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Einführung

I

n der Fachbuchreihe „BKI OBJEKTDATEN“ werden für Kostenermittlungszwecke und Wirtschaftlichkeitsvergleiche bereits reali-sierte und vollständig abgerechnete Bauwer-ke aus allen Bundesländern veröffentlicht.

Jährlich erscheinen mehrere Bände mit den im Laufe eines Jahres neu erhobenen Objek-ten der BKI-Baukostendatenbank. Innerhalb dieser Reihe werden die einzelnen Bände je nach Baumaßnahme unterschieden in Neu-bau, Altbau und Freianlagen.

Die Kostenkennwerte der Objekte dienen dazu, die Kosten von Bauprojekten im Ver-gleich mit den Kosten bereits realisierter Ob-jekte zu ermitteln bzw. Kostenermittlungen mit büroeigenen Daten oder den Daten Drit-ter zu überprüfen, solange Kostenanschläge auf der Grundlage von Ausschreibungser-gebnissen noch nicht vorliegen.

Dieser Vergleich wird erleichtert durch die eingesetzte „Normierung der Kostenkenn-werte auf Bundesniveau“. Früher wurden die Baukosten der dokumentierten Objekte nur mittels Baupreisindex an das heutige Ni-veau angepasst. Der Bauort spielte dabei kei-ne Rolle. Durch Übernahme der BKI Regionalfaktoren in die Datenbank wurde es möglich die Objekte auch hinsichtlich des Bauortes zu bewerten. Seit April 2006 rech-net BKI so, als ob das Objekt nicht am Bauort sondern in einer mit dem Bundesdurch-schnitt identischen Region gebaut worden wäre. Diese regionale Normierung verein-facht die Bewertung der Kostenkennwerte für den Anwender erheblich.

Unterstützt werden Kostenermittlungen nach DIN 276 in den frühen, für die Kosten-entwicklung eines Projektes aber entschei-denden Planungsphasen. Dabei finden für überschlägige Kostenermittlungen z.B. das Aufstellen eines Kostenrahmens oder für Plausibilitätsprüfungen die groben Kosten-kennwerte im Teil „Kosten abgerechneter Objekte“ dieses Buches Anwendung. Für dif-ferenziertere Kostenermittlungen auf der Ebene der Bauelemente bieten sich die Ko-steninformationen im Teil „Kosten abge-rechneter Bauelemente“dieses Buches an.Darüber hinaus enthält das Buch Planungs-kennwerte, die Wirtschaftlichkeitsprüfun-gen anhand von Flächenvergleichen ermöglichen. Die BKI-Baukostendatenbank selbst umfasst einen wesentlich größeren Bestand an Altbau- und Neubau-Objekten. Den aktuellen Stand aller verfügbaren Ob-jektdokumentationen erhalten Sie über das EDV-Programm „BKI KOSTENplaner“.

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Benutzerhinweise

1. DefinitionenKostenkennwerte

sind Werte, die das Ver-hältnis von Kosten bestimmter Kostengrup-pen nach DIN 276: 2008-12 zu bestimmten Bezugseinheiten nach DIN 277-3: 2005-04 darstellen.

Planungskennwerte

im Sinne dieser Veröf-fentlichung sind Werte, die das Verhältnis bestimmter Flächen und Rauminhalte zur Nutzfläche (NF) und Brutto-Grundfläche (BGF) darstellen, angegeben als Prozentsät-ze oder als Faktoren.

HOAI § 3 Begriffsbestimmungen (Auszug)

Im Sinne dieser Verordnung gelten folgende Begriffsbestimmungen:

1.

Objekte

sind Gebäude, sonstige Bauwerke, Anlagen, Freianlagen und raumbildende Aus-bauten.

2.

Neubauten

und Neuanlagen sind neu zu er-richtende oder neu herzustellende Objekte.

3.

Wiederaufbauten

sind die Wiederherstellung zerstörter Objekte auf vorhandenen Bau- oder Anlageteilen. Sie gelten als Neubauten, sofern eine neue Planung erforderlich ist.

4.

Erweiterungsbauten

sind Ergänzungen eines vorhandenen Objekts, zum Beispiel durch Auf-stockung oder Anbau.

5.

Umbauten

sind Umgestaltungen eines vor-handenen Objekts mit wesentlichen Eingrif-fen in Konstruktion und Bestand.

6.

Modernisierungen

sind bauliche Maßnah-men zur nachhaltigen Erhöhung des Ge-brauchswertes eines Objekts, soweit sie nicht unter die Nummern 4, 5 oder 10 fallen, jedoch einschließlich der durch diese Maßnahmen verursachten Instandsetzungen.

10.

Instandsetzungen

sind Maßnahmen zur Wiederherstellung des zum bestimmungsmä-ßigen Gebrauch geeigneten Zustandes (Soll-Zustandes) eines Objekts, soweit sie nicht un-ter Nummer 3 fallen oder durch Maßnahmen nach Nummer 6 verursacht sind.

11.

Instandhaltungen

sind Maßnahmen zur Erhal-tung des Soll-Zustandes eines Objekts.

12.

Freianlagen

sind planerisch gestaltete Freiflä-chen und Freiräume sowie entsprechend ge-staltete Anlagen in Verbindung mit Bauwerken oder in Bauwerken.

2. Kostenstand und Umsatzsteuer

Kostenstand aller Kennwerte ist das 3.Quar-tal 2008. Alle Kostendaten enthalten die Umsatzsteuer. Maßgeblich für die Fort-schreibung ist der Baupreisindex für Woh-nungsbau insgesamt, inkl. Umsatzsteuer des Statistischen Bundesamtes. Den vierteljähr-lich erscheinenden aktuellen Index können Sie im Internet beim Statistischen Bundes-amt oder unter www.bki.de/baupreisindex abrufen.

Die Umrechnung von Kostendaten dieses Buches wird durch ein Beispiel erläutert:

Ein Kostenkennwert von 500

€

/m

2

BGF mit dem Kostenstand 3.Quartal 2008 soll auf den Ko-stenstand 3.Quartal 2002 umgerechnet wer-den. Verwendet wird die Indexreihe mit dem Basisjahr 2005=100.

Index 3.Quartal 2008 (2005=100) = 112,6Index 3.Quartal 2002 (2005=100) = 97,8

500

€

/m

2

BGF x 97,8112,6

3. Blatt-Typ Objektübersicht: Kostenkenn-werte

Die jeder Objektdokumentation vorange-stellten Kostenkennwerte

€

/m

3

BRI,

€

/m

2

BGF und

€

/m

2

NF beziehen sich auf die Ko-sten des Bauwerks (DIN 276: Summe Kosten-gruppe 300+400).

4. Datengrundlage

Grundlage der Tabellen sind die uns zur Ver-fügung gestellten Unterlagen von abgerech-neten Bauwerken. Die Daten wurden mit größtmöglicher Sorgfalt daraus erhoben. Die vorliegenden Kosten- und Planungskennwer-te dienen als Orientierungswerte für Projekte vergleichbarer Art. Sie sind dem Verwen-dungszweck entsprechend anzupassen unter Berücksichtigung der projektspezifisch unter-schiedlichen Kosteneinflussgrößen. Für die Richtigkeit der im Rahmen einer Kostener-mittlung eingesetzten Werte kann der Her-ausgeber keine Haftung übernehmen.

= 434

€

/m

2

BGF

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5. Kosteneinflüsse

Kosteneinflussgrößen sind beim Bauen im Bestand – Altbau – von besonderer Bedeu-tung, da umwelt-, standort-, nutzer- und be-sonders

herstellungs- sowie objektbedingte Faktoren

eine erhebliche Relevanz aufwei-sen. Aus diesen Gründen ist eine genaue An-passung der Kosten- und Planungskennwer-te an die projektspezifisch unterschiedlichen Kosteneinflussgrößen erforderlich. (s. dazu BKI Handbuch Kostenplanung im Hochbau Stgt. 2008)

Die in der Reihe „BKI Baukosten“ angebote-nen Kostenkennwerte sind dafür nur be-dingt geeignet, da sie Mittelwerte, gebildet auf der Grundlage verschiedener Objekte, darstellen. Das vorliegende Buch „BKI Ob-jektdaten Altbau“ bietet hingegen die Mög-lichkeit, einen Kostenwert durch eine Analyse der entsprechenden Eigenschaften des Objektes genau zu bewerten. Eine projektspezifische Anpassung bzw. die Aus-wahl eines Kostenkennwertes ist damit bes-ser möglich.

6. Normierung der Daten

Grundlage der BKI Regionalfaktoren, die auch der Normierung der Baukosten der do-kumentierten Objekte auf Bundesniveau zu Grunde liegen, sind Daten aus der amtlichen Bautätigkeitsstatistik der statistischen Lan-desämter. Zu allen deutschen Land- und Stadtkreisen sind Angaben aus der Bautätig-keitsstatistik der statistischen Landesämter zum Bauvolumen (m

3

BRI) und Angaben zu den veranschlagten Baukosten (in

€

) erhält-lich. Diese Informationen stammen aus stati-stischen Meldebogen, die mit jedem Bau-antrag vom Antragsteller abzugeben sind. Während die Angaben zum Brutto-Raumin-halt als sehr verlässlich eingestuft werden können, da in diesem Bereich kaum Ände-rungen während der Bauzeit zu erwarten sind, müssen die Angaben zu den Baukosten als Prognosen eingestuft werden. Schließlich stehen die Baukosten beim Einreichen des Bauantrages noch nicht fest. Es ist jedoch da-von auszugehen, dass durch die Vielzahl der Datensätze und gleiche Vorgehensweise bei

der Baukostennennung brauchbare Durch-schnittswerte entstehen. Zusätzlich wurden von BKI Verfahren entwickelt, um die Daten prüfen und Plausibilitätsprüfungen unter-ziehen zu können. Aus den Kosten und Men-genabgaben lassen sich durchschnittliche Herstellungskosten von Bauwerken pro Brutto-Rauminhalt und Land- oder Stadt-kreis berechnen. Diese Berechnungen hat BKI durchgeführt und aus den Ergebnissen einen bundesdeutschen Mittelwert gebildet. Anhand des Mittelwertes lassen sich die ein-zelnen Land- und Stadtkreise prozentual einordnen. (Diese Prozent-werte wurden die Grundlage der BKI Deutschlandkarte mit „Regionalfaktoren für Deutschland und Eu-ropa“). Anhand dieser Daten lässt sich jedes Objekt der BKI Datenbank normieren, d.h. so berechnen, als ob es nicht an seinem spe-ziellen Bauort gebaut worden wäre, sondern an einem Bauort der bezüglich seines Regio-nalfaktors genau dem Bundesdurchschnitt entspricht. Für den Anwender bedeutet die regionale Normierung der Daten auf einen Bundesdurchschnitt, dass einzelne Kosten-kennwerte oder das Ergebnis einer Kosten-ermittlung mit dem Regionalfaktor des Standorts des geplanten Objekts zu multipli-zieren ist. Die landkreisbezogenen Regional-faktoren finden sich im Anhang des Buches.

7. Urheberrechte

Alle Entwürfe, Zeichnungen und Fotos der uns zur Verfügung gestellten Objekte sind urheberrechtlich geschützt. Die Urheber-rechte liegen bei den jeweiligen Büros bzw. Personen.

Erläuterungen

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Erläuterungen nebenstehender Tabellen und Abbildungen

Alle Kostenkennwerte enthalten die Mehrwertsteuer. Kostenstand 3.Quartal 2008.Kosten und Kostenkennwerte umgerechnet auf den Bundesdurchschnitt.

Objektübersicht

1

Bezeichnung des Objekts mit BKI-Objektnummer und -bezeichnung.

2

Kostenkennwerte für Bauwerkskosten (Kostengruppe 300+400 nach DIN 276) bezogen auf:

– BRI : Brutto-Rauminhalt (DIN 277)– BGF : Brutto-Grundfläche (DIN 277)– NF : Nutzfläche (DIN 277)– WFL : Wohnfläche (oder andere Nutzeinheiten, z.B. Arbeitsplätze)

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Abbildungen des Objekts.

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Erläuterungen nebenstehender Planungskennwerte- und Baukostentabellen

Alle Kostenkennwerte enthalten die Mehrwertsteuer. Kostenstand 3.Quartal 2008.Kosten und Kostenkennwerte umgerechnet auf den Bundesdurchschnitt.

Planungskennwerte für Flächen und Rauminhalte DIN 277

In Ergänzung der Kostenkennwerttabellen werden für jedes Objekt Planungskennwerte ange-geben, die zur Überprüfung der Vergleichbarkeit des Objektes mit der geplanten Baumaß-nahme dienen.Ein Planungskennwert im Sinne dieser Veröffentlichung ist ein Wert, der das Verhältnis be-stimmter Flächen und Rauminhalte zur Nutzfläche (NF) und Brutto-Grundfläche (BGF) darstellt, angegeben als Prozentwert oder als Faktor (Mengenverhältnis).

1

Bebaute und unbebaute Flächen des Grundstücks sowie deren Verhältnis in Prozent zur Fläche des Baugrundstücks (FBG).

2

Grundflächen im Verhältnis zur Nutzfläche (NF = 100%) und Brutto-Grundfläche (BGF = 100%) in Prozent.

3

Verhältnis von Brutto-Rauminhalt (BRI) zur Nutzfläche (NF) und Brutto-Grundfläche (BGF), (BRI / BGF = mittlere Geschosshöhe), angegeben als Faktor (in Meter).

4

Verhältnis von lufttechnisch behandelten Flächen (nach BKI) Nutzfläche (NF) und Brutto-Grund-fläche (BGF) in Prozent.

5

Verhältnis der Mengen dieser Kostengruppen nach DIN 276 („Grobelemente“) zur Nutzfläche (NF) und Brutto-Grundfläche (BGF), angegeben als Faktor. Wenn aus der Grundlagenermittlung die Nutz- oder Brutto-Grundfläche für ein Projekt bekannt ist, ein Vorentwurf als Grundlage für Mengenermittlungen aber noch nicht vorliegt, so können mit diesen Faktoren die Grobele-mentmengen überschlägig ermittelt werden.

Kostenkennwerte für die Kostengruppen der 1.Ebene DIN 276

6

Kostenübersicht, Kostenkennwerte in

€

/Einheit,

€

/m

2

BGF und

€

/m

3

BRI für die Kostengruppen der 1.Ebene DIN 276. Anteil der jeweiligen Kostengruppe in Prozent an den Bauwerkskosten (Spalte: % 300+400). Die Bezugseinheiten der Kostenkennwerte entsprechen der DIN 277-3: 2005-04: Mengen und Bezugseinheiten.

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Erläuterung nebenstehender Baukostentabelle

Alle Kostenkennwerte enthalten die Mehrwertsteuer. Kostenstand: 3.Quartal 2008.Kosten und Kostenkennwerte umgerechnet auf den Bundesdurchschnitt.

Kostenkennwerte für Leistungsbereiche nach StLB

1

LB-Nummer nach Standardleistungsbuch (StLB). Bezeichnung des Leistungsbereichs (zum Teil abgekürzt). Kostenkennwerte für Bauwerkskosten (Kostengruppe 300+400 nach DIN 276) je Leistungsbe-reich in

€

/m

2

Brutto-Grundfläche (BGF nach DIN 277). Anteil der jeweiligen Leistungsbereiche in Prozent an den Bauwerkskosten (100%).

2

Kostenkennwerte und Prozentanteile für „Leistungsbereichspakete“ als Zusammenfassung be-stimmter Leistungsbereiche. Leistungsbereiche mit relativ geringem Kostenanteil wurden in Einzelfällen mit anderen Leistungsbereichen zusammengefasst.Beispiel:LB 000 Baustelleneinrichtung zusammengefasst mitLB 001 Gerüstarbeiten (Angabe: inkl. 001).

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Erläuterung nebenstehender Baukostentabelle

Alle Kostenkennwerte enthalten die Mehrwertsteuer. Kostenstand: 3.Quartal 2008.Kosten und Kostenkennwerte umgerechnet auf den Bundesdurchschnitt.

Kostenkennwerte für Kostengruppen der 3.Ebene DIN 276

1

Codierung und Bezeichnung zur Kostengruppe entsprechend der 3.Ebene nach DIN 276

2

Beschreibung der abgerechneten Leistungen ergänzt um Menge, Einheit, Kosten, Kostenkenn-wert bezogen auf die Kostengruppeneinheit oder alternativ bezogen auf die m

2

BGF. Die Lei-stungen werden, sofern die Arbeiten angefallen sind, nach Abbrechen, Wiederherstellen und Herstellen unterschieden. Wurde eine solche Unterscheidung nicht dokumentiert, dann sind alle Leistungen unter der Überschrift „Abbrechen, Wiederherstellen, Herstellen“ zusammenge-fasst. Die Bedeutung der unterschiedlichen Leistungen an der Kostengruppe verdeutlicht der in Klammern gesetzte prozentuale Kostenanteil. Bei den Mengen handelt es sich um ausgeführte Mengen. Die zwischen zwei Leerzeilen aufgeführten und jeweils mit einem Punkt (•) markierten Leistun-gen stellen ein Beispiel einer Altbaumaßnahme zu dieser Kostengruppe dar. Die Beispiele stam-men aus Objekten, die im Teil 1 dokumentiert sind.Der entsprechende Querverweis ist in der ersten Zeile zu jedem Beispiel angegeben.

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Gliederung in Leistungsbereiche nach STLB-Bau (Oktober 2007)

Als Beispiel für eine ausführungsorientierte Ergänzung der Kostengliederung werden im Folgenden die Leistungsbereiche des Standardleistungsbuches für das Bauwesen in einer Übersicht dargestellt.

000 Sicherheits- und Baustelleneinrichtung001 Gerüstarbeiten002 Erdarbeiten003 Landschaftsbauarbeiten004 Landschaftsbauarbeiten, Pflanzen005 Brunnenbauarbeiten und Aufschlussbohrungen006 Verbau-, Ramm- und Einpressarbeiten, Anker, Pfähle007 Untertagebauarbeiten008 Wasserhaltungsarbeiten009 Abwasserkanalarbeiten010 Dränarbeiten011 Abscheideranlagen, Kleinkläranlagen012 Mauerarbeiten013 Betonarbeiten014 Natur-, Betonwerksteinarbeiten016 Zimmer- und Holzbauarbeiten017 Stahlbauarbeiten018 Abdichtungsarbeiten, Bauwerkstrockenlegung020 Dachdeckungsarbeiten021 Dachabdichtungsarbeiten022 Klempnerarbeiten023 Putz- und Stuckarbeiten, Wärmedämmsysteme024 Fliesen- und Plattenarbeiten025 Estricharbeiten026 Fenster, Außentüren027 Tischlerarbeiten028 Parkettarbeiten, Holzpflasterarbeiten029 Beschlagarbeiten030 Rollladenarbeiten031 Metallbauarbeiten032 Verglasungsarbeiten033 Baureinigungsarbeiten034 Maler- und Lackierarbeiten, Beschichtungen035 Korrosionsschutzarbeiten an Stahlbauten036 Bodenbelagsarbeiten037 Tapezierarbeiten038 Vorgehängte hinterlüftete Fassaden039 Trockenbauarbeiten040 Wärmeerzeuger und zentrale Einrichtungen041 Heizflächen, Rohrleitungen, Armaturen042 Gas- und Wasserinstallation

- Leitungen und Armaturen

043 Druckrohrleitungen für Gas, Wasser und Abwasser044 Abwasserinstallationsarbeiten

- Leitung, Abläufe045 Gas-, Wasser- und Abwasserinstallationsarbeiten

- Einrichtungsgegenstände, Sanitärausstattungen046 Gas-, Wasser- und Abwasserinstallationsarbeiten

- Betriebseinrichtungen - 047 Dämmarbeiten an betriebstechnischen Anlagen049 Feuerlöschanlagen, Feuerlöschgeräte050 Blitzschutz- und Erdungsanlagen, Überspannungsschutz051 Bauleistungen für Kabelanlagen052 Mittelspannungsanlagen053 Niederspannungsanlagen, Kabel, Verlegesysteme054 Niederspannungsanlagen, Verteilersysteme,

Einbaugeräte055 Ersatzstromversorgungsanlagen056 Batterien057 Gebäudesystemtechnik058 Leuchten und Lampen059 Sicherheitsbeleuchtungsanlagen060 Elektroakustische Anlagen, Sprech-, Personenrufanlagen061 Kommunikationsnetze062 Kommunikationsanlagen063 Gefahrenmeldeanlagen064 Zutrittskontroll-, Zeiterfassungssysteme067 zentrale Leittechnik069 Aufzüge070 Gebäudeautomation075 Raumlufttechnische Anlagen078 Kälteanlagen080 Straßen, Wege, Plätze081 Betonerhaltungsarbeiten082 Bekämpfender Holzschutz083 Sanierungsarbeiten an schadstoffhaltigen Bauteilen084 Abbruch- und Rückbauarbeiten085 Rohrvortrieb087 Abfallentsorgung, Verwertung und Beseitigung090 Baulogistik096 Bauarbeiten an Bahnübergängen097 Bauarbeiten an Gleisen und Weichen098 Winterbau-Schutzmaßnahmen

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Abkürzungsverzeichnis

Abkürzung Bezeichnung

AA Ausführungsarten (BKI) mit zweistelliger BKI-Identnummer, Untergliederung der AusführungsklassenAK Ausführungsklassen (BKI), Untergliederung der 3.Ebene DIN 276AUF AußenanlagenflächeAWF AußenwandflächeBGF Brutto-GrundflächeBGI Baugrubeninhaltbis oberer Grenzwert des Streubereichs um einen MittelwertBK Bodenklasse (nach VOB Teil C, DIN 18300)BRI Brutto-RauminhaltBRI/BGF (m) Verhältnis von Brutto-Rauminhalt zu Brutto-Grundfläche angegeben in MeterBRI/NF (m) Verhältnis von Brutto-Rauminhalt zur Nutzfläche angegeben in MeterDAF DachflächeDEF DeckenflächeDIN 276-1 Kosten im Hochbau (Dezember 2008)DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im HochbauFBG Fläche des BaugrundstücksTF Technische FunktionsflächeFläche/BGF (%) Anteil der angegebenen Fläche zur Brutto-Grundfläche in ProzentFläche/NF (%) Anteil der angegebenen Fläche zur Nutzfläche in ProzentGRF Gründungsflächeinkl. einschließlichIWF InnenwandflächeKG KostengruppeKG an 300 Kostenanteil der jeweiligen Kostengruppe in % an der Kostengruppe 300 Bauwerk-BaukonstruktionenKG an 400 Kostenanteil der jeweiligen Kostengruppe in % an der Kostengruppe 400 Bauwerk-Technische AnlagenKGF Konstruktions-GrundflächeLB LeistungsbereichLB an AA Kostenanteil des Leistungsbereichs in % an der AusführungsartMenge/BGF Menge der genannten Kostengruppen-Bezugsgröße bezogen auf die Menge der Brutto-GrundflächeMenge/NF Menge der genannten Kostengruppen-Bezugsgröße bezogen auf die Menge der NutzflächeNF NutzflächeNGF Netto-GrundflächeObj.-Nr. Nummer des Objekts in der BKI-BaukostendatenbankStLB StandardleistungsbuchVF Verkehrsflächevon unterer Grenzwert des Streubereichs um einen Mittelwert

Ø Mittelwert300+400 Zusammenfassung der Kostengruppen Bauwerk-Baukonstruktionen und Bauwerk-Technische Anlagen% an 300+400 Kostenanteil der jeweiligen Kostengruppe an den Kosten des Bauwerks% an 300 Kostenanteil der jeweiligen Kostengruppe an der Kostengruppe Bauwerk-Baukonstruktion% an 400 Kostenanteil der jeweiligen Kostengruppe an der Kostengruppe Bauwerk-Technische Anlagen