geschäftsbericht 2008 - kewog-staedtebau.de€¦ · Roßstraße 12, 07768 Kahla ... Bayern Sachsen Sachsen- ... rektor vom Verband bayerischer Wohnungsunternehmen aus München,

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Geschäftsbericht 2008

Inhalt

Vorwort des Geschäftsführers

Interview zur Geschäftsentwicklung I.

Rechtliche und wirtschaftliche Grundlagen II.

Bericht der Geschäftsleitung III.

Die wirtschaftliche Betätigung des Unternehmens IV.

Vorschlag über die Verwendung des Ergebnisses V.

Bericht des Aufsichtsrates VI.

Konzernjahresabschluss für das Geschäftsjahr 2008 VII.

Geschäftsbericht 2008

Hauptsitze

KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH

KEWOG Wohnen GmbH

KEWOG Projekt Unterföhring GmbH

KEWOG Energie und Dienste GmbH

KEWOG Beteiligungsgesellschaft mbH

KEWOG Projektmanagement GmbH

KEWOG Städtebau GmbH

KEWOG Projekt Klinikum Weiden GmbH & Co. KG

KEWOG Biogasanlage Weira GmbH

Sozialbau Zwickau GmbH und

Stadtbüro der KEWOG Städtebau GmbH

KEWOG Projekt Fulda GmbH

Bahnhofstraße 51, 95643 Tirschenreuth

Telefon 09631 7006-0

Telefax 09631 7006-10

[email protected]

Hölderlinstraße 15, 08056 Zwickau

Telefon 0375 27529-0

Telefax 0375 27529-24

[email protected]

Königstraße 7 a, 36037 Fulda

Telefon 0661 250064-0

Telefax 0661 250064-11

[email protected]

Geschäftsstellen

KEWOG Projektmanagement GmbH


Königstraße 7 a, 36037 Fulda

Telefon 0661 250064-0

Telefax 0661 250064-11

[email protected]

Blumenstraße 24, 93055 Regensburg

Telefon 0941 46419-0

Telefax 0941 46419-10

[email protected]

Schlossgasse 6, 06667 Weißenfels

Telefon 03443 2930-0

Telefax 03443 2930-21

[email protected]

Kirchgasse 6, 08468 Reichenbach

Telefon 03765 5518-0

Telefax 03765 5518-30

[email protected]

Roßstraße 12, 07768 Kahla

Telefon 036424 76939-0

Telefax 036424 76939-24

[email protected]

5

FuldaKahla

Weißenfels

Zwickau

Reichenbach

Tirschenreuth

Regensburg

Hessen

Bayern

Sachsen

Sachsen-

Anhalt

Thüringen

Vorwort des Geschäftsführers

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Der Geschäftsführer, Bernd BüschingTirschenreuth, 8. Mai 2009


Sehr geehrte Gesellschafter, Geschäftspartner und Freunde der KEWOG-Gruppe,

mit diesem Geschäftsbericht möchten wir Ihnen einen Einblick in das mitunter turbulent verlaufene Ge-

schäftsjahr 2008 der KEWOG-Gruppe geben.

Auch die schwierigen wirtschaftlichen Marktverhältnisse konnten uns nicht davon abhalten, nach neuen

Perspektiven Ausschau zu halten. Ungeahnte Chancen haben sich trotz der anhaltenden Finanz- und Wirt-

schaftskrise ergeben und bestärkten uns, konsequent unseren Weg fortzusetzen.

Aufgrund des hohen Engagements der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter und nicht zuletzt der großartigen

Unterstützung von Aufsichtsrat und Gesellschaftern kann die KEWOG-Gruppe optimistisch in die Zukunft

blicken.

Dafür und insbesondere für das uns entgegengebrachte Vertrauen möchte ich mich bei allen beteiligten

Akteuren, Förderern und Freunden sehr herzlich bedanken.

Vorwort desGeschäftsführers

I. Interview zur Geschäftsentwicklung

9

Interview zurGeschäftsentwicklung

I.

Bei einer aktuellen Wirtschaftsrunde standen Geschäftsführer Bernd Büsching und Aufsichtsratsvorsitzender

Landrat Wolfgang Lippert dem regionalen Fernsehsender OTV Rede und Antwort hinsichtlich der Geschäfts-

entwicklung der KEWOG-Gruppe.

Das nachfolgende Interview finden Sie auch auf der beigefügten DVD.

1. Wir haben es gerade im Beitrag gehört, die KEWOG schaut optimistisch in die Zukunft. Herr

Büsching, welche Ziele haben Sie sich für die Zukunft gesetzt?

Zunächst müssen unsere neuen Geschäftsfelder weiter ausgebaut werden, um mit den wirtschaftlichen

Entwicklungen in dieser schwierigen Zeit Schritt halten zu können und den Anforderungen gerecht zu

werden.

2. Lassen Sie uns noch einmal auf Ihre Geschäftsfelder eingehen. Sie haben ja eben eine Umstruk-

turierung hinter sich. Was hat sich bei der KEWOG verändert und warum ist die Umgestaltung

notwendig geworden?

Die KEWOG musste sich stets an die jeweils aktuelle Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung anpassen,

um ihren Personalstamm dauerhaft auslasten zu können. Heute deckt sie dank der alten und neuen Ge-

schäftsfelder – Immobilienwirtschaft, Städtebau, Energiemanagement, Projektmanagement und PPP –

die gesamte Wertschöpfungspalette rund um die Immobilie ab. Ein Umstand, auf den wir besonders stolz

sind, da es in Bayern kein weiteres Immobilienunternehmen dieser Art gibt, was uns Herr Hans Maier, Di-

rektor vom Verband bayerischer Wohnungsunternehmen aus München, erst vor Kurzem bestätigte.

3. Ein Begriff, der schon gefallen ist – Public Private Partnership. Was versteht man eigentlich

darunter?

Wir haben das ursprüngliche „PPP“ in unserem Geschäftsmodell etwas abgewandelt. Unser Fokus richtet

sich dabei auf schwierige Projekte, die wir gemeinsam mit der öffentlichen Hand unter entsprechender

Risikoaufteilung zwischen den beiden Parteien entwickeln. Im Ergebnis kommt es hierbei zu Investitionen

in beachtlichen Größenordnungen, zur Schaffung von Arbeitsplätzen, und nicht zuletzt wird die Wirt-

schaft angekurbelt – eine Art Konjunkturprogramm für die Kommune, wenn Sie so wollen.

4. Was auffällt ist, dass Sie bei Ihren Projekten immer den ökologischen Aspekt berücksichtigen.

Kann man sich das in diesen Tagen überhaupt noch leisten?

Eine lohnende Investition in die Zukunft – in zweierlei Hinsicht:

Greifen wir das Thema Energie auf. Durch knapper werdende Rohstoffressourcen wird sich diese „Anlage-

form“ mittelfristig amortisieren und zugleich tragen wir aktiv zum Klimaschutz bei. Seit 2004 haben wir 25

Biomasseheizzentren errichtet, mit denen eine jährliche CO2-Einsparung von 5.500 Tonnen erzielt wird.

Auszeichnungen für unsere Projekte, wie der Umweltpreis der Bayerischen Landesstiftung oder das

Leuchtturmprojekt des Bayerischen Umweltclusters, bestätigen zudem unsere Marschrichtung.

Auch das Erstellen und die Herausgabe von Informationsbroschüren und -büchern sowie unsere Informa-

tionsveranstaltungen zum Thema Energie – meist im Auftrag der Europäischen Kommission – zeugen

von unserer Kompetenz auf diesem Gebiet.

5. Herr Lippert, Sie sind Aufsichtsratsvorsitzender der KEWOG und gleichzeitig Landrat im Land-

kreis Tirschenreuth. Wie schätzen Sie die Bedeutung der KEWOG für Ihren Landkreis ein?

Die KEWOG ist meist dann zur Stelle, wenn private Investoren scheitern. Aufgrund des breiten Erfahrungs-

schatzes gelingt es der Gesellschaft vielerorts, auch bei komplizierten Objekten tragfähige Lösungen für

beide Seiten zu finden. Die KEWOG hat sich über die Jahre als „DER Problemlöser“ für die Region heraus-

kristallisiert und betreibt nichts anderes als aktive Wirtschaftsförderung.

6. Nun gilt ja gerade Ihr Landkreis als einer, der strukturell nicht optimal aufgestellt ist. Welche

Projekte wollen Sie denn zusammen mit der KEWOG in der Zukunft noch angehen?

Vor allem im Tourismusbereich wollen wir unseren Landkreis weiter nach vorne bringen und mit Hilfe

einer gestärkten Infrastruktur weiteres Potenzial für die Zukunft erschließen. Die KEWOG ist hierbei in

verschiedene Projektentwicklungsmaßnahmen, wie die Implementierung eines Vier-Sterne-plus-Resort-

Hotels am Sibyllenbad und eines Stadthotels in Tirschenreuth, eingebunden.

7. Herr Büsching, wie kommt es, dass die KEWOG trotz dieser schwierigen Region erfolgreich ist?

Wie bereits erwähnt, profitieren wir zum einen von unserem flexiblen Geschäftsmodell und zum anderen

sind die Umsätze innerhalb des Geschäftsfeldes Immobilienwirtschaft in den innerstädtischen Lagen

äußerst stabil. Hinzu kommt die aussichtsreiche Realisierung von kritischen Projekten, wie z. B. Industrie-

brachen, bei welchen sich in Ballungszentren deutlich weniger Möglichkeiten ergeben würden.

8. Auch Contracting ist eines Ihrer großen Themen. Erklären Sie uns bitte kurz, was damit gemeint

ist und wie es bei Ihnen in der täglichen Praxis zum Einsatz kommt.

Contracting oder zum besseren Verständnis Wärmelieferung versteht sich als sinnvolle Erweiterung der

Tätigkeitsschwerpunkte unserer Unternehmensgruppe. Anders als die großen Energiekonzerne hat sich

die KEWOG frühzeitig für regenerative und alternative Brennstoffe entschieden, hier speziell für Holz in

Form von Pellets oder Hackschnitzeln. Mit der Errichtung, Finanzierung und dem Betrieb solcher Anlagen

können wir insbesondere die Städte und Gemeinden in mehrfacher Hinsicht entlasten. Die Kommunen,

respektive unsere Kunden, müssen kein eigenes Geld investieren und kein Personal für den Betrieb sol-

cher Anlagen vorhalten. Wegen der Bündelung aller damit im Zusammenhang stehenden Kompetenzen

können wir günstig und zuverlässig diese Dienste anbieten. Durch den Einsatz von Pellets oder Holzhack-

schnitzeln konnten die Brennstoffkosten in den letzten Jahren mehr als halbiert werden. Darüber hinaus

stützt die Verwendung dieser Biomasse die regionale Land- und Forstwirtschaft und ist als CO2-neutrale

Wärmeerzeugung äußerst umweltverträglich. Letztendlich tragen die Maßnahmen zur Arbeitsplatzsiche-

rung in der jeweiligen Region und zur Unabhängigkeit von fossilen Energien bei. Hierzu entwickeln wir

auch Projekte im Bereich Solar- und Geothermie.

11

9. Derzeit beschäftigt die KEWOG-Gruppe 150 Mitarbeiter. Alle in Tirschenreuth?

Wie schon angesprochen, sind wir nicht ausschließlich regional verankert. Zunächst haben wir etwa je zur

Hälfte vollzeitbeschäftigte und geringfügig beschäftigte Mitarbeiter. Davon betreuen 70 Hausmeister

unseren Immobilienbestand von rund 1.600 Wohnungen. Unsere hauptbeschäftigten Angestellten ver-

teilen sich auf die Holding, verschiedene Tochterunternehmen bzw. Geschäftsstellen in den Bundeslän-

dern Bayern, Hessen, Thüringen, Sachsen und Sachsen-Anhalt.

10. Wie ist die Tendenz bezüglich der Arbeitsplatzentwicklung bei der KEWOG?

Die Arbeitsplatzentwicklung kann momentan als konstant bezeichnet werden. Gleichzeitig ist sie natür-

lich von den jeweiligen Projekten abhängig. Nehmen wir als Beispiel die Tourismusbranche. Sollte eine

Projektrealisierung des geplanten Vier-Sterne-plus-Resort-Hotels gelingen, würden sich die Beschäftigten

quasi über Nacht verdoppeln.

11. Spürt die KEWOG die Finanz- und Wirtschaftskrise oder profitieren Sie am Ende sogar davon?

Die rückläufige Neubautätigkeit in Krisenzeiten in Kombination mit unseren sozialverträglichen Mieten

kommt wiederum unserem Traditionsgeschäft – der Wohnungswirtschaft – zugute und eröffnet uns

durchaus attraktive Perspektiven. In Verbindung mit einer guten Eigenkapitalquote sind wir in der Lage,

bei geeigneten Angeboten in neue Immobilienbestände zu investieren. Auf größere Kreditvergaben der

Banken sind wir im Augenblick nicht angewiesen.

Interview zurGeschäftsentwicklung

I.

Bild von links nach rechts:OTV-Moderator: Herr Andreas Denk, Aufsichtsratsvorsitzender: Herr Landrat Wolfgang Lippert, Geschäftsführer KEWOG: Herr Bernd Büsching

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II. Rechtliche und wirtschaftliche Grundlagen

Eigene Anteile

22 Firmen und Privatpersonen

19 Städte u. Gemeinden des Landkreises

Landkreis Tirschenreuth

Sparkasse Oberpfalz Nord

II. Rechtliche und wirtschaftliche Grundlagen

Gründung

Das Unternehmen wurde am 21. Juni 1949 in der Rechtsform der GmbH gegründet. Rechtsfähigkeit erlangte

es mit Eintragung in das Handelsregister beim Amtsgericht Weiden am 23. Juli 1949.

Die Anerkennung als gemeinnütziges Wohnungsunternehmen nach WGG wurde mit RE. 670/49 vom

18. August 1949 mit Wirkung zum 21. Juni 1949 ausgesprochen.

Durch das Steuerreformgesetz 1990 wurde zum 1. Januar 1990 das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

aufgehoben.

Gesellschaftsvertrag

Der Gesellschaftsvertrag wurde am 21. Juli 1949 errichtet.

In der Zwischenzeit erfolgten mehrfach Veränderungen. Nach der derzeit gültigen Fassung vom 18. Dezem-

ber 2000, eingetragen im Handelsregister am 10. April 2001, ist der Geschäftsbereich unbeschränkt.

Der Mindestgeschäftsanteil beträgt EUR 255,65; der Stimmrechtsanteil EUR 51,13 und die empfohlene

Höchstdividende 4,0 %.

Erlaubnis nach § 34 c GewO für die Tätigkeit als Makler, Bauträger und -betreuer wurde erteilt.

Die Gesellschaft erfüllt die Voraussetzungen als Sanierungsträger nach § 158 BauGB und ist als Sanierungs-

träger in Bayern tätig. Darüber hinaus werden die Voraussetzungen als Sanierungsträger nach § 158 BauGB

auch durch das Tochterunternehmen KEWOG Städtebau GmbH, Tirschenreuth, erfüllt. Diese ist als Sanie-

rungsträger in den Bundesländern Sachsen-Anhalt, Sachsen und Thüringen und als Entwicklungsträger nach

§ 167 BauBG in Sachsen-Anhalt tätig.

Gesellschafter und Stammeinlagen

Die Höhe des Stammkapitals beläuft sich auf EUR 1.245.609,28.

Das voll eingezahlte Gesellschaftskapital verteilt sich

am 31. Dezember 2008 wie folgt:

Eigene Anteile 34,3 %31,1 % Landkreis Tirschenreuth

22 Firmen u. Privatpersonen 2,0 %

26,2 %19 Städte u. Gemeinden des Landkreises

6,4 % Sparkasse Oberpfalz Nord

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Rechtliche undwirtschaftliche Grundlagen

II.

Gesellschaftsrechtliche Veränderungen innerhalb der KEWOG-Gruppe

Wegen des Verkaufs des Logistikzentrums in Mitterteich wurde im Zuge einer Anwachsung der Geschäftsbe-

trieb der KEWOG Projekt Mitterteich GmbH & Co. KG, Tirschenreuth, rückwirkend zum 1. Januar 2008 von der

KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH, Tirschenreuth, übernommen. Die

Gesellschaft ist daraufhin mit Registereintrag vom 20. Februar 2008 erloschen. Infolgedessen ist auch die

KEWOG Beteiligungsgesellschaft mbH, Tirschenreuth, als Komplementärin aus der Gesellschaft ausgeschie-

den.

Am 16. Januar 2008 wurde die KEWOG Biogasanlage Weira GmbH, Tirschenreuth, von der KEWOG Energie

und Dienste GmbH, Tirschenreuth, welche wiederum eine 100%ige Tochtergesellschaft der KEWOG Kommu-

nale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH, Tirschenreuth, ist, gegründet. Rechtsfähigkeit er-

langte die Gesellschaft mit Handelsregistereintrag am 14. Februar 2008.

Die Gesellschafterversammlungen der ZREU Zentrum für rationelle Energieanwendung und Umwelt GmbH,

Regensburg, übertragender Rechtsträger, und der KEWOG Städtebau GmbH, Tirschenreuth, übernehmender

Rechtsträger, haben am 7. Juli 2008 rückwirkend zum 1. Januar 2008 die Verschmelzung der beiden Gesell-

schaften beschlossen. Die Fusion wurde am 27. August 2008 rechtskräftig vollzogen. Die ZREU Zentrum für

rationelle Energieanwendung und Umwelt GmbH, Regensburg, ist aufgrund dessen am 2. September 2008

erloschen. In diesem Zusammenhang wechselte das Personal der ZREU Zentrum für rationelle Energiean-

wendung und Umwelt GmbH, Regensburg, insgesamt 6 Personen, mittels Betriebsübergängen nach

§ 613 a BGB zur KEWOG Städtebau GmbH, Tirschenreuth. Der bisherige Geschäftsführer der ZREU Zentrum

für rationelle Energieanwendung und Umwelt GmbH, Regensburg, Herr Dipl.-Ing. Univ. Josef Konradl, wurde

bei der KEWOG Städtebau GmbH, Tirschenreuth, zum Handlungsbevollmächtigten des Geschäftsbereichs

ZREU bestellt.

Mit Beiratsbeschluss vom 24. September 2008 wurde Frau Dipl.-Ing. (FH) Diana Hehenberger zur weiteren

Geschäftsführerin der KEWOG Beteiligungsgesellschaft mbH, Tirschenreuth, bestellt.

Am 20. November 2008 wurde die Bioenergie Breitengüssbach GmbH & Co. KG, Breitengüßbach, gegründet.

Die Gesellschaft wurde am 17. Dezember 2008 ins Handelsregister eingetragen. Als Komplementärin fungiert

die KEWOG Beteiligungsgesellschaft mbH, Tirschenreuth, welche auch die Geschäftsleitung stellt. Die Kom-

manditisten sind die Gemeinde Breitengüßbach mit einer Einlage in Höhe von TEUR 10, die KEWOG Energie

und Dienste GmbH, Tirschenreuth, die GEWOBAU-Bamberg Genossenschaft für Wohnungs-, Kommunal- und

Gewerbebau Bamberg eG, Bamberg, und die Via Piccola GmbH & Co. KG, Zapfendorf, mit einer Einlage von

jeweils TEUR 5.

31,1 % Landkreis Tirschenreuth

Organigramm

- gewerbliche u. kommunale Projekte

- Wohnungswirtschaft- Grundstücks- erschließung- Verkauf

- Beteiligung- Beratung

- Bauträgerprojekt Unterföhring

- Contracting- Energiemanagement- Abwassermanage- ment- Abfallmanagement

- Projekt Gemüsemarkt- Projekt Rosengarten

- Projektsteuerung- Projektentwicklung

- Städtebauliche Planungen- Projektentwicklung u. Projektsteuerung- Sanierungs- u. Entwicklungsträger- Energetische Stadterneuerung- Beratung u. Konzepte- Planung u. Projektierung- EU-Fördermittel

- Immobilienbestände - Grundstücke - Geschäftsführer- Finanz- und Rechnungswesen- Personalwesen- Stabsfunktionen

- Projektentwicklung Wirtschaftsgebäude Klinikum

- Wohnungs- wirtschaft

KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH (Holding)

- Errichtung u. Betrieb einer Biogasanlage

Geschäftsbereiche

KEWOG Immobilienwirtschaft KEWOG Wohnen GmbH

Sozialbau Zwickau GmbH

KEWOG Beteiligungs-gesellschaft mbH

KEWOG Projekt Unterföhring GmbH

KEWOG Energie und Dienste GmbH

KEWOG Projekt Fulda GmbH

KEWOG Projekt Klinikum Weiden GmbH & Co. KG

KEWOG Projekt-management GmbH


Tochtergesellschaften Enkelgesellschaften Projekt-GmbH`sBeteiligungsgesell-schaft und deren Projekt-KG`s

KEWOG Biogasanlage Weira GmbH

17


II.

Organe der Gesellschaft

Gesellschafterversammlung

Der Prüfungsauftrag für den Jahresabschluss 2007 wurde der Bayerischen Treuhandgesellschaft AG, Mün-

chen, übertragen. Die Pflichtprüfung nach §§ 316 ff. HGB und § 53 HGrG wurde in der Zeit vom 5. Mai 2008

bis zum 6. Juni 2008 durch die Bayerische Treuhandgesellschaft AG, München, vorgenommen.

Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht für das Geschäftsjahr 2007 wurden mit dem uneingeschränk-

ten Bestätigungsvermerk versehen.

Im Berichtsjahr fand am 11. Juli 2008 eine ordentliche Gesellschafterversammlung für das Geschäftsjahr 2007

statt. Die Wirtschaftsprüfer, Herr Karsten Dankert und Herr Arno Stranegger, von der Bayerischen Treuhand-

gesellschaft AG, München, erläuterten gemeinsam mit Herrn Bernd Büsching den Jahresabschluss mit Lage-

bericht. Darüber hinaus behandelten die Wirtschaftsprüfer den Prüfungsbericht ausführlich. Die Gesellschaf-

terversammlung genehmigte jeweils einstimmig den Jahresabschluss und den Lagebericht. Die

Beschlussfassung über die Verwendung des Bilanzergebnisses entsprach dem Vorschlag der Geschäftsfüh-

rung. Dem Aufsichtsrat und dem Geschäftsführer wurde Entlastung erteilt.

Geschäftsführung

Der Gesellschaftsvertrag bestimmt, dass ein oder mehrere Geschäftsführer bestellt werden können. Zum

31. Dezember 2008 war vertretungsberechtigt:

Herr Bernd Büsching Geschäftsführer Krummennaab

HR-Eintrag 22. August 2002

Gemäß Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 19. Dezember 1975 (HR-Eintrag am 4. Mai 1976)

besteht Einzelvertretungsvollmacht.

Aufsichtsrat

Entsprechend der Satzung ist der Aufsichtsrat für die Dauer der Amtsperiode der Gemeindevertretung

gewählt.

Im Aufsichtsrat waren im Jahr 2008 vertreten:

Herr Karl Haberkorn Vorsitzender (bis 11. Juli 2008) Landrat a. D. des Landkreises Tirschenreuth

Herr Wolfgang Lippert Vorsitzender (ab 11. Juli 2008) Landrat des Landkreises Tirschenreuth

Herr Franz Stahl stv. Vorsitzender Bürgermeister der Stadt Tirschenreuth

Herr Toni Dutz Mitglied Bürgermeister des Marktes Wiesau

Herr Roland Grillmeier Mitglied Bürgermeister der Stadt Mitterteich

Herr Herbert Hahn Mitglied Bürgermeister a. D. der Stadt Waldsassen

Herr Hubert Kellner Mitglied Bürgermeister der Stadt Waldershof

Herr Werner Nickl Mitglied Bürgermeister der Stadt Kemnath

Herr Bruno Ponnath Mitglied (bis 11. Juli 2008) MdL a. D., Landrat a. D.

Herr Manfred Porsch Mitglied Bürgermeister der Gemeinde Speichersdorf

Herr Bernd Sommer Mitglied (ab 11. Juli 2008) Bürgermeister der Stadt Waldsassen

Ehrenmitglieder auf Lebenszeit

Herr Max Franz Geschäftsführer a. D. Stadt Tirschenreuth

Herr Karl Haberkorn Landrat a. D. (ab 11. Juli 2008) Stadt Mitterteich

Herr Albert Kellner Sparkassendirektor a. D. Stadt Tirschenreuth

Herr Bruno Ponnath MdL a. D., Landrat a. D. (ab 11. Juli 2008) Stadt Kemnath

Der Geschäftsführer hat den Aufsichtsrat über die Geschäftsentwicklung laufend informiert. In den Aufsichtsrats-

sitzungen wurden über alle wesentlichen Geschäftsvorfälle Beschlüsse gefasst.

Sonstiges

Mitgliedschaften

Die KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH, Tirschenreuth, ist Mitglied des Ver-

bandes Bayerischer Wohnungsunternehmen, München, und der Arbeitsgemeinschaft Oberpfälzer Wohnungs-

unternehmen, Regensburg.

Verbundene Unternehmen

(Stand: 31. Dezember 2008)

Sozialbau Zwickau GmbH, Zwickau, zu 88,84 %,

Eigenkapital: EUR 534.223,08,

Ergebnis: EUR -10.373,22

KEWOG Wohnen GmbH, Tirschenreuth, zu 100,0 %,


Ergebnis: EUR 0,00

KEWOG Projekt Unterföhring GmbH, Tirschenreuth, zu 100,0 %,



KEWOG Projekt Fulda GmbH, Fulda, zu 100,0 %,



KEWOG Energie und Dienste GmbH, Tirschenreuth, zu 100,0 %,


Ergebnis: EUR 0,00*

*

19


II.

KEWOG Beteiligungsgesellschaft mbH, Tirschenreuth, zu 100,0 %,



KEWOG Projektmanagement GmbH, Tirschenreuth, zu 100,0 %,


Ergebnis: EUR 0,00*

KEWOG Städtebau GmbH, Tirschenreuth, zu 100,0 %,


Ergebnis: EUR 0,00*

KEWOG Projekt Klinikum Weiden GmbH & Co. KG, Tirschenreuth, zu 100,0 %,

Eigenkapital: EUR -46.091,32,


KEWOG Biogasanlage Weira GmbH, Tirschenreuth, zu 100,0 %,



Aufgrund von Beherrschungs- und Ergebnisabführungsverträgen bei der KEWOG Energie und Dienste

GmbH, Tirschenreuth, der KEWOG Projektmanagement GmbH, Tirschenreuth, und der KEWOG Städtebau

GmbH, Tirschenreuth, wird das handelsrechtliche Jahresergebnis in voller Höhe an die KEWOG Kommunale

Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH, Tirschenreuth, abgeführt.

Beteiligungen

PANTUR Grundstücks-Vermietungsgesellschaft mbH & Co.

Objekt Tirschenreuth KG, Düsseldorf, zu 5,5 %,

Eigenkapital: EUR 1.366.183,77,


Appartement-Hotel Sibyllenbad Betriebsgesellschaft mbH, Neualbenreuth, zu 12,0 %,


Ergebnis: EUR 30.484,44

Bioenergie Breitengüssbach GmbH & Co. KG, Breitengüßbach, zu 20,0 %,


Ergebnis: EUR 0,00

21

III. Bericht der Geschäftsleitung

III. Bericht der Geschäftsleitung

Geschäftsentwicklung im Überblick

Gegenüber dem Jahr 2007, in dem es zu deutlich überhöhten Übernahmen ganzer Wohnungsunternehmen

bzw. Wohnungspakete durch überwiegend ausländische Investoren kam, brach dieser Markt im Jahr 2008

vollständig ein. Nach Ausbruch der Finanzkrise finanzierten viele Banken keine größeren Projekte mehr, da

sich herausstellte, dass die Portfolios auf lange Sicht überbewertet waren. Dies spiegelte sich auch in den

Aktienkursen börsennotierter Immobilienunternehmen wider.

In Anbetracht der enorm nach unten korrigierten Immobilienpreise im 2. Halbjahr 2008 sehen wir gewisse

Chancen und prüfen derzeit die Ankäufe von interessanten Wohnungs- und Immobilienbeständen. Dank der

erfolgreichen Geschäftsjahre 2007 und 2008 verfügt die KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungs-

baugesellschaft mbH, Tirschenreuth, über eine entsprechende Eigenkapitalsituation, welche dem Unterneh-

men in Verbindung mit dem guten Rating bei den Banken derartige Investitionen ermöglicht.

Das Erwerben der Wohnungsportfolios in Mitterteich von der GBW Niederbayern und Oberpfalz GmbH,

Regensburg, und in Selb von der damaligen Wohnungsbaugesellschaft mbH, Selb, war sowohl strategisch

richtig als auch zeitlich perfekt aufeinander abgestimmt. Mit diesen Immobilienzukäufen kommen wir unse-

rer Zielsetzung, die Ertragslage der KEWOG-Gruppe langfristig zu stärken, zusehends näher. Vorab durchge-

führte Due-Diligence-Analysen bestätigten uns die vielversprechenden Zukunftsaussichten dieser Objekte.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurde zudem eine Vielzahl von Projekten abgeschlossen und gleichzeitig

einer Nutzung zugeführt. Sehr erfreulich dabei war, dass jede Maßnahme innerhalb des Kosten- und Zeitrah-

mens abgewickelt werden konnte. Im Einzelfall war es sogar möglich, zusätzliche Margen zu generieren, was

wiederum zu einer positiven gesamtwirtschaftlichen Situation innerhalb der KEWOG-Gruppe beigetragen

hat.

In diesem Zusammenhang muss selbstverständlich der Verkauf der Logistikhalle, welche an die SCHOTT-

Rohrglas GmbH, Mitterteich, vermietet ist, an die VIB Vermögen AG, Neuburg an der Donau, erwähnt werden.

Bei diesem Projekt wurde deutlich, dass die KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesell-

schaft mbH, Tirschenreuth, nicht nur als Bestandsunternehmen, sondern auch im Asset-Management-Bereich

durchaus punkten kann. Angefangen von der Idee über die Akquisition bis hin zum Verkauf haben wir mit

diesem Objekt fast alle Stationen einer Immobilienprojektentwicklung durchlaufen.

Im Geschäftsbereich Energiemanagement beschäftigten wir uns schwerpunktmäßig mit regenerativen

Energien. Es wurden eine Biogasanlage mit einem Projektvolumen von rund EUR 5,0 Mio. bis zur Planungs-

reife entwickelt sowie eine Baugenehmigung eingeholt. In den nächsten Jahren werden wir uns entscheiden,

ob diese Maßnahme umgesetzt oder die gesamte Projektentwicklung vermarktet wird.

Im Segment Städtebau wurde die Fusion zwischen den Tochterunternehmen KEWOG Städtebau GmbH,

Tirschenreuth, und ZREU Zentrum für rationelle Energieanwendung und Umwelt GmbH, Regensburg, er-

folgreich vollzogen. Die ersten Synergieeffekte zwischen den Bereichen Stadtentwicklung und Energiema-

nagement waren bereits unmittelbar nach der Verschmelzung spürbar. In Zeiten steigender Energiepreise

und des Klimawandels werden Stadtentwicklungsprozesse immer untrennbar mit Energieeffizienz und rege-

nerativen Energien verbunden sein. Im Hinblick auf die Zukunft wird sich die Verschmelzung der beiden

Gesellschaften als richtige Entscheidung herausstellen.

23

Bericht derGeschäftsleitung

III.

Im Geschäftsfeld Projektmanagement fokussierten wir das Thema Projektsteuerung für Großprojekte bzw.

für Krankenhäuser. Aktuell begleiten wir mehrere Objekte mit einem Durchschnittsvolumen von rund

EUR 20,0 Mio. pro Krankenhaus. Unser Ziel ist es, diesen Bereich in den nächsten Jahren weiter auszubauen

und zusätzliches Kundenpotenzial zu erschließen.

Den Schwerpunkt stellte bei der Projektentwicklung innerhalb der Holding eindeutig der Neubau eines Vier-

Sterne-plus-Resort-Hotels in Neualbenreuth, Ortsteil Sibyllenbad, dar. Aufgrund des permanent sinkenden

Wirtschaftsergebnisses des Kurmittelhauses Sibyllenbad, Neualbenreuth, wurde die KEWOG Kommunale

Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH, Tirschenreuth, mit der Entwicklung einer Konzeption

beauftragt, um das Defizit des Bades zunächst einzugrenzen. In weiteren Schritten gilt es, Synergien bzw.

Umsatzpotenziale bei der Etablierung eines Vier-Sterne-plus-Resort-Hotels in Verbindung mit dem Ausbau

des bestehenden Drei-Sterne-Appartement-Hotels zu schaffen. Im Geschäftsjahr 2008 engagierte sich insbe-

sondere die Geschäftsleitung stark, damit das Projekt in den nächsten 1 bis 2 Jahren realisiert werden kann.

Die gesetzliche Änderung bezüglich des Betriebsausgabenabzugs für Zinsaufwendungen (Zinsschranke)

sowie die gesetzliche Neuregelung der Nachversteuerung des sogenannten EK 02 erforderten Entschei-

dungen, die nach wirtschaftlichen Aspekten abgewogen und zu Gunsten des Unternehmens umgesetzt

wurden. So wurde die EK-02-Problematik durch die Inanspruchnahme des Wahlrechts nach der alten Rege-

lung gelöst, wonach es zu einer Nachversteuerung erst im Falle einer Ausschüttung kommt. In der ordent-

lichen Gesellschafterversammlung für das Geschäftsjahr 2007 wurde darüber hinaus der Beschluss gefasst,

keine Dividende auszuschütten. Nach einer intensiven Diskussion im Vorfeld gehen wir davon aus, dass die

Gesellschafter bei ihrer Entscheidung bleiben werden, was sich überaus positiv auf die Unternehmensent-

wicklung auswirken würde, da aufgrund dessen sämtliche Gewinne reinvestiert werden könnten.

Struktur- und Geschäftstätigkeit der KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH

Die KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH mit Sitz in Tirschenreuth ist die

Muttergesellschaft (Holding) von insgesamt 10 Tochter-, Enkel- und Projektunternehmen, die im Geschäfts-

jahr 2008 aktiv waren. Die Geschäftstätigkeit der KEWOG-Gruppe gliedert sich im Wesentlichen in folgende

Geschäftsbereiche:

Verwaltung eigener Wohnungsbestände mit insgesamt 1.545 Einheiten;•

Entwicklung von Großprojekten, insbesondere Krankenhäusern und Hotels, mit einem Projektvolumen •von rund EUR 80,0 Mio.;

Entwicklung von gewerblichen und kommunalen Immobilienprojekten, wie z. B. Industriebrachen, •Logistikzentren, Ärztezentren;

Vermietung und Bewirtschaftung der entsprechenden Immobilienbestände;•

Stadtentwicklung/-sanierung in 20 Städten und Gemeinden in Bayern, Sachsen-Anhalt, Sachsen und •Thüringen als treuhänderischer Sanierungsträger mit einem Gesamttreuhandvermögen von EUR 171,5 Mio. und in 10 Städten als Sanierungsbeauftragter;

Energiemanagement/-beratung mit dem Schwerpunkt Energieeinsparung auf Basis regenerativer Ener-•gieträger, Projektierung von umfassenden Energieprojekten;

Energiecontracting: Wärmelieferung vorrangig auf Grundlage von regenerativen Energiequellen und Be-•trieb von Biomasseheizkraftwerken;

Projektsteuerung: Übernahme von Bauherrenaufgaben im Rahmen des Projektmanagements.•

Regionale Bevölkerungsentwicklung

Nach Aussage des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung wächst zwar die Bevölke-

rung Bayerns weiter an, aber die demografische Entwicklung innerhalb der einzelnen Regionen wird zum

Teil erheblich unterschiedlich verlaufen. So wird überwiegend für den Süden der Oberpfalz, speziell im Um-

kreis von Regensburg, eine Zunahme der Bevölkerung prognostiziert. Im Gegensatz dazu geht man in

Oberfranken und in der Nordoberpfalz, insbesondere in den nord- und ostbayerischen Randgebieten Bay-

erns, von einem Bevölkerungsrückgang von bis zu 11,0 % aus. Hiervon werden vor allem die Landkreise

Wunsiedel, Hof, Kronach und Tirschenreuth betroffen sein. Der Landkreis Tirschenreuth verliert seit mehreren

Jahren jährlich bis zu 500 Einwohner, ohne eine Aussicht auf Besserung.

Zudem wird sich auch die Bevölkerungsstruktur in den nächsten Jahren nachhaltig ändern, so dass in der

Nordoberpfalz und in Oberfranken ein demografischer Wandel in Form eines Rückgangs bzw. einer Überal-

terung der Bevölkerung stattfinden wird.

Auch in den bayerischen Haushalten werden sich laut dem Bayerischen Landesamt für Statistik und Daten-

verarbeitung Veränderungen ergeben. Im Vergleich zum Jahr 2007, in dem der Anteil der 1- bis 2-Personen-

Haushalte noch bei 70,0 % lag, wird bis zum Jahr 2020 eine Steigerung auf bis zu 75,0 % erwartet. Haushalte

mit 3 oder mehr Personen werden weiterhin rückläufig sein.

Regionaler Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt in der Oberpfalz brach im Geschäftsjahr 2008 deutlich ein. Die Umsätze verringerten

sich gegenüber dem Vorjahr um 14,0 % auf EUR 1,54 Mrd., jedoch mit erheblichen regionalen Unterschieden.

Laut dem aktuellen Immobilienmarktspiegel für Bayern der LBS Bayerischen Landesbausparkasse war entge-

gen dem allgemeinen Trend ein leichter Aufwind in den Landkreisen Tirschenreuth und Neustadt/WN zu

spüren. In den restlichen Gebieten der Oberpfalz sind die Umsätze teilweise stark abgesunken. Diese Ent-

wicklung machte sich auch in weiten Teilen Bayerns bemerkbar, in denen die Immobilienumsätze zum Vor-

jahreszeitraum um 11,3 % auf EUR 29,0 Mrd. gefallen sind.

Demzufolge waren die Baulandpreise mitunter gravierenden Schwankungen ausgesetzt. Während im Land-

kreis Neustadt/WN der Quadratmeterpreis in einfachen Lagen bei etwa EUR 25,00 lag, musste der Bauwillige

im Landkreis Tirschenreuth zwischen EUR 35,00 und EUR 70,00 bezahlen. Besonders hohe Preisdifferenzen

ergaben sich in den Landkreisen Amberg-Sulzbach (EUR 40,00 bis EUR 220,00) und Schwandorf (EUR 30,00

bis EUR 150,00). Spitzenreiter war und ist die Stadt Weiden mit Preisen zwischen EUR 90,00 und EUR 200,00.

25


III.

Der Preiseinbruch im Geschäftsjahr 2008 führte zu einer erhöhten Nachfrage nach gebrauchten Immobilien,

z. B. Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. So können derzeit auf dem Oberpfälzer Immobilien-

markt Eigenheime schon zu einem Quadratmeterpreis von EUR 500,00 bis TEUR 1,2 erworben werden. Im

Gegensatz dazu liegt das Angebot für neu erstellte Wohnungen um ca. EUR 500,00 höher.

Nach Meinung des kürzlich veröffentlichten „Wohlstandsrankings“ der Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft

(INSM) wird sich im Landkreis Tirschenreuth ein Aufwärtstrend abzeichnen. Ausschlaggebend ist zum einen

die Anzahl der Arbeitslosengeld-II-Begünstigten, die mit 3,1 Personen pro 100 Einwohner im Vergleich zum

Bundesdurchschnitt mit 5,1 Bedürftigen relativ niedrig ist. Zum anderen wirken sich die geringen Straftaten

in der Region ebenfalls positiv auf diese Kennzahl aus. Im Ergebnis ist der Landkreis „nur“ durchschnittlich von

der aktuellen Finanz- und Wirtschaftskrise betroffen, wie uns Branchenmix und Exportquote bestätigen.

Innerhalb des Mietsektors ist in den einzelnen Städten und Gemeinden eine unterschiedliche Entwicklung

festzustellen. Laut dem Mietspiegel des Landkreises Tirschenreuth liegen die Durchschnittsmieten für Wohn-

raum mit Neubaustandard in den Städten Tirschenreuth bei EUR 4,30/m², in Mitterteich bei EUR 4,10/m², in

Waldershof bei EUR 4,20/m², in Waldsassen bei EUR 4,10/m² und in Kemnath bei EUR 4,20/m². Trotz eines

ähnlichen Mietniveaus stieg die Nachfrage nach Mietwohnraum in Tirschenreuth in den letzten Monaten im

Verhältnis zu den übrigen Orten überproportional an, bei relativ geringen Auszügen. Nachdem sich die

Mieten schon seit Jahren kaum erhöhten, ist in naher Zukunft vor allem in Tirschenreuth eine Steigerung zu

erwarten. Im Gegensatz dazu hält die schwierige Vermietungssituation in den Randlagen weiterhin an. Auf-

grund mangelnder Perspektiven werden wir uns mit unserem Kerngeschäft auch in Zukunft auf die inner-

städtischen Lagen konzentrieren.

Die Durchschnittsmieten für Neubaustandard sind im Landkreis Wunsiedel in den Städten Marktredwitz und

Wunsiedel mit EUR 4,75/m² sowie in Selb mit EUR 4,80/m² gegenüber dem Landkreis Tirschenreuth deutlich

höher. Daher ist bis auf Weiteres nicht mit erheblichen Mietanhebungen zu rechnen.

Ertragslage

Die KEWOG-Gruppe erstellte für das Geschäftsjahr 2008 erstmals einen Konzernabschluss auf freiwilliger Ba-

sis. Aus diesem Grund ist ein Vergleich mit dem Vorjahr nicht möglich.

Der KEWOG-Konzern erwirtschaftete im Geschäftsjahr 2008 einen Jahresüberschuss von TEUR 569 mit einem

Betriebsergebnis von EUR 1,7 Mio.

Die Betriebsleistung steigerte sich wegen der zusätzlichen Mieteinnahmen, der im Jahr 2008 zugekauften

Objekte in Mitterteich und Selb sowie der fertiggestellten gewerblichen und kommunalen Projektentwick-

lungsmaßnahmen, z. B. „Zentralküche Klinikum Weiden“ und „Ärztezentrum Kemnath“. Außerdem wurde das

Logistikzentrum in Mitterteich 2008 verkauft.

Aufgrund der zusätzlichen Fremdkapitalaufnahme für die erworbenen Bestände in Mitterteich und Selb so-

wie für die gewerblichen und kommunalen Projektentwicklungen „Zentralküche Klinikum Weiden“ und

„Ärztezentrum Kemnath“ betrugen die Zinsaufwendungen im Jahr 2008 EUR 1,9 Mio. Das Zinsergebnis

machte EUR -1,4 Mio. aus.

Das periodenfremde Ergebnis hat zu keiner erheblichen Ergebnisverbesserung beigetragen. Es sind im We-

sentlichen die Auflösung der Rückstellung für Derivate in Höhe von TEUR 84 wegen gestiegener Marktwerte,

die Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Forderungen in Höhe von TEUR 117, die Auflösung von

Rückstellungen aus Gewährleistungen in Höhe von TEUR 17 sowie die Währungskursverluste in Höhe von

TEUR 29 enthalten.

Vor dem Hintergrund einer vorsichtigen Bilanzierung im Umlaufvermögen wurden im Geschäftsjahr 2008

außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von TEUR 159 auf unfertige Leistungen und TEUR 5 auf Bauvor-

bereitungskosten vorgenommen. Außerdem wurden im Anlagevermögen hinsichtlich des kaufmännischen

Vorsichtsprinzips Bauvorbereitungskosten in Höhe von TEUR 138 abgeschrieben. Darüber hinaus wurde die

Rückstellung für drohende Verluste durch die zum Stichtag negativ bewerteten Derivate um TEUR 465 er-

höht, die Rückstellungen für Jahresabschlussarbeiten, Archivierung und Personal um TEUR 61.

Vermögenslage

Die Vermögenslage des Konzerns stellte sich zum 31. Dezember 2008 wie folgt dar:

TEUR %

Investitionen 49.058,6 74,4

Verkaufsobjekte 7.084,2 10,8

Sonstiges kurzfristiges Vermögen 9.735,9 14,8

Gesamtvermögen 65.878,7 100,0

TEUR %

Eigenmittel 11.718,9 17,8

Langfristiges Fremdkapital 35.846,6 54,4

Kurzfristiges Fremdkapital 18.313,2 27,8

Gesamtkapital 65.878,7 100,0

Kapitalstruktur

Vermögensstruktur

27

In den Verbindlichkeiten waren mittel- und langfristige Objektfinanzierungen von EUR 35,8 Mio. enthalten.

Die Vermögenslage war geordnet und die Zahlungsfähigkeit war u. a. durch die entsprechenden Kreditlinien

gewährleistet. Das Eigenkapital in Höhe von EUR 8,5 Mio. betrug zum 31. Dezember 2008 13,0 % der Bilanz-

summe. Die gesamten Eigenmittel, einschließlich der Rückstellung für Bauinstandhaltung in Höhe von

EUR 3,2 Mio., beliefen sich auf EUR 11,7 Mio., 17,8 % der Bilanzsumme.

Finanzlage

Im Geschäftsjahr 2008 wurde im Konzern ein Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit in Höhe von

EUR 2,8 Mio. erwirtschaftet. Den Mittelzuflüssen aus der laufenden Geschäftstätigkeit (EUR 2,8 Mio.) und aus

der Finanzierungstätigkeit (EUR 3,1 Mio.) standen Mittelabflüsse aus der Investitionstätigkeit (EUR 10,2 Mio.)

gegenüber. Darüber hinaus verringerte sich der Finanzmittelbestand. Die Zahlungsfähigkeit war im Ge-

schäftsjahr jederzeit gegeben; sie ist auch für die überschaubare Zukunft gewährleistet. Die Finanzverhältnis-

se sind geordnet.

Nachtragsbericht

Im Dezember 2008 wurde das Projekt „Am Rosengarten“ in Fulda verkauft. Der Vertrag wurde mit einer auf-

schiebenden Bedingung geschlossen. Der wirtschaftliche Übergang wird im Jahr 2009 erfolgen.

Chancen und Risiken

Im Geschäftsjahr 2008 wurde die Thematik Korruption ausführlich in der Unternehmensgruppe behandelt.

Unser Mitarbeiter Herr Ernst Schöppl, zuständig für Risikomanagement und Sonderthemen, analysierte an-

hand der Abläufe innerhalb der KEWOG-Gruppe das Thema Korruption bei der Auftragsvergabe. Darüber

wurde ein Bericht verfasst, der dem Aufsichtsrat im Zuge einer nachfolgenden Prüfung als Grundlage diente.

Der in diesem Gremium beschlossene Maßnahmenkatalog wird derzeit ausgearbeitet und aller Voraussicht

nach den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern in Form eines Verhaltenskodexes im Geschäftsjahr 2009 zur

Verfügung gestellt. In diesem Zusammenhang wurde das Aufsichtsratsmitglied Herr Bürgermeister Bernd

Sommer aus Waldsassen in der Aufsichtsratssitzung am 18. September 2008 zum Antikorruptionsbeauftrag-

ten der KEWOG-Gruppe bestellt. Herr Sommer ist erster Ansprechpartner für das Personal bei Korruptions-

verdacht bzw. -fällen.

Des Weiteren ist die Umsetzung struktureller Veränderungen in der Unternehmensgruppe zum Großteil ab-

geschlossen. Unser Ziel, einen besseren Überblick zu erhalten, haben wir somit erreicht. Als weitere Maßnah-

me wurde aus den vorgenannten Gründen für das Geschäftsjahr 2008 erstmals ein Konzernabschluss ange-

fertigt. Die dadurch unumgängliche und längst überfällige Verstärkung des Personals im Finanz- und

Rechnungswesen hatte zunächst eine Steigerung der Overheadkosten zur Folge. Eine deutliche Umsatzer-

höhung sowie die Erweiterung der Geschäftsfelder haben jedoch dazu beigetragen, dass sich die Gemein-

kosten im Ergebnis reduzierten.


III.

In der Konsequenz konnten auch die Risiken der ausgegliederten Unternehmen besser beurteilt und einge-

schätzt werden. Dank eines detaillierten Planungssystems im Ertrags- und Liquiditätsbereich waren wir in der

Lage, Unregelmäßigkeiten schnell zu erkennen und die erforderlichen Gegensteuerungsmaßnahmen einzu-

leiten. Zudem führte die Zusammenarbeit der verschiedenen Geschäftsbereiche zu einer erheblich verbes-

serten Transparenz. Durch eine Vergrößerung der Tätigkeitsfelder entstehen selbstverständlich höhere Ge-

fahrenpotenziale. Unabhängig davon versuchen wir mit unserer Strategie, sowohl konservative als auch

risikofreudige Geschäfte in einem ausgewogenen Verhältnis durchzuführen.

1. Das Belegungs- und Erlösrisiko

Die demografischen Prognosen für die Region sind nach wie vor unerfreulich. Die geringe Wirtschafts- und

Kaufkraft, bedingt durch fehlende Großunternehmen, lässt nur ein bestimmtes Mietniveau zu.

Auf diese Situation haben wir uns bereits in den letzten Jahren eingestellt. Sanierungen außerhalb von

Städten wurden zielgerichtet und in Absprache mit den Mieterinnen und Mietern durchgeführt, damit eine

bezahlbare Miete gewährleistet werden kann. Im Gegenzug war jedoch in innerstädtischen Lagen eine hohe

Nachfrage nach modernisiertem Wohnraum festzustellen. Ungeachtet dessen sind übermäßige Mietanhe-

bungen nicht durchsetzbar und würden im Zweifel das Leerstandsrisiko erhöhen. Weitere unkalkulierbare

Faktoren werden sich aus der Verschärfung der Energieeinsparverordnung in den nächsten Jahren ergeben.

Momentan entwickeln wir zu dieser Problematik entsprechende Konzepte, um auch für die Zukunft gerüstet

zu sein.

2. Das Liquiditätsrisiko

Die Liquiditätssteuerung gehört mittlerweile zu den elementaren und wichtigsten Werkzeugen im Unter-

nehmen. Diese Kennzahl ist sowohl für die Ratingeinstufung bei den Banken als auch für die Darlehensver-

gabe bei größeren Investitionen maßgeblich. Ebenso entscheidend sind die exakte Ermittlung der Projekt-

vorleistungskosten sowie die monatliche Bewertung der Ausfallrisiken. Aus diesem Grund haben wir ein

umfassendes Controllinginstrument entwickelt, mit welchem mittel- und langfristige Liquiditätsplanungen

vorgenommen werden können.

3. Das Risiko steigender Sach- und Personalkosten

3.1 Sachkosten

Der Anstieg der Sachkosten ist auf die dynamische Entwicklung der Geschäftstätigkeit in der KEWOG-

Gruppe zurückzuführen. Im Verhältnis zur Umsatzsteigerung verlief die Sachkostenerhöhung allerdings

unterproportional, was durch ein permanent aktiviertes Kennzahlensystem überprüft wird. Das Finanz-

und Rechnungswesen ist außerdem bestrebt, durch laufende Sachkostenanalysen ständig neue Einspar-

potenziale zu ermitteln. Im Rahmen unseres Planungssystems werden Sachkosten für jeden Geschäftsbe-

reich budgetiert. Planabweichungen sowie zusätzliche Aufwendungen müssen die Geschäftsführer und

Geschäftsbereichsleiter vom Finanz- und Rechnungswesen bzw. von der Geschäftsleitung der Holding

genehmigen lassen.

3.2 Personalkosten

Die Unternehmensgruppe ist an keine tariflichen Lohnerhöhungen gebunden, es erfolgen lediglich leis-

tungsorientierte Lohnsteigerungen. Unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sind mit einem variablen

Gehaltsbestandteil am Unternehmenserfolg beteiligt. Wegen der aktuellen Wirtschaftssituation steigt das

Angebot an fachmännischem Personal, insbesondere im Bereich des Ingenieurwesens, was uns durch das

29


III.

stetige Anwachsen der Geschäftsfelder Projektentwicklung, Projektsteuerung und Energiemanagement

zugutekommt. Angesichts der schwierigen Wirtschaftslage ist es erfreulich, dass wir auch weiterhin jährlich

etwa 5 hoch qualifizierte Arbeitsplätze in den Bereichen Ingenieurwesen und Betriebswirtschaft zur Verfü-

gung stellen können. Das setzt jedoch eine fortwährende Umsatzsteigerung voraus, die nur mit einem

kontinuierlichen Wachstum einhergehen kann. Allerdings kann bei wirtschaftlichen Einbrüchen ein Perso-

nalabbau nicht ausgeschlossen werden. Nichtsdestotrotz versuchen wir mit einer vorausschauenden Pla-

nung und Strategie, derartigen Situationen rechtzeitig vorzubeugen. Wir rekrutieren deshalb niemals gut

ausgebildete Kräfte für ein spezielles Projekt, sondern ausschließlich für eine langfristige Zusammenarbeit

mit entsprechenden Aufstiegsmöglichkeiten im Unternehmen.

4. Das Investitionsrisiko/Projektrisiko

Im Geschäftsjahr 2008 wurden zahlreiche Investitionen getätigt, vor allem im Bereich der Immobilienakquisi-

tion und durch verschiedene Zukäufe von Wohnungsbeständen. Aufgrund der Weiterentwicklung unseres

Projektmanagements gab es klare Vorgaben bzw. Renditeprognosen für die Projekte. Des Weiteren wurden

fortlaufende Zeit- und Kostenüberwachungskontrollen innerhalb der einzelnen Maßnahmen durchgeführt.

Die Geschäftsleitung der Holding wurde hierzu regelmäßig in Form von Statusberichten und Risikoanalysen

unterrichtet, welche nach Projektabschluss mit Vor- und Nachkalkulationen ergänzt zur Investitionsentschei-

dung beitrugen. Die Projektvorleistungskosten bedürfen einer besonderen Überwachung, damit das Projekt

bei einer zweifelhaften Realisierung rechtzeitig beendet wird. Zukünftige Projekte müssen aus diesen Grün-

den gezielt ausgewählt werden.

5. Das Zinsänderungsrisiko

Durch den Einsatz von derivativen Finanzinstrumenten ist das Zinsrisiko für die Immobilienbestände der

KEWOG-Gruppe langfristig ausgeschlossen. Voraussetzung für den Abschluss von Derivaten ist die Verbin-

dung mit einem Grundgeschäft. Zudem werden frühzeitig vor Laufzeitende erneute Verhandlungen mit den

Banken geführt, um die Anschlussgeschäfte abzusichern. In Anbetracht der stark angestiegenen Zinsen im

1. Halbjahr hat man sich im Geschäftsjahr 2008 für sogenannte Forward-Swaps entschieden, um sowohl für

bestehende als auch für zukünftige Finanzierungen und Investitionen Sicherheit zu erlangen. Nach dem

durch die Finanz- und Wirtschaftskrise verursachten Rückgang der kurzfristigen variablen Zinsen haben wir

die Chance, Projektfinanzierungen variabel zu gestalten und von den günstigen Zinsen zu profitieren. Bei

einem Anstieg der langfristigen Zinsen bieten uns hingegen die Forward-Swaps Schutz.

6. Auswirkungen der Finanzmarktkrise

Wie schon mehrfach angesprochen, wirkte sich die Finanzmarktkrise hauptsächlich auf größere Investitions-

volumen aus, bei denen sich eine Finanzierung ohnehin problematisch gestaltet hätte. Durch die Schwierig-

keiten am Interbankenmarkt war die Finanzbranche nicht gewillt, Großprojekte zu finanzieren. Die KEWOG-

Gruppe war davon nicht betroffen, da sich die Portfolios lediglich im Bereich zwischen EUR 2,0 Mio. und

EUR 5,0 Mio. bewegten. Für zukünftige Investitionen muss jedoch ein höheres Eigenkapital einkalkuliert

werden. Außerdem wurden mit den Funding Spreads die Risikokosten angehoben. Aufgrund der Gesamtsi-

tuation werden wir Projekte momentan kurzfristig finanzieren, zumal dank der Forward-Swaps das Risiko

steigender Zinsen ausgeräumt ist. Andererseits bietet die Krise auch Chancen, die wir an dieser Stelle erwäh-

nen möchten. Die gesunkenen Immobilienpreise haben uns veranlasst, die Kaufangebote interessanter

Wohnungsbestände und Gewerbeimmobilien regelmäßig zu analysieren, um unsere Immobilienbestände

bei den passenden Voraussetzungen zu erweitern.

Prognosebericht

Prognose für die Unternehmensgruppe

Für das Geschäftsjahr 2009 werden wir Umsatzerlöse in Höhe von EUR 12,4 Mio. budgetieren sowie ein Jah-

resergebnis von TEUR 530. Daraus wird ein positiver Cashflow von TEUR 880 resultieren. Bedingt durch die

weltweiten Krisen und die anhaltende Rezession werden wir unsere Planung im Gegensatz zum Vorjahr be-

wusst konservativer gestalten. Wenngleich sich bisher durch die Finanzmarktkrise keine nennenswerten

bzw. bestandsgefährdenden Risiken für die Unternehmensgruppe ergeben haben, werden wir im Hinblick

auf unsere kommunale Gesellschafterstruktur und das kaufmännische Vorsichtsprinzip zukünftig keine

Zinsderivate mehr in Verbindung mit Währungen abschließen. Es werden somit keine Verschiebungen durch

bilanzielle Bewertungen zum Bilanzstichtag zur Intransparenz der Ertragslage führen. Innerhalb der Immobi-

lienwirtschaft werden sich sowohl der operative Umsatz als auch die Ertragslage im Gesamtverhältnis zur

Unternehmensgruppe stabilisieren. Dem wachstumsstarken Energiemanagement wird mit dem beständi-

gen Städtebau ein Geschäftsfeld gegenüberstehen, welches mit einer stabilen Umsatz- und Ertragslage

wichtige Deckungsbeiträge für das gesamte Unternehmen liefert. Projektentwicklungs- und Akquisitions-

kosten werden kostenmäßig in die Planung integriert. Die Schwerpunkte werden sicherlich auf der Entwick-

lung von diversen Hotelprojekten in der Region und des Gesamtkonzepts „Neubau Vier-Sterne-plus-Resort-

Hotel“ am Sibyllenbad liegen. Vom Zweckverband Sibyllenbad, Regensburg, werden wir für die

Projektentwicklung einen Kostenzuschuss in Höhe von TEUR 250 erhalten. Dieser Betrag wird jedoch aus

Gründen des kaufmännischen Vorsichtsprinzips nicht in die Planung aufgenommen. Insgesamt haben wir

mit dem Erwerb verschiedener Wohnungsportfolios sowie der Realisierung gewerblicher und kommunaler

Projektentwicklungsmaßnahmen die sich für uns ergebenden Chancen genutzt. Für das Geschäftsjahr 2009

ist der systematische Liquiditätsaufbau für zukünftige Investitionen in Verbindung mit dem planmäßigen

Schuldenabbau innerhalb der Immobilienbestände geplant, was jährlich zu einer Entlastung des Kapital-

dienstes führen und zusätzliche Spielräume mit sich bringen wird.

Der Geschäftsführer, Bernd BüschingTirschenreuth, 8. Mai 2009


31


III.IV. Die wirtschaftliche Betätigung des Unternehmens

IV. Die wirtschaftliche Betätigung des Unternehmens

Geschäftsbereiche

Immobilienwirtschaft

Wohnungswirtschaft

Innerhalb des Geschäftsbereichs Wohnungswirtschaft konnten im Geschäftsjahr 2008 2 interessante Woh-

nungsportfolios in Mitterteich (159 WE) und Selb (255 WE) mit insgesamt 414 Wohneinheiten erworben

werden. Auch für die Zukunft sind gezielte Ankäufe zur Vergrößerung des Segments geplant. Unter Berück-

sichtigung des Verkaufs von 5 WE der Kategorie 6 ist der Gesamtwohnungsbestand somit um 36,56 % auf

1.545 WE (i. Vj. 1.135 WE) angewachsen.

Das Verhältnis zwischen Einzug und Auszug war, mit Ausnahme eines Einbruchs am Jahresende, im gesam-

ten Geschäftsjahr 2008 relativ ausgeglichen. Ab Januar 2009 wird sich die Situation jedoch kontinuierlich

verbessern, so dass die Vermietungsbilanz für das I. Quartal 2009 wieder mit einem positiven Ergebnis ab-

schließen wird.

Die Fluktuationsrate der Mieterinnen und Mieter ist, bezogen auf den gesamten Bestand der Gesellschaft,

auf 7,58 % gesunken (i. Vj. 10,22 %). Im voll modernisierten Bereich der KEWOG Wohnen GmbH, Tirschenreuth,

(304 WE) war mit 12,83 % ebenfalls eine rückläufige Tendenz festzustellen (i. Vj. 15,13 %). Bei den restlichen

Anlagen verringerte sich die Quote durch den Wohnungszukauf auf 6,29 % (i. Vj. 8,5 %).

Die Netto-Ist-Mieten für den Wohnungsbestand haben EUR 3,2 Mio. (i. Vj. EUR 2,9 Mio.) betragen. Die verhält-

nismäßig niedrigen Durchschnittsnettomieten von EUR 3,51/m² (i. Vj. EUR 3,59/m²) bzw. EUR 3,98/m²

(i. Vj. EUR 3,97/m²) bei den voll modernisierten Objekten veränderten sich im Vergleich zum Vorjahr nur ge-

ringfügig. Verantwortlich für die regressive Durchschnittsmiete waren die neu hinzugekommenen Wohnein-

heiten in Selb (EUR 3,11/m²) und Mitterteich (EUR 3,52/m²).

Die Betriebskosten lagen im Geschäftsjahr 2008 durchschnittlich bei EUR 0,95/m² (i. Vj. EUR 0,91/m²) und ha-

ben sich gegenüber dem Jahr 2007 kaum erhöht. Die Heizkosten sind mit EUR 1,03/m² (i. Vj. EUR 0,94/m²)

ebenfalls nur leicht angestiegen, da die Heizölpreise erst im Laufe des Jahres 2008 ein Rekordhoch erreichten;

ab Herbst 2008 entspannte sich die Lage wieder. Eine ähnliche Entwicklung war bei den Gaspreisen zu be-

obachten, da diese an den Heizölpreis gekoppelt sind und zeitversetzt angepasst werden. Der Deutsche

Mieterbund hat in seinem Betriebskostenspiegel 2007 für Betriebs- und Heizkosten einen Wert von

EUR 2,14/m² ermittelt, für 2008 wird eine erhebliche Steigerung erwartet. Umso erfreulicher ist es, dass die

durchschnittlichen Kosten von EUR 1,99/m² weit unter den errechneten Vorgaben des Deutschen Mieter-

bundes geblieben sind.

Die Leerstandsquote betrug 11,2 % (i. Vj. 9,9 %). Ursächlich für den Anstieg war, neben dem kurzfristigen

Vermietungseinbruch am Jahresende, ein höherer Leerstand bei den erworbenen Mietobjekten. Der Leer-

stand innerhalb der Bestände der KEWOG Wohnen GmbH, Tirschenreuth, kam im Dezember 2008 mit

4,28 % (i. Vj. 1,6 %) am Jahreshöchststand an, wird sich jedoch bereits im I. Quartal 2009 wieder auf 3,29 %

normalisieren. Um eine nachhaltige Reduktion der Leerstandsquote zu erreichen, werden in Zukunft weitere

Portfolioverkäufe der Kategorie 6 angestrebt.

33

Die Instandhaltungsinvestitionen für den Wohnungsbestand haben im Geschäftsjahr 2008 durchschnittlich

bei EUR 5,17/m² (i. Vj. EUR 5,68/m²) gelegen, bereinigt um die Kategorien 5 + 6 des Portfolios sowie die zuge-

kauften Objekte in Mitterteich und Selb. Aufgrund einer sorgfältigen und individuellen Planung werden

weiterhin gezielte und kostengünstige Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt,

unter Berücksichtigung von zukunftsträchtigen Lagen vor allem im innerstädtischen Bereich.

Gewerbliche und kommunale Projektentwicklung

Dieses Geschäftsfeld hat im Geschäftsjahr 2008 alle Erwartungen übertroffen. Nach einer beispiellosen Stei-

gerung um 152,1 % konnte eine Netto-Ist-Miete von TEUR 734,8 (i. Vj. TEUR 291,5) erzielt werden. Die geringe

Leerstandsquote von ca. 2,0 % ist einer Vollvermietung gleichgekommen. Vor allem die langfristigen Mietver-

träge sichern in diesem Segment dauerhafte Mieteinnahmen.

Mit der Fertigstellung des Ärztezentrums in Kemnath wurde ein vielversprechendes Projekt abgeschlossen,

das von der unmittelbaren Nähe zum ortsansässigen Krankenhaus profitiert. Die Belegung durch verschie-

denste Fachärzte stellt für die Bevölkerung ein attraktives Angebot dar und garantiert eine starke Frequentie-

rung. Hinsichtlich der Vermietung der beiden letzten freien Praxiseinheiten haben bereits mehrere Ärzte

ernsthaftes Interesse bekundet, so dass mittelfristig von einer Vollvermietung ausgegangen werden kann.

Die Entwicklung der im Mai 2008 ersteigerten Industriebrache in Selbitz ist so weit vorangeschritten, dass

dieses Objekt inzwischen an die Ilius Beteiligungs-GmbH, Bad Steben, mittels eines langfristigen Erbbau-

rechtsvertrages übertragen werden konnte.

Beim Projekt „Heimerl Areal“ am Marktplatz in Tirschenreuth verzögerte eine Prüfung des Bayerischen Lan-

desamtes für Denkmalpflege den geplanten Abriss des Gebäudes am Maximilianplatz 23 und in der Folge die

weitere Hotelplanung. Die Entscheidung über einen möglichen Abbruch und die im Anschluss vorgesehene

Entwicklung dieses Areals wird daher erst im Laufe des nächsten Jahres fallen. Trotz allem ist für die Realisie-

rung des Hotelprojekts der Erwerb des Anwesens am Unnaplatz 10 in Tirschenreuth für TEUR 50 beabsich-

tigt.

In den Räumlichkeiten der St.-Peter-Straße 38, welche von den Steyler Missionaren erworben wurden, konnte

ein ausgearbeitetes Nutzungskonzept im Geschäftsjahr 2008 erfolgreich umgesetzt werden. Die Steyler

Missionare bezogen im Sommer 2008 nach umfassenden Sanierungsarbeiten ihre langfristig angemieteten

Räume im II. Obergeschoss. Zudem konnte mit der Lebenshilfe KV TIR e. V., Mitterteich, eine soziale Einrich-

tung als langfristiger Mieter mit einer Mietfläche von insgesamt 531,76 m² gewonnen werden. Mit inbegriffen

ist hierin die von den Steyler Missionaren seinerzeit eingeführte Buchhandlung, die von der ARBEIT & LEBENs-

hilfe gGmbH, Mitterteich, übernommen wurde. Derzeit werden Verhandlungen mit der Förderschule des

Landkreises Tirschenreuth und der Lebenshilfe KV TIR e. V., Mitterteich, hinsichtlich einer zusätzlichen Anmie-

tung von Flächen im I. Obergeschoss im Ostflügel geführt.

Die Generalsanierung der Zentralküche am Klinikum Weiden konnte planmäßig fertiggestellt werden. Ende

Februar 2008 folgte die Inbetriebnahme durch die Kliniken Nordoberpfalz AG, Weiden. Dank neu strukturier-

ter Prozessabläufe wurde ein Arbeitsfeld geschaffen, das höchsten Anforderungen an Qualität und Hygiene

Die wirtschaftliche Betätigung des Unternehmens

IV.

gerecht wird. Nach der gelungenen Projektentwicklung durch die KEWOG Projektmanagement GmbH, Tir-

schenreuth, wurde mit einer professionellen Anschlussbetreuung durch den Geschäftsbereich Immobilien-

wirtschaft im Rahmen einer 20-jährigen mietvertraglichen Bindung für einen nahtlosen Übergang gesorgt.

Das Geschäftsmodell „gewerbliche/kommunale Projekte“ mit der Entwicklung und Realisierung von Projek-

ten durch die KEWOG Projektmanagement GmbH, Tirschenreuth, und der anschließenden Bewirtschaftung

durch den Geschäftsbereich Immobilienwirtschaft entwickelte sich zwischenzeitlich zu einer ausgezeichne-

ten „Allianz“. Gemeinsame Abstimmungen, bereits während der Plan- und Bauphase, sowie eine entspre-

chende Vorsorge für die reibungslose Überführung sind unsere Erfolgsgaranten.

35


IV.

31.12.2007 31.12.2008 Entwicklung gegenüber

Vorjahr

Übersicht Immobilienbestand

Wohneinheiten Anzahl 1.135 1.545 410 36,12 %

davon KEWOG Anzahl 831 1.241 410 49,34 %

davon KEWOG Wohnen Anzahl 304 304 0 0,00 %

Gewerbeeinheiten/Sonstige Anzahl 75 85 10 13,33 %

davon KEWOG Anzahl 68 78 10 14,71 %


Garagen/Stellplätze Anzahl 373 475 102 27,35 %

davon KEWOG Anzahl 330 432 102 30,91 %


Vermietbare Wohn- und Nutzflächen

Wohneinheiten in m² 72.518,82 97.893,05 25.374,23 34,99 %

davon KEWOG in m² 54.997,37 80.371,60 25.374,23 46,14 %

davon KEWOG Wohnen in m² 17.521,45 17.521,45 0,00 0,00 %

Gewerbeeinheiten in m² 8.909,48 27.918,19 19.008,71 213,35 %

davon KEWOG in m² 8.326,48 27.335,19 19.008,71 228,29 %

davon KEWOG Wohnen in m² 583,00 583,00 0,00 0,00 %

Wohnen und Gewerbe in m² 81.428,30 125.811,24 44.382,94 54,51 %

davon KEWOG in m² 63.323,85 107.706,79 44.382,94 70,09 %

davon KEWOG Wohnen in m² 18.104,45 18.104,45 0,00 0,00 %

Durchschnittsgrößen

Wohneinheiten in m² 63,89 63,36 -0,53 -0,83 %

davon KEWOG in m² 87,27 64,76 -22,50 -25,79 %


Gewerbeeinheiten in m² 118,79 328,45 209,66 176,49 %

davon KEWOG in m² 122,45 350,45 228,00 186,20 %


Mieterträge/Erlösschmälerungen - gesamter Gebäudebestand

Sollmietertrag in TEUR 3.522,73 4.295,86 773,13 21,95 %

davon KEWOG in TEUR 2.645,69 3.417,29 771,60 29,16 %

davon KEWOG Wohnen in TEUR 877,04 878,57 1,53 0,17 %

Nettosollmietertrag in TEUR 3.228,96 3.930,40 701,44 21,72 %

davon KEWOG in TEUR 2.379,67 3.085,86 706,19 29,68 %

davon KEWOG Wohnen in TEUR 849,29 844,54 -4,75 -0,56 %

Erlösschmälerung durch den Leerstand in TEUR 293,77 365,46 71,69 24,40 %

davon KEWOG in TEUR 266,02 331,43 65,41 24,59 %

davon KEWOG Wohnen in TEUR 27,75 34,03 6,28 22,63 %

Bestandskennzahlen zum Stichtag

Bilder zum Ankauf von 159 WE in Mitterteich

Bilder zum Ankauf von 255 WE in Selb

Eigene Anteile

22 Firmen und Privatpersonen

19 Städte u. Gemeinden des Landkreises

Landkreis Tirschenreuth

Sparkasse Oberpfalz Nord

30.000

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

0

2007

2008

37


IV.

Landkreise/Städte WE m² Wohnfläche

Landkreis Tirschenreuth 1.034 63.972,48

Landkreis Wunsiedel 263 16.154,18

Landkreis Coburg 80 5.404,53

Stadt Weiden 32 2.638,68

Landkreis Hof 31 2.342,82

Landkreis Bayreuth 24 1.404,31

Landkreis Cham 23 1.617,56

Stadt Zwickau 23 1.575,71

Landkreis Kronach 18 1.434,07

Landkreis Neustadt/WN 15 1.275,73

Stadt Reichenbach 2 72,98

1.545 97.893,05

Gesamtwohnungsbestand der KEWOG nach Landkreisen zum 31. Dezember 2008 - 1.545 WE

(einschl. KEWOG Wohnen GmbH)

Orte WE m² Wohnfläche

Mitterteich 336 19.672,01

Tirschenreuth 232 16.246,73

Waldsassen 183 11.047,85

Sonstige Orte 135 8.388,80

Waldershof 96 5.800,88

Wiesau 52 2.816,21

1.034 63.972,48

Entwicklung des Bestandes in Nutzfläche der KEWOG an gewerblichen und kommunalen

Projekten - Vergleich 2007/2008

2007 8.326,48 m2

2008 27.335,19 m2

Gesamtwohnungsbestand der KEWOG im Landkreis Tirschenreuthzum 31. Dezember 2008 - 1.034 WE

(einschl. KEWOG Wohnen GmbH)

Auswirkungen der Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) auf unseren Wohnungsbestand

Die Bundesregierung wird im Frühjahr 2009 die Novelle der Energieeinsparverordnung (EnEV 2009)

beschließen, welche im Herbst 2009 in Kraft treten und die bisher gültige Fassung aus dem Jahr 2007 ablösen

soll.

Folgende voraussichtlichen Änderungen der EnEV 2009 sind gegenüber der alten Verordnung für unseren

Wohnungsbestand zu beachten:

Die Anforderungen bei Neubauten an den Primärenergiebedarf verschärfen sich um ca. 30,0 % sowie die •an den Transmissionswärmeverlust um ca. 15,0 %.

Verschärfung der energetischen Anforderungen an Außenbauteilen um ca. 30,0 % im Falle wesentlicher •Änderungen und Modernisierungen von bestehenden Gebäuden.

Überprüfung der Einhaltung von Nachrüstverpflichtungen und anlagentechnischen Anforderungen der •bestehenden Heizungsanlagen durch den Bezirksschornsteinfegermeister.

Mit der EnEV 2009 wird zum ersten Mal seit Einführung der Energieeinsparverordnung im Jahre 2002 eine

Verschärfung der Anforderungen, sowohl bei Neubauten als auch für den Gebäudebestand im Falle von

Modernisierungen, vorgenommen. Damit bildet die EnEV 2009 im Verbund mit anderen Vorschriften, wie

dem Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) und dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG), eine

wichtige rechtliche Grundlage, um die Klimaschutzziele der Bundesregierung zu erreichen.

Ab dem Inkrafttreten der EnEV 2009 ist mit einer erheblichen Kostensteigerung bei Neubauten und Moder-

nisierungen zu rechnen.

Immobilienmarkt Fulda, Hessen

Die Stadt Fulda stellt mit ihren rund 65.000 Einwohnern nicht nur einen starken Wirtschaftsstandort dar,

sondern kristallisiert sich auch politisch und kulturell zusehends zum Mittelpunkt in Osthessen heraus. Neben

einer ausgewogenen demografischen Struktur und einem vernünftigen Preis-Leistungs-Niveau schafft vor

allem der gute Branchenmix – u. a. befinden sich hier viele erfolgreiche internationale Firmen – rund um

Fulda ausgezeichnete Rahmenbedingungen. Nachdem in dieser Region für mehrere zehntausend Menschen

Arbeitsplätze zur Verfügung stehen, gibt es mittlerweile viele Tagespendler, die für zusätzliches Wachstum

sorgen. Die verhältnismäßig niedrige Arbeitslosenquote in Fulda von derzeit 6,3 % bleibt deutlich unter dem

Bundesdurchschnitt von 8,3 %. Nach Aussage des Hessischen Statistischen Landesamtes ist die Bevölkerung

entgegen dem allgemeinen Trend in den letzten Jahren weiter angestiegen und auch für die Zukunft wird

ein Einwohnerzuwachs erwartet.

Das Objekt „Am Rosengarten“ befindet sich in zentraler Lage und birgt nicht zuletzt wegen der positiven

Wirtschaftslage in Fulda enormes Entwicklungspotenzial in sich. Im Geschäftsjahr 2008 konnten zwar in

Verbindung mit dem gesamten Areal Mieterträge von TEUR 91,1 erzielt werden, es wurde jedoch aus strate-

gischen Gründen die Entscheidung über den Verkauf der Anlage getroffen. Der wirtschaftliche Übergang

mit einem Gesamtumsatz von EUR 2,2 Mio. wird im Jahr 2009 erfolgen.

39


IV.

Ebenfalls in unmittelbarer Nähe zur Fußgängerzone liegt das mit 45 Eigentumswohnungen und 4 Gewerbe-

läden bebaute Objekt „Am Gemüsemarkt“. Neben Schulen und Kindergärten sind im direkten Umkreis aus-

reichend Ärzte, Behörden sowie eine große Auswahl an Einkaufsmöglichkeiten und weiteren Geschäften des

täglichen Bedarfs angesiedelt, welche die Wohnungen zweifellos aufwerten. Im Geschäftsjahr 2008 wurde

eine Wohneinheit mit einem Gesamtumsatz von TEUR 132 verkauft.

Wegen der anhaltenden Wirtschaftskrise und der dadurch gestiegenen Nachfrage nach Immobilien werden

im nächsten Jahr mehrere Eigentumswohnungen mit einem Gesamtumsatz von TEUR 907 veräußert. Bei

Verkauf der gesamten Wohnungen könnte hingegen ein Erlös von EUR 1,4 Mio. realisiert werden. Sollten

dennoch nicht alle Einheiten verkauft werden, stehen durch ein ausgezeichnetes Mietniveau, welches sich

zwischen EUR 6,50/m² und EUR 7,00/m² bewegt, auch in diesem Fall die Ertragschancen gut.

Die Vermarktung der Gewerbeläden gestaltet sich schwieriger, obwohl die Prognosen vor Baubeginn opti-

mistisch waren. Entgegen allen Erwartungen ist eine rückläufige Entwicklung „Am Gemüsemarkt“ erkennbar.

Trotz der inzwischen attraktiven Gestaltung und der zentralen Lage hat sich die Laufkundschaft in diesem

Stadtbereich verringert. Ausschlaggebend dafür ist zum einen die Fußgängerzone, welche sich in entgegen-

gesetzter Richtung befindet, und zum anderen fehlt ein direkter Übergang zu den Läden. Aktuell sind 2 Ge-

werbeeinheiten vermietet.

Klare Zielvorgabe ist es, die 4 Gewerbeläden sowie die beiden Wohnungen, die bereits gewerblich genutzt

werden, im Bestand zu halten. Aufgrund der derzeitigen Vermietungssituation, ist im Jahr 2009 mit einem

Mietertrag von TEUR 24,3 zu rechnen.

Immobilienmarkt Zwickau, Sachsen

Bei der Sozialbau Zwickau GmbH, Zwickau, wurde im Geschäftsjahr 2008 ein Grundstück mit 528 m² aus dem

3. Bauabschnitt zu einem Verkaufspreis von TEUR 39,6 (Buchwert: TEUR 40,2) veräußert. In diesem Bauab-

schnitt befinden sich noch 3 Grundstücke mit 1.682 m² und einem Buchwert von TEUR 127,6 im Bestand. Im

Moment gibt es Verkaufsgespräche mit weiteren Interessenten.

Im 1. und 2. Bauabschnitt sind 2 voll erschlossene Grundstücke mit 3.611 m² und einem Buchwert von

TEUR 268,4 im Eigentum.

Der 4. Bauabschnitt mit 18.129 m² und einem Buchwert von TEUR 583,8 ist derzeit nicht erschlossen sowie nur

teilweise parzelliert. Bei einer günstigen Marktentwicklung bzw. entsprechender Nachfrage besteht die

Möglichkeit, eine schnelle Erschließung in die Wege zu leiten.

Projektmanagement

Die KEWOG Projektmanagement GmbH, Tirschenreuth, blickt auf ein erfolgreiches Jahr 2008 zurück.

Ausnahmslos alle betreuten Projekte wurden für die Auftraggeber, trotz teilweise schwieriger Rahmenbedin-

gungen, ohne Kostenüberschreitungen ins Ziel gebracht. Besonders erfreulich ist, dass das KEWOG-eigene

Projekt „Neubau Ärztezentrum Kemnath“, welches nun fast vollständig vermietet ist, dem Unternehmen

langfristig Mieteinnahmen garantiert. Zudem stellt das Objekt, insbesondere durch den Hauptmieter

„Dialysezentrum“, für das benachbarte Krankenhaus in Kemnath eine Bereicherung dar und trägt somit zur

Stärkung der Region und des Gesundheitsstandorts Kemnath bei.

Das Projekt „Sanierung Zentralküche Klinikum Weiden“ konnte am Jahresanfang 2008 ebenfalls terminge-

recht abgeschlossen werden. Ein „offenes System“ mit der Kliniken Nordoberpfalz AG, Weiden, sichert die

vollständige Refinanzierung der Investitionssumme der Projektgesellschaft KEWOG Projekt Klinikum Weiden

GmbH & Co. KG, Tirschenreuth, ab und spiegelt außerdem ein partnerschaftliches und faires Umgehen mit

den Verantwortlichen des Klinikums wider.

Am Logistikstandort Mitterteich konnte, nach der Revitalisierung der ehemaligen Porzellanfabrik „Werk B“ im

Vorjahr, wie geplant auf dem gleichen Grundstück eine neue Halle für die Firma SCHOTT-Rohrglas GmbH,

Mitterteich, erbaut werden. Der Verkauf der fertiggestellten Maßnahme bedeutete einen zusätzlichen Ertrag

für die KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH, Tirschenreuth, im Jahr

2008.

Das Neubauprojekt für die Firma GHOST-Bikes GmbH, Waldsassen, konnte in einer Bauzeit von ca. 8 Monaten

abgewickelt werden. In Waldsassen wurden im Mai 2008 eine neue Lagerhalle und ein großer Verwaltungs-

trakt in Betrieb genommen, der die verschiedenen Standorte der Firma GHOST-Bikes GmbH, Waldsassen,

zusammenführt. Ein vereinbarter variabler Honoraranteil konnte im Hinblick auf die Kosteneinsparungen von

der KEWOG Projektmanagement GmbH, Tirschenreuth, umgesetzt und abgerechnet werden.

Beim Projekt „Neubau Vier-Sterne-plus-Resort-Hotel Sibyllenbad“ kam es im Geschäftsjahr aufgrund hoher

Akquisitions- bzw. Entwicklungskosten zu einem Verlust, womit auch der Jahresfehlbetrag der KEWOG Pro-

jektmanagement GmbH, Tirschenreuth, zu begründen ist. Bei einer Realisierung der Maßnahme kann dieser

jedoch wieder ausgeglichen werden.

Das Vertrauen der Auftraggeber in die Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit der KEWOG Projektmanage-

ment GmbH, Tirschenreuth, zeigt sich bei der Geschäftsstelle Fulda vor allem darin, dass Folgeprojekte be-

auftragt werden. Der Vertrag über Projektsteuerungsleistungen – Handlungsbereich Kosten – für den Neubau

der Erwachsenenpsychiatrie in Fulda in Höhe von ca. EUR 20,0 Mio. wurde im November 2008 unterschrie-

ben. Auftraggeber ist die Psychiatrisches Versorgungszentrum Fulda gGmbH, Fulda. Geschäftsführer ist ne-

ben dem Vorstand der Klinikum Fulda gAG, Fulda, auch der Geschäftsführer der Herz-Jesu-Krankenhaus Fulda

gGmbH, Fulda, welcher gleichzeitig Auftraggeber für andere laufende Projekte ist.

Im Rahmen der Beauftragung für die Weiterentwicklung der Herz-Jesu-Krankenhaus Fulda gGmbH, Fulda,

konnte der Bauabschnitt BA 2a – Erweiterung Notaufnahme – dem Nutzer im I. Quartal 2008 übergeben

werden. Ein weiterer Bauabschnitt – BA 1b – wird voraussichtlich Anfang 2009 fertiggestellt.

Das Projekt „Neubau Nord-Ost-Flügel St. Vinzenz-Krankenhaus in Hanau“ wurde 2008 vertragsgemäß bear-

beitet (Projektvolumen: über EUR 20,0 Mio.) und wird im Laufe des Jahres 2009 weiter vorangebracht, so dass

die Einweihung aller Voraussicht nach im September 2009 erfolgen wird.

41

Wie im Vorjahr beläuft sich das betreute Projektvolumen der KEWOG Projektmanagement GmbH, Tirschen-

reuth, gleichbleibend auf insgesamt ca. EUR 60,0 Mio. brutto.

Städtebau

Die im Jahr 2007 aus der KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH, Tirschen-

reuth, als eigenständige 100%ige Tochtergesellschaft ausgegliederte KEWOG Städtebau GmbH, Tirschen-

reuth, wurde im August 2008 mit der ZREU Zentrum für rationelle Energieanwendung und Umwelt GmbH,

Regensburg, verschmolzen. Das Zentrum für rationelle Energieanwendung und Umwelt besteht seitdem als

selbstständiger Geschäftsbereich innerhalb der KEWOG Städtebau GmbH, Tirschenreuth. Die Gründe für die

Verschmelzung waren zum einen die Gemeinsamkeiten im fachlichen Bereich, wie die Bearbeitung von

EU-Förderprogrammen, die Realisierung von Maßnahmen aus öffentlichen Mitteln nach den Maßgaben des

Zuwendungsrechts sowie die Erarbeitung von Entwicklungskonzepten, Handlungskonzepten und Planun-

gen. Zum anderen ergab sich die Fusion aufgrund der strategischen Ausrichtung der KEWOG Städtebau

GmbH, Tirschenreuth, in der Stadtentwicklung, insbesondere im Hinblick auf den ganzheitlichen und nach-

haltigen Ansatz integrierter Stadtentwicklung unter Berücksichtigung der Themenfelder Städtebau, energe-

tische Stadterneuerung und Klimaschutz.

Strukturell hat sich die KEWOG Städtebau GmbH, Tirschenreuth, neben dem nunmehr eigenständigen Ge-

schäftsbereich ZREU auf drei weitere wesentliche Geschäftsfelder spezialisiert – Städtebauförderung, Stadt-

und Regionalplanung und Projektentwicklung. Der Schwerpunkt liegt hierbei weiterhin im Bereich Städte-

bauförderung in der Tätigkeit als treuhänderischer Sanierungs- und Entwicklungsträger bzw. als

Sanierungsbetreuer für Städte und Gemeinden. Im Rahmen der Vorbereitung und Durchführung städtebau-

licher Erneuerungsmaßnahmen betrifft dies vor allem die Bearbeitung der Städtebauförderungsprogramme

Städtebauförderung, städtebaulicher Denkmalschutz, Stadtumbau Ost und West, aktive Stadt- und Ortsteil-

zentren sowie den Investitionspakt zur energetischen Sanierung sozialer Infrastruktur. Bei der Ausübung

dieser Aufgaben werden durch die KEWOG Städtebau GmbH, Tirschenreuth, derzeit in 34 Städten und Ge-

meinden gebietsbezogene städtebauliche Maßnahmen betreut.

Der bereits im Vorjahr aufgebaute Bereich Stadt- und Regionalplanung konnte sich im Jahr 2008 weiter eta-

blieren und erweist sich mit wachsenden Umsätzen als zukunftsorientiert. Die qualitative Entwicklung in

diesem Segment zeigt sich neben der Fortführung des „Interkommunalen Stadtumbaumanagements“ in der

Bearbeitung interkommunaler städtebaulicher Entwicklungskonzepte in Bayern sowie seit dem Jahr 2008

auch in der Abwicklung von Modellvorhaben im Zuge des Experimentellen Wohnungs- und Städtebaus

(ExWoSt) für die Stadt Weißenfels in Sachsen-Anhalt. Die strategische Ausrichtung des Geschäftsfelds Stadt-

und Regionalplanung orientiert sich an der Erbringung städtebaulicher Planungen, insbesondere „Vorberei-

tenden Untersuchungen“ für städtebauliche Erneuerungsmaßnahmen, der Erarbeitung von Stadtentwick-

lungskonzepten und „Integrierten Handlungskonzepten“ sowie Machbarkeitsstudien und Leistungen des

Stadtumbau- und Stadtteilmanagements. Eine zunehmende Bedeutung gewinnen dabei die Moderation

und das Coaching von Stadtentwicklungsprozessen unter Einbeziehung betroffener Akteure und der Bürge-

rinnen und Bürger.


IV.

Im Jahr 2008 war eine spürbare Zunahme der Nachfragen nach Leistungserbringungen im Bereich Projekt-

steuerung und Projektentwicklung zu verzeichnen. Demzufolge wird der Bereich Projektentwicklung künftig

als eigenständiges Geschäftsfeld mit den Schwerpunkten Projektentwicklung, Projektsteuerung und Pro-

jektcontrolling dargestellt. Auftraggeber sind neben Städten und Gemeinden verstärkt Wohnungsunterneh-

men, private Akteure sowie Träger der freien Wohlfahrtspflege. Darüber hinaus erfolgen Leistungserbringun-

gen für die KEWOG-Holding.

In der strategischen Ausrichtung bietet sich für den Bereich Projektentwicklung und Projektsteuerung mit

der Revitalisierung von Industriebrachen und der Entwicklung komplexer Maßnahmen in städtischen Quar-

tieren ein großes Zukunftspotenzial. Überwiegend im Bereich Industriebrachen finden sich viele Ansätze für

Projektentwicklungen, um diese dann in verschiedenen Modellen umzusetzen.

Im Geschäftsjahr 2008 zeichnete sich die KEWOG Städtebau GmbH, Tirschenreuth, mit einer stabilen Um-

satz- und Ertragslage aus. Um an die genannten Aufgaben auch in Zukunft mit hohem fachlichen Know-how

herangehen zu können, wurden durch die KEWOG Städtebau GmbH, Tirschenreuth, im Jahr 2008 weitere

qualifizierte Fachkräfte eingestellt. Nach dem im Jahr 2008 durchgeführten Prozess der Verschmelzung und

Umstrukturierung ist der künftige Fokus der strategischen Ausrichtung eindeutig auf Wachstum gerichtet.

Unter Berücksichtigung der degressiven Gestaltung der Städtebauförderungsprogramme liegen die Schwer-

punkte im Geschäftsbereich ZREU auf der energetischen Stadterneuerung und im Bereich Projektentwick-

lung und Projektsteuerung.

Zentrum für rationelle Energieanwendung und Umwelt

Die Fusionierung der ZREU Zentrum für rationelle Energieanwendung und Umwelt GmbH, Regensburg, mit

der KEWOG Städtebau GmbH, Tirschenreuth, zeigte mit einer Reihe neuer Projekte bereits interessante Pers-

pektiven für die Entwicklung neuer Geschäftsfelder auf. So werden derzeit in mehreren Kommunen integ-

rierte Energiekonzepte als Klimaschutzkonzepte oder Teilkonzepte zum Klimaschutz bearbeitet. Die Aufga-

benstellungen reichen von sogenannten Energienutzungsplänen für die Stadt Neumarkt (Opf.) oder den

Markt Glonn, der bis zum Jahr 2020 energieautark werden möchte, über das LEADER-geförderte Leuchtturm-

projekt „PrimaKlima“ der Stadt Eberbach, die es sich zum Ziel gesetzt hat, klimabeste Stadt in der Metropol-

region Rhein-Neckar zu werden, bis zum Fachkonzept Energie als Teilkonzept zum Stadtentwicklungskonzept

der Stadt Weißenfels im Rahmen des ExWoSt-Modellvorhabens „Energetische Stadtentwicklung“.

Der Geschäftsbereich ZREU wird zum Anfang des Jahres 2009 in den „Energiepark“ in Regensburg in ein

neues Bürogebäude umziehen, das mit Hilfe von Erdsonden und Bauteilaktivierung klimatisiert wird. Hier

wird das vorgelebt, was wir unseren Kunden als neueste Effizienztechnologien im Gebäudesektor empfeh-

len. Gleichzeitig werden durch die Clusterung einer Reihe von Firmen aus dem Bereich „Erneuerbare Energi-

en und Energieeffizienz“ ein Synergieeffekt und eine verbesserte Außendarstellung erwartet.

43

Energiemanagement

Die positive Entwicklung der KEWOG Energie und Dienste GmbH, Tirschenreuth, innerhalb der Geschäftsbe-

reiche Energiemanagement und Energiecontracting hat sich gemäß den Erwartungen auch im Geschäftsjahr

2008 fortgesetzt.

Einen Schwerpunkt des Geschäftsjahres stellte die umfangreiche Projektentwicklung einer Biogasanlage in

Weira dar. Das Investitionsvolumen beträgt rund EUR 5,0 Mio. Die Baugenehmigung wurde erteilt. Die Ent-

scheidung über eine Projektrealisierung oder alternativ einen Verkauf inkl. des Baurechts wird erst nach dem

31. Dezember 2008 getroffen.

Durch die Entwicklung eines Wärmeversorgungskonzepts für das von der KEWOG Kommunale Entwicklungs-

und Wohnungsbaugesellschaft mbH, Tirschenreuth, erworbene Areal „St. Peter“ zur Wärmeversorgung von

Förderschule, Krankenhaus, AOK, Landwirtschaftsschule, Marthaheim und Kirche wurde durch die KEWOG

Energie und Dienste GmbH, Tirschenreuth, ein ökologisches und wirtschaftliches Nahwärmeversorgungs-

konzept auf Biomassebasis realisiert. Für die Errichtung der Biomasseanlage hat die KEWOG Energie und

Dienste GmbH, Tirschenreuth, 2008 das Marthaheim erworben. Aufgrund dessen konnte zum einen das

Gebäude erhalten werden und zum anderen konnte die Biomasseanlage in die Kellerräume und damit har-

monisch in die vorherrschende Bebauung integriert werden. Die Wärmeversorgungsleistung entspricht

vergleichsweise der von 350 Einfamilienhäusern. Dadurch werden ca. 320.000 Liter Heizöl und somit rund

1.000 Tonnen CO2 eingespart. Die Belieferung der Anlage erfolgt durch Lieferanten aus der Region. Mit die-

sem regionalen Energieversorgungskonzept kommen die Wärmeabnehmer einer „energieautarken Region“

ein Stück weit näher und werden damit unabhängiger von fossilen Energien. Im Ergebnis trägt dies zur Stär-

kung der Region und insbesondere der Stadt Tirschenreuth bei.

Weiterhin hat die KEWOG Energie und Dienste GmbH, Tirschenreuth, den Zuschlag zur Wärmeversorgung

des Berufsbildungswerks „St. Zeno“ in Kirchseeon erhalten. Im vorliegenden Fall wird bis Sommer 2009 eine

Biomasseheizanlage samt Nahwärmeversorgung errichtet. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf rund

TEUR 800. Die Gesamtkesselleistung beträgt ca. 2,5 MW und entspricht dem Energiebedarf von ca. 250 Einfa-

milienhäusern.

Zur Entwicklung nachhaltiger und ganzheitlicher Energieversorgungsmodelle wurde im Jahr 2008 die Bio-

energie Breitengüssbach GmbH & Co. KG, Breitengüßbach, gegründet. Diese Gesellschaft soll die Errichtung

und den Betrieb einer Biomasse- und Solaranlage zur Wärmeversorgung von privaten und öffentlichen Lie-

genschaften in Breitengüßbach übernehmen. Ähnliche Modelle werden von der KEWOG Energie und

Dienste GmbH, Tirschenreuth, derzeit auch für die Stadt Waldsassen und die Gemeinde Speichersdorf entwi-

ckelt.

Durch die starken Öl- und Gaspreisschwankungen im Jahr 2008, politische Unsicherheiten und die zuneh-

mend verschärfte Klimaproblematik besteht eine erhöhte Nachfrage nach den Modellen und Konzepten der

KEWOG Energie und Dienste GmbH, Tirschenreuth. Das Unternehmen ist daher auch in Zeiten der Finanz-

und Wirtschaftskrise gut gerüstet.


IV.

Referenzen

Projektmanagement

Ärztezentrum, Kemnath

Die KEWOG Projektmanagement GmbH, Tirschenreuth, konnte im Jahr 2008 das Projekt „Neubau Ärztezen-

trum Kemnath“ erfolgreich abschließen und dem Bauherrn und den Mietern übergeben. Das Investitionsvo-

lumen lag bei EUR 2,75 Mio., bei einer Bauzeit von 8 Monaten.

Lagerhalle GHOST, Waldsassen

Im Rahmen eines umfassenden Projektsteuerungsvertrages wurde in kürzester Bauzeit die neue Zentrale

(Lagerhalle und Verwaltungstrakt) für die Firma GHOST-Bikes GmbH, Waldsassen, fertiggestellt. Aufgrund der

Zusammenführung der verschiedenen Standorte der Firma in Waldsassen steht den rund 80 Mitarbeitern

nun eine moderne Produktionsstätte zur Verfügung.

Logistikhalle SCHOTT, Mitterteich

Am Logistikstandort Mitterteich wurde eine neue Halle für die Firma SCHOTT-Rohrglas GmbH, Mitterteich,

realisiert. Etwa 10.500 m² Nutzfläche für die Lagerung von 10.000 Paletten stehen hierbei bereit.

Städtebau

Ehemalige Horchfabrik, Reichenbach im Vogtland

Im Rahmen der Sanierungsträgertätigkeit für die Stadt Reichenbach im Vogtland erfolgte durch die KEWOG

Städtebau GmbH, Tirschenreuth, die Betreuung dieser privaten Baumaßnahme der AWO Vogtland Bereich

Reichenbach e. V., Reichenbach. Nach Sanierung der ehemaligen Horchfabrik wird diese jetzt als Wohnge-

bäude sowie teilweise öffentlich genutzt.

Markt 6 und 7, Leipziger Straße 1, Weißenfels

Die KEWOG Städtebau GmbH, Tirschenreuth, erbringt bei der Sanierung und dem Umbau dieser barocken

Einzeldenkmale zu Bürogebäuden Leistungen der Projektsteuerung im Auftrag der WVW Wohnungsbau

Wohnungsverwaltung Weißenfels GmbH, Weißenfels. Das Investitionsvolumen liegt bei ca. EUR 4,0 Mio.

Energiemanagement

Biomasseheizwerk mit Nahwärmenetz Berufsbildungswerk „St. Zeno“, Kirchseeon

Im Jahr 2009 wird die KEWOG Energie und Dienste GmbH, Tirschenreuth, für das Berufsbildungswerk

„St. Zeno“ in Kirchseeon ein Biomasseheizwerk samt Nahwärmenetz zur Wärmeversorgung auf Biomasseba-

sis erstellen. Die Gesellschaft wird hierbei die Planung, den Bau, die Finanzierung und den Betrieb der Anlage

übernehmen.

45

01 Ärztezentrum, Kemnath02 Lagerhalle GHOST, Waldsassen03 Logistikhalle SCHOTT, Mitterteich


IV.

Biomassenahwärmenetz „St. Peter“, Tirschenreuth

Nach der Errichtung des Biomasseheizwerks „St. Peter“ im Jahr 2008 durch die KEWOG Energie und

Dienste GmbH, Tirschenreuth, erfolgte die Inbetriebnahme am 22. Dezember 2008.

Mit den beiden Anlagen werden jährlich rund 2.100 Tonnen CO² eingespart. Die Belieferung mit

Biobrennstoff erfolgt durch ortsansässige Firmen. Die Gesamtinvestition lag bei rund EUR 1,5 Mio. für

beide Anlagen.

04 Ehemalige Horchfabrik, Reichenbach im Vogtland05 Markt 6 und 7, Leipziger Straße 1, Weißenfels06 Einbau Kesselanlage, Kirchseeon

01

02

03

04

05

06

V. Vorschlag über die Verwendung des Ergebnisses

47

Die Geschäftsführung wird der Gesellschafterversammlung am 24. Juli 2009 folgenden Vorschlag über die

Verwendung des Ergebnisses der KEWOG Kommunale Entwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH,

Tirschenreuth, unterbreiten:

Der Geschäftsführer schlägt vor, den Jahresüberschuss 2008 in Höhe von

EUR 1.187.039,21 vollständig auf neue Rechnung vorzutragen.

Jahresüberschuss aus 2008 EUR 1.187.039,21

Das Eigenkapital stellte sich zum 31. Dezember 2008 wie folgt dar:

Gezeichnetes Kapital EUR 1.245.609,28

Satzungsmäßige Rücklage EUR 860.206,64

Andere Gewinnrücklagen EUR 5.358.184,91

Rücklage für eigene Anteile EUR 427.951,30

Verlustvortrag EUR -41.999,39

Jahresüberschuss aus 2008 EUR 1.187.039,21

EUR 9.036.991,95

Vorschlag über die Verwendung des Ergebnisses

V.

V. Vorschlag über die Verwendung des ErgebnissesVI. Bericht des Aufsichtsrates

49

VI.

Der Aufsichtsrat hat während des Berichtsjahres die ihm nach Gesetz und Gesellschaftsvertrag obliegenden

Aufgaben wahrgenommen.

Er wurde von der Geschäftsführung durch schriftliche und mündliche Berichte über die wirtschaftliche Lage

des Unternehmens und wichtige Geschäftsvorfälle laufend unterrichtet.

Der Aufsichtsrat genehmigt den vom Geschäftsführer vorgelegten Jahresabschluss und den Lagebericht für

das Jahr 2008 und stimmt dem Vorschlag der Geschäftsführung zur Ergebnisverwendung zu.

Der Gesellschafterversammlung werden die Genehmigung des Jahresabschlusses 2008, die Zustimmung

zur Verwendung des Ergebnisses und die Entlastung der Geschäftsführung vorgeschlagen.

Der Aufsichtsrat bedankt sich bei der Geschäftsführung sowie bei allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern

für die geleistete Arbeit im Geschäftsjahr 2008.

Der Aufsichtsratsvorsitzende, Wolfgang Lippert, LandratTirschenreuth, 8. Mai 2009

Bericht des Aufsichtsrates

51

VII. Konzernjahresabschluss für das Geschäftsjahr 2008

VII. Konzernjahresabschluss für das Geschäftsjahr 2008 Konzernbilanz zum 31. Dezember 2008

31.12.2008

EUR EUR

A. Anlagevermögen

I. Immaterielle Vermögensgegenstände1. Software 28.211,002. Geschäfts- oder Firmenwert 170.932,00 199.143,00

II. Sachanlagen1. Grundstücke mit Wohnbauten 27.285.549,632. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 4.590.359,403. Grundstücke ohne Bauten 1.870.217,784. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 501.179,185. Bauten auf fremden Grundstücken 6.247.709,546. Technische Anlagen und Maschinen 2.861.949,007. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 145.180,008. Anlagen im Bau 416.665,739. Bauvorbereitungskosten 696.519,08

10. Geleistete Anzahlungen 125.000,00 44.740.329,34

III. Finanzanlagen1. Anteile an verbundenen Unternehmen 25.000,002. Beteiligungen 186.639,433. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein

Beteiligungsverhältnis besteht 3.850.000,00 4.061.639,4349.001.111,77

B. Umlaufvermögen

I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte1. Grundstücke ohne Bauten 979.764,952. Bauvorbereitungskosten 1.665.605,093. Grundstücke mit unfertigen Bauten 132.510,514. Grundstücke mit fertigen Bauten 4.306.272,385. Unfertige Leistungen 2.075.382,516. Andere Vorräte 444.008,07 9.603.543,51

II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände1. Forderungen aus Vermietung 83.413,482. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 229.533,663. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 433.853,374. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 471.887,405. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein

Beteiligungsverhältnis besteht 18.768,756. Forderungen gegenüber Gesellschafter 6.246,617. Sonstige Vermögensgegenstände 476.167,32 1.719.870,59

III. WertpapiereEigene Anteile 427.951,30

IV. Flüssige Mittel und Bausparguthaben1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 5.009.519,882. Bausparguthaben 40.046,28 5.049.566,16

16.800.931,56

C. Rechnungsabgrenzungsposten

1. Geldbeschaffungskosten 57.645,872. Andere Rechnungsabgrenzungsposten 19.048,44 76.694,31

BILANZSUMME 65.878.737,64

Aktiva

53

31.12.2008

EUR EUR

A. Eigenkapital

I. Gezeichnetes Kapital 1.245.609,28

II. Ausgleichsposten für Anteile anderer Gesellschafter -4.665,72

III. Gewinnrücklagen1. Rücklage für eigene Anteile 427.951,302. Satzungsmäßige Rücklage 860.206,643. Andere Gewinnrücklagen 5.358.184,91 6.646.342,85

IV. Passiver Unterschiedbetrag aus Erstkonsolidierung 41.083,20

V. Konzerngewinnvortrag 38.274,11

VI. Konzernjahresüberschuss 569.011,328.535.655,04

B. Rückstellungen

1. Rückstellungen für Pensionen 333.517,002. Steuerrückstellungen 5.870,053. Rückstellungen für Bauinstandhaltung 3.183.255,154. Sonstige Rückstellungen 1.279.895,61 4.802.537,81

C. Verbindlichkeiten

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 40.972.850,062. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 3.056.548,303. Erhaltene Anzahlungen 2.391.856,074. Verbindlichkeiten aus Vermietung 704.115,045. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 2.905.587,816. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 129,937. Sonstige Verbindlichkeiten 313.655,02

- davon aus Steuern: EUR 242.162,16- davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: EUR 1.480,80 50.344.742,23

D. Rechnungsabgrenzungsposten 2.195.802,56

BILANZSUMME 65.878.737,64

Passiva

VII.Konzernjahresabschluss

für das Geschäftsjahr 2008

VII. Konzernjahresabschluss für das Geschäftsjahr 2008Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar 2008 bis 31. Dezember 2008

31.12.2008

EUR EUR

1. Umsatzerlöse

a) Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung 5.651.706,89

b) Umsatzerlöse aus Verkauf von Grundstücken 171.600,00

c) Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit 1.732.559,40

d) Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen 2.652.599,89 10.208.466,18

2. Veränderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen 226.117,47

3. Andere aktivierte Eigenleistungen 363.879,01

4. Sonstige betriebliche Erträge 1.706.141,40

5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen

a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung -2.888.551,09

b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke -102.561,62

c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen -1.893.305,19 -4.884.417,90

Rohergebnis 7.620.186,16

6. Personalaufwand

a) Löhne und Gehälter -2.356.023,85b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung -437.739,22 -2.793.763,07 - davon für Altersversorgung: EUR 30.581,44

7. Abschreibungen

auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen -1.337.791,21

8. Sonstige betriebliche Aufwendungen -1.610.957,37

Betriebsergebnis 1.877.674,51

9. Erträge aus Beteiligungen 4.009,62

10. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 225.263,50

11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 461.479,79

12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen -1.871.467,97

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 696.959,45

13. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -6.018,31

14. Sonstige Steuern -121.929,82

KONZERNJAHRESÜBERSCHUSS 569.011,32

VII.Konzernjahresabschlussfür das Geschäftsjahr 2008

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