Embed Size (px)
Citation preview
GESCHÄFTSBERICHT 2012
3InHalTSvERzEICHnIS
6 OrganedergenOssenschaft
Aufsichtsrat
Vorstand
Vertreter
8 Berichtdesaufsichtsrates
12 LageBericht
24 JahresaBschLussder WohnungsgenossenschaftfriedenshOrt
24 Bilanz zum 31.12.2012
26 Gewinn- und Verlustrechnung 2012
27 Anhang zum Jahresabschluss 2012
inhaLtsverzeichnis
Seite Thema
Im stets gut besuchten FRIEDENSHORT-Nachbarschaftszentrum treffen sich die Genossenschaftsmitglieder zu vielfältigen Aktivitäten, wie zum Beispiel zu Sprachkursen.
Die Förderung unserer Genossen-schaftsmitglieder ist als Grundsatz
in unserer Satzung verankert. Darunter verstehen wir zeitgemäßen Wohnkomfort zu bezahlbarer Miete ebenso wie ein grünes, gepflegtes Wohnumfeld und Räume für gemein-schaftliche Aktivitäten.
Wir schaffen ein Wohnklima, in dem GuTEnaCHBaR-SCHaFTEngedeihen.
»
«
6 ORGanEdERGEnOSSEnSCHaFT
OrganedergenOssenschaft
auFSICHTSRaT
Wolfgang SchulzPeter MüllerWilfried NünthelDr. Andreas FornerJudith MohrPeter Sieburg
vORSTand
Rainer LindholzJens Werdermann
lISTEdERvERTRETER
WaHlBEzIRk1Wohnanlage „Am Kienberg I“Adersleber Weg 08 – 18Blumberger Damm 11 – 73Geißenweide 10 – 28Kienbergstraße 02 – 34, 35 – 55
1. Dieter Holz | Blumberger Damm 19 2. Martin Fust | Blumberger Damm 55 3. Peter Brechmann | Blumberger Damm 67 4. Reinhold Tiedemann | Geißenweide 18 5. Hartmut Schrade | Kienbergstraße 4 6. Heinz Schumacher | Kienbergstraße 12 7. Michael von Rostowsky | Kienbergstraße 28 8. Jürgen Krämer | Kienbergstraße 30 9. Arno Kuhnert | Kienbergstraße 30 10. Gisela Boldt | Kienbergstraße 35 11. Birgit Götze | Kienbergstraße 43 12. Peter Bengelstorff | Kienbergstraße 47 13. Günter Kläring | Kienbergstraße 47 14. Karl Döricht | Kienbergstraße 49 15. Jürgen Weiß | Kienbergstraße 53
ERSaTzvERTRETER 16. Christian Thonfeld | Blumberger Damm 17 17. Michael Hanausch | Blumberger Damm 19 18. Siegfried Schulz | Blumberger Damm 37 19. Peter Webel | Geißenweide 10 20. Klaus-Dieter Bozek | Geißenweide 28
WaHlBEzIRk2Wohnanlage „Am Kienberg II“Blumberger Damm 83 – 117, 143 – 161Bärensteinstraße 19 – 31Pöhlbergstraße 02 – 34
1. Peter Daniel | Blumberger Damm 97 2. Wolfgang Bickel | Blumberger Damm 103 3. Rene Donner | Blumberger Damm 111 4. Falko Tackmann | Blumberger Damm 143 5. Roswitha Noll | Blumberger Damm 161 6. Angela Weikinn | Pöhlbergstraße 10 7. Dajana Rakete | Pöhlbergstraße 26
ERSaTzvERTRETER 8. Steven Schäfer | Blumberger Damm 117
7ORGanEdERGEnOSSEnSCHaFT
WaHlBEzIRk3Scheibenbergstraße 06 – 18, 23Auersbergstraße 01 – 07, 04 – 16Pekrunstraße 51 – 69Allee der Kosmonauten 161 –197WohneigentumsanlageAuersbergstraße 18 – 28
1. Ulrich Lemke | Allee der Kosmonauten 163 2. Joachim Reimann | Allee der Kosmonauten 171 3. Siegrid Ehlke | Allee der Kosmonauten 173 4. Jürgen Raupach | Allee der Kosmonauten 177 5. Ralf-Peter Richter | Allee der Kosmonauten 181 6. Karl-Heinz Städter | Allee der Kosmonauten 183 7. Aline Pannier | Allee der Kosmonauten 191 8. Lutz-Dieter Elsner | Allee der Kosmonauten 195 9. Lothar Beyer | Auersbergstraße 6 10. Gunnar Schweder | Auersbergstraße 8 11. Rosel Pannier | Auersbergstraße 18 12. Jana Zühlcke | Auersbergstraße 28 13. Jan Schwarz | Pekrunstraße 51 14. Siegrid Wessel | Scheibenbergstraße 23
ERSaTzvERTRETER 15. Francesca Guschke | Allee der Kosmonauten 181 16. Ninon Suckow | Auersbergstraße 5 17. Klaus Strijewski | Auersbergstraße 28
WaHlBEzIRk4Wohnanlage „Marzahner Blick“Fichtelbergstraße 02 – 30Amanlisweg 14 / 16Pekrunstraße 50 – 58WohneigentumsanlageGravensteiner Steg 25 – 37WohneigentumsanlageAlthansweg 17 – 21Pekrunstraße 60 – 66
1. Josephine Bönsch | Amanlisweg 16 2. Hans-Peter Sawistowski | Fichtelbergstraße 2 3. Lothar Rusch | Fichtelbergstraße 12 4. Klaus Marschall | Fichtelbergstraße 14 5. Volker Edlich | Fichtelbergstraße 18 6. Silke Toppleb | Fichtelbergstraße 26 7. Heiko Ernst | Gravensteiner Steg 35 8. Rudolf Bartolomäus | Pekrunstraße 56
ERSaTzvERTRETER 9. Inge Hoehnel | Amanlisweg 16
WaHlBEzIRk5Wohnanlagen „Springpfuhl“und „Hornetweg“Sonstige, unversorgte MitgliederMurtzaner Ring 01 – 13,17 – 29, 39 – 69, 74/76Langhoffstraße 02 – 26Poelchaustraße 06 – 16Allee der Kosmonauten 145Hornetweg 09, 11, 11 A – DKaiserkronenweg 09 – 39
1. Götz Haase | Allee der Kosmonauten 145 2. Gerda Kasper | Allee der Kosmonauten 145 3. Dietmar Korth | Langhoffstraße 2 4. Eginhard Kegel | Langhoffstraße 6 5. Stefan Korth | Langhoffstraße 6 6. Denise Bittner | Langhoffstraße 8 7. Rita Vogel | Langhoffstraße 12 8. Stephanie Radtke | Langhoffstraße 14 9. Petra Klose | Langhoffstraße 16 10. Matthias Lorenz | Langhoffstraße 20 11. Gudrun Volkmann | Langhoffstraße 24 12. Margot Werdermann | Murtzaner Ring 45 13. Irmtraud Kroker | Murtzaner Ring 49 14. Renate Filzhuth | Murtzaner Ring 55 15. Jürgen Storll | Murtzaner Ring 67 16. Christiane Schneider | Murtzaner Ring 69 17. Mario Spitzer | Poelchaustraße 8 18. Jürgen Heinrich | Poelchaustraße 10 19. David Paul | Poelchaustraße 14
ERSaTzvERTRETER 1. Dieter Apel | Murtzaner Ring 45 2. Hardy Quinque | Murtzaner Ring 45 3. Mathias Schmidt | Murtzaner Ring 53 4. Martin Kral | Murtzaner Ring 61 5. Simone Wittwer | Murtzaner Ring 69
8 BERICHTdESauFSICHTSRaTES
Berichtdesaufsichtsrates
Der Aufsichtsrat hat während des Geschäftsjahres 2012 satzungsgemäß den Vorstand in seiner Geschäftsführung unterstützt, kontrolliert und beraten.
Die anstehenden Aufgaben und deren Abarbeitung wurden in 10 gemeinsamen Sitzungen mit dem Vorstand besprochen und in getrennter Abstim-mung die dafür erforderlichen Beschlüsse gefasst. In einer internen Aufsichtsratssitzung im Juni kon-stituierte sich der Aufsichtsrat neu nach der Wahl durch die Vertreterversammlung.
Gegenstand der Tagesordnung jeder Aufsichtsrats-sitzung war die Information des Vorstandes über die aktuelle Vermietungssituation. Zum Bilanz-stichtag kann erfreut festgestellt werden, dass 98,2 % (Vorjahr 96,3 %) der Wohnungen vermietet sind.
Im 1. Halbjahr 2012 wurde satzungsgemäß die Neuwahl der Vertreter unter Beachtung der beste-henden Wahlordnung erfolgreich durchgeführt. Im Ergebnis wurden 63 Vertreter und 22 Ersatzver-treter für einen neue Amtsperiode gewählt.
Der Aufsichtsrat wünscht den neu gewählten Ver-tretern gutes Gelingen und allen Gremien eine wie bisher konstruktive und erfolgreiche Zusammen-arbeit zum Wohle der Genossenschaft. Bei allen ausgeschiedenen Vertretern, welche in der ordent-lichen Vertreterversammlung am 19. Juni 2012 ihre Amtsperiode beendeten, bedanken wir uns ganz besonders für das erfolgreiche Wirken und das entgegengebrachte Vertrauen.
Gleichzeitig möchten wir uns bei den Mitgliedern der Wahlkommission: Frau C. Barthel Frau J. Bönsch Herr J. Heinrich Herr R. Lindholz Frau G. Volkmannfür die erfolgreiche Durchführung der Wahl be-danken.
Der Aufsichtsrat freut sich sehr, dass die überwie-gende Mehrheit der Vertreter der Einladung zur Informationsfahrt im August gefolgt ist. Im Rah-men außerhalb der Satzungsbestimmung wurde die Chance genutzt, sich einerseits kennen zu ler-nen und andererseits über die bewegenden Fragen der Genossenschaft im Dialog untereinander und mit Aufsichtsrat und Vorstand zu diskutieren.
Im Oktober fand zudem eine Informationsveran-staltung mit Herrn Prof. Dr. Kessler statt. Alle neu- und wiedergewählten Vertreter erhielten einen sehr anschaulichen Einblick in die Aufgabe als Vertreter, verbunden mit dem Blick auf Rechte, Pflichten und Stellung.
9BERICHTdESauFSICHTSRaTES
Weitere wesentliche Inhalte der Tätigkeiten des Aufsichtsrates waren
die Auswertung des Prüfungsberichtes des Prü-fungsverbandes,
die Kenntnisnahme und Bestätigung des Fi-nanz- und Erfolgsplanes, einschließlich des Werterhaltungsplanes 2012, die Beratung der strategischen Grundsätze für die Finanz- und Erfolgsplanung der Jahre 2012 – 2019,
die Durchführung eines Neujahrsempfangs für die Vertreter zur zeitnahen Darstellung der ge-planten Maßnahmen im Jahr 2012 und Darle-gung der ersten betriebswirtschaftlichen Ergeb-nisse aus dem Geschäftsjahr 2012,
die Berichterstattung über inhaltliche Fragen zu Wohnungsangeboten an Neumitglieder und zur Durchführung von strukturellen personellen Maßnahmen sowie über grundlegende Grund-rissveränderungen im Bestand zur Verbesse-rung der Angebotsseite,
die Kontrolle des Jahresabschlusses 2011 und die daraus resultierende Empfehlung an die Ver-treterversammlung,
die Vorbereitung und Durchführung der Vertre-terinformationsrunden am 21. und 22. Mai 2012 und der ordentlichen Vertreterversammlung am 19. Juni 2012,
die Analyse der aktuellen Angebotsmieten im Bezirk Marzahn-Hellersdorf,
die Auswertung und Beratung einer Machbar-keitsanalyse zu einem möglichen Neubauvor-haben,
die Auswertung der Modernisierungsmaßnah-men in der Wohnanlage „Am Kienberg II“ und in der Allee der Kosmonauten 145 sowie die Vor-bereitung und Begleitung der Mieterfeste nach Abschluss der Maßnahmen,
die Berichterstattung zur Betriebskostenabrech-nung 2011.
Satzungsgemäß fand am 19. Juni 2012 die ordent-liche Vertreterversammlung statt. Alle erforder-lichen Beschlüsse wurden einstimmig gefasst.
Der Aufsichtsrat hat die Bilanz, die Gewinn- und Verlustrechnung sowie den Anhang für das Ge-schäftsjahr 2012 geprüft und auf seiner Sitzung am 16.04.2013 angenommen. Er empfiehlt der Ver-treterversammlung ebenfalls die Annahme. Der Aufsichtsrat schlägt der Vertreterversammlung vor, zu beschließen, den Jahresüberschuss in Höhe von € 1.985.133,32 mit dem Verlustvortrag in Höhe von € 22.313.399,85 zu verrechnen und den Bilanzverlust in Höhe von € 20.328.266,53 auf neue Rechnung vorzutragen.
Turnusgemäß scheiden die Mitglieder Herr Wolf-gang Schulz und Herr Peter Müller aus dem Auf-sichtsrat aus. Herr Wolfgang Schulz und Herr Peter Müller erklärten ihre Bereitschaft, erneut für den Aufsichtsrat zu kandidieren.
Der Aufsichtsrat möchte allen Vertretern, dem Vor-stand sowie allen Beschäftigten der Genossen-schaft für die im Jahr 2012 geleistete Arbeit und Unterstützung ausdrücklich seinen Dank ausspre-chen.
Wolfgang SchulzAufsichtsratsvorsitzender
EnERGETISCHESanIERunGmacht unsere Wohnungsbestände zukunftsfähig.
»
«
Mit unseren Sanierungsmaßnahmen erhöhen wir die Wohnqualität in
unseren Beständen. Gleichzeitig tun wir etwas für unsere Umwelt. Durch Fassa-dendämmung und Erneuerung der Haus-technik wird der CO2-Ausstoß je Woh-nung signifikant gesenkt. Das bedeutet für die Bewohner eine Reduzierung der Heiz- und Warmwasser kosten.
FRIEDENSHORT-Viertel „Marzahner Blick“ vom Baugeschehen am Flower Tower in der
Allee der Kosmonauten aus betrachtet
12 laGEBERICHT
LageBericht
1.allgemeineundregionaleEntwicklung
Der Lagebericht des Vorstandes bezieht sich auf den Zeitraum des Geschäftsjahres 2012. Das Ge-schäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. Er stellt die Entwicklung der Genossenschaft für diesen Zeitraum dar und beinhaltet Prognosen und Ziele für folgende Geschäftsjahre. Schwerpunkte bilden die Vermögens- und Finanzlage sowie die durchge-führten Instandhaltungs-, Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen.
Der Berliner Wohnungsmarkt, aber auch der bezirk-liche zeigen einen weiterhin steigenden positiven Trend auf Grund der Nachfrage nach Wohnraum. Für bestimmte Wohnungsgrößen ergibt sich derzeit eine übergroße Nachfrage zu den bestehenden An-geboten. Allgemein ist die Nachfrage nach preiswer-tem und qualitativ hochwertigem Wohnraum auch im Bezirk Marzahn-Hellersdorf sehr gut.
Vor dem Hintergrund der demografischen und wirtschaftlichen Entwicklung der Stadt einerseits und der über viele Jahre hinweg niedrigen Neu-bauleistungen andererseits kann mit einem weite-ren hohen Vermietungsstand sowie einer anhal-tend moderat positiven Mietentwicklung gerechnet werden.
Insgesamt war das abgelaufene Geschäftsjahr von weiterhin erfolgreichem Vermietungserfolg ge-prägt. Die Vermietungsquote konnte im Jahr 2012 von 96,3 % auf 98,2 % gesteigert werden und insge-samt der Leerstand innerhalb von 5 Jahren von 6,79 % auf 1,83 % reduziert werden.
2.allgemeineangaben
Am 19.06.2012 wurde auf der ordentlichen Ver-treterversammlung der Genossenschaft der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2011 fest-gestellt. Der Jahresüberschuss in Höhe von € 808.709,04 und der daraus resultierende Bi-lanzverlust in Höhe von € 22.313.399,85 wurden auf neue Rechnung vorgetragen. Des Weiteren wurde die Ergänzungswahl zum Aufsichtsrat vollzogen. Turnusmäßig schieden die Mitglieder Herr Dr. Andreas Forner und Herr Peter Sieburg aus dem Aufsichtsratsgremium aus. Im Rahmen der Wahl zum Aufsichtsrat wurden von den Vertretern Herr Dr. Andreas Forner und Herr Peter Sieburg in
den Aufsichtsrat für eine 3-jährige Wahlperiode wiedergewählt.
Die Vorprüfung des Jahresabschlusses erfolgte durch den Prüfungsverband des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. im April. Die jährliche Prüfung und die Berichtser-stellung sind im 2. Halbjahr 2013, d.h. nach Fest-stellung des Jahresabschlusses durch die Vertre-terversammlung am 18.06.2013, vorgesehen.
Die Prüfung für das Geschäftsjahr 2011, die im November 2012 erfolgte, führte zu keinen Bean-standungen und hat uns eine ordnungsmäßige Geschäftsführung bestätigt.
3.dieumsatzentwicklung/Geschäftsumfang
Die Genossenschaft verwaltet 5.240 Miet- und Ge-werbewohnungen. Davon stehen 210 Wohnungen in Wohneigentumsverwaltung. Von den 210 Eigen-tumswohnungen sind 117 Wohnungen im eigenen Bestand.
Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung erhöhten sich zum Vorjahr um T€ 675,8. Die ge-samten Umsatzerlöse ohne Umlagen und Erlös-schmälerungen sind um T€ 595,5 gestiegen. Diese Erhöhung wurde wesentlich durch Anhebungen nach Modernisierungen und bei Neuvermietungs-abschlüssen realisiert.
Unsere Durchschnittsnettokaltmiete beträgt zum Bilanzstichtag 3,95 €/m² monatlich. Damit können wir unseren Mitgliedern unverändert Wohnraum weit unter dem Berliner Mietendurchschnitt anbie-ten.
Die Erlösschmälerung, welche Bestandteil der Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung ist,
umsatzerlöse(ohne Umlagen und Erlösschmälerungen in Mio. €)
17
16
15
2008 2009 2010 2011 2012
13laGEBERICHT
beträgt für das Geschäftsjahr T€ 984,9 (Vorjahr T€ 1.333,0). Das entspricht 6,0 % (Vorjahr 8,5 %) der Umsatzerlöse ohne Umlagen und Erlösschmäle-rung. Die Erlösschmälerung beinhaltet den verloren gegangenen Mietanteil durch Leerstand (T€ 483,5), die darauf entfallenden Betriebskosten (T€ 347,8) sowie einen geringeren Anteil Mietminderungen (T€ 153,6) bei Modernisierungs- und Instandset-zungsmaßnahmen.
Anhand dieser Verläufe wird sichtbar welchen gro-ßen Vermietungserfolg wir im Geschäftsjahr zu ver-zeichnen hatten. Auch die folgenden leerstandsbezo-genen Kennziffern zeigen einen sehr deutlichen positiven Verlauf. Zum Bilanzstichtag waren 1,83 % (Vorjahr 3,71 %) der Wohnungen als Leerstand aus-gewiesen. Der Anteil des Leerstandes an der Wohn-fläche beträgt dabei 1,94 % (Vorjahr 4,04 %).
Die Entwicklung der Fluktuation ist weiterhin ste-tig positiv. Im Geschäftsjahr 2012 haben wir 308 Mieterauszüge bei 411 Mietereinzügen zu ver-zeichnen. Die Fluktuationsrate liegt damit bei 5,9 % (Vorjahr 5,7 %).
Die Entwicklung der Mitgliederzahl stellt sich wie folgt dar. Zum Bilanzstichtag gehören uns 6.507 (Vorjahr 6.456) Mitglieder mit 37.228 (Vorjahr 36.514) Geschäftsanteilen an, von denen per Jah-resultimo 253 (Vorjahr 234) mit 1.401 (Vorjahr 1.365) Geschäftsanteilen ausscheiden. Die Anzahl der verbleibenden Mitglieder 6.254 (Vorjahr 6.222) hat sich somit um 32 erhöht.
Insgesamt ist die Umsatzentwicklung auf Grund der stark verbesserten Leerstandszahlen als posi-tiv und für die Genossenschaft als sehr erfreulich zu bezeichnen. Der weiterhin niedrige Stand der Fluktuation ist ein Indiz für die Bindung und Zu-friedenheit der Mitglieder.
4.laufendeInvestitionen
Im Jahre 2012 konnten in unserer Genossenschaft im Rahmen der Werterhaltung finanzielle Mittel in Höhe von T€ 22.078,2 für Modernisierungs-, In-standsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen im eigenen Bestand eingesetzt werden, davon T€ 20.276,8 für Instandsetzungs- und Modernisie-rungsmaßnahmen.
Die Instandsetzungs- und Modernisierungsmaß-nahmen gliedern sich in folgende wesentliche Pro-jekte:
Energetische Sanierung WBS 70/5 im Bereich Blumberger Damm 83 – 161, Bärensteinstraße 19 – 31, Pöhlbergstraße 2 – 34 (Fassade/Loggien/Keller) und WHH 18 in der Allee der Kosmonau-ten 145 (Fassade, Funktionserdgeschoss) in Hö-he von insgesamt T€ 16.885,8
individuelle Anpassung von Wohnungsgrundris-sen im Zuge der Neuvermietung und Umgestal-tungen und Modernisierungen im laufenden Mietverhältnis in Höhe von T€ 1.915,3
malermäßige Instandsetzung von Treppenhäu-sern und Erneuerung von Fußbodenbelägen in Höhe von T€ 421,6
modernisierende Um- bzw. Nachrüstungen der Hausanschlussstationen in Höhe von T€ 230,8
Grundreinigung von Lüftungsanlagen und Nachrüstung von Dachlüftern in Höhe von T€ 121,8
Leistungen im Wohnumfeld u.a. Rekultivie-rungsmaßnahmen, Neugestaltung von Hausein-gangsbereichen, Umgestaltung von Vorgärten in Höhe von T€ 318,0
Die Aufwendungen für die laufende Instandhal-tung belaufen sich auf insgesamt T€ 1.801,4.
Erlösschmälerung(in Mio. €)
1,7
1,5
1,3
1,1
0,9
2007 2008 2009 2010 2011 2012
14 laGEBERICHT
5.Finanzierungsmaßnahmen
Der ausgewiesene Neukreditanteil bezieht sich auf ein Darlehen aus dem KfW-Modernisierungspro-gramm 151, welches die umfangreichen Moderni-sierungsmaßnahmen an den Gebäuden im Blum-berger Damm 83 – 161, Bärensteinstraße 19 – 31, Pöhlbergstraße 2 – 34 und Allee der Kosmonauten 145 im Jahr 2012 refinanzierte. Die Tilgung bein-haltet T€ 188,5 Tilgungszuschuss der Kreditanstalt für Wiederaufbau.
Der durchschnittlich vereinbarte Zinssatz beträgt bezogen auf alle Kredite aktuell 4,1 %.
Für das Jahr 2013 werden ein Darlehen in Höhe von T€ 7.500,0 aus dem KfW-CO2-Gebäudesanie-rungsprogramm eingesetzt und die Schlussaus-zahlungen der in 2012 aufgenommenen Kredite in Höhe von T€ 3.962,0 als Zugang erfasst.
Auf Grund des sehr niedrigen Zinsniveaus wurden zwei Darlehen in Höhe von T€ 17.106,6 mittels For-warddarlehen im Dezember 2012 bereits mit sehr günstigen Zinskonditionen langfristig gesichert. Die Prolongation erfolgte zum 31.12.2013 sowie zum 31.5.2014. In der mittel- und langfristigen Planung wird zur Absicherung der Zinshöhen bei Neufestschreibung von einem sehr vorsichtig an-gesetzten Zinssatz in Höhe von 8 % ausgegangen. Die nächsten Zinsprolongationen verteilen sich derzeit auf die Jahre 2016 bis 2024. Wir werden den Verlauf der Zinskurve weiterhin beobachten, um eventuell günstige Konditionen für in Zukunft stehende Prolongationen frühzeitig abzusichern.
Ansonsten verweisen wir auf die Ausführungen unter Punkt 10 – Finanzlage sowie den Verbind-lichkeitenspiegel.
6.EntwicklungimPersonal-undSozialbereich
Von den ausgewiesenen Mitarbeitern befindet sich eine Mitarbeiterin in Elternzeit und eine Teilzeit-beschäftigte wurde befristet zur Kompensation der zu bewältigenden Aufgaben eingestellt
Die Genossenschaft verfügt über einen erfahrenen und qualifizierten Personalbestand. Das Arbeits-verhalten ist teamorientiert und die Kommunikati-on ist bereichsübergreifend organisiert. Um die Qualifikation der Mitarbeiter zu fördern und um die Mitarbeiter auf die Veränderung von inneren und äußeren Einflüssen vorzubereiten, werden be-triebliche und außerbetriebliche Fortbildungsmaß-nahmen durchgeführt. Als Kosten für Fremdleis-tungen sind T€ 19,8 (Vorjahr T€ 11,0) aufgewendet worden.
Die Genossenschaft ist Mitglied im Arbeitgeber-verband der Wohnungswirtschaft e. V. Den gezahl-ten Löhnen und Gehältern liegen die Tarifverträge in der Immobilienwirtschaft und deren Anlagen zugrunde.
7.natur-undumweltschutz
Ausgehend von den Beschlüssen des Vorstandes und des Aufsichtsrates wurde die energetische Mo-dernisierung der noch nicht energetisch ertüchtig-ten Wohngebäude der 5- und 18-Geschosser fortge-führt. Zielmaßstäbe sind die jeweils gültige Energiespareinsparverordnung bzw. die Richtwerte der KfW-Programme. Allein durch die Maßnahmen
derPersonalbestandderGenossenschaftentwickeltesichjeweilszumBilanzstichtagwiefolgt:
31.dezember 2012 2011
Vorstand 2 2
Prokuristen 1 1
Kaufmännische Angestellte 22 21
Technische Angestellte (davon Teilzeitbeschäftigte: 3, Vorjahr: 2)
7 6
Regiehandwerker 3 3
Hausmeister 24 24
Auszubildende 1 1
60 58
dieEntwicklungderlangfristiggebundenenverbind-lichkeitengegenüberdenkreditinstitutenstelltsichwiefolgtdar:
Stand 31.12.2011 T€ 57.819,5
Tilgung 2012 T€ 3.535,2
Neukredit 2012 T€ 12.074,0
Stand 31.12.2012 T€ 66.358,3
15laGEBERICHT
im Jahr 2012 wird der CO2-Ausstoß um weitere 427 Tonnen pro Jahr reduziert. Damit wird einer-seits den wirtschaftlichen Interessen der Mitglie-der auf Senkung der Betriebskosten und anderer-seits den politischen Zielen nach dauerhaftem Klimaschutz Rechnung getragen.
Im Rahmen der Energiewende ist es das Ziel der Bundesregierung, einen Anteil der erneuerbaren Energien am Stromverbrauch bis spätestens 2020 von mindestens 35 Prozent zu erreichen.
Die Genossenschaft bezieht den für die Bewirt-schaftung der Häuser und technischen Anlagen notwendigen Strom (ca. 1.9 Mio. kWh jährlich) aus-schließlich als Grünstrom, der vollständig aus um-weltschonenden, skandinavischen Wasserkraft-werken stammt und in das europäische Verbundnetz eingespeist wird.
Unser erfolgreiches Abfallmanagementsystem trägt seit Jahren dazu bei, die Betriebskosten für die Müllbeseitigung auf ein Minimum nachhaltig zu senken und einen möglichst hohen Anteil des in den Haushalten entstehenden Abfalls einer weite-ren Abfallverwertung zuzuführen. In diesem Zu-sammenhang hat sich die Vorsortierung auf den Müllstandsflächen weiter bewährt. Jährlich können damit 2,1 Mio. Liter Restmüllaufkommen verhindert werden. Die Mieter der Genossenschaft sind gut über die bestehenden Sammelsysteme informiert und trennen Glas, Papier, Verpackungen, Bioabfäl-le und Restmüll äußerst ambitioniert im Sinne ei-ner anerkannten umweltpolitischen Strategie.
Auch im Jahr 2012 wurden Vorgärten und Freiflä-chen nach umfangreichen Modernisierungsmaß-nahmen rekultiviert. Die grünnahen Flächen unter-liegen jährlich insbesondere unter Zuhilfe nahme des vorhandenen Baumkatasters einer mehrmali-gen Kontrolle. Veränderungen sind wesentlich durch die Erneuerung von Gehölzen und Bäumen geprägt. Hier ersetzen wir vor allem bestimmte Baumarten wie Pappeln oder Eschenahorn durch langlebigere, höherwertige Bäume.
8.Risikomanagement
Die Genossenschaft verfügt über eine kurz- und langfristige Finanz- und Erfolgsplanung, welche jährlich oder bei Veränderung der Prämissen an-
gepasst wird. Bei angenommener Stagnation der Erlösschmälerung und sehr vorsichtigen Ansätzen auf Erhöhungen der Umsatzerlöse durch Erhebung von Modernisierungszuschlägen und Neuvertrags-mieten weist die Planung eine Kontinuität der Li-quidität aus. Die Erfolgsplanung zeigt für die Jahre ab 2014 positive Jahresergebnisse auf.
Die Entwicklung des Leerstandes, die Planerstel-lung und -auslastung, die sich daraus ergebende Mittelverwendung sowie die Effizienz des Stand-ortmarketings sind Schwerpunkte der monatlichen Berichterstattung und Diskussion mit dem Auf-sichtsrat.
Die innere Organisation, insbesondere die Budge-tierung nach Maßnahmen und Bereichen, gewähr-leistet die Kontrolle der Mittelverwendung für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnah-men. Die jeweils im laufenden Geschäftsjahr statt-findenden Analysen erfolgen projekt- und gewer-kebezogen sowie sachgebietsweise.
Abweichungen von einzelnen Planzielen können daher auf Sacharbeiterebene aufgedeckt und wei-tergeleitet werden. Ziel dieser Organisation ist es, zeitnahe und konkrete Informationen dem Vor-stand zur Bewertung in Hinblick auf Abweichun-gen zur Unternehmensplanung zur Verfügung zu stellen. Damit sind ein mögliches schnelles Ein-greifen und gegebenenfalls eine Planfortschrei-bung abgesichert.
Nebst der stetigen Betrachtung der wirtschaftli-chen Kennzahlen sind die unternehmensinternen Abläufe ein Betrachtungsschwerpunkt. Im Rahmen von Betriebsvereinbarungen und Organisationsan-weisungen werden unter Beachtung der Hinweise und Beratungen durch externe Dienstleister die arbeitsrechtlichen sowie Arbeitsschutzmaßnahmen transparent dargestellt. Die externen Dienstleister betreffen den Datenschutz- und IT-Sicherheitsbe-auftragten, Arbeitsschutz und -sicherheit sowie die arbeitsmedizinische Betreuung. Die innere Orga-nisationsstruktur wird in Anlehnung von internen Organisationsanweisungen insbesondere durch sachbezogene Flowcharts in ihrem Ablauf doku-mentiert.
Alle vorgenannten Berichtsformen und Grundla-genmaterialen werden konzentriert in einem Risi-kohandbuch dokumentiert und stetig aktualisiert.
16 laGEBERICHT
9.dievermögenslage
dervermögensaufbauunddiekapitalstrukturderWohnungsgenossenschaftFRIEdEnSHORTergebeninzusammengefassterFormfolgendesBild:
31.dezember 2012 2011
T€ % T€ %
akTIva
langfristigesvermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen 158.292,8 94,6 144.685,4 92,4
Mittel-undkurzfristigesvermögen
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände und Rechnungsabgrenzungsposten 246,2 0,1 249,2 0,2
Liquide Mittel 8.784,8 5,3 11.641,5 7,4
9.031,0 5,4 11.890,7 7,6
Bilanzvolumen 167.323,8 100,0 156.576,1 100,0
PaSSIva
langfristigeskapital
Eigenkapital 98.664,1 59,0 96.598,8 61,7
Fremdmittel 66.358,2 39,7 57.819,4 36,9
165.022,3 98,7 154.418,2 98,6
Mittel-undkurzfristigeskapital
Rückstellungen 215,9 0,1 333,7 0,2
Verbindlichkeiten 2.085,6 1,2 1.820,2 1,2
2.301,5 1,3 2.157,9 1,4
Bilanzvolumen 167.323,8 100,0 156.576,1 100,0
In der Darstellung der Vermögenslage sind im mit-tel- und kurzfristigen Bereich die Vorleistungen der Genossenschaft für Heiz-, Warmwasser- sowie anfallende Betriebskosten (T€ 9.222,8) von den er-haltenen Anzahlungen abgesetzt worden.
Dadurch verringert sich in der Darstellung die Bi-lanzsumme von T€ 176.546,6 um T€ 9.222,8 auf ein Bilanzvolumen von T€ 167.323,8 für die Be-trachtung der Vermögenslage. Gegenüber dem Vorjahr hat sich das Bilanzvolumen somit um T€ 10.747,7 erhöht.
Der Vermögensaufbau der Genossenschaft ist zum 31. Dezember 2012 hinsichtlich der Fristigkeit von Vermögens- und Schuldteilen ausgeglichen.
Das langfristig im Unternehmen gebundene Ver-mögen (T€ 158.292,8) wird durch langfristig der Genossenschaft zur Verfügung stehendes Kapital (T€ 165.022,3) finanziert.
17laGEBERICHT
dasdervermögenslagezuGrundegelegteEigenkapitalsetztsichwiefolgtzusammen:
31.dezember 2012 2011
T€ T€
Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder 5.493,0 5.412,7
Sonderrücklage gemäß § 27 Abs. 2 DMBilG 113.499,4 113.499,4
Verlustvortrag –22.313,4 –23.122,1
Jahresüberschuss 1.985,1 808,7
Eigenkapital 98.664,1 96.598,8
Die Zunahme des Eigenkapitals ist vor allem durch den Jahresüberschuss des Geschäftsjahres 2012 ge-prägt.
Die Eigenkapitalquote beträgt 59,0 % und ist gegenüber dem Vorjahr um 2,7 Prozentpunkte gefallen. Das nominale Eigenkapital ist dagegen um T€ 2.065,3 gestiegen.
dieEntwicklungdesEigenkapitalsstelltsichim5-Jahresvergleichwiefolgtdar:
Eigenkapital 2012 2011 2010 2009 2008
nominal in T€ 98.664,1 96.598,8 95.720,0 93.397,2 93.214,6
Quote in % 59,0 61,7 63,0 61,0 61,6
18 laGEBERICHT
diefolgendekapitalflussrechnungmachtHerkunftundverwendungdergeflossenenFinanzmitteltransparent.
2012 2011
T€ T€ T€
lauFEndEGESCHÄFTSTÄTIGkEIT
Periodenergebnis 1.985,1 808,7
Zu- und Abschreibungen auf Vermögensgegenstände des Anlagevermögens
3.271,3 3.133,2
Ertrag bzw. Verlust aus Abgang von Anlagevermögen –126,4 1,1
Zahlungsunwirksame Erträge –188,5 0,0
Tilgungspotenzial 4.941,5 4.941,5 3.943,0
Veränderungen
im Umlaufvermögen 3,0 1.278,2
kurzfristiger Passiva 143,6 123,4
CashflowauslaufenderGeschäftstätigkeit 5.088,1 5.344,6
FInanzIERunGSTÄTIGkEIT
Planmäßige Tilgung langfristiger Verbindlichkeiten –3.346,7 –3.346,7 –3.328,6
CashflownachplanmäßigenTilgungen 1.594,8
Veränderung der Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder 80,3 49,2
Aufnahme langfristiger Verbindlichkeiten 12.074,0 7.083,3
CashflowausFinanzierungstätigkeit 8.807,6 –3.824,8
InvESTITIOnSTÄTIGkEIT
Investitionen in langfristige Vermögensgegenstände –16.931,5 –7.781,6
Einnahmen aus Verkauf aus Anlagevermögen 179,1 0,0
CashflowausInvestitionstätigkeit –16.752,4 –7.781,6
Veränderung des Finanzmittelbestandes –2.856,7 1.387,8
StandFinanzmittelzum31.dezember 8.784,8 11.641,5
10.dieFinanzlage
Die Genossenschaft konnte im Geschäftsjahr ihren Zahlungsverpflichtungen stets nachkommen; auch die Finanzplanung 2013 und die Folgejahre weisen eine ausreichende Liquidität aus.
Die bestehende langfristige Planung bis 2020 sieht einen dauerhaften Liquiditätsstand in Höhe von T€ 9.500,0 vor.
dieEntwicklungderliquidenMittelimFünfjahreszeitraumstelltsichwiefolgtdar:
2012 2011 2010 2009 2008
liquideMittelinT€ 8.784,8 11.641,5 10.253,8 9.095,0 11.089,9
Die flüssigen Mittel zum 31.12.2012 stehen unter dem Einfluss der noch nicht erfolgten Auszahlung von Restauszahlungen der Modernisierungsdarlehen
aus dem Jahr 2012 in Höhe von T€ 3.962,0. Die Auf-wendungen sind aber noch im Geschäftsjahr 2012 entstanden und liquiditätswirksam beglichen.
19laGEBERICHT
11.dieErtragslage
dieaufwendungenfürdasGeschäftsjahr2012gliedernsichnachdemBaB(Betriebsabrechnungsbogen)wiefolgtauf:
T€
Hausbewirtschaftung/Instandhaltungskosten 16.232,4
davon Instandhaltung 2.662,7
Bautätigkeit/Modernisierung/Instandsetzung 6.222,8
Verwaltungskosten 1.421,9
Mitgliederwesen 188,1
dienachbetriebswirtschaftlichenGesichtspunktengegliederteErfolgsrechnungzeigtfolgendeErgebnisse:
2012 2011
T€ % T€ %
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung 24.495,5 94,6 23.819,7 98,5
Andere Umsatzerlöse und Erträge 1.053,9 4,1 500,9 2,1
Bestandsveränderungen 344,2 1,3 –132,2 –0,6
25.893,6 100,0 24.188,4 100,0
Betriebskosten und Grundsteuer –8.680,9 –33,5 –8.437,1 –34,9
Instandhaltungsaufwand –5.192,4 –20,1 –5.287,0 –21,9
Personalaufwendungen –3.167,7 –12,2 –3.148,6 –13,0
Abschreibungen –3.582,8 –13,8 –3.133,2 –12,9
Zinsaufwand –2.544,3 –9,8 –2.892,2 –12,0
Übrige Aufwendungen –897,0 –3,5 –730,5 –3,0
–24.065,1 –92,9 –23.628,6 –97,7
Geschäftsergebnis 1.828,5 7,1 559,8 2,3
Zinsergebnis 156,6 248,9
Jahresergebnis 1.985,1 808,7
Die Zunahme des Jahresüberschusses resultiert aus gestiegenen Umsatzerlösen sowie einmalige Einflüsse aus Zuschreibungen und ertragswirksa-mer Vereinnahmung eines Tilgungszuschusses
von insgesamt T€ 500,0. Für das Geschäftsjahr 2013 wird von einem ausgeglichenen Ergebnis aus-gegangen und für die Folgejahre werden laut lang-fristiger Planung Jahresüberschüsse erwartet.
Der Verwaltungskostensatz beträgt im Ergebnis der innerbetrieblichen Verrechnung € 271 je Wohneinheit.
20 laGEBERICHT
12.RisikenundChancenderkünftigenEntwicklung
Die Genossenschaft wird sich auch in absehbarer Zukunft auf die Bewirtschaftung und Modernisie-rung des Wohnungsbestandes konzentrieren. Auf Grund der dargestellten Marktsituation wird bei Fortführung des Angebots von preiswertem und individuell angepasstem Wohnraum unter Annah-me von stagnierenden Leerstandzahlen kein we-sentlicher Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage erwartet bzw. sind keine den Bestand gefährdende Faktoren erkennbar.
Die Situation auf dem Nachfragemarkt wird mittel-fristig anhalten. Durch hohe Bindung der Mitglie-der, Marketing und Voranschreiten der Moderni-sierung/Instandsetzung der Wohngebäude sind wir der Auffassung, zumindest den erfreulichen Vermietungsstand aufrecht zu erhalten. Insbeson-dere die Mitgliederzufriedenheit und die damit verbundene Mitgliederwerbung führen dauerhaft zu einem beachtlichen Anteil an Neumitgliederzu-wachs. Risiken aus dem demographischen Wandel wie Veränderung der Altersstruktur, Bevölke-rungsrückgang und Veränderungen der Personen-haushalte begegnen wir durch umfangreiche In-vestitionen schon heute. Die Auswirkungen der Veränderungen der sozialen Situation unserer Mit-glieder hinsichtlich des Zahlungsverhaltens beob-achten wir kontinuierlich, um zeitnah mit geeigne-ten Maßnahmen gegensteuern zu können.
Risiken im Finanzierungsbereich begegnet die Ge-nossenschaft durch ihre vorsichtige Planung hin-sichtlich der Zinsentwicklung und einer laufenden Beobachtung des Marktes um Zinsvorteile bei Um-schuldungen optimal zu nutzen.
13.InvestitionenimGeschäftsjahr2013
Auf Grundlage der bestätigten Finanz- und Er-folgsplanung für das Jahr 2013 wurde in gemein-samer Sitzung von Aufsichtsrat und Vorstand der Werterhaltungsplan verabschiedet. Insgesamt ste-hen für das Geschäftsjahr 2013 Mittel in Höhe von T€ 15.203,7 zur Verfügung.
Schwerpunkt des Werterhaltungsplanes sind um-fangreiche Modernisierungs- und Instandsetzungs-maßnahmen im Bereich Blumberger Damm 19 – 73. Die Wohngebäude des Typs WBS 70/5 werden energetisch entsprechend der Energieeinsparver-ordnung ertüchtigt und streben den Energiestan-dard des KfW-Effizienzhaus 115 an. Dazu zählen die Dämmung der Fassaden mittels Wärmedämm-verbundsystem sowie die Dämmung der Kellerde-cke bei gleichzeitigem Abriss und Neustellung der Kellerboxen. Im Zuge dieser Maßnahmen werden die Loggien erneuert bzw. instandgesetzt und das Heizsystem auf die verbesserten energetischen Werte angepasst.
Aufgabe ist es, die Modernisierung und Instand-setzung der Wohngebäude voranzutreiben und der Nachfrage nach verändertem individuellem Wohnraum von Mitgliedern und Neumitgliedern gerecht zu werden. Verbunden ist damit die Ziel-stellung, zum einen die Fluktuation gering zu hal-ten und zum anderen den Vermietungserfolg nach-haltig zu verbessern. Gleichzeitig wird die Genossenschaft einen Fokus auf die wirtschaftli-che Verwertung von grundstückseigenen Flächen durch genossenschaftlichen Neubau richten. Damit verbindet sich die Zielstellung, der vermehrten Nachfrage gerecht zu werden und sie mit entspre-chenden Angeboten zu bedienen.
ImWesentlichengliedertsichdieMittelverwendungwiefolgt:
T€
8.283,0 Energetische Sanierung WBS 70/5 (Fassade/Loggien/Keller)
1.695,0 Individuelle Anpassung von Wohnungsgrundris-sen im Zuge der Neuvermietung sowie Umge-staltungen und Modernisierungen im laufenden Mietverhältnis
500,0 Fußbodenerneuerung und malermäßige Instandsetzung in Treppenhäusern
435,0 Instandsetzung und Optimierung der Heizungs-systeme bzw. HAST
260,0 Sanitärleistungen (hauptsächlich Instandsetzungen im Kellerbereich)
581,0 Leistungen im Wohnumfeld
250,0 Projektierungsleistungen für Neubau
1.850,0 Laufende Instandhaltung
21laGEBERICHT
Das Ergebnis der Modernisierungs- und Instand-setzungsmaßnahmen seit 1990 stellt sich wie folgt dar. Die Dachsanierung einschließlich Nachdäm-mung im Kaltdachbereich, der Austausch der Fens-ter, der Austausch und die Modernisierung der Hausanschlussstationen, die Modernisierung der Aufzüge in den höhergeschossigen Wohnbauten, die Neugestaltung der Hauseingangsbereiche ein-schließlich der Türöffner- und Gegensprechanla-gen und die malermäßige Instandsetzung der Treppenhäuser sind komplett in allen Wohngebäu-den abgeschlossen. Die komplexe Strangsanierung ist bis auf die 6 Objekte der Wohnungsbauserie QP71 erfolgt. Neben 39 Gebäuden der Wohnungs-bauserie 70/5 werden die Gebäude der Wohnungs-bauserie 70/11 sowie QP71 zum Jahresende 2013 vollständig mit den Maßnahmen der Fassaden- und Loggiasanierung bzw. -erneuerung abge-schlossen. Die Planung ist auf die Modernisierung der restlichen 16 Gebäude der Wohnungsbauserie 70/5 für die Jahre 2014 und 2015 ausgerichtet.
14.voraussichtlicheEntwicklung
Zielstellung der Genossenschaft bleibt die Fortfüh-rung des Modernisierungs- und Instandsetzungs-planes und der Maßnahmen zur weiteren Verrin-gerung des Wohnungsleerstandes. Dabei wird wesentliches Augenmerk darauf gelegt, dass die derzeit solide wirtschaftliche Basis und die vor-handene Liquidität aufrechterhalten bleiben.
Auch im Falle der voraussichtlichen Darlehensbe-schaffung sieht sich die Genossenschaft auf Grund der stabilen soliden wirtschaftlichen Situation und Planung in einer aussichtsreichen Position. Es gibt derzeit auch keine Anzeichen auf erschwerte Be-dingungen im Rahmen der Darlehensbeschaffung für die Genossenschaft.
Die zukünftigen Miethöhen stehen in Abhängig-keit von wirtschaftlich notwendigen Investitionen, der Aufrechterhaltung der Marktfähigkeit und der Zielstellung, den Mitgliedern qualitativ hochwerti-ges und preiswertes Wohnen zu ermöglichen.
Aus Sicht der Wohnungswirtschaft wird sich der lokale Wohnungsmarkt in Marzahn-Hellersdorf weiter entspannen. In einigen Marktsegmenten be-steht sogar ein Nachfrageüberhang.
15.Ergebnisverwendung
Aufsichtsrat und Vorstand schlagen der Vertreter-versammlung am 18. Juni 2013 vor, den Jahres-überschuss in Höhe von € 1.985.133,32 mit dem Verlustvortrag in Höhe von € 22.313.399,85 zu ver-rechnen und den Bilanzverlust in Höhe von € 20.328.266,53 auf neue Rechnung vorzutragen.
Berlin, den 04.04.2013
Wohnungsgenossenschaft FRIEDENSHORT eG
Lindholz WerdermannVorstand Vorstand
Die Genossenschaft ist im stetigen Kontakt mit Partner-unternehmen aus dem Baubereich. Das Foto zeigt die FRIEDENSHORT-Vorstände Rainer Lindholz und Jens Werdermann bei einer Lagebesprechung mit der Bauleiterin Vorname Gaudig von Musterunternehmen.
In gefragter Lage, an der Grenze zu Köpenick, bauen wir ca. 20 Woh-
nungen. Mit dieser Investition werden unsere Wohnungsbestände attraktiver, das Angebot für unsere Mitglieder wird viel fältiger.
DurchnEuBauerweitern wir den Bestand und stellen uns der Marktsituation.
»
«
24 JaHRESaBSCHluSS
JahresaBschLussfürdasgeschäftsJahr2012derWohnungsgenossenschaftfriedenshOrteg,Murtzanerring43,12681Berlin
aktiva
Geschäftsjahr vorjahr
€ € €
a.anlaGEvERMöGEn
I.Immateriellevermögensgegenstände 6.866,54 7.914,94
II.Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten 157.182.108,01 143.522.195,07
2. Grundstücke mit Geschäfts-und anderen Bauten 933.805,52 956.804,80
3. Betriebs- und Geschäftsausstattung 170.033,59 174.048,20
4. Anlagen im Bau 0,00 158.285.947,12 24.494,05
anlagevermögeninsgesamt 158.292.813,66 144.685.457,06
B.uMlauFvERMöGEn
I.anderevorräte
Unfertige Leistungen 9.222.848,12 8.878.598,25
II.Forderungenundsonstigevermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung 74.199,17 81.555,71
2. Sonstige Vermögensgegenstände 165.755,73 239.954,90 154.986,09
III.FlüssigeMittel
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 8.784.823,01 11.641.511,81
C.RECHnunGSaBGREnzunGSPOSTEn
Andere Rechnungsabgrenzungsposten 6.224,50 12.630,61
Bilanzsumme 176.546.664,19 165.454.739,53
BilanzderWohnungsgenossenschaftFRIEdEnSHORTeGzum31.dezember2012
25JaHRESaBSCHluSS
Passiva
Geschäftsjahr vorjahr
€ € €
a.EIGEnkaPITal
I. Geschäftsguthaben
1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder
214.876,50 204.907,00
2. der verbleibenden Mitglieder 5.492.985,71 5.412.733,32
3. aus gekündigten Geschäftsanteilen Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile € 39.719,41 (€ 18.338,68)
5.115,00 5.712.977,21 5.890,00
II.Ergebnisrücklagen
Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 DMBilG 113.499.428,51 113.499.428,51
III.Bilanzverlust
Verlustvortrag – 22.313.399,85 – 23.122.108,89
Jahresüberschuss 1.985.133,32 –20.328.266,53 808.709,04
Eigenkapitalinsgesamt 98.884.139,19 96.809.558,89
B.RüCkSTEllunGEn
Sonstige Rückstellungen 215.892,00 337.650,22
C.vERBIndlICHkEITEn
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 66.531.926,72 57.832.127,71
2. Erhaltene Anzahlungen 9.646.238,48 9.318.691,01
3. Verbindlichkeiten aus Vermietung 110.897,42 92.537,00
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.075.965,65 980.309,22
5. Sonstige Verbindlichkeiten davon aus Steuern: € 37.382,82 (€ 38.256,26)davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: € 23.718,31 (€ 22.779,19)
81.604,73 77.446.633,00 83.865,39
Bilanzsumme 176.546.664,19 165.454.739,53
26 JaHRESaBSCHluSS
Gewinn-undverlustrechnungderWohnungsgenossenschaftFRIEdEnSHORT
fürdasGeschäftsjahr2012
Geschäftsjahr vorjahr
€ € €
1.umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 24.495.463,09 23.819.687,21
b) aus Betreuungstätigkeit 55.714,42 24.551.177,51 52.649,11
2. Verminderung bzw. Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen 344.249,87 –132.153,56
3. Sonstige betriebliche Erträge 998.153,48 448.224,03
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 12.888.115,02 12.740.109,88
5.Rohergebnis 13.005.465,84 11.448.296,91
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 2.568.726,44 2.536.901,22
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung 598.987,05 3.167.713,49 611.685,07
davon für Altersversorgung € 126.709,15 (€ 132.349,30)
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 3.582.823,84 3.133.200,46
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 757.805,33 589.455,69
9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 156.600,56 248.889,81
10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 2.544.252,59 2.892.165,29
11.ErgebnisdergewöhnlichenGeschäftstätigkeit 3.109.471,15 1.933.778,99
12. Sonstige Steuern 1.124.337,83 1.125.069,95
13. Jahresüberschuss 1.985.133,32 808.709,04
14. Verlustvortrag –22.313.399,85 –23.122.108,89
15.Bilanzverlust –20.328.266,53 –22.313.399,85
27JaHRESaBSCHluSS
anhangzuMJahresaBschLuss2012
1.allgemeineangaben
Der Abschluss für das Geschäftsjahr 2012 wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches, des Genossenschaftsgesetzes, der Satzung der Wohnungsgenossenschaft FRIEDENSHORT eG sowie des DMBilG aufgestellt.
Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte entsprechend der Verord-nung über Formblätter für die Gliederung des Jah-resabschlusses von Wohnungsunternehmen vom 25.05.2009.
Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.
2.Bilanzierungs-undBewertungsgrundsätze
Immaterielle Vermögensgegenstände (EDV-Soft-ware) sind entgeltlich erworben und wurden zu Anschaffungskosten bewertet und planmäßig über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 3 Jah-ren linear abgeschrieben.
Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen entsprechend der voraussichtlichen Nutzungsdauer und außer-planmäßige Abschreibungen.
Die Wohngebäude werden planmäßig linear mit 2 % p.a. abgeschrieben. Für die Geschäftsstelle der Genossenschaft wurde die Absetzung für Abnutzung auf 3 % festgesetzt.Für ein eigengenutztes Werkstattgebäude wurde von einer Nutzungsdauer von 40 Jahren ausgegan-gen.
Den Abschreibungen für Betriebs- und Geschäfts-ausstattungen liegen Zeiträume von 4 bis 23 Jah-ren zugrunde.
Geringwertige Wirtschaftsgüter werden durch Bil-dung eines Sammelpostens über 5 Jahre abge-schrieben.
Die unfertigen Leistungen werden zu Anschaf-fungskosten abzüglich eines Abschlages für Leer-stand ausgewiesen.
Forderungen und sonstige Vermögensgegen-stände wurden zum Nennwert ausgewiesen, zweifelhafte Forderungen werden durch Einzel-wertberichtigung abgedeckt. Uneinbringbare Forderungen werden abgeschrieben.
Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verbind-lichkeiten. Die Bewertung erfolgt in Höhe, des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung, notwendigen Erfüllungsbetrages.
Die erhaltenen Anzahlungen sind als Soll-Voraus-zahlung bewertet.
Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag passiviert.
3.ErläuterungenzurBilanzundzurGewinn-undverlustrechnung
3.1. Bilanz
Die Entwicklung des Anlagevermögens wird im Anlagenspiegel (Anlage 1) aufgezeigt.
Bei den Wohngebäuden wurde in Fortführung des Sanierungsprogramms die Neustellung der Loggien sowie die komplette energetische Fassadensanie-rung in den Objekten Allee der Kosmonauten 145, Blumberger Damm 83 – 103, Blumberger Damm 105 – 117, Blumberger Damm 143 – 161, Bären-steinstraße 19 – 31, Pöhlbergstraße 2 – 12 und Pöhlbergstraße 14 – 34, die zu einer wesentlicher Verbesserung der Wohnsubstanz und zu einer höheren Grundfläche führte, in Höhe von € 16.885.777,32 aktiviert. Dies führt zu einer Verlängerung der Restnutzungsdauer.
Zuschreibungen in Höhe von € 311.495,05 betref-fen die Kienbergstraße 49 – 51. Hier erfolgte eine Wertaufholung, weil sich die Vermietungssituation verbessert hat und damit der Grund für die außer-planmäßige Abschreibung entfallen ist.
Die Umbuchung von der Position „Anlagen im Bau“ auf die Position „Grundstücke und Wohnbau-ten“ in Höhe von € 24.494,05 bezieht sich ebenfalls auf die oben genannte Aktivierung.
28 JaHRESaBSCHluSS
Die Position Unfertige Leistungen beinhaltet aus-schließlich noch nicht abgerechnete Betriebskosten (€ 9.222.848,12).
Forderungen und Sonstige Vermögensgegen-stände haben sämtlich eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.
In der Position Sonstige Vermögensgegenstände sind u.a. Forderungen an das Finanzamt in Höhe von T€ 100,5 für gezahlte Kapitalertragssteuern und Solidaritätszuschläge der Jahre 2011 und 2012 enthalten.
Die Sonstigen Rückstellungen betreffen u.a. im Umfang von T€ 76,9 noch nicht vorliegende Rech-nungen für die Abrechnung der Heiz-, Warm- und Kaltwasserkosten, für Prüfungskosten T€ 56,0 und für Berufsgenossenschaft T€ 21,5.
Die Sonderrücklage gem. § 27 Abs.2 DMBilG be-trägt unverändert gegenüber dem Geschäftsjahr 2011 € 113.499.428,51.
Zur Fristigkeit der Verbindlichkeiten einschließ-lich deren Sicherheiten wird auf den Verbindlich-keitenspiegel, Anlage 2, verwiesen. Bei der Anga-be der Laufzeit wird die Prolongation bestehender Kredite unterstellt.
Erhaltene Anzahlungen beinhalten die Voraus-zahlungen für noch nicht abgerechnete Heiz- und Warmwasserkosten in Höhe von € 3.928.661,21 und Vorauszahlungen für Wasser und Entwässe-rung in Höhe von € 1.729.285,05 sowie Vorauszah-lungen für noch nicht abgerechnete andere Be-triebskosten in Höhe von € 3.985.213,58.
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen weisen noch nicht erfüllte Zahlungs-verpflichtungen aus laufenden Rechnungen für Instandhaltungs-, Betriebs- und Verwaltungskos-
ten und die Sonstigen Verbindlichkeiten über-wiegend noch zu überweisende Steuern sowie Beiträge im Rahmen der betrieblichen Altersver-sorgung aus.
Eine Pflicht zum Ansatz latenter Steuern bestand im Geschäftsjahr nicht.
In der Bilanz nicht erfasste finanzielle Verpflich-tungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind, bestanden zum Bilanzstichtag nicht.
3.2.Gewinn- und Verlustrechnung
Unter den sonstigen betrieblichen Erträgen konnte für den Verkauf von jeweils einer Eigentumswoh-nung in den Wohneigentumsanlagen Althansweg 17 – 21/Pekrunstraße 60 – 66, Auersbergstraße 18 – 28 und Gravensteiner Steg 25 – 37 ein Buchge-winn von € 126.959,66 erzielt werden.
Die in dem Jahr 2012 vorgenommene Zuschrei-bung bezieht sich in Höhe von € 311.495,05 auf das Objekt Kienbergstraße 49 – 51.
Der Teilschulderlass eines KfW-Darlehens ist mit € 188.500,00 in den sonstigen betrieblichen Erträ-gen erfasst.
In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind keine wesentlichen periodenfremden Erträge und Aufwendungen enthalten.
dieausgewiesenenverbindlichkeitengegenüberkredit-institutenuntergliedernsichin:
€
Kredite aus Altverbindlichkeiten 16.854.293,72
Neubau 2.900.472,58
Modernisierungsdarlehen 46.603.481,64
66.358.247,94
29JaHRESaBSCHluSS
Mitarbeiter der Genossenschaft
Von den im Jahresdurchschnitt hauptamtlich Be-schäftigten waren drei Mitarbeiter teilzeitbeschäf-tigt.
4.Sonstigeangaben
Mitgliederbewegung Mitglieder Anteile
Bestand am 01.01.2012 6.222 35.149
Zugänge 2012
Neuaufnahmen 312 1.965
Übertragungen 26 170
weitere Anteile – 225
Abgänge im lfd. Geschäftsjahr
Nachträgliche Todesmel-dungen
26 111
Übertragungen 27 170
Abgänge zum 31.12.2012
durch Tod 43 222
durch Kündigung 199 1.119
durch Ausschluss 11 60
Kündigung einzelner Anteile – 33
Bestand am 31.12.2012 6.254 35.794
nebendemvorstandwarendurchschnittlichbeschäftigt:
2012 2011
Angestellte 30 28
Hauswarte / Hausmeister 23 23
Regiehandwerker 3 3
56 54
dievonderWohnungsgenossenschaftverwaltetenundnichtbilanziertenTreuhandkontenunterteilensichwiefolgt:
€
Wohneigentumsanlagen 469.485,50
Gewerbemieterkautionen 15.869,91
485.355,41
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mit-glieder haben sich gegenüber dem Vorjahr um € 80.252,39 auf € 5.492.985,71 erhöht; der Rückstand auf Einzahlungen beläuft sich auf € 55.084,29, davon sind auf Grund von Raten-vereinbarungen gemäß § 17 (3) der Satzung insgesamt € 39.719,41 zum Bilanzstichtag fäl-lig.
Ein Anteil beträgt € 155.
Die Mitglieder haften mit den übernommenen Anteilen. Eine Nachschusspflicht besteht nicht.
30 JaHRESaBSCHluSS
Mitglieder des Vorstandes
Rainer LindholzJens Werdermann
Mitglieder des Aufsichtsrates
Wolfgang Schulz | AufsichtsratsvorsitzenderBankangestellter
Peter Müller | stellv. AufsichtsratsvorsitzenderTechniker
Wilfried NünthelBezirksstadtratfürStadtentwicklung
Dr. Andreas FornerGeschäftsführer
Judith MohrRechtsanwalts-undNotargehilfin
Peter SieburgVertriebsleiterExport
Zuständiger Prüfungsverband
Verband Berlin-BrandenburgischerWohnungsunternehmen e. V.Lentzeallee 107, 14195 Berlin
Berlin, den 04.04.2013
Wohnungsgenossenschaft FRIEDENSHORT eG
DerVorstandLindholz Werdermann
31JaHRESaBSCHluSS
anLagen
AnlagenspiegelVerbindlichkeitenspiegel
32 JaHRESaBSCHluSS
anLagen
verbindlichkeitenzum31.12.2012
anlagenspiegel2012
anschaffungs-/Herstellungskosten
01.01.12 zugänge abgänge umbuchungen
anschaffungs-/Herstellungskosten
31.12.12
kumulierteabschreibungen
01.01.12
abschreibungendesGeschäfts-
jahresabschreibungen
aufabgänge zuschreibungen
kumulierteabschreibungen
31.12.12Buchwerte
31.12.12Buchwerte
31.12.11
in€ in€ in€ in€ in€ in€ in€ in€ in€ in€ in€ in€
Immaterielle Vermögensgegenstände 311.002,94 6.842,50 0,00 0,00 317.845,44 303.088,00 7.890,90 0,00 0,00 310.978,90 6.866,54 7.914,94
Sachanlagen Grundstücke mit Wohn-bauten 199.349.888,24 16.861.283,27 78.106,47 24.494,05 216.157.559,09 55.827.693,17 3.485.167,09 25.914,13 311.495,05 58.975.451,08 157.182.108,01 143.522.195,07
Grundstücke mit Geschäfts-und anderen Bauten 1.116.208,45 0,00 0,00 1.116.208,45 159.403,65 22.999,28 0,00 0,00 182.402,93 933.805,52 956.804,80
Betriebs- und Geschäftsausstattung 948.588,70 62.751,96 71.426,33 939.914,33 774.540,56 66.766,51 71.426,33 0,00 769.880,74 170.033,59 174.048,20
Anlagen im Bau 24.494,05 0,00 0,00 –24.494,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 24.494,05
201.439.179,44 16.924.035,23 149.532,80 0,00 218.213.681,87 56.761.637,38 3.574.932,88 97.340,46 311.495,05 59.927.734,75 158.285.947,12 144.677.542,12
anlagevermögeninsgesamt 201.750.182,38 16.930.877,73 149.532,80 0,00 218.531.527,31 57.064.725,38 3.582.823,78 97.340,46 311.495,05 60.238.713,65 158.292.813,66 144.685.457,06
verbindlichkeitenspiegel
davonmiteinerlaufzeitvon: artderSicherunginsgesamt unter1Jahr 1–5Jahre über5Jahre gesichert
in€ in€ in€ in€ in€
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
66.531.926,72(57.832.127,71)
4.418.950,86(3.626.090,72)
16.632.915,70(15.846.832,24)
45.480.060,16(38.359.204,75)
66.531.926,72(57.832.127,71)
BÜ/GPR/AV 1)
Erhaltene Anzahlungen
9.646.238,48(9.318.691,01)
9.646.238,48(9.318.691,01)
Verbindlichkeiten aus Vermietung
110.897,42(92.537,00)
110.897,42(92.537,00)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
1.075.965,65(980.309,22)
1.075.965,65(980.309,22)
Sonstige Verbindlichkeiten
81.604,73(83.865,39)
81.604,73(83.865,39)
Gesamtbetrag 77.446.633,00(68.307.530,33)
15.333.657,14(14.101.493,34)
16.632.915,70(15.846.832,24)
45.480.060,16(38.359.204,75)
66.531.926,72(57.832.127,71)
1) BÜ = Globalbürgschaft GPR = Grundpfandrecht AV = Aval
33JaHRESaBSCHluSS
anschaffungs-/Herstellungskosten
01.01.12 zugänge abgänge umbuchungen
anschaffungs-/Herstellungskosten
31.12.12
kumulierteabschreibungen
01.01.12
abschreibungendesGeschäfts-
jahresabschreibungen
aufabgänge zuschreibungen
kumulierteabschreibungen
31.12.12Buchwerte
31.12.12Buchwerte
31.12.11
in€ in€ in€ in€ in€ in€ in€ in€ in€ in€ in€ in€
Immaterielle Vermögensgegenstände 311.002,94 6.842,50 0,00 0,00 317.845,44 303.088,00 7.890,90 0,00 0,00 310.978,90 6.866,54 7.914,94
Sachanlagen Grundstücke mit Wohn-bauten 199.349.888,24 16.861.283,27 78.106,47 24.494,05 216.157.559,09 55.827.693,17 3.485.167,09 25.914,13 311.495,05 58.975.451,08 157.182.108,01 143.522.195,07
Grundstücke mit Geschäfts-und anderen Bauten 1.116.208,45 0,00 0,00 1.116.208,45 159.403,65 22.999,28 0,00 0,00 182.402,93 933.805,52 956.804,80
Betriebs- und Geschäftsausstattung 948.588,70 62.751,96 71.426,33 939.914,33 774.540,56 66.766,51 71.426,33 0,00 769.880,74 170.033,59 174.048,20
Anlagen im Bau 24.494,05 0,00 0,00 –24.494,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 24.494,05
201.439.179,44 16.924.035,23 149.532,80 0,00 218.213.681,87 56.761.637,38 3.574.932,88 97.340,46 311.495,05 59.927.734,75 158.285.947,12 144.677.542,12
anlagevermögeninsgesamt 201.750.182,38 16.930.877,73 149.532,80 0,00 218.531.527,31 57.064.725,38 3.582.823,78 97.340,46 311.495,05 60.238.713,65 158.292.813,66 144.685.457,06
34 JaHRESaBSCHluSS
WOhnungsgenOssenschaftfriedenshOrt
MitgliedschaftenderWohnungsgenossenschaftFRIEdEnSHORTeG
Murtzaner Ring 43, 12681 Berlin
Im Genossenschaftsregister unter der Nr. 94 GnR 486 B beim AmtsgerichtBerlin-Charlottenburg eingetragen.
dieWohnungsgenossenschaftFRIEdEnSHORTistMitgliedim:
a) GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.
MecklenburgischeStraße57 14197Berlin
b) Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. (BBU)
Lentzeallee107 14195Berlin
c) Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft e. V.
Peter-Müller-Straße16 40468Düsseldorf
d) Marzahn-Hellersdorfer Wirtschaftskreis e. V. Georg-Knorr-Straße4,Haus1,F2 12681Berlin
e) Heimatverein Marzahn-Hellersdorf e. V. Prignitzstraße163c 12683Berlin
f) BBA – Akademie der Immobilienwirtschaft e. V. Lützowstraße106 10785Berlin
g) TÜV Rheinland/Berlin-Brandenburg e. V. AmGrauenStein 51105Köln
h) Netzwerk im Alter – Interessenverbund Wohnen im Alter Geschäftsadresse: BezirksamtMarzahn-HellersdorfvonBerlin Abt.Wirtschaft,SozialesundGesundheit InteressenverbundWohnenimAlter/Soz.Plan2 12591Berlin
WohnungsgenossenschaftfriedenshOrteg
Murtzaner Ring 43 12681 Berlin
Tel. (0 30) 54 70 27 10 Fax (0 30) 54 70 27 19
