GutachtenP Neunkirchen Talgasse13 - Engelhartengelhart.at/uploads/verwertung/25/Neunkirchen_Talgasse13.pdf · IMMOBILIENTREUHÄNDERIN MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC. IMMOBILIENVERWALTER

IMMOBILIENTREUHÄNDERIN MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.

IMMOBILIENVERWALTER -MAKLER U. BAUTRÄGER Immobiliensachverständige für Verkehrswertermittlung, CIS ImmoZert

Allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung

2500 Baden, Isidor Trauzl Straße 25 Tel +43 2252 86040, 43 699 15950780

Fax +43 2252 86040 6 email: [email protected]

Herrn Rechtsanwalt Dr. Thomas Engelhart als Masseverwalter von Hannes Graf Esteplatz 4 1030 Wien

BEWERTUNGSGUTACHTEN

über den Verkehrswert der bebauten Liegenschaft EZ 206 GB 23321 Neunkirchen Grundstück(e) 262 und .241 mit der Liegenschaftsadresse 2620 Neunkirchen, Talgasse 13 Grundbücherlicher Eigentümer Hannes Graf, geb. 4.10.1967 Auftraggeber: RA Dr. Thomas Engelhart, 1030 Wien Zweck: Wertermittlung im Konkursverfahren Graf Hannes –

Konkurs 4 S 116/09 z, HG Wien Stichtag: 15.9.2010 (Tag der Befundaufnahme) Datum des Gutachtens: 29.9 2010

MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC.

Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite II

Inhaltsverzeichnis

1. ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS 1

2. ALLGEMEINES 3

2.1. AUFTRAG 3

2.2. AUFTRAGGEBER 3

2.3. ZWECK DER WERTERMITTLUNG 3

2.4. BEWERTUNGSSTICHTAG 3

2.5. BEFUNDAUFNAHME (LOKALAUGENSCHEIN) 3

2.6. ANGABEN DER BEI DER BEFUNDAUFNAHME ANWESENDEN PERSONEN 4

2.6.1. Angaben zur Liegenschaft 4

2.6.2. Angaben zu Rechtsverhältnissen 4

2.7. BEWERTUNGSGRUNDLAGEN UND UNTERLAGEN 4

2.8. VORBEMERKUNGEN 6

2.9. UMSATZSTEUER 8

2.10. GENAUIGKEITSANFORDERUNGEN UND HINWEISPFLICHT 8

2.11. UNABHÄNGIGKEIT DER GUTACHTERIN, VERTRAULICHKEITSERKLÄRUNG 8

3. BEFUND 9

3.1. GRUNDBUCHSSTAND 9

3.2. BESCHREIBUNG DER LIEGENSCHAFT 11


Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite III

3.2.1. Beschreibung des Grundstücks 11

3.2.2. Beschreibung der Baulichkeiten: 19

3.3. BESTANDRECHTE UND RECHTE DRITTER 31

3.4. ZUBEHÖR: 32

3.5. ÖFFENTLICHE ABGABEN 32

3.6. EINHEITSWERT 32

3.7. ANMERKUNG ENERGIEAUSWEISVORLAGE 32

4. BEWERTUNG 34

4.1. WAHL DES WERTERMITTLUNGSVERFAHRENS 34

4.2. WERT DER BESTANDFREIEN LIEGENSCHAFT 34

4.2.1. Sachwert der Liegenschaft 35

4.2.1. Verkehrswert der fiktiv bestandfreien Liegenschaft 46

4.3. WERT DER VERMIETETEN LIEGENSCHAFT 47

4.3.1. Ertragswertverfahren 47

4.3.2. Plausibilitätskontrolle 51

4.3.1. Verkehrswert der vermieteten Liegenschaft 53

5. ZUSAMMENFASSUNG 54

6. ANMERKUNGEN 55

7. ANHANG 56


Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite IV

7.1. HAUPTMIETVERTRAG 56

7.2. VEREINBARUNG (MIETRECHTSWEITERGABE) 60

7.3. RECHNUNG UND QUITTUNG (MIETZINSVORAUSZAHLUNG) 61

7.4. MANDATSBESCHEID BAUAUFTRAG 62

7.5. UNTERLAGEN DER BAUBEHÖRDE (AUSZUGSWEISE) 64

7.6. FOTODOKUMENTATION AUßENANSICHTEN 72

7.6.1. Straßenansichten 72

7.6.2. Gartenansichten 73

7.7. FOTODOKUMENTATION INNENANSICHTEN 74

7.7.1. Hauptgebäude Erdgeschoss 74

7.7.2. Hauptgebäude Obergeschoss 77

7.7.3. Hauptgebäude Dachboden 80

7.7.4. Hauptgebäude Kellergeschoss 81

7.7.5. Nebengebäude Wohneinheit Nordseite 82

7.7.6. Nebengebäude Wohneinheit Südseite 84

7.7.7. Nebengebäude Lagerräume 86

7.8. LITERATURVERZEICHNIS 87


Bewertungsgutachten 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, Konkurs Graf Hannes (4 S 116/09z HG Wien) Seite 1

1. Abkürzungsverzeichnis

Abb. Abbildung

ABGB Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch

Anm. Anmerkung

BGBl. Bundesgesetzblatt

BGF Bruttogeschossfläche, Bruttogrundrissfläche

BK Betriebskosten

BRI Bruttorauminhalt

DKM Digitale Katastralmappe

d.s. das sind

EO Exekutionsordnung

ETW Eigentumswohnung

EW Einheitswert

EZ(en) Einlagezahl(en)

f. folgende Seite

ff. folgende Seiten

G Grenzkataster

GB Grundbuch

GF Geschäftsführer

Gst. Grundstück

GVG Grundverkehrsgesetz

idF in der Fassung

idgF in der geltenden Fassung

insb. Insbesondere

IPS Immobilienpreisspiegel

k.A. keine Angabe€

KG Katastralgemeinde

KO Konkursordnung

KP Kaufpreis

KV Kaufvertrag

LBG Liegenschaftsbewertungsgesetz

LD Lebensdauer

LGBl. Landesgesetzblatt

LHSt Landeshauptstadt

LNr. Laufende Nummer (zB. Grundbuch: B-LNr.1)

m.E. meines Erachtens

MRG Mietrechtsgesetz



MV Mietvertrag

NF Nutzfläche

Pkt. Punkt

RH Raumhöhe

RND Restnutzungsdauer

SV Sachverständiger

TZ Tagebuchzahl

u.a. unter anderem

udgl und dergleichen

usw. und so weiter

V Vervielfältiger

vgl. vergleiche

WEG Wohnungseigentum(gesetz)

WFG Wohnbauförderungsgesetz

w.o. wie oben

zB. zum Beispiel

Gebäudebeschreibung:

DG Dachgeschoss

EG Erdgeschoss

KG Kellergeschoss

OG Obergeschoss

UG Untergeschoss

Gerichts- und Behördenbezeichnungen:

BG Bezirksgericht

LG Landesgericht

OGH Oberster Gerichtshof

OLG Oberlandesgericht

VfGH Verfassungsgerichtshof

VwGH Verwaltungsgerichtshof

BH Bezirkshauptmannschaft

FA Finanzamt

Gde Gemeinde



2. Allgemeines

2.1. Auftrag

Ermittlung des Verkehrswerts der Liegenschaft EZ 206 GB 01906, in 2620 Neunkirchen,

Talgasse 13, zum Zeitpunkt der Befundaufnahme unter der Annahme der

Kontaminations- und Lastenfreiheit und unter Berücksichtigung des per

Bewertungsstichtag bestehenden Mietverhältnisses. Für die Liegenschaft liegt zum

Bewertungsstichtag ein unbefristeter Hauptmietvertrag vor. Bei dem Mietobjekt(en)

handelt es sich um Wohn- oder Geschäftsräumlichkeiten, welche sich in vor 9.5.1945

baubewilligten Gebäuden befinden. Da nach fachlicher Einschätzung des Auftraggebers

keine der Voll- oder Teilausnahmebestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) zum

Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses (21.7.2005) zur Anwendung kamen, und dieses

Bestandverhältnis daher dem Mietrechtsgesetz (MRG) zur Gänze unterliegen dürfte, soll

die Wertermittlung unter Berücksichtigung der mietrechtlichen Bestimmungen des MRG

wie insbesondere Preis- und Kündigungsschutz erfolgen. Die im C-Blatt der Liegenschaft

eingetragenen Lasten sollen unberücksichtigt bleiben.

Auftragsbasis:

Auftragsschreiben per E-Mail vom 27.8.2010 von RA Dr. Thomas Engelhart & Partner

Rechtsanwälte OG sowie Telefonat mit Herrn RA Dr. Thomas Engelhart am 27.9.2010.

2.2. Auftraggeber

RA Dr. Thomas Engelhart & Partner Rechtsanwälte OG, Esteplatz 4, 1030 Wien

2.3. Zweck der Wertermittlung

Wertermittlung in der Konkurssache Graf Hannes – Konkurs 4 S 116/09 z, HG Wien

2.4. Bewertungsstichtag

15.9.2010

2.5. Befundaufnahme (Lokalaugenschein)

am 15.9.2010, 8:45 Uhr bis 10:00 Uhr

Anwesenheit von:



• Herrn Mag. Peter Djokic, als Vertreter der „Heinrich Scholdan Gesellschaft m.b.H.

& Co OHG“, welche Mieter der gesamten Liegenschaft ist.

• Frau Mag. Regina Halbwidl, MSc., SV

Das Hauptgebäude konnte in allen Geschossen - Kellergeschoss, Erdgeschoss,

Obergeschoss sowie unausgebautes Dachgeschoss - besichtigt werden. Ebenso konnten

die Räumlichkeiten im Erdgeschoss des Nebengebäudes begangen werden. Das

unausgebaute Dachgeschoss des Nebengebäudes war nicht zugänglich. Ebenfalls nicht

zugänglich war das auf dem Grundstück errichtete Garagengebäude.

2.6. Angaben der bei der Befundaufnahme anwesenden Personen

2.6.1. Angaben zur Liegenschaft

Herr Mag. Peter Djokic gibt auf diesbezügliche Befragung an, dass die Liegenschaft seines

Wissens an Strom, Gas, Wasser und Kanal angeschlossen ist.

Im Hauptgebäude wurde in einem der straßenseitigen Zimmer nach einem Zimmerbrand

etwa Anfang 2009 der Boden komplett erneuert.

2.6.2. Angaben zu Rechtsverhältnissen

Herr Mag. Djokic sagt bei der Befundaufnahme aus, dass

1. die Firma Heinrich Scholdan Gesellschaft m.b.H. & Co OHG die Hauptmietrechte

von Herrn Herbert Kratky laut Vereinbarung vom 23.12.2008 übernommen hat

2. die Mietzinsvorauszahlung in der Höhe von € 32.340,00, welche laut Rechnung

und Quittung vom 23.12.2008 an den Hauseigentümer, Herrn Hannes Graf,

geleistet wurde, errechnete sich durch Diskontierung der Zahlungsströme auf den

Zahlungstag und sei für den Zeitraum vom 1.1.2009 bis inklusive Dezember 2013,

somit für fünf Jahre bestimmt, sodass daher Mietzinszahlungen gemäß

zugrundeliegenden Hauptmietvertrag erst wieder ab 1.1.2014 an den Vermieter zu

fließen haben.

2.7. Bewertungsgrundlagen und Unterlagen

� Grundbuchsauszug, Abfragedatum vom 27.8.2010

� Auszug aus der digitalen Katastralmappe

� Lageplan, Orthophoto



� Erhebungen in der Urkundensammlung Grundbuchsgericht

Grundbuchsauszüge der erhobenen Vergleichsliegenschaften

� Auszüge aus der digitalen Katastralmappe der erhobenen Vergleichsliegenschaften

� Internetabfragen Umweltbundesamt/Verdachtsflächenkataster

http://www.umweltbundesamt.at/umwelt/altlasten/vfka

Stand vom 15.9.2010

� Internetabfragen Pläne

http://www.herold.at Stand vom 15.9.2010

http://maps.google.de/ Stand vom 15.9.2010

http://www.bing.com/maps/ Stand vom 15.9.2010

� Internetabfragen Grundbuch:

� http://dataweb.telekom.at/html/start_aonlogin.html

Stand vom 15.9.2010

� Flächenwidmungs- und Bebauungsplan (Ausschnitt) der Gemeinde Neunkirchen,

Kopie ausgegeben am 8.9.2010

� Unterlagen aus dem Bauakt in Kopie angefertigt durch das Bauamt der Gemeinde

Neunkirchen am 8.9.2010:

• Einreichplanung für die Errichtung des Wohngebäudes und des Nebengebäudes,

undatiert

• Baubewilligung für Einbau einer gasbefeuerten Zentralheizungsanlage:

Bewilligungsbescheid vom 29.6.1993

• Niederschrift der Bauverhandlung für Einbau einer gasbefeuerten

Zentralheizungsanlage vom 24.6.1993

• Technische Beschreibung der Gasheizungsanlage vom 24.6.1993

• Abgabenbescheid Kanalbenützungsgebühr vom 27.11.1992

• Abgabenbescheid Kanaleinmündungsgebühr 29.10.1992

• Baubewilligungsbescheid Hauskanalleitung vom 29.10.1992

• Bauverhandlungsniederschrift über die Errichtung einer Kanalhausleitung vom

17.9.1991

• Kanalplan

• Aktenvermerk Sanierungsauftrag der Baubehörde vom 31.8.2009

• Mandatsbescheid der Stadtgemeinde Neunkirchen vom 6.8.2009 (Sanierung der

Fassade)

• Niederschrift Lokalaugenschein Baumängel Fassade Talgasse 13 vom 6.8.2009

� Marktrecherchen

� Luftbildaufnahmen



� Niederösterreichisches Geoinformationssystem

� Baupreisindex auf http://wko.at/Statistik/indizes/bpi00.xls

� Demografische Kennzahlen der Statistik Austria

� Eigene Vergleichspreissammlung

� Fotodokumentation

� Erhebungen bei Bauträgern, Maklern

� Liegenschaftsbewertungsgesetz idgF

� ÖNORM B 1802

� Fachliteratur lt. Literaturverzeichnis im Anhang

2.8. Vorbemerkungen

Die Sachverständige geht bei der Gutachtenserstellung von den ihr zur Verfügung

gestellten Unterlagen und ihr gegebenen Informationen aus.

Das Gutachten wurde ausschließlich nach den Bestimmungen des

Liegenschaftsbewertungsgesetzes 1992, BGBl 1992/150 erstellt.

Es wird der Verkehrswert gem. § 2 Abs 2 LBG ermittelt. Es wird ausdrücklich darauf

hingewiesen, dass dieser Verkehrswert ex definitione nicht ident mit einem

Beleihungswert ist.

Wenn nicht ausdrücklich anders angegeben versteht sich die Wertermittlung

geldlastenfrei. Eine rechtliche und auch steuerliche Beurteilung wird von der Gutachterin

nicht vorgenommen. Es wird weiters angenommen, dass gegebenenfalls

wertbeeinflussende Abgaben, Beiträge oder Gebühren zum Stichtag bezahlt sind, und

Grundstücksabtretungen, Sonderumlagen oder ähnliches nicht mehr anfallen. Es wurde

nicht geprüft, ob zugunsten des Bewertungsgrundstücks irgendwelche nicht im

Grundbuch eingetragenen Rechte, auch aufgrund privatrechtlicher Vereinbarungen, oder

dinglich nicht gesicherte Verpflichtungen der Liegenschaftseigentümer bestehen.

Währungsbeträge sind in Euro angegeben, Flächenmaße in Quadratmeter.

Die Liegenschaft wurde mit bloßem Augenschein besichtigt. Die Feststellungen zur

Beschaffenheit und den tatsächlichen Eigenschaften der baulichen Anlagen, des

Grundstückes und des Bodens erfolgt ausschließlich auf Grundlage der Ortsbesichtigung

und der vorliegenden Unterlagen. Von der Sachverständigen wurden weder eine bauliche

noch eine bauphysikalische Untersuchung des Gebäudes durchgeführt, noch wurde eine

Untersuchung der Teile durchgeführt, welche überdeckt sind, sich nicht offen darbieten

oder unzugänglich sind. Die Funktionsfähigkeit der haustechnischen und sonstigen

technischen Anlagen wurde seitens der Sachverständigen nicht im Detail sondern nur



nach dem bloßem Augenschein geprüft. Detaillierte Untersuchungen, insbesondere

zerstörende Untersuchungen wurden nicht ausgeführt, weshalb Angaben über nicht

sichtbare Bauteile und Baustoffe aus Auskünften, die der Sachverständigen gegeben

werden, auf vorgelegte Unterlagen oder Annahmen beruhen. Sie dürfen daher nicht so

interpretiert werden, als würden diese die Konstruktion oder das bauliche Tragwerk in

seiner Gesamtheit beurteilen.

Es wird ausdrücklich festgehalten, dass dieses Gutachten jedenfalls kein Gutachten über

den allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses im Sinne des § 37 Abs 4 WEG 2002

darstellt.

Die Bewertung allfälliger Instandhaltungs- Instandsetzungs- oder Herstellungskosten wird

von der Sachverständigen entsprechend ihrer Erfahrungen angesetzt und wird dabei von

einer der Lage und jeweiligen Nutzung des Objektes marktkonformen Ausführung

ausgegangen.

Maße und Flächen sind den vorgelegten Unterlagen entnommen und wurden örtlich nicht

oder nur stichprobenweise überprüft. Technische Berechnungen sind überschlägig, d.h. in

einem Genauigkeitsmaß ausgeführt wie es für die Bewertung des Verkehrswerts

maßgeblich ist.

Soweit nichts anderes augenscheinlich feststellbar ist, wird angenommen, dass

konsensgemäß gebaut wurde, daher keine Abweichungen der tatsächlichen Bauführung

vom genehmigten Bauplan vorliegen und sämtliche behördliche Auflagen erfüllt wurden.

Der Wertermittlung werden die Umstände zugrundegelegt, die im Rahmen einer üblichen,

ordnungsgemäßen und angemessenen Erforschung des Sachverhaltes, vor allem bei der

örtlichen Besichtigung erkennbar waren oder sonst bekannt geworden sind.

Die Bewertung der Liegenschaften beinhaltet grundsätzlich alle auf den Grundstücken

errichteten Gebäude und die darin eingebaute Gebäudeausstattung, wie Installationen,

Sanitäreinrichtungen, Heizungsanlagen, etc. Weiters sind Außenanlagen, Einfriedungen,

Gartengestaltungsbauwerke sowie alle Ver- und Entsorgungseinrichtungen im ermittelten

Verkehrswert berücksichtigt.

Die auf der Liegenschaft vorhandenen Fahrnisse, wie Möblierung, Gerätschaften, Hausrat

etc. sind im ermittelten Verkehrswert nicht eingerechnet.

Das vorliegende Verkehrswertgutachten ist nicht für steuerliche Zwecke zu verwenden,

sondern ist nur für den gegenständlichen Auftrag vorgesehen.

Meine Bewertungen und Berichte sind streng vertraulich und nur für den Auftraggeber

oder dessen Berater bestimmt. Der vorliegende Bericht wurde ausschließlich zu dem oben

genannten Zweck erstellt. Es wird gegenüber dritten Parteien keine Haftung übernommen

für den Fall, dass sich andere, sei es zum genannten oder zu einem anderen Zweck,

darauf berufen. Dieser Bericht darf ohne meine schriftliche und vorab erteilte



Zustimmung zu Form und Kontext, in dem es erscheinen soll, weder in Teilen noch im

Ganzen in veröffentlichten Unterlagen, Rundschreiben oder Verlautbarungen Erwähnung

finden noch in einer anderen Weise veröffentlicht werden.

2.9. Umsatzsteuer

Ab Inkrafttreten des Budgetbegleitgesetzes 1998 sind umsatzsteuerliche Bestimmungen

für Immobilientransaktionen in Kraft, die folgenden Hinweis erforderlich machen:

Sollte die Immobilie mit Inrechnungsstellung von 20% Umsatzsteuer verwertet werden,

so ist die Umsatzsteuer dem ermittelten Wert hinzuzurechnen, hierbei wäre eine

eventuelle Vorsteuerkorrektur nicht nötig. Sollte ohne Inrechnungsstellung von 20 %

Umsatzsteuer verkauft werden, wären eventuell geltend gemachte Vorsteuerabzüge von

baulichen Maßnahmen der letzten zehn Jahre zu berichtigen und anteilig an die

Finanzverwaltung abzuführen.

2.10. Genauigkeitsanforderungen und Hinweispflicht

(ÖNORM B 1802 Pkt. 3.3.)

Angesichts der Unsicherheit einzelner in die Bewertung einfließender Faktoren,

insbesondere der Notwendigkeit, auf Erfahrungswerte zurückzugreifen, kann das Ergebnis

der Bewertung keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe sein.

Weiters ist darauf zu verweisen, dass der ermittelte Verkehrswert nicht notwendigerweise

bedeutet, dass ein entsprechender Preis auch bei gleich bleibenden äußeren Umständen

im Einzelfall jederzeit, insbesondere kurzfristig, am Markt realisierbar ist. Je nach

Verwertungsdauer und Anzahl der Interessenten kann der erzielte Kaufpreis innerhalb

einer Bandbreite von bis zu 15 % nach oben und unten abweichen.

2.11. Unabhängigkeit der Gutachterin, Vertraulichke itserklärung

Die gefertigte Sachverständige erklärt ausdrücklich, dass sie diese

Liegenschaftsbewertung als unabhängige Gutachterin objektiv und unparteiisch erstellt

hat. Die gefertigte Sachverständige erklärt weiters, sämtliche Informationen, Urkunden

und Unterlagen, die sie vom Auftraggeber oder von Dritten im Zusammenhang mit der

Gutachtenserstellung erhalten hat und den Inhalt des Gutachtens selbst, insbesondere

die ermittelten Werte im Rahmen der gesetzlichen Gegebenheiten vertraulich zu

behandeln.



3. Befund

3.1. Grundbuchsstand

GRUNDBUCH 23321 Neunkirchen EINLAGEZAHL 206 BEZIRKSGERICHT Neunkirchen *************************************************** *** ABFRAGEDATUM 2010-08-27 Letzte TZ 2862/2009 ************************************* A1 ********** **************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRE SSE 262 Baufl.(begrünt) 980 .241 GST-Fläche 813 Baufl.(Gebäude) 418 Baufl.(begrünt) 395 Talgasse 13 GESAMTFLÄCHE 1793 ************************************* A2 ********** **************************** ************************************* B *********** **************************** 1 ANTEIL: 1/1 Graf Hannes GEB: 1967-04-10 ADR: Ausstellungsstr. 63/26, W ien 1020 d 967/2005 IM RANG 3296/2004 Kaufvertrag 2004 -07-22 Eigentumsrecht vorgemerkt e 1347/2005 Rechtfertigung f 3570/2005 Belastungs- und Veräußerungsverbo t h 2862/2009 Eröffnung des Konkurses am 2009-0 7-02 (4 S 116/09 HG Wien) ************************************* C *********** **************************** 8 b 967/2005 IM RANG 333/2005 Schuldschein und Pfandurkunde 2005-01-31 PFANDRECHT EUR 2.895.000,-- 14 % Z, 16 % VuZZ, NGS EUR 723.750,-- für UNIQA Personenversicherung AG c 967/2005 Widmung für den Deckungsstock d 967/2005 NEBENEINLAGE (Änderungen des Pfand rechts werden nur in der HE eingetragen), Simultanhaftung m it HE EZ 439 GB 23332 Rohrbach am Steinfelde 9 a 3570/2005 BELASTUNGS- UND VERÄUSSERUNGSVERBOT für Mario Wolfgang Graf, geb 1987-08-21 10 gelöscht ********************************** HINWEIS ******** **************************** Eintragungen ohne Währungsbezeichnung si nd Beträge in ATS GEBÜHR: EUR *************** 2010-08-27 18:12,1551 8 1D ********** ZEILEN: 39

Gutsbestand (A1-Blatt)

Die Liegenschaft in EZ 206 besteht laut Grundbuchsauszug vom 27.8.2010 aus dem

Grundstück Nr.262 sowie . 241 im Gesamtausmaß von 1793 m².

Gutsbestand (A2-Blatt)

Keine Eintragungen

Eigentumsverhältnisse (B-Blatt L-Nr. 1)

Als Eigentümer der bewertungsgegenständlichen 1/1 Anteile B-LNr.1 ist Herr Hannes

Graf, geb. 10.4.1967, eingetragen.



Lasten (C-Blatt):

Im C-Blatt ist ein Pfandrecht unter C-LNR 8 (TZ 967/2005) für die UNIQA

Personenversicherung AG einverleibt. Weiters ist ein Belastungs- und

Veräußerungsverbot für Herrn Mario Wolfgang Graf, geb. 21.8.1987, eingetragen. Die

angeführten Lasten sollen im Sinne des Bewertungsauftrags in der nachfolgenden

Verkehrswertermittlung nicht berücksichtigt werden.

Außerbücherliche Rechte oder Verpflichtungen wurden nicht bekannt gegeben.

Die später folgende Bewertung wird auftragsgemäß lastenfrei durchgeführt.

Statistik der Tagebuchzahlen über Kauftransaktionen in der KG 23321 im Jahr 2010:

BEZIRKSGERICHT Neunkirchen T AGEBUCH FÜR GRUNDBUCHSSTÜCKE *************************************************** ***************** 2010-09-25 GB 23321 Neunkirchen Gegenstand: Eigentumsrecht (Kauf) ab: 2010-01-01 JAHR TZ EZ TZ EZ TZ EZ TZ EZ TZ EZ 2010 27 2663 82 782 178 651 235 2155 259 717 273 2250 290 323 424 2889 469 1068 495 410 715 2940 781 3115 855 616 898 3141 987 616 1005 616 1018 3075 1028 865 1 042 1933 1044 810 1088 2214 1138 3141 1205 130 1 233 616 1341 208 1411 2839 1412 2611 1423 19 1 540 2622 1547 616 1551 2371 1579 1948 1635 3139 1 734 616 1737 1771 1775 1347 1806 1727 1863 2052 1 903 616 2130 1039 2197 3046 2198 807 2215 2840 2 251 2405 2324 2021 2445 3016 2484 410 2497 2085 2 497 2085 2517 961 2656 9 2668 2158 2671 2323 2 679 2905 2689 1495 2737 2840 2757 1684 2768 234 2 771 1506 2792 3104 2849 410 2850 3132 2955 896 3 023 234 3054 410 3089 2840 3091 169 3135 2145 3 178 2085 3213 1049 3278 2000 GEBÜHR: EUR *************** 2010-09-25 10:19,0006 1 1D ********** ZEILEN: 21



3.2. Beschreibung der Liegenschaft

Bei der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft handelt es sich um die Liegenschaft

mit der Adresse 2620 Neunkirchen, Talgasse 13. Auf dem Grundstück befindet sich ein

zweigeschossiges, teilunterkellertes Wohngebäude, ein entlang der rechten Grundgrenze

situiertes Nebengebäude sowie ein weiteres kleines Nebengebäude an der linken

Grundgrenze.

3.2.1. Beschreibung des Grundstücks

Lage

Neunkirchen ist die Bezirkshauptstadt für den Bezirk Neunkirchen mit 12.271 Einwohnern

(Stand 1. Jänner 2010), in der sich das Bezirksgericht, ein Finanzamt sowie ein

Krankenhaus mit 395 Betten befinden. Die Stadt liegt im Südosten Niederösterreichs im

Industrieviertel, genauer gesagt im Steinfeld.

Quelle: http://de.wikipedia.org/wiki/Neunkirchen_(Niederösterreich)



Die Lage ist in den folgenden beiden Abbildungen mit „A“ gekennzeichnet:

Makrolage:

Quelle: http://herold.at Stand vom 15.9.2010; Markierung der Lage mit „A




Mikrolage:

Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft befindet sich in der Nähe des Zentrums

(Hauptplatz) der Stadtgemeinde Neunkirchen.

Die Talgasse liegt im südwestlichen Bereich des besiedelten Gemeindegebiets. Das

Grundstück liegt in der Nähe der Kreuzung Talgasse/Ferdinand Raimund Weg, unweit des

Hauptplatzes und nahe dem Stadtpark.




Die Lage einer Wohnliegenschaft wird hinsichtlich ihres Verkehrswerts insbesondere nach

folgenden Kriterien beurteilt:

Kriterium Erfüllungsgrad

verkehrstechnische Erreichbarkeit öffentlicher Verkehr

Neunkirchen ist durch die ÖBB-Südbahn gut erschlossen. Die Fahrtzeit nach Wien-Südbahnhof beträgt, je nach Verbindung, circa 45 - 50 Minuten, nach Wiener Neustadt etwa 25 Minuten. .Der Busbahnhof von Neunkirchen befindet sich direkt im Zentrum am Minoritenplatz, von dort fahren alle Buslinien in die Orte des Bezirks ab. Die zentrale Lage des Grundstücks bedeutet eine guten Anschluss an den öffentlichen Verkehr.

verkehrstechnische Erreichbarkeit Individualverkehr

Die Stadt ist ein wichtiger Verkehrsknotenpunkt im südlichen Niederösterreich, da sie an der alten Handelsstraße von Wien-Triest gelegen ist. Für den Straßenverkehr ist Neunkirchen durch die S6 Semmering Schnellstraße (Abfahrt Neunkirchen), durch die A2 Süd Autobahn (Knoten Wr. Neustadt, Abfahrt Neunkirchen Ost) sowie durch die Wiener Neustädter Straße B 17 sehr gut erschlossen. Wiener Neustadt ist in ca. 15 Minuten, Wien in etwa 45 bis 50 Minuten erreichbar.

Infrastrukturelle Einrichtung (Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Freizeit, Sport, Kultur, etc.)

Als Bezirkshauptstadt verfügt Neunkirchen über alle wichtigen Ämter und Behörden, wie Bezirksgericht, Finanzamt, Gebietskrankenkasse, Bezirkshauptmannschaft, Arbeiterkammer, Bezirksbauernkammer, Wirtschaftskammer. Weiters verfügt Neunkirchen über ein Krankenhaus und eine Stadtpolizei. Mehrere Kindergärten, Volksschulen und Hauptschulen, sowie Gymnasium, Handelsakademie, Berufsschulen stehen zur Verfügung. Einkaufsmöglichkeiten konzentrieren sich einerseits in der nahegelegenen Innenstadt (um den Hauptplatz und den Holzplatz, Triesterstraße, Fabriksgasse, Wienerstraße) und andererseits am Handelsgebiet "Am Spitz", welches am Stadtrand in Richtung Ternitz liegt. (Supermärkte, Elektrohandel, Baumarkt, div. Autohändler und Werkstätten, Bürohäuser, ...).

Beeinträchtigung durch Lärm- und Abgasemissionen

Die Talgasse ist keine Durchzugsverkehrsroute und daher nur mittelstark befahren, es sind somit nur geringe Lärm- und Staubbeinträchtigungen gegeben.

Wohnumgebung

Wohngebäude mittlerer Größenordnung, durch die Grundstückstiefen und das angrenzende Grünlandgebiet für städtische Verhältnisse überdurchschnittlich großer Anteil an Grünflächen in der Umgebung des zu bewertenden Wohngebäudes.



Maße, Form und Topographie

Die Liegenschaft besteht aus den Grundstücken 262 und .241 mit einer Grundfläche von

insgesamt 1793m² gemäß Angaben im Grundbuchsauszug. Das Grundstück befindet sich

noch nicht im Grenzkataster, sodass seine Grundstücksgrenzen und die -größe rechtlich

nicht gesichert sind.

Die Liegenschaft insgesamt ist eine Mittelparzelle und in Form eines unregelmäßigen

Vielecks konfiguriert. Annähernd lässt sich die Form mit einem langgestreckten Rechteck

beschreiben. Das Grundstück Nr. .241 grenzt im Norden an die Talgasse und ist somit an

das öffentliche Gut angebunden. Die Liegenschaft ist weitgehend eben und horizontal

gelegen.

Quelle:Eigene Darstellung auf Basis von: http://www.intermap1.noel.gv.at/webgisatlas/ (Stand 15.9.2010 nicht maßstabgetreu)



Quelle:Eigene Darstellung basierend auf: http://www.intermap1.noel.gv.at/webgisatlas/ (Stand 15.9.2010 nicht maßstabgetreu)

Flächenwidmung, Anschlüsse und Kontaminierung

Quelle: Flächenwidmungs-und Bebauungsplan, Stand vom .8.9.2010 , nicht maßstabsgetreu;



MAXIMALE RECHTICH ZULÄSSIGE BEBAUBARKEIT GEMÄSS BEBAUUNGSPLAN-VO FÜR GST . 241

unter Berücksichtigung der Bebauungsbestimmungen lt. Verordnung(theoretisch erzielbar sofern die Grundstückskonfiguration optimal)

Grundstück Nr. Fläche

Fläche

Bauplatz

(Bx) Bebauungsdichteberechnung

maximal

bebaubare

Fläche

262 Gp 980 nicht als Bauland Wohngebiet bebaubar

.241 BW 813

813 x=Bx * 0,5 406,50

maximal bebaubare Fläche 406,50

Widmung GSt .242BW-b Bauland Wohngebiet Wohndichteklasse b (80 - 120

Einwohner je ha)

Bebauungsbestimmungen GSt .242: Bebauungsdichte 50% , offene oder gekuppelte Bauweise,

Bauklasse 2-3, max. 11m Gebäudehöhe;

Widmung GSt 262Gp Grünland Parkanlage

Bebauungsbestimmungen GSt 262: keine

Anschlüsse (gemäß Angaben d.

Gemeinde sowie des Hauptmieters)

Anschluss des Gebäudes an Strom, Wasser, Kanal, Gas

(augenscheinlich funktionsbereit);

öffentlich-rechtliche Verpflichtungen

Die Aufschließungsabgabe für das Grundstück .241 in den

derzeitigen Grenzen gilt gemäß Angaben der Baubehörde als

entrichtet. Nach Angaben der Gemeinde sind

grundstücksbezogene Abgaben in der Höhe von ca. € 10.000,--

offen. Ob sonstige Verpflichtungen offen sind wurde nicht

bekanntgegeben.

baubehördlicher Bauauftrag

Mit Mandatsbescheid der Stadtgemeinde Neunkirchen vom

6.8.2009 ist ein Bauauftrag zur Sanierung der baufälligen

straßenseitigen Fassade erteilt worden, der per

Bewertungsstichtag noch nicht erfüllt worden ist.

Kontaminierung (Abfrage im Internet

beim Umweltbundesamt)

Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft GSt. Nr. .241 und

262 scheint im Verdachtsflächenkataster bzw. im Altlastenatlas

derzeit nicht auf. Weitergehende Untersuchungen hinsichtlich

einer Kontaminierung wurden von der SV nicht angestellt, diese

können nur von Sonderfachleuten durchgeführt werden.



Entsprechend den Bestimmungen des Altlastensanierungsgesetzes (ALSAG, BGBl. Nr. 299/1989 i.d.g.F) hat der Landeshauptmann dem Bundesminister für Umwelt Verdachtsflächen bekanntzugeben. Der Verdachtsflächenkataster wird vom Umweltbundesamt geführt und beinhaltet jene vom Landeshauptmann gemeldeten Altablagerungen und Altstandorte, für die der Verdacht einer erheblichen Umweltgefährdung aufgrund früherer Nutzungsformen ausreichend begründet ist. Die Eintragung einer Liegenschaft in den Verdachtsflächenkataster dokumentiert keinesfalls, dass von der Liegenschaft tatsächlich eine erhebliche Gefahr ausgeht. Ob von einer Verdachtsfläche tatsächlich eine erhebliche Gefahr ausgeht, muss durch entsprechende Untersuchungen (z.B. Boden- und Grundwasseruntersuchungen) nachgewiesen werden. Werden mit der Meldung einer Fläche zu wenig Informationen übermittelt, wird die Altablagerung oder der Altstandort nicht in den Verdachtsflächenkataster aufgenommen. Eine Eintragung kann erst erfolgen, wenn vom Landeshauptmann zusätzliche, ausreichende Informationen übermittelt werden. Es gibt bereits eine große Anzahl von Meldungen, die noch nicht in den Verdachtsflächenkataster aufgenommen werden konnten. Die österreichweite Erfassung von Verdachtsflächen ist noch nicht abgeschlossen. Es sind daher noch nicht alle Verdachtsflächen im Verdachtsflächenkataster enthalten. Quelle: http://www.umweltbundesamt.at/umwelt/altlasten/vfka; Stand vom 15.9.2010

Es liegen keine augenscheinlichen Anzeichen für eine Kontamination vor. Das vorliegende

Gutachten wird unter der Annahme, dass keine wertmindernde Bodenkontamination

gegeben ist, erstellt.



3.2.2. Beschreibung der Baulichkeiten:

Auf der Liegenschaft befinden sich

1. ein zweigeschossiges, teilunterkellertes Wohngebäude,

2. ein entlang der westlichen Grundgrenze situiertes Nebengebäude sowie

3. ein weiteres kleines Nebengebäude (Garage) an der östlichen Grundgrenze.

Lageplan:

Das Wohngebäude ist in gekuppelter Bauweise errichtet und besteht aus folgenden

Geschossen:

• Kellergeschoss (teilunterkellert)

• Erdgeschoss

• Obergeschoss



Das Nebengebäude ist nicht unterkellert und besteht aus einem Geschoss (Erdgeschoss).

Weiters ist eine nicht unterkellerte ebenerdige Garage vorhanden. Auf dem

nachfolgenden Lageplan, der bei der Baubehörde als „Kanalplan“ aufliegt, ist die Lage

von Wohnhaus, Nebengebäude und Garagengebäude ersichtlich. Der Plan ist nicht

genordet, die Talgasse liegt im Norden, die Gebäude südlich davon.



Raumprogramm und Nutzflächen

Als Basis für die folgende Aufstellung der Flächen sowie für die Darstellung der

Grundrisse dienten die im Bauakt aufliegenden Baupläne. Die Flächen sind gerundet und

entsprechen einem für die Liegenschaftsbewertung erforderlichen Genauigkeitsmaß. Eine

detaillierte Bestandvermessung wurde aus verfahrensökonomischen Gründen nicht

durchgeführt. Die nachfolgenden Angaben beruhen daher im Wesentlichen auf den

vorhandenen Planunterlagen:

Grundrissplan Wohngebäude Kellergeschoss (teilunterkellert)

Quelle: Einreichplan, NICHT MASSSTABSGETREU



Grundrissplan Wohngebäude Erdgeschoss




Grundrissplan Wohngebäude Obergeschoss




Wohnhaus - Gebäudeschnitt:




Grundriss Nebengebäude:




WOHNGEBÄUDERaumnutzung ERDGESCHOSS (Wohnung 1) Fläche in m²

Vorraum 2,10 3,20 6,7Vorraum 1,70 3,20 5,4Zimmer 2,90 3,20 9,3Küche 2,40 2,30 5,5Zimmer 4,60 5,24 24,1Gang 5,80 1,10 6,4Kabinett 4,07 1,95 7,9Kabinett 4,07 2,80 11,4Zimmer 4,56 5,24 23,9Küche 3,85 5,24 20,2

Wohnutzfläche ERDGESCHOSS 120,8offene Veranda 2,35 4,20 9,9Nutzfläche ERDGESCHOSS 130,7

Raumnutzung OBERGESCHOSS (Wohnung 2) Fläche in m²Vorzimmer 2,52 5,89 14,8Bad+WC 4,46 2,18 9,7Kabinett 4,46 3,14 14,0Schlafzimmer 5,38 4,73 25,4Zimmer 5,38 4,82 25,9Speiszimmer 5,38 4,68 25,2Wohnzimmer 5,39 4,15 22,4Veranda 2,50 4,05 10,1Wohnnutzfläche OBERGESCHOSS 147,6

Raumnutzung KELLERGESCHOSS Fläche in m²Vorkeller 5,10 1,90 9,7Kohlenkeller 2,70 1,42 3,8Gemüsekeller 4,60 5,10 23,5Nutzfläche KELLERGESCHOSS 37,0GESAMTNUTZFLÄCHE Wohngeb. 315,3hievon WOHNNUTZFLÄCHE Wohngeb. 268,5

NEBENGEBÄUDERaumnutzung Fläche in m²Zimmer 4,47 4,23 18,9Küche 4,9 2,64 12,9Vorraum 2,25 1,18 2,7Kabinett 4,1 1,6 6,6Waschküche 5,66 3,31 18,7Wagenschupfe 6,02 5,3 31,9Stall 4,8 5,7 27,4Schupfe 5,38 5,12 27,5Nutzfläche NEBENGEBÄUDE 146,6

Die oben bildlich und tabellarisch dargestellte Raumaufteilung entspricht nicht genau den

Verhältnissen in natura. Beim Nebengebäude wurden die Räume durch Zwischenwände

und Einbau von Sanitärräumen verändert, sodass insgesamt zwei für Wohnzwecke

genutzte Einheiten sowie zwei Abstellräume (Garagen) entstanden sind.

Im Erdgeschoss des Hauptgebäudes weicht die tatsächliche Raumaufteilung der Wohnung

von der Plandarstellung teilweise ab. Die Gestaltung der Räume im Obergeschoss

entspricht –von geringfügigen Änderungen - annähernd der Plandarstellung. Insgesamt

umfasst das Hauptgebäude zwei Wohnungen – eine im Erdgeschoss eine im

Obergeschoss.



Konstruktion und Ausstattung Hauptgebäude

Ausführung und BaumaterialienWOHNGEBÄUDE ALLGEMEIN

Tragwerk

Fundamente, tragende Bauteile: massive Bauweise, vermutlich Ziegel/Stein/Mauerwerk; Außenwände aus 45 - 60cm, nicht tragende Innenwände im EG massiv 10 - 15cm stark; Decke über KG vermutlich Gewölbedecke, Decke über EG und OG vermutlich Tramdecken bzw. Dippelbaumdecke

DachSatteldach, zimmermannsmäßig gefertigter Holzdachstuhl, Unterdach mit Holzverschalung,

StiegenStiege zum Keller- und Obergeschoss jeweils eine einläufige halbgewendelte Steinstiege, Stiege zum Dachboden einläufige gerade Steinstiege.

Fassade

stark strukturierte verzierte Fassade an der straßenseitigen Gebäudefront, großflächig lose Putz- Gesimse und Blechteile, die übrigen Gebäudeseiten sind glatt einfache Putzfassaden nach augenscheinlich durchgeführten Installationsarbeiten teils nicht fertiggestellten Verputzarbeiten

Fenster Holzkastenfenster

Türen und ToreHauseingangstüre sowie Wohnungseingangstüren sind hohe zweiflügelige Holztüren, wohnungsinnenseitige Türen teils einfache, einflügelige Holztüren, teils verglast; teils hohe Stilholzflügeltüren in Holztürstöcken, braun;

AußenanlagenZugangswege befestigt (betoniert), starke Witterungsschäden/Baumängel; Einfriedung des Grundstücks teils mit Maschendrahtzaun teils mit Mauern

Ausführung und Baumaterialien

WandbelägeWände grundsätzlich verputzt, gemalt; keramischer Fliesenbelag in Sanitärräumen;

BodenbelägeHolzparkettböden (teils Fischgrätparkett, teils Sternparkettboden), in mehreren Aufenthaltsräumen wurde der Boden mit Spannteppichböden bedeckt, keramischer Fliesenbelag in WC-Räumen und Badezimmern

Deckenbeläge verputzt und gemalt

Haustechnik

gasbefeuerte Zentralheizung für Warmwasserbereitung und Raumheizung, laut Angaben der Mieter angeblich funktionstüchtig; diverse haustechnische Anlagen und Leitungen für Wasser, Abwasser, Strom teils veraltet;

Sanitärraumausstattung

Badezimmer im EG-Wohnung: Waschtisch, kleine Einbaubadewanne, Waschmaschinenanschluss; WC-Raum mit STand-WC und Dusche; Badezimmer im OG-Wohnung: Doppelwaschbecken, Eckbadewanne, Handtuchtrockner-Wandradiator; WC-Raum: Hänge-WC mit Vorwandinstallationen



Konstruktion und Ausstattung Nebengebäude

Ausführung und BaumaterialienNEBENGEBÄUDE ALLGEMEIN

Tragwerk

Fundamente, tragende Bauteile: massive Bauweise, vermutlich Ziegel/Stein/Mischmauerwerk; Außenwände aus 45 - 50cm, nicht tragende Innenwände im EG massiv 10 - 15cm stark; Decke über KG vermutlich Gewölbedecke, Decke über EG und OG vermutlich Tramdecken bzw. Dippelbaumdecke

Dach

Satteldach, wahrscheinlich zimmermannsmäßig gefertigter Holzdachstuhl, Dachdeckung mit kleinformatigen dunkelgrauen Dachsteinen; Dachboden war beim Befundtermin nicht zugänglich; Dacheindeckung nach äußerem Augenschein an mehreren Stellen großflächig durchhängend, Unterkonstruktion möglicherweise mangelhaft

StiegenStiege zum Dachboden lt. Planunterlagen eine einläufige viertelgewendelte Stiege

Fassade glatte einfache Putzfassaden, Dachgesimse; Fenster Holzkastenfenster

Türen und Tore

Hauseingangstüren/Wohnungseingangstüren einflügelige Holztüren, Eingangstore zu ehemaligen Stall und Wagenschupfe hohe zweiflügelige Holztore; wohnungsinnenseitige Türen teils einfache, einflügelige Holztüren, in Holztürstöcken;

Ausführung und Baumaterialien

Wandbeläge Wände grundsätzlich verputzt, gemalt; keramischer Fliesenbelag in Sanitärräumen;

Bodenbeläge teils Holzdielenböden in den Aufenthalts/Wohnräumen, keramische Fliesen in Nebenräumen und Nassräumen

Deckenbeläge verputzt und gemalt

Haustechnik

gasbefeuerte Zentralheizung für Warmwasserbereitung und Raumheizung, bei der Befundaufnahme konnte die Funktionstüchtigkeit nicht überprüft werden; diverse haustechnische Anlagen und Leitungen für Wasser, Abwasser, Strom vermutlich veraltet;

Sanitärraumausstattung

Badezimmer in der straßenseitigen Wohnung bestehend aus gemauerter und verfliester Duschecke, kein Waschtisch, nur Anschlüsse für Waschtisch vorhanden. WC-Raum mit Stand-WC Badezimmer in gartenseitiger Wohneinheit: Waschbecken, Badewanne; Wände Böden mit Korkbelag versehen. WC-Raum: Stand-WC



Baudaten

Baubewilligung/Benützungsbewilligung Wohngebäude/Nebengebäude: unbekannt

Im Bauakt liegt kein diesbezüglicher Bescheid auf. (Baujahr angeblich ca. 1860)

Bau- und Erhaltungszustand

Der Bau- und Erhaltungszustand des Wohngebäudes ist teilweise stark

renovierungsbedürftig. Davon ausgenommen ist die Innenausstattung der Wohnung im

Obergeschoss des Hauptgebäudes, deren Erhaltungszustand als sehr gut bis gut

einzustufen ist. Die allgemeinen Teile des Gebäudes wie Dachboden, Stiegenhaus,

Gangflächen, Keller und Fassaden (vor allem straßenseitig) bedürfen einer

durchgehenden Sanierung.

Der bauliche Zustand des Nebengebäudes ist stark sanierungsbedürftig bis wirtschaftlich

abbruchreif. Zum Befundaufnahmezeitpunkt war das Nebengebäude als Lagerflächen für

Hausrat, Haus- und Gartengeräte und Gerümpel verwendet.

Folgende Sanierungs- und Instandsetzungsarbeiten waren bei der Befundaufnahme

augenscheinlich erkennbar:

a) Hauptgebäude:

• Starke Wasserschäden vermutlich durch unzureichende Gebäudeisolierung im

Kellerbereich feststellbar

• Wasserschäden im Bereich des Dachstuhls

• Fertigstellungsarbeiten beim Fassadenverputz nach Leitungsverlegung

• Sanierung der gesamten straßenseitigen Fassade sowie Instandsetzung der

Fassaden an den übrigen Gebäudeseiten

• Boden- und Wandbeläge sowie Sanitäreinrichtungen in der EG-Wohnung

renovierungsbedürftig

• Innentüren, Fenster in der EG-Wohnung instandsetzungsbedürftig

b) Nebengebäude:

• Sanierung der gesamten straßenseitigen Fassade sowie Instandsetzung der

Fassaden an den übrigen Gebäudeseiten

• Sanierung von Innenputz, Estrich sowie der Wand- und Bodenbeläge

• Instandsetzung Außenputz



• Haustechnische Leitungen und Installationen in nicht überprüfbaren Zustand

• Trockenlegung von Feuchteschäden:

- erdberührte Außenwände

• Instandsetzung von außen liegenden Holzbauteilen (Holzoberfläche), insbesondere

Fenster

• Sanierung von Setzungsrissen

• Boden- Wandbeläge instandsetzungsbedürftig

• Inhomogene Grundrisslösung problematisch

• Renovierungsbedürftige Außenanlagen (Zugangswege, befestigte Flächen im

Hofbereich zwischen Haupt- und Nebengebäude)

Folgender sonstiger Mangel ist augenscheinlich gegeben:

• Mit Mandatsbescheid vom 6.8.2009 wurde durch das Stadtbauamt der

Stadtgemeinde Neunkirchen ein Auftrag zur Sanierung der straßenseitigen

Fassade der Gebäude aufgetragen und deren Fertigstellung bis spätestens

30.6.2010 gefordert. Die Sanierungsarbeiten waren jedoch zum Zeitpunkt der

Befundaufnahme noch nicht in Angriff genommen worden.



3.3. Bestandrechte und Rechte Dritter

Ein unbefristeter Hauptmietvertrag über die gesamte Liegenschaft wurde vorgelegt.

Der Mietvertrag, die zugehörige Vereinbarung über die Weitergabe der Mietrechte sowie

die Quittung über die geleistete Mietzinsvorauszahlung sind im Anhang zu diesem

Gutachten ersichtlich. Per Bewertungsstichtag besteht augenscheinlich ein gültiges

Mietverhältnis zwischen dem Hauseigentümer, Herrn Hannes Graf und der Hauptmieterin,

der „Heinrich Scholdan Gesellschaft m.b.H. & Co OHG“. Der Mietvertrag in Verbindung

mit der o.a. Vereinbarung weist folgende Eckdaten auf:

Liegenschaft 2620 Neunkirchen Talgasse 13

Vermieter Herr Hannes Graf, 1020 Ausstellungsstraße 63/26a

Mieter Heinrich Scholdan Gesellschaft m.b.H. & Co OHG

Walfischgasse 7, 1010 Wien

Anm. zum Mieter

Mieter laut Mietvertrag aus 2005 war Herr Herbert Kratky, 2340 Mödling, Lowatschekgasse 27, welcher seine Hauptmietrechte im Sinne des vereinbarten umfassenden Weitergaberecht an die Heinrich Scholdan Gesellschaft m.b.H. & Co OHG mit Vereinbarung vom 23.12.2008 abgetreten hat.

Mietdauervom 1.8.2005 an auf unbestimmte Zeit geschlossen (unbefristetes Mietverhältnis)

Mietgegenstand

Liegenschaft 2620 Neunkirchen, Talgasse 13, zur Gänze, Haupthaus sowie einstöckiges Nebengebäude mit zwei Wohneinheiten, zwei Garagen und Garten

Kündigungsverzicht und Weitergaberecht

Verzicht des Vermieters auf Aufkündigung wegen Eigenbedarfs, ganz oder teilweise Untervermietung ist dem Mieter gestattet, Weitergaberecht des Mieters zu gleichen Bedingungen, wobei das Weitergaberecht auf den Nachmieter übergeht.

Vertragsdatum

Vertrag undatiert, Vertragsdatum laut Angaben im Vergebührungsformular "Anmeldung über die Selbstberechnung der Gebühren": 21.7.2005

Mietzins

monatlicher Hauptmietzins nettto € 700,- zuzüglich Betriebskosten (kein Betriebskostenpauschale im Vertrag bestimmt) und zuzüglich Umsatzsteuer

Indexierung VPI 2005

Schwellenwert 10,00%

Mietzinsvorauszahlung(en)Mietzinsvorauszahlung für den Zeitraum vom 1.1.2009 bis inkl. 12/2013

Abtretung von Mietzinsforderungen keine

Zum Zeitpunkt der Befundaufnahme waren die beiden Wohnungen im Hauptgebäude

bewohnt und wurde seitens des anwesenden Vertreters der Hauptmieterin, Herrn Mag.



Peter Djokic, festgehalten, dass befristete Untermietverträge bestehen. Das

Nebengebäude war unbewohnt und liegen dafür angeblich keine Untermietverträge vor.

Die folgende Bewertung erfolgt daher unter Berücksichtigung des unbefristeten

Hauptmietverhältnisses, das sich auf die gesamte Liegenschaft bezieht.

3.4. Zubehör:

Zum Zeitpunkt der Befundaufnahme war kein verkehrswertrelevantes Zubehör

vorhanden. Die Fahrnisse, die sich zum Bewertungszeitpunkt im Gebäude befanden, sind

Einrichtungsgegenstände die im Eigentum der Mieterin bzw. der Untermieter stehen und

sind daher nicht Gegenstand der Bewertung. Die nachfolgende Bewertung schließt daher

keinerlei Zubehör ein.

3.5. Öffentliche Abgaben

Grundstücksbezogene Abgaben, die durch Bescheide mit dinglicher Wirkung

vorgeschrieben werden, wie Aufschließungsgebühr oder Kanalanschlussgebühr, sind

nach Angaben der Stadtgemeinde für das bebaute Grundstück .242 beglichen.

Laufende Grundabgaben (aktuell Grundsteuer und Kanalbenützungsgebühr) sind nach

Auskunft am Gemeindeamt Neunkirchen per September 2010 in der Höhe von ca.

€10.000,-- offen. (Angaben laut Telefonaten mit Herrn Ing. Wiedhofer am 27.9.2010)

3.6. Einheitswert

Der Einheitswert wurde nicht bekanntgegeben.

3.7. Anmerkung Energieausweisvorlage

Ein Energieausweis über die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes iS des

Energieausweisvorlagegesetzes 2006 liegt nicht vor.

Im Verkaufs- oder Vermietungsfall sollte der Verkäufer oder Bestandgeber einen

Energieausweis für das Gebäude erstellen lassen. Gemäß Energieausweisvorlagegesetz

gilt bei Nichtvorlage eines Energieausweises zumindest eine dem Alter und der Art des

Gebäudes entsprechende durchschnittliche Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Weiters

wird der Energieausweis auch für die Erlangung einer Baubewilligung benötigt.



Ausnahmen von der Vorlagepflicht gelten gemäß NÖ Bauordnung unter anderem für

Gebäude die für Gottesdienst und religiöse Zwecke bestimmt sind, Gebäude

vorübergehenden Bestandes, die auf längstens zwei Jahre bewilligt werden,

Betriebsgebäude, land- und forstwirtschaftliche Wirtschaftsgebäude, sofern die Summe

der Heizgradtage nicht mehr als 680 Kd beträgt, sowie frei stehende Gebäude mit einer

konditionierten Netto-Grundfläche von weniger als 50 m². Weiters sind Gebäude, die als

Teil eines ausgewiesenen Umfelds, z.B einer Schutzzone oder aufgrund besonderer

architektonischer Werte geschützt sind, nur insofern den Anforderungen bezüglich

Energieeinsparung und Wärmeschutz unterworfen, als keine unannehmbare Veränderung

ihrer Eigenart oder äußeren Erscheinungsbildes damit verbunden ist.

Da keine Daten zur Energieeffizienz vorliegen, wird bei der Wertermittlung vom Standard

des Errichtungszeitpunktes ausgegangen.



4. Bewertung

Die nachstehende Bewertung erfolgt unter Bedachtnahme auf alle im Befund enthaltenen

Feststellungen und Annahmen sowie unter Berücksichtigung der wertbeeinflussenden

Merkmale und Voraussetzungen:

Auftragsgemäß ist der Verkehrswert der 1/1 Liegenschaftsanteile B-LNr. 1 per

Befundaufnahmetag lasten- und kontaminationsfrei, und unter Berücksichtigung des

aufrechten Hauptmietvertrages festzustellen.

4.1. Wahl des Wertermittlungsverfahrens

Unter dem Verkehrswert ist gemäß § 2 Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992 (LBG) in der

geltenden Fassung jener Wert zu verstehen, der im redlichen Geschäftsverkehr bei

Verkauf der Liegenschaft üblicherweise zu erzielen ist. Dabei sind außergewöhnliche

Verhältnisse, wie zum Beispiel besondere Vorliebe oder andere subjektive

Wertzumessungen einzelner Personen, außer Ansatz zu lassen.

Grundsätzlich stehen gemäß LBG für die Bewertung von Liegenschaften, das

Vergleichswert- das Sachwert- und das Ertragswertverfahren oder eine andere dem Stand

der Wissenschaft und Bewertungslehre entsprechende Methode zur Verfügung. Bei der

zur Bewertung vorliegenden Liegenschaft handelt es sich um ein Einfamilienhaus. Diese

Liegenschaftsart gehört nach allgemeiner Verkehrsauffassung zu jenen Immobilien, die in

erster Linie zur Eigennutzung angeschafft werden. Für bebaute Liegenschaften, wenn

deren Eigennutzung im Vordergrund steht und die Beschaffungskosten für die

Liegenschaft für in Betracht kommende Kaufinteressenten von vorrangiger Bedeutung ist,

dient gemäß ÖNORM B 1802 (Liegenschaftsbewertung-Grundlagen) das

Sachwertverfahren. Für Immobilien, die vorrangig zur Ertragserwirtschaftung angeschafft

werden, ist gemäß ÖNORM B 1802 (Liegenschaftsbewertung-Grundlagen) das

Ertragswertverfahren maßgeblich.

Zur Ermittlung des Werts der bestandfreien Immobilie wird das Sachwertverfahren

verwendet, für die Wertermittlung Verkehrswerts der vermieteten Immobilie wird das

Ertragswertverfahren herangezogen.

4.2. Wert der bestandfreien Liegenschaft

Bei der Verkehrswertermittlung nach dem Sachwertverfahren wird zur Ermittlung des

Bodenwerts das Vergleichswertverfahren benötigt.



Das Liegenschaftsbewertungsgesetz definiert diese Vergleichs- und Sachwertverfahren

wie folgt:

Vergleichswertverfahren § 4. (1) Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kauf preisen ve rgleichbarer Sachen zu ermitteln (Vergleichswert). Vergleichbare Sachen si nd solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigen schaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. (2) Zum Vergleich sind Kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungss tichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. Soweit sie vor oder nach dem Stichtag vereinbart wurden, sind sie entsprechend d en Preisschwankungen im redlichen Geschäftsverkehr des betreffenden Gebiete s auf- oder abzuwerten. (3) Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, daß sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertrags teile beeinflußt wurden, dürfen zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluß dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfaßt werden k ann und die Kaufpreise entsprechend berichtigt werden. Sachwertverfahren § 6. (1) Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sa che durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zub ehörs der Sache zu ermitteln (Sachwert). (2) Der Bodenwert ist in der Regel als Vergleichs wert durch Heranziehung von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter und unbes tockter Liegenschaften zu ermitteln. Wertänderungen, die sich demgegenüber aus der Bebauung oder Bestockung der zu bewertenden Liegenschaft oder der en Zugehörigkeit zu einem Liegenschaftsverband ergeben, sind gesondert zu berücksichtigen. (3) Der Bauwert ist die Summe der Werte der bauli chen Anlagen. Bei seiner Ermittlung ist in der Regel vom Herstellungswert au szugehen und von diesem die technische und wirtschaftliche Wertminderung ab zuziehen. Sonstige Wertänderungen und sonstige wertbeeinflussende Umst ände, wie etwa Lage der Liegenschaft, baurechtliche oder andere öffentlich- rechtliche Beschränkungen sowie erhebliche Abweichungen von de n üblichen Baukosten, sind gesondert zu berücksichtigen. Der Sachwert setzt sich somit aus dem Bodenwert, dem Bauwert und dem Wert der

sonstigen Anlagen zusammen.

4.2.1. Sachwert der Liegenschaft

4.2.1.1. Vergleichswert pro m² Boden

Zur Analyse der Grundstücksverkäufe von unbebauten Liegenschaften werden

standardmäßig Kauftransaktionen von Vergleichsliegenschaften aus der

Urkundensammlung betreffend die bewertungsgegenständliche Katastralgemeinde



erhoben. Dazu wurden aus dem Tagebuch für Grundbuchstücke des Bezirksgerichts

Purkersdorf für die Jahre 2008-2010 die Kaufverträge für die Katastralgemeinde

Neunkirchen erhoben:

Aus diesen Transaktionen wurden jene ausgewählt, die

1. im Zeitraum möglichst nahe dem Bewertungsstichtag stattgefunden haben,

2. sich auf unbebaute Liegenschaften bezogen, welche

3. in räumlicher Nähe zur Bewertungsliegenschaft oder in vergleichbarer Lage situiert

sind und

4. gemäß Flächenwidmungsplan als Bauland Wohngebiet ausgewiesen sind.

PLZ TZ EZ GB Gst. Nr. Straße ONr. ErwerbsdatumKaufpr./m²

in €

Grundfl.

In m²

2620 504 3266, 3267 23321 1636, 1638/5 1638/4 26.11.2008 BB 130,00 4801

2620 505 2804, 2225 23321 1638/2, 1638/3 26.11.2008 BB 130,00 3750

2620 3043 674 23321 Würflacher Straße 15 15.07.2009 40%,ok I II BW 114,38 612

2620 4154 3122 23321 1396/1 24.09.2009 30% o I II BW 68,28 952

2620 4370 2345 23321 1397/4 05.10.2009 30% o I II BW 52,64 940

2620 864 3167 23321 1392/4 Gutenbergerstraße 16 28.02.2008 30% o I II BW 110,00 634

2620 1531 3077 23321 1395/7 18.02.2008 30% o I II BW 70,97 775

2620 3025 3261 23321 .83/10 Alleegasse 13a 13.05.2008 BB 76,29 1876

2620 4965 2427 23321 1519, 1621 Petzoldgasse 42 10.12.2008 20% o I II BW 72,01 611

Anmerkung: Die oben durchgestrichenen Transaktionen müssen mangels Vergleichbarkeit (Bebaubarkeit, andere Widmung)

aus den Vergleichspreisen eliminiert werden.

Die bereinigte Vergleichspreisliste ergibt folgenden Mittelwert:

PLZ TZ EZ GB Gst. Nr. Straße ONr. ZuordnungKaufpr./m²

in €

Grundfl.

In m²

2620 3043 674 23321 Würflacher Straße 15 15.07.2009 40%,ok I II BW 114,38 612

2620 4154 3122 23321 1396/1 24.09.2009 30% o I II BW 68,28 952

2620 4370 2345 23321 1397/4 05.10.2009 30% o I II BW 52,64 940

2620 864 3167 23321 1392/4 Gutenbergerstraße 16 28.02.2008 30% o I II BW 110,00 634

2620 1531 3077 23321 1395/7 18.02.2008 30% o I II BW 70,97 775

2620 4965 2427 23321 1519, 1621 Petzoldgasse 42 10.12.2008 20% o I II BW 72,01 611

MITTELWERT 81,38

Widmung

Widmung

Als Plausibilitätskontrolle wurden Angebotspreise für unbebaute Wohnbaugrundstücke im

Bauland in Neunkirchen im Internet recherchiert und ein durchschnittlicher

Angebotsabschlag von 10% vorgenommen:



Grundfläche Kaufpreis in € hievon 85% Lage:

1272 128000,00 100,63 85,53 Baugrund in guter Neunkirchner Lage

1608 192960,00 120,00 102,00 Neunkirchen, Baugrund

800 85000,00 106,25 90,31 Neunkirchen, aufgeschlossener Baugrund

685 47950,00 70,00 59,50 Neunkirchen

1646 299000,00 181,65 154,40 Zentrum Neunkirchen

551 55000,00 99,82 84,85 Zentrum Neunkirchen

799 72000,00 90,11 76,60 Neunkirchen

640 44800,00 70,00 59,50 Neunkirchen

1672 109000,00 65,19 55,41 Neunkirchen Baugrund

1272 128000,00 100,63 85,53 Neunkirchen Baugrund

mittlerer Angebotspreis € 101,23 Mittelwert

mittlerer adaptierter Angebotspreis € 85,36 Mittelwert

Quellen: (Stand 25.9.2010) www.immobilien.net www.immodirekt.at www.wohnnet.at

Der Vergleichswert für den m²-Preis des unbebauten Bodens wird wie folgt ermittelt:

Ausgehend von den tatsächlichen Verkaufspreisen werden die m²-Preise nach den

einzelnen Wert bestimmenden Merkmalen, wie zum Beispiel,

• die Bebauungsmöglichkeiten

• die Konfiguration

• den Kaufvertragszeitpunkt

• die Wohnlage

• die Größe

• Grad der infrastrukturellen/technischen Erschließung

• Aufschließungskosten/Anschlusskosten

durch Zu- bzw. Abschläge adaptiert. Die Vergleichsliegenschaften wurden daher wie folgt

analysiert:

ad Bebauungsmöglichkeiten und Konfiguration:

In der Auswahl der Vergleichsliegenschaften stehen nur solche Liegenschaften zur

Verfügung, welche im Bauland Wohngebiet liegen und die hinsichtlich ihrer Konfiguration

keine wesentlichen Einschränkungen zur Bebauung mit Mehrfamilienhäusern aufweisen.

Die zu bewertende Liegenschaft weist eine unregelmäßige, annähernd rechteckige

Konfiguration auf, welche die Bebaubarkeit nicht einschränkt, da die laut Bebauungsplan-

Verordnung maximal zulässige bebaubare Fläche auf dieser Liegenschaft voraussichtlich

realisierbar ist. Ein Konfigurationsab- oder zuschlag wird daher nicht angesetzt.



Die nachfolgende Kalkulation zeigt die voraussichtlich mögliche erzielbare Nutzfläche auf

der Bewertungsliegenschaft unter der Annahme einer Neubebauung nach

Grundstückszusammenlegung und Freilegung:

MAXIMALE RECHTICH ZULÄSSIGE BEBAUBARKEIT GEMÄSS BEBAUUNGSPLAN

unter Berücksichtigung der Bebauungsbestimmungen lt. Bebauungsplan

(theoretisch erzielbar sofern die Grundstückskonfiguration optimal)

Grundstück Nr. Fläche

hievon

ca.Fläche

Bauland Bebauungsdichteberechnung

maximal

bebaubare

Fläche

262 980 0

.241 813 813

813 50% 406,50

insgesamt 406,50

maximal bebaubare Fläche 406,50

multipliziert mit Anzahl zulässiger Geschosse (bei Neubebauung) 11m Gebäudehöhe

(11m Gebäudehöhe ergibt 3 Vollgeschosse á 3m Geschosshöhe ausgebautes DG 2m Kniestock 4,00

ergibt gesamte geschätzte Bruttogeschossfläche 1626,00

hievon 75 % ergibt geschätzte Nutzfläche erzielbar 1219,50

erzielbare Nutzfläche gem Bebauungsbestimmungen gerundet 1220,00

VORAUSSICHTLICH MÖGLICHE BEBAUBARKEIT UNTER ANNAHME DER FREILEGUNG UND GST-ZUSAMMENLEGUNG

unter Berücksichtigung der Bebauungsbestimmungen lt. Verordnung und der Grundstückskonfiguration

Grundstück Nr.

maximal

bebaubare

Fläche

262

durchschn. Länge 31

abzüglich Seitenabstand 0

ergibt 31

durchschn. Breite 21

abzügl. einseit. Seitenabstand (gekuppelt) -5,5

ergibt 15,5

max. bebaubare Fläche unter Berücksichtigung der Konfiguration 480,50

max. zulässige bebaubare Fläche gem. Bebauungsbestimmungen 406,50

daher voraussichtlich mögliche bebaubare Grundfläche 406,50

multipliziert mit Anzahl zulässiger Geschosse (bei Neubebauung) 11m Gebäudehöhe

(11m Gebäudehöhe ergibt 3 Vollgeschosse á 3m Geschosshöhe ausgebautes DG 2m Kniestock 4,00

ergibt gesamte geschätzte Bruttogeschossfläche 1626,00

hievon 75 % ergibt geschätzte Nutzfläche erzielbar 1219,50

erzielbare Nutzfläche gem. Konfiguration und Bebauungsbestimmungen gerundet 1220,00

VERGLEICH MÖGLICHE BEBAUBARKEIT UND DERZEITIGE BEBAUTE FLÄCHE

m² m²

voraussichtlich mögliche bebaubare Fläche 406,50

derzeitige bebaute Fläche:

Hauptgebäude ca. 205,80

Nebengebäude ca. 178,00

Garage ca. 22,90

Summe der derzeit bebauten Flächen 406,70

Differenz -0,20

Aus den obigen Berechnungen ergibt sich, dass die im Flächenwidmungs- und

Bebauungsplan angegebene Bebauungsdichte von 50% bei der gegebenen

Grundstückskonfiguration erzielbar ist. Der Vergleich der derzeit vorhandenen Bebauung

und der theoretisch zulässigen bebauten Fläche ergibt eine Differenz von – 0,2 m² und



liegt minimal über der zulässigen bebauten Fläche. Das heißt, die vorhandene Bebauung

nützt hinsichtlich der zulässigen „bebauten Fläche“ die aktuell rechtlich zulässigen

Bebauungsmöglichkeit aus.

Bezüglich Bebaubarkeit sind die Mehrzahl der Vergleichsliegenschaften allerdings mit weit

geringeren Möglichkeiten ausgestattet, sodass für die besseren Verbauungsmöglichkeiten

der Bewertungsliegenschaft ein Zuschlag von 20 % berechnet wird.

ad Kaufvertragszeitpunkt:

Bezüglich Kaufvertragszeitpunkt sind durch die relative Nähe zum Bewertungsstichtag

keine Adaptierungen erforderlich.

ad Größe:

Die Vergleichsliegenschaften weisen Grundstücksflächen zwischen etwa 600 und 950 m2

auf. Größere Parzellen haben generell einen geringeren m²-Preis als kleinere

Grundstücke. Die zu bewertende Liegenschaft hat eine als Bauland gewidmete Fläche von

ca. 813 m². Es handelt sich bei den Vergleichsliegenschaften und der

Bewertungsliegenschaft nach allgemeiner Marktauffassung um gut handelbare Größen,

sodass kein Größenab- oder zuschlag erfolgt.

ad Lage:

Folgende Merkmale sprechen für eine sehr attraktive Lage:

• die geringe Entfernung zum infrastrukturell gut erschlossenem Stadtzentrum

• die attraktive Lage unmittelbar am Grünland-Parkgebiet nahe dem Stadtpark

• die Nord-Südausrichtung der Liegenschaft, mit der Straßenfront nach Norden

orientiert und südseitiger Ausrichtung zum Gartenteil der Liegenschaft

Die weiteren Merkmale sind als eher negativ einzustufen:

• keine oder nur wenige Parkplätze am öffentlichen Gut vor der Liegenschaft bedingt

durch die engen Straßenverhältnisse in der Talgasse

• die für innerstädtische Wohnlagen typischen Lärm- und Staubbelästigungen

Insgesamt handelt es sich um eine gute Wohnlage in zentraler städtischer Lage.

Die Mehrzahl der in die Auswahl genommene Vergleichsgrundstücke befinden sich in im

städtisch-verbautem Gebiet von Neunkirchen allerdings in der Mehrzahl in weniger



zentralen Lagen. Daher wird ein Anpassungszuschlag für die gute städtische Wohnlage in

der Höhe von 10 % vorgenommen.

4.2.1.2. Bodenwert für die bebaute Liegenschaft

Aus dem oben ermittelten m²-Preis wird der gebundene Bodenwert errechnet. Die

Tatsache, dass eine Liegenschaft bebaut ist, führt nicht notwendigerweise zu einem

Abschlag vom Bodenwert. Für Liegenschaften, deren tatsächliche Bebauung die per

Bewertungszeitpunkt gegebenen Bebauungsmöglichkeiten übersteigt ist sogar ein

Zuschlag zum Freigrundwert vorgesehen. Da bei diesem Grundstück keine

Überausnutzung vorliegt, kann aus diesem Aspekt kein Zuschlag gerechnet werden,

sondern wird ein Abschlag für die vorhandene Bebauung kalkuliert, der sich wie folgt

begründen lässt: Der Gebäudealtbestand stellt mit zunehmendem Gebäudealter eine

Belastung hinsichtlich der zukünftig noch zu tragenden Abbruch- und Entsorgungskosten

dar. Weiters ist die vorhandene Bebauung eine Einschränkung in der flexiblen

Grundstücksnutzung im Vergleich zu unbebauten Liegenschaften. Da als Vergleichspreise

solche von unbebauten Grundstücken herangezogen wurden, ist von diesem

Kaufpreismittelwert ein Preisabschlag erforderlich.

Der Bodenwert des bebauten Grundstücks errechnet sich wie folgt:

Aus dem zuvor errechneten durchschnittlichen m²-Preis aus den Kaufvertragsdaten wird

durch die oben erläuterten.

• 10%-igen Lagezuschlag und den

• 20%-igen Zuschlag für höhere Bebaubarkeit

ein adaptierter m²-Preis ermittelt. Unter Berücksichtigung der Grundstücksfläche wird der

Wert des fiktiv unbebauten Grundstücks errechnet. Von diesem wird

• ein Bebauungsabschlag in der Höhe von -25%

• ein Zuschlag für die bereits bezahlten Anschlusskosten in Höhe der geschätzten

zukünftigen Kostenersparnis und

• ein Zuschlag in Höhe der Aufschließungskostenersparnis

berechnet:



gebundener Bodenwert für aufgeschlossene Liegenschaft

durchschnittlicher m²-Preis Baulandflächen 81,38

zuzüglich Lagezuschlag 10%

zuzüglich Zuschlag für höhere Bebaubarkeit 20%

ergibt adaptierten m²-Preis für Baulandflächen 130% 105,79

geschätzter m²-Preis Grünlandflächen, an Bauland angrenzend 20% 16,276

m² € €

Grundstück Nr. .242 (Bauland) 813 € 105,79 € 86.010,52

Grundstück Nr. 262 (Grünland) ca. 980 € 16,28 € 15.950,48

Bodenwert unbebaut 1793 € 101.961,00

abzüglich Bebauungsabschlag -25,00% -€ 25.490,25

zuzüglich Anschlusskostenaufschlag € 5.000,00

zuzüglich Aufschließungskostenaufschlag für beb.Gst. (BKl.II ausgenutzt)

((813m²)^(1/2))*1,25*€ 310 € 11.048,85

gebundener Bodenwert € 92.519,60

gerundet € 93.000,00

Der gebundene Bodenwert der Liegenschaft beträgt somit insgesamt:

gerundet € 93.000,--.



4.2.1.3. Berechnung des Bauwerts

Der folgenden Bauwertermittlung wurden

• die Wahrnehmungen bei der Besichtigung,

• die Angaben aus dem Bauakt

zugrunde gelegt.

Der Bauwert wird durch Multiplikation von aktualisierten Kostenrichtwerten je Maßeinheit

(i.e. die Normalherstellungskosten/m² Nutzfläche oder je m³ Bruttorauminhalt) mit den

gegebenen Flächen errechnet.

Die Valorisierung der Baupreisrichtsätze erfolgt mittels Bauspreisindex der Statistik

Austria (Baupreisindex für den Hochbau, Kategorie Wohnungs- und Siedlungsbau).

Für Gebäude, die sofort zu behebende Baumängel oder –schäden aufweisen, ist gemäß

Bewertungsstandards die Alterswertminderung vom ungekürzten Neubauwert zu

berechnen. Liegen Mängel vor, deren Behebung nicht dringlich ist, wird die

Alterswertminderung von dem um die Wertminderung wegen Baumängel gekürzten

Herstellungswert gerechnet. Bei der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft wird die

Alterswertminderung vom gekürzten Herstellungswert kalkuliert.

Wie für Wohngebäude von vergleichbarer Ausstattung und Bauausführung üblich, wird

mit einer progressiven Alterswertminderung (nach ROSS) kalkuliert. Ausgehend von einer

gewöhnlichen wirtschaftlichen Nutzungsdauer von 100 Jahren, dem anzunehmenden

Errichtungszeitpunkt (etwa 1860) und dem gegebenen Erhaltungszustand wird für die

gegenständliche Liegenschaft eine per Bewertungsstichtag anzunehmende

Restnutzungsdauer in der Höhe von 40 Jahren geschätzt und daraus das fiktive Baualter

von etwa 60 Jahren ermittelt.

Die vorhandenen Baumängel- und Bauschäden werden wie folgt berücksichtigt:



BAUMÄNGELSCHÄTZUNG

Grobschätzung der Fassadensanierungskosten von DI Roland POPP (21.9.2010)1. Baustelleneinrichtung1.1. Zu- und Abtransport des erforderlichen Baueinrichtung sowie Vorhalten auf Baudauer

Pauschale € 1.000,001.2. Gebrauchserlaubnis

Ansuchen bei der zuständigen BehördeTeilnahme an der VerhandlungGebrauchsabgabe

Pauschale € 500,001.3. Bauschuttentsorgung

Sammeln und Vertragen von angefallenen Baurestmassensowie fachgerchtes entsorgen

Pauschale € 500,002. Gerüstung2.1. Zu- und Abtransport des erforderlichen Gerüstmaterials

Auf- und Abbauen eines FassadengerüstesInklusive Vorhalten des Gerüstes für max. 4 Wochen

200 m² a € 18,00 € 3.600,00

2.2. Falls behördlich ein Passagengerüst vorgeschrieben wird: Aufpreis!25 m a € 50,00 € 1.250,00

2.3. SchutznetzLiefern und montieren eines Schutznetzes am Gerüst

200 m² a € 2,00 € 400,00

2.4. Abdecken und Schützen von Fenstern14 Stk. a € 25,00 € 350,00

3. FassadenputzAbschlagen und Entfernen von losen Putzpartien bis auf einen tragfähigen Grund, waschen der Fassade mit einem Hochdruckreiniger, Ergänzen der Fehlstellen im Putz mit Vorspritzer und Grobputz,überziehen der Fassaen mit Feinputzmörtel auf Kalkzementbasis

200 m² a € 30,00 € 6.000,00

4. FassadenanstrichAufbringen einer Ätzgrundierung auf Wasserbasis als Voranstrich zur Silikatfarbe

200 m² a € 2,00 € 400,00

Herstellen eines Fassadenanstriches auf Silkatbasiszweimailges Streichen der Fassade

200 m² a € 20,00 € 4.000,00Summe Fassadensanierung ca. € 18.000,00

Grobschätzung der sonstigen Sanierungskosten*) Folgende Arbeitskategorien unter Angabe der Kosten in Prozent der reinen Baukosten werden bei den Bauschäden berücksichtigt:

NEBENGEBÄUDE HAUTPGEBÄUDE

Dachteilsanierung 2,00%

Putz- Oberfl.arbeiten 3,40%

Platten- und Fliesenleger 3,30%

Tischlerarbeiten 3,90%

Boden- und Bodenbeläge 2,70% 2,70%

Malerei und Anstrich 1,60% 1,60%

Sanitär- Heizungs- Elektroinstallationen 4,11% 4,11%

INSGESAMT 21,01% 8,41%



Die Berechnung des Bauwerts zeigt die folgende Kalkulationstabelle:

BERECHNUNG DES BAUWERTS

Normalherstellungskosten €/m² NFL

inkl. NK,USt per 2010 (gem Baukostentabelle SV Dkfm Steppan)

Baukosten Wohngebäude Hauptgeschosse mittlere Austtattung 1.700,00

zzgl. Aufschlag überdurchschn. Geschosshöhe 10,00% 170,00 1.870,00

Baukosten Nebengebäude (etwa 60% der Hauptgeschosskosten) 1.020,00

278,30 NFL Hauptgebäude

146,60 NFL Nebengebäude

424,90 insgesamt

Normalherstellungswert (basierend auf Nutzflächen)

m² NFL €/m² NFL

146,60 1020,00 Nebengebäude € 149.532,00 € 149.532,00

130,70 1870,00 Hauptgebäude EG € 244.409,00

147,60 1870,00 Hauptgebäude OG € 276.012,00 € 520.421,00

424,90 Flächensumme

Normalherstellungswert berechnet nach Nutzflächen € 669.953,00

Normalherstellungswert € 669.953,00

abzügl. Teilabweichung (geringere bauphysikalische, installations techn.Bauqualität des Errichtungsjahres) -15,00% -€ 100.492,95

ergibt: Herstellungswert (Neubauwert) zum Stichtag € 569.460,05

pro m² Nutzfläche

abzügl. Wertminderung wegen Baumängel und -schäden*)

Hauptgebäude € 442.357,85 -8,00% -€ 35.388,63

Hauptgebäude (Bauauftrag Fassade) -€ 18.000,00

Nebengebäude € 127.102,20 -21,00% -€ 26.691,46

abzügl. Wirtschaftliche Wertminderung wegen verlorenen Bauaufwands € 569.460,05 -10,00% -€ 56.946,01

ergibt gekürzten Herstellungswert € 432.433,96

abzüglich Wertminderung wegen Alters:

Bewertungsjahr 2010

Baujahr ungefähr (lt. Angaben Eigentümer) 1860

Alter 150

n …gewöhnl.Nutzungsdauer für Wohngebäude 100

anzunehmende Restnutzungsdauer 40

daher fiktives Alter 60

daher fiktives Baujahr 1950

a … relatives Alter = (fiktives)Alter/gewöhnliche Nutzungsdauer: 0,600

Alterswertminderung nach ROSS = (a + a²)/2 in % -48,00000% -207.568,30

ergibt Gebäudewert (Zeitwert) zum Stichtag € 224.865,66

zuzügl. Zeitwert d. baulichen Außenanlagen ( Einfriedung, Zugangswege, Leitungen,....) 0,0% € 0,00

ergibt Bauwert € 224.865,66

gerundet € 224.900,00

pro m² Nutzfläche € 529,22



4.2.1.4. Sachwert

Der Sachwert der Liegenschaft wird durch Addition von gebundenen Bodenwert und

Bauwert ermittelt. Gegebenenfalls vorhandenes Zubehör sowie sonstige, nicht bauliche

Anlagen, welche über die übliche Gestaltung bei Wohnhäusern hinausgehen, sind

gesondert auszuweisen und der Summe aus Boden- und Bauwert zuzuschlagen. Bei der

Befundaufnahme waren keine „Sonstigen baulichen Anlagen“ vorhanden. Der Zeitwert

der baulichen Außenanlagen wurde beim Bauwert berücksichtigt.

Sachwert

gebundener Bodenwert einschl. Auf- u.Anschließungskosten € 92.519,60

Bauwert € 224.865,66

Sachwert der Liegenschaft € 317.385,26

gerundet € 317.000,00

pro m² Nutzfläche 424,9 € 746,06



4.2.1. Verkehrswert der fiktiv bestandfreien Liegen schaft

Unter der Annahme einer bestandfreien Liegenschaft wird der Verkehrswertermittlung der

Sachwert zugrunde gelegt.

Grundsätzlich wird im Sachwertverfahren der Verkehrswert durch Verminderung bzw.

Erhöhung um einen Marktanpassungsabschlag bzw. -zuschlag ermittelt, sofern der

Verkehrswert - i.e. der am Markt erzielbare Wert - nachweislich vom ermittelten Sach-

oder Ertragswert abweicht.

Im vorliegenden Bewertungsfall unter der Annahme der Bestandfreiheit ist der Sachwert

wegen

1. der mit dem teilweisen Leerstand verbundenen Risiken

2. des mit dem Sanierungsaufwand verbundenem Ungemach

mit den Marktwerten NICHT kompatibel. Deshalb wird ein Abschlag für die risikobedingte

geringere Marktakzeptanz in der Höhe von geschätzt 10 % kalkuliert.

Die Verkehrswertermittlung erfolgt unter der Prämisse der Lastenfreiheit, Bestandsfreiheit

und Kontaminationsfreiheit.

VERKEHRSWERT DER FIKTIV BESTANDFREIEN LIEGENSCHAFT

2260 Neunkirchen, Talgasse 13, Wohnliegenschaft

Sachwert

gebundener Bodenwert einschl. Auf- u.Anschließungskosten € 92.519,60

Bauwert € 224.865,66

Sachwert der Liegenschaft € 317.385,26

zuzüglich Marktanpassungszuschlag 0,00% € 0,00

abzüglich Marktanpassungsabschlag für geringere Markaktzeptanz

(Sanierungsungemach, teilweiser Leerstand) -10,00% -€ 31.738,53

Verkehrswert der Liegenschaft gesamt, lastenfrei € 285.646,73

gerundet € 286.000,00



4.3. Wert der vermieteten Liegenschaft

Der Wert der Liegenschaft bei Aufrechterhaltung des vorliegenden Bestandvertrages (i.e.

der Wert der vermieteten Liegenschaft) wird nach dem Ertragswertverfahren ermittelt.

Letzteres ist gemäß ÖNORM B 1802 (Liegenschaftsbewertung-Grundlagen) zur

Wertermittlung für Immobilien, die zur Ertragserwirtschaftung angeschafft werden, das

geeignete Berechnungsverfahren.

4.3.1. Ertragswertverfahren

Die Liegenschaft ist zur Gänze vermietet. Der Nettomietzins (ohne USt und ohne

Betriebskosten) beträgt laut dem vorliegenden, unbefristeten Hauptmietvertrag € 700,-

je Monat und bezieht sich auf Hauptgebäude, Nebengebäude und Garten. Durch die

bereits geleistete Mietzinsvorauszahlung bis einschließlich Dezember 2013 ist der Ausfall

an Mieterträgen für den Zeitraum vom 15.9.2010 (Bewertungsstichtag) bis 31.12.2013

zu berücksichtigen.

Sofern der Ersteher der Liegenschaft dieses Bestandrecht gegen sich gelten lassen muss,

ist die Liegenschaft für die Restnutzungsdauer als Ertragsobjekt einzustufen.

Da es sich bei dem Mietobjekt um Wohn- oder Geschäftsräumlichkeiten handelt, welche

sich in vor 9.5.1945 baubewilligten Gebäuden befinden, und keine der Voll- oder

Teilausnahmebestimmungen des Mietrechtsgesetzes zum Zeitpunkt des

Mietvertragsabschlusses (21.7.2005) zur Anwendung kamen, unterliegt dieses

Bestandverhältnis nach meiner fachlichen Einschätzung dem Mietrechtsgesetz (MRG) zur

Gänze.

Es gelten somit insbesondere die Kündigungsschutzbestimmungen sowie die

mietrechtlichen Obergrenzen bei der Mietzinsgestaltung laut MRG

4.3.1.1. Jahresrohertrag

Der Jahresrohertrag ergibt sich aus den erzielbaren Nettomieterträgen wie folgt: Bei den

bewertungsgegenständlichen Mietobjekten handelt es sich um einen Altbau, der vor 1945

errichtet wurde. Da solche Mietobjekte nach der fachlichen Ansicht der gefertigten

Sachverständigen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes liegen,

gelten die gesetzlichen Mietzinsobergrenzen.



Im Hauptgebäude käme somit in Anbetracht der Wohnungsausstattung gemäß Kategorie

A für eine Vermietung der Richtwertmietzins für Niederösterreich zur Anwendung. Da die

Wohnungsausstattung im Nebengebäude als unbrauchbar einzustufen ist, werden die

Flächen im Nebengebäude und in dem Garagengebäude mit dem Kat. D-Mietzins zu

bewerten sein.

Es ist der laut Mietvertrag derzeit vorgeschriebene Nettomietzins auf seine Nachhaltigkeit

zu überprüfen. Liegt der jeweilige Vertragsmietzins über den nachhaltig erzielbaren

Mietzins gemäß Richtwertmietzinsvorschriften, so ist für die gesamte

Ertragswertkalkulation der Mietzins laut gesetzlichen Obergrenzen heranzuziehen, da der

höhere Vertragsmietzins anfechtbar wäre, und somit dem Kriterium der Nachhaltigkeit

nicht entspräche. Ist der Vertragsmietzins niedriger als der gesetzlich höchstzulässige, ist

der niedrigere Vertragsmietzins in der Ertragswertkalkulation anzusetzen.

MIETERTRAG nachhaltig erzielbar Hauptgebäude EG Hauptgebäude OG Nebengebäude

Richtwert in NÖ € 5,07 € 5,07

Stockwerkslage: EG -5% -€ 0,25

Zuschlag für überdurchschn. Ausstattung 10% € 0,51

Richtwertmietzins unbefristet € 4,82 € 5,58

abzügl. 0% Befristungsabschlag (unbefristet) € 0,00 € 0,00

Richtwertmietzins je m² p.m. € 4,82 € 5,58

Kategorie D Mietzins (unbrauchbar) je m² p.m. € 0,77

BERECHNUNG DER MIETZINSOBERGRENZE Hauptgebäude EG Hauptgebäude OG Nebengebäude

Fläche in m² laut Einreichplan 130,7 147,6 54,76

maximal zulässiger Nettomietzins p.m. € 4,82 € 5,58 € 0,77

Nettomietzins p.m. € 629,52 € 823,17 € 42,17

Mietzinsobergrenze für Liegenschaft insgesamt € 1.494,85

VERTRAGSMIETZINS Hauptgebäude EG Hauptgebäude OG Nebengebäude

Vertragsmietzins für Liegenschaft insgesamt € 700,00

MIETZINS NACHHALTIG Hauptgebäude EG Hauptgebäude OG Nebengebäude

nachhaltiger Mietzins für Liegenschaft insgesamt entspricht daher dem niedrigeren Vertragsmietzins € 700,00

Vom Mietzins monatlichen Nettomietertrag ausgehend ergibt sich durch Multiplikation mit

zwölf Monaten der Nettomietertrag pro Jahr. Letzterer wird auch als Jahresrohertrag

bezeichnet.

4.3.1.2. Jahresreinertrag

Aus dem Jahresrohertrag errechnet man den Jahresreinertrag, indem man jene

Bewirtschaftungskosten, die nicht vom Mieter sondern vom Vermieter getragen werden,

vom Jahresrohertrag abzieht. Als solche Bewirtschaftungskosten gelten der



Instandhaltungsaufwand sowie das Mietausfallswagnis, das aus dem Risiko von

Zahlungsrückständen und Leerstehung resultiert. Nach Bewertungslehre und –praxis sind

für Instandhaltungsaufwand zwischen 0,5 % und 1,0 % des Neubauwertes anzusetzen.

Für die Bewertungsliegenschaft werden

0,5 % des Neubauwertes als jährlicher Instandhaltungsaufwand

kalkuliert.

Das Mietausfallswagnis liegt bei Wohnliegenschaften in der Regel zwischen 2,0 % und 3,5

%. Unter der Annahme des aufrechten Bestandvertrages wird das Risiko des Mietausfalls

gering eingestuft, da es keine negativen sondern positive Konsequenzen der Leerstehung

gibt. Eine allfällige Beendigung des Mietvertrages ist angesichts des geringen

Mietertrages schließlich wünschenswert und wird daher nicht negativ beurteilt. Daher

wird das gesamte

Mietausfallsrisiko in der Höhe von 0,0 %

angesetzt.

4.3.1.3. Jahresreinertrag der baulichen Anlagen

Durch Abzug der Bodenwertverzinsung vom gesamten Jahresreinertrag ergibt sich der

Jahresreinertrag der baulichen Anlagen. Die Trennung in Bodenwert einerseits und

Ertragswert der baulichen Anlagen andererseits ist deshalb notwendig, weil das

vorhandene Gebäude nur über seine Restnutzungsdauer hinweg zu Mieterträgen führt,

während der Grund und Boden prinzipiell eine ewige Bodenrente abwirft. Im Allgemeinen

richtet sich der Kapitalisierungszinssatz nach der bei Liegenschaften dieser Art

üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung.

4.3.1.4. Ertragswert der baulichen Anlagen

Aus dem Jahresreinertrag der baulichen Anlagen wird durch Multiplikation mit dem

Vervielfältiger der Ertragswert der baulichen Anlagen errechnet. Der Vervielfältiger

spiegelt den Kapitalisierungszinssatz von 3,0 % und die Restnutzungsdauer von ca. 38

Jahren nach dem 31.12.2013 wider. Durch Abzinsung (Diskontierung) des vorläufigen

Ertragswert der baulichen Anlagen um ca. 3,3 Jahre für die Zeit bis zum Ende der

Mietzinsvorauszahlungsperiode ergibt sich der vorläufige Ertragswert der baulichen

Anlagen per Bewertungsstichtag 15.9.2010.

4.3.1.5. Ertragswert der Liegenschaft

Der Ertragswert der gesamten Liegenschaft wird durch Addition



• des vorläufigen Ertragswerts der baulichen Anlagen abzüglich rückgestautem

Reparaturaufwand und

• des Bodenwerts

errechnet.

ERTRAGSWERTKALKULATION (VERMIETETE LIEGENSCHAFT)

Liegenschaftsdaten:

nachhaltiger Netto-Mietertrag pro Monat € 700,00

Bodenwert € 92.519,60

Neubauwert Haupt- und Nebengebäude € 569.460,00

Kapitalisierungszinssatz 3,00%

Restnutzungsdauer ab Ende Mietzinsvorauszahlungsperiode geschätzt 38,00

Vervielfältiger bei geg. Kapitalisierungszinssatz und Restnutzungsdauer 22,492462

Ertragswertkalkulation

Mietertrag p.m. € 700,00

Mietertrag p.a.: entspricht Jahresrohertrag € 8.400,00

Jahresrohertrag € 8.400,00

abzüglich Bewirtschaftungskosten:

Instandhaltungsaufwand 0,50% v. Neubauwert -€ 2.847,30

Mietausfallwagnis 0,00% v. Rohertrag € 0,00

Bewirtschaftungskosten -33,90% -€ 2.847,30

Jahresreinertrag (Jahresrohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten): € 5.552,70

abzüglich Bodenwertverzinsung:

Bodenwert 92.519,60


Bodenwertverzinsung -€ 2.775,59

Jahresreinertrag der baulichen Anlagen € 2.777,11

multipliziert mit Vervielfältiger 22,4925

ergibt vorläufiger Ertragswert der baul. Anlagen per 1.1.2014 € 62.464,08

abgezinst um 3,3 Jahre (vom 1.1.2014 auf 15.9.2010)

ergibt vorläufigen Ertragswert der baulichen Anlagen per 15.9.2010 € 56.658,82

abzüglich rückgestauter Reparaturaufwand

Fassadensanierung -€ 18.000,00

sonstiger Reparaturaufwand -€ 62.000,00

zuzüglich Bodenwert € 92.519,60

ergibt Ertragswert der vermieteten Liegenschaft € 69.178,42


Die obige Berechnung zeigt, dass der Ertragswert der vermieteten Liegenschaft unter der

Annahme, dass der derzeit vorliegende unbefristete Hauptmietvertrag weiterhin aufrecht

bleibt, weit niedriger als ihr Sachwert ist.



4.3.2. Plausibilitätskontrolle

Als Plausibilitätskontrolle wird der Ertragswert unter der Annahme berechnet, dass die

Liegenschaft bestandfrei ist und unter Berücksichtigung der Marktsituation und der

gesetzlichen Mietzinsobergrenzen neu vermietet werden könnte:

Aus dem Internet wurden folgende Mietwohnungsangebote in der Stadt Neunkirchen

ermittelt und ein Angebotsabschlag von 15 % berücksichtigt:

Mietfläche Mietzins netto je m² hievon 85%

43 450,00 10,47 8,90 1-Zimmer - EG-Wohnung Eltzgasse

114 454,55 3,99 3,39 DG-Wohnung Randlage Neunkirchen

37 242,70 6,56 5,58 Innenstadtlage Nähe Stadtpark

178 1060,00 5,96 5,06 Altbauwohnung san., Nähe Holzplatz

48 267,00 5,56 4,73 Neubauwohnung Neunkirchen zentral

74 436,00 5,89 5,01 Zentrum Neunkirchen Neubau

mittlerer Angebotspreis € 5,73 Mittelwert

mittlerer adaptierter Angebotspreis € 5,44 Mittelwert

Quelle: http://www.wohnnet.at/ Stand 25.9.2010

Aus der obigen Analyse der aktuell angebotenen Mietwohnungen in Neunkirchen ergibt

sich ein geschätztes Marktmietniveau von

ca. € 3,40 bis € 5,58 je m² und je Monat.

Unter Berücksichtigung der gesetzlichen Mietzinsobergrenzen, ist daher der

Richtwertmietzins für das Hauptgebäude und der Kategorie-D Mietzins für das

Nebengebäude – wie unter Punkt 4.3.1.1. berechnet - als am Markt erzielbare Miete

einzustufen. Dieser maximal zulässige Mietzins für die gesamte Liegenschaft beträgt ca. €

1490,00.

Die folgende als Plausibilitätskontrolle gedachte Ertragswertberechnung erfolgt analog zur

oben durchgeführten Kalkulation des „Ertragswerts der vermieteten Liegenschaft“ nach

Punkt 4.3.1.5. Allerdings wird anstelle des Vertragsmietzinses von € 700,00 der

gesetzlich zulässige und marktgerechte Mietzins von geschätzt € 1490,00 angesetzt und

weiters keine mietzinsfreie Periode bis 31.12.2013 gerechnet, sondern Mietzinszahlungen

ab Bewertungsstichtag in der Rechnung berücksichtigt. Weiters ist ein für

Wohnliegenschaften übliches Mietausfallsrisiko in der Höhe von 2,5 % anzusetzen.



ERTRAGSWERTKALKULATION (FIKTIV BESTANDFREIE UND ZU MARKTKONDITIONEN VERMIETBARE LIEGENSCHAFT)

Liegenschaftsdaten:

nachhaltiger Netto-Mietertrag pro Monat € 1.490,00

Bodenwert € 92.519,60

Neubauwert Haupt- und Nebengebäude € 569.460,00


Restnutzungsdauer geschätzt 40,00

Vervielfältiger bei geg. Kapitalisierungszinssatz und Restnutzungsdauer 23,114772

Ertragswertkalkulation

Mietertrag p.m. € 1.490,00

Mietertrag p.a.: entspricht Jahresrohertrag € 17.880,00

Jahresrohertrag € 17.880,00

abzüglich Bewirtschaftungskosten:

Instandhaltungsaufwand 0,50% v. Neubauwert -€ 2.847,30

Mietausfallwagnis 2,50% v. Rohertrag -€ 447,00

Bewirtschaftungskosten -18,42% -€ 3.294,30

Jahresreinertrag (Jahresrohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten): € 14.585,70

abzüglich Bodenwertverzinsung:

Bodenwert 92.519,60


Bodenwertverzinsung -€ 2.775,59

Jahresreinertrag der baulichen Anlagen € 11.810,11

multipliziert mit Vervielfältiger 23,1148

ergibt vorläufiger Ertragswert der baul. Anlagen € 272.988,05

abzüglich rückgestauter Reparaturaufwand

Fassadensanierung -€ 18.000,00

sonstiger Reparaturaufwand -€ 62.000,00

zuzüglich Bodenwert € 92.519,60

ergibt Ertragswert der fiktiv bestandfreien, marktgerecht vermietbaren Liegenschaft € 285.507,65

gerundet € 285.500,00

Die obige Berechnung zeigt, dass der Ertragswert der gesamten Liegenschaft unter der

Annahme, dass die Liegenschaft NICHT mit den derzeit vorliegenden Hauptmietvertrag

belastet ist und daher marktgerecht vermietet werden kann, in etwa dem aus dem

Sachwert abgeleiteten Verkehrswert der fiktiv bestandfreien Liegenschaft entspricht.



4.3.1. Verkehrswert der vermieteten Liegenschaft

Bei der Verkehrswertermittlung der vermieteten Liegenschaft wird der zuvor berechnete

Ertragswert der vermieteten Liegenschaft zugrunde gelegt. D.h. die Bewertung beruht auf

der Annahme, dass der derzeit gültige auf unbestimmte Zeit geschlossene

Hauptmietvertrag mit der „Heinrich Scholdan Gesellschaft m.b.H. & Co OHG“ weiterhin

aufrecht bleibt.

Grundsätzlich wird im Ertragswertverfahren der Verkehrswert durch Verminderung bzw.

Erhöhung um einen Marktanpassungsabschlag bzw. -zuschlag ermittelt, sofern der

Verkehrswert - i.e. der am Markt erzielbare Wert - nachweislich vom ermittelten

Ertragswert abweicht.

Da der Ertragswert der vermieteten Liegenschaft durch den unter den

Marktmietverhältnissen gelegenen Vertragsmietzins und den geleisteten

Mietzinsvorauszahlungen nur einen Bruchteil des fiktiv bestandfreien Verkehrswerts

ausmacht, und Immobilieninvestoren auch das Wertsteigerungspotenzial in ihrem

Kaufverhalten „einpreisen“, wird zur Anpassung an die Marktgegebenheiten ein

Marktanpassungszuschlag in der Höhe von 25 % gerechnet.

Die Verkehrswertermittlung erfolgt unter der Prämisse der Lastenfreiheit und

Kontaminationsfreiheit.

VERKEHRSWERT DER VERMIETETEN LIEGENSCHAFT

Neunkirchen, Talgasse 13

ZUSAMMENFASSUNG DER BERECHNUNGSERGEBNISSE

Sachwert der fiktiv bestandfreien Liegenschaft € 317.385,00

Verkehrswert der fiktiv bestandfreien Liegenschaft € 285.646,00

Ertragswert der fiktiv bestandfreien, marktgerecht vermietbaren Liegenschaft € 285.507,00

Verkehrswert der fiktiv bestandfreien, marktgerecht vermietbaren Liegenschaft € 285.507,00

Ertragswert der vermieteten Liegenschaft (unter Berücksichtigung des

Hauptmietvertrags um € 700,-- monatlich) € 69.178,42

zuzüglich Marktanpassungszuschlag 25,00% € 17.294,61

abzüglich Marktanpassungsabschlag 0,00% € 0,00

Verkehrswert der vermieteten Liegenschaft gesamt, lastenfrei, kontaminationsfrei € 86.473,03




5. Zusammenfassung

Verkehrswert der fiktiv bestandfreien Liegenschaft

Der Verkehrswert der

fiktiv bestandfreien Liegenschaft

bestehend aus den Grundstücken Nr. 262 und .241 inneliegend in EZ 206 GB 23321

Neunkirchen, mit der Liegenschaftsadresse

2620 Neunkirchen, Talgasse 13,

beträgt unter Berücksichtigung aller im Befund geschilderten Umstände und Annahmen,

wie insbesondere der Annahme der Lastenfreiheit, Bestandsfreiheit und der

Kontaminationsfreiheit zum Stichtag 15.9.2010 gerundet

€ 286.000,--

(in Worten: zweihundertundsechsundachtzigtausend Euro)

Verkehrswert der vermieteten Liegenschaft

Der Verkehrswert der

vermieteten Liegenschaft

bestehend aus den Grundstücken Nr. 262 und .241 inneliegend in EZ 206 GB 23321

Neunkirchen, mit der Liegenschaftsadresse

2620 Neunkirchen, Talgasse 13,

beträgt unter Berücksichtigung aller im Befund geschilderten Umstände und Annahmen,

wie insbesondere der Annahme der Lastenfreiheit und der Kontaminationsfreiheit jedoch

unter Berücksichtigung des aufrechten Bestandverhältnisses (unbefristeter

Hauptmietvertrag für die gesamte Liegenschaft mit der „Heinrich Scholdan Gesellschaft

m.b.H. & Co OHG“ als Mieter) zum Stichtag 15.9.2010 gerundet

€ 86.000,--

(in Worten: sechsundachtzigtausend Euro)



6. Anmerkungen

Dieses Gutachten basiert auf den erhaltenen Unterlagen, erteilten Informationen und den

getroffenen Annahmen. Der vorstehende Verkehrswert wurde unter der Voraussetzung

ermittelt, dass mir alle für die Bewertung maßgeblichen Umstände wahrheitsgemäß offen

gelegt wurden. Sollten nachträglich Umstände bekannt werden, von denen ich im

Rahmen der gegenständlichen Gutachtertätigkeit keine Kenntnis erlangt haben, behalte

ich mir vor, das gegenständliche Gutachten zu widerrufen bzw. abzuändern.

Das Ergebnis der Bewertung ist – vereinfacht gesagt - ein statistischer Mittelwert von ex

post ermittelten Vergleichsgrößen und kann keine mit mathematischer Exaktheit

feststehende Größe sein. Ich verweise ausdrücklich darauf, dass der ermittelte

Verkehrswert nicht notwendigerweise bedeutet, dass ein entsprechender Preis auch bei

gleich bleibenden äußeren Umständen im Einzelfall jederzeit, insbesondere kurzfristig,

am Markt realisierbar ist.

Das vorliegende Verkehrswertgutachten ist nicht für steuerliche Zwecke zu verwenden,

sondern ist nur für den gegenständlichen Auftrag vorgesehen.

Ich empfehle jedem potenziellem Erwerber, über die steuerlichen Aspekte eines

Immobilienerwerbes fachlichen Rat einzuholen, da die diesbezüglichen Auswirkungen von

der individuellen Steuersituation des Erwerbers abhängen. Weiters wird jedem

Interessenten geraten, vor einem eventuellen Erwerb die Möglichkeit zu nutzen, das

Objekt selbst zu besichtigen, um sich ein eigenes Bild von der Immobilie zu machen.

Das Bewertungsgutachten umfasst 55 Seiten Text sowie 34 Seiten Anhang samt

Fotodokumentation.

Das Gutachten wurde in dreifacher Ausfertigung erstellt, 1. – 2. Ausfertigung erhält der

Auftraggeber, die 3. Ausfertigung verbleibt in meinem Akt.

……………………………………………………………………..

Mag. Regina E. Halbwidl, MSc Baden, 29.9.2010



7. Anhang

7.1. Hauptmietvertrag









7.2. Vereinbarung (Mietrechtsweitergabe)



7.3. Rechnung und Quittung (Mietzinsvorauszahlung)



7.4. Mandatsbescheid Bauauftrag





7.5. Unterlagen der Baubehörde (auszugsweise)

















7.6. Fotodokumentation Außenansichten

7.6.1. Straßenansichten

Hauptgebäude

Nebengebäude



7.6.2. Gartenansichten

Hauptgebäude

Nebengebäude

Garten



7.7. Fotodokumentation Innenansichten

7.7.1. Hauptgebäude Erdgeschoss

Stiegenhaus

Wohnung EG







7.7.2. Hauptgebäude Obergeschoss

Wohnung OG:







7.7.3. Hauptgebäude Dachboden



7.7.4. Hauptgebäude Kellergeschoss



7.7.5. Nebengebäude Wohneinheit Nordseite





7.7.6. Nebengebäude Wohneinheit Südseite





7.7.7. Nebengebäude Lagerräume



7.8. Literaturverzeichnis

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Liegenschaftsbewertung 4. Überarbeitete Auflage

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Müller M.H.

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Naegeli W.

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Ross, Brachmann, Holzner

Ermittlung des Bauwerts von Gebäudes und des Verkehrswertes von Grundstücken, 28. Auflage, Theodor Oppermann Verlag

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Seminarunterlagen: Up-Date Workshop Rezertifizierung: Wohnrechtsnovellen 2006 und 2009; ÖVI Wien 2009

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Aktuelles Immobilienhandbuch, WEKA Verlag Wien

IVSC – International Valuation Standards Committee

International Valuation Standards, Sixth Edition, 2003

RICS – the Royal Institution of Chartered Surveyors

RICS Appraisal and Valuation Standards, 5th Edition

Documents

GutachtenP Neunkirchen Talgasse13 - Engelhartengelhart.at/uploads/verwertung/25/Neunkirchen_Talgasse13.pdf · IMMOBILIENTREUHÄNDERIN MAG. REGINA E. HALBWIDL, MSC. IMMOBILIENVERWALTER