Heizkostenabrechnung im Wohnungseigentum · PDF fileEine WEG hatte eine Abrechnung beschlossen, der Beschluß wurde angefochten und von der Vorinstanz aufgehoben. Der Verwalter hatte,

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Heizkostenabrechnung im Wohnungseigentum

Die Entscheidung Der BGH hat mit Urteil vom 17.02.2012 (V ZR 251/10) entschieden:

Die Regelungen der Heizkostenverordnung (HeizkostenV)gelten für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar; einer Vereinbarung oder eines Beschlusses über ihre Geltung bedarf es nicht.

In der Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im

Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. Für die Verteilung in der Einzelabrechnung sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern.

Der V. Senat folgt damit zunächst einer Entscheidung des für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Senats. Was beim ersten Lesen noch einleuchtend scheint, türmt sich aber zu einer Reihe von Problemen auf, wenn man die Entscheidung zum zweiten oder auch zum dritten Mal gelesen hat. Einfacher wird die Abrechnung für die Verwalter jedenfalls nicht, und auch für die Wohnungseigentümer entstehen Probleme, die es in sich haben. Doch dazu später.

Sachverhalt Eine WEG hatte eine Abrechnung beschlossen, der Beschluß wurde angefochten und von der Vorinstanz aufgehoben. Der Verwalter hatte, wie es bis dahin der herrschenden Meinung entsprach, bei der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung nicht die Kosten der tatsächlich bezogenen Fernwärme aufgenommen, sondern alle Zahlungen, die im abgelaufenen Jahr an den Energieversorger geleistet wurden (sowohl in der Gesamt- als auch in den Einzelabrechnungen). Der BGH hält die Gesamtabrechnung für richtig, nicht hingegen die Einzelabrechnungen!

Entscheidungssätze des BGH Die Wohnungseigentümer müssen die Heiz- und Warmwasserkosten nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) abrechnen, diese Verpflichtung ergebe sich aus § 3 Abs. 1 HeizkostenV, der die Anwendung der Vorschriften der HeizkostenV im Verhältnis der Wohnungseigentümer zwingend vorschreibe. Die Wohnungseigentümer hätten nur über die Anwendung der möglichen Verteilungsschlüssel zu entscheiden. Allein eine den Grundsätzen der HeizkostenV genügende Abrechnung entspreche den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Das heißt mit anderen Worten, daß eine Abrechnung, die nicht den Vorschriften der HeizkostenV entspricht, auf rechtzeitige Anfechtung hin aufzuheben ist. Gemäß § 28 Abs. 3 WEG muß nach Ablauf eines Kalenderjahres eine Abrechnung erstellt werden, in der „die gesamten im Kalenderjahr angefallenen tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben auszuweisen“ sind. In ihr dürfen nur „tatsächlich erzielte Einnahmen und tatsächlich erfolgte Ausgaben gebucht werden“.



Demgegenüber schreibt die HeizkostenV eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vor, dem die Ermittlung dieser Kosten nach dem Ablfußprinzip nicht gerecht würde. Die HeizkostenV lege fest, daß nicht die in der Abrechnungsperiode bezahlten Rechnungen, sondern die Kosten des in diesem Zeitraum tatsächlich erfolgten Verbrauchs auf die Wohnungseigentümer umzulegen sind. Im Hinblick auf die von der HeizkostenV vorgeschriebene verbrauchsabhängige Abrechnung meint der BGH: In der Gesamtabrechnung ist ausnahmslos am Einnahmen-Ausgaben-Prinzip festzuhalten. In der Gesamtabrechnung müssen daher alle tatsächlichen Zahlungsflüsse, die im Zusammenhang mit der Anschaffung und dem Verbrauch von Brennstoff stehen, eingestellt werden, während in den Einzelabrechnungen bei den Brennstoffkosten (oder den Heizkosten?)die auf den konkreten Verbrauch entfallenden Kosten zu verteilen sind. Daß insoweit dann keine Deckungsgleichheit zwischen Einzel- und Gesamtabrechnung mehr besteht, schade nicht. Die dadurch entstehende Differenz zwischen Einzel- und Gesamtabrechnung ist aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit der Abrechnung zu erläutern. Die Erläuterung muß so erfolgen, daß sie „für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich ist“. Nur die Darstellung der tatsächlichen Geldflüsse ermögliche durch einen Abgleich mit den Gesamtkontoständen ohne Weiteres die Überprüfung der rechnerischen Richtigkeit der Abrechnung. Diese einfache Prüfung ließe sich im Falle der Vornahme von Abgrenzungen nicht oder nur erschwert durchführen. Den Vorgaben der HeizkostenV ist bereits dann Genüge getan, wenn zwar nicht in der Gesamtabrechnung, aber in den Einzelabrechnungen eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorgenommen werde, dort also die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs verteilt werden. Der Umstand, daß sich insoweit ausnahmsweise die Einzelabrechnung nicht unmittelbar aus der Gesamtabrechnung herleitet, ist hinzunehmen, sofern die in der Einzelabrechnung enthaltene Abweichung deutlich ersichtlich und mit einer verständlichen Erläuterung versehen ist. An welche Stelle der Gesamt- oder Einzelabrechnung diese Erläuterung erfolgt, bleibt dem Verwalter überlassen. Entscheidend ist allein, daß die Darstellung verständlich und nachvollziehbar ist. Hinsichtlich der Umlage der verausgabten Gelder für die angeschafften, aber noch nicht verbrauchten Brennstoffe enthält die HeizkostenV keine Regelung. Diese Kosten sind daher zunächst nach dem allgemeinen, in § 16 Abs. 2 WEG bestimmten oder nach einem ansonsten vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen.

Was bedeutet die Entscheidung? Die Einzelabrechnung ist nicht in jedem Fall aus der Gesamtabrechnung zu entwickeln. Die Einzelabrechnung muß hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten dem tatsächlichen Verbrauch und nicht den tatsächlichen Ausgaben entsprechen. Die Einzelabrechnung ist – ohne weitere Erläuterungen – daher für die Steuererklärung eines Wohnungseigentümers so nicht mehr zu verwenden, weil steuerlich nach wie vor das strenge Zu- bzw. Abflußprinzip gilt. Die Gesamtabrechnung weist bekanntlich die auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Kosten nicht aus.



Die tatsächlichen Kosten sind in der Einzelabrechnung deshalb auszuweisen, weil die Vorschriften der HeizkostenV dies erzwingen. Damit ist der „Kostengesichtspunkt“ nicht auf andere verbrauchsabhängige Kostenarten zu übertragen. Hier bleibt es mangels Vorschriften, die eine dem tatsächlichen Verbrauch entsprechende Verteilung der Kosten für Wohnungseigentümer vorschreiben, bei dem Zu- bzw. Abflußprinzip. Der Verwalter hat die Abweichungen für den Wohnungseigentümer verständlich zu erläutern. Was das heißt, bleibt im Dunklen. Jedenfalls hat der VIII. Senat entschieden, daß ein Vermieter nicht verpflichtet ist, dem Mieter die Vorschriften der HeizkostenV mitzuteilen und zu erläutern. Nach Auffassung des VIII. Senats genügt für eine formell wirksame Abrechnung, wenn ein Mieter mit den einschlägigen Rechtsvorschriften anhand der mitgeteilten Faktoren die Abrechnung nachprüfen kann. Ob der Mieter die HeizkostenV versteht, ist unerheblich und sicher auch unwahrscheinlich, da diese Materie alles andere als trivial ist. Gemeint ist dann wohl, daß der Verwalter die Abweichung der weiterberechneten Heizkosten gegenüber den bezahlten Heizkosten zu erläutern hat. Der V. Senat spricht nur von den Brennstoffkosten. Was soll mit den Eichkosten passieren? Die fallen nur alle 5 Jahre an. Was passiert mit den Kosten der Abrechnung, die regelmäßig erst im Folgejahr anfallen, aber von den Wärmedienstunternehmen in die Abrechnung eingestellt werden, für die sie entstanden sind? Streng genommen muß hier nach der HeizkostenV auch nach Verbrauch abgerechnet werden. Also entstehen jedes Jahr 1/5 der Eichkosten, die Ausgaben fallen aber bereits zu Beginn der Eichfrist an. Die Kosten des Wärmedienstes fallen im Folgejahr an, sind dann aber wohl in die Einzelabrechnung der laufenden Periode aufzunehmen. Damit die Wohnungseigentümer ohne Hilfe eines Steuerberaters überhaupt in der Lage sind, eine Steuerklärung bezüglich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ihrer Eigentumswohnung abzugeben, wird wohl die „Erläuterung“ der Abweichung in der Einzelabrechnung erfolgen müssen. Wie das gehen soll, erschließt sich derzeit noch nicht, weil die Einzelabrechnungen bisher aus der Buchhaltung bzw. der Gesamtabrechnung entwickelt worden sind. Da Abgrenzungsbuchungen nach dieser Entscheidung nicht erfolgen dürfen, wird die Sache spannend. Muß möglicherweise die Erläuterung sowohl in der einzel- als auch in der Gesamtabrechnung erfolgen, damit die Einzelabrechnung überhaupt noch nachvollziehbar ist? Wir haben jedenfalls bisher noch keine Lösung gefunden, wie die neuen Grundsätze im System einer doppelten Buchführung darstellbar sind, wenn die Vorgaben des BGH beachtet werden.

Die Problematik an zwei Beispielen Wir wollen die Problematik anhand von Beispielen erläutern. Nehmen wir an, der tatsächliche Gasverbrauch im Jahr 2011 beträgt 7.500 Euro. Die Gemeinschaft hat aber nur 7.000 Euro an Vorauszahlungen an den Gasversorger geleistet. Damit sind in der Gesamthausgeldabrechnung 7.000 Euro einzustellen, in den Einzelabrechnung müssen aber insgesamt 7.500 Euro verteilt werden, obwohl die Eigentümer insgesamt steuerlich nur 7.000 Euro geltend machen dürfen, weil sie nur diesen Betrag bezahlt haben. Die Gesamtausgaben müssen also in der Einzelabrechnung um 500 Euro höher ausgewiesen werden, als sie tatsächlich angefallen sind. Der Verwalter müßte also in der Abrechnung darlegen, daß die Gesamtausgaben um 500 Euro unter den ausgewiesenen Kosten liegen. Dazu bedarf es einer Korrekturbuchung auf der Habenseite und einer Verteilung der Differenz in Höhe von 500 Euro in der Regel nach Miteigentumsanteilen und nicht nach Verbrauch! Und wo soll die Gegenbuchung im Soll ohne Abgrenzungsbuchung stattfinden?



Jetzt kann man sich vielleicht auch vorstellen, daß das ganze bei einer Ölheizung noch komplizierter wird. Da gibt es in der Regel einen Anfangsbestand an Heizöl, der im Vorjahr bezahlt (und als Endbestand in der Regel nach Miteigentumsanteilen auf die Wohnungseigentümer verteilt wurde) wurde und es gibt einen Endbestand, der im laufenden Jahr bezahlt wurde (und ebenfalls nach Miteigentumsanteilen auf die Wohnungseigentümer zu verteilen ist). Die Einzelabrechnung muß also deutlich machen, daß die ausgewiesenen Heizkosten um den Anfangsbestand zu hohe „Ausgaben“ ausweisen und um den Endbestand zu niedrige „Ausgaben“. Schließlich wurde der Endbestand im laufenden Jahr eingekauft, während der Anfangsbestand schon im Vorjahr bezahlt wurde. Das geht u. E. ohne Abgrenzungsbuchungen ebenfalls nicht. Wir sehen derzeit noch keine überzeugende Möglichkeit, den Forderungen des BGH nachzukommen und noch weniger eine Möglichkeit, die geforderte Darstellung leicht verständlich zu erläutern (Ironie des Schicksals: der BGH verweist in seiner Entscheidung auf eine Beispielsrechnung von Casser/Schultheis, die u. E. das beste Beispiel dafür abgibt, wie eine verständliche Abrechnung garantiert nicht aussehen darf!) Wir warten jedenfalls zunächst ab, was den für diese Problemlösung wohl kaum berufenen Juristen dazu noch so alles einfällt. Eines aber ist sicher: Ohne Abgrenzungsbuchungen wird es schwierig werden, künftige Abrechnungen mit Heiz- und Warmwasserkosten leicht verständlich zu erläutern. Siegen, den 08.06.2012/Oe f:\eigene dateien\ksg\texte\2012 allgemein\heizkostenabrechnung_im_wohnungseigentum_hp_weg.doc

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