V E R W A L T U N G S G E R I C H TW I E N

Wien, Muthgasse 62Telefon: (43 01) 4000 DW 38610

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GZ: VGW-111/067/5400/2019-18 Wien, am 20.04.2020A. B.

Wien, C.-wegEZ 1 KG D.

I M N AM E N DE R R EP U B LI K

Das Verwaltungsgericht Wien hat durch seine Richterin Dr. Grois über dieBeschwerde der Frau A. B., Wien, E.-gasse, vertreten durch Rechtsanwältin,gegen den Bescheid des Magistrates der Stadt Wien, vom 20.02.2019,GZ MA 64-2/2017, mit welchem gemäß § 17 Abs. 4a der Bauordnung für Wien(BO für Wien) im Grundabteilungsverfahren betreffend die Liegenschaft Wien,C.-weg, EZ 1, KG D., dem Abteilungswerber zwecks Erfüllung seinerunentgeltlichen Abtretungsverpflichtung in das öffentliche Gut ein Betrag von27.580,08 Euro vorgeschrieben wurde,

zu Recht e r k a n n t:

1. Gemäß § 28 Abs. 1 und 2 des Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetzes –VwGVG wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen und der angefochteneBescheid mit der Maßgabe bestätigt, dass im Spruch die Wendung von„EUR 27.580,08“ durch „30.844,08 Euro“ ersetzt wird.

2. Gegen diese Entscheidung ist gemäß § 25a Abs. 1 desVerwaltungsgerichtshofgesetzes 1985 – VwGG eine Revision an denVerwaltungsgerichtshof gemäß Art. 133 Abs. 4 des Bundes-Verfassungsgesetzes – B-VG unzulässig.

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BEGRÜNDUNG

I.1. Mit der am 19.12.2017 bei der belangten Behörde eingelangten Eingabebeantragte die nunmehrige Beschwerdeführerin als Eigentümerin der EZ 1 KG D.mit der Liegenschaftsadresse Wien, C.-weg, KGA F., …, die baubehördlicheGenehmigung des Teilungsplanes GZ … von 18.12.2017 (betreffend EZ 1 KG D.,GSt Nr 3/9 und 3/11) einschließlich aller Zu- und Abschreibungen. Betreffend dasGrundstück Nr. 3/10 ersuchte die antragstellende Beschwerdeführerin umAnwendung des § 17 Abs. 4a BO für Wien.

Im Akt der belangten Behörde liegt dazu der Grundbuchsauszug EZ 1 KG D. ein,dessen A1-Blatt die Grundstücke mit den Nummern 3/9 sowie 3/11 samtNutzung der Grundflächen als Bauflächen und Gärten ausweist.

Die belangte Behörde ersuchte die Magistratsabteilung 64 SV um Erstattungeines Gutachtens und fragte bei der Magistratsabteilung 28 an, ob die im Planmit den Punkten A-B-C-…-(A) umschriebene Grundfläche (oder Teilflächendavon) – Teile des Grundstückes 4/20 – von mehr als dreißig Jahren alsVerkehrsfläche ausgebaut wurden und weiters, wie hoch die gemäß § 50 BO fürWien zu ersetzen Kosten für die Freimachung dieser Grundfläche (€/m2) sindsowie die Herstellung der Höhenlage, sofern der Ausbau vor weniger als 30Jahren erfolgte.

Die Magistratsabteilung 28 teilte aufgrund der an sie gerichteten Anfrage mit,dass sie mit dem Punkten A-B-C-…-(A) umschriebene Grundfläche bisher nichtdurch die Stadt Wien, Magistratsabteilung 28, als öffentliche Verkehrsflächeausgebaut wurde.

Die Magistratsabteilung 64, Gruppe Sachverständige, erstattete aufgrund derAnfrage ein grundtechnisches Gutachten, worin ausgeführt ist:

„AuftragBeantragt ist die Abteilung der Grundstücke 3/9, 3/11 der EZ 1 auf einen Kleingarten und einWeg-Trennstück (Teilungsplan IKV Dipl.-Ing. G. vom 18.12.2017, GZ …).Beauftragt wurde die Beurteilung,- ob gegen die Genehmigung der Grundabteilung grundstückstechnisch relevante Umstände

sprechen,- ob entgeltliche oder unentgeltliche Abtretungsverpflichtungen bestehen,- ob Einbeziehungen erforderlich sind und wenn ja, in welcher Form sie zu erfolgen haben,- ob Verpflichtungen zu Ersatzleistung oder Kostenersatz bestehen,- ob Bauverbote auszusprechen sind und- ob die grundbücherlichen Ersichtlichmachungen noch aktuell sind.Weiters wurde ersucht, die erforderlichen Bescheidbedingungen vorzuschlagen.

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Grundlagen und UnterlagenBei der Abteilung von Liegenschaften sind die Bestimmungen der Bauordnung für Wien (BO)und des Wiener Kleingartengesetzes (WKlG 1996) einzuhalten, insbesondere die §§ 16 ff, 50und 58 BO und §§ 5 ff WKlG 1996. Im vorliegenden Fall sind auch die Bestimmungen desWiener Garagengesetzes (§§ 48 ff WGarG 2008) zu beachten.Folgende Unterlagen wurden zur Beurteilung herangezogen:1. Aus der Evidenz der Flächenwidmungs- und Bebauungspläne in der MA 64 die

Plandokumente: PD 5, Gemeinderatsbeschluss vom 29.04.2009, Pr. Zl. … PD 6, Gemeinderatsbeschluss vom 26.06.1996, Pr. Zl. … PD 7, Gemeinderatsbeschluss vom 17.07.1953, Pr. Zl. … PD 8, Gemeinderatsbeschluss vom 21.10.1932, Pr. Zl. … PD 9, Gemeinderatsbeschluss vom 3.01.1931, Pr. Zl. … Beilage (Blge.) 80/1928, Gemeinderatsbeschluss vom 11.05.1928, Pr. Zl. …2. Aus dem Archiv der MA 64 die Abteilungsbescheide der Nachbarliegenschaften: M.Abt. 64 - … vom 7.08.1975 M.Abt. 64 - … vom 25.10.1982 MA 64 - … vom 27.08.1999 MA 64 - … vom 10.12.2007 (nicht durchgeführt) MA 64 - … vom 27.10.2008 MA 64 - … vom 21.02.2011 MA 64 - … vom 14.01.20153. Einsichtnahme in sonstige der MA 64 digital zur Verfügung stehende Daten: Grundstücksinformationssystem Wien, BAUGIS der MA 37, Orthofotos der MA 414. Besichtigung der Liegenschaft am 12.01.2018 durch Herrn DI H. ohne Anwesenheit des

Antragstellers5. Erhebungen am Bezirksgericht J. im Grundbuch D. am 12.01.2018 durch Herrn DI H. unddie dabei vorgenommene Einsichtnahme in die EZZ 10, 16. Erhebungen bei der Baupolizei MA 37/GG … am 12.01.2018 durch Herrn DI H.7. Erhebungen am Vermessungsamt Wien am 12.01.2018 durch Herrn DI H. und die dabei

vorgenommene Einsichtnahme in folgende Unterlage: Historische Katastermappen, diverse Geschäftsfälle; 5/19318. Stellungnahme der MA 28 vom 26.01.2018, Zl. …

BefundDem am 19.12.2017 eingelangten Ansuchen wurde keine rechtswirksame Bekanntgabe derBebauungsbestimmungen angeschlossen. Daher ist das PD 5 maßgebend, aus dem sichfolgende Widmung ergibt:Grünland - Erholungsgebiet, Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnen (Eklw)Es bestehen folgende Bebauungsbeschränkungen:• Bebaubare Fläche maximal 20 % des Kleingartens• Mindestgröße der Kleingärten 275 m2

Wesentlich ist folgende besondere Bebauungsbestimmung:• BB3: die Bestimmung hinsichtlich der Mindestgröße von 275 m2 je Kleingärten ist nicht an zuwenden.Das Grundstück 3/1 wurde ursprünglich gemäß PD 9 mit Geschäftsfall … desVermessungsamtes Wien als Flurgrundstück (Acker) im Wald- und Wiesengürten geschaffenund mit TZ 11/31 aus EZ 10 in die neu geschaffene Einlage 509 abgeschrieben. Gleichzeitigwurde mit Servitutsbestellungsvertrag vom 23.11.1931 das Servitut des Geh- undFahrweges privatrechtlich sichergestellt und verbüchert (A2LN 1a und CLN 1a). Im Zuge dero.g. Abteilung wurde auch das Acker-Grundstück 3/10 in der EZ 10 geschaffen.Mit Geschäftsfall …/1934 des Vermessungsamtes Wien (Handriss), wurde der bestehendenSommerhütte eine eigene Grundstücksnummer, 3/11, zugeordnet.Mit Beschluss des PD 7 ex 1953 wurde im ggst. Bereich erstmals Kleingartengebietfestgesetzt; PD 6 ex 1996 bestätigt diese Festsetzung.Mit dem derzeit gültigen PD 5 ex 2009 wurde erstmals Eklw gewidmet, wobei im Bereich derggst. Liegenschaft die Mindestgröße von 275 m2 je Kleingarten nicht anzuwenden ist (BB3).Das Grundstück 4/20 ist mehr als 30 Jahre im Eigentum der Stadt Wien.Bei der Besichtigung der Liegenschaft wurde festgestellt, dass diese bebaut (Sommehütte),die Höhenlage der an die Kleingartenanlage angrenzenden Verkehrsflächen nicht hergestelltund die Anbaureife der Kleingartenanlage (Befestigung, Wasser) gegeben ist.Laut Auskunft der MA 37/GG …ist derzeit kein Bauansuchen anhängig.In der ggst. Einlage sind keine baurechtlichen Verpflichtungen ersichtlich gemacht.

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Laut Stellungnahme der MA 28 vom 26.01.2018, Zl. …, wurde die mit den Punkten A-B-C-…-(A) umschriebene Grundfläche bisher nicht durch die Stadt Wien-MA 28 als öffentlicheVerkehrsfläche ausgebaut. (siehe Planskizze unten)

Planskizze – nicht anonymisierbar

GutachtenDer beantragte Kleingarten rot 2 und das zugehörige Weg-Trennstück entsprechen denBestimmungen der BO und des WKlG. Hinsichtlich des Weg-Trennstückes werden dieentsprechenden Verpflichtungen gemäß § 7 Abs. 5 WKlG vorgeschlagen.Es bestehen Abtretungsverpflichtungen: Da es sich um die Verbreiterung einerVerkehrsfläche handelt, an die erstmals angebaut wird, fällt das Grundstück 3/10 der EZ 10gemäß § 18 Abs. 2 und § 17 Abs. 4 lit. b BO in die Abtretungsverpflichtung des geantragtenKleingartens rot 2. Da es sich um Fremdgrund handelt kann dafür alternativ die Entrichtungeiner Geldleistung gemäß § 17 Abs. 4a BO beantragt werden und wäre entsprechend im Plananzumerken. (Planergänzung erforderlich)Es bestehen keine EinbeziehungsverpflichtungenEs bestehen Verpflichtungen zur Entrichtung einer Ersatzleistung und zur Leistung einesKostenersatzes gemäß § 50 BO: Die in der oben eigenfügten Planskizze mit den PunktenA-B-C-…-(A) umschriebene Grundfläche, Teilfläche des Grundstückes 4/20, fällt ebenso in die„Abtretungsverpflichtung“ des beantragten Kleingartens rot 2. Diese Grundfläche ist zwarlänger als 30 Jahre im Eigentum der Stadt Wien, wurde jedoch laut Stellungnahme derMA 28 vom 26.01.2018, Zl. …, bisher nicht durch die Stadt Wien als Verkehrsflächeausgebaut, daher besteht die Verpflichtung zur Entrichtung einer Ersatzleistung. Für die nochoffene Höhenlageherstellung besteht die Verpflichtung zur Leistung eines Kostenersatzes;eine entsprechende Verpflichtung wird vorgeschlagen.Planergänzung: Die mit den Punkten A-B-C-…-(A) umschriebene Grundfläche ist im Plan

darzustellen, mit Punkten zu umfahren, das berechnete Flächenausmaß anzugeben und„§ 50 BO“ anzumerken.Hinweis: Der beantrage Kleingarten rot 2 hat ein Ausmaß von 223 m2, somit beträgtgemäß § 18 Abs. 2 BO seine maximale, unentgeltliche Abtretungsverpflichtung 56 m2

(25% der Kleingartengröße). Das Flächenausmaß der Ersatzleistungsfläche ist dahergegebenenfalls entsprechend anzupassen.

Es sind keine Bauverbote auszusprechen, weil die Anbaureife der Kleingartenanlage gegebenist und keine Kleingartenteile geschaffen werden.Gemäß § 50 Abs. 5 GaragenG ist bei Schaffung von Kleingärten im Eklw die gleichzeitigeSchaffung von Trennstücken für KFZ-Stellplätze erforderlich; sofern die Kleingärtenüberwiegend tatsächlich bebaut sind und keine Grundflächen für die Stellplätze zurVerfügung stehen, ist von der Schaffung dieser abzusehen und die Verpflichtung gilt alsgestundet (bis Grundflächen zur Verfügung stehen).Mit der ggst. Grundabteilung wird die Schaffung eines Kleingartens beantragt ohnegleichzeitige Schaffung des erforderlichen Trennstückes für KFZ-Stellplätze. Jedoch istgemäß PD 5 ex 2009 im Bereich der ggst. Liegenschaft kein Eklw P-Bereich festgesetzt. Derzukünftige Kleingarten ist tatsächlich bebaut; die gesamte Kleingartenanlage ist überwiegendtatsächlich bebaut. Mit PD 5 ex 2009 wurde erstmals Eklw festgesetzt.Es ist zu prüfen, ob damit die Schaffung des Trennstückes für Stellplätze gestundet werdenkann.

Schluss und GebührenNach der Ergänzung des Planes sprechen keine grundstückstechnisch relevanten Umständegegen die Genehmigung der Grundabteilung.Der Vorschlag von Bescheidbedingungen erfolgt im Zuge der Prüfung des überarbeitetenPlanes.“

Die belangte Behörde ersuchte sodann die antragstellende Beschwerdeführerinum die Vorlage von sieben Teilungsplänen und die Magistratsabteilung 64,

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Gruppe Sachverständige, in weiterer Folge um Stellungnahme zu denkorrigierten Einreichplänen. Diese gab dazu sodann folgende Stellungnahme ab:

„Die erforderlichen Ergänzungen wurden vorgenommen; das Grundstück 3/10 (mit denPunkten …(A2) umschrieben) im Ausmaß von 34 m² wurde die Entrichtung einerGeldleistung gemäß § 17 Abs. 4a BO beantragt, für die mit den Punkten …(A1) umschriebene22 m² große Teilfläche des städtischen Grundstückes 4/20 besteht die Verpflichtung zurErsatzleistung für den Erwerb der Grundfläche. Für die noch offene Verpflichtung zurHöhenlageherstellung im Bereich beider Grundflächen wird eine Verpflichtung zumKostenersatz vorgeschlagen (bis durch Stadt Wien hergestellt).Im Übrigen bleibt der im Gutachten vom 26.01.2018 dargestellte Sachverhalt unverändertaufrecht.Es sprechen keine grundstückstechnisch relevanten Umstände gegen die Genehmigung derGrundabteilung. Beiliegend der Vorschlag für Bescheidbedingungen.“

Die belangte Behörde ersuchte sodann die Magistratsabteilung 69 um Schätzungdes vollen Grundwertes der von der Erklärung nach § 15 BO für Wien erfasstenGrundflächen der EZ 1 der KG D. Fläche F2 im Ausmaß von 34 m² sowie umSchätzung des derzeitigen örtlichen Baugrundwertes unter Hinweis, dass die zurErrichtung einer Ersatzleistung verpflichtete Liegenschaft nach dem geltendenPlandokument 5 die Widmung Grünland-Erholungsgebiet, Kleingartengebiet fürganzjähriges Wohnen (EklW) trägt und die Fläche im Teilungsplan als Fläche F1im Ausmaß von 22 m² ersichtlich ist.

Die so ersuchte Magistratsabteilung 64 nahm sodann wie folgt Stellung:

„Unterlagen: Stellungnahme der MA 64 – 2-2017 von 31.1.2018.Teilungsplan GZ … von 19.12.2017 von DI G..

Geldleistung gem. § 17 (4a): Laut obigem Teilungsplan handelt es sich um die mit denPunkten …(3779) umschriebene Fläche im Ausmaß von 34 m² und betrifft das Gst.-Nr 3/10,EZ 10/KG D..Ersatzleistungsfläche gem. § 50: Laut obigem Teilungsplan handelt es sich um die mitden Punkten …A4) umschriebene Fläche im Ausmaß von 22m², eine Teilfläche desGst.-Nr. 4/20, EZ 12/KG D..Für die Bewertung maßgebliche Widmung: „Eklw“Bewertung:Als Basis für die Bewertung wird der von der MA 69-SV für das Jahr 2018 bekanntgegebenenWert für Kleingartenverkäufe (KLG F.) in unmittelbarer Nähe zu bewertungsggst.Liegenschaft iHv 900,-/m2 herangezogen. Davon wird der für die Ersatzleistung undGeldleistung maßgebliche unparzellierte Grundwert mit EUR 720,-/m2 ermittelt.Geldleistung gem. § 17 (4a): EUR 720,-/m2 x 34 m2 = EUR 24.480,-Ersatzleistungsfläche gem. § 50: EUR 720,-/m2 x 22 m2 = EUR 15.840,-“

Weiters ersuchte die belangte Behörde die Magistratsabteilung 28 umBekanntgabe der im Rahmen eines zukünftigen Grundabteilungsverfahrens fürdie Stadt Wien erwachsenden Kosten für die mit F2 bezeichneten Flächen imAusmaß von 34 m² im C.-weg. In Beantwortung dieser Anfrage wurde dergemäß § 17 Abs. 4a BO für Wien zu entrichtende Geldleistungsbetrag mit einerHöhe von € 3.100,08 bekannt gegeben.

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2. Der antragstellenden Beschwerdeführerin wurde zu den eingeholten Gutachtender Magistratsabteilungen 69 und 28 Parteiengehör gewährt und der zuentrichtende Betrag mit € 27.580,08 beziffert. Unter anderem wurde sie imWege ihres Vertreters darauf hingewiesen, dass im Zuge der Teilung gemäß § 17Abs. 1 und 4 BO für Wien die Verpflichtung zur unentgeltlichen Abtretung der imTeilungsplan dargestellten Flächen in das öffentliche Gut besteht. DieGrundfläche im Ausmaß von 22 m² stehe bereits im Eigentum der Stadt Wien –da somit die unentgeltliche Abtretungsverpflichtung gemäß § 17 Abs. 1 und 4 BOfür Wien hinsichtlich dieser Fläche nicht mehr in natura erfüllt werden kann, seieine Ersatzleistung gemäß § 50 iVm § 55 BO für Wien zu entrichten. Dazu habedie Magistratsabteilung 69 ein Schätzgutachten erstellt, woraus sich eineErsatzleistung in der Höhe von € 15.840 ergebe, die gleichzeitig mit der Teilungder Abteilungsgenehmigung bescheidmäßig vorgeschrieben werde.

Eine Stellungnahme der antragstellenden Beschwerdeführerin ist dazu nichtergangen.

3. Die belangte Behörde erließ in weiterer Folge den nunmehrbeschwerdegegenständlichen Bescheid vom 20.02.1019, GZ MA 64-2/2017/28,der in Spruch und Begründung auszugsweise lautet:

„BescheidGemäß § 17 Abs. 4a der Bauordnung für Wien (BO), LGBl. für Wien Nr. 11/1930 i.d.g.F, wirdim oben genannten Grundabteilungsverfahren dem Abteilungswerber zwecks Erfüllung seinerunentgeltlichen Abtretungsverpflichtung in das öffentliche Gut ein Betrag von EUR 27.580,08vorgeschrieben.Der genannte Betrag ist innerhalb von drei Monaten nach Zustellung dieses Bescheides aufdas Konto (…) einzuzahlen.

BegründungKann der Verpflichtung zur Übertragung von Grundflächen in das öffentliche Gut gleichzeitigmit der Grundabteilung nicht oder nicht zur Gänze entsprochen werden, weil sie im Eigentumeines Dritten stehen, gilt gemäß § 17 Abs. 4a BO die Abtretungsverpflichtung als erfüllt,wenn der Abteilungswerber an die Gemeinde eine Geldleistung in der Höhe des vollenGrundwertes sowie einen angemessenen Beitrag zu den Kosten, die der Gemeinde imRahmen des Grundabteilungsverfahrens erwachsen, entrichtet.Die in den Teilungsplänen mit F2 bezeichnete Grundfläche ist gemäß § 17 Abs. 4 BOunentgeltlich in das öffentliche Gut zu übertragen und steht nicht im Eigentum des zurAbtretung verpflichteten Grundeigentümers.Aufgrund der dem Abteilungsantrag beigeschlossenen Erklärung soll die Verpflichtung durchEntrichtung einer Geldleistung gemäß § 17 Abs. 4a BO erfüllt werden.Gemäß § 17 Abs. 4a BO ist die Geldleistung in der Höhe des vollen Grundwertes zu leisten.Das von der Behörde eingeholte Schätzungsgutachten des Amtssachverständigen derMagistratsabteilung 69 ergab für die gegenständliche Grundfläche einen derzeitigen örtlichenGrundwert von EUR 720,00/m2, somit für 34 m² insgesamt EUR 24.480,00.Für die der Gemeinde im Rahmen des Grundabteilungsverfahrens erwachsenden Kostenwurde ein Beitrag von EUR 3.100,08 als angemessen erkannt.Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.“

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4. Dagegen erhob die anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin fristgerechtBeschwerde und brachte darin vor:

„Binnen offener Frist wird sohin nachstehendeBeschwerde

an das Verwaltungsgericht erhoben.Der gegenständliche Beschluss wird vollinhaltlich angefochten, ausgeführt wird dazu wiefolgt.Mit Bescheid vom 20.02.2019 spricht die Behörde aus, dass gem. § 17 Abs. 4a Bauordnungfür Wien dem Abteilungswerber zwecks Erfüllung seiner unentgeltlichenAbtretungsverpflichtung in das öffentliche Gut ein Betrag von EUR 27.580,08 vorgeschriebenwird. Dieser Betrag ist innerhalb von 3 Monaten nach Zustellung dieses Bescheidseinzuzahlen.Die belangte Behörde begründet ihre Entscheidung damit, dass, kann der Verpflichtung zurÜbertragung von Grundflächen in das öffentliche Gut gleichzeitig mit der Grundabteilungnicht oder nicht zur Gänze entsprochen werden, die Verpflichtung auch als erfüllt gilt, wennder Abteilungswerber an die Gemeinde eine Geldleistung in der Höhe des vollen Grundwertessowie eines angemessenen Beitrags zu den Kosten, die der der Gemeinde im Rahmen desGrundabteilungsverfahrens erwachsen, entrichtet.Die Behörde setzt den von der Antragstellerin zu entrichtenden Betrag mit EUR 27.580,08fest und legt dieser Schätzung einen örtlichen Grundwert von EUR 720,00 / Quadratmeterzugrunde. Dazu beruft sich die Behörde auf für das Jahr 2018 bekannt gegebene Werte fürKleingartenverkäufe in unmittelbarer Nähe zur bewertungsgegenständlichen Liegenschaft.Ein konkreter Bezug zu möglichen Vergleichswerten wird jedoch seitens der Behörde nichtangeführt - so kann nicht nachvollzogen werden, ob im Jahr 2018 Kleingartenverkäufe am F.(KLG F.) tatsächlich zu diesem Quadratmeterpreis und in unmittelbarer Nähe zugegenständlicher Liegenschaft erfolgt sind. Die vorliegenden Angaben zur Schätzung sinddaher weder objektivierbar noch nachvollziehbar.Die belangte Behörde setzt eine Fläche von 34m2 fest, für die eine Geldleistung zu entrichtenist, ohne die Grundlagen für diese Berechnung näher anzuführen. Die dieser Fläche zugrundegelegte Berechnungsart kann daher weder überprüft noch objektiviert werden.Die Behörde unterlässt es auch, Feststellungen zu treffen, ob eine Grundabteilung überhauptnotwendig ist. So übersieht die Behörde bei ihren Ausführungen etwa, dass sich aufgegenständlicher Liegenschaft bereits ein Haus befunden hat und eine Erweiterung derGrundfläche zu keinem Zeitpunkt erfolgt ist.Eine Grundabteilung liegt dann vor, wenn eine bestehende Liegenschaft in ihrenGrundstücksgrenzen oder -flächen verändert werden soll. Abzutreten sind Grundflächen, umdie im Bebauungsplan festgesetzten Verkehrsflächen schaffen zu können.Die Behörde unterlässt es jedoch, diesbezügliche Feststellungen zu treffen. Aus demangefochten Bescheid kann nicht entnommen werden, ob und wie die der gegenständlichenLiegenschaft vorgelagerten Verkehrsflächen in gegenständlicher Kleingartensiedlunggestaltet werden. Diese Feststellung wäre aber Voraussetzung für eine Grundabtretung bzw.die Einhebung einer Ausgleichszahlung.Beweis: offenes Grundbuch

Einvernahme der BeschwerdeführerinWeitere Beweise vorbehalten

III.Es wird sohin gestellt der

Antragdas Verwaltungsgericht möge der Beschwerde Folge geben und den angefochtenen Bescheidaufheben,und eine mündliche Verhandlung anberaumen.“

5. Die belangte Behörde wurde aufgefordert, im Hinblick auf dasBeschwerdevorbringen Stellung zu nehmen und führte sodann dazu allgemeingehalten aus:

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„Gemäß § 17 Abs. 4a Bauordnung für Wien (BO) gilt in jenen Fällen, in denen derVerpflichtung zur Übertragung von Grundflächen in das öffentliche Gut gleichzeitig mit derGrundabteilung nicht oder nicht zur Gänze entsprochen werden kann, weil sie im Eigentumeines Dritten stehen, die Abtretungsverpflichtung als erfüllt, wenn der Abteilungswerber andie Gemeinde eine Geldleistung in der Höhe des vollen Grundwertes (§ 57 Abs. 3 BO) sowieeinen angemessenen Beitrag zu den Kosten, die der Gemeinde im Rahmen desGrundabteilungsverfahrens erwachsen, entrichtet. Zur Festsetzung dieser Geldleistung hatdie Behörde das Gutachten eines Sachverständigen einzuholen. Diese Leistung ist durchBescheid vorzuschreiben und innerhalb von drei Monaten nach Zustellung dieses Bescheideszu entrichten. Die Entrichtung dieser Leistung bildet eine Voraussetzung für die Erteilung derAbteilungsbewilligung; hievon kann die Behörde Abstand nehmen, wenn die Einbringlichkeitaußer Zweifel steht.Das beschwerdegegenständliche Verfahren wurde aufgrund des Antrages von Frau B.,vertreten durch die K. GmbH, vom 18.12.2017 eingeleitet. In diesem Verfahren wurde umbaubehördliche Genehmigung des Teilungsplanes GZ … einschließlich aller Zu- undAbschreibungen angesucht. Betreffend das gemäß § 18 BO ins öffentliche Gut abzutretendeGrundstück Nr. 3/10 wurde die Festsetzung einer Geldleistung gemäß § 17 Abs. 4a BObeantragt. Die Größe dieser Grundfläche ergibt sich aus dem von der Antragstellerinvorgelegten Teilungsplan. Das Ausmaß wurde mit 34 m² angegeben und ist im vorgelegtenTeilungsplan entsprechend ausgewiesen. Die Größe der Grundfläche wurde vombevollmächtigten Ziviltechniker so festgestellt, im Laufe des Verfahrens nicht bestritten unddaher dem beschwerdegegenständlichen Bescheid zugrundegelegt.Mit dem beschwerdegegenständlichen Bescheid wurde antragsgemäß eine Geldleistung aufGrundlage des § 17 Abs. 4a BO festgesetzt. Die das Verfahren abschließendeGrundabteilungsbewilligung wurde noch nicht erlassen.Dass die Rechtsvertreterin der Antragstellerin die Notwendigkeit desGrundabteilungsverfahrens grundsätzlich in Frage stellt, ist nicht nachvollziehbar. Dasbeschwerdegegenständliche Verfahren wurde auf Antrag ihrer Mandantin, vertreten durch dieK. GmbH eingeleitet. Das Erfordernis einer Grundabteilungsbewilligung geht überdies ausden eingeholten Stellungnahmen der MA 64-SV hervor. Wenn die Beschwerdeführerin denInhalt dieser Stellungnahmen in Frage stellt, wären ihre Einwände zu konkretisieren, umdazu inhaltlich Stellung nehmen zu können.Im Zuge des Ermittlungsverfahrens wurden grundstückstechnischeAmtssachverständigengutachten sowie für die Festsetzung der Geldleistung gemäß § 17Abs. 4a BO ein Schätzgutachten von einer Amtssachverständigen der MA 69-S eingeholt. Ausdem Behördenakt geht nachweislich hervor, dass die Ermittlungsergebnisse dembevollmächtigten Vertreter der Beschwerdeführerin gemäß § 45 Abs. 3 AVG zur Kenntnisgebracht wurden. Da gegen die Ermittlungsergebnisse keine Einwände erhoben wurden,konnte eine ausführlichere Begründung im beschwerdegegenständlichen Bescheid entfallen.Der beschwerdegegenständliche Bescheid beschränkt sich auf die beantragte Festsetzungeiner Geldleistung gemäß § 17 Abs. 4a BO. Feststellungen im Zusammenhang mit derGrundabteilung werden erst in der Grundabteilungsbewilligung selbst getroffen.Die belangte Behörde hält aus den dargelegten Gründen am beschwerdegegenständlichenBescheid fest und stellt den

A n t r a g,die gegenständliche Beschwerde als unbegründet abzuweisen und den Bescheid desMagistrats der Stadt Wien, MA 64, vom 20.02.2019 zu bestätigen.Die Durchführung einer mündlichen Verhandlung wird seitens des Magistrats der Stadt Wiennicht beantragt. Falls das Verwaltungsgericht dennoch eine öffentliche mündlicheVerhandlung durchführt, wird die MA 64 in Wahrnehmung der Parteistellung des Magistratsder Stadt Wien als belangte Behörde eine Vertreterin bzw. einen Vertreter entsenden.“

6. Die Stellungnahme der belangten Behörde wurde der Beschwerdeführerin imWege ihrer Rechtsvertretung zur Kenntnis gebracht und ihr die Möglichkeitgeboten dazu Stellung zu nehmen. Die Beschwerdeführerin machte von der ihreingeräumten Möglichkeit Gebrauch und gab eine Stellungnahme ab, in welchersie den Ausführungen der belangten Behörde nicht folgte.

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7. Das Verwaltungsgericht Wien ersuchte die Magistratsabteilung 69, GruppeSachverständige, um Übermittlung der für die Bewertung der fürKleingartenverkäufe (KLG F., insbesondere für die in unmittelbarer Nähe zurverfahrensgegenständlichen Liegenschaft EZ 1 KG D., mit derLiegenschaftsadresse Wien, C.-weg) maßgeblichen Werte für die Jahre 2018,2019 – und soweit vorhanden – 2020 einschließlich der diesen Wertenzugrundeliegenden Beurteilungsgrundlagen sowie Namhaftmachung einerAuskunftsperson für die mündliche Verhandlung.

Auf Ersuchen des Verwaltungsgerichtes Wien übermittelte dieMagistratsabteilung 69, Gruppe Sachverständige, die für die Bewertung der fürKleingartenverkäufe (KLG F., insbesondere für die in unmittelbarer Nähe zurverfahrensgegenständlichen Liegenschaft EZ 1 KG D., mit derLiegenschaftsadresse Wien, C.-weg) maßgeblichen Werte für die Jahre 2018,2019 und 2020. Konkret wurden dabei einerseits Tabellen für Baugrundstückefür freistehende Einfamilienhäuser aus dem Immobilien-Preisspiegel 2017, 2018und 2019 der Wirtschaftskammer Österreich in Ablichtung vorgelegt. Die darausermittelten Werte wurden als Grundlage für die Bewertung fürKleingartenverkäufe der jeweiligen Folgejahre maßgeblichen Werteherangezogen. Dazu wurden weiters die gutachterlichen Stellungnahmen derMA 69-SV Kleingartenwerte 2018, 2019 und 2020 vorgelegt, in denen dieBeurteilungsgrundlagen und die Bewertung wie folgt dargelegt werden:

„Ausgehend von der Annahme, dass Kleingartenflächen für ganzjähriges Wohnen sowieGartensiedlungsgebiet aufgrund ihrer bestimmungsgemäßen und auch faktisch in der Natursehr ähnlichen Nutzung mit Baugrundstücken für Einfamilienhäuser vergleichbar sind,werden zur Wertermittlung daher die Werte aus der Tabelle Baugrundstücke für freistehendeEinfamilienhäuser aus dem Immobilen-Preisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich fürWien herangezogen. Die unterschiedliche Standortqualität der Kleingartenanlagen innerhalbder Bezirke wird durch die Lagekomponenten mäßige, normale, gute oder sehr guteWohnlage berücksichtigt.Die Lagekomponenten berücksichtigen die Struktur der Bebauung, die verkehrsmäßigeErschließung, die Versorgung mit öffentlichen Einrichtungen und Infrastruktur, andererseitsauch allfällige Beeinträchtigungen. Hinzu kommen Faktoren, die sich aus der historischenEntwicklung der Städte ergeben (besonders geschätzte Wohnlage, Villenlage etc.).Die sich daraus ergebenden Werte (kaufmännisch gerundet auf EUR 10,-) der einzelnenKleingartenanlagen für das Jahr 2020 sind der beiliegenden Tabelle Kleingartenwerte_[Anm:Jahreszahl] zu entnehmen.“

8. In der Beschwerdesache fand beim Verwaltungsgericht Wien am 26.02.2020eine öffentliche mündliche Verhandlung statt, wobei die imverwaltungsbehördlichen Verfahren tätigen Amtssachverständigen alsAuskunftspersonen befragt wurden. Die Beschwerdeführerin beantragte am Endeder Verhandlung die Einräumung einer Frist zur Vorlage einesPrivatsachverständigengutachtens zum vollen Grundwert der

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verfahrensgegenständlichen Abtrennungsfläche. In der einräumten Frist und bisdato wurde das in Aussicht gestellte Gutachten dem Verwaltungsgericht Wiennicht vorgelegt.

Aufgrund der Ergebnisse der öffentlichen mündlichen Verhandlung, der von denParteien vorgelegten Schriftsätze samt Beilagen, der unbedenklichen undunbestrittenen Aktenlage, der Parteiausführungen und –stellungnahmen undeinvernommenen Auskunftspersonen hat das Verwaltungsgericht Wien folgendenSachverhalt festgestellt und als erwiesen angenommen:

8.1. Die Beschwerdeführerin ist grundbücherliche Eigentümerin der EZ 1 KG D..Mit Eingabe vom 19.12.2017 richtete sie an die belangte Behörde im Wege ihresVertreters das in Punkt I.1.wiedergegebene Ansuchen. Konkret ist in dem zuGZ …, datiert mit 19.12.2017, erstellt von Dipl.-Ing. G., Ingenieurkonsulentenfür Vermessungswesen, erstellten Teilungsplan unter anderem einerseits einKleingarten „2“, F = 223 m2 und ein Wegtrennstück an der östlichenLiegenschaftsgrenze ausgewiesen.

Nördlich an der Grundstücksgrenze zum C.-weg ist einerseits eine mit denPunkten …(3779) als F2 bezeichnete Fläche im Ausmaß von 34 m2 ausgewiesen,welche im Teilungsplan der Gst-Nr 3/10 der EZ 10 zugewiesen ist. Die EZ 10KG D. steht nicht im grundbücherlichen Alleineigentum der Beschwerdeführerin –diese weist lediglich einen Miteigentumsanteil von 2/18 an der genanntenLiegenschaft auf.

Nördlich an die mit F2 bezeichnete Fläche schließt eine mit F1 (…(A4)) mit denPunkten bezeichnete Fläche am C.-weg im Ausmaß von 22 m² an; diese ist imTeilungsplan Gst-Nr 4/20 der EZ 12 zugewiesen. Die EZ 12 KG D. steht imgrundbücherlichen Alleineigentum der Stadt Wien.

8.2.1. Die der Stadt Wien im Rahmen eines zukünftigenGrundabteilungsverfahrens erwachsenden Kosten für die mit F2 bezeichnetenFlächen im Ausmaß von 34 m2 betragen EUR 3.100,08 (unbestrittenermaßen).

8.2.2. In dem von der belangten Behörde eingeholten Gutachten zumSchätzgutachten zum (damaligen) vollen Grundwert der Abtretungsfläche wurdeder Quadratmeterpreis mit 720,00 Euro (x 34 m2 = EUR 24.480,00 Euro)bekannt gegeben.

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Die diese Gutachten erstattenden Amtssachverständigen haben in deröffentlichen mündlichen Verhandlung des Verwaltungsgerichtes Wien dazubefragt in schlüssiger und nachvollziehbar Weise dargelegt, wie sie zu dieserfachlichen Schlussfolgerung gekommen sind:

Ausgangspunkt ist der von der Wirtschaftskammer Österreich jährlichherausgegebene Immobilien-Preisspiegel. Darin wird unter anderem aufBaugrundstücke für freistehende Einfamilienhäuser abgestellt, welche nach derfachkundigen Erfahrung der Amtssachverständigen mit der Preisbildung fürKleingärten für ganzjährige Wohnen vergleichbar sind – insbesondere was dieNutzungsmöglichkeit, namentlich: Wohnen, und was die Dauer, namentlich:ganzjährig, betrifft. Dabei entspricht die Heranziehung des Immobilien-Preisspiegels der Wirtschaftskammer Österreich bei der Bildung vonVergleichswerten für die Bewertung des Grundwertes von Kleingärten nachAusführung des befragten Amtssachverständigen eine dem Stand derWissenschaft und den im redlichen Geschäftsverkehr bestehendenGepflogenheiten.

Ausgehend von dem im Immobilien-Preisspiegel ermittelten Wert wird für diejeweiligen im Stadtgebiet vorhandenen Kleingärten ganzjähriges Wohnen eineTabelle angelegt. Für das dem beschwerdegegenständlichen Bescheidzugrundegelegte Schätzgutachten (vom Juni 2018) wurde sodann vomImmobilien-Preisspiegel für das Jahr 2017 ein (ab)gerundeter Wert von 900,--Euro herangezogen. Konkret wurde die Bewertung für „normale Wohnlage“herangezogen (daneben gibt es an Bewertungen noch mäßige Wohnlage, guteWohnlage und sehr gute Wohnlage; diese Bewertungen werden von den für daskonkrete Gebiet zuständigen Amtssachverständigen, die das konkrete Gebiet gutkennen, vorgenommen). Dieser gerundete Wert ist dann für die Bewertungmaßgeblich, wobei von den 900,-- Euro noch 20% abgezogen wird, was einenWert von 720,-- Euro für unparzellierte Grundflächen ergibt – dies, weil maximal25% entsprechend der Bauordnung für Wien in das öffentliche Gut abzutretensind (25% aus 720 zuzüglich der 720 ergibt 900).

Unter Zugrundelegung dieser Grundwertermittlung ergibt sich nach ebensoschlüssiger und nachvollziehbarer Ausführung der von der belangen Behördebefassten Amtssachverständigen im Zuge der öffentlichen mündlichenVerhandlung des Verwaltungsgerichtes Wien wiederum ausgehend von dem imImmobilien-Preisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich ermittelten Wert fürdas Jahr 2019 ein Quadratmeterpreis Grundwert von 1.020,-- Euro/m2 abzüglich20 % pro m2 für unparzellierten Grundwert; sohin 816,--Euro/m2) für

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Kleingartenverkäufe der KLG F. für das Jahr 2020. Bezogen auf die hierverfahrensgegenständliche Abtretungsfläche von 34 m2 beläuft sich in Ergebnisder volle Grundwert auf 27.744,-- Euro (= 816,-- Euro x 34 m2).

II.1. Gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG erkennen Verwaltungsgerichte überBeschwerden gegen einen Bescheid einer Verwaltungsbehörde wegenRechtswidrigkeit. Gemäß § 27 iVm § 9 Abs. 1 Z 3 und 4 VwGVG hat dasVerwaltungsgericht, soweit es nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit derbelangten Behörde gegeben findet, den angefochtenen Bescheid auf Grund derGründe, auf die sich die Behauptung der Rechtswidrigkeit stützt, und desBegehrens zu überprüfen. Die Rechtssache ist gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG, soferneine Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, durchErkenntnis zu erledigen.

2. Die im Beschwerdeverfahren anzuwendenden Bestimmungen der Bauordnungfür Wien – BO für Wien, LGBl. für Wien Nr. 11/1930, zuletzt geändert durchWiener Landesgesetz, LGBl. für Wien Nr. 71/2018, lauten auszugsweise:

„Inhalt der Bebauungspläne§ 5. (1) bis (5) (…)(6) In den Bebauungsplänen können folgende Fluchtlinien festgesetzt werden:

a) Baulinien, das sind die Grenzen der im Bauland gelegenen öffentlichen Verkehrsflächen (Wege,Gassen, Straßen und Plätze) gegen alle übrigen Grundflächen des anliegenden Baulandes; sie gebendas Recht, an ihnen Fenster und vor ihnen Anschlüsse an die in den Verkehrsflächen liegendenStraßenkanäle und öffentlichen Versorgungsleitungen und die nach § 83 Abs. 1 zulässigen Vorbautenherzustellen sowie Ein- und Ausgänge und Ein- und Ausfahrten anzuordnen, wenn derBebauungsplan nicht anderes bestimmt;

b) Straßenfluchtlinien, das sind die Grenzen der im Grünland oder Sondergebiet gelegenen öffentlichenVerkehrsflächen gegen alle übrigen Grundflächen des anliegenden Grünlandes oder Sondergebietes;sie geben das Recht, an ihnen Fenster und vor ihnen Anschlüsse an die in den Verkehrsflächenliegenden Straßenkanäle und öffentlichen Versorgungsleitungen und die nach § 83 Abs. 1 zulässigenVorbauten herzustellen sowie Ein- und Ausgänge und Ein- und Ausfahrten anzuordnen, wenn derBebauungsplan nicht anderes bestimmt;

c) bis f) (…)(7) und (8) (…)“

„Abteilung§ 13. (1) Abteilungen sind bewilligungs- oder anzeigepflichtig.(2) Bewilligungspflichtig ist:

a) die Schaffung von Bauplätzen, Baulosen, Kleingärten oder Teilen von solchen, gleichgültig, ob dieseausdrücklich beantragt wird oder aus der Gestalt und Größe der Grundstücke oder aus sonstigenGründen angenommen werden kann, dass eine solche beabsichtigt ist;

b) die Veränderung von Bauplätzen, Baulosen, Kleingärten oder Teilen von solchen oder einersonstigen bebauten Liegenschaft;

c) die Übertragung von Grundstücken oder Grundstücksteilen in das öffentliche Gut;d) die Veränderung von Grundstücken im Wald- und Wiesengürtel und in Parkschutzgebieten.

(3) bis (5) (…)“

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„Erfordernisse der Anzeige und des Antrages§ 15. (1) Dem Antrag um Abteilungsbewilligung und der Abteilungsanzeige sind beizulegen:1.2. ein Teilungsplan in zweifacher Ausfertigung; ein solcher Teilungsplan ist nicht erforderlich, wenn nur

ganze Grundstücke betroffen sind;3. die schriftliche Zustimmung der Eigentümer (aller Miteigentümer) der von der Abteilung erfassten

Grundstücke;4. bei Bestehen der Verpflichtung zur unentgeltlichen Abtretung von Grundflächen, die im Eigentum eines

Dritten stehen, ins öffentliche Gut (§ 17 Abs. 4) eine Erklärung des verpflichteten Eigentümers (allerMiteigentümer), ob diese Flächen erworben werden oder hiefür eine Geldleistung gemäß § 17 Abs. 4aentrichtet wird;

5. im Falle einer Erklärung, dass eine Geldleistung gemäß § 17 Abs. 4a entrichtet wird, oder bei Bestehender Verpflichtung zur Entrichtung einer Ersatzleistung gemäß § 50, eine Flächenberechnung über dasAusmaß der der Erklärung bzw. der Ersatzleistung zu Grunde liegenden Grundfläche.

(2) Der Teilungsplan hat zu enthalten:1. eine Darstellung der abzuteilenden Grundstücke und deren Umgebung nach der Katastralmappe sowie

der darauf befindlichen, für die Beurteilung der Abteilung relevanten Bauwerke;2. die Bemaßung der Grundgrenzen der von der Abteilung betroffenen Grundstücke;3. die Grundflächen, für die gemäß § 17 Abs. 1 eine Abtretungsverpflichtung besteht, und deren Ausmaße

bezogen auf die verpflichteten Grundstücke;4. eine Gegenüberstellung der Flächen und des Grundbuchsstandes der Grundstücke vor und nach der

Abteilung sowie die Bezeichnungen entsprechend der Flächenwidmung;5. die Darstellung der für die Beurteilung von Abtretungs- und Einbeziehungsverpflichtungen

erforderlichen Fluchtlinien.(3) (…)“

Beurteilung des Abteilungsvorhabens§ 16. (1) Bei Schaffung und Veränderung von Bauplätzen, Baulosen, Kleingärten oder Teilen von solchen

sind die Bestimmungen des Bebauungsplanes einzuhalten. Bauplätze müssen unmittelbar, Baulose unmittelbaroder mittelbar über Aufschließungswege an eine vorgesehene öffentliche Verkehrsfläche angrenzen und einesolche Gestalt und Größe erhalten, dass auf ihnen und auf den angrenzenden Liegenschaften den Anforderungendieses Gesetzes und des Bebauungsplanes entsprechende Gebäude errichtet werden können. Bleiben bei derSchaffung oder Veränderung von Bauplätzen, Baulosen oder Kleingärten selbständig nicht bebaubareRestflächen bestehen (Ergänzungsflächen), die nicht zur Baureifgestaltung anderer Grundstücke vorbehaltenwerden müssen, ist der Antragsteller verpflichtet, diese Ergänzungsflächen in seine beabsichtigten Bauplätze,Baulose oder Kleingärten einzubeziehen, und der Eigentümer dieser Flächen verpflichtet, sie gegenEntschädigung abzutreten. Diese Flächen müssen dann nicht oder nicht zur Gänze vom Antragsteller einbezogenwerden, wenn ihre Einbeziehung in einen Bauplatz, ein Baulos oder einen Kleingarten künftig möglich ist. Dieseitlichen Grenzen von Bauplätzen und Baulosen sollen möglichst senkrecht zur Achse der öffentlichenVerkehrsfläche bzw. des Aufschließungsweges verlaufen.

(2) Die Größe eines Bauplatzes soll unbeschadet einer Festsetzung im Bebauungsplan nach § 5 Abs. 4 lit. vmindestens 500 m2, die eines Bauloses mindestens 250 m2 betragen. Sofern die den Baulosen vorgelagertenTeilflächen der Aufschließungswege (Trennstücke) nicht in eine eigene, gemeinsame Einlage gelegt werden,sind sie der jeweiligen Einlage des angrenzenden Bauloses zuzuschreiben, dürfen aber dem Flächenausmaß desBauloses nicht zugerechnet werden. Bauplätze und Baulose dürfen mit der Verkehrsfläche beziehungsweiseeinem Aufschließungsweg auch durch einen Verbindungsstreifen (Fahne) verbunden werden, wenn derBebauungsplan die Bebauung der als Verbindungsstreifen vorgesehenen Grundfläche nicht zwingendvorschreibt. Die Breite des Verbindungsstreifens muss mindestens 3 m betragen. Ein mindestens 1 m breiter Teildes Verbindungsstreifens muss zu jedem der Bauplätze oder Baulose gehören. Die Herstellung und Erhaltungdes Verbindungsstreifens (der Fahne) obliegt den Eigentümern; diese haben die Benützung sowie dieHerstellung und Erhaltung sämtlicher Ver- und Entsorgungsleitungen der zugehörigen Bauplätze oder Bauloseauf der Fahne gegenseitig zu dulden. Ein Bauplatz, ein Baulos oder ein Kleingarten darf nicht zwei oder mehrereGrundbuchskörper umfassen, wobei ein Bauplatz oder Baulos zur Gänze im Bauland, ein Kleingarten zur Gänzeim Kleingartengebiet oder im Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnen liegen muss. Im Zusammenhang miteinem Baurecht oder, wenn die Flächenwidmungspläne und Bebauungspläne für verschiedene übereinanderliegende Räume desselben Plangebietes gesonderte Bestimmungen enthalten, auch im Zusammenhang miteinem Verkehrsband, darf ein Bauplatz auch mehrere Grundbuchskörper umfassen. Kein Gebäude darf dieGrenzen eines Bauplatzes, Bauloses oder Kleingartens unbeschadet der zulässigen oder gebotenen Bebauungvon Teilen des öffentlichen Gutes überragen. Abteilungen sind nicht zulässig, wenn sie bewirken, dass in Bezugauf rechtmäßig bestehende Bauwerke gesetzliche Bauvorschriften oder Vorschriften des Bebauungsplanes nichtmehr eingehalten würden.

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(3) Aufschließungswege im Gartensiedlungsgebiet müssen mindestens 3 m breit sein und mit deröffentlichen Verkehrsfläche unmittelbar verbunden sein; die Verbindung zur öffentlichen Verkehrsfläche darfauch über Grundflächen, die für die Errichtung von Gemeinschaftsanlagen zur Einstellung von Kraftfahrzeugenfreizuhalten sind oder der Errichtung von baulichen Anlagen zum Einstellen von Kraftfahrzeugen vorbehaltenbleiben (§ 5 Abs. 4 lit. t) erfolgen. Befahrbare Aufschließungswege im Gartensiedlungsgebiet müssenmindestens 6 m breit sein und bei Richtungsänderungen einen äußeren Radius von mindestens 10 m zulassen.Die Herstellung, Erhaltung, Beleuchtung und Reinigung der Aufschließungswege obliegt ihren Eigentümern;§ 53 Abs. 2 gilt sinngemäß. Die Eigentümer haben auf diesen Aufschließungswegen den öffentlichen Verkehrsowie die Herstellung, Erhaltung und Benützung von Aufschließungsleitungen im Bereich derselben zu dulden.Die seitlichen Grundgrenzen von Baulosen müssen möglichst senkrecht zur Achse der Aufschließungswegeverlaufen. Die Grenzen der Baulose gegenüber den Aufschließungswegen müssen aufeinander so abgestimmtsein, dass sich eine geordnete Gestaltung der Anlage des Aufschließungsweges ergibt; diese muss diezweckmäßige Benützung des Aufschließungsweges und die zweckmäßige Herstellung, Erhaltung undBenützung von Aufschließungsleitungen sicherstellen.

(4) Die Übertragung von Grundstücken oder Teilen in das öffentliche Gut ohne Schaffung oderVeränderung von Bauplätzen, Baulosen oder Kleingärten oder Teilen von solchen ist nur zulässig, wennVerkehrsflächen im Bebauungsplan vorgesehen sind und die Stadt Wien zustimmt.

(5) und (6) (…)“„Grundabtretungen zu Verkehrsflächen bei Abteilungen im Bauland

§ 17. (1) Bei der Schaffung oder Änderung von Bauplätzen, Baulosen oder Teilen von solchen sind dienach Maßgabe der Baulinien zu den Verkehrsflächen entfallenden Grundflächen bei beiderseitigerBebauungsmöglichkeit bis zur Achse der Verkehrsfläche, bei einseitiger Bebauungsmöglichkeit bis zur ganzenBreite der Verkehrsfläche, in beiden Fällen aber nur bis zu 20 m, senkrecht zur Baulinie und von dieser ausgemessen, gleichzeitig mit der grundbücherlichen Durchführung satz- und lastenfrei in das öffentliche Gut zuübertragen; eine Belastung durch Verpflichtungen, die der Herstellung, Erhaltung und Benützung öffentlicherAufschließungsleitungen oder Zwecken des öffentlichen Verkehrs dienen, hindert die Übertragung in dasöffentliche Gut nicht. Bei Bruchpunkten und bei Eckbildungen erstrecken sich diese Verpflichtungen auch aufdie zwischen den Senkrechten gelegenen Grundflächen. Entstehen für die Grenzen von Abtretungsflächenmathematisch definierte Kurven, sind diese entsprechend den Bestimmungen des Vermessungsgesetzes, BGBl.Nr. 306/1968 in der Fassung BGBl. I Nr. 129/2013, und der Vermessungsverordnung 2010, BGBl. IINr. 115/2010 in der Fassung BGBl. II Nr. 241/2010, zu behandeln. Sind in den in das öffentliche Gut zuübertragenden Grundflächen Versorgungs- oder Entsorgungsleitungen für benachbarte Liegenschaften verlegt,hindern diese, sofern nicht öffentliche Interessen entgegenstehen, die Übertragung der Grundflächen in dasöffentliche Gut nicht und können bis zur Herstellung der öffentlichen Versorgungs- oder Entsorgungsleitungenbelassen werden. Über Auftrag der Behörde ist der jeweilige Eigentümer des anliegenden Bauplatzes oderBauloses oder von Teilen eines solchen weiters verpflichtet, diese Grundflächen lastenfrei und geräumt der StadtWien zu übergeben; bis zur Übergabe steht dem jeweiligen Eigentümer des mit der Übergabeverpflichtungbelasteten Bauplatzes oder Bauloses oder von Teilen eines solchen das Nutzungsrecht zu. Grundflächen, diebebaut sind, dürfen nicht ins öffentliche Gut übertragen werden. Die Abtretungsverpflichtung entfällt, wenn eineim Eigentum eines Dritten stehende Grundfläche gegen Entschädigung (Abs. 5) abzutreten wäre.

(2) Die über das obige Ausmaß zu den Verkehrsflächen entfallenden Grundflächen sind über Auftrag derBehörde an die Gemeinde in der bestehenden Höhenlage abzutreten und ihr zu übergeben.

(3) (…)(4) Soweit die Verpflichtung zur Übertragung in das öffentliche Gut gemäß Abs. 1 besteht, sind hiebei

entlang der Baulinien unbeschadet des Abs. 5 unentgeltlich abzutreten:a) alle zu den neuen Verkehrsflächen entfallenden Grundflächen, wobei als neue Verkehrsflächen

solche anzusehen sind, an die nach Maßgabe des festgesetzten Bebauungsplanes erstmals angebautwerden soll,

b) die zur Verbreiterung bestehender Verkehrsflächen entfallenden Grundflächen bei Abteilung einerGrundfläche, die bisher unbebaut war und als Bauplatz beziehungsweise als Baulos noch nichtbehördlich genehmigt worden ist.

(4a) Kann der Verpflichtung zur Übertragung von Grundflächen in das öffentliche Gut gleichzeitig mit derGrundabteilung nicht oder nicht zur Gänze entsprochen werden, weil sie im Eigentum eines Dritten stehen, giltdie Abtretungsverpflichtung als erfüllt, wenn der Abteilungswerber an die Gemeinde eine Geldleistung in derHöhe des vollen Grundwertes (§ 57 Abs. 3) sowie einen angemessenen Beitrag zu den Kosten, die der Gemeindeim Rahmen des Grundabteilungsverfahrens erwachsen, entrichtet. Zur Festsetzung dieser Geldleistung hat dieBehörde das Gutachten eines Sachverständigen einzuholen. Diese Leistung ist durch Bescheid vorzuschreibenund innerhalb von drei Monaten nach Zustellung dieses Bescheides zu entrichten. Die Entrichtung dieserLeistung bildet eine Voraussetzung für die Erteilung der Abteilungsbewilligung; hievon kann die BehördeAbstand nehmen, wenn die Einbringlichkeit außer Zweifel steht.

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(4b) Wird eine Abteilungsbewilligung unwirksam (§ 20), so steht ein Anspruch auf zinsenfreie Erstattungder entrichteten Geldleistung zu. Dieser Anspruch ist spätestens bis zum Ablauf des Kalenderjahres geltend zumachen, das auf das Unwirksamwerden der Abteilungsbewilligung folgt. Anspruchsberechtigt ist derAbteilungswerber. Andere Personen können diesen Anspruch nur geltend machen, wenn sie nachweisen, dass erauf sie übergegangen ist.

(5) Beträgt die abzutretende Grundfläche mehr als 30 vH des zu schaffenden Bauplatzes oder Bauloses, istfür das darüber hinausgehende Ausmaß sowie für alle übrigen abzutretenden und nicht von Abs. 4 erfasstenGrundflächen von der Gemeinde Entschädigung zu leisten. Hiebei finden die Bestimmungen der §§ 57 und 58Anwendung. Die Entschädigung ist nach Eintritt der Fälligkeit und nach Geltendmachung durch denBerechtigten von der Behörde festzusetzen und von der Gemeinde zu leisten. Wird in weiterer Folge einbestehender Bauplatz oder ein bestehendes Baulos so verändert, dass das Ausmaß der unentgeltlichenAbtretungsverpflichtung größer wäre als es bei der erstmaligen Schaffung des Bauplatzes oder Bauloses war, istdie von der Gemeinde geleistete Entschädigung in der Höhe des vollen Grundwertes anteilsmäßig an dieserückzuerstatten. Sofern bei der erstmaligen Schaffung des Bauplatzes oder Bauloses von der Gemeinde keineEntschädigung zu leisten war, weil die Abtretungsverpflichtung gemäß Abs. 1 letzter Satz entfallen ist, entstehteine anteilsmäßige Verpflichtung zur unentgeltlichen Abtretung in das öffentliche Gut; § 17 Abs. 4a findetAnwendung.

(6) bis (8) (…)“Grundabtretungen zu Verkehrsflächen bei Abteilungen oder Bauführungen im Grünland oder in

Sondergebieten§ 18. (1) Bei der Schaffung von Trennstücken für die Errichtung von Sport- und Spielplätzen, Freibädern

und Zeltplätzen gelten hinsichtlich der Verpflichtung zur Abtretung der nach den Straßenfluchtlinien zu denVerkehrsflächen entfallenden Grundflächen sowie hinsichtlich der Ansprüche im Falle der Änderung desBebauungsplanes (§ 58) die gleichen Bestimmungen wie bei Abteilung einer Grundfläche auf Bauplätze.

(2) Bei der Schaffung von Trennstücken in Parkschutzgebieten, ländlichen Gebieten und Sondergebietenmit Ausnahme von Zeltplätzen sowie für Badehütten und bei Abteilung einer Grundfläche auf Kleingärten undTeile von solchen gelten hinsichtlich der Verpflichtung zur Abtretung der nach den Straßenfluchtlinien zu denVerkehrsflächen entfallenden Grundflächen sowie hinsichtlich der Ansprüche im Falle der Änderung desBebauungsplanes (§ 58) die gleichen Bestimmungen wie bei Abteilung einer Grundfläche auf Bauplätze mit derEinschränkung, dass sich die Verpflichtung zur unentgeltlichen Abtretung zu Verkehrsflächen bloß bis zu einerBreite von 5 m bzw. auf 25 vH der Grundfläche des zu schaffenden Kleingartens oder Trennstückes erstreckt. Inländlichen Gebieten und Sondergebieten mit Ausnahme von Zeltplätzen besteht diese Verpflichtung jedoch nur,wenn das Bauwerk nicht weiter als 30 m von der Straßenfluchtlinie entfernt errichtet wird und in der senkrechtenProjektion auf die Straßenfluchtlinie eine Länge von mindestens 30 m aufweist; die Abtretungsverpflichtungentlang der Straßenfluchtlinie umfasst das Ausmaß der projizierten Strecke. Wird in weiterer Folge einbestehender Kleingarten oder ein bestehendes Trennstück so verändert, dass das Ausmaß der unentgeltlichenAbtretungsverpflichtung größer wäre als es bei der erstmaligen Schaffung des Kleingartens oder Trennstückeswar, ist die von der Gemeinde geleistete Entschädigung in der Höhe des vollen Grundwertes anteilsmäßig andiese rückzuerstatten. Sofern bei der erstmaligen Schaffung des Kleingartens oder Trennstückes von derGemeinde keine Entschädigung zu leisten war, weil die Abtretungsverpflichtung gemäß § 17 Abs. 1 letzter Satzentfallen ist, entsteht eine anteilsmäßige Verpflichtung zur unentgeltlichen Abtretung in das öffentliche Gut;§ 17 Abs. 4a findet Anwendung.“

„Ersatzleistung für Grundabtretungen zu Verkehrsflächen; Kostenersatz§ 50. (1) In den Fällen des § 10 Abs. 1 lit. b und c besteht die Verpflichtung zur Entrichtung einer

Ersatzleistung in der Höhe des vollen Grundwertes, wenn von den Anrainern unentgeltlich abzutretende (§§ 17Abs. 1 und 4 und 18) Grundflächen bereits im Eigentum der Gemeinde stehen.

(2) (…).(3) Die Verpflichtung zur Entrichtung einer Ersatzleistung und zum Kostenersatz entfällt, wenn seit dem

Ausbau der Verkehrsfläche durch die Gemeinde, der für das Entstehen der Abtretungsverpflichtungmaßgeblichen Änderung des Bebauungsplanes und dem Eigentumserwerb der Gemeinde mehr als dreißig Jahreverstrichen sind.“

„Kostenersatz§ 55. (1) Die gemäß § 17 Abs. 7 und 8, § 50 und § 54 Abs. 5 und 8 zu entrichtenden Ersatzleistungen und

Kostenersätze sind durch Bescheid festzusetzen und innerhalb von drei Monaten nach Zustellung des Bescheideszu entrichten.

(2) Die Bestimmungen des § 51 Abs. 10 und 11 gelten sinngemäß.“„Entschädigungsgrundsätze

§ 57. (1) und (2) (…)

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(3) Bei Ermittlung der Entschädigung für Grundflächen und deren Zugehör ist in einem eigenen Verfahrender Wert (§ 305 ABGB) nach Zeit, Lage, Beschaffenheit und jenem Nutzen festzustellen, den jedermann beivernünftigem Gebrauch erzielen kann.

(4) Bei der Ermittlung haben unberücksichtigt zu bleiben:a) Bauwerke, die unbefugt errichtet worden sind und Bauwerke, die gegen Widerruf bewilligt worden

sind, wenn der Widerruf rechtswirksam ausgesprochen worden ist;b) vorschriftswidrige Benützungen eines Bauwerkes;c) werterhöhende Veränderungen, die nach der Einleitung des Enteignungsverfahrens vorgenommen

worden sind;d) die Auszeichnung einer Grundfläche für öffentliche Zwecke;e) die besonderen Verhältnisse des Enteignungsgegners, seine besondere Vorliebe für den zu

enteignenden Gegenstand und der erhoffte Gewinn.(5) Wird eine Liegenschaft oder ein dingliches Recht durch Enteignung oder Abtretung nur zum Teil in

Anspruch genommen oder belastet, ist bei der Ermittlung der Entschädigung auch auf die Verminderung desWertes, die der restliche Teil erleidet, Rücksicht zu nehmen. Umgekehrt sind bei Enteignung oder Abtretung vonTeilen einer Liegenschaft allfällige Wertsteigerungen, die für den verbleibenden Teil aus der Durchführung derEnteignung oder der Abtretung entstehen, bei Bemessung der Entschädigung zu berücksichtigen.

(6) Die Entschädigung ist in Geld zu leisten. Durch Vergleich kann eine andere als die ermittelteEntschädigung und eine andere Art der Leistung der Entschädigung als in Geld vereinbart werden; in diesemFalle entfällt eine bescheidmäßige Festsetzung der Entschädigung.“

3. Die maßgeblichen Bestimmungen des Wiener Kleingartengesetzes 1996 –WKlG 1996, LGBl. für Wien Nr. 36/1998, zuletzt geändert durch WienerLandesgesetz, LGBl. für Wien Nr. 71/2018, lauten auszugsweise:

„Anwendungsbereich§ 1. (1) Dieses Gesetz ist auf Flächen mit der Widmung „Grünland - Erholungsgebiet - Kleingartengebiet“

und „Grünland - Erholungsgebiet - Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnen“ sowie auf vorübergehendkleingärtnerisch genutzte Flächen anzuwenden.

(2) Soweit dieses Gesetz nicht anderes bestimmt, gilt die Bauordnung für Wien.“„Anforderungen an Kleingärten

§ 5. (1) Kleingärten müssen unmittelbar oder über Aufschließungswege mit einer öffentlichenVerkehrsfläche in Verbindung stehen; die Verbindung zur öffentlichen Verkehrsfläche darf auch überGrundflächen, die für die Errichtung von Gemeinschaftsanlagen zur Einstellung von Kraftfahrzeugenfreizuhalten sind oder der Errichtung von baulichen Anlagen zum Einstellen von Kraftfahrzeugen vorbehaltenbleiben (§ 5 Abs. 4 lit. t) oder über einen im Widmungsgebiet „Bauland – Gartensiedlungsgebiet“ liegendenAufschließungsweg erfolgen. Eine Abteilungsbewilligung auf Kleingärten ist zu versagen, wenn durch diebeantragten Aufschließungswege Teile des Widmungsgebietes „Grünland - Erholungsgebiet -Kleingartengebiet“ oder „Grünland - Erholungsgebiet - Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnen“ mitöffentlichen Verkehrsflächen nicht in Verbindung gebracht werden können.

(2) Die seitlichen Grenzen von Kleingärten sollen möglichst senkrecht zur Achse der Aufschließungswegeverlaufen. Kleingärten müssen eine solche Gestalt und Größe haben, daß auf ihnen Gebäude, die dengesetzlichen Anforderungen und den Bestimmungen des Bebauungsplanes entsprechen, errichtet werdenkönnen.

(3) Die Größe eines Kleingartens soll mindestens 250 m2 betragen, sofern der Bebauungsplan nicht anderesbestimmt. In berücksichtigungswürdigen Fällen sind Abweichungen zulässig, wenn dies die zweckmäßigeAufteilung der Grundflächen erfordert und der Bebauungsplan nicht anderes vorsieht. Der Fläche desKleingartens sind die vorgelagerten Weggrundstücke der Aufschließungswege nicht zuzurechnen.

(4) Die Breite von Kleingärten soll mindestens 10 m betragen.(5) Die bei Kleingärten bestehende Verpflichtung zur Grundabtretung zu Verkehrsflächen gilt bei

Gemeinschaftsflächen sinngemäß.(6) Bei vorübergehender kleingärtnerischer Nutzung sind die Flächen grundsätzlich nach den

Bestimmungen der Abs. 1 bis 4 zu gestalten, doch ist keine Abteilung, sondern nur eine Aufteilung derGrundflächen zulässig; eine behördliche Aufteilungsbewilligung (§ 21 der Bauordnung für Wien) ist nichterforderlich.

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(7) Bei Schaffung von Kleingärten sind die Aufschließungswege bei beiderseitiger Bebauungsmöglichkeitbis zur Achse des Weges, bei einseitiger Bebauungsmöglichkeit bis zur ganzen Breite senkrecht zur Achse undvon dieser aus zu den seitlichen Grenzen des Kleingartens gemessen, gleichzeitig mit der grundbücherlichenDurchführung in selbständige Weggrundstücke zu legen, die der Einlage des angrenzenden Kleingartenszuzuschreiben sind. Bei Bruchpunkten und bei Eckbildungen erstreckt sich diese Verpflichtung auch auf diezwischen den Senkrechten gelegenen Grundflächen. Über Antrag der Eigentümer der Kleingärten ist es auchzulässig, die Weggrundstücke der Aufschließungswege in ein oder mehrere Grundstücke zu vereinigen und einereigenen Einlage für Weggrundstücke beziehungsweise Gemeinschaftsanlagen zuzuschreiben.“

„Aufschließung von Kleingärten§ 6. (1) Aufschließungswege sollen mindestens 1,20 m breit sein. Befahrbare Aufschließungswege müssen

mindestens 3 m breit sein und bei Richtungsänderungen einen äußeren Radius von 10 m zulassen. DieHerstellung, die Erhaltung, eine etwaige Beleuchtung und die Reinigung der Aufschließungswege sowie dieHerstellung und Erhaltung von Kanälen und sonstigen Einbauten obliegen den Nutzungsberechtigten deranliegenden Kleingärten und Gemeinschaftsflächen. Jeder Nutzungsberechtigte hat die hiefür erforderlichenMaßnahmen auf dem seinem Kleingarten vorgelagerten Weggrundstück (§ 5 Abs. 7) beziehungsweise künftigenWeggrundstück zu dulden.

(2) Von Baulichkeiten im „Grünland - Erholungsgebiet - Kleingartengebiet“ sowie „Grünland -Erholungsgebiet - Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnen“ müssen alle Schmutzwässer unterhalb derVerkehrsflächen in den Kanal geleitet werden, wenn ein einzelner Kleingarten oder eine Kleingartenanlage voneinem bei der Bauführung bereits bestehenden Straßenkanal ohne Verbindung über eine andere Liegenschaftnicht mehr als 30 m entfernt ist. Liegenschaften in derselben Kleingartenanlage gelten nicht als andereLiegenschaften und werden in das Maß von 30 m nicht eingerechnet. Dieselbe Verpflichtung zur Einmündungtritt ein, wenn der Straßenkanal nach Errichtung der Baulichkeit hergestellt wird.

(3) Die Behörde kann die Einleitung der Schmutzwässer in den Straßenkanal verlangen, soweit öffentliche,insbesondere gesundheitliche Rücksichten dies erfordern und nicht schon eine Einleitungspflicht nach Abs. 2besteht.

(4) Besteht keine Verpflichtung zur Einleitung der Schmutzwässer in einen öffentlichen Straßenkanal, sinddie Schmutzwässer in einer Senkgrube zu sammeln. Sobald eine rechtmäßige Einleitung der Schmutzwässer inden Straßenkanal erfolgt, sind die bisherigen Anlagen zur Ableitung und Sammlung der Schmutzwässeraufzulassen.

(5) Kleingartenwohnhäuser müssen eine frostsichere Trinkwasserversorgung haben.(6) Bauführungen in den Widmungsgebieten „Grünland - Erholungsgebiet - Kleingartengebiet“ oder

„Grünland - Erholungsgebiet - Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnen“ sind von der Entrichtung desAnliegerbeitrages befreit.“

4. Die Festsetzung des Flächenwidmungsplanes und des Bebauungsplanes für dieverfahrensgegenständlichen Flächen erfolgte durch das Plandokument 5(nachfolgend kurz: PD 5), beschlossen in der Sitzung des Gemeinderates am29.04.2009, Pr. Zl. …. Danach ist auf der projektgegenständlichen Liegenschaftdie Widmung Grünland, Erholungsgebiet, Kleingartengebiet für ganzjährigesWohnen (Eklw) festgesetzt. Weiters weist die verfahrensgegenständlicheLiegenschaft die besondere Festsetzung BB 3 auf. Im Norden derverfahrensgegenständlichen Liegenschaft ist diese durch eine Straßenfluchtliniebegrenzt.

An besonderen Festsetzungen ist auszugsweise im PD verordnet:

„5. Gemäß § 3 des Wiener Kleingartengesetzes wird bestimmt:

5.1. Innerhalb der als Grünland/Erholungsgebiet/Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnengewidmeten Grundflächen darf die bebaute Fläche 20 v. H. der Fläche des Kleingartensnicht überschreiten.

5.2. Soferne nichts anderes bestimmt ist, müssen innerhalb der alsGrünland/Erholungsgebiet/Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnen gewidmetenGrundflächen Kleingärten eine Mindestgröße von 275 m² aufweisen.

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5.3. Auf den mit BB3 bezeichneten und als Grünland/Erholungsgebiet/Kleingartengebiet fürganzjähriges Wohnen gewidmeten Grundflächen ist die Bestimmung des Punktes 5.2.nicht anzuwenden.

5.4. Auf den mit BB4 bezeichneten Grundflächen dürfen Gebäude ausschließlich alsGemeinschaftseinrichtungen mit einer Grundfläche von insgesamt maximal 300 m2

errichtet werden.

5.5. Die mit P BB5 bezeichneten und als Grünland/Erholungsgebiet/Kleingartengebiet fürganzjähriges Wohnen gewidmeten Grundflächen sind Gemeinschaftseinrichtungen zumEinstellen von Kraftfahrzeugen vorbehalten. Die Errichtung von oberirdischenBauwerken ist untersagt.“

III.1.1. Die Beschwerdeführerin moniert im Kern ihres Beschwerdevorbringenseinerseits die Behörde hätte es unterlassen Feststellungen zu treffen, ob eineGrundabteilung überhaupt notwendig sei und andererseits die mangelndeNachvollziehbarkeit der herangezogenen Schätzwerte; die imbeschwerdegegenständlichen Bescheid der Gemeinde im Rahmen desGrundabteilungsverfahrens erwachsenden Kosten von EUR 3.100,08 wurdeninhaltlich nicht in Beschwerde gezogen. Die belangte Behörde hat sich in ihrer imverwaltungsgerichtlichen Verfahren abgegebenen Stellungnahme zumBeschwerdevorbringen nicht substantiiert geäußert. Die Beschwerdeführerin hatin ihrer Äußerung zur Stellungnahme der belangten Behörde ergänzendvorgebracht, dass sich die Bewertung des Entschädigungsbetrages amGrundwert für eine öffentliche Verkehrsfläche/Gehweg zu orientieren hätte.

1.2. Zum Erfordernis der Grundabteilung

Soweit die Beschwerdeführerin moniert, es fehlten Feststellungen dazu, ob eineGrundabteilung überhaupt notwendig sei, ist – worauf die belangte Behörde inihrer Stellungnahme im verwaltungsgerichtlichen Verfahren auch hingewiesenhat – anzumerken, dass dieses Vorbringen nicht nachvollziehbar ist, zumal dieBeschwerdeführerin selbst in ihrer das Verfahren einleitenden Eingabe Zu- undAbschreibungen bezüglich der in ihrem grundbücherlichen Alleineigentumstehenden Liegenschaft beantragt hat sowie betreffend das nicht in ihremgrundbücherlichen Alleineigentum stehenden Grundstück mit der Nummer 3/10(EZ 10 KG D.) um Anwendung des § 17 Abs. 4a BO für Wien ebenso selbstersucht hat.

Weiters findet sich dazu in Entsprechung des § 15 Abs. 1 Z 5 BO für Wien eineentsprechende Flächenberechnung für die beantragte Geldleistung gemäß § 17Abs. 4a BO für Wien im Teilungsplan, welcher die von der beantragtenAnwendung des § 17 Abs. 4a BO für Wien erfassten Grundfläche F2 mit 34 m²ausweist.

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Zum Erfordernis einer Grundabtretung an der Straßenfluchtlinie zurVerkehrsfläche aus Anlass des im Teilungsplan ausgewiesenen „Kleingarten ‚2‘ “und „Weg“ ist auf § 1 Abs. 2, §§ 5ff WKlG 1996 iVm § 18 Abs. 2, § 13 Abs. 2lit. a und b sowie § 17 Abs. 1 und 4 BO für Wien zu verweisen. Aufgrund derdamit einhergehenden Verbreiterung der Verkehrsfläche werden erstmaligFrontrechte entsprechend § 5 Abs. 6 lit. b BO für Wien auf derverfahrensgegenständlichen Liegenschaft zur verbreiterten Verkehrsflächeausgeübt und wird an dieser erstmalig gemäß § 17 Abs. 4 lit. a BO für Wienangebaut (VwGH vom 09.05.1977, Zl 2429/76, VwSlg. 9317 A/1977).

Die Beschwerdeführerin brachte bei der beim Verwaltungsgericht Wiendurchgeführten Verhandlung vor, weil aufgrund einer im Jahr 1982 erteiltenBaubewilligung eine an sich erforderlich gewesene Abtretung einer Teilflächenicht vorgeschrieben worden sei, sei diese Forderung nunmehr verjährt. DieBeschwerdeführerin könne deshalb nicht für diese Ersatzleistung in Anspruchgenommen werden, weshalb die im beschwerdegegenständlichen Verfahren zurBerechnung der Ersatzleistung herangezogene Grundfläche überhöht sei,respektive die für die Berechnung der Ersatzleistung maßgeblicheDifferenzgrundfläche von Amtswegen festzustellen sei.

Dazu ist bereits zunächst hinzuweisen, dass die Beschwerdeführerin selbst inihrem, dem beschwerdegegenständlichen Bescheid vorangegangenenverfahrenseinleitenden Antrag das flächenmäßige Ausmaß jener Grundfläche aufdie sich die – ebenso von ihr beantragte – Ersatzleistung bezieht, konkretisierthat. Dieser Antrag wurde nicht im Rahmen der mündlichen Verhandlung konkretabgeändert bzw. auch nicht zurückgezogen. Ungeachtet dessen steht diesemVorbringen entgegen, dass die Wiener Bauordnung als solches eine Verjährungnicht kennt (vgl. etwa VwGH vom 15.01.1968, Zl 2162/65 = VwSlg 7265A/1968, vom 20.09.1994, Zl 94/05/0130 oder vom 13.11.2012,Zl 2012/05/0124).

1.3. Zu den herangezogenen Schätzwerten

Gemäß § 17 Abs. 4a BO für Wien gilt die Abtretungsverpflichtung -- wenn derVerpflichtung zur Übertragung von Grundflächen in das öffentliche Gutgleichzeitig mit der Grundabteilung nicht oder nicht zur Gänze entsprochenwerden kann, weil sie im Eigentum eines Dritten stehen -- als erfüllt, wenn derAbteilungswerber an die Gemeinde eine Geldleistung in der Höhe des vollenGrundwertes (§ 57 Abs. 3) sowie einen angemessenen Beitrag zu den Kosten,die der Gemeinde im Rahmen des Grundabteilungsverfahrens erwachsen,

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entrichtet. Entsprechend dem verwiesenen § 57 Abs. 3 BO für Wien ist bei derErmittlung der Entschädigung für Grundflächen und deren Zugehör der Wert(§ 305 ABGB) nach Zeit, Lage, Beschaffenheit und jenem Nutzen festzustellen,den jedermann bei vernünftigem Gebrauch erzielen kann.

Mit der Wendung des § 17 Abs. 4a erster Satz BO wonach die Geldleistung „inder Höhe des vollen Grundwertes (§ 57 Abs. 3)" zu erbringen ist, nimmt derGesetzestext systematisch auf jene Grundflächen Bezug, bezüglich derer derVerpflichtung zur Übertragung in natura wegen des Eigentums eines Dritten nichtentsprochen werden kann (VwGH vom 17.12.2018, Ro 2018/05/0008, Rz 32).Dabei ist der Begriff des „vollen Grundwerts“ grundsätzlich mit demVerkehrswert gleichzusetzen (VwGH vom 17.12.2018, Ro 2018/05/0008, Rz 33mit Verweis auf OGH vom 24.10.2017, 2 Ob 97/17d). Da die Gemeinde diebenötigten Grundflächen selbst erwerben muss, dient die Geldleistung (und derKostenbeitrag) nach § 17 Abs. 4a BO für Wien dazu, der Gemeinde die ihr durchden Grunderwerb entstehenden Aufwendungen zu ersetzen. Daraus folgt, dassauf Grund des § 17 Abs. 4a BO für Wien weder eine Bereicherung der Gemeindenoch auch ein „Schaden“ für die Gemeinde eintreten darf. Nach objektivenGrundsätzen maßgeblich muss daher bezüglich der Geldleistung nach § 17Abs. 4a BO für Wien sein, wieviel die Gemeinde im Fall der Enteignung an denDritten zu zahlen hätte. Die von der Gemeinde an den Dritten zu leistendeEnteignungsentschädigung ist anhand der ihm entzogenen Grundfläche und nichtanhand des aus seiner Sicht fremden Bauplatzes zu bemessen. Die Ermittlungder Höhe der Geldleistung nach § 17 Abs. 4a BO hat anhand der Eigenschaftender abzutretenden Grundfläche, die im Eigentum des Dritten steht, zu erfolgen(VwGH vom 17.12.2018, Ro 2018/05/0008, Rz 34 ff mwRspN).

Das ergänzende Vorbringen der Beschwerdeführerin in ihrer Äußerung zurStellungnahme der belangten Behörde, wonach sich die Bewertung desEntschädigungsbetrages am Grundwert für eine öffentlicheVerkehrsfläche/Gehweg zu orientieren hätte, erweist sich in Hinblick auf dieangeführte Rechtsprechung als nicht zielführend.

Die Ermittlung des Verkehrswertes der verfahrensgegenständlichen Fläche hatsich daran zu orientieren, was die die Gemeinde Wien im Falle einer Enteignungdieser Flächen an die Eigentümer dieser Fläche zu zahlen hätte.

Dazu hat die belangte Behörde ein Gutachten zum Schätzgutachten zum vollenGrundwert der Abtretungsflächea eingeholt. Der auf Grundlage des eingeholtenGutachtes im Juni 2018 wurde der Quadratmeterpreis mit 720,00 Euro (x 34 m2

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= EUR 24.480,00 Euro) bekannt gegeben und dem beschwerdegegenständlichenBescheid zugrunde gelegt. Die dieses Gutachten erstattendenAmtssachverständigen haben dabei anlässlich ihrer Befragung imverwaltungsgerichtlichen Verfahren schlüssig und nachvollziehbar dargelegt,welche Grundlagen und welche Methoden sie für die Wertermittlungherangezogen haben. Dabei haben sie auch dargelegt, dass die vorgenommeneVergleichswertbildung für die Bewertung des Kleingartengrundwertes eine demStand der Wissenschaft und den im redlichen Geschäftsverkehr bestehendenGepflogenheiten ist. Die Beschwerdeführerin ist dem nicht auf gleicher fachlicherEbene entgegen getreten. Sie hat auch von der ihr eingeräumten Möglichkeit einentsprechendes Privatsachverständigengutachten im verwaltungsgerichtlichenVerfahren nicht Gebrauch gemacht.

Die Beschwerde erweist sich daher im Ergebnis als unbegründet.

Da das Verwaltungsgericht Wien in der Sache selbst zu entscheiden hat, hat sichseine Entscheidung an der zum Zeitpunkt seiner Entscheidung maßgeblichenSach- und Rechtslage auszurichten. Dabei sind auch allfällige Änderungen desSachverhaltes zu berücksichtigen (vgl. etwa 19.05.2015, Ra 2015/05/0017 mwNoder Leeb in Hengstschläger/Leeb, AVG § 28 VwGVG (Stand 15.2.2017, rdb.at)Rz 50 ebenso mwN). In der Beschwerdesache war dabei zu berücksichtigen, dassseit dem eingeholten Schätzgutachten vom Juni 2018 auf Grundlage der Wertefür das Jahr 2017 der volle Grundwert für Abtretungsfläche auf Basis derWertermittlungswert für das Jahr 2019 sich auf 27.744,-- Euro beläuft (zuzüglichder der Stadt Wien im Rahmen eines zukünftigen Grundabteilungsverfahrenserwachsenden Kosten von 3.100,08 Euro, gesamt sohin 30.844,08 Euro).

Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

2. Der Ausspruch über die Unzulässigkeit der Revision gründet sich darauf, dasskeine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, dergrundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständlicheEntscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofesab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes.Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutungeiner zu lösenden Rechtsfrage vor, zumal die verfahrensgegenständlichenRechtsfragen klar aus dem Gesetz lösbar sind (vgl. Köhler, Der Zugang zumVwGH in der zweistufigen Verwaltungsgerichtsbarkeit, ecolex 2013, 589 ff,mwN).

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BELEHRUNG

Gegen diese Entscheidung besteht die Möglichkeit der Erhebung einerBeschwerde an den Verfassungsgerichtshof und einer außerordentlichen Revisionbeim Verwaltungsgerichtshof. Die Beschwerde bzw. Revision ist innerhalb vonsechs Wochen ab dem Tag der Zustellung der Entscheidung durch einebevollmächtigte Rechtsanwältin bzw. einen bevollmächtigten Rechtsanwaltabzufassen; die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt beimVerfassungsgerichtshof und die Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beimVerwaltungsgericht Wien einzubringen. Für die Beschwerde bzw. die Revision isteine Eingabegebühr von je EUR 240,00 beim Finanzamt für Gebühren,Verkehrsteuern und Glücksspiel zu entrichten. Ein diesbezüglicher Beleg ist derEingabe anzuschließen.

Hingewiesen wird auf § 6 Abs. 2 des Verwaltungsrechtlichen COVID-19-Begleitgesetz – COVID-19-VwBG, wonach auf die Fristen zur Erhebung einerBeschwerde beim Verfassungsgerichtshof oder Revision an denVerwaltungsgerichtshof die Zeit bis zum Ablauf des 30.04.2020 nichteingerechnet werden. Ergänzend wird auch auf die Ermächtigung desBundeskanzler nach § 5 COVID-19-VwBG aufmerksam gemacht durchVerordnung diese Frist zu verlängern oder verkürzen sowie zur Vorsehungweitere Bestimmungen, die den Einfluss der Maßnahmen, die zur Verhinderungder Verbreitung von COVID-19 getroffen werden, auf den Lauf von Fristen unddie Einhaltung von Terminen für anhängige oder noch anhängig zu machendeVerfahren regeln.

Ferner besteht die Möglichkeit, auf die Beschwerde an denVerfassungsgerichtshof und die Revision beim Verwaltungsgerichtshof zuverzichten. Der Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision bzw. Beschwerde nichtmehr zulässig ist. Wurde der Verzicht nicht von einem berufsmäßigenParteienvertreter oder im Beisein eines solchen abgegeben, so kann er binnendrei Tagen schriftlich oder zur Niederschrift widerrufen werden.

Verwaltungsgericht Wien

Dr. Grois(Richterin)