Immobilienbewertung...Immobilienbewertung Einfamilienhaus Beundenweg 11 3282 Bargen Peter Thomet Immobilienbewerter mit eidg. FA Bernstrasse 26 3270 Aarberg Aarberg, 07.11.2018 BfG-Seeland

Immobilienbewertung

Einfamilienhaus

Beundenweg 11

3282 Bargen

Peter Thomet

Immobilienbewerter mit eidg. FA

Bernstrasse 26

3270 Aarberg

Aarberg, 07.11.2018

Mtglied der Gültschätzungskommission

des Kantons Bern, Region Seeland

BfG-Seeland

Inhaltsverzeichnis

Seiten

Bericht Grunddaten 1 - 2

Grundstückbeschreibung 3

Objektbeschreibung 4

Ermittelte Werte 5

Begriffsdefinitionen 6 - 7

Allgemeine Hinweise 8

Berechnungsteil Geschossflächenberechnung 9

Entwertung 2. Art (technische Entwertung) 10

Realwertberechnung 11

Nettoflächenberechnung 12

Ertragswert 13

Barwertberechnung 14

Übersicht der Werte 15

Anhang Lageklassentabelle

Grundbuchauszug

Lageplan und Luftbildaufnahme

Situationsplan

Auszug aus dem Zonenplan

Fotos

Beundenweg 11 3282 Bargen powered by WEP - WERTSwiss

Seite 1 BfG-Seeland

Grunddaten

GrundeigentümerIn Erben der Stämpfli Kaiser Dorina

AuftraggeberIn EigentümerIn

vertreten durch Christian Neuenschwander

Notar und eidg. dipl. Steuerexperte

Neuengasse 25, 3001 Bern

Grundstückadresse Beundenweg 11

3282 Bargen

Grundstückbezeichnung Wohnhaus Nr. 11

Grundstückfläche m² 508

Schätzungsauftrag Ermitteln des Verkehrswertes (Marktwert)

Schätzer Peter Thomet

Immobilienbewerter mit eidg. FA

Bernstrasse 26

3270 Aarberg

+41 32 385 14 04

[email protected]

Augenschein 03.10.2018

Die Besichtigung wurde in Anwesenheit der Herren Kurt Kaiser und Markus Zwahlen

durchgeführt.

Es konnten alle Räume betreten werden, inklusive Aussenanlagen und Nebenbauten.

Stichtag der Schätzung 3. Oktober 2018

Gültigkeit der Bewertung

Grundbuchauszug Rechte und Lasten, ebenso Vor- und Anmerkungen können dem beiliegenden

Grundbuchauszug entnommen werden.

Die Eintragungen sichern den Bestand, die Anordnung und die Erschliessung

der Liegenschaft und werden soweit sie den Verkehrswert beeinflussen in den

Berechnungen berücksichtigt.

Amtlicher Wert Wohnhaus Nr. 11 247'400CHF

Umschwungfläche zum Gebäude m² 508 inbegriffenTotal amtlicher Wert 247'400CHF

Gebäudeversicherung Wohnhaus Nr. 11 642'900CHF Total Gebäudeversicherungswert Index 194 642'900CHF

Mtglied der Gültschätzungskommissiondes Kantons Bern, Region Seeland

Die Immobilienbewertung ist eine Momentaufnahme am Stichtag und gilt nur für den vorliegenden Bewertungszweck und für die vorgenommene Beurteilung.Sie gilt solange, als eine Neuberechnung mit indexgebundenen Elementen eine Abweichung von weniger als 10% ergibt oder bis am Grundstück wesentliche wertbeeinflussende Veränderungen stattfinden.

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Seite 2 BfG-Seeland

Indexzahlen Am Zeitpunkt des Stichtages gelten folgende Indizes:

Schweizerischer Referenzzinssatz 1.50%

Landesindex der Konsumentenpreise

Stand September 2018 (2015 = 100) 101.90Punkte

Hypothekarzinssätze Für die Festlegung der Höhe der Hypothekarzinssätze werden die bei der Berner Kantonal-

bank veröffentlichten Richtsätze für variable Hypotheken berücksichtigt (Zinsband BEKB).

Planunterlagen

Grundordnung(öffentliches Recht)

Verdeckte Bauteile

Zur Berechnung der Geschossflächen und den vermietbaren Flächen standen keine Pläne zur Verfügung. Massdifferenzen, die das Gesamtresultat jedoch nicht zu beeinflussen vermögen, sind nicht ganz auszuschliessen.

Für Bauteile, die verdeckt oder unzugänglich sind und somit nicht besichtigtwerden können, wird nicht bestätigt, dass sich diese in einwandfreiem Zustand befinden und frei von Schäden bzw. Mängel sind (Haftungsausschluss).

Die Berechnung des Verkehrswertes erfolgt aufgrund der rechtskräftigen Grundordnung.


Seite 3 BfG-Seeland

Grundstückbeschreibung

+++ ++ +/- Bemerkungen

Wohnlage, Attraktivität ++Orientierung / Aussicht +++ ++Besonnung +++Verkehrslage ++

Schulen +++ ++

Einkauf ++ Aarberg 1.2 km, Metzgerei im Dorf

Öffentliche Verkehrsmittel ++ Bahnhof ca. 9 Fussminuten

Lärm / Immissionen ++ +/- direkt an der Bahnlinie

Zonenvorschriften Zonenbezeichnung Wohnzone W2

kleiner Grenzabstand kA 4.00m

grosser Grenzabstand gA 8.00m

Gebäudelänge GL 30.00m

Gebäudehöhe GH 7.00m

Vollgeschosse VG 2.00

Empfindlichkeitsstufe ES II

Gefahrenkarte kein Eintrag

Perimeter kein Eintrag

Bauinventar Die Liegenschaft ist im Inventar der denkmalgeschützten Bauten nicht verzeichnet.

Oekorisiken (Vorbehalt)

Mikrolage(Faktoren der näheren Umgebung)

Makrolage(Faktoren im grösseren Umfeld)

Kindergarten- Primar- + Realschule im Ort, Sekundarschule in Aarberg

Bargen hat eine ländliche, natürlich gewachsene Dorfstruktur. Die Gemeinde wird durch zwei Hauptstrassen mit den Verkehrsachsen Lyss-Murten / Lyss-Neuchâtel, Autobahnanschluss Lyss-Süd und die SBB-Linie Lyss-Lausanne erschlossen. In Bargen können die Schulen vom Kindergarten bis in die Primar- und Realschule besucht werden, die Sekundarschule ist in Aarberg. Das nächste Spital ist in Aarberg. Bargen hat viele schöne Wander- und Velowege, Sportanlagen und eine Waldhütte. In der Gemeinde wohnen zirka 1'015 Einwohner. Die Steueranlage beträgt 1.84.

Es liegen keine Angaben über Altlasten und Gebäudeschadstoffe (belastende Bausubstanz oder Asbest) vor, somit kann keine Aussage über mögliche Auswirkungen auf die Bewertung gemacht werden. Oekorisiken, Altlasten und Gebäudeschadstoffe können den Verkehrswert massgeblich beeinflussen. In Anbetracht des Baujahres kann angenommen werden, dass einzelne Altlasten, Asbest und Gebäudeschadstoffe vorhanden sein können. Eine genauere Prüfung durch eine Fachfirma ist zu empfehlen (zB 2ME Consulting GmbH, Salomegasse 13, Biel).


Seite 4 BfG-Seeland

Objektbeschreibung

Objektkriterien +++ ++ +/- Bemerkungen

Ästhetik des Gebäudes ++Qualität der Räumlichkeiten ++ +/-Flexibilität, Unterteilbarkeit ++Angebot an Sanitäreinrichtungen ++ +/-Nutzung +++ Einfamilienhaus freistehend

Erweiterungsmöglichkeiten +++ Aufstockung möglich

Zufahrtsverhältnisse +++ Sackgasse

Garagen / Parkplätze +++ ++ Garage im UG, Einfahrt steil

Umgebung / Aussenanlagen ++ einfache Gartenanlage, Bäume

Vermietbarkeit ++ Erneuerungen notwendig

Verkaufsmöglichkeiten +++

Zustand

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Bemerkungen

Steildach ++ Satteldach

Konstruktion ++ +/- Massive Bauweise, UG-EG Hourdisdecke

Wärmeerzeugung +/- Oelheizkessel aus dem Jahr 1980

Wärmeverteilung +/- Radiatoren

Elektrische Installationen +/- Tableau 60er Jahre, Schraubsicherungen

Sanitär-Installationen +/- Installationen aus dem Baujahr

Warmwasseraufbereitung +/- 300 Liter Elektroboiler, aus dem Jahr 1987

Küchenkombination +/-Jalousien / Rolladen / Storen ++ Holzfensterläden, wurden renoviert

Bodenbeläge Wohnen, Schlafen +/- Wohnen-Essen Parkett, Zimmer Teppich

Bodenbeläge Sanitärräume, Küche +/- Bad Nadelfilzteppich, Küche Platten

Wände Wohnen, Schlafen +/- Abrieb, Täfer, Zimmer Tapeten

Wände Sanitärräume + Küche +/- Abrieb, Platten

Decken +/- Täfer, Wo.zi. Balken sichtbar, Holz weiss

Fassade +/- Backstein verputzt, 1 Horizontalriss

Dacheindeckung ++ +/- Ziegel, Holzschalung als Unterdach

Spenglerarbeiten ++ +/- Kupferblech

Holzwerk aussen ++ +/- teils verwittert

Ausbau Substanz +/- demodiert, aus dem Baujahr

Fenster +/- Holzfenster, Doppelverglasung aus Baujahr


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Ermittelte Werte

Verkehrswert Wohnhaus Nr. 11 430'000CHF

Landwertanteil 193'080CHF

Umschwungfläche zum Gebäude m²

Weitere Abzüge oder Zuschläge keine 0CHF

Verkehrswert 430'000CHF

Bruttorendite Bruttoertrag nach Gesamterneuerung 26'846CHF

mögliche Investitionen 360'000CHF

Verkehrswert inkl. mögliche Investitionen 790'000CHF

Bruttorendite 3.40%

Nettorendite Nettoertrag nach Gesamterneuerung 19'719CHF

Verkehrswert inkl. mögliche Investitionen 790'000CHF

Nettorendite 2.50%

508


Seite 6 BfG-Seeland

Begriffsdefinitionen

Realwert

Reproduktionskosten

Ansatz Gebäudewert

BKP Hauptgruppen

Entwertung 2. ArtTechnische Entwertung

Entwertung 1. ArtWirtschaftliche Entwertung

Der Realwert setzt sich zusammen aus dem:- BKP 2 Gebäudezeitwert (Zustandswert) aller baulichen Anlagen auf dem Grundstück. - BKP 4 Umgebung/Erschliessung- BKP 5 den Baunebenkosten - BKP 0 und dem Grundstück (Landwert).

Der Gebäudezeitwert (BKP 2) basiert auf einem geschätzten Neuwert der vorhandenen Substanz, unter der Berücksichtigung der Demodierung und der technischen Entwertung. Die Umgebung/Erschliessung (BKP 4), die Baunebenkosten (BKP 5, Gebühren, Finanzierungskosten, Baukreditzinsen, etc.) werden unter Berücksichtigung der Entwertung aufgerechnet. Das Grundstück kann mittels einem relativen oder einem absoluten Landwert berechnet werden.

Diese Entwertung berücksichtigt die Demodierung, das reduzierte Leistungsvermögen eines Bauteils und den Verlust an Nutzungspotenzial. Ältere oder schlecht konzipierte Gebäude weisen oft Eigenschaften und Komfortmerkmale auf, die nicht mehr zeitgemäss sind (demodiert). Das heisst: es sind diese Kosten massgebend, welche für den Wiederaufbau in gleicher Grösse, Bauqualität und Komfortstufe aufgewendet werden müssten. Auch neuere Gebäude können von dieser Entwertung betroffen sein; vor allem bei Gewerbeliegenschaften kommt es oft vor, dass die Gebäudesubstanz in einem schlechten Verhältnis zum Nutzungspotenzial steht. Diese Entwertung wird beim Realwert in der Festlegung des Geschossflächenansatzes pro m² berücksichtigt.

Diese Entwertung ist der Wertverlust der alten Bausubstanz aufgrund natürlicher Alterung, Abnützung, Zerfall, sowie Wetter- und Nutzungsbedingte Einflüsse. Sie entspricht dem Geldbertrag, der notwendig wäre, um einen neuwertigen Zustand wiederherzustellen, ohne gleichzeitig Qualitätsverbesserungen zu bewirken.

Der Einheitspreis pro m² GF entspricht den baulichen Eigenschaften der vorhandenen Substanz. Das heisst: das Substanzmanko bei älteren Bauten (zB fehlende oder ungenügende Isolationen, bescheidene Installationen, nicht mehr zeitgemässe Bauweise) wird bei der Festlegung des Ansatzes berücksichtigt.

Sie widerspiegeln die Wiederherstellungskosten der Bausubstanz in gleicher Qualität und mit unveränderten Komforteigenschaften. Es sind die erforderlichen Kosten für die "identische Reproduktion" des Bewertungsobjektes mit der vorhandenen Bauqualität.

Rohbau 1 Grund- und Tragkonstruktionen, Fundamente, tragende Wände, Zwischendecken, Dachkonstruktionen, Treppen. Kamine, Kanalisation im HauseRohbau 2 Fenster, Aussentüren, Spengler, Dachdecker, Isolationen, Dämmungen, Fassade, Sonnenschutz.Ausbau 1Unterlagsböden, Verputzarbeiten, Schreiner- und Schlosserarbeiten, Elementwände.Ausbau 2 Boden- und Wandbeläge, Wand- und Deckenverkleidungen, Hafnerarbeiten, Innere Oberflächenbehandlungen.Installationen Elektrische-, Heizungs-, Lüftungs- und Sanitärarbeiten, Küchen


Seite 7 BfG-Seeland

Ertragswert

Landwert

Mietwerte

Kapitalisierungssatz

Barwert

Konsumtiver Nutzen

Wert unbereinigt

Zuschläge

Abzüge

Verkehrswert Der Verkehrswert entspricht dem geschätzten Betrag, für welchen ein Immobilien-vermögen am Stichtag zwischen einem verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. Die Toleranzen im Schätzungswesen sind vorbehalten. Dem Begriff Verkehrswert ist der Begriff Marktwert gleichzusetzen.

Die Mietwerte werden aufgrund der ermittelten Nettoflächen festgelegt. Der Mietwertansatz in CHF pro m² pro Jahr entspricht einem per Stichtag möglichen Ansatz für vergleichbare Nutzungen. Sie entsprechen den auf dem Markt nachhaltig erzielbaren Erträgen, ohne Einbezug der Nebenkosten.

Selbstbewohnte Liegenschaften stiften dem Eigentümer in erster Linie einen konsumtiven Nutzen, der nicht vergleichbar ist mit dem Zinsanspruch, den der Eigentümer von Renditenhäusern erwartet.

Der Ertragswert ist der kapitalisierte jährliche Mietwert eines Grundstückes und entspricht dem Barwert einer ewigen Rente. Er ergibt sich rechnerisch aus der Division des mit 100 multiplizierten jährlichen Mietwertes durch den Kapitalisierungssatz.

Der Kapitalisierungssatz ist die Verhältniszahl, mit welcher der Ertragswert aus dem Mietwert berechnet wird. Dieser setzt sich zusammen aus der Kapitalverzinsung (Basiszinssatz) und den Zuschlägen für die jährlich anfallenden Kosten (Bewirtschaftungskosten), bzw. notwendigen Rückstellungen (grosszyklische Erneuerungen).

Als Barwert einer Rente wird das Kapital bezeichnet, das dem heutigen Gegenwert der zukünftigen, periodisch wiederkehrenden Leistungen entspricht. Der Barwert stellt damit den Kapitalwert dar, der zur Abgeltung einer Rente nötig ist.

Der relative Landwert wird anhand der Lageklassenmehthode festgelegt und steht in Relation zum Mietwert der erneuerten Nutzung. Die Lageklasseneinstufung berücksichtigt den Standort, die Nutzung, die Lage, die Erschliessung, die Marktverhältnisse und die Region.

Der unbereinigte Wert resultiert aus den ermittelten Werten Realwert / Ertragswert / Barwert.

Es können Abzüge für dringende Unterhalts- und Erneuerungsmassnahmen, wertbeinflussende Eintragungen (z.B. Dienstbarkeiten), temporäre Minderwerte (z.B. Leerstände), Mietzinseinbussen, etc. gemacht werden.

Es können Zuschläge für noch nicht einbezogene Wertanteile, wie z.B. zusätzlicher Umschwung, Landreserve, temporärer Mehrnutzen, etc., gemacht werden.


Seite 8 BfG-Seeland

Allgemeine Hinweise

Wert / Preis

Schätzungstoleranzen

Ergebnis

Grundlagen

Verpflichtung

Der Wert bemisst sich nach der individuellen Einschätzung des Nutzens. Der Preis ist das Ergebnis eines Anpassungsprozesses, in dem sich die Wertvorstellung von Anbieter und Abnehmer ausgleichen. Für spezielle Umstände, die einen Einfluss auf den Preis der Immobilie haben und welche bei der Wertermittlung nicht oder nur teilweise berücksichtigt sind, übernimmt der Schätzer keine Haftung.

Die Wertermittlung erfolgt nach den heute aktuell gültigen nationalen Standards (Swiss Valuation Standards SVS). Die angewendeten Berechnungsmethoden sind allgemein anerkannt und in der Praxis verbreitet. Als Grundlage dienen die aktuellen Veröffentlichungen der Schweizerischen Schätzungsexperten-Kammer des Schweizerischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (SEK / SVIT), des Schweizerischen Immobilienschätzer-Verbandes (SIV) und dem Handbuch „der Schweizer Immobilienwert“ von Dr. Kaspar Fierz.Die Schätzungsgenauigkeit orientiert sich nach dem Normenwerk des Schweizerischen Ingenieur- und Architekten – Vereins (SIA Norm 102) und kann bis zu zirka +/- 10 % abweichen.

Das Ergebnis ist ausschliesslich für den Gebrauch und zur Information des Kunden bestimmt. Weder der Kunde noch der Auftragnehmer können die Rechte und Pflichten aus dem Auftrag ohne schriftliche Zustimmung der anderen Partei an einen Dritten abtreten respektive übertragen.

Hiermit wird jegliche Verpflichtung aus dem Vertrag vom Auftragnehmer gegenüber dem Auftraggeber insgesamt begrenzt auf die maximale Höhe des geschuldeten Honorars. Diese Begrenzung gilt für jede Art von Schaden, aus welchem Rechtsgrund auch immer eine allfällige Verpflichtung des Auftragsnehmers beruhen mag und unbesehen davon, ob der Schaden durch den Auftragnehmer oder eine Hilfsperson von ihm verursacht worden ist. Die in der vorliegenden Bewertung formulierten Vorbehalte, Bedingungen und Verpflichtungen gelten ohne Widerspruch innert 30 Tagen nach Ablieferung der Bewertung als genehmigt.

Der Auftragnehmer geht davon aus, dass die zur Verfügung gestellten Unterlagen und Informationen vollständig, richtig und aktuell sind.


Seite 9 BfG-Seeland

GeschossflächenberechnungFlächen nach SIA Norm 416

Wohnhaus

Objektteil 1: UG-DG

x

Untergeschoss 12.80 x 7.50 x 1.00 96m²

" 7.00 x 1.70 x 1.00 12m²

Erdgeschoss 12.80 x 7.50 x 1.00 96m²

" 7.00 x 1.70 x 1.00 12m²

Dach (Estrich) 12.80 x 7.50 x 1.00 96m²

Anbau Wintergarten 4.40 x 2.30 x 0.50 5m²

Total Objektteil 1 317m²

Total des gesamten Objektes 317m²

Nr. 11


Seite 10 BfG-Seeland

Entwertung 2. Art (technische Entwertung)

Wohnhaus Basiszinssatz siehe EW 2.50%

Objektteil 1: UG-DG Baujahr 1966

Erneuerungen Unterhalt

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Rohbau 1 25.00% 182'275 120 70 248 24'198

Rohbau 2 25.00% 182'275 50 5 1'870 152'418

Ausbau 1 10.00% 72'910 45 5 894 60'286

Ausbau 2 15.00% 109'365 30 0 2'491 109'365

Installationen 25.00% 182'275 30 0 4'152 182'275

Total 100.00% 729'100 49 528'542

Entwertung in % 72.49%Technische Entwertung CHF pro Einheit (m³ oder m²) 1'667



RealwertberechnungWohnhaus Nr. 11

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2.

Art

BKP 1: Vorbereitungsarbeiten

BKP 2: Gebäudewert

UG-DG Fläche m² 317 72.49%

Neubauwerte CHF/m² 2'400 Ansatz mit 1.Entw.CHF/m² 2'300 760'800 729'100 528'542 200'558CHF

Total Gebäude BKP 2 760'800 729'100 200'558CHF

BKP 3: Einrichtungen

BKP 4: Umgebung, Erschliessung 10% 76'080 72'910

Abzüglich Altersentwertung 70% 21'873CHF

Autoabstellplatz

836'880CHF ######### 222'431CHF BKP 5: Baunebenkosten

Geschätzte Bauzeit Monate 10

Baukreditzinsen: aus 80% der Summe aller

Neuwerte für die halbe Bauzeit Zinssatz 4.50%

Schuldbriefe, Staat, Notar, etc.,

80% der Summe aller Neuwerte Ansatz 3.50%

Bewilligungen, Anschlussgebühren, etc.,

80% der Summe aller Neuwerte Ansatz 3.25%

Total Baunebenkosten 57'745 55'339 15'348CHF

Total BKP 1 - 5 894'625 857'349 237'779Fr.

Lageklassentabelle: Wohnen

Lageklasse (LK) 3.92

BKP 0: Grundstückwert

Landwert aus dem Mietwert 0CHF 193'080CHF

Landwert CHF/m² 380

Realwert 430'859CHF



Nettoflächenberechnung

Objektbezeichnung Gemeinde: Bargen / 302

Einfamilienhaus GB-Nr.: 1799

Stock-werk

Raumbezeichnung Länge BreiteNutzfläche

m²Nutzungs-

faktorVermietbare Fläche m²

UG Treppenhaus 3.82 1.97 7.53 0.25 1.88

Korridor, el. Tableau 3.29 1.28 4.21 0.50 2.11

Heizung, el. Boiler 300 l 3.40 2.27 7.72 0.00 0.00

Waschen, WMA, Dusche 4.24 3.61 15.31 0.25 3.83

Zimmer, beheizt 4.74 3.58 16.97 1.00 16.97

Keller mit Kiesboden 3.23 2.90 9.37 0.00 0.00

" 1.46 1.46 2.13 0.00 0.00

Oeltank 5'000 l 0.00 0.00 0.00

EG Eingangspodest auf Zwischengeschoss

Treppe, Podest 3.82 1.97 7.53 0.25 1.88

Korridor 5.56 1.27 7.06 1.00 7.06

Bad, WC, Lavabo 1.97 1.70 3.35 1.00 3.35

Küche 3.38 3.27 11.05 1.00 11.05

" 1.42 0.48 0.68 1.00 0.68

Schlafzimmer 4.38 3.66 16.03 1.00 16.03

Esszimmer, offen 3.58 3.13 11.21 1.00 11.21

Wohnzimmer, offen 4.61 3.59 16.55 1.00 16.55

Anbau Wintergarten 4.32 2.18 9.42 0.50 4.71

Zimmer 3.36 2.28 7.66 1.00 7.66

Zimmer 4.60 2.70 12.42 1.00 12.42

" 1.10 0.97 1.07 1.00 1.07

DG Estrich, Zugtreppe 0.00 0.00 0.00

1.00

Einfamilienhaus 118.45

UG Garage 7.16 3.21 22.98 1.00 22.98



Ertragswert

Wohnhaus

m² CHF/m²/Jahr pro Monat pro Jahr

Einfamilienhaus 118.45 x 215 2'122CHF 25'467CHF

Garage 22.98 x 60 115CHF 1'379CHF

Total Mietwert nach Gesamterneuerung 2'237CHF 26'846CHF

Berechnung des Kapitalisierungssatzes

Nettozinssatz: 100.00%

80.00% 2.75% 2.20% 17'353CHF

20.00% 0.00% 0.00% 0CHF

Zuschlag: Risiko / längerfristige Hyp. Zins Entwicklung + 0.30% + 2'366CHF

Abzug: Anreiz / Wertsteigerungsaussichten / Gewinntendenzen - 0.00% -

Nettozinssatz / Basiszinssatz 2.50% 73.5% 19'719CHF

Total Zuschläge für Bewirtschaftung 12.00%

Betriebskosten 4.50% vom Mietwert 0.15% 1'208CHF Verwaltungskosten 0.00% vom Mietwert 0.00% 0CHF Mietzinsrisiko 0.00% vom Mietwert 0.00% 0CHF Instandhaltung 7.50% vom Mietwert 0.26% 2'013CHF

Instandsetzung 14.55%

Erneuerungszyklus/InstandsetzungszyklusReproduktionskostenAnteil an Gebäudeneuwert 20.00%Jährliche Rückstellung CHF 0.02 0.50% 3'906CHF

Bruttozinssatz / Kapitalisierungssatz 3.40% 26'846CHF

Ertragswert nach Gesamterneuerung 788'753CHF

Abzug für die GesamterneuerungIn 0 Jahren (Ø) ist die nächste Erneuerung von zirka 42.00% fällig 8'202Fr.

Abzug gerundet -360'000CHF

Ertragswert 428'753CHF

Eigenkapitalzinssatz (käufertypische Verzinsungserwartung)

Fremdkapitalzinssatz (objekttypische Finanzierung)

Mietwerte: nach Gesamterneuerung

Nr. 11

857'349CHF 30 Jahre



Barwertberechnung

Wohnhaus

Mietwerte: nach Gesamterneuerung m² CHF/m²/Jahr pro Monat pro Jahr

Einfamilienhaus 118.45 x 215CHF 2'122CHF 25'467CHF

Garage 22.98 x 60CHF 115CHF 1'379CHF

Konsumtiver Nutzenzuschlag 2.75% x 26'846CHF 738CHF

Konsumtiver Nutzen 27'584CHF

Abzüglich Bewirtschaftungskosten 12.00% 3'222CHF

Abzüglich Landwertverzinsung 193'080CHF 2.50% 4'827CHF

Nettonutzen 19'536CHF

Zinssatz für Barwertfaktor 2.50%

Prognosehorizont 100Jahre

Barwertfaktor 36.6988

Barwert nach Gesamterneuerung 716'938CHF

Reproduktionskosten 857'349CHF

Abzüglich 1. Erneuerung (Instandsetzung) 42% Reproduktionskosten nach 00 Jahren

Zinssatz von 2.50% 1.0000 Abzinsungsfaktor Erneuerung diskontiert -360'086CHF

Abzüglich 2. Erneuerung (Instandsetzung) 20% Reproduktionskosten nach 30 Jahren


Abzüglich 3. Erneuerung 20% Reproduktionskosten nach 60 Jahren


Barwert der Liegenschaft ohne Landwertanteil 236'132CHF

Landwertanteil 3m² 7m² 198'390CHF 193'080CHF

Barwert 429'213CHF

Nr. 11



Übersicht der Werte

Wohnhaus

Ertragswert 428'753CHF

Realwert 430'859CHF

Barwert 429'213CHF

Gewählter Wert 430'000CHF

mögliche Investition für die Erneuerungen 360'000CHF

Kennzahlen WohnhausBruttoertrag nach Gesamterneuerung 26'846CHF Nettoertrag nach Gesamterneuerung 19'719CHF

Bruttorendite nach Gesamterneuerung 3.40%

Nettorendite 2.50%

Es gibt verschiedene Methoden zur Bewertung von Immobilien. Um ein möglichst genaues Ergebnis zu erzielen werden mehrere Methoden angewendet um sich so dem gesuchten Wert anzunähern. Bei sorgfältiger und differenzierter Vorgehensweise sollten alle Methoden zu Ergebnissen führen, welche nur wenig voneinander abweichen.


BfG-Seeland

Anhang


BfG-Seeland

Lageklassentabelle Wohnen

Hauptkriterien LK 1 LK 2 LK 3 LK 4 LK 5 LK 6 LK 7 LK 8 LK 9 LK 10Lageklasse

einzeln

A Standort 2.50

Einzelbaute, Kleindorf abgelegen

Ausserhalb Dorf Innerhalb Dorf

Dorf, kleine Ortschaft Dorfrand HauptstrasseZentrumDorfkern

2.00

Grosser Ort, Kleinstadt Peripherie Hauptstrassen Ortszentrum 3.00

Mittelgrosse Stadt Vororte Stadtrand Aussenquartier Innenstadt

CH-Grossstadt Vororte Stadtrand Aussenquartier Stadtquartier InnenstadtGeschäfts-

zentrum

Ferienort Einfache Ferienorte Mittlere FerienorteExklusive Ferienorte,Hochpreissegment

B Nutzung 4.00

BauzoneZonenkonformität

Ausserhalb BauzoneWohnnutzung in wert-

mindernden ZonenZonenkonforme Wohnnutzung

Wohnnutzung inwertsteigernden Zonen

4.00

C Lage 3.50

Attraktivität Wohnlage Ungeeignet Schlechte Lage Unattraktiv Mittlere Lage Gute Lage Sehr gute LageBeste Prestigelage

exklusive Villenviertel

4.00

Schulen, Einkauf, KulturWeit entfernt odernicht vorhanden

In mittlerer EntfernungGute Angebote inkurzer Entfernung

Alle Angebote in direkter Nähe

4.00

KonfliktfaktorenImmissionen, Umfeld

Starke Immissionenkonfliktives Umfeld

Mittlere bis schwache Immissionenmittlere bis geringe Konflikpotenziale

Keine Immissionenkonfliktfrei, umfeldkonform

2.50

D Erschliessung 4.50

ErreichbarkeitZufahrt, Zugang

Keine ZufahrtSchlecht,Privatweg

Eingeschränkte Zufahrt, unbefestigte Strasse / Weg

Gute Zufahrtöffentliche Strasse, Trottior direkt bis Grundstück

5.00

Öffentlicher VerkehrKeine Ver-bindungen

SchlechteFrequenzen

Tiefe Freq.Grosse Entf.

Mittlere FrequenzMittlere Entf.

Mehrere öV-Angebote,gute Frequenz in kurzer Entfernung

Beste öV-Knotenpunktein Stadtzentren

4.00

E Markt, Recht 6.00

Verkäuflichkeit keine Nachfrage Geringe NachfrageAusgeglichene

MarktverhältnisseGute Nachfrage,gut verkäuflich

Sehr grosse Nachfragenach genau diesem Objekt

6.00

F Regionenzuteilung 3.00

Qualitätsindikator rural (ländlich) rural (ländlich) rural (ländlich) rural gemischt urban gemischt urban (städtisch) metropolitan metropolitan metropolitan 3.00

GewichtungA Standort 1 2.50 2.50

B Nutzung 1 4.00 4.00

C Lage 1 3.50 3.50

D Erschliessung 1 4.50 4.50

E Markt, Recht 1 6.00 6.00

F Regionenzuteilung 1 3.00 3.00

Total 6 Total Punkte 23.50

Lageklasse 3.92

Ansatz pro Lageklassenpunkt 6.25

Relativer Landwert in % 24.48 (Formel: Lageklasse x Ansatz LKL-punkt)

Lageklasse = Durchschnitt der 6 Hauptkriterien

Wichtige Hinweise: Beurteilung immer konkret für das betreffende Objekt

Pro Hauptkriterium nur eine Note setzen


Druckdatum: 07.11.2018

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Auszug Grundstück-Informationen

Das ist ein GRUDIS-Auszug; er hat nicht die Wirkungen eines beglaubigten Grundbuchauszuges

Bargen (BE) / 1799 _________________________________________________________________________________________________

Grundstückbeschreibung

Gemeinde 302 Bargen (BE) Grundstück-Nr 1799 Grundstückart Liegenschaft E-GRID CH 56384 63577 50 Fläche 508 m², Aus Koordinaten berechnete Fläche, Definitiv anerkanntes

Vermessungswerk Plan-Nr. 3345 Belastete Teilflächen Lagebezeichnung Bargen

Büüne Bodenbedeckung Gebäude, 125 m²

Gartenanlage, 383 m² Gebäude / Bauten Wohnhaus, 125 m² Beundenweg 11, 3282 Bargen BE Anmerkungen amtl. Vermessung Bemerkungen _________________________________________________________________________________________________

Dominierte Grundstücke Keine _________________________________________________________________________________________________

Amtliche Bewertung Amtlicher Wert CHF Ertragswert gemäss BGBB CHF Gültig ab Steuerjahr 247'400 1999

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Eigentum Alleineigentum Stämpfli Kaiser Dorina, 22.11.1926, 11.03.2009 005-2009/722/0 Kauf _________________________________________________________________________________________________

Anmerkungen Keine _________________________________________________________________________________________________

Dienstbarkeiten 27.05.1967 001-III/6739 (R) Abwasserleitungsrecht ID.005-1997/004212 z.L. LIG Bargen (BE) 302/1809 27.05.1967 001-III/6739 (R) Abwasserleitungsrecht ID.005-2003/001203 z.L. LIG Bargen (BE) 302/1801 02.12.2003 005-2003/3774/0 _________________________________________________________________________________________________

Grundlasten Keine _________________________________________________________________________________________________

Vormerkungen Keine _________________________________________________________________________________________________

Pfandrechte 15.06.1966 001-III/6123 Namen-Papier-Schuldbrief, Fr. 100'000.00, 1.

Pfandstelle, Max. 6%, SchB vom 28.04.1966, Bel. III/6020, Einzelpfandrecht

Grundpfandgläubiger Stämpfli Kaiser Dorina, 22.11.1926

11.03.2009 005-2009/722/0

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Hängige Geschäfte Geometergeschäfte bis 06.11.2018 Keine Grundbuchgeschäfte bis 05.11.2018 Keine _________________________________________________________________________________________________

Lageplan und Luftbildaufnahme

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Immobilienbewertung...Immobilienbewertung Einfamilienhaus Beundenweg 11 3282 Bargen Peter Thomet Immobilienbewerter mit eidg. FA Bernstrasse 26 3270 Aarberg Aarberg, 07.11.2018 BfG-Seeland