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markt intern Verlagsgruppe – kapital-markt intern Verlag GmbH, Grafenberger Allee 30,

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schäftsführer: Dipl.-Kfm. Uwe Kremer, Rechtsanwalt Gerrit Weber, Dipl.-Ing. Günter Weber. Gerichts-

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kapital-markt intern Herausgeber: Dipl.-Ing. Günter Weber. Chefredakteur: Redaktionsdirektor

Dipl.-Kfm. Uwe Kremer, Redaktionsdirektor Rechtsanwalt Gerrit Weber. Redaktionsbeirat: Dipl.-Ing. Dipl.-

Oen. Erwin Hausen, Rechtsanwalt Dr. Axel J. Prümm, Christian Prüßing M.A., Dipl.-Vwt. Dr. Ludger Steckel-

bach, Rechtsanwalt Harald L. Weber M.A., LL.M. Druck: Theodor Gruda, www.gruda.de. ISSN 0173-3516

Impressum

Düsseldorf, xx.xx.2017 41. Jahrgang Beilage zu Nr. xx/17

P r o s p ek t -

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C h e c k sC h e c k sC h e c k sC h e c k sC h e c k s

Unsere Meinung: ● Die Primus Valor-Gruppe hatseit 2007 sieben Immobilienanlagen im Form vonfünf Kommanditbeteiligungen, einer Anleihe sowieeines Publikums-AIF mit einem Gesamtzeichnungs-volumen von 83,8 Mio. € sowie einem Gesamtinves-titionsvolumen von ca. 196 Mio. € emittiert. Der Im-mobilienbestand besteht gemäß Leistungsbilanz auseinem breit gestreuten Objekt-Portfolio hauptsäch-lich von Wohneinheiten mit einer Vermietungsquo-te von jeweils über 96 %. Bis auf den ersten FondsImmoChance Deutschland G.P.P.1, der 2007 aufge-legt wurde und derzeit noch geringere Ausschüt-tungen als geplant aufweist, laufen alle Fonds bzw.Anlagen prospektgemäß oder besser bzw. leistenteilweise höhere laufende Ausschüttungen als ge-plant (Soll: 5,5–6,5 % p. a.). Der Fonds ImmoChanceDeutschland 5 wurde bereits nach ca. 4,5 Jahren miteinem Gesamtrückfluss von 136,5 % (ohne Gewerbe-steueranrechung) erfolgreich aufgelöst. Die Kapital-

●●●●●●●●●● Prospekt-Checks ●●●●●●●●●● Prospekt-Checks ●●●●●●●●●● Prospekt-Checks ●●●●●●●●●●

'k-mi'-Prospekt-Checks stellen eine Bewertung der angebotenen Objekte durch das 'k-mi'-Experten-

Team ausschließlich aufgrund der allgemein zugänglichen Prospektunterlagen dar. Dabei

stehen Konzeption und Wirtschaftlichkeit im Vordergrund, also die Wahrscheinlichkeit des

angenommenen Erfolgs der Investition bei Annahme der prospektierten Daten. Entscheidend für

Anleger wie für Vertrieb ist nämlich, ob das Objekt auf der Grundlage der Prospektangaben langfristig

den versprochenen wirtschaftlichen Erfolg erwarten lässt. – Heute im Check:

ImmoChance Deutschland 8. Beteiligung an einem Alternativen Investmentfonds in Form eines geschlos-senen Publikumsinvestmentvermögens gemäß Kapitalanlagegesetzbuch/KAGB mit dem Unternehmensge-

genstand: Der unmittelbare und/oder mittelbare Erwerb, die Verpachtung, Vermie-tung und Verwaltung, das Entwickeln und Veräußern eigener, noch nicht bestimm-ter Immobilien und Grundstücke, sowie die Verwaltung eigenen Vermögens im ei-

genen Namen und die Beteiligung an Kommanditgesellschaften, die ihrerseits unmittelbar Immobilien oderGrundstücke erwerben, verpachten, vermieten, entwickeln und veräußern. Das Gesamtinvestitionsvolu-men ist mit ca. 50,65 Mio. € (inkl. Agio) geplant, wovon auf das Kommanditkapital 25 Mio. € (49,4 %) entfällt;die Mindestbeteiligung beträgt 10.000 € – jeweils zzgl. 3 % Agio. Der Komplementär ist berechtigt, das Kom-manditkapital bis zum Ende der Platzierungsfrist (31.12.2017 bzw. bei Ausübung der Verlängerungsoption31.12.2018) um maximal weitere 75 Mio. € auf bis zu 100 Mio. € zu erhöhen.

Fondsgesellschaft: ImmoChance Deutschland 8 Renovation Plus GmbH & Co. geschlosseneInvestment KG (Haller Str. 189, 74567 Crailsheim). Komplementär: ICD 8 GmbH (Harrlachweg 1,68163 Mannheim). Treuhandkommanditist: Officium Treuhand GmbH (gleiche Anschrift). Kapital-verwaltungsgesellschaft: Alpha Ordinatum GmbH (gleiche Anschrift). Platzierungsgarant und Ei-genkapitalzwischenfinanzierung: Primus Valor AG (gleiche Anschrift). Verwahrstelle: M. M. War-burg & CO (AG & Co.) KG aA (Ferdinandstr. 75, 20095 Hamburg).

verwaltungsgesellschaft gehört zur Primus Valor-Gruppe und hat zusätzlich die Fondsverwaltungdes Vorgängerfonds ImmoChance Deutschland 7übernommen, so dass das erforderliche Know-howvorhanden ist und bereits positive Erfahrungen zurAnlagestrategie vorliegen ● Gemäß den Anlagebe-dingungen erfolgen Investitionen ausschließlich in++ deutsche Wohn- oder Gewerbeimmobilien, wobeiWohnimmobilien im Fokus der Investition stehenund nach Ablauf der Investitionsphase einen Anteilvon mindestens 75 % des investierten Kapitals auf-weisen müssen ++ Der Wert einer Immobilie darfmaximal 40 % des investierten Kapitals ausmachen++ Dabei liegt der besondere Fokus auf sogenanntenMittelzentren, wobei wir derartigen Standorten inDeutschland weiterhin gute Chancen einräumen.Es wird in mindestens drei verschiedene Mittelzen-tren investiert ++ Der Wert von Neubauten darfnicht mehr als 30 % des investierten Kapitals betra-

In Europas größter Informationsdienst-Verlagsgruppe... ...erscheinen die wöchentlichen Branchenbriefe:

Mode-

Damenmode

Herrenmode

Dessous & Bodywear

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. 2 gen, und es soll in 'normale Wohnungen' investiertwerden: Die Investition in Kleinappartements oderEin-Zimmerstudios darf nicht mehr als 30 % des in-vestierten Kapitals ausmachen ++ Investition in klas-sische Betreiberimmobilien (Hotels, Seniorenheime,Parkhäuser usw.) werden nicht angestrebt. Falls sieals Bestandteil einer Immobilie mit erworben wer-den, darf der Anteil der Mieteinnahmen aus diesenBetreiberimmobilien in Summe max. 60 % der Jah-resnettokaltmiete des Objektes betragen. Der Anteilderartiger Immobilien darf nicht höher sein als 20 %des insgesamt investierten Kapitals ++ Das Mindest-Investitionsaufkommen (inkl. Sanierung bzw. An-und Ausbau) für Objekte beträgt 500.000 €, es seidenn, die Objekte sind Bestandteil eines Immobilien-portfolios ++ Bei der Beteiligung an Immobilien-Ge-sellschaften muss mindestens 51 % des Nominalwer-tes erworben werden, wobei die indirekt gehaltenenVermögensgegenstände auf die vorgenannten Anla-gegrenzen angerechnet werden ● Die grundlegendeAnlagestrategie besteht darin, dass der Fondsmana-ger selbst als Asset Manager agiert. Das Konzept istdabei weder die reine Projektentwicklung oder derNeubau, noch das Warten auf reguläre Marktsteige-rungen durch passives 'Buy and Hold'. Vielmehrsollen Bestandsobjekte weiterentwickelt und ent-sprechende Wertentwicklung selbst geschaffen wer-den, indem wertsteigernde Baumaßnahmen und Ver-mietungsaktivitäten erfolgen. Währenddessen er-hält die Fondsgesellschaft zudem schon in erhebli-chem Maße Mieteinnahmen. Entsprechende Gewin-ne sollen demnach insbesondere durch einen güns-tigen Einkauf, die Wertentwicklung der Immobilie(z. B. durch energetische Sanierung, altersgerechteUmbauten sowie Modernisierung) erfolgen sowiedurch die Nutzung des historischen Zinsniveausund von Förderprogrammen (KfW) erzielt werden● Bei den ersten Investitionsobjekten handelt es sichum ein Immobilienportfolio in Siegen (Nordrhein-Westfalen) mit 106 Wohneinheiten und einer Wohn-fläche von insgesamt 5.444 m², wobei die Eckdaten imProspekt dargestellt werden. Das Portfolio wurde zueinem Kaufpreis von 3,4 Mio. € erworben bzw. zu ei-nem Faktor von 11,43 bezogen auf die Ist-Miete.Weitere Sanierungs- und Modernisierungsmaßnah-men sollen zur Wertsteigerung durchgeführt wer-den. Die ersten erworbenen Investitionsobjekte inSiegen wurden am 27.06.2016 von Lehn & Partner,Gesellschaft für Immobilienbewertung aus Mün-chen, auf einen Verkehrswert von 3,9 Mio. € ge-schätzt, so dass der geschätzte Verkehrswert ca. einehalbe Mio. Euro oberhalb des vereinbarten Kauf-preises liegt und somit die Anbieter bewiesen haben,dass sie in der Lage sind, gemäß den Anlagebedin-

gungen Wohnimmobilienobjekte günstig einzukau-fen ● Für die Objekte in Siegen steht nach Angabenvon Primus Valor die Ablösung der Zwischenfinan-zierung durch eine langfristige Anschlussfinanzie-rung in Kürze bevor, wobei von einem Zins von 1,75 %p. a. ausgegangen wird, der unterhalb der Prospekt-kalkulation liegt ● Gemäß der Platzierungsgarantieder Primus Valor AG hat sich diese verpflichtet, so-fern bis zum Ende der Platzierungsfrist, Komman-ditbeteiligungen von weniger als 6 Mio. € rechts-wirksam gezeichnet werden, ausstehende Komman-diteinlagen in Höhe des an der Summe von 6 Mio. €fehlenden Betrages unwiderruflich am 01.01.2019 zuübernehmen ● Die Laufzeit der AIF-Investmentge-sellschaft ist bis zum 31.12.2023 geplant, wobei eineVerlängerungsoption maximal bis zum 31.12.2026besteht ● Von den ca. 50,65 Mio. € Gesamtinvestiti-onsvolumen entfallen plangemäß auf die Investitionin den Ankauf ca. 32,175 Mio. € (ca. 64 %) sowie aufRenovierung bzw. Sanierung ca. 7,65 Mio. € (ca. 15 %).Die einmaligen Kosten in der Beitrittsphase werdenmit bis zu 15,4 % des Kommanditkapitals ausgewie-sen, wobei bei den Erwerbskosten der Immobiliennoch weitere Kosten als Ankaufsvergütung für dieKapitalverwaltungsgesellschaft bzw. die Due Dili-gence-Prüfung enthalten sind. Bei den laufendenKosten beträgt die Gesamtkostenquote bis zu 2,98 %p. a. des durchschnittlichen Nettoinventarwertesder Gesellschaft und den bis zum jeweiligen Berech-nungsstichtag an die Anleger geleisteten Auszah-lungen (max. 100 % des gezeichneten Kommanditka-pitals) ● Es sind Auszahlungen von 4 % in 2017 sowievon 2018 bis 2021 in Höhe von 5,5 % des Kom-manditkapitals vor Steuern geplant (Beitrittsjahr prorata temporis) sowie in 2022 weitere Auszahlungenin Höhe von 111,68 %. Inkl. Anrechung der Gewer-besteuer werden Gesamtrückflüsse in Höhe von ca.144 % prognostiziert, so dass entsprechende Anreizefür eine Beteiligung bestehen.

'k-mi'-Fazit: Die Anleger von Primus Valor sind mitder Anlagestrategie des Anbieters bislang gut gefah-ren. Durch die diversifizierte Investition in Wohn-immobilien in deutschen Mittelzentren sind u. E.weiterhin attraktive Renditen möglich bei gleichzei-tig hohen Sicherheitsanforderungen und überschau-barer Laufzeit. Dass Primus Valor das entsprechendeKnow-how hat, um diese Strategie in der Praxis er-folgreich umzusetzen, hat der Anbieter durch seinenTrack-record bereits unter Beweis gestellt. Pluspunktedes Angebots zur Reduzierung von Blind-pool-Risi-ken sind weiterhin die relativ detaillierten Anlagebe-dingungen sowie das Vorhandensein eines Start-portfolios, so dass das Angebot zur breiteren Risiko-streuung geeignet ist.