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Ländernotarkasse (Hrsg.) 

Leipziger Kostenspiegel Das neue Notar‐Kostenrecht 1400 Seiten, Monographie / Praxisbuch / Ratgeber, 16 x 24cm  ISBN 978‐3‐504‐06763‐2  79,80 €  

 

LKS – D/327

Teil 2Grundstückskauf

Inhaltsübersicht

I. Überblick1. Zum Aufbau dieses Teils . . . . . . 12. Einführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2a) Gebühr . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2b) Geschäftswert . . . . . . . . . . . . . 3aa) Kaufpreis als Regelbe-

wertung . . . . . . . . . . . . . . . 3bb) Hinzurechnung vorbe-

haltener Nutzungen undweiterer Leistungen . . . . 4

cc) Ausnahmsweise Bewer-tung nach dem höherenGrundstückswert. . . . . . . 6

dd) Bebauung auf Rechnungdes Erwerbers . . . . . . . . . . 7

ee) Bewertung weiterer inder Kaufurkunde enthal-tener Geschäfte . . . . . . . . 8

c) Vollzug und Betreuungstätig-keiten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9aa) Vollzugsgebühr. . . . . . . . . 9bb) Betreuungsgebühr . . . . . . 13cc) Treuhandgebühr. . . . . . . . 15

d) Gebührenfreie Neben-geschäfte . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

II. Standardkaufvertrag in denVarianten Direktzahlung undHinterlegung

1. Vorbemerkungen . . . . . . . . . . . . . 182. Direktzahlungsmodell . . . . . . . . 19

Fall 1: Kaufvertrag (Direktzah-lung) mit Überwachung desLeistungsaustausches . . . . . . . . . 19

Fall 2: Kaufvertrag (Direktzah-lung) mit Überwachung desLeistungsaustausches und Ein-holung von behördlichen Ge-nehmigungen . . . . . . . . . . . . . . . . 20

Fall 3: Kaufvertrag (Direktzah-lung) mit Überwachung desLeistungsaustausches, Ein-holung von behördlichen Ge-nehmigungen und Einholungvon Löschungsunterlagen . . . . . 21

3. Anderkontenmodell . . . . . . . . . . . 22a) Vorbemerkung zur Verwah-rungsgebühr . . . . . . . . . . . . . . . . 22

b) Fallbeispiel. . . . . . . . . . . . . . . . . 23

Fall 4: Kaufvertrag (Kauf-preisverwahrung) mit Über-wachung des Leistungsaus-tausches, Einholung vonbehördlichen Genehmigun-gen und Einholung von Lö-schungsunterlagen . . . . . . . . . . 23

III. Kaufvertrag mit Hinzurech-nungsposten und die Bebauungauf Rechnung des Erwerbers

1. Vorbemerkung . . . . . . . . . . . . . . . . 242. Vorbehaltene Nutzungen desVerkäufers. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

Fall 5: Kaufvertrag mit vor-behaltenemWohnungsrecht desVerkäufers. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

Fall 6: Kaufvertrag mit vomVerkäufer nach Besitzübergangeinbehaltener Miete . . . . . . . . . . . 28

3. Leistungen des Käufers über dieKaufpreiszahlung hinaus. . . . . . . 29

Fall 7: Kaufvertrag mit schuld-rechtlichem Verfügungsverbot. . 29

Fall 8: Kaufvertrag mit Selbst-nutzungsverpflichtung . . . . . . . . 30

Fall 9: Kaufvertrag mit Bauver-pflichtung Wohngebäude. . . . . . . 31

Fall 10: Kaufvertrag mit Bauver-pflichtung gewerblichesGebäude . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

Fall 11: Kaufvertrag mit Investi-tionsverpflichtung und Arbeits-platzgarantie. . . . . . . . . . . . . . . . . . 33

Fall 12: Kaufvertrag mit Über-nahme der Vermessungskosten . 34

Fall 13: Kaufvertrag mit Über-nahme der Erschließungskosten 35

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Fall 14: Kaufvertrag mit Abriss-verpflichtung . . . . . . . . . . . . . . . . 36

Fall 15: Kaufvertrag mit be-dingter Aufzahlungsverpflich-tung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37

Fall 16: Kaufvertrag mit Mehr-erlösklausel . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

4. Gebäude wurde auf Rechnungdes Erwerbers errichtet. . . . . . . . 39a) Vorbemerkung . . . . . . . . . . . . . 39b) Fallbeispiel . . . . . . . . . . . . . . . . 40

Fall 17: Kaufvertrag über einGrundstück, das Gebäudewurde auf Rechnung des Er-werbers errichtet . . . . . . . . . . . 40

IV. Kaufvertrag und weitere Erklä-rungen mit demselben bzw. ei-nem verschiedenen Gegenstand

1. Vorbemerkungen . . . . . . . . . . . . . 412. Inhalt des Vertrags . . . . . . . . . . . . 43a) Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . 43b) Beispiele für unbewertete zu-sätzliche Kaufvertragsinhalte 44

3. Derselbe Beurkundungsgegen-stand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56a) Bewertungsregeln . . . . . . . . . . 56b) Ausgewählte Fallbeispiele . . 57

Fall 18: Kaufvertrag und Auf-lassung (Standardfall derGeneralklausel des § 109Abs. 1 S. 1–3, S. 5 GNotKG) . 57

Fall 19: Kaufvertrag undÜbernahme einer durch einGrundpfandrecht am Kauf-grundstück gesicherten Dar-lehensschuld in Anrechnungan den Kaufpreis . . . . . . . . . . . 58

Fall 20: Kaufvertrag und Lö-schungserklärungen des Ver-käufers sowie des Gläubigers 59

Fall 21: Kaufvertrag und Be-lastungsvollmacht . . . . . . . . . 60

Fall 22: Kaufvertrag undZwangsvollstreckungsunter-werfungen . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

Fall 23: Kaufvertrag und Ab-tretung der Eigentümer-grundschuld des V an den K . 62

c) Weitere Beispiele . . . . . . . . . . 62a4. Verschiedener Beurkundungs-gegenstand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74a) Bewertungsregeln . . . . . . . . . . . 74b) Ausgewählte Fallbeispiele . . . 75

Fall 24: Kaufvertrag und Fi-nanzierungserklärungen ge-genüber Dritten (hier bzgl.Kaufpreiszahlung) . . . . . . . . . . 75

Fall 25: Kaufvertrag undGrundschuldbestellung zurFinanzierung des Kaufpreises(Sicherungsgeschäft) . . . . . . . . 76

Fall 26: Kaufvertrag undÜbernahme einer nicht valu-tierenden Grundschuld füreigene Kreditzwecke mitZwangsvollstreckungsunter-werfung gegenüber dem neu-en Gläubiger . . . . . . . . . . . . . . . 77

Fall 27: Kaufvertrag und Be-stellungserklärungen vonsubjektiv-dinglichen Rechten 78

Fall 28: Kaufvertrag und Ver-zicht auf Umsatzsteuerbe-freiung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79

Fall 29: Kaufvertrag undRechtswahl (hier nach Art. 15Abs. 2 EGBGB) . . . . . . . . . . . . . 80

Fall 30: Kaufvertrag und Ehe-vertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81

Fall 31: Kaufvertrag und Mit-eigentümervereinbarungennach § 1010 BGB. . . . . . . . . . . . 82

Fall 32: Kaufvertrag undwechselseitige Vorkaufsrech-te zwischen Verkäufer undKäufer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83

Fall 33: Kaufvertrag undwechselseitige Vorkaufsrech-te der Käufer . . . . . . . . . . . . . . . 84

Fall 34: Kaufvertrag undwechselseitige Ankaufsrechtezwischen Verkäufer und Käu-fer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85

Fall 35: Kaufvertrag undMietvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . 86

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Teil 2 Grundstückskauf

LKS – D/327

Fall 36: Kaufvertrag undBauherstellungsvertrag(Werklieferungsvertrag) . . . . . 87

Fall 37: Kaufvertrag unterBeteiligung einer bestehen-den GbR (Erwerber) . . . . . . . . 88

Fall 38: Kaufvertrag mit Er-gänzungen zum formfreienGbR-Vertrag . . . . . . . . . . . . . . . 89

Fall 39: Kaufvertrag undGbR-Gründungsvertrag (ru-dimentärer Gesellschaftsver-trag) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90

Fall 40: Kaufvertrag undGbR-Gründungsvertrag (voll-ständiger Gesellschafts-vertrag) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91

Fall 41: Kaufvertrag und Ver-einigungsantrag des Kauf-grundstücks mit einemanderen Grundstück desKäufers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92

Fall 42: Kaufvertrag (ohne Fi-nanzierungsvollmacht) undGrundbuchberichtigungsan-trag wegen Erbfolge. . . . . . . . . 93

Fall 43: Kaufvertrag mit Fi-nanzierungsvollmacht undGrundbuchberichtigungsan-trag aufgrund Erbfolge . . . . . . 94

Fall 44: Kaufvertrag und mit-telbare Schenkung . . . . . . . . . 95

Fall 45: Kaufvertrag undAufhebung des zwischenVerkäufer und Käufer beste-henden Mietvertrags . . . . . . . 96

Fall 46: Kaufvertrag und Ver-pflichtung zwischen denKäufern zur Aufteilung desKaufgrundstücks in WE/TE . 97

Fall 47: Kaufvertrag und Lö-schungserklärungen des Ver-käufers über ein Gesamt-grundpfandrecht, das nichtnur an dem Kaufgrundstückbesteht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98

Fall 48: Kaufvertrag und ge-sonderter Mietgarantiever-trag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99

Fall 49: Mehrere Kaufverträ-ge bei vollständigerBeteiligtenidentität . . . . . . . . . 100

Fall 50: Mehrere Kaufverträ-ge bei nur teilweiser Beteilig-tenidentität und mit Ver-knüpfungswille . . . . . . . . . . . . . 101

Fall 51: Mehrere Kaufver-träge bei nur teilweiser Be-teiligtenidentität und mitVerknüpfungswille (bei Über-schreitung des allgemeinenHöchstwerts von 60 Mio.Euro) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102

Fall 52: Mehrere Kaufverträ-ge bei nur teilweiser Beteilig-tenidentität und ohne Ver-knüpfungswille . . . . . . . . . . . . . 103

c) Weitere Beispiele . . . . . . . . . . . 104

V. Ausgewählte Kaufvertragstypen1. Kaufvertrag über ein Wohnungs-bzw. Teileigentum . . . . . . . . . . . . 121

2. Kaufvertrag über ein Erbbau-recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122

3. Kaufvertrag über eine Teil-fläche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123a) Vorbemerkung . . . . . . . . . . . . . 123b) Fallbeispiel. . . . . . . . . . . . . . . . . 124

Fall 53: Verkauf einer Teil-fläche und Einräumung Vor-kaufsrecht am Restgrund-stück . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124

4. Mietkauf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125a) Vorbemerkung . . . . . . . . . . . . . 125b) Fallbeispiele. . . . . . . . . . . . . . . . 126

Fall 54: Mietvertrag (unbe-stimmte Dauer) und Ankaufs-recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126

5. Leasingkauf (sale and leaseback). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127

Fall 55: Kaufvertrag mit Miet-vertrag und Ankaufsrecht . . . . . . 127

6. Kauf vom Insolvenzverwalter . . 1287. Kauf zur Abwendung einer an-hängigen Zwangsversteigerung . 129

Fall 56: Kauf zur Abwendungeiner anhängigen Zwangsver-steigerung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129

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Grundstückskauf Teil 2

LKS – D/327

8. Kauf auf Leibrente . . . . . . . . . . . . 130

Fall 57: Kauf auf Leibrente(wertgesichert) . . . . . . . . . . . . . . . 130

9. Kaufvertrag nach demSachenRBerG . . . . . . . . . . . . . . . . 131

Fall 58: Kauf nach demSachenRBerG mit weiteren Er-klärungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131

10. Kaufvertrag nach demVerkFlBerG . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132

Fall 59: Angebot des Verkäufersnach dem VerkFlBerG. . . . . . . . . 132

Fall 60: Annahme des Käufersnach dem VerkFlBerG. . . . . . . . . 133

11. Kaufvertrag über ein Gebäude-eigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134

Fall 61: Kaufvertrag überGebäudeeigentum nebst Kom-plettierung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134

12. Dreiseitige Vereinbarung nachVorkaufsrechtsausübung . . . . . . 135

Fall 62: Auflassung und wei-tere Erklärungen . . . . . . . . . . . . . 135

13. Kauf vom Bauträger. . . . . . . . . . . 13614. Kettenkaufvertrag (A-B-C-Kauf) 13715. Einheimischenmodell . . . . . . . . 138

Fall 63: Kaufvertrag von derGemeinde an einen Einhei-mischen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138

16. Kaufvertrag im Anschluss aneine Grundstücksauktion . . . . . 139

17. Kaufvertrag nach demAusglLeistG . . . . . . . . . . . . . . . . . 140

Fall 64: Kaufvertrag nach demAusglLeistG (landwirtschaftli-che Fläche). . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140

Fall 65: Kaufvertrag nach demAusglLeistG (Waldfläche) . . . . . 141

18. Kaufvertrag unter Beteiligungeines Minderjährigen/Betreuten 142

Fall 66: Kaufvertrag mit Dop-pelvollmacht. . . . . . . . . . . . . . . . . 142

19. Kaufvertrag mit Stundung desKaufpreises . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143

Fall 67: Kaufvertrag mit Stun-dung des Kaufpreises (Raten-zahlung) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143

VI. Angebot und Annahme1. Vorbemerkungen. . . . . . . . . . . . . . 144a) Angebot . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145b) Annahme . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146c) Beurkundungsgegenstände. . . 147aa) derselbe Gegenstand. . . . . 147bb) verschiedene Gegen-

stände . . . . . . . . . . . . . . . . . 151d) Besonderheiten bei der Voll-zugsgebühr . . . . . . . . . . . . . . . . . 155

2. Angebot geht vom Verkäuferaus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156

Fall 68: Angebot desVerkäufers. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156

Fall 69: Angebot des Verkäufersan einen noch zu benennendenDritten (ohne Selbsteintritts-recht des Benennungsberechtig-ten) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157

Fall 70: Angebot des Verkäufersan einen noch zu benennendenDritten (mit Selbsteintrittsrechtdes Benennungsberechtigten) . . . 158

Fall 71: Annahme des Käufersmit Zwangsvollstreckungs-unterwerfung . . . . . . . . . . . . . . . . . 159

Fall 72: Annahme des Käufersmit Zwangsvollstreckungs-unterwerfung und Auflassung . . 160

Fall 73: Annahme des Käufersmit Änderungen des Angebotsdurch den Käufer . . . . . . . . . . . . . . 161

Fall 74: Annahme des Käufersmit Änderungen des Angebotsdurch den Verkäufer . . . . . . . . . . . 162

Fall 75: Annahme mit Benen-nung des Annahmeberechtigten 163

3. Angebot geht vom Käufer aus . . 164

Fall 76: Angebot des Käufers . . . 164

Fall 77: Annahme des Verkäu-fers und Auflassung . . . . . . . . . . . 165

Fall 78: Annahme des Verkäu-fers mit Änderungen durch denVerkäufer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166

Fall 79: Annahme des Verkäu-fers mit Änderungen durch denKäufer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167

4. Angebotsvertrag . . . . . . . . . . . . . . 168

102

Teil 2 Grundstückskauf

LKS – D/327

Fall 80: Angebot des Verkäufersmit Vereinbarung eines Bin-dungsentgelts . . . . . . . . . . . . . . . . 168

Fall 81: Angebot des Verkäufersmit Vereinbarung der Kosten-übernahme . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169

5. Mehrheit von Angeboten (Al-ternative Angebote) . . . . . . . . . . . 170

Fall 82: Unbedingtes und be-dingtes Verkäuferangebot . . . . . 170

Fall 83: Wechselseitige Ange-bote an demselben Vertrags-gegenstand (Kreuzofferte). . . . . . 171

6. Änderung des Angebots vorAnnahme. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172

Fall 84: Verlängerung der Ange-botsfrist nach deren Ablauf . . . . 172

Fall 85: Verlängerung der Ange-botsfrist vor deren Ablauf . . . . . 173

VII. Bedingte Kaufverträge undOptionsrechte

1. Vorbemerkungen . . . . . . . . . . . . . 174a) Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . 174b) Übersicht . . . . . . . . . . . . . . . . . 175c) Wegfall von Begünstigungen 176

2. Vorkaufsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . 177

Fall 86: Bestellung eines Vor-kaufsrechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177

Fall 87: Mietvertrag und Vor-kaufsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178

3. Ankaufsrecht (Call-Option). . . . 179

Fall 88: Ankaufsrecht in derVariante eines aufschiebend be-dingten Kaufvertrags . . . . . . . . . . 180

Fall 89: Ankaufsrecht in derVariante eines Angebots. . . . . . . 181

Fall 90: Ankaufsrecht in derVariante eines Vorvertrags . . . . . 182

4. Vorhand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183

Fall 91: Angebotsvorhand . . . . . 183

5. Wiederkaufsrecht. . . . . . . . . . . . . 184

Fall 92: Begründung eines Wie-derkaufsrechts . . . . . . . . . . . . . . . 185

6. Verkaufsrecht (Put-Option) . . . . 186

Fall 93: Begründung eines Wie-derverkaufsrechts . . . . . . . . . . . . 186

VIII. Kaufverträge mit Kaufpreisunter dem Verkehrswert

1. Grundsatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1872. Indizien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188

IX. Änderungen oder Ergänzungen(Nachträge)

1. Vorbemerkungen . . . . . . . . . . . . . 1892. Änderungen und Ergänzungenzum Kaufvertrag . . . . . . . . . . . . . 191

Fall 94: Kaufpreisänderung . . . . 191

Fall 95: Kaufpreisberichti-gung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192

Fall 96: Änderung einzelnerVertragsbedingungen . . . . . . . . . 193

Fall 97: Änderung des Kauf-objekts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194

Fall 98: Erweiterung des Kauf-objekts (Zusatzkauf) . . . . . . . . . . 195

Fall 99: Verkleinerung desKaufobjekts (Teilaufhebung) . . . 196

Fall 100: Auswechslung einesVertragspartners durch Ver-tragsübernahme bzw. Vertrags-eintritt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197

Fall 101: Auswechslung einesVertragspartners durch Aufhe-bung des ursprünglichen Kauf-vertrags und Abschluss einesneuen Kaufvertrags . . . . . . . . . . . 198

Fall 102: VersehentlicheFalschbezeichnung („falsademonstratio“) . . . . . . . . . . . . . . . 199

3. Messungsanerkennung alsNachtrag eigener Art zumTeilflächenkauf . . . . . . . . . . . . . . 200

Fall 103: Messungsanerken-nung und Auflassung bei dem-selben Notar . . . . . . . . . . . . . . . . . 200

Fall 104: Messungsanerken-nung und Auflassung bei einemanderen Notar. . . . . . . . . . . . . . . . 201

Fall 105: Messungsanerken-nung (mit Kaufpreisreduzierungaufgrund eines Schätzfehlers)und Auflassung . . . . . . . . . . . . . . 202

103

Grundstückskauf Teil 2

LKS – D/327

Fall 106: Messungsanerken-nung (mit Kaufpreiserhöhungaufgrund eines Schätzfehlers)und Auflassung . . . . . . . . . . . . . . 203

Fall 107: Messungsanerken-nung (mit Kaufpreiserhöhungwegen Zusatzkaufes) und Auf-lassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204

Fall 108: Identitätserklärung . . 205

4. Einseitige Änderungserklärun-gen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206

Fall 109: Berichtigung des An-teils- bzw. Gemeinschaftsver-hältnisses der Erwerber . . . . . . . 206

Fall 110: Tod des Erwerbers vorVollzug . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207

X. Aufhebung1. Vorbemerkungen . . . . . . . . . . . . . 208a) Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . 208b) Übersichtstabelle . . . . . . . . . . 209

2. Fallbeispiele . . . . . . . . . . . . . . . . . 210

Fall 111: Aufhebung eines be-reits teilerfüllten Kaufvertrages 210

Fall 112: Aufhebung einesnoch nicht erfüllten Kaufver-trages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211

Fall 113: Aufhebung mit Aus-gleichsvereinbarung . . . . . . . . . . 212

Fall 114: Aufhebung mit Räu-mungspflicht . . . . . . . . . . . . . . . . 213

Fall 115: Auswechslung einesVertragspartners durch Auf-hebung nebst Neuabschluss . . . 214

Fall 116: Austausch eines Ver-tragspartners durch Vertrags-übernahme bzw. Vertragsein-tritt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215

XI. Auflassung (isoliert)1. Vorbemerkungen . . . . . . . . . . . . . 2162. Fallbeispiele . . . . . . . . . . . . . . . . . 219

Fall 117: Auflassung beurkun-det durch den Notar des Kauf-vertrags . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219

Fall 118: Auflassung beurkun-det durch anderen Notar als dendes Kaufvertrags . . . . . . . . . . . . . . 220

Fall 119: Auflassung beurkun-det durch den Sozius des Notarsdes Kaufvertrags . . . . . . . . . . . . . . 221

Fall 120: Auflassung als Ver-mächtniserfüllung (notariellesTestament) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222

Fall 121: Auflassung als Ver-mächtniserfüllung (privat-schriftliches Testament) . . . . . . . 223

Fall 122: Auflassung nach Pro-zessvergleich . . . . . . . . . . . . . . . . . 224

Fall 123: Auflassung nachrechtskräftigem Urteil . . . . . . . . . 225

Fall 124: Auflassung nach Aus-übung Vorkaufsrecht . . . . . . . . . . 226

Fall 125: Auflassung nach Aus-landsbeurkundung . . . . . . . . . . . . 228

Fall 126: Wiederholung der Auf-lassung wegen versehentlicherFalschbezeichnung („falsa de-monstratio“) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229

Fall 127: Bewilligung zur Auf-lassung (durch Notar in Eigen-urkunde) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230

Fall 128: Auflassung durch denInsolvenzverwalter nebst „Ge-nehmigung“ des noch vom In-solvenzschuldner geschlossenenKaufvertrags . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231

XII. Besondere Regelungsgegen-stände

1. Vorbemerkung . . . . . . . . . . . . . . . . 2322. Schuldübernahme und Erfül-lungsübernahme . . . . . . . . . . . . . . 233

Fall 129: Kaufvertrag und Über-nahme eines am Kaufgrund-stück lastenden Grundpfand-rechts ohne Übernahme einerForderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233

Fall 130: Kaufvertrag und Über-nahme einer durch ein Grund-pfandrecht am Kaufgrundstückgesicherten Darlehensschuld . . . 234

Fall 131: Kaufvertrag und Über-nahme einer am Kaufgrund-stück gesicherten Darlehens-schuld samt Grundschuld . . . . . . 235

104

Teil 2 Grundstückskauf

LKS – D/327

Fall 132: Kaufvertrag und Über-nahme einer am Kaufgrund-stück lastenden Grundschuldfür eigene Kreditzwecke (ohnedas zugrunde liegende Darle-hen) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236

Fall 133: Kaufvertrag über ei-nen Anteil am Grundstück mitErfüllungsübernahme . . . . . . . . . 237

3. Maklerklauseln . . . . . . . . . . . . . . 238

Fall 134: Grundstückskaufver-trag und FeststellungserklärungzumMaklervertrag . . . . . . . . . . . 238

Fall 135: Grundstückskaufver-trag und Übernahme einer vomVerkäufer geschuldeten Makler-provision durch den Käufer . . . . 239

Fall 136: Grundstückskaufver-trag mit Schuldanerkenntnisund Zwangsvollstreckungs-unterwerfung gegenüber demMakler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240

Fall 137: Grundstückskaufver-trag und Maklerklausel in derGestalt eines echten Vertrageszugunsten Dritter . . . . . . . . . . . . 241

4. Gestaltungen zur löschbarenAuflassungsvormerkung . . . . . . 242

Fall 138: Gestaltung zur lösch-baren Auflassungsvormerkungim Kaufvertrag . . . . . . . . . . . . . . . 242

Fall 139: Gestaltung zur lösch-baren Eigentumsvormerkung inForm der Eigenurkunde . . . . . . . 243

XIII. Nebentätigkeiten1. Vorbemerkungen . . . . . . . . . . . . . 2442. Vollzug des Grundstückskauf-vertrags . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245a) Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . 245b) Abschließender Katalog. . . . . 246c) Paradigmenwechsel . . . . . . . . 252

3. Betreuungstätigkeiten beimGrundstückskaufvertrag . . . . . . 253a) Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . 253b) Abschließender Katalog. . . . . 254c) Ehemals gebührenfreie Be-treuungstätigkeiten, dienunmehr gebührenpflichtigsind. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255

4. Beachtung von Treuhandauf-lagen Dritter . . . . . . . . . . . . . . . . . 256

XIV. Tauschvertrag1. Vorbemerkungen . . . . . . . . . . . . . 2572. Ausgewählte Fallbeispiele . . . . . 258

Fall 140: Tauschvertrag unter-schiedlich wertvoller Grund-stücke mit Tauschaufgabe . . . . . 258

Fall 141: Ringtausch . . . . . . . . . 259

Fall 142: Tausch mit dem Bau-träger (Grundstücksmodell) . . . 260

Fall 143: Tausch mit dem Bau-träger (Stundungsmodell) . . . . . . 261

Fall 144: Tausch mit dem Bau-träger (Anteilsmodell) . . . . . . . . . 262

Stichwortverzeichnis

Angebot 144 f., 156, 164– alternative Berechtigte (aufschiebendbedingt) 151, 170

– Änderung vor Ablauf 173– Änderung nach Fristablauf 172– Benennung des Berechtigten 147,157 f.

– Bindungsentgelt 153, 168– Kostenübernahme 169– neues 161, 166– wechselseitig über denselben Gegen-stand 152, 171

Angebotsvorhand 183Ankaufsrecht– Angebotsvorhand 183– aufschiebend bedingter Kaufvertrag177, 180

– Ausübung 176– Call-Option 179 f.– Geschäftswert 174 f.– Verkäuferangebot 177, 181– Vorvertrag 177, 182Annahme 144, 146, 159, 165– Änderungen vor Annahme 162

105

Grundstückskauf Teil 2

LKS – D/327

– Auflassung 149, 160, 165– Benennung des Berechtigten 154,163

– Käufer mit Änderungen 161– Unterwerfung Kaufpreis 150, 159 ff.– Verkäufer 165– Verkäufer mit Änderungen durch Ver-käufer 166

– Verkäufer mit Änderungen vor An-nahme 167

– Vollzugsgesbühr 155Apostille 254Aufhebung– Ausgleichsvereinbarung 212– Geschäftswert 208– Neuabschluss Auswechslung Ver-tragspartner 214

– Räumungspflicht 213– Vertrag bereits teilerfüllt 210– Vertrag noch nicht (teil-)erfüllt 211Auflassung– aufgrund rechtskräftigem Urteil 225– ausländische Urkunde 228– Ausübung Vorkaufsrecht 226– Bewilligung durch Notar 230– Eigenurkunde 230, 243– Insolvenzverwalter 231– isoliert 216– Aktenverwahrer 217– anderer Notar 217, 220– derselbe Notar 216, 219– Notar in Bürogemeinschaft 217– Notariatsvertreter 217– Sozius 217

– Prozessvergleich 224– Vermächstniserfüllung– not. Testament 222– privatschr. Testament 223

Auflassungsvormerkung– Eigenurkunde, Löschung Auflassungs-vormerkung nach Rücktritt 243

– löschbar 242– Löschungserklärung Auflassungsvor-merkung aufgrund Vollmacht 243

– Löschungserklärung Eigenurkunde243

– Löschungsvollmacht 243Auktion– Kauf nach 25AusglLeistG– landwirtschaftliche Nutzfläche 140

– Rückauflassungsvormerkung 140 f.– Rücktrittsrecht 140 f.– Veräußerungsverbot gesetzlich 140 f.– Waldfläche 141Bauträgervertrag 136, 260 f.Bebauung– Bebauung, Rechnung des Erwerbers7, 26, 39 f.

bedingter Kaufvertrag 174Betreuungsgebühr– Ablösetreuhand 256– Ausfertigungssperre 23, 124, 129,131, 133 ff., 138, 140 ff., 160, 165, 195,234 f., 242 f., 258

– Betreuungsgebühr, Geschäftswert14, 253

– Betreuungstätigkeiten 13, 253 ff.– Eintragungsbewilligung, ausgesetzt19

– Gebühr 13, 253 ff.– Kaufpreisfälligkeitsmitteilung 19,23, 27, 124, 129, 131, 133 ff., 138, 142,160, 165, 195, 242 f., 254

– Löschungsunterlagen, Treuhand 256– Treuhandauflage 23, 135, 256– Treuhandauftrag, Überwachung 23,129, 256

– Treuhandgebühr 15– Auftrag 15, 256– Geschäftswert 16, 256

– Überwachung Leistungsaustausch19

– Umschreibungsüberwachung 27, 40,124, 129, 131, 133 ff., 138, 140 ff., 160,165, 195, 234 f., 242 f.

Call-Opotion– Ankaufsrecht 179 f.Echtheitsbestätigung 255Einheimischenmodell 138Erwerbsrecht– Geschäftswert 174 f.Gebäudeeigentum– Komplettierung– Kauf Grundstück 134– Löschungsbewilligung, Einholungmit Entwurf 134

Gegenleistung 5– Leibrente 130– Preisklausel 130– Reallasst 130– Wertsicherungsklausel 130

106

Teil 2 Grundstückskauf

LKS – D/327

Gegenstandshäufung 8– denselben Gegenstand 8– Bauvorbereitungsvollmacht 53– Benutzungsbeschränkungen, Über-nahme 49

– Dauerlasten, nicht ablösbar, Über-nahme 48

– Dienstbarkeit, übernommen bzw.eingeräumt 44

– eingeräumte Rechte 44– Erbbauzins, Übernahme 50– Früchte 43– Garantieversprechnen, unselbst-ständig 45

– Grundschuld, dingliche Übernahme47

– Hausgeld, Übernahme 51– Kaufreiszahlung, Übernahme durchDritten 55

– Maklerklausel, Feststellung 52,238

– Mietgarantie, unselbstständig 45– Mietvertrag, Übernahme 54– Nachzahlungsverpflichtung 37, 43– Nutzungen 43– übernommene Rechte 44– Vertragsstrafe 43– Vertragsübernahme, Eintritt 46,197

– Vorkaufsrecht, übernommen bzw.eingeräumt 44

– Vormerkung, übernommen bzw.eingeräumt 44

– Wiederkaufsrecht, übenommenbzw. eingeräumt 44

– Wohngeld, Übernahme 51– Zinsen 43

– derselbe Beurkundungsgegenstand 8,56 f.– Belastungsvollmacht 59– Besitzverschaffung, Unterwerfung60

– Bürgschaftserklärung 66– Darlehen, Abtretung von Auszah-lungsansprüchen 67

– derselbe Gegenstand 62– Eigentümergrundschuld, Abtretung61

– Eigentümergrundschuld, Lö-schungsbewilligung Verkäufer 72

– Eintragung Ehepartner, Güter-gemeinschaft 71

– Erfüllungsgeschäft 57– Grundschuld, Kaufpreissicherung63

– Herausgabe, Unterwerfung 60– Herausteilung des Kaufgrundstücks68

– Hypothek, Kaufpreissicherung 63– Kaufpreissicherungshypothek 63– Löschungsantrag 58– Löschungsbewilligung, Gläubiger(Dritter) 58, 73

– Löschungserklärungen, Gläubiger(Dritter) 58

– Löschungserklärungen, Verkäufer(Löschungszustimmung) 58

– Pfandfreigabe, Gläubiger 58, 73– Räumung, Unterwerfung 60, 213– Rückübertragungsverpflichtung 64– Verfügungsbeschränkung, schuld-rechtlich 64

– Vorkaufsrecht, Verzicht des Berech-tigten für diesen Verkaufsfall 69

– Zustimmung Dritter 65– Zustimmung nach § 12 WEG 65– Zustimmung nach § 1365 BGB 65– Zustimmung nach § 5 ErbbauRG65

– Zwangsvollstreckungsunterwerfung60

– gegenstandsverschieden 8– Hauptgegenstand 43, 56– Hauptgeschäft– Rechtsverhältnisses, mehrere 41– Rückkaufsrecht, Auflassungsvormer-kung 33

– verschiedener Beurkundungsgegen-stand 42– Angebotsannahme Verkäufer mitÄnderungen 106

– Ankaufsrechte, wechselseitig (Ver-käufer – Käufer) 85

– Aufteilungsverpflichtung, WEG 97– Auswechslung Vertragspartner 115– Bauherstellungsvertrag 87– Benutzungsregelung 82– Bestandteilszuschreibung 92– Darlehensvertrag mit Dritten, Kauf-preisfinanzierung 75

107

Grundstückskauf Teil 2

LKS – D/327

– Ehevertrag 81– Erbbaurecht, Aufhebung 114– Erbengemeinschaft, Auseinander-setzung 118

– GbR, Änderung Gesellschaftsvertrag89

– GbR, Eintritt 88– GbR, Gründungsvertrag rudimentär90

– GbR, Gründungsvertrag vollständig91

– Grundbuchberichtigung Erbfolge,mit Finanzierungsvollmacht 94

– Grundbuchberichtigung Erbfolge,ohne Finanzierungsvollmacht 93

– Grunddienstbarkeit, Grundbuch-antrag Wegerecht 78

– Grundschuld, Übernahme einernicht valutierten mit Unterwerfung77

– Grundschuldbestellung, Kaufpreis-finanzierung 76

– Kaufvertrag und Abtretung der Kauf-preisforderung 119

– Kaufvertrag und Pachtvertrag 110– Kaufvertrag und Teilung nach § 3WEG 116

– Leasing 127– Leasingvertrag 113– Löschungserklärung Verkäufer, Ge-samtrecht 98

– Maklerklausel, Vertrag zugunstgenDritter 117, 241

– mehrere Kaufverträge, Beteiligteni-dentität teilweise, Verknüpfungs-wille 101

– mehrere Kaufverträge, Beteiligteni-dentität teilweise, Verknüpfungs-wille, Überschreitung Höchstwert102

– mehrere Kaufverträge, Beteiligteni-dentität teilweise, kein Verknüp-fungswille 101

– mehrere Kaufverträge, Beteiligteni-dentität teilweise, kein Verknüp-fungswille, Überschreitung Höchst-wert 103

– mehrere Kaufverträge, Beteiligteni-dentität vollständig 100

– Mehrheit von Angeboten 105

– Messungsanerkennung und Ände-rung wegen Schätzfehler 107 f.

– Messungsanerkennung und Zusatz-kauf 109

– Mietgarantie, sebstständig 99– Mietkauf 111, 125 f.– Mietvertrag, Aufhebung 96– Mietvertrag, Beurkundung 86– Miteigentümervereinbarung 82– Pachtvertrag 110– Rechtswahl 80– Sale and lease back 127– Schenkung 95– Stellplatzdienstbarkeit 112– Teileigentum, Aufhebung 114– Teilflächenkauf und Stellplatz-dienstbarkeit 112

– Umsatzsteueroption 79– Vereinbarung Kostenübernahme104

– Vereinigungsantrag 92– Vorbehaltsgut 81– Vorkaufsrecht, Verzicht des Berech-tigten für alle Verkaufsfälle 120

– Vorkaufsrechte, wechselseitig (Käu-fer – Käufer) 84

– Vorkaufsrechte, wechselseitig (Ver-käufer – Käufer) 83

– Werkliefervertrag 87– Werksvertrag 87– Wohnungseigentum, Aufhebung114

Genehmigung Beteiligter,– Genehmigung Beteiligter, Entwurf21

Grundstück– Verkehrswert 5, 187 f.– Wertbestimmung 200 f.Identitätserklärung– Messungsanerkennung 205Insolvenzverwalter– Erfüllungswahl 128, 231– nur Auflassung wegen Vormerkung(§ 106 InsO) 231

– Zustimmung 128, 231– Zwangsversteigerung, Abwendung129

Kaufpreis– Arbeitsplatzgarantie, Hinzurechnung– Arbeitsplatzgarantie 33

108

Teil 2 Grundstückskauf

LKS – D/327

– Bauverpflichtung, gewerblich, Hin-zurechnung

– Bauverpflichtung, Hinzurechnung– Bauverpflichtung 24

– Bauverpflichtung, Wohngebäude, Fa-milienwohnheim, Hinzurechnung– Bauverpflichtung, Wohngebäude, Fa-milienwohnheim 31, 138

– Belastungsverbot, Hinzurechnung– Belastungsverbot 29

– Gegenleistung 5– Hinzurechnung 4, 24– Abrisskosten 36– Abrissverpflichtung 36– Aufzahlungsverpflichtung, bedingt37

– Mehrerlösabführung 38– Nachzahlungsverpflichtung, be-dingt, 37

– Nutzungen 424– Vermessungskosten, Übernahme34

– Verpflichtungen, zusätzliche 5– Wohnrecht 27– Zahlungsverpflichtung, Übernahme35

– Investitionsverpflichtung, Hinzurech-nung– Investitionsverpflichtung 24, 33

– Kaufpreis 3– Mehrerlös, Hinzurechnung– Mehrerlösklausel 24

– Miete, einbehalten,– Miete einbehalten 28

– Preisklausel 130– Ratenzahlung 143– Selbstnutzungsverpflichtung, Hin-zurechnung– Selbstnutzungsverpflichtung 30,138

– Stundung 143– Verfügungsverbot, Hinzurechnung– Verfügungsverbot 29, 82, 139

– Vergleich der Leistungen 6, 129,131 f., 140, 187

– Vermessungskosten, Hinzurechnung– Vermessungskosten 24

– Wertsicherungsklausel 130– Wiederkaufsrecht, Hinzurechnung– Wiederkaufsrecht 30, 138, 184

Kettenkaufvertrag 137

Leasingvertrag 127Legalisation 255Maklerklausel 238 ff.– Erfüllungsübernahme 239– Feststellung 238– Schuldanerkenntnis 240– Vertrag zugunstgen Dritter 117, 241– Vollstreckungsunterwerfung 240Messungsanerkennung 200– Anerkennung Vermessungsergebnis200

– Auflassung, anderer Notar 201– Auflassung, derselbe Notar 200– Identitätserklärung 205– Kaufpreiserhöhung Schätzfehler 203– Kaufpreiserhöhung Zukauf 204– Kaufpreisreduzierung Schätzfehler202

– Nachzahlung Vollstreckungsunter-werfung 203

– Rückzahlung 202– Zukauf, Auflassung 204Mietkauf– bedingter Kaufvertrag, Ankaufsrecht125

Mietvertrag– unbefristet, Ankaufsrecht, bedingterKaufvertrag 126

– und Vorkaufsrecht 178– Wertbestimmung 125 f.Minderjähriger– Betreuter 142– Doppelvollmacht §§ 1828, 1829 BGB142

Nachtrag 189 ff.– Änderung 189 ff.– Auswechlung Vertragspartner 197– Kaufobjekt 194– Kaufobjekt, Erweiterung 195– Kaufpreis 191– Kaufpreisberichtigung 192– Teilaufhebung 196– Verkleinerung Kaufobjekt, Teilauf-hebung 196

– Vertragsbestimmung 193– Zusatzkauf 195

– Änderung Beteiligungsverhältnis derKäufer 206

– Änderung, Falschbezeichnung (falsademonstratio) 199

– Aufhebung, teilweise 196

109

Grundstückskauf Teil 2

LKS – D/327

– Ergänzung 190– Tod des Erwerbers vor Umschreibung207

– Vertragseintritt 197– Vertragsübernahme, Eintritt 197Nebentätigkeiten– gebührenfreie 17Nebentätigkeiten– Vollzugsgesbühr, Betruungsgebühr244 ff.

Notaranderkonto– Auszahlung 22– Hebegebühr 22– Notaranderkonto 23– Treuhandauftrag 254– Verwahrung 22Optionsvertrag– Ausübung 176– Call-Option 179 f.– Put-Option 186Put-Option– Rückkaufspflicht 186– Rückkaufsrecht 186– Verkaufsrecht 186– Wiederverkaufsrecht 186Rechtsmittelverzicht 142SachenRBerG– Aufgabe Gebäudeeigentum 131– Aufgabe Nutzungsrecht– Gebäudeeigentum 131, 134

– Gebäudeeigentum– Aufgabe Nutzungsrecht 131, 134

– Grundstückserwerb 131– Komplettierung 131– Pfanderstreckung 131– Pfanderstreckung, Wertbestimmung131

Sale and lease back 127Tausch– Bauträger– Anteilsmodell 262– Grundstücksmodell 260– Stundungsmodell 261– Wervertrag 262

– Ringtausch 259– Tauschaufgabe 258 f.Teilfächenkauf– mit Auflassung 124– Vorkaufsrecht am Restgrundstück124

Treuhandgebühr 15, 256

Übernahme Darlehen– Anrechnung auf den Kaufpreis 234 f.– dinglich gesichert 234 f.– Miteigentumsanteil (Innenverhältnis)237

– Schuldanerkenntnis 234 f.– Schuldnerwechsel 234 f.Übernahme Darlehensschuld 232 ff.Übernahme Grundschuld– abstaktes Schuldanerkenntnis 236– eigene Kreditzwecke 236– nicht valutierend 233– ohne Forderung, nur dinglich 233– Vollstreckungsunterwerfung 236Umsatzsteueroption– verschiedener Beurkundungsgegen-stand 79

Veräußerungsrecht– Geschäftswert 174 f.Verfügungsverbot, schuldrechtlich138

Verkaufsrecht– Put-Option 186VerkFlBerG– Angebot Verkäufer 132– Annahme Käufer, Auflassung 133– Wertbestimmung 132Vollzugsgebühr– Anforderung Änderung eingetragenerRechte 246

– Anforderung Freigabeerklärung MaBV246

– Anforderung Löschungsunterlagen246

– Einholung Gläubigerzustimmung,Schuldnerwechsel 234 f., 252

– Erledigung Beschwerdeverfahren244

– Erledigung von Beanstandungen 244– Gebühr 9 f., 155, 245 ff.– Genehmigung, behördlich 10, 23,246

– Genehmigung, rechtsgeschäftlich246

– Geschäftswert 12, 251– Genehmigung Beteiligter 252– Genehmigung Familiengericht 142– Genehmigung Kommunalaufsicht131, 138

– Genehmigung nach GrdstVG 195,235, 262

110

Teil 2 Grundstückskauf

LKS – D/327

– Genehmigung nach GVO 20, 27, 40,124, 129 ff., 133 f., 140 f., 195

– Genehmigung vollmachtlos vertrete-ner, Einholung 252

– Katalog 246– Löschungsunterlagen, Einholung 21,129, 134

– Negatiattest nach § 28 BauGB 20,27, 40, 124, 129 ff., 143, 160, 234 f.,262

– Stellen von Anträgen 244– Übermittlung von Anträgen 244– Vorkaufsrechtsverzicht öfffentlich-rechtlich, Einholung 252

– Vorkaufsrechtsverzicht privat, Ein-holung 252

– Vorkaufsrechtszeugnis 10, 246– XML-Datei, Erstellung der 11, 245Vorkaufsrecht– Ausübung 176– Ausübung, Rückabwicklung 135– Einräumung 177– Geschäftswert 174 f.– Löschung Vormerkung, Grundschuld135

– und Mietvertag 178Vorvertrag 176Wiederkaufsrecht– Ausübung 176, 184– Geschäftswert 174 f., 184Zusatzkauf 195

I. Überblick

1. Zum Aufbau dieses Teils

1Die notarielle Praxis arbeitet mit Ganztexten (Methodenlehre: Vertrags-typen) und Bausteinen (Methodenlehre: Regelungstypen). Gerade anhandder zahlreichen Varianten eines „Grundstückskaufs“ – etwa Kauf einesAltbaugrundstücks, eines Bauplatzes, eines land- oder forstwirtschaftli-chen Grundstücks, mit Bauverpflichtung (Bauträgerkauf), eines Gewerbe-betriebs, einer Teilfläche, aus der Zwangsversteigerung, vom Insolvenzver-walter – kann man aber feststellen, dass die Bewertung nach jedem dieserVertragstypen zu einer Vielzahl von Wiederholungen führen würde – alleindeshalb, weil sich viele der Vertragstypen kostenrechtlich nicht unter-scheiden. Auch viele Bausteine für einzelne Vertragsklauseln, wie z.B.zum Besitzübergang, zur Haftung für Rechts- und Sachmängel, etc., beein-flussen die Bewertung nicht. Die nachfolgende Darstellung unternimmtden Versuch, sowohl der Vertragstypenlehre als auch den kostenrechtlichgebotenen Unterscheidungsmerkmalen gerecht zu werden.

2. Einführung

a) Gebühr

2Für die Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages fällt eine 2,0 Ge-bühr nach Nr. 21100 KV GNotKG an. Der Gebührensatz ist also unver-ändert geblieben (vgl. § 36 Abs. 2 KostO).

111

Grundstückskauf Teil 2

LKS – D/327

b) Geschäftswert

aa) Kaufpreis als Regelbewertung

3 Nach § 47 S. 1 GNotKG wird im Zusammenhang mit dem Kauf der Wertder Sache durch den Kaufpreis bestimmt. Gemeint ist dessen Nennbetrag.Eine Änderung gegenüber der KostO ist nicht erfolgt (vgl. § 20 Abs. 1 S. 1HS. 1 KostO).

Obwohl der Wortlaut der Vorschrift auf den „Kauf von Sachen“ als demhäufigsten Geschäft des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs abstellt, ist sie –wie im Geltungsbereich der KostO – auch auf kaufähnliche Überlassungs-verträge anzuwenden, soweit es sich dabei um einen Austausch gegenGeld handelt.

bb) Hinzurechnung vorbehaltener Nutzungen und weiterer Leistungen

4 Häufig spiegelt der geschuldete Barkaufpreis nicht den Wert des Kauf-gegenstandes, ist er nur Teil des vom Käufer zu erbringenden wirtschaft-lichen Entgelts. Um einerseits den Verkehrswert der Kaufsache, anderer-seits den wirtschaftlichen Kaufpreis einzufangen, bestimmt daher § 47 S. 2GNotKG, dass dem Kaufpreis der Wert der vorbehaltenen Nutzungen undder vom Käufer übernommenen oder ihm sonst infolge der Veräußerungobliegenden Leistungen hinzugerechnet wird. Dabei versteht es sich vonselbst, dass eine Hinzurechnung derartiger Nutzungen oder Leistungenzum Kaufpreis dann nicht in Betracht kommt, wenn deren Wert auf denvereinbarten Kaufpreis angerechnet wurde und nur der dann verbleibendeKaufpreisrest bar gezahlt werden soll. Spezielle Hinzurechnungsposten,wie beispielsweise die Bauverpflichtung, finden sich nunmehr in § 50GNotKG.

5 Nach diesem Gesetzeszweck gilt § 47 S. 2 GNotKG nicht für jede zusätzli-che Leistung, die ein Käufer übernimmt, sondern nur für solche, die nebendem Kaufpreis ein zusätzliches Entgelt für die Überlassung der Kaufsachedarstellen, also dem Verkäufer wirtschaftlich zugutekommen; zusätzlicheVerpflichtungen sind folglich nur zu berücksichtigen, wenn ersichtlich ist,dass der Kaufpreis allein den Verkehrswert des Grundstücks nicht abdeckt,sondern wegen der zusätzlichen Leistungen des Käufers hinter diesemzurückbleibt, wenn also nur beides zusammen als die dem Grundstücks-wert gemäße Gegenleistung angesehen werden kann, die nach § 47 S. 1GNotKG den Vertragswert bildet. Umgekehrt gewendet: „Leistungen“, dieder Käufer nur im eigenen Interesse oder zu Gunsten Dritter übernimmt,sind jedenfalls dann nicht hinzuzurechnen, wenn der Verkäufer an ihnenkein Interesse hat und sie ihm auch nicht objektiv zugutekommen. DieseGrundsätze galten bereits im Anwendungsbereich der KostO (vgl. § 20Abs. 1 S. 1 HS 2 KostO).

112

Teil 2 Grundstückskauf

LKS – D/327

cc) Ausnahmsweise Bewertung nach dem höheren Grundstückswert

6Ist der nach § 47 S. 1 und 2 GNotKG errechnete Kaufpreis niedriger als derVerkehrswert, so ist dieser maßgebend; er bestimmt sich nach § 46GNotKG. Um dem Vereinfachungszweck des § 47 S. 1 und 2 GNotKGRechnung zu tragen, ist der Wert der Sache aber nur dann festzustellen,wenn deutlich zutage tritt, dass in dem nach § 96 GNotKG maßgebendenZeitpunkt der Kaufpreis nicht annähernd so hoch ist wie der sich bei An-wendung des § 46 GNotKG ergebende Wert. Dies alles galt schon unterdem Regime der KostO (vgl. § 20 Abs. 1 S. 2 KostO). Zu den Grundsätzender Wertermittlung und den dafür zur Verfügung stehenden Instrumentensiehe Rz. 187 ff.

dd) Bebauung auf Rechnung des Erwerbers

7Gemäß § 20 Abs. 1 Satz 2 HS 2 KostO bleibt eine auf Rechnung des Erwer-bers vorgenommene Bebauung bei der Ermittlung des Wertes außer Be-tracht. Dieses Bewertungsprivileg wurde nicht in das GNotKG übernom-men.

ee) Bewertung weiterer in der Kaufurkunde enthaltener Geschäfte

8Enthält eine notarielle Urkunde neben dem Kaufgeschäft weitere Erklä-rungen, so ist zu prüfen, ob es sich um denselben Beurkundungsgegen-stand nach der Ausnahmevorschrift des § 109 Abs. 1 GNotKG oder umverschiedene Beurkundungsgegenstände nach der Grundsatznorm des § 86Abs. 2 (ggf. i.V.m. § 110 Nr. 2 und § 111 Nr. 4) GNotKG handelt.

c) Vollzug und Betreuungstätigkeiten

aa) Vollzugsgebühr

9Nach der KostO fiel eine (halbe) Vollzugsgebühr nach § 146 Abs. 1 Satz 1Halbs. 1 KostO an bei Tätigkeiten des Notars, die zu den beurkundeten –schuldrechtlichen oder dinglichen – Vereinbarungen der Beteiligten not-wendigerweise hinzukommen müssen, um deren Wirksamkeit herbeizu-führen und ihre Ausführung zu ermöglichen. Diese höchstrichterlichvorgegebene Definition, deren Anwendung im Einzelfall durchaus Schwie-rigkeiten bereitet hatte, hat nach dem GNotKG keine Bedeutung mehr.Denn die Vollzugstätigkeiten sind nunmehr abschließend aufgezählt inVorbemerkung 2.2.1.1 KV GNotKG.

10Die Vollzugsgebühr, die unabhängig von der Zahl der erbrachten Vollzugs-tätigkeiten in der Regel, d.h. pro vollzogener Urkunde, nur einmal anfällt(§§ 93 Abs. 1 S. 1, 86 GNotKG), beträgt grundsätzlich 0,5 (Nr. 22110 KVGNotKG); sie kann sich aber, wenn nur behördliche Genehmigungen undVorkaufszeugnisse anzufordern und zu prüfen sind, auf einen (niedrigeren)

113

Grundstückskauf Teil 2

LKS – D/327

Betrag von 50 Euro pro angeforderter Genehmigung bzw. Vorkaufsrechts-zeugnis reduzieren (Nr. 22112 KV GNotKG).

11 Soweit es erforderlich ist, dass der Notar strukturierte Daten in Form derExtensible Markup Language (XML) oder in einem nach der Stand derTechnik vergleichbaren Format für eine automatisierte Weiterbearbeitungbeim Grundbuchamt erzeugt, fällt hierfür eine gesonderte Vollzugsge-bühr in Höhe von 0,3 an, die auf 250 Euro beschränkt ist (Nr. 22114 KVGNotKG).

12 Der Geschäftswert für den Vollzug ist der Geschäftswert des zugrunde lie-genden Beurkundungsverfahrens, § 112 S. 1 GNotKG. Dies entsprichtgrundsätzlich § 146 Abs. 4 KostO (vgl. aber Rz. 244 ff.).

bb) Betreuungsgebühr

13 Anders als für Vollzugstätigkeiten kannte die KostO für Betreuungstätig-keiten keinen speziellen Gebührentatbestand. Die Tätigkeiten, bei Kauf-verträgen vornehmlich Fälligkeitsmitteilung und Umschreibungsüber-wachung (gleichgültig ob im Wege der Ausfertigungssperre oder derausgesetzten Eintragungsbewilligung und deren Erklärung durch den No-tar in Eigenurkunde), wurden daher nach der Auffangnorm des § 147Abs. 2 KostO abgerechnet. Der Gebührensatz betrug 0,5, der Geschäfts-wert bildete sich aus einem Teilwert des Kaufpreises und jede einzelne Be-treuungstätigkeit löste eine gesonderte Gebühr aus. An dieser Stelle istgrundlegend umzudenken: Das GNotKG kennt keine Auffangnorm i.S.d.§ 147 Abs. 2 KostO mehr. Vielmehr sind die abrechnungsfähigen Betreu-ungstätigkeiten abschließend aufgezählt in Nr. 22200 KV GNotKG. DerGebührensatz beträgt 0,5. Wie die Vollzugsgebühr, fällt auch die Betreu-ungsgebühr unabhängig von der Zahl der erbrachten Betreuungstätigkeitennur einmal an (§§ 93 Abs. 1 S. 1, 86 GNotKG).

14 Der Geschäftswert für die Betreuungsgebühr ist wie bei der Beurkundungzu bestimmen, § 113 Abs. 1 GNotKG. Das bedeutet: Die bislang nach derKostO (§ 30 Abs. 1) gebotene Teilwertbildung wurde nicht in das neueRecht übernommen, vielmehr ist der Geschäftswert für Beurkundung,Vollzug und Betreuung identisch.

cc) Treuhandgebühr

15 Eine Betreuungstätigkeit i.S. des § 24 Abs. 1 S. 1 BNotO stellt auch dieÜberwachung von Treuhandauflagen Dritter dar, insbesondere von Ablöse-gläubigern, die dem Notar Löschungsunterlagen mit Verwendungsauflagenerteilen. Nach der KostO war streitig, ob hierfür § 146 Abs. 1 S. 1 oder§ 147 Abs. 2 KostO einschlägig ist. Diese Unsicherheit besteht nicht mehr.Vielmehr ordnet Nr. 22201 KV GNotKG für die Beachtung von Treuhand-auflagen durch einen nicht unmittelbar an dem Beurkundungsverfahren

114

Teil 2 Grundstückskauf

LKS – D/327

Beteiligten, eine Urkunde oder Auszüge einer Urkunde nur unter be-stimmten Bedingungen herauszugeben, eine 0,5 Gebühr an; wobei die Ge-bühr für jeden Treuhandauftrag gesondert entsteht. Die Treuhandgebührfällt neben der Betreuungsgebühr nach Nr. 22200 KV GNotKG und auchneben der Vollzugsgebühr an. Zu beachten ist, dass sich nach dem Wort-laut von Satz 1 der Anmerkung zu Nr. 22201 KV ein Treuhandauftrag einesFinanzierungsgläubigers an den Notar, dass dieser über das auf das Notar-anderkonto überwiesene Geld erst bei Sicherstellung der ranggerechtenEintragung der Finanzierungsgrundschuld verfügen darf, vom Gebühren-tatbestand nicht erfasst wird.

16Der Geschäftswert ist der Wert des Sicherungsinteresses, § 113 Abs. 2GNotKG. Hierbei sind auch Tageszinsen zu berücksichtigen.1

d) Gebührenfreie Nebengeschäfte

17Durch die Regelungstechnik des abgeschlossenen Gebührenkatalogs ergibtsich ohne weiteres, dass notarielle Tätigkeiten, die sich nicht in einem Ge-bührentatbestand widerspiegeln, gebührenfrei bleiben. In der Vorbemer-kung 2.1 KV GNotKG klarstellende Ausführungen zum Abgeltungsbereichder Gebühr für das Beurkundungsverfahren und für weitere Tätigkeiten,z.B. Übermittlung und Stellung von Anträgen an ein Gericht, gemacht.Hierauf sei an dieser Stelle nur hingewiesen.

II. Standardkaufvertrag in den Varianten Direktzahlung undHinterlegung

1. Vorbemerkungen

Bewertung von weiteren Erklärungen im Kaufvertrag

18Der Kaufvertrag enthält neben den kaufvertragsrechtlichen Verpflichtungs-erklärungen regelmäßig weitere Erklärungen, die kostenrechtlich unter-schiedlich zu bewerten sind. Grundlegend ist Folgendes zu unterscheiden:

Zahlreiche im Kaufvertrag enthaltene Regelungen z.B. zum Besitzüber-gang, die Auflassung, eine Belastungsvollmacht (auf den Zweck und dieHöhe kommt es dabei nicht an), eine Bauvorbereitungsvollmacht oder dieLöschungszustimmung nebst deren Antrag bezüglich wegzufertigenderGrundpfandrechte – um nur einige Beispiele zu nennen – sind Inhalt desVertrages oder betreffen denselben Beurkundungsgegenstand nach § 109GNotKG (sind gegenstandsgleiche Erklärungen nach § 44 KostO) zumKauf. Dazu gehört auch die regelmäßig enthaltene Auflassungsvormer-kung, wobei an dieser Stelle auf die im GNotKG dafür neu eingeführte Ge-schäftswertvorschrift des § 45 Abs. 3 GNotKG hingewiesen sei. Zu erhe-

115

Grundstückskauf Teil 2

1 Begründung RegE, BT-Drs. 17/11471, zu § 113, S. 190.

LKS – D/327

ben ist in diesen Fällen nur eine 2,0 Gebühr nach Nr. 21100 KV, mind.120 Euro GNotKG nach dem Wert des Kaufvertrages (§ 86 Abs. 1 bzw. beidemselben Gegenstand gem. § 109 Abs. 1 GNotKG). Zu den nicht geson-dert bewerteten Erklärungen s unten IV. 2b (Rz. 48 ff.) und zu Erklärungenmit demselben Gegenstand s IV. 3 (Rz. 61).

Wegen der Erklärungen im Kaufvertrag, die im Gegensatz dazu aufgrundihres verschiedenen Beurkundungsgegenstandes kostenrechtlich zu einemgesonderten Bewertungsansatz führen, wird auf die Ausführungen in Teil 2Abschnitt IV. Nr. 4 ff. (Rz. 74 ff. und 104 ff.) verwiesen.

2. Direktzahlungsmodell

E Fall 1: Kaufvertrag (Direktzahlung) mit Überwachung desLeistungsaustausches

19 Der Notar beurkundet einen Kaufvertrag über ein Grundstück mit Auflas-sung zu einem Kaufpreis von 200 000 Euro. Er übernimmt die Fälligkeits-mitteilung hinsichtlich der Kaufpreiszahlung und die Umschreibungsüber-wachung in der Form der Ausfertigungssperre (alternativ: in der Form derausgesetzten Eintragungsbewilligung).

Gebührenvorfälle:

1) Beurkundung des Kaufvertrages mit weiteren Erklärungen

2) Betreuungstätigkeiten

KostO GNotKG

1) Beurkundung Kaufvertrag mit weiteren Erklärungen

Geschäftswert:

200 000 Euro (§ 20 Abs. 1)

Als Geschäftswert ist der Kaufpreismaßgebend.

Gebühr:

20/10 (§ 36 Abs. 2) aus 200 000 Euro

Geschäftswert:

200 000 Euro (§ 47)

Der Wert wird durch den Kaufpreis be-stimmt.

Gebühr:

2,0 (Nr. 21100 KV, mind. 120 Euro) aus200 000 Euro

2) Betreuungstätigkeiten

a) Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit

b) Umschreibungsüberwachung (Ausfertigungssperre)

Geschäftswerte:

a) 60 000 Euro (§ 30 Abs. 1, hier: 30 %)

Die Mitteilung gehört zu den sonstigenNebentätigkeiten gem. § 147 Abs. 2,

Geschäftswert:

a), b) 200 000 Euro (§ 113 Abs. 1)

Gemäß Nr. 22200 Nr. 2 KV (Kaufpreis-fälligkeit) bzw. Nr. 22200 Nr. 3 KV

116

Teil 2 Grundstückskauf

LKS – D/327

KostO GNotKG

deren Geschäftswert nach freiem Er-messen zu bestimmen ist.

b) 60 000 Euro (§ 30 Abs. 1, hier: 30 %)

Das Beachten der Anweisung gehört zuden sonstigen Nebentätigkeiten gem.§ 147 Abs. 2, deren Geschäftswert nachfreiem Ermessen zu bestimmen ist.

Gebühren:

a) 5/10 (§ 147 Abs. 2) aus 60 000 Euro

b) 5/10 (§ 147 Abs. 2) aus 60 000 Euro

Bemerkungen:

1) Die Gebühr nach § 147 Abs. 2 fälltfür jede Betreuungstätigkeit gesondertan.

2) Erfolgt die Umschreibungsüber-wachung durch den Notar alternativ inder Form der ausgesetzten Eintragungs-bewilligung, so ergibt sich kostenrecht-lich nichts anderes. Denn bewilligt derNotar in diesen Fällen aufgrund Er-mächtigung die Eintragung des Eigen-tumswechsels durch Eigenurkunde, istebenfalls eine 5/10 Gebühr nach § 147Abs. 2 aus einem Teilwert zu erheben.

(Ausfertigungssperre) gehören die Tä-tigkeiten zu den Betreuungstätigkeiten.Der Geschäftswert bestimmt sich nachdem Wert für das Beurkundungsverfah-ren.

Gebühr:

a), b) 0,5 (Nr. 22200 Nr. 2, 3 KV) aus200 000 Euro

Bemerkungen:

1) Die Betreuungsgebühr fällt unabhän-gig von der Anzahl der zu erledigendenTätigkeiten nur einmal an; § 93 Abs. 1.

2) Erfolgt die Umschreibungsüber-wachung durch den Notar alternativ inder Form der ausgesetzten Eintragungs-bewilligung, bewilligt also der Notar indiesen Fällen aufgrund Ermächtigungdie Eintragung des Eigentumswechselsdurch Eigenurkunde, so erhält er keinegesonderte Gebühr nach Nr. 25204 KV.

E Fall 2: Kaufvertrag (Direktzahlung) mit Überwachung desLeistungsaustausches und Einholung von behördlichenGenehmigungen

20Der Notar beurkundet einen Grundstückskaufvertrag mit Auflassung zueinem Kaufpreis von 200 000 Euro. Er übernimmt die Fälligkeitsmitteilungund die Umschreibungsüberwachung in der Form der Ausfertigungssperre(alternativ: in der Form der ausgesetzten Eintragungsbewilligung). DesWeiteren holt er das Negativattest der Gemeinde nach § 28 BauGB und dieGenehmigung nach der GVO ein.

117

Grundstückskauf Teil 2

LKS – D/327

Gebührenvorfälle:

1) Beurkundung des Kaufvertrages

2) Vollzug

3) Betreuungstätigkeiten

KostO GNotKG

1) Beurkundung des Kaufvertrages mit weiteren Erklärungen

Geschäftswert:

200 000 Euro (§ 20 Abs. 1)

Als Geschäftswert ist der Kaufpreismaßgebend.

Gebühr:

20/10 (§ 36 Abs. 2) aus 200 000 Euro

Geschäftswert:

200 000 Euro (§ 47)

Der Wert wird durch den Kaufpreis be-stimmt.

Gebühr:

2,0 (Nr. 21100 KV) aus 200 000 Euro

2) Vollzug

a) Einholung des Negativattestes der Gemeinde nach § 28 BauGB

b) Einholung der Genehmigung nach der GVO

Geschäftswert:

a), b) 200 000 Euro (§§ 146 Abs. 4, 20Abs. 1)

Der Geschäftswert entspricht demWert des beurkundeten Kaufvertrages.

Gebühr:

a), b) 5/10 (§ 146 Abs. 1 S. 1 Hs. 1) aus200 000 Euro

Bemerkungen:

1) Die Vollzugsgebühr fällt unabhängigvon der Anzahl der zu erledigenden Tä-tigkeiten bei jedem Geschäft nur ein-mal an.

2) Isoliert betrachtet löst die Tätigkeitder Einholung des Negativattestes derGemeinde nach § 28 BauGB den 1/10Gebührensatz nach § 146 Abs. 1 S. 1Hs. 2 aus. Da zu dem Vertrag eine wei-tere Vollzugstätigkeit mit einem höhe-ren Gebührensatz vorgenommen wird(Einholung GVO), ist jedoch die Ge-bühr in diesem Fall nicht nochmals zuerheben.

Geschäftswert:

a), b) 200 000 Euro (§ 112)

Der Geschäftswert bestimmt sich nachdem Wert des Beurkundungsverfah-rens.

Gebühr:

a), b) 0,5 (Nr. 22110 KV) aus200 000 Euro,

gem. Nr. 22112 KV beschränkt auf100 Euro

Bemerkungen:

Gemäß Vorbemerkung 2.2.1.1 Abs. 1S. 2 Nr. 1 KV gehören beide Tätigkeiten(Einholung Negativattest der Gemein-de nach § 28 BauGB und Einholung derGVO) zum Vollzug des Beurkundungs-verfahrens. Die Vollzugsgebühr fälltaber nur einmal an, § 93 Abs. 1 S. 1.Die Gebühr beträgt grundsätzlich 0,5und bestimmt sich nach dem Wert desBeurkundungsverfahrens, jedoch be-schränkt sie sich für die vorliegendenTätigkeiten auf 100 Euro, genauer:50 Euro pro eingeholter Genehmigung.

118

Teil 2 Grundstückskauf

LKS – D/327

KostO GNotKG

3) Betreuungstätigkeiten

a) Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit

b) Umschreibungsüberwachung (Ausfertigungssperre)

Geschäftswerte:

a) 60 000 Euro (§ 30 Abs. 1, hier: 30 %)

Die Mitteilung gehört zu den sonstigenNebentätigkeiten gem. § 147 Abs. 2,deren Geschäftswert nach freiem Er-messen zu bestimmen ist.

b) 60 000 Euro (§ 30 Abs. 1, hier: 30 %)

Das Beachten der Anweisung gehört zuden sonstigen Nebentätigkeiten gem.§ 147 Abs. 2, deren Geschäftswert nachfreiem Ermessen zu bestimmen ist.

Gebühren:

a) 5/10 (§ 147 Abs. 2) aus 60 000 Euro

b) 5/10 (§ 147 Abs. 2) aus 60 000 Euro

Bemerkungen:

1) Die Gebühr nach § 147 Abs. 2 fälltfür jede Betreuungstätigkeit gesondertan.

2) Erfolgt die Umschreibungsüber-wachung durch den Notar alternativ inder Form der ausgesetzten Eintragungs-bewilligung, so ergibt sich kostenrecht-lich nichts anderes. Denn bewilligt derNotar in diesen Fällen aufgrund Er-mächtigung die Eintragung des Eigen-tumswechsels durch Eigenurkunde, istebenfalls eine 5/10 Gebühr nach § 147Abs. 2 aus einem Teilwert zu erheben.

Geschäftswert:

a), b) 200 000 Euro (§ 113 Abs. 1)

Gemäß Nr. 22200 Nr. 2 KV (Kaufpreis-fälligkeit) bzw. Nr. 22200 Nr. 3 KV(Ausfertigungssperre) gehören die Tä-tigkeiten zu den Betreuungstätigkeiten.Der Geschäftswert bestimmt sich nachdem Wert für das Beurkundungsverfah-ren.

Gebühr:

a), b) 0,5 (Nr. 22200 Nr. 2, 3 KV) aus200 000 Euro

Bemerkungen:

1) Die Betreuungsgebühr fällt unabhän-gig von der Anzahl der zu erledigendenTätigkeiten nur einmal an; § 93 Abs. 1.

2) Erfolgt die Umschreibungsüber-wachung durch den Notar alternativ inder Form der ausgesetzten Eintragungs-bewilligung, bewilligt also der Notar indiesen Fällen aufgrund Ermächtigungdie Eintragung des Eigentumswechselsdurch Eigenurkunde, so erhält er keinegesonderte Gebühr nach Nr. 25204 KV.

E Fall 3: Kaufvertrag (Direktzahlung) mit Überwachung des Leistungsaus-tausches, Einholung von behördlichen Genehmigungen undEinholung von Löschungsunterlagen

21Der Notar beurkundet einen Grundstückskaufvertrag mit Auflassung zueinem Kaufpreis von 200 000 Euro. Er übernimmt die Fälligkeitsmitteilungund die Umschreibungsüberwachung in der Form der Ausfertigungssperre(alternativ: in der Form der ausgesetzten Eintragungsbewilligung).

Des Weiteren holt er das Negativattest der Gemeinde nach § 28 BauGBund die Genehmigung nach der GVO ein. Darüber hinaus holt er die

119

Grundstückskauf Teil 2

LKS – D/327

Teil 6Grundpfandrechte und weitere Sicherungsgeschäfte

Inhaltsübersicht

I. Überblick1. Einführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12. Übersichtstabelle. . . . . . . . . . . . . 23. Gebühr . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34. Geschäftswert . . . . . . . . . . . . . . . 115. Derselbe Beurkundungsgegen-stand/Verschiedene Beurkun-dungsgegenstände . . . . . . . . . . . . 12

6. Vollzugs-, Betreuungs- undTreuhandtätigkeiten . . . . . . . . . . 18

7. Gebührenfreie (Neben-)Geschäfte. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

8. Unrichtige Sachbehandlung . . . 24

II. Bestellung durch Beurkundungoder Entwurf mit Unterschrifts-beglaubigungFall 1: Grundschuld ohneZwangsvollstreckungsunter-werfung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

Fall 2: Grundschuld ohneZwangsvollstreckungsunter-werfung, aber mit (weiteren)Grundbucherklärungen undNebentätigkeiten. . . . . . . . . . . . . 26

Fall 3: Grundschuld ohneZwangsvollstreckungsunter-werfung, aber mit Einschrän-kung der Zweckerklärung,Abtretung der Rückgewähr-ansprüche und Abtretung derAuszahlungsansprüche an denGrundstücksverkäufer . . . . . . . . 27

Fall 4: Grundschuld mitZwangsvollstreckungsunter-werfung und Einholung einerGenehmigungserklärung einesVertretenen . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

Fall 5: Grundschuld mitZwangsvollstreckungsunter-werfung nebst (weiteren)Grundbucherklärungen, Wirk-samkeitsvermerk und Neben-tätigkeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

Fall 6: Grundschuld mitZwangsvollstreckungsunterwer-fung nebst Einschränkung derZweckerklärung, Abtretung derRückgewähransprüche, Abtre-tung der Auszahlungsansprüchean den Grundstücksverkäuferund Nebentätigkeiten des No-tars . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30

Fall 7: Grundschuld mitZwangsvollstreckungsunterwer-fung und Löschungserklärungnebst Treuhandauflagen (Über-wachungstätigkeit) . . . . . . . . . . . . 31

Fall 8: Grundschuld mitSchuldanerkenntnis undZwangsvollstreckungsunter-werfung wegen eines (zuletztzu zahlenden) Teilbetrags . . . . . . 32

Fall 9: Grundschuld mitZwangsvollstreckungsunter-werfung und mit Verpfändungder Ansprüche auf Eigentums-verschaffung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33

Fall 10: Grundschuld mitZwangsvollstreckungsunterwer-fung und mit vertraglicher Ver-pfändung der Ansprüche auf Ei-gentumsverschaffung und desAnwartschaftsrechts . . . . . . . . . . 34

Fall 11: Grundschuld mitZwangsvollstreckungsunterwer-fung und Dienstbarkeitsbestel-lung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35

Fall 12: Eigentümergrund-schuld . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

Fall 13: Rentenschuld . . . . . . . . . 37

III. Bestellung durch reine Unter-schriftsbeglaubigungFall 14: Grundschuldbestellungdurch reine Unterschriftsbeglau-bigung nebst Nebentätigkeiten . 38

474

LKS – D/327

IV. LegitimationsprüfungFall 15: Grundschuldbestel-lung mit Legitimations-prüfung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

V. Identitätserklärung nachVermessungFall 16: Identitätserklärunggem. § 28 GBO zu nicht voll-streckbarer Grundschuld . . . . . 40

Fall 17: Identitätserklärunggem. § 28 GBO zu nicht voll-streckbarer Grundschulddurch den Notar . . . . . . . . . . . . . 41

VI. PfanderstreckungFall 18: Pfanderstreckung zueiner nicht vollstreckbarenGrundschuld . . . . . . . . . . . . . . . . 42

Fall 19: Pfanderstreckung(mehrere Grundstücke) zunicht vollstreckbaren Grund-schulden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

Fall 20: Grundstücksvereini-gung mit Pfanderstreckung,Zwangsvollstreckungsun-terwerfung und Rangregulie-rung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

Fall 21: Pfanderstreckung zuvollstreckbarer und nicht voll-streckbarer Grundschuld . . . . . 45

VII. PfandfreigabeFall 22: Pfandfreigabe . . . . . . . . 46

Fall 23: Löschung einer Glo-balgrundschuld nach Pfand-freigabeerklärungen . . . . . . . . . . 47

VIII. AbtretungFall 24: Abtretung Buch-grundschuld . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

Fall 25: Abtretung Brief-grundschuld . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

Fall 26: Abtretung Buch-grundschuld und Haftungs-übernahme. . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

Fall 27: Abtretung Hypothek . 51

IX. KlauselumschreibungFall 28: Klauselumschreibungwegen Rechtsnachfolge nach§ 727 ZPO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52

Fall 29: Klauselumschreibungwegen Rechtsnachfolge nach§ 727 ZPO, begrenzt auf Teil-betrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53

Fall 30: Klauselumschreibungwegen Namensberichtigung. . . . 55

Fall 31: Klauselumschreibungbei Finanzierungsgrundpfand-rechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56

Fall 32: Klauselumschreibungbei mehreren Urkunden . . . . . . . 57

Fall 33: Weitere vollstreckbareAusfertigung und Umschrei-bung auf den Rechtsnachfolger . 58

Fall 34: Vollzug einer Fremd-urkunde nebst Klauselumschrei-bung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59

Fall 35: Klauselumschreibungaufgrund der Prüfung zweierRechtsnachfolgen . . . . . . . . . . . . . 60

Fall 36: Klauselumschreibungvom Insolvenzverwalter auf denInsolvenzschuldner . . . . . . . . . . . 61

Fall 37: Weitere vollstreckbareAusfertigung . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

X. RangänderungFall 38: Gleichrangeinräumung 63

Fall 39: Rangrücktritt . . . . . . . . . 64

XI. Rangbescheinigung/Notarbestä-tigungFall 40: Rangbescheinigung(Notarbestätigung) . . . . . . . . . . . . 65

XII. Änderung und/oder Ergänzungeines mitgebrachten Bestel-lungsentwurfsFall 41: Änderung des Fremd-entwurfs zu Verjährung derRückgewähransprüche . . . . . . . . 66

Fall 42: Ergänzung des Fremd-entwurfs um Pfandbeschrieb . . . 67

475

Grundpfandrechte und weitere Sicherungsgeschäfte Teil 6

LKS – D/327

Fall 43: Ergänzung desFremdentwurfs um einge-schränkte Zweckerklärung . . 68

XIII. Teilung/VerteilungFall 44: Teilung einer Grund-schuld . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69

Fall 45: Teilung einer Grund-schuld und Abtretung . . . . . . . 70

Fall 46: Verteilung einerGesamthypothek . . . . . . . . . . . 71

XIV. ÄnderungenFall 47: Erhöhung der Zinsennebst entsprechender Erwei-terung der Zwangsvollstre-ckungsunterwerfung. . . . . . . . 72

Fall 48: Änderung der Zah-lungsmodalitäten. . . . . . . . . . . 73

Fall 49: Umwandlung Buch-recht in Briefrecht . . . . . . . . . . 74

Fall 50: Umwandlung Brief-recht in Buchrecht . . . . . . . . . . 75

Fall 51: Umwandlung Hypo-thek in Grundschuld. . . . . . . . 76

Fall 52: Forderungsaus-wechslung bei einer Ver-kehrshypothek . . . . . . . . . . . . . 77

Fall 53: Nachträgliche Be-stimmung eines Abtretungs-verbotes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78

XV. VormerkungFall 54: Vormerkung für eineHypothek. . . . . . . . . . . . . . . . . . 79

XVI. VerpfändungFall 55: Verpfändung einerGrundschuld . . . . . . . . . . . . . . . 80

XVII. NießbrauchFall 56: Nießbrauch an einerHypothek. . . . . . . . . . . . . . . . . . 81

XVIII. Brieferteilung durch denNotarFall 57: Erstellung eines Teil-briefes durch den Notar an-lässlich Teilabtretung einerBriefgrundschuld . . . . . . . . . . . 82

XIX. Verzicht/LöschungFall 58: Verzicht des Gläubi-gers auf Grundschuld . . . . . . . . 83

Fall 59: Löschungsbewilli-gung des Gläubigers nebstEigentümerzustimmung . . . . . 84

Fall 60: Unterschriftsbeglau-bigung zu Löschungsbewil-ligung nach Auswärtsterminbei der Gläubigerbank . . . . . . . 85

Fall 61: LöschungsfähigeQuittung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86

XX. Zweckerklärung (Sicherungs-vertrag)Fall 62: Separate Zwecker-klärung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87

XXI. Weitere SicherungsgeschäfteFall 63: Separates Schuld-anerkenntnis . . . . . . . . . . . . . . . 88

Fall 64: Lohn- und Gehalts-abtretung (Unterschriftsbe-glaubigung ohne Entwurf) . . . . 89

Fall 65: Sicherungsübereig-nung (Unterschriftsbeglaubi-gung ohne Entwurf) . . . . . . . . . 90

Fall 66: SelbstschuldnerischeBürgschaft mit Vollstre-ckungsunterwerfung . . . . . . . . 91

Fall 67: Ausbietungsgarantie-versprechen . . . . . . . . . . . . . . . . 92

XXII. AufgebotsverfahrenFall 68: Antrag auf Aufgeboteines Grundschuldgläubigersnebst eidesstattlicher Ver-sicherung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93

Fall 69: Antrag auf Kraftlos-erklärung eines Grundschuld-briefes nebst eidesstattlicherVersicherung . . . . . . . . . . . . . . . 94

476

Teil 6 Grundpfandrechte und weitere Sicherungsgeschäfte

LKS – D/327

Stichwortverzeichnis

Abtretung– Auszahlungsansprüche 27, 30, 67– Grundschuld– Briefrecht 49– Buchrecht 48, 50– Teilabtretung 70, 82

– Grundschuld (Vollzug einer Fremd-urkunde) 59

– Hypothek 51– Lohn, Gehalt 89– künftige Rentenansprüche 89– Rückgewähransprüche 27, 30Änderungen– Fremdentwurf– eingeschränkte Zweckerklärung 68– Ergänzung Pfandbeschrieb 67– Verjährung der Rückgewähransprü-che 66

– Grundpfandrecht– Abtretungsverbot 78– Änderung der Zahlungsmodalitäten73

– Erhöhung der Zinsen) 72– Forderungsauswechslung 77– Teilung mit Abtretung 70– Teilung 69– Umwandlung Briefrecht/Buchrecht75

– Umwandlung Buchrecht/Briefrecht74

– Umwandlung Hypothek/Grund-schuld 76

– Verteilung Gesamthypothek 71– Zahlungsmodalitäten 73

Aufgebotsverfahren– Antrag auf Aufgebot (Grundschuld-gläubiger) 93

– Antrag auf Kraftloserklärung (Grund-schuldbrief) 94

Ausbietung (Garantieversprechen) 92Ausfertigung (weitere vollstreckbare)58, 62

Ausfertigungsentgegennahme (Betreu-ungsgebühr) 26, 30

Auswärtstermin (Unterschriftsbeglaubi-gung) 85

Betreuungsgebühr siehe Nebentätig-keiten

Briefausschlussaufhebung (Umwand-lung Buchrecht/Briefrecht) 74

Brieferteilung (Erstellung Teilbrief) 82Bürgschaft 91Dienstbarkeit (Mietzinsbindung) 35Eidesstattliche Versicherung (Auf-gebotsverfahren) 93

Eigentümergrundschuld 36Eigentümerzustimmung zur Löschungeines Grundpfandrechts 84

Entwurf (Änderung/Ergänzung) 66 ff.Forderung– Auswechselung 77Fremdentwurf– Änderungen– eingeschränkte Zweckerklärung68

– Ergänzung Pfandbeschrieb 67– Verjährung der Rückgewähransprü-che 66

Fremdurkunde– Vollzugstätigkeit nebst Klausel-umschreibung 59

Gebühr 3 ff.Gegenstand– derselbe– Rangrücktritt 15, 26, 29 f.– Schulderklärungen 16– Wirksamkeitsvermerk 15, 29– Zwangsvollstreckungsunterwerfung28 f., 44 f.

– gegenstandsverschieden– Dienstbarkeit 35– Löschungszustimmung 17, 26, 30

Gehaltsabtretung 89Genehmigung– behördliche 21, 26, 29, 38– rechtsgeschäftliche 21, 28Gesamtgrundschuld (Globalgrund-schuld) 47

Gesamthypothek (Verteilung) 71Geschäftswert 11Grundbucherklärungen– Löschungserklärung– Bewilligung 84– Zustimmung 26, 30 f., 84

– Löschungsquittung 86– Löschungsvormerkung 15, 26– Teilung 69 f.– Verteilung 71Identitätserklärung 40 f.Insolvenz (Klauselumschreibung) 61

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Grundpfandrechte und weitere Sicherungsgeschäfte Teil 6

LKS – D/327

Klauselumschreibung 52 ff.– Insolvenzverwalter auf Insolvenz-schuldner 61

– Namensberichtigung 55– Rechtsnachfolge– Eigentümer 60– Finanzierungsgrundpfandrechten56

– Gläubiger 60– mehrere Rechtsnachfolgen 60– mehrere Urkunden 57– nach § 727 ZPO 52– Teilbetrag 53– Vollzug einer Fremdurkunde 59

Kraftloserklärung Grundschuldbrief(Aufgebotsverfahren) 94

Legitimationsprüfung 39Lohnabtretung 89Löschungsbewilligung 26, 30 f., 84Löschungserklärung (Antrag) 30 f.Löschungsquittung 86Löschungsvormerkung 15, 26Löschungszustimmung 26, 30 f., 84Nebenleistungen (Zinsen) 11Nebentätigkeiten– Betreuungstätigkeit– Anzeige der eingeschränktenZweckerklärung 22, 27, 30, 68

– Anzeige der Verpfändung 22, 33 f.– Entgegennahme der Ausfertigung22, 26, 30

– gebührenfrei 23– Treuhandgebühr– Annahme Treuhandauftrag 31

Nießbrauch an Hypothek 81Notarbestätigung 65Pfanderstreckung– nicht vollstreckbare Grundschuld42 f.

– Teilbetrag nicht vollstreckbar 45– Teilbetrag vollstreckbar 45– Vereinigung 44– vollstreckbare Grundschuld 44Pfandfreigabe– allgemein 46– Globalgrundschuld 47Quittung 86Rangbescheinigung siehe Notarbestä-tigung

Rangerklärungen– Vorrangeinräumung 64

– Rangrücktritt 15, 26, 29 f., 64– Gleichrangeinräumung 63Rangregulierung 44Rentenschuld 37Rückgewähransprüche 27, 30, 66Schuldanerkenntnis 30, 50, 88Sicherungsgeschäfte 88 ff.Sicherungsübereignung 90Tatsachenbescheinigung 39Teilabtretung 70, 82Teilbetrag– Klauselumschreibung 53– zuletzt zu zahlender 32Teilung 69 f.– Grundpfandrecht nebst Abtretung70

Teilunterwerfung 32Treuhandauftrag 18, 31Unrichtige Sachbehandlung 24, 27, 30Umwandlung– Grundpfandrecht– Briefrecht/Buchrecht 75– Buchrecht/Briefrecht 74– Hypothek/Grundschuld 76

Überwachungstätigkeit 31Unterschriftsbeglaubigung– mit Entwurf 25– ohne Entwurf 38, 85Verpfändung– Anwartschaftsrecht 34– Anzeige 33 f.– Eigentumsverschaffungsanspruch 34– Grundschuld 80Verteilung einer Gesamthypothek 71Verzicht des Gläubigers auf Grund-schuld 83

Vollstreckungsklausel siehe auchKlauselumschreibung

– weitere 62Vollstreckungsunterwerfung 28 ff.,44 f.

Vollzugsgebühr 26 ff., 38, 59Vormerkung (Hypothek) 79Wirksamkeitsvermerk 15, 29Zahlungsmodalität 73Zinsänderung 92Zinsen 11Zustimmung (rechtsgeschäftlich) 28Zwangsvollstreckungsunterwerfung28 ff., 44 f.

Zweckerklärung 27, 30, 68, 87

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Teil 6 Grundpfandrechte und weitere Sicherungsgeschäfte

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I. Überblick

1. Einführung

1Hypotheken und Grundschulden werden in aller Regel gleich bewertet. Daaber die Grundschulden in der Praxis vorherrschen, sind auch die nachfol-genden Beispielsfälle vornehmlich an ihnen gebildet. Wo Hypotheken ab-weichend bewertet werden, ist dies an eigenen Fällen dargestellt.

2. Übersichtstabelle

2Die maßgeblichen Bewertungsvorschriften lauten:

KostO GNotKG

Gebühr bei reinen Grundbucherklärungen

a) Beurkundung

b) Entwurf mit Unterschriftsbeglaubigung

c) Reine Unterschriftsbeglaubigung

a) § 38 Abs. 2 Nr. 5a (halbe)

b) §§ 145 Abs. 1 S. 1, 38 Abs. 2 Nr. 5a(halbe)

c) § 45 Abs. 1 S. 1 (viertel), höchstens130 Euro

a) Nr. 21201 Nr. 4 KV (0,5), mindestens30 Euro

b) Nrn. 24102, 21201 Nr. 4 KV (0,3–0,5,hier: 0,5 wegen § 92 Abs. 2), mindes-tens 30 Euro

c) Nr. 25100 KV (0,2), mindestens20 Euro, höchstens 70 Euro

Gebühr bei Zwangsvollstreckungsunterwerfungoder/und materiell-rechtlichen Erklärungen

§ 36 Abs. 1 (volle) Nr. 21200 KV (1,0), mindestens 60 Euro

Geschäftswert

§ 23 Abs. 2 (Nennbetrag der Schuld) § 53 Abs. 1 (Nennbetrag der Schuld)

3. Gebühr

3Nach Nr. 21200 KV GNotKG (= § 36 Abs. 1 KostO) wird für die Beurkun-dung einseitiger Erklärungen eine 1,0 Gebühr erhoben, wobei es ohneBelang ist, ob die Erklärungen einen rechtsgeschäftlichen oder nur einentatsächlichen Inhalt haben.1 Abweichend zum alten Recht beträgt dieMindestgebühr 60 Euro. Handelt es sich bei den beurkundeten Erklärun-

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Grundpfandrechte und weitere Sicherungsgeschäfte Teil 6

1 BGH, Beschl. v. 8.12.2005 – V ZB 144/05, NotBZ 2006, 141 = DNotZ 2006, 382.

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gen um grundbuchverfahrensrechtliche Eintragungs- oder Löschungserklä-rungen, nämlich Anträge nach § 13 GBO, Bewilligungen nach § 19 GBOoder Zustimmungen nach § 27 GBO, so fällt gemäß Nr. 21201 Nr. 4 KVGNotKG (= § 38 Abs. 2 Nr. 5a bzw. b KostO) nur eine 0,5 Gebühr an, diemindestens 30 Euro beträgt.

4 Demgemäß besteht Einigkeit darüber, dass bei der Beurkundung einerGrundschuldbestellung, die lediglich die formellen Grundbucherklärun-gen enthält, eine 0,5 Gebühr anfällt, wobei die Mitbeurkundung weitererrechtsgeschäftlicher Erklärungen eine 1,0 Gebühr auslösen kann.

5 Einigkeit besteht auch darüber, dass die Beurkundung der „klassischenBausteine“ einer Grundschuldbestellungsurkunde, nämlich der dinglichenZwangsvollstreckungsunterwerfung nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 i.V.m. § 800ZPO, eines abstrakten Schuldversprechens bzw. Schuldanerkenntnissesnach §§ 780, 781 BGB, der persönlichen Zwangsvollstreckungsunterwer-fung nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO zum Schuldversprechen, der Erklärungdes Grundschuldbestellers zum Sicherungsvertrag – auch Zweckerklärungoder Zweckbestimmung genannt – und der Abtretung der Rückgewähr-ansprüche, die gegen Gläubiger vorrangiger oder gleichrangiger Grund-schulden bestehen, als schuldrechtliche bzw. prozessuale Erklärungen jeeine 1,0 Gebühr auslöst. Sie fällt freilich wegen Gegenstandsgleichheit derErklärungen nur einmal an, §§ 109 Abs. 1 S. 4 Nr. 4 und Abs. 2 S. 1 Nr. 3,94 Abs. 2, 93 Abs. 1 S. 1, 86 Abs. 1, 85 Abs. 1 GNotKG (= § 44 Abs. 1KostO).

6 Problematischer ist es, wenn es um Erklärungen geht, die zwar über reingrundbuchrechtliche Erklärungen hinausreichen, die aber nicht zu denvorbezeichneten klassischen Grundschuldbausteinen gehören.

7 Was die dingliche Einigung nach § 873 Abs. 1 BGB angeht, so wird sie inder Praxis fast nie beurkundet, zum einen, weil sie formlos möglich ist,zum anderen, weil die Beurkundung der Grundschuldbestellung in allerRegel nur unter Beteiligung des Grundstückseigentümers, nicht hingegendes Grundschuldgläubigers erfolgt. Der praktisch „einseitigen“ Grund-schuldbestellung ist es auch geschuldet, dass herkömmlich für die „ei-gentlich“ vertraglichen Erklärungen zum Schuldanerkenntnis, zur Zwe-ckerklärung und zur Abtretung der Rückgewähransprüche keine 2,0Angebotsgebühr nach Nr. 21100 KV GNotKG (bzw. die eineinhalbfacheGebühr nach § 37 KostO) erhoben wird. Werden ausnahmsweise Bestand-teile der dinglichen Einigung mit beurkundet, was grundsätzlich zu einerGebühr nach Nr. 21200 oder Nr. 21100 KV GNotKG (= § 36 Abs. 1 oderAbs. 2 KostO a.F.) bzw. zum Angebot führen würde, so sollen derartigemateriell-rechtliche Erklärungen als bloße „Erläuterungen“ oder „histori-sche Erwähnungen“ kostenrechtlich unbeachtlich sein. Sofern ein ent-gegenstehender Wille der Beteiligten nicht eindeutig ist, wird in diesenFällen angenommen, dass die materiell-rechtlichen Erklärungen nicht

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Teil 6 Grundpfandrechte und weitere Sicherungsgeschäfte

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zum Zwecke der Beurkundung, sondern nur zur Begründung von Eintra-gungsbewilligung oder -antrag abgegeben worden sind.

8Ansonsten kennt die Literatur zur KostO allerdings auch den allgemeinenGrundsatz, dass in eine bloße Bewilligung aufgenommene Erklärungen,die nicht zum Inhalt des Grundpfandrechts gehören, sondern der Gestal-tung des dem Grundpfandrecht zugrunde liegenden Schuldverhältnissesdienen, durch die Gebühr der Nr. 21201 Nr. 4 KV GNotKG (= § 38 Abs. 2Nr. 5a KostO) nicht mehr gedeckt sind.1

9Die in der Literatur zur KostO zur Konkretisierung dieses Grundsatzes ge-gebenen Beispiele helfen freilich wegen ihrer Evidenz für die Einordnung„grenzwertiger“ Erklärungen nicht weiter. Eine Ausnahme bildet das Bei-spiel des Briefverzichts gemäß § 1160 BGB; diese Erklärung soll als reineGrundbucherklärung bewertet werden, die darin steckende zusätzlichemateriell-rechtliche Erklärung nur erläuternd im Sinne der Ausführungenunter aa) sein.

10Der genannten Auffassung ist grundsätzlich zuzustimmen. Ihr ist hin-zuzufügen, dass jedenfalls Erklärungen, denen neben ihrem formellenauch ein materieller Gehalt zukommen kann, kostenrechtlich dann alsreine Verfahrenserklärungen im Sinne der Nr. 21201 Nr. 4 KV GNotKG (=§ 38 Abs. 2 Nr. 5a KostO) zu bewerten sind, wenn sie den Inhalt einesRechts, namentlich einer Grundschuld, festlegen. Denn insbesondere dieEintragungsbewilligung zu einem dinglichen Recht erschöpft sich nicht inder bloßen Bewilligungserklärung, die Eintragung des Rechts zu gestatten.Sie enthält darüber hinaus den Inhalt des Rechts. Bei einer Grundschuld-bestellung kommen neben dem zwingenden Inhalt der Eintragungsbewil-ligung, wie Gläubiger (§ 15 GBV), Grundschuldsumme nebst Zinsen undsonstigen Nebenleistungen (§ 28 S. 2 GBO), Grundstück (§ 28 S. 1 GBO),als fakultativer Inhalt vor allem in Betracht: Zahlungsbestimmungen alsnähere Bezeichnung der Grundschuld oder der Nebenleistungen (auchZahlungsort i.S.d. § 1194 BGB), Kündigungsbestimmungen i.S.d. § 1193Abs. 2 BGB, Abtretungsausschluss nach § 399 BGB, Bestimmung des Brief-ausschlusses i.S.d. § 1116 Abs. 2 S. 1 BGB bei Buchgrundschulden, Bestim-mungen zum Verzicht auf Vorlage von Brief und Abtretungsurkundeni.S.d. § 1160 BGB, Bedingungen und Befristungen sowie Rangbestimmun-gen.

4. Geschäftswert

11Der Geschäftswert eines Grundpfandrechts bestimmt sich gemäß § 53Abs. 1 S. 1 GNotKG (= § 23 Abs. 2 KostO) nach seinem Nennbetrag, gleich-

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Grundpfandrechte und weitere Sicherungsgeschäfte Teil 6

1 Schwarz in Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann, KostO, 18. Aufl. 2010, § 38Rz. 39; ähnlich Rohs in Rohs/Wedewer, KostO, Stand: Dezember 2012, § 38Rz. 25.

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gültig ob es sich um die Erstbestellung, eine Abtretung oder die Löschunghandelt. Zinsen, eine einmalige Nebenleistung, etc. bleiben gemäß der all-gemeinen Bewertungsregel des § 37 Abs. 2 GNotKG (= § 18 Abs. 2 S. 2KostO) unberücksichtigt.

5. Derselbe Beurkundungsgegenstand/Verschiedene Beurkundungs-gegenstände

12 Auch im Rahmen der Bestellung eines Grundpfandrechtes werden re-gelmäßig weitere Erklärungen in die Urkunde aufgenommen, so dass zuüberprüfen ist, ob es sich hierbei um denselben (§ 109 GNotKG), einen ver-schiedenen (§ 110 GNotKG) oder einen besonderen Beurkundungsgegen-stand (§ 111 GNotKG) handelt.

13 Zunächst gilt der Grundsatz, dass mehrere Rechtsverhältnisse, Tatsachenoder Vorgänge verschiedene Beurkundungsgegenstände sind, soweit in§ 109 GNotKG nichts anderes bestimmt ist (§ 86 Abs. 2 GNotKG).

14 Konkrete Regelungen über denselben Beurkundungsgegenstand sind in§ 109 Abs. 1 S. 4 Nr. 3 und Abs. 2 S. 1 Nr. 3 GNotKG aufgenommen wor-den. Dies schließt jedoch nicht aus, dass auch andere Erklärungen densel-ben Beurkundungsgegenstand im Sinne von § 109 Abs. 1 GNotKG betref-fen können, so z.B. die Zustimmung nach § 1365 BGB.

Zu den typischen weiteren Erklärungen im Rahmen der Grundschuld-bestellung gehören z.B.:

15 – Rangrücktrittserklärungen/Wirksamkeitsvermerk/Löschungs-vormerkung

Werden in die Urkunde über die Bestellung eines Grundpfandrechts Rang-änderungserklärungen aufgenommen, die zur Verschaffung des beabsich-tigten Rangs erforderlich sind, so liegt derselbe Gegenstand im Sinne von§ 109 Abs. 1 S. 4 Nr. 3 GNotKG vor. In diesem Fall bestimmt sich der Ge-schäftswert nur nach dem Wert des Grundpfandrechts, so dass die Rang-rücktrittserklärung nicht gesondert bewertet werden (§ 109 Abs. 1 S. 5GNotKG), denn die Rücktrittserklärung würde keinen höheren Gebühren-satz auslösen (§ 94 Abs. 2 GNotKG). Gleiches gilt für den Fall der Eintra-gung eines Wirksamkeitsvermerks oder einer Löschungsvormerkung (§ 45Abs. 2 GNotKG).

16 – SchulderklärungenDerselbe Gegenstand im Sinne von § 109 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 GNotKG liegtvor, wenn die Urkunde über die Bestellung der Grundschuld neben den for-mellen Grundbucherklärungen auch Schulderklärungen bis zur Höhe desNennbetrages des Grundpfandrechts enthält. In diesen Fällen bestimmtsich der Geschäftswert nach dem höchsten in Betracht kommenden Wert(§ 109 Abs. 2 S. 2 GNotKG).

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Teil 6 Grundpfandrechte und weitere Sicherungsgeschäfte

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17– LöschungserklärungenLöschungserklärungen sind stets gegenstandsverschieden nach § 86 Abs. 2GNotKG. Allerdings muss bei verschiedenen Gebührensätzen, wie sie beider Bestellung eines Grundpfandrechts anfallen können, ein Vergleichnach § 94 Abs. 1 GNotKG durchgeführt werden. Bei gleichen Gebühren-sätzen ist die Gebühr nur einmal aus den zusammengerechneten Wertenzu erheben (§ 35 Abs. 1 GNotKG).

6. Vollzugs-, Betreuungs- und Treuhandtätigkeiten

18Die Vollzugs- und die Betreuungsgebühren nach Nrn. 22110 ff. bzw. 22200KV GNotKG werden in demselben Verfahren jeweils nur einmal erhoben(§ 93 Abs. 1 S. 1 GNotKG). Der Ansatz der Treuhandgebühr Nr. 22201 KVGNotKG istmehrfachmöglich.

19Der Geschäftswert für den Vollzug bestimmt sich nach dem Wert des zu-grundeliegenden Beurkundungsverfahrens (§ 112 GNotKG). Liegt der zuvollziehenden Urkunde kein Beurkundungsverfahren zugrunde, ist der Ge-schäftswert derjenigeWert, der maßgeblich wäre, wenn diese Urkunde Ge-genstand eines Beurkundungsverfahrens wäre.

20Auch der Geschäftswert für die Betreuungsgebühr ist wie bei der Beurkun-dung zu bestimmen (§ 113 Abs. 1 GNotKG). Maßgebend ist also der Wertdes zugrundeliegenden Beurkundungsverfahrens. Der Geschäftswert fürdie Treuhandgebühr ist der Wert des Sicherungsinteresses (§ 113 Abs. 2GNotKG).

21Zu den typischen Vollzugstätigkeiten bei der Bestellung von Grundpfand-rechten gehören:

– Einholung von Löschungs- und Rangrücktrittserklärungen (Vorbemer-kung 2.2.1.1 Abs. 1 Nr. 9 KV GNotKG)

– Auftragsgemäßes Anfordern von behördlichen und rechtsgeschäftlichenGenehmigungen (Vorbemerkung 2.2.1.1 Abs. 1 Nr. 1, 9 KV GNotKG)

Für die Erstellung des Entwurfs einer Löschungs-, Rangrücktritts- oderZustimmungserklärung fällt neben der Vollzugsgebühr keine gesonder-te Entwurfsgebühr an (Vorbem. 2.2 Abs. 2 KV i.V.m. Vorbem. 2.4.1Abs. 1 S. 2 KV).

22Zu den typischen Betreuungstätigkeiten bei der Bestellung von Grund-pfandrechten gehören:

– Anzeige der eingeschränkten Zweckerklärung, wie sie sich z.B. aus ei-nem Kaufvertrag ergeben kann (Nr. 22200 Nr. 5 KV GNotKG)

– Anzeige der Verpfändung (Nr. 22200 Nr. 5 KV GNotKG)

– Entgegennahme der Ausfertigung gem. § 873 Abs. 2 BGB für den Gläubi-ger (Nr. 22200 Nr. 7 KV GNotKG)

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7. Gebührenfreie (Neben-)Geschäfte

23 Erhält der Notar eine Gebühr für das Beurkundungsverfahren (Vorbemer-kung 2.1 KV GNotKG), so sind folgende Tätigkeiten bereits abgegolten:– Übermittlung von Anträgen und Erklärungen an ein Gericht oder eineBehörde

– die Stellung von Anträgen an ein Gericht oder eine Behörde

– Erledigung von Beanstandungen einschließlich des Beschwerdeverfah-rens

Erhält der Notar keine Gebühr für ein Beurkundungsverfahren oder für dieFertigung eines Entwurfs, so handelt es sich aus kostenrechtlicher Sichtum einen Vollzug in besonderen Fällen (Vorbemerkung 2.2.1.2 KV GNot-KG), der gesonderte Gebühren auslöst.

8. Unrichtige Sachbehandlung

24 Eine unrichtige Sachbehandlung im Sinne von § 21 Abs. 1 S. 1 GNotKGkann vorliegen, wenn:

– die Abtretung der Auszahlungsansprüche in die Grundschuldbestellungaufgenommen wird, da sie an dieser Stelle einen verschiedenen Beur-kundungsgegenstand hat. Sachgerecht ist es, die Abtretung der Auszah-lungsansprüche im Grundstückskaufvertrag aufzunehmen, da hier der-selbe Beurkundungsgegenstand vorliegt (siehe auch Fälle 3 und 6),

– die Rangrücktrittserklärungen zu Gunsten des neu bestellten Rechts ingetrennten Urkunden aufgenommen werden. Häufig folgt einer Grund-schuldbestellung der Rangrücktritt des Berechtigten eines im Grund-buch eingetragenen Rechts zu Gunsten des neu bestellten Rechts. Diegemeinsame Beurkundung von Grundpfandrechten und Rangänderungs-erklärungen ist für den Kostenschuldner wegen § 109 Abs. 1 S. 4 Nr. 3GNotKG der gebührengünstigste Weg bei gleicher (rechtlicher) Sicht, dasich die Erklärungen auf das neu bestellte Recht beziehen (derselbe Be-urkundungsgegenstand). Es kann dann kein gesonderter Ansatz erfol-gen.

Sofern keine sachlichen Gründe für eine Aufnahme in getrennten Ur-kunden bestehen, liegt eine unrichtige Sachbehandlung vor. Der Notarhat andernfalls auf die entstehenden Mehrkosten hinzuweisen.

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Teil 6 Grundpfandrechte und weitere Sicherungsgeschäfte

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II. Bestellung durch Beurkundung oder Entwurf mitUnterschriftsbeglaubigung

E Fall 1: Grundschuld ohne Zwangsvollstreckungsunterwerfung

25Der Notar entwirft die Grundbucherklärungen für eine Grundschuld-bestellung über 100 000 Euro und beglaubigt die Unterschrift des Eigentü-mers.

Gebührenvorfall:

Entwurf Grundbucherklärungen zu Grundschuldbestellung nebstUnterschriftsbeglaubigung

KostO GNotKG

Geschäftswert:

100 000 Euro (§ 23 Abs. 2: Nennbetragdes Grundpfandrechts)

Gebühr:

5/10 (§§ 145 Abs. 1 S. 1, 38 Abs. 2Nr. 5a) aus 100 000 Euro

Bemerkung:

Die Unterschriftsbeglaubigung löst kei-ne zusätzliche Gebühr aus, § 145 Abs. 1S. 4.

Geschäftswert:

100 000 Euro (§§ 119 Abs. 1, 53 Abs. 1S. 1: Nennbetrag des Grundpfand-rechts)

Gebühr:

0,5 (Nrn. 24102, 21201 Nr. 4 KV:0,3–0,5, hier 0,5 wegen § 92 Abs. 2 –mind. 30 Euro) aus 100 000 Euro

Bemerkung:

Die Unterschriftsbeglaubigung löst kei-ne zusätzliche Gebühr aus, Vorbem.2.4.1 Abs. 2 KV.

E Fall 2: Grundschuld ohne Zwangsvollstreckungsunterwerfung, aber mit(weiteren) Grundbucherklärungen und Nebentätigkeiten

26Der Eigentümer bestellt eine nicht vollstreckbare Grundschuld im Nenn-betrag von 300 000 Euro. Das von der Eintragung betroffene Grundstückist mit Grundschulden zu 100 000 Euro und 400 000 Euro belastet. Zurranggerechten Eintragung beantragt der Eigentümer die Löschung derGrundschuld zu 100 000 Euro und den Rangrücktritt der Grundschuldzu 400 000 Euro sowie die Eintragung einer Löschungsvormerkung nach§ 1179 BGB. Das Grundstück liegt im Sanierungsgebiet. Der Notar wirdbeauftragt, die Rangrücktrittsbewilligung unter Übersendung eines Ent-wurfs, die Löschungsbewilligung ohne Übersendung eines Entwurfs unddie Genehmigung nach § 144 BauGB einzuholen.

Des Weiteren beauftragt der Gläubiger den Notar, die Ausfertigung derGrundschuld für ihn entgegenzunehmen (§ 873 Abs. 2 BGB).

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