Modernisierungs 6/2016

MagazinDAS FACHMAGAZIN FÜR FÜHRUNGSKRÄFTE IN DER WOHNUNGSWIRTSCHAFT

18 32 42Risiken für Eigentümer, MieterVerwalter und Verkäufer: Verflixte Feuchteschäden

Verlags-Marketing Stuttgart GmbH · Postfach 102744 · 70023 Stuttgart Deutsche Post AG · Entgelt bezahlt · PVSt · E 11401 F · ISSN 0943-528X

Gemeinsam in Richtung Energiewende:„Grüne“ Kooperationen

Beispiele aus der Praxis: So setzt die Wohnungs -wirtschaft die EnEV um

Für BaugesellschaftenNeubau und Bestand

modernisierungs-magazin.de

Thermoboden „Aqua Top” –für die stressfreie Dämmungder obersten Geschossdeckein Altbauten.

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nen. Zusätzlich dürften bis zu 400.000nicht erfasste Flüchtlinge im Land leben,so viele Asylanträge waren Ende 2015 nochnicht entschieden.Diese neuen Informatio-nen ließen die IW-Forscher nun einflie-ßen: Derzeit leben in Deutschland 81,9Millionen Menschen, bis 2021 wird dieEinwohnerzahl auf 83,9 Millionen steigen.Hauptursache ist die hohe Nettomigration– wobei von den zwei Millionen Einwan-derern im Jahr 2015 nur etwas über dieHälfte Flüchtlinge waren. Erst ab 2028wird die Einwohnerzahl wieder leicht sin-ken. Trotzdem sind es 2035 laut IW-Prog-nose 83,1 Millionen – etwa drei Millionenmehr als das Statistische Bundesamt in sei-ner nach wie vor geltenden Bevölkerungs-vorausberechnung annimmt. „Diese gra-vierende Abweichung müssen Politikerund Entscheider berücksichtigen, wenn siezum Beispiel Infrastrukturen planen oderüber den Wohnungsbau und die Arbeits-marktpolitik nachdenken“, empfiehlt daherKlös.Woran die Zuwanderung allerdingsnichts ändert: Deutschland altert. 2035werden laut IW Köln fast 26 Prozent derBevölkerung älter als 67 sein, heute sind esknapp 19 Prozent. „Ob mit oder ohneFlüchtlinge – das System der umlagefinan-zierten Rentenversicherung, die Pflegever-sicherung und der Arbeitsmarkt stehenimmer stärker unter Druck“, sagt IW-Ex-perte Philipp Deschermeier.Das heißt künftig: Es wird noch mehr Mie-ter in Deutschland geben. Die Mehrheitmietet weiterhin.

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Trotz historisch niedriger Hypothekenzin-sen besitzen noch immer nur etwas mehrals 45 Prozent der Bevölkerung Wohnei-gentum. Das zeigt die Studie des Institutsder deutschen Wirtschaft Köln (IW). Vorallem ärmere Haushalte sind kaum in derLage, sich eine eigene Wohnung zu leisten.Die Politik könnte das ändern. Ein „Elefan-tentreffen“ mit ausgewogenem Parteien-proporz gab es Anfang Juni in der Landes-vertretung Hamburg in Berlin: Bundes-bauministerin Dr. Barbara Hendricks(SPD), Kanzleramtschef Peter Altmaier(CDU) und der bei der CSU auch fürsBauen zuständige Innenminister JoachimHerrmann diskutierte auch dieses Thema.Nicht nur die Politik steht unter Zeitdruck,denn: Von 2011 bis 2014 ist die Wohnei-gentumsquote in Deutschland nicht weitergestiegen. Und das, obwohl sich die Zins-sätze für Hypothekendarlehen seit 2010mehr als halbiert haben und die eigene Im-mobilie dadurch mittlerweile deutlichgünstiger ist als das Wohnen zur Miete.Darüber hinaus könnte Wohneigentumheute besser denn je helfen, vor Altersar-mut zu schützen – schließlich werfen ka-pitalgedeckte Rentenversicherungen im-mer weniger ab. Doch es gibt Unterschiede je nach Alterund Einkommen: Laut der IW-Studie hatdie Wohneigentumsquote der 65- bis 74-Jährigen von 2010 bis 2014 von 55,9 auf58,3 Prozent zugelegt. Die Wohneigen-tumsquote der einkommensreichsten 20Prozent der Bevölkerung stieg zeitgleichvon 65,9 auf 69,1 Prozent.Aber: Das einkommensärmste Fünftel derDeutschen wohnte 2014 laut IW-Berech-nungen dagegen nur zu 17,4 Prozent in Ei-gentum – noch weniger als 2011. Das seinicht verwunderlich, erläutert IW-Immo-bilienexperte Michael Voigtländer: „VieleBanken verlangen 20 Prozent Eigenkapital,wenn sie ein Haus oder eine Wohnung fi-

nanzieren sollen. Hinzu kommen Notar-kosten und die Grunderwerbsteuer von biszu 6,5 Prozent, die Käufer zahlen müssen.Das macht es Menschen mit niedrigemEinkommen nahezu unmöglich, zum Ei-gentümer zu werden.“Indem der Staat Haushalte mit geringemEinkommen bei der Grunderwerbsteuerentlaste, könne er die Eigentumsquote er-höhen, argumentieren die Autoren derIW-Studie. Zudem könnte die Politik Kre-dite als Ersatz für Eigenkapital zur Verfü-gung stellen. Um gleichzeitig Entwicklun-gen wie in den USA zu verhindern, wo vie-le Haushalte einst immer höhere Zinsenzahlen mussten, wären dann allerdingslange festgeschriebene Zinssätze nötig so-wie Anreize, die Schulden schnell zu tilgen.Die Städtebauförderung ist daher ein zen-trales Instrument für die Entwicklung derStädte in Deutschland. Seit 1971 konntenmit der Städtebauförderung von Bund undLändern mehr als 7700 Maßnahmen inmehr als 3200 Kommunen gefördert wer-den. Die Bundesmittel für den Städtebauwurden langfristig auf ein Programmvolu-men von 700 Millionen Euro jährlich auf-gestockt. Ein stärkeres Augenmerk als bisher mussbei der Entwicklung der Städte dem Span-nungsfeld von Ballungsregionen einerseitsund schrumpfenden Räumen andererseitsgelten. „Während an der einen Stelle drin-gend bezahlbarer Wohnungsneubau erfor-derlich ist,  bleibt der Rückbau von Woh-nungen in Schrumpfungsregionen zukünf-tig ein wichtiges Thema“, erklärt zu RechtAxel Gedaschko, Präsident des Bundesver-bands deutscher Wohnungs- und Immo-bilienunternehmen. Die 13. Koordinierte Bevölkerungsvoraus-berechnung des Statistischen Bundesamtsaus dem Frühjahr ging für 2015 nur von ei-ner Nettozuwanderung von 500.000 Men-schen aus. Tatsächlich kamen 1,1 Millio-

Mit herzlichen Grüßen aus Stuttgart

Ihr

Jörg Bleyhl, Chefredakteur

VORWORT

Mehrheit mietet

Die Sanierung und energetische Optimierung von Bestands-immobilien ist für Wohnungsbaugesellschaften häufig eineheikle Angelegenheit, denn immer wieder kommt es zu Be-schwerden der Hausbewohner, die sich durch die Bauarbeitengestört fühlen. Anders lief es bei einem Sanierungsobjekt inMarkt Kirchseeon. Dort setzte die Architektin auf die Dämm-stoffe von JOMA. Denn diese sind bei den Verarbeitern dankihrer technischen Eigenschaften und der Montagefreundlich-keit sehr beliebt. Auch alle energetischen Anforderungen unddie strengen gesetzlichen Vorschriften können mit denDämmstoffen erfüllt werden. Weitere Informationen auf denSeiten 24 bis 26. Fotos: JOMA

ZUM TITELFOTO

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Modernisierungs-Magazin 6/20164

PANORAMA

Infos, auf den Punkt gebracht6

WOHNUNGS-UNTERNEHMEN

Neues aus der Branche10

Hilfe fürs Klima: Vier Programmezur Steigerung der Energieeffizienz

16

Synergien durch modulare Wohn-konzepte/Bezahlbare Qualität

17

POLITIK

RECHT & STEUER

Risiken für Eigentümer … Verflixte Feuchteschäden

18

23

INHALTINHALT

Richtiges Abdichtungssystem: Sichere Flachdächer

27

Dachsanierung und -aufstockungmit Faserzement

21

Altbausanierung:Thermoboden zeigt seine Stärken

24

Rund ums DachSCHWERPUNKT

Modernisierungs-Magazin 6/2016 5

IMPRESSUM

Modernisierungs-MagazinDas Fachmagazin für Führungskräfte in der Wohnungswirtschaft

Gründungsherausgeber Dieter A. Kuberski †

Herausgeber Jörg Bleyhl

VerlagVerlags-Marketing Stuttgart GmbHBesucheranschrift:Reinsburgstraße 82, 70178 StuttgartPostanschrift:Postfach 102744, 70023 Stuttgart

Geschäftsführung Margot Kuberski, Monika Frank

ChefredaktionJörg BleyhlTelefon 0711/238 86 12j.bleyhl@verlagsmarketing.de

RedaktionFlorian Peter Julia MackBernd Friedmann

AnzeigenleitungKarin NavaeiTelefon 0711/238 86 22, Fax 0711/238 86 25k.navaei@verlagsmarketing.de

LayoutRuprecht & Ulrich Wassmann GbRruprecht.wassmann@t-online.de

DruckBechtle Druck & Service GmbH & Co. KG, Zeppelinstraße 116, 73730 Esslingen

Urheber- und VerlagsrechtDie Zeitschrift und alle in ihr enthaltenen Beiträge und Ab-bildungen sind urheberrechtlich geschützt. Mit Annahme desManuskripts gehen das Recht zur Veröffentlichung sowie dieRechte zur Übersetzung, zur Vergabe von Nachdruckrechten,zur elektronischen Speicherung in Datenbanken, zur Herstel-lung von Sonderdrucken, Fotokopien und Mikrokopien anden Verlag über. Jede Verwertung außerhalb der durch dasUrheberrechtsgesetz festgelegten Grenzen ist ohne Zustim-mung des Verlags unzulässig. In der unaufgeforderten Zu-sendung von Beiträgen, Bildern, Grafiken und sonstigen In-formationen an den Verlag liegt das jederzeit widerruflicheEinverständnis, die zugesandten Beiträge oder Informationen

in Datenbanken einzustellen, die vom Verlag oder von mitdiesem kooperierenden Dritten geführt werden.Der Nachdruck von Beiträgen aus der Zeitschrift ist nur mitschriftlicher Genehmigung des Verlags gestattet. Dies giltauch für die Aufnahme in elektronische Datenbanken undVervielfältigung auf elektronischen Datenträgern. Für unver-langt eingesandte Manuskripte, Fotos und Illustrationen wirdkeine Haftung übernommen.

ErscheinungsweiseMonatlich, mit Doppelausgaben im Januar/Februar und Juli/August

29. Jahrgang

Abogebühr70 Euro pro Jahr einschließlich Versand und MwSt.

Es gilt die Anzeigenpreisliste 2016

Mitglied im Bundesarbeitskreis Altbauerneuerung e.V. (BAKA)

Druckauflage 4. Quartal 2015: 11.293 Exemplare ISSN 0943-528 X

MESSEN & TERMINE58

VORSCHAU59

Für 56 Wohnungen:Heizen mit Sonne und Eis

47

44 53

So setzt die Wohnungs -wirtschaft die EnEV um

42

Gemeinsame Energiewende:„Grüne“ Kooperationen

32

Von Gas auf Pellets: Listige Lörracher

37

Erneuerbare EnergienSCHWERPUNKT

Geschäftshaus in München: Zauberhaft zentral

54

Blumartin: Meilenstein der Lüftungstechnik

57

Maßgeschneiderte Konzepte:Abfallmanagement

48

Digitalisierung: Schlüssellose Türöffner retten Leben

53

GEBÄUDETECHNIK

Kunden ohne Mehrkosten. Inder Neuregelung des Paragra-fen 32 MessEG Anzeigepflicht(1) heißt es: „Wer (…) im Auf-trag des Verwenders Messwertevon solchen Messgeräten er-fasst, hat die betroffenen Mess-geräte der nach Landesrecht

zuständigen Behörde spätes-tens sechs Wochen nach Inbe-triebnahme anzuzeigen. (…)Satz 1 ist nicht (…) auf einenVerwender von neuen oder er-neuerten Messgeräten anzu-wenden, der nachweisen kann,dass er einen Dritten mit derErfassung der Messwerte be-auftragt hat.“ Für Kunden mitKalo-Zählern ändert sichdurch die Neuregelung nichts:„Wir sehen es als unsere Aufga-be an, einfache und kunden-freundliche Lösungen zu bie-ten“, sagt hierzu Andreas Göp-pel, Vorstand der Kalo. „Wirübernehmen auch weiterhinkostenlos die Erstmeldung unddas Vorhalten der Gerätelistenfür die Eichbehörden. Dies ge-hört zu unserem Selbstver-ständnis als ‚einfach persönli-cher‘ Dienstleister.“

www.kalo.de

Am 19. April 2016 ist die Än-derung des Mess- und Eichge-setzes (MessEG) in Kraft getre-ten. Etwaige Unklarhei-ten, wer dem Eich-amt neue Wasser-und Wärmezählermelden muss undinwieweit Mess-dienstleister dazuverpflichtet sind,wurden beseitigt.Der HamburgerDienstleister Ka-lorimeta (Kalo)fühlt sich mit derGesetzesnovellierungin seinem Vorgehen bestä-tigt, denn bereits seitAnfang 2015 über-nimmt Kalo dieMeldung für Kunden,die Kalo-Zähler bezie-hen und diese durch die Ka-lo-Außenorganisationen ein-bauen lassen, automatisch.

Denn so ist gewährleistet, dassdie Meldung von Herstellerund Typenbezeichnung auch

innerhalb von sechs Wo-chen nach Inbetriebnah-

me erfolgt. Selbstver-ständlich erfolgt die-ser Service für Kalo-

Für ein optimales Wohlbefin-den in den eigenen vier Wän-den ist ein gesundes Raumkli-ma unerlässlich. ChemischeWeichmacher oder Kleberkönnen Wohngifte an die Um-gebung abgeben. Durch dieLuft aufgenommen, kann daszu gesundheitlichen Beschwer-den führen. Immer mehr Men-schen achten in ihrem Zuhausedeshalb auf natürliche Materia-lien und eine wohngesundeEinrichtung, wie eine aktuelleTNS-Emnid-Umfrage ergebenhat. Die repräsentative Studiewurde im Auftrag von Vonoviadurchgeführt. Deutschlandweitwurden über 1000 Menschendanach befragt, inwieweit siebei Anschaffungen für ihreWohnung auf Umweltverträg-lichkeit und gesundheitlicheUnbedenklichkeit achten. DasErgebnis bestätigt den aktuel-

len Trend: Die Ansprüche angesundes Wohnen sind gestie-gen. Die Umfrage weist nach,dass in deutschen Haushaltengenerell viel Wert auf Wohnge-sundheit gelegt wird. Mit 53Prozent geben mehr als dieHälfte der Befragten an, aufdiesen Aspekt bei Anschaffun-gen meistens zu achten, weitere25 Prozent berücksichtigen ihn

sogar immer. Nur 14 Prozentder Umfrageteilnehmer legenselten Wert auf eine wohnge-sunde Einrichtung, lediglich 5Prozent achten nie darauf. Ausder Studie ist darüber hinausersichtlich, dass das generelleBewusstsein für schadstoff-freie, natürliche Materialien beiden Frauen etwas größer ist (82Prozent) als bei den Männern

(74 Prozent). Bei den 14- bis29-Jährigen, der jüngsten Al-tersgruppe der Befragten, istdas Interesse an einem gesun-den Wohnraum noch am ge-ringsten: Zwar geben auch hierbeachtliche 63 Prozent an,meistens oder immer darauf zuachten, mit 29 Prozent ist aberdie Gruppe derer, die selten bisnie daran denken, noch amgrößten. Viele junge Erwachse-ne stellen sich diese Frage aberschlicht auch deswegen nicht,weil sie noch bei ihren Elternwohnen. Die Umfrageergeb-nisse lassen keine Rückschlüsseauf regionale Unterschiede zu.Das Kernergebnis der Befra-gung bestätigt sich in den altenwie in den neuen Bundeslän-dern.

www.vonovia.de

Modernisierungs-Magazin 6/20166

VITALIY M

ELNIK

PANORAMA

Novelliertes MessEG

Immer mehr Menschen achten in ihrem Zuhause auf natürli-che Materialien und eine wohngesunde Einrichtung, wie eineaktuelle TNS-Emnid-Umfrage ergeben hat

Mitte April ist das novellierte Mess-und Eichgesetz in Kraft getreten.

PIXABAY

Wohngesundheit hoch im Kurs

Keine Chancedem LärmDas Problem kennt jederHauseigentümer: Die Bewoh-ner beschweren sich über ihreNachbarn von oben, denn ih-re Schritte schallen laut in denRäumen darunter – ein wirk-samer Schallschutz fehlt. Einklarer Fall von Lärmbelästi-gung, der nicht unbedingtsein muss. Denn eine Tritt-schalldämmung mit dem rich-tigen Bodenaufbau reicht aus,um die Geräusche des Nach-barn für immer zu verbannen.Auch auf den Luxus einerFußbodenheizung muss dabeinicht verzichtet werden: Ker-mi bietet Fußbodenheizungs-systeme an, mit dem auch ho-he Schallschutzanforderungenerfüllt werden können. MitTrittschall ist der Körperschallgemeint, der zum Beispieldurch Gehen oder Stühler-ücken auf dem Boden entstehtund zum Teil als Luftschall ineinem darunterliegenden oderbenachbarten Raum abge-strahlt wird. Das führt zu un-

angenehmer Lärmbelästi-gung. Laut derzeitigen Recht-sprechungen zum Schall-schutz müssen Wohnungs-baugesellschaften und Bauträ-ger zukünftig genau überle-gen, welchen Schallschutz siein ihrer Immobilie anbieten.Denn die Anforderungen der

DIN 4109 sind zumindest imWohnungsbau mit üblichemQualitäts- und Komfortstan-dard meist nicht mehr ausrei-chend. Das OberlandesgerichtMünchen ist zum Beispiel ei-nes von verschiedenen Ge-richten, das bestätigt, dass eszwischenzeitlich allgemeinanerkannt ist, dass eine DIN-Norm „nicht zwangs läufig mitden anerkannten Regeln derTechnik gleichzusetzen ist“.Diese Anforderungen an den„Schallschutz im Hochbau“sollen eigentlich sicherstellen,dass Menschen, die sich inWohn- und Arbeitsräumeninnerhalb von Gebäuden auf-halten, vor „unzumutbarenBelästigungen“ durch Schall-übertragung geschützt wer-den. Ein dem Stand der Tech-nik entsprechendes Regelwerkist die VDI 4100. Diese enthältEmpfehlungen für einen er-höhten Schallschutz im Sinneder Vertraulichkeit und desKomforts in Gebäuden mit

Räumen, die dem Aufenthaltvon Menschen dienen. Kermibietet bei der Fußbodenhei-zung geeignete Systeme fürunterschiedlichste Bodenauf-bauten, um dem gefordertenSchallschutz gerecht zu wer-den.

www.kermi.de

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KERMI

Modernisierungs-Magazin 6/2016 59

n Heizung – Klima – Lüftungn Software

n Fußbödenn Haussprechanlagenn Winterdienst

JULI/AUGUST 2016Redaktionsschluss 15. JuliErscheinungstag 04. August

SEPTEMBER 2016Redaktionsschluss 15. AugustErscheinungstag 05. September

n Aufzügen Gebäudeschädenn Medienversorgung

… das lesen Sie im nächsten Heft

Themen im September 2016

VORSCHAUVORSCHAUSCHWERPUNKTTHEMEN

FACHTHEMEN

FACHTHEMENSCHWERPUNKTTHEMEN

BalkoneVermietbarkeit und Wert der Immobilie steigern

Wohnungen ohne Balkon werden zuneh-mend zu echten Ladenhütern, denn diezusätzlichen Quadratmeter unter freiemHimmel erweitern nicht nur den Wohn-raum, sie verbessern auch die Lebensqua-lität der Bewohner spürbar. Für Immobi-lienbesitzer besteht daher ein gesteigertesInteresse, ihr Eigentum mit einem Freisitznachzurüsten und so die Vermietbarkeitund den Wert des Gebäudes dauerhaft zusteigern. Mit einem Vorstellbalkon lässtsich dies auf besonders wirtschaftlicheWeise realisieren. In unserem Schwer-punkt zeigen wir gelungene Beispiele imGeschossbau und viele Neuheiten für dieSanierung und Gestaltung von Balkonen. LE

EB BALKONE

Studie zeigt, dass die deutsche Wohnungs-wirtschaft das Potenzial vernetzter, intelli-genter Technologien für sich erkannt hat.Gleichzeitig gibt es noch einen hohen In-formationsbedarf hinsichtlich des Markt-angebots. Der Wohnungswirtschaft könnteeine zentrale Rolle bei der Entwicklung desSmart-Home-Markts in Deutschland zu-kommen. Keine andere Branche verfügtüber so direkten Zugang und Einfluss auf

die technische Ausstattung von Immobi-lien. Professionelle gewerbliche Vermieterverwalten mit rund 8,3  Millionen Woh-nungen heute gut 20 Prozent des Woh-nungsmarkts mit seinen etwa 40 MillionenBestandswohnungen. Neu Trends, Pro-dukte und Systeme hat die Redaktion desModernisierungs-Magazins in der kom-menden Ausgabe zusammengestellt

Smart Home

40 Prozent der Wohnungs- und Immobi-lienunternehmen wollen bis 2017 Smart-Home- oder AAL-Technologien in ihrenLiegenschaften einsetzen. Das geht aus ei-ner Studie hervor, die die Smart-Home-Initiative Deutschland unter anderem inZusammenarbeit dem GDW Bundesver-band deutscher Wohnungs- und Immobi-lienunternehmen durchführte. An der Stu-die nahmen bundesweit rund 500 Akteureder deutschen Wohnungswirtschaft teil.Über 80 Prozent der Umfrageteilnehmerverwalten einen Bestand von mehr als 500Wohneinheiten, etwa zwei Drittel aller Be-fragten mehr als 1000 Wohneinheiten. Die