Muster-Gutachten Nr. 2 - IHK · Mustergutachten_Nr.2 Seite 3 von 46 Bauleitplanung Bestandsschutz der vorhandenen Gebäude, §34 BauGB, Flächennutzungsplan vom 06.07.1987. Bodenrichtwert

Mustergutachten Nr.2

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Muster-Gutachten Nr. 2

Verkehrswert

01.07.2001

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Frankfurt am MainA. Straße 1

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Mustergutachten Nr.2

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ERGEBNIS

Liegenschaft 64321 Frankfurt am MainA. Straße 1

Auftraggeber Dr. F.A. Straße 160567 Frankfurt am Main

Auftrag vom 06.06.2001Auftragsthema VerkehrswertZeitpunkt ist der 01.07.2001

Besichtigung 11.06.2001 um 14:00 Uhr

GrundbuchAmtsgericht

von Frankfurt

Gemarkung FrankfurtFlur 123Flurstück 456

Größe 390 m²

Abteilung IEigentümer: nicht geprüftAbteilung IILasten und Beschränkungen: nicht geprüft.

Grundbucheinsicht: Das Grundbuch wurde nicht eingesehen.

Denkmalschutz: Gemäß der Denkmalliste Frankfurt am Main: nicht eingetragen

Altlasten: Im Rahmen dieses Gutachtens war es nicht möglich,Untersuchungen bezüglich Altlasten durchzuführen. Es wird vonAltlastenfreiheit ausgegangen. Sollten dennoch Altlastenvorhanden sein, müssten ihre Auswirkungen und die Kosten derWiederherstellung der Nutzbarkeit von einem speziell hierfürzugelassenen Gutachter oder Institut festgestellt werden. DieseKosten wären dann vom hier ermittelten Wert abzuziehen.

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Bauleitplanung Bestandsschutz der vorhandenen Gebäude, §34 BauGB,Flächennutzungsplan vom 06.07.1987.

Bodenrichtwert nach § 196 BauGB zum 31.12.19991500 DM/m² bezogen auf: GFZ = 1,5

Wert

Folgender Wert wurde zum Stichtag auf der Grundlage der aufgeführtenDaten und Fakten ermittelt:

Verkehrswert DM 4.090.000

Frankfurt, den 05.07.2001

Der Sachverständige


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Herangezogene Unterlagen und Informationen

Der Auftraggeber wurde gebeten, alle ihm zur Verfügung stehenden Unterlagen zurEinsicht herzugeben. Es wurden folgende Unterlagen vorgelegt:

BauaktenauszügeBerechnungen, Grundrisse und Schnittzeichnungen von 1991

SondereigentumTeilungserklärung Notar Dr. D. URNr. 72/1997 vom 07.02.1997

ErträgeMietvertrag für das 2. OG vom 23.03.2000

Außerdem wurden vom Sachverständigen beschafft:

BaubeschreibungDie Baubeschreibung erfolgt aufgrund örtlicher Inaugenscheinnahme.

BauleitplanungDie Festsetzungen der Bauleitplanung wurden beim Planungsamt in Frankfurt amMain erfragt.

BodenrichtwertDer Bodenrichtwert wurde bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses fürGrundstückswerte in Frankfurt a.M. erfragt. (Anlagen)

DenkmalschutzDer Eintragungsstand wurde von der Stadt beschafft


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1 ALLGEMEINER TEIL 6

1.1 EINLEITUNG 61.1.1 LEISTUNGSPROFIL DER WERTERMITTLUNG. 61.1.2 FACHLITERATUR 71.1.3 RECHTSVORSCHRIFTEN: 81.1.4 WERTERMITTLUNGSBEGRIFFE UND WERTERMITTLUNGSVERFAHREN 91.1.4.1 Bodenwert 91.1.4.2 Grundstückssachwert 91.1.4.3 Grundstücksertragswert 101.1.4.4 Grundstücksvergleichswert 111.1.4.5 Verkehrswert 121.1.5 QUELLEN 131.1.5.1 Maße 131.1.5.2 Behördengenehmigungen 131.1.6 GENAUIGKEIT 131.1.7 HAFTUNG 14

2 WERTERMITTLUNG 15

2.1 QUALITÄT DES GRUND UND BODENS 152.1.1 LAGE 152.1.1.1 Nahverkehrsmittel 162.1.1.2 Schulen 162.1.1.3 Einkaufsstätten 162.1.2 BODENWERT 172.2 BAULICHE ANLAGEN 202.2.1 BESCHREIBUNG 202.2.2 BERECHNUNGEN 332.2.2.1 Sachwertberechnung 332.2.2.2 Ertragswertermittlung 412.3 WOHNUNGSEIGENTUM 45

3 VERKEHRSWERT 46


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ALLGEMEINER TEIL

1. EinleitungDieses Gutachten ist ein Verkehrswertgutachten. Es erfüllt nicht den Zweckeiner physikalisch-technischen Beurteilung der baulichen Anlagen undrechtlicher Beurteilung der Bau- und Planungsgrundlagen. Das Gutachtenstellt eine Wertinformation dar. Bindungswirkung kann nur durch anderevertragliche Abmachungen unter den Beteiligten erzeugt werden.

2. Leistungsprofil der Wertermittlung.Wertermittlungen werden vorteilhaft im Rechts- und Wirtschaftslebeneingesetzt, um Schäden zu vermeiden. Entsprechend dem angegebenenVerwendungszweck kann die Wertermittlung der Beratung zu einerEntscheidung dienen, etwa mit der Angabe von Preisober- und Untergrenzen,sie kann bei Rechtsstreiten vermitteln, etwa durch Vorlage eines »fairen«Einigungspreises oder sie kann eine Verhandlungspartei argumentativunterstützen, etwa zur Kreditaufnahme. Das Gutachten kann nur für dengenannten Verwendungszweck verwendet werden .Allen diesen Funktionengemeinsam ist aber die nachvollziehbare Ableitung des Ergebnisses.

Bewertet werden können bebaute und unbebaute Grundstücke,grundstücksgleiche Rechte wie Erbbaurechte, Wohnungs- und Teileigentumund andere Rechte wie Nießbrauch, Wohnrechte, Wegerechte,Wohnungsmieten, Pachten u.s.w.. Hierbei werden regelmäßig auch alle amBewertungsobjekt hängenden Sachverhalte festgestellt und dokumentiert, wieder Bauzustand, die gesetzlich zulässigen Nutzungsmöglichkeiten desGrundstücks, die Angemessenheit der nachhaltig erzielten Erträge, dieEintragungen in die öffentlichen Register u.s.w., selbst genaue Nutzflächenund Grundrisse durch Neuvermessung.

Nicht bewertet werden können die Folgen des eventuellen Vorhandenseinsvon schädlichen Kontaminationen (Altlasten). Sofern es solche gibt, könnendie Kosten ihrer Beseitigung dazu führen, dass das Bewertungsobjekt imäußersten Falle keinen Verkehrswert mehr hat, weil es nicht mehr marktfähigist. Dies ist der Fall, wenn die in einem weiteren Spezialgutachtenfestzustellenden Kosten der Beseitigung den Verkehrswert übersteigen.Geringere Kosten wären vom Verkehrswert abzuziehen.

Im vorliegenden Falle ist als Verwendungszweck vorgegeben worden:Wertinformation für interne Zwecke


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3. Fachliteratur

1. Theo Gerardy/Rainer Möckel: "Praxis der Grundstücksbewertung",Verlag Moderne Industrie,

2. BKI Baukosteninformationszentrum: "BKI Baukosten 1998, Teil 1 / Kostenwerte fürGebäude"Stuttgart

3. Mesenhöller - Frahm: "Die Ermittlung von Gebäude - Versicherungswerten ",Theodor Oppermann Verlag

4. Metzmacher/Krikler: Gebäudeschätzung über die BruttogeschoßflächeBundesanzeiger Verlag

5. Mittag, Martin: Normalherstellungskosten von Gebäuden, Kommentar zu den NHK95 des BMBau., GESBIG Sächsisches Bauinstitut GmbH - Dresden (DieNormalherstellungskosten von Gebäuden - NHK 95 - wurden mit Rd Erl. desBundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau vom 1.8.1997(RS I 3 - 630504-4) im Bereich des Bundes eingeführt).


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4. Rechtsvorschriften:Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. der Bekanntmachung vom 27.8.1997 (BGBl. IS. 2141), in der jetzt gültigen Fassung.

Verordnung der Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte vonGrundstücken (Wertermittlungsverordnung - WertV) vom 06.12.88 (BGBl. I S.2209) in ihrer gültigen Fassung.

Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken(Wertermittlungsrichtlinien 1991 - WertR 91) vom 11.06.1991 (Beilage zumBundesanzeiger Nr. 182a vom 27.09.1991) in ihrer gültigen Fassung.

Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke(Baunutzungsverordnung - BauNVO) i.d.F. der Bekanntmachung vom26.01.1990 (BGBl. I. S. 127 - 142).


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5. Wertermittlungsbegriffe und Wertermittlungsverfahren

6. BodenwertDer Bodenwert (Grund- und Bodenwert) soll grundsätzlich imVergleichswertverfahren ermittelt werden. Sofern Bodenrichtwerte nach § 196BauGB ermittelt wurden, werden diese herangezogen. Nach § 193Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 08.12.1986 sind bei denGeschäftsstellen der Gutachterausschüssen für GrundstückswerteKaufpreissammlungen einzurichten. Nach § 196 BauGB sind aufgrund derKaufpreissammlungen jeweils am Ende jedes 2. Kalenderjahresdurchschnittliche Lagewerte für den Boden zu ermitteln (Bodenrichtwerte).Diese Bodenrichtwerte sind jeweils nach ihrer Ermittlung ortsüblich bekannt zugeben. Sie sind in der Regel gut geeignet, anstelle von Vergleichspreisen zurErmittlung des Bodenwertes herangezogen zu werden.

7. GrundstückssachwertDas Grundstückssachwertverfahren wird bei Wertermittlungen von bebautenGrundstücken unterstützend herangezogen, die der Eigennutzung dienen,außerdem bei anderen Immobilien, für die weder eine Jahresrohmieteermittelt, noch die übliche Miete geschätzt werden kann. Außerdem dient erder Kontrolle und Information neben anderen Verfahren.

Das Sachwertverfahren ermittelt den Betrag, der aufzuwenden wäre, wenn diezu bewertende Immobilie wiedererstellt werden müsste. DerGrundstückssachwert umfasst den Bodenwert und den Wert der baulichenAnlagen.

Der Bodenwert ist grundsätzlich durch Preisvergleich zu ermitteln.

Der Wert der baulichen Anlagen ist der Herstellungswert der Gebäude.

Der Wert der baulichen Anlagen gliedert sich in die üblichen Baukosten fürdas Bauwerk (Baukonstruktion und technische Anlagen), Kosten derbesonderen Bauteile und besonderen Betriebseinrichtungen, dieBaunebenkosten und Kosten der Außenanlagen. Diese Kosten werdengrundsätzlich nach dem neuesten Stand der Kostensituation nachsachverständiger Erfahrung geschätzt.

Bei bereits vorhandenen Gebäuden ist die Wertminderung wegen Altersabzusetzen. Diese Wertminderung soll anhand der nach sachverständigerErfahrung zu bestimmenden Restnutzungsdauer in angemessener Höhebestimmt werden.


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Weitere Wertminderungsansätze können sein

1. die Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden und 2. die wirtschaftliche Wertminderung (Grundriss, Geschosshöhen,Raumtiefen, Konstruktion, verminderte Nutzungsmöglichkeit,Zweckentfremdung).

Der evtl. zu berücksichtigende Instandhaltungsstau kann im Rahmen einesWertgutachtens nur überschlägig geschätzt werden. Art und Umfang derInstandsetzungsmaßnahmen sind Ermessenssache. Darüber hinaus ist zubeachten, dass Teile der Instandsetzungskosten bereits in derAlterswertminderung enthalten sein können.

8. GrundstücksertragswertDas Ertragswertverfahren ist als das dominierende Verfahren in derRechtsprechung anerkannt. Der Ertragswert ist als der Barwert allerzukünftigen Erfolge einer Immobilie anzusehen, die bei Erhaltung derertragbringenden Substanz der Immobilie auf Dauer entzogen werdenkönnen. Der Grundstücksertragswert umfasst den Bodenwert und denGebäudeertragswert.

Der Gebäudeertragswert ist der um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertesverminderte und sodann unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer derbaulichen Anlagen kapitalisierte nachhaltig erzielbare Reinertrag desGrundstücks.

Der Reinertrag ist der Überschuss des Rohertrages über dieBewirtschaftungskosten.

Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung unterBeachtung rechtlicher Bestimmungen nachhaltig (d.h. alle in letzter Zeit und inden nächste Jahren) erzielbaren Erträge aus einem Grundstück. Dazugehören insbesondere Mieten, Pachten und sonstige Leistungen der Mieteroder Pächter, ausschließlich Umlagen.

Die Bewirtschaftungskosten mindern den Rohertrag und führen zumReinertrag. Es handelt sich hierbei um Kosten, die zur Bewirtschaftung undInstandhaltung des Grundstücks erforderlich sind. Zinsen für Hypotheken undsonstige auf dem Grundstück lastende privatrechtliche Verpflichtungen sowieAusgleichsabgaben sind bei den Bewirtschaftungskosten nicht zuberücksichtigen. Die Bewirtschaftungskosten können nach Erfahrungssätzenpauschal ermittelt werden, da die Bewirtschaftungskosten zumeist im Detailnicht exakt feststellbar sind. Bei der Ermittlung der Instandhaltungskosten wird


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berücksichtigt, ob die Schönheitsreparaturen vom Mieter oder vom Vermietergetragen werden und welche weiteren Instandhaltungskosten vertraglich vomMieter übernommen wurden. Angestauter Reparaturbedarf wird separatnachgewiesen.

Die Problematik des Ertragswertes besteht neben der Bestimmung derzukünftigen Einnahmen (wegen des Risikos ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit)vor allem in der Ermittlung des Kapitalisierungszinsfußes. Beide können nurauf der Grundlage der Marktkenntnis des Gutachters aus der Summe derErfahrungen erfasst werden. Vergleichsmieten, wie sie in jüngsterVergangenheit vom Gesetzgeber und der Rechtsprechung verlangt werden,gibt es im strengen Sinne des Wortes nicht, da ein direkter Vergleich von zweioder mehreren Objekten wegen ihrer Individualität nahezu unmöglich ist.

Der Kapitalisierungszinsfuß hat bedeutenden Einfluss auf das Ergebnis. Jehöher der Liegenschaftszinssatz angenommen wird, um so geringer ist dasErgebnis. Der Sachverständige wird bei der Anwendung desGrundstücksertragswertverfahrens einen Zinsfuß annehmen, der denVerhältnissen des Objektes und der Marktsituation entspricht.

9. GrundstücksvergleichswertDem Vergleichswertverfahren liegt die Annahme zugrunde, dass für das zubewertende Grundstück im Falle eines angenommenen Verkaufs ein Preisgezahlt werden würde, wie er für vergleichbare Grundstücke im gewöhnlichenGeschäftsverkehr gezahlt worden ist. Am wahrscheinlichsten würde der fürvergleichbare Objekte durchschnittlich gezahlte Preis zu erzielen sein (z.B.das arithmetische Mittel).

Das Vergleichswertverfahren ist grundsätzlich auf alle Arten vonGrundstücken anwendbar. Bei bebauten Grundstücken ergeben sich jedochProbleme daraus, dass sich jedes Gebäude von anderen unterscheidet.Daher kann das Vergleichswertverfahren hier nur brauchbare Ergebnisseliefern, wenn im Verfahren die Unterschiede ausreichend berücksichtigtwerden.

Im vorliegenden Fall sind nach Auskunft des zuständigenGutachterausschusses für ähnliche Objekte in der betreffenden Lage(Mehrfamilienwohnhaus der beschriebenen Art) Verkäufe in den staatlichenKaufpreissammlungen nicht verzeichnet.

Für Eigentumswohnungen liegen sehr viele Vergleichspreise vor. IhreAuswertung zur Marktanalyse könnte in einem erweiterten Auftragvorgenommen werden.


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10. VerkehrswertDer Verkehrswert wird im BauGB wie folgt definiert:

§ 194: "Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in demZeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichenGeschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichenEigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücksoder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht aufungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre".

Die Begriffe "Gemeiner Wert" und "Marktwert" sind dem Begriff desVerkehrswertes gleichzustellen.

Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des angewandtenWertermittlungsverfahrens abzuleiten. Die Lage auf dem Grundstücksmarktist zu würdigen.

Bei der Verkehrswertdefinition wird zwischen Wert und Preis bzw. Kostenunterschieden.


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11. Quellen

12. MaßeDie in diesem Gutachten aufgeführten Maße und Berechnungen dienen nurder Findung des im Auftragsthema genannten Zweckes der Wertermittlung.

Die Maße und Berechnungen wurden aufgrund der eingesehenen Unterlagenbzw. am Ort ermittelt. Unterschiede zu den tatsächlichen Maßen sind dahermöglich. Diese wirken sich aber nicht auf das Ergebnis dieses Gutachtensaus.

13. Behördengenehmigungen

Es wird unterstellt, dass vorhandene Bauten in der zum Besichtigungstag undBewertungsstichtag angetroffenen und aufgenommenen Art in Größe,Umfang baulicher Nutzung und Ausstattung von den zuständigen Behördengenehmigt worden sind.

14. GenauigkeitDie Berechnungen in diesem Gutachten wurden computergestütztdurchgeführt. Der Computer rechnet auf viele Stellen hinter dem Kommagenau. Die Ergebnisse werden jedoch automatisch ab- oder aufgerundet. Diesführt manchmal zu scheinbaren Rechendifferenzen, die für das Ergebnisjedoch ohne Bedeutung sind.

Die Genauigkeit von Marktanalysen, also auch dieses Gutachtens, liegterfahrungsgemäß bei einigen Prozent. Deshalb täuscht eineBerechnungsschärfe bis auf 1 DM eine größere Genauigkeit nur vor. Weil aberbei Rundungen im Rechengang oft vermeintliche Ungenauigkeiten durchLeser des Gutachtens moniert werden, was zu unnützen Mehrarbeiten undKosten führt, wird erst das Endergebnis angemessen gerundet.


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15. Haftung

Ausgeschlossen bleibt eine Haftung gegenüber allen natürlichen undjuristischen Personen, die nicht Auftraggeber sind, soweit einer Verwendungdes Gutachtens durch diese Personen nicht ausdrücklich schriftlichzugestimmt wurde. Der Sachverständige verweist auf sein URHEBERRECHT.

Der Sachverständigenauftrag begründet keine Schutzpflichten zugunstenDritter. Eine vertragliche oder vertragsähnliche Haftung des Sachverständigengegenüber Dritten - auch im Wege der Abtretung - ist ausgeschlossen.

Besondere Untersuchungen hinsichtlich versteckter Mängel sowie nicht oderschwer zugänglicher Bauteile sind nicht erfolgt. Dies gilt entsprechend auchfür solche Bauteile, die von den Nutzungsberechtigten zur Besichtigung nichtgeöffnet wurden und für evtl. verdeckte oder nicht erkannte Bauschäden undBaumängel, insbesondere am Holz, am Dach, am Kellermauerwerkeinschließlich der Fundamente und Absperrung, an Installationen jeder Artund für verwendete gesundheitsgefährdende Baustoffe und Materialien. EineHaftung für deren Nichterkennung ist ausgeschlossen.

Eine Ermittlung, ob weichgebundenes Material (Asbest) verwendet wurde,konnte im Rahmen der Ortsbesichtigung nicht durchgeführt werden.Weichgebundenes Asbestmaterial wurde ursprünglich vorwiegend imBrandschutz verwendet und zur Wärmedämmung. Außerdem fand diesesMaterial für FH-Türen, Brandschutzplatten (Decken und Stützen), inHeizungsanlagen und bei Außenwandgas - und Nachtspeicheröfen usw.Verwendung.

Verwendungsfähig sind nur die original unterschriebenen Gutachten. Ausurheberrechtlichen Gründen ist die Anfertigung von Kopien nur für den nichtgewerbsmäßigen Eigengebrauch gestattet.


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WERTERMITTLUNG

16. Qualität des Grund und Bodens

17. Lage

Das Bewertungsobjekt liegt in Frankfurt am Main-Sachsenhausen in ruhigerWohnlage. Von hier aus kann man einen attraktiven Blick über die im Maintalgelegene Silhouette der Stadt Frankfurt am Main genießen.

Übersichtsplan:


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18. Nahverkehrsmittel

Das öffentliche Nahverkehrsmittelnetz verfügt über eine gute Linienführung.Haltestellen des öffentlichen Personennahverkehrs befinden sich in der Nähe desObjektes der Wertermittlung.

Der Rhein-Main-Flughafen, der in wenigen Minuten Fahrzeit vom Objekt derWertermittlung aus erreichbar ist, stellt die weltweite Anbindung dar. Auch derFrankfurter Hauptbahnhof als Verkehrsknotenpunkt ist schnell über den RMV zuerreichen.

Das regionale und überregionale Straßennetz in und um Frankfurt am Main ist gut.Nicht nur die Bundesautobahn ist leicht zu erreichen, auch die Bundes- undLandesstraßen im Bereich um Frankfurt am Main haben eine gute Ausbaustufe.

19. SchulenDie schulische Ausbildung in Frankfurt am Main ist gewährleistet.

20. Einkaufsstätten

In Frankfurt am Main sind alle Einkaufsstätten zur Deckung des täglichen Bedarfs inausreichender Anzahl vorhanden.


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21. Bodenwert

Die Gesamtgröße beträgt 390 m².Der nachstehende Lageplan hat den Maßstab ca. 1:1000 .

((Flurkarte))


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Der Bodenwert wird unter Heranziehung des vom Gutachterausschuss zum31.12.1999 festgestellten Bodenrichtwertes ermittelt.

Der Bodenrichtwert beträgt 1500 DM/m².bezogen auf GFZ = 1,5

Der für das Gutachten herangezogene Bodenrichtwert wurde vomGutachterausschuss für eine Wertzone festgestellt, in der die allgemeinen, den Wertder Grundstücke beeinflussenden Umstände im wesentlichen übereinstimmen. Ausdiesem Sachverhalt wird das tatsächliche Maß der baulichen Nutzung des Objektesder Wertermittlung in Ansatz gebracht mit ca. GFZ 0. Zur Ermittlung desBodenwertanteils am Grundstück wird der herangezogene Bodenrichtwert auf dievorhandenen Nutzungsmaße umgerechnet. Entsprechende Untersuchungen überden Zusammenhang zwischen dem zulässigen Maß der Nutzung (GFZ) und demBodenpreis liegen aus mehreren Städten vor; (Tiemann: der Richtwert nach demBBauG, Allgemeine Vermessungsnachrichten 1964, Seite 50 ff.; Schulz: ZurAbhängigkeit des Bodenpreises zu der beim Kauf erhofften Ausnutzbarkeit,Vermessungswesen und Raumordnung 1977, Seite 79 ff.). Die Geschossflächenzahl(GFZ) wird in der Baunutzungsverordnung (BauNV) definiert. Sie gibt an, wie viel m²Geschossfläche je m² Grundstücksfläche zulässig oder vorhanden sind. Sofern dieBodenwerte hierauf bezogen sind, ist aufgrund einer Empfehlung des DeutschenStädtetages die Definition der GFZ nach der BauNV in der Fassung vom 19.12.1986unterstellt (Grundstücksmarkt und Grundstückswert 1996, 27).

BodenBodenrichtwert desGutachterausschussesfür Gewerbeflächen in DM / m² 1.500

GFZ für den herangezogenen Boden-richtwert (a) 1,50

GFZ Maß der tatsächlichen Nutzung(b) 1,24nach Untersuchungen und Veröffentlichungen inFrankfurt 1990Koeffizient ( a ) = 1,268Koeffizient ( b ) = 1,113

Koeffizient (b)

Bodenrichtwert × -------------------- =Bodenwert


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Koeffizient (a)

ergibt einen Bodenwert in DM / m² 1.316,19


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22. Bauliche Anlagen

23. Beschreibung

Besichtigung am 11.06.2001 in Frankfurt a.M., A. Straße 1

Es handelt sich um ein Vierfamilienhaus, durchsaniert 1992,

0A

sämtliche Fenster im Haus sind isolierverglast, neu. Sämtliche Türen sind restauriert,ehemalige Füllungstüren mit Futter und Bekleidung z.T. mit Originalbeschlägen,restauriert. Sämtliche Fußböden: Parkett auf erneuerter Deckenkonstruktion mit T-


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Träger. Das Haus ist zentralbeheizt, Erdgas. Die Anlage ist gewartet.Warmwasserversorgung über Zentralheizung.

Erdgeschoss, insgesamt Büronutzung, mit z.T. vorgebauten Wandelementen,indirekter Beleuchtung und schallgepolsterten Türen. Z. T. gibt es in denkonstruktionsbedingten Durchgängen zwischen den Räumen restaurierte Flügeltürenin Kassettenbauweise, mit Futter und Bekleidung.

11A


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Nasszelle im EG, Bad mit Terrazzoboden (neu), Wände: feinverputzt und gestrichen,abgehängte Decke, indirekte Beleuchtung, Waschtisch mit Granit, individuell.Fliesenspiegel in Glaskeramik, hochgehängtes WC mit verkleidetem Spülkasten

10A


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Im EG ist der Balkon zur Nutzfläche durch Verglasung einbezogen worden,durchgehende Fenster über die ganze Balkonbreite.

Das Treppenhaus ist total erneuert, Wände: feinverputzt und gestrichen, Fußböden:Werkkunststein, Wände: z.T. alte Paneele, restauriert, z.T. neu gefliest. Die Treppe:original in Holz, Untersichten sind verputzt, abgeschliffen.

7A


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Die Ausgangstreppe zum Hof: Blocksandstein restauriert teilweise im Außenbereichnoch nicht restauriert.

Außen, die Fassade ist restauriert, Gewände in Sandsteinblock, um Türen undFenster herum restauriert, Putz erneuert. Im Spritzbereich ist der Sandsteingestrichen. Aufgesetzte Neukonstruktion gemäß Plänen und Abbildung, sonst imHausbereich rundum mit Beton gefliest. Hintenliegend befindet sich ein Garten mitZiersträuchern und Spontanvegetation.

9A


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Keller, Abgang in Blocksandstein, historisches Mauerwerk. Der Keller ist ca. 3,50 mhoch. Er ist augenscheinlich trocken, als Abstellfläche und Lagerfläche geeignet. EinTeil des Kellers, der Westteil, ist ausgebaut zu einer Sauna, privatgenutzt vomDachgeschossinhaber. Fußböden: aufgedoppelt, Keramik, zentralbeheizt überHandtuchheizer, mitten im Raum stehend.

8A

Die Sauna hat handelsübliche Einbauten, mit Dusche und der notwendigenKaltwasseranwendungen. Nasszelle: gefliest, Wände: 2 m hoch umlaufend gefliestabgetrennt mit Glasbausteinen, Ruheraum. mit natürlicher Belüftung über Fensternach außen.

Im Keller gibt es im Treppenbereich eine WC-Kabine, die von der Sauna auserreichbar ist.


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1. und 2. Obergeschoss sind als Wohnungen vermietet und diese waren nichtzugänglich.

Im 3.Obergeschoß endet das Treppenhaus, ist aber weiter durchbaubar. DerTreppenhausraum ist derzeit in das 4.OG integriert. Das 3.OG und 4.OG sind durcheine interne Holztreppe verbunden und bilden eine Wohneinheit. Der ganzeDachstuhl ist als Stahlkonstruktion nachgebaut in den originalen Maßen.

2A


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Ausstattung, Fußböden: Parkett in Eiche, im Bereich des offenen Kamins: SchweizerJura (Marmor),

5A


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Fenster: isolierverglast, wie vor, individuell geschnitten. Teilweise Walmdach, dieWandschrägen sind durch Einbauschränke kaschiert. Nach oben hin gibt esDurchbrüche mit Belichtungsöffnungen.

6A


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Es gibt eine Terrasse über die gesamte Hausbreite. Die Wand zum Wohnzimmer istvoll verglast, isolierverglast in Alukonstruktion.

4A


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Vom Wohnraum geht es direkt in eine Küche mit sämtlichen notwendigenAnschlüssen, Fußboden: Schweizer Jura. Die alte Speisekammer ist durchSchiebetürelemente integriert. Die Küche enthält eine vollständige Einbauküche mitallen notwendigen Unterschränken und Oberschränken, Elektroherd, Kochmulde,extra gestellte Mikrowelle, Spülmaschine, Waschmaschine, Gefrierschrank,Kühlschrank. Die Einbauküche ist ca. 7 Jahre alt.

3A

Gäste-WC neben der Garderobe, Fußboden: Marmor, Waschtisch: Marmorindividuell, WC gehängt mit eingebautem Spülkasten, natürliche Belüftung.


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Im 4.Obergeschoss sind die Dachschrägen integriert. Der Bereich im 4.OG istunterteilt in einem Teil nach Nordosten (4 Differenzstufen höher gelegen, Fußboden:Eichenparkett) und einen Südwestteil mit Privatgemächern, Fußboden: SchweizerJura. Das ganze Geschoss hat Fußbodenheizung. Die Dachschrägen sind durchFensterbänder durchgehend belichtet. Die Sparren sind in die Fensterkonstruktionintegriert, unverputzt. Der First hat ebensolche Fensterkonstruktion mit auffahrbarenFenstern.

Das Bad im südwestlichen Bereich ist als durchgehender Privatbereich abgeteilt vonder Wohnung mit kleinem internen Flur und abgehenden WC.

1A

Fußboden: Schweizer Marmor, Wanne in Marmorsockel als Doppelwanne, Heizungüber Handtuchhalter und Fußboden integriert, Decke: abgehängt mit indirekterBeleuchtung, Waschtisch: überdimensional, individueller Marmor. Vom Bad aus ist


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der Balkon betretbar, das Bad hat eine total verglaste Außenwand zum Balkon mitAußenjalousetten (Außenjalousetten an allen Fenstern im 3.OG und 4.OG).

Am Ende des Bades, vom internen Flur erreichbar, befindet sich ein Solarium, ineinem Nischenraum gelegen, neben dem WC. Dieser Raum enthält auchTechnikelemente. Daneben abgeteilt in einem separaten Raum befindet sich eineDusche mit WC, Wände: rundum mit schwarzen Glasfliesen belegt, Fußboden:Marmor, Duschtasse: schwarz emailliert.

Am anderen Ende des Privattraktes befindet sich das Schlafzimmer, abgeteilt vomübrigen 4.OG durch einen Einbauschrank fast Firsthoch. Der Rest zwischenSchrank und First ist zur Akustikdämmung mit Glas verschlossen. DerEinbauschrank ist von beiden Seiten öffenbar.

Der Bereich im nordöstlichen Teil ist als Bibliothek ausgestaltet mit entsprechendenRegalen, und Untertischen. Es gibt elektrisch bedienbare Fenster. Daneben befindetsich ein Gästezimmer hinter vorerwähntem Einbauschrank. Fußboden, Wände,Heizung: wie vor, hochwertig

Die aus dem Besichtigungsprotokoll auszugsweise entnommene Beschreibungerhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie wurde aufgrund eingesehenerUnterlagen, des Augenscheins anläßlich der Besichtigung und in einem Umfangvorgenommen, soweit dieser für die Bewertungsbasis erforderlich ist. Soweit dieseBaubeschreibung technische Angaben bezüglich des Zustandes enthält, sind dieseAngaben nur im Hinblick auf das übliche Marktgeschehen für eine Wertaussage vonBedeutung. Dieses Gutachten erfüllt nicht den Zweck einer technischen Beurteilungdes Gebäudes bezüglich Schäden und Mängeln sowie baurechtlicher Grundlagen.Eine Ermittlung, ob weichgebundenes Material (Asbest) verwendet wurde, konnte imRahmen der Ortsbesichtigung nicht durchgeführt werden.

Der Zweck der Besichtigung konnte mit dem Entstehen eines persönlichenEindrucks des Sachverständigen erfüllt werden. Das Objekt ist als sehr gutunterhaltenes Mehrfamilien-wohnhaus mit genehmigter Gewerbenutzung im EGeinzustufen.

Die Originale von Unterlagen wurden nach der Bearbeitung dem Eigentümerzurückgegeben. Tonträger wurden nach zwei Wochen gelöscht. Negative werden einJahr im Büro des Sachverständigen verwahrt.


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24. Berechnungen

25. Sachwertberechnung

Die nachfolgenden Berechnungen basieren auf der Bau- undAusstattungsbeschreibung bzw. dem Protokoll des vorgefundenen Zustandes bei derBesichtigung.

Baujahr angenommen 1992nach SanierungStichtag 01.07.01

Restnutzungsdauer (geschätzt) 80Jahre

bei ordnungsgemäßem Gebrauch üblicheGesamtnutzungsdauer: 90Jahre

Der Bestimmung der Alterswertminderungzugrunde zu legendes fiktives Baujahr: 1992

Basisjahr zur Ermittlung derNormalherstellungskosten, 1995mit dem Baupreisindex = 100,0

Letztbekannter Baupreisindex: MFH 98,5für den Zeitraum Nov 00


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umbauter Raum

Geschosse (ohne UG und DG) 4

BGF BRIm² m³

Keller 134,34 400,33EG, 1,. und 2. OG 414,42 1453,80Dach ausgebaut 67,66 267,583. OG 124,26 403,85 Summen 740,68 2525,6m³ DIN277'55 bei nicht ausgebautem DG 2256,3

umbauter Raum 2.526m³

Für die Wertermittlung wird der Wert je m³ umbauten Raumes aufgrund derörtlichen Feststellungen, der Bauart und Ausstattung nach sachverständigerErfahrung und in Anlehnung an die Literatur geschätzt.


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Gebäudeherstellungswert

zum Stichtag01.07.01

wird angenommen unter Berücksichtigung DM/m³der einschlägigen Fachliteratur

"Metzmacher" W331990 DM/m² DM

Keller 1.120 150.461EG, 1,. und 2. OG 1.690 700.370Dach ausgebaut 1.320 89.3113. OG 2.290 284.555

DM/m³

484,921.224.69

7nach Korrektur für Bundesrepublik 451,09ohne Baunebenkosten 383,43

Nov 00 DM/m³468,90

Diesem Werk können Kosten für Hochbauobjekte in Süddeutschlandentnommen werden, aufbereitet nach Bruttogeschossflächen. Dieangegebenen Schätzwerte sollen in Anlehnung an die DIN 276 dieNeubaukosten des Bauwerks erfassen.

Die Mehrwertsteuer ist in den Werten eingerechnet. Unterstellt ist eine gutzugängliche Baustelle, normale Bodenverhältnisse, guter Baugrund, üblicherBauausführung und Einsatz heutiger rationaler Bautechnik.

"BKI"6100-180,200

1998ohne Nebenkosten DM/m³

791684

Nov 00 von789,40


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682,61

bis

Grundlagen der Baupreistabellen sind abgerechnete Bauvorhaben. Die Datenwurden in der Systematik der DIN 276 erstellt. Preisstand ist Mai 1997. AlleEinheitspreise enthalten die Mehrwertsteuer. Herausgeber ist das von allenArchitektenkammern Deutschlands gegründete Baukosteninformationszentrum. Diegenannten Preismittel spiegeln in etwa das durchschnittliche Baupreisniveau in derBundesrepublik wider, für die genannte jeweilige Klasse von Bauwerken. DieGrenzen und Klassen sind jedoch fließend. Die Objektbezogenen Preise markierenweder nach oben noch nach unten absolute Grenzwerte.

"Mesenhöller" 1914 DM/m³

von 29,0bis

Nov 00 von579,36bis

m³ DIN277'55 bei nicht ausgebautem DG von517,59bis

"Mittag" Typ 23.Nutzungsart MFHGeschosse 4Ausbau Dach (a: ausgebaut, n: nicht, F:Flach ) aAusbau Keller 1Bau MittelhausWohnungen pro Treppenpodest 1

Ausstattungstarkgehoben

Wohnungsgröße im Mittel 103,0

DM/m³1997 721

Nov 00 716,84


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Das Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau hat dieErforschung dieser zeitgemäßen Normalherstellungskosten für die Belange derVerkehrswertermittlung veranlasst. Bezugsbasisjahr ist 1995.Berechnungsgrundlage ist u.a. der brutto - Rauminhalt gem. DIN 277.Regionale Indizierungen sind möglich.

Mittel aus Kostennachweisen 5 635,07Regionaler KorrekturfaktorHessen 0,975 -15,88Korrekturfaktor für OrtsgrößenOrt bis 1.500.000 Einwohner 1,15 95,26

714,45 gewählt: 714

Wert zum Basisjahr: 714DM/m³

Baukörper m³ × DM/m³ =DM

zum Basisjahr, neu 2526 7141.804.398

DM

Wert der besonderen Bauteile nach DIN277Balkone 27,1m² 40.635 DM

Wert besond. Betriebseinrichtungen: 0 DM(DIN 276) 0 DMSauna 20.000 DMe

ergibt1.865.033

DMBaunebenkosten, geschätzt: 16% 298.405 DM


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Gebäudesachwert zum Stichtag 1.7.012.163.438

DM


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Wertminderung wegen Alters gem. WertR91 errechnet sich wie folgt: 6,17% -133.546 DM

fiktives Alter = 10Alter²/Gesamtnutzungsdauer² = A²/G² = 0,0123

Alter/Gesamtnutzungsdauer = A/G = 0,1111(A²/G²+A/G)/2 = 0,0617

Wertminderung wegen baulicherMängel und Schäden (siehe auchBaubeschreibung), Beseitigungskosten ca. 0 DM

Sonstige wertbeeinflussende Umstände: 0 DM

Wertminderung wegenInstandhaltungsstau 0 DM

errechneter Wert der baulichen Anlage 2.029.893 DM


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Zusammenstellung aller SachwerteA. Straße 1 2.029.893 DM

sonstige Anlagen, soweit sie über denortsüblichen Umfang hinaus gehen:

Einbauküche, Zeitwert 7/15 13.067 DM

Versorgungsanlagen m 10Leitungen 3.500 DMAußentreppe m 3 0 1.200 DMZiergrün m² 255,66 0 7.670 DM

Bodenwert DM/m² 1316 Fläche m² ca. 390 513.240 DM

262.415€

Summe aller Sachwerte amWertermittlungsstichtag 2.568.569 DM

Zu- oder Abschlag zur Angleichung an dieMarktlage gemäß festgestellter ortsübli- 0 DMcher Mehr- oder Minderzahlungen bei 2.568.569 DMKäufen durch den zust. Gutachterausschuss:

1.313.289€

Der Bodenwertanteil beträgt hiervon 20,0% 513.240 DMDer festgestellte Bauwert entsprichtHerstellungskosten am Stichtag je m³ 857 DMund je m² Nutz- bzw. Wohnfläche: 4.356 DM


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26. Ertragswertermittlung

Angesetzte Einnahmen: gem.Mietvertrag, bzw. geschätztNutzfläche m² DM/m² DM/Monat Büro im EG, mit Archivraum im UG 112,4 35,58 4000,001. OG 102,6 24,37 2500,002. OG 102,6 24,37 2500,003. und 4.OG inkl. Sauna, WC und 179,1 40,00 7164,00Abstellraum im UG

496,7 16164,00Garagen 0,00Stellplätze 0,00

Wohnnutzung im Mittel 31,65Gewerbenutzung im Mittel 35,58

In vorstehende Mieten sindumgelegte Betriebskosten nichtenthalten.

Jahresrohertrag somit 193.968 DM


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Angesetzte Bewirtschaftungskostennach Erfahrungssätzen:

Jährliche Betriebskosten 1.000 DM

Jährliche Instandhaltungskosten, 9.934 DMgeschätztJährliche Verwaltungskosten, 2.100 DMgeschätztSonstige nicht umlagefähige Kosten

Mietausfallwagnis in % desRohertrages 2,0nach sachverständiger ErfahrungLiegenschaftszins in % nach 4,2

als Mischwert von Altbauresidenz undMehrfamilienhaus Nutzfläche [m²] 497

Berechnungen, auf ganze DMgerundet:Jahresrohertrag 193.968 DM

./. Kostenpauschale für:

Betriebskosten p.a. 0,5% 1.000Instandhaltungskosten p.a.

5,1% 9.934Verwaltungskosten p.a. 1,1% 2.100Sonstige nicht umlagefähige KostenMietausfallwagnis

2,0% 3.879 -16.914 DM

Jahresreinertrag 177.054 DM

./. Bodenverzinsung:


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Liegenschaftszins 4,2%als marktorientierter Zinssatz unterBerücksichtigung von Lage, Baualterund Zustand sowie der angesetztenMiete und Höhe der Kosten.× Wert des Bodens 513.240

Bodenwert × Liegenschaftszins =Bodenertragsanteil -21.123 DM

Gebäudeertragsanteil 155.498 DM


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Restnutzungsdauer [Jahre] geschätzt 80

Rentenbarwertfaktor (WertV88,Anlage) 22,923729× Gebäudeertragsanteil [DM] 155.498Barwert des Reinertrages 4.058.748Gebäudeertragswert 3.564.602 DM

Zuzüglich Bodenwert 513.240 DM

Ertragswert zumWertermittlungsstichtag 4.077.842 DM

2.084.968€

Der errechnete Ertragswert entsprichtnach sachverständiger Erfahrungdem Verkehrswert nach §194 BauGB,weil er der Marktlage entspricht.

Der zuvor errechnete Wert entsprichtdem 21,0 -fachen


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27. WohnungseigentumDie Kaufpreise für Neuverkäufe von Eigentumswohnungen mit Baujahr nach 1996(Sanierungsjahr) lagen nach Erhebungen im Jahre 2000 in Sachsenhausen im Mittelbei 5.410 DM/m² Wohnfläche (Mieterfrei, 91 – 110 m²). Bei sehr guter Qualität, wiesie beim Bewertungsobjekt vorliegt, wurden 6.515 DM/m² erzielt.

Eine nicht verbietbare Gewerbenutzung in einer Stadt mit geltendemZweckentfemdungsverbot von Wohnraum ist selten und deswegen marktfähig. EinZuschlag von 50% gegenüber dem Wohnraumwert erscheint angemessen(Erdgeschoss).

Für Wohnungen über 130 m² Größe und sehr guter Qualität wurden 6.690 DM/m²erzielt. Im Vorliegenden Fall ist für die Wohnung im 3. und 4. Obergeschoss schonwegen der vorhandenen Galerie ein Zuschlag auf 7.500 DM/m² angemessen.Marktzuschläge für die Innenausstattung sind wegen der hohen Individualität derEigentümer, die in der Regel selbst wohnen wollen, problematisch. Dies ist mehreine Frage des Zuwartens auf den wirklich ambitionierten Interessenten und wenigereinen Frage der Marktanalyse.

Daraus ergäbe sich:

m² DM/m² DMBüro im EG, mit Archivraum im UG 112,41 6.515 732.351Gewerbegenehmigung 50% 366.1761. OG 102,6 6.515 668.4392. OG 102,6 6.515 668.4393. und 4.OG inkl. Sauna, WC und 179,1 7.500 1.343.250Abstellraum im UG

3.778.655


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VerkehrswertBei dem Verkehrswert eines Grundstücks handelt es sich um einen Betrag, dernormalerweise im üblichen Geschäftsverkehr zwischen einem verkaufsbereitenGrundstückseigentümer und einem kaufbereiten Interessenten dann als Kaufpreisvereinbart wird, wenn eine der Art und der Größe des Objektes angemesseneVerhandlungszeit zur Verfügung stand.

Der gewöhnliche Geschäftsverkehr ist der Handel mit Grundstücken, bei demAngebot und Nachfrage die Preise bestimmen. Von besonderem Einfluss auf denVerkehrswert ist der Grundstücksmarkt. Der Wert eines Grundstücks ergibt sichdurch Angebot und Nachfrage.

Da das Objekt nachhaltig Erträge erzielen kann, bildet der Ertragwert die Basis derBewertung.

Evtl. Lasten und Beschränkungen in Abt. II des Grundbuchs und Baulasten bliebenmangels Auftrag bei dem nachstehenden Verkehrswert unberücksichtigt.

Vorstehendes vorausgesetzt, wird der Verkehrswert des Objekts

Frankfurt am Main, A. Straße 1 zum 01.07.2001 ermittelt mit 4.090.000 DM

in Worten: Vier Millionen Neunzigtausend Deutsche Mark.

Frankfurt am Main, den 05.07.2001

Der Sachverständige

Anlagen

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Muster-Gutachten Nr. 2 - IHK · Mustergutachten_Nr.2 Seite 3 von 46 Bauleitplanung Bestandsschutz der vorhandenen Gebäude, §34 BauGB, Flächennutzungsplan vom 06.07.1987. Bodenrichtwert