Nachnutzung des Bundeswehrkrankenhauses Rostrup Analyse und Bewertung der Konzepte nach der Nachbesserung durch die Bewerber Gemeinde Bad Zwischenahn confidential

Nachnutzung desNachnutzung des Bundeswehrkrankenhauses Rostrup Bundeswehrkrankenhauses Rostrup

Analyse und BewertungAnalyse und Bewertungder Konzepte der Konzepte nachnach der der

Nachbesserung durch die BewerberNachbesserung durch die Bewerber

Gemeinde Bad Zwischenahn confidential information

nur für den internen Gebrauch

Die Bewerber

Für Abalio GmbH & Co. KGFür Abalio GmbH & Co. KGARGE:ARGE: abalio Projektentwicklungabalio Projektentwicklung

DeZwarteHondDeZwarteHondErhard Stammberger-RiemerErhard Stammberger-Riemer

Für SCHWEBO Grundstücks- und Für SCHWEBO Grundstücks- und Vermietungs-GmbHVermietungs-GmbHARGE:ARGE: SCHWEBO GmbHSCHWEBO GmbH

Dipl.-Ing. Arch BDA F. BrockmannDipl.-Ing. Arch BDA F. BrockmannDr. jur. Joachim KurtzDr. jur. Joachim KurtzDipl.-Kfm. J. KönisserDipl.-Kfm. J. Könisser

"SUPERIOR RESORT ZWISCHENAHNER MEER"

1 2

3 4

Für Pioneer Europe Investments Ltd.Für Pioneer Europe Investments Ltd.Thalen Consult GmbHThalen Consult GmbH

Für EPS Projektmanagement-Für EPS Projektmanagement-gesellschaft gesellschaft mbHmbHARGE:ARGE: Machleidt + Partner Machleidt + Partner Büro für StädtebauBüro für Städtebau

bgmr bgmr LandschaftsarchitektenLandschaftsarchitekten

werner behrens werner behrens architekten ingenieurearchitekten ingenieure

confidential information nur für den internen Gebrauch

Analyse

confidential information nur für den internen Gebrauch

EPSEPSProjektmanagementgesellschaft Projektmanagementgesellschaft mbHmbH

• Ferienhäuser am FleetFerienhäuser am Fleet• Hotel mit Badehaus (nur für Hotel)Hotel mit Badehaus (nur für Hotel)• Konferenzpavillon auf dem WasserKonferenzpavillon auf dem Wasser• Tagungs- und Bankettbereich bisTagungs- und Bankettbereich bis 400 Teilnehmer 400 Teilnehmer• HausbooteHausboote• MarinaMarina• Anlegemöglichkeit für Anlegemöglichkeit für Weiße FlotteWeiße Flotte • SporteinrichtungenSporteinrichtungen• Restaurant und CaféRestaurant und Café• Ferienhäuser im WaldFerienhäuser im Wald• optional: Fachklinik, Sanatorium,optional: Fachklinik, Sanatorium, betreutes Wohnen betreutes Wohnen

2Überarbeitetes KonzeptÜberarbeitetes Konzept- Die vorgesehenen Nutzungen -- Die vorgesehenen Nutzungen -

3

• Ferienhäuser im Parkvillage mitFerienhäuser im Parkvillage mit Wasserzug Wasserzug• Hotel mit Gastronomie undHotel mit Gastronomie und Tagungsraum bis 100 Personen Tagungsraum bis 100 Personen• Sport- und Wellnessanlagen Sport- und Wellnessanlagen • Spiel- und LiegewieseSpiel- und Liegewiese• Tagungs- und Konferenz-Tagungs- und Konferenz- zentrum zentrum• Ferienhäuser im Golfvillage Ferienhäuser im Golfvillage • Golfclub - GastronomieGolfclub - Gastronomie• MarinaMarina• Anleger für die Anleger für die Weiße FlotteWeiße Flotte• MarktplatzMarktplatz• Café Café • LadengeschäfteLadengeschäfte• Atelierhof mit Werkstatt Atelierhof mit Werkstatt

Überarbeitetes KonzeptÜberarbeitetes Konzept- Die vorgesehenen Nutzungen -- Die vorgesehenen Nutzungen -

SCHWEBO Grundstücks- SCHWEBO Grundstücks- und Vermietungs-GmbHund Vermietungs-GmbH

Abalio GmbH & Co. KGAbalio GmbH & Co. KG

• Marktplatz und RezeptionMarktplatz und Rezeption• Ferienhäuser „Dorf“Ferienhäuser „Dorf“• Ferienhäuser „Villa“Ferienhäuser „Villa“• Reiterhof mit ReithallenReiterhof mit Reithallen und Stallungen und Stallungen• Seminar-/GesundheitshausSeminar-/Gesundheitshaus• Restaurants, Kasino und Restaurants, Kasino und Marina Marina• SpielscheuneSpielscheune• Spiel- und SportwieseSpiel- und Sportwiese• Bad- und SaunalandschaftBad- und Saunalandschaft• HausbooteHausboote• Segelhafen MarinaSegelhafen Marina• Anleger Anleger Weiße FlotteWeiße Flotte & & Seebühne Seebühne• Tagungsräume (altes Lehr-Tagungsräume (altes Lehr- saalgebäude) saalgebäude)

Überarbeitetes KonzeptÜberarbeitetes Konzept- Die vorgesehenen Nutzungen -- Die vorgesehenen Nutzungen -

4

Vergleichende Übersicht überVergleichende Übersicht überNutzungen und GrößeneinheitenNutzungen und Größeneinheiten

Konzept 1 Konzept 2 Konzept 3 Konzept 4

Ferienhäuser 32 Häuser Typ A135 Häuser Typ B 53 Häuser Typ C

= 200 WE mit insg. 1.468 Betten

19 Häuser (Fleet) 4-8 WE = 144 FeWoca. 720 Betten14 Hausboote mit insg. 84 Betten70 Ferienhäuser ca. 420 Betten

60 Häuser Ferienvillage30 Häuser Golfvillageinges. ca. 200 WE800 bis 1.000 Betten

73 Ferienhäuser „Dorf“60 Ferienhäuser „Villa“67 Ferienhäuser „Rei-terhof“insges.: ca. 200 Ferien-häuserInsges. 996 Betten

Hotel 150 Zimmerinsges. 300 Betten

150 Zimmer insges. 300 Betten

120 bis 150 Zimmerinsges. 300 Betten -

Kultur und Bildung - - -Sport und Spiel

Spiel- und Sportmög-lichkeiten, Badehaus

ErlebnisschwimmbadMehrzwecksporthalleSpielscheune

Spielscheune Saunalandschaft Schwimmbad

Gesundheit/Wellness optional: Fachklinik Gesundheitszentrum

Seminar/Tagungen bis 400 Pers. bis 500 Pers. + bis 100 Pers. im Hotel

Kleinere hotelbezogene Tagungsmöglichkeiten

Reiter-Resort - - - Marina

ca. 24 LiegeplätzeMarina (40 Liegepl.),

Hausboote, FähranlegerMarina (20 Liegepl.)

FähranlegerMarina, Hausboote,

Fähranleger

Golf-Resort - - -Gastronomie Markt/Einkaufen - Marktplatz (Marktplatz)

Konzept Konzept - Architektur und Städtebau -- Architektur und Städtebau -

Bauweise/GeschossigkeitBauweise/Geschossigkeit

Teilbereich Konferenz/Tagung

- Nutzung/Erweiterung der ein- bis zweigeschossigen Bestandsgebäude (Waldgehöft) und zusätzliches Gebäude (Tagung)- Solitärer, schwimmender Pavillon

Teilbereich Feriensiedlung- Offene Bauweise im Bereich der Siedlung mit eingeschossigen Einzelhäusern (zwei Bereiche: 50 Ferienhäuser im nördlichen Cluster und 20 Ferienhäuser im südlichen Cluster)

2



Teilbereich Siedlungsband- Zwei- bis dreigeschossiges (plus Dach) Hotel und eingeschossiges Badehaus bilden eine zentrale, bauliche Klammer- Verdichtete Bauweise- Gebäudekomplex liegt ca. 1,5 Meter erhöht auf einer Warft

Teilbereich Fenster zum Meer- Zentraler Bereich bleibt unbebaut- Gereihte, zweigeschossige kompakte Ferienhäuser in offener Bauweise- Die vier dem Hotel benachbarten Gebäude sind dreigeschossig - Gruppe zweigeschossiger Hausboote auf dem Meer- Café am Meer

2

Teilbereich Sport und Spiel


Gebäudekubatur/Fassadengestaltung/Gebäudekubatur/Fassadengestaltung/Materialien/FarbgebungMaterialien/Farbgebung

Hotel- In klassischer Seebäder- bzw. Herrenhaus- Architektur vorgesehener Baukörper- U-förmiger Baukörper, bestehend aus einem dreigeschossigen Hauptbaukörper mit seitlichen Querflügeln - Hell verputzte Lochfassade mit symmetrischer Gliederung- Walmdachstruktur mit dunkler Pfanneneindeckung

Ferienwohnungen- Zwei- und dreigeschossige kompakte Einzelhäuser in Seebäderarchitektur- Satteldächer mit dunkler Pfanneneindeckung- Lochfassade mit symmetrischer Gliederung- Fassaden mit vertikaler Holzverkleidung- Zur Stärkung der Individualität sollen auch andere Fassaden, Materialien und Dachformen zur Anwendung kommen- Anordnung entlang von Fleeten

2



Ferienhäuser auf dem Wasser- Ferienhäuser mit Hausbootcharakter- Zweigeschossige Einzelgebäude auf Beton-Ponton mit Holzdeck- Flach geneigte Satteldächer - Maritime Materialien- Fassadengestaltung mit großen Fensterflächen

Konferenzpavillon- Maritimer eingeschossiger Pavillon mit quadra- tischem Grundriss und Zeltdachkonstruktion- Große Dachüberstände- Beton-Ponton mit Holzdeck und überwiegender Glasfassadenstruktur

2


Verkehrliche AnbindungVerkehrliche Anbindung

- Erhaltung und Nutzung der vorhandenen Erschließungsstruktur für die Haupterschließungsachse- Es sind drei Anknüpfungspunkte an die Elmen- dorfer Straße vorgesehen, dadurch mögliche Trennung der Nutzungsbereiche- Lineare Wegeführung; zum einen parallel zur Elmendorfer Straße und orthogonal mit Hin- führung zu Anziehungspunkten auf dem Wasser- Aufnahme historischer Wegeführung- Park-/Stellplätze in der Distanzzone zur Elmen- dorfer Straße- Nur Anlieferungs- und Anliegerverkehr (Ferienhäuser)- Promenade vor dem Teilbereich Siedlungsband- Bestehendes Wegenetz wird erweitert- Zusätzlich Anbindung über den Wasserwege- vermutlich Brückenbauwerk als Anbindung zum Park der Gärten

2

Konzept Konzept - Architektur und Städtebau - - Architektur und Städtebau -

Der öffentliche RaumDer öffentliche Raum

- Erhaltung und Stärkung der offenen Park- struktur

- Führung dreier Sichtachsen zum Erleben des Meeres

- Schaffung einer großen grünen Freifläche zwischen den beiden Fleeten, die mit Wegen durchzogen ist

- Es sind zwei zentrale Parkplätze zwischen der Elmendorfer Straße und dem Siedlungsband vorgesehen, das Areal soll autofrei bleiben

- Das Resort ist als offenes und frei zugäng- liches Areal vorgesehen

- An drei Orten werden drei besondere Zielorte am Meer geschaffen

2

Konzept Konzept - Ökologische Qualität -- Ökologische Qualität -

Belange von Natur und LandschaftBelange von Natur und Landschaft

- Schaffung eines Baumfilters ("Grüner Puffer") zur Elmendorfer Straße

- Berücksichtigung der Fleete und Feucht- gebiete (Grabenstrukturen)

- Maßnahmen zur Entsiegelung für zukünftige Grünbereiche

- Minimierung der Versiegelung im Land- schaftsschutzgebiet

- Die natürliche Uferkante wird größtenteils erhalten, nur unterbrochen durch die Zielorte am Meer

- Altholzbestände in der historischen Park- anlage werden nach Möglichkeit integriert und gesichert

- Schwerpunkt der Bebauung wird landseitig realisiert

2

Konzept Konzept Superior-Resort Zwischenahner MeerSuperior-Resort Zwischenahner Meer

3

- Park-VillagePark-Village

- GolfvillageGolfvillage

- Marktplatz mit Marktplatz mit Einkaufsmöglichkeiten, Einkaufsmöglichkeiten, Café, Dienstleistungen Café, Dienstleistungen und Serviceeinrichtungen und Serviceeinrichtungen

- Konferenz, TagungKonferenz, Tagung

- Hotel, Wellness,Hotel, Wellness, Gastronomie, Tagung Gastronomie, Tagung

- MarinaMarina

- Anleger Anleger Weiße FlotteWeiße Flotte

- Sport, FreizeitSport, Freizeit

- Kultur (Atelierbereich)Kultur (Atelierbereich)



Club-Hotelbereich- Funktionsbezogene Gebäudeeinheiten mit verschiedenen Dachformen bilden mit den Sport- und Wellnesseinrichtungen sowie den Tagungsmöglich- keiten einen Komplex additiver Bauten - Zwei- bis dreigeschossige Gebäude (Firsthöhe bis 14 m) mit rechteckigen Grundrissen

Konferenz- und Tagungszentrum- Nutzungen werden in der denkmalgeschützten Bausubstanz bzw.in einem neuen Gebäude untergebracht

3



Golfvillage- Offene Bauweise mit 30 (eingeschossigen) Ferien- häusern auf parkähnlichen Einzelgrundstücken- Aneinanderreihung entlang geradliniger Erschlie- ßungswege- Drei zusätzliche Golfbahnen auf dem Gelände, Organisation über Golfclub am Meer e.V.- Keine einheitliche Ausrichtung und Gebäudekörper

Parkvillage- Offene Bauweise mit 60 (eingeschossigen) Ferienhäusern auf parkähnlichen Einzelgrundstücken, weitgehend autofrei organisiert- Umlaufender Erschließungsring- Einzelne kurze Stichstraßen zur Erschließung der Häuser- Keine einheitliche Ausrichtung und Gebäudefluchten- Anlage eines Wasserzuges

3



Sport-, Wellness- und Fitnessanlage, ErlebnisbadIn- und Outdooranlagen - zusammen mit Hotel bilden diese Einheiten mit unterschiedlich ausgerichtete Dächern einen Gebäudekomplex- Zweigeschossigkeit

Kultur- und Bildungseinrichtungen (Atelier, Werkstätten ...)

- Frei stehende Einzelgebäude in Parkrandlage - Keine Aussage zur Geschossigkeit

3



Marktplatz, öffentliche Spiel- und Liege-wiese, Marina

- Drei lang gestreckte Gebäudekörper, in Z-Form positioniert

- Ovaler Einzelbaukörper mit Caféhaus- nutzung

- Gebäudefronten bilden Marktplatz aus

- Marktplatz jetzt mit Öffnung zum Meer

- Marktplatz mit Fahrradstation, öffentlichen Dienstleistungen, Infrastruktur und Läden

- Anleger für die Weiße Flotte

3


Gebäudekubatur/Fassadengestaltung/Materialien/FarbgebungGebäudekubatur/Fassadengestaltung/Materialien/Farbgebung

Aufgrund nicht vorliegender aussagekräftiger Architekturzeichnungen und -beschrei-bungen sind Aussagen über Gebäudekubatur, Fassadengestaltung, Materialien sowie Farbgebung nur vage möglich. Die Dachaufsichten lassen einen Mix aus Sattel-, Walm- und Flachdächern vermuten.Die Gebäude sollen eine klassizistische Putzfassadengestaltung in Anlehnung an die Zwillingsvillen im Ortszentrum von Bad Zwischenahn erhalten. Es ist eine feingliedrige Unterteilung durch Zierelemente, Gauben, Erker, Loggien, Balkone und Arkaden vorgesehen.Die Ferienhäuser in Holzbauweise werden hell gestrichen und erhalten dunkle Dach-eindeckungen.Neubauten beim Marktplatz und des Konferenzzentrums sollen sich, mit Ausnahme des bunten Einzelbaukörpers (Café), in die Architektursprache einfügen.

3



- Schaffung dezentraler Park-/Stellplätze, Anordnung ist funktionsbezogen

- Zusätzlich Anbindung über den Wasserweg

- Erhaltung des Rundwanderweges

- Ausbau des Fuß- und Radwegenetzes

- Brückenbauten über die Elmendorfer Straße zur Anbindung des Golfplatzes und des Parks der Gärten

- Es sind zwei verkehrliche Anknüpfungspunkte an die Elmendorfer Straße vorgesehen

- Öffentliche Durchlässigkeit zwischen Markt- platz und Wasserkante

- Erhaltung und Nutzung der vorhandenen Erschließungsstruktur

3

Konzept Konzept - Architektur und Städtebau - - Architektur und Städtebau -


- Öffentliche Durchwegung des Geländes

- Öffentliche Nutzung vieler Einrichtungen

- Schaffung einer großen grünen Freifläche (Spiel- und Liegewiese) zwischen Markt und Wasser, die mit Wegeführungen durchzogen ist

- Keine Durchlässigkeit des Ferien- und Golf- Villages

- Führung einer Sichtachse zum Erleben des Meeres

3



- Inanspruchnahme des Landschafts- schutzgebietes durch Freiflächen- nutzung, Grünflächen, Golfbahn und 1000 m² großes Konferenzgebäude (Neubau)

- Geplante Aufforstung innerhalb der bebauten Flächen

- Nur eine Steganlage im Bereich der Uferkante

- Versiegelungsgrad der Landschaft bleibt gegenüber Bestandsbebauung gleich

- Angebot von umweltfreundlichen Verkehrsmitteln wird vorgehalten

3

Konzept Konzept - MeerSinn -- MeerSinn -

4

- FerienhäuserFerienhäuser

- Sport und SpielSport und Spiel

- Gesundheit/WellnessGesundheit/Wellness

- TagungsmöglichkeitenTagungsmöglichkeiten

- MarinaMarina

- HausbooteHausboote

- BootsanlegerBootsanleger



Ferienhäuser "Reiterhof"/Reiter-Resort- Offene Bauweise mit Einzel-"Ranchhäusern"- Reithalle sowie Gebäude Tierarzt, Pferdeklinik und Stallungen

Seminar- und Gesundheitsbereich

- Offene Bauweise im Bereich des Feriendorfes mit eingeschossigen Einzelhäusern- Seminarhaus als größeres Gebäudevolumen

Ferienhäuser „Dorf“ und „Villa“- Offene Bauweise mit ein- bis zweigeschossigen Einzelhäusern, nordwestlicher Bereich in Cluster- ausbildung

Spielscheune, Bad und Saunalandschaft- Eineinhalbgeschossiges Einzelgebäude

Restaurants - Nutzung der ein- bis zweigeschossigen bestehenden Gebäude, bzw. eingeschossiger Neubau bei Marina

4



Ferienhäuser „Reiterhof“- Holzelementbauweise - Anthrazitfarbene Holzfenster und -türen- Deckelschalung aus Lärchenholz- Anthrazitfarbenes Ziegeldach- Balkone und Loggien in Holzbauweise- Aufgeständerte Terrasse in Holzbauweise - Mittlere Traufhöhe 3,00 m, mittlere Firsthöhe 6,00 m

Rezeption/Sauna/Wellness - Massivbauweise- Fassade in rotbraunem Ziegelmauerwerk- Weiße Holzfenster und -türen- Rotbraune Ziegeldächer- Weiße Arkaden als Holzkonstruktion- In Teilen zweigeschossig - Mittlere Traufhöhe 7,00 m, mittlere Firsthöhe 12,00 m

4

Rezeption undSpielscheune


Ferienhäuser „Dorf“- Holzelementbauweise mit massivem Kern- Sandfarbene Holzfenster und -türen- Fassade in Stülpschalung aus Lärchenholz und ockerfarbenem Ziegelmauerwerk- Anthrazitfarbenes Ziegeldach- Balkone und Loggien in Holzbauweise- Aufgeständerte Terrasse in Holzbauweise- Zweigeschossig durch Drempel und Dach- Mittlere Traufhöhe 6,00 m, mittlere Firsthöhe 10,00 m

Ferienhäuser „Villa“- Holzelementbauweise und Massivbauweise- Weiße Holzfenster und -türen- Ockerlehmfarbenes Ziegelmauerwerk- Reetdach- Aufgeständerte Terrasse in Holzbauweise- Eingeschossig, teilweise mit Galerien- Mittlere Traufhöhe 3,00 m, mittlere Firsthöhe 7,00 m

4


4

Spielscheune, Reithalle, Stallungen- Holzskelettbauweise und Massivbauweise- Farbige Stahl-/Holzfenster und -türen- Fassade in Deckelschalung aus Lärchenholz und rotbraunem Ziegelmauerwerk- Strukturiertes Metalldach auf Holzkonstruktion- Spielscheune zweigeschossig, mittlere Traufhöhe 7,00 m, mittlere Firsthöhe 12,00 m- Reithalle eingeschossig, mittlere Traufhöhe 7,00 m, mittlere Firsthöhe 18,00 m- Stallungen eingeschossig, mittlere Traufhöhe 4,00 m, mittlere Firsthöhe 12,00 m

Seminargebäude Gesundheitszentrum


4

Restaurant am Anleger- Holzskelettbauweise- Fassade in rotbraunem Ziegelmauerwerk- In Teilen Stülpschalung aus Lärchenholz- Weiße Holzfenster und -türen- Reetdach- Weiße Arkaden als Holzkonstruktion- Aufgeständerte Terrasse in Holzbauweise- eingeschossig- Mittlere Traufhöhe 3,50 m, mittlere Firsthöhe 7,00 m

Hausboote- Holzbalkenkonstruktion- Hinterlüftete Fassade- Fensterrahmen aus Holz (lackiert)- Fenstereinfassungen Fassade in Lärche- Vorbereitung für Solar/Photovoltaik- Höhe 4,6 m + 0,9 m



4

- Erhaltung und Nutzung der vorhandenen Erschließungs- struktur für die Haupterschließungsachsen- Neuanlage von untergeordneten Erschließungsstraßen im Bereich der Feriendorfstrukturen: > Die Ferienhäuser „Dorf“ und „Villa“ sind clusterartig um einen Erschließungsstich angeordnet. > Die Ferienhäuser des Reiterhofes/ Reiter-Resort sind über Ringstraßen erschlossen.

- Zusätzlich Anbindung über den Wasserweg- Es sind mindestens zwei Anknüpfungs- punkte an die Elmendorfer Straße vorgesehen - Bestehendes Wegenetz wird erweitert- Anbindung Golfplatz und Park der Gärten über Querungshilfen



4

- Erhaltung und Stärkung der offenen Parkstruktur

- Durchlässigkeit durch Verknüpfung der einzelnen Bereiche über Fußwege

- Führung der Hauptachsen auf gastronomische Einrichtung und Bootsanleger

- Das Resort ist als offenes und frei zugängliches Areal vorgesehen

- Sichtachsen zum Erleben des Zwischenahner Meeres



- Bewahrung der offenen Parklandschaft

- Schaffung eines transparen- ten Parks

- Auslichtung des Unterholzes

- Spiel mit Licht und Schatten

- Rodung des Unterholzes

- Weitgehende Erhaltung der natürlichen Uferkante

- Schaffung von Farbakzenten durch bunt blühende Gehölze

- Weitgehende Beachtung des Landschaftsschutzgebietes

4

Bewertung

Konzeptbezogene Kriterien für die Vergabe

Vergabekriterien

Finanzierungskonzept

Ökologische Qualität

Architektonische undstädtebauliche Qualität

Ergänzung der touristischenInfrastruktur der Gemeinde

Verbindliches Betreiberkonzept

Gewichtung der Vergabekriterien

Architektonische undstädtebauliche Qualität

Ökologische Qualität

Finanzierungskonzept

Verbindliches Betreiberkonzept

Ergänzung der touristischenInfrastruktur der Gemeinde

15 %

25 %

15 %

20 %

25 %

Konzept Konzept - Fenster zum Meer -- Fenster zum Meer -

2

- Eingliederung in das bestehende städtebauliche Umfeld (zum Beispiel Bauweise, Farbgebung, Höhe der Gebäude, Fassadengestaltung). - Bauqualität, Materialwahl (Instandhaltung, Nachhaltigkeit, Alterungsprozess), Ortsbild.

Stärken Schwächen Neutral

• Sehr klare und strenge Zonierung der Bauweisen, dreigeschossige Bau-körper in angemessener Entfer-nung vom Meer

• Überzeugende Proportionen der Baukörper in U-Form mit geringe-ren Bauhöhen zum Meer hin, hier-durch ins Landschaftsbild einge-passt

• Blickbeziehung und Orientierung des Hotels und der zwei- bis drei-geschossigen Ferienhäuser zum Meer, hierdurch hoher Wieder-erkennungswert und Identität mit Alleinstellungsmerkmal „Seeblick für fast alle“

• Architekturbild als gebauter Aus-druck der Bäderarchitektur in „Bad Zwischenahn“; Korrelation zu den vorhandenen klassizistischen Gebäuden in Bad Zwischenahn

• Eingeschossige Ferienhaussied-lung im Bereich Elmendorfer Straße

• Keine Aussage zum Lärmschutz

• Nur für Hotel und Ferienhäuser Blickbeziehung zum Meer

• Sonderform des Ferienwohnens als schwimmende Häuser am Meer und der Veranstaltungs-pavillon auf der Seebrücke besitzen große Attraktivität zum Ansehen und Mieten

Konzept Architektonische und städtebauliche Qualität

2

- Verkehrliche Anbindung.- Fußwegeverbindung vom Park der Gärten zum Meer.- Einbindung in das bestehende Wanderwegenetz.


• Sehr klare, eindeutige Erschließungsstruktur

• Gliederung der Nutzungen durch Erschließung

• Direkte, zielorientierte Erschlie-ßung

• Großflächig organisiertes Park- und Stellplatzangebot parallel zur Erschließung Elmendorfer Straße in der „Distanzzone“

• Weitgehend autofrei, Hotel- und Ferienwohnanlage wenig belastet

• Durchgehende Wegeachse vom Park der Gärten zum Meer

• Berücksichtigung des Uferweges

• Ferienhausgebiet nur Andienung/Anlieger (weitgehend autofrei)

• Drei Erschließungspunkte an der Elmendorfer Straße

• Weitgehende Nutzung der beste-henden Erschließungsstruktur

• Anleger für die Weiße Flotte


2

- Schaffung von städtebaulich erlebbaren Achsen.- Durchlässigkeit (auch Schaffung von Räumen).



• Öffentliche Zugänglichkeit/ Fußwege gegeben

• Zusätzliche Angebote geschaffen

• geradlinige gute Orientierung und Wahrnehmbarkeit

• Aufnahme historischerWegeverbindungen

• Besondere Wahrnehmung desMeeres (Blickbeziehung)

• Weite Sichtbeziehung

• Gegliederte Raumsituation

• Große Transparenz/Offenheit vonden öffentlichen Erschließungs-straßen aus

• Stärke des Hotels = Prägung zum Meer

• Schaffung neuer öffentlich zugäng-licher Attraktionen am Wasser

Städtebauliches Konzept: Alleinstellungsmerkmal auf die besondere Situation abgestimmt (solitär)

2

- Einbindung in Natur und Landschaft.- Landschaftsschutzbelange.- Art der Energieversorgung (Nutzung regenerativer Energien).- Energie sparende Bauweise.- Flächenversiegelung.- Mobilität.

Konzept Ökologische Qualität


• Schaffung eines „Baumfilters“ entlang der Elmendorfer Straße

• Erdwärmenutzung (Kühlbetrieb) durch Sole-Wasser-Wärmepumpenanlage

• Brennwerttechnik zur Abdeckung der Spitzenlast

• Mini-Blockheizkraftwerk zur optimalen Verwertung fossiler Energieträger

• Fleete, Grabensystem als positives Element eines Oberflächenentwässe-rungskonzeptes

• Autarke Versorgung der Hausboote durch Nutzung der Wärmeenergie des Wassers mittels Wärmepumpe

• In Teilen Inanspruchnahme des Landschaftsschutz-gebietes durch „Fleete“ und Bebauung

• Drei Steganlagen am Wasser

• Bebauung im Landschafts-schutzgebiet (Ferienhauszeile und Tagung)

• Wasserqualität in den Fleeten ist zu klären

• Ausgleich des Eingriffs innerhalb des Plangebietes erscheint möglich

2

- Schaffung von noch nicht vorhandenen touristischen-, Kur- oder Freizeit- einrichtungen, zum Beispiel Erlebnisbad, Indoorsportmöglichkeiten, Hallenspielplatz.- Schaffung zusätzlicher Tagungskapazitäten.

Konzept Ergänzung der touristischen Infrastruktur der Gemeinde


• „Serviced-Appartment-Bereich“ in den Ferienhäusern/-wohnungen

• Sport-, Freizeit- und Shopping-möglichkeiten für die BewohnerIn-nen des Resorts und externe Gäste

• Zielgruppen- und jahreszeitliche Flexibilität im touristischen Ange-bot

• Hotel besonders erwähnen!!! Ich Hotel besonders erwähnen!!! Ich weiß nur nicht mehr warum.weiß nur nicht mehr warum.

• Konferenzzentrum (neues Gebäude)

• Ferienhaussiedlung im Bereich Elmendorfer Straße

• Ferienwohnungen in unterschied-lichen Haustypen am Fleet

• Ferienhäuser mit Hausboot-charakter

• Konferenzpavillon, Tagungs-angebot mit Alleinstellungsmerkmal

• Marina


2

Touristisches Konzept kann auf Veränderungen reagieren.

- Finanzierung für alles oder für Teilflächen vorhanden.- Mehrere Investoren für verschiedene Teilbereiche sind vorhanden.

Konzept Finanzierungskonzept

2

• BONA Verwaltungs- und Besitzergesellschaft mbH, Bad Salzuflen

- Ein oder mehrere Betreiber für alles/für Teile vorvertraglich gebunden.- Abgestimmte Betriebskonzepte oder einheitlicher Betreiber, einheitliches Management durch Dritte.- Dauer Miet- und/oder Betreiberverträge.- Ausrichtung auf langfristige Nutzung.- Bei touristischer Nutzung saisonverlängernde Maßnahmen und Zielgruppen.

Konzept Verbindliches Betreiberkonzept

2

• Upstalsboom, Hotel + Freizeit GmbH & Co. KG, Emden

Dauer: 20 Jahre

Äußerst flexibles Angebot für Zielgruppen, daher Saisonverlängerung gegeben

Konzept Konzept Superior-Resort Zwischenahner MeerSuperior-Resort Zwischenahner Meer

3



• Bezug des Marktplatzes zum Meer ist geschaffen worden

• Gebäude in Lärmbelastungszone der Elmendorfer Straße -> passiver Lärmschutz durch Bepflanzung

• Torsten, das mit dem passiven Torsten, das mit dem passiven Lärmschutz war irgendwie nicht Lärmschutz war irgendwie nicht ganz klar, ob das jetzt positiv ist ganz klar, ob das jetzt positiv ist oder bei neutral bleiben soll, weil oder bei neutral bleiben soll, weil wir bei abalio den passiven wir bei abalio den passiven Lärmschutz als positiv gewichtet Lärmschutz als positiv gewichtet haben.haben.

• Lediglich schematische Darstellung der Ausrichtung der eingeschos-sigen Ferienhäuser in fünf bis sechs Baureihen

• Keine Aussagen zur Architektur

• Orientierung und Wiedererkenn-barkeit für Mieter/Benutzer und Öffentlichkeit nicht gegeben

• Das Golfvillage folgt dem gleichen schematischen Muster wie der westliche Ferienhausbereich

• Zuordnung zum bestehenden Golf-platz nicht geklärt

• Kein direkter Bezug der Ferien-haussiedlung zum Zwischenahner Meer


3



3


• Nutzung vorhandener Erschlie-ßungsstrukturen

• In Teilen dezentrales Parkplatz-angebot

• Fußwegeverbindung über Brücke zum Meer vorhanden

• Fußwegebeziehungen werden ergänzt

• Verkehrserschließung führt in Teilen zu Quartiersbelastungen

• Für die Pkw der Ferienhausgäste Parkplatzlage/-angebot nicht plausibel bzw. nachgewiesen

• Zwei zielorientierte Erschließungs-punkte

• Erschließung der Ferienhausgrund-stücke über Stichstraßen




• Ausgedehnte öffentliche Grün-zone zwischen Marktplatz und Meer

• Geradlinige, gute Orientierung/Wahrnehmbarkeit

• Aufnahme historischer Wege-verbindungen

• Wegeführung in Teilen auf Rück-seiten ausgerichtet (an Rückseiten entlang?)

• Wenig auf das Zwischenahner Meer ausgerichtet (außer Markt-platz und Hotel)

• Gestalterische Barrieren zwischen den Quartieren und zum Meer

• Öffentliche Zugänglichkeit/Fußwege gegeben

• Wahrnehmung des Meeres (Blickbeziehung) möglich

• Anbindung Golfplatz vorgesehen (Einbindung/Neuorganisation des Golfplatzes wird erforderlich)


3




• Nutzung ökologisch verträglicher Baustoffe

• Extrem gedämmte und luftdichte Gebäudehülle

• Angebot von umweltfreundlichenVerkehrsmitteln (Fahrradstation, Shuttleservice) wird vorgehalten

• Geringer Eingriff in den Ufer-bereich (nur eine Steganlage)

• Dezentrale Blockheizkraftwerke mit Versorgung durch nach-wachsende Rohstoffe

• Teilweise Inanspruchnahme des Landschaftsschutzgebietes durch Freiflächennutzung, Grünflächen, Golfbahn und Bebauung

• Kompensation nicht bzw. kaum im Plangebiet möglich (hohe Grund-fläche)

• Versiegelungsgrad der Landschaft bleibt gegenüber Bestands-bebauung gleich

3

- Schaffung von noch nicht vorhandenen touristischen-, Kur- oder Freizeiteinrichtun- gen, zum Beispiel Erlebnisbad, Indoorsportmöglichkeiten, Hallenspielplatz.- Schaffung zusätzlicher Tagungskapazitäten.

Stärken:


3

Insgesamt vielfältiges Angebot, auch für die Öffentlichkeit.Teilweise Flexibilität des touristischen Angebotes.Die touristischen Angebote können zur Saisonverlängerung beitragen.

• Hotel – Wellness – Gastronomie, speziell eingerichtete Zimmer für Körperbehinderte

• Ferien-Village -> familienorientiert!

• Golfvillage – Golfclub, Erweiterung des bestehenden Golfplatzes und Verlegung des Clubhauses -> spezielle Zielgruppe

• Indoorsport/Wellness/Erlebnisbad

• Marktplatz mit Fahrradstation, Sportgeschäft, Boutiquen, Gastronomie, kleinen Läden mit Kinder- undJugendclub, Spielscheune und hochwertig ausgestattetem Spielplatz

• Öffentliche Spiel- und Liegewiese

• Konferenzgebäude, Seminargebäude für bis zu 500 Personen

• Kultur- und Bildungseinrichtungen, Kooperation mit dem künftigen Besucherzentrum des Parks der Gärten

• Marina, Anleger für die Weiße Flotte, eigene Shuttle-Boote

- Investor/Finanzierung für alles oder für Teilflächen ist vorhanden.- Mehrere Investoren für verschiedene Teilbereiche sind vorhanden.


3

• Schwebo GmbH

- Ein oder mehrere Betreiber für alles/für Teile vorvertraglich gebunden.- Abgestimmte Betriebskonzepte oder einheitlicher Betreiber, einheitliches Manage- ment durch Dritte.- Dauer Miet- und/oder Betreiberverträge.- Das Betreiberkonzept soll auf langfristige Nutzung ausgerichtet und so angelegt sein, auf veränderte Ansprüche des Marktes reagieren zu können.- Bei touristischer Nutzung saisonverlängernde Maßnahmen und Zielgruppen.


3

Bewerber erklärt, dass es im Stadium des noch offenen Bieterverfahrens fast unmöglich ist, verbindliche Zusagen oder Verträge vorzulegen.

• Betreiber des Hotels und des gastronomischen Bereichs durch die Steigenberger Hotelgroup.

• Erwerb der 90 Ferienhäuser durch Einzelkäufer. Die können maximal vier Wochen dort selbst wohnen. Danach erfolgt die Vermietung an Gäste über die Projektgesellschaft „Feriendörfer“ (Ausgliederung aus der Schwebo GmbH). Einzelvormerkungen für die Ferienhäuser aus dem Bereich Bad Zwischenahn (Golfclub), der Klientel einer norddeutschen Steuerberatungsgesellschaft und einem Fond.

• Betreiber des Tagungszentrums ist das Veranstaltungsbüro M. Brau, Brake (Vorvertrag).Nutzungsanfragen aus dem Bereich der Pharmaindustrie sowie die Agentur für Arbeit.

• Voranfrage für den Bereich „Marktplatz“ durch die Fa. La Catena, Fr. Kroll (Vorvertrag).

• Betreiberin der Sportanlagen soll eine nicht näher genannte Stiftung werden.Fa. Otto Bock hat Absichtserklärung zur Unterstützung des Projektes abgegeben.

Konzept Konzept - MeerSinn -- MeerSinn -

4



• Beispielgebäude wurden hinsicht-lich einer ortsangemessenen Bauweise nachgebessert

• Verwendung regionaltypischer, langlebiger Materialien

• Angemessene Gebäudehöhen

• Passiver Lärmschutz für Ferien-häuser durch Positionierung der Bauten des Reitsports an der Elmendorfer Straße und durch die Bauteile der Ferienhäuser

• Puffer durch Stellplatzflächen an der Elmendorfer Straße

• Überwiegend große Abstands-flächen zwischen den Gebäuden

• Städtebauliche Qualität nicht klar einzuordnen (Differenzierung in drei Ferienhausgebiete)

• In Teilen Erschließung nicht nach-vollziehbar

• Kaum Berücksichtigung des beson-deren Standortes (Lage am Meer)

• Verzicht auf Hotelnutzung, dadurch keine Chance auf imageträchtige größere Architektur

• Bis auf Restaurant/Spielscheune, Reithalle und Erlebnisbad nur kleinteilige Gebäude, die unter-schiedliche Bauformen haben können

• Sonderform des Ferienwohnens als schwimmende Häuser am Meer besitzen große Attraktivität zum Ansehen und Mieten


4



• Separate Ringerschließung der einzelnen Nutzungen und Quartiere

• Gute Orientierung im Verkehrsnetz

• Fußwegeverbindung vom Park der Gärten zum Meer vorhanden


• Seminar- und Gesundheitshaus mit eigener Erschließung

• Parkplätze überwiegend in der grünen Pufferzone entlang der Elmendorfer Straße

• Parken der Pkw der Feriengäste ausschließlich an den äußeren Erschließungsstraßen auf punk-tuellen oder straßenbegleitenden Flächen (innerer Bereich weit-gehend autofrei)

• Erschließung des Hausboothafens durchquert Flächen von höchster landschaftlicher Qualität

• Zum Teil doppelte Erschließung im Bereich der Ferienhäuser „Villa“

• Erreichbarkeit des südlichen Bau-feldes für Kraftfahrzeuge nicht nachvollziehbar

• Eine Anbindung an die Elmen-dorfer Straße unter Nutzung vorhandener Erschließungsstruktur

• Anbindung an den Park der Gärten und den Golfplatz erfolgt mittels Querungshilfen


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• Freiflächengliederung für die öffentliche Nutzung

• Öffentliche Zugänglichkeit/Fußwege gegeben

• Geradlinige, gute Orientierung/Wahrnehmbarkeit


• Durchlässig, transparent (wahr-nehmbare Ferienhausanlage)

• Sichtachsen von der Elmendorfer Straße auf das Zwischenahner Meer kaum gegeben

• Die Freiflächengliederungsachsen sind wenig ausgeprägt.


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• Keine (zusätzliche) Inanspruchnah-me des Landschaftsschutzgebietes erkennbar

• Die Neubauten sollen durch kompak-te Bauweise, passive solare Gewin-ne über großflächige Verglasungen, eine energie- und flächensparende Holzrahmenbauweise sowie Luft-dichtigkeit neuesten Energie-standards entsprechen

• Beim Einsatz von regenerativen Energien ist an thermische Solar-anlagen, aber auch an Photovoltaik-zellen gedacht

• Die Beheizung der Ferienanlage soll durch den Einsatz von Biomasse-heizungsanlagen erfolgen

• Drei Stege ins Meer, daher Unterbrechung der natürlichen Uferlinie

• Kompensationsaufwand mittel (im Wesentlichen werden heute genutzte Flächen umgenutzt), Aus-gleich gegebenenfalls im Plan-gebiet möglich

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- Schaffung von noch nicht vorhandenen touristischen-, Kur- oder Freizeiteinrichtun- gen, zum Beispiel Erlebnisbad, Indoorsportmöglichkeiten, Hallenspielplatz.- Schaffung zusätzlicher Tagungskapazitäten.


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Touristisches Angebot dient teilweise der Erschließung neuer ZielgruppenKein Hotel.Nutzungskonzept weniger flexibel.

• Seminar- und Gesundheitshaus als Alleinstellungsmerkmal (Begleitung durch Fachpersonal)

• Spielscheune/Hallenspielplatz insbesondere für die jüngere Zielgruppe (besucher- und bewohner-orientiert)

• Ferienhäuser in verschiedenen Kategorien (familienorientiert, teilweise Ausrichtung auf neue Zielgruppen) (Reiter-Resort)

• Seebühne und Tagungszentrum als Veranstaltungsort (zum Teil auch für externe Betreiber)

- Investor/Finanzierung für alles oder für Teilflächen ist vorhanden.- Mehrere Investoren für verschiedene Teilbereiche sind vorhanden.


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• Die abalio Projektgesellschaft mbH & Co. KG, Matthias Decker, dient zum Zwecke des Kaufs, derEntwicklung und langfristigen Bestandsicherung des Projektes.

• Finanzierungszusage der Landessparkasse zu Oldenburg.

• Als Investor für die Saunalandschaft steht das Betreiberehepaar Schubert zur Verfügung.

• Eine Refinanzierung wird durch den Vertrieb der Ferienhäuser an Einzelinvestoren dargestellt. Das Rezeptionsgebäude sowie die Reithalle und die Stallungen werden über dieses Modell mitfinanziert.

• Die Einbindung regionaler Investoren ist möglich, aber nicht erforderlich.

• Das Gesundheitshaus wird insgesamt und mit Mietverträgen an einen überregionalen Endinvestor veräußert.

• Die Spielscheune sowie die Gastronomie im ehemaligen Offizierskasino und im Yachthafen verbleiben imprivaten Immobilienbesitz von Herrn Matthias Decker.

- Ein oder mehrere Betreiber für alles/für Teile vorvertraglich gebunden.- Abgestimmte Betriebskonzepte oder einheitlicher Betreiber, einheitliches Manage- gement durch Dritte- Dauer Miet- und/oder Betreiberverträge.- Das Betreiberkonzept soll auf langfristige Nutzung ausgerichtet und so angelegt sein, auf veränderte Ansprüche des Marktes reagieren zu können.- Ausrichtung auf langfristige Nutzung.- Bei touristischer Nutzung saisonverlängernde Maßnahmen und Zielgruppen.


• Verbindliche Absichtserklärung einer Marketing- und Betreibergesellschaft, Geschäftsführung HerrE. Stammberger, Oldenburg, zur Steuerung und Sicherung des einheitlichen Marktauftritts.

• Ferienhausanlage - Absichtserklärung der H&P Touristik, Bonn.• Hallenspielplatz (inkl. Restauration) - Absichtserklärung der FUNMAXX SOCCERLAND Oldenburg. • Seminar- und Gesundheitshaus - Absichtserklärung des Naturheilzentrums Sandkrug,

Heilpraktiker Gerd Decker.• Saunalandschaft (inkl. Restauration) - Absichtserklärung von A. & S. Schubert, Creußen.• Reiter-Resort (inkl. Restauration) - Absichtserklärung der H&P Touristik, Bonn

Reiterhof wird von Herrn Matthias Decker, Rastede, betrieben.

Alle Absichtserklärungen gehen bei der Länge der Betreiberverträge von einer Laufzeit von zehn Jahren mit einer zweimaligen Option zur Verlängerung von jeweils fünf Jahren aus.Für die gastronomischen Outlets (Segelhafen, Offizierskasino) können noch nicht abschließend Betreiber genannt werden. Gespräche mit namhaften hiesigen Gastronomen werden geführt.

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Nachnutzung des Bundeswehrkrankenhauses Rostrup Analyse und Bewertung der Konzepte nach der Nachbesserung durch die Bewerber Gemeinde Bad Zwischenahn confidential