NR. 28 I 07. KW I 17.02.2016 I ISSN 1860-6369 Liebe Leserinnen, liebe Leser, Ole van Beust, Hamburgs ehemaliger erster Bürgermeister, beliebte

jüngst zu bemerken: „Die Selbstzufriedenheit der Hamburger darf nicht

dazu führen, dass wir vor den großen Projekten der Zukunft die Augen

verschließen...“ Wer vermutet, dass diese Äußerung

in direktem Zusammenhang mit der Tatsache steht,

dass es in Hamburg keine Olympischen Spiele ge-

ben wird, liegt richtig. Es gibt immer noch reichlich

Leute, die kommen darüber nicht hinweg und

schwelgen in nostalgischen „Was-hätten-die-Spiele-

nicht-alles-für-die-Stadt-gebracht“? Dabei sollte die

reale Situation an Alster und Elbe eigentlich ausrei-

chen, um sich wichtigeren Dingen zu widmen. Die

Hamburger tun das längst, während sich ein paar Altvordere noch im

Selbstmitleid wälzen. Selbstzufrieden sind die Hanseaten ganz sicher

nicht; sie wissen auch längst, dass sie künftig ihre Stadt mit vielen Neuan-

kömmlingen teilen müssen. Die meisten sind auch dazu bereit – nur, wol-

len sie nicht entmündigt werden und mitbestimmen, wie Hamburg sich

entwickeln soll, und wie man die Geflüchteten am besten integriert und

nicht einfach nur in neu entstehenden Großsiedlungen parkt. Für die Re-

gierenden ist das alles gewöhnungsbedürftig. Und sie werden sich daran

gewöhnen müssen, dass „Durchregieren“ gestern war.

Was gibt es außer der Diskussion über die Unterbringung von Ge-

flüchteten sonst noch Neues? Jede Menge. Da ist eine renitente Stadt in

Niedersachsen, die keine Mietpreisbremse einführen will. In Hannover

macht die Stadt endlich Druck, damit das marode „Ihme-Zentrum“ auf Vor-

dermann gebracht wird. Auf Föhr plagt man sich mit Frage herum, wie

man künftig noch Immobilien verkaufen soll, wenn sie nicht mehr an Feri-

engäste vermietet werden können. Und in Bremen plädiert einer, der den

dortigen Gewerbemarkt wie seine Westentasche kennt, dafür, endlich wie-

der spekulativ zu bauen. Lesen Sie dazu das Interview mit Jens Lütjen auf

Seite 12.

Wir wünschen viel Lesevergnügen, bleiben Sie in dieser widrigen Jahres-

zeit möglichst gesund und uns weiterhin gewogen,

Ihre

Hamburg / Norddeutschland

Alles ohne Plan – Hamburg will Großsied-lungen für Asylberechtigte bauen. Die Bevöl-kerung läuft dagegen Sturm; auch Immobi-lienexperten sind skeptisch Seite 2

Bremen hat sie, Niedersachsen will sie – Vechta sagt „Nein“ zur Mietpreisbremse S. 6

Schweine + Hühner = Immobilien – Im Oldenburger Münsterland wächst die Bevöl-kerung – gegenläufig zu allen anderen nie-dersächsischen Landkreisen Seite 8

Schluss mit teuer – Landrat startet im Sü-den Hamburgs Initiative gegen den Mangel an günstigem Wohnraum Seite 10

Satte Reserven, kaum Leerstand – Logis-tik- und Industrieimmobilienmarkt in Bremen fährt Rekordergebnis ein Seite 11

„Visionen“ an der Leine - das Ihme-Zentrum soll endlich saniert werden Seite 16

Schiffe bauen geht doch – in Wolgast in-vestiert eine Werft in einen Hallenbau. Denn die maritime Wirtschaft ist kein Minusge-schäft mehr Seite 19

Leere Buden – Als Bürostandort tut sich Rostock immer noch schwer Seite 18

Im Gespräch mit ...

„Bremen ist reif für spekulativen Gewer-be-Neubau“, Jens Lütjen, Geschäftsfüh-render Gesellschafter der Unternehmens-gruppe Robert C. Spies in Bremen Seite 12

3 Fragen an ...

„Es betrifft 80 Prozent des derzeitigen Bestandes“, Thomas Müller, Geschäfts-führer von Engel & Völkers Föhr/Amrum, über die Auswirkungen eines Gerichtsurteils S. 17

Impressum S .19

In Hamburg sollen zusätzlich zu den regulär geplanten

6.000 Wohnungen in diesem Jahr noch 5.600 Wohnun-

gen für Geflüchtete entstehen. So sieht es das

„Expressbauprogramm“ vor. Zwölf Standorte sind dafür

ausgewählt worden – nachdem der ursprüngliche Vor-

schlag, die sieben Bezirke selbstständig je einen Stand-

ort für 800 Wohneinheiten zu identifizieren, gescheitert

ist. Die Wohnungswirtschaft und die Anwohner sind alles

andere als begeistert, dass nun rund 20.000 Menschen

auf nur zwölf Standorte verteilt werden sollen. „Wir wer-

den die neuen Sanierungsgebiete und die sozialen

Brennpunkte von morgen bauen“, kritisierte Projektent-

NR. 28 I 07. KW I 17.02.2016 I SEITE 2

Flüchtlingswohnen Hamburg

Alles ohne Plan

Hamburg plant Großsiedlungen für Asylberechtigte. Die Bevölkerung in den betroffenen Stadtteilen läuft da-

gegen Sturm. Sie befürchten, dass die Fehler aus dem vergangenen Jahrhundert wiederholt werden, und die

Ghetto-Strukturen der 70er Jahre eine Renaissance erfahren. Auch Immobilienexperten sind skeptisch

DSK

wickler Peter Jorzick, hamburg team, kürzlich das Son-

derwohnungsprogramm des Hamburger Senats vor

Fachpublikum. „Wir erleben, dass die Politik anfällig ist

für Fehler, die sie schon vor Jahrzehnten gemacht hat.

Und wir werden sehen, dass dort etwas entsteht, dass

keiner von den Gutmenschen, die das heute fordern,

am Ende des Tages will.“

Aus Sicht von Stadtentwicklungsexperten sind

die Integrationsmöglichkeiten durch die Ballung von

Neubürgern in Großwohnsiedlungen per sé schlechter,

als wenn kleinere Gruppen über das gesamte Stadtge-

www.embacherhoefe-norderstedt.de

Norderstedt-Embacherhöfe | Miet- und Eigentumswohnungen©

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Die Orange Engineering GmbH & Co. KG

hat 510 qm Bürofläche in der Schloßstraße

8 a-g in Hamburg-Wandsbek angemietet.

Der Standort stellt für den Anbieter von In-

genieurdienstleistungen und Technolo-

gieberatung im Maschinen- und Anlagen-

bau die ideale Kombination aus

Kundennähe und sehr guter Erreichbarkeit

für die Mitarbeiter dar und ist auf einen

weiteren Ausbau des Projektgeschäfts

ausgelegt. Der Einzug soll im Oktober

2016 erfolgen.

Die Facelift brand building technologies

GmbH expandiert weiter am Standort

Hamburg. Mit rund 2.200 qm hat das

Technologieunternehmen aus dem Bereich

Social Media Marketing die gesamte Fläche

im Büroneubau in der Gerhofstraße 19

angemietet. Der Einzug wird im Juni 2016

erfolgen.

Die Holsten-Brauerei bleibt in Hamburg.

Der Konzern hat sich nach langer Suche für

eine Fläche im Gewerbegebiet Heykenau-

kamp in Hausbruch entschieden. Der bishe-

rige Standort mit seinen rund 86.500 qm

soll zukünftig für den Wohnungsbau genutzt

werden. Im Schnittpunkt der angesagten

Stadtteile Ottensen und Sternschanze gilt

das Gebiet als „Filetstück“.

Die internationale Rechtsanwaltskanzlei

DLA Piper hat mit der Art-Invest Real

Estate einen Mietvertrag über 3.200 qm

am Alter Wall 2-8 geschlossen. Die Sozietät

wird ihre bisherigen Flächen am Jungfern-

stieg 7 verlassen und am neuen Standort

ihren Expansionskurs fortsetzen. Der Um-

zug ist für Mitte 2018 geplant.

Hamburg biet verteilt würden. Sie verweisen darauf, dass Studien von mehr

als 40 Prozent einer Ethnie in einem Quartier abraten, weil diese

hohe Konzentration zu Parallelgesellschaften führen kann.

Genau das will man in Hamburg zwar genauso wenig wie an-

dernorts. Aber, so ein Immobilienexperte: „Der Stadt bleibt gar nichts

anderes übrig, als große Siedlungsblöcke zu bauen; sonst bekom-

men sie das Problem der Unterbringung nicht in den Griff. Auch auf

die Gefahr hin, dass es jede Menge Klagen geben wird.“

In den betreffenden Stadtteilen formieren sich immer mehr

Bürgerinitiativen. In Klein Borstel, Lokstedt und Lemsahl-Mellingstest

wurde bereits ein Baustopp vor Gericht erwirkt. Ginge es so weiter,

– etwa als nächstes in Rissen, wo rund 400 Flüchtlinge in neuen

Wohnungen untergebracht werden sollen – könnten die Pläne von

Rot-Grün bald endgültig zunichte gemacht werden.

Auch von Seiten der Verbände ist man nicht begeistert von

den Absichten des Hamburger Senats. Aber, Andreas Breitner, Ver-

bandsdirektor des (Verbands norddeutscher Wohnungsunterneh-

men (VNW), der 319 Wohnungsgenossenschaft und –gesellschaften

vertritt, sieht keine Alternativen. „Die Wohnungen werden heute be-

nötigt, eigentlich schon gestern“, so Breitner. Wenn aus der Not her-

aus Expresswohnungen entstehen müssten, sollte man das wenigs-

tens richtig machen. „Es gibt bereits stabile, ausbaufähige Modul-

bauten, die nicht in 15 Jahren in sich zusammenfallen ...“

Dichter, höher, ungewisser

Ole Jochumsen ist der Koordinator Wohnungsbau für Flüchtlin-

ge in der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW). Er hat

die zurzeit wohl undankbarste Aufgabe, das Expressbauprogramm

nach außen zu vertreten.

„Das aktuelle Wachstum entspricht dem der Nachkriegszeit in

den 1950er und 1960er Jahren. Konversion und Verdichtung sind

daher nicht mehr ausreichend“, so der Experte vom BSW anlässlich

einer Veranstaltung des BFW Nord. Das sei auch der Grund für die

Abweichung des 2014 verabschiedeten Stadtentwicklungskonzepts.

„Wir nutzen grüne Wiesen und Gewerbeflächen. Es wird insgesamt

dichter und höher gebaut.“ Auch laufende B-Pläne würden jetzt auf

mögliche Nachverdichtung geprüft. Es gebe auch schon Investoren,

die sich engagieren wollen. Außerdem wären alle Flächen inzwi-

schen vergeben. ►

NR. 28 I 07. KW I 17.02.2016 I SEITE 3

Kontakt: fonds@hannover-leasing.dewww.hannover-leasing.de

Geschlossener inländischer Publikums-AIF

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Südstaatler für Hamburger

in New York

Die Union Investment Real Estate GmbH

verstärkt ihre Marktpräsenz in Amerika.

Mit Matthew Scholl (37, Foto) hat der

Hamburger Immobilien-

Investmentmanager einen Transaktions-

experten mit langjähriger Erfahrung in

den US-Immobilienmärkten an Bord ge-

holt. Als Leiter Investment

Management Americas

verantwortet der in At-

lanta/Georgia geborene

Amerikaner seit Februar in

der New Yorker Niederlas-

sung den strategischen

Ausbau der Immobilienportfolios in den

amerikanischen Märkten. Scholl kommt

von der AFIAA Swiss Foundation for In-

ternational Real Estate Investments, für

die er von New York aus fast vier Jahre

lang die Investmentaktivitäten in Nord-

amerika geleitet hat. Er greift zudem auf

umfangreiche Erfahrungen als Portfolio-

manager eines weltweit investierenden

Immobilienfonds zurück, die er von 2006

bis 2012 bei Prudential Real Estate In-

vestors gesammelt hat.

Hamburger bleibt in Hamburg

Seit Februar ergänzt Nico Beckmann (27)

als Immobilienberater Industrie, Lager,

Logistik das Team des Immobiliendienst-

leisters Grossmann & Berger mit Haupt-

sitz in Hamburg. Zuletzt war Beckmann

als Consultant Industrie Immobilien bei

Völckers & Cie Immobilien in Hamburg

tätig. Der Immobilienkaufmann verfügt

über mehr als fünf Jahre Erfahrung in der

Immobilienbranche. Im Gewerbe-Team

um Bereichsleiter Stefan Harder sind nun

vier Immobilienberater tätig.

Personalien Für die Flächen, auf denen gebaut werden soll, gibt es fast nir-

gends geltendes Planrecht – mit entsprechenden Auswirkungen auf die

Belegungsmöglichkeiten. Die im Rahmen des aufgeweichten Baurechts

entstehenden Wohnungen werden für 15 Jahre von der städtischen för-

dern & wohnen (f&w) angemietet. Laut Jochumsen soll aber bereits

nach 2 bis 5 Jahren damit begonnen werden, auch andere Mietinteres-

senten einziehen zu lassen, um eine Mischung des jeweiligen Quartiers

zu erreichen. Das sei aber erst möglich, nachdem die Siedlungen das

dafür nötige Baurecht erhalten hätten. Ob das in jedem Fall gelingt, ist

aber nicht gesichert. Dazu gibt es noch viele offene Fragen. Etwa auch

die nach der EnEV 2016. Und da hat die Hamburger

Umweltbehörde eine klare Position bezogen: Keine Substandards.

Damit ist auch der Vorschlag von Unternehmer Dieter Becken vom

Tisch, der Übergangswohnungen aus Stahlbeton mit reduzierter Aus-

stattung bauen wollte, um sie später auf das Niveau von Sozialwohnun-

gen nachzurüsten. □

Vergangene Woche traf man sich in Hamburg zum „Wundenlecken“

nach dem Olympia-Aus. Zusammen kamen Vertreter aus der Immobili-

enwirtschaft, Alt-Politiker und Stadtentwickler, die sich „um die Stadt

sorgen“:

„Die Selbstzufriedenheit der Hamburger darf nicht dazu führen, dass wir

vor den großen Projekten der Zukunft die Augen verschließen“, Ole von

Beust, einstiger Erster Bürgermeister Hamburgs. „ Ein großer Feh-

ler meiner Amtszeit war es, den kleinen Grasbrook nicht als Standort für

die Universität Hamburg durchzusetzen. So hätten wir das Areal unab-

hängig von Olympia entwickeln können.“

„Hamburg hat auf dem Kleinen Grasbrook wirklich tolle Möglichkeiten.

Olympia hätte der Entwicklung der Infrastruktur einen enormen Schub

gegeben“, Dieter Becken, Inhaber und Geschäftsführer der Becken

Immobilien Holding.

„Hamburg hat im internationalen Vergleich großes unausgeschöpftes

Potenzial als Innovationsstandort und droht gegenüber anderen Städten

zu verlieren“, Jürgen Bruns-Berentelg, Vorsitzender der Geschäfts-

führung HafenCity GmbH.

„Ich kann verstehen, dass die Negativ-Erfahrungen mit Großprojekten

wie der Elbphilharmonie in Hamburg oder dem Flughafen in Berlin viele

Menschen verunsichern und Ängste schüren“, Martin Eberhardt. Vor-

standsvorsitzender der RICS in Deutschland. „Dennoch: Die positiven,

langfristigen Effekte, die die Olympischen Spiele in Städten wie

Barcelona hervorgebracht haben, sind beachtlich.“

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Meinungssplitter

Wohnkompanie investiert in Bergedorf

Die Wohnkompanie Nord hat mit den

Bauarbeiten für 94 Eigentumswohnungen

in Hamburg-Bergedorf begonnen. Sie

entstehen im Quartier Glasbläserhöfe am

Schleusengraben und summieren sich

auf 7.350 qm Wohnfläche. Die Wohnun-

gen im ersten Bauabschnitt des Projekts

„I love B“ sind zwischen 50 und 150 qm

groß und kosten im Schnitt 3.700 €/qm.

Die Fertigstellung ist im Herbst 2017 ge-

plant. Das Investitionsvolumen für den

ersten Abschnitt beläuft sich nach Unter-

nehmensangaben auf rd. 26 Mio. Euro.

Für einen zweiten Abschnitt laufe gerade

das B-Plan-Verfahren.

Hamburg Niedersachsen

Bremen hat sie, Niedersachsen will sie

Niedersachsen lässt sich noch Zeit mit der Einführung der Miet-

preisbremse. Das hat seinen Grund: Die Wohnungsmärkte entwi-

ckeln sich sehr unterschiedlich. Und nicht jede Stadt will sich der

Landespolitik beugen ...

In diesem Jahr soll die Mietpreisbremse auch in Niedersachsen einge-

führt werden. Eigentlich wollte man das schon früher regeln, aber die

heterogene Struktur des Bundeslandes macht es schwierig zu entschei-

den, wo sie greifen soll: In Oldenburg, Braunschweig und Hannover

sieht der Wohnungsmarkt vollkommen unterschiedlich aus; selbst auf

dem platten Land gibt es gravierende Unterschiede. Deshalb orientiert

sich die Landesregierung an den Ergebnissen des NBank-Berichtes aus

dem Sommer, um zu entscheiden, welche Gebiete in die entsprechende

Verordnung aufgenommen werden sollen. Die Städte wurden bereits

über die Pläne informiert und sind aufgefordert, Stellung zu nehmen.

Das tut etwa die Stadt Vechta (siehe auch Seite 8) sehr deutlich: Sie

NR. 28 I 07. KW I 17.02.2016 I SEITE 6

Rahlfs

Wir investieren in EntwicklungRAHLFS IMMOBILIEN ist ein norddeutscher Projektentwickler, der im Bereich Fachmärkte, Arzthäuser, Büro- und Wohnimmobilien aktiv ist. Das Unternehmen konzipiert Standorte auf Maß. Die Inte-ressen der Städte und Gemeinden werden mit denen zukünftiger Nutzer und Investoren abgeglichen und die beste Lösung realisiert.

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spricht sich gegen eine Mietpreisbremse aus. Dass sie überhaupt in den

Fokus geraten ist, hat sie den Spitzenwerten zu verdanken, die sie im

Rahmen der Nbank-Studie erreicht hat: Die Mieten steigen stark an. Die

Bevölkerung wächst schneller, als dass neuer Wohnraum geschaffen

wird. Es gibt kaum Angebote, die die Nachfrage befriedigen könnten. Ein-

zig bei der Frage, ob die Mieten umgerechnet auf das Einkommen noch

bezahlbar sind, liegt Vechta laut der Studie im Durchschnitt.

In Vechta hat man das Problem selbst längst erkannt und arbeitet

daran, als „pragmatische“ Gegenlösung mehr Wohnraum zu schaffen,

sagte Stadtsprecherin Juliette Braun gegenüber der Lokalpresse. Hier

will man sich nicht vorschreiben lassen, was zu tun ist. Und deshalb

setzt das Rathaus vor allem auf die Neuausweisung von Baugrundstü-

cken. Eigentümer und Investoren sollen bauen können. Nur ein größeres

Angebot beeinflusse die Preise zum Vorteil der Mieter. Eine Preisbremse

wiederum erreiche genau das Gegenteil: Es gebe weniger Anreize für

Investitionen, erklärte die Stadt gegenüber der Kreiszeitung. Und das

werde der Verknappung von Wohnraum sicherlich nicht entgegenwirken.

Wie viele Bauplätze Vechta allerdings letztendlich schaffen muss, um das

Problem zu lösen, bleibt unbeantwortet. Die Stadt informierte lediglich,

dass sie mit einem Gutachten zur Bevölkerungs- und Gemeindebedarfs-

entwicklung in der Lage sei, den Bedarf einzuschätzen.

Vechta hätte auch ein weiteres Problem bei der Einführung einer

Mietpreisbremse: Es gibt keinen Mietspiegel. Der ist bislang auch nicht

notwendig gewesen ...

Die Region Nord von Aurelis Real Es-

tate hat die Logistikimmobilie Her-

mann-Wüsthof-Ring 7 in Hamburg-

Allermöhe erworben. Den Verkauf wi-

ckelte Bilfinger Real Estate im Auftrag

eines institutionellen Investors ab. Die

Transaktion umfasst ein Bestandsge-

bäude mit 2.440 qm Büro- sowie 6.410

qm Lagerfläche und das 14.200 qm

große Grundstück, auf dem sich die

Immobilie befindet. Hauptmieter ist

Kraftverkehr Nagel.

Pfandbriefbank finanziert Holiday

Inn in Hamburgs City Nord

Die pbb Deutsche Pfandbriefbank stellt

eine Projektfinanzierung für den Neu-

bau eines Hotels in der Hamburger City

Nord. Das Darlehen für eine Objektge-

sellschaft der TAS Unternehmensgrup-

pe (TAS KG) beträgt rund 32 Mio. €.

Die Transaktion wurde im Dezember

2015 abgeschlossen. Der von MPP

Meding Plan + Projekt entworfene

elliptische Hotelturm auf dem ehemali-

gen BP-Areal ist mit einer Bruttoge-

schossfläche von rund 15.900 qm und

19 Stockwerken geplant. Betrieben

wird das Hotel mit knapp 300 Zimmern,

über 730 qm Tagungsflächen sowie

Restaurant und Bar von der Bierwirth &

Kluth Gruppe. Der Franchisegeber

für das Vier-Sterne-Haus der Marke

Holiday Inn ist die InterContinental Ho-

tels Group (IHG). Gerhard Meitinger,

Leiter Immobilienfinanzierung Deutsch-

land bei der pbb Deutsche Pfandbrief-

bank: „... Hamburg ist nach Berlin und

München der drittgrößte deutsche Be-

herbergungsmarkt, der in den letzten

Jahren ein außergewöhnliches Wachs-

tum gezeigt hat.“

Hamburg

Mietenspiegel in Niedersachsen

Bremen hat keinen qualifizierten

Mietspiegel und wird auch so

schnell keinen bekommen: Aus Per-

sonalmangel könne keiner erstellt

werden, die letzte Veröffentlichung

aktueller Daten war 2013. Hamburg

hat einen qualifizierten Mietenspie-

gel; in Schleswig-Holstein besitzt

ihn nur Kiel. Die Mietpreisbremse gilt aber auch in Glinde, Barsbüttel,

Halstenbek, in Wyk auf Föhr, auf Sylt und ihren Gemeinden Hörnum,

Kampen, Wenningstedt-Braderup – hier gibt es weder einen einfachen

noch einen qualifizierten Mietspiegel. In Norderstedt existiert nur ein ein-

facher Mietspiegel. In Wentorf bei Hamburg lehnt man sich an den Miet-

spiegel von Reinbek an, der aber aus dem Jahr 2007 stammt und bis-

lang nicht aktualisiert wurde.

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Niedersachsen

Schweine + Hühner = Immobilien

Im Oldenburger Münsterland tickten die Uhren schon immer an-

ders. Im Gegensatz zu allen anderen Landkreisen in Niedersach-

sen wächst in der Region die Bevölkerung. Das wirkt sich positiv

auf den Handel mit Wohnimmobilien aus. Die Stadt Vechta ist so-

gar ein klarer „Verkäufermarkt“. Die Nachfrage ist größer als das

Angebot

Da sag´ noch einer, in der Provinz könne man seine Wohnimmobilie

nicht mehr verkaufen, weil alles in die großen Städte strebt. Im Kreis

Vechta im Oldenburger Münsterland sind die Immobilienpreise seit Jah-

ren stabil. Der Grund: Die Gegend zwischen Lohne, Dinklage, Vechta

und Quakenbrück gehört zurzeit eher zu den prosperierenden Regio-

nen in Deutschland – der riesigen Schweinezuchtbetriebe und der Ge-

flügelfarmen von Wiesenhof sei Dank, ebenso wie den zahlreichen mit-

telständischen Traditionsbetrieben. Vechta ist laut dem Magazin Focus

(Ranking 2015) wirtschaftlich sogar stärkste Kreis in Niedersachsen. ►

Die Immobiliengesellschaft GlaserProjek-

tInvest GmbH, Hannover, hat als wei-

tere Immobilie für ihren Bestand ein

Büro- und Technikgebäude mit ca.

10.000 qm Mietflächen hinzugefügt. Das

Objekt in der Brüderstraße 5/ Ecke Her-

renstrasse 7-8a in der Innenstadt wurde

im Rahmen einer „sale-and-lease-back“-

Transaktion von der Corpus Sireo erwor-

ben. Mieter des Bestandsgebäudes in

zentraler Lage sind zu etwa 50% in Form

eines „sale-and-rent-back“ die Deutsche

Telekom und zu etwa 20% die Landes-

hauptstadt Hannover, die hier zum

01.02.2016 ihre Mietflächen um eine

dritte Büroetage erweitert hat.

Hannover

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NR. 28 I 07. KW I 17.02.2016 I SEITE 8

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Im vergangenen Jahr sind zahlreiche neue Jobs entstanden: In der

Metallverarbeitung, in der Lebensmittelherstellung und auch im Bereich

der Flüchtlingsbetreuung. Laut Bertelsmann-Stiftung soll die Bevölkerung

in den kommenden vier Jahren um 4,7% wachsen – gegen den allgemei-

nen Trend der schrumpfenden Bevölkerungszahlen in Niedersachsen.

Dann könnte die dünn besiedelte Region fast 140.000 Menschen zählen.

Und die leben überwiegend in ihren eigenen vier Wänden. Die Eigen-

tumsquote liegt im Kreis Vechta bei rund 62% und damit traditionell höher

als der bundesweite Durchschnitt von 43%. „Wohnimmobilienbesitz ist für

die meisten hier selbstverständlich“, sagt Dr. Luzie Lotzkat von Poll

Immobilien. Das macht sie auch auf lange Sicht werthaltig. Laut

einer aktuellen Postbankstudie aus dem Sommer 2015 ist die Wert-

stabilität von Immobilien im Landkreis Vechta mindestens für die kom-

menden 15 Jahre hoch.

Daher wird hier auch fleißig gebaut: 2014 kamen insgesamt 1.048

Wohneinheiten auf den Markt. 2008 waren es nur 404 neue Wohnungen.

„Die aktuell leicht zurückgehende Zahl der genehmigten Wohnungen

deutet allerdings an, dass die Bautätigkeit möglicherweise wieder leicht

abnehmen wird. Das Potenzial zur Ausweisung neuer Baugebiete wird

immer begrenzter“, sagt Lotzat. Das mache auch Bestandsimmobilien

attraktiver und steigert die Bereitschaft der Käufer, auch Secondhand-

Immobilien zu kaufen.

Insbesondere in der Stadt Vechta entstehen neue Eigentumswoh-

nungen. Auch in Lohne, Damme oder Dinklage ist, wenn auch in gerin-

gerem Umfang, die Aktivität des Baus von Eigentumswohnungen

angestiegen.

Die Premiumlagen befinden sich in Dinklage am Burgwald zum

Beispiel in der Maximilianstraße oder der Wilhelmstraße. Außerdem im

Ortsteil Hopen in der Stadt Lohne etwa in der Von-Schiller-Straße oder

dem Burgweg und in der Stadt Vechta in den Ortsteilen Welpe, Calvesla-

ge oder Bereichen des Ortsteils Langförden. „Für Einfamilienhäuser sind

hier Preise jenseits der 500.000-Euro-Marke realisierbar“, so Lotzkat. „In

besonderen Lagen liegt die Preisobergrenze sogar noch höher.“

Eigentumswohnungen sind besonders in zentrums- und universi-

tätsnahen Lagen von Vechta begehrt. Für Neubauten werden im Durch-

schnitt zwischen 2.300 und 2.500 €/qm gezahlt. In Lohne liegt die Preis-

spanne für Neubau-Eigentumswohnungen zwischen 2.200 und 2.300 €/

qm und in Dinklage zwischen 1.800 und 2.000 €/qm. In den kleineren

Gemeinden liegen die Quadratmeterpreise zwischen 1.600 und 1.800 €

für Neubauwohnungen. □

Allianz Real Estate hat den

„TriTower“ in Hannover an einen

lokalen Investor verkauft. Derzeit wer-

den 30% der 10.500 qm Bürofläche

im Objekt genutzt. Die Bildungsakade-

mie ComCave College ist auf drei Eta-

gen vertreten. Zudem hat die Nordmed

zum Jahresbeginn eine weitere Etage

gemietet.

Der 1990 errichtete und 2007

sanierte Gebäudekomplex besteht aus

drei Bürotürmen und einem Rundbau

und verfügt über eine Tiefgarage mit

178 Stellplätzen.

Der „TriTower“ in Hannover

Hannover

Im Jahr 2014 wechselten laut Gut-

achterausschuss Vechta insgesamt 582

Ein- und Zweifamilienhäuser und 216

Eigentumswohnungen den Besitzer.

Hierbei wurden gut 101 Mio. € im Seg-

ment Ein- und Zweifamilienhäuser und

fast 28 Mio. € für Eigentumswohnungen

umgesetzt. Der durchschnittliche Kauf-

preis liegt damit bei rund 174.100 € für

Ein- und Zweifamilienhäuser. Im Ver-

gleich zu 2013 macht das einen Anstieg

um 9% aus. Bei den Eigentumswohnun-

gen wurden 2014 durchschnittlich

128.200 € für eine Immobilie gezahlt.

Das sind 4% mehr als 2013.

NR. 28 I 07. KW I 17.02.2016 I SEITE 9

und wo neue Wohnungen entstehen? Wann und wie

profitiert eine Gemeinde von der Kooperation?

Die Samtgemeinde Jesteburg lässt zurzeit gera-

de zehn neue Wohnungen bauen, die, so Bürgermeis-

ter Hans-Heinrich Höper, „ ab dem elften einen klei-

nen Gewinn abwerfen werden“. Möglich, dass diese

Wohnungen mit in die neue Gesellschaft eingebracht

werden – sofern es zu ihrer Gründung kommt. Denn

es gibt auch Kritiker, die eine breite politische Diskus-

sion über Wohnungsnot befürchten. Sie wünschen

sich das, was man auch in Hamburg hofft, besser in

den Griff zu bekommen: Bauwilligen und Investoren

das Bauen schmackhafter zu machen, in dem man

planungsrechtliche und Hürden und Auflagen speziell

für den sozialen Wohnungsbau beseitigt. □

Auszubildende und junge Mütter hätten es besonders

schwer, noch bezahlbaren Wohnraum zu finden. Und auch

die steigende Anzahl an Geflüchteten, die nach ihrer Aner-

kennung als Asylanten Wohnungen bräuchten, mache zu-

sätzliche Wohnraum nötig – so Landrat Rainer Rempe

kürzlich gegenüber dem Nordheide Wochenblatt.

Zwischen Buchholz in der Nordheide und Winsen an

der Luhe (siehe Kreis auf der Karte) ist der günstige

Wohnungsmarkt nahezu ausgeschöpft, und die Mieten

steigen munter weiter. Auf dem freien Wohnungsmarkt

zahlt man in der Heidestadt laut aktuellem Mietspiegel für

eine 100 Quadratmeter große Wohnung durchschnittlich

9,21 €/qm; für eine Wohnung mit 60 Quadratmetern 8,87

€/qm. Damit liegen die Kaltmieten über dem Durchschnitt

Niedersachsens. Die großen Wohneinheiten sind sogar

teurer als im Bundesdurchschnitt, wo man für

100 qm Wohnraum 7,63 €/qm zahlt.

Solche Zahlen alarmiert Landrat Rem-

pe. Er will eine kommunale Wohnungsbauge-

sellschaft gründen – gemeinsam mit den Städ-

ten Buchholz und Winsen sowie den zahlrei-

chen Gemeinden und der regionalen Spar-

kasse Harburg-Buxtehude. „Eine solche Initia-

tive sollte nicht in Konkurrenz zu privaten In-

vestoren stehen, sondern als sinnvolle Ergän-

zung dienen ...“, so Rempe in der Lokalpres-

se. Um auf der sicheren Seite zu stehen und

Querelen zu vermeiden, hat sich Rempe be-

reits mit den Bürgermeistern der zwölf Kom-

munen getroffen, die dem Vorschlag des

Landrates positiv gegenüber stehen. Aller-

dings müssen aus ihrer Sicht noch viele Fra-

gen geklärt werden: Wer entscheidet, wann

NR. 28 I 07. KW I 17.02.2016 I SEITE 10

Niedersachsen

Mieten in Buchholz teils über dem Bundesdurchschnitt

Im Süden Hamburgs wird langsam der Wohnraum knapp. Im Landkreis Harburg wächst die

Bevölkerung, doch vor allem die Zahl der günstigen Wohnungen stagniert. Deshalb startet der Landrat

jetzt eine Initiative …

Der Markt für Logistik- und Industrieflächen (Vermietung und

Verkauf) in der Region Bremen hat mit einem Flächenumsatz

von 348.000 qm im Jahr 2015 das Jahresergebnis 2014 um

rund 72% (ca. 146.000 qm) übertroffen. Damit liegt der Wert

deutlich über dem 5-Jahres-Schnitt von rund 229.000 qm, so

das Ergebnis von Engel & Völkers Commercial Bremen. Insge-

samt wurden laut Bremer Wirtschaftsförderung für zehn Immo-

bilien neue Nutzerverträge abgeschlossen (2014: 16) – acht

davon über eine Fläche von 20.000 qm und mehr (2014: 4).

„An der Art der Nutzung fällt auf, dass sich auch Produktions-

prozesse zunehmend in Logistikimmobilien verlagern. Das

Segment der „Light Industrial Production“ ist neben dem Onli-

nehandel zu einem wesentlichen Standbein für die Marktent-

wicklung in Bremen geworden“, heißt es von Seiten der Wirt-

schaftsförderung Bremen (WFB).

Rund 70% des Flächenumsatzes wurde 2015 im Bre-

mer Stadtgebiet umgesetzt. Im GVZ, dem Infrastrukturnetz-

werk der fünf Logistikzentren Hansalinie, Bremer Kreuz, Über-

seestadt und Industriehäfen, hat das Unternehmen Kieserling

im ersten Halbjahr 2015 rund 33.000 qm für die eigene Nut-

zung gebaut. Im Bremer Industriepark entwickelt das Familien-

unternehmen Trans Service Team seit dem zweiten Halbjahr

2015 eine 25.000 qm große Hallenfläche. „Die Nachfrage nach

Flächen um 5.000 qm ist besonders hoch. Vor allem das Ge-

biet rund um das Daimler Werk ist momentan gefragt“, sagt

Jörg Lachmann, Leiter Industrie bei Engel & Völkers Commer-

cial Bremen.

Laut WFB verfügt der Bremer Markt derzeit über 2,5

Mio. qm Logistikfläche – wovon gut die Hälfte der Flächen in

Bremen-Stadt zu finden seien. Die Leerstandsquote liege bei

nur 1,9%. Für das Stadtgebiet gilt laut Wirtschaftsförderung:

Bremen verfügt noch über eine Grundstücksfläche von 1.468

ha für logistische Aktivitäten.

Unternehmen aus dem Bereich „Transport und Logistik“

stellten 2015 mit einem Anteil von 76% die umsatzstärkste

Branche dar. Mit einem Anteil von 17% folgen „Industrie und

Gewerbe“ sowie „Handel“ (5%). Dabei halte sich der An-

teil der gemieteten Flächen und der von Eigennutzern

gekauften Flächen ungefähr die Waage. Besonders auf-

fällig sei, so Lachmann, dass 2015 viele Neubauten ent-

standen sind, die dem Markt zusätzliche rund 150.000

qm bescherten.

Die Spitzenmiete für Logistikimmobilien ist laut

E&V mit 4,40 €/qm gegenüber dem Vorjahr leicht gesun-

ken (2014: 4,60 €/qm), die Durchschnittsmiete liegt un-

verändert bei 3,50 €/qm. „Die Flächenverfügbarkeit ist in

Bremen nach wie vor sehr gut. So hat sich beispielswei-

se auch der noch Anfang des Jahres 2015 bestehende

Nachfrageüberhang bei Mietflächen ab 10.000 qm abge-

schwächt“, so Lachmann. Die WFB gibt für 2015 an: Das

Mietpreisniveau stieg leicht auf durchschnittlich 3,17 €/

qm (2014: 3,14 €/qm). Die Entwicklung weise auf einen

sehr variablen Immobilienmix in der Stadt hin. Die Spit-

zenmieten liegen bei monatlich 4 €/qm und mehr

(Kaltmiete). Für rund 60% der Bestandsimmobilien wür-

den 2–3 €/qm erzielt. „Die vergleichsweise niedrigen

Mietpreise in Bremen resultieren weiterhin aus äußerst

moderaten Grundstückspreisen. Mit durchschnittlich 45

€/qm lägen sie rund 50% unter den Hamburger Preisen“,

so die WFB.

Ausblick 2016: Die Nachfrage nach modernen

Flächen in Bremen und im Umland wird auch 2016 un-

verändert hoch bleiben. E&V geht davon aus, dass in

diesem Jahr aber nur noch rund 80.000 qm neu entwi-

ckelter Flächen dazukommen, was zu einem sinkenden

Flächenumsatz zwischen 250.000 qm und 300.000 qm

führen werde. Weiteres Entwicklungspotenzial bieten laut

WFB nach wie vor das GVZ sowie die Hansalinie, wo

bereits mit der Erschließung neuer Flächen begonnen

wurde. „Daneben existierten recht großflächige Immobi-

lien in Hafennähe, die aufgrund ihrer Lage für eine wirt-

schaftlich attraktive Revitalisierung infrage kommen dürf-

ten“, so die WFB. □

NR. 28 I 07. KW I 17.02.2016 I SEITE 11

Bremen

Reichlich Flächenreserven, kaum Leerstand

An der Weser wurde im vergangenen Jahr ein Rekordergebnis mit der Vermietung von Logistik- und

Industrieimmobilien erzielt. Dafür sorgten vor allem großvolumige Neuverträge und viele zusätzlich

entwickelte Flächen. Aktuell ist vor allem das Gebiet rund das Daimler Werk als Gewerbestandort gefragt

kommenden Jahr ein ähnlich gutes Ergebnis erzielen

können. Voraussetzung dafür ist aber, dass wir auch

ausreichend Flächen zur Verfügung stellen können.

Nicht ausreichende Kapazitäten sind das eigentliche

Thema. Aus unserer Sicht ist Bremen daher längst reif

für spekulativen Neubau, den es hier über viele Jahre

nicht gegeben hat. Angesichts eines Leerstandes von

nur noch zwei Prozent wäre das durchaus zu rechtfer-

tigen. Aktuell sind wir im Gespräch mit zwei Kunden,

die sich vorstellen könnten, spekulativ Flächen zu bau-

en – und zwar in einer Größenordnung zwischen

20.000 und 40.000 Quadratmetern. Das würde dem

Markt guttun.

Wie sieht es auf dem Bremer Büromarkt in der In-

nenstadt aus? Gibt es immer noch viel alten Be-

stand, der schlecht vermietbar ist? ►

Im Gespräch mit...

Jens Lütjen, Geschäftsführender Gesellschafter der

Unternehmensgruppe Robert C. Spies, die auf eine nahe-

zu 100-jährige Geschichte zurückblicken kann. Längst

vermittelt das Bremer Traditionsunternehmen nicht nur

Wohnimmobilien, sondern auch Gewerbe- und Invest-

mentobjekte und hat seine Aktivitäten nicht zuletzt durch

das vor fünf Jahren am Hamburger Markt gegründete wei-

tere Büro auf den norddeutschen Raum ausgedehnt.

„Bremen ist reif für

spekulativen Gewerbe-

Neubau ...“

Herr Lütjen, die Immobilienmakler sprechen von Re-

kordergebnissen für den Bremer Logistik- und Indust-

rieimmobilienmarkt im vergangenen Jahr. Eine einma-

lige Sache – oder gibt es Anzeichen dafür, dass sich

die Flächennachfrage hält?

Jens Lütjen: Der Raum Bremen ist ein Top-

Logistikmarkt – auch national. Starke Branchen aus dem

Bereich Lebensmittel, Handel, Schifffahrt und Automotive

bieten hervorragende Perspektiven. Lokale, nationale und

internationale Investoren am Standort zeugen auch

am vielfach prämierten Güterverkehrszentrum von der

Standortattraktivität.

Wir gehen für die Stadt Bremen von einem Ergeb-

nis zwischen 250.000 und 275.000 neu vermieteten

Quadratmetern aus. Das ist ein sehr gutes Ergebnis und

wir sind optimistisch, dass wir auch in diesem und im

NR. 28 I 07. KW I 17.02.2016 I SEITE 12

Die Aachener Grundvermögen Kapitalverwal-

tungsgesellschaft hat ein Wohn- und Ge-

schäftshaus, Breite Straße 48, in Lübeck gekauft.

Die Liegenschaft verfügt über eine Gesamtnutz-

fläche von knapp 1.300 qm. In bester 1A-Lage der

Lübecker Innenstadt ist Backfactory der Haupt-

mieter. Des Weiteren verfügt das Objekt über drei

modernisierte Wohneinheiten. Verkäufer ist ein

privater Investor.

Ein privater Hamburger Anleger hat ein Studen-

tenwohnheim in der Meldorfer Straße in Heide

erworben. Die Immobilie verfügt über 1.968 qm

Nutzfläche. Der erzielte Faktor liegt beim 13,06-

fachen der Jahresnettokaltmiete, die Jahresnetto-

kaltmiete bei rund 141.700 Euro. Verkäufer ist ein

Family Office, berichtet das Engel & Völkers Com-

mercial Büro Heide.

Schramm & Schoen hat in seinem Bürohaus

Rendsburger Straße 34 (Hannover Office R34,

Foto) 1.790 qm an die kommunale Gesellschaft

Region Hannover vermietet. Im selben Gebäude

wurden außerdem 740 qm an die Direktion der

Deutschen Ver-

mögensberatung

Hannover ver-

mietet. Damit

sind die 9.000

qm Bürofläche im

Gebäude, das Schramm & Schoen vor knapp

zwei Jahren kaufte, zu 75% vermietet. Das eben-

falls im Frühjahr 2014 erworbene Bürohaus

Constantinstraße 40 („Hannover CO 4zig“) ver-

kaufte Schramm & Schoen im Dezember an „Die

Wohnkompanie Nord“ , die dort für 100 Mio. €

ein Wohnquartier entwickeln will.

Der aktuelle Leerstand beträgt 3,5 Prozent, und im Durch-

schnitt liegt der Vermietungsumsatz zwischen 80.000 und

100.000 Quadratmetern jährlich. Das ist insgesamt alles

andere, als ein schlechtes Ergebnis. Aber, richtig ist,

dass wir in der Innenstadt noch viele Bestände aus den

50er, 60er und 70er Jahren haben, die natürlich nicht die

Kriterien für moderne Büroflächen in Struktur, Energetik,

Kommunikation und Außenarchitektur erfüllen. Perspekti-

visch droht hier struktureller Leerstand, weil der Standort

mit der Entwicklung der Überseestadt zunehmend unter

Druck gerät. Immerhin sind dort in den vergangenen zehn

Jahren rund 200.000 Quadratmeter neue Büroflächen ent-

standen. Das spiegelt sich natürlich auch im Preisniveau

wider: In der Innenstadt werden ältere, nicht oder nur in

Teilen refurbishte Bestände, häufig nur für 5,50 bis 7,50 Eu-

ro pro Quadratmeter vermietet; in der Überseestadt zwi-

schen 11,50 und 12,50 Euro.

Die Bremer Innenstadt sollte ein „City Center“ bekom-

men, um als Einkaufsstadt wieder attraktiver zu werden.

Es hat sich kein Investor gefunden. Im Nachhinein ist

zu hören, dass die Stadt zu viel gefordert hat: sozialer

Wohnungsbau, teure Parkplätze in der Tiefgarage,

Immissions-EU-Normen, die unterschritten werden

sollten...

Die Ausschreibung für das geplante City Center war

´herausfordernd bis heroisch´ ... Man wollte aus einer 1-B

bis 1-C-Lage eine 1-A-Lage machen – kombiniert mit Woh-

nungen und Büroflächen. Diese Pläne sind erst einmal vom

Tisch. Aber, allen Verantwortlichen ist klar, dass in der Bre-

mer Innenstadt etwas passieren muss. In Bremen beträgt

der Anteil des Einzelhandels in der City nur 16 Prozent am

gesamten Einzelhandel der Stadt. In vergleichbaren Städten

wie Göttingen, Lüneburg oder Braunschweig liegt der Anteil

bei 30 Prozent. Deshalb muss da nachjustiert werden. Wir

müssen die City attraktiver machen, indem wir den Kunden

mehr bieten, etwa eine ´Erlebnis-Retail-Welt´. Zurzeit wird

viel darüber diskutiert, wie es weitergeht. Ich bin zuversicht-

lich, dass wir in den kommenden Jahren diverse kleinere

Maßnahmen am Standort erleben werden, ebenso hoffe ich

inständig, dass eine „große Lösung“ parallel dazu möglich

wird und sich in den nächsten fünf bis sieben Jahren reali-

sieren lässt. ►

Gekauft im Norden

NR. 28 I 07. KW I 17.02.2016 I SEITE 13

Hannover

Wie könnte man künftig Investoren gewinnen?

In Hamburg sehen wir exemplarisch, wie anspruchsvolle Stadt-

entwicklungsprojekte und auch kontroverse Themen gleicher-

maßen intensiv diskutiert und verhandelt werden – in enger Zu-

sammenarbeit mit allen Beteiligten. Es zeigt sich aktuell, dass

innerstädtische Verdichtung und Stadtentwicklungsprojekte in

Hamburg allen Beteiligten einen hohen „Leidensdruck“ abver-

langen und für die Umsetzung ein hohes Maß an Verbindlich-

keit und Vertrauen notwendig wird – zugunsten hoher Investitio-

nen der Projektentwickler und Bauträger. So eine fruchtbare

Verbindung zwischen Politik, Verwaltung und Immobilienwirt-

schaft wäre auch für Bremen wünschenswert. Eine

´Willkommenskultur´ für Investoren könnte ein Anfang sein. Da-

ran muss noch gearbeitet werden – auch unser Haus bemüht

sich intensiv mit Investoren, Politik und Verwaltung den

„Brückenschlag“ mit zu moderieren und zu unterstützen.

Wie groß ist das Interesse auswärtiger und ausländischer

Investoren grundsätzlich am Bremer Standort? Profitiert

Die Immobiliengesellschaft GlaserProjektInvest

GmbH, Hannover, hat als weitere Immobilie

für ihren Bestand ein Büro- und Technikgebäude

mit ca. 10.000 qm Mietflächen hinzugefügt. Das

Objekt in der Brüderstraße 5/ Ecke Herrenstrasse

7-8a (Foto) in der Innen-

stadt wurde im Rahmen

einer „sale-and-lease-

back“-Transaktion von der

Corpus Sireo erworben.

Mieter des Bestandsge-

bäudes in zentraler Lage

sind zu etwa 50% in Form

eines „sale-and-rent-back“ die Deutsche Telekom

und zu etwa 20% die Landeshauptstadt Hanno-

ver, die hier zum 1.2.2016 ihre Mietflächen um

eine dritte Büro-etage erweitert hat.

Hannover

Realis

NR. 28 I 07. KW I 17.02.2016 I SEITE 14

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Bremen spürbar von den extrem hohen Faktoren in Hamburg und an-

deren A-Städten?

Bremen steht mehr im Fokus von Investoren, als noch vor einigen Jahren.

Dasselbe gilt aber auch für Städte wie Hannover oder Lüneburg. Institutio-

nelle Investoren sind immer auf der Suche nach großvolumigen Anlage-

möglichkeiten. Insbesondere im Bürobereich mangelt es in Bremen an Ge-

bäuden in der Größenordnung 15 bis 20 Millionen Euro. Noch schwieriger

wird es bei Produkten zwischen 20 und 50 Millionen Euro – mit dem neuen

City Center hätten wir solche Objektvolumina zumindest bekommen kön-

nen. Auch bei den Logistik- und Industrieimmobilien finden sich zu wenige

investmentfähige Objekte. Im Bereich der Wohnimmobilien haben wir hin-

gegen sehr viele Transaktionen gesehen.

Der Wohnungsbau wird auch in Bremen in den kommenden Jahren

das bestimmende Thema sein. Inwieweit steht zu befürchten, dass

dabei der Bau von Gewerbe zu kurz kommt?

Es steht außer Frage, dass wir mehr Wohnungen brauchen. Angesichts

der aktuell steigenden Zahl der Bevölkerung durch die Geflüchteten benöti-

gen wir sogar noch mehr als eigentlich geplant. Wichtig ist aber, dass zum

einen nicht alle Kapazitäten ausschließlich in Flüchtlingsunterkünfte und in

öffentlich geförderten Wohnungsbau fließen, sondern auch Maßnahmen für

frei finanzierte Projekte im Wohnungsbau ebenso wie für Office- und

Retailprojekte zur Verfügung gestellt werden. In Teilen hat man den Ein-

druck, dass frei finanzierte Projekte aktuell nicht die Bedeutung haben, die

sie verdienen – zumal diese häufig sehr hochwertige Architekturkonzepte

beinhalten sowie an exponierten Standorten auch Landmark-Charakter für

die Silhouette entwickeln. Zurzeit haben wir die historische Chance, im Zu-

ge der Reurbanisierungswelle in unseren Metropolen, kraftvoll Stadterneu-

erung und innerstädtische Verdichtung zu flankieren und zu realisieren – in

Teilen auch mit hoch attraktiven gemischten Strukturen und Nutzungs-

durchmischungen. Diese Chance sollten wir nutzen – im engen Schulter-

schluss mit Immobilienwirtschaft, Politik und Verwaltung. □

Firmen und Personen

NR. 28 I 07. KW I 17.02.2016 I SEITE 15

Bremer Marktplatz (Foto: fotolia)

Es gibt sie in jeder Stadt: Gebäude, die einst die Innova-

tionsfreudigkeit seiner Politiker dokumentieren sollten

und heutzutage nur noch „Problemimmobilien“ genannt

werden. In Hannover heißt der Ballast: Ihme-Zentrum.

Es ist und bleibt für Hannover ein leidiges Thema: Der

Riesenkomplex aus Wohn-, Büro- und Einzelhandelsim-

mobilien verrottet seit Jahren. Die Gewerbeareale der

Großimmobilie waren in der Finanzkrise ins Trudeln ge-

kommen und im vergangenen Frühjahr endlich zwangs-

versteigert worden – an eine Tochterfirma der Berliner

„Intown“, hinter der israelische Investoren stehen. Ihnen

gehört jetzt auch das Maritim Grand-Hotel. Der Verkauf

war die letzte positive Meldung rund um das Ihme-

Zentrum. Nachdem die neuen Besitzer auch keinen Fin-

ger rührten und sich an die Sanierung und Neukonzepti-

on des Areals machten, spielten im Herbst 2015 die

hannoverschen Stadtwerke enercity mit dem Gedanken,

den bis 2020 laufenden Mietvertrag nicht zu verlängern.

Immerhin ist enercity mit seinen 800 Mitarbeitern der

wichtigste Mieter der Bürohochhäuser. Das rief auch die

Stadt Hannover auf den Plan, die nicht nur Haupteigner

der Stadtwerke ist, sondern auch 26.000 qm Fläche im

Ihme-Zentrum gemietet hat. Oberbürgermeister Stefan

Schostok machte daher auch keinen Hehl daraus,

dass die Voraussetzung für die Verlängerung der städti-

schen Mietverträge, die zwischen Ende 2017 und März

2022 auslaufen, nur eine ordentliche Sanierung der Be-

tonbauten aus den 70er Jahren wären.

Was der Investor wirklich vorhat, weiß immer

noch niemand. Aber, jetzt soll es „intensive Gespräche“

und „deutliche konzeptionelle Fortschritte“ geben, heißt

es in der Hannoverschen Zeitung. Die müssen so positiv

sein, dass Edeka sich nicht zurückziehen will. Und,

schenkt man dem Verwalter des Ihme-Zentrums Glau-

ben, gibt es zurzeit aufgrund der Gespräche auch

schon wieder Mietinteressenten. Torsten Jaskulski ge-

genüber der HAZ: „Wir spüren eine starke positive Re-

sonanz“. Handelsketten wollten in urbane Lagen, und

weil dort nicht genug Flächen verfügbar seien, setzten

viele wieder aufs Ihme-Zentrum. Es werde „eine gute

Mischung“ geben, verspricht er. Nun liegt der Ball im

Spielfeld der Investoren; sollten sie sich ins Zeug legen,

könnte aus dem bröckelnden Koloss vielleicht doch

wieder eine Immobilie mit Zukunft werden. □

Hannover

„Visionen“ an der Leine

Das Ihme-Zentrum ist auch nach seinem Verkauf ein „Problemkind“ der Stadt. Denn bislang hat der Investor

nichts unternommen, um den maroden Betonkomplex zu sanieren und für neue Mieter zu sorgen Doch das

soll sich jetzt ändern. Denn die Stadt macht Druck …

Hannovers Sorgenkind

Das Ihme-Zentrum in Hannovers Stadtteil Linden wur-

de in den 70er-Jahren als Stadt in der Stadt konzipiert.

Errichtet an den Ufern des Flusses Ihme, steht der

Komplex auf dem größten gegossenen Beton-

Fundament Europas. Die Gesamtfläche beträgt rund

285.000 qm – davon sind 105.000 qm gewerbliche

Flächen, darunter Büro- und Geschäftsräume und

66.000 qm Wohnflächen. Für 16,5 Mio. € kaufte 2015

eine Gesellschaft der Berliner Newton-Gruppe, die

Projekt Steglitzer Kreisel Berlin Grundstücks GmbH,

Teile des Ihme-Zentrums im Rahmen einer Zwangs-

versteigerung. Zuvor hatte sich ein amerikanischer

Investor daran versucht und wollte aus dem bis zu

23 Stockwerke hohen Gebäudekomplex einen Shop-

ping Park machen – für die rund 2.400 Bewohner. Das

200-Mio.-€-Projekt scheiterte jedoch, der Investor ging

schon 2009 pleite.

NR. 28 I 07. KW I 17.02.2016 I SEITE 16

In den norddeutschen Ferienregionen rückt die Bau-

nutzungsverordnung (BauNVO) immer mehr in den

Vordergrund. Danach ist Ferienvermietung in reinen

Wohn-gebieten nicht gestattet. Inwieweit betrifft das die

Insel Föhr?

Seit zwei Jahren ist es bei uns das Thema überhaupt. Jahr-

zehntelang wurde baurechtlich nicht zwischen Dauerwohnen

und Ferienvermietung unterschieden – zumindest in der Pra-

xis nicht. Schon 2007 hat das Oberverwaltungsgericht Greifs-

wald einer Klägerin die Nutzung einer Dachgeschosswoh-

nung in einem Wohngebiet als Ferienwohnung untersagt.

Aber, seit das Bundesverwaltungsgericht 2013 im Nachgang

urteilte, dass eine Mischung aus Ferienwohnen und Dauer-

wohnen in einem Plangebiet nicht konform geht mit der

BauNVO, werden auch die örtlichen Behörden bei uns aktiv.

Auf einer Insel wie Föhr, die vom Tourismus lebt, hat das

jetzt schon gravierende Folgen. Denn viele Bebauungspläne

sehen hier gar keine Ferienvermietung vor.

Wie äußert sich das in der täglichen Praxis eines Immo-

bilienmaklers?

Wir können unseren Käufern nicht mehr zu hundert Prozent

eine Ferienvermietung zusagen – und das nicht nur in Einzel-

fällen. Es betrifft 80 Prozent des derzeitigen Bestandes. Man

darf weiterhin Wohneigentum erwerben und als Erst- oder

Zweitwohnsitz anmelden, aber in weiten Teilen der Insel nicht

mehr an Gäste vermieten. Das wirkt sich in weniger guten

Lagen auf das Preisniveau aus. Wenn niemand mehr an Fe-

riengäste vermieten kann, um seine Immobilie zu finanzieren,

können die Kaufpreise sinken. Jeder potenzielle Käufer nutzt

natürlich die Möglichkeit, die aktuelle Rechtsunsicherheit in

die Kaufpreisverhandlung mit einfließen zu lassen.

Das hohe Kaufpreisniveau auf Föhr und Amrum wird

ja zum einen aus den Insellagen und zum anderen aus den

Einnahmen durch die Gästevermietung gespeist. Fallen die-

se Einnahmen weg, muss günstiger verkauft werden. Die

Konsequenz: Die Käufer erwerben zu reduzierten Preisen

und produzieren, – weil sie sich gesetzeskonform verhalten –

wieder mehr Leerstand. Es passiert genau das, was man

eigentlich vermeiden wollte: Die Haupteinnahmequelle

´Tourismus´ tröpfelt vor sich, weil Immobilien nur noch weni-

ge Wochen im Jahr genutzt werden und ansonsten leer ste-

hen. Der wirtschaftliche Schaden für die gesamte Insel, der

dadurch entsteht, ist derzeit noch nicht zu beziffern.

In manchen Gemeinden an Nord- und Ostsee versucht

man das Problem mit einer Nutzungsänderung in den

Griff zu bekommen ...

Das ist leider nicht so einfach. Eine Nutzungsänderung zu

einer Ferienimmobilie muss durch einen Bauantrag erfolgen.

Dabei wird das aktuell geltende Recht in Bezug auf Decken-

höhen, Treppensituation und Fluchtwege als Maßstab für die

Genehmigung angesetzt. Wir haben hier auf der Insel ja

nicht nur Neubauten, sondern viele Immobilien aus dem 60er

und 70er Jahren und auch zahlreiche historische Friesen-

häuser, die den Ansprüchen an das aktuelle Baugesetz gar

nicht mehr gerecht werden können. Ein altes Friesenhaus

hat mitunter nur zwei Meter hohe Decken und nicht ausrei-

chend große Fluchtfenster. Das kann man im Nachhinein gar

nicht oder nur mit immensem Kostenaufwand in Ordnung

bringen. Wird der Bauantrag in so einem Fall abgelehnt,

bleibt die Nutzung als Vermietungsobjekt illegal. Hier ist der

Gesetzgeber dringend gefragt. Er muss die rechtlichen Rah-

menbedingungen für die wirtschaftliche Grundlage der nord-

friesischen Inseln in Ordnung bringen und Immobilienkäufern

ein Höchstmaß an Rechtssicherheit gewährleisten. □

3 Fragen an …

Thomas Müller, Geschäftsführer von Engel & Völkers Föhr/Amrum. Der Immo-

bilienmakler beobachtet die Insel-Märkte seit Jahrzehnten und sorgt sich um deren

Zukunft. Denn auch in Schleswig-Holstein wird die Vermietung von Ferienwohnun-

gen in Wohngebieten durch die unteren Baubehörden innzwischen bauaufsichtlich

überprüft und auch häufig untersagt. Was das Verbot für Immobilienkäufer und das

Image der Inseln bedeutet ...

NR. 28 I 07. KW I 17.02.2016 I SEITE 17

Rund 12.000 qm Büroflächen konnten 2015 neu ver-

mietet werden – immerhin 2.000 qm mehr als 2014,

aber immer noch ein mageres Ergebnis. Im Zehn-

Jahresvergleich von 2004 bis 2013 lag das Umsatzvo-

lumen bei durchschnittlich 15.300 qm – so das Mak-

lernetzwerk DIP in seinem jüngsten Städte-Report.

Die Schwankungen in den Vermietungszahlen

seien weniger steigender oder sinkender Nachfrage

geschuldet, als schlicht der Tatsache, dass in kleinen

Märkten wie Rostock jeder, der Daten erhebt, darauf

angewiesen sei, auch entsprechende Informationen

zu erhalten, so einer, der es wissen muss. „Jede Zahl

ist ja grundsätzlich immer nur eine Annäherung an

das Marktgeschehen“, sagt Michael Fenderl, Rese-

arch-Chef von Aengevelt. „Wir müssen uns immer

darauf verlassen, dass die Makler im Netzwerk uns

Daten schicken.“

Die kurzfristigen Flächenreserven in Rostock

sind immer noch gewaltig: Zurzeit stehen rund 72.000

qm leer. Die Leerstandsquote liegt aktuell bei 7,3% -

ein leichter Rückgang gegenüber 2014, als die Quote

bei 7,6% lag. Leer stehen vor allem alte Gebäude aus

DDR-Zeiten sowie Immobilien, die im Zuge des

„Wachstumsrausches“ der 90er Jahre in zu großer

Zahl gebaut wurden – als Politiker noch von blühen-

den Landschaften im Osten träumten.

Dabei ist Rostock alles andere als ein günsti-

ges Pflaster. Die Durchschnittsmiete in Citylage liegt

bei 8,50 €/qm; die Spitzenmiete ist mit 12 €/qm auf

dem Niveau von Dresden und Leipzig, so Fenderl. In

den Randlagen wird im Durchschnitt seit Jahren kon-

stant rund 6 €/qm verlangt. □

Mecklenburg-Vorpommern

Jede Menge Büros bleiben auch weiterhin leer

Als Bürostandort tut sich Rostock immer noch schwer. Wenn der Flächenumsatz im vergangenen Jahr

auch besser ausfiel als erwartet, bleibt das Niveau niedrig

NR. 26 I 51. KW I 16.12.2015 I SEITE 18

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Berenberg und Universal-

Investment starten gemeinsam den

Immobilienspezialfonds Berenberg

Real Estate Hamburg. Im Fokus

stehen Immobilien in und um Ham-

burg. Für Berenberg ist es der erste

offene Immobilien-Spezial-AIF. Ver-

trieben werden soll der Fonds an in-

stitutionelle Anleger. Der Fonds konn-

te bereits die ersten beiden Objekte

erwerben, darunter als Startinvest-

ment das Objekt „HEIGHT1“. Das

denkmalgeschützte ehemalige Spie-

gel-Hochhaus wird nach umfassender

Revitalisierung künftig durch die Kanz-

lei MDS MÖHRLE / HAPP LUTHER

langfristig genutzt. Das 1969 erbaute

zwölfstöckige Bürogebäude in bester

Lage am Hamburger Zollkanal um-

fasst eine Gesamtmietfläche von

gut 7.100 qm.

Mecklenburg-Vorpommern

Schiffe bauen geht doch ...

In Wolgast investiert eine Werft in einen Hallenbau. Sie sichert

dadurch nicht nur Arbeitsplätze, sondern schafft auch noch neue. Das

Land beteiligt sich an den Kosten. Denn die maritime Wirtschaft ist

kein Minusgeschäft; ihr jährlicher Umsatz liegt in Milliardenhöhe

Die Schiffswerft Horn GmbH plant eine Erweiterung ihrer Betriebsstätte auf

der Schlossinsel in Wolgast (Landkreis Vorpommern-Greifswald). Das

Unternehmen baut seine Kapazitäten für die Reparatur von Schiffen aus

und will 1,5 Mio. € investieren. Weil dadurch zehn neue Arbeitsplätze

entstehen und 15 Jobs gesichert werden, sponsert das Land die

Maßnahme mit 634.000 €.

Der Schwerpunkt der

Schiffswerft liegt in Repara-

tur, Umbau und Moderni-

sierung von Fischereifahr-

zeugen, Booten der Was-

serschutzpolizei, des Zolls,

des Bundesgrenzschutzes

und anderer Behörden so-

wie der Seenotboote der

Deutschen Gesellschaft zur

Rettung Schiffbrüchiger.

Zum Unternehmen gehört auch eine Marina mit 75 Liegeplätzen, einem

Winterlager und einem Yachthafenbistro. Gegenwärtig können nach

Angaben des Unternehmens nur Boote von 6,05 m Höhe in der bestehen-

den Arbeitshalle gelagert werden. Dadurch seien vor den Reparaturen

zusätzliche De- und Montagearbeiten an Aufbauten und Masten

notwendig. Deshalb ist jetzt vorgesehen, eine neue Halle mit einer Größe

von 360 qm zu bauen. □

Impressum

NR. 28 I 07. KW I 17.02.2016 I SEITE 19

Maritime Wirtschaft in Meck-Pomm

Der Wirtschaftszweig „maritime Wirtschaft“ beschäftigt in mehr als 1.800

Betrieben und Einrichtungen mit etwa 32.000 Personen rund 5% der

Erwerbstätigen des Landes. Die Unternehmen und Betriebe erwirtschaf-

teten 2013 gut 3,6 Mrd. € Umsatz und erbrachten mit einer Brutto-

wertschöpfung von rund 1,7 Mrd. € ebenfalls rund 5% der Wertschöpfung

der Gesamtwirtschaft. Kernsegmente der maritimen Wirtschaft: Schiffs-

und Bootsbau, Zulieferindustrie, maritime Logistik, Schifffahrt und

Hafeninfrastruktur.

Blick über Usedom von Wolgast aus (Foto: fotolia)

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