Optische Mängelbewertungen von Fassaden · Matrix) 4. Wenn nein ÎNachbesserung 5. Wenn ja ÎPrüfung ob Bagatelle oder angemessenen Minderwert ermitteln. Optische Mängelbewertung

Optische Mängelbewertungenvon Fassaden

alsecco Forum 2005Im Dialog mit der Wohnungswirtschaft

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Optische Mängelbewertung von Fassaden • 2

Der Begriff

Optikgriech. optike „Lehre vom Sichtbaren“optikos „zum Sehen gehörig“zu opsis „das Sehen“ (Quelle: wikipedia)

Die Lehre vom Licht


Bewertungsfragen

Optik …… ist Emotion… ist Schönheit und Wertigkeit… kann eine Gleichstellung zur Funktion haben… verändert sich positiv/negativ

PatinaVerschmutzungGebrauch


Schadensverursacher

Auszug aus Bauschadensbericht 2002

Prozentuale Verteilung der Verursachung und der Verschuldner von Bauschäden (Dannecker, Meinhardt, 2001)

Materialfehler4,3%

Höhere Gewalt2,7%

Natürlicher Verschleiß4,4%

Verschulden durch Dritte1,5%

Bauüberwachungsmängel18,1% Ausführungsmängel

43,6%

Planungsmängel20,4%

Nutzungsfehler5,0%


Bewertungsfragen – Technik

Optische Mängel können technische Mängel bedeutenSchmutzabläufer = PlanungsmängelPlanebenheit = AusführungsmängelFarbabweichungen = ProduktionsmängelRisse = Feuchteeintrag/Wärmeverluste

Frostschäden/Setzungen usw.


Planung – Ausführung: Praxisbeispiele


Planung – Ausführung

Mangel ?

RückseiteVorderfront


Planung – Ausführung: Anschlüsse Fenster


Planung – Ausführung: „Luftdichtigkeit“





Hinweise aus Leitfaden zum Einbau von Fenstern, Fassaden und Haustüren

RAL–GütegemeinschaftenFrankfurt/Main





UK oder Dämmstoffhalter?



Fensteranschluss Dämmstoffhalter „im Angebot“


Ausführung

Starke Reinigungs-spuren nach dem Ausrüsten

Empfehlung:Montage der Bekleidung von Oben nach Unten bei gleichzeitiger Demontage der Rüstung


(Positive?) Veränderungen durch Bewitterung


Optik/Umfeld/Sicherheit



Alte Asbestzementfassade – Bj. 1976



Asbestzementfassaden sind nach TRGS 519 zu behandeln.Sachkundenachweis erforderlichKein Wiedereinbaustatthaft

Nietverbindung ausgebrochen


Betrachtungsabstand


Betrachtungsabstand – Detailansichten


Betrachtungsabstand – Detailansichten


Betrachtungsabstand – WDVS-Fassade


Betrachtungsabstand – Natursteinfassade


Übliche Betrachtungsabstände: Wand

Detailsab 1,0 m

Farbspiel/Texturab 4,0 m

Bezug zu Kanten, Öffnungen, Planebenheit

Mindestabstand 6,0 m


Betrachtungsabstände: Dach(kanten)

Betrachtung Dach nicht möglich (3-4 m)

Ganzheitliche Betrachtung je nach Gebäudehöhe ab 8 m


Optische Gesamtbewertung: Kriterien

„Gebrauchsüblicher Betrachtungsabstand“Lesen, TV, Häuser, Landschaften …

Weitere FaktorenTageszeit – Licht/Schatten/ReflexionWitterung – Regen/Tau/RaureifUmwelt – Stäube/Pollen/AlgenUmfeld – Ensemble


Vorgehensweise Optik

Bewertungsmatrix nach AIBau*Gewicht des optischen Erscheinungsbildes

* Prof. Oswald Aachen

OptischeMinderung

sehr wichtig wichtig unbedeutend unwichtig

auffällig

gut sichtbar Nachbesserung

sichtbar

kaum sichtbar Bagatelle

Minderung


Vorgehensweise Optik/Technik

Matrix zur Bewertung von Mängeln auf Basis einer Prozentskalagem. Oswald, „Hinzunehmende Unregelmäßigkeiten bei Gebäuden“


Bewertung von Aussenputzen

Die Optik hat 30% Anteil


Merkmale zur optischen Zielerfüllung von Außenputzen

Abriebfestigkeit ++Wasseraufnahme +Kantenausbildung ++Rissigkeit ++Ebenheit +++Struktur +++Farbe +++Objektlage/Bedeutung des Objektes +++

+++ = sehr wichtig ++ = wichtig + = geringe Bedeutung


Phase 1 – Liegt ein optischer Mangel vor?

1. Feststellung IST-Zustand2. Feststellung SOLL-Zustand

Einzelvereinbarungen/Musterflächen/Verträge/Vergleichsobjekte

3. Allgemein anerkannte Regeln der Technik überprüfen

4. Negative Abweichung SOLL/IST5. Ende bzw. Bewertung Abweichung


Phase 2 – Bewertung des optischen Mangels

1. Bestimmung des Grades der BeeinträchtigungÜblicher Betrachtungsabstand / Übliche Lichtverhältnisse

2. Bestimmung der Größe des beeinträchtigten Bereiches

3. Ist der Mangel hinnehmbar? (gem. Matrix)4. Wenn nein Nachbesserung5. Wenn ja Prüfung ob Bagatelle oder

angemessenen Minderwertermitteln


Ebenheitstoleranzen geregelt nach DIN 18202

Tabelle 3 – Grenzwerte Ebenheitsabweichungen


Rechenbeispiel 1 – Minderung

Optische Mängel: Veralgung und Abzeichnen der Dämmstoffhalter


Rechenbeispiel 1 - Minderung

Ermittlung der Größe des beeinträchtigten Bereiches

Verschmutzungenund Veralgungen

Dämmstoffhalter

Aufmaß oderArchitektenzeichnungen



1. Raster einziehen nach Erfordernis

2. Auszählen/Messen

3. Schäden zur Fassade in Prozenz

4. Wichtung nach Matrix

Fläche: 16,0 x 6,50 m = 104 m²

Beeinträchtigung über 80% (a)

Gut einsehbar Wichtung 100% (b)

Optischer Wertanteil 60% (c)

Preis inkl. Nebenkosten 75,00 €/m²

Minderwert: F x a x b x c x €/m²

104 x 0,8 x 1,0 x 0,6 x 75,00 = 3.744 €

Wertanteil Optik Putz 48% !



Fläche ca. 10 x 8,5 m = 85,00 m²

Mangel 6 Felder von 9 = 66% (a)

Gut einsehbar Geltung 80% (b)

Optischer Wertanteil 40% (c)

Preis inkl. 65,00€/m²

85 x 0,66 x 0,8 x 0,4 x 65,00 =1.167,00 €

Wertanteil ca. 21%


Streitigkeiten Sichtmauerwerk

Vorbeugen ist besser …

Eindeutige BeschreibungNur eine Produktionsstätte/ Charge

Planung von Öffnungen½ steinigen Verband vorziehenDefinition Fugenfarbe/VerfugungMusterwände erstellen mind. 5 m²Verzicht auf AnstricheStoßfugen 1 cm (Regel)Lagerfugen 1,2 cm (Regel)


Problematik Risse

Rissbildungen könnenlastabhängig und lastunabhängig sein

UrsachenforschungStatikSetzungenDurchbiegungenVolumenveränderungenBehinderungen

Bestimmung: Neuriss / Altriss / Veränderungen


Optische sichtbare Risse ab 0,1 mm

Unschädliche Risse Putz (Beton)Rissweiten unter 0,2 mm (0,4 mm)

Rissweitenbestimmung sinnvoll im Winter

Einzelriss durch

Zwängung

Netzartig in der OberflächeMeist durch Mörtel mit zu hohem Wassergehalt / Verdursten


Literatur/Normen

DIN 18202 Toleranzen im HochbauVisuelle Beurteilung von lackierten Oberflächenauf Aluminium(Verband der Fenster- und Fassadenhersteller e.V. VFF)

AIBau Aachen – Prof. Dr.-Ing. Rainer OswaldArge Ziegeldach e.V. – ZiegeloberflächenRAL-Gütegemeinschaften Fenster und HaustürenVOB Teil C DIN 18345 WDVS Ausgabe Jan. 2005VOB Teil C DIN 18351 Fassadenarbeiten Dez. 2002Stoff-/Herstellernormen und Richtlinien des Handwerks


Objekte

… über Geschmack lässt sich (nicht) streiten


Objekte

Graffiti gegen Graffiti„Farbabweichungen“


Zusammenfassung

Nicht die Optik eines Hauses bestimmt dessen Wert, sondern die Qualität seiner Bausubstanz …


Zusammenfassung

… aber die Optik entscheidetüber das Wohlempfinden seiner Nutzer!

Vielen Dankfür Ihre Aufmerksamkeit

Dipl.-Ing. Gaston LemméBausachverständiger / Dozent

Am Waldrand 1014557 Wilhelmshorst

Tel. und Fax (03 32 05) 6 31 [email protected]

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