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Planerseminar: Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt

„Ein Jahr Erfahrungen mit der Novellierung des BauGB und der BauNVO, unter besonderer Berücksichtigung des Bauleitplanverfahrens und des Urbanen Gebiets.“

Landkreis Diepholz am 24.10.2018Dr. Werner Klinge

Stand September 2018

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Programm - Gliederung

Vormittags 10.00 – 13.00 Uhr• Überblick zu den Änderungen des BauGB und der

BauNVO• Vertiefung Bauleitplanverfahren• Neue Festsetzungen im Bebauungsplan• Neuer Bebauungsplan der Innenentwicklung• Neuerung in § 34 BauGB• Umweltbericht• Urbanes Gebiet § 6a BauNVO• Ferienwohnung § 13a BauNVO

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Überblick zu den Änderungen des BauGB und der BauNVO

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Überblick Novelle BauGB• Ziel und Anlass der Novelle• § 1 (6) BauGB –beachtliche Belange (Fläche, Familien mit Kinder)• § 1 (6) 12 BauGB (Hochwasserschutz Novelle WHG)• Neuregelungen zum Bauleitplanverfahren (Interneteinsatz und

Änderungen durch Umweltrechtsbehelfsgesetz zur Präklusion)• Neuregelungen Festsetzungen in B-Plänen nach § 9 (1) 23c BauGB

(Störfallbetriebe)• Neuer B-Plantyp nach § 9 (2c) BauGB (Störfallbetriebe)• Ergänzung § 9 (1) 24 BauGB (Geräusche)• Ergänzung § 9 (1) 16 BauGB (Hochwasserschutz Novelle WHG)• Städtebaulicher Vertrag § 11 BauGB – Einheimischen-Modell• § 12 BauGB – Vorhaben- und Erschließungsplan • Erweiterter Anwendungsbereich B-Plan der Innenentwicklung - § 13b

BauGB (Einbezug Außenbereiche)• Neuerungen in Satzungen nach § 34 und § 35 BauGB (Störfallbetriebe) 4

Überblick Novelle BauGB und BauNVO• § 34 (3a) BauGB – Abweichung • § 22 BauGB – Sicherung von Gebieten mit

Fremdenverkehrsfunktion (Bruchteilseigentum)• § 173 BauGB Erhaltungssatzung (Frist für Verkauf an Mieter)• § 213 BauGB – Ordnungswidrigkeiten (§ 22 BauGB)• § 245 BauGB Überleitungsvorschriften (laufende Verfahren und

faktisches MU und Änderung durch UVPG)• Anlage BauGB - UmweltberichtNovelle Baunutzungsverordnung • § 1 BauNVO Urbanes Gebiet und Feinsteuerung• § 6a BauNVO Urbanes Gebiet MU• § 11 (2) BauNVO Wochenendhausgebiet mit Dauerwohnen• § 13a BauNVO Ferienwohnungen• § 17 BauNVO Höchstwertvorschriften zum MU 5

Vertiefung Bauleitplanverfahren

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§ 3 (2) BauuGB

• (2) Die Entwürfe der Bauleitpläne sind mit der Begründung und den nach Einschätzung der Gemeinde wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen für die Dauer eines Monats, mindestens jedoch für die Dauer von 30 Tagen, oder bei Vorliegen eines wichtigen Grundes für die Dauer einer angemessenen längeren Frist öffentlich auszulegen. Ort und Dauer der Auslegung sowie Angaben dazu, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sind mindestens eine Woche vorher ortsüblich bekannt zu machen; dabei ist darauf hinzuweisen, dass Stellungnahmen während der Auslegungsfrist abgegeben werden können und dass nicht fristgerecht abgegebene Stellungnahmen bei der Beschlussfassung über den Bauleitplan unberücksichtigt bleiben können. Die nach § 4 Absatz 2 Beteiligten sollen von der Auslegung benachrichtigt werden. Die fristgemäß abgegebenen Stellungnahmen sind zu prüfen; das Ergebnis ist mitzuteilen. Haben mehr als 50 Personen Stellungnahmen mit im Wesentlichen gleichem Inhalt abgegeben, kann die Mitteilung dadurch ersetzt werden, dass diesen Personen die Einsicht in das Ergebnis ermöglicht wird; die Stelle, bei der das Ergebnis der Prüfung während der Dienststunden eingesehen werden kann, ist ortsüblich bekannt zu machen. Bei der Vorlage der Bauleitpläne nach § 6 oder § 10 Absatz 2 sind die nicht berücksichtigten Stellungnahmen mit einer Stellungnahme der Gemeinde beizufügen.

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§ 3 (2) S. 1 BauGB – Verfahrensdauer Öffentliche Auslegung

• Die Wörter „eines Monats“ werden durch die Wörter „mindestens jedoch für die Dauer von 30 Tagen oder bei Vorliegen eines wichtigen Grundes für die Dauer einer angemessenen längeren Frist“ eingefügt.

• Ergebnis: Anpassung an EU-Recht; Vollzug unproblematisch, aber was ist ein wichtiges Grund? Z.B. komplexes Verfahren, hoher Schwierigkeitsgrad. Was ist angemessene Verlängerung?

• Keine Ausschlussfristen im Bauleitplanverfahren.• Gilt auch für Beteiligung der Träger öffentlicher Belange• § 214 Abs. 1 S. 1 Nr. 2d BauGB. Verzicht auf Fristverlängerung

keine beachtlicher Fehler, wenn Gründe hierfür in der Begründung dargelegt sind. Wie muss das dargelegt werden?

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§ 4a Absatz 4 BauGB - InterneteinsatzDer Inhalt der ortsüblichen Bekanntmachung nach § 3 Absatz 2 Satz 2 und die nach § 3 Absatz 2 Satz 1 auszulegenden Unterlagen sind zusätzlich in das Internet einzustellen und über ein zentrales Internetportal des Landes zugänglich zu machen. Die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange können durch Mitteilung von Ort und Dauer der öffentlichen Auslegung nach § 3 Absatz 2 und der Internetadresse, unter der der Inhalt der Bekanntmachung und die Unterlagen nach Satz 1 im Internet eingesehen werden können, eingeholt werden; die Mitteilung kann elektronisch übermittelt werden. In den Fällen des Satzes 2 hat die Gemeinde der Behörde oder einem sonstigen Träger öffentlicher Belange auf Verlangen den Entwurf des Bauleitplans und der Begründung in Papierform zu übermitteln; § 4 Absatz 2 Satz 2 bleibt unberührt.Ergebnis: bereits heute in vielen Kommune übliche Praxis. Pflicht zur Auslegung im Internet. Internetprotal des Landes ist neu und muss eingerichtet werden. Wenn Internet ausfallen sollte, dann Frist entsprechend verlängern.

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§ 4a Absatz 4 BauGB - Interneteinsatz• Neben Planunterlagen auch ortsübliche Bekanntmachung ins

Internet stellen. Gilt für alle Bauleitpläne.• Zentrales Internetportal des Landes? NdS hat bereits ein

Landesportal, das per LINK auf die Homepage der Gemeinde leitet.

• Homepage eines Planungsbüros anstelle von Gemeinde unzulässig!

• Folgeänderung in § 214 Absatz 1 S.1 Nr. 2 BauGB – Planerhaltung (bei Vorliegen eines wichtigen Grundes nach § 3 Absatz 2 Satz 1 nicht für die Dauer einer angemessenen längeren Frist ausgelegt worden ist und die Begründung für die Annahme des Nichtvorliegens eines wichtigen Grundes nachvollziehbar ist)

• Problem: Dokumentation der Einstellung ins Internet bei Normenkontrollklage? Screenshot und Unterschrift Bürgermeister

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§ 6a BauGB

• „§ 6a BauGB: Zusammenfassende Erklärung zum Flächennutzungsplan; Einstellen in das Internet

• (1) Dem wirksamen Flächennutzungsplan ist eine zusammenfassende Erklärung beizufügen über die Art und Weise, wie die Umweltbelange und die Ergebnisse der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung in dem Flächennutzungsplan berücksichtigt wurden,

• und über die Gründe, aus denen der Plan nach Abwägung mit den geprüften, in Betracht kommenden anderweitigen Planungsmöglichkeiten gewählt wurde.

• (2) Der wirksame Flächennutzungsplan mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung soll ergänzend auch in das Internet eingestellt und über ein zentrales Internetportal des Landes zugänglich gemacht werden.“

• Ergebnis: Einstellung ins Internet wird bereits heute praktiziert. Internetportal des Landes neu.

• Sollvorschrift verpflichtet die Behörde wie eine Muss-Vorschrift, erlaubt nur Ausnahmen.

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§ 10 BauGB – Zusammenfassende Erklärung

• § 10a Zusammenfassende Erklärung; Einstellen in das Internet.

• Folgeänderungen in Absatz 3 S. 2 und streichen von Absatz 4– In Absatz 3 Satz 2 wird die Angabe „Absatz 4“ durch

die Angabe „§ 10a Absatz 1“ ersetzt.– Absatz 4 wird aufgehoben.

• Ergebnis: Folge der ergänzenden Einstellung des B-Plans / FNPs ins Internet. Auch ins Internetprotal des Landes einstellen.

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„§ 10a Zusammenfassende Erklärung; Einstellen in das Internet• (1) Dem in Kraft getretenen Bebauungsplan ist eine zusammenfassende

Erklärung beizufügen über die Art und Weise, wie die Umweltbelange und die Ergebnisse der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung in dem Bebauungsplan berücksichtigt wurden, und aus welchen Gründen der Plan nach Abwägung mit den geprüften, in Betracht kommenden anderweitigen Planungsmöglichkeiten gewählt wurde.

• (2) der in Kraft getretene Bebauungsplan mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung soll ergänzend auch in das Internet eingestellt und über ein zentrales Internetportal des Landes zugänglich gemacht werden.

• Ergebnis: zusammenfassende Erklärung ist kein Wirksamkeitserfordernis.

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Neue Festsetzungen im Bebauungsplan

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§ 9 (1) 23c BauGB – Ergänzende Festsetzungen zu Gebäuden in Nachbarschaft zu Störfallbetrieben

• bei der Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von nach Art, Maß oder Nutzungsintensität zu bestimmenden Gebäuden oder sonstigen baulichen Anlagen in der Nachbarschaft von Betriebsbereichen nach § 3 Absatz 5a des Bundes- Immissionsschutzgesetzes bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen, die der Vermeidung oder Minderung der Folgen von Störfällen dienen, getroffen werden müssen;

• Hintergrund: Umsetzung der Seveso-III-Richtlinie bzw. geänderte § 3 Abs. 5b und c BImSchG und Rechtsprechung EuGH, Urteil vom 15.09.2011 – C 53710 und BVerwG, Urteil vom 20.12.2012 – 4C 11/11 – zu den Anforderungen zur Bestimmung eines angemessenen Sicherheitsabstands. Abstand der Abwägung nicht zugänglich.

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§ 9 (1) 23c BauGB Gegenstand und Anwendungsbereich der Neuregelung• Gemengelagen aus Störfallbetrieben und schutzwürdigen

Nutzungen (keine Zuordnung nach § 50 BImSchG)• Störpotenzial – z.B. Explosionen, Brände oder Giftwolken – und

deren Folgen (Anfälligkeit) für alle Schutzgüter (abstrakte Gefahr)• Anfälligkeit abhängig von

– der Wahrscheinlichkeit des Eintritts – den Folgen eines Störfalls – dem Abstand zum Betriebsbereiche eines Störfallbetriebes

• Der Betreiber eines Störfallbetriebes hat nach § 3 der Störfallverordnung (12. BImSchV) die nach Art und Ausmaß der möglichen Gefahren erforderlichen Vorkehrungen zu treffen, um Störfälle zu verhindern, insbesondere betriebliche Gefahrenquellen, umgebungsbedingte Gefahrenquellen, wie Erdbeben oder Hochwasser, und Eingriffe Unbefugter zu berücksichtigen. 16

Was sind „angemessene Abstände“ i.S.d. Art. 12? Europäischer Richtliniengeber überlässt es den

Mitgliedstaaten, wie sie das Abstandsgebot nach Art. 12 Seveso-RL in ihre Rechtssysteme umsetzen.

§ 50 Satz 1 BImSchG macht keine Vorgaben.

Verwaltungsgerichte verweisen in einschlägigen Entscheidungen auf den Leitfaden KAS 18 bzw. den Vorgänger SFK/TAA-GS 1 als Erkenntnisquelle, s. OVG-Münster in seiner Entscheidung zum Kraftwerk Datteln.

TA-Abstand in Vorbereitung

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Abstandsempfehlungen KAS 18: Planung ohne Detailkenntnis

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Einfacher B-Plan in Nachbarschaft zu Betriebsbereichen - § 9 (2c) BauGB • Nach § 9 (2c) BauGB gilt: „Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile nach § 34

BauGB und für Gebiete nach § 30 in der Nachbarschaft von Betriebsbereichen kann zur Vermeidung oder Verringerung der Folgen von Störfällen für bestimmte Nutzungen, Arten von Nutzungen oder für nach Art, Maß oder Nutzungsintensität zu bestimmende Gebäude oder sonstige bauliche Anlagen in einem B-Plan festgesetzt werden, dass diese zulässig, nicht zulässig oder nur ausnahmsweise zulässig sind: die Festsetzungen können für Teile des räumlichen Geltungsbereiche des B-Plans unterschiedlich getroffen werden“.

• Ergebnis: neuer B-Plantyp für unbeplante Innenbereiche im Einzugsbereich von Störfallbetrieben mit über die Feinsteuerungsmöglichkeiten nach § 1 Absatz 5 und 9 BauNVO hinausgehende Differenzierungen. Vergleichbar den Festsetzungen nach § 9 (1) 23c BauGB.

• Erweiterte Festsetzungsmöglichkeiten bei Überplanung qualifizierter B-Pläne.

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Änderungen im BauGB aufgrund Novelle WHG • § 9 BauGB wird wie folgt geändert:• Absatz 1 Nummer 16 wird wie folgt gefasst:• 16a) die Wasserflächen und die Flächen für die Wasserwirtschaft,• 16b) die Flächen für Hochwasserschutzanlagen und für die Regelung des

Wasserabflusses,• 16c) Gebiete, in denen bei der Errichtung baulicher Anlagen bestimmte

bauliche oder technische Maßnahmen getroffen werden müssen, die der Vermeidung oder Verringerung von Hochwasserschäden einschließlich Schäden durch Starkregen dienen, sowie die Art dieser Maßnahmen (z.B. bauliche (z.B. Schutzräume, Aufständerung, Gliederung, Ausschluss Keller, Lage Technikräume, sonstige technische Maßnahmen (z.B. Warnmelder, Alarm- und Notfallpläne)

• 16d) die Flächen, die auf einem Baugrundstück für die natürliche Versickerung von Wasser aus Niederschlägen freigehalten werden müssen, um insbesondere Hochwasserschäden, einschließlich Schäden durch Starkregen, vorzubeugen;“ (z.B. Regelungen zu nicht überbaubaren Grundstücksflächen)

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§ 9 (1) 24 BauGB- die von der Bebauung freizuhaltenden Flächen und ihre Nutzung (z.B.

Abstandsflächen als Wald oder Landwirtschaftsflächen)- Flächen für besondere Anlagen (z.B. Wall, Wand)- Flächen für besondere Vorkehrungen (z.B. Bepflanzung)- Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen, (Maßnahmen beim

Emittenten (aktiv, z.B. anlagenbezogen wie Filter, Abgasmengen) oder beim Belasteten (passiv, z.B. wie Schalldämmmaße, Grundrisse) einschließlich von Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche, wobei die Vorgaben des Immissionsschutzrechts unberührt bleiben.

Regelungserfordernis unklar, weil keine zusätzliche Festsetzungsmöglichkeit. Durch Bundestag ins Gesetz gekommen, mit dem Ziel passiven Lärmschutz (Hamburger Fenster) gegen Baugebietslärm zu ermöglichen. Leider fehlgeschlagen, weil Immissionsschutzrecht unberührt bleibt, hier Messvorschrift nach TA-Lärm (0,5m vor geöffnetem Fenster).

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§ 11 BauGB – Städtebaulicher Vertrag• Die Gemeinde kann städtebauliche Verträge schließen. Gegenstand können insb. sein:

2. die Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele, insbesondere die Grundstücksnutzung, auch hinsichtlich einer Befristung oder einer Bedingung, die Durchführung des Ausgleichs im Sinne des § 1a Absatz 3, die Berücksichtigung baukultureller Belange, die Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen sowie der Erwerb angemessenen Wohnraums durch einkommensschwächere und weniger begüterte Personen der örtlichen Bevölkerung;

• Hintergrund: Einheimischenmodelle – die nach EU-Auffassung bisher europarechtswidrig, weil Diskriminierung. Einigung mit EU-Kommission erreicht.

• Die Wörter „des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung“ werden durch die Wörter „der Erwerb angemessenen Wohnraums durch einkommensschwächere oder weniger begüterte Personen der örtlichen Bevölkerung“ ersetzt.

• Begünstigung Einheimischer beim Erwerb von Baugrundstücken.• Klärung: Wer ist Einheimischer und was sind einkommensschwache Personen.• Problem KAG in M-V, wonach Gemeinden verpflichtet, Grundstücke zum Verkehrswert

zu verkaufen.

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§ 12 Vorhaben- und Erschließungsplan

• § 12 (7) BauGB: Soll in bisherigen Erholungssondergebieten nach § 10 BauNVO auch Wohnnutzung zugelassen werden, kann die Gemeinde nach Maßgabe der Absätze 1 bis 6 einen V+E-Plan aufstellen, der insbesondere die Zulässigkeit von baulichen Anlagen zu Wohnzwecken in diesen Gebieten regelt.

• Eine Chance zur Steuerung von „Wildschweingebieten“ oder nur für Sondergebiete nach § 10 BauNVO?

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Gründe für die Entwicklung von Wohnen in Sondergebieten und Kleingärten

• Zahlreiche Jahrzehnte alte Vorbilder in der Nachbarschaft für illegale Wohnnutzung (bundesweit)

• Verfahrensfreie Vorhaben – es wurde einfach gemacht und nach und nach vergrößert

• Bauaufsichtsbehörden haben hiervon nichts erfahren• Bauaufsichtsämter haben es stillschweigend geduldet• Fehlendes Sanierungskonzept der Bauaufsichtsbehörden• Teilweise überzogene Anforderungen an Sanierungskonzepte• Kommunen haben sich zurück gehalten• Planungsrechtliche Sicherung extrem schwierig• Dauerwohnen gehört zu den Problemen die politisch nicht angegangen

werden und die unter dem heutigen Druck auf Wohnraum nicht mit Priorität angegangen werden

• Gefahr der Ausdehnung von Dauerwohnen durch Neuregelung in § 246 BauGB zur Flüchtlingsunterbringung

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Bauaufsichtliches Einschreiten gegen Dauerwohnen - Problementwicklung„Die Bauaufsichtsbehörden haben bei der Errichtung, der Änderung, dem Abbruch, der Nutzung, der Nutzungsänderung sowie der Instandhaltung baulicher Anlagen … darüber zu wachen, dass die öffentlich- rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden. Sie haben in Wahrnehmung dieser Aufgaben nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen. …“• Standardmaßnahmen der Bauaufsichtsbehörde:• Baueinstellungsverfügung• Nutzungsuntersagung• Abbruch-/ Beseitigungsverfügung• Bei formell und materiell rechtswidrigen Bauten muss die Behörde

einschreiten, wenn keine besonderen Umstände vorliegen, die dem entgegenstehen. Nicht Einschreiten birgt Gefahren – Brandschutz, Standsicherheit – aber auch soziale Härten (Wohnung, Sozialhilfe).

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§ 12 (7) BauGB• Anwendungsbereich § 10 BauNVO oder faktische

Erholungssondergebiete meist selten!• Problembewältigung auf Private übertragen!• Keine Einigung unter den Beteiligten!• Wer tritt als Vorhabenträger auf?• Anforderungen an Sanierungskonzept, an Erschließung,

Brandschutz bleiben bestehen.• Anpassungspflicht an Landes- und Regionalplanung bleibt.

Folglich ist § 12 (7) BauGB in den meisten Fällen keine Lösung.• Festsetzung zur Art der Nutzung im V+E-Plan?• Ergebnis: Erweiterung des Regelungsbereichs des Vorhaben- und

Erschließungsplans am Ziel vorbei!

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Neuer Bebauungsplan der Innenentwicklung

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§ 13b BauGB – Einbeziehung von Außenbereichsflächen

§ 13b BauGB: „Bis zum 31. Dezember 2019 gilt § 13a entsprechend für Bebauungspläne mit einer Grundfläche im Sinne des § 13a Absatz 1 Satz 2 von weniger als 10 000 Quadratmetern, durch die die Zulässigkeit von Wohnnutzungen auf Flächen begründet wird, die sich an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen.“Ergebnis: kritische Neuregelung; unbestimmte Rechtsbegriffe; Gefahr des Missbrauchs. Förmliche Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans bis zum 31.12.2019 eingeleitet und ein Satzungsbeschluss gemäß § 10 Abs. 1 BauGB bis zum 31.12.2021 gefasst.Geplante Novelle 2019: Entfristung des § 13b BauGB. Rechtlich sehr kritisch.

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Bebauungsplan Nr. 36/8 - Luftbild

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Bebauungsplan Nr. 36/8 vom 06.12.2017 für das Gebiet „Westlich der Pommernstraße zwischen Judenberg und Himmelsacker“ Stadt Coburg

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Auszug FNP Coburg

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Aktuelle Entscheidung des bayerischen VGH zum § 13b BauGB• Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 09.05.2018, Az. 2 NE

17.2528• Orientierungssätze der LAB:1. § 13b BauGB verstößt nicht gegen Art. 3 der Richtlinie 2001/42/EG vom 27.

Juni 2001 über die Prüfung der Umweltauswirkungen bestimmter Programme und Pläne (Plan- UP-RL). Art. 3 Abs. 3 Plan-UP-RL erlaubt im Zusammenhang mit Absatz 5 den Mitgliedstaaten abstrakt-generell festzulegen, dass bestimmte Pläne ohne Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB erlassen werden können, wenn es sich um die Nutzung kleinerer Gebiete auf lokaler Ebene handelt.

2. In der verfahrensgegenständlichen Fassung des Bebauungsplans, die keine allgemein oder ausnahmsweise zulässigen Nutzungen insbesondere im allgemeinen Wohngebiet nach § 4 BauNVO ausschließt, ist jedoch die Voraussetzung der Zulässigkeit von „Wohnnutzung“ des § 13b Satz 1 BauGB nicht gegeben.

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Aktuelle Entscheidung des bayerischen VGH zum § 13b BauGB• Im Einzelnen führt der 2. Senat insbesondere Folgendes aus: Weder der

Gesetzeswortlaut des § 13b Satz 1 BauGB noch die Gesetzesbegründung legen sich hinsichtlich des Begriffs der Wohnnutzung auf einen bestimmten Baugebietstyp nach der Baunutzungsverordnung fest, so dass beide Gebietstypen – allgemeine und reine Wohngebiete im Sinn von § 3 und § 4 BauNVO – grundsätzlich möglich sind. Im Hinblick auf Art. 3 Abs. 3 Plan- UP-RL sind jedoch die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach § 4 Abs. 3 Nr. 1, 2, 3 und 5 BauNVO wegen ihres möglichen Beeinträchtigungspotentials auszuschließen.

• Grundsätzlich zulässig können allerdings Nutzungen nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BauNVO sein, unter dem Vorbehalt einer Einzelfallprüfung (Art. 3 Abs. 3 Plan-UP-RL)

• Kinderbetreuungseinrichtungen, die für den Bedarf im Gebiet nötig werden, sind als Wohnfolgeeinrichtungen zulässig.

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§ 13b BauGB – Fallbeispiele

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§ 13b BauGB – Fallbeispiele

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Beschleunigte Verfahren nach § 13b i.V.m. § 13a (2) BauGB

• Es gelten die Vorschriften § 13 BauGB • FNP-Berichtigung• Vorhaben muss Erhaltung, Sicherung, Schaffung von

Arbeitsplätzen, Versorgung der Bevölkerung, Wohnraumschaffung, Infrastruktur usw. dienen, unter der Voraussetzung der Innenentwicklung

• Keine Eingriffsregelung und Umweltprüfung beim kleinen B-Plan der Innenentwicklung

• Verfahrensbesonderheit: wenn nicht § 3 (1) BauGB dann frühzeitige Ersatzbeteiligung, dessen Beginn und Dauer gesetzlich nicht geregelt; praktischer Vollzug – vor § 3 (2) BauGB mit dessen Bekanntmachung auf vorlaufende Ersatzbeteiligung hinweisen.

• Ersatzbeteiligung europarechtlich geboten, aber bei Verzicht greift § 214 (2a) Nr. 2 BauGB als unbeachtlicher Fehler.

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Neuerung in § 34 BauGB

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§ 34 Abs. 3a BauGB - Superabweichunga) Absatz 3a Nummer 1 wird wie folgt gefasst:• Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach

Absatz 1 S.1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn „1. einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:• a) der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines

zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs (alt)• b) der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise er-

richteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder (alt)• c) der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage

zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,“.

Ergebnis: nunmehr Nutzungsänderung sämtlicher zulässigerweise errichteter baulicher Anlagen zu Wohnzwecken in Gebieten nach § 34 (1) BauGB möglich. Umnutzung genehmigter Nebengebäuden / Garagen zu Wohnzwecken denkbar.

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§ 34 (3a) BauGB und Immissionsschutz

• Anwendbarkeit: Nutzungsänderung sämtlicher baulicher Anlagen • Ziel: Stärkung Wohnnutzung• Einsatzfeld nur § 34 (1) BauGB – „Wildschweingebiete“.• § 34 (2) BauGB bleibt BauNVO Zulässigkeitsmaßstab.• Prüfmaßstab: Einzelfall, Befreiung kommt nicht in Betracht, wenn erkennbar

ist, dass vergleichbare Fälle in dem Gebiet noch wiederholt auftreten könnten. • Zahl möglicher vergleichbarer Vorhaben und ihr verändernder Einfluss müssen

so gering sein, dass sie keinen neuen Rahmen i. S. d. § 34 Absatz 1 BauGB für künftige Vorhaben bilden. Problem: oft weiter Rahmen in § 34 (1) BauGB

• Befreiung möglich vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach § 34 Absatz 1 Satz 1 BauGB, also hinsichtlich der Art und des Maßes der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll

• Befreiung nicht möglich von dem Erfordernis der gesicherten Erschließung, den Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und der Nichtbeeinträchtigung des Ortsbildes nach § 34 Absatz 1 BauGB

• Vollzug: großzügige oder fehlerhafte Zulässigkeitsentscheidungen erweitern den Rahmen. Aber was ist der Rahmen von „Wildschweingebieten“?

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Umweltbericht – Anlage 1 BauGB• Anlage 1, die als eine Art Aufbauschema zu nutzt, das Punkt für Punkt

abgearbeitet wird.• Die Inhalte des Umweltberichts werden komplexer. Das erfordert einen

erhöhten Arbeits- und Prüfaufwand - zeitlicher Mehraufwand bzw. erhöhte Kosten.

• Zusätzliche Inhalte der Umweltprüfung:■ Die Recherche und Darstellung bau- und betriebsbedingter Auswirkungen auf die Umweltbelange nach

§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstaben a) bis i), soweit möglich (Angebots-B-Plan kaum möglich)■ Art und Menge an Emissionen von Wärme und Strahlung sowie die Verursachung von Belästigungen

(Anlage 1 Nr. 2 Doppelbuchstabe cc);■ Menge und Verwertung erzeugter Abfälle (Anlage 1 Nr. 2 Doppelbuchstabe dd);■ Darstellung der Auswirkungen von Risiken für die menschliche Gesundheit, auf Kulturgüter oder die

Umwelt durch Unfälle oder Katastrophen (Anlage 1 Nr. 2 Doppelbuchstabe ee);■ Die kumulativen Wirkungen von Planungen in einem engen räumlichen Zusammenhang (Anlage 1 Nr. 2

Doppelbuchstabe ff);■ Beschreibung des Ausmaßes der Treibhausgasemissionen (Anlage 1 Nr. 2 Doppelbuchstabe gg);■ Beschreibung der eingesetzten Techniken und Stoffe (Anlage 1 Nr. 2 Doppelbuchstabe hh);■ Beschreibung gemäß §1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe j von Bereitschafts- und Bekämpfungsmaßnahmen der

Auswirkungen von Krisen (Anlage 1 Nr. 2 e);■ Beschreibung von Wechselwirkungen auch auf Erhaltungsziele und den Schutzzweck der Natura 2000-

Gebiete (soweit diese direkt oder indirekt betroffen sind) (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 i);40

Umweltbericht – Anlage 1 BauGB

Anders als die bisherige Fassung der Anlage 1 bezieht sich die Neufassung im Wortlaut an zahlreichen Stellen auf die geplanten Vorhaben oder das Vorhaben (Nr. 2 b Doppelbuchstaben aa, ff, gg). Diese sind bei einem „Angebots-B-Plan“ nicht bekannt. Welche Untersuchungstiefe ist in diesen Fällen anzusetzen? Prüftiefe ergibt sich aus § 2 Absatz 4 Satz 3 BauGB.• Maßstab der Prüfung: Gegenwärtiges Wissen, i.d.R. keine zusätzlichen

Gutachten• TöB müssen ihr Wissen einbringen• Scoping-Termin für Umfang und Tiefe der Umweltprüfung• Anpassung des Aufwands in Abhängigkeit vom Detailierungsgrad und

Vorhabenbezug der Planung• Ggf. zusätzliches Argument für B-Pläne der Innenentwicklung oder

vereinfachtes Verfahren.

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Novelle BauNVO

• § 6a BauNVO Urbanes Gebiet MU• § 17 BauNVO Höchstwertvorschriften zum MU• § 1 BauNVO Urbanes Gebiet und Feinsteuerung• § 11 (2) BauNVO Dauerwohnen in sonstigen

Sondergebieten• Überleitungsvorschriften § 245 BauGB• § 13a BauNVO Ferienwohnungen

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Urbanes Gebiet § 6a BauNVO

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§ 6a BauNVO - Urbane Gebiete(1) Urbane Gebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben sowie sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Die Nutzungsmischung muss nicht gleichgewichtig sein.(2) Zulässig sind1. Wohngebäude,2. Geschäfts- und Bürogebäude,3. Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,4. sonstige Gewerbebetriebe,5. Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden1. Vergnügungsstätten, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder

ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind.2. Tankstellen

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§ 6a BauNVO - Urbane Gebiete

(4) Für urbane Gebiete oder Teile solcher Gebiete kann festgesetzt werden, dass in Gebäuden1. im Erdgeschoss an der Straßenseite eine Wohnnutzung nicht oder nur ausnahmsweise zulässig ist,2. oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind,3. ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine im Bebauungsplan bestimmte Größe der Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden ist, oder4. ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine im Bebauungsplan bestimmte Größe der Geschossfläche für gewerbliche Nutzungen zu verwenden ist.“

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§ 6a BauNVO - Urbane Gebiete

Anwendungsbereich insbesondere in innerstädtischen Lagen die Planung eines „funktionsgemischten Gebiets der kurzen Wege“ dienen. Mischungsverhältnis ist sehr flexibel.Innenentwicklungspotentiale besser nutzen.Höhere Verdichtung GRZ 0,8, GFZ 3,0 > hohe GebäudeNummer 6.1 der TA Lärm beträgt der Immissionsrichtwert für urbane Gebiete 63 dB (A) tags (MI heute = 60) und 45 dB (A) nachts (MI heute = 45). Erhöhung tags um 3 dB(A).Ergebnis: Anwendungsbereich flexibel, vermutlich aber städtisch. Vorbelastung meist höher als Immissionsrichtwerte der TA-Lärm. Kappungsgrenze für bauliche Dichte - § 19 (4) BauNVO - meist entscheidend. 63 dB(A) kritisch.

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§ 6a BauNVO - Urbane Gebiete

• Drei Rechtsauffassung zum MU• 1. MU völlig offen für alle Entwicklungsrichtungen,

Grenze ist WR• 2. MU muss Hautnutzungen Wohnen und Gewerbe

zwingend enthalten, aber nicht gleichgewichtig• 3. MU muss sich von anderen Baugebieten

unterscheiden• MU entwickelbar aus Mischbaufläche, denkbar auch

Wohnbaufläche im Einzelfall auch aus gewerblicher Baufläche

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§ 6a BauNVO andere Rechtsauffassungen • Das quantitative Verhältnis der einzelnen, die Zweckbestimmung des Gebietes

ausmachenden Nutzungen ist variabel gestellt. In Abgrenzung vom Mischgebiet betont § 6a Abs. 1 Satz 2 ausdrücklich, dass die Nutzungsmischung nicht gleichgewichtig sein muss. Dies hat zur Folge, dass mit dem urbanen Gebiet ganz unterschiedlich geprägte Gebiete entstehen können. Diese können etwa einen ähnlich hohen Anteil an Wohnungen haben, wie ein allgemeines Wohngebiet. Sie können aber auch überwiegend gewerblich oder durch andere Nutzungen geprägt sein und dann mehr einem Gewerbegebiet ähneln, in dem allerdings auch in nennenswertem Umfang gewohnt werden darf. Die Nutzungsmischung kann auch unterschiedlich Körnigkeit aufweisen.

• Die Flexibilität des Mischungsverhältnisses hat auch Auswirkungen auf die Anwendung von § 15 BauNVO. Der Umstand, dass bauliche und sonstige Anlagen eines bestimmten Nutzungstyps das Gebiet überwiegend prägen, wird anders als in einem Mischgebiet regelmäßig nicht zur Unzulässigkeit führen. Nur bei einer vollständig einseitigen Nutzungsprägung etwa im Sinne eines reinen Wohngebietes oder im Sinne eines Gewerbegebietes kann ein Widerspruch zur Eigenart des Baugebietes vorliegen.

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§ 6a BauNVO andere Rechtsauffassungen

• Im Vergleich zum MI breiter angelegt. Gebietscharakter stärker auf eine Mischung von Wohnen und sozialen, kulturellen und anderen Nutzung ausgerichtet. Zur Wahrung des Gebietscharakters müssen beide Hauptnutzungen das Gebiet prägen. Keinen der Hauptnutzungen darf fehlen. Der gemischte Charakter muss erhalten bleiben. (Einführungserlass)

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§ 6a BauNVO andere Rechtsauffassungen

• MU muss sich von anderen Baugebieten unterscheiden• Bei gliederten MU-Gebieten (MU 1, MU 2, MU 3) dürfen

Teilgebiete ebenfalls keinem anderen Baugebiet der BauNVO entsprechen.

• Zweckbestimmung verbal definieren – nicht zwingend• Gliederungsmöglichkeiten als wichtiges

Unterscheidungsmerkmal, ebenso wie Bebauungsdichte und Schutzniveau.

• Bebauungsdichte und Schutzniveau allein kein Grund für MU• MU vergleichbar WB, wobei MU keine Vorgaben zur Typisierung

enthält.

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§ 6a BauNVO – Beispiel Leipzig

GRZ von 0,5 und eine GFZ von 2,5 im MI kritisch

Urbanes Quartier mit vielfältiger Nutzungsmischung in Bahnhofsnähe geplant. Urbanes Gebiet –MU - wegen Bebauungs-dichte und bzgl. Verkehrslärm besser

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§ 6a BauNVO • Anwendungsbereiche:

– Hoch verdichtet, gemischt genutzte innerstädtische Gebiete, oftmals Gründerzeitgebiete

– Sehr hohe Bebauungsdicht GRZ wie GE-Gebiet, GFZ wie MK-Gebiet– Wegen hoher Bebauungsdichte und Lärmvorbelastung wurden diese

Gebiete bisher nicht überplant– Vorteil gegenüber MI keine gleichwertige Mischung, insb. in

hochverdichteten innerstädtischen Gebieten mit hohem Wohnanteil– Bessere Feinsteuerung der Wohnnutzung– Überplanung ehemaliger Bahnflächen in Innenstadtlagen (Leipzig)– Neuplanung außerhalb von Innenstadtlagen MU kaum denkbar, weil

gewünschte Nutzungsmischung kaum erreichbar und fehlende prägende Nachbarschaft

– Höhere Lärmtoleranz Fluch und Segen zugleich

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§ 6a BauNVO • Höhere Lärmwerte nach TA-Lärm für Wohnnutzung kritisch, aber zugleich

mehr Gestaltungsspielraum in lärmvorbelasteten Gebieten• Höhere Lärmbelastung widerspricht der Zweckbestimmung des MU mit

großem Wohnanteil, wiederspiegelt aber die Realität• Festsetzung MU wegen Lärmproblemen > „Etikettenschwindel“• Höhere Bebauungsdichten allein kein zwingender Grund für MU, weil § 17 (2)

BauNVO dies auch bei Bestandsüberplanung zulässt

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§ 17 Absatz 1 BauGB - Höchstwertvorschriften

§ 17 Absatz 1 BauGB: Bei der Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung nach §16 dürfen, auch wenn eine Geschossflächenzahl oder eine Baumassenzahl nicht dargestellt oder festgesetzt wird, folgende Obergrenzen nicht überschritten werden:Urbanes Gebiet:GRZ 0,8 wie GE/GI-GebietGFZ 3,0 wie MK-Gebiet

1 2 3 4Baugebiet Grundflächen-

zahl (GRZ)Geschossflächen-

zahl (GFZ)Baumassenzahl(BMZ)

in Kleinsiedlungsgebiete WS)0,2 0,4 -

in reinen Wohngebiete (WR)allgem. Wohngebiete (WA)Ferienhausgebiet

0,4 1,2 -in besonderes Wohngebiete (WB)

0,6 1,6 -in Dorfgebiete( MD)

Mischgebiet ( MI) 0,6 1,2 -in Urbanes Gebiet (MU) 0,8 3,0 -in Kerngebiet MK) 1,0 3,0 -in Gewerbegebiet (GE)

Industriegebiet (GI) sonstigen Sondergebiete 0,8 2,4 10,0

in Wochenendhausgebieten 0,2 0,2 -

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§ 1 BauNVO• § 1 Absatz 2 Nr. 7 BauNVO: Urbane Gebiete (MU)• Ergebnis: Folgeänderung zur Einführung eines Urbanen

Gebietes• § 1 Absatz 5 BauNVO: Im Bebauungsplan kann

festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die nach den §§ 2 bis 9 und 13a BauGB zulässig sind, nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebietes gewahrt bleibt.

• Ergebnis: Folgeänderung zur Einführung von § 13a BauGB

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§ 245c BauGB - Überleitungsvorschriften(1) Abweichend von § 233 Absatz 1 Satz 1 können Verfahren nach diesem Gesetz, die förmlich vor dem 13. 5.2017 eingeleitet worden sind, nur dann nach den vor dem 13.5.2017 geltenden Rechtsvorschriften abgeschlossen werden, wenn die Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Absatz 1 Satz 1 oder nach sonstigen Vorschriften dieses Gesetzes vor dem 16. Mai 2017 eingeleitet worden ist. § 233 Absatz 1 Satz 2 bleibt unberührt.(2) Bebauungspläne oder Satzungen mit Regelungen nach § 22 Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 und 4 finden keine Anwendung, wenn die Regelung nach § 1010 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches vor dem 13.5.2017 getroffen worden ist. Bebauungspläne oder Satzungen mit Regelungen nach § 22 Absatz 1 Satz 1 Nummer 5 finden keine Anwendung, wenn die Nutzung als Nebenwohnung vor dem 13.5.2017 aufgenommen worden ist.(3) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem Baugebiet nach § 6a der Baunutzungsverordnung, ist § 34 Absatz 2 nicht anzuwenden.Frage: umstellen von § 13a BauGB auf Standardverfahren ausgeschlossen? Nein, weil durch Gesetz zur Modernisierung des Rechts der Umweltprüfung (29.6.2017) eine Klarstellung erfolgt, wonach nach sonstige nach dem BauGB eingeleitete Verfahren nach alten Baurecht abgeschlossen werden können, wenn diese vor dem 16.5.2017 eingeleitet wurden.

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§ 13a BauNVO Ferienwohnungen

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§13a BauNVO - Ferienwohnungen

§ 13a BauNVO Räume oder Gebäude, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und die zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind (Ferienwohnungen), gehören unbeschadet des § 10 in der Regel zu den nicht störenden Gewerbebetrieben nach § 2 Absatz 3 Nummer 4 und § 4 Absatz 3 Nummer 2 oder zu den Gewerbebetrieben nach § 4a Absatz 2 Nummer 3, § 5 Absatz 2 Nummer 6, § 6 Absatz 2 Nummer 4, § 6a Absatz 2 Nummer 3 und § 7 Absatz 2 Nummer 3. Abweichend von Satz 1 können Räume nach Satz 1 in den übrigen Fällen insbesondere bei einer baulich untergeordneten Bedeutung gegenüber der in dem Gebäude vorherrschenden Hauptnutzung zu den Betrieben des Beherbergungsgewerbes nach § 4 Absatz 3 Nummer 1, § 4a Absatz 2 Nummer 2, § 5 Absatz 2 Nummer 5, § 6 Absatz 2 Nummer 3, § 6a Absatz 2 Nummer 2 und § 7 Absatz 2 Nummer 2 oder zu den kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes nach § 3 Absatz 3 Nummer 1 gehören.

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§ 13a BauNVO - Ferienwohnungen• Hintergrund: Unsicherheiten aufgrund Rechtsprechung zu Ferienwohnungen,

die als sondergebietspflichtig eingestuft werden.• Feriengebiete an der Küste besonders betroffen. • Ergebnis: Klarstellung, wonach Ferienwohnungen zu den Gewerbebetrieben

zählen und deshalb in allen Baugebieten ( § 2 – 7 BauNVO) ausnahmsweise oder allgemein zulässig sind. Zulässigkeit abhängig von Zweckbestimmung und Störgrad des Baugebietes. Analoge Zulässigkeit wie freie Berufe nach § 13 BauNVO.

• Sondergebiet Ferienhausgebiet mit Ferienwohnungen - § 10 (4) BauNVO -bleibt unberührt.

• Ferienwohnung dient Anmietung von Wohnungen zu Freizeit- und Erholungszwecken in eigener Häuslichkeit.

• Sie können auch unter dem Begriff der Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen werden, wenn sie baulich der Hauptnutzung untergeordnet sind.

• Nach Satz 2 können einzelne Räume, z.B. Einliegerwohnungen auch als Beherbergungsbetrieb eingestuft werden.

• Weitere Feinsteuerung der Nutzungen über § 1 (5) und (9) BauNVO 59

Planerfordernis und Auslegungsfragen § 13a BauNVO

• Die Neuregelung löst ein Planungserfordernis in Gemeinden mit einem Ansiedlungsdruck von Ferienwohnungen aus, da dies entgegen der Rechtsprechung einiger OVGs auch in WS, WR und WA-Gebieten ausnahmsweise und in WB, MD, MI, MU und MK- Gebieten allgemein zulässig sind.

• Planungserfordernisse bestehen ggf. auch dort, wo „kritisch“ Sondergebiete der Zweckbestimmung „Dauerwohnen und Ferienwohnungen“ festgesetzt wurde.

• Wichtig ist, dass der Begriff "vorübergehend" an eine Dauer unter einem halben Jahr gekoppelt wird, um eine Abgrenzung zum Dauerwohnen zu erreichen (vgl. auch OLG Stuttgart, 13.08.1992 - 8 W 219/92).

• Der Begriff „ständig wechselnder Kreis von Gästen“ wiederum könne dahin gehend ausgelegt werden, dass eine temporäre Eigennutzung der Ferienwohnung davon nicht berührt würde bzw. dass von einer Ferienwohnung im Sinne des § 13a BauNVO zu sprechen sei, wenn die Fremdnutzung der temporären Eigennutzung überwiege.

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§ 13a BauNVO Klarstellung

• Für § 13a BauGB gibt es keine Überleitungsvorschrift, weshalb es sich aus Sicht des Gesetzgebers um eine Klarstellung zum Begriff Ferienwohnungen handelt.

• Das Ferienwohnungen „Gewerbebetriebe“ sind, ist unzweifelhaft.• Das Ferienwohnungen deshalb als „Beherbergungsgewerbe“ und

als „Gewerbebetriebe“ eingestuft werden, ist logisch, woraus sich ihre Zulässigkeit begründet.

• Folge: Rückwirkung auf alle B-Pläne• Folge: Planungserfordernis zur Verhinderung von

Fehlentwicklung • B-Planänderung: Sammelverfahren• Diskussion Einführungserlass zu § 13a BauNVO kritisch

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Dr. Werner KlingePlan und Praxis GbRBüro für Stadt- und RegionalplanungManteuffelstraße 111D - 10997 BerlinFon: 030 6165348 22Mail:klinge@planundpraxis.de

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

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