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Berufsprüfung Immobilienbewirtschaftung 2018 Schriftliche Prüfung

Prüfung: Immobilienbewirtschafter Prüfungsfach: Recht; Zivilgesetzbuch © Schweizerische Fachprüfungskommission der Immobilienwirtschaft

MUSTERLÖSUNG:

Bei diesem Dokument handelt es sich um eine Musterlösung, wie sie von der Prüfungskommission erwartet würde. Andere Lösungsformulierungen, sofern sie inhaltlich korrekt sind und mit der Aufgabenstellung korrespon-dieren, sind möglich.

Bei Fragen, die eine konkrete Anzahl Antworten fordern, wurden im Sinne einer Gesamtschau oft mehr als die geforderten Antworten aufgeführt. Be-wertet wird jedoch gemäß Punkt 5 der Hinweise für die Prüfungskandida-ten (Seite 2).

Name, Vorname: .............................................................................................. Kandidaten-Nr.: ................................................................................................ Zugelassene Hilfsmittel

Taschenrechner Erlaubt sind nur die Modelle TI-30Xa und TI-30X IIB. Ausdrücklich nicht zugelassen sind Lap-tops, Notebooks und Smartphones. Gesetzestexte ZGB, OR, SchKG, weitere eidgenössische Gesetzestexte und Verordnungen. Insbesondere sind auch kommentierte Ausgaben von Gesetzestexten (Lieberalis/Orell Füssli etc.) erlaubt, mit Leuchtstiftmarkierungen und Seitenreitern, aber ohne handschriftliche Eintragungen/ Er-gänzungen und ohne separate, persönliche Ergänzungsblätter wie Kopien von Vorlesungs-blättern o.ä. Die Verwendung von heruntergeladenen Gesetzestexten aus dem Internet ist nicht erlaubt Gesetzestexte sind vom Kandidaten selbst mitzubringen. Eine Kontrolle der Ge-setzestexte durch die Prüfungsorgane bleibt vorbehalten.

http://www.sfpk.ch/

BP Immobilienbewirtschaftung 2018 Prüfungsteil: Recht; Zivilgesetzbuch Kandidaten-Nummer _____________________

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Hinweise für die Prüfungskandidaten 1. Bitte den Kopf jedes Blattes (Kandidaten-Nr.) unbedingt ausfüllen. Auf Zusatzblättern

bitte unbedingt nebst der Kandidaten-Nummer auch den vollständigen Namen auffüh-ren.

2. Die Lösungen sind im freien Raum unterhalb der Frage einzutragen. 3. Werden für die Lösungen zusätzliche Blätter benötigt, bitte unbedingt bei der Aufgabe

einen entsprechenden Hinweis anbringen. 4. Ihre Lösungen müssen gut lesbar sein. Aufbau und Darstellung werden in die Bewertung

mit einbezogen. 5. Die Teilantworten werden in steigender Reihenfolge bewertet. (Beispiel: Sind 8 Antwor-

ten verlangt und 10 Antworten werden aufgelistet, so werden nur die ersten 8 Antworten bewertet.)

6. Verfügbare Lösungszeit: 40 Minuten 7. Sämtliche Lösungsblätter und Notizen sind abzugeben. Fehlt die Aufgabe oder Teile

davon, erfolgt keine Korrektur Beilagen Keine Beilagen Abkürzungen

OR Schweizerisches Obligationenrecht ZGB Schweizerisches Zivilgesetzbuch SIA Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein RPG Raumplanungsgesetz MWST Mehrwertsteuer EFH Einfamilienhaus StWE Stockwerkeigentum Gbbl. Nr. Grundbuchblatt Nummer Übersicht Recht

Aufgaben Thema Anzahl Punkte Seite

ZGB schriftliche Prüfung (vorliegend) 40 OR, ZPO Steuern

schriftliche Prüfung schriftliche Prüfung

60 20

Total 120

A1 Rechtsbegriffe, Rechtsgrundsätze, Aufbau der Rechtsordnung 2 3 A2 Personenrecht 2 3 A3 Prinzipien des Sachenrechts 2 4 A4 Besitz und Grundbuch 2 4 B1 Personenrecht 6 5 B2 Sachenrecht 10 6 f. B3 C1 C2

Sachenrecht Sachenrecht Sachenrecht etc.

6 4 6

8 9 10 f.

Total 40


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A) Fragegruppe mit richtig / falsch Antworten 8 Punkte Bewertung Fragengruppe A1 – A 4 Entscheiden Sei bei jeder Frage oder Aussage, ob diese richtig oder falsch ist. Setzen Sie ein x entweder bei richtig oder bei falsch. Für jede Wahlantwort gilt das folgende Bewertungsprinzip: Richtige Antwort = 0.5 Punkte = 0.5 Falsche Antwort = 0.0 Punkte = 0.0

Aufgabe A1 – Rechtsbegriffe, Rechtsgrundsätze, Aufbau der Rechtsord-nung Sind die folgenden Aussagen richtig oder falsch?

2

Das Steuerrecht gehört zum Privatrecht richtig

falsch

0.5

Liegt eine dispositive Gesetzesnorm vor, dürfen die Parteien keine anderslautende Vereinbarung treffen.

richtig

falsch

0.5

Wenn die Gemeinde dem Gärtner den Auftrag erteilt, den Ra-sen vor dem Gemeindehaus zu pflegen, handelt es sich um Pri-vatrecht.

richtig

falsch

0.5

Es steht den kantonalen Gesetzgebern zu, für das eigene Kan-tonsgebiet ein eigenes zivilrechtliches Volljährigkeitsalter zu be-stimmen.

richtig

falsch

0.5

Aufgabe A2 – Personenrecht Sind die folgenden Aussagen richtig oder falsch?

2

Der Aufenthaltsort einer Person ist auch der Ort, an welchem sie eingeklagt wird.

richtig

falsch

0.5

Der Sitz eines Vereins ergibt sich aus seinen Statuten. richtig

falsch

0.5

Deliktsfähigkeit setzt Volljährigkeit voraus. richtig

falsch

0.5

Es ist grundsätzlich möglich, dass ein 3-jähriges Kind Schulden hat.

richtig

falsch

0.5


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Aufgabe A3 – Prinzipien des Sachenrechts Sind die folgenden Aussagen richtig oder falsch?

2

Das Eigentum ist ein obligatorisches Recht und wirkt als solches nur zwischen den Vertragsparteien.

richtig

falsch

0.5

Das Kausalitätsprinzip besagt, wer Eigentümer einer Sache ist, ist von Gesetzes wegen auch Eigentümer ihres Zugehörs.

richtig

falsch

0.5

Der Eigentümer einer unbeweglichen Sache ist im Grundbuch eingetragen.

richtig

falsch

0.5

Miteigentum ist eine besondere Form des Gesamteigentums. richtig

falsch

0.5

Aufgabe A4 – Besitz und Grundbuch Sind die folgenden Aussagen richtig oder falsch?

2

Wer Besitzer einer Sache ist, kann sie immer auch veräussern. richtig

falsch

0.5

Der Besitz ist das Publizitätsmittel, durch welches das Recht an einer beweglichen Sache nach aussen sichtbar gemacht wird.

richtig

falsch

0.5

Die Wirkungen der im Hauptbuch des Grundbuchs eingetrage-nen Rechte werden hinsichtlich Rang und Zeitpunkt ihrer Ent-stehung auf die Tagebucheinschreibung zurückbezogen.

richtig

falsch

0.5

Der aktuelle Grundpfandgläubiger eines Registerschuldbriefs ist aus dem Grundbuch ersichtlich.

richtig

falsch

0.5


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B) Fallbeispiele im Personen- und Sachenrecht 22 Punkte

Aufgabe B1 - Personenrecht Frage 1: Definieren Sie die Rechtsfähigkeit.

6

Lösung B1/Frage 1:

Fähigkeit, Rechte und Pflichten zu haben. Fähigkeit, Rechtssubjekt zu sein.

Frage 2: Definieren Sie die Urteilsfähigkeit.

Lösung B1/Frage 2: Fähigkeit, die Tragweite seiner Handlungen zu erkennen. (oder) Fähigkeit, vernunftsgemäss zu handeln.

Die 93-jährige Witwe Margrit Bosshard wohnt alleine in ihrer Wohnung. Sie kann das Alltägliche noch gut meistern. Ihre Kräfte haben jedoch nachgelassen. Für Reinigungsarbeiten benötigt sie Hilfe, weshalb sie dafür eine Person beauftragt hat. Zu gleicher Zeit beauftragt sie ihre Bank, einen grossen Teil ihres Vermö-gens in komplizierte Finanzkonstrukt anzulegen.

Frage 3: Wie beurteilen Sie die Urteilsfähigkeit bei diesen beiden Verträgen? Kann es sein, dass die Urteilsfähigkeit bei einem Auftrag vorliegt, beim andern jedoch nicht?

Lösung B1/Frage 3:

Die Urteilsfähigkeit ist relativ. Ob sie vorliegt, ist bei jedem Rechtsgeschäft zu prü-fen.

Die Urteilsfähigkeit ist bei einem "alltäglichen" Rechtsgeschäft, wie beim Auftrag für Reinigungsarbeiten, vermutlich vorhanden, bei dem komplexeren Rechtsge-schäft, wie der Vermögensanlage in komplizierte Finanzkonstrukt, eher nicht.


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Aufgabe B2 - Sachenrecht Frage 1: Was ist eine Dienstbarkeit?

10

Lösung B2/Frage 1:

Ein beschränkt, dingliches Recht.

Frage 2: Was kann –generell umschrieben– alles Inhalt bzw. Gegenstand einer Dienstbar-keit sein?

Lösung B2/Frage 2:

Der Eigentümer wird zu einem passiven Verhalten gezwungen, er hat etwas zu dul-den oder muss etwas unterlassen.

Frage 3: Welche zwei Arten von Dienstbarkeiten gibt es?

Lösung B2/Frage 3:

1) Personaldienstbarkeiten 2) Grunddienstbarkeiten

Im Grundbuch ist bei einer unbebauten Parzelle in der Bauzone folgende Dienst-barkeit eingetragen: „Last: Bauverbot zugunsten Kat. Nr. 4530 (= Nachbarsparzel-le)“.

Frage 4: Zu welcher Art Dienstbarkeit gehört die erwähnte Bauverbotsdienstbarkeit?

Lösung B2/Frage 4: Grunddienstbarkeit


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Frage 5: Weshalb hat man sich für diese Art Dienstbarkeit bei ihrer Begründung entschie-den?

Lösung B2/Frage 5:

Diese Bauverbotsdienstbarkeit gibt grundsätzlich nur den an der Nachbarspar-zelle dinglich berechtigten Personen (wie Eigentümer, allenfalls Nutzniessungs-berechtigte oder Grundpfandgläubiger) einen Nutzen.

Beim Verkauf der bauverbotsbelasteten Parzelle ist irrtümlicherweise diese Dienstbarkeit im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag nicht erwähnt worden. Der Käufer hat nie von dieser Bauverbotsdienstbarkeit Kenntnis erhalten. Erst zwei Monate nach Eigentumsübertragung, am Tage der Eingabe des Baugesuchs, macht ihn der Nachbar darauf aufmerksam.

Frage 6: Gilt diese Bauverbotsdienstbarkeit auch für diesen ahnungslosen Käufer? Be-gründen Sie die Antwort.

Lösung B2/Frage 6:

Dingliche Rechte sind absolute Rechte und gelten gegenüber jedermann. Durch die Eintragung der Dienstbarkeit im Grundbuch wird sie begründet (Ein-tragungsprinzip). Sie wird damit gegenüber Dritte erkennbar gemacht (Publizi-tätsprinzip).

Somit hätte der Käufer die Dienstbarkeit kennen müssen und sie gilt auch ihm gegenüber.


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Aufgabe B3 - Sachenrecht Bauer Werner Bühler hat sein landwirtschaftliches Gewerbe seinem Sohn Micha-el überschrieben. Werner Bühler und seine Frau Heidi Bühler-Schönenberger erhalten das Wohnrecht im „Stöckli“.

Frage 1: Erklären Sie anhand von vier Merkmalen, was ein Wohnrecht ist.

6

Lösung B3/Frage 1:

Das Wohnrecht ist eine Personaldienstbarkeit, die Dienstbarkeit ist strikt höchstpersönlich (Recht und Ausübung), d.h. sie kann nicht übertragen wer-den, endigt mit dem Tod des Berechtigten. Der Berechtigte erhält das Recht in einem Gebäude oder in einem Teil eines solchen, Wohnung zu nehmen, er darf das Wohnrecht grundsätzlich nur selbst ausüben, darf aber, falls das Recht nicht ausdrücklich auf seine Person beschränkt ist, seine Familienange-hörigen und Hausgenossen zu sich in die Wohnung aufnehmen. Der Woh-nungsberechtigte darf seine Wohnung nicht vermieten. Der Wohnungsberech-tigte zahlt nur die Lasten des gewöhnlichen Unterhalts und er hat den Nutzen zu versteuern, alle übrigen Steuern und die Hypothekarzinsen trägt grundsätz-lich der belastete Grundeigentümer.

Nach drei Jahren hat Michael Bühler vom Bauernberuf genug, ist in finanzieller Not und will das landwirtschaftliche Gewerbe seinem wohlhabenden Freund Ste-fan (von Beruf Banker) verkaufen. Dieser möchte sein Vermögen diversifizierter anlegen und spekuliert darauf, dass diese Grundstücke von Michael eines Tages in die Bauzone kommen.

Frage 2: Darf Stefan die Grundstücke bzw. das landwirtschaftliche Gewerbe von Michael kaufen? Begründen Sie ihre Antwort.

Lösung B3/Frage 2:

Stefan kann die Grundstücke (ohne Bewilligung) nicht kaufen.

Landwirtschaftliche Grundstücke / Gewerbe unterliegen einer Einschränkung gemäss dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB).


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C) Allgemeine Fragen 10 Punkte

Aufgabe C1 - Sachenrecht Emil Kuster ist seit Jahrzehnten Eigentümer seiner Liegenschaft. Ebenso seit Jahrzehnten fährt er über Nachbars Grundstück, damit er überhaupt sein Haus erreichen kann. Seit kurzem hat der Eigentümer des Nachbargrundstücks infolge Verkaufs gewechselt. Der neue Eigentümer verweigert nun Emil Kuster die Über-fahrt über sein Grundstück, da im Grundbuch eine entsprechende Dienstbarkeit nicht eingetragen ist. Emil Kuster beruft sich auf das Gewohnheitsrecht und auf das Notwegrecht.

Frage: Wie beurteilen Sie die Rechtslage?

4

Lösung C1:

Zum Gewohnheitsrecht: Es gilt die negative Rechtskraft des Grundbuchs. Eine Dienstbarkeit entsteht nur mit der Eintragung im Grundbuch. Emil Kuster kann sich nicht auf das Gewohnheitsrecht berufen.

Zum Notwegrecht: Es besteht Aussicht auf Erfolg, wenn Emil Kuster vom Nachbarn die Einräumung eines Notwegrechts verlangt. Diese hat er jedoch voll zu entschädigen (Art. 694 ZGB).


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Aufgabe C2 - Sachenrecht etc. Hans Meier steht finanziell das Wasser zum Hals. Daher verkauft er seine Eigen-tumswohnung für CHF 500‘000.--. Anlässlich der Beurkundung zahlt ihm der Käu-fer Peter Gut eine Anzahlung von CHF 50‘000.--. Im Kaufvertrag steht: „Diese An-zahlung ist weder zu verzinsen, noch sicherzustellen.“ Die Eigentumsübertragung der Wohnung mit Zahlung des Restkaufpreises hat 2 Monate nach Beurkundung zu erfolgen.

Ein Monat nach Beurkundung wird über Hans Meier der Konkurs eröffnet.

Fragen: Kann Peter Gut gegenüber der Konkursverwaltung die Eigentumsübertragung ge-mäss Kaufvertrag verlangen? Wenn nicht, was geschieht mit seiner Anzahlung? Begründen Sie Ihre Antworten.

6

Lösung C2:

Peter Gut kann von der Konkursverwaltung nicht die Erfüllung des Kaufvertrages fordern.

Die Anzahlung kann er wie jeder andere Gläubiger im Konkursverfahren geltend machen. Für den nicht gedeckten Betrag erhält er einen Konkursverlustschein.


Seite 11 von 11

Variante: Die Konkurseröffnung über Hans Meier hat verzögert werden können. Die Eigen-tumsübertragung ist vereinbarungsgemäss erfolgt.

Peter Gut, selbst in finanziell kritischer Situation, hat jedoch bei Eigentumsübertra-gung nicht den ganzen Restkaufpreis geleistet. CHF 50‘000.-- sind noch ausste-hend. 2 Wochen nach der Eigentumsübertragung wird der Konkurs über Hans Meier er-öffnet.

Frage: Was wird die Konkursverwaltung bezüglich den ausstehenden CHF 50‘000.-- un-ternehmen?

Die Konkursverwaltung wird als Vertreterin des Verkäufers die (vorläufige) Ein-tragung des Verkäuferpfandrechts vor Ablauf der 3-Monatsfrist veranlassen (Art. 837 f. ZGB).

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Prüfung: Immobilienbewirtschafter Prüfungsfach: Recht; OR / ZPO © Schweizerische Fachprüfungskommission der Immobilienwirtschaft

MUSTERLÖSUNG:


Bei Fragen, die eine konkrete Anzahl Antworten fordern, wurden im Sinne einer Gesamtschau oft mehr als die geforderten Antworten aufgeführt. Be-wertet wird jedoch gemäß Punkt 5 der Hinweise für die Prüfungskandidaten (Seite 2).


Taschenrechner Erlaubt ist nur der Taschenrechner TI-30X IIB (Texas Instrument). Ausdrücklich nicht zugelassen sind Laptops, Notebooks und Smartphones.

Gesetzestexte ZGB, OR, SchKG, weitere eidgenössische Gesetzestexte und Verordnungen. Insbesondere sind auch kommentierte Ausgaben von Gesetzestexten (Liberalis/Orell Füssli etc.) erlaubt, mit Leucht-stiftmarkierungen und Seitenreitern, aber ohne handschriftliche Eintragungen/ Ergänzungen und ohne separate, persönliche Ergänzungsblätter wie Kopien von Vorlesungsblättern o.ä. Die Verwen-dung von heruntergeladenen Gesetzestexten aus dem Internet ist nicht erlaubt Gesetzestexte sind vom Kandidaten selbst mitzubringen. Eine Kontrolle der Gesetzestexte durch die Prüfungsorgane bleibt vorbehalten.

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BP Immobilienbewirtschaftung 2018 Prüfungsteil: Recht, OR /ZPO Kandidaten-Nummer _____________________

Seite 2 von 11

Hinweise für die Prüfungskandidaten 1. Bitte den Kopf jedes Blattes (Kandidaten-Nr.) unbedingt ausfüllen. Auf Zusatzblättern bitte un-

bedingt nebst der Kandidaten-Nummer auch den vollständigen Namen aufführen. 2. Die Lösungen sind im freien Raum unterhalb der Frage einzutragen. 3. Werden für die Lösungen zusätzliche Blätter benötigt, bitte unbedingt bei der Aufgabe einen

entsprechenden Hinweis anbringen. 4. Ihre Lösungen müssen gut lesbar sein. Aufbau und Darstellung werden in die Bewertung mit

einbezogen. 5. Die Teilantworten werden in steigender Reihenfolge bewertet. (Beispiel: Sind 8 Antworten ver-

langt und 10 Antworten werden aufgelistet, so werden nur die ersten 8 Antworten bewertet.) 6. Verfügbare Lösungszeit: 60 Minuten 7. Sämtliche Lösungsblätter und Notizen sind abzugeben. Fehlt die Aufgabe oder Teile davon,

erfolgt keine Korrektur. Beilagen Keine Beilagen Abkürzungen

OR Schweizerisches Obligationenrecht ZGB Schweizerisches Zivilgesetzbuch MWST Mehrwertsteuer StWE Stockwerkeigentum

Übersicht Recht ZGB schriftliche Prüfung 40 OR, ZPO schriftliche Prüfung (vorliegend) 60 Steuern schriftliche Prüfung 20 Total 120


A Allgemeiner Teil OR 30 3 B Besonderer Teil OR 20 7 C ZPO/Garantien/Sicherheiten 10 11

Total 60


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A) OR Allgemeiner Teil 30 Punkte Fragegruppe mit richtig / falsch Antworten 4 Punkte Bewertung Fragengruppe A1 – A2 Entscheiden Sei bei jeder Frage oder Aussage, ob diese richtig oder falsch ist. Setzen Sie ein x entweder bei richtig oder bei falsch. Für jede Wahlantwort gilt das folgende Bewertungsprinzip: Richtige Antwort = 0.5 Punkte = 0.5 Falsche Antwort = 0.0 Punkte = 0.0

Aufgabe A1 Sind nachfolgende Aussagen zum Begriff „Obligation“ richtig oder falsch?

2

Obligationen werden immer nur zwischen zwei Personen ge-schlossen.

richtig

falsch

0.5

Alle Obligationen müssen von Gesetztes wegen schriftlich ver-einbart werden.

richtig

falsch

0.5

Eine Obligation ist ein Schuld-Forderungsverhältnis. richtig

falsch

0.5

Eine Obligation kann nur durch Abschluss eines Vertrages ent-stehen.

richtig

falsch

0.5

Aufgabe A2 Sind nachfolgende Aussagen zum Begriff „Vertrag“ richtig oder falsch?

2

Zum Abschluss eines Vertrages ist die übereinstimmende ge-genseitige Willensäusserung der Parteien erforderlich.

richtig

falsch

0.5

Ein Vertrag mit widerrechtlichem Inhalt ist anfechtbar. richtig

falsch

0.5

Alle Formvorschriften für Verträge sind dispositiver Natur. richtig

falsch

0.5

In den Schranken der Rechtsordnung kann der Vertragsinhalt frei gewählt werden.

richtig

falsch

0.5


Seite 4 von 11

Ausformulierte Fragen 26 Punkte Bewertung Fragegruppen A3-A5 Die Antworten ausformulierter Fragen müssen unter Angabe der massgeblichen gesetz-lichen Bestimmungen begründet werden. Punkte werden sowohl für die Gesetzesartikel als auch für die richtige Begründung vergeben.

Aufgabe A3 Karl schenkt Slotan die Angelausrüstung, weil er sich eine neue Ausrüstung ge-kauft hat. a) Welche Formvorschrift besteht für diesen Vertrag?

b) Gemäss welcher gesetzlicher Grundlage?

c) Welcher Formvorschrift bedarf es, wenn Karl Slotan verspricht, ihm die Ange-lausrüstung zu schenken?

d) Gemäss welcher gesetzlicher Grundlage?

6

Lösung A3: a) Keine b) Art. 11 OR, keine, da für den Fahrniskauf keine Formvorschrift besteht.

Ergänzung a) + b): ebenfalls möglich Art. 242 Abs. 1 OR

c) Das Schenkungsversprechen bedarf der Schriftlichkeit. d) Art. 243 Abs. 1 OR


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Aufgabe A4 Goran Popovic möchte für sein Büro ein Kopiergerät mieten. Er handelt mit dem Geschäft einen Preis aus. Das Gerät wird geliefert, aber als Goran Popovic die Rechnung sieht, merkt er, dass das Geschäft davon ausging, dass er das Gerät kaufen würde.

a) Was liegt hier vor?

b) Was muss Goran Popovic unternehmen?

c) Welche Frist muss Goran Popovic beachten?

d) Wo finden sich die gesetzlichen Grundlagen?

e) Wodurch unterscheiden sich nichtige und anfechtbare Verträge?

10

Lösung A4: a) Ein wesentlicher Irrtum

b) Er muss den Vertrag anfechten.

c) Ein Jahr ab Entdeckung des Irrtums.

d) Art. 24 Abs. 1 Ziff. 1 und Art. 31 OR

e) Nichtige Verträge sind von Anfang an ungültig, anfechtbare sind gültig, sofern sie nicht angefochten werden.


Seite 6 von 11

Aufgabe A5 Miklos hat am 17. Januar 2018 für sein Schlafzimmer eine neue Bettgarnitur be-stellt. Die Garnitur war ausgeschrieben für CHF 2'500. Lieferbar in vier Wochen. Am 20. Februar 2018 ist das Bett noch nicht geliefert. Am 21. Februar 2018 sieht Miklos in einem anderen Prospekt die gleiche Bettgarnitur für 2'000 Franken. a) Zeigen Sie unter Angabe der relevanten Gesetzesbestimmungen auf, wie Mik-

los vorgehen muss, damit er die günstigere Bettgarnitur kaufen kann?

b) Zeigen Sie unter Angabe der relevanten Gesetzesbestimmung auf, was sich ändert, wenn im Kaufvertrag der ersten Bettgarnitur steht: „Wird am 13. Februar 2018 geliefert“?

c) Zeigen Sie unter Angabe der relevanten Gesetzesbestimmung auf, wie die Rechtslage ist, wenn Miklos unbedingt ein Bett braucht, ein gleiches Bett bei einem anderen Lieferanten aber CHF 2'800 kostet.

10

Lösung A5: a) Er muss den Lieferanten durch Mahnung in Verzug setzen gemäss Art. 102

OR und ihm eine Frist zur Erfüllung ansetzen, Art. 107 OR. Wir bis zum Ablauf dieser Frist nicht erfüllt, kann Miklos vom Vertrag zurücktreten, Art. 107 Abs. 2 OR.

b) Der Lieferant ist bereits am 14. Februar 2018 in Verzug, weshalb Miklos nicht mehr mahnen muss, Art. 102 Abs. 2 OR.

c) Dabei handelt es sich um einen Schaden, den der sich im Verzug befindliche Schuldner zu ersetzen hat, Art. 103 Abs. 1 OR.

Ergänzung c): ebenfalls möglich Art. 191 Abs. 1 OR


Seite 7 von 11

B) OR Besonderer Teil 20 Punkte Fragegruppe mit richtigen / falschen Antworten 4 Punkte Bewertung Fragengruppe B1 – B2 Entscheiden Sei bei jeder Frage oder Aussage, ob diese richtig oder falsch ist. Setzen Sie ein x entweder bei richtig oder bei falsch. Für jede Wahlantwort gilt das folgende Bewertungsprinzip: Richtige Antwort = 0.5 Punkte = 0.5 Falsche Antwort = 0.0 Punkte = 0.0

Aufgabe B1 Svetlana und Björn (verheiratet) möchten sich eine Eigentumswohnung kaufen. Sie haben schon mit einem Makler Kontakt aufgenommen, der eine Wohnung für sie suchen soll.

2

Der Vertrag mit dem Makler kann mündlich gültig abgeschlos-sen werden.

richtig

falsch

0.5

Weil sie verheiratet sind, müssen beide den Vertrag mit dem Makler abschliessen.

richtig

falsch

0.5

Wenn Svetlana und Björn mit den Leistungen des Maklers nicht zufrieden sind, können sie den Vertrag jederzeit kündigen.

richtig

falsch

0.5

Wurde für das Geschäft ein zu hoher Lohn vereinbart, kann die-ser auf Antrag von Svetlana und Björn vom Richter gekürzt wer-den.

richtig

falsch

0.5

Aufgabe B2 Es ist dem Makler gelungen, eine geeignete Wohnung für Svetlana und Björn zu finden. Der eigentliche Kaufvertrag wird noch aufgeschoben. Um Svetlana und Björn zu binden, schliesst der Makler mit ihnen einen Vertrag über den geplanten Kauf der Wohnung.

2

Der Vertrag mit dem Makler kann mündlich gültig abgeschlos-sen werden.

richtig

falsch

0.5

Der Vertrag mit dem Makler kann mündlich nur gültig abge-schlossen werden, wenn der Kaufpreis nicht über 1 Mio. beträgt.

richtig

falsch

0.5

Bei diesem Vertrag handelt es sich um einen Vorvertrag zu ei-nem Grundstückkaufvertrag.

richtig

falsch

0.5

Weil sie verheiratet sind, müssen beide den Vertrag mit dem Makler abschliessen.

richtig

falsch

0.5


Seite 8 von 11

Ausformulierte Fragen 16 Punkte Bewertung Fragegruppen B3-B4 Die Antworten ausformulierter Fragen müssen unter Angabe der massgeblichen gesetz-lichen Bestimmungen begründet werden. Punkte werden sowohl für die Gesetzesartikel als auch für die richtige Begründung vergeben.

Aufgabe B3 Vanessa Dos Santos hat für ihre Wohnung am 14. März 2016 einen neuen Tumb-ler gekauft. Am 1. März 2018, mitten im Trocknungsprogramm, funktioniert der Tumbler nicht mehr. a) Zeigen Sie unter Angabe der relevanten gesetzlichen Bestimmungen auf, wie

Vanessa Dos Santos vorzugehen hat und welche Rechte ihr gemäss Obligatio-nenrecht insgesamt zustehen.

b) Zeigen Sie unter Angabe der relevanten Gesetzesbestimmung auf, worauf Va-nessa Dos Santos in zeitlicher Hinsicht achten muss.

8

Lösung B3: a) Vanessa muss den Mangel sofort beim Verkäufer rügen, Art. 201 Abs. 3 OR.

Sie hat die Wahl, den Kauf rückgängig zu machen, eine Kaufpreisminderung zu verlangen. Da es sich um vertretbare Sachen handelt, kann sie auch eine Ersatzleistung verlangen , Art. 206 OR.

b) Auf die Verjährung, Art. 210 Abs. 1 OR.


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Aufgabe B4 Rafael Kissling bittet seinen Freund Luca Lucatoni, Schreiner, ihm eine Garten-laube zu bauen und erklärt ihm genau, was er sich vorstellt und wie die Laube ge-baut werden soll. Schriftlich halten die beiden nichts fest. Beantworten Sie die nachfolgenden Fragen je unter Angabe der gesetzlich relevan-ten Bestimmung:

a) Um was für einen Vertrag handelt es sich?

b) Muss dieser Vertrag schriftlich abgeschlossen werden?

Ergänzung des Sachverhaltes: Nach Abschluss der Arbeit verlangt Luca Lucatoni eine Bezahlung. Rafael Kissling erklärt, es sei nichts geschuldet, da nichts schriftlich festgehalten wurde.

c) Muss Luca auf das Geld verzichten? Begründen Sie Ihre Antwort unter Angabe der massgeblichen Bestimmung.

Ergänzung des Sachverhaltes: Luca Lucatoni hat Rafael Kissling bereits beim Bau schriftlich darauf aufmerksam gemacht, dass das Gefälle der Gartenlaube nicht genügt, um das Regenwasser ab-zuleiten. Rafael Kissling hat auf den Bau nach seinen Plänen bestanden. Nun ver-ursacht das Regenwasser Schäden am Sitzplatz, für die Rafael Kissling Luca Luca-toni verantwortlich machen will.

d) Muss Luca Lucatoni für diese Schäden aufkommen?

8

Lösung B4: a) Werkvertrag, Art. 363ff. OR

b) Nein, keine Formvorschrift, Art. 11 OR

c) Nein, wurde nichts vereinbart, wird der Preis nach Massgabe des Wertes der Arbeit und der Aufwendungen des Unternehmers festgesetzt, Art. 374 OR

Ergänzung c): ebenfalls möglich Art. 363 OR und Art. 372 OR

d) Nein, er hat den Bauherrn abgemahnt und dieser bestand auf die Ausfüh-rung, Art. 369 OR


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C) ZPO, Garantien und Sicherungsmittel 10 Punkte Fragegruppe mit richtig / falsch Antworten Bewertung Fragengruppe C1 – C5 Entscheiden Sei bei jeder Frage oder Aussage, ob diese richtig oder falsch ist. Setzen Sie ein x entweder bei richtig oder bei falsch. Für jede Wahlantwort gilt das folgende Bewertungsprinzip: Richtige Antwort = 0.5 Punkte = 0.5 Falsche Antwort = 0.0 Punkte = 0.0

Aufgabe C1 Beurteilen Sie, ob nachfolgende Behauptungen richtig oder falsch sind.

2

Bei der ZPO handelt es sich um kantonales Recht. richtig

falsch

0.5

Die ZPO gilt auch im Strafprozess. richtig

falsch

0.5

Die ZPO regelt den Ablauf eines Zivilprozesses. richtig

falsch

0.5

Die ZPO regelt die Frage, wen die Beweispflicht trifft. richtig

falsch

0.5


2

In mietrechtlichen Verfahren ist zuerst ein Schlichtungsverfah-ren durch zu führen.

richtig

falsch

0.5

Die zuständigen Schlichtungsbehörden sind paritätisch organi-siert.

richtig

falsch

0.5

Es kann vorkommen, dass die gerichtliche Dreierbesetzung aus der vorsitzenden Person und zwei Mietervertretern besteht.

richtig

falsch

0.5

Es gibt Fälle, bei denen die Schlichtungsbehörde entscheiden kann.

richtig

falsch

0.5


Seite 11 von 11

Aufgabe C3 In Patrizia Ahmidi’s Wonung funktioniert der Kochherd nicht mehr, was sie dem Vermieter bereits mehrfach angezeigt hat und mit der Hinterlegung des Mietzinses gedroht hat. Nachdem der Vermieter nichts unternommen hat, hat sie den Mietzins bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegt.

2

Die Schlichtungsbehörde kann in diesem Fall einen Urteilsvor-schlag unterbreiten

richtig

falsch

0.5

Wird der Vorschlag abgelehnt, muss dies begründet werden. richtig

falsch

0.5

Lehnt der Vermieter den Vorschlag ab, erhält Patrizia Ahmidi die Klagebewilligung

richtig

falsch

0.5

Wird der Urteilsvorschlag angenommen, hat er die Wirkung ei-nes rechtskräftigen Entscheides.

richtig

falsch

0.5


2

Sicherungsmittel dienen der Sicherstellung der Erfüllung von Forderungen.

richtig

falsch

0.5

Es wird zwischen Personal- und Realsicherheiten unterschie-den.

richtig

falsch

0.5

Bei der Bürgschaft handelt es sich um eine Realsicherheit. richtig

falsch

0.5

Verbürgt sich eine verheiratete Person, bedarf es der Zustim-mung des Ehepartners nur, wenn die Summe 2000 Franken übersteigt.

richtig

falsch

0.5


2

Bei der Bürgschaft handelt es sich um eine Personalsicherheit richtig

falsch

0.5

Ist nichts anderes vereinbart, kann der Gläubiger bei Nichterfül-lung des Vertrages sowohl die Erfüllung als auch die Strafe ein-fordern.

richtig

falsch

0.5

Ein Gläubiger kann eine Forderung immer nur mit Zustimmung des Schuldners abtreten.

richtig

falsch

0.5

Zur Abtretung genügt eine mündliche Vereinbarung. richtig

falsch

0.5



Prüfung: Immobilienbewirtschafter Prüfungsfach: Recht; Steuern © Schweizerische Fachprüfungskommission der Immobilienwirtschaft

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Taschenrechner Erlaubt sind nur die Modelle TI-30Xa und TI-30X IIB. Ausdrücklich nicht zugelassen sind Laptops, Notebooks und Smartphones.

Gesetzestexte ZGB, OR, SchKG, weitere eidgenössische Gesetzestexte und Verordnungen. Insbesondere sind auch kommentierte Ausgaben von Gesetzestexten (Liberalis/Orell Füssli etc.) erlaubt, mit Leucht-stiftmarkierungen und Seitenreitern, aber ohne handschriftliche Eintragungen/ Ergänzungen und ohne separate, persönliche Ergänzungsblätter wie Kopien von Vorlesungsblättern o.ä. Die Verwen-dung von heruntergeladenen Gesetzestexten aus dem Internet ist nicht erlaubt Gesetzestexte sind vom Kandidaten selbst mitzubringen. Eine Kontrolle der Gesetzestexte durch die Prüfungsorgane bleibt vorbehalten.

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BP Immobilienbewirtschaftung 2018 Prüfungsteil: Recht; Steuern Kandidaten-Nummer _____________________

Seite 2 von 7

Hinweise für die Prüfungskandidaten 1. Bitte den Kopf jedes Blattes (Kandidaten-Nr.) unbedingt ausfüllen. Auf Zusatzblättern bitte un-

bedingt nebst der Kandidaten-Nummer auch den vollständigen Namen aufführen. 2. Die Lösungen sind im freien Raum unterhalb der Frage einzutragen. 3. Werden für die Lösungen zusätzliche Blätter benötigt, bitte unbedingt bei der Aufgabe einen


einbezogen. 5. Die Teilantworten werden in steigender Reihenfolge bewertet. (Beispiel: Sind 8 Antworten ver-

langt und 10 Antworten werden aufgelistet, so werden nur die ersten 8 Antworten bewertet.) 6. Verfügbare Lösungszeit: 20 Minuten 7. Sämtliche Lösungsblätter und Notizen sind abzugeben. Fehlt die Aufgabe oder Teile davon,

erfolgt keine Korrektur Beilagen

Keine Beilagen Abkürzungen

OR Schweizerisches Obligationenrecht ZGB Schweizerisches Zivilgesetzbuch MWST Mehrwertsteuer MWSTG Mehrwertsteuer-Gesetz IT Informationstechnik

Übersicht Recht

ZGB schriftliche Prüfung 40

OR, ZPO schriftliche Prüfung 60 Steuern schriftliche Prüfung (vorliegend) 20 Total 120


A Das Schweizerische Steuersystem 4 3 B Mehrwertsteuer 16 4

Total 20


Seite 3 von 7

A) Das Schweizerische Steuersystem 4 Punkte Fragegruppe mit richtig / falsch Antworten 4 Punkte Bewertung Fragengruppe A Entscheiden Sei bei jeder Frage oder Aussage, ob diese richtig oder falsch ist. Setzen Sie ein x entweder bei richtig oder bei falsch. Für jede Wahlantwort gilt das folgende Bewertungsprinzip: Richtige Antwort = 0.5 Punkte = 0.5 Falsche Antwort = 0.0 Punkte = 0.0

Aufgabe A Die italienische Unternehmerin Kristina Esposito zieht mit Haushalt, Auto und Hund in die Schweiz um hier Immobilienmanagementdienstleistungen anzubieten. Interessiert am föderalistischen System der Schweiz hat sie ein wenig recherchiert und löchert Sie anlässlich der Unterzeichnung des Mietvertrages über eine Woh-nung mit Fragen. Beurteilen Sie, ob ihre nachfolgenden Aussagen richtig oder falsch sind.

4

Die ans Ausland angrenzenden Kantone haben die Steuerho-heit bei Zöllen.

richtig

falsch

0.5

Die Kantone haben die Steuerhoheit bei der Motorfahrzeug-steuer.

richtig

falsch

0.5

Der Bund erhebt die Hundesteuern. richtig

falsch

0.5

Die Kantone erheben die Tabaksteuern. richtig

falsch

0.5

Das Steuermass ist der Massstab der Steuerbelastung. richtig

falsch

0.5

Für Steuern gibt es eine direkte Gegenleistung des Staates. richtig

falsch

0.5

Steuerrecht ist ein Teil des Privatrechts, weil Privatpersonen Steuern zahlen müssen.

richtig

falsch

0.5

Das Steuersubjekt gibt Antwort auf die Frage: Wer ist steuer-pflichtig.

richtig

falsch

0.5


Seite 4 von 7

B) Mehrwertsteuer 16 Punkte Fragegruppe mit richtig / falsch Antworten 4 Punkte Bewertung Fragengruppe B1 Entscheiden Sei bei jeder Frage oder Aussage, ob diese richtig oder falsch ist. Setzen Sie ein x entweder bei richtig oder bei falsch. Für jede Wahlantwort gilt das folgende Bewertungsprinzip: Richtige Antwort = 0.5 Punkte = 0.5 Falsche Antwort = 0.0 Punkte = 0.0

Aufgabe B1 Kristina Esposito plaudert weiter über Steuern. Welche ihrer nachfolgenden Aus- sagen sind in Bezug auf die Mehrwertsteuer in der Schweiz richtig bzw. falsch?

4

Die jeweiligen Kantone legen fest, welche Leistungen freiwillig versteuert werden dürfen.

richtig

falsch

0.5

Die Option reduziert die Schattensteuerbelastung. richtig

falsch

0.5

Die MWST funktioniert über einen Einheitssteuersatz. richtig

falsch

0.5

Die Option für die Vermietung von Liegenschaften ist aus-schliesslich für private Zwecke zulässig.

richtig

falsch

0.5

Die Mehrwertsteuer ist eine indirekte Steuer. richtig

falsch

0.5

Die Mehrwertsteuer wird auch als Konsumsteuer bezeichnet. richtig

falsch

0.5

Bei unselbstständiger Erwerbstätigkeit kann ein Vorsteuerabzug vorgenommen werden.

richtig

falsch

0.5

Die MWST bezweckt die fiskalische Belastung des Verbrauchs von Gütern und Dienstleistungen.

richtig

falsch

0.5


Seite 5 von 7

Allgemeine Fragen 12 Punkte

Aufgabe B2 a) Nennen Sie zwei von der Mehrwertsteuer ausgenommene Leistungen im

Immobilienbereich. (je 0.5 Punkte)

b) Nennen Sie zwei steuerbare Leistungen im Immobilienbereich. (je 0.5 Punkte)

2

Lösung B2:

a) 1. Verkauf von Grundstücken 2. Vermietung von Wohnungen und Gewerberäumen

Weitere Lösungsvorschläge: • Verpachten von Ackerland, Gaststätten

Einräumen eines Baurechts, Wegrechts, Nutzniessung, Vorkaufsrechts Leistungen von Stockwerkeigentümergemeinschaften

b) 1. Vermietung von Wohn- und Schlafräumen zur Beherbergung von Gästen 2. Vermietung von Campingplätzen

Weiter Lösungsvorschläge: • Vermietung von Schliessfächern • Vermietung und Verpachtung von eingebauten Vorrichtungen und

Maschinen


Seite 6 von 7

Aufgabe B3 Kristina Esposito Unternehmen war bei der Gründung im Jahre 2017 noch nicht mehrwertssteuerpflichtig. In diesem Jahr hat das Unternehmen IT-Equipment für CHF 32‘400.— (inkl. 8 % MWST) angeschafft. 2019 wird das Unternehmen die für die Steuerpflicht massgebende Umsatzlimite überschreiten worauf es sich per 01.01.2020 ins MWST-Register eintragen lassen wird.

a) Benennen Sie die Mehrwertsteuerfolge im Jahre 2020 auf das IT-Equipment mit Angabe des einschlägigen Artikels im MWSTG. (1 Punkt)

b) Nehmen Sie die entsprechenden Berechnungen vor. (5 Punkte).

6

Lösung B3: a) Es liegt eine Einlageentsteuerung nach Art. 32 MWSTG vor.

b) Nicht abgezogene Vorsteuer beim Erwerb 2017 CHF 2400.00 - 20 % Abschreibung für 2017 CHF -480.00 - 20 % Abschreibung für 2018 CHF -480.00 - 20 % Abschreibung für 2019 (3 Jahre) CHF -480.00 Der nachträgliche Vorsteuerabzug beträgt: CHF 960.00

Aufgabe B4 Welche drei Abrechnungsperioden kennt das MWSTG (1.5 Punkte) und welches ist dazu die Rechtsgrundlage (Artikel) im MWSTG (0.5 Punkt)?

2

Lösung B4:

1. Vierteljährlich 2. Halbjährlich (Saldosteuersätze) 3. Monatlich (auf Antrag bei regelmässigem Vorsteuerüberschuss)

Art. 35 Abs. 1 MWSTG


Seite 7 von 7

Aufgabe B5 Kristina Espositos mehrwertsteuerpflichtiges Unternehmen wird im 1. Quartal 2020 einen Umsatz von CHF 120‘000 (exkl. 7.7% MWST) erwirtschaften und abzugsfä-hige Vorsteuern von CHF 2‘510.00 erfassen.

Wie hoch wird die MWST-Forderung des zuständigen Steueramtes für diesen Zeit-raum ausfallen?

2

Lösung B5:

CHF 120'000 x 7.7% = CHF 9'240

CHF 9'240 – CHF 2'510 = CHF 6‘730



Prüfung: Immobilienbewirtschaftung Prüfungsfach: Bauliche Kenntnisse © Schweizerische Fachprüfungskommission der Immobilienwirtschaft

MUSTERLÖSUNG:

Bei diesem Dokument handelt es sich um eine Musterlösung, wie sie von der Prüfungskommission erwartet würde. Andere Lösungs-formulierungen, sofern sie inhaltlich korrekt sind und mit der Aufgabenstellung korrespondieren, sind möglich.

Bei Fragen, die eine konkrete Anzahl Antworten fordern, wurden im Sinne einer Gesamtschau oft mehr als die geforderten Antworten aufgeführt. Bewertet wird jedoch gemäß Punkt 5 der Hinweise für die Prüfungskandidaten (Seite 2).

Name, Vorname: .....................................................................................................

Kandidaten-Nr.: .....................................................................................................

Kanton ihrer Tätigkeit: ……………………………………………………………………

Zugelassene Hilfsmittel

Es sind keine Hilfsmittel zugelassen!

BP Immobilienbewirtschaftung 2018 Prüfungsteil: Bauliche Kenntnisse Kandidatennummer _____________________

Seite 2 von 32

Hinweise für den/die Prüfungskandidaten/-in

1. Achten Sie unbedingt darauf, auf jeder Seite die Kopfzeile (Kandidaten-Nr.) auszufüllen. Vermerken Sie unbedingt auf allen zusätzlichen Blättern Ihre Kandidaten-Nr. und Ihren vollständigen Namen.

2. Die Lösungen müssen jeweils in den freien Raum unterhalb der Frage eingetragen werden. 3. Sollten Sie für die Beantwortung der Fragen zusätzliche Blätter benötigen, bringen Sie bitte

unbedingt einen entsprechenden Hinweis auf dem Aufgabenblatt an. 4. Die Lösungen müssen lesbar sein. Aufbau und Darstellung werden in die Bewertung

miteinbezogen. 5. Teilantworten werden in der angegebenen Reihenfolge bewertet. (Beispiel: Werden acht

Antworten verlangt und zehn Antworten aufgelistet, so werden nur die ersten acht Antworten bewertet.)

6. Verfügbare Zeit: 90 Minuten. 7. Sämtliche Lösungsblätter und Notizen sind abzugeben. Fehlt die Prüfungsaufgabe teilweise

oder vollständig, erfolgt keine Korrektur. Anhänge

Keine Aufgabenthemen Punkte Seite

3 24 28

A Grundlagen der Bautechnik 60 B Planungsrecht 14

C Baurecht 16

Total 90


Seite 3 von 32

A) Grundlagen der Bautechnik 60 Punkte

Aufgabe A 1

Im Vorgutachten der Behörde zu einem Antrag auf Erteilung einer Baubewilligung wird erwähnt, dass Sie bei der Ausführung des Gebäudes ein bauliches Element vorsehen müssen, mit welchem der Lärm, von der angrenzenden Kantonsstrasse, stark reduziert werden kann.

Nennen Sie 2 mögliche Elemente, mit welchen der Strassenlärm reduziert werden kann.

Pro richtige Antwort 1 Punkt.

2

Lösung Aufgabe A 1:

1) Begrünte Böschung 2) Lärmschutzmauer

Aufgabe A 2

Betrifft das Anschlussrecht: Wenn das öffentliche Netz ein Mischsystem ist, auf welche Art muss dann die private Kanalisation für einen Neubau erstellt werden und warum?

Erläutern Sie in ein bis zwei Sätzen, wie das Netz erstellt werden muss. Nennen Sie den Grund, weshalb dies so gemacht werden muss.


2

Lösung Aufgabe A 2: Kanalisationsanschlusssystem: Der Eigentümer ist verpflichtet, bis zur Grundstücksgrenze ein Trennsystem zu erstellen.

Begründung: Um für eine zukünftige Sanierung des öffentlichen Netzes gerüstet zu sein.


Seite 4 von 32

Aufgabe A 3

Sie sind Immobilienbewirtschafter-/in, und die Bauverwaltung der Gemeinde fordert Sie auf, drei an derselben Strasse liegende Gebäude aus Ihrem Immobilienportfolio an das Trennsystem der Kanalisation anzuschliessen.

Erklären Sie den Unterschied zwischen einem Trennsystem und einem Mischsystem.

Pro richtige Antwort 0.5 Punkte.

1


Trennsystem: Das Schmutzwasser und das Regenwasser werden in separaten Leitungen abgeleitet.

Mischsystem: Schmutzwasser und Regenwasser werden in der gleichen Leitung aufgefangen und abgeleitet.

Aufgabe A 4

Die Nettogeschossfläche NGF wird gemäss SIA-Norm 416 in drei Unterkategorien unterteilt. Benennen Sie diese.

Nennen Sie den Namen und die Abkürzung jeder Unterkategorie, mit dem korrekten Fachbegriff.

Für jede richtige Antwort 0.5 Punkte.

1.5

Lösung Aufgabe A 4: Nettogeschossfläche – NGF: 1) Nutzfläche – NF

2) Verkehrsfläche – VF

3) Funktionsfläche – FF


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Aufgabe A 5

Ihr Kunde, Herr Hausmann, möchte im Gebäude, das von Ihnen verwaltet wird, Arbeiten durchführen lassen. Er bittet Sie, ihm ein Projekt zu unterbreiten.

Bevor Sie einen Architekten kontaktieren, erstellen Sie eine Kalkulation, um die Investition abschätzen zu können.

Ihre Aufstellung der Kostenschätzung werden vom Architekten, der Bank und anderen Berufsständen verwendet werden. Diese Aufstellung soll für alle Phasen weiterverwendet werden können und so eine entsprechende Überwachung der Kosten ermöglichen.

Geben Sie an, mit welcher Methode üblicherweise eine solche Aufstellung (Gliederung) erstellt wird.

Nennen Sie 4 Hauptgruppen mit korrektem Fachbegriff, welche in dieser Gliederungsart vorkommen.


2.5


Gliederungsmethode (Name und Abkürzung):

BKP: Baukostenplan

Hauptgruppen (Nummer und Name):

1) BKP 1: Vorbereitungsarbeiten

2) BKP 2: Gebäude

3) BKP 4: Umgebung

4) BKP 5: Baunebenkosten


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Aufgabe A 6

Im Bauwesen trifft man immer wieder auf die Begriffe Gesetze und Normen. Definieren Sie die beiden Begriffe Gesetze und Normen in jeweils 2-3 Sätzen.


2


Definition Gesetze: Ein Gesetz ist eine generell-abstrakte Regelung, die im verfassungsmässigen Gesetzgebungsverfahren zustande gekommen ist und deren Anwendung von staatlichen Organen zwangsweise durchgesetzt werden kann.

Definition Normen: Normen sind Regeln, Leitlinien oder Merkmale, die sich auf technische Sachverhalte, gute Berufspraxis oder Ethik beziehen und nach Massgabe des Standes von Wissenschaft und Technik von einer anerkannten Berufsorganisation herausgegeben wurden. Sofern Normen nicht von staatlichen Stellen für allgemeinverbindlich erklärt wurden, können sie rechtlich nur durchgesetzt werden, wenn die Beteiligten in einem Vertrag ihre Anwendung vereinbart haben.


Seite 7 von 32

Aufgabe A 7

Sie müssen die Aushubarbeiten bei einem Projekt in der Stadt erarbeiten. Das Grundstück liegt zwischen zwei Häusern, es ist praktisch kein Platz vorhanden. Die Baugrube kann nicht mit Böschungen ausgeführt werden. Was für Möglichkeiten gibt es im Bezug auf die Baugrubensicherung?

Nennen Sie 3 mögliche Baugrubensicherungsarten, welche für diese Situation mit beschränkten Platzverhältnissen verwendet werden können.


1.5


Baugrubensicherungsarten:

1) Rühlwände

2) Nagelwände

3) Schlitzwände

Aufgabe A 8

Nächste Woche wird auf Ihrer Baustelle die Decke über dem 1.Obergeschoss betoniert. Zusammen mit dem Bauunternehmer müssen Sie den Transport der Schalung für diese Arbeit organisieren. Das Bauunternehmen schlägt Ihnen zwei mögliche Materialien vor.

Welche zwei Schalungsmaterialien werden dazu am meisten verwendet? Nennen Sie die 2 am häufigsten verwendeten Materialien.


2


Schalungsmaterialien:

1) Holz

2) Stahl


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Aufgabe A 9

Sie befinden sich mit Ihrem Lehrling auf der Baustelle, er stellt Ihnen verschiedene Fragen über den Stahlbeton. Er weiss, dass Stahlbeton aus Wasser, Zement, Kies und Armierungseisen besteht. Weitere Zuschlagstoffe oder Zuschlagmittel kennt er nicht.

Sie stellen Ihm folgende Frage:

Nennen Sie 3 Zusatzmittel oder Zuschlagstoffe für Stahlbeton und geben Sie an, was diese im Beton bewirken.


3


Zusatzmittel oder Zuschlagstoff: Beschleuniger: Wirkung: Sie beschleunigen das Trocknen (Aushärten) des Betons.

Zusatzmittel oder Zuschlagstoff: Betonverflüssiger: Wirkung: Sie verbessern die Verarbeitbarkeit von Frischbeton, so dass er besser gegossen werden kann.

Zusatzmittel oder Zuschlagstoff: Pigmente: Wirkung: Sie können eingesetzt werden, um den Farbton zu verändern


Seite 9 von 32

Aufgabe A 10

Ihr Kunde möchte für sein 18-stöckiges Gebäude vorgefertigte Fassadenelemente benutzen. Sie müssen ihm die Vor- und Nachteile dieser Elemente erklären.

Nennen Sie 3 Vorteile und 3 Nachteile vorgefertigter Fassadenelemente.


3


Vorteile:

1) Ausführungsqualität

2) Schneller Einbau / reduziert die Bauzeit

3) Umweltfreundlich / Abfallmanagement

Nachteile:

1) Transport

2) Lagerung auf der Baustelle

3) Flexibilität (Änderungen)


Seite 10 von 32

Aufgabe A 11

Für die Aufstockung eines Gebäudes, das von Ihnen verwaltet wird, schlägt der Bauingenieur verschiedene mögliche tragende Mauerwerke vor.

Zählen Sie 4 verschiedene Mauersteine auf, welche für tragende Mauerwerke geeignet sind. Nennen Sie zu jedem Mauerstein ein weiteres typisches Merkmal.


4


Mauerstein: Backstein

Typisches Merkmal: günstig, leicht zu verarbeiten (einfach zu schroten)

Mauerstein: Zementstein (Betonwerksteine)

Typisches Merkmal: resistent gegen Wasserinfiltrationen, gutes

Brandverhalten, schwer, schwer zu verarbeiten, teurer als Backstein

Mauerstein: Kalkstein

Typisches Merkmal: ästhetisch, schwer, schwer zu verarbeiten, gutes

Brandverhalten, teurer als Backstein

Mauerstein: Vollstein

Typisches Merkmal: gute Schalldämmeigenschaften


Seite 11 von 32

Aufgabe A 12

Die Unternehmung, welche die Zimmermannsarbeiten ausschreibt, schickt Ihnen zwei Pläne mit möglichen Dachkonstruktionsarten aus Holz.

a.) Benennen Sie die zwei möglichen Dachkonstruktionen mit korrektem Fachbegriff.

Pro Richtige Antwort 1 Punkt

b.) Benennen Sie die einzelnen Konstruktionselemente (1-6), welche in den Zeichnungen nummeriert sind mit korrektem Fachbegriff.


5


Seite 12 von 32


a.) Dachkonstruktionsarten:

Dachkonstruktion 1: zweifach stehender Dachstuhl

Dachkonstruktion 2: einfach liegender Dachstuhl

b.) Benennen Sie die Konstruktionselemente 1-6 1) Mittelpfette 2) Posten (Stütze) 3) Zange 4) Firstpfette 5) Sparren 6) Klauenbug (Bug)


Seite 13 von 32

Aufgabe A 13

Bei der letzten Flachdachkontrolle haben Sie ein Problem mit einer Wasserinfiltration entdeckt. Ihr Spengler sendet Ihnen den entsprechenden Kostenvoranschlag für die Behebung der Leckage.

Erklären Sie in wenigen Worten die Hauptfunktion der Spenglerarbeit an einem Flachdach.

Richtige Antwort 2 Punkte.

2


Die Spenglerarbeit stellt die Abdichtung zwischen den verschiedenen Bestandteilen eines Dachs (Kamin, Dachluken Dachausstieg, Dachrandabschluss, Brüstungsaufbordung, Brüstungsabdeckung) und die Wasserzirkulation sicher.

Aufgabe A 14

Anlässlich einer Besprechung erläutert der Spengler Ihnen den Kostenvoranschlag. Er schlägt Ihnen verschiedene Materialien für den Ersatz des Dachrandabschlusses vor.

Nennen Sie 4 verschiedene Metalle, die bei Spenglerarbeiten verwendet werden.


2


1) Kupfer

2) Zink

3) Aluminium

4) rostfreier Stahl (CNS, Chromnickelstahl)


Seite 14 von 32

Aufgabe A 15

Sie schlagen Ihrem Kunden vor, sein Haus um 4 weitere Geschosse aufzustocken. Der Bauingenieur empfiehlt, die neuen Etagen über die Seitenfassaden mit einem Windverband zu verbinden.

Erklären Sie den Begriff "Windverband".

Richtige Antwort 1 Punkt.

1


Ein Windverband ist ein statisches System, das die gesamtheitliche Stabilität eines Gebäudes sicherstellen soll. Er dient auch dazu, lokal gewisse Gebäudeteile (Träger, Säulen) vor Stabilitätsproblemen (Knicken oder Kippen) zu schützen.

Der Windverband bezeichnet Verstrebungen von Fachwerkträgern, die waagrecht auftretende Windkräfte (Winddruck und Sogkräfte) aufnehmen, zu Lagerpunkten übertragen und dort abgeleitet werden.

Aufgabe A 16

Der Bauingenieur schlägt vor, einen einstöckigen Anbau an ein bestehendes Gebäude als Stahlbau auszuführen.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten wie zwei Stahlkonstruktionselemente (z.B. Stahlträger) miteinander verbunden werden können. Nennen Sie 3 mögliche Stahlverbindungen mit korrektem Fachbegriff.


1.5


1) Bolzenverbindung (mechanisch)

2) Schweissen

3) Vernieten


Seite 15 von 32

Aufgabe A 17

Um bei sehr starken Regenfällen eine Überlastung der öffentlichen Kanalisation zu verhindern, verlangen die Gemeindebehörden von Ihnen, ein Regenwasserrückhaltesystem einzurichten.

Nennen Sie 3 mögliche Regenwasserrückhaltesysteme mit korrektem Fachbegriff.


1.5


1) Dachbegrünung (extensiv oder intensiv) 2) Rückhaltebecken (Teich usw.) 3) Sickerschacht

Aufgabe A 18

Um einen zusätzlichen Bonus auf die Bruttogeschossfläche zu erhalten, hat Ihr Kunde Sie gebeten, alle Hebel für den Erhalt des Minergie-Labels in Bewegung zu setzen.

Nennen Sie die wichtigsten 4 Schritte bis zum Erhalt des Minergie-Zertifikats (in der korrekten Reihenfolge).


2


1) Antrag (mit Berechnung nach SIA 380/1 und Minergienachweis) 2) Provisorische Zertifizierung 3) Baubestätigung (Meldung Abschluss der Baumassnahmen) 4) Definitive Zertifizierung (sofern die Ergebnisse der Berechnungen den

Anforderungen genügen)


Seite 16 von 32

Aufgabe A 19

Ihr Kunde hat von den verschiedenen Minergie-Standards gehört, weiss aber nicht um was es bei den einzelnen Minergie-Standards im Detail geht.

Definieren Sie in 2-3 Sätzen um was es bei den folgenden Minergie Standards und bei der Ergänzung Minergie ECO im wesentlichen geht:

Minergie

Minergie P

Minergie ECO


3


Minergie: Minergie ist der Basisstandard und entspricht weitgehend den gesetzlichen Anforderungen der Kantone, allerdings mit dem Zusatz einer systematischen Lufterneuerung. Ziel ist es den Energieverbrauch zu reduzieren

Minergie P: Minergie P ist eine Niedrigenergiebauweise, die eine sehr gute Bauhülle voraussetzt. Aufgrund des geringen Wärmebedarfs kommt der Standard dem von der EU proklamierten Nearly Zero Energy Building sehr nahe.

Minergie ECO: Der Zusatz ECO bezeichnet Minergiegebäude, bei denen auch bauökologische und gesundheitliche Aspekte berücksichtigt werden. Minergie ECO kann als Zusatz auf alle Minergiemodelle angewendet werden.


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Aufgabe A 20

Frau Grünenberg ist Eigentümerin von zwei Immobilien, die von Ihnen verwaltet werden. Sie interessiert sich sehr für Ökologie und möchte eine Wärmeproduktion, die der Umwelt weniger schadet.

Nennen Sie 2 verschiedene Arten von Wärmeerzeugungen, welche mit erneuerbaren Ressourcen als Energieträger funktionieren.


1


1) Sonnenkollektoren

2) Pelletheizung


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Fragegruppe mit richtig / falsch Antworten Bewertung Fragengruppe Aufgabe A 21 Entscheiden Sie bei jeder Frage oder Aussage, ob diese mit richtig oder falsch beantwortet werden kann.

Setzen Sie ein x entweder bei richtig oder bei falsch.

Für jede Wahlantwort gilt das folgende Bewertungsprinzip:

Richtige Antwort = 0.5 Punkte = 0.5

Falsche Antwort = 0.0 Punkte = 0.0

Aufgabe A 21

Beantworten Sie die Aussagen zu erneuerbarer Energie mit richtig oder falsch. 3.5

Die Verbesserung der Abdichtung und der Isolation sowie eine kontrollierte Lüftung bieten einen zuverlässigeren Schutz gegen Schimmelbefall.

richtig

falsch

0.5

Der Energieverbrauch pro Quadratmeter gibt auch Auskunft über den Energieverbrauch pro Person.

richtig

falsch

0.5

Seit Januar 2015 muss jeder Bau nach dem Minergie-Standard ausgeführt werden.

richtig

falsch

0.5

Gebäude mit dem Label Minergie P haben einen höheren Energieverbrauch als jene mit dem Label Minergie.

richtig

falsch

0.5

Beim Standard Minergie ECO werden nur Kriterien der ökologischen Bauweise beurteilt. Die Energieeffizienz der Gebäudehülle gehört nicht zu den Kriterien.

richtig

falsch

0.5

Der Standard Minergie A verlangt die gänzliche Deckung des Restbedarfs an Energie durch erneuerbare Energien.

richtig

falsch

0.5

Bei bestimmten Minergie-Labels entstehen zusätzliche Kosten. richtig

falsch

0.5


Seite 19 von 32

Aufgabe A 22

Eine Eigentümerin hat Beschwerden von Mietern im Zusammenhang mit Schimmelbildung an den Wänden und Kondenswasser an den Fenstern erhalten. Sie möchte eine kontrollierte Lüftung installieren und die Gebäudehülle isolieren.

Erklären Sie den Begriff Lüftung mit getrennten Zu- und Abluftkanälen (1 Punkt).

Nennen Sie eine wichtige Eigenschaft der kontrollierten Lüftung mit getrennten Zuluft- und Abluftkanälen (1 Punkt).

2


Lüftung mit getrennten Zu- und Abluftkanälen: Begriff der Lüftung mit getrennten Zu- und Abluftkanälen: Austausch der verbrauchten Luft (vom Inneren des Gebäudes) gegen Frischluft von aussen. Die Abluft heizt die Zuluft.

Eigenschaft: Lüften ohne Fenster öffnen zu müssen.

Aufgabe A 23

Bei der Berechnung der Energiebilanz für den Bewilligungsantrag der Umbauarbeiten zum oben (A22) erwähnten Gebäude, wird von Ihnen verlangt, die Energiebezugsfläche anzugeben.

Definieren Sie den Begriff Energiebezugsfläche (EBF) in 1-2 Sätzen.

Richtige Antwort 2 Punkte.

2


Die Energiebezugsfläche ist die Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen, die innerhalb der thermischen Gebäudehülle liegen und die für die Berechnung der Energiebilanz eines Gebäudes relevant ist. Es handelt sich beispielsweise um die beheizten Geschossflächen eines Wohngebäudes.


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Aufgabe A 24

Erklären sie die folgenden Begriffe in 1-2 Sätzen:

1) Wärmebrücke

2) Karbonatisierung

3) Körperschall

4) Elektrolyse


4


1) Wärmebrücke: Es handelt sich um wärmetechnische Schwachstellen, an denen ein zu starker Wärmeaustausch zwischen Innerem und Äusserem des Gebäudes besteht, in der Regel durch einen Unterbruch in der Isolation oder aufgrund der Verwendung von Bauelementen mit wenig thermischer Trägheit.

2) Karbonatisierung: Ein Phänomen, das vor allem bei armiertem Beton festgestellt wird. Häufig trifft man das Schadensbild bei älteren Betonbauten an, bei welchen die Stahleinlagen nicht genügend mit Beton überdeckt (0-2cm) sind. Die hohe Alkalität des Betons sollte die Stahlarmierung schützen. Ist dies zu wenig der Fall, kann es bei den Stahlteilen zu Rostbildungen kommen. Beim Rosten dehnen sich die Armierungseisen aus; dadurch entstehen Rostflecken an Fassaden, danach Risse und schliesslich kommt es zum Abplatzen des Betons.

3) Körperschall: Es handelt sich um den Schall, der sich durch Erschütterungen von festen baulichen Elementen wie Bodenplatten, Mauern usw. überträgt (Schallausbreitung in festen Körpern). Die häufigste Form von Körperschall ist der Trittschall.

4) Elektrolyse: Zu einer Elektrolyse kommt es, wenn zwei Materialien sich aufgrund eines von zwei inkompatiblen Stoffen hervorgerufenen elektrischen Stroms chemisch abbauen.


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Fragegruppe mit richtig / falsch Antworten Bewertung Fragengruppe Aufgabe A 25 Entscheiden Sie bei jeder Frage oder Aussage, ob diese mit richtig oder falsch beantwortet werden kann.





Aufgabe A 25

Beantworten Sie folgende Aussagen zum Thema Estriche mit richtig oder falsch.

3.5

Die primäre Rolle eines Estrichs (Unterlagsboden) besteht darin, die Ebenheit der Rohbaudecke zu gewährleisten, damit der Bodenbelag gelegt werden kann.

richtig

falsch

0.5

Die SIA 416 gibt Empfehlungen über den Aufbau von Estrichen.

richtig

falsch

0.5

Zementüberzüge sind Estriche, die auf eine Schall- und/oder Wärmedämmschicht aufgetragen und von allen strukturellen Bauteilen (horizontal und/oder vertikal) des Gebäudes entkoppelt sind

richtig

falsch

0.5

Das Werkzeug zum Glätten der Estrichoberfläche wird als "Hubschrauber" bezeichnet.

richtig

falsch

0.5

Die Heizschlangen, die für eine hydraulische Fußbodenheizung benötigt werden, befinden sich immer unterhalb des Estrichs (Unterlagsbodens), direkt auf der Rohbaudecke.

richtig

falsch

0.5

In Wohngebäuden sind die Estriche (Unterlagsböden) in der Regel „schwimmend" ausgeführt.

richtig

falsch

0.5

Der Randstreifen hat die Funktion, einen Estrich (Unterlagsboden) von einem Wandelement abzukoppeln, um Schallbrücken zu verhindern.

richtig

falsch

0.5


Seite 22 von 32

Aufgabe A 26

Nennen Sie ein pflanzliches Isoliermaterial, ein mineralisches Isoliermaterial und ein synthetisches Isoliermaterial (keine Markennamen).


1.5


Pflanzliches Isoliermaterial: Hanffasern Mineralisches Isoliermaterial: Steinwolle Synthetisches Isoliermaterial: Polyurethan


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B) Aufgabengruppe Planungsrecht 14 Punkte

Ausgangslage

Raumplanungsgesetz

Die Bundesverfassung verpflichtet den Bund die Grundsätze der Raumplanung festzulegen. Dies erfolgt im Bundesgesetz über die Raumplanung, kurz Raumplanungsgesetz (RPG) genannt und der zugehörigen Raumplanungsverordnung (RPV). Beilagen: Keine Fragegruppe mit richtig / falsch Antworten Bewertung Fragengruppe Aufgabe B 1 Entscheiden Sie bei jeder Frage oder Aussage, ob diese mit richtig oder falsch beantwortet werden kann.





Aufgabe B 1

Die Raumplanung hat zur Aufgabe die Qualität des Rahmens des Lebens und die Erhaltung der regionalen Vielfalt zu schützen, die Mobilität zu managen, den haushälterischen Umgang mit den natürlichen Ressourcen zu fördern, die Wettbewerbsfähigkeit des Landes zu stärken und zur Zusammenarbeit anzuregen. Um diese Ziele zu erreichen braucht es Raumplanungsinstrumente.

Welche Raumplanungsinstrumente stehen dem Bund zur Verfügung?

Geben Sie mit richtig oder falsch an, ob die unten genannten Pläne zu diesen Werkzeugen gehören.

2.5

Sachplan Fruchtfolgeflächen FFF

richtig

falsch

0.5

Zonenpläne

richtig

falsch

0.5

Sachplan Verkehr

richtig

falsch

0.5

Sachplan Militär

richtig

falsch

0.5

Nutzungspläne

richtig

falsch

0.5


Seite 24 von 32

Aufgabe B 2

Der Bebauungsplan ist ein unverzichtbares Instrument der Ortsplanung.

Definieren Sie den Begriff Bebauungsplan in 1-2 Sätzen.


1

Lösung Aufgabe B 2: Der Bebauungsplan ist ein Sondernutzungsplan und ermöglicht für eine Fläche innerhalb der Bauzone für massgeschneiderte und raumplanerisch bessere Lösungen von den ordentlichen Zonenvorschriften abzuweichen.

Aufgabe B 3

Alle Kantone erarbeiten einen Richtplan. Was ist der minimale Inhalt des Richtplans? Geben Sie 3 Inhalte an, welche mindestens festgelegt werden müssen.


3

Lösung Aufgabe B 3:

Der Richtplan legt mindestens fest:

1) wie der Kanton sich räumlich entwickeln soll;

2) wie die raumwirksamen Tätigkeiten im Hinblick auf die anzustrebende Entwicklung aufeinander abgestimmt werden

3) in welcher zeitlichen Folge und mit welchen Mitteln vorgesehen ist, die

Aufgaben zu erfüllen.


Seite 25 von 32

Aufgabe B 4

Nach der Volksabstimmung über die RPG-Revision 1 hat der Bund Vorschriften erlassen, die die Kantone zwingen, die Umsetzung des Bundesgesetzes über die Raumplanung zu überprüfen.

Benennen Sie drei Ziele der Teilrevision des RPG.


3

Lösung Aufgabe B 4: Ziele der Teilrevision des RPG: 1) Dimensionierung der Bauzonen auf den Bedarf der nächsten 15 Jahre

2) Rückzonung überdimensionierter Bauzonen

3) Nutzung der Baulandreserven

Aufgabe B 5

Nach dem Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG), regeln die Nutzungspläne die Art und Weise der Nutzung des Bodens.

Nennen Sie drei verschiedene Zonen, die im RPG vorgesehen sind.


1.5

Lösung Aufgabe B 5: Verschiedene Zonen im RPG: 1) Bauzonen

2) Landwirtschaftszonen

3) Schutzzonen


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Aufgabe B 6

Im Rahmen einer Vorabklärung informiert der Projektleiter den Bauherrn, dass bestimmte Vorbedingungen für die Möglichkeit, auf der Parzelle Vers-chez-Perrin zu bauen, nicht gegeben sind.

Nennen Sie drei Bedingungen, die erfüllt sein müssen, damit auf einer bestimmten Parzelle gebaut werden kann.


3

Lösung Aufgabe B 6: 1) RPG-Konformität

2) Baubewilligung, die von der zuständigen Behörde ausgestellt wurde

3) Zonenkonformität


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C) Aufgabengruppe Baurecht 16 Punkte

Ausgangslage

Baugesetz (BG), Planungs- und Baugesetz (PBG)

Bau- und Zonenreglement (BZR), Bau- und Zonenordnung (BZO)

Je nach Zonenzugehörigkeit, Art und Standort von bewilligungspflichtigen Bauten und Anlagen sind bei Bauvorhaben die Vorschriften des Bundes, der Kantone und der Gemeinden zu beachten. Beilagen: Keine

Aufgabe C 1

Ein internationales Unternehmen, das sich gern in der Schweiz niederlassen würde, kontaktiert Sie. Die Unternehmung ist bereit, Sie zu beauftragen, wenn mit dem Bau innert drei Monaten begonnen werden kann.

Sie müssen Ihrem Kunden erklären, dass der Verlauf des Baubewilligungs-verfahrens nicht geändert werden kann. Dieser Verlauf hat auf die Planung einen erheblichen Einfluss und es muss genügend Zeit eingerechnet werden. Es wird davon ausgegangen, dass der Zeitraum von drei Monaten zu optimistisch ist.

Erläutern Sie den Verlauf des Baubewilligungsverfahrens.


4

Lösung Aufgabe C 1:

Verlauf des Baubewilligungsverfahrens:

1) Eröffnung: Einreichung des Baugesuchs, Publikation im Amtsblatt, evtl. Errichtung eines Baugespanns.

2) Einsprache – Anforderung des baurechtlichen Entscheids, evtl. Einspracheverhandlung

3) Prüfung: Prüfung des Baugesuchs durch die zuständigen Behörden 4) Entscheid: Erteilung der Baubewilligung.


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Aufgabe C 2

Wer ist dafür zuständig, das Baubewilligungsverfahren zu reglementieren?


1

Lösung Aufgabe C 2: Der Kanton in dem das Bauprojekt gelegen ist.

Aufgabe C 3

Benennen Sie zwei erforderliche Unterlagen, die Sie nebst den Bauplänen zusammen mit dem Baugesuch einreichen müssen.


2


1) Baugesuchsformular

2) Brandschutzkonzept

Aufgabe C 4

Was bedeutet die rote Farbe auf einem Plan für ein Gebäude, der öffentlich aufgelegt werden soll.


1

Lösung Aufgabe C 4: Neu zu erstellende Bauteile


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Fragegruppe mit richtig / falsch Antworten Bewertung Fragengruppe Aufgabe C 5 Entscheiden Sie bei jeder Frage oder Aussage, ob diese mit richtig oder falsch beantwortet werden kann.





Aufgabe C 5

Kantone und Gemeinden verfügen über verschiedene Instrumente, um die Siedlungsverdichtung zu managen. Beantworten Sie die nachfolgenden Aussagen mit richtig oder falsch.

2

Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche

richtig

falsch

0.5

Die Überbauungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der bebaubaren Fläche eines Grundstückes und seiner effektiven Fläche.

richtig

falsch

0.5

Die Grünflächenziffer ist das Verhältnis zwischen der anrechenbaren Grünfläche und der anrechenbaren Grund-stückfläche. Als anrechenbare Grünfläche gelten natürliche und/oder bepflanzte Bodenflächen eines Grundstückes, die nicht versiegelt sind und die nicht als Abstellflächen dienen.

richtig

falsch

0.5

Die Baumassenziffer ist das Verhältnis zwischen ober- und unterirdischen Bauteilen.

richtig

falsch

0.5


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Aufgabe C 6

Wie heisst das architektonische Element, das vorgesehen werden muss, um die Nutzenden eines Gebäudes davor zu bewahren, von einem Balkon ins Leere zu fallen?

Benennen Sie das Element und die mindestens vorgeschriebene Höhe, die es nach SIA-Norm haben muss.


1

Lösung Aufgabe C 6: Geländer, 100 cm

Aufgabe C 7

Wie heisst die Verordnung, welche dafür sorgt, dass Menschen vor schädlichem und lästigem Lärm geschützt werden?

Geben Sie den vollständigen Namen der Verordnung an, sowie dessen Abkürzung.


1

Lösung Aufgabe C 7: Lärmschutzverordnung (LSV)


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Fragegruppe mit richtig / falsch Antworten Bewertung Fragengruppe Aufgabe C 8 Entscheiden Sie bei jeder Frage oder Aussage, ob diese mit richtig oder falsch beantwortet werden kann.





Aufgabe C 8

Der Antrag auf Erteilung einer Baubewilligung erfolgt in einem Verfahren, dessen Regeln zu respektieren sind. Beantworten Sie folgende Fragen mit richtig oder falsch.

2

Werden die Auflagen bei Erteilung der Baubewilligung nicht eingehalten, hat dies die Annullation der Bewilligung zur Folge.

richtig

falsch

0.5

Ist die Baubewilligung erteilt, darf der Bauherr mit dem Baubeginn beliebig lange zuwarten.

richtig

falsch

0.5

Ausnahmen können für eine Erhöhung der Bebauungsdichte gewährt werden.

richtig

falsch

0.5

Die Gemeinde (ausser im Kanton Appenzell Innerrhoden) kann Ausnahmen zur Erhöhung der Bebauungsdichte gewähren, ohne den Kanton zu begrüssen.

richtig

falsch

0.5


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Aufgabe C 9

Gegen ein Bauvorhaben kann mittels Einsprache oder Beschwerde vorgegangen werden.

a) Wer kann Einsprache erheben?

b) Nennen Sie drei formelle Voraussetzungen dafür, dass die Rechtsmittelbehörde sich inhaltlich mit der Beschwerde befasst (auf die Beschwerde eintritt)


2


a) Wer kann Einsprache erheben? Jedermann b) Formelle Voraussetzungen für die Zulässigkeit der Beschwerde:

1) Die Beschwerde erfolgt schriftlich 2) Sie enthält einen Antrag und eine Begründung 3) Die Beschwerde wird rechtzeitig innert der gesetzlichen Frist eingereicht


BP Immobilienbewirtschaftung Schriftliche Prüfung

Prüfung: Immobilienbewirtschaftung Prüfungsfach: Personalführung © Schweizerische Fachprüfungskommission der Immobilienwirtschaft

MUSTERLÖSUNG:

Bei diesem Dokument handelt es sich um eine Musterlösung, wie sie von der Prüfungskommission erwartet würde. Andere Lösungsformulierun-gen, sofern sie inhaltlich korrekt sind und mit der Aufgabenstellung kor-respondieren, sind möglich.

Bei Fragen, die eine konkrete Anzahl Antworten fordern, wurden im Sinne einer Gesamtschau oft mehr als die geforderten Antworten aufgeführt. Bewertet wird jedoch gemäß Punkt 5 der Hinweise für die Prüfungskan-didaten (Seite 2).

Name, Vorname: .....................................................................................................

Kandidaten-Nr.: .....................................................................................................

Kanton ihrer Tätigkeit: …………………………………………………………………… Zugelassene Hilfsmittel Es sind keine Hilfsmittel zugelassen!

http://www.sfpk.ch/

BP Immobilienbewirtschaftung 2018 Prüfungsteil: Personalführung Kandidaten-Nummer _____________________

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Hinweise für die Prüfungskandidaten

1. Bitte den Kopf jedes Blattes (Kandidaten-Nr.) unbedingt ausfüllen. Auf Zusatzblättern bitte unbedingt nebst der Kandidaten-Nummer auch den vollständigen Namen aufführen.

2. Die Lösungen sind im freien Raum unterhalb der Frage einzutragen. 3. Werden für die Lösungen zusätzliche Blätter benötigt, bitte unbedingt bei der Aufgabe einen


einbezogen. 5. Die Teilantworten werden in steigender Reihenfolge bewertet. (Beispiel: Sind 8 Antworten

verlangt und 10 Antworten werden aufgelistet, so werden nur die ersten 8 Antworten bewer-tet.)

6. Verfügbare Lösungszeit: 90 Minuten 7. Sämtliche Lösungsblätter und Notizen sind abzugeben. Fehlt die Aufgabe oder Teile da-

von, erfolgt keine Korrektur Beilagen

keine Abkürzungen keine Aufgabenthemen Punkte

A Merkmale eines Teams, des/der Vorgesetzten und Konfliktmanagement 18 B Formulierung von Zielen und Motivationstheorie 21.5 C Planung und Zeitmanagement 23.5 D Kommunikation 14 E Delegation 13

Total 90


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Ausgangslage

Nachdem Sie 2017 die Prüfung zum/zur Immobilienbewirtschafter/in erfolgreich absolviert haben, sind Sie nun bei der „Immofix AG“ in Lausanne als Immobilienbewirtschafter/in angestellt.

„Immofix AG“ ist auf die Bewirtschaftung von Mietliegenschaften spezialisiert. In der Unternehmung arbeiten 72 Mitarbeitende, 30 davon in sechs Teams in der Immobilienbewirtschaftung. Sie leiten eines dieser Teams mit vier Mitarbeitenden: Mit einem Bewirtschafter, zwei Bewirtschaftungsassis-tentinnen und einem Lernenden. Das Team ist wie folgt organisiert:

Für die Unternehmensentwicklung der „Immofix AG“ ist es wichtig die Zusammenarbeit in der Un-ternehmung zu stärken. Ihr Vorgesetzter zählt auf Ihre Führungskompetenz mit aktuellen und kon-struktiven Führungsmethoden, mit dem Ziel ein effizientes und effektives Team aufzubauen.

Der untenstehenden Tabelle können Sie die Zusammensetzung Ihres Teams entnehmen.

Mitarbeiterin 1 Mitarbeiterin 2 Mitarbeiter 3 Mitarbeiter 4

Name/Vorname Ursula Meyer Martine Dupont François Chappuis David Leuenberger

Alter 63 25 40 15

Funktion Bewirtschaftungs-assistentin

Bewirtschaftungs-as-sistentin Bewirtschafter Lernender

Eigenschaften

gewissenhaft, über-wacht gerne die Ar-beit anderer, stellt die termingerechte Erledigung der Auf-gaben sicher

vertraut dem Team, aufmerksam, stellt die Projektabwick-lung und die Qualität im Team sicher

aktiv, arbeitet schnell, belastbar

ideenreich, intro-vertiert, unkonven-tionell

Arbeitet bei Immo-fix seit: 01.06.1988 01.02.2013 01.03.2017 01.08.2017

Sie:Immobilienbewirtschaftung

Ursula Meyer,Immobilien-

Bewirtschaftungsassistentin

Martine Dupont,Immobilien-

Bewirtschaftungsassistentin

François Chappuis, Technische Bewirtschaftung

David Leuenberger, Lernender


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A) Merkmale eines Teams, des/der Vorgesetzten 18 Punkte und Konfliktmanagement

Aufgabe A1

Am Probezeitgespräch mit Ihrem Vorgesetzten erläutert dieser seinen Eindruck bezüglich Ihres Führungsstiles. Er erwähnt folgende Beispiele:

- Sie geben dem Team die Möglichkeit seine Meinung einzubringen. - Es ist Ihnen geglückt ein Klima des Vertrauens zu schaffen. - Sie beziehen Ihre Mitarbeitenden in die Entscheidungsfindung mit ein. - Sie fördern die Zusammenarbeit in Ihrem Team.

Welchem Führungsstil entsprechen die obengenannten vier Beispiele?

1

Lösung A1:

partizipativ / kooperativ


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Aufgabe A2

Nennen Sie zwei weitere Führungsstile. Für jeden der Führungsstile notieren Sie in der untenstehenden Tabelle in der entsprechenden Spalte je zwei Eigen-schaften, je zwei Stärken und je zwei Schwächen (Stichworte genügen).

8

Lösung A2:

Führungsstil Eigenschaften Stärken Schwächen

Autoritär - Kommunikation von

oben nach unten - Entscheide werden

ausschliesslich durch die Vorgesetzten ge-troffen und durch diese durchgesetzt

- Resultatorientierter Führungsstil mit direk-ter Einflussnahme durch die Vorgesetz-ten

- Es gibt viele Instru-mente für die Beloh-nung und Sanktionen

- Die Mitarbeitenden wissen genau, was von ihnen erwartet wird

- Vorgesetzte wollen nicht mit den Proble-men der Mitarbeiten-den konfrontiert wer-den und berücksich-tigt diese bei der Ent-scheidungsfindung nicht.

- Es bleibt kein Platz für Konflikte

- Entscheidungen werden rasch getroffen

- Die Aufgaben, Verantwortun-gen und Kompe-tenzen sind klar definiert

- Die Führungs-richtlinien sind klar

- Ergebnisse wer-den rasch reali-siert.

- Hohe Effektivität

- Vorgesetzte ha-ben ein geringes Vertrauen in die Mitarbeitenden

- Mindert die Moti-vation der Mitar-beitenden

- Der Vorgesetzte hört nicht zu und unterbindet Dis-kussionen

- Die Mitarbeiten-den haben kei-nen Handlungs-spielraum

- Die Mitarbeiten-den haben we-nig Verantwor-tung.

- Der Vorgesetzte will alles kontrol-lieren


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Laisser faire - Die Führung ist durch

die Mitarbeitende we-nig wahrnehmbar

- Die Mitarbeitenden können machen, was sie wollen

- Aufgaben, Verantwor-tungen und Kompe-tenzen sind ans Team delegiert

- Der Vorgesetzte ak-zeptiert die vom Team ausgehende Initiative

- Vorgesetzte schieben die Verantwortung ab

- Vorgesetzte bleiben neutral

- Definition der zu errei-chenden Resultate ohne grosse Einfluss-nahme durch die Vor-gesetzten

- Vertrauensför-dernd

- Fördert den Er-fahrungsschatz der Mitarbeiten-den

- Motiviert die Mit-arbeitenden

- Gutes Betriebs-klima

-

- Die Verantwor-tung wird durch die einzelnen Mitarbeitenden getragen

- Schwierige Situ-ationen werden gemieden

- Mitarbeitende nehmen zu The-men, welche zu ihrem Aufgaben-bereich gehören, nicht Stellung

- Hohes Risiko des Scheitern

- Führungsstil, welcher Entwick-lungen blockiert

- Kann zu Frustra-tion führen

- Fehlende Struk-tur


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patriarcha-lisch

- Führungsstil, welcher die Beziehung zu den Mitarbeitenden ins Zentrum stellt mit star-ker Einflussnahme der Vorgesetzten

- Vorgesetzte haben ein eigenes Modell bezüg-lich der Mitarbeiten-den-Führung

- Vorgesetzte erklären und überzeugen

- Mitarbeitende werden an die Unternehmung gebunden

- Motiviert, indem die Aufgaben und die Mit-arbeitenden in Zent-rum gestellt werden

- Vorgesetzter erläutert die Entscheidungen

- Vorgesetzter zeigt das Vorgehen auf

- Vorgesetzter fördert Fragen der Mitarbei-tenden

- Erlaubt es einen Teamspirt zu schaffen

- Fördert das Ge-fühl der Zugehö-rigkeit

- Schweisst das Team zusam-men

- Fördert das Inte-resse der Mitar-beitenden am Unternehmen und dadurch die Motivation

-

- Kann die Auto-nomie und die Initiative behin-dern

- System wenig of-fen nach aussen

-

demokra-tisch

- Mitarbeitende werden einbezogen

- Gute und qualifizierte Mitarbeitende sind Vo-raussetzung

- Motivierend - Freie Entfaltung

- Lange Entschei-dungswege

- Viele Lösungs-optionen

situativ - Führung nach dem

Reifegrad der Mitar-beitenden bzw. nach Situation

- Weiterentwick-lung der Mitar-beitenden

- Situative Förde-rung und Beglei-tung

- Die Mitarbeiten-den können sich ungleichbehan-delt vorkommen


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Aufgabe A3

Aufgrund der unterschiedlichen Persönlichkeiten in einem Team können Kon-flikte entstehen. Für die Konfliktlösung und zur Förderung eines guten Arbeits-klimas ist es wichtig, dass Vorgesetzte in der Lage sind Konflikte zu erkennen und zu verstehen.

Nennen Sie für jede der unten aufgeführten Konfliktarten ein konkretes Alltags-beispiel (Antworten in ganzen Sätzen, Stichworte genügen nicht)!

3

Lösung A3:

Wertekonflikt Beispiel: Ich kann mich der Meinung eines Kollegen nicht anschliessen, welcher der Auffassung ist, dass die Gehälter der Männer höher sein müssen, als jene der Frauen.

Interessenskonflikt

Beispiel: Ich möchte die Projektleitung übernehmen, weil dies für meine Beförderung nötig ist.

Organisationskonflikt

Beispiel: Ich kenne meine Rolle im Team nicht. Ich langweile mich, weil ich nicht genügend Arbeit habe.


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Aufgabe A4

Die Art und Weise wie wir kommunizieren kann zu Konflikten führen. So gibt es z.B. Mitarbeitende, welche viele ihrer Botschaften „ironisch“ formulieren. Das kann dazu führen, dass Sie als Vorgesetzte/r aber auch die Kolleginnen und Kollegen nie recht wissen, woran sie sind. In diesem Zusammenhang spricht man auch von den „To-dessünden in der Kommunikation“.

Notieren Sie weitere sechs Kommunikationsarten (Todessünden in der Kommunika-tion), welche mit Risiko behaftet sind (Stichworte genügen)!

6

Lösung A4:

1. befehlend

2. drohend

3. moralisierend

4. besser wissend

5. kritisierend

6. rumdiskutierend

Weitere Lösungsvorschläge:

• schmeichelnd • belehrend • schreien • schweigen • ignorieren • arrogant • werten • besänftigend • negative Körperhaltung • kein Augenkontakt • Lügen


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B) Formulierung von Zielen und Motivationstheorie 21.5 Punkte

Aufgabe B1

Sind die untenstehenden Ziele SMART oder nicht? Wenn „Nein“, muss in der Spalte „fehlendes Kriterium“ das fehlende Merkmal von SMART vollständig auf-geführt werden. Ein Buchstabe allein genügt nicht!

5

Lösung B1:

Zielformulierung Ja Nein Fehlendes Kriterium

Erstellen Sie für alle von Ihnen bewirtschafteten Lie-genschaften die Nebenkos-tenabrechnung 2017 bis spätestens am 30. Mai 2018.

X

Stellen Sie über das ganze Jahr die gleiche Quantität und Qualität der Arbeit si-cher.

X Specific (konkret) Measurable (messbar)

Führen Sie die jährlichen Mitarbeitergespräche mit allen Ihren Teammitglie-dern durch.

X Time-related (terminge-bunden)

Begleiten Sie meinen tech-nischen Bewirtschafter für die Wohnungsabgabe am Freitag, 30. März 2018, 14:00 bei Frau Rochat.

X

Stellen Sie täglich die Moti-vation Ihrer Mitarbeitenden sicher.

X Measurable (messbar)

Reduzieren Sie die Fehl-zeiten in Ihrem Team von heute bis am 30. Juni 2018 auf 0%.

X Achievable (erreichbar)


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Aufgabe B2

Nach dem Sie eine Liegenschaft besichtigt haben, ruft Sie heute der Eigentümer an um sich über die Verschmutzung zu beklagen (Staub im Treppenhaus, ver-nachlässigter Unterhalt der Umgebung, volle Abfalleimer). Er fordert Sie auf, die Mängel unverzüglich zu beheben.

Sie führen ein Feedbackgespräch mit dem zuständigen Hauswart der obenge-nannten Liegenschaft. Sie haben sich entschieden, ein entsprechendes Verbes-serungsziel für die Wartung und den Unterhalt zu vereinbaren.

Formulieren Sie das entsprechende Verbesserungsziel in Anwendung der SMART-Formel (Antwort in ganzen Sätzen, Stichworte genügen nicht)!

2

Lösung B2:

Verbesserungsziel:

Mögliche Antwort: Bis am 31. März (T) stellen Sie einmal wöchentlich (M) fol-gende Aufgaben sicher: Reinigung des Treppenhauses und der Umgebung so-wie leeren der Abfalleimer (S).

(Das Ziel muss als gesamtes A (erreichbar) und R (ergebnisorientiert sein).

Alle Merkmale der S-M-A/R-T-Formel müssen in der Antwort enthalten sein.


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Aufgabe B3

Abraham Maslow hat 1943 bzw. 1954 eine umfassende Systematik der menschli-chen Bedürfnisse aufgestellt. Diese ist auch als “Bedürfnispyramide nach Abraham Maslow” bekannt.

Tragen Sie in der untenstehenden Pyramide die Bedürfnisse nach Abraham Maslow in der richtigen hierarchischen Reihenfolge ein!

2.5

Lösung B3:

1

2

3

4

5

Bedürfnisse nach Selbstverwirklichung

Bedürfnisse nach Wert-schätzung

Physische Grundbedürfnisse

Sicherheitsbedürfnisse

Soziale Bedürfnisse


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Aufgabe B4

Ordnen Sie die untenstehenden 10 Aussagen der entsprechenden Stufe in der Py-ramide zu (notieren Sie die Nummer der Aussage direkt in die Pyramide)!

5

1. Sie haben das Gefühl am Arbeitsplatz gut vor Schäden an der psychi-schen Gesundheit geschützt zu sein.

2. Sie finden Ihre Arbeit sinnvoll.

3. Sie erhalten Lob und Anerkennung von Ihren Vorgesetzten.

4. Sie haben eine sichere Arbeitsstelle.

5. Sie haben eine Unterkunft, in der Sie sich ausruhen können.

6. Sie können sich in Freiheit weiterentwickeln.

7. Sie fühlen sich als Teil eines Teams.

8. Sie können aufgrund Ihrer eigenen Kompetenzen ein Projekt erfolgreich realisieren.

9. Sie können täglich mindestens 30 Minuten Pause machen.

10. Falls nötig werden Sie durch Ihre Vorgesetzten unterstützt.

Lösung B4:

6, 8

2, 3

7

1, 4, 5 10

5, 9


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Aufgabe B5

Ihre Aufgabe als Führungskraft umfasst unter anderem auch die Motivation der Mitarbeitenden. Wie Sie wissen, gibt es zwei grundsätzliche Motivationstheorien.

Nachdem Sie Fragen zur Theorie von Maslow beantwortet haben, geht es nun um die Theorie von Frederick Herzberg.

Ergänzen Sie diese Theorie (Prinzip der Zufriedenheit bzw. Unzufriedenheit) im Detail in ganzen Sätzen!

4

Lösung B5:

Erklärung: Prinzip der Zufriedenheit

Nur die internen Faktoren sind Quelle für die Motivation der Mitarbeitenden. Diese Motivation ist abhängig vom Arbeitsinhalt, Erfolg, Entwicklung, Selbständigkeit und Autonomie. Für die Erfüllung dieser Bedürfnisse setzten sich die Mitarbeitenden voll ein, nicht nur um dieses Ziel zu erreichen sondern dieses auch zu übertreffen. Sind die Motivatoren vorhanden führt das zu Zufrieden-heit, sind diese nicht vorhanden resultiert eine Nicht-Zu-friedenheit.

Prinzip der Unzufrieden-heit

Die Hygienefaktoren sind nicht wirklich Ressourcen, wel-che die Mitarbeitenden motivieren, sondern dienen nur der Zufriedenheit. Die Hygienefaktoren reduzieren die Unzufriedenheit und führen nicht zu einer höheren Moti-vation. Im Weiteren kann die Nicht-Befriedigung der Hy-gienefaktoren der Auslöser für die Unzufriedenheit sein und dadurch zur Demotivation führen. Dazu gehören z.B. Arbeitsbedingungen, Beziehungen im Team und Vergütung. Sind die Hygienefaktoren vorhanden führt das zu Nicht-Unzufriedenheit, sind diese nicht vorhanden resultiert eine Unzufriedenheit.


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Aufgabe B6

Ordnen Sie die in der unten stehenden Tabelle aufgeführten Bedürfnisse den ent-sprechenden Faktor zu. Dies auf Grund der in der Aufgabe B5 erwähnten Theorie.

Pro Zeile und Spalte nur ein Kreuz.

3

Lösung B6:

Bedürfnisse Hygienenfaktor Motivator

Vergütung (Lohn, Prä-mien usw.) X

Anerkennung X

Beziehung im Team X

Entwicklung der Mitar-beitenden X

Arbeitsplatzsicherheit X

Verantwortung und Autono-mie X


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C) Planung und Zeitmanagement 23.5 Punkte

Aufgabe C1

Eisenhower hat zur raschen Entscheidungsfindung eine Matrix entwickelt.

Skizzieren Sie diese Entscheidungsmatrix vollständig.

3

Lösung C1:

Korrekturmatrix:


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Aufgabe C2

Sie waren drei Wochen in den Ferien und stellen fest, dass sich die Pendenzen angehäuft haben.

Untenstehend sehen Sie eine Liste der Pendenzen, welche Sie in 48 Stunden erledigt haben sollten. Übertragen Sie in Anwendung der Eisenhower-Theorie die Aufgaben in die von Ihnen gezeichnete Matrix (Aufgabe C1)! (Die Nummer der Pendenz reicht.)

4.5

Pendenzenliste:

1. Bearbeiten der Korrespondenz (Email und Briefe). 2. Planung der folgenden Tage. 3. Lesen der Werbungen von Partnerfirmen. 4. Einladung für die die Mitarbeitenden-Gespräche (Beurteilung und Zielver-

einbarung), welche bis Ende März 2018 abgeschlossen sein müssen. 5. Unterzeichnung von Verträgen. 6. Schriftliche Beantwortung einer Beschwerde, welche von einem unzufrie-

denen Eigentümer eingegangen ist. 7. Einer Ihrer Mitarbeitenden möchte in der nächsten Woche zwei Tage frei

machen. 8. Grundsatzüberlegungen zum Weihnachtsessen. 9. Die Nachrichten auf der Voicebox (Telefonbeantworter) abhören.

Lösung C2:

Zuordnung der Zahlen in die Matrix der Aufgabe C1:


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Aufgabe C3

Ergänzen Sie für die ALPEN-Methode in der untenstehenden Tabelle die Spal-ten „Bedeutung des Buchstabens“ und „wesentliche Arbeitsschritte“. In der Spalte „Bedeutung des Buchstabens“ reichen Stichworte; in der Spalte „wesent-liche Arbeitsschritte“ wird eine Antwort in ganzen Sätzen erwartet.

5

Lösung C3:

Buchstaben Bedeutung des Buchstabens

Wesentliche Arbeitsschritte

A Aktivitäten und Aufgaben notieren

Notieren aller Aufgaben, welche am nächsten Tag erledigt werden sollen.

L Länge abschätzen Für jede Aktivität den ungefähren Zeitbedarf für die Erledigung notieren.

P Pufferzeiten reservieren 40% für Unvorhergesehenes freihal-ten.

E

Entscheidungen über Prio-ritäten treffen

Jene Aktivitäten, welche zwingend am nächsten Arbeitstag zu erledigen sind, werden markiert. Der Aufwand für diese Aktivitäten dürfen nicht mehr als 60% der Tagesarbeitszeit betra-gen.

N/S Nachkontrolle / Unerle-digte Aufgaben auf den nächsten Tag übertragen.

Folgende zwei Fragen müssen bear-beitet werden: • Was blieb unerledigt und warum? • Welche Konsequenzen ergeben

sich für die Planung des nächsten Tages?


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Aufgabe C4

François Depuis kommt regelmässig zu spät zu Besprechungen und Sie stellen fest, dass er häufig einen erschöpften Eindruck macht. Sie sorgen sich um Herrn Depuis und haben deshalb beschlossen, anlässlich eines Mitarbeitergesprächs einen typischen Tagesablauf mit ihm zu besprechen. Er zeigt Ihnen die untenste-hende Tagesplanung.

Sie bemerken einige Ungereimtheiten. Notieren Sie in der untenstehenden Ta-belle (nächste Seite) drei Ungereimtheiten/Zeitverluste (Stichworte genügen). Zeigen Sie für jede dieser „Ungereimtheiten/Zeitverluste“ Massnahmen zur Opti-mierung auf (Antwort in ganzen Sätzen, Stichworte genügen nicht)!

Aufgrund Ihrer Erfahrung gehen Sie von folgenden Reisezeiten aus:

Büro – Lutry: 15 Minuten

Büro – Morges: 20 Minuten

Büro – Chexbres: 20 Minuten

Morges – Chexbres: 30 Minuten

6

Zeit Aufgabe Ort 8:00 - 9:00 Korrespondenz Büro

9:00 -10:00 Wohnungsübernahme Lutry (östlich von Lausanne)

10:00 - 11:00 Besprechung mit der Reinigungsfirma „NETIPLUS“

Büro

11:00 - 12:00 Wohnungsübergabe Lutry (östlich von Lausanne)

12:00 – 13:00 Mittagspause 13:00 – 14:00 Teamsitzung Büro 14:00 – 15:00 Wohnungsübergabe Chexbres (östlich

von Lausanne) 15:00 – 16:00 Wohnungsübernahme Morges (westlich

von Lausanne) 16:00 – 17:00 Verträge unterzeichnen Büro


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Lösung C4:

Ungereimtheiten/Zeitverlust Massnahmen zur Optimierung

1. Keine Pufferzeiten • Pufferzeiten von mindestens 40 % einplanen

2. Reisezeiten wurden nicht geplant • Alle Reisezeiten sind einzuplanen.

3. Reihenfolge der Auswärtstermine • Auswärtstermine so vereinbaren, dass die Reisezeiten kürzer wer-den.


• Zuviele Aktivitäten geplant • Evtl. prüfen, ob Aktivitäten dele-giert werden können.

• Tagesplanung Folgetag fehlt • Jeden Abend Zeit für die Planung des Folgetages einplanen.


Seite 21 von 32

Aufgabe C5

Aufgrund der Übernahme von neuen Mandaten werden Sie eine zusätzliche Bewirtschaftungsassistentin einstellen können. Suzanne Frey wird Ihr Team ab dem 1. April 2018 unterstützen. Sie überlegen sich mit welchen Massnahmen Sie die Einarbeitung und Integration der neuen Mitarbeiterin sicherstellen kön-nen.

Nennen Sie fünf unterschiedliche Massnahmen, welche Sie vor dem Eintritt er-greifen können (Stichworte reichen aus)!

5

Lösung C5:

1. Massnahme Interne Information über den Eintritt

2. Massnahme Information der Kunden über den Eintritt

3. Massnahme Sicherstellen einer funktionsfähigen IT-Infrastruktur

4. Massnahme Vorbereiten des Arbeitsplatzes

5. Massnahme Badge/Schlüssel bestellen

Weitere Lösungsvorschläge: • Einführungsprogramm erstellen • Evtl. Mitarbeiterin zu einem Gespräch einladen, um die Arbeitsbedingungen zu

erläutern. • Rundgang durch das Bürogebäude planen. • Evtl. gemeinsames Mittagessen und/oder Znüni mit dem Team planen • Sicherstellen, dass die neue Mitarbeiterin den Arbeitsvertrag erhalten und un-

terzeichnet hat. • Standortbestimmungsgespräche während der Probezeit einplanen. • Eintrittsgespräch vorbereiten • Gotte oder Götti zur Seite stellen

Diese Liste ist nicht abschliessend, weitere Massnahmen sind möglich. Diese müs-sen sich aber auf die Zeit vor dem Eintritt beziehen.


Seite 22 von 32

D) Kommunikation 14 Punkte

Aufgabe D1

Für den Erfolg einer Unternehmung ist die Kommunikation von zentraler Bedeu-tung. In diesem Zusammenhang hat Friedemann Schulz von Thun ein Kommu-nikationsmodell entwickelt.

Ergänzen Sie die untenstehende Skizze.

Erläutern Sie auf der nächsten Seite das Modell! (Antwort in ganzen Sätzen, Stichworte genügen nicht).

6

Lösung D1:

Ergänzendes Kommunikationsmodell:

Sende-Info

Empfän-ger

Empfän-gerAppell

Sachinformation

Beziehung

Information/ Botschaft

Selb

stku

nd-g

abe

Appell


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Erläuterungen zum Modell: Das Kommunikationsquadrat (auch Vier-Ohren-Modell genannt) ist ein Kommu-nikationsmodell von Friedemann Schulz von Thun. Nach diesem Modell enthält jede Nachricht vier Botschaften (Sachinhalt, Selbstkundgabe, Beziehungshin-weis, Appell) zwischen einem Sender und einem Empfänger. Das Kommunika-tionsquadrat beschreibt die Mehrschichtigkeit einer menschlichen Äusserung. Friedmann Schulz von Thun erklärt sein Model wie folgt:

„Wenn ich als Mensch etwas von mir gebe, bin ich auf vierfache Weise wirksam. Jede meiner Äusserungen enthält, ob ich will oder nicht, vier Botschaften gleich-zeitig: eine Sachinformation (worüber ich informiere), eine Selbstkundgabe (was ich von mir zu erkennen gebe), einen Beziehungshinweis (was ich von dir halte und wie ich zu dir stehe), einen Appell (was ich bei dir erreichen möchte).“

Bei der Sachebene des Gesprächs geht es um Daten, Fakten und Sachverhalte. Wir überlegen uns, ob diese Informationen wahr sind und zutreffen und ob sie für uns auch relevant und für das Thema ausreichend sind. Der Sender sollte bestrebt sein, den Sachverhalt klar und verständlich zu vermitteln. Der Empfän-ger nimmt mit seinem „Sachohr“ die Daten, Fakten und Sachverhalte auf und hat viele Möglichkeiten einzuhaken und nachzufragen.

Friedemann Schulz von Thun erklärt die Selbstkundgabe wie folgt: „Wenn je-mand etwas von sich gibt, gibt er auch etwas von sich.“ Jede unserer Äusserung enthält auch, ob wir das möchten oder nicht, Hinweise darauf, was in uns vor-geht, wie wir uns fühlen, was wir denken und wie wir uns selber sehen. So of-fenbaren wir im Gespräch immer auch etwas von unserer Persönlichkeit, die der Empfänger mit seinem „Selbstoffenbarungsohr“ aufnimmt und analysiert. Was sagen mir diese Worte über den Anderen? Wie soll ich ihn einschätzen? Welche Stimmung hat er im Moment?

Wenn wir mit jemanden sprechen, so geben wir gleichzeitig durch unsere For-mulierungen, durch den Tonfall unserer Sprache und unsere Gestik und Mimik auch zu erkennen, wie wir zum Gesprächspartner stehen und was wir von ihm halten. In jedem Satz steckt so auch immer ein Hinweis auf unsere Beziehung, die vom Empfänger mit seinem oft sehr sensiblen „Beziehungsohr“ aufgenom-men und interpretiert wird. Was hält der andere von mir? Wie steht er zu mir? Wie behandelt er mich?

Wenn wir mit jemandem reden, so wollen wir meistens mit unseren Worten auch etwas bewirken, auf unseren Gesprächspartner Einfluss nehmen. Der Empfän-ger nimmt dann mit seinem „Appellohr“ diese Wünsche, Appelle, Ratschläge, Handlungsanweisungen usw. auf und fragt sich: Was soll ich jetzt machen, den-ken oder fühlen?

http://www.schulz-von-thun.de/


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Aufgabe D2

Notieren Sie für jedes Beispiel in der untenstehenden Tabelle in der Spalte „Art der Botschaft aufgrund ihrer Antwort“ den Botschaftsnamen gemäss dem Schema in der Aufgabe D1 (Stichwort genügt).

3

Lösung D2:

Botschaft: Ihr Kollege sagt: ….

Ihre Antwort: … Art der Botschaft auf-grund Ihrer Antwort

„… Ich habe noch viele Akten bis heute Abend abzulegen.“

„… Ich komme dir sofort helfen!“

Appellebene

„… Ich habe noch viele Akten bis heute Abend abzulegen.“

„… Ja, es sind sehr viele.“

Sachebene

„… an diese Sitzung ge-hen zu müssen, stresst mich.“

„… Ich begleite dich zur Sitzung, falls du es wünschst.“

Beziehungsebene


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Aufgabe D3

Es ist nun an der Zeit die jährlichen Mitarbeitergespräche durchzuführen. Sie haben als nächstes das Gespräch mit Ursula Meyer vorgesehen.

Die Leistungen und das Verhalten von Ursula Meyer, welche zuverlässig und eifrig ist, haben sich verschlechtert. Sie kommt regelmässig zu spät, hält Ter-mine nicht ein und scheint ihnen demotiviert zu sein. Auch nach mehreren Feedbacks können Sie keine Verbesserung feststellen, was das Arbeitsklima ihres Teams verschlechtert.

Sie haben sich entschieden, dieses Thema nochmals aufzugreifen und Ursula Meyer ein entsprechendes Feedback zu geben.

Welches Modell, neben dem von Friedemann Schulz von Thun, scheint Ihnen in dieser Situation erfolgversprechend?

Nennen Sie eine Methode und erläutern Sie diese!

2

Lösung D3:

Sinnvolle Methode für diese Situation und Erläuterung der Methode

Mögliche Antworten:

Aktives Zuhören nach Carl Rogers: Diese Methode hilft sich ins Gegenüber zu versetzen.

Wesentliche Elemente nach Rogers sind folgende drei Axiome, die er auch für die nondirektive Gesprächsführung im therapeutischen Rahmen postuliert:

1. Empathische und offene Grundhaltung 2. Authentisches und kongruentes Auftreten 3. Akzeptanz und positive Beachtung der anderen Person.

Nach Rogers wird das Verstehen des Sprechers wie folgt unterstützt: • Sich auf das Gegenüber einlassen, konzentrieren und dies durch die

eigene Körperhaltung ausdrücken • Mit der eigenen Meinung zurückhaltend umgehen • Nachfragen bei Unklarheiten • Zuhören heißt nicht gutheißen • Pausen aushalten, sie können ein Zeichen für Unklarheiten, Angst oder

Ratlosigkeit sein • Auf die eigenen Gefühle achten • Die Gefühle des Partners erkennen und ansprechen • Bestätigende kurze Äußerungen • Geduld haben und den Sprecher nicht unterbrechen, ausreden lassen • Blickkontakt halten • Sich durch Vorwürfe und Kritik nicht aus der Ruhe bringen lassen • Empathie ausüben und sich innerlich in die Situation des Sprechers

versetzen.


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Lösung D3:


Mögliche Antworten (ff):

Die DESC-Methode gemäss Sharon A. und Gordon H. Bower, welche aus fol-genden vier Phasen besteht:

„D" für Description (Beschreiben) Dabei geht es darum, dem Mitarbeiter die betreffende Situation möglichst sach-lich und genau zu beschreiben. Und dabei sollte man häufig das Wort „Ich" verwenden: „'Ich' habe Ihre Verspätung bei dem Projekt bemerkt, 'ich' habe festgestellt, dass Sie sich nicht an Abgabetermine halten ..." Dabei sollte diese Kritik überzeugen und frei von Meinungsäußerungen sein. Sagen Sie beispiels-weise nicht „Ich finde Sie sind faul", sondern vielmehr „Ich habe bemerkt, dass Sie jeden Tag 10 Zigarettenpausen von 10 Minuten machen." Um die Bedeutung dieser Fakten noch zu unterstreichen, sollten Sie die Aus-wirkungen seines Verhaltens für das ganze Team, für das Unternehmen oder auch für die Kundenbeziehungen beschreiben.

„E" wie Erklären Danach wird es Zeit für Erklärungen, wo Sie darstellen sollten, warum ein be-stimmtes Verhalten für Sie ein Problem darstellt. Und an dieser Stelle darf man sich dann am Vokabular der Emotionen und der Gefühle bedienen. „Ich bin nicht zufrieden, ich bin enttäuscht, ich bin wütend, oder das ist peinlich für mich, weil, und außerdem antwortest du nie auf meine Nachrichten ..." Lauter Sätze, mit denen Sie Ihren Gefühlen Ausdruck verleihen. Solche Anklagen, wie „Du enttäuschst mich", „du machst mich wütend" sollte man aber vermeiden, denn damit riskieren Sie, dass Ihr Gegenüber blockiert.

„S" wie Solution - eine Lösung finden Das Ziel der Methode ist einen Weg aus einer Sackgasse zu finden. Wenn Sie sich an einen Mitarbeiter wenden, fordern Sie ihn dazu auf, eigene Vorschläge zu machen. Stellen Sie ihm offene Fragen, sodass er möglicherweise sagt, was Sie hören wollen. Wiederholen Sie die Fragen, sodass Sie Lösungen finden. Kommen die Vorschläge von Ihrem Mitarbeiter, wird er motiviert sein, dass diese schnell umgesetzt werden.


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Lösung D3:


Mögliche Antworten (ff):

„C" wie Consequences - Konsequenzen Das Gespräch schließt mit all den negativen Konsequenzen, die sich ergeben, sollte keine Lösung gefunden werden. Natürlich sollen auch die Vorteile für Sie und Ihren Gesprächspartner thematisiert werden, wenn sich jeder an das Be-sprochene hält. Um effektiv und leistungsfähig bleiben zu können, sollte die Methode schnellst-möglich angewendet werden, sobald Störungen auftauchen. Außerdem sollte ein solches DESC-Gespräch nicht vor allen Mitarbeitern geführt werden, son-dern unter vier Augen. Die Methode empfiehlt sich übrigens auch, wenn es um ein empfindliches Thema wie Sauberkeit oder die Bekleidung eines Mitarbei-ters geht.


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Aufgabe D4

Frau Mercier, Eigentümerin einer Wohnung in Lausanne, teilt Ihnen ihren Unmut mit. Ihr Mitarbeiter François Chappuis hat die Renovation ihrer Wohnung geleitet und dabei den Kostenvoranschlag überzogen. Das hat dazu geführt, dass Frau Mercier deutlich mehr für die Sanierung bezahlen muss.

Damit dies künftig nicht mehr vorkommt, haben Sie beschlossen, Ihrem Mitar-beitenden ein Feedback zu geben. François Chappuis ist ein sehr guter Mitar-beiter, welcher auch für das Team wichtig ist. Deshalb ist es für Sie von zentraler Bedeutung, dass Sie seine Motivation aufrechterhalten können.

Nennen Sie zwei Merkmale eines guten Feedbacks und geben Sie dazu ein fall-bezogenes Beispiel (Antwort in ganzen Sätzen, Stichworte genügen nicht)!

3

Lösung D4:

Zwei Merkmale:

Ein Feedback ist eine konstruktive Kritik, welche an eine andere Person adres-siert ist.

Ein Feedback gründet alleine auf der Beobachtung von objektiven Tatsachen.

Ein Feedback wertet nicht (ist neutral) und frei von jeglichen Emotionen (Gefüh-len).

Ein Feedback wird in ICH-Botschaften formuliert, mit dem Ziel das Verhalten o-der die Leistung des Mitarbeitenden zu verbessern und die Motivation zu erhal-ten.

Beispiel:

François, ich schätzte deine effektive und gewissenhafte Arbeit. Aufgrund der um 20% zu hohen Renovationskosten hat sich Frau Mercier telefonisch bei mir gemeldet. Wir sind heute zusammengekommen, weil es mir wichtig ist deine An-sicht aufgrund von Fakten kennenzulernen…


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E) Delegation 13 Punkte

Aufgabe E1

Wer eine Aufgabe delegiert muss sich überlegen an wen er delegiert, wie viel er unterstützen und kontrollieren muss und wie viel Entscheidungsspielraum er lässt. Es ist nicht nötig, sich mit allen Kleinigkeiten zu beschäftigen, bis ins Detail alles vorzugeben und zu kontrollieren. Deshalb wurden sogenannte Stufen der Delegation geschaffen. Je nach Reifegrad der Mitarbeitenden und der Art der zu delegierenden Aufgabe kommen die Stufen der Delegation zur Anwendung.

Benennen und beschreiben Sie die Delegationsstufen in dem Sie die untenste-hende Tabelle ergänzen (Spalte „Beschreibung“: Antwort in ganzen Sätzen, Stichworte genügen nicht)!

6

Lösung E1:

Delegations-stufe

Name der Delegations-

stufe Beschreibung

1. Stufe Keine Selbststän-digkeit / Au-tonomie

Neuling oder anordnen/lenken/dirigieren: Der Vorgesetzte erteilt klare Anweisungen. Er sagt dem Mitarbeiter genau, was, wie, wann zu tun ist und beaufsichtigt gewissenhaft die Durchführung der Aufgabe. Diese Führungs-form ist angebracht, wenn der Mitarbeiter uner-fahren ist und wenig Selbstvertrauen besitzt. Eine Anordnung ist auch dann sinnvoll, wenn es hoch her geht und die Zeit knapp ist.

2. Stufe Minimale Selbststän-digkeit / Au-tonomie

Anfänger oder anleiten: Der Vorgesetzte lenkt und überwacht weiterhin gewissenhaft die Durchführung der Aufgabe, bezieht aber die Mitarbeiter in den Entschei-dungsprozess ein. Er bittet um Vorschläge und unterstützt die Fortschritte des Mitarbeiters. Er investiert Zeit, um die Fähigkeiten des Mitarbei-ters weiterzuentwickeln. Diese Form des Dele-gierens ist besonders für unerfahrene, aber hoch motivierte Mitarbeiter geeignet.


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3. Stufe Moderate Selbststän-digkeit / Au-tonomie

Fortgeschrittene oder unterstützen/partizipie-ren: Der Vorgesetzte und der Mitarbeiter entschei-den gemeinsam. Der Vorgesetzte fördert und unterstützt den Mitarbeiter emotional und bietet seinen Rat an, wenn es Fragen und Probleme gibt. Diese Führungsform erfordert eine hohe Kompetenz des Mitarbeiters. Dem Mitarbeiter fehlt es jedoch noch an Selbstvertrauen. Er braucht noch den Rückhalt und die Bestätigung durch die Führungskraft.

4. Stufe Vollständige Selbststän-digkeit / Au-tonomie

Experte oder übertragen/delegieren: Der Vorgesetzte überträgt dem Mitarbeiter die vollständige Verantwortung für die zu fällenden Entscheidungen und die zu lösenden Prob-leme. Diese Delegationsform ist nur bei erfah-renen, selbstbewussten und motivierten Mitar-beitern möglich. Die Führung erfolgt in der Re-gel durch Meetings und Besprechungen, die der dauerhaften Übertragung von Verantwortungs-bereichen dienen.


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Aufgabe E2

Worauf achten Sie, wenn Sie Aufgaben an die Mitarbeitenden delegieren?

Nennen Sie vier unterschiedliche Punkte (Antwort in ganzen Sätzen, Stich-worte genügen nicht)!

4

Lösung E2:

1) Ich stelle sicher, dass die delegierte Aufgabe den Fähigkeiten und Kompetenzen der Mitarbeitenden entspricht.

2) Ich definiere, welche Verantwortung die Mitarbeitenden für die Erledi-gung tragen, welche Ziele erreicht werden müssen, welche Funktion die Mitarbeitenden wahrnehmen und stelle ihnen die notwenigen Res-sourcen zur Verfügung.

3) Ich delegiere nur Aufgaben in meinem eigenen Kompetenzbereich. 4) Ich übernehme die volle Verantwortung für die delegierten Aufgaben

gegenüber meinen Vorgesetzten, Kunden usw.

Weitere Lösungsvorschläge: • Ich informiere die Mitarbeitenden über mögliche Risiken bezüglich der

delegierten Aufgabe. • Ich unterstütze die Mitarbeitenden entsprechend ihren Fähigkeiten

und Kompetenzen und entsprechend der Komplexität der Aufgabe. • Ich akzeptiere, dass die Mitarbeitenden die Aufgabe anders ausfüh-

ren, als ich es tun würde. • Ich stelle sicher, dass der Mitarbeitende Zeit bzw. Kapazität hat die

Aufgabe zu lösen bzw. zu erledigen. • Im Weiteren gemäss den Grundsätzen für die Delegation:

o Was: Um welche Aufgaben oder Teilaufgaben geht es; was ist zu tun?

o Wer: Wer soll die Aufgabe übernehmen? o Warum: Welchem Zweck dient die Aufgabe; warum muss sie

erledigt werden? o Wann: Welche Termine müssen eingehalten werden; wann

muss die Aufgabe begonnen werden; wann abgeschlossen sein?

o Wie: Welche Vorgaben sind einzuhalten; wie soll bei der Aus-führung vorgegangen werden?

o Womit: Welche Ressourcen, Hilfsmittel oder Methoden sollen angewendet werden; welche Informationen sind zusätzlich zu beschaffen?

Diese Liste ist nicht abschliessend, weitere Punkte sind möglich. Diese müssen sich aber auf die Delegation von Aufgaben beziehen.


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Aufgabe E3

Die Person, welche eine Aufgabe delegiert, trägt weiterhin die volle Verant-wortung. So muss diese Person in Abhängigkeit der Fähigkeiten und Kompe-tenzen der Mitarbeitenden ein geeignetes Controlling (Überwachung der Auf-gabenerledigung) sicherstellen.

Welche Fehler soll die Person, welche Aufgaben delegiert, nicht machen?

Nennen Sie drei verschiedene Fehler (Antwort in ganzen Sätzen, Stichworte genügen nicht)!

3

Lösung E3:

1) Zu starke Kontrolle, welche die Autonomie für die Aufgabenerledigung einschränkt

2) Einflussnahme in die Aufgabenerledigung ohne dass die beauftragte Person um Unterstützung bittet.

3) Die Resultate werden nur mit dem eigenen Massstab gemessen (feh-lender Perspektivenwechsel).

Weiter Lösungsvorschläge:

• „Zurücknehmen“ der delegierten Aufgabe indem die Ressourcen (Per-sonal/Finanzen) vollständig durch den Vorgesetzten kontrolliert wer-den.

• Kein Interesse mehr nach der Delegation zeigen; nicht nachfragen, Stand der Arbeiten egal.

• Informationen im Zusammenhang mit der delegierten Aufgabe werden zurückgehalten.

• Notwendige Ressourcen für die delegierte Aufgabe werden nicht oder nur teilweise zur Verfügung gestellt.

• Es werden Aufgaben delegiert, welche nicht delegiert werden sollten, z.B. direkte Führungsaufgaben.

Diese Liste ist nicht abschliessend, weitere Punkte sind möglich.



Prüfung: Immobilienbewirtschaftung Prüfungsfach: Stockwerkeigentum © Schweizerische Fachprüfungskommission der Immobilienwirtschaft

MUSTERLÖSUNG:



Name, Vorname: ..............................................................................................

Kandidaten-Nr.: ................................................................................................

Kanton Ihrer Tätigkeit: ……………………………………………………………………

Zugelassene Hilfsmittel

Taschenrechner Erlaubt ist nur der Taschenrechner TI-30X IIB (Texas Instrument). Ausdrücklich nicht zugelas-sen sind Laptops, Notebooks und Smartphones.

Gesetzestexte ZGB, OR, SchKG, weitere eidgenössische Gesetzestexte und Verordnungen. Insbesondere sind auch kommentierte Ausgaben von Gesetzestexten (Liberalis/Orell Füssli etc.) erlaubt, mit Leuchtstiftmarkierungen und Seitenreitern, aber ohne handschriftliche Eintragungen/ Ergän-zungen und ohne separate, persönliche Ergänzungsblätter wie Kopien von Vorlesungsblättern o.ä. Die Verwendung von heruntergeladenen Gesetzestexten aus dem Internet ist nicht erlaubt Gesetzestexte sind vom Kandidaten selbst mitzubringen. Eine Kontrolle der Gesetzestexte durch die Prüfungsorgane bleibt vorbehalten.

BP Immobilienbewirtschaftung 2018 Prüfungsteil: Stockwerkeigentum Kandidaten-Nummer _____________________

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Hinweise für die Prüfungskandidaten

1. Bitte den Kopf jedes Blattes (Kandidaten-Nr.) unbedingt ausfüllen. Auf Zusatzblät-tern bitte unbedingt nebst der Kandidaten-Nummer auch den vollständigen Namen aufführen.

2. Die Lösungen sind im freien Raum unterhalb der Frage einzutragen. 3. Werden für die Lösungen zusätzliche Blätter benötigt, bitte unbedingt bei der Aufgabe

einen entsprechenden Hinweis anbringen. 4. Ihre Lösungen müssen gut lesbar sein. Aufbau und Darstellung werden in die Bewer-

tung mit einbezogen. 5. Die Teilantworten werden in steigender Reihenfolge bewertet. (Beispiel: Sind 8 Ant-

worten verlangt und 10 Antworten werden aufgelistet, so werden nur die ersten 8 Antworten bewertet.)

6. Verfügbare Lösungszeit: 150 Minuten 7. Sämtliche Lösungsblätter und Notizen sind abzugeben. Fehlt die Aufgabe oder

Teile davon, erfolgt keine Korrektur

Beilagen

1. Öffentliche Urkunde Begründung Stockwerkeigentum und selbständigem Miteigentum 2. Reglement Langnau-Grundbuchblatt Nr. 3294 (ohne Pläne) Abkürzungen

OR Schweizerisches Obligationenrecht ZGB Schweizerisches Zivilgesetzbuch SIA Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein RPG Raumplanungsgesetz MWST Mehrwertsteuer EFH Einfamilienhaus StWE Stockwerkeigentum Gbbl. Nr. Grundbuchblatt Nummer Aufgaben Thema Anzahl Punkte Seite

A Bewirtschaftung von Stockwerkeigentum allgemein, Begrün-dung / Untergang von Stockwerkeigentum

28 3

B Rechtliche Grundlagen und Begriffe des Stockwerkeigentums sowie Aufteilung der Gesamtliegenschaft, Wertquoten

30 8

C Fragen rund um die Begründung und das Reglement der Prü-fungsliegenschaft sowie Bestimmungen für die Praxis / Versi-cherungen

33 13

D Betriebskostenausstände / Grundbuch 30 21

E Stockwerkeigentümer-Versammlungen vorbereiten (Einladung, Traktandenliste, Anträge, etc.) / Budget / Buchhaltung

29 27

Total 150


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A Bewirtschaftung von Stockwerkeigentum allgemein 28 Punkte Begründung / Untergang von Stockwerkeigentum

A 1 Begründung / Untergang von Stockwerkeigentum

Aufgabe A1.1 - Allgemein a) Um welche Eigentumsform handelt es sich bei Stockwerkeigentum? b) Nennen Sie die Sie die drei gesetzlichen Rechte, die dem Stockwerkeigentü-

mer zustehen.

Bemerkung: a) ½ Punkt für die korrekte Antwort b) 1 ½ Punkte für die korrekte Antwort. Nur bei vollständiger Antwort 1 ½

Punkte, ansonsten keine Punkte

2

Lösung A1.1.:

a) Das Stockwerkeigentum ist eine besondere Form von Miteigentum.

b) Der Eigentümer verfügt über das Recht, bestimmte Teile des Gebäudes aus-schliesslich zu nutzen, zu verwalten und innen auszubauen.


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Aufgabe A1.2 - Allgemein Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet. Um die Eintragung im Grundbuch zu veranlassen, muss ein Rechtsgrund vorliegen.

a) Nennen Sie die zwei möglichen Rechtsgründe. b) Beschreiben Sie diese zwei Rechtsgründe stichwortartig.

Bemerkung: a) 1 Punkt pro korrekter Rechtsgrund, total 2 Punkte

b) 1 Punkt pro Beschreibung, total 2 Punkte

4

Lösung A1.2:

Rechtsgrund Beschreibung

Einseitiges Rechtsgeschäft Eine Erklärung des Eigentümers einer Liegen-schaft oder des Eigentümers eines selbst-ständigen und dauernden Baurechts über die Bildung von Miteigentumsanteilen und deren Ausgestaltung zu Stockwerkeigentum.

Zweiseitiges Rechtsgeschäft Ein Vertrag der Miteigentümer über die Aus-gestaltung ihrer Miteigentumsanteile zu Stockwerkeigentum


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Aufgabe A1.3 - Allgemein Der Mindestinhalt des Begründungsaktes ist vorgeschrieben. Nennen Sie die zwin-genden Bestandteile und den dazugehörenden vollständigen Gesetzesartikel.

Bemerkung: 3 Punkte für die Bestandteile; 1 Punkt für den vollständigen Gesetzesartikel

4

Lösung A1.3:

1) Klarer Wille zur Bildung von Miteigentum an einem Grundstück und zur Ausge-staltung dieses Miteigentums zu Stockwerkeigentum.

2) Genaue Bezeichnung der Stockwerke mit Angabe ihrer Anteile am Gesamt-grundstück in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner.

3) Räumliche Ausscheidung jedes Stockwerkes (Wertquoten) 4) Gesetzesartikel 712e, Abs. 1 ZGB

Aufgabe A1.4 - Allgemein Welche 3 Voraussetzungen müssen gegeben sein, damit Sonderrecht ausge-schieden werden kann.

Bemerkung: 2 Punkte für die vollständige Antwort. Fehlt eine Voraussetzung, werden keine Punkte gegeben.

2

Lösung A1.4:

1. In sich abgeschlossen 2. Eigener Zugang 3. Wirtschaftliche Einheit

Aufgabe A1.5 - Allgemein Nennen Sie 3 Situationen, in welchen das Stockwerkeigentum endet.

Bemerkung: 1 Punkt pro richtige Antwort

3

Lösung A1.5:

1. Mit dem Untergang der Liegenschaft 2. Mit dem Untergang des Baurechts 3. Mit der Löschung im Grundbuch


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A2 Bewirtschaftung von Stockwerkeigentum allgemein

Aufgabe A2.1 - Allgemein a) Um welche Vertragsart handelt es sich gemäss Gesetz bei einem Verwal-

tungsvertrag? b) Wie ist dieser kündbar?


2

Lösung A2.1:

a) Um einen einfachen Auftrag (Artikel 394 ff OR). b) Der Vertrag kann jederzeit gekündigt werden (Art. 404 OR).

Aufgabe A2.2 - Allgemein Was regeln Sie im Vertrag für die Bewirtschaftung von Stockwerkeigentum? Nennen Sie vier Vertragsbestandteile (Vertragsparteien/Unterschrift/Datum und Ort zählen nicht.)

Bemerkung: ½ Punkt pro richtige Antwort. Nur die ersten 4 Antworten zählen.

2

Lösung A2.2:

1. Honorar 2. Kompetenzsumme 3. Liegenschaftsbeschrieb 4. Pflichten/Aufgaben


Zusatzleistungen

Vertragsbeginn/-dauer, Kündigungsfrist


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Aufgabe A2.3 - Allgemein In welchen drei Dokumenten sind die Pflichten eines Bewirtschafters im Stockwer-keigentum rechtlich und verbindlich geregelt?


3

Lösung A2.3:

1. Gesetz (ZGB Art. 712 s)

2. Reglement

3. Verwaltungsvertrag/Bewirtschaftungsvertrag

Aufgabe A2.4 - Allgemein Nennen Sie zwei Möglichkeiten, wie ein Bewirtschaftungsvertrag von Seiten der Stockwerkeigentümer aufgelöst werden kann und das entsprechende Vorgehen inkl. entsprechenden Gesetzesartikel.

Bemerkung: 2 Punkte pro Möglichkeit inkl. Gesetzesartikel (ohne Gesetzesartikel 1 Punkt) 1 Punkt pro korrektes Vorgehen

6

Lösung A2.4:

Möglichkeit Voraussetzung

Kündigung des Vertrages nach Art. 404 OR, (gestützt auf Art. 712 r, Abs. 1 ZGB)

Beschluss der Stockwerkeigentü-merversammlung (einfaches Mehr)

Abberufung durch den Richter

Art. 712 r Abs. 2 ZGB

An der Versammlung unterlegene Stockwerkeigentümer können beim Richter die Abberufung verlangen, wenn sie wichtige Gründe wie zum Bei-spiel ungetreue Geschäftsführung, gel-tend machen können.


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B Rechtliche Grundlagen und Begriffe des Stockwerk- 30 Punkte eigentums sowie Aufteilung der Gesamtliegenschaft, Wertquoten

B1 Rechtliche Grundlagen und Begriffe des Stockwerkeigentums

Aufgabe B1.1 - Allgemein Der Gesetzgeber kennt verschiedene Grundstücke wie Liegenschaften und im Grundbuch aufgenommene selbständige und dauernde Rechte.

a) Nennen Sie zwei weitere Grundstücke im Sinne des Gesetzgebers? b) Nennen Sie zwei Voraussetzungen und umschreiben Sie sie stichwortartig,

damit ein selbständiges und dauerndes Recht an einem Grundstück im Grund-buch als Grundstück aufgenommen werden kann?

c) Welchem selbständigen und dauernden Recht begegnen Sie jeweils im Stock-werkeigentum des Öfteren?

Bemerkung: a) 1 Punkt pro richtige Antwort, total 2 Punkte b) 2 Punkte für vollständige Antwort, sonst keine Punkte c) 1 Punkt für korrekte Antwort

5

Lösung B1.1 :

a) Bergwerke und Miteigentumsanteile an Grundstücken

b) Selbständig = das Recht muss frei veräusserbar sein Dauernd = es muss für mindestens 30 Jahre abgeschlossen sein

c) Baurecht


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Aufgabe B1.2 - Allgemein Stockwerkeigentum kann vor Erstellung des Gebäudes begründet werden.

a) Was ist zwingend vorgeschrieben, wenn Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes begründet wird?

b) Muss bei der Begründung vor Erstellung der Liegenschaft auch zwingend ein Reglement vorliegen? Begründen Sie Ihre Antwort.

Bemerkung: a) 2 Punkte für korrekte Antwort b) 2 Punkte mit Begründung, ohne Begründung werden keine Punkte gegeben.

4

Lösung B1.2:

a) Gem. Art. 33 c der Grundbuchverordnung müssen bei einer Begründung von Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes zwingend Auftei-lungspläne eingereicht werden.

b) Nein, der Gesetzgeber schreibt generell nicht vor, dass ein Reglement er-stellt werden muss - weder vor noch nach der Erstellung des Gebäudes.


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Aufgabe B1.3 - Prüfungsliegenschaft Die Begründung von Stockwerkeigentum erfolgt entweder durch ein einseitiges oder durch ein zweiseitiges Rechtsgeschäft.

Handelt es sich bei der Begründung der Prüfungsliegenschaft um ein einseitiges oder ein zweiseitiges Rechtsgeschäft? Begründen Sie Ihre Antwort

Bemerkung: 2 Punkte für korrekte Antwort mit Begründung

2

Lösung B1.3:

Einseitiges Rechtsgeschäft, da die Begründung von der Maria Bernasconi AG ver-langt wird (Begründungserklärung).

Aufgabe B1.4 - Prüfungsliegenschaft In der Prüfungsliegenschaft befindet sich eine Autoeinstellhalle.

a) Wie werden die einzelnen Autoeinstellhallenplätze rechtlich aufgeteilt? b) Können die Plätze einzeln frei gehandelt / verkauft werden? Begründen Sie

Ihre Antwort. c) Haben die Besitzer gegenseitig ein Vorkaufsrecht? Begründen Sie Ihre Ant-

wort. d) Welche weiteren zwei Möglichkeiten kennen Sie für die Aufteilung / Zuteilung

von Einstellhallenplätzen und in welchen Dokumenten wird dies geregelt?

Bemerkung: a) 1 Punkt für korrekte Antwort b) 1 Punkt für korrekte Antwort, keine Punkte ohne Begründung c) 1 Punkt für korrekte Antwort, keine Punkte ohne Begründung d) 2 Punkte pro korrekte Antwort, total 4 Punkte

7

Lösung B1.4:

a) Es handelt sich gemäss Begründungsurkunde um Miteigentum b) Ja, die Miteigentumsanteile wurden nicht fest einer Stockwerkeinheit zugeteilt

und können frei gehandelt werden c) Nein, das gesetzliche Vorkaufsrecht wird gemäss Begründungsurkunde Ziffer

2.7. aufgehoben d) Zuteilung der Einstellhallenplätze via Sondernutzungsrechten (Begründung o-

der Reglement), Zuteilung der Einstellhallenplätze via Dienstbarkeiten (Dienstbarkeitsvertrag)


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B2 Aufteilung der Gesamtliegenschaft / Wertquoten

Aufgabe B2.1 - Allgemein Bei der Begründung von Stockwerkeigentum wird die Liegenschaft in Wertquoten aufgeteilt. a) Wozu dienen die Wertquotenanteile? b) Nennen Sie drei Situationen, bei denen die Wertquote zum Tragen kommt. c) Welche Vorschriften zur Berechnung der Wertquoten gibt es? d) Nennen Sie vier Faktoren, die bei der Berechnung der Wertquoten miteinbe-

zogen werden können.

Bemerkung: a) 1 Punkt für korrekte Antwort b) 1 Punkt pro korrekte Antwort, total 3 Punkte c) 1 Punkt für korrekte Antwort d) ½ Punkt pro korrekte Antwort. Es werden nur die ersten 4 Antworten bewertet.

7

Lösung B2.1:

a) Miteigentumsanteil an Gesamtliegenschaft,

b) Kostenverteilung, Stimmrecht, Aufteilung Versicherungsleistung bei Zerstörung des Gebäudes

c) Es gibt keine Vorschriften für die Berechnung der Wertquoten

d) 1. Eingeräumte ausschliessliche Benützungsrechte 2. Lage des Stockwerks im Haus 3. Besonnung / Aussicht / Himmelsrichtung 4. Lärmimmissionen


Zugang/Benutzbarkeit

Besondere Eignung der Stockwerkeinheit

Grösse und Aufteilung der Einheit


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Aufgabe B2.2 - Allgemein Wertquoten können grundsätzlich auch geändert werden.

a) Wer muss einer Wertquotenanpassung zustimmen? Nennen Sie zusätzlich auch den genauen Gesetzesartikel, der dies regelt.

b) Kann ein Stockwerkeigentümer eine Anpassung der Wertquoten verlangen, weil ihm ein Neubau vor der Liegenschaft die Seesicht raubt? Begründen Sie Ihre Antwort.

c) Welcher Schriftform bedarf eine Wertquotenanpassung?

Bemerkung: a) 2 Punkte für korrekte und vollständige Antwort b) 2 Punkte für korrekte Antwort mit Begründung, ohne Begründung keine Punkte c) 1 Punkt für korrekte Antwort

5

Lösung B2.2:

a) Es braucht die Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und die Genehmi-gung der Versammlung der Stockwerkeigentümer. Art 712 e, Abs. 2 ZGB

b) Ja, Art. 712 e, Abs. 2 sagt, dass jeder Stockwerkeigentümer Anspruch auf Berichtigung seiner Wertquote habe, wenn seine Wertquote aus Irrtum un-richtig festgesetzt wurde oder infolge von baulichen Veränderungen des Ge-bäudes oder seiner Umgebung unrichtig geworden ist.

c) Eine Wertquotenanpassung muss öffentlich beurkundet werden.


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C Fragen rund um die Begründung und das Reglement 33 Punkte der Prüfungsliegenschaft sowie Bestimmungen für die Praxis / Versicherungen

C1 Fragen rund um die Begründung und das Reglement der Prüfungsliegenschaft

Aufgabe C1.1 - Prüfungsliegenschaft Durch sehr heftige Sturmböen (>90 km/h) wurde der Rollladen der Einheit 3294-7 beschädigt und muss ersetzt werden. Der Eigentümer hat trotz Sturmwarnungen den Rollladen unten gelassen und deshalb wurde er beschädigt.

a) Welche Versicherung kommt für diesen Schaden auf? b) Nennen Sie drei Bestimmungen, die gemäss Reglement bei der Auswechs-

lung des Rollladens zu beachten sind? c) In welchem Artikel im Reglement ist dies geregelt?

Bemerkung: a) 2 Punkte für korrekte Bezeichnung der Versicherung b) 3 Punkte (1 Punkt pro richtige Bestimmung) c) 1 Punkt für richtigen Artikel

6

Lösung C1.1:

a) Gebäudeversicherung (Kanton Bern = GVB, Elementarversicherung, die Prüfungsliegenschaft befindet sich im Kanton Bern. Auch korrekt = Namen von anderen kantonalen Gebäudeversicherungen z.B. GVZ, Gebäudeversi-cherung Zürich)

b) Es ist untersagt, Aussenbauteile bezüglich Materialien, Farben und Ausfüh-rung zu verändern, d.h. Abweichungen vom einheitlichen ästhetischen Kon-zept des Gebäudes vorzunehmen. Gemeinschaftliche Bauteile dürfen nicht beschädigt oder in ihrer Funktion beeinträchtigt werden. Der Wert des Ge-bäudes darf nicht gemindert werden. Es dürfen keine Immissionen auf an-dere Stockwerkeigentümer verursacht werden.(Reglement, Art. 3.3)

Wenn sinngemäss, z.B. Der neue Rollladen muss zum bestehenden Ge-bäude passen= 0.5 Punkte

c) (Reglement) Art. 3.3


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Aufgabe C1.2 - Prüfungsliegenschaft Der Eigentümer der Attikawohnung 3294-8 fragt Sie als Bewirtschafter an, ob er auf seiner Terrasse einen Whirlpool aufstellen darf. Der Eigentümer der Wohnung Einheit 3294-3 ist damit nicht einverstanden. Dies hat er ihnen bereits per E-Mail mitgeteilt und er wird sich an der nächsten Versammlung dagegen aussprechen.

Darf der Eigentümer der Attikawohnung grundsätzlich einen Whirlpool aufstellen? Begründen Sie Ihre Antwort in max. 2 Sätzen.

Bemerkung: 3 Punkte für korrekte Antwort mit Begründung, ohne Begründung keine Punkte

3

Lösung C1.2:

Ja, er darf. Gemäss Art. 3.3 darf die Bodenbelastung nicht übermässig sein.

Gemäss Art. 3.4. (Sprudelbäder) kann sich der Eigentümer der Wohnung 3294-3 (1. OG) nicht dagegen stellen, da der Attikabewohner sich nur mit den horizontal und vertikal angrenzenden Einheiten (Einheiten 5084-6 / 3294-5 und 3294-7) ab-sprechen muss.

Aufgabe C1.3 - Prüfungsliegenschaft Was passiert mit dem obligatorischen Sondernutzungsrecht, wenn ein Eigentümer sein Sonderrecht verkauft? Im Kaufvertrag wurde nichts Spezielles geregelt.

a) Beschreiben Sie in einem Satz, was mit dem Sondernutzungsrecht beim Ver-kauf passiert.

b) Wo finden Sie die Antwort auf diese Frage?

Bemerkung: a) 2 Punkte für richtige Antwort b) 1 Punkt für richtiges Dokument mit vollständigem Artikel

3

Lösung C1.3:

a) Es geht automatisch auf den neuen Eigentümer über (Reglement Art. 7.1).

b) Reglement Art. 7.1


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Aufgabe C1.4 - Prüfungsliegenschaft Der Gewerbetrakt 3294-1 ist vermietet. Der Mieter dieser Einheit arbeitet aufgrund starker Arbeitsbelastung Tag und Nacht und übernachtete in letzter Zeit vermehrt auf einer aufblasbaren Matratze in der Waschküche des Hauses. Ein Stockwerkei-gentümer bemerkt dies und meldet Ihnen als Bewirtschafter den Vorfall. Er will, dass Sie den Mietvertrag mit dem Mieter sofort kündigen.

a) Was antworten Sie dem Stockwerkeigentümer in Bezug auf die gewünschte Kündigung?

b) Wie gehen Sie vor, um das Problem zu lösen. Begründen Sie Ihr Vorgehen in maximal 2 Sätzen.

Bemerkung: a) 2 Punkte für richtige Antwort b) 2 Punkte für korrektes Vorgehen mit korrekter Begründung.

4

Lösung C1.4:

a) Dass er seine Reklamation schriftlich machen soll. Der Mietvertrag wurde zwi-schen dem Eigentümer der Garage und dem Mieter abgeschlossen. Die Ver-waltung hat keinen Vertrag mit dem Garagenmieter. Kündigung durch Verwal-tung nicht möglich.

b) Nach zwei erfolglosen Mahnungen kann vom Eigentümer der Stockwerkein-heit verlangt werden, dass er den Mietvertag mit dem Garagenmieter kündigt. Begründung: Reglement Art. 5.3.


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Aufgabe C1.5 – Prüfungsliegenschaft Die nächste ordentliche Jahresversammlung findet am 30. März 2018 statt und Sie werden diese Versammlung einberufen und leiten.

a) Welche Einladungsfrist gilt gemäss Reglement? b) Welche drei Anträge sind gemäss Reglement zwingend beizulegen oder im

Haus aufzulegen während der Einladungsfrist?

Bemerkung: a) 0.5 Punkte für richtige Antwort b) 1.5 Punkte (0.5 Punkte pro Antrag)

2

Lösung C1.5:

a) 20 Tage (Art. 17.4. Reglement)

b) Kostenvoranschlag = 0.5 Punkte Rechnung = 0.5 Punkte Verteilung = 0.5 Punkte


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Aufgabe C1.6 - Prüfungsliegenschaft Sie haben die ordentliche Versammlung korrekt einberufen und leiten diese. Wel-che Quoren gelten gemäss Reglement bei nachfolgenden Geschäften:

1. Beschlussfähigkeit 2. Ausschluss eines Stockwerkeigentümers 3. Abänderung des Reglements in Bezug auf die Stimmrechte 4. Genehmigung Jahresrechnung 5. Überdachung Containerplatz 6. Ersatzwahl eines Ausschuss-Mitgliedes

Bemerkung: 1. – 6. Pro richtiges Quorum 1 Punkt

6

Lösung C1.6:

1. Beschlussfähigkeit Die Hälfte aller zur Beschlussfassung zu-ständigen Stockwerkeigentümer, die zu-gleich zur Hälfte anteilsberechtigt sind, mindestens jedoch deren zwei.

2. Ausschluss eines Stockwerkei-gentümers

Einstimmigkeit, Reglement Art. 23.2. (Durch Einstimmigkeit können ein oder mehrere Stockwerk-Eigentümer ermäch-tigt werden, beim Richter eine Klage ein-zureichen. Der Ausschluss erfolgt durch Richterurteil).

3. Abänderung des Reglements in Bezug auf die Stimmrechte

Einstimmigkeit, Reglement Art. 17.11

4. Genehmigung Jahresrechnung Einfaches Mehr

Die Mehrheit der stimmenden Stockwer-keigentümer.

5. Überdachung Containerplatz Qualifiziertes Mehr, da Wertsteigerung

Die Hälfte aller zur Beschlussfassung zu-ständigen Stockwerkeigentümer, die zu-gleich zur Hälfte anteilsberechtigt sind, mindestens jedoch deren zwei

6. Ersatzwahl eines Ausschuss-Mitgliedes

Einfaches Mehr

Die Mehrheit der stimmenden Stockwer-keigentümer


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Aufgabe C1.7 - Prüfungsliegenschaft Nach der Genehmigung der Jahresrechnung an der ordentlichen Versammlung bezahlt ein Stockwerkeigentümer seinen Abrechnungssaldo von CHF 3‘591.80 nicht fristgerecht. Seine Begründung: Er beanstandet die Verwaltungsarbeiten.

a) Darf der Eigentümer die Bezahlung des Saldos verweigern (Ja/Nein)? b) Unter welchem Artikel im Reglement ist dies geregelt? c) Müssen Sie den Stockwerkeigentümer gemäss Reglement mahnen (Ja/Nein)? d) Welche Konsequenz ergibt sich für den Stockwerkeigentümer aus der Nichtbe-

zahlung des ausstehenden Betrages?

Bemerkung: a) 0.5 Punkte für richtige Antwort b) 0.5 Punkte für richtigen Artikel c) 0.5 Punkte für richtige Antwort d) 0.5 Punkte für korrekte Antwort

2

Lösung C1.7:

a) Nein b) Reglement Art. 11.4 c) Nein d) Verzugszins


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Aufgabe C1.8 - Prüfungsliegenschaft An der ordentlichen Versammlung vom 30. März 2017 wurde beschlossen, die Hälfte der Kosten für die aus Sicherheitsgründen notwendige Renovation des Auf-zuges vom Erneuerungsfonds zu bezahlen.

Gebäudeversicherungswert CHF 3‘450‘000.00 Stand Erneuerungsfonds am 31.12.2016 CHF 90‘000.00 Einlage 2017 CHF 7‘500.00 Kosten Liftsanierung CHF 120‘000.00

a) Welches Quorum wird für einen Bezug aus dem Erneuerungsfonds benötigt? b) Wo ist dies gesetzlich geregelt? c) Ist der Bezug aus dem Erneuerungsfonds zulässig (Ja/Nein)? d) Begründen Sie die unter c) gegebene Antwort inkl. Berechnung

Bemerkung: a) 1 Punkt für richtige Antwort b) 1 Punkt für richtiges Gesetz inkl. Artikel c) 1 Punkt für richtige Antwort d) 2 Punkte für korrekte Antwort

5

Lösung C1.8:

a) Einfaches Mehr, da notwendige bauliche Massnahme b) ZGB, Art. 647 c (notwendige bauliche Massnahmen) c) Nein d) Reglement Art. 10.3. / Vom Fonds darf erst Geld bezogen werden, wenn die-

ser 3 % vom Gebäudeversicherungswert erreicht Berechnung: GVB Wert x 3 % = 3‘450‘000 x 3 % = 103‘500.00 Stand EF 97‘500.00 nach Versammlung


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Aufgabe C1.9 - Prüfungsliegenschaft Vom Ausschuss der Liegenschaft erfahren Sie, dass die Einheit 3294-6 verkauft werden soll. Der Ausschuss hat ohne Einbezug der Verwaltung beschlossen, aus persönlichen Gründen Einsprache gegen diesen Verkauf zu erheben.

a) Was antworten Sie dem Ausschuss? b) Wie begründen Sie Ihre Antwort gemäss Reglement?

Bemerkung: a) 1 Punkt für richtige Antwort b) 1 Punkt für richtige Begründung

2

Lösung C1.9:

a) Einsprache nicht möglich b) Art. 21.1. Den Stockwerkeigentümern steht kein Einsprache Recht zu.


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D Betriebskostenausstände / Grundbuch 30 Punkte

D 1 Allgemeine Fragen zum Inkasso

Aufgabe D1.1 - Allgemein Das Gesetz sieht das gesetzliche Pfandrecht zur Sicherung der Beitragsforderun-gen gegen säumige Zahler vor. In welchem Gesetzeswerk sowie Artikel finden Sie die rechtliche Grundlage dazu?

Bemerkung: 1 Punkt für richtige Antwort inkl. kompletter Gesetzesartikel

1

Lösung D1.1:

ZGB Art. 712 i

Aufgabe D1.2 - Allgemein Trotz mehrmaligem mahnen hat ein Stockwerkeigentümer seine Beitragsforderun-gen für das 4. Quartal des letzten Geschäftsjahres noch nicht beglichen. Anlässlich der Revision möchten die Revisoren von Ihnen als Bewirtschafter wissen, was zu tun ist, um die wertvollen Gegenstände in der Wohnung sichern zu können.

Welche Massnahmen zur Forderungssicherung können Sie als Bewirtschafter ein-setzen? Bemerkung: 2 Punkte für die korrekte Aufzeichnung der Forderungssicherung sowie 1 Punkt für korrekten und kompletten Gesetzesartikel.

3

Lösung D1.2:

Die Verwaltung kann ein Retentionsrecht an den beweglichen Sachen des Stock-werkeigentümers eintragen lassen. Gemäss Art. 712k ZGB steht der Stockwerkei-gentümergemeinschaft an den beweglichen Sachen, die sich in den Räumen des Stockwerkeigentümers befinden, ein Retentionsrecht zu.


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Aufgabe D1.3 - Allgemein Eine Stockwerkeigentümergemeinschaft schliesst jeweils per Ende Kalenderjahr ab. Ein Stockwerkeigentümer verkaufte seine Einheit mit Beginn Nutzen und Scha-den per 1. März 2017 an einen neuen Eigentümer.

Der Kaufvertrag wurde am 18. Mai 2017 im Grundbuch eingetragen.

a) Bis zu welchem Datum haftet Verkäufer für die Beiträge an die Stockwerkei-gentümergemeinschaft? Führen Sie ebenfalls auch die relevanten Grundlagen auf.

b) Welche Möglichkeiten haben Käufer und Verkäufer für die Regelung der Kos-tenaufteilung der Beiträge an die Gemeinschaft untereinander? Zeigen Sie eine Abrechnungsvariante auf.

c) Wer muss die anteilsmässige Rechnung für die Ausführung baulicher Mass-nahmen bezahlen, die am 15. Januar 2017 von der Gemeinschaft anlässlich einer hausinternen, beschlussfähigen Versammlung beschlossen wurde und umgehend anfangs Februar 2017 ausgeführt wurde. Der Bewirtschafter hat je-dem Stockwerkeigentümer am 1. Mai 2017 anteilsmässig Rechnung gestellt.

Bemerkung: 2 Punkte pro richtige Antwort a), b), c).

6

Lösung D1.3:

a) Verkäufer haftet gegenüber der Gemeinschaft bis am 18. Mai 2017. Das Da-tum von Nutzen und Schaden stellt eine interne Regelung zwischen Verkäufer und Käufer dar. Für die Gemeinschaft ist die eigentliche Eigentumsübertra-gung massgebend (siehe Wermelinger Art. 712h /112).

b) Käufer und Verkäufer können auf Grund des Budgets im Kaufvertrag definitiv über die Kostenaufteilung abrechen oder können die Kostenaufteilung auf Grund der definitiven Abrechnung per Ende des Abrechnungsjahres vorneh-men.

c) Rechtlich ist der Verkäufer am 1. Mai 2017 noch Eigentümer der Einheit und haftet somit für die zur Zahlung fällige Rechnung, auch wenn Nutzen und Schaden bereits rückwirkend am 1. März 2017 begonnen haben (Wermelinger 712h/127).


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Aufgabe D1.4 - Allgemein Ein Stockwerkeigentümer bezahlt seine Beiträge nicht. Trotz mehrmaligen mündli-chen und schriftlichen Aufforderungen von Ihrer Seite.

a) Wie lange dauert die Verjährungsfrist für Beiträge und Vorschüsse?

b) Wo finden Sie den entsprechenden Hinweis im Gesetz? Nennen Sie den ge-nauen und kompletten Gesetzesartikel.

c) Wann verjährt der vom Stockwerkeigentümer zu leistende, per 1. Juni 2017 gemäss Beschluss der Gemeinschaft fällige Kostenvorschluss für das Jahr 2017?

Bemerkung: 1 Punkt pro richtige Antwort, total 3 Punkte

3

Lösung D1.4:

a) 5 Jahre b) OR Art. 128 Ziff. 1 c) 5 Jahre nach Fälligkeit d.h. am 31. Mai 2022


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D 2 Allgemeine Fragen zum Grundbuch

Aufgabe D2.1 - Allgemein Sie haben von einem Stockwerkeigentümer den Grundbuchauszug bekommen. Er möchte folgende Begriffe von Ihnen erklärt haben:

a) Dienstbarkeit b) Vormerkung c) Anmerkung

Erklären Sie jeden dieser Begriffe in kurzen Stichworten und nennen Sie je ein Bei-spiel dazu.

Bemerkung: je 1 Punkt pro korrekte Erklärung und pro korrektes Beispiel; max. 6 Punkte

6

Lösung D2.1: Stichwort Erklärung Beispiel

a) Dienstbarkeit Dienstbarkeit (Servitut): ein Grundstück kann zum Vorteil eines anderen Grundstückes (Grunddienstbarkeit) oder ei-ner bestimmten Person (Per-sonaldienstbarkeit) zu einem Dulden oder Unterlassen be-lastet werden.

Wegrecht / Quellen-recht / Näherbau-recht / Wohnrecht / Nutzniessung

b) Vormerkung Eine Vormerkung schafft kein dringliches Recht, sichert aber die ihnen zugrundliegen-den Rechte gegenüber später begründeten dringlichen oder vorgemerkten Rechten.

Vorkaufsrecht / Miet-vertrag

c) Anmerkung Anmerkung: bezwecken die Kundbarmachung von privat-rechtlichen oder öffentlich-rechtlichen Rechtsverhältnis-sen / hat jedoch nur einen in-formativen Charakter.

Reglement der Stockwerkeigen- tümergemeinscht / Anmerkugnsparzelle / Stockwerkanteile verpfändet


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Aufgabe D2.2 - Allgemein Welche Bedeutung und Wirkung hat das Grundbuch? Nennen Sie vier unterschiedliche Bedeutungen und Wirkungen.

Bemerkung: je 1 Punkt pro richtige Antwort; max. 4 Punkte. Es werden nur die ersten vier Ant-worten bewertet.

4

Lösung D2.2:

Informationsprinzip

Rechtssicherheit

Über Rechte und Pflichten an einem Grundstück wird Grundbuch geführt

Publizitätsprinzip (dingliche Rechte wirken gegenüber jedermann und somit soll auch jedermann wissen, was im Grundbuch steht)

Das dingliche Recht entsteht in den meisten Fällen erst, wenn im Grundbuch eingetragen

Gutglaubenswirkung: gutgläubiger Erwerber darf sich auf Eintrag im Grund-buch verlassen

Das Gesetzt setzt voraus, dass man die Einträge im Grundbuch kennt

Aufgabe D2.3 - Allgemein Mit welchen Interessennachweisen bekommt man beim Grundbuchamt welche In-formationen? Nennen Sie zwei benötigte Interessennachweise mit je zwei Beispielen an Infor-mationen.

Bemerkung: je 1 Punkt pro korrekt benanntem Interessennachweis sowie je 0.5 Punkte pro richtiges Beispiel. Max. 4 Punkte.

4

Lösung D2.3:

Ohne speziellem Interessennachweis: Bezeichnung des Grundstücks; Namen und Identifikation des Eigentümers; Eigentumsform; Dienstbarkeiten; Grundlasten; An-merkungen

Mit glaubhaft gemachtem Interesse (Vollmacht, Verwaltungsvertrag, Mäklervertrag etc.): Zusätzlich (persönliche Rechte z.B. Vorkaufsrecht); Vormerkungen, Verfü-gungsbeschränkungen; Grundpfandrechte


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Aufgabe D2.4 - Allgemein Welche Angaben enthält eine Grundbuchanmeldung? Nennen Sie uns drei Punkte. (Ort, Datum, Unterschrift geben keine Punkte).

Bemerkung: 1 Punkt pro richtige Antwort. Es werden nur die ersten drei Antworten bewertet.

3

Lösung D2.4:

Auftrag eines Grundeigentümers, die Eintragung vorzunehmen

Beteiligte Grundstücke

Hinweis auf das Geschäft


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E Stockwerkeigentümer-Versammlungen vorbereiten 29 Punkte (Einladung, Traktandenliste, Anträge etc.) / Budget / Buchhaltung

E1 Stockwerkeigentümerversammlung

Aufgabe E1.1 - Prüfungsliegenschaft Der Eigentümer der Einheit 3294-5 wohnt in Deutschland und nutzt seine Woh-nung als Ferienwohnung. Er möchte, dass Sie ihm alle Unterlagen immer nach Deutschland senden.

a) Entsprechen Sie dem Wunsch des Eigentümers? b) Wo ist dies geregelt?

Bemerkung: a) 1 Punkt für richtige Antwort b) 1 Punkt für richtige Antwort

2

Lösung E1.1:

a) Nein der Stockwerkeigentümer soll einen Zustellungsbevollmächtigten be-zeichnen.

b) Reglement Art 17.4.

Aufgabe E1.2 - Prüfungsliegenschaft Der Eigentümer der Einheit 3294-4 hat am 10. September 2017 von sich aus eine Versammlung einberufen. Am Versammlungstag (20. September 2017) sind alle Eigentümer anwesend und wünschen die Durchführung. Ist die Versammlung be-schlussfähig? Begründen Sie Ihre Antwort

Bemerkung: 2 Punkte für die korrekte Antwort mit korrekter Begründung. Ohne korrekte Be-gründung keine Punkte.

2

Lösung E1.2:

Die Versammlung ist beschlussfähig, da es sich um eine Universalversammlung handelt (Reglement Art. 17.8.)


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Aufgabe E1.3 - Allgemein Sie haben zur ordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung eingeladen und stellen am Versammlungstag fest, dass nur ein Drittel der Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten sind. Die Versammlung ist demzufolge nicht beschluss-fähig.

a) Welche Voraussetzungen sind bei der Durchführung der zweiten Versammlung zu beachten?

b) Wo ist dies geregelt?

Bemerkung: a) 2 Punkte für die korrekte und vollständige Antwort. Unvollständige Antwort

ergibt keine Punkte b) 1 Punkt für den korrekten Gesetzesartikel

3

Lösung E1.3:

a) Die Versammlung darf nicht vor Ablauf vor zehn Tagen seit der ersten statt-finden. Die zweite Versammlung ist beschlussfähig, wenn der dritte Teil aller Stockwerkeigentümer, mindestens aber zwei, anwesend oder vertreten sind.

b) Art. 712p Abs.2+3 ZGB


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Aufgabe E1.4 - Allgemein Nennen Sie 5 Traktanden, welche an einer ordentlichen Stockwerkeigentü-merversammlung üblicherweise behandelt werden:

Bemerkung: 1 Punkt pro richtige Antwort. Es werden nur die ersten 5 Antworten bewertet.

5

Lösung E1.4:

1) Genehmigung des Protokolls der letzten Versammlung 2) Genehmigung der Jahresrechnung mit Kostenverteilung 3) Genehmigung des Budgets 4) Wahlen Delegiert/Ausschuss/Revisoren/Baukommission 5) Anträge der Stockwerkeigentümer

Aufgabe E1.5 - Allgemein Eine Mehrheit der Stockwerkeigentümer wünscht, dass die Versammlung jeweils nur alle drei Jahre durchgeführt wird.

a) Ist dies zulässig? b) Wo ist dies geregelt?

Bemerkung:

a) 1 Punkt für die richtige Antwort b) 1 Punkt für den korrekten Gesetzesartikel.

2

Lösung E1.5:

a) Nein die Versammlung muss jährlich den Kostenvoranschlag, die Rechnung und die Verteilung der Kosten unter den Eigentümern genehmigen.

b) Art. 712m Abs. 1 Ziff. 4 ZGB


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Aufgabe E1.6 - Allgemein Ein Stockwerkeigentümer stellt an der Versammlung im Traktandum «Verschiede-nes» den Antrag, die gesamte Fassade zu streichen. Er hat bereits Offerten einge-holt und möchte, dass die Ausführung beschlossen wird, obschon nicht alle Stock-werkeigentümer persönlich anwesend sind.

a) Darf die Stockwerkeigentümergemeinschaft über diesen Antrag beschliessen? b) Wo ist dies geregelt? Nennen Sie den genauen Gesetzesartikel

Bemerkung: a) 1 Punkt für die richtige Antwort. b) 1 Punkt für den korrekten Gesetzesartikel.

2

Lösung E1.6:

a) Nein, es sind nur Beschlüsse über «gehörig angekündigte Geschäfte» mög-lich.

b) Art. 67 Abs. 3 ZGB

Aufgabe E1.7 - Allgemein a) Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit die Stockwerkeigentümer

von sich aus eine Versammlung einberufen können? b) Wo ist dies geregelt?

Bemerkung: a) 1 Punkt für die richtige Antwort. b) 1 Punkt für den korrekten Gesetzesartikel.

2

Lösung E1.7:

a) Ein Fünftel der Eigentümer muss die Einberufung verlangen b) Art. 64 Abs. 3 ZGB


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Aufgabe E1.8 - Allgemein Ein Stockwerkeigentümer hat sein Objekt auf seine Nachkommen übertragen. Da-mit er weiterhin in der Wohnung bleiben darf, wurde ihm ein unentgeltliches Wohn-recht eingeräumt.

Wem stellen Sie die Versammlungsunterlagen zu?

Bemerkung: 1 Punkt für die richtige Antwort.

1

Lösung E1.8: An seine Nachkommen, es handelt sich nur um ein Wohnrecht


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E2 Budget / Buchhaltung

Aufgabe E2.1 - Prüfungsliegenschaft Nennen Sie für folgende Abrechnungspositionen den korrekten Verteilschlüssel.

Bemerkung: 1 Punkt pro richtige Antwort. Verwenden Sie das vorgegebene Lösungsraster.

5

Lösung E2.1:

Abrechnungsposition Verteilschlüssel

Serviceabonnement Lift Verteilschlüssel Lift

TV Gebühren (8 Anschlüsse) Nach Anzahl Anschlüssen oder Wert-quote

Reparatur Heizung Verbrauch / Nettoflächen

Wasserrechnung Verbrauch

Reparatur Treppenhausfenster Wertquote

Aufgabe E2.2 - Prüfungsliegenschaft Berechnen Sie anhand von folgenden Angaben den gemäss Reglement maximal empfohlenen Anteil an die jährliche Einlage in den Erneuerungsfonds des Objektes 3294-3

Verkehrswert: CHF 4‘500'600.00

Amtlicher Wert: CHF 3'200’000.00

Gebäudeversicherungswert: CHF 3'450'000.00

Bemerkung: 2 Punkte für die richtige Antwort.

2

Lösung E2.2:

Gebäudeversicherungswert: 3'450'000.00 / Einlage 1% = CHF 34'500.00 Wertquotenanteil 3294-3: 55/1000 = CHF 1'897.50


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Aufgabe E2.3 - Allgemein Welche Grundlagen ziehen Sie zur Erstellung des Budgets einer Stockwerkeigen-tümergemeinschaft bei. Nennen Sie drei Grundlagen.

Bemerkung: 1 Punkt pro richtige Antwort. Es werden nur die ersten drei Antworten bewertet.

3

Lösung E2.3:

1) Abrechnung Vorjahr 2) Bestehende Serviceabonnemente 3) Offerte für anstehende Unterhaltsarbeiten


Versicherungsverträge

Aktuelle Preise Energielieferanten

Reglement

der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft

Langnau-Grundbuchblatt Nr. 3294

Wohn- und Gewerbehaus Bernstrasse, 3550 Langnau

2

Inhaltsverzeichnis

1. Anwendungsbereich / Gegenstand des Stockwerkeigentums _______________________ 6

1.1. Anwendungsbereich ____________________________________________________________ 6

1.2. Gegenstand des Stockwerkeigentums ______________________________________________ 6

2. Wertquoten und Aufteilung der Liegenschaft ___________________________________ 6

3. Sonderrecht ______________________________________________________________ 6

3.1. Umfang ______________________________________________________________________ 6

3.2. Verwaltung und Benützung ______________________________________________________ 7

3.3. Schranken der Benützung _______________________________________________________ 7

3.4. Sprudelbäder _________________________________________________________________ 8

3.5. Unterhaltspflicht _______________________________________________________________ 8

3.6. Zutrittsrecht des Verwalters______________________________________________________ 8

3.7. Massnahmen des Verwalters _____________________________________________________ 8

4. Zweckbestimmung des Gebäudes und zulässige Nutzungen ________________________ 8

4.1. Im Allgemeinen ________________________________________________________________ 8

4.2. Im Einzelnen __________________________________________________________________ 9

4.3. Haustiere _____________________________________________________________________ 9

5. Verantwortlichkeit für Dritte _________________________________________________ 9

5.1. Haftung des Stockwerkeigentümers _______________________________________________ 9

5.2. Orientierungspflicht ____________________________________________________________ 9

5.3. Pflicht zur Auflösung des Mietverhältnisses ________________________________________ 10

6. Benützung der gemeinschaftlichen Teile ______________________________________ 10

6.1. Im Allgemeinen _______________________________________________________________ 10

6.2. Schranken / unzulässige Tätigkeiten ______________________________________________ 10

7. Reglementarische Sondernutzungsrechte _____________________________________ 10

7.1. Im Allgemeinen _______________________________________________________________ 10

7.2. Umgebungsbereiche ___________________________________________________________ 11

7.3. Balkone und Terrassen _________________________________________________________ 11

7.4. Spielplatz ____________________________________________________________________ 11

8. Hausordnung ____________________________________________________________ 12

9. Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten _____________________________________ 12

9.1. Begriff der gemeinschaftlichen Kosten ____________________________________________ 12

3

9.2. Grundsatz für die Verteilung ____________________________________________________ 12

9.3. Einstellhalle __________________________________________________________________ 13

9.4. Liftkosten ___________________________________________________________________ 13

9.5. Heizung _____________________________________________________________________ 13

9.6. Kalt- und Warmwasserverbrauch ________________________________________________ 13

9.7. Entscheid der Versammlung ____________________________________________________ 14

10. Erneuerungsfonds ________________________________________________________ 14

10.1. Bildung _____________________________________________________________________ 14

10.2. Einlagen _____________________________________________________________________ 14

10.3. Aufwendungen _______________________________________________________________ 14

10.4. Rechtsnachfolge ______________________________________________________________ 14

11. Einzug der Beiträge und Vorschüsse __________________________________________ 14

11.1. Zuständigkeit_________________________________________________________________ 14

11.2. Akontozahlungen _____________________________________________________________ 14

11.3. Abrechnung __________________________________________________________________ 15

11.4. Verzug ______________________________________________________________________ 15

12. Sicherung der Beiträge an die gemeinschaftlichen Kosten ________________________ 15

12.1. Gesetzliches Pfandrecht ________________________________________________________ 15

12.2. Retentionsrecht ______________________________________________________________ 15

12.3. Ersatzvornahme ______________________________________________________________ 15

13. Versicherung des Gebäudes_________________________________________________ 15

13.1. Im Allgemeinen _______________________________________________________________ 15

13.2. Spezielle Ausbauten ___________________________________________________________ 16

13.3. Haftpflichtversicherung ________________________________________________________ 16

14. Unterhalts- und Instandstellungsarbeiten _____________________________________ 16

14.1. Grundsatz ___________________________________________________________________ 16

14.2. Richterliche Anordnung ________________________________________________________ 16

14.3. Dringliche Massnahmen ________________________________________________________ 16

14.4. Kostentragung ________________________________________________________________ 16

15. Änderung der Wertquoten _________________________________________________ 16

15.1. Zustimmungserfordernisse und Formvorschriften ___________________________________ 16

15.2. Formvorschrift _______________________________________________________________ 17

15.3. Anspruch auf Berichtigung ______________________________________________________ 17

4

16. Verwaltung ______________________________________________________________ 17

17. Die Versammlung der Stockwerkeigentümer ___________________________________ 17

17.1. Aufgaben ____________________________________________________________________ 17

17.2. Befugnisse ___________________________________________________________________ 17

17.3. Zeitpunkt der Versammlungen __________________________________________________ 18

17.4. Einladung____________________________________________________________________ 18

17.5. Beschlussfähigkeit_____________________________________________________________ 18

17.6. Ausübung des Stimmrechts und Vertretung ________________________________________ 18

17.7. Stimmrecht bei Nutzniessung ___________________________________________________ 19

17.8. Universalversammlung _________________________________________________________ 19

17.9. Zirkulationsbeschluss __________________________________________________________ 19

17.10. Qualifiziertes Mehr ____________________________________________________________ 19

17.11. Einstimmigkeit _______________________________________________________________ 19

17.12. Anfechtung von Versammlungsbeschlüssen ________________________________________ 20

17.13. Autoeinstellhalle ______________________________________________________________ 20

18. Der Ausschuss ____________________________________________________________ 20

18.1. Zusammensetzung ____________________________________________________________ 20

18.2. Befugnisse ___________________________________________________________________ 20

19. Der Verwalter ____________________________________________________________ 21

19.1. Wahl _______________________________________________________________________ 21

19.2. Ernennung ___________________________________________________________________ 21

19.3. Abberufung __________________________________________________________________ 21

19.4. Aufgaben und Befugnisse im Allgemeinen _________________________________________ 21

19.5. Einzelne Befugnisse und Aufgaben _______________________________________________ 21

19.6. Vertretung der Gemeinschaft ___________________________________________________ 22

19.7. Haftung der Gemeinschaft für Handlungen des Verwalters ____________________________ 22

19.8. Rekurs gegen Verfügungen des Verwalters _________________________________________ 22

19.9. Stimmrecht __________________________________________________________________ 22

20. Die Revisionsstelle ________________________________________________________ 23

20.1. Wahl und Amtsdauer __________________________________________________________ 23

20.2. Aufgaben ____________________________________________________________________ 23

21. Veräusserung und Belastung ________________________________________________ 23

21.1. Veräusserung ________________________________________________________________ 23

21.2. Belastung____________________________________________________________________ 23

5

22. Rechtsstellung des Erwerbers _______________________________________________ 23

22.1. Übergang von Rechten und Pflichten _____________________________________________ 23

22.2. Orientierungspflicht ___________________________________________________________ 23

22.3. Kosten ______________________________________________________________________ 24

23. Ausschluss eines Stockwerkeigentümers ______________________________________ 24

23.1. Voraussetzungen _____________________________________________________________ 24

23.2. Beschluss ____________________________________________________________________ 24

23.3. Vollzug ______________________________________________________________________ 24

24. Ausschluss anderer Berechtigter _____________________________________________ 24

25. Aufhebung des Stockwerkeigentums _________________________________________ 24

25.1. Aufhebung ___________________________________________________________________ 24

25.2. Veräusserung des ganzen Grundstücks ____________________________________________ 25

26. Gesetzliche Vorschriften ___________________________________________________ 25

27. Gerichtsstand und Domizil __________________________________________________ 25

27.1. Gerichtsstand ________________________________________________________________ 25

27.2. Betreibungsdomizil ____________________________________________________________ 25

27.3. Zustellungen _________________________________________________________________ 25

28. Anmerkung des Reglements ________________________________________________ 25

6

1. ANWENDUNGSBEREICH / GEGENSTAND DES STOCKWERKEIGENTUMS

1.1. Anwendungsbereich

Dieses Reglement regelt die Benutzung und Verwaltung des im Sinne von Art. 712a ff. ZGB in

Stockwerkeigentum aufgeteilten Grundstücks Langnau Nr. 3294, enthaltend das Wohn- und Ge-

werbehaus Hauptstrasse, 3550 Langnau, mit Gewerbetrakt, sieben Wohneinheiten, Nebenräu-

men und einer unterirdischen Autoeinstellhalle.

1.2. Gegenstand des Stockwerkeigentums

Jede Stockwerkeinheit ist ein Miteigentumsanteil, mit dem das Sonderrecht untrennbar verbun-

den ist, bestimmte Teile des Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.

Die nicht als Stockwerkeigentum ausgeschiedenen Teile der Liegenschaft stehen grundsätzlich in

gemeinschaftlicher Nutzung aller Stockwerkeigentümer, können aber durch dieses Reglement

einzelnen oder einer Gruppe von Stockwerkeigentümern zur ausschliesslichen Benützung zuge-

wiesen werden.

2. WERTQUOTEN UND AUFTEILUNG DER LIEGENSCHAFT

Die Stockwerkeinheiten weisen gemäss Begründungsurkunde folgende Wertquoten auf:

Grundbuchblatt-Nr. Wertquote 1/1000

3294-1 562

3294-2 45

3294-3 55

3294-4 62

3294-5 45

3294-6 55

3294-7 52

3294-8 72

3294-9 52

Total 1000

Die Aufteilung des Gebäudes, die Lage und die Grösse der Stockwerkeinheiten sind im Einzelnen

aus den Planbeilagen Nrn. 1 bis 5 zur STWE-Begründungsurkunde ersichtlich.

3. SONDERRECHT

3.1. Umfang

Das Sonderrecht umfasst die zur betreffenden Stockwerkeinheit gehörenden Räume, Neben-

räume und Einrichtungen gemäss Begründungsakt und Plänen.

7

Zum Sonderrecht gehören insbesondere:

Innenwände ohne tragende oder schallschützende Funktion.

Wand- und Deckenverputz bzw. -verkleidungen.

Bodenbeläge.

Fenster und Türen einschliesslich Eingangstüren.

Rollladen.

Küchen- und Badezimmereinrichtungen.

Leitungen, auch jene allfälliger Fussbodenheizungen, ab ihrer Abzweigung von der gemein-

schaftlichen Leitung.

Cheminée-Kamine, soweit solche installiert werden.

3.2. Verwaltung und Benützung

In der Verwaltung, Benützung und baulichen Ausgestaltung der eigenen Räume ist der Stockwer-

keigentümer frei, so weit dies mit den gleichen Rechten jedes anderen Stockwerkeigentümers

sowie den Interessen der Gemeinschaft vereinbar ist und dieses Reglement keine Einschränkun-

gen enthält.

Innerhalb seiner Stockwerkeinheit kann der Stockwerkeigentümer Bauteile beseitigen oder um-

gestalten, so weit dadurch das Gebäude als Ganzes und die Räume der anderen Stockwerkeigen-

tümer nicht beeinträchtigt werden.

3.3. Schranken der Benützung

Dem Stockwerkeigentümer ist jede Nutzung oder Veränderung seiner Stockwerkeinheit unter-

sagt, wodurch

die gemeinschaftlichen Bauteile beschädigt oder in ihrer Funktion beeinträchtigt werden.

Der Wert des Gebäudes gemindert wird.

Immissionen auf andere Stockwerkeinheiten verursacht werden.

Insbesondere ist dem Stockwerkeigentümer untersagt,

Aussenbauteile (insbesondere Fenster, Rollladen) bezüglich Materialien, Farben und Ausfüh-

rung zu verändern, d.h. Abweichungen vom einheitlichen ästhetischen Konzept des Gebäudes

vorzunehmen. Ist eine einheitliche Gestaltung solcher Bauteile mangels Verfügbarkeit auf dem

Markt nicht mehr möglich, so ist auf ein möglichst ähnliches Produkt auszuweichen.

Von aussen sichtbare Radio- und Fernsehantennen (einschliesslich Parabolantennen) anzu-

bringen.

Die Böden der Räume, Balkone und Terrassen übermässig zu belasten. Für letztere gilt eine

absolute Belastungsgrenze von 200 kg/m2.

In nicht speziell dazu bestimmten und baulich ausgestalteten Räumen oder in gemeinschaftli-

chen Teilen der Liegenschaft feuergefährliche, explosive oder übelriechende Stoffe aufzube-

wahren.

Feuchtigkeit oder Nässe entstehen zu lassen, die sich auf das Gebäude oder Teile davon nach-

teilig auswirken können.

8

Vorkehrungen zur Wärme- oder Schallisolation sowie Installationen zur verbrauchsabhängi-

gen Abrechnung gemeinschaftlicher Betriebskosten zu beseitigen oder in ihrer Funktion zu be-

einträchtigen.

3.4. Sprudelbäder

Die Installation von Sprudelbädern (Whirlpools, Jacuzzis) ist nur nach vorgängiger Absprache mit

den horizontal und vertikal angrenzenden Stockwerkeigentümern zulässig.

3.5. Unterhaltspflicht

Der Stockwerkeigentümer ist verpflichtet, alle ihm zu Sonderrecht zugewiesenen Räume und Ein-

richtungen fachgerecht zu unterhalten, damit das Gebäude sein gutes Aussehen bewahrt und in

einwandfreiem baulichem Zustand bleibt.

Zu Lasten des einzelnen Stockwerkeigentümers gehen insbesondere auch die Kosten für Unter-

halt, Reparatur und Ersatz

der zur betreffenden Stockwerkeinheit gehörenden Rollladen samt Bedienungsvorrichtungen.

Aller Fenster von Sonderrechtsräumen.

Der Schliessvorrichtungen bei Aussentüren oder Abschlusstüren gegen gemeinschaftliche

Räume.

Bei diesen Massnahmen hat der Stockwerkeigentümer darauf zu achten, dass das einheitliche

Aussehen des Gebäudes nicht gestört wird.

3.6. Zutrittsrecht des Verwalters

Der Stockwerkeigentümer hat dem Verwalter und anderen Beauftragten der Gemeinschaft auf

angemessene Vorankündigung hin zwecks Feststellung und Behebung von Schäden den Zutritt zu

seinen Räumen zu gestatten. Gleiches gilt für die Vornahme von Erneuerungs- und Umbauarbei-

ten am Gebäude.

3.7. Massnahmen des Verwalters

Sofern der Stockwerkeigentümer trotz schriftlicher Abmahnung Unterhalts- und Erneuerungsar-

beiten unterlässt, die im Interesse des Aussehens oder des Zustandes des Gebäudes geboten wä-

ren, kann der Richter den Verwalter auf dessen Gesuch hin ermächtigen, die nötigen Arbeiten auf

Kosten des säumigen Stockwerkeigentümers vorzunehmen. Gegenüber einer solchen Anordnung

kann der Stockwerkeigentümer innert 14 Tagen seit deren Zustellung den Entscheid der Ver-

sammlung der Stockwerkeigentümer anrufen, die über die Vornahme der betreffenden Arbeiten

mit Mehrheitsbeschluss entscheidet.

4. ZWECKBESTIMMUNG DES GEBÄUDES UND ZULÄSSIGE NUTZUNGEN

4.1. Im Allgemeinen

Auf dem Grundstück Nr. 3294 dürfen generell keinerlei Tätigkeiten ausgeführt werden, welche

übermässigen Lärm, Erschütterungen, giftige Einwirkungen, üble Gerüche oder Feuergefahr zur

9

Folge haben oder die gegen allgemein gültige moralische Grundsätze, gegen die Hygiene oder

gegen die öffentliche Ordnung verstossen. Ausgeschlossen sind insbesondere der Betrieb von

Turn-, Tanz- und Musikschulen sowie die Ausübung des Gunstgewerbes.

4.2. Im Einzelnen

Die Stockwerkeinheit Nr. 3294-1 ist für die gewerbliche Nutzung bestimmt, insbesondere zum

Betrieb einer Autogarage mit Reparatur- und Service-Werkstätte, Ausstellungsräumen und Büro.

Die Stockwerkeinheiten Nrn. 3294-2 bis 3294-8 sind grundsätzlich zum Wohnen bestimmt. Es

dürfen darin nur gewerbliche Tätigkeiten (wie stilles Gewerbe, Büro) ausgeübt werden, die auf

die Mitbewohner keine lästige oder schädigende Folge haben und die nicht gegen das Ruhebe-

dürfnis verstossen.

Die Nebenräume im Untergeschoss dienen als Garderobe / Personalraum, WC/Lavabo, Lager und

Wohnungskeller.

Für die Autoeinstellhalle Nr. 3294-9 ist das entsprechende Nutzungs- und Verwaltungsreglement

massgebend.

4.3. Haustiere

Das Halten von Haustieren in den Wohnungen ist im Rahmen der Orts- und Quartierüblichkeit

grundsätzlich erlaubt. Der Tierhalter hat auf die berechtigten Interessen der übrigen Bewohner

Rücksicht zu nehmen. Insbesondere ist er verpflichtet, die für sein Haustier erforderlichen Pflege-

und Haltungsmassnahmen zu treffen. Namentlich ist das Versäubern in den Gemeinschaftsberei-

chen strikte untersagt.

Untersagt sind den Stockwerkeigentümern die gewerbliche Tierhaltung und das Halten von Nutz-

tieren sowie sonstiger Tiere, die übermässige Immissionen (Lärm, Geruch etc.) auf die übrigen

Bewohner und Nachbarn verursachen.

Bei Missachtung dieser Verpflichtungen kann der Verwalter im Einzelfall verbindliche Weisungen

bis hin zum Haustierverbot erlassen. Gegen den Entscheid des Verwalters steht der Rekurs (Ziff.

19.8.) offen.

5. VERANTWORTLICHKEIT FÜR DRITTE

5.1. Haftung des Stockwerkeigentümers

Der Stockwerkeigentümer haftet der Gemeinschaft und jedem anderen Stockwerkeigentümer

dafür, dass die Gemeinschaftsordnung auch durch alle Personen beachtet wird, die seinem Haus-

halt oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst (z.B. Miete, Wohnrecht, Nutzniessung)

den Aufenthalt in seinen Räumen oder deren Gebrauch gestattet hat.

5.2. Orientierungspflicht

Der Stockwerkeigentümer ist verpflichtet, den Verwalter schriftlich zu orientieren, wenn er sein

Stockwerk ganz oder teilweise Dritten zum Gebrauch überlässt.

10

5.3. Pflicht zur Auflösung des Mietverhältnisses

Vom Stockwerkeigentümer, dessen Mieter die Gemeinschaftsordnung missachtet, kann durch

den Verwalter nach zwei erfolglosen Mahnungen verlangt werden, dass er den Mietvertrag kün-

digt.

6. BENÜTZUNG DER GEMEINSCHAFTLICHEN TEILE

6.1. Im Allgemeinen

Jeder Stockwerkeigentümer ist befugt, die gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes sowie die ge-

meinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen bestimmungsgemäss zu benützen, so weit dies mit

dem gleichen Recht jedes Anderen und mit den Interessen der Gemeinschaft vereinbar ist.

Gemeinschaftlich sind insbesondere alle Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliede-

rung und die Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeu-

tung sind.

6.2. Schranken / unzulässige Tätigkeiten

Nicht gestattet sind insbesondere:

Die Vornahme irgendwelcher Veränderungen an gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes so-

wie an gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen.

Das Abstellen oder Lagern irgendwelcher Gegenstände in gemeinschaftlichen Teilen und Räu-

men, sofern diese nicht speziell dafür vorgesehen sind.

Das Halten von Haustieren in gemeinschaftlichen Teilen.

Das Anbringen von Namens- und Firmenschildern an den gemeinschaftlichen Teilen ohne vor-

gängige Zustimmung des Verwalters. Der Genehmigung durch den Verwalter unterliegen da-

bei insbesondere Grösse, Ausführung, Anordnung sowie Ort und Technik der Montage.

Das Abstellen von Fahrzeugen (Autos, Velos, Roller etc.) oder Kinderwagen ausserhalb der da-

für vorgesehenen Standplätze.

Das Anbringen privater Radio- und Fernsehantennen.

7. REGLEMENTARISCHE SONDERNUTZUNGSRECHTE

7.1. Im Allgemeinen

Die Stockwerkeigentümerversammlung kann mit einstimmigem Beschluss aller Stockwerkeigen-

tümer einem oder mehreren Stockwerkeigentümern in obligatorischer Weise an gemeinschaftli-

chen Teilen zeitlich unbeschränkte oder beschränkte Sondernutzungsrechte einräumen.

Ohne die ausdrückliche Zustimmung der entsprechenden Berechtigten kann diesen ihr obligato-

risches Sondernutzungsrecht nicht entzogen werden. Die von Sondernutzungsrechten erfassten

Grundstücks- und Gebäudeteile teilen in jeder Hinsicht das rechtliche Schicksal der betreffenden

Stockwerkeinheit.

11

Bei späteren Eigentumswechseln geht das obligatorische Sondernutzungsrecht, ohne dass im ent-

sprechenden Erwerbsvertrag etwas Besonderes vermerkt werden müsste, automatisch auf den

jeweiligen Eigentümer über.

Die zu Sondernutzung ausgeschiedenen Grundstücks- und Gebäudeteile (bei begehbaren Dä-

chern bis und mit Nutzbelägen) sind von den entsprechenden Sondernutzungsberechtigten auf

eigene Kosten zu unterhalten, wobei insbesondere ein einheitliches und ordentliches Erschei-

nungsbild zu wahren ist. Zur Vornahme baulicher Veränderungen bedarf es eines Beschlusses der

Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft nach den Bestimmungen über die gemeinschaftlichen Teile.

Die Sondernutzungsberechtigten haben bei der Nutzung von begehbaren Bauteilen mit Dach-

funktion (Attika-Terrassen, Spielplatz) spezielle Rücksicht auf die Dachkonstruktion und auf die

Wasserisolation zu nehmen. Die Kosten für den Unterhalt, für die Erneuerung und für Reparatu-

ren, welche im Zusammenhang mit der Erhaltung oder Wiederherstellung der Dichtigkeitsfunk-

tion stehen, gehen zu Lasten der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft, so weit es sich um die Be-

hebung normaler Abnutzungsfolgen handelt. Für allfällige Schäden, bei welchen es sich nicht um

normale Abnutzungsfolgen handelt, haftet demgegenüber der betreffende Sondernutzungsbe-

rechtigte bzw. der Verursacher.

Im Übrigen gelten sinngemäss die vorstehend aufgestellten Bestimmungen über die Benutzung

der im Sonderrecht stehenden Teile.

7.2. Umgebungsbereiche

Der Stockwerkeinheit Nr. 3294-1 werden die im Aufteilungsplan Erdgeschoss (Beilage Nr. 2 der

Begründungsurkunde) schraffierten und mit der entsprechenden Grundbuchblatt-Nummer be-

zeichneten Umgebungsbereiche zur ausschliesslichen, zeitlich unbeschränkten Sondernutzung als

Verkehrsfläche, Parkplatz und Umschwung zugewiesen.

7.3. Balkone und Terrassen

Den Stockwerkeinheiten Nr. 3294-2 bis Nr. 3294-8 werden die in den Aufteilungsplänen 1. und 2.

Obergeschoss sowie Attikageschoss (Beilagen Nr. 3 bis Nr. 5 der Begründungsurkunde) schraffier-

ten und jeweils mit der entsprechenden Grundbuchblatt-Nummer bezeichneten Balkone und At-

tika-Terrassen zur ausschliesslichen, zeitlich unbeschränkten Sondernutzung zugewiesen.

Die Sondernutzungsberechtigten sind befugt, auf diesen Balkonen und Attika-Terrassen Vorrich-

tungen zur Beschattung (z.B. Sonnenstoren) zu installieren, wobei diese hinsichtlich Form und

Materialien an das äussere Erscheinungsbild des Gebäudes anzupassen sind. Es ist ein einheitli-

ches System zu verwenden (vgl. auch Ziffer 3.3.).

7.4. Spielplatz

Den Stockwerkeinheiten Nr. 3294-2 bis Nr. 3294-8 wird der im Aufteilungsplan 1. Obergeschoss

(Beilage Nr. 3 der Begründungsurkunde) schraffierte und mit den entsprechenden Grundbuch-

blatt-Nummern bezeichnete Spielplatz zur gemeinschaftlichen, zeitlich unbeschränkten Son-

dernutzung zugewiesen.

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Dieser Platz dient als gemeinschaftliche Spielanlage der Sondernutzungsberechtigten und ist aus-

schliesslich im Rahmen dieser Zweckbestimmung zu nutzen. Die Mittags-, Abend-, Sonn- und Fei-

ertagsruhe ist stets zu wahren. Das Verunreinigen, z.B. durch Hundekot oder Wegwerfen von Ab-

fällen, ist strikte untersagt. Die Spielgeräte sind sorgfältig zu behandeln. Jeder Sondernutzungs-

berechtigte ist dafür verantwortlich, dass die Anlage durch die unter seiner Verantwortung ste-

henden Personen, insbesondere Kinder, sorgfältig und vorschriftsgemäss benützt wird. Für allfäl-

lige Beschädigungen und ausserordentliche Verunreinigungen haftet der Verursacher.

Die Unterhalts- und Erneuerungskosten dieses Spielplatzes inkl. Geräte tragen die Sondernut-

zungsberechtigten im Verhältnis ihrer Wertquoten.

Für die Beschlussfassung unter den Sondernutzungsberechtigten gelten analog die Bestimmun-

gen über das gewöhnliche Miteigentum.

8. HAUSORDNUNG

Die Versammlung der Stockwerkeigentümer kann eine Hausordnung erlassen und darin weitere

Vorschriften über die Benützung der Stockwerkeinheiten und der gemeinsamen Teile, Anlagen

und Einrichtungen aufstellen.

9. VERTEILUNG DER GEMEINSCHAFTLICHEN KOSTEN

9.1. Begriff der gemeinschaftlichen Kosten

Gemeinschaftlich sind alle Kosten, die durch Benutzung, Unterhalt und Erneuerung der gemein-

schaftlichen Teile, Anlagen und Einrichtungen sowie durch die gemeinschaftliche Verwaltung ent-

stehen.

Dazu gehören insbesondere:

Die Kosten für den laufenden Unterhalt (einschliesslich Reinigung), die Instandstellung und die

Erneuerung der gemeinschaftlichen Teile, Anlagen und Einrichtungen des Grundstücks sowie

für die Anschaffung der für diesen Zweck erforderlichen Maschinen und Geräte.

Die Kosten des Betriebs der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen.

Die Aufwendungen für ausserordentliche Erneuerungs- und Umbauarbeiten.

Die Einlagen in den Erneuerungsfonds.

Die öffentlich-rechtlichen Beiträge und Steuern, so weit sie den Stockwerkeigentümern insge-

samt auferlegt sind.

Die Prämien für die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Wasser- und Glasbruchschaden

und für die Haftung als Werkeigentümer.

Die Kosten der Verwaltung, insbesondere die Entschädigung des Verwalters und des von ihm

eingestellten Personals wie Hauswart etc.

9.2. Grundsatz für die Verteilung

So weit im Einzelfall keine abweichende Ordnung getroffen ist, werden die gemeinschaftlichen

Kosten von den Stockwerkeigentümern im Verhältnis ihrer Wertquoten getragen.

13

Wenn das Mass der Benutzung einzelner Einrichtungen aus Gründen, die nicht beim Stockwerkei-

gentümer liegen, eine dauernde und erhebliche Veränderung erfahren hat, kann eine andere Ver-

teilung der Kosten verlangt werden. Ein Stockwerkeigentümer, der durch Umstände, die auf sein

Verhalten zurückgehen, die gemeinschaftlichen Lasten erhöht, hat für die daraus erwachsenden

Aufwendungen allein aufzukommen.

Sind an einer Stockwerkeinheit mehrere Personen beteiligt, so haften sie für den betreffenden

Kostenanteil solidarisch.

9.3. Einstellhalle

Bezüglich der Einstellhalle (Nr. 3294-9) wird jeweils eine separate Abrechnung erstellt, womit

diese aus der allgemeinen Kostenverteilung fällt.

9.4. Liftkosten

Die Betriebs-, Unterhalts- und Erneuerungskosten der Liftanlage werden auf der Grundlage der

Nettoflächen der Stockwerkeinheiten (exkl. Nebenräume) und von Stockwerkfaktoren wie folgt

verteilt:

GB-Nr. NF Stockwerkfaktor Produkt Kostenanteil 1/100

3294-1 1'083.7 1 1'083.7 45

3294-2 93.3 1.3 121.3 5

3294-3 115.4 1.3 150.0 6

3294-4 132.1 1.6 150 9

3294-5 93.3 1.6 149.3 6

3294-6 115.4 1.6 184.6 8

3294-7 108.5 1.9 206.2 9

3294-8 146.7 1.9 278.7 12

Total 100

9.5. Heizung

Die Kosten für Betrieb, Unterhalt und Erneuerung der zentralen Heizungsanlage werden durch

die Stockwerkeigentümer wie folgt getragen:

35% aller Betriebskosten (Energieverbrauch, Wartung, Verwaltung etc.) sowie sämtliche Kos-

ten für die Erneuerung der Heizungsanlage werden auf die Beteiligten im Verhältnis der Net-

toflächen der Stockwerkeinheiten (exkl. Nebenräume im UG) aufgeteilt.

65% aller Betriebskosten werden auf die Beteiligten nach Ergebnis der in jeder Stockwerkein-

heit installierten Wärmezähler aufgeteilt.

9.6. Kalt- und Warmwasserverbrauch

Die Kosten des Kalt- und Warmwasserverbrauchs werden nach Ergebnis der in jeder Stockwer-

keinheit installierten Messzähler verteilt.

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9.7. Entscheid der Versammlung

Ist streitig, wie eine Auslage aufzuteilen ist, so entscheidet die Versammlung der Stockwerkeigen-

tümer auf Antrag des Verwalters.

10. ERNEUERUNGSFONDS

10.1. Bildung

Zur teilweisen Bestreitung der gemeinschaftlichen Unterhalts-, Instandstellungs- und Erneue-

rungskosten wird ein Erneuerungsfonds gebildet.

10.2. Einlagen

Der Fonds wird durch jährliche Beiträge geäufnet, deren Höhe durch Beschluss der Stockwerkei-

gentümer-Versammlung festgesetzt wird. Sie sollen in der Regel insgesamt 1% des Gebäudever-

sicherungswerts nicht übersteigen.

Der Erneuerungsfonds braucht nicht mehr geäufnet zu werden, wenn er die Höhe von 10% des

Gebäudeversicherungswerts erreicht hat.

10.3. Aufwendungen

Aufwendungen zu Lasten des Erneuerungsfonds bedürfen eines Beschlusses der Versammlung

der Stockwerkeigentümer. Vorbehalten bleibt die Bestreitung von Kosten für notwendige und

unaufschiebbare Arbeiten, für deren Bezahlung dem Verwalter keine anderen Mittel zur Verfü-

gung stehen.

Solange der Fonds die Höhe von 3% des Gebäudeversicherungswerts nicht übersteigt, sollen ihm

keine Unterhalts- und lnstandstellungskosten belastet werden.

10.4. Rechtsnachfolge

Dem Stockwerkeigentümer steht unter keinen Umständen ein Anspruch auf Rückerstattung sei-

nes Anteils am Erneuerungsfonds zu. Er hat sich mit allfälligen Rechtsnachfolgern bezüglich seines

Anteils direkt auseinanderzusetzen.

11. EINZUG DER BEITRÄGE UND VORSCHÜSSE

11.1. Zuständigkeit

Beiträge und Vorschüsse werden vom Verwalter eingezogen.

11.2. Akontozahlungen

Die Kosten werden periodisch in Form eines Betriebskostenanteils im Voraus erhoben (z.B. halb-

jährlich). Höhe und Zeitpunkt dieser Akontozahlungen werden jährlich auf Antrag des Verwalters

durch die Stockwerkeigentümerversammlung gleichzeitig mit der Genehmigung des Voranschlags

festgelegt.

15

11.3. Abrechnung

An Hand des genehmigten Jahresabschlusses wird der tatsächliche Beitrag für das abgelaufene

Rechnungsjahr festgesetzt und die definitive Abrechnung erstellt. Schuldner der nicht durch Vor-

schüsse gedeckten Kostenanteile bzw. Gläubiger eines allfälligen Überschusses ist jeweils der am

Ende des Rechnungsjahres im Grundbuch eingetragene Stockwerkeigentümer.

11.4. Verzug

Nicht termingerecht erfolgte Leistungen werden ohne Mahnung vom Fälligkeitstermin hinweg

verzugszinspflichtig. Der Verzugszins entspricht dem für Mietzinsanpassungen massgebenden Re-

ferenz-Zinssatz zuzüglich 1.0%, im Minimum jedoch 5.0% p.a.

Beanstandungen betreffend die Verwaltung, die gemeinsamen Grundstücks- und Gebäudeteile

etc. sowie betreffend die eigene Stockwerkeinheit berechtigen nicht zur Verweigerung der Bei-

träge bzw. der Vorschüsse an die gemeinschaftlichen Kosten inkl. Erneuerungsfonds.

12. SICHERUNG DER BEITRÄGE AN DIE GEMEINSCHAFTLICHEN KOSTEN

12.1. Gesetzliches Pfandrecht

Für die auf die letzten drei Jahre entfallenden Beitragsforderungen hat die Gemeinschaft An-

spruch auf Eintragung des gesetzlichen Pfandrechts am Anteil des säumigen Stockwerkeigentü-

mers.

Die Eintragung ist vom Verwalter namens der Gemeinschaft innert drei Monaten seit erfolgloser

Mahnung zu erwirken.

12.2. Retentionsrecht

Der Gemeinschaft steht für die gleichen Beitragsforderungen zudem ein Retentionsrecht an den

beweglichen Sachen zu, die sich in den Räumen des Stockwerkeigentümers befinden und zu de-

ren Einrichtung und Benutzung gehören.

12.3. Ersatzvornahme

Pfand- und Retentionsrecht bestehen auch für Ansprüche aus Ersatzvornahme.

13. VERSICHERUNG DES GEBÄUDES

13.1. Im Allgemeinen

Die Versicherung des ganzen Gebäudes gegen Feuer- und Wasserschaden sowie die Versicherung

der Gemeinschaft gegen die Haftpflicht als Werkeigentümer ist eine gemeinschaftliche Angele-

genheit der Stockwerkeigentümer.

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Die Stockwerkeigentümerversammlung beschliesst, welche Gefahren zu versichern sind. Vorbe-

halten bleiben die obligatorischen Versicherungen. Der Abschluss der entsprechenden Versiche-

rungsverträge erfolgt durch den Verwalter.

13.2. Spezielle Ausbauten

Ein Stockwerkeigentümer, der seine Räume mit ausserordentlichen Aufwendungen baulich aus-

gestaltet hat, ist zur Leistung eines zusätzlichen Prämienanteils verpflichtet, wenn er nicht eine

Zusatzversicherung auf eigene Rechnung abschliesst.

13.3. Haftpflichtversicherung

Zum Schutz angrenzender Stockwerkeigentümer ist jeder Stockwerkeigentümer verpflichtet, eine

persönliche Haftpflichtversicherung abzuschliessen. Der Verwalter besitzt die Befugnis, in die ent-

sprechende Police Einsicht zu nehmen.

14. UNTERHALTS- UND INSTANDSTELLUNGSARBEITEN

14.1. Grundsatz

Die Gemeinschaft hat alle für die Erhaltung des Werts und der Gebrauchsfähigkeit der Liegen-

schaft notwendigen Unterhalts-, Instandstellungs- oder Erneuerungsarbeiten vornehmen zu las-

sen. Im Rahmen seiner Zuständigkeit werden diese Arbeiten durch den Verwalter angeordnet.

14.2. Richterliche Anordnung

Werden diese Arbeiten oder hierzu notwendige Verwaltungshandlungen von der Versammlung

der Stockwerkeigentümer nicht beschlossen, so kann jeder Stockwerkeigentümer beim Richter

beantragen, dass er sie anordnet und den Verwalter bzw. einen Dritten zu ihrer Durchführung

ermächtigt.

14.3. Dringliche Massnahmen

Dringliche Massnahmen, die sofort getroffen werden müssen, um die Sache vor drohendem oder

wachsendem Schaden zu bewahren, kann, wenn der Verwalter nichts vorkehrt, nötigenfalls jeder

Stockwerkeigentümer von sich aus ergreifen, unter sofortiger Anzeige an den Verwalter.

14.4. Kostentragung

In allen Fällen tragen die Stockwerkeigentümer die sich daraus ergebenden Kosten nach Mass-

gabe der vorgesehenen Kostenteilung.

15. ÄNDERUNG DER WERTQUOTEN

15.1. Zustimmungserfordernisse und Formvorschriften

Änderungen an der Wertquote bedürfen der Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und der

Genehmigung durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer. Gleiches gilt für Änderungen in

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der Zuteilung einzelner Räume zu Sonderrecht und für die Aufteilung oder Zusammenlegung von

Stockwerken.

Die Umwandlung gemeinschaftlicher Teile zu Sonderrecht oder zu reglementarischer Sondernut-

zung bedarf der Zustimmung sämtlicher Stockwerkeigentümer.

15.2. Formvorschrift

Die betreffenden Vereinbarungen bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung und

des Eintrags im Grundbuch.

15.3. Anspruch auf Berichtigung

Jeder Stockwerkeigentümer hat Anspruch auf Berichtigung der Wertquoten, wenn sie in Folge

baulicher Veränderungen des Gebäudes oder seiner Umgebung unrichtig geworden sind.

16. VERWALTUNG

Organe der Gemeinschaft sind die Versammlung der Stockwerkeigentümer, der Ausschuss, der

Verwalter und die Revisionsstelle.

17. DIE VERSAMMLUNG DER STOCKWERKEIGENTÜMER

17.1. Aufgaben

Die Versammlung der Stockwerkeigentümer entscheidet über alle Verwaltungshandlungen, die

nach Gesetz, Begründungsakt oder Reglement zu den gemeinschaftlichen Angelegenheiten gehö-

ren, so weit sie nicht dem Verwalter zugewiesen sind.

17.2. Befugnisse

Der Versammlung der Stockwerkeigentümer stehen insbesondere folgende Befugnisse zu:

Wahl und Abberufung des Verwalters sowie dessen Beaufsichtigung und Abschluss des Ver-

waltungsvertrags.

Bezeichnung des Stellvertreters des Verwalters.

Entlastung des Verwalters.

Ermächtigung des Verwalters zur Führung eines Prozesses.

Wahl und Abberufung der Mitglieder des Ausschusses.

Wahl und Abberufung der Revisionsstelle.

Erlass der Hausordnung und weiterer Vorschriften über die Benutzung der sämtlichen Stock-

werkeigentümern dienenden Teile.

Beschluss über die abzuschliessenden Versicherungen.

Beschlüsse über die Durchführung von Unterhalts-, Instandstellungs- und Erneuerungsarbei-

ten bezüglich der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen.

Entscheid über Rekurse gegen Verfügungen des Verwalters.

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Genehmigung der Jahresrechnung und des Voranschlags mit Kostenverteiler.

Beschlussfassung über die Einlagen in den Erneuerungsfonds.

17.3. Zeitpunkt der Versammlungen

Die ordentliche Jahresversammlung findet spätestens innert sechs Monaten nach Rechnungsab-

schluss statt. Ausserordentliche Versammlungen werden auf Verlangen des Verwalters oder von

mindestens 1/5 aller Stockwerkeigentümer einberufen.

17.4. Einladung

Die Versammlung wird durch den Verwalter mit Angabe der Traktanden mindestens 20 Tage zum

Voraus schriftlich einberufen. Der Einladung sind die Anträge für Kostenvoranschlag, Rechnung

und Verteilung der Kosten unter den Eigentümern beizulegen oder während der Einladungsfrist

im Haus aufzulegen.

Stockwerkeigentümer, die ihren Wohnsitz im Ausland haben, sollen einen in der Schweiz woh-

nenden Zustellungsbevollmächtigten (unter Ausschluss des Verwalters und dessen Domizils) be-

zeichnen.

17.5. Beschlussfähigkeit

Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn die Hälfte aller zur Beschlussfassung zuständigen

Stockwerkeigentümer, die zugleich zur Hälfte anteilsberechtigt sind, mindestens jedoch deren

zwei, anwesend oder vertreten sind.

Für den Fall der ungenügenden Beteiligung ist eine zweite Versammlung einzuberufen, die nicht

vor Ablauf von 10 Tagen nach der ersten stattfinden darf. Diese Versammlung ist beschlussfähig,

wenn der dritte Teil aller Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten sind.

17.6. Ausübung des Stimmrechts und Vertretung

Die Versammlung fasst ihre Beschlüsse mit der Mehrheit der stimmenden Stockwerkeigentümer,

soweit nicht im Reglement oder im Gesetz etwas Anderes vorgeschrieben ist.

Mehrere Stockwerkeigentümer, denen eine Einheit gemeinschaftlich zusteht, haben nur eine

Stimme, die sie durch einen von ihnen bezeichneten Vertreter abzugeben haben.

Steht einem Stockwerkeigentümer mehr als eine Einheit zu, so kann er die Rechte für jedes Stock-

werk gesondert ausüben. Für die Bemessung der Stimmkraft nach Köpfen hat er für jede ihm

gehörende Stockwerkeinheit eine Stimme.

Jeder Stockwerkeigentümer kann sich durch einen Dritten, der nicht der Gemeinschaft anzuge-

hören braucht, mittels schriftlicher Vollmacht vertreten lassen. Vorbehalten bleibt die gesetzliche

Vertretung.

Bei Stimmengleichheit gilt ein Antrag als abgelehnt. Es gibt keinen Stichentscheid.

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17.7. Stimmrecht bei Nutzniessung

Der Nutzniesser einer Stockwerkeinheit hat sich mit deren Eigentümer über die Ausübung des

Stimmrechts zu verständigen.

So weit nichts Anderes vereinbart ist, übt der Nutzniesser in allen Fragen der Verwaltung (exklu-

sive Abänderung dieses Reglements) und bei notwendigen baulichen Massnahmen das Stimm-

recht aus. Bei baulichen Massnahmen, die bloss nützlich sind oder der Verschönerung oder der

Bequemlichkeit dienen, sowie bei der Abänderung dieses Reglements gilt der Eigentümer als

stimmberechtigt.

17.8. Universalversammlung

Sämtliche Eigentümer können, sofern kein Widerspruch erhoben wird, jederzeit ohne formelle

Einberufung Versammlungen abhalten und dabei über alle in die Zuständigkeit der Versammlung

fallenden Fragen Beschluss fassen, so lange alle Eigentümer anwesend oder vertreten sind.

17.9. Zirkulationsbeschluss

Jeder Versammlungsbeschluss kann durch die schriftliche Zustimmung aller Stockwerkeigentü-

mer ersetzt werden (Zirkulationsbeschlüsse), so weit keine öffentliche Beurkundung erforderlich

ist.

17.10. Qualifiziertes Mehr

Der Zustimmung der Mehrheit aller Stockwerkeigentümer, die zugleich mehr als zur Hälfte an-

teilsberechtigt sind, bedürfen:

Die Abänderung des vorliegenden Reglements, soweit nicht Einstimmigkeit erforderlich ist

(vgl. Ziffer 17.11. hiernach). Abänderungen in Bezug auf die reglementarischen Sondernut-

zungsrechte bedürfen zusätzlich der Zustimmung der direkt betroffenen Eigentümer.

Die Anordnung von Erneuerungs- und Umbauarbeiten, die eine Wertsteigerung oder Verbes-

serung der Wirtschaftlichkeit der Sache bezwecken.

der Abschluss von Rechtsgeschäften im Rahmen von Handänderungsurkunden (z.B. bei Stras-

senkorrektionen) sowie der Abschluss von Verträgen zur Begründung von Erschliessungs-

dienstbarkeiten (Wegrechte, Leitungsrechte etc.). Der Verwalter ist in diesen Fällen zur Unter-

zeichnung der entsprechenden Verträge ermächtigt.

17.11. Einstimmigkeit

Der Zustimmung aller Stockwerkeigentümer bedürfen Beschlüsse über die Abänderung dieses

Reglements, soweit sie sich beziehen auf:

Der Zustimmung aller Stockwerkeigentümer bedürfen:

Beschlüsse über die Abänderung dieses Reglements, soweit sie sich beziehen auf:

- Die Stimmrechte in der Versammlung der Stockwerkeigentümer.

- Die Zuständigkeit zu Verwaltungshandlungen und die Verbindlichkeit von Beschlüssen der

Versammlung der Stockwerkeigentümer.

- Die Umschreibung der im Sonderrecht stehenden Teile des Gebäudes.

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- Die Bestimmungen über den Ausschluss eines Stockwerkeigentümers.

- Die Einführung des Vorkaufsrechts der Stockwerkeigentümer und des Einspracherechts ge-

gen die Veräusserung von Stockwerkeinheiten.

Die Aufhebung dieses Reglements.

Die Ausscheidung gemeinschaftlicher Teile zu Sonderrecht oder zu reglementarischer Son-

dernutzung.

Änderungen der Zweckbestimmung der Stockwerkeinheiten.

Arbeiten, die lediglich oder vorwiegend der Verschönerung der Sache oder der Bequemlichkeit

dienen.

Verfügungen über die Liegenschaft als Ganzes, unter Vorbehalt von Ziffer 17.10. Absatz 3 hier-

vor.

Der Beschluss über die Aufhebung des Stockwerkeigentums.

17.12. Anfechtung von Versammlungsbeschlüssen

Versammlungsbeschlüsse, die das Gesetz, den Begründungsakt oder dieses Reglement verletzen,

können von jedem Stockwerkeigentümer oder dem Verwalter binnen Monatsfrist, nachdem er

von ihnen Kenntnis erhalten hat, beim Richter angefochten werden.

17.13. Autoeinstellhalle

Betreffend die Autoeinstellhalle wird auf die separate Nutzungs- und Verwaltungsordnung ver-

wiesen.

18. DER AUSSCHUSS

18.1. Zusammensetzung

Die Versammlung der Stockwerkeigentümer kann aus ihrem Kreis jeweils auf die Dauer von zwei

Jahren einen Ausschuss von mindestens drei Personen bezeichnen. Der Ausschuss konstituiert

sich selbst.

18.2. Befugnisse

Dem Ausschuss stehen folgende Befugnisse zu:

Beratung des Verwalters.

Überprüfung der Geschäftsführung des Verwalters und Berichterstattung an die Stockwerkei-

gentümer-Versammlung;

Vorbereitung der Geschäfte der Stockwerkeigentümer-Versammlung im Einvernehmen mit

dem Verwalter.

Besorgung der ihm von der Versammlung der Stockwerkeigentümer übertragenen Geschäfte,

wobei jedoch Kernkompetenzen der Versammlung wie die Genehmigung der Rechnung und

des Voranschlags, das Wahlrecht, die Entlastung der Verwaltung und die Ermächtigung zur

Prozessführung nicht delegierbar sind.

Der Ausschuss ist befugt, jederzeit die Versammlung der Stockwerkeigentümer einzuberufen.

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19. DER VERWALTER

19.1. Wahl

Die Versammlung wählt einen Verwalter, der Stockwerkeigentümer oder Aussenstehender sein

kann. Der Verwalter soll über die erforderlichen Fähigkeiten und Erfahrungen für die Erfüllung

der ihm obliegenden Aufgaben verfügen. Wählbar ist auch eine juristische Person. Die Amtsdauer

beträgt ein Jahr.

19.2. Ernennung

Kommt die Bestellung des Verwalters durch die Versammlung nicht zustande, so kann jeder

Stockwerkeigentümer die Ernennung durch den Richter verlangen. Das gleiche Recht steht auch

Pfandgläubigern und anderen Personen zu, die ein berechtigtes Interesse haben.

19.3. Abberufung

Der Verwalter kann von der Versammlung jederzeit abberufen werden. Vorbehalten bleiben des-

sen vertragliche Ansprüche.

Lehnt die Versammlung der Stockwerkeigentümer die Abberufung des Verwalters unter Missach-

tung wichtiger Gründe ab, so kann jeder Stockwerkeigentümer binnen Monatsfrist die richterliche

Abberufung verlangen.

19.4. Aufgaben und Befugnisse im Allgemeinen

Der Verwalter vollzieht alle Handlungen der gemeinschaftlichen Verwaltung nach den Vorschrif-

ten des Gesetzes und des Reglements, unter Beachtung der Beschlüsse der Stockwerkeigentü-

merversammlung.

Er wacht darüber, dass bei der Ausübung der Sonderrechte und Sondernutzungsrechte wie bei

der Benutzung der gemeinschaftlichen Teile die Vorschriften des Gesetzes, des Reglements und

der Hausordnung beachtet werden.

Die Finanzkompetenzen des Verwalters werden im Verwaltungsvertrag geregelt.

Die Stockwerkeigentümer können gegen besondere Entschädigung die Vermietung und Verwal-

tung ihrer Stockwerkeinheiten dem Verwalter übertragen.

19.5. Einzelne Befugnisse und Aufgaben

Dem Verwalter obliegen insbesondere:

Die ordentliche Verwaltung der Liegenschaft und der Geldmittel.

Die alljährliche Berichterstattung, Erstellung der Rechnung mit Kostenverteilung sowie des

Voranschlags mit provisorischem Kostenverteiler zuhanden der Stockwerkeigentümerver-

sammlung.

Die Rechnungsstellung und der Einzug der Beiträge und Vorschüsse.

Die Verwaltung und bestimmungsgemässe Verwendung der vorhandenen Geldmittel, insbe-

sondere die sichere Anlage des Erneuerungsfonds.

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Die ordnungsgemässe Buchführung und Aufbewahrung aller das Grundstück betreffenden Ak-

ten, Protokolle, Register und Pläne.

Die Eröffnung, Führung und Saldierung aller für die Verwaltungshandlungen erforderlichen

Bank- und Postkonten einschliesslich die Unterzeichnung der dafür erforderlichen Bankakten

im Namen der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft.

Die Ausführung der Versammlungsbeschlüsse.

Die Anstellung und Beaufsichtigung des Hauswarts.

Der Abschluss von Versicherungsverträgen und die Einstellung von Hilfspersonal nach den

Weisungen der Versammlung.

Die Vornahme von Anschaffungen und die Ausführung von Reparaturen im Rahmen der von

der Versammlung bestimmten Zuständigkeit.

Die Geltendmachung von Mängelrechten und Schadenersatzansprüchen bezüglich der ge-

meinschaftlichen Bauten und Anlagen, die den Stockwerkeigentümern zustehen.

Das Treffen aller Massnahmen, die keinen Aufschub ertragen, um die Gemeinschaft vor dro-

hendem oder wachsendem Schaden zu bewahren.

Der Verwalter hat den Stockwerkeigentümern über gemeinschaftliche Angelegenheiten Auskunft

zu erteilen und Einblick in die einschlägigen Bücher und Akten zu gewähren.

19.6. Vertretung der Gemeinschaft

Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft und die Stockwerkeigentümer in allen Angelegenheiten

der gemeinschaftlichen Verwaltung nach aussen.

Zur Vertretung der Stockwerkeigentümer im Zivilprozess bedarf der Verwalter der Ermächtigung

durch die Stockwerkeigentümerversammlung.

Für die Vertretung im Verfahren auf Erlass vorsorglicher Verfügungen kann diese Ermächtigung

nachträglich erteilt werden.

19.7. Haftung der Gemeinschaft für Handlungen des Verwalters

Weder die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer noch diese selbst werden durch andere als

rechtsgeschäftliche Handlungen des Verwalters verpflichtet.

19.8. Rekurs gegen Verfügungen des Verwalters

Gegen selbständige Verfügungen des Verwalters kann der betroffene Stockwerkeigentümer in-

nert vierzehn Tagen Rekurs an die Stockwerkeigentümerversammlung einreichen.

Deren Entscheid unterliegt der gerichtlichen Anfechtung (Ziff. 17.12.).

19.9. Stimmrecht

Ist der Verwalter nicht selber Stockwerkeigentümer, so nimmt er an der Versammlung der Stock-

werkeigentümer nur mit beratender Stimme teil.

23

20. DIE REVISIONSSTELLE

20.1. Wahl und Amtsdauer

Die Versammlung der Stockwerkeigentümer wählt für eine Amtsdauer von jeweils einem Jahr als

Revisionsstelle einen oder zwei Revisoren, die von der Verwaltung unabhängig und befähigt sein

müssen, ihr Amt auszuüben. Für das Amt sind Stockwerkeigentümer oder Externe wählbar. Wie-

derwahl ist zulässig.

20.2. Aufgaben

Die Revisoren prüfen, ob die Bücher korrekt geführt sind und die Vermögenslage sowie das Jah-

resergebnis korrekt wiedergegeben werden. Sie erstatten der Versammlung der Stockwerkeigen-

tümer Bericht über das Ergebnis ihrer Prüfung und empfehlen die Jahresrechnung zur Annahme

oder Rückweisung.

21. VERÄUSSERUNG UND BELASTUNG

21.1. Veräusserung

Das Stockwerkeigentum ist frei veräusserlich und vererblich. Den Stockwerkeigentümern steht

kein Einspracherecht gegen die Veräusserung einer Stockwerkeinheit zu.

Es bestehen keinerlei gegenseitige Vorkaufsrechte der Stockwerkeigentümer.

21.2. Belastung

Jeder Stockwerkeigentümer ist befugt, seine Stockwerkeinheit beliebig mit Grundpfandrechten

und anderen dinglichen Rechten zu belasten.

22. RECHTSSTELLUNG DES ERWERBERS

22.1. Übergang von Rechten und Pflichten

Die von den Stockwerkeigentümern vereinbarte oder beschlossene Verwaltungs- und Nutzungs-

ordnung (Begründungsakt, Reglement, Hausordnung), die von ihnen gefassten Verwaltungsbe-

schlüsse sowie allfällige richterliche Urteile und Verfügungen sind für alle Rechtsnachfolger eines

Stockwerkeigentümers und für den Erwerber eines dinglichen Rechts an einer Stockwerkeinheit

ohne Weiteres verbindlich.

22.2. Orientierungspflicht

Jeder Stockwerkeigentümer ist gehalten, von den sich aus Vereinbarung und Reglement ergeben-

den Verpflichtungen einem Rechtsnachfolger Kenntnis zu geben.

Der Erwerber einer Stockwerkeinheit hat dem Verwalter ohne Verzug vom Eigentumsübergang

Kenntnis zu geben.

24

22.3. Kosten

Erfolgt der Eigentumsübergang während des Verwaltungsjahres, so haftet der neue Eigentümer

für die nach seinem Erwerb fälligen Vorschüsse für gemeinschaftliche Kosten entsprechend dem

von der Stockwerkeigentümerversammlung genehmigten Voranschlag für die provisorische Ver-

teilung der Kosten.

Die Abrechnung aufgrund der definitiven Kostenverteilung erfolgt mit derjenigen Person, der am

Ende des entsprechenden Verwaltungsjahres das Eigentum zusteht. Im Übrigen ist die marchzäh-

lige Abrechnung Sache des alten und des neuen Eigentümers.

23. AUSSCHLUSS EINES STOCKWERKEIGENTÜMERS

23.1. Voraussetzungen

Ein Stockwerkeigentümer kann aus der Gemeinschaft ausgeschlossen werden, wenn er durch sein

eigenes Verhalten oder durch das Betragen von Personen, denen er den Gebrauch der Sache

überlassen hat oder für die er einzustehen hat, seine Verpflichtungen gegenüber allen oder ein-

zelnen Mitberechtigten so schwer verletzt hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft

nicht zugemutet werden kann.

23.2. Beschluss

Der Ausschluss erfolgt durch Urteil des Richters auf Klage eines oder mehrerer Stockwerkeigen-

tümer, die durch einstimmigen Beschluss der Versammlung dazu ermächtigt worden sind. Der

Auszuschliessende ist für das Einstimmigkeitserfordernis nicht mitzuzählen.

23.3. Vollzug

Falls der Ausgeschlossene seine Stockwerkeinheit nicht innert der vereinbarten oder vom Richter

angesetzten Frist veräussert, so wird sie nach den Vorschriften über die Zwangsverwertung von

Grundstücken versteigert. Der Antrag auf Versteigerung kann vom Verwalter gestellt werden.

24. AUSSCHLUSS ANDERER BERECHTIGTER

Die Bestimmungen über den Ausschluss finden sinngemäss Anwendung auf Personen, die an ei-

ner Stockwerkeinheit eine Nutzniessung oder ein Wohnrecht besitzen oder diese auf Grund eines

im Grundbuch vorgemerkten Miet- oder Pachtvertrages nutzen.

25. AUFHEBUNG DES STOCKWERKEIGENTUMS

25.1. Aufhebung

Das Stockwerkeigentum kann nur durch Vereinbarung aller Stockwerkeigentümer aufgehoben

werden.

Vorbehalten bleibt die Aufhebung bei Zerstörung des Gebäudes.

25

25.2. Veräusserung des ganzen Grundstücks

Wird das Stockwerkeigentum durch Veräusserung des ganzen Grundstücks aufgehoben, so teilen

die Stockwerkeigentümer den Erlös im Verhältnis der Verkehrswerte der einzelnen Stockwer-

keinheiten.

26. GESETZLICHE VORSCHRIFTEN

So weit dieses Reglement nichts Abweichendes bestimmt, gelten die Vorschriften des ZGB, näm-

lich Art. 712a ff. zum Stockwerkeigentum, Art. 647 ff. zum Miteigentum und Art. 64 ff. zum Ver-

einsrecht als ergänzendes Recht.

27. GERICHTSSTAND UND DOMIZIL

27.1. Gerichtsstand

Die Stockwerkeigentümer unterwerfen sich für alle Streitigkeiten aus dem Stockwerkeigentum

dem Gerichtsstand am Ort der gelegenen Sache.

27.2. Betreibungsdomizil

Für den Fall des Wohnsitzes im Ausland gilt für die Betreibung sämtlicher Ansprüche aus dem

Stockwerkeigentum die Sitzadresse des Verwalters als Spezialdomizil.

27.3. Zustellungen

Zustellungen an die Stockwerkeigentümer können insgesamt an die Adresse des Verwalters wirk-

sam vorgenommen werden. Der Verwalter ist verantwortlich, dass die einzelnen Stockwerkeigen-

tümer vom Inhalt dieser Zustellungen fristgerecht Kenntnis erhalten.

28. ANMERKUNG DES REGLEMENTS

Dieses Benutzungs- und Verwaltungsreglement ist im Grundbuch auf allen Stockwerkeinheiten

anzumerken.

Der Verwalter hat für die Anmerkung allfälliger Änderungen zu sorgen. Er ist zur Anmeldung ge-

genüber dem Grundbuchamt ermächtigt.

______________________________________

Steffisburg, 18.07.2016

Maria Bernasconi AG

Urschrift Nr. 32945

Öffentliche Urkunde

Begründung von Stockwerkeigentum und selbstständigem Miteigentum

Hans Meier, Notar des Kantons Bern, mit Büro in Langnau, eingetragen im Notariatsregister des

Kantons Bern,

beurkundet:

Die Maria Bernasconi AG, in Oberburg BE (CHE-123.416.986), handelnd durch Frau Maria Bernas-

coni, von Burgdorf, in Oberburg BE, Präsident, mit Einzelunterschrift,

erklärt:

1. EIGENTUMSVERHÄLTNISSE UND GRUNDSTÜCKBESCHREIBUNG

Langnau / 3294 ________________________________________________________________________________________________

Grundstückbeschreibung

Gemeinde 690 Langnau

Grundstück-Nr. 3294

Grundstückart Liegenschaft

E-GRID CH …………………………..

Fläche 1'713 m², Aus Koordinaten berechnete Fläche, Definitiv anerkanntes Ver-

messungswerk

Plan-Nr. 6319

Belastete Teilflächen

Lagebezeichnung Hauptstrasse

Bodenbedeckung Gebäude, 924 m²

Übrige befestigte Fläche, 757 m²

Gartenanlage, Hofraum, 32 m²

Gebäude / Bauten Garage/Werkstatt, 924 m²

Anmerkungen amtl. Vermessung

Bemerkungen

________________________________________________________________________________________________

Dominierte Grundstücke

Keine

________________________________________________________________________________________________

Amtliche Bewertung

Amtlicher Wert CHF Ertragswert gemäss BGBB CHF Gültig ab Steuerjahr

1'774'500 2004

________________________________________________________________________________________________

2

Eigentum

Alleineigentum

Maria Bernasconi AG, Oberburg 07.07.2002 003-2004/1996/0 Kauf

________________________________________________________________________________________________

Anmerkungen

Keine

________________________________________________________________________________________________

Dienstbarkeiten

04.11.1946 003-III/2193 (L) Wirtschafts- und Gewerbebeschränkung ID.003-

1998/052924

z.G. LIG Langnau 690/1297













14.12.1950 003-III/3294 (L) Baubeschränkung ID.003-1998/052802


13.12.1950 003-II/3294 (L) Benutzungsbeschränkung ID.003-1998/052803


12.04.1952 004-III/3294 (R) Wegrecht ID.003-1998/052925

z.L. LIG Langnau 690/5381

12.04.1952 005-III/3294 (R) Überbaurecht ID.003-1998/052926


12.04.1950 003-III/3294 (R) Überbaurecht ID.003-1998/052945


________________________________________________________________________________________________

Grundlasten

Keine

________________________________________________________________________________________________

Vormerkungen

Keine

________________________________________________________________________________________________

Pfandrechte

04.10.1948 003-II/6020 Namen-Papier-Schuldbrief, Fr. 150'000.00, 1. Pfand-

stelle, Max. 6,5%, Einzelpfandrecht

Grundpfandgläubiger Credit Suisse



Grundpfandgläubiger UBS AG






Grundpfandgläubiger Valiant Bank AG

10.07.1959 003-IV/7426 Namen-Papier-Schuldbrief, Fr. 100'000.00, 2. Pfand-

stelle, Max. 6,5%, Nachrückungsrecht, Einzelpfand-

recht

3


07.08.1972 003-1972/5214/0 Namen-Papier-Schuldbrief, Fr. 50'000.00, 3. Pfand-

stelle, Max. 7%, Einzelpfandrecht




















________________________________________________________________________________________________

2. BEGRÜNDUNG VON STOCKWERKEIGENTUM

2.1. Ausgangslage

Die Maria Bernasconi AG realisiert auf ihrem Grundstück Langnau-Grundbuchblatt Nr. 3294 einen

Umbau des Gebäudes Bernstrasse 124 mit Aufstockung, indem der bestehende Gewerbetrakt im

Erdgeschoss erweitert und drei zusätzliche Geschosse mit Showroom/Büro und total sieben Woh-

nungen neu erstellt werden.

Die Baubewilligung wurde rechtskräftig erteilt. Mit den Bauarbeiten wurde im Januar 2016 be-

gonnen.

Für dieses Wohn- und Gewerbehaus ist Stockwerkeigentum (STWE) zu begründen.

2.2. Begründungserklärung

Das Grundstück Langnau-Grundbuchblatt Nr. 3294 wird in Miteigentum aufgeteilt, unter Ausge-

staltung zu Stockwerkeigentum.

Dabei wird festgestellt, dass es sich um eine Begründung von Stockwerkeigentum vor Erstellung

des Gebäudes im Sinne von Art. 69 GBV handelt, was im Grundbuch auf dem Stammgrundstück

und auf den STWE-Blättern anzumerken ist.

Es werden neun Stockwerkeinheiten gebildet. An den in den beigefügten Aufteilungsplänen rot

markierten und mit den entsprechenden Grundbuchblatt-Nummern versehenen Räumen, welche

jeweils in sich abgeschlossen sind und über eigene Zugänge verfügen, bestehen Sonderrechte.

Die übrigen Lokalitäten und Gebäudeteile, insbesondere die grün gefärbten Bereiche, verbleiben

4

demgegenüber in der gemeinschaftlichen Nutzung. Vorbehalten bleiben die im Reglement be-

gründeten Sondernutzungsrechte.

2.3. Plangrundlagen

Die folgenden Pläne bilden integrale Bestandteile dieser Urkunde, werden durch die Urkundspar-

tei als richtig anerkannt, unterzeichnet und im Original als Beilagen mit der vorliegenden Urschrift

aufbewahrt:

Untergeschoss (UG) Beilage Nr. 1

Erdgeschoss (EG) Beilage Nr. 2

1. Obergeschoss (OG1) Beilage Nr. 3

2. Obergeschoss (OG2) Beilage Nr. 4

Attikageschoss (AG) Beilage Nr. 5

2.4. Eröffnung von Grundbuchblättern

Das Grundbuchamt wird ersucht, neun neue Grundbuchblätter zu eröffnen. Es werden folgende

Stockwerkeinheiten gebildet:

Grundbuch-

blatt Nr.

Lage Räume Plan-Nrn.

(Beilagen)

Wertquote

1/1000

3294-1 EG, OG1 und UG Gewerbetrakt EG und 1. OG, mit Nebenräumen im UG 1 bis 3 562

3294-2 OG1 und UG Wohnung 1. OG Nordost, mit Nebenraum im UG 1 und 3 45

3294-3 OG1 und UG Wohnung 1. OG Südwest, mit Nebenraum im UG 1 und 3 55

3294-4 OG2 und UG Wohnung 2. OG Nordost, mit Nebenraum im UG 1 und 4 62

3294-5 OG2 und UG Wohnung 2. OG Mitte, mit Nebenraum im UG 1 und 4 45

3294-6 OG2 und UG Wohnung 2. OG Südwest, mit Nebenraum im UG 1 und 4 55

3294-7 AG und UG Wohnung Attika Nordost, mit Nebenraum im UG 1 und 5 52

3294-8 DG, GG und UG Wohnung Attika Südwest, mit Nebenraum im UG 1 und 5 72

3294-9 UG Einstellhalle 1 52

Total 1000

2.5. Wertquoten-Berechnung

Grundlage der vorstehenden Wertquoten ist die Berechnungstabelle, welche durch die Urkunds-

partei als richtig anerkannt, unterzeichnet und im Original als Beilage Nr. 6 mit der vorliegenden

Urschrift aufbewahrt wird.

2.6. Bildung von selbstständigem Miteigentum

Die Stockwerkeinheit Nr. 3294-9 (Einstellhalle mit 12 Einfach-Einstellplätzen und 4 Doppel-Ein-

stellplätzen) wird in 16 selbstständige Miteigentumsanteile aufgeteilt, und zwar in 12 Anteile von

je 5/96 und in 4 Anteile von je 9/96.

5

Das Grundbuchamt wird ersucht, für diese Miteigentumsanteile die separaten Grundbuchblätter

Nr. 3294-9-1 bis Nr. 3294-9-12 (je 5/96 Miteigentum) und Nr. 3294-9-13 bis Nr. 3294-9-16 (je 9/96

Miteigentum) zu eröffnen.

Der jeweilige Eigentümer eines Miteigentumsanteils hat Anspruch auf die ausschliessliche Benut-

zung des im Aufteilungsplan UG (Beilage Nr. 1) eingezeichneten, mit der entsprechenden Grund-

buchblatt-Nr. versehenen Einfach- bzw. Doppel-Einstellplatzes.

2.7. Aufhebung des gesetzlichen Vorkaufsrechts

In Anwendung von Art. 681b Abs. 1 ZGB wird das gesetzliche Vorkaufsrecht der Miteigentümer

an den Miteigentumsanteilen der Einstellhalle aufgehoben, was im Grundbuch auf dem Grund-

stück Nr. 3294-9 vorzumerken ist.

2.8. Zweckbestimmung

Die Stockwerkeinheit Nr. 3294-1 ist für die gewerbliche Nutzung bestimmt, insbesondere zum

Betrieb einer Autogarage mit Reparatur- und Service-Werkstätte, Ausstellungsräumen und Büro.

Die Stockwerkeinheiten Nrn. 3294-2 bis 3294-8 sind grundsätzlich zum Wohnen bestimmt. Die im

Einzelnen zulässigen Nutzungen werden im STWE-Reglement präzisiert.

Die Einstellhalle Nr. 3294-9 ist zum Einstellen von Autos und anderen Fahrzeugen (Fahrräder, Mo-

torräder etc.) bestimmt. Durch diese dauernde Zweckbestimmung als Infrastruktur-Einrichtung

der Liegenschaft ist der Teilungsanspruch der Miteigentümer (Art. 650 Abs. 1 ZGB) ausgeschlos-

sen. Eine besondere diesbezügliche Vereinbarung und Vormerkung im Grundbuch erübrigt sich.

2.9. Reglemente

Die Vorschriften über die Ausübung des Sonderrechts und die Benützung der gemeinschaftlichen

Teile und Einrichtungen sowie die Bestimmungen über die reglementarischen Sondernutzungs-

rechte und die Verwaltung der Liegenschaft sind in einem separaten Reglement der Stockwerkei-

gentümer-Gemeinschaft festgehalten.

Für die Autoeinstellhalle Nr. 3294-9 besteht eine spezielle Nutzungs- und Verwaltungsordnung.

Diese beiden Reglemente werden durch die Eigentümerin unterzeichnet und bilden integrale Be-

standteile der vorliegenden Urkunde. Sie werden je im Original als Beilagen Nr. 7 und Nr. 8 mit

der vorliegenden Urschrift aufbewahrt. Sie sind im Grundbuch wie folgt anzumerken:

Auf Nr. 3294-1 bis Nr. 3294-9: Reglement der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft.

Auf Nr. 3294-9: Nutzungs- und Verwaltungsordnung.

2.10. Bereinigungen

2.10.1. Dienstbarkeiten

Sämtliche Dienstbarkeiten sind auf dem Stammgrundstück Nr. 3294 zu belassen und nicht auf die

Stockwerkeinheiten zu übertragen.

6

2.10.2. Grundpfandrechte

Orientierungshalber wird festgestellt, dass alle hiervor angezeigten Namen-Papier-Schuldbriefe

vorgängig der Grundbuchanmeldung dieser Urkunde auf die Berner Kantonalbank AG übertragen

und dieser sicherungsübereignet werden.

Für sämtliche Schuldbriefe wird gegenüber den auf Langnau/3294 eingetragenen Dienstbarkeits-

lasten der Nachgang erklärt.

Die Schuldbriefe im 2. bis 9. Rang sind in den 1. Rang zu versetzen (in Konkurrenz zueinander und

zu den dort bestehenden Titeln) und unter Umwandlung in einen Register-Schuldbrief zusam-

menzulegen zu einem Register-Schuldbrief von CHF 1'542'500.00. Anschliessend ist die Pfand-

summe dieses Schuldbriefs um CHF 2'357'500.00 zu erhöhen auf CHF 3'900'000.00 (Franken drei

Millionen neunhunderttausend 00/00). Für die erhöhte Pfandsumme sind alsdann ein Register-

Schuldbrief von CHF 3'300'000.00 (Franken drei Millionen dreihunderttausend 00/00) und ein sol-

cher von CHF 600'000.00 (Franken sechshunderttausend 00/00) auszustellen, welche inskünftig

unter Entlassung aller anderen Grundstücke aus der Pfandhaft wie folgt je im 1. Rang auf den

einzelnen Stockwerkeinheiten bzw. Miteigentumsanteilen lasten:

SB von CHF 600'000.00: Nr. 3294-1.

SB von CHF 3'300'000.00: Nrn. 3294-2 bis 3294-8 und 3294-9-1 bis 3294-9-16 (Gesamtpfand-

recht).

Die UBS AG, in Bern (CHE-108.955.216) ist im Grundbuch für beide Register-Schuldbriefe als

Grundpfandgläubigerin einzutragen.

Für diese Schuldbriefe gelten die folgenden Zins- und Abzahlungsbestimmungen, welche in das

Grundbuch aufzunehmen sind:

"Die Schuld ist nach den vom Gläubiger jeweils festgesetzten Terminen und Bedingungen zu ver-

zinsen und abzubezahlen sowie auf eine gegenseitig jederzeit freistehende Kündigung von drei

Monaten zurückzubezahlen."

Im Grundbuch ist je ein Maximalzinsfuss von 10% einzutragen.

Seitens der UBS AG wird eine separate Zustimmungserklärung vorbehalten.

3. SCHLUSSBESTIMMUNGEN

3.1. Eintragungsbewilligung

Die Einwilligung zur Vornahme sämtlicher sich aus dieser Urkunde ergebenden Einschreibungen

im Grundbuch wird erteilt.

3.2. Vollmacht z.G des Notars

Der Notar wird bevollmächtigt, sämtliche im Zusammenhang mit dieser Urkunde stehenden Be-

lege und Dokumente, so insbesondere Indossamente, Nachgangserklärungen, Pfandentlassungs-

bewilligungen, Löschungsbewilligungen, Gläubigerwechsel etc. zu unterzeichnen.

7

3.3. Ausfertigungen

Diese Urschrift ist für das Grundbuchamt Bern-Mittelland und für die Maria Bernasconi AG zwei-

fach auf Papier auszufertigen.

4. SCHLUSSVERBAL

Diese Urkunde wird durch den Notar aufgesetzt und durch die ihm persönlich bekannte und hand-

lungsfähige Urkundspartei in seiner Gegenwart gelesen. Unmittelbar danach werden als Zeugen

beigezogen:

1. Herr Peter Müller, geb. 3.02.1968, deutscher Staatsangehöriger, in Langnau

2. Frau Gertrud Huber, geb. 19.08.1982, von Langnau BE, in Oberburg BE

Hierauf datiert der Notar die Urschrift, welche von ihm und der Urkundspartei unterzeichnet wird.

Beurkundet ohne wesentliche Unterbrechung und in Anwesenheit aller Mitwirkenden im Büro

des Notars in Steffisburg, am achtzehnten März zweitausendundsechzehn.

18. Juli 2016

Maria Bernasconi AG

Sig. Maria Bernasconi

Der Notar:

Hans Meier

5. ZEUGENBESCHEINIGUNG

Anschliessend stellen die Zeugen folgende Bescheinigung aus:

1. Die Urkundspartei hat die vorliegende Urschrift vor uns und mit dem Notar unterzeichnet.

2. Sie hat uns in Gegenwart des Notars erklärt, dass sie die Urkunde in dessen Beisein gelesen

habe, und dass diese ihre Begründung von Stockwerkeigentum und selbstständigem Miteigen-

tum enthalte.

3. Nach unserer Wahrnehmung befand sich die Urkundspartei im Zustand der Verfügungsfähig-

keit.

Ausgestellt im Büro des Notars in Langnau, am achtzehnten Juli zweitausendundsechzehn.

8

18. Juli 2016

Die Zeugen:

sig. Peter Müller

sig. Gertrud Huber


Prüfung: Immobilienbewirtschaftung Prüfungsfach: Immobilienbuchhaltung und Reporting © Schweizerische Fachprüfungskommission der Immobilienwirtschaft

MUSTERLÖSUNG:

Bei diesem Dokument handelt es sich um eine Musterlösung, wie sie von der Prüfungskommission erwartet würde. Andere Lösungsformulierun-gen, sofern sie inhaltlich korrekt sind und mit der Aufgabenstellung kor-respondieren, sind möglich.

Bei Fragen, die eine konkrete Anzahl Antworten fordern, wurden im Sinne einer Gesamtschau oft mehr als die geforderten Antworten aufgeführt. Bewertet wird jedoch gemäß Punkt 5 der Hinweise für die Prüfungskan-didaten (Seite 2).

Name, Vorname: ..................................................................................................... Kandidaten-Nr.: ..................................................................................................... Kanton der Tätigkeit: …………………………………………………………………….. Zugelassene Hilfsmittel


Gesetzestexte ZGB, OR, SchKG, weitere eidgenössische Gesetzestexte und Verordnungen. Insbesondere sind auch kommentierte Ausgaben von Gesetzestexten (Liberalis / Orell Füssli etc.) erlaubt, mit Leuchtstiftmarkierungen und Seitenrittern, aber ohne handschriftliche Eintragungen/ Er-gänzungen und ohne separate, persönliche Ergänzungsblätter wie Kopien von Vorlesungs-blättern o.ä. Die Verwendung von heruntergeladenen Gesetzestexten aus dem Internet ist nicht erlaubt Gesetzestexte sind vom Kandidaten selbst mitzubringen. Eine Kontrolle der Ge-setzestexte durch die Prüfungsorgane bleibt vorbehalten.


http://www.sfpk.ch/

BP Immobilienbewirtschaftung 2018 Prüfungsteil: Immobilienbuchhaltung und Reporting Kandidaten-Nummer _____________________ Hinweise für die Prüfungskandidaten 1. Bitte den Kopf jedes Blattes (Kandidaten-Nr.) unbedingt ausfüllen. Auf Zusatzblättern bitte

unbedingt nebst der Kandidaten-Nummer auch den vollständigen Namen aufführen. 2. Die Lösungen sind im freien Raum unterhalb der Frage einzutragen. 3. Werden für die Lösungen zusätzliche Blätter benötigt, bitte unbedingt bei der Aufgabe einen


einbezogen. 5. Die Teilantworten werden in steigender Reihenfolge bewertet. (Beispiel: Sind 8 Antworten



von, erfolgt keine Korrektur

Beilagen

keine

Abkürzungen

OR Schweizerisches Obligationenrecht ZGB Schweizerisches Zivilgesetzbuch MWST Mehrwertsteuer


A Planung und Reporting 52 6 B Besondere Ereignisse 9 13 C Ereignisse Buchungssätze 10 15 D E

Lohnbuchhaltung Allgemeine Fragen

8 11

17 18

Total 90

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BP Immobilienbewirtschaftung 2018 Prüfungsteil: Immobilienbuchhaltung und Reporting Kandidaten-Nummer _____________________ Ausgangslage Die Liegenschaft, Olivenstrasse 14, die sich in einer Schweizer Stadt befindet, wurde im Jahr 1965 erbaut und 1996 teilsaniert. Die Liegenschaft gehört seit 1973 der Gesellschaft Mimose AG und wird durch die Treuhandge-sellschaft Valuta GmbH (MwSt-Pflichtig) bewirtschaftet. Die Liegenschaft befindet sich im Zentrum in unmittelbarer Nähe der Haupt-Einkaufsstrasse. In der Nähe befinden sich öffentliche Verkehrsmittel, der Bahnhof, ein grosser Parkplatz (Park & Rail), Einkaufsmöglichkeiten, ein Park mit Freizeitbereich, Kindergarten, Schulen etc. Die Bewirtschaftung der Liegenschaft umfasst die kaufmännische und technische Verwaltung. Die Zahlungen und Zahlungseingänge werden über ein separates Bankkonto lautend auf die Mimose AG geführt. Die Anlagekosten betragen CHF 14'500'000.00 und die Liegenschaft ist derzeit mit einer Hypo-thek in Höhe von 40% der Anlagekosten belastet. Die Liegenschaft verfügt über eine eigene Gasheizung und eine Luft-Wasser-Wärmepumpe (die Kosten für die Anschaffung betrugen CHF 500'000.00. Der Betrag ist in den Anlagekosten ent-halten). Nebenkostenabrechnungs-Stichtag ist der 30. Juni. Dabei werden folgende Kostenarten abge-rechnet:

• Heizkosten gemäss Art. 5 VMWG • Lift • Kosten für die Entsorgung • Hauswartung

Das Geschäftsjahr dauert von Januar bis Dezember. Die aktuellen Mieter und die Mietzinse können Sie dem Mieterspiegel entnehmen.

Es ist der aktuelle Mehrwertsteuer-Satz von 7.7% für Berechnungen zu verwenden.

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BP Immobilienbewirtschaftung 2018 Prüfungsteil: Immobilienbuchhaltung und Reporting Kandidaten-Nummer _____________________ Kontoplan Bilanz AKTIVEN PASSIVEN 1020 Bankkonto 2000 Kreditoren 1100 Mieterdebitoren 2100 Mietervorauszahlungen 1150 Delkredere 2300 Kreditoren Löhne 1200 Nebenkosten 17/18 2400 Transitorische Passiven 1210 Nebenkosten 18/19 2500 Hypotheken 1300 Transitorische Aktiven 2800 Kontokorrent Eigentümer 1400 Anlagen 2850 Rückstellung Heizungssanierung 2900 Eigenkapital 2990 Gewinn-/Verlustvortrag Erfolgsrechnung Aufwand Ertrag 5000 Gebäudeversicherung 3400 Nettomietzinse 5100 Leerstände 3520 übriger Ertrag 6100 Jährliche Abgaben und

Kanalisationsgebühren 6150 Nebenkosten zu Lasten Eigentümer 6200 Unterhalt Mietobjekte 6250 Unterhalt Gebäude 6300 Vermietungsaufwand 6350 Bewirtschaftungsaufwand 6400 Hypothekarzinsen 6500 Bank - und Postgebühren 6600 Rückstellung für Heizungssanierung 6650 Debitorenverluste

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BP Immobilienbewirtschaftung 2018 Prüfungsteil: Immobilienbuchhaltung und Reporting Kandidaten-Nummer _____________________

Mieterspiegel per 1. Januar 2018

Obj

ekt-N

um-

mer

Mieter Verwendungs-zweck Geschoss Mietbeginn Mietende Mietfläche

(m2)

Nettomiete pro Monat

(CHF)

Akonto Nebenkosten pro

Monat (CHF)

Bruttomiete pro Monat

(CHF)

Marktmiete pro Monat

(CHF)

1 Lambda AG Lager 1.UG 01.06.1997 30.09.2018 140 980.00 70.00 1 050.00 1 225.00

2 Apotheke AG Lager 1.UG 01.10.1966 48 336.00 24.00 360.00 400.00

3 Baar Kaffee Laden 1.UG 01.08.1996 85 595.00 42.50 637.50 701.25

4 Lambda AG Laden Erdgeschoss 01.06.1997 30.09.2018 398 39 800.00 497.50 40 297.50 41 193.00

5 Apotheke AG Laden Erdgeschoss 01.10.1966 120 8 000.00 150.00 8 150.00 12 420.00

6 Baar Kaffee Verkauf Erdgeschoss 01.08.1996 140 12 250.00 175.00 12 425.00 14 490.00

7 Ärztegruppe Praxis 1.OG 01.07.2000 658 52 475.50 822.50 53 298.00 60 865.00

8 Jaguar GmbH Büro 2.OG 01.09.1980 30.06.2018 398 29 352.50 497.50 29 850.00 39 800.00

9 Caporaso & Part-ners

Büro 2.OG 01.04.1995 130 10 400.00 162.50 10 562.50 13 000.00

10 Alla deriva AG Büro 2.OG 01.06.2005 130 10 725.00 162.50 10 887.50 13 000.00

11 Familie Bernas-coni

3 ½ - Zimmer-wohnung

3.OG 01.02.1998 120 2 550.00 220.00 2 770.00 2 700.00

12 Familie Zeus 3 ½ - Zimmer-wohnung

3.OG 01.09.1999 120 2 550.00 220.00 2 770.00 2 700.00

13 H. + R. Schwarz - Weiss

2 ½ - Zimmer-wohnung

3.OG 01.04.1997 100 1 850.00 150.00 2 000.00 1 950.00

14 Barbara Rossini 2 ½ - Zimmer-wohnung

3.OG 01.04.1997 100 1 850.00 150.00 2 000.00 1 950.00

15 J. + M. Rousseau 5 ½ - Zimmer-wohnung

3.OG 01.07.2001 218 4 500.00 250.00 4 750.00 4 750.00

9001 Lambda AG Garagenplatz UG 01.06.2000 30.09.2018 250.00 0.00 250.00 280.00



9004 Apotheke AG Garagenplatz UG 250.00 0.00 250.00 280.00

9005 Apotheke AG Garagenplatz UG 250.00 0.00 250.00 280.00

9006 Baar Kaffee Garagenplatz UG 250.00 0.00 250.00 280.00

9007 Baar Kaffee Garagenplatz UG 250.00 0.00 250.00 280.00

9008 Ärztegruppe Garagenplatz UG 250.00 0.00 250.00 280.00






9014 Jaguar GmbH Garagenplatz UG 01.06.2000 30.06.2018 250.00 0.00 250.00 280.00

9015 Caporaso & Part-ners

Garagenplatz UG 250.00 0.00 250.00 280.00

9016 Alla deriva AG Garagenplatz UG 250.00 0.00 250.00 280.00

9017 Familie Bernas-coni

Garagenplatz UG 250.00 0.00 250.00 280.00

9018 Familie Zeus Garagenplatz UG 250.00 0.00 250.00 280.00

9020 H. + R. Schwarz - Weiss

Garagenplatz UG 250.00 0.00 250.00 280.00

9021 Barbara Rossini Garagenplatz UG 250.00 0.00 250.00 280.00

9022 J. + M. Rousseau Garagenplatz UG 250.00 0.00 250.00 280.00

9023 J. + M. Rousseau Garagenplatz UG 250.00 0.00 250.00 280.00

TOTAL PRO MONAT 183 714.00 3 594.00 187 308.00 217 304.25

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BP Immobilienbewirtschaftung 2018 Prüfungsteil: Immobilienbuchhaltung und Reporting Kandidaten-Nummer _____________________ A) Planung und Reporting 52 Punkte

Aufgabe A1: Budgetplanung 2018

Es ist August 2018. Für die Liegenschaft Olivenstrasse 14 müssen vierteljährliche Prognosen erstellt werden. Die unten erwähnten Zusatzinformationen sind bei der Erstellung der Prognosen per 30.09.2018 (für 9 Monate) und 31.12.2018 (für 12 Monate) zu berücksichtigen. Für jede Position ist ein Betrag einzusetzen.

Bemerkungen: Die Beträge sind auf ganze CHF 100.00 zu runden. Mit “ Prognose” ist eine im Verlauf des Jahres durchgeführte Überprüfung des Budgets gemeint.

1. Für die Mietertragsplanung ist der Mieterspiegel heranzuziehen.

2. Die Nebenkostenabrechnung 2017/2018 erfolgt im August. Die Akontozahlungen entsprechenden Kosten.

3. Bevor die Leerstände wiedervermietet werden können, sind einige Instandsetzungsarbeiten notwendig: - Büros 2. OG: die Offerten belaufen sich auf CHF 32'500.00 - 58'000.00. - Laden im EG: die Offerten belaufen sich auf CHF 180'000.00 - 245'000.00.

4. Die Arbeiten müssen koordiniert werden und werden erst im 4. Quartal 2018 ausgeführt.

5. Per 01.09.2018 sinkt der Hypothekarzinssatz von 2% auf 0.95%.Das Be-wirtschaftungshonorar beträgt 4% von den Netto-Ist-Mieten.

6. Die Rückstellung für die Instandsetzung der Heizungsanlage wird dieses Jahr ausnahmsweise von 4% auf 6% angehoben. Die Sanierung ist erst in 10 Jahren vorgesehen.

Die restlichen Aufwandpositionen entwickeln sich entsprechend den IST-Werten per 30.06.2018. Bitte ergänzen Sie auf Seite 7 die Prognose per 30.9.2018 + 31.12.2018 und auf den Seiten 8-11 sind die Zahlen zu begründen.

32

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Konto Bezeichnung Budget 2018 Ist-Werte per 30.06.2018

Prognose per 30.09.2018

Prognose per 31.12.2018

Pkt.

3400 Nettomietzins -2‘205‘000.00 -1‘102‘284.00 -1‘653‘500.00,

-2'205'000.00,

3520 Übriger Ertrag 0.00 -510.00 -500 – 800

-500-1‘000

Total Einnahmen 1‘654‘000.00

2‘205‘500

5000 Liegenschaftsversicherungen 22’500.00 22‘387.00 22‘400.00

22‘400.00

5100 Leerstand 142‘000.00 0.00 88‘800.00

302‘200.00

6100 Jährliche Abgaben und Kanalisa-tionsgebühren

5‘500.00 3‘840.10 3‘900

3‘900

6150 Nebenkosten zu Lasten des Ei-gentümers

15‘000.00 0.00 1‘500.00

4‘700.00

6200 Unterhalt Mietobjekte 55‘000.00 48‘320.00 48‘320- 72‘500

300‘000.00 – 351‘300.00

6250 Unterhalt Liegenschaft 45‘000.00 18‘390.00 20‘000 – 30’000

35‘000 – 45’000

6300 Vermietungsaufwand 13‘000.00 5‘950.00 10‘000.00

13‘000.00

6350 Bewirtschaftungsaufwand 95‘300.00 47‘619.00 67‘400

82‘000.00

6400 Hypothekarzinsen 116‘000.00 58‘000.00 81‘900.00

95‘700.00

6500 Bank- und Postcheckspesen 800.00 550.00 600 – 800

600 – 1‘100

6600 Rückstellung für Instandhaltung Heizanlage

20‘000.00 10‘000.00 22‘500.00

30‘000.00

Total Ausgaben

Erfolg /Verlust -1‘674‘900.00 - 887‘737.90 - 1‘241‘050

-1‘316‘050

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BP Immobilienbewirtschaftung 2018 Prüfungsteil: Immobilienbuchhaltung und Reporting Kandidaten-Nummer _____________________ Begründung Prognosen Zahlen per 30.09.2018

Konto Bezeichnung Begründung Pkt.

3400 Nettomietzins Berechnung mit aktueller Nettomiete: 9 x 183‘714 = 1‘653‘426.00

3520 Übriger Ertrag Gemäss Ist-Wert (gerundet)

5000 Liegenschafts- versicherungen

Gemäss IST-Wert (gerundet)

5100 Leerstand Berechnung mit aktueller Nettomiete: Objekt Nr. 8: 3 x 29‘352.50 Objekt Nr. 9014: 3 x 250.00 = Total CHF 88‘807.50

6100 Jährliche Abgaben und Kanalisations- gebühren


6150 Nebenkosten zu Lasten des Eigen-tümers

Berechnung für die Prognose 30.09.2018 Objekt Nr. 8 wird per 30.06.2018 frei, deshalb gehen die Akontozahlung z.L. Eigentümer 4 x 497.50 = CHF 1‘492.50

6200 Unterhalt Mietob-jekte

Ist-Kosten zuzüglich Durchschnitt der für die Sanierung der Innenflächen eingeholten Offerten.

6250 Unterhalt Liegen-schaft

Gemäss Budget.

6300 Vermietungsauf-wand

Gemäss Budget.

6350 Bewirtschaftungs-aufwand

Berechnung mit aktueller Nettomiete und Mehrwertsteuer 7.7%

1‘653‘500 – 88‘800 = 1‘564‘700 x 4% = 62‘588 (exkl. MwSt) zuzüglich 7.7% MwSt = 67‘407.30

6400 Hypothekarzinsen Hypothekarzinsen über 2% für 8 Monate und über 0.95% für 4 Monate.

6500 Bank- und Postge-bühren

Gemäss IST-Zahlen

6600 Rückstellung für Instandhaltung der

Heizungsanlage

Von 4% bis 6% des Anschaffungswertes der Heizungsan-lage über CHF 500‘000.00

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BP Immobilienbewirtschaftung 2018 Prüfungsteil: Immobilienbuchhaltung und Reporting Kandidaten-Nummer _____________________ Begründung Prognosen Zahlen per 31.12.2018

Konto Bezeichnung Begründung Pkt.

3400 Nettomietzins Berechnung mit aktueller Nettomiete: 12 x 183‘714 = 2‘204‘568.00

3520 Übriger Ertrag Gemäss Ist-Wert (gerundet)

5000 Liegenschafts- versicherungen

Gemäss Ist-Wert (gerundet)

5100 Leerstand Berechnung mit aktueller Nettomiete: Objekt Nr. 1: 3 x 980 = 2‘940.00 Objekt Nr. 4: 3 x 39‘800 = 119‘400.00 Objekt Nr. 8: 6 x 29‘352 = 176‘112.00 Objekt Nr. 9001/9002/9003: 3 x 750 = 2’250 Objekt Nr. 9014: 6 x 250.00 = 1500.00 Total CHF 302‘202.00

6100 Jährliche Abgaben und Kanalisations- gebühren


6150 Nebenkosten zu Las-ten des Eigentümers

Objekt Nr. 1: 3 x 70 = 210.00 Objekt Nr. 4: 3 x 497.50 = 1‘492.50 Objekt Nr. 8: 6 x 497.50 = 2‘985.00

Total CHF 4‘687.50

6200 Unterhalt Mietobjekte Ist-Kosten zuzüglich Durchschnitt der für die Sanierung der Innen-flächen eingeholten Offerten.

6250 Unterhalt Liegen-schaft

Gemäss Budget.

6300 Vermietungsaufwand Gemäss Budget.

6350 Bewirtschaftungs-auf-wand

Berechnung mit aktueller Nettomiete und Mehrwertsteuer 7.7% 2‘205‘000 – 302‘200 = 1‘902‘800 x 4% = 76‘112 (exkl. MwSt) zuzüglich 7.7% MwSt = 81‘972.65

6400 Hypothekarzinsen Hypothekarzinsen über 2% für 8 Monate und über 0.95% für 4 Monate.

6500 Bank- und Postgebüh-ren

Gemäss IST-Zahlen

6600 Rückstellung für Instandhaltung der Heizungsanlage

Von 4% bis 6% des Anschaffungswertes der Heizungsanlage über CHF 500‘000.00

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Aufgabe A2: Zahlungen an die Eigentümerin

Wie im Bewirtschaftungsvertrag vereinbart, überweisen Sie der Eigentümerin ihr Guthaben quartalsweise. Es sind die IST-Zahlen per 30.06.2018 auf Seite 7 zu ver-wenden.

1) Wie hoch kann die Überweisung an die Eigentümerin im Juli 2018 maximal sein, wenn eine angemessene Reserve eingeplant und die bereits geleistete Zahlung über CHF 200‘000.00 berücksichtigt wird?

2) Wie hoch werden die Zahlungen für das 3. und 4 Quartal sein?

Berechnen Sie die möglichen Zahlungen an die Eigentümerin und begründen Sie Ihre Antworten in 1-2 Sätzen. Die Berechnungen sind detailliert aufzuführen. Die Be-träge sind auf CHF 100.00 zu runden.

5

Lösung A2:

1. Per 30.06.2018 wird einen Gewinn von CHF 887‘737.90 ausgewiesen. Die Rückstellungen über CHF 10‘000 müssen dazugezählt werden, weil sie auf die Liquidität einen Einfluss haben bzw. nicht zur Verfügung stehen. Zudem darf max. 80% ausbezahlt werden.

Berechnung: CHF 887'737.90 + CHF 10'000.00 = CHF 897'737.90 x 80% = CHF 718'190.30 (gerundet CHF 718'200.00) Abzüglich Anzahlung von April ( CHF 200'000.00 ) Überweisung im Juli: CHF 518'200.00 gerundet auf CHF 518'000.00

2. voraussichtliche Überweisung Oktober 2018: CHF 1'120'700.00 + 22'500.00 = CHF 1'229'700.00 x 80% = CHF 983'760.00 (gerundet CHF 983'800.00) Voraussichtliche Überweisung im Oktober: CHF 983'800 – CHF 718'200.00 = CHF 265'600.00 gerundet auf CHF 266’00.00.

Voraussichtliche Überweisung Januar 2019: CHF 1'296'300.00 + 30'000.00 = CHF 1'326'300.00 x 80% = CHF 1’061'040.00 (gerundet CHF 1’061'100.00) CHF 1’061'100.00 – CHF 718'200.00 – CHF 266'000.00 = CHF 76'900.00 (gerundet CHF 77'000.00)

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Aufgabe A3: Berechnung der Erträge

1) Bitte berechnen Sie für die Liegenschaft in der Ausgangslage (Seite 3) die Brutto- und Nettorendite. Die jährlichen Kosten belaufen sich auf CHF 253‘000.00 (exkl. Hypothekarzinsen).

Die Mietzinse entnehmen Sie bitte aus dem beil. Mieterspiegel (Seite 5).

Bitte führen Sie die detaillierten Berechnungswege inkl. Ergebnisse auf. Die Er-gebnisse sind auf zwei Dezimalstellen zu runden.

9

Lösung A3:

Bruttorendite: Nettomietzinseinnahmen x 100 / Anlagekosten (183‘714 x 12 = 2‘204‘568 x 100) / 14‘500‘000 = 15.20 %

Nettorendite: Nettoertrag x 100 / Eigenkapital Berechnung Hypothekarzinsen: 5‘800‘000 x 2% = 116‘000 ((183‘714 x 12 = 2‘204‘568) – 253‘000 – 116

2) Berechnen Sie die Nettorendite indem Sie folgende Änderungen berück- sichtigen:

Nach Ablauf der bestehenden Hypothek am 01.09. wird eine neue Hypothek zu einem Zinssatz über 0.95% aufgenommen. Welchen Einfluss hat dies auf den Nettoertrag?

(Antworten Sie in 1 – 2 Sätzen und zeigen Sie dabei die Berechnung auf.)

2) Berechnung Hypothekarzinsen: 2.00 vom 01.01 bis 31.08 von CHF 5‘800‘000.00 = 77‘333.33 0.95 vom 01.09 bis 31.12 von CHF 5‘800‘000.00 = 18‘366.66 95‘700.00 Der Nettoertrag wird um CHF 24‘301.00 höher sein. Berechnung Nettorendite: 2‘204‘568 – 253‘000 – 95‘700 = 1‘855‘868 1‘859‘869 x 100 / 8‘700‘000 = 21.33%

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Aufgabe A4: Berechnungen von Kennzahlen Bitte führen Sie die Formeln und die entsprechenden Berechnungen auf. Die Ergeb-nisse sind auf zwei Dezimalstellen zu runden. Als Basis dient die untenstehende Bilanz.

Aktiven

Liquidität 50'000.00

Mieterkonto 30'000.00

Verschiedene Aktiven 20'000.00

Immobilie 5‘000‘000.00 Total 5‘100‘000.00

Passiven

Kreditoren 60‘000.00

Trans. Passiven 80‘000.00

Hypotheken 3‘260‘000.00

Eigenkapital (Kapital und Gewinnvortrag) 1‘500‘000.00

Erfolg Geschäftsjahr 200‘000.00

Total 5‘100‘000.00

6

Lösung A4: a) Anlagedeckungsgrad 1:

Eigenkapital x 100 / Anlagevermögen

(1‘500‘000‘000 + 200‘000) x 100 / 5‘000‘000 = 34% b) Eigenkapitalrendite:

Reingewinn x 100 / durchschnittliches Eigenkapitel (

200‘000 x 100 / (1‘500‘000 + 1‘700‘000) / 2) = 12.5%

c) Liquiditätsgrad 1 (Cash ratio): Liquidität x 100 Kurzfristiges Fremdkapital 50'000.00 x 100 = 35.7 % 140'000.00

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BP Immobilienbewirtschaftung 2018 Prüfungsteil: Immobilienbuchhaltung und Reporting Kandidaten-Nummer _____________________ B) Besondere Ereignisse 9 Punkte

Aufgabe B1: Begründung von Budgetabweichungen Zählen Sie zwei Gründe auf

a) die zu Budgetüberschreitungen führen. b) die zu Budgetunterschreitungen führen.

4

Lösung B1:

a) 1) Nicht gedeckte Versicherungsfälle, z.B. Ersatz von alten Wasserleitungen infolge Wasserschaden.

2) Ersatz der Glaseingangstüre infolge Einbruch

b) 1) verspätete Ausführung von wichtigen Arbeiten (z.B. Ersatz einer Anlage )

2) Vorzeitige Vermietung, weniger Leerstände als budgetiert

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Aufgabe B2: Abschreibungen Sie haben für eine Liegenschaft den Jahresabschluss erstellt und der Eigentümer stellt Ihnen folgende Fragen:

a) Zählen Sie drei Gründe für Abschreibungen auf.

b) Welche Werte haben einen Einfluss auf die Abschreibung? Bitte zählen Sie die Werte auf.

c) Zählen Sie zwei verschiedene Methoden für Abschreibungen auf.

d) Zählen Sie zwei verschiedene Verbuchungsarten für Abschreibungen auf.

5

Lösung B2:

a) 1. Abnutzung 2. Technische Alterung 3. Steuerliche Gründe

b) 1. Kaufwert 2. Baujahr/Alter der Liegenschaft 3. Restwert

c) Lineare und konstante Abschreibung (% zum Anfangswert) oder Degressive Abschreibung (% zum Restwert) oder Progressive Abschreibung

d) Direkte Abschreibung Indirekte Abschreibung

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BP Immobilienbewirtschaftung 2018 Prüfungsteil: Immobilienbuchhaltung und Reporting Kandidaten-Nummer _____________________ C) Buchungssätze 10 Punkte

Bitte führen Sie für die genannten Geschäftsfälle die Buchungssätze auf Seite 19 auf. Es ist der Kontoplan gemäss Seite 4 zu verwenden. Diese Buchungssätze sind selbstständig und haben keinen Bezug zur Ausgangslage. Wir befinden uns im Dezember 2017.

10

1) Sie erhalten von der Bank die Gutschriftanzeige über CHF 29‘000.00 für die Mietzinse 01.10.2017 – 31.12.2017.

2) Nach einer Plausibilitätskontrolle merken Sie, dass die Mietzinse Dezember der Aussenparkplätze noch nicht verbucht worden sind ( CHF 2‘500.00 )

3) Die Haftpflichtversicherung eines Mieters informiert Sie, dass sie einen Scha-den, welcher der Mieter in seiner Wohnung bei seinem Umzug verursacht hat, übernehmen wird. Sie haben die Rechnung dafür bereits bezahlt. Der Scha-den belief sich auf CHF 1‘670.00

4) Wegen dringenden Strassenarbeiten eines Nachbarn konnte ein Mieter sei-nen Parkplatz für den ganzen Monat Dezember 2017 nicht benutzen. Mit dem Mieter wird eine Mietzinsreduktion von CHF 255.00 und eine Ersatzzahlung von CHF 50.00 vereinbart. Die Zahlung erfolgt im Januar 2018.

5) Im Juli 2017 wird die Jahresprämie der Wasserversicherung über CHF 8‘500.00 fällig. Die Rechnungsperiode ist 01.08.2017 – 31.07.2018. Nehmen Sie die notwendige Buchung per 31.12.2017 vor.

6) Sie erhalten die Schlussrechnung der Aufzugsfirma LIFT AG wegen Ersatz der gesamten Anlage. Die Abnahme erfolgt am 12. Dezember 2017. Die Gesamt-kosten der Investition belaufen sich auf CHF 70‘000.00. Die bereits geleisteten Anzahlungen betragen insgesamt CHF 50‘000.00.

7) Die Rechnung der Bauleitung beim Aufzugsersatz ist noch nicht eingetroffen. Gemäss Vertrag wurde ein Honorar von 9% der Gesamtinvestitionskosten ver-einbart.

8) Am 27.12.2017 werden noch verschiedene Kreditoren mit einer Gesamt-summe von CHF 14‘525.00 ausbezahlt.

9) Am 31.12.2017 sind auf dem Bankkonto einige Mietzinse für Januar 2018 über insgesamt CHF 32‘100.00 eingegangen.

10) Sie müssen auf den Mietzins-Ausständen eine Wertberechtigung von CHF 2‘800 verbuchen.

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BP Immobilienbewirtschaftung 2018 Prüfungsteil: Immobilienbuchhaltung und Reporting Kandidaten-Nummer _____________________ Geschäftsfälle / Lösung

Nr. Soll Haben Betrag Punkte

1 1020 1100 29‘000.00

2 1100 3400 2‘500.00

3 1300 6200 1‘670.00

4 3400 6200

2400 oder 1100 2400

255.00 50.00

5 1300 5000 4‘958.00

6 6250 2000 Oder 1020

20‘000.00

7 6250 2400 6‘785.10

8 2000 1020 14‘525.00

9 1020 2100 32‘100.00

10 6650 1150 2‘800.00

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BP Immobilienbewirtschaftung 2018 Prüfungsteil: Immobilienbuchhaltung und Reporting Kandidaten-Nummer _____________________ D) Lohnbuchhaltung 8 Punkte

Friedrich Berg ist Hauswart der Liegenschaft in der Olivenstrasse 14. Er ist vollamt-lich tätig (Arbeitspensum = 100%) und bekommt einen Monatslohn von CHF 4'800.00. Für seinen Sohn Mario, 12 Jahre, erhält er eine Familienzulage in der Höhe von CHF 200.00 pro Monat. Daneben erhält er eine pauschale Telefon-Spesen-Vergütung von CHF 100.00 monatlich. Letzten Monat hat er zudem CHF 121.70 für Benzin für den Rasenmäher und verschiedenes Hauswartmaterial aus-gegeben.

An Sozialabzügen werden ihm die AHV/IV/EO-Beiträge sowie die ALV-Beiträge ab-gezogen. Der Pensionskassenbeitrag, der ihm als Angestellter abgezogen wird, be-trägt CHF 452.00. Der zu seinen Lasten gehende Unfallversicherungsbeitrag be-trägt 1,081%. Die Prämie für die Lohnausfallversicherung im Krankheitsfall wird vom Arbeitgeber bezahlt.

Erstellen Sie die Lohnabrechnung. Achten Sie dabei auf folgende Bedingungen:

- Es muss sich um die Lohnabrechnung handeln, welche dem Hauswart abge-geben wird.

- Sie muss korrekt und übersichtlich gegliedert sein.

- Der Hauswart ist im Besitz einer Ausländerbewilligung C.

8

Lösung:

Bruttolohn 4'800.00 Kindergeld 1 200.00 Bruttolohn 5'000.00 AHV/IV/EO-Beitrag 5,125% 4'800.00 - 246.00 ALV-Beitrag 1,100% 4'800.00 - 52.80 Unfallversicherung 1,081% 4'800.00 - 51.90 Pensionskassenbeitrag Angestellter - 452.00 Total Abzüge - 802.70 Telefon-Spesen 100.00 Verschiedene Spesen 121.70 Total Spesen 221.70

Nettolohn 4'419.00

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BP Immobilienbewirtschaftung 2018 Prüfungsteil: Immobilienbuchhaltung und Reporting Kandidaten-Nummer _____________________ E) Allgemeine Fragen 11 Punkte Aufgabe E1: Hauwartlohn

Welche Versicherungen unterliegt der Hauswart nicht obligatorisch: a) Wenn er weniger als 8 Stunden pro Woche arbeitet? b) Wenn sein Bruttojahressalär unter CHF 21‘150.00 liegt.

1

Lösung E1:

a) Nichtbetriebsunfall

b) Der Pensionskasse, die BVG-Pflicht besteht ab einem Bruttojahressalär CHF 21‘150.00

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BP Immobilienbewirtschaftung 2018 Prüfungsteil: Immobilienbuchhaltung und Reporting Kandidaten-Nummer _____________________ Bewertung Fragengruppe E2 Entscheiden Sie bei jeder Frage oder Aussage, ob diese richtig oder falsch ist. Setzen Sie ein x entweder bei richtig oder bei falsch. Für jede Wahlantwort gilt das folgende Bewertungsprinzip: Richtige Antwort = 0.5 Punkte Falsche Antwort = 0.0 Punkte

Aufgabe E2: Stille Reserven Überlegen Sie, ob die folgenden Behauptungen bzgl. der stillen Reserven richtig oder falsch sind.

Für die untenstehenden Aussagen ist die Ausgangslage auf Seite 3 zu beachten.

2

Der Betrag, zu dem neue stille Reserven gebildet werden, ist im Bilanzanhang anzugeben.

richtig

falsch

0.5

Mit der Auflösung der stillen Reserven wird der Gewinn der ent-sprechenden Periode als zu hoch ausgewiesen.

richtig

falsch

0.5

Wenn die Preise der Liegenschaften steigen hat dies eine Zu-nahme der stillen Reserven zur Folge.

richtig

falsch

0.5

Die Bildung stiller Reserven ist nur bei Passiven möglich. richtig

falsch

0.5

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Aufgabe E3: Rückstellungen und Transitorien

Definieren Sie folgende Begriffe:

- Rückstellungen

- Transitorische Aktiven / Passiven

(Antworten Sie mit einem bis zwei Sätzen).

2

Lösung E3: Rückstellungen:

• Mögliche Schulden von unbestimmten Wert • Nicht definierter Zeitpunkt der Belastung

Transitorische Aktiven / Passiven: • Bestimmte Beträge von Forderungen oder Schulden. • Zeitlich klar definierte / periodisch abgegrenzte Beträge

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Aufgabe E4: Konto „Kreditoren Mieter“ Konto-Nr. 2100 Zählen Sie zwei mögliche Buchungen auf, die auf diesem Konto abgebildet werden.

2

Lösung E4:

1) Mietervorauszahlungen 2) Mieter Nebenkosten Akontozahlungen

Aufgabe E5: Konto „Debitoren Mieter“ Konto-Nr. 1100

Zählen Sie zwei mögliche Buchungen auf, die auf diesem Konto abgebildet wer-den.

2

Lösung A5:

1) Mietzinsausstände 2) Nebenkostenausstände/offene Nebenkostenabrechungen

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Bewertung Fragengruppe E6 Entscheiden Sie bei jeder Frage oder Aussage, ob diese richtig oder falsch ist. Setzen Sie ein x entweder bei richtig oder bei falsch. Für jede Wahlantwort gilt das folgende Bewertungsprinzip: Richtige Antwort = 0.5 Punkte Falsche Antwort = 0.0 Punkte

Aufgabe E6: Transitorische Konten

Welche der folgenden Fälle werden als transitorische Aktiven verbucht? Für die untenstehenden Aussagen ist die Ausgangslage auf Seite 3 zu beachten.

2

Die einem Vermittler in diesem Jahr bezahlte Rechnung für eine Leistung die das nächste Jahr betrifft.

richtig

falsch

0.5

Die Rechnung für die Versicherungsprämie, die im laufenden Geschäftsjahr für das folgende Jahr bezahlt wurde.

richtig

falsch

0.5

Sie bewirtschaften für einen Eigentümer eine Liegenschaft. Die verbuchte aber noch nicht bezahlte Rechnung, die Ihre Honorar-forderungen für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung be-trifft.

richtig

falsch

0.5

Ein ehemaliger Mieter hat uns gedroht, uns nächstes Jahr zu ver-klagen. Der Grund und die Höhe der Forderung sind noch nicht klar.

richtig

falsch

0.5

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Prüfung: Immobilienbewirtschafter Prüfungsfach: SchKG © Schweizerische Fachprüfungskommission der Immobilienwirtschaft

MUSTERLÖSUNG:

Bei diesem Dokument handelt es sich um eine Musterlösung, wie sie von der Prüfungskommission erwartet würde. Andere Lösungsformulie-rungen, sofern sie inhaltlich korrekt sind und mit der Aufgabenstellung korrespondieren, sind möglich.

Bei Fragen, die eine konkrete Anzahl Antworten fordern, wurden im Sinne einer Gesamtschau oft mehr als die geforderten Antworten aufge-führt. Bewertet wird jedoch gemäß Punkt 5 der Hinweise für die Prü-fungskandidaten (Seite 2). Name, Vorname: ..................................................................................................... Kandidaten-Nr.: ..................................................................................................... Kanton der Tätigkeit: …………………………………………………………………….. Zugelassene Hilfsmittel

Taschenrechner Erlaubt sind nur die Modelle TI-30Xa und TI-30X IIB. Ausdrücklich nicht zugelassen sind Laptops, Notebooks und Smartphones.

Gesetzestexte ZGB, OR, SchKG, weitere eidgenössische Gesetzestexte und Verordnungen. Insbesondere sind auch kommentierte Ausgaben von Gesetzestexten (Gauch/ Orell Füssli etc.) erlaubt, mit Leuchtstiftmarkierungen und Seitenrittern, aber ohne handschriftliche Eintragungen/ Ergän-zungen und ohne separate, persönliche Ergänzungsblätter wie Kopien von Vorlesungsblät-tern o.ä. Die Verwendung von heruntergeladenen Gesetzestexten aus dem Internet ist nicht erlaubt Gesetzestexte sind vom Kandidaten selbst mitzubringen. Eine Kontrolle der Geset-zestexte durch die Prüfungsorgane bleibt vorbehalten.

BP Immobilienbewirtschaftung 2018 Prüfungsteil: SchKG Kandidaten-Nummer _____________________

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Hinweise für die Prüfungskandidaten 1. Bitte den Kopf jedes Blattes (Kandidaten-Nr.) unbedingt ausfüllen. Auf Zusatzblättern bitte

unbedingt nebst der Kandidaten-Nummer auch den vollständigen Namen aufführen. 2. Die Lösungen sind im freien Raum unterhalb der Frage einzutragen. 3. Werden für die Lösungen zusätzliche Blätter benötigt, bitte unbedingt bei der Aufgabe ei-

nen entsprechenden Hinweis anbringen. 4. Ihre Lösungen müssen gut lesbar sein. Aufbau und Darstellung werden in die Bewertung

mit einbezogen. 5. Die Teilantworten werden in steigender Reihenfolge bewertet. (Beispiel: Sind 8 Antworten



von, erfolgt keine Korrektur

Abkürzungen

SchKG Schweizerisches Schuldbetreibungs- und Konkursrecht


A Einleitungsverfahren 12 3 B Betreibung auf Pfändung, Konkurs und Pfandverwertung 7 5 C Betreibung auf Grundpfandverwertung 4 7 D Sicherungsmittel in der Zwangsvollstreckung

(Arrest, Retention) 7 9

Total 30


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A) Einleitungsverfahren 12 Punkte

Aufgabe A1 Einem Gläubiger wird durch das Betreibungsamt X ein Zahlungsbefehl Doppel mit dem Vermerk, der Schuldner habe am 10. Mai 2017 unbegründet Rechtsvor-schlag erhoben, zugestellt.

Beantworten und begründen Sie die nachfolgenden Fragen in 1-2 Sätzen:

a) Was heisst Rechtsvorschlag und was bewirkt er? b) Bestehen für den Schuldner einzuhaltende Formvorschriften für das Erheben

seines Rechtsvorschlags und muss dieser begründet sein? c) Was muss der Gläubiger unternehmen, um das Betreibungsverfahren fortset-

zen zu können und welche Möglichkeiten bzw. Verfahren stehen ihm hierfür zur Verfügung?

7

Lösung A1:

a) Der Rechtsvorschlag ist eine Erklärung des Schuldners, dass er die gegen ihn geltend gemachte Forderung aus materiellrechtlichen und/oder vollstre-ckungsrechtlichen Gründen bestreitet. Der Rechtsvorschlag bewirkt die Ein-stellung der Betreibung (SchKG 78). D. h. der Rechtsvorschlag verschliesst dem Gläubiger einstweilen die weiteren betreibungsrechtlichen Schritte.

b) Der Rechtsvorschlag kann durch den Schuldner mündlich oder schriftlich gegenüber dem Betreibungsamt erhoben werden (es besteht grundsätzlich keine Formvorschrift Art. 74 Abs. 1 SchKG).

Der Rechtsvorschlag muss grundsätzlich nicht begründet werden (Art. 75 Abs. 1 SchKG). Man kann das Wort Rechtsvorschlag oder eine analoge Er-klärung anbringen, dies ist jedoch grundsätzlich nicht erforderlich. Auch nur eine Unterschrift auf dem Zahlungsbefehl im entsprechenden hierfür vorge-sehenen Abschnitt genügt.

c) Da der Rechtsvorschlag das Betreibungsverfahren blockiert, muss der Gläu-biger versuchen die Wirkung des Rechtsvorschlags zu beseitigen. Es stehen ihm hierfür folgende Möglichkeiten zur Verfügung:

• Erwirken eines vollstreckbaren Entscheids im Zivilprozess oder im Ver-waltungsverfahren. Der Gläubiger, der keinen Vollstreckungstitel besitzt, muss zuerst einen vollstreckbaren Entscheid des Richters erwirken.

• Im Rechtsöffnungsverfahren durch einen provisorischen oder definitiven Rechtsöffnungsentscheid. Massgebend ist der Rechtsöffnungstitel, ob definitive oder provisorische Rechtsöffnung erteilt werden kann. Der Gläubiger kann sein Rechtsöffnungsbegehren direkt beim zuständigen Gericht einreichen.


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Bewertung Fragengruppe A2 Entscheiden Sie bei jeder Frage oder Aussage, ob diese richtig oder falsch ist. Setzen Sie ein x entweder bei richtig oder bei falsch. Für jede Wahlantwort gilt das folgende Bewertungsprinzip: Richtige Antwort = 0.5 Punkte Falsche Antwort = 0.0 Punkte

Aufgabe A2 Sind die folgenden Aussagen in Bezug auf das Betreibungsbegehren richtig oder falsch?

2

Ein Betreibungsbegehren muss durch den Gläubiger immer schriftlich eingeleitet werden.

richtig

falsch

0.5

Die Forderungssumme kann in Fremdwährung auf dem Betrei-bungsbegehren aufgeführt werden.

richtig

falsch

0.5

Es ist Sache des Gläubigers die genaue Adressangabe des Schuldners ausfindig zu machen.

richtig

falsch

0.5

Bei der Betreibung auf Pfandverwertung ist der Pfandgegenstand im Betreibungsbegehren aufzuführen.

richtig

falsch

0.5

Aufgabe A3 Welche Arten von Schuldbetreibungen kennen Sie?

3

Lösung A3:

• Betreibung auf Pfändung • Betreibung auf Pfandverwertung • Betreibung auf Konkurs • Wechselbetreibung


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B) Betreibung auf Pfändung, Konkurs und Pfandverwertung 7 Punkte

Aufgabe B1 Beim Pfändungsvollzug wird durch den Betreibungsbeamten der gesamte Lohn des Schuldners gepfändet.

• Ist das Vorgehen des Betreibungsbeamten korrekt?

• Begründen Sie Ihre Antwort in 2-3 Sätzen mit Bezug auf den relevanten Gesetzesartikel.

3

Lösung B1:

Entscheid: ja nein

Begründung:

Nach Art. 93 Abs. 1 SchKG kann Erwerbseinkommen jeder Art soweit gepfändet werden, als es nach dem Ermessen des Betreibungsbeamten für den Schuldner und seine Familie nicht unbedingt notwendig ist.

Dem Schuldner und seiner Familie muss in jedem Fall von seinem Lohn das un-bedingt Notwendige, welches auch Notbedarf oder Existenzminimum genannt wird, belassen werden. Nur der Lohnbetrag, welcher den Notbedarf bzw. das Existenzminimum übersteigt, kann durch das Betreibungsamt beschränkt gepfän-det werden.


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Aufgabe B2 Das Betreibungsamt Muster hat ein Fortsetzungsbegehren gegen den Schuldner X erhalten. Der Schuldner X unterliegt der Betreibung auf Pfändung.

• Hat der Schuldner X einen Anspruch darauf, dass ihm die Betreibung auf Pfändung angekündigt wird, wenn keine Gefahr in Verzug ist?

• Begründen Sie Ihre Antwort in 1-2 Sätzen.

2

Lösung B2:

Entscheid: ja nein

Begründung:

Die Pfändung wird dem Schuldner spätestens am vorgehenden Tag unter Hinweis auf die Bestimmungen des Artikels 91 SchKG angekündigt (Art. 90 SchKG).

Aufgabe B3 Was zeigt die Konkursandrohung dem Schuldner auf und wie wird diese an den Schuldner zugestellt?

Begründen Sie Ihre Antwort in 1-2 Sätzen.

2

Lösung B3:

Der Schuldner weiss nun, dass ihm der Konkurs droht. Es wird ihm eine letzte Zahlungsfrist von 20 Tagen (ab Zustellung der Konkursandrohung an den Schuldner) eingeräumt (Art. 160 und 166 SchKG). Dem Schuldner wird angezeigt, dass der Gläubiger das Konkursbegehren beim Konkursgericht stellen kann.

Die Zustellung der Konkursandrohung erfolgt durch offene Übergabe an den Schuldner, welche durch den Betreibungsbeamten, einen Angestellten des Amtes oder durch die Post vorgenommen wird (Art. 161 SchKG). D. h. die Zustellung er-folgt auf gleichem Wege, wie die des Zahlungsbefehls.


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C) Betreibung auf Grundpfandverwertung 4 Punkte

Aufgabe C1 Der betreibende Grundpfandgläubiger kann bei der Einleitung der Betreibung auf Grundpfandverwertung zusätzlich noch zwei weitere Begehren beim Betreibungs-amt stellen.

• Welche Begehren sind das?

2

Lösung C2:

• Das Begehren um Erlass der fakultativen Verfügungsbeschränkung im Sin-ne von Art. 90 VZG.

• Das Begehren um Ausdehnung der Pfandhaft auf die Miet- und Pachtzins-forderungen nach Art. 91 VZG i.V.m. Art. 152 Abs. 2 SchKG bzw. 806 ZGB


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Bewertung Fragengruppe C2 Entscheiden Sie bei jeder Frage oder Aussage, ob diese richtig oder falsch ist. Setzen Sie ein x entweder bei richtig oder bei falsch. Für jede Wahlantwort gilt das folgende Bewertungsprinzip: Richtige Antwort = 0.5 Punkte = 0.5 Falsche Antwort = 0.0 Punkte = 0.0

Aufgabe C2 Sind die folgenden Aussagen in Bezug auf die Betreibung auf Grundpfandverwer-tung richtig oder falsch?

2

Das Betreibungsbegehren kann formlos beim zuständigen Betrei-bungsamt eingereicht werden.

richtig

falsch

0.5

Auch in der Betreibung auf Grundpfandverwertung kann der Schuldner innerhalb von 10 Tagen, seit Zustellung des Zahlungs-befehls, Rechtsvorschlag erheben.

richtig

falsch

0.5

Das Grundpfand bzw. Grundstück kann auch im Ausland liegen. richtig

falsch

0.5

Der Gläubiger kann die Verwertung des Grundpfandes bis spätes-tens einem Jahr nach Zustellung des Zahlungsbefehls an den Schuldner verlangen.

richtig

falsch

0.5


Seite 9 von 10

D) Sicherungsmittel in der Zwangsvollstreckung 7 Punkte (Arrest, Retention) Bewertung Fragengruppe D1 Entscheiden Sie bei jeder Frage oder Aussage, ob diese richtig oder falsch ist. Setzen Sie ein x entweder bei richtig oder bei falsch. Für jede Wahlantwort gilt das folgende Bewertungsprinzip: Richtige Antwort = 0.5 Punkte Falsche Antwort = 0.0 Punkte

Aufgabe D1 Sind die folgenden Aussagen in Bezug auf das Arrestverfahren richtig oder falsch?

2

Der Arrest kann während den Betreibungsferien vollzogen wer-den.

richtig

falsch

0.5

Ein Gläubiger kann ein Arrestverfahren einleiten, wenn seine Forderung durch ein Pfand gedeckt ist.

richtig

falsch

0.5

Das Betreibungsamt erlässt den Arrestbefehl. richtig

falsch

0.5

Wird durch den Gläubiger, nach Erhalt der Arresturkunde, nicht innert Frist die Betreibung eingeleitet, fällt der Arrest dahin.

richtig

falsch

0.5


Seite 10 von 10

Aufgabe D2 Sie vermieten Geschäftsräume. Der Mieter Ferno AG hat seit mehreren Monaten seine Miete nicht bezahlt. Um Ihr Retentionsrecht geltend zu machen, haben Sie die Aufnahme eines Retentionsverzeichnisses verlangt. Heute haben Sie vom Betreibungsamt das Retentionsverzeichnis erhalten. Die im Verzeichnis aufge-führten Vermögenswerte, welche sich in den vermieteten Geschäftsräumlichkei-ten befinden, decken mit deren Schätzungswert die ausstehenden Mietzinse.

Fragen:

a) Was unternehmen Sie als nächstes, damit die Wirkung des Retentionsver-zeichnisses nicht untergeht?

b) Von welcher gesetzlichen Bestimmung wird das Retentionsrecht des Vermie-ters von Geschäftsräumen hergeleitet?

c) Aus dem Retentionsverzeichnis ist ersichtlich, dass der Mieter Ferno AG ei-nen Teil der Räumlichkeiten an die Muster GmbH untervermietet hat. Kön-nen die Gegenstände der Muster GmbH retiniert werden, wenn die Muster GmbH die Untermietzinse an den Hauptmieter Ferno AG beglichen hat. Be-gründen Sie Ihre Antwort.

5

Lösung D2:

a) Ich muss innerhalb von 10 Tagen nach Erhalt des Retentionsverzeichnisses beim Betreibungsamt am Ort der gelegenen Sache (wo sich die gemieteten Geschäftsräumlichkeiten befinden) das Betreibungsbegehren auf Pfandver-wertung anheben (Prosequierung).

b) Das Retentionsrecht basiert auf Art. 268 OR.

c) Die Gegenstände der Muster GmbH (Untermieter) können nur retiniert wer-den, als diese die Untermietzinse an den Hauptmieter (Ferno AG) nicht be-zahlt hat (Art. 268 Abs. 2 OR). Im vorliegenden Fall wurde die Untermietzinse beglichen, weshalb die Gegenstände der Muster GmbH nicht retiniert werden können.



Prüfung: Immobilienbewirtschaftung Prüfungsfach: Mietliegenschaften © Schweizerische Fachprüfungskommission der Immobilienwirtschaft

MUSTERLÖSUNG:



Name, Vorname: ......................................................................................... Kandidaten-Nr.: ........................................................................................... Kanton Ihrer Tätigkeit: …………………………………………………………………… Zugelassene Hilfsmittel


Gesetzestexte ZGB, OR, SchKG, weitere eidgenössische Gesetzestexte und Verordnungen. Insbesondere sind auch kommentierte Ausgaben von Gesetzestexten (Liberalis/Orell Füssli etc.) erlaubt, mit Leucht-stiftmarkierungen und Seitenreitern, aber ohne handschriftliche Eintragungen/Ergänzungen und ohne separate, persönliche Ergänzungsblätter wie Kopien von Vorlesungsblättern o.ä. Die Verwen-dung von heruntergeladenen Gesetzestexten aus dem Internet ist nicht erlaubt Gesetzestexte sind vom Kandidaten selbst mitzubringen. Eine Kontrolle der Gesetzestexte durch die Prüfungsorgane bleibt vorbehalten.

http://www.sfpk.ch/

BP Immobilienbewirtschaftung 2018 Prüfungsteil: Mietliegenschaften Kandidaten-Nummer _____________________

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Hinweise für die Prüfungskandidaten 1. Bitte den Kopf jedes Blattes (Kandidaten-Nr.) unbedingt ausfüllen. Auf Zusatzblättern bitte unbe-

dingt nebst der Kandidaten-Nummer auch den vollständigen Namen aufführen. 2. Die Lösungen sind im freien Raum unterhalb der Frage einzutragen. 3. Werden für die Lösungen zusätzliche Blätter benötigt, bitte unbedingt bei der Aufgabe einen ent-

sprechenden Hinweis anbringen. 4. Ihre Lösungen müssen gut lesbar sein. Aufbau und Darstellung werden in die Bewertung mit ein-

bezogen. 5. Die Teilantworten werden in steigender Reihenfolge bewertet. (Beispiel: Sind 8 Antworten verlangt

und 10 Antworten werden aufgelistet, so werden nur die ersten 8 Antworten bewertet.) 6. Verfügbare Lösungszeit: 240 Minuten 7. Sämtliche Lösungsblätter und Notizen sind abzugeben. Fehlt die Aufgabe oder Teile davon,

erfolgt keine Korrektur

Beilagen

• Mieterspiegel • Landesindex der Konsumentenpreise Basis 2005 = 100 • Referenzzinssätze

Abkürzungen

OR Schweizerisches Obligationenrecht ZGB Schweizerisches Zivilgesetzbuch m2 Quadratmeter CHF Schweizer Franken OG Obergeschoss


A Heiz- und Betriebskosten 25 4 B Vermietungsaktivitäten 25 12 C Gebäudeunterhalt / Renovationen / Erneuerungen 20 19 D Versicherungen / Hauswartung 16 25 E Mietvertragliche Leistungsänderungen 25 29 F Mängel / Mieterwechsel 25 35 G Kündigung 25 41 H Grundlagen / Bewirtschaftungsauftrag 19 47 I Mietvertrag / Bewirtschaftung 30 49

Total 210


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Ausgangslage Obwohl Sie erst in der Ausbildung zum Immobilienbewirtschafter stehen, vertraut Ihnen Ihr Chef ein Mandat zur selbständigen Bewirtschaftung an. Sie arbeiten bereits seit einiger Zeit in diesem Betrieb und besitzen auch die Einzelunterzeichnungsberechtigung für sämtliche Belange, welche für die Port-foliobewirtschaftung benötigt wird. Sie arbeiten gerne bei der ImmoTop AG an der Bahnhofstrasse 1 in 6001 Luzern und freuen sich sehr auf diese Herausforderung. Frau Emma Kurz, Bürglenweg 3, 6000 Luzern ist Eigentümerin der von Ihnen betreuten Immobilien. Sie ist nicht fachkundig und benötigt vielerorts ausführliche Informationen. Für jede Liegenschaft besteht ein separater Bewirtschaftungsauftrag, die Kompetenzsumme wurde auf CHF 2'000.00 und der Abrechnungstermin auf 30.4. festgelegt. Frau Kunz wünscht monatliche Akon-tozahlungen von jeweils 80% der Nettomietzinseinnahmen. Ihr Honorar beträgt 4,5% der Jahres-Ist-Nettomietzinseinnahmen, die Spesen und eine monatliche Sitzung mit der Eigentümerin sind inbegrif-fen. Die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate. Bei der grössten Liegenschaft dieses Portfolios handelt es sich um die Dorfstrasse 6 und 8 in 6204 Sempach. Es handelt sich hier um zwei nebeneinanderliegende Mehrfamilienhäuser, welche unter-schiedliche Bauzustände aufweisen. Bei der Dorfstrasse 6 handelt es sich um ein 10-Familienhaus, welches kürzlich umfassend renoviert wurde. Die Ölheizung wurde ersetzt und läuft einwandfrei und auch der zusätzlich neu eingebaute Lift findet bei der bestehenden Mieterschaft grossen Anklang. Die Dorfstrasse 8 hat nur zwei Stockwerke und befindet sich in einem schlechten Zustand. Im Erdge-schoss wird ein Restaurant betrieben, in den oberen zwei Stockwerken befindet sich eine Arztpraxis und vier Wohnungen. Frau Kurz möchte auch diese Liegenschaft umfassend renovieren. Aufgrund des grossen Bedarfes ist es aber notwendig, dass den Mietern gekündigt werden muss. Vor einigen Monaten hat Frau Emma Kurz ein Grundstück an der Lindenstrasse 15-19, 6301 Zug er-worben, welches sie nun mit einer Generalunternehmung überbauen wird. Die Baubewilligung für drei Mehrfamilienhäuser à je vier 4-Zimmerwohnungen, vier 3-Zimmerwohnungen, je einer Gewerbefläche von ca. 120 m2 im Erdgeschoss und einer gemeinsamen Einstellhalle mit 30 Plätzen liegt bereits vor. Frau Kurz wird nach Bauvollendung per 1. Mai 2018 die Liegenschaften Lindenstrasse 17 und 19 inkl. je 10 Einstellhallenplätze verkaufen.


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A) Heiz- und Betriebskosten 25 Punkte

Ausgangslage Sie erstellen für die Liegenschaft Dorfstrasse 8 in Sempach die Heiz- und Betriebskostenabrechnung für die Periode 01.10.2016 – 30.09.2017. Gemäss der Buchhaltung sind während diesem Zeitraum folgende Buchungen erfolgt:

Anfangsbestand Heizöl 01.10.2016 (7'000 Lit.) CHF 5’250.00

Kabelnetzgebühren 2016, 5 Anschlüsse CHF 1‘680.00

Gebäudeversicherung 2016 CHF 320.00

Gründaum AG, Baum fällen CHF 750.00

Elektrizitätswerk, Strom 01.10.2016 – 31.03.2017 CHF 620.00

Hauswartung 2016 CHF 2'640.00

Wartung Lüftung Restaurant 01.10.2016 – 30.09.2017 CHF 630.00

Wärmeprofi AG, Reparatur Heizung CHF 520.00

Wasser/Abwasser 01.08.2016 – 31.01.2017 CHF 420.00

Lieferung Heizöl 15.10.2016 (15'000 Lit.) CHF 12'000.00

Wartung Heizung 01.10.2016 – 30.09.2017 CHF 290.00

Gebäudeversicherung 2017 CHF 300.00


Ersatz Überdruckventil Heizung CHF 120.00

Elektro AG, Ersatz Steckdosen Whg. Breitenstein CHF 670.00

Hauswartung 2017 CHF 2'700.00


Kabelnetzgebühren 2017, 5 Anschlüsse CHF 1'720.00

Elektrizitätswerk, Strom 01.04.2017 – 30.09.2017 CHF 580.00

Fortsetzung Aufgabe auf nächster Seite


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Sie prüfen die Mietverträge und stellen fest, dass folgende Kostenarten abgerech-net werden können:

- Heizkosten - Allgemeine Betriebskosten: - Hauswartung - Strom - Wasser/Abwasser - Betriebskosten Restaurant: - Wartung Lüftungsanlage

- Kabelnetzgebühren (Total 5 Anschlüsse: 4 Anschlüsse Wohnungen, 1 Anschluss Restaurant)

Beachten Sie ausserdem Folgendes:

• Heizöl nach Methode FIFO / Endbestand 30.09.2017 4'300 Lit. • Heizungsbedienung durch Hauswart CHF 220.00 • Strom Heizung CHF 150.00 • Rückstellung Tankreinigung CHF 250.00 • Strom Lüftung Restaurant CHF 180.00 (Installation an allgemein Zähler) • Das Verwaltungshonorar beträgt 3,5% zzgl. MWST • Verteilschlüssel: - Heizung nach m3

- Betriebskosten nach m2 - Kabelnetzgebühren nach Anzahl Anschlüsse

Den Mieterspiegel der Liegenschaft finden Sie in der Beilage.


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Aufgabe A1 Berechnen Sie das Total der Heizkosten exkl. Verwaltungshonorar.

Bemerkung: Für korrekte Teillösungen werden Punkte vergeben. Zeigen Sie daher den Lö-sungsweg sauber auf und heben Sie das Endresultat deutlich hervor. Allfällige Rundungen nehmen Sie bitte mathematisch korrekt auf 5 Rappen vor.

4.5

Lösung A1:

Anfangsbestand Heizöl 7'000 Lit. CHF 5'250.00 (0.75/Lit.) Lieferung Heizöl 15'000 Lit. CHF 12'000.00 (0.80/Lit.) Endbestand 4'300 Lit. CHF -3'440.00 (0.80/Lit.)

Verbrauch CHF 13'810.00

Wartung Heizung CHF 290.00

Abgrenzung Heizungsbedienung CHF 220.00 Abgrenzung Strom Heizung CHF 150.00 Rückstellung Tankreinigung CHF 250.00

Total Heizkosten CHF 14'720.00


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Aufgabe A2

Ergänzen Sie die nachstehende Abrechnung für das Restaurant im EG mit den fehlenden Zahlen. Vermerken Sie ausserdem pro Kostenart den korrekten Verteil-schlüssel.

Lösungsstruktur: Berechnen Sie in einem ersten Schritt das Total der jeweiligen Kostenarten. Eruieren Sie anschliessend unter Anwendung des Verteilschlüssels den Anteil des Restaurants.

Bemerkungen: Es werden ausschliesslich Lösungen bewertet, welche in der nachstehenden Abrechnung aufgeführt sind. Die Berechnungen nehmen Sie bitte auf einem Bei-blatt vor.

Allfällige Rundungen nehmen Sie bitte mathematisch korrekt auf 5 Rappen vor.

11


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Liegenschaft Dorfstrasse 8, 6024 Sempach Heiz- und Betriebskostenabrechnung 01.10.2016 – 30.09.2017

Abrechnung Zur weissen Rosen GmbH / Restaurant EG

Heizkosten CHF 14'720.00 (Übertrag Aufgabe A1) Verwaltungshonorar CHF 554.85 Total gesamte Liegenschaft CHF 15'274.85 Verteilschlüssel 640/1'576 Anteil Restaurant CHF 6'203.00

Allgemeine Betriebskosten CHF 4'225.00 Verwaltungshonorar CHF 159.25 Total gesamte Liegenschaft CHF 4'384.25 Verteilschlüssel 200/590 Anteil Restaurant CHF 1'486.20

Betriebskosten Restaurant CHF 810.00 Verwaltungshonorar CHF 30.55 Total gesamte Liegenschaft CHF 840.55 Verteilschlüssel 200/200 Anteil Restaurant CHF 840.55

Kabelnetzgebühren CHF 1'710.00 Verwaltungshonorar CHF 64.60 Total gesamte Liegenschaft CHF 1'774.60 Verteilschlüssel 1/5 Anteil Restaurant CHF 354.90 Total Anteil Restaurant CHF 8'884.65 Akonto CHF -7'800.00

Abrechnungssaldo CHF 1'084.65


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Aufgabe A3

Sie sind nun soweit, dass die Abrechnung versandt werden kann. Im Begleitbrief machen Sie die Mieter auf einige Modalitäten im Zusammenhang mit der Abrech-nung aufmerksam. Erklären Sie stichwortartig, auf welche Punkte Sie hinweisen.

3

Lösung A3: • Zahlungsfrist

Einsichtsrecht (nach Voranmeldung am Sitz der Verwaltung) • Abrechnung gilt als genehmigt, sofern keine Einsprache innert 30 Tagen.

Aufgabe A4 Sie betreuen eine andere Liegenschaft, für welche bis anhin lediglich die Heizkos-ten abgerechnet werden. Ihr Auftraggeber möchte, dass künftig auch über die Be-triebskosten abgerechnet wird.

Wie gehen Sie bei der Auslagerung vor?

Lösungsstruktur: Nennen Sie sämtliche Schritte, die bis zum Abschluss der korrekten Auslagerung vorgenommen und beachtet werden müssen.

4

Lösung A4:

• Berechnung des Durchschnittswertes von mind. 3 Jahren • Reduzierung Nettomiete um den Auslagerungsbetrag

Anzeige auf dem Amtlichen Formular • Klare Begründung auf Anzeigeformular inkl. Anzeige der einzelnen Kostenfak-

toren


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Bewertung Fragengruppe A5 Entscheiden Sei bei jeder Frage oder Aussage, ob diese richtig oder falsch ist. Setzen Sie ein x entweder bei richtig oder bei falsch. Für jede Wahlantwort gilt das folgende Bewertungsprinzip: Richtige Antwort = 0.5 Punkte = 0.5 Falsche Antwort = 0.0 Punkte = 0.0

Aufgabe A5 2.5

Sofern für die Nebenkosten Pauschalen erhoben werden, hat der Mieter kein Einsichtsrecht in die Belege.

richtig

falsch

0.5

Der Mieter kann irrtümlich bezahlte Nebenkosten für maximal fünf Jahre zurückfordern.

richtig

falsch

0.5

Sofern nachgewiesen werden kann, dass ein leerstehender Raum nur so stark beheizt wird, dass keine Frostschäden entste-hen, muss der Vermieter nur einen Teil der Heizkosten überneh-men.

richtig

falsch

0.5

Gemäss Bundesgerichts-Urteil ist es zulässig, die Einzelheiten der zusätzlich zum Nettomietzins zu bezahlenden Nebenkosten in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen zu regeln.

richtig

falsch

0.5

Sofern mietvertraglich nicht anders geregelt, hat ein während der Abrechnungsperiode ausziehender Mieter Anrecht darauf, dass für ihn eine Zwischenabrechnung erstellt wird.

richtig

falsch

0.5


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B) Vermietungsaktivitäten 25 Punkte Fragegruppe mit richtig / falsch Antworten 5 Punkte Bewertung Fragengruppe B1 Entscheiden Sei bei jeder Frage oder Aussage, ob diese richtig oder falsch ist. Setzen Sie ein x entweder bei richtig oder bei falsch. Für jede Wahlantwort gilt das folgende Bewertungsprinzip: Richtige Antwort = 0.5 Punkte = 0.5 Falsche Antwort = 0.0 Punkte = 0.0

Aufgabe B1 Beurteilen Sie folgende Aussagen zum Thema Vermietungsaktivitäten:

5

Für das Vermarktungskonzept wird auch der Begriff Erstvermie-tungskonzept verwendet.

richtig

falsch

0.5

Das Vermarktungskonzept beinhaltet Marketing-, Werbe- und Kommunikationsmassnahmen.

richtig

falsch

0.5

Im Normalfall ist der Immobilienvermarkter für die Erstellung des Bewirtschaftungsauftrages zuständig.

richtig

falsch

0.5

Unter der Zielperson versteht man einen Mieter, der ein dem An-gebot entsprechendes Bedürfnis hat und gewillt ist, den Vertrag zu den ihm offerierten Bedingungen zu unterzeichnen.

richtig

falsch

0.5

Wenn der nachfolgende Bewirtschaftungsauftrag im Vorder-grund steht, kann der Erstvermietungsauftrag auch ohne Kalku-lation übernommen werden.

richtig

falsch

0.5

Bei der Prüfung der finanziellen Situation des Wohnungsinteres-senten wird darauf geachtet, dass die Nettomiete einen Drittel des jährlichen Nettoeinkommens nicht übersteigt.

richtig

falsch

0.5

Wie sich der Gewinn / Verlust in den letzten Jahren entwickelt hat, ist bei der Prüfung eines Gewerbeinteressenten sehr wich-tig.

richtig

falsch

0.5

„Sind Sie Mitglied beim Mieterverband“? Diese Frage auf dem Bewerbungsformular ist nicht zulässig.

richtig

falsch

0.5

Im Mietvertrag kann gültig vereinbart werden, dass Untermiete generell verboten ist.

richtig

falsch

0.5

Im Rahmen des Erstvermietungsauftrages überprüfen sie auch die Baukosten.

richtig

falsch

0.5


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Allgemeine Fragen 20 Punkte

Aufgabe B2 Frau Kurz überlegt sich, Sie mit der Erstvermietung der noch zu erstellenden Über-bauung Lindenstrasse 15, 6301 Zug zu beauftragen. Sie möchte von Ihnen wissen, welche Aufgaben der Vermarkter im Rahmen einer Erstvermietung erledigt.

Lösungsstruktur: Nennen Sie sechs Aufgaben, welche das Pflichtenheft des Vermietungsauftrages beinhaltet.

Bemerkung: Es werden nur die ersten sechs Nennungen bewertet.

3

Lösung B2: 1. Beratung bei der Festsetzung der Mietzinse und Nebenkosten 2. Entwurf und Disposition von Inseraten 3. Erstellen einer Vermietungs- / Vermarktungstafel 4. Erstellen einer Webseite 5. Objektbesichtigung mit Interessenten 6. Einholen von Auskünften über die Mietbewerber

Weitere Lösungsvorschläge: • Ausfertigung von Mietverträgen • Übergabe der Mietobjekte an die Mieter • Regelmässige Orientierung des Auftraggebers über den Stand der Vermie-

tung • Vorschlag zur Förderung der Vermietung • Melden der Einzüge an die Einwohnerkontrolle und die Energielieferanten • Anstellen des Betriebspersonals • Anschaffung Hauswartinventar


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Aufgabe B3 Frau Kurz hat Ihnen in der Zwischenzeit das Erstvermietungsmandat für die Lie-genschaft Lindenstrasse 15, 6301 Zug erteilt und bittet Sie, die maximal zulässige Höhe der Mietzinse zu berechnen und diese auf die einzelnen Objekte aufzuteilen. Sie verfügen über folgende Informationen:

3‘000 m2 Grundstück à CHF 850.00 m2 Baukosten inkl. Nebenkosten: 16‘000‘000.00 Höhe Referenzzinssatz: 1,75 % Bewirtschaftungskosten: 3 % der Mietzinseinnahmen

Lösungsstruktur: a) Bezeichnung und Formel der Berechnung der maximal zulässigen Mietzinse? b) Massgebender Gesetzesartikel? c) Höhe des maximal zulässigen Mietzinses (Lösungsweg aufzeigen)? d) Nennen Sie vier Faktoren, welche die Höhe der einzelnen Wohnungsmietzinse

beeinflussen.

Bemerkung: d) Es werden nur die ersten vier Nennungen bewertet.

6.5

Lösung B3: a) Bezeichnung: Bruttorendite (kostendeckende Bruttorendite) Formel: Nettomietzinseinnahmen-Soll x 100 Anlagekosten b) Art. 269a lit c OR

c) Lankosten: 3’000 m² à CHF 850.00 2’550’000.00 CHF Baukosten: 16’000’000.00 CHF Anlagekosten: 18’500’000.00 CHF

Zulässige BR: 1,75 % Ref.Zi. plus 2 % 3,75 % AK 18‘550‘000.00 x 3,75 % = 695‘625.00 CHF

d) 1. Höhe der Investionen 2. Grösse des Mietobjektes 3. Nebenräume, Nebenflächen 4. Ausbau

Weiter Lösungsvorschläge: • Lage des Objektes, Stockwerk • Immissionen z. Bsp. Lärm • Besonnung bzw. Belichtungsverhältnisse


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Aufgabe B4 Frau Kurz legt besonderen Wert auf eine gute Auswahl der Mieter. Erklären Sie ihr Vorgehen.

Lösungsstruktur: a) Welche drei Unterlagen resp. Auskünfte beschaffen Sie sich für die Mieter-

auswahl der Wohnungen. b) Nach welchen vier Auswahlkriterien berücksichtigen Sie die Wohnungsbewer-

bungen.

Bemerkung: Es werden nur die jeweils drei resp. vier ersten Nennungen bewertet.

3.5

Lösung B4: a) - Ausgefülltes Bewerbungsformular

- Aktueller Betreibungsregisterauszug - Referenzauskünfte (Arbeitgeber, Vermieter)

b) - Einkommen, finanzielle Lage (Bruttomiete nicht höher als ein Drittel des jährli chen Bruttoeinkommens).

- Passen die Personen in die Gemeinschaft/Quartier (Mietermix) - Verhältnis Anzahl Personen / Wohnungsgrösse - Auskünfte / Referenzen


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Aufgabe B5 Der Vermietungsauftrag ist unterzeichnet. Ihnen fehlen ein aktueller Grundbuch-auszug sowie dessen Belege. Da Frau Kurz für längere Zeit im Ausland weilt, kann sie Ihnen die gewünschten Unterlagen nicht liefern. Leider haben Sie auch keine Kenntnis der Parzellennummer.

Lösungsstruktur: a) Beschreiben Sie stichwortartig in der richtigen Reihenfolge, welche Informatio-

nen / Unterlagen Sie bei welcher Stelle erhalten, damit Sie den aktuellen Grundbuchauszug inklusive Belege erhalten.

b) Nennen Sie sechs Oberbegriffe der Informationen, welche Sie dem Grund-buchauszug entnehmen.

5

Lösung B5: a) • Parzellennummer (Katasternummer, Grundbuchblattnummer) ausfindig

machen. • Katasterplan beim zuständigen Geometer bestellen (mittels einem Geo-

portal Parzellennummer ausfindig machen). • Grundbuchauszug inklusive Belege beim zuständigen Grundbuchamt

bestellen.

b) 1. Grundstückbeschreibung 2. Dominierte Grundstücke 3. Amtliche Bewertung 4. Eigentum 5. Anmerkungen 6. Vormerkungen

Weiter Lösungsvorschläge: • Dienstbarkeiten • Grundlasten • Grundpfandrechte • Hängige Geschäfte


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Aufgabe B6 Sie erstellen die Vermietungsdokumentation für die Lindenstrasse 15, 6301 Zug von Frau Kurz. Welche Angaben machen Sie betreffend Ausstattung der einzelnen Wohnungen?

Lösungsstruktur: Nennen Sie vier Angaben, welche die möglichen Bewerber hinsichtlich Ausstat-tung interessieren.

Bemerkung: Es werden nur die ersten vier Nennungen bewertet.

2

Lösung B6: 1. Innenausstattung (Böden, Wände, Decken) 2. Fenstern / Türen 3. Star- und Schwachstrominstallationen 4. TV/Radio

Weiter Lösungsvorschläge:

• Küche • Balkon / Terrasse • Bad / WC / Dusche • Nebenräume (Keller / Estrich) • Beschattungssysteme • Heizsysteme


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C) Gebäudeunterhalt, -renovation, und -erneuerung 20 Punkte Allgemeine Fragen 20 Punkte

Aufgabe C1 Frau Kurz kennt die paritätische Lebensdauertabelle nicht und fragt Sie, welche Le-bensdauer folgende Bauteile haben:

- Linoleumboden - Parkettversiegelung - Kühlschrank - Glaskeramikkochfeld - Geschirrspülmaschine - Liftanlage

Lösungsstruktur: • Welche Parteien haben die paritätische Lebensdauertabelle ausgearbeitet? • Welche Lebensdauer haben die oben erwähnten Bauteile gemäss paritätischer

Lebensdauertabelle?

3.5

Lösung C1:

• Hauseigentümerverband Schweiz (HEV) und schweizerischer Mieterinnen-und Mieterverband (MV)

Linoleumboden: 20 Jahre

Parkettversiegelung: 10 Jahre

Kühlschrank: 10 Jahre

Glaskeramikkochfeld: 15 Jahre

Geschirrspülmaschine: 15 Jahre

Liftanlage: 30 Jahre


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Aufgabe C2 Der Projektablauf eines Bauprozesses wird gemäss SIA 112 in sechs Phasen ge-gliedert. Eine der Phasen ist die Projektierungsphase, welche wiederum in Teil-phasen inklusive Ziele unterteilt ist.

Lösungsstruktur: a) Nennen Sie die sechs Phasen in der richtigen Reihenfolge b) Beschreiben Sie die drei Teilphasen inklusive Ziele der Projektierungsphase in der richtigen Reihenfolge.

6

Lösung C2: a) 1. Strategische Planung

2. Vorstudien 3. Projektierung 4. Ausschreibung 5. Realisierung 6. Bewirtschaftung

b) Teilphasen: Ziele Vorprojekt Konzeption und Wirtschaftlichkeit optimieren Bauprojekt Projekt und Kosten optimieren, Termine definiert Bewilligungsverfahren/ Projekt bewilligt, Kosten und Termine verifiziert, Auflageprojekt Baukredit genehmigt


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Aufgabe C3 Gemäss Bewirtschaftungsstrategien SIA 112 gibt es eine strategische und eine operative Ebene der Immobilienbewirtschaftung. Welche vier möglichen Strategien gibt es auf strategischer Ebene?

Lösungsstruktur:

Zählen Sie die vier Strategien auf.

2

Lösung C3:

1. Erhalten 2. Ersetzen 3. Abwarten 4. Verkaufen

Aufgabe C4 Die Werkverträge des Umbaus der Dorfstrasse 6, 6204 Sempach wurden der SIA 118 unterstellt. Da bereits verschiedene Mängel festgestellt wurden, besprechen Sie mit Frau Kurz das weitere Vorgehen.

Lösungsstruktur: a) Nennen Sie die drei verschiedenen Gewährleistungsfristen inklusive deren Be-

zeichnung und zu welchem Zeitpunkt gerügt werden muss. b) Erläutern Sie stichwortartig zwei Möglichkeiten, wie die Gewährleistungspflicht

sichergestellt werden kann.

4

Lösung C4:

a) 2 Jahre Offene Mängel, die vor Ablauf der Garantiefrist gesamthaft ge-rügt werde können, sofern keine Folgeschäden entstehen

5 Jahre Verdeckte Mängel, die sofort gerügt werden müssen 10 Jahre Absichtlich verschwiegene Mängel, Nichtlieferung,

Bösswilligkeit b) • Mittels Garantieschein einer Versicherung oder Bank

• Barrückbehalt, welcher zu verzinsen ist


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Aufgabe C5 Sie sind an der Erstellung des Budgets für die Liegenschaften von Frau Kurz. Die Positionen Instandhaltung und Instandsetzung verstehen Sie nicht und nehmen deshalb Fachliteratur zur Hand, um diese Begriffe nachzulesen.

Lösungsstruktur: Erklären Sie die beiden Begriffe stichwortartig.

2

Lösung C5:

Instandhaltung: Bewahren der Gebrauchstauglichkeit durch einfache und re-gelmässige Massnahmen (laufender Unterhalt)

Instandsetzung: Wiederherstellung der Sicherheit und der Gebrauchstaug- lichkeit für eine festgelegte Dauer (Sanierung)


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Aufgabe C6 Sie besprechen mit einem der Hauswarte die Möglichkeiten zur Senkung der Heiz-kosten, da sich einige Mieter über die Kosten beklagt haben. Mittelfristig ist keine Sanierung dieser Liegenschaft geplant.

Lösungsstruktur: Erläutern Sie stichwortartig fünf Möglichkeiten, welche Sie haben, um den Ver-brauch bezogen auf die Heizung zu senken, ohne dass eine Investition getätigt werden muss.

Bemerkung: Es werden nur die ersten fünf Nennungen bewertet.

2.5

Lösung C6: 1. Heizungszeiten entsprechend den Lebensgewohnheiten eingeben (Nacht-

absenkung) 2. Thermostatventile kontrollieren 3. Keine Gegenstände / Nachtvorhänge vor den Heizkörpern 4. Heizung ausserhalb der Heizperiode ausschalten 5. Heizraum sauber halten (Staub und Schmutz belasten Verbrennung)

Weitere Lösungsvorschläge: • Richtig lüften • mögliche Kosten optimieren (günstigere Service- und Energielieferverträge • Heizkurven optimiert einstellen


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D) Versicherungen / Hauswartung 16 Punkte Allgemeine Fragen 16 Punkte

Aufgabe D1 Frau Kurz will, dass ihre Liegenschaften korrekt versichert sind und bittet Sie, sie als Fachperson um Unterstützung.

Lösungsstruktur: a) Welche Versicherungen müssen Sie zwingend abschliessen? b) Welche Versicherungen werden Sie ihr noch empfehlen, weil Sie in Ihrer bis-

herigen Tätigkeit schon entsprechende Vorfälle bearbeitet haben?

2

Lösung D1: a) Gebäudeversicherung (Elementarschäden)

b) • Gebäudesachversicherung (Wasser, Glas, usw.) • Gebäudehaftpflichtversicherung

Aufgabe D2 Frau Kurz findet die Prämie für die Gebäudeversicherung zu hoch und will von Ihnen wissen, wie die Versicherung diese Prämie festlegt.

Lösungsstruktur: Erklären Sie Frau Kurz die Grundlagen, auf welcher die Prämie basiert.

1

Lösung D2: Basis bildet die Gebäudeschätzung der Versicherung.


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Aufgabe D3 Nun möchte Frau Kurz wissen, was Elementarschäden sind und ob auch weitere Risiken durch die Gebäudeversicherung gedeckt sind.

Lösungsstruktur: a) Welche vier Ereignisse bezeichnet man als Elementarschaden? b) Welche vier zusätzlichen Risiken sind ebenfalls von der Gebäudeversiche-

rung gedeckt?

Bemerkung: Es werden bei a und b nur jeweils die ersten vier Nennungen bewertet.

4

Lösung D3: a) 1. Hochwasser (nur Wasser = kein Punkt)

2. Überschwemmung 3. Lawinen 4. Sturm (über 75km)

Weitere Lösungsvorschläge: • Hagel • Steinschlag • Erdrutsch

b) 1. Brand (nur Feuer = kein Punkt) 2. Rauch 3. Explosion 4. Blitzschlag

Weiterer Lösungsvorschlag: • Flugzeugabsturz


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Aufgabe D4 Im Mietshaus an der Brünigstrasse 2 hat die 92-jährige Mieterin Emma Oppliger vergessen, das Wasser beim Lavabo abzudrehen. Durch einen im Lavabo liegen-den Waschlappen konnte das Wasser nicht mehr ablaufen, wodurch es zu einer Überschwemmung im Badezimmer kam. Das Wasser drang durch den Boden auch ins Badezimmer der darunterliegenden Wohnung von Hans Rüegg. Der Bo-denbelag in beiden Wohnungen muss ersetzt werden, ebenso die Decke in der unteren Wohnung. Ausserdem mussten die Badezimmermöbel beider Mieter, wel-che in deren Privatbesitz sind entsorgt und ersetzt werden.

Lösungsstruktur: Wer übernimmt die Kosten für die Positionen, erläutern Sie zu jeder möglichen Kostenposition, wer die entsprechenden Kosten übernimmt.

5

Lösung D4: Beide Böden und Decke Gebäudewasserversicherung Regress von Gebäudeversicherung Haftpflichtversicherung Oppliger Badezimmermöbel Rüegg Hausratversicherung Rüegg Selbstbehalt Badezimmermöbel Rüegg Herr Rüegg / Frau Oppliger Badezimmermöbel Oppliger Frau Oppliger oder Mobiliar Oppliger


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Fragegruppe mit richtig / falsch Antworten 4 Punkte Bewertung Fragengruppe D5 … Entscheiden Sei bei jeder Frage oder Aussage, ob diese richtig oder falsch ist. Setzen Sie ein x entweder bei richtig oder bei falsch. Richtige Antwort = 0.5 Punkte = 0.5 Falsche Antwort = 0.0 Punkte = 0.0

Aufgabe D5 Nehmen Sie Stellung zu folgenden Aussagen:

4

Ein externer Hauswart ist immer Mehrwertsteuerpflichtig. richtig

falsch

0.5

Bis zum 20. Altersjahr ist ein Hauswart von Sozialabzügen be-freit.

richtig

falsch

0.5

Der AHV/IV Freibetrag für Rentner beträgt CHF 16'800.00. richtig

falsch

0.5

Die Ferienentschädigung für ein 52-jährigen beträgt 10,65%. richtig

falsch

0.5

Bei Ausländern wird generell die Quellensteuer abgezogen. richtig

falsch

0.5

Ein Hauswart muss nicht zwingend seine Arbeitszeit erfassen. richtig

falsch

0.5

Nichtbetriebsunfälle werden erst ab 10 Stunden/Woche versi-chert.

richtig

falsch

0.5

Berufsunfälle müssen immer versichert werden richtig

falsch

0.5


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E) Mietvertragliche Leistungsänderungen 25 Punkte Fragegruppe mit richtig / falsch Antworten 6 Punkte Bewertung Fragengruppe E1 Entscheiden Sei bei jeder Frage oder Aussage, ob diese richtig oder falsch ist. Setzen Sie ein x entweder bei richtig oder bei falsch. Für jede Wahlantwort gilt das folgende Bewertungsprinzip: Richtige Antwort = 0.5 Punkte = 0.5 Falsche Antwort = 0.0 Punkte = 0.0

Aufgabe E1 Beurteilen Sie unten aufgeführte Aussagen auf deren Richtigkeit.

6

Der Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen miss-bräuchlichen Forderungen ist im OR und ZBG geregelt.

richtig

falsch

0.5

Ist der Vorbehalt bei der letzten Mietzinserhöhung nicht aufge-führt, so bleibt er dennoch bestehend.

richtig

falsch

0.5

Mietzinssenkungen müssen immer auch auf dem amtlichen For-mular angezeigt werden.

richtig

falsch

0.5

Für Mietzinsanpassungen gilt der aktuelle Referenzzinssatz oder nach Absprache mit dem Eigentümer der von der Kantonalbank massgebende Zinssatz.

richtig

falsch

0.5

Eine korrekte Mietzinserhöhung eines gestaffelten Mietzinses, ge-mäss Staffelmietvertrag Art 269c OR, ist mit dem amtlichen For-mular anzuzeigen und kann nicht angefochten werden.

richtig

falsch

0.5

Der Vermieter kann den Mietzins nur einmal jährlich anpassen. richtig

falsch

0.5

Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich der orts- und quartier-üblichen Mietzinse mit m2-Mietzinsen verglichen werden.

richtig

falsch

0.5

Die Einführung einer Mietzinssicherheit kann der Mieterschaft mit dem amtlichen Formular mitgeteilt werden.

richtig

falsch

0.5

Veränderungen der Termine für die Mietzinszahlungen können der Mieterschaft mit einem Schreiben mitgeteilt werden.

richtig

falsch

0.5

Der Mieter kann auch eine Erhöhung der Nebenkosten bei der Schlichtungsbehörde anfechten.

richtig

falsch

0.5

Jede Bewirtschaftungsfirma kann ein massgeschneidertes For-mular für Mietzinserhöhungen entwerfen und von der im Kanton zuständigen Behörde genehmigen lassen.

richtig

falsch

0.5

Bei einer Mietzinsanpassung aufgrund der Senkung des Refe-renzzinssatzes kann gleichzeitig der Mietzins-Vorbehalt wegen nicht kostendeckender Bruttorendite aufgelöst werden.

richtig

falsch

0.5


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Aufgabe E2 Frau Kurz hat bei Bekannten den Begriff „mietvertragliche Leistungsänderungen“ und „einseitige Vertragsänderungen“ gehört. Sie weiss nicht, was dieser Begriffe be-deutet.

Lösungsstruktur: Erklären Sie Frau Kurz den Begriff „mietvertragliche Leistungsänderungen“ in 1-2 Sätzen. Nennen Sie dazu 4 Beispiele.

Bemerkung: Es werden nur die ersten 4 Nennungen bewertet

4

Lösung E2: Die mietvertraglichen Leistungsänderungen sind einseitige Vertragsänderungen bei welcher der Vermieter vertragliche Vereinbarungen zu einem späteren Zeitpunkt ändern will.

1. Einführung neue Nebenkosten 2. Abrechnungstermin 3. Wegfall Nebenflächen 4. Wegfall Mitbenutzung

Weiter Lösungsvorschläge: • Mietzinserhöhungen • Änderung Kündigungstermine • Einführung Hausordnung • usw.


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Aufgabe E3 Wie bereits in der Ausgangslage erwähnt, wurde die Liegenschaft Dorfstrasse 6 kürzlich umfassend renoviert. Ihnen liegt nun die Bauabrechnung mit folgenden Positionen vor.

Ölheizung CHF 25'000.00

Liftanlage CHF 100'000.00

Die Eigentümerin wünscht nun, dass Sie für die Familie Lang (4.5 Zimmerwohnung im 2. OG, 110 m2 von total 800 m2) den möglichen wertvermehrenden Erhöhungs-betrag pro Monat berechnen. Frau Kurz wünscht bei einem Ersatz einen 60% und bei neuen Anlagen einen 100% Überwälzungssatz.

- Lebensdauer Ölheizung: 20 Jahre - Lebensdauer Liftanlage: 30 Jahre - Referenzzinssatz: 1.75 % - Unterhaltszuschlag: 10% von Verzinsung/Amortisation.

Lösungsstruktur: Berechnen Sie die wertvermehrende Investition. Der Lösungsweg muss nachvoll-ziehbar sein. Zwischenresultate werden gewertet. Alle Zwischenresultate sind mit vier Dezimalstellen hinter dem Komma aufzuführen. Der anschliessend ermittelte Erhöhungsbetrag runden Sie bitte mathematisch auf 5 Rappen genau.

10

Lösung E3: Ölheizung CHF 25'000 Keine Wertvermehrung, nur Ersatz – somit keine Mietzinsanpassung Liftanlage CHF 100'000.00 Wertvermehrender Anteil 100% = CHF 100'000.00 Verzinsung des Kapitals (1.75% + 0.5% : 2) = 1.125% (CHF 1125.00) Amortisation: (100 : 30) = 3.3333% / (CHF 3333.33) Unterhaltskosten (10% von 4.4583%) = 0.4458% / (CHF 445.80) Überwälzungssatz = 4.9041% Total überwälzbarer Betrag Liftanlage = CHF 4904.13 Wohnung Lang (110 m2 von 800 m2) Anteil monatlich (4‘904.13 /800 x 110 /: 12) = CHF 56.20


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Aufgabe E4 Da Sie die 3.5 Zimmerwohnung an der Dorfstrasse 6 nicht zum aktuellen Mietzins vermieten konnte, senken Sie den Mietzins um CHF 100.00. Sie finden nun Herr Fröhlich als neuen Mieter und schliessen den Mietvertrag mit ihm ab. Beim Mietver-trag erwähnen Sie die CHF 100.00 als Vorbehalt (Mietzinsreserve). Nach Unterzeich-nung und Einzug erhebt Herr Fröhlich bei der Schlichtungsbehörde Einsprache ge-gen den Vorbehalt.

Ist die Einsprache bei der Schlichtungsbehörde bereits möglich?

Lösungsstruktur: Bitte beantworten Sie die Frage mit Ja oder Nein und begründen Sie Ihre Antwort in 1-2 Sätzen. Ohne Begründung werden keine Punkte verteilt.

2

Lösung E4: Nein.

Der Mieter kann bei Vertragsabschluss gegen den Vorbehalt keine Einsprache er-heben.

(Er kann erst gegen die Geltendmachung bei der nächsten Mietzinsanpassung bei der Schlichtungsbehörde Einsprache erheben.)


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Aufgabe E5 Die Mietpartei, Iris Kieser und Daniel Eberdorfer, wohnen in der 3.5. Zimmerwoh-nung im 3. OG an der Dorfstrasse 6. Die Mietpartei stellt fest, dass der Mietzins noch auf einem höheren als dem aktuellen Referenzzinssatz berechnet ist. Sie stellt Ihnen schriftlich ein Senkungsbegehren zu.

Sie prüfen den Mietvertrag und stellen dabei folgendes fest.

Aktueller Nettomietzins: CHF 2430.00 Bisherige Kostenstände, Referenzzinssatz und Index: Stände per 31.01.2015 Kostensteigerung Berechnung 0.5% pro Jahr

Lösungsstruktur: Bitte berechnen Sie den neuen Mietzins mit den neuen Kostenständen, Referenz-zinssatz und Index: Stände per 31.03.2017. Der Lösungsweg und die entsprechende Formel sind zu notieren. Der anschlies-send ermittelte Betrag runden Sie bitte mathematisch auf 5 Rappen genau.

3

Lösung E5: Referenzzins von 2% auf 1.75% = - 2.91% - 70.70 (Formel: 3 x100 / (3+ 100))

Landesindex von 102.3 auf 102.0 Punkte = - 0.12% - 2.90 Formel (102 – 102.3) / 102.3 x 100 davon x 40%

Kostensteigerung von Februar 2015 bis März 2017 = 1.08% + 26.25 Formel 0.5 / 12 x 26 Monate

Mietzins bisher: CHF 2430.00

Senkung Kostenstände: CHF – 47.35

Mietzins neu nach Anpassung CHF 2382.65


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F) Mängel / Mieterwechsel 25 Punkte Allgemeine Fragen 25 Punkte

Aufgabe F1 Sofern eine Mietsache nicht zum vereinbarten Zeitpunkt übergeben wird oder aber sie weist Mängel auf, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Ge-brauch ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen, hat der Mieter zwei Mög-lichkeiten vorzugehen.

Lösungsstruktur: Erläutern Sie die zwei Möglichkeiten mit jeweils max. zwei Sätzen und geben Sie die jeweils dafür in Frage kommenden Gesetzesartikel an.

4

Lösung F1:

Der Mieter kann die Übernahme verweigern. Das Mietverhältnis gilt als nicht an-getreten und die allgemeinen Bestimmungen OR 107-109 über die Nichterfüllung von Verträgen kommen zum Tragen.

Der Mieter kann das Mietverhältnis antreten und seine mietrechtlichen Mängel-rechte gemäss OR Art. 259a bis 259i geltend machen.


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Aufgabe F2 Sie konnten vor vier Tagen endlich die Wohnung im Obergeschoss an einen neuen Mieter übergeben. Dieser ruft Sie nun an und verlangt, dass Sie nochmals vorbei-kommen, um nachträglich noch festgestellte Mängel aufzunehmen. Als Beispiel nennt er Ihnen einen Flecken auf dem Teppich im Wohnzimmer.

Lösungsstruktur: Beantworten Sie folgende Fragen:

- Sind Sie verpflichtet nochmals vorbeizugehen und die vom Mieter noch fest-gestellten Mängel aufzunehmen?

- Welche Möglichkeit hat der Mieter, um sich vor der Übernahme der festge-stellten Mängel zu schützen?

- Innert welcher Frist muss der Mieter diese Möglichkeit wahrnehmen?

5

Lösung F2:

Nein, es besteht keine Verpflichtung.

Der Mieter kann die nachträglich festgestellten Mängel mittels eingeschriebenem Brief schriftlich der Verwaltung melden.

Die Mängel müssen innert 10 – 14 Tagen nach Übernahme des Mietobjektes ge-meldet werden.

Aufgabe F3 Bei einer Abnahme eines Mietobjektes ist der Vermieter verpflichtet Rück-gabemängel an den Mieter sofort zu rügen. Lösungsstruktur:

- Erläutern Sie in einem Satz wieso dies so wichtig ist? - Erläutern Sie, wie wird der Begriff „sofort“ in der Praxis gehandhabt bzw. wie

lange bleibt dem Vermieter Zeit solche Mängel zu rügen?

2

Lösung F3:

Wird dies unterlassen, so verwirken die entsprechenden Schadenersatzansprüche (Art. 267a OR).

Die Mängelrüge muss innert ganz wenigen Tagen erfolgen.


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Aufgabe F4 Am Montagmorgen ruft Sie verzweifelt ein Wohnungsmieter an. Am Samstag hatte er Besuch und dabei hat einer der Gäste versehentlich das Glas der Balkontüre komplett beschädigt. Er möchte Ihnen nun den Kontakt vermitteln, damit Sie dies direkt mit dem Verursacher klären könnten.

Lösungsstruktur: Beantworten Sie folgende Fragen:

- Wer haftet gegenüber dem Vermieter für die Beseitigung solcher Mängel und in welchem Gesetzesartikel ist die geregelt? Bitte notieren Sie den genauen Artikel inkl. allfälliger Zusätze auf.

- Um welche Art von Mangel handelt es sich hierbei? - Wie lautet der Überbegriff für Angehörige, Untermieter oder Besucher in die-

sem Fall?

4

Lösung F4:

Der Mieter haftet gegenüber dem Vermieter. Art. 259a Abs. 1 OR

Es handelt sich um einen selbstverschuldeten Mangel. (Die Antwort: 'Ein schwerer Mangel' wird auch als richtig bewertet)

Hilfspersonen / Dritte


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Aufgabe F5 Sie stellen bei einer Wohnungsabnahme eines Mieters, welcher die Wohnung seit Neuerstellung der Liegenschaft 10 Jahre gemietet hat Mängel fest, die NICHT be-hoben werden können. Folgende Bauteile müssen ersetzt werden:

- Backofen - Lamellenstoren aussen (Aluminium) - Badewanne (Stahl) - Anstrich Kinderzimmer

Lösungsstruktur: Nennen Sie den genauen Anteil in %, welcher der Mieter gemäss der paritätischen Lebensdauertabelle zu übernehmen hat.

Bemerkung: Es werden nur genaue %-Angaben (auf max. 2 Kommastellen) bewertet. Für An-gaben von bis werden keine Punkte verteilt.

4

Lösung F5: Backofen 33.33 % Lamellenstoren aussen (Aluminium) 60.00 % Badewanne (Stahl) 71.43 % Anstrich Kinderzimmer 0.00 %


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Aufgabe F6 Der Mieter hat bei Mängeln, die der Vermieter zu verantworten hat, bestimmte Rechte, welche er wahrnehmen kann.

Lösungsstruktur: Zählen Sie die sechs Rechte gemäss Gesetz auf und nennen Sie den jeweiligen Gesetzesartikel dazu.

Bemerkung: Die einzelnen Rechte müssen verständlich und nachvollziehbar aufgeführt werden. Der Gesetzesartikel muss vollständig (inklusive allfällige Zusätze) aufgeführt wer-den.

6

Lösung F6: Anspruch auf Beseitigung des Mangels / Art. 259a Abs. 1 lit. a OR Fristlose Kündigung bei schwerwiegenden Mängeln / Art. 259b lit. a OR Ersatzvornahme bei untergeordneten Mängeln (Art. 259b lit. b OR Verhältnismässige Herabsetzung des Mietzinses / Art. 259d Abs. 1 OR Schadenersatz / Art. 259e OR Hinterlegung des Mietzinses / Art. 259g OR


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G) Kündigung 25 Punkte Fragegruppe mit richtig / falsch Antworten 2 Punkte Bewertung Fragengruppe G1 Entscheiden Sei bei jeder Frage oder Aussage, ob diese richtig oder falsch ist. Setzen Sie ein x entweder bei richtig oder bei falsch. Für jede Wahlantwort gilt das folgende Bewertungsprinzip: Richtige Antwort = 0.5 Punkte = 0.5 Falsche Antwort = 0.0 Punkte = 0.0

Aufgabe G1

2

Eine ausserordentliche Kündigung bei einem befristeten Mietver-trag ist zulässig.

richtig

falsch

0.5

Eine Kündigung infolge Zahlungsverzug kann vom Mieter ange-fochten werden.

richtig

falsch

0.5

Eine Erstreckung des Mietverhältnisses (ausser mit Hinweis auf ein Sanierungsprojekt, Art. 272, Abs. d OR) ist bei befristeten Mietverträgen ausgeschlossen.

richtig

falsch

0.5

Die Kündigung an eine Familienwohnung/eingetragene Partner-schaft erfolgt auf dem gleichen Formular.

richtig

falsch

0.5


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Aufgabe G2 Die Eigentümerin der Dorfstrasse 8, 6204 Sempach hat sich entschieden, auf-grund der schlechten Bausubstanz allen Mietern zu kündigen. Vor dem Versand der Kündigung hat Sie diverse Fragen an Sie.

Lösungsstruktur: 1. Muss die Kündigung auf dem amtlichen Formular begründet werden? Bitte

begründen Sie Ihre Antwort inkl. der Nennung des korrekten Gesetzesartikels. 2. Was hat der Mieter für eine Möglichkeit, wenn er nach Erhalt der Kündigung

damit nicht einverstanden ist? Erklären Sie den nächsten Schritt inkl. Frist und Instanz.

3. Wann kann der Mieter mit einer längeren Erstreckung rechnen? Zählen Sie die fünf Hauptpunkte auf.

4. Nennen Sie die maximale Erstreckungsdauer für Wohn- und Geschäftsräume.

8

Lösung G2:

1. Ja Nein

Begründung: Die Kündigung muss nur auf Verlangen begründet werden.

Gesetzesartikel: Art. 271, Abs. 2 OR

2. Anfechtung, 30 Tage, zuständige Schlichtungsbehörde

3. Dauer des Mietverhältnisses.

Persönliche/Familiäre und wirtschaftliche Verhältnisse (hohes Alter, gesund-heitliche Beeinträchtigung, Schwangerschaft, Schulwechsel, beschränkte fi-nanzielle Verhältnisse usw.) Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume (Woh-nungsnot, Mangel an finanziell tragbaren Wohnungen) Umstände des Vertragsabschlusses und Inhalt des Vertrages Eigenbedarf des Vermieters und dessen Dringlichkeit

4. Wohnräume: 4 Jahre

Geschäftsräume: 6 Jahre


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Aufgabe G3 Der Mietvertrag der Arztpraxis an der Dorfstrasse 8, ist befristet und endet ohne Kündigung per 30.04.2018. Der Mietvertrag sieht eine echte Option vor, welcher er 12 Monate vor Ablauf des Mietvertrages hätte einlösen müssen. Im Juni 2017 hat der Mieter sich bei Ihnen gemeldet und sein Interesse an einer Verlängerung um weitere 5 Jahre bekundet.

Der Quadratmeterpreis, welcher seinerzeit abgeschlossen wurde, liegt deutlich über Marktpreis und auch sonst ist er ein guter und solventer Mieter.

Die Eigentümerin fordert einen Vorschlag Ihrerseits wie die Situation optimal gelöst werden kann.

Bemerkung: Beachten Sie die Ausgangslage von Seite 3.

4

Lösung G3:

Der Eigentümerin trotz des hervorragenden Mietzinses aufgrund des geplanten Bau-vorhabens von der Einlösung der Option abraten.

Dem Mieter schriftlich mitteilen, dass die Optionsfrist versäumt wurde.

Mit dem Mieter einen befristeten Mietvertrag abschliessen (Zwischennutzung)


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Aufgabe G4 Nennen und erklären Sie die Empfangstheorien mit je einem Beispiel aus der Praxis, in welcher diese relevant sind.

5

Lösung G4: Eingeschränkte Empfangstheorie:

Das Einschreiben gilt erst dann als zugestellt, wenn es der Adressat tatsächlich in Empfang nimmt, spätestens nach Ablauf der siebentätigen Abholfrist. Beispiel: Mitteilung einer Erhöhung des Mietzinses, Ansetzen einer Zahlungsfrist bei Zahlungsrückstand

Uneingeschränkte Empfangstheorie:

Der Regelfall im Mietrecht. Das Einschreiben gilt als zugestellt, sobald es am erstmöglichen Termin in den Machtbereich (z.B. Briefkasten oder Postfach) des Mieters gelangt. Dabei ist es unerheblich, ob der Empfänger tatsächlich Kennt-nis von dieser Erklärung nimmt, also beispielsweise den Briefkasten leert. (z.B. Kündigung)


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Aufgabe G5 Weshalb ist der Zivilstand eines Mieters relevant und wo kann dieser in Erfahrung gebracht werden?

1

Lösung G5: Sollte bei einer Familienwohnung/eingetragene Partnerschaft die beiden Ehegatten rechtlich relevante Dokumente (beispielsweise Kündigung) nicht separat zugstellt werden, sind diese nichtig. Der Zivilstand kann bei der zuständigen Gemeinde oder im Kreisbüro angefragt werden.


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Aufgabe G6 Sie haben dem Mieter Hans Meier, Dorfstrasse 6 aufgrund von Zahlungsverzug ge-kündigt. Sie haben ihm den Abnahmetermin schriftlich angesetzt und mussten fest-stellen, dass dieser die Wohnung freiwillig nicht verlassen wird. Sie müssen diesen nun gerichtlich Ausweisen.

a) Welche zwei Vorgehen stehen Ihnen generell zur Verfügung und erklären Sie kurz den Ablauf.

b) Welche Variante wählen Sie in diesem konkreten Fall? Bitte begründen sie Ihre Antwort.

5

Lösung G6:

a) 1. Variante: Exmission im summarichen Verfahren Wenn der Sachverhalt unbestritten und die Rechtslage klar ist => schnelle Handhabung.

2. Variante: Ausweisungsverfahren bei der zuständigen Schlichtungsbehörde. Wenn der Ausweisungsgrund nicht klar belegt werden kann bzw. der Mieter dies bestreitet.

b) Im summarischen Verfahren, da dies mittels Belegen wie Zahlungsfristan-setzung und Kündigung belegt werden kann.


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H) Grundlagen und Bewirtschaftungsauftrag 19 Punkte

Aufgabe H1 Frau Emma Kurz kommt nächste Woche zu einem Gespräch zu Ihnen und bittet Sie telefonisch, ihr vorgängig einen Entwurf des Bewirtschaftungsvertrages für ihre verbleibenden Objekte in der neuen Überbauung an der Lindenstrasse zuzustel-len. Dieser soll im Wesentlichen den bisherigen Vereinbarungen entsprechen.

Lösungsstruktur: Erstellen Sie den Entwurf für den Bewirtschaftungsvertrag gemäss den bestehen-den Vereinbarungen. Die detaillierten Aufgaben und ein bestehendes Pflichtenheft bilden nur einen Anhang.

- Chronologischer Aufbau gemäss Ihrer Ausbildung - Aufgaben, Vollmachten und Pflichtenheft sind bereits in einem Anhang geregelt.

Bemerkung: Berücksichtigen Sie alle Informationen, welche Sie dieser Prüfung entnehmen kön-nen.

19

Lösung H1: VERWALTUNGSVERTRAG

1 Parteien

Emma Kurz Bürglenweg 3 6000 Luzern

ImmoTop AG Bahnhofstrasse 1 6001 Luzern

2 Liegenschaft / Objekte Lindenstrasse 15, 6301 Zug

Wohn-/Gewerbehaus mit: 120m2 Gewerbefläche 4 x 4-Zimmerwohnung 3 x 3-Zimmerwohnung 10 Einstellhallenplätzen

3 Vertragsbeginn 1. Mai 2018


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4 Vertragsdauer / Kündigung Der Vertrag kann von beiden Parteien unter Einhaltung einer Kündi-gungsfrist von 6 Monaten auf den 30. April gekündigt werden

5 Aufgaben / Vollmachten / Pflichtenheft

-

6 Kompetenzsumme

Die Verwaltung ist berechtig Aufträge bis zu CHF 2'000.00 zu vergeben.

7 Abrechnungstermine

Die Verwaltung erstellt jährlich per 30. April eine Abrechnung

8 Regelung Zahlungsverkehr

Die Eigentümerin erhält monatliche Akontozahlungen in der Höhe von 80% der Nettomietzinseinnahmen

9 Besondere Vereinbarungen

Monatlich findet zwischen den Parteien eine Sitzung statt, diese ist im Honorar inbegriffen.

10 Honorar / Spesen

Als Honorar werden jährlich 4,5% der Netto-Istmietzinseinnahmen ver-einbart. Das Honorar beinhaltet sämtliche Spesen.

11 Gerichtsstand

Der Gerichtsstand ist Zug

12 Ort, Datum, Unterschrift


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I) Mietvertrag / Bewirtschaftung 30 Punkte Fragegruppe mit richtig / falsch Antworten 2 Punkte Bewertung Fragengruppe I1 Entscheiden Sei bei jeder Frage oder Aussage, ob diese richtig oder falsch ist. Setzen Sie ein x entweder bei richtig oder bei falsch. Für jede Wahlantwort gilt das folgende Bewertungsprinzip: Richtige Antwort = 0.5 Punkte = 0.5 Falsche Antwort = 0.0 Punkte = 0.0

Aufgabe I1

2

Die Schriftform ist für den Abschluss eines Mietvertrages nicht zwingend erforderlich.

richtig

falsch

0.5

Werden im Mietvertrag keine Nebenkosten vereinbart, kann der Mieter davon ausgehen, dass er mit der vereinbarten Miete sämtliche Kosten beglichen hat.

richtig

falsch

0.5

Die Kündigungsfrist für ein möbliertes Zimmer beträgt nach dem gesetzlichen Minimum drei Monate.

richtig

falsch

0.5

Ein Solidarhafter im Mietvertrag haftet lediglich für die Beglei-chung des Mietzinses.

richtig

falsch

0.5

Aufgabe I2 Ein Mietvertrag kann mündlich sowie auch schriftlich abgeschlossen werden. Was muss klar stattfinden und über welche wesentlichen Vertragspunkte muss man sich einig sein?

2

Lösung I2: Gegenseitige übereinstimmende Willenserklärung. Wesentliche Punkte: Parteien, Mietsache, der Beginn des Mietverhältnisses sowie der Mietzins.


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Aufgabe I3 Zählen Sie bitte jeweils drei Rechte und Pflichten des Mieters und Vermieters auf. Bemerkung: Bitte Antworten direkt in Tabelle eintragen.

6

Lösung I3: Mieter: Rechte: Pflichten

Recht auf Beseitigung des Mangels Zahlung des Mietzinses und NK

Vertragsgemässer Zustand der Woh-nung

Duldungspflicht

Recht nahe Familienangehörige wie Ehepartner etc. in die Wohnung ein-ziehen dürfen, ohne dass Überbele-gung stattfindet.

Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflicht

usw. usw.

Vermieter: Rechte: Pflichten

Zutrittsrecht Übergabe im gebrauchstauglichem Zu-stand

Zustimmung des Untermieters Tragen von Lasten und Abgaben

Kündigung infolge Eigenbedarf Instandhaltungspflicht

usw. usw.


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Aufgabe I4 Erklären Sie die echte und unechte Option. Erläutern Sie Ihre Antwort in ein bis zwei Sätzen.

2

Lösung I4:

Echte Option:

Wenn sämtliche Konditionen des zu gestaltenden Mietverhältnisses bereits im Vo-raus festgelegt wurden.

Unechte Option:

Wenn die Optionseinlösung nicht sogleich die Fortsetzung des Mietverhältnisses zum bereits bekannten Vertragsinhalt bewirkt.

Aufgabe I5 Formulieren Sie eine mögliche Klausel für eine echte Option im Mietvertrag.

3

Lösung I5: Dem Mieter wird das Recht eingeräumt, die Miete nach Ablauf der festen Ver-tragsdauer um fünf Jahre zu den gleichen Bedingungen zu verlängern. Der Mie-ter hat von diesem Verlängerungsrecht bis spätestens zwölf Monate vor Ver-tragsablauf mittels eingeschriebenem Briefs Gebrauch zu machen.


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Aufgabe I6 Zählen Sie vier verschiedene Arten von Sicherheitsleistungen auf.

2

Lösung I6: 1. Mieterkautions-Sperrkonto (Barkaution) 2. Bankgarantie (Garantievertrag) 3. Versicherungsgarantie (Garantievertrag) 4. Bürgschaftsverpflichtung

Weiter Lösungsvorschläge: • Kautionsversicherung (Bürgschaft) • Verpfändung von Betriebesinventar

Aufgabe I7

In einem Mietvertrag findet sich keine Klausel darüber, zu welchem Zeitpunkt und in welcher Regelmässigkeit der Mietzins zu bezahlen ist.

Wann ist der Mietzins durch den Mieter in so einem Fall zu bezahlen? Erläutern Sie Ihre Antwort in ein bis zwei Sätzen.

2

Lösung I7: Der Mietzins ist in diesem Fall spätestens am Ende der Mietzeit zu bezahlen, so-fern kein anderer Zeitpunkt ortsüblich ist.


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Aufgabe I8

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit ein Staffel-Mietvertrag zu-stande kommt?

2

Lösung I8: • Der Mietvertrag muss für mindestens drei Jahre abgeschlossen sein • Der Betrag der Erhöhung(en) muss bei Vertragsabschluss in Franken

festgelegt werden. • Der Mietzins darf jährlich höchstens einmal erhöht werden.


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Aufgabe I9 Die Eigentümerin Frau Kurz hat von einem Bekannten das Angebot erhalten, eine Landparzelle zu kaufen, für die bereits ein Bauprojekt besteht. Frau Kurz kontaktiert Sie und bittet Sie, eine Berechnung zum kostendeckenden Mietzins zu erstellen.

Folgende Angaben erhalten Sie: Landkauf CHF 2'800'000 Baukosten CHF 5'200'000 Anlagekosten CHF 8'000’000 Kapitalverzinsung: Hypothek CHF 5'000'000 à 2% Eigenkapital CHF 3'000'000 à 3%

Führen Sie die Kostenfaktoren auf, die Sie zur Berechnung des Kostendeckenden Mietzinses berücksichtigen. Die Faktoren für die Kapitalverzinsung sind als Bei-spiel bereits in der nachfolgenden Tabelle aufgeführt.

Lösungsstruktur: • Bennen Sie den jeweiligen Kostenfaktor in der Spalte «Kostenart» • Führen Sie den zu berücksichtigenden Prozentsatz in der Spalte «Prozent-

satz» auf. • Nennen Sie die Grundlage, welche für die Berechnung herangezogen wird

und auf welcher, multipliziert mit dem jeweiligen Prozentsatz, der Betrag des Kostenfaktors zustande kommt. Wählen Sie zwischen Anlagekosten, Baukosten oder kosten-deckender Miet-zins. (Spalte «Grundlage für Berechnung»).

• Es müssen keine Beträge berechnet werden.

7.5


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Kostenart Prozentsatz Grundlage für Be-rechnung

Kapitalverzinsung / Hypothek 2 % Fremdkapital

Kapitalverzinsung / Eigenkapital 2,5% Eigenkapital

Laufende Kosten für Abgaben, Betrieb, Steuern, Versicherungen

0,25 – 0,50% Anlagekosten

Unterhaltskosten (Reparaturen und Unterhalt)

0,50 – 1,50% Baukosten

Abschreibungen

0,75 – 1,50% Baukosten

Risikoprämie (Leerstände etc.)

0,25 – 0,50% Anlagekosten

Bewirtschaftungskosten

4,00 – 5.00% Kostendeckender Mietzins


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Aufgabe I10 Nachdem Sie die Kalkulation für den kostendeckenden Mietzins vorgenommen haben, machen Sie sich daran, die Mietzinsen für die einzelnen Mietobjekte zu kalkulieren. Dabei berücksichtigen Sie verschiedene wertbeeinflussende Fakto-ren.

Zählen Sie drei solcher Faktoren auf.

Bemerkung: Es werden nur die ersten drei Nennungen berücksichtigt.

1.5

Lösung I10:

1. Lage pro Stockwerk 2. Lift pro Stockwerk 3. Besonnung

Weitere Lösungsvorschläge: • Strassenlärm • Aussicht • etc.


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