RatgeberAnlageimmobilien erben und vererben

Immobilien gehören unbestritten zu den attrak-tivsten Vermögenswerten. Gleichzeitig sind es erfahrungsgemäss diejenigen Vermögensteile, die bei einer Erbschaft zu langwierigen Ent-scheidungsfindungen und leider immer wieder auch zu Streit führen können.

Der Grund liegt auf der Hand: Immobilien lassen sich selten für alle Erbparteien zufriedenstellend und gerecht aufteilen. Bleibt eine Erbengemein-schaft länger bestehen, führen häufig unter-schiedliche persönliche sowie finanzielle Wün-sche und Voraussetzungen der einzelnen Erben zu Unstimmigkeiten.

Da mittlerweile jedes zweite von Walde & Part-ner verkaufte Mehrfamilienhaus aus einer Erb-schaft oder aus der vorzeitigen Nachlassrege-lung eines Erblassers stammt, haben wir uns entschieden, zum Thema «Anlageimmobilien erben und vererben» einen Ratgeber zu verfas-sen.

Nutzen Sie unsere Erfahrung. Wir stehen Ihnen gerne für ein Beratungsgespräch zur Verfügung.

Thomas MoserLeiter Anlageimmobilien

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Anlageimmobilien erben und vererben: die Herausforderungen Erben und Vererben von Liegenschaften ist ein anspruchsvolles und emo- tionales Unterfangen: Einerseits ist eine gerechte Teilung sehr schwierig, an-dererseits sind Erbengemeinschaften in den meisten Fällen konfliktbeladene Gebilde.

Was Sie als Erblasser wissen müssen

Wenn Immobilien Teil des Vermögens sind,

ist es besonders klug, den Nachlass durch

Verfügungen (z. B. Testament, Erb- und Ehe-

vertrag) selber zu regeln, anstatt dies später

dem Gesetz oder den Erben zu überlassen.

So können individuelle Bedürfnisse und

Wünsche aller Parteien berücksichtigt und

einem Streit unter den Erben kann vorge-

beugt werden. Die grosse Herausforderung

ist die gerechte Aufteilung von Liegenschaf-

ten. Wer erhält welchen Anteil oder welche

Liegenschaft? Um dies regeln zu können,

muss man zunächst wissen, welchen Wert

die Liegenschaften überhaupt haben. Las-

sen Sie deshalb als erstes Ihre Immobi-

lien schätzen. Und zwar zu einem realis-

tischen Marktwert unter Berücksichtigung

von allfälligem Sanierungsbedarf, Ausbau-

und Renditepotenzial, der Möglichkeit zur

Wandlung in Stockwerkeigentum etc. Der

geschätzte Marktwert entspricht demjeni-

gen Preis, den die Liegenschaften bei ei-

nem Verkauf voraussichtlich lösen würden.

Der Marktwert ermöglicht die gerechte

Zuteilung der Immobilien oder einzelner

Teile davon, zum Beispiel durch Wandlung

in Stockwerkeigentum. Allfällige Wertunter-

schiede können durch Ausgleichszahlungen

beglichen werden. Es sind aber auch die

möglichen steuerlichen Konsequenzen zu

klären. Der Grund: Die Grundstückgewinn-

steuer, welche auf dem Grundstückgewinn

der gesamten Besitzdauer erhoben wird,

wird beim Erbgang im engeren Familien-

kreis in der Regel aufgeschoben und erst

bei einem späteren Verkauf erhoben. Da-

durch könnte beispielsweise ein einzelner

Erbe, der die Liegenschaft übernimmt,

später benachteiligt sein. Lassen Sie die

latente Grundstückgewinnsteuer vor-

gängig ermitteln.

Die Ermittlung der steuerlichen Konsequen-

zen und des geschätzten Marktwerts schaf-

fen Transparenz. Sie sind die beste Grund-

lage, um auf die individuellen Bedürfnisse

der Erben eingehen und entscheiden zu

können, wie, wann und zu welchen Teilen

Liegenschaften allenfalls vererbt werden

können. Oder ob es vielleicht besser ist, die

Liegenschaften frühzeitig zu verkaufen, um

den Erben bereits zu Lebzeiten einen Bar-

betrag zukommen zu lassen oder auch, um

das Erbe testamentarisch mühelos gerecht

teilen zu können, ohne dass die Erben sich

darum kümmern müssen.

Ratgeber

Referenz, Mehrfamilienhaus, 8001 Zürich

Referenz, Mehrfamilienhaus, 8003 Zürich

Referenz, Mehrfamilienhaus, Bülach

Tip

p

Tip

p

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Ratgeber

Karen Gräfensteiner-Deyaert

«Eine Erbschaft ist erfolgreich, wenn am Ende alle Parteien zufrieden und glücklich sind.»

Sechs Tatsachen, die Sie über Erben-

gemeinschaften wissen sollten

– Erbengemeinschaften sind nur

als Übergangslösung gedacht.

Sie bleiben bis zum Abschluss

der Erbteilung bestehen. Das

kann Jahre dauern.

– Alle Entscheide bedürfen der

Einstimmigkeit.

– Jeder Erbe kann die Erbteilung

jederzeit fordern.

– Die Mitglieder der Erbengemein-

schaft haften solidarisch (auch

mit dem Privatvermögen).

– Die Erbengemeinschaft ist ein

volatiles Gebilde, das sich durch

Todesfälle und neue Nachkom-

men stets verändert.

Was Sie als Erben wissen müssen

Werden Liegenschaften vererbt, bilden

die erbberechtigten Personen automatisch

eine Erbengemeinschaft. Diese bleibt bis

zum Abschluss der Erbteilung bestehen.

Als sogenannt fortgesetzte Erbengemein-

schaft kann sie lange Zeit weiter laufen. Ein

Zwang zur Erbteilung besteht nicht, es sei

denn, ein oder mehrere Mitglieder fordern

ihr Recht dazu ein. Hingegen bestehen das

Einstimmigkeitsprinzip und die Solidar-

haftung. Was immer mit der Liegenschaft

geschehen soll, erfordert von allen Mitglie-

dern Zustimmung. Der Einzelne kann nicht

über bestimmte Teile des Erbes verfügen,

haftet jedoch uneingeschränkt auch mit

dem Privatvermögen für die ganze Liegen-

schaft. Kann einer der Erben zum Beispiel

seinen finanziellen Verpflichtungen für die

Liegenschaft nicht nachkommen, müssen

die anderen für ihn einstehen.

Erbengemeinschaften sind dadurch von

Beginn weg konfliktgefährdet, und das Po-

tenzial für Streitereien wächst mit jeder per-

sonellen Veränderung. Patchwork-Familien,

rund um den Erdball verteilte Familienmit-

glieder, alleinstehende und solche mit Fami-

lien: Sie alle haben die unterschiedlichsten

emotionalen und finanziellen Bedürfnisse.

Einer bevorzugt die stete Rendite, ein ande-

rer zieht das Kapital vor und möchte verkau-

fen. Vielleicht bewohnt eine Partei selber

eine Wohnung im Haus und sieht keinen

dringenden Veränderungsbedarf.

Aber nicht nur latent vorhandene Befindlich-

keiten sind ein Risiko für eine gut funktio-

nierende Gemeinschaft, sondern auch die

vererbten Liegenschaften selbst. Sie sind

häufig viele Jahrzehnte alt und müssten

dringend saniert werden. Doch das Geld

für die Renovation fehlt, und nicht alle Mit-

glieder haben dieselben finanziellen Mög-

lichkeiten. Eine Partei besteht auf der Sa-

nierung, eine andere will aus emotionalen

Gründen alles so belassen wie es ist und

einfach von der guten Rendite profitieren.

Es kommt zu einer Pattsituation, die im

schlechtesten Fall in einer Erbteilungsklage

münden kann, die nur oft Verlierer kennt.

Nicht lange zuwarten

Auch hier gilt: Sobald der Nachlass be-

kannt ist, sollten Sie als Erbengemein-

schaft den aktuellen Marktwert der Lie-

genschaften schätzen und gleichzeitig

vom zuständigen Steueramt die latente

Grundstückgewinnsteuer ermitteln las-

sen. Damit schaffen Sie die einzig richtige

Entscheidungs- beziehungsweise Diskussi-

onsgrundlage, wie mit dem Erbe verfahren

werden soll. Verbleibt die Liegenschaft im

gemeinschaftlichen Eigentum? Eignet sie

sich für Stockwerkeigentum? Übernimmt

sie ein einzelner Erbe oder ist der Verkauf

die beste Lösung ?

Situation regelmässig überprüfen

Bleibt die Erbengemeinschaft bestehen

oder gibt es innerhalb der Gemeinschaft

Veränderungen, sollten Sie periodisch

eine Standortbestimmung vornehmen

und Fragen der Unterhaltsplanung (Ge-

bäude) und der individuellen Interessen

klären. Damit wird Konflikten vorgebeugt

und man hat Gewähr dafür, dass die ge-

erbten Liegenschaften nicht zum Streitfall

werden.

Tip

pT

ipp

Stefan Felber

«Liegenschaften schlagen häufig hohe emotionale Wellen – mehr als man meinen könnte.»

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«Böse Überraschungen vermeiden»

Herr Rieser, haben Sie ein gutes Gewis-

sen?

Ja, warum?

Hand aufs Herz, Sie sind 67: Haben Sie

Ihre Erbschaft schon geregelt?

Ach so. Ja, ich habe immer noch ein gutes

Gewissen! Nachdem ich bereits einmal

mit dieser Frage auf den Arm genommen

wurde, habe ich alles sofort geregelt.

Damit sind Sie wohl in der Minder-

heit?

Ich denke schon. In der Schweiz werden

jährlich Milliarden vererbt, aber nur ein

kleiner Teil davon ist güter- und erbrechtlich

geregelt. Viele Erblasser verdrängen die

Möglichkeit des eigenen Ablebens nach

wie vor und haben keine letztwillige Verfü-

gung. Damit hinterlassen sie neben einem

vielleicht schönen Vermögen oft auch Kon-

fliktpotenzial. Davon betroffen sind vor al-

lem schwer teilbare Vermögenswerte wie

Immobilien. Da kommt es unweigerlich zu

Differenzen, die fair zu regeln sind.

Genügt dazu ein Testament?

Nein. Zunächst ist es wichtig, sich güter-

und erbrechtlich abzusichern, damit es kei-

Max Rieser

Der ehemalige Notar von Zürich Riesbach, Max Rieser (67), ist heute unter

anderem Willensvollstrecker. Gerade wenn Liegenschaften im Spiel sind,

rät er, sich frühzeitig mit der Erbschaft zu befassen.

Ratgeber

Zehn Gründe, die zum Verkauf von

Erbschaftsliegenschaften führen

können

1. Eine oder mehrere Erbparteien

bevorzugen den Geldwert und

verlangen eine Erbteilung.

2. Die Erbengemeinschaft ist sich

uneinig, wie die Liegenschaft

bewirtschaftet werden soll (Ge-

bäudeunterhalt, Bauvorhaben,

Rendite etc.).

3. Die Erben haben keine enge

familiäre Bindung (z.B.

Patchwork-Familie).

4. Die Erbengemeinschaft ist gross

und wächst.

5. Mitglieder der Erbengemein-

schaft haben ihren Wohnsitz im

Ausland.

6. Die Liegenschaft ist sanierungs-

bedürftig und es fehlt an Rück-

stellungen.

7. Die Immobilie erzielt eine zu

geringe Rendite.

8. Der Verwaltungsaufwand ist zu

gross.

9. Der Erbengemeinschaft fehlt es

an Know-how und Zeit, sich um

die Liegenschaft zu kümmern.

10. Die Erben wollen die Liegen-

schaft aufteilen, man ist sich

bezüglich des Schätzwerts aber

nicht einig.

ne bösen Überraschungen gibt. Gerade in

der heutigen Zeit mit wechselnden Fami-

lienkonstellationen und Patchwork-Famili-

en ist eine zweifelsfreie Absicherung ele-

mentar. Auch der Vorsorgeauftrag für den

Fall aller Fälle gehört dazu. Verändern sich

die Lebensumstände oder kommt man in

eine neue Lebensphase, empfehle ich, die

getroffenen Regelungen zu überprüfen

und allenfalls anzupassen.

Macht man das im Alleingang oder bes-

ser zusammen mit den Erben?

Wer Partner und Kinder miteinbezieht,

kann auf die unterschiedlichen Bedürf-

nisse und Wünsche eingehen und so

Erbstreitereien vorbeugen. Zudem haben

Erblasser und Erben oft wenig Kenntnis

von den Möglichkeiten wie der Nutznies-

sung, von der Vor- und Nacherbschaft,

dem Verkaufs- und Gewinnanteilsrecht

etc. Diese Möglichkeiten sowie die jewei-

ligen steuerlichen Konsequenzen sollten

immer erörtert werden. Vielen Menschen

fällt ein solches Gespräch aber schwer.

Man sollte es trotzdem führen. Wenn’s

hilft, zusammen mit einer unabhängigen

Instanz wie dem Notar, einem Anwalt

oder Treuhänder.

Letztlich geht es um den Entscheid, Lie-

genschaften zu vererben oder vorher zu

verkaufen.

Ja. Und der Entscheid hängt vor allem von

der Konstellation der Erben ab – Ehegat-

ten, Kinder und andere – und davon, ob

eine Liegenschaft oder mehrere zu ver-

teilen sind, beziehungsweise ob das Erbe

im Sinne aller gerecht aufgeteilt werden

kann. Bei Erbengemeinschaften muss

Einstimmigkeit vorliegen. Die Praxis zeigt,

dass in vielen Fällen der Verkauf tatsäch-

lich die bessere oder sogar einzige Lösung

ist. Idealerweise nimmt der Erblasser die

Lösungsfindung frühzeitig selber an die

Hand und überlässt sie nicht den Erben.

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«Erbengemeinschaften sind nicht für die Ewigkeit gedacht.» Dr. lic. iur. Hans-Martin Diener

Rechtsanwalt Dr. Hans-Martin Diener (68) kennt die Eigenheiten und

Stolpersteine von Erbengemeinschaften aus langjähriger Erfahrung.

Herr Dr. Diener, warum sind Erbenge-

meinschaften oft zerstritten?

In jeder Gemeinschaft gibt es verschiede-

ne Meinungen und Bedürfnisse. Auf Er-

bengemeinschaften als Schicksals-Zweck-

gemeinschaften trifft dies ganz besonders

zu. Das sind oft hochsensible und fragile

Gebilde, in denen immer wieder Befind-

lichkeiten und Emotionen hochkommen.

Worauf ist im Umgang mit Immobilien

besonders zu achten?

Jede Erbengemeinschaft sollte zum Ziel

haben, die Erbteilung einvernehmlich und

rasch zu vollziehen, denn von Gesetzes

wegen ist diese Institution nicht für die

Ewigkeit gedacht. Ist dies nicht möglich,

sollten klare vertragliche Regelungen für

die Gemeinschaft der Erben getroffen

werden. Bei Liegenschaften sind die Mög-

lichkeiten vielfältig: Verkauf, Zuteilung an

einen Erben, Aufteilung in Stockwerkei-

Dariush Pourfallah

«Für die gerechte Erbteilung von Liegenschaften gibt es nur eine faire Grösse: den Marktwert.»

gentum, fortgesetzte Erbengemeinschaft

oder Bildung einer einfachen Gesellschaft.

Gemeinschaftliches Eigentum ist jedoch

nur so lange gut, wie sich die Erben gut

verstehen und sich einig sind. Treten neue

Erben hinzu oder mischen sich die Partner

der Erben ein, kann es schnell kompliziert

werden. Die Erben sollten sich über das

Einstimmigkeitsprinzip, die Solidarhaftung

und die Möglichkeit eines jeden Erben, die

Erbteilung jederzeit zu verlangen, bewusst

sein. Daneben gibt es noch viele andere

Punkte, die einschneidende Konsequen-

zen haben können.

Zum Beispiel?

Die Steuern. Beschliesst die Erbenge-

meinschaft zum Beispiel einen Umbau,

eine grosse Sanierung oder gar eine Um-

nutzung der Liegenschaft, so läuft sie

Gefahr, unbemerkt zur einfachen Gesell-

schaft nach Art. 530 OR zu werden – mit

steuerlichen Auswirkungen.

Was raten Sie Ihren Klienten, wenn die

Erbengemeinschaft länger als erwartet

bestehen bleibt?

Jeder Erbe sollte rechtzeitig auch seinen

eigenen Nachlass regeln. Denn wenn er

stirbt, treten wiederum seine Erben in die

schon bestehende Erbengemeinschaft

ein. Das verkompliziert die Situation. Je-

des Mitglied einer Erbengemeinschaft

sollte auch über einen Vorsorgeauftrag für

den Fall seiner Urteilsunfähigkeit nach-

denken. Fehlt ein solcher Vorsorgeauftrag,

kann dies zu einer Verzögerung und Er-

schwerung der Erbteilung führen.

Vier Schritte zur Vorbereitung der

Erbschaftsregelung von Immobilien

1. Güterrechtliche Möglichkeiten

prüfen.

2. Marktwert der Liegenschaft(en)

schätzen lassen inklusive

allfälligem Sanierungsbedarf,

Renditepotenzial, Möglichkeit

für die Wandlung in Stockwerk-

eigentum etc.

3. Gespräch mit Erben aufnehmen

und individuelle Wünsche und

Bedürfnisse besprechen (unter

Berücksichtigung einer

allfälligen güterrechtlichen

Vereinbarung).

4. Erbteilungsmöglichkeiten und

Varianten unter Berücksichtigung

aller Vermögenswerte prüfen.

Referenz, Mehrfamilienhaus, 8008 Zürich

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Ratgeber

Über Generationen war die Familie

Bohrer mit einem Mehrfamilienhaus

in Zürich Enge verbunden. Trotzdem

hat es die Erbengemeinschaft verkauft.

Jean-Jacques Illi (55), ein Vertreter der

vierten Generation, erzählt warum.

«Ich empfinde nach wie vor etwas Weh-

mut beim Gedanken an das Mehrfamili-

enhaus an der Bederstrasse in Zürich. Vor

allem, wenn ich daran denke, wie viele

Stunden ich als Kind bei meiner Urgross-

mutter in der Wohnung verbringen durfte.

Mein Urgrossvater hatte es vor über 80

Jahren erworben. Nur allzu gerne hätte

ich auch die fünfte Generation an diesem

Stück Familiengeschichte mütterlicher-

seits teilhaben lassen. Nicht zuletzt des-

Kundenstimme

Jean-Jacques Illi

Verkauf eines Mehrfamilien-

hauses aus einer Erben-

gemeinschaft in Zürich Enge

halb, weil das Haus während Jahrzehnten

Begegnungspunkt unserer Familie war.

Früher hat man sich im Haus getroffen,

später haben wir uns wegen dem Haus

getroffen, um dies und das zu besprechen.

Zum Bedauern der ganzen Erbengemein-

schaft, bestehend aus meiner Mutter (ge-

borene Bohrer) und ihrer drei Geschwis-

ter, entwickelten sich die Interessen mit

der Zeit auseinander. Der Grund waren

unterschiedliche familiäre und finanzielle

Voraussetzungen sowie ein Todesfall, der

die Erbengemeinschaft veränderte. In der-

selben Zeit drängte sich langsam eine um-

fassende Sanierung auf. Dazu konnte man

sich während rund zwei Jahren aber eben-

so wenig durchringen wie zu einem mögli-

chen Verkauf an ein Mitglied der Erbenge-

meinschaft. Dieses hätte nur einen relativ

tiefen Preis zahlen wollen, mit dem sich

niemand einverstanden erklären konnte.

Glücklicherweise konnte sich die Erbenge-

meinschaft dennoch darauf einigen, gene-

rell über einen Verkauf nachzudenken.

Walde & Partner hat in der Folge dank

einem überzeugenden Vorschlag für das

mögliche Verkaufsvorgehen und mit einer

nachvollziehbaren, transparenten Schät-

zung das Vertrauen von allen Beteiligten

gewinnen können. Heute bin ich über-

zeugt, dass es trotz der grossen emotio-

nalen Verbundenheit der beste Entscheid

war, die Liegenschaft zu verkaufen.»

Gorana Markovic

«Der Verkauf von Liegenschaften

aus einem Nachlass erfordert viel

psychologisches Geschick.»

Referenz, Mehrfamilienhaus, 8002 Zürich

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Service

Zu Ihnen persönlich

Habe ich Erben, die an meiner Liegenschaft interessiert sind?

Ist eine gerechte Verteilung meines Vermögens (inkl. Liegenschaft) machbar?

Verfüge ich über eine güter- und erbrechtliche Anordnung (Ehevertrag, Erbvertrag,

Testament)? Ist diese aktuell?

Kenne ich die steuerlichen Folgen einer Erbteilung?

Haben alle meine Erben ihren rechtlich relevanten Wohnsitz in der Schweiz?

Haben alle Erben ein einvernehmliches und gutes Verhältnis untereinander (oder gibt

es einen «Querschläger»)?

Besitze ich Vermögenswerte im oder mit Bezug zum Ausland?

Zur Liegenschaft

Wie hoch ist der aktuelle Marktwert der Liegenschaft?

Kenne ich die Höhe der latenten Grundstückgewinnsteuer?

Kenne ich den tatsächlichen Zustand der Liegenschaft?

Stehen Renovationen oder eine Sanierung an? Wie hoch ist der Kapitalbedarf?

Wären alle Erben in der Lage und auch bereit, sich an einer Sanierung zu beteiligen?

Verfügt die Liegenschaft (mit oder ohne Sanierung) über Potenzial hinsichtlich

Ausnutzung oder Mietzinsstruktur?

Wollen die Erben die Liegenschaft gemeinschaftlich behalten oder aufteilen?

Zu einem möglichen Verkauf

Wie hoch wäre der geschätzte Nettoerlös aus einem Verkauf (nach Abzug der

Verkaufskosten und der Grundstückgewinnsteuer)?

Spricht die aktuelle Marktlage für oder gegen einen Verkauf?

ChecklisteFragen, die Sie sich von Zeit zu Zeit stellen sollten.

Notizen

Sind Sie an einem unverbind- lichen und kostenlosen Erst- gespräch interessiert? Wir stehen Ihnen jederzeit zur Verfügung:

Walde & Partner Immobilien AG

Thomas Moser

T +41 44 396 60 70

thomas.moser@walde.ch

Thomas Moser, Susanne Ulrich, Dariush Pourfallah, Gorana Markovic, Karen Gräfensteiner

Walde & Partner Immobilien AGAlte Landstrasse 107, CH-8702 ZollikonTel. +41 44 396 60 60, Fax +41 44 396 60 90 info@walde.ch

Standort ZürichSeefeldstrasse 60, CH-8008 ZürichTel. +41 44 396 60 60, Fax +41 44 396 60 69 zuerich@walde.ch

Standort UsterZentralstrasse 25, CH-8610 Uster Tel. +41 44 905 40 90, Fax +41 44 905 40 99 uster@walde.ch

Standort ThalwilAlte Landstrasse 131, CH-8800 Thalwil Tel. +41 44 722 61 00, Fax +41 44 722 61 06 thalwil@walde.ch

Standort LuzernHabsburgerstrasse 40, CH-6003 LuzernTel. +41 41 227 30 30, Fax +41 41 227 30 31 luzern@walde.ch

www.walde.ch

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