Das Immobilienmagazin von Union Investment

RAUM mehrAusgabe 2 | 2012

Knappe KrediteEuropas Immobilieninvestoren suchen nach Finanzierungspartnern

Lukrative HallenLogistikflächen überzeugen Profi- Anleger durch attraktive Renditen

Die Immobilienmärkte in den USA und Kanada haben die Talsohle durchschritten, der Süden des Kontinents holt auf

Amerikanische Perspektiven

inhalt

Raum & mehr 2|20122

titel

4 uSa Die Büroimmobilienmärkte haben in vielen metropolen die talsohle durchschritten

7 Kanada toronto behauptet seine Stellung als wichtigster markt des landes

9 Chancen interview mit Steven Franceschina, Chefberater bei metzler north america, über die Büromärkte der uSa

10 lateinamerika Vom starken Wirtschaftswachstum in ländern wie Brasilien, Chile oder mexiko profitieren die Büromärkte

mäRKte

12 logistik Die nachfrage nach lagerflächen an den logistischen Drehkreuzen europas ist rege, ein Vorteil für investoren

15 einblick interview mit Stephanie habacker-arndt, Chefin der habacker holding, über das Development von logistikflächen

KOnZePte

16 Finanzierung Kredite für immobilien bleiben in europa ein knappes Gut. Das schränkt investoren ein

20 nachhaltigkeit managementsysteme helfen, die Ökobilanz von immobilienportfolios zu optimieren

22 indien Die megastädte des landes wachsen in enormer Ge-schwindigkeit. eine herausforderung für immobilienentwickler

26 e-mobility Schon bald könnten Gebäude zu energielieferanten für elektrofahrzeuge werden

32 Die Vorstandsetage topmanager von heute demonstrieren Offenheit und nähe durch die Gestaltung ihrer Räume

PORtFOliO

30 Offene immobilienfonds neue gesetzliche Regelungen und eine erholung der immobilienmärkte stärken das Produkt

RuBRiKen

3 Zur Sache michael Strong, CBRe, zur Frage, welche sicheren häfen globale immobilieninvestoren derzeit ansteuern

19 neues von union investment in Paris und helsinki investiert; Dachfonds für die SDK-Gruppe aufgelegt; investitionsklima-studie: auswirkungen der euro-Krise trüben die Stimmung

38 Weitwinkel Was Schreibtische über ihre nutzer verraten

19 impressum/Kontakt

titelBilD San Francisco ist die nummer eins unter den uS-Büromärkten. im Finanz-distrikt liegen die Spitzenrenditen zwischen 4 und 5 Prozent. Der aufschwung der technologiebranche beflügelt die nachfrage nach Büroflächen.

Waren aus aller Welt werden am Hamburger Containerterminal umgeladen. Seite 12

Dem Elektroauto genügt zum Tanken eine Steckdose. Seite 26

Chicagos Geschäftszentrum ist eines der attraktivsten Invest-mentziele in den USA. Seite 4

Konferenzzone bei Hogan Lovells in Düsseldorf. Seite 32

zur sache

raum & mehr 2|2012

$

3

auf absehbare zeit dürfte die staatsschuldenkrise im euro-

raum für zusätzliche finanzielle Belastungen sorgen und das

Wirtschaftswachstum bremsen. auch wenn im sommer 2012

noch nicht ausgemacht ist, dass der gemeinsamen Währung ein ver-

heerender zusammenbruch bevorsteht – ein politisches Patentrezept

zur Überwindung der Probleme scheint gegenwärtig niemand vorwei-

sen zu können. Wie gehen europäische Immobilieninvestoren mit die-

ser situation um?

Wer sein Kapital in Liegenschaften anlegt, lässt in der gegenwärtigen

Krise mehr Vorsicht walten: Länder mit ausufernder staatsverschuldung

werden gemieden, und der schwerpunkt wird ganz allgemein auf Objekte

mit geringerem risiko gelegt. Das hat dazu geführt, dass in letzter zeit

vor allem in die core-märkte in Nord- und mitteleuropa investiert wur-

de, weil sie stabile renditen versprechen. auf den märkten der südeuro-

päischen randstaaten ist es indessen deutlich ruhiger geworden. Dieser

Trend bewirkte, dass ein höherer anteil der europäischen Investments

auf Deutschland entfiel, wo im ersten Quartal dieses Jahres achtmal so

viel Geld in Immobilien angelegt wurde wie in ganz südeuropa.

Die Frage, ob die schwierige Lage in der euro-zone mehr Immobilien-

investoren dazu ermutigt, auch jenseits der europäischen Grenzen nach

Geschäftschancen zu suchen, lässt sich zwar bejahen, allerdings fließt

noch immer vergleichsweise wenig Kapital ins außereuropäische aus-

land. 2011 waren es knapp 7 milliarden euro,

was einem zuwachs im Vergleich zum Vorjahr um

mehr als 50 Prozent entspricht (Quelle: real ca-

pital analytics); doch im eigenen Wirtschaftsraum

setzten die anleger zeitgleich nicht weniger als 90

milliarden euro ein. sie inves tieren weiterhin be-

vorzugt in die europäischen märkte, dabei kon-

zentrieren sie sich allerdings jetzt deutlich stärker

auf bestimmte schwerpunkte. mit 59 Prozent ent-

fiel letztes Jahr der Löwenanteil der europäischen

Investitionen im außereuropäischen ausland auf

die usa, die den anlegern auch heute noch attraktiver erscheinen als

asien. Vielleicht ist man der auffassung, dass auf den asiatischen märk-

ten nach dem starken Wachstum der letzten Jahre die zeiten besonders

günstiger Geschäftschancen vorbei sind. Das Interesse an anderen Welt-

regionen ist deutlich geringer. allerdings hat eine kleine Gruppe von

risiko freudigeren Investoren südamerika ins Visier genommen. mexiko

hat einen eng mit den Vereinigten staaten verbundenen markt mit hohen

Wachstumsraten zu bieten, und Brasilien gilt noch immer als „das Land,

dem die zukunft gehört“.

Die Investitionen der europäer auf anderen erdteilen bleiben aber

nach wie vor weit hinter den summen zurück, die dem Wirtschaftsraum

von außen zugeführt werden: Letztere beliefen sich 2011 auf 19 milliar-

den euro. Damit gehören die europäischen märkte insgesamt zu den

Nettoempfängern der weltweiten Kapitalströme, die in den Immobilien-

sektor fließen. Deutlich im zentrum des Interesses stehen dabei allerdings

einige wenige Großstädte und ganz besonders London. angesichts des

rauen seegangs, unter dem die europäische Währung zu leiden hat, ha-

ben innereuropäische anleger und eine Vielzahl globaler Investoren Kurs

auf die britische hauptstadt genommen, die ihnen als vergleichsweise

sicherer hafen außerhalb des euro-raums erscheint. Die internationa-

len Großinvestoren, die dieses Jahr bereits in London gekauft haben,

kommen unter anderem aus Deutschland, schweden, Italien, spanien,

Brasilien, malaysia, südkorea, china, Katar, Ku-

wait, südafrika und den Vereinigten staaten. mit

dieser beispiellosen Vielfalt an Kapitalquellen aus

aller Welt ist London derzeit das eldorado der in-

ternationalen Immobilienmärkte.

Foto

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Michael Strong ist Chairman und Chief Executive Officer für den Bereich Emea bei CBRE in London. mike.strong@cbre.com

Welcher hafen bietet sicherheit?Michael Strong, bei CBRE zuständig für die Märkte Europa, Mittlerer Osten und Afrika (Emea), zur Frage, ob globale Immobilien­

investments wieder stärker in den Fokus der Investoren rücken

Raum & mehr 2|2012

In den uSa und in Kanada

haben die Büroimmobilienmärkte

die Talsohle durchschritten.

Von Sara Seddon-Kilbinger

Erholung auf den Schlüsselmärkten

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Es liegen schwierige Jahre hinter der größten Volkswirtschaft der Welt und ihren Immobilienmärkten. Inzwischen aber überwiegt bei den meisten Beobachtern der Optimismus – trotz nach wie vor spürbarer

unsicherheit über die auswirkungen von Euro- und Staatsschuldenkrise auf die uS-Wirtschaft. Zwar verlangsamte sich das Wirtschaftswachstum der uSa im ersten Quartal, doch insgesamt entwickelte sich die Kon-junktur des Landes positiv: Die Beschäftigungszahlen zogen ebenso an wie die umsätze im Einzelhandel, und was die zukünftige wirtschaft-liche Dynamik betrifft, sind die Experten zuversichtlich

Dies sind wichtige Signale für den Immobiliensektor. Denn 40 Pro-zent der globalen Investitionen in Liegenschaften werden in Nord amerika getätigt – und das macht den Wirtschaftsraum laut Cushman & Wake-field zum weltweit größten Immobilienmarkt. Parallel zu den sich ver-bessernden Fundamentaldaten hat sich folgerichtig seit Jahresbeginn auch das Immobilieninvestitionsvolumen deutlich nach oben entwickelt: Gegenüber 2010 legte es um 50 Prozent zu. Dabei sind die anleger nach wie vor auf der Suche nach risikoarmen Objekten und ziehen Gebäude in Toplagen Standorten in Nebenlagen vor.

Deutlich mehr Investitionen in BürosSo waren nach einem Einbruch der Zahlen im Vorquartal Investments in zentralen Geschäftsbezirken (Central Business Districts, CBD) bei profes sionellen anlegern wieder besonders gefragt. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum stieg das Investitionsvolumen überdurchschnittlich um 65 Prozent. uSa-weit wurden von Januar bis märz 2012 Büros im Gesamtwert von 14,3 milliarden uS-Dollar gehandelt, was einem Zu-wachs von 32 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht, berichtet das New Yorker Beratungsunternehmen Real Capital analytics (RCa). „Dabei bekundeten anleger aus ganz unterschiedlichen Bereichen Inte-resse“, stellen die RCa-analysten fest und nennen unter anderem den Healthcare Trust of america, einen uS-amerikanischen Real Estate In-vestment Trust (REIT), außerdem die Vermögensverwaltung Investcorp, das Bostoner Immobilienunter-nehmen Beacon Capital Part-ners oder die auf Immobilienin-vestments spezialisierte Hertz Investment Group.

Gekauft wurde zudem gern wieder en gros: Portfolio- Transaktionen machten im ers-ten Quartal 2012 einen erheb-lichen anteil der Geschäfte aus: Etwa 30 Portfolios mit einem Gesamtwert von 3,2 milliar-den uS-Dollar wurden ge-handelt, so RCa. Doch gab es auch eine Reihe spektakulärer Einzelverkäu fe. Den höchsten Preis erzielte dabei das mit-ten im Bos toner Finanzzen-trum stehende Gebäude 100 Federal Street, das die Bank of america im märz für 610 millionen uS-Dollar an den REIT Boston Properties verkaufte. mit einer Fläche von circa 121.000 Quadratmetern, verteilt auf 37 Stockwerke, gehört der Komplex zu den größten Bürogebäuden der Stadt. Hohe Preise erzielten unter anderem auch zwei Objekte in Washington D. C.: Das japanische unternehmen NSP Ventures erwarb ein von der united States mint genutztes Gebäude für 147,5 millionen

Chicagos Bezirk River North ist bei Unterneh-men besonders beliebt. Hier stehen die wenigsten Büros der Stadt leer. §

Quelle: GTAI, 2012*Prognose

Starke NachbarnKanadische und US-Volkswirtschaft in Zahlen

34,7311,9

0,950,70

1.80515.610

51.68949.601

2,12,3

2,22,1

Bevölkerung in Mio.

Bevölkerungswachstum 2011* in Prozent

Bruttoinlandsprodukt (BIP) 2012* in Mrd. US-Dollar

BIP pro Kopf 2012* in US-Dollar

BIP-Wachstum 2012* in Prozent

Inflationsrate 2012* in Prozent

Kanada USA

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uS-Dollar, und der Bürokomplex metro Center 1 wurde für 133,7 mil-lionen uS-Dollar an Beacon Capital Partners aus Boston verkauft. laut Greg Vorwaller, bei Cushman & Wakefield in Chicago weltweit für den Bereich Kapitalmärkte zuständig, hat man mit transaktionen in dieser Größenordnung durchaus gerechnet. „ich denke, 2012 bleibt dem markt diese Dynamik erhalten. in San Francisco, Chicago, Houston und anderen Städten stehen die Zeichen auf Wachstum“, fügt er hinzu. 2011 belief sich das transaktionsvolumen auf dem uS-Büroimmobilienmarkt auf 63,5 milliarden uS-Dollar, 37 Prozent mehr als im Vorjahr, so RCa.

etwa 60 Prozent aller verkauften Büroobjekte wurden in den gro-ßen amerikanischen metropolen wie Chicago und Houston, los angeles und New York, San Francisco und Washington D. C. veräußert. „Beim Vergleich mit anderen uS-amerikanischen Standorten ist der trend zu höheren Preisen insbesondere in diesen sechs Städten unübersehbar“, betont Dan Fasulo, geschäftsführender Direktor von RCa.

„auf dem uS-Büroimmobilienmarkt sind Private-equity-Fonds, Reits aus dem in- und ausland und Staatsfonds besonders aktiv“, sagt Greg Vorwaller von Cushman & Wakefield. erst vor Kurzem hätten sich Staats-fonds als feste Größe etabliert, ergänzt er. „ihre Präsenz am markt haben sie in den vergangenen fünf Jahren deutlich ausgebaut.“

Nachwehen der Finanzkrise weiterhin spürbar am besten entwickeln sich diejenigen märkte, die auch für internationa-le anleger interessant sind, zum Beispiel Seattle, San Francisco und los angeles, sagt anthony Wirth von CBRe Global investors in los angeles. „in den uSa hat die wirtschaftliche erholung eingesetzt. Der trend ist derzeit äußerst positiv.“

Ähnlich wie auf den europäischen märkten beobachten die exper-ten aber auch in den uSa eine starke Polarisierung der märkte: einige bedeutende Städte, darunter New York und Washington D. C., haben die Finanzkrise noch nicht vollständig überwunden. Besonders deut-lich spürt man dies auf dem Vermietungsmarkt. in den zentralen lagen

beider Städte wurden im ersten Quartal 2012 unter dem Strich 81.700 beziehungsweise 47.100 Quadratmeter Fläche weniger neu vermietet, als Flächen frei wurden – die Nettoabsorption war negativ, wie die Fach-leute sagen. Wirth geht davon aus, dass die Zahl in Washington sich vor allem wegen neuer Sparmaßnahmen der Regierungsstellen so schlecht entwickelt hat. entsprechende teilmärkte in anderen Städten hätten im gleichen Zeitraum deutlich besser abgeschnitten – in San Francisco und Seattle etwa verzeichneten die marktbeobachter eine positive Flächen-abnahme von 80.500 beziehungsweise 51.300 Quadratmetern.

Der Spitzenreiter: San Francisco Für Greg Vorwaller von Cushman & Wakefield ist er die klare Nummer eins unter den uS-Büromärkten: „Der Finanzdistrikt von San Francisco bietet Spitzenrenditen zwischen 4 und 5 Prozent und hat in den ver-gangenen monaten die beste entwicklung gezeigt“, sagt der Fachmann. Bis zum Jahresende, so die Prognose von CBRe, könnte das investiti-onsvolumen die marke von 5,3 milliarden Dollar überschreiten – der höchste Wert seit dem Spitzenwert des Jahres 2007. „Vor allem der un-gebrochene aufschwung der technologiebranche treibt die Nachfrage nach Büroflächen an“, begründet Vorwaller die robuste entwicklung des marktes. Dass dieser Sektor auf dem Büroimmobilienmarkt im vierten

„Private-Equity-Fonds, Staats-fonds und REITs aus dem In- und Ausland sind zurzeit besonders aktive Käufer.“ Greg Vorwaller, Cushman & Wakefield

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252

Die wichtigsten nordamerikanischen Büroimmobilienmärkte nehmen wieder an Fahrt aufBüroflächenbestand in 1.000 m2, Leerstandsquote in Prozent, Spitzenmiete in US-Dollar/m2/Jahr

Quelle: CBRE, April 2012

Spitzenmiete

San Francisco

Seattle

290

Houston

296

LeerstandsquoteBüroflächenbestand

Washington D. C.

497

KANADA

Vancouver

347

Toronto

308

New York (Manhattan)

746

35.020

7,6

10,2

11.160

5,2

13.430

14,9

21.530

Chicago10,7

17.160

16,3

8.710

3,2

3.860

10,0

10.580

VEREINIGTE STAATEN VON AMERIKA

Raum & mehr 2|2012 7

Die Fundamentaldaten des kanadischen Im-mobilienmarkts haben sich im laufenden Jahr gegenüber 2011 weiter verbessert.

analysten prognostizieren, dass der Gesamt-wert der verkauften Bürogebäude von 3,7 mil-liarden kanadischen Dollar im Jahr 2010 und 6,1 milliarden im Jahr 2011 auf circa 7 milli-arden in diesem Jahr ansteigen wird.

Die Chancen, dass dies gelingen wird, ste-hen gut: Denn nach einem verhaltenen Start ins Jahr 2012 beflügelt ein Großdeal den markt. Das drittgrößte kanadische Geldhaus, die Bank of Nova Scotia, verkaufte im Juni ihren unver-kennbaren, als Scotia Plaza bekannten roten Wolkenkratzer in Toronto für 1,27 milliarden kanadische Dollar an die beiden Real Estate In-vestment Trusts (REITs) Dundee und H&R. Dun-dee übernimmt zwei Drittel der Liegenschaft, H&R den Rest. Der Preis ist der höchste, der je für ein Bürogebäude in Kanada erzielt wurde.

REITs sind besonders aktive Käufermit 53 Prozent entfiel der Löwenanteil der Investments auf dem kanadischen Büroim-mobilienmarkt im vergangenen Jahr auf REITs und Immobilienunternehmen; der Rest verteilte sich auf private Konsortien (23 Prozent), Insti-tutionen (11 Prozent), Pensionsfonds (6 Pro-zent), Beteiligungskapital (4 Prozent) und aus-ländische anleger (3 Prozent), berichtet Ross

moore, Direktor der analyseabteilung bei CBRE in Vancouver.

Toronto spielt auch weiterhin eine beherr-schende Rolle und trägt zur Stabilisierung des marktes bei. Die Finanzdienstleistungsbran-che gibt im zentralen Geschäftsbezirk nach wie vor den Ton an. Für Bewegung am markt sorgte allerdings vor allem der Technologie-sektor, der nach hochwertigen Flächen – gern

auch in Nebenlagen von midtown Toronto – ausschau hält. Laut CBRE lassen sich Spitzen-renditen zwischen 5,25 und 6,5 Prozent erzie-len. union Investment hat die starke Nachfrage nach Spitzenobjekten in Kanada genutzt und beim Verkauf des Bestandsgebäudes Bell Tri-nity Square in Toronto einen mehrwert erzielt: Für 368,5 millionen kanadische Dollar wurde das markante Büro- und Geschäftsgebäude im august an Northam Realty advisors Limited veräußert. Der erzielte Verkaufserlös liegt etwa 105 millionen kanadische Dollar über dem da-maligen ankaufpreis.

Kaum Nachschub in VancouverVancouver hat sich im vergangenen Jahr als besonders widerstandsfähiger markt erwiesen, dem auch die anhaltende weltweite Wirtschafts- und Finanzkrise nicht viel anhaben konnte. Die Researcher von CBRE betonen, dass die Leer-standsquote in Downtown Vancouver von 5,2 Prozent im Jahr 2010 auf nur noch 3,2 Pro-zent zurückgegangen ist. Das hat auch auswir-kungen auf die Spitzenmieten: Sie sind von cir-ca 334 im Jahr 2010 auf etwa 355 kanadische Dollar pro Quadratmeter gestiegen. Ähnlich wie in der metropole Toronto wird sich vermutlich auch in Vancouver nicht viel am Leerstand än-dern, weil für die kommenden zwei Jahre kaum neue Büroflächen geplant sind.

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Kanadas Megadeal: der Verkauf des roten Büroturms Scotia Plaza.

Quartal 2011 für mehr als 50 Prozent der Flächenabnahme verantwort-lich war, unterstreicht seine beherrschende Stellung. Zudem dürfte das Transbay-Sanierungsgebiet im Süden des Finanzdistrikts ein Brennpunkt dynamischer marktentfaltung werden: Baumaßnahmen für insgesamt bis zu 176.500 Quadratmeter sollen dort innerhalb der nächsten zwölf monate anlaufen und den Büro flächenbestand erweitern.

Niedrigste Leerstandsquote: New YorkIn den uSa kamen viele bedeutende märkte zu Jahresbeginn nur lang-sam aus den Startlöchern, weil die gewerblichen mieter angesichts wirtschaftlicher unsicherheiten in aller Welt weiterhin Vorsicht walten lassen. Dies galt auch für den New Yorker Stadtteil manhattan, wo die Leerstandsquote mit 7,6 Prozent so niedrig ist wie nirgendwo sonst in den Vereinigten Staaten. Die Spitzenrenditen liegen dort gegenwärtig bei 4,5 Prozent, berichtet Jones Lang LaSalle. Zurzeit sind in Lower manhat-

tan mieten von bis zu 746 uS-Dollar pro Quadratmeter und Jahr mög-lich, was laut CBRE gegenüber Ende 2007 immer noch einem Rückgang von fast 20 Prozent entspricht.

aufgrund anhaltender aufsichtsrechtlicher unsicherheiten im Finanz-bereich sowie Flächenzusammenlegungen bei Behörden, Sozietäten und anderen Dienstleistungsunternehmen wurden im ersten Quartal per sal-do 81.700 Quadratmeter Bürofläche frei. „Wir gehen aber davon aus, dass die Leerstandsquote in New York im weiteren Verlauf des Jahres deutlich abgebaut werden kann. Die Banken berichten von durchaus ak-zeptablen Geschäftsergebnissen, wie hoch ihr Bedarf an arbeitskräften in den kommenden Jahren ausfallen wird, können sie aber noch nicht genau absehen“, erklärt Wirth.

auch einige Großprojekte stehen an, die den Büroflächenbestand in Lower manhattan bis Ende 2015 um circa 724.600 Quadratmeter er-höhen werden. Dazu gehört zum Beispiel das 213.700 Quadratmeter

auch Kanadas Büroimmobilienmarkt hat unter der Krise des großen Nachbarn uSa gelitten. Doch nun

bescherten Investoren dem Land den größten Immobiliendeal seiner Geschichte. Von Sara Seddon-Kilbinger

Toronto ist Kanadas Nummer eins

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Raum & mehr 2|2012

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große Four World trade Center, das spätestens ende 2013 fertiggestellt sein soll. außerdem steht mitte 2014 der abschluss der Bauarbei-ten am One World trade Center an, einem Ge-bäude mit 278.700 Quadratmetern. Die lage dieser landmark Buildings dürfte für mieter attraktiv sein.

Gefragt: Washington und ChicagoFür viele überraschend war, dass Washington D. C., und nicht die Finanzmetropole New York, der erste uS-markt war, in dem sich die immo-bilienpreise nach der Krise wieder nach oben orientierten. Der „Big apple“ am Hudson River folgte erst danach. laut Cushman & Wakefield liegen die Bürospitzenrenditen in der Hauptstadt gegenwärtig zwischen 4,5 und 5 Prozent. aller-dings hat der Vermietungsmarkt im ersten Quar-tal eher enttäuscht. CBRe berichtet, dass dafür in erster linie Regierungsbehörden verantwort-lich waren, die im Rahmen von Sparmaßnahmen viele Büros räumten. Die Folge: Die leerstands-quote im zentralen Geschäftsbezirk stieg zwi-schen Januar und märz um 40 Basispunkte auf 10,2 Prozent. trotz der Flaute steht aber nach wie vor eine Reihe von Projekten auf dem Plan, mit bereits ergangenen oder unmittelbar bevor-stehenden Baugenehmigungen für eine Gesamt-fläche von circa 557.400 Quadratmetern.

Weiter westlich, in Chicago, konnte man am markt für innerstädtische Büroflächen im ersten Quartal 2012 die vierthöchste Flächenabnah-me der Vereinigten Staaten verzeichnen. Damit geht es dem Büroimmobilienmarkt im Zentrum deutlich besser als in den Vororten der Stadt, wo die erholung laut CBRe langsamer vonstatten-geht: Die leerstandsquote liege dort mit 22,6 Prozent deutlich höher. „im CBD sind vor allem technologiefirmen sowie marketing- und Wer-beagenturen die treiber dieses neu erwachten mietinteresses“, ana-lysiert CBRe-marktbeobachter anthony Wirth. im Bezirk River North, einem teilmarkt, der vornehmlich ältere Bestandsgebäude zu bieten hat und neben Firmen im Kreativbereich vor allem junge technologie-unternehmen anlockt, stehen lediglich 6,9 Prozent der Flächen leer – die niedrigste Quote der Stadt. Cushman & Wakefield berichtet von Spit-zenrenditen zwischen 5,5 und 6,5 Prozent. „allerdings erholt sich der Finanzdienstleistungssektor in Chicago erst vergleichsweise langsam“, sagt CBRe-mann Wirth.

Die Schlusslichter: Seattle und HoustonNoch nicht vollständig erholt hat sich der markt in Seattle, woran auch eine spürbare Verbesserung der leerstandsquote von 19,1 Prozent gegen ende 2010 auf nunmehr 16,3 Prozent nichts ändert. allerdings dürfte sich dieser positive trend im laufenden Jahr fortsetzen, was unter an-derem mit dem internetversandhaus amazon zu tun hat, das die Fläche seines Standorts noch vor Jahresende auf 250.800 Quadratmeter anhe-ben will – vor gerade einmal drei Jahren nutzte das unternehmen noch 92.900 Quadratmeter. Die Durchschnittsmieten dürften in diesem Jahr

nur unwesentlich steigen, so CBRe. Was Houston betrifft, hatte man aufgrund des beherrschenden einflusses der energieunternehmen mit einem durchschnittlichen ergebnis gerechnet, betont Wirth von CBRe. „Der arbeitsmarkt für Büro-kräfte hat die talsohle durch schritten, sodass auch Büroflächen wieder stärker gefragt sind“, erläutert er.

Greg Vorwaller von Cushman & Wakefield ist daher zuversichtlich, dass sich die investitionstä-tigkeit weiter beleben wird. „Vergangenes Jahr ist man als tiger gesprungen und als Bettvor-leger gelandet. Dieses Jahr beobachten wir die gegenteilige entwicklung. Wenn man genauer hinsieht, stellt man eine langsame, aber stetige Verbesserung fest.“ Nicht zuletzt seien die an-leger auch „zunehmend darauf bedacht“, ihr Kapital zu investieren. „Wenn man die Bürospit-zenrenditen von durchschnittlich circa 5 Prozent mit uS-Staatsanleihen vergleicht, die ungefähr 2 Prozent einbringen, muss man nicht lange nachdenken“, sagt der experte.

investoren aus Deutschland sind wieder aktivNach Schätzungen haben 200 Fonds in den ver-gangenen fünf Jahren mehr als 100 milliarden uS-Dollar bei ihren Kapitalgebern eingesammelt, weil sie eine Verkaufswelle Not leidender immo-bilienkreditportfolios erwarteten. Weitere Fonds versuchen, zusätzlich 45 milliarden uS-Dollar aufzubringen, wie die Beratungsgesellschaft Preqin berichtet. „ein Großteil dieses Kapitals wurde noch nicht angelegt“, merkt CBRe-Fach-mann anthony Wirth an. auch bei deutschen in-vestoren besteht nach wie vor reges interesse

an anlagemöglichkeiten in den uSa. Vier Jahre nach ihrem letzten en-gagement sicherte sich union investment anfang Juni dieses Jahres das 33-geschossige Büroobjekt 555 mission Street in San Francisco. Die Hamburger investmentmanager erwarben das 2008 fertiggestellte und mit dem Nachhaltigkeitssiegel leeD-CS in Gold ausgezeichnete Gebäu-de von Projektentwickler tishman Speyer für 446,5 millionen uS-Dollar. Das Objekt wurde in den Offenen immobilienfonds uniimmo: europa eingebracht. „Neben der überzeugenden Gebäudequalität macht die lagequalität in einer der stärksten Wirtschaftsregionen Nordamerikas 555 mission Street für uns zu einem besonders nachhaltigen invest-ment“, begründet Volker Noack, mitglied der Geschäftsführung der union investment Real estate GmbH, die ankaufsentscheidung.

in Seattle indes nutzte union investment die starke Nachfrage nach Core-Objekten und trennte sich von ihrer Fondsimmobilie Fremont lake union Center: Käufer Kilroy Realty zahlte 106 millionen uS-Dollar, etwa 15 millionen uS-Dollar mehr, als der aktuelle Sachverständigenwert aus-weist. union investment hatte den Bürokomplex 2005 für circa 66 mil-lionen uS-Dollar erworben.

auch Jamestown, ein deutsch-amerikanischer Kapitalanleger und Fondsmanager, hat dieses Jahr bereits 500 millionen uS-Dollar in drei New Yorker Büros investiert, wie Christoph Kahl, einer der Gründungs-

555 Mission Street in San Francisco: neu im Union Investment-Portfolio.

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partner des unternehmens, sagt. „Wenn möglich, wollen wir bis Jah-resende in den Vereinigten Staaten 1 milliarde uS-Dollar unterbringen“, verrät er. Letztes Jahr habe sich Jamestown in den uSa noch auf Einzel-handelsobjekte konzentriert, jetzt allerdings zeichnen sich Geschäfts-chancen auf dem Büromarkt ab. „Für die Vereinigten Staaten spricht, dass sie den weltweit größten Immobilienmarkt zu bieten haben, der außerdem äußerst liquide ist“, fügt Kahl hinzu.

allerdings haben im vergangenen Jahr einerseits politische Querelen und Grabenkämpfe sowie andererseits die mangelnde Handlungsfähig-keit der Regierung in Washington ihren Tribut von der uS-amerikanischen

Wirtschaft gefordert. Das hat für zusätzliche Verunsicherung gesorgt und dem Vertrauensverlust der Verbraucher Vorschub geleistet, erklärt Steven Franceschina, Chefberater für Immobilienportfolios bei metzler North america in Seattle. man hofft, dass nach der Präsidentschafts-, der Senatswahl und der Wahl zum Repräsentantenhaus in Bezug auf den Schuldenabbau und andere langfristige politische Vorhaben mehr Klarheit herrschen wird; außerdem setzt man auf Wirtschaftswachstum und neue arbeitsplätze. Denn, davon ist Franceschina überzeugt: „Damit sich der Immobilienmarkt vollends erholen kann, müssen die arbeits-losenzahlen weiter sinken.“ $

Welche uS-Büromärkte beobachten Sie zurzeit besonders genau?Wir konzentrieren uns auf lokale märkte, in denen die Beschäftigungszahlen überdurch-schnittlich steigen und gleichzeitig die Zutritts-schranken für Investoren sehr hoch sind. Dazu gehören unter anderem die zentralen Lagen von San Francisco, Boston, Chicago, New York, Los angeles, Seattle und Washington D. C. Zahlungskräftige mieter mit soliden Boni-tätsratings bevorzugen solche renommierten adressen, um die besten arbeitskräfte anzu-locken und sich einen weltweit anerkannten Standort zu sichern.

Was sind dort die größten Herausforderungen?Es gibt mehrere: Der wichtigste Treiber für die Entwicklung der gewerblichen Immobilien-märkte ist die Beschäftigung, deshalb muss man als Vermieter oder angehender Kapital-anleger vor allen Dingen wissen, wo neue arbeitsplätze entstehen.

und worauf kommt es dabei vor allem an?Eine der vorrangigen Überlegungen für Büro-mieter ist die Frage, ob ihnen der Standort und die Immobilie helfen, hoch qualifizierte mietar-beiter zu gewinnen und langfristig an das un-ternehmen zu binden. Expansive unternehmen in den wachstumsstarken Städten bevorzugen daher moderne Liegenschaften der Kategorie a; eine Rolle spielt dabei auch, dass sie sich gegen Ende der Rezession günstige mieten sichern konnten. Das hat die Eigentümer von allerweltsbüros der Kategorie B arg in die Bre-douille gebracht. Die Nachfrage nach diesen

Immobilien ist sehr schwach. In der Wertent-wicklung von Büroimmobilien klafft deshalb jetzt eine große Lücke zwischen den Katego-rien a und B.

Wie hat sich die Finanzierung in den ver-gangenen beiden Jahre verändert? Seit Ende 2009 hat sich das Kreditgeschäft belebt und mit ihm der Wettbewerb zwischen verschiedenen Finanzierungsquellen. Im all-gemeinen halten sich Kreditgeber zwar immer noch von riskant erscheinenden Geschäften fern, bei ihrer Suche nach möglichkeiten, in Schlüsselmärkten langfristig vermietete Top -Immobilien zu finanzieren, sind sie allerdings deutlich energischer geworden. Was sie wol-len, ist stabiler und verlässlicher Cashflow.

Welche Kreditkonditionen sind üblich?als Kreditnehmer für ein solides Objekt, das den genannten Kriterien entspricht, stehen Ihnen verschiedene möglichkeiten offen, und die Konditionen werden immer attraktiver. Für diese Immobilien sind die Zinsaufschläge auf den Basiszinssatz um etwa 50 Prozent zu-rückgegangen. Für Top-Immobilien auf den besten märkten ist der Loan to Value, also das Verhältnis von Kredit zu Immobilienwert, auf 75 Prozent angestiegen. Für Liegenschaften außerhalb der Gateway-märkte, die sich an problematischen Standorten befinden und/oder die sich nur schwer vermieten lassen, sind die Optionen deutlich begrenzter.

Wie wird sich der nordamerikanische Büro-markt weiter entwickeln?

„Wissen, wo arbeitsplätze entstehen“Steven Franceschina, Chefberater für Immobilienportfolios bei metzler North america, über die Chancen und

Risiken, die Investoren auf den uS-amerikanischen Büromärkten zu erwarten haben

Steven Franceschina ist Chefberater für Immobilienportfolios bei Metzler North America in Seattle.

Die leichte Erholung der Fundamentaldaten wird sich fortsetzen. Das Beschäftigungs-wachstum ging bisher zwar nur langsam von-statten, es reichte aber aus, um die Nachfrage nach Büroflächen zu beleben und die Leer-standsquoten zu senken. Von einer gleich-mäßigen Erholung des Bürosektors in allen Kategorien und märkten kann man allerdings nicht sprechen. Objekte der Kategorie a etwa sind sehr begehrt, die Nachfrage nach Liegen-schaften der Kategorien B und C hingegen ist deutlich niedriger. auch fehlen in manchen Regionen noch die wirtschaftlichen Treiber für eine robuste Erholung des marktes.

Das Gespräch führte Sara Seddon-Kilbinger.

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Die analystin und freie Journalistin für Fachmedien und Hörfunk in mexiko, Claudia Olguín, ist von den

Wachstumschancen im Süden des amerikanischen Doppelkontinents überzeugt

Mit 228 Metern Höhe ist Union Investments Torre Mayor in Mexiko-Stadt das höchste Gebäude Lateinamerikas.

as Jahr 2011 markierte auf den Büroimmobilienmärkten in argen-tinien, Brasilien, Chile, Kolumbien und mexiko den Beginn eines aufschwungs mit einer Vielzahl lukrativer investitionschancen.

mittlerweile befinden sich die märke in der Phase eines gleichmäßigen und stabilen Wachstums. auch in anderen ländern des Wirtschaftsraums, etwa in Peru, Panama oder Costa Rica, hat die positive konjunkturelle entwicklung den markt für immobilieninvestments belebt und die Zahl neuer Bauprojekte ansteigen lassen.

Doch sind es vor allem die eingangs genannten fünf länder, in denen das entwicklungspotenzial derzeit als besonders hoch eingeschätzt wird. Hier finden investoren, Projektentwickler und unternehmen erstklassige Bürogebäude als Standorte für unternehmenszentralen.

Die entwicklung der Bürovermietungsmärkte im Süden des ame-rikanischen Doppelkontinents unterliegt einer ganzen Reihe von ein-flussfaktoren: allen voran zählt dazu der Wirtschaftsaufschwung, der dieser Weltregion für die kommenden drei Jahre prophezeit wird. laut Prognosen dürfen Brasilien und mexiko damit rechnen, dass der anstieg ihres jeweiligen Bruttoinlandsprodukts fast doppelt so hoch ausfallen wird wie der in den uSa und Kanada. infolge dieses konjunkturellen aufschwungs wird sich auch die Nachfrage nach Büroflächen deutlich beleben – nicht zuletzt die nach Objekten der besten Kategorie aaa, erstklassige Büroflächen in Toplagen und mit moderner ausstattung.

Deutliche unterschiede prägen die märkteNach marktanalysen global tätiger immobilienberatungsunternehmen wie CBRe und Colliers international lassen die extrem niedrigen leer-standsquoten in Städten wie São Paulo (2,1 Prozent) oder Santiago de Chile (2,3 Prozent) zusätzliches Wachstumspotenzial erkennen. Die mietentwicklung hingegen offenbart, welche Differenzen zwischen den einzelnen märkten bestehen: Heute werden für Büros in den brasilia-nischen metropolen São Paulo und Rio de Janeiro bereits monats mieten von mehr als 90 uS-Dollar pro Quadratmeter gezahlt. in der kolumbia-nischen Hauptstadt Bogotá liegt der Preis hingegen bei gerade einmal 28 uS-Dollar.

Besonders rege zeigt sich derzeit die Büronachfrage in mexico-Stadt: in der metropole, in der schätzungsweise 25 millionen menschen – je-der fünfte mexikaner – leben und die damit zum Kreis der sogenann-ten globalen megacitys zählt, haben unternehmen in den vergangenen beiden Jahren so stark expandiert wie noch nie zuvor. in einem der Bau-gebiete für neue immobilienprojekte entlang des Paseo de la Reforma steht ein umfangreiches entwicklungsprogramm mit mehr als 20 einzel-vorhaben kurz vor dem abschluss und trägt dazu bei, dass immer mehr Wolkenkratzer das Bild der mexikanischen metropole prägen. „Viele latein amerikanische Firmen lassen sich in Städten wie mexico City nie-der, um dort von den niedrigen Betriebskosten zu profitieren – und das trotz der infrastrukturellen Herausforderungen, vor denen sie an eini-gen dieser Standorte mitunter stehen“, erklärt Javier lomelin, CeO bei Colliers inter national latin america.

lateinamerika auf dem Sprung

Der Überblick über die wichtigsten merkmale der verschiedenen märkte in dieser Weltregion zeigt, dass sich der gesamte südamerika-nische Wirtschaftsraum derzeit in einer Wachstumsphase befindet, die auch immobilieninvestoren aufmerksam verfolgen.

mexiko ist das Schwergewichtin mexiko-Stadt trifft man auf einen der bedeutendsten märkte latein-amerikas. mit seinen sieben entwicklungsgebieten gehört insbesonde-re der Büroimmobilienmarkt der Stadt zu den größten der gesamten Weltregion; außerdem ist er ausgesprochen stabil. Die Gebiete tragen die Bezeichnungen Bosques de las lomas, interlomas, insurgentes, lo-mas Palmas, Norte und Periférico Sur. Die meisten neuen Bauprojekte werden entlang des Paseo de la Reforma und im Geschäftsbezirk San-ta Fe durchgeführt.

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Auch das Landmark-Gebäude Torre Paris in Santiago de Chi-le gehört zum Immobilienportfolio von Union Investment.

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Beschleunigt wurde die aufwärtsbewegung auf den dortigen Immo­bilienmärkten nicht zuletzt durch die gute Renditeentwicklung bei indi­rekten Immobilienanlagevehikeln. Seit der letzten Wirtschaftskrise, die durch Subprime­Hypotheken ausgelöst wurde, sind Immobilienfonds allerdings nicht mehr die einzige Finanzierungsquelle für Investoren. Vornehmlich wurden die neuen Investments in mexiko über Eigenkapi­tal finanziert, doch auch die Entstehung neuer Finanzierungskonzepte war ein entscheidender Faktor für die Verfügbarkeit von Finanzmitteln. Dazu zählen unter anderem die auch als REITs (Real Estate Investment Trusts) bekannten mexikanischen Fibras (Fideicomisos de Inversión de Bienes Raíces) sowie die 2009 eingeführten Certificados de Capital de Desarrollo (CKDs) – börsennotierte Private­Equity­Fonds, in die auch die als Kapitalgeber bedeutenden mexikanischen Pensionskassen in­vestieren können.

Die Sichtweise auf die gegenwärtige marktsituation in mexiko unter­scheidet sich je nachdem, ob es um Einkaufszentren oder Büroflächen geht. Einkaufszentren haben in die Portfolios vieler Investmentfonds Eingang gefunden. Die durchschnittliche Nettoanfangsrendite, die sich aus dem Verhältnis der jährlichen Nettoeinnahmen zum Kaufpreis er­gibt, liegt bei circa 8 bis 8,3 Prozent. Vorsichtiger sind Investoren bei Büroinvestments. In mexiko­Stadt stehen 11 Prozent der circa 3,3 millio­nen Quadratmeter Bürofläche leer, die monatsmieten belaufen sich im Durchschnitt auf 24 uS­Dollar je Quadratmeter und monat.

Einer der größten und stabilsten Büroimmobilienmärkte in Latein­amerika befindet sich noch immer in Brasiliens metropole São Paulo, auch wenn das Wirtschaftswachstum des Landes laut Berichten Ende 2011 im Vergleich zum Vorjahr zurückging.

mehr Büroflächen in São Paulo und Buenos airesIm vergangenen Jahr soll São Paulo die niedrigste Leerstandsquote und höchste positive Nettoabsorption der Welt verzeichnet haben. Der markt wächst nach wie vor, der Büroflächenbestand wird laut Prognosen bis 2014 um gut 187.000 Quadratmeter zulegen; auch einige Vorhaben mit dem uS­Nachhaltigkeitszertifikat LEED befinden sich in Planung. Neun Entwicklungsgebiete sind für den Büromarkt ausschlag gebend: alpha­ville, Berrini, Chácara Sto. antônio, Faria Lima, Itaim, marginal Pinheiros, Paulista, Roque Petroni und Vila Olímpia.

Das Flächenangebot auf dem Büromarkt von argentinien wuchs im ersten Quartal 2012 um gut 11.000 Quadratmeter – und lag damit leicht unterhalb des Durchschnittswerts aus dem Jahr 2011. Der Bestand an Büroflächen stieg damit auf etwa 1,7 millionen Quadrat meter. 29 Pro­zent der Objekte entsprechen dabei der Kategorie a+, die restlichen 71 Prozent fielen unter die Kategorie a. Domininert wird der markt von zwei Entwicklungsgebieten: Puerto madero im Südosten und dem nörd­lichen Großraum der metropole.

Kleine märkte mit PotenzialEnde 2011 war am markt für Büroimmobilien in Costa Ricas Hauptstadt San José deutlich zu erkennen, wie sich das angebot tendenziell nach oben orientierte. Der Flächenbestand belief sich im vierten Quartal auf mehr als 945.000 Quadratmeter, knapp 143.000 Quadratmeter befan­den sich im Bau. Für eine Belebung der Nachfrage hatten im zweiten Halbjahr insbesondere das Wachstum des Dienstleistungssektors und die Öffnung der Telekommunikationsmärkte gesorgt. Dabei wurden vor allem Gebäude der Kategorien a und a+ angemietet.

Im Westen von San José entstehen mit Plaza Tempo, El Cedral, dem Escazu Corporate Center und ähnlichen Bauvorhaben die größten Bürokomplexe der Hauptstadt. Die Projekte im Osten der Stadt sind al­lerdings kaum bescheidener dimensioniert; zu den Gebäuden, die dort den Büroflächenbestand vergrößern werden, gehören unter anderem das Torre Condal und das Terra Campus Corporativo.

Weil sich viele internationale unternehmen für Panama­Stadt als den Standort ihrer regionalen Hauptsitze entschieden haben, ist die Büroflächennachfrage hier so hoch wie in kaum einem anderen Land Lateinamerikas. Ende 2011 waren 85 Prozent des Büroflächenbestands in Höhe von insgesamt 150.000 Quadratmetern belegt. Der Büromarkt der Stadt gliedert sich in sieben Teilmärkte.

acht mikrostandorte zählt der Büromarkt in der kolumbianischen Hauptstadt Bogotá. Flächenmäßig größter Teilmarkt ist Santa Bárbara mit einem Bestand von circa 70.000 Quadratmetern Fläche, unmittelbar gefolgt vom Standort Calle 100. In diesen beiden Bürozonen werden auch die höchsten mieten erzielt, sie erreichen hier um die 36 uS­Dollar pro Quadratmeter und monat. Kaum höher als 30 uS­Dollar liegen die mieten in Bogotás übrigen sechs Büromärkten av. Chile, Salitre, Chicó, andino, Nogal und Centro Internacional. Die Durchschnittsmiete liegt bei 28 uS­Dollar.

Für Südamerikas Immobilienmärkte bleiben die aussichten positiv: Der Internationale Währungsfonds erwartet, dass die Wirtschaftskraft der Region auch 2012 und 2013 mit einem Plus von real 3,7 bezie­hungsweise 4,1 Prozent zunehmen wird. $

Märkte

Die Nachfrage der Investoren nach Logistikimmobilien in europa ist rege. Sie konzentriert

sich jedoch auf wirtschaftlich starke Länder und exzellente Standorte. Von Alexander Heintze

Immobilie für Spezialisten

Die südkoreanische Hauptstadt Seoul hat der britische Super-marktkonzern tesco ausgewählt, um die Zukunft des einzelhan-dels zu simulieren. Und die könnte recht zweidimensional aus-

sehen. Statt realer Waren lässt der Handelsgigant lebensgroße Fotos von vollen Supermarktregalen an die Wände der U-Bahn-Haltestellen kleben. Die Fahrgäste sollen die wenigen Minuten bis zur einfahrt des nächsten Zuges zum einkaufen nutzen. Sie scannen die Strichcodes auf den Produkten mit ihrem Handy ein und lassen sich diese nach Hause liefern. Wenn die Bestellung bis zum Mittag aufgegeben wurde, sind die Lebensmittel schon am selben Abend im kühlschrank. könnte diese technik einmal Shoppingcenter und einkaufsmeilen überflüssig machen? Vielleicht. Wer mit Sicherheit davon profitiert, ist die Logis-tikbranche. Der Boom bei den Online-Handelsunternehmen sorgt seit Jahren für eine starke Nachfrage nach Lager- und Umschlagflächen. Laut BNP Paribas real estate (BNPPre) wurden allein 2011 insgesamt 400.000 Quadratmeter an den Versandhändler Amazon und weitere

fast 140.000 Quadratmeter an den Modeversand Zalando vermietet. In Deutschland haben die konsumlaune der kunden und die gute wirt-schaftliche entwicklung dafür gesorgt, dass der Abschwung auf dem Logistikimmobilienmarkt nach der Finanzmarktkrise des Jahres 2008 überwunden ist. 2011 stellten die Logistikmärkte des Landes einen neuen Umsatzrekord auf. Bundesweit wurden nach den Zahlen von BNPPre ganze 5,84 Millionen Quadratmeter Fläche neu vermietet – 70 Prozent mehr als im zehnjährigen Durchschnitt.

Auf europäischer ebene sieht das schon anders aus. Die einzelhandels-umsätze sanken 2011 um 0,2 Prozent. Während die Umsätze in den osteuropäischen und baltischen Staaten deutlich wuchsen, darbten die Handelsunternehmen in den südlichen Problemländern wie Portugal, Ita-lien, Griechenland und Spanien. Diese gegenläufigen Wirtschaftstrends werden nach Ansicht der Immobilienberatung DtZ den europäischen Logis-tikmarkt auch in diesem Jahr dominieren. Dem starken Wirtschaftswachs-tum in Ost- und Nordeuropa stehe eine Abkühlung im übrigen europa

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Containerterminal in Hamburg-Altenwer-der: Mit seinem bedeu-tenden Seehafen gehört die Hansestadt zu den wichtigsten deutschen Logistikstandorten. Fo

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gegenüber. Die Folge: Logistik- und Industrieunternehmen würden vorerst auf weitere Expansionen verzichten. Stattdessen versuchen sie, ihre Kos-ten unter anderem durch Aufgabe älterer und Umzug in effiziente, moder-ne Gebäude am selben oder an benachbarten Standorten zu reduzieren. Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services von BNPPRE, rechnet darum in diesem Jahr mit einer lebhaften Nach-frage nach Logistik- und Lagerflächen. Umstrukturierungen im Handel, die gute Auftragslage und die Auslastung vieler Produktionsunternehmen führen seiner Meinung nach zu einem zusätzlichen Schub.

Polens Logistikmarkt wächst am stärksten Diese konzentriert sich auf die großen Volkswirtschaften Deutschland, Frankreich und Großbritannien. Auf die Top-3-Märkte entfielen in den ersten Monaten 2012 fast 1,2 Milliarden Euro, annähernd 80 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens in Europa. Richtig zulegen konnte allerdings nur der deutsche Markt. Ein Plus von 12 Prozent im Vergleich zum Vorjahr auf 350 Millionen Euro zeigt das Vertrauen von Investoren und Nutzern in die deutsche Wirtschaft. Großbritannien hingegen muss-te herbe Einbußen auf 715 Millionen Euro hinnehmen, ein Minus von 16 Prozent. In Frankreich halbierte sich das Transaktionsvolumen sogar auf 115 Millionen Euro. Noch deutlich rückläufiger sieht das Beratungs-unternehmen Jones Lang LaSalle (JLL) die Beneluxländer (–85 Prozent) und Skandinavien (–72 Prozent). Italien, Portugal und Spanien kamen zusammen auf ein Minus von 53 Prozent. Dabei konnte Italien immerhin einen leichten Zuwachs von 7 Prozent verbuchen. Das stärkste Wachs-

tum im Jahresvergleich wies dagegen Polen mit 40 Prozent auf. Über-haupt zählt Polen für die meisten Marktbeobachter neben Deutschland zu den künftigen Gewinnern bei Logistikimmobilien. Als einziges EU-Land erlebte es in der Krise keine Rezession. Eine junge und konsum-freudige Bevölkerung und seine strategische Lage als Tor zum Osten machen den Markt attraktiv.

Europas Top Ten Neu vermietete Logistikflächen und Spitzenmieten in europäischen Städten 2011

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Quelle: BNP Paribas Real Estate, März 2012

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mäRkte

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„Logistik steht auf dem einkaufszettel der Investoren“, weiß Willi Weis, bei DtZ in Frankfurt am main für Logistikimmobilien verantwort-lich. Investiert wird vor allem über Spezialfonds. „Diese haben sich in den letzten zwei Jahren als Nachfrager etabliert“, beobachtet umut ertan, Geschäftsführer von Realogis Investment management. Laut BNPPRe haben sie derzeit einen anteil von fast 60 Prozent am Investmentumsatz Logistik. auf dem zweiten Platz folgen mit 31 Prozent unternehmen, die sich neue Standorte gesichert oder bestehende erwei tert haben. Insbesondere in der krise haben Handelsunternehmen Logistikobjekte erworben, um sie selber zu nutzen. Private anleger und Immobilien- aktiengesellschaften hätten mit 5 beziehungsweise 4 Prozent nur einen geringen anteil am Investmentvolumen. ein Problem hat der Logistik-markt allerdings derzeit mit anderen märkten gemein: „es herrscht eine deutliche angebotsknappheit“, so ertan.

Spezialfonds sind die aktivsten InvestorenDie hohe Nachfrage erklärt sich mit den höheren Renditen, die der markt für große Lagerflächen hergibt. Für Logistikimmobilien liegen diese in der Regel bis zu 200 Basispunkte über denen von Büros und einzel-handelsimmobilien. Vor allem Versicherungen und Pensionskassen su-chen nach höher rentierlichen anlagemöglichkeiten. Sie leiden unter den niedrigen Zinsen bei festverzinslichen Wertpapieren und mageren Renditen bei Core-Immobilien.

„mit einer Rendite von um die 7 Prozent erzielen Core-Logistikimmo-bilien in einem Niedrigzinsumfeld attraktive erträge“, erklärt kai Oulds,

Head of Logistics Investment bei CBRe in Deutschland. Im europäischen Durchschnitt liegt die Rendite nach angaben von JLL derzeit bei 7,4 Pro-zent. an den deutschen topstandorten müssen sich Investoren dagegen mit Renditen zwischen 6,5 und knapp 7 Prozent zufriedengeben. Die-se könnten in den nächsten Quartalen noch weiter fallen. Das erklä-ren marktbeobachter mit weiter zurückgehenden Risiken. „Die mieten für Lagerflächen etwa sind lange nicht so volatil wie im Büromarkt“, sagt Weis. DtZ ermittelte, dass 2011 die erträge von Logistikflächen in 19 von 20 europäischen märkten stabil geblieben sind. Bis ende 2012 erwarten die marktbeobachter, dass die mieten um etwa 0,8 Prozent wachsen werden. Selbst in Deutschland stiegen sie im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre nur leicht. Größer falle das Plus nur an sehr guten Standorten wie der Frankfurter Cargocity oder im Hamburger Hafen aus. Sicherheit gegen eine hohe Inflationsrate bieten indexierte mietverträge, die in der Logistikbranche üblich sind. Zudem fallen bei einem mieterwechsel meist keine teuren umbauten wie Renovierungen oder die erneuerung der It-Infrastruktur an, „wenn die Halle quadra-tisch, praktisch und gut ist“, fasst martin Birkert, Leiter Logistik bei der NaI apollo Group, zusammen.

Standort gewinnt an BedeutungInvestoren achten nach wie vor auf klassische ausstattungskriterien wie Hallenhöhe, Zahl der Laderampen, uneingeschränkte Drittverwendungs-fähigkeit oder die Nachhaltigkeit der Immobilie. Immer wichtiger wird allerdings der Standort. „Gerade bei großen Hallen auf der grünen Wie-se steigt die Gefahr, dass nach einem auszug des mieters das Gebäude über monate leer steht, bis ein Nachmieter gefunden ist“, erläutert Jörg Schröder, geschäftsführender Gesellschafter von alpha Industrial. am be-gehrtesten sind absolut sichere Lagen wie Frachtzentren an Flughäfen wie Frankfurt am main, münchen oder Berlin und in großen Häfen wie Hamburg, Bremen oder Duisburg. „Im aufschwung sind aufgrund ihrer anbindung an die osteuropäischen Nachbarländer zudem derzeit die Logistikstandorte im Osten Deutschlands“, ergänzt Birkert. Insbeson-dere in erfurt und Leipzig wurden im Jahr 2011 so viele Grundstücke und Lagerflächen umgesetzt wie noch in keinem Jahr zuvor.

Solche Core-Flächen sind in ganz europa gefragt und entsprechend knapp. „mieter und käufer legen ihren Fokus auf gute Immobilien in den Fo

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Luftfracht startet vom Frankfurter Flughafen (oben). Amazon beliefert seine Kunden aus Bad Hersfeld.

Berlin/Brandenburg

Duisburg/Niederrhein

ÖstlichesRuhrgebiet

Rhein-Main

Rhein-NeckarSaarland

Münster/Osnabrück

Leipzig/Halle

Bremen

Hamburg

Hannover

Oberrhein

Kölner Bucht Erfurt

Deutschland-Mitte

Donau

Nürnberg

MünchenSchwaben

Stuttgart

Quelle: Fraunhofer-Institut SCS, 2012

Logistikland DeutschlandDie wichtigsten deutschen Logistikregionen und ihre größten Nutzer

Einzelhandel AutomobilGroßhandel

Raum & mehr 2|2012 15

Toplagen“, erklärt Rob Hall, Leiter von DTZ Logistics in Europa. „Ähn-lich der Entwicklung auf den Büromärkten gibt es auch in der Logistik eine starke Konzentration auf Core-Logistikimmobilien“, beobachtet auch Ertan. Ein Knackpunkt allerdings sind derzeit die mietverträge. Hier beißen sich die Vorstellungen der Investoren mit den Wünschen der mieter. um flexibel zu bleiben, drängen diese auf kürzere mietver-

tragslaufzeiten von drei bis fünf Jahren. Dem steht die Erwartung von Inves toren und finanzierenden Banken an eine möglichst lange Laufzeit der mietverträge gegenüber. Zurzeit, so Realogis-Geschäftsführer Ertan, „lassen sich an den Topstandorten Laufzeiten von fünf Jahren verkau-fen“. Ein Novum, denn noch vor Kurzem seien mindestens sieben oder gar zehn Jahre gefordert worden, ergänzt er. $

Welche Immobilien sind derzeit bei Nutzern und Investoren besonders gefragt? Logistiker, aber auch Industrie- und Handels-unternehmen bevorzugen Immobilien, die perfekt in den logistischen Prozess passen. Die Lage der Logistikimmobilie muss optimal zur Warenverteilung passen.

Welche Lagen sind aus Ihrer Sicht optimal?meistens sind es bereits bewährte Stand-orte, an denen weitere Logistikimmobilien vorhanden sind, sogenannte Logistikimmo-bilien-Hubs. Diese Hubs haben sich aufgrund ihrer guten anbindung an autobahnen, den Gleis- oder Flugverkehr innerhalb Europas etabliert. In Deutschland werden aktuell die Region Hamburg, Hannover, das Ruhrgebiet und der Raum Frankfurt am main besonders nachgefragt.

Welche Herausforderungen haben Projekt-entwickler derzeit zu beachten? Sie müssen den Banken seit der Finanz krise 2008 mehr Eigenkapital für Projektentwick-lungen zur Verfügung stellen. Die höhere Eigenkapitalquote begrenzt den Projekt-entwickler in der Zahl seiner Projekte, oder er muss Kooperationen mit Finanzpartnern schließen, um das Wachstum nicht zu brem-sen. Die aufgabe von Projektentwicklern, die ihre Vorhaben an Investoren verkaufen, ist es, deren hohe ansprüche an die Bonität der mieter und den Wunsch nach möglichst langen mietvertragslaufzeiten passgenau umzusetzen.

Welche anforderungen stellen Investoren? Neben der Drittverwendbarkeit der Logis-

tikimmobilie und der guten Lage achten Investoren auf eine sehr gute Bonität der mieter. Zusätzlich fordern Vermieter höhere Bürgschaften von drei bis zwölf monaten als mietkautionen, um so eine höhere absi-cherung gegenüber Forderungsausfällen zu haben.

Haben sich die anforderungen seit der Krise verändert?Im Gegensatz zu den Kriterien Lage und Drittverwendbarkeit haben sich die mietver-tragslaufzeiten seit der Finanzkrise 2008 ver-ändert. Bei einer Bestandsimmobilie werden Vertragslaufzeiten von drei Jahren seitens der mietinteressenten nachgefragt und oftmals vom Vermieter akzeptiert. Bei einem Neubau haben sich die vom Vermieter geforderten Laufzeiten seit der Finanzkrise erhöht. Vor der Krise war die Finanzierung von Logistik-immobilien beim Neubau einfacher, und die Banken haben der Finanzierung von Projekt-entwicklungen mit einem mietvertrag von drei oder vier Jahren zugestimmt. Heutzutage fordern die Banken und die finanzierenden Partner eine mindestlaufzeit von fünf oder sogar sieben Jahren.

Welche Rolle spielt das Thema Nachhaltig-keit?Investoren und mieter fordern nachhaltige Objekte. Im Bereich Projektentwicklung er-werben Investoren nur noch zertifizierte Logistikimmobilien. Projektentwickler, die beabsichtigen, ihre Entwicklungen an Investoren zu veräußern, lassen daher alle Objekte noch während der Bauzeit zertifi-zieren. Investoren, die bereits im Besitz von

Logistikimmobilien sind, lassen Nachhaltig-keitschecks durchführen, um ihre Gebäude in diesem Sinne nachzurüsten.

Lassen sich Logistikobjekte nachbessern?Bei Bestandsimmobilien können Verbesse-rungen im energetischen Bereich viel bewir-ken. Eine energieeffiziente ausstattung mit Heizungssystemen zur Wärmerückgewinnung oder mit stromsparender Beleuchtung kann den Energieverbrauch um bis zu 30 Prozent senken. Das wird deshalb auch von den mie-tern gewünscht – und sogar in einigen Fällen von ihnen auf eigene Kosten umgerüstet.

Das Interview führte alexander Heintze.

„Kooperationen schließen“

Stephanie Habacker-Arndt ist ge-schäftsführende Gesellschafterin des familiengeführten Logistikimmobi-lien-Entwicklers Habacker Holding mit Sitz in Düsseldorf.

Die Geschäfte der Entwickler von Lagerflächen in Deutschland gehen gut. Gestiegen sind allerdings auch die

anforderungen der Kunden – und der Finanzierer, sagt Stephanie Habacker-arndt, Chefin der Habacker Holding

Die Nachricht klingt besorgniserregend: Weltweit, so eine Schät-zung des internationalen Immobilienberatungsunternehmens DTZ, werden in den kommenden zwei Jahren 216 Milliarden Dollar an

Krediten zur Finanzierung gewerblicher Immobilien fehlen. Allein für die Refinanzierung bestehender Kredite werden im laufenden Jahr etwa 775 Milliarden Euro benötigt, hat Berater CBRE ausgerechnet.

Besonders hart trifft es Europa: Auf 182 Milliarden Dollar – 85 Pro-zent des globalen Fehlbetrags also – schätzen die Analysten die Finanzie-rungslücke in den Ländern des alten Kontinents. Ursache sei die strenge Regulierung der Banken durch die Europäische Bankaufsichtsbehörde (EBA). „65 europäische Banken unter der Aufsicht der EBA müssen künftig jeweils 9 Prozent Kapitalreserven aufweisen“, erläutert Nigel Almond, Associate Director of Forecasting & Strategy bei DTZ. Bis An-fang 2012 lag die Kernkapitalquote für große, systemrelevante Banken noch bei 7 Prozent. Nach Auffassung des Internationalen Währungsfonds werde sich dadurch das Kreditvolumen bis 2014 um 6 bis 10 Prozent reduzieren. „Auf Grundlage dieser Zahlen gehen wir davon aus, dass die gewerbliche Immobilienfinanzierung im selben Zeitraum um 7 Pro-zent reduziert wird“, folgert Almond.

Opportunistische Anleger sind besonders betroffenAuch Bernhard Köhler, Chef des Schweizer Investmentberaters und Asset- Managers Swisslake, beobachtet die wachsenden Finanzierungssorgen europäischer Immobilieninvestoren: „Beunruhigt sind insbesondere Fondsmanager mit Value-Add und opportunistischen Investitionsstrate-gien“, sagt er und ergänzt: „Dies schmerzt sie umso mehr, da das aktu-elle Zinsniveau durch gezielten Einsatz von Fremdfinanzierungsmitteln zu Traumrenditen verhelfen könnte.“ Er macht vor allem das anhaltende Bankensterben und die Abwicklung großer Immobilienfinanzierer wie des deutschen Kreditinstituts Eurohypo oder der Westdeutschen Immobilien-bank für den Kreditmangel verantwortlich. Deshalb rechnet auch er mit einem anhaltend „hohen Druck auf Immobilienbestandshalter und Inves-toren sowohl bei Neu- wie auch bei Anschlussfinanzierungen“.

Tatsächlich haben die Staatsschuldenkrise und die ergänzenden Empfehlungen des Basler Ausschusses für Bankenaufsicht zu den Eigen-kapitalanforderungen für Banken, besser bekannt unter dem Stichwort Basel III, dazu geführt, dass viele Banken das Kreditneugeschäft redu-ziert haben. „Und insbesondere gewerbliche Immobilienfinanzierungen wurden zurückgefahren“, sagt Stefan Wundrak, Research-Chef des

Europas Bankenlandschaft ist im Umbruch – und mit

ihr der Markt für Immobilienfinanzierungen. Kredit zu

bekommen, bleibt eine Herausforderung, trotz neuer

Player auf dem Markt. Von Anne Wiktorin

Kredite bleiben knapp

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KONZEPTE

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Den Kauf des Silberturms in Frankfurt am Main durch IVG finanzierte die Bayerische Versorgungs-kammer.

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Londoner asset-managers Henderson. Insgesamt seien bereits mehr als 40 Kreditinstitute vom europäischen markt verschwunden. Darun-ter auch der einst größte europäische Immobilienfinanzierer, die Com-merzbank-Hypothekentochter Eurohypo: Ende Juni dieses Jahres gab die Commerzbank mit ausdrücklichem Hinweis auf die verschärften Basel-III-Vorschriften überraschend bekannt, sich vollständig aus dem Geschäft der gewerblichen Immobilienfinanzierung zurückzuziehen. Eigentlich hatte das Institut Teile des Eurohypo-Geschäfts in der Kern-bank fortführen wollen. Ihre Immobilienbank muss die Commerzbank auf Druck der Eu-Wettbewerbskommission als Kompensation für Staats-hilfen weitgehend abwickeln.

„Französische Banken haben beispielsweise ihre aktivitäten stark zurückgefahren“, bestätigt andreas Quint, Leiter des europäischen Immobilien-Investmentbankings des Dienstleisters Jones Lang LaSalle (JLL) mit Sitz in London. und dies betreffe nicht nur ihr Engagement auf ausländischen märkten, sondern auch auf dem heimischen markt. „Der Grund ist, dass französische Institute relativ stark in den Eu-Krisenlän-dern engagiert sind – sowohl als Zeichner von Staatsanleihen als auch im Finan zierungsgeschäft“, erläutert Quint. anders sei die Situation bei den britischen Banken. auch sie haben ihre Kreditaktivitäten zwar deutlich reduziert, jedoch aus anderen Gründen: „Sie sind dabei, ihre Geschäftsmodelle neu zu ordnen und die Bilanzen zu bereinigen.“ So verkaufte die Royal Bank of Scotland Ende 2011 ein 1,6 milliarden Euro schweres Immobilienkreditportfolio an einen Blackstone-Fonds.

Deutsche Pfandbriefbanken finanzieren wieder mehrGemessen an den Wettbewerbern gehören die deutschen Banken hin-gegen noch immer zu den aktivsten Immobilienfinanzierern. „Ver glichen mit anderen europäischen Ländern ist die Finanzierungssituation in Deutschland deutlich entspannter“, sagt Christian Schulz-Wulkow, Immo-bilienexperte beim Beratungshaus Ernst & Young. und das, obwohl sich sowohl deutsche als auch die im Boom der Jahre 2004 bis 2007 beson-ders aktiven ausländischen universalbanken infolge der Finanzkrise fast vollständig aus dem Immobilienfinanzierungsgeschäft zurückgezogen haben. Die Gründe: Europäische Kreditinstitute sind bei der Refinan-zierung von Immobilienkrediten insbesondere auf das Instrument der Verbriefung angewiesen. und dieser markt für sogenannte Commer-cial mortgage-backed Securities ist seit der Lehman-Pleite 2008 fast vollständig ausgefallen. Deutsche Immobilienbanken hingegen können ihre Kredite über die ausgabe von Pfandbriefen refinanzieren. Weil die-se festverzinslichen anleihen auf Hypothekendarlehen in Deutschland gesetzlich reguliert sind, gelten sie als vergleichsweise sicheres Invest-ment. Wie begehrt sie zurzeit sind, zeigt die erfolgreiche Platzierung des ersten Jumbo-Hypothekenpfandbriefs des Jahres 2012 im Volumen von 1 milliarde Euro. Nach nur 45 minuten belief sich die Nachfrage nach dem von Berlin Hyp, einer Tochtergesellschaft der Landesbank Berlin, emittierten Papier auf 2,2 milliarden Euro.

Tatsächlich, so zeigt ein Blick in die Statistik, reichten deutsche Pfand-briefbanken im vergangenen Jahr neue Immobilienkredite in Höhe von insgesamt mehr als 45 milliarden Euro aus. Gegenüber dem Vorjahr ein Plus von gut 6 Prozent. Nur knapp die Hälfte – 21 milliarden Euro und damit 2,3 Prozent weniger als im Jahr zuvor – entfielen auf Finanzie-rungen im ausland. Denn vor allem das internationale Finanzierungs-geschäft wurde zuletzt von deutschen Instituten deutlich zurückgefahren. So vergaben im vergangenen Jahr beispielsweise die Landesbank Berlin und deren Tochter Berlin Hyp – sie gehören zu den aktivsten gewerb-lichen Immobilienfinanzierern – Gewerbeimmobilienkredite in Höhe

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Konzepte

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von 5,4 milliarden euro. 80 prozent davon finanzieren Immobilien in Deutschland. auch die gewerbliche Immobilienbank der genossenschaft-lichen Finanzgruppe, DG Hyp, konzentriert ihr neugeschäft auf den deut-schen markt. 2011 wurden für Gewerbeobjekte 4,0 milliarden euro an Krediten zur Verfügung gestellt – davon entfielen 95 prozent auf den Kernmarkt Deutschland. „Banken halten sich bei der Kreditprüfung an klar vorgegebene Länderlisten und eindeutige Risikoeinstufungen“, er-klärt JLL-Finanzierungsexperte Quint die zurückhaltung. und die Liste ausländischer märkte, auf denen deutsche Institute Immobilien über-haupt noch bereit seien zu finanzieren, ist deutlich kleiner geworden. Vorhaben in London und paris, in Warschau, Stockholm und vereinzelt in den niederlanden werden geprüft, anfragen für Finanzierungen an anderen Standorten bleiben weitgehend chancenlos.

Ähnlich kompromisslos sind Banken mittlerweile, wenn es um die anforderungen an die immobilienspezifischen Qualitätskriterien geht: Kann eine bestimmte Vorvermietung nicht nachgewiesen werden oder stimmt die Lage nicht, hat eine Kreditanfrage keine aussicht auf erfolg. „Demgegenüber haben sich die anforderungen an die eigenkapital-ausstattung nur wenig verändert“, sagt Quint. nach wie vor verlangen Finanzierer eigenkapitalquoten von 30 bis 40 prozent – „nur in aus-nahmefällen genügen 20 prozent“, sagt Carsten Loll, partner und Leiter der deutschen Real-estate-praxisgruppe in der internationalen Rechts-anwaltskanzlei DLa piper in münchen. „etwas schwieriger“ sei die Finan zierung bei projektentwicklungen geworden, ergänzt Loll. erfah-rene und konservativ agierende Developer jedoch, die erst bei entspre-chender Vorvermietung den Startschuss für ihre projekte geben, hätten bei ausreichender Qualität von Standort und Gebäudekonzept in den allermeis ten Fällen gute Chancen auf eine Finanzierung.

In einem aber sind sich alle experten einig: Kreditnehmer müssen sich auf ein verändertes Finanzierungsumfeld und neue Finanzierungspartner einstellen. Vor allem dann, wenn es um Beträge ab 100 millionen euro geht, sagt Henderson-Researcher Stefan Wundrak: „es wäre übertrieben zu sagen, dass die klassische Bankenfinanzierung bei Immo bilien ein auslaufmodell wäre, Banken werden in zukunft aber tendenziell eher kleinere Finanzierungstranchen bevorzugen.“ Wer größere tranchen finanzieren oder refinanzieren wolle, müsse künftig wohl immer den Weg über Clubdeals mehrerer Kreditgeber gehen, ergänzt der experte. Hoffnungen setzen Investoren zudem in neue player auf dem markt für Immobilienfinanzierungen – allen voran in Versicherungs gesellschaften und pensionskassen. So ist das Finanzierungsgeschäft für die asseku-ranztochter allianz Real estate, die in Deutschland die Greentowers der

Deutschen Bank in Frankfurt am main finanzierte, schon die dritte Säule des Kerngeschäfts neben direkten und indirekten Immobilieninvestments. auch die Bayerische Versorgungskammer ist ins Finanzierungsgeschäft eingestiegen: Für das börsennotierte Immobilienunternehmen IVG stell-te sie das Fremdkapital in Höhe von 190 millionen euro für den ankauf des Frankfurter Silberturms – und ist gleichzeitig Co-Investor.

Versicherungen steigen ins Finanzierungsgeschäft einWas in Deutschland noch als Besonderheit wahrgenommen wird, ist im Vereinigten Königreich schon weitgehend zur normalität geworden: „In Großbritannien liegt der marktanteil der Versicherungen und pensions-kassen mittlerweile bei 14 prozent“, sagt Henderson-experte Wundrack. Der Grund: „Die Konditionen der alternativen Kreditgeber sind oftmals attraktiver als die der Banken. Die margen betragen in Großbritannien statt der marktüblichen 260 nur 240 Basispunkte.“ Der Vorteil der Ver-sicherer: Sie können auf diese Weise die ab 2014 in Kraft tretenden strengeren eigenkapitalregeln für direkte Immobilieninvestments ele-gant ausgleichen. Statt 25 prozent eigenmittel zu hinterlegen, wie es Solvency II für Direktanlagen vorschreibt, müssen Immobiliendarlehen mit fünfjähriger Laufzeit nur mit 15 prozent hinterlegt werden. erst bei einer Laufzeit ab zwölf Jahren steigt die geforderte eigenkapitalquo-te auf denselben Wert wie bei direkten Investments. allerdings legen Versicherer und pensionskassen ähnlich strenge Kriterien bei der Kre-ditvergabe an wie Banken – und werden kaum objekte jenseits des Core-Segments finanzieren.

etwas risikobereiter könnte sich eine Gruppe von Kreditgebern zei-gen, die ebenfalls neu ist auf dem markt für Immobilienfinanzierungen: global agierende Staatsfonds und sogenannte Debt-Fonds. Sie bege-ben auch nachrangige Darlehen oder springen als eigenkapitalgeber ein. einer der aktivsten Spieler auf dem markt ist LaSalle Investment management. nach eigenen angaben hat der asset-manager in den ersten vier monaten des Jahres 2012 in sechs verschiedenen trans-aktionen etwa 190 millionen euro in nachrangige Darlehen investiert. Seit einführung der neuen Investmentstrategie im Jahr 2010 summie-ren sich seine mittelzusagen für Kreditinvestitionen in nachrang- und mezzanine-Darlehen-Investments damit auf etwa 500 millionen euro. Insgesamt, schätzt Dtz-experte nigel almond, werden aus diesen al-ternativen Finanzierungsquellen zusätzliche Kredite in Höhe von bis zu 75 milliarden Dollar nach europa fließen. „Die Kreditlücke dürfte da-durch auf 107 milliarden Dollar zurückgehen“, sagt er – immerhin eine Reduzierung um mehr als 40 prozent.

neue Finanzierungsvehikel allerdings werden die bestehende Kluft nicht vollständig schließen können. Die Finanzierung wird daher auf absehbare zeit der limitierende Faktor auf europas Immobilieninvest-mentmärkten bleiben – für equity player wie zum Beispiel die deutschen offenen Immobilienfonds unbestritten ein Wettbewerbsvorteil.

„Wir gehen davon aus, dass sich die gewerbliche Immobilien- finanzierung bis 2014 um 7 Prozent reduzieren wird.“Nigel Almond, DTZ

Banken sind die wichtigsten Immobilienfinanzierer in EuropaBestand gewerblicher Immobilienkredite in Europa Ende 2011 nach Finanzierern in Mrd. Euro, Anteil in Prozent

Quelle: CBRE, März 2012* aus Sicht des jeweiligen Landes

18,4

17,6

17,2

15,5

13,3

8,9

3,6

3,1

1,8

0,6

Sparkassen

staatliche Banken

Immobilienbanken

Genossenschaftsbanken

verbriefte Kredite (CMBS)

große Geschäftsbanken

ausländische Banken*

Regionalbanken

Versicherungsgesellschaften

sonstige Banken

gesamt:301,5

Raum & mehr 2|2012

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Rea

l Est

ate

PRojEktEntwicklung Für

ihren offenen immobilienfonds

uniimmo: Deutschland erwarb

union investment zwei Büro-

neubauten im großraum Paris.

Der kaufpreis beträgt insgesamt

240 millionen Euro. Die Büropro-

jekte befinden sich im Entwick-

lungsgebiet Zac des Bruyères in

Bois-colombes, nordwestlich der

Hauptstadt. Bei den Projekten

handelt es sich um zwei ge-

bäudeteile eines komplexes mit

38.000 Quadratmetern mietflä-

che, die vom französischen Pro-

jektenwickler Sefri-cime im auf-

trag von axa Real Estate bis 2013

entwickelt werden. Beide objekte

sind voll vermietet und werden

die nachhaltigkeitszertifikate HQE

und BREEam tragen. auch in

Helsinki sucht union investment

den Einstieg über Projekte: Für

62,3 millionen Euro wurde das

komplett vermietete Eventes

Business garden erworben. $

invEStitionSklimaStuDiE Zwar halten laut einer Studie von union invest-

ment vom august gerade einmal 12 Prozent der in Deutschland, Frankreich

und großbritannien befragten immobilieninvestoren ein auseinanderfallen

der Euro-Zone für wahrscheinlich, dennoch macht die ungewissheit über

die auswirkungen der Schuldenkrise auf die europäischen immobilienmär-

kte den investoren weiter zu schaffen. Der von union investment ermittelte

investitionsklimaindex verharrt auf niedrigem niveau. in Deutschland und

Frank reich setzte er mit verlusten von jeweils 1 Prozentpunkt seinen ab-

wärtstrend fort; in großbritannien machte er mit einem Plus von 0,9 Punk-

ten nach zuletzt deutlichem absturz nur wenig Boden gut. investoren stel-

len sich auf höhere ka-

pitalanforderungen und

eine verstärkung des

nord-Süd-gefälles in Eu-

ropa ein. auch vermie-

tungsrisiken gewinnen für

die anlageentscheidung

an Bedeutung. Eine Re-

zession in allen teilen des

kontinents erwarten 42

Prozent der Befragten. $

E-Mail an die Redaktion fabian.hellbusch@union-investment.de www.union-investment.de/realestate

RAUM & mehrDas immobilienmagazin vonunion investmentHerausgeberunion investment Real Estate gmbHvalentinskamp 70/EmPoRio D-20355 HamburgVerantwortlich für den InhaltFabian Hellbusch (leiter immobilien marketing, kommunikation, union investment Real Estate gmbH).namentlich gekennzeichnete Beiträge geben die meinung der autoren wieder.

ChefredaktionElke Hildebrandt, PR- und Redaktionsbüro anne wiktorin, Facts & FiguresArt-DirektionFrauke Backer/backerdesign.comChef vom Dienst Benjamin SchnitzerBildredaktion anneli wülfing, Birgit PlinkeInfografik jens Storkan Lektorat christiane BarthLitho Stephan müller-Siemens

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Projektmanagement Tel.: -4251Vermietung Tel.: -4478Marketing, Kommunikation/Pressestelle Tel.: -4160 oder -4139

nEuES von union invEStmEnt

Büroprojekte im Großraum Paris und Helsinki finanziert

Euro-Krise trübt das Investitionsklima

SPEZialFonDS in Zusammen-

arbeit mit der Süddeutschen kran-

ken- und lebensversicherung SDk

setzt union investment ein neues

Dachfondskonzept um. mit einem

Zielvolumen von 250 millionen

Euro wurden zwei Sondervermö-

gen aufgelegt, um die bestehen-

den indirekten SDk-immobilien-

anlagen zu konsolidieren und das

Portfolio in den kommenden

jahren zu diversifizieren. union

investment übernimmt die Fonds-

administration und berät die

versicherung bei der auswahl

neuer Zielfonds. $

Eigener Dachfonds für die SDK-GruppeGebäudeensemble in Bois-Colombes bei Paris: Mieter sind die Unternehmen Coface und GRT Gaz.

Quelle: Union Investment, Investitionsklimastudie, August 2012

75

70

60

55

2005 2006 2007 2008 2010 2011 20122009

65

50

Verhaltene StimmungInvestitionsklimaindex* in Punkten

Frankreich GroßbritannienDeutschland

* ab 2008 Erhebung im Frühjahr und Herbst

19

Konzepte

Bei Immobilieninvestoren setzt sich die erkenntnis durch, dass nachhaltigkeitsziele nicht allein durch den Ankauf

von neubauten erreicht werden können. Insbesondere in den Bestandsgebäuden muss die Umweltbilanz stimmen.

neue Managementsysteme weisen den Weg. Von Christian Hunziker

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ein neues Bürogebäude oder ein neues Shoppingcenter ohne nach-haltigkeitszertifikat? Das kommt für viele Investoren nicht mehr in-frage. Immobilien, die ihre energieeffizienz nicht mittels eines der

etablierten Gütesiegel wie LeeD, BReeAM oder DGnB belegen können, haben zunehmend schlechte Karten am Markt. Und doch kann die Immo-bilienwirtschaft ihrer Verantwortung für den Klimaschutz mit zertifizierten neubauten allein nicht gerecht werden – schließlich sind die meisten Gebäude vor der jüngsten zertifizie-rungswelle errichtet worden. „Bestandsimmobilien“, sagte folgerichtig eCe-Chef Alexander otto auf einer Veranstaltung des Urban Land Institute, „werden uns in zukunft ungleich stärker beschäftigen als der ener-gie effiziente neubau.“

Große Bestandshalter nehmen daher die ökolo-gische performance nicht nur ihrer Akquisitionen, son-dern auch ihrer Bestandsobjekte unter die Lupe. Union Investment hat in diesem Jahr ihr globales Immobilien-fonds-portfolio einer umfassenden prüfung unterzo-gen und eine erste Umweltbilanz vorgelegt. „Diese Analyse“, sagt Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real estate GmbH, „gibt uns erstmals eine detailgenaue Übersicht der emissionen und Ressourcenverbräuche im Bestand. Und genau das ist die Grundlage, die wir für ein umfassendes Maßnahmenprogramm zur Verbesserung der Umweltbilanz unseres Immobilienfonds-portfolios brauchen.“

Mit einem neuen Managementsystem überprüften die experten ein portfolio von 187 Gebäuden in insgesamt 22 Ländern zu unter-schiedlichen Aspekten der nachhaltigkeit. Der untersuchte Bestand deckt 78 prozent der gesamten Fläche aller von Union Investment aktiv ge-managten objekte ab und umfasst alle maßgeblichen nutzungsarten,

also Büro- und einzelhandelsobjekte ebenso wie Hotels und Logistik-gebäude. Das portfolio wurde objektbezogen mit dem Schwerpunkt auf energieverbrauch und Co2-emission ausgewertet.

Mit dem Reporting der Kennzahlen, streng nach den Vorgaben der Global Reporting Initiative, nimmt Union Investment in Deutschland eine Vorreiterrolle ein. Die ermittelten Kennzahlen beruhen auf allgemeinen

und auf Mieterverbrauchsdaten, die unter ande-rem um nutzungs- und klimaspezifische Faktoren bereinigt wurden. erst wenige andere Immobilien-unternehmen – darunter Alstria office, IVG und Al-lianz Real estate – haben bisher projekte mit einem ähnlichen Ansatz gestartet. Diese zurückhaltung überrascht: Denn heute sei „eine erhöhte transpa-renz, was nachhaltigkeitskriterien und performance angeht, absolut pflicht“, begründet Christoph Wild-gruber, Head of Sustainability bei Allianz Real estate, das engagement des Versicherungsriesen. Die erhe-bung dieser Daten ist allerdings nicht einfach. „In europa sind die meisten relevanten Informationen nur auf Mieterebene verfügbar“, erklärt Wildgruber. Leider sei die Bereitschaft der Mieter, etwa über den

individuellen Stromverbrauch Auskunft zu geben, in der Regel „nicht be-sonders hoch“. Allianz arbeitet deshalb daran, mittels sogenannter Green Leases, also grüner Mietverträge, die Mieter einzubinden.

Die zeit ist reif für Green Leaseseinen Standard für nachhaltige Mietverträge will auch Union Invest-ment sukzessive einführen. Wichtiger Baustein ist die Aufnahme weite-rer nachhaltigkeitsklauseln in die Mietverträge. Die angepassten Rege-lungen sollen bei der neuvermietung von Büroflächen ab 2013 zunächst in Deutschland flächendeckend angewandt werden. Grundlagen der neuen Vereinbarungen liefern die in einer brachenübergreifenden Ar-beitsgruppe Green Leases erarbeiteten Regelungsempfehlungen. „Wir sind zuversichtlich, dass sich für grüne Mietverträge in Deutschland bald ein Marktstandard herauskristallisiert“, sagt Heike ostriga, Head of Sustainability bei der Union Investment Real estate GmbH.

nachhaltiges portfoliomanagement bewegt indes nicht nur deutsche Immobilienunternehmen. „Wir müssen das Wissen über die Qualität und den energieverbrauch unserer Gebäude erhöhen und ziele für die Verringerung des energieverbrauchs setzen“, sagt beispielsweise Frank Hovorka, der bei Caisse des Dépôts für nachhaltigkeit zuständig ist.

„Wir sind zuversichtlich, dass sich für grüne Mietverträge in Deutschland bald ein Markt­standard herauskristallisiert.“Heike Ostriga,

Union Investment Real Estate GmbH

Schlüssel zum nachhaltigen portfolio

Quelle: Union Investment, CSR-Bericht 2011

* hochgerechnet auf 282 Objekte** Strom und Wärme

BestandsaufnahmeÖkologische Bewertung des Immobi-lienportfolios* von Union Investment anhand von Key-Performance-Indikatoren

862

1.985

351.487

2.356.007

35.098

Endenergie** in GWh/Jahr

Primärenergie** in GWh/Jahr

CO2-Emission in t CO2/Jahr

Wasserverbrauch in m3/Jahr

Abfallaufkommen in t/Jahr

20 Raum & mehr 2|2012

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Raum & mehr 2|2012 21

in Betrieb ist, hat einen anderen Energieverbrauch als ein Bürogebäu­de, wo um 18 uhr Dienstschluss ist“, verdeutlicht dies mösle. auch der Leerstand und die Klimazone seien zu berücksichtigen.

Doch bleiben die großen Bestandshalter nicht bei der Dokumenta­tion von Energieverbräuchen und CO2­Emissionen stehen. So wird union Investment die energetischen Optimierungspotenziale auf Grundlage der Datenerhebung für einzelne Gebäude identifizieren und ökologisch wie ökonomisch bewerten. maßnahmen, die beide aspekte positiv abdecken, werden in die Instandhaltungsplanung integriert und in den Folgejahren auf ihre ökologische und ökonomische Wirkung hin überprüft.

umweltwirkung über den Lebenszyklus optimieren auf dem Weg zu einem nachhaltigen Portfolio gilt es, auch im Property und Facility management die Weichen zu stellen. Ein ganzheitliches nachhaltiges Immobilienmanagement sei nur möglich, wenn alle Stake­holder – also sowohl die Nutzer eines Gebäudes als auch die verschie­denen Immobiliendienstleister – gleichermaßen ihren Beitrag dazu leisten, ist man bei union Investment überzeugt. „In Deutschland und Frankreich haben wir die Verpflichtung einer nachhaltigen Gebäude­bewirtschaftung bereits weitestgehend in die Property­management­Verträge integriert“, sagt Heike Ostriga.

Von den Notwendigkeiten, die mit dem Thema Nachhaltigkeit ver­knüpft sind, müssen jedoch auch die Nutzer überzeugt werden. In vielen Gebäuden von Land Securities beispielsweise werden die mitarbeiter mit Bildschirmanzeigen über den Energie­ und Wasserverbrauch informiert. „Wir haben in vielen unserer Gebäude Energie­Bildschirme eingeführt: Sie zeigen den täglichen Energie­ und Wasserverbrauch an und lenken so die aufmerksamkeit der Nutzer auf das Thema“, sagt Donal mcCa­be, Kommunikationschef von Land Securi ties. und auch bei union In­vestment steht die partnerschaftliche Zusammenarbeit mit den mietern weit oben auf der Prioritätenliste.

Die Strategie der Kooperation zahlt sich für beide Seiten aus. Denn längst haben gleichermaßen die Eigentümer von Immobilien wie auch deren Nutzer gelernt, dass ökologisch verantwortungsbewusstes Handeln beiden Partnern wirtschaftlich nutzt: dem mieter, weil die Betriebskosten sinken, dem Eigentümer, weil es den Wert seines Portfolios stabilisiert. Das nächste Ziel sei, sagt mark Creamer, Bewer tungschef beim Immo­bilienberater CBRE, eine Datenbasis zu schaffen, auf deren Grundlage sich überprüfen lässt, ob Nachhaltigkeitsmerkmale auswirkungen auf den Wert eines Portfolios haben. Dafür gebe es zwar noch keinen Be­leg, aber durchaus erste anhaltspunkte.

Erst analysiert – jetzt systematisch optimiert: die Objekte Jägerstraße 58–60 in Berlin (links) und Le Meridien in Stuttgart aus dem Portfolio von Union Investment.

Das staatliche französische Finanzinstitut analysiert deshalb den ener­getischen Zustand seiner Immobilien ebenso wie bereits zahlreiche bri­tische unternehmen. Besonders weit ist dabei Hammerson: „Wir haben ein neues Datenmanagementsystem entwickelt, das einen schnelleren und genaueren Zugang zu den Daten schafft“, erläutert Paul Edwards, Head of Sustainability bei Hammerson und gleichzeitig Vorsitzender der Better Buildings Partnership. In dieser Organisation haben sich britische Bestandshalter mit dem Ziel zusammengeschlossen, ihre Immobilienport­folios nachhaltiger zu machen. Denn dies wird für die Branche immer wichtiger. „man muss die Kräfte bündeln und auf Grundlage einheitlicher Normen Benchmarks bilden“, fordert etwa Peter mösle, Geschäftsfüh­rer beim Beratungsunternehmen Drees & Sommer. Dabei bestehe die zentrale Herausforderung darin, die Daten um Sonderfaktoren zu be­reinigen. „Ein Bürogebäude mit einem Callcenter, das rund um die uhr

„The Next Generation of Sustainability“ – unter diesem Titel veran­stal tet union Investment auf der Immobilienmesse Expo Real die dritte Sustainable Investment Conference. Internationale Experten, u. a. von Hammerson, Land Securities, Hermes Real Estate, Caisse des Dépôts, CBRE und dem Spiegel­Verlag, zeigen, dass Nachhaltigkeit für die Immobilienwirtschaft keine utopie mehr ist. Hauptredner wird michael Braungart sein. Der Gründer und Direktor der EPEa Internationale umweltforschung in Hamburg und Professor an der Erasmus­univer­sität in Rotterdam entwickelte das Cradle­to­Cradle­Prinzip: Demnach sollen Produkte so konzipiert werden, dass sie zu möglichst 100 Pro­zent wiederverwertbar sind. Vertieft werden Braungarts Thesen in Dis­kussionsrunden, die sich mit dem Übergang vom Green Building zum grünen Portfolio management sowie mit Strategien zur Einbindung von Nutzern und Dienstleistern in den Nachhaltigkeitsprozess befas­sen. auf der Konferenz verleiht union Investment zudem den Prime Property award 2012 für besonders nachhaltige Immobilienprojekte.

Sustainable Investment Conference: 9. Oktober 2012, 10.30 bis 13.30 uhr. messe münchen, Halle a2, Planning & Partnerships Forum. Die Konferenz ist ohne anmeldung für alle Besucher der Expo Real offen. Informationen zum Programm unter www.sustainable-investment-conference.de

Nachhaltigkeit auf der Expo Real

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Konzepte

Raum & mehr 2|2012

In den Slums von Mumbai entstehen Hochhäuser mit erschwinglichen Zwei- und Drei-Zim-mer-Wohnungen.

22 Raum & mehr 2|2012

KonzepteKonzepteKonzepteKonzepte

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Indien entwickelt sich in rasantem Tempo vom armenhaus zur Wirtschaftsnation. Seine megastädte – allen voran

mumbai – stehen vor großen städtebaulichen Her aus forderungen. Von Birgitt Wüst und Christiane Gieseking-anz

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mumbai bietet große Chancen“, sagt Pratap Nuri. In Gujarat, seiner Heimat, hat er nicht einmal ein Drittel dessen verdient, was er hier in mumbai, der Hauptstadt des westindischen Bun-

desstaats maharashtra, an Lohn nach Hause bringt. „als Taxifahrer ma-che ich hier gut und gern 20.000 Rupien im monat“ – etwa 300 Euro. Frau und Kinder sieht er zwar nur drei mal im Jahr, doch kann er mit seinen Einkünften das Schulgeld daheim bezahlen. Die Privatschule – Nuri will, dass seine Kinder eine gute ausbildung bekommen – kostet pro Kind etwa 4.000 Rupien im monat. Für ihn selbst bleibt da nicht viel übrig, und so ist er froh, in Dharavi, einem der vielen Slumquar-tiere von mumbai, eine günstige Bleibe gefunden zu haben. Günstig allerdings ist ein relativer Be-griff. Für die zehn Quadratmeter kleine unterkunft in einem der „besseren Gebäude“ – zweistöckig, gemauerte Wände statt Konstruktionen aus Pappe, Holz und Blech, mit Strom und manchmal fließend Wasser – bezahlt Nuri 2.000 Rupien pro monat. Die Slumlords, selbst ernannte Vermieter ohne einge-tragene Eigentumsrechte, machen gute Geschäfte. Wie Nuri verlassen etwa 8,4 millionen Inder jähr-lich ihren Wohnsitz, um in den Städten der armut ihrer Dörfer zu entkommen. Indiens rasant wach-sende metropolen sind dem andrang immer weni-ger gewachsen; schon jetzt leben geschätzte 40 bis 50 Prozent der gesamten indischen Stadtbevölkerung in informellen bis slumähnlichen Stadtquartieren mit wenig bis keiner offiziell gere-gelten Infrastruktur, mit mangelhafter sanitärer ausstattung und häu-fig ohne legalisierte Wasser- und abwasserversorgung.

In mumbai mit seinen schon heute etwa zwölf millionen Einwoh-nern und einem Bevölkerungswachstum von knapp 3 Prozent jährlich ist die Lage besonders dramatisch: Offiziellen Schätzungen zufolge leben inzwischen circa 60 bis 80 Prozent der Einwohner mumbais in sogenannten Informal Settlements, Quartieren ohne Grundstücks-, Pla-nungs- und Baurecht; allein das Slumquartier Dharavi zählt inzwischen mehr als 800.000 Einwohner und ist damit das größte in asien. Es ist die Kehrseite des immensen wirtschaftlichen Erfolgs der Stadt: mumbai, früher Bombay, inzwischen gern Boombay genannt, ist Indiens Finanz-

Zwischen Gestern und morgen

zentrum, größter Hafen und mit Bollywood auch kulturelle Hauptstadt. Hier findet jeder eine arbeit, hungern muss in mumbai niemand. Wer sich anstrengt, kommt vorwärts. Preisentwicklung und Schwierigkeiten im Wohnungssektor werden dafür in Kauf genommen.

„Große Städte haben große Probleme“, konstatiert Gautam Chat-terjee, Generalsekretär des Wohnungsbauministeriums im Bundes-staat maharashtra. „Denn“, erklärt er, „mumbai ist wie viele große Städte sehr alt, die gewachsenen Strukturen konnten die aktuellen Entwicklungen nicht auffangen.“ Es mangelt flächendeckend an allem und jedem, besonders an Straßen, öffentlichen Verkehrsmitteln, Woh-

nungen, Wasser- und abwasserversorgung, müll-abfuhr. Die ursachen der städtebaulichen misere reichen weit ins vergangene Jahrhundert zurück. „Die Slums sind das Erbe einer ganzen Reihe von planungs- und wohnungspolitischen Fehlentschei-dungen“, sagt Chatterjee und verweist etwa auf den landesweiten Rent Control act von 1947, der die mieten für Jahrzehnte einfror – trotz Inflation und Immobilienboom. Deshalb investierten Haus-besitzer in der Regel nur wenig in ihre Gebäude. „Das stoppte jegliche Entwicklung und zerstörte die Stadt“, sagt Chatterjee. auch im öffentlichen Sektor wurde zu wenig für den Wohnungsbau getan. Die Folge: ein eklatanter mangel an Wohnraum; mie-

ten und Preise erreichen astronomische Höhen. Nur die wenigsten können sich dies leisten. Eine einfache Drei-Zimmer-Wohnung kostet in mumbai zwischen 30.000 und 50.000 Rupien miete pro monat – mehr, als Taxifahrer Pratap Nuri im monat an Einkommen nach Hause bringt. Eine direkte Folge der Explosion der Grundstückspreise, die in den vergangenen 15 Jahren um das Zehnfache gestiegen sind.

Vom horizontalen zum vertikalen SlumDie Preisspirale dreht sich auch – oder gerade – in den Slums: Wer sich in Dharavi eine winzige Wellblechhütte kaufen will, zahlt 10.000 Dol-lar und mehr. Ein Ende dieser Entwicklung ist nicht absehbar und der Handlungsbedarf enorm hoch. So warnte Charles Correa, Chefarchi-tekt der Satellitenstadt Navi mumbai (Neu-mumbai), mit 1,2 millionen Einwohnern eine der größten auf dem Reißbrett entstandenen Städte der Welt, jüngst vor einem „urban Breakdown“. Der Stararchitekt und Stadtplaner baut seit 2004 kostengünstige Häuser und Wohnungen in Dharavi. anders als viele andere Developer siedelt er die Slumbewohner in höchstens fünf- bis sechsstöckige Gebäude um. In der Regel werden für die Bewohner nur Hochhäuser mit zum Teil bis zu 23 Stockwerken aus dem Boden gestampft.

Denn die Projektentwicklung in mumbais Slumgebieten ist ein flo-rierendes Geschäft, da es wenig unbebaute Grundstücke gibt und neue Gebäude – egal für welche Nutzungsart – im Grunde nur noch auf den Slumarealen entstehen können. Früher wurden Slumbewohner zeit-

„Die Slums sind das Erbe einer ganzen Reihe von planungs- und wohnungspolitischen Fehlent-scheidungen.“Gautam Chatterjee, Ministerium für

Wohnungsbau Maharashtra

Mumbai

Lavasa

MadrasBangalore

Neu-Delhi

KalkuttaINDIEN

Raum & mehr 2|2012

Konzepte

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Zum städtebaulichen Konzept der Planer von Lavasa gehört auch die kostenfreie Schule „Christel House“.

Nach europäischem Vorbild baut der indische Konzern HCC südlich von Mumbai eine ganz neue Stadt: Lavasa – hier Dasve, das erste von vier geplanten Stadtquartieren – entsteht auf einer Fläche von 5.000 Hektar und soll einmal 300.000 Menschen ein Zuhause bieten.

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weise einfach vertrieben, um Grund für neubauprojekte frei zu machen, heute wird die Bevölkerung mit Wohneigentum beschenkt. Hintergrund sind die von der indischen Regierung erlassenen Richtlinien, die die eigentumsrechte von Slumbewohnern formalisieren – die Guidelines for Slum Free City planning. auf dieser Grundlage werden in mumbai Bewohner von Slumparzellen entschädigt, die nachweisen können, dass sie ihren platz dort schon vor dem Jahr 2000 belegt hatten. projektent-wickler, die Slumgrundstücke revitalisieren wollen, müssen sich außer-dem zuvor um das einverständnis der Bewohner bemühen. nur wenn 70 prozent zustimmen, kann das projekt realisiert werden.

Hohe Investitionen in Verbesserung der InfrastrukturDie neuen Wohnhochhäuser bieten den ehemaligen Slumbewohnern zwei- bis Drei-zimmer-Wohnungen mit Küche und Bad. Inwieweit sich der Deal für sie rechnen wird, bleibt abzuwarten – denn in aller Regel sind die Wohnungen trotz neubau nicht von bester Qualität. Für den Developer allerdings ist das Geschäft lukrativ: Denn auf dem frei wer-denden Gelände kann er neue Büro- und Geschäftshäuser errichten – und profitiert dabei von der großzügig bemessenen Geschossflächen-zahl von bis zu 3,0. Branchenkenner schätzen die Gewinnmargen auf 200 bis 400 prozent. Befürworter sprechen von einer Win-win-Situation, Kritiker eher von einer Verschiebung der Slums von der Horizontalen in die Vertikale. angesichts des begrenzten Flächenangebots bieten sich indes wenig realistische alternativen.

Inzwischen scheint sich allerdings herumgesprochen zu haben, dass ein halbwegs ansehnliches umfeld den Wert einer Gewerbeimmobilie steigert – und so entstehen in manchen Slum-Rehab-projekten direkt neben hochwertigen Bürokomplexen auch erste Wohnblöcke mit nach-haltigkeitszertifikat. ein tropfen auf den heißen Stein: Denn von einer flächendeckenden Lösung für ihre Slumquartiere ist die megacity mum-bai noch weit entfernt. „Wir tun, was wir können, und werden sicher bei künftigen entwicklungen die Weichen besser stellen“, meint Gautam Chatterjee aus dem regionalen Wohnungsbauministerium. ein großes Regierungsvorhaben zur Reurbanisierung läuft 2012 aus, Folgepro-

gramme sind vorbereitet. „Sie umfassen neben projekten zum Slum Development auch die mobilität in den städtischen Wirtschaftszentren mit Straßenbau, erweiterung des ÖpnV und dem Bau von metros für die 13 indischen Städte, die bereits über zwei millionen einwohner haben“, erklärte der indische Stadtentwicklungsminister Kamal nath in diesem Frühjahr auf der Hannover messe. Die Summe der in seinem Land in unterschiedlichen Sektoren benötigten Infrastrukturmaßnahmen bezif-fert nath von heute bis 2031 auf insgesamt 654 milliarden Dollar. ein besonderer Fokus der zentralregierung liegt dabei auf dem Bau neuer Städte – wohl auch, weil dies den Siedlungsdruck auf die bestehenden Städte mildern könnte. Die Rechnung dürfte nur dann aufgehen, wenn sich in den neuen Städten genügend Industrie und Gewerbe ansiedelt und arbeitsplätze und Verdienstmöglichkeiten entstehen. Im zentrum des Interesses steht daher der Delhi-mumbai Industrial Corridor. Indien will bis 2040 einen 1.500 Kilometer langen und 300 Kilometer brei-ten Industriekorridor zwischen der politischen Hauptstadt Delhi und der Finanzmetropole mumbai entwickeln. entlang dieser achse ist in den nächsten Jahren eine Wirtschaftsförderzone für Industrie, Handel und Logistik geplant, die Investitionen des privatsektors in milliarden-höhe anlocken soll. Doch vorerst muss die Infrastruktur in der Region verbessert werden; unter anderem durch den ausbau von Verkehrswe-gen und die errichtung neuer See- und Flughäfen sowie multimodaler Logistikzentren. Wie Kamal naht betonte, sollen die projekte größtenteils in Form von public-private-partnerships realisiert werden.

Die indische Stadt der kurzen Wegeein pionier in Sachen Städtebau ist die Hindustan Construction Com-pany (HCC). Ganz in der nähe der Wirtschaftsachse in spe, im direkten einzugsgebiet von mumbai und pune, errichtet der zweitgrößte indische Baukonzern seit 2006 für etwa 300.000 einwohner in den Bergen die neue Stadt Lavasa. es handelt sich um eines der ambitioniertesten städ-tebaulichen entwicklungsprojekte des Subkontinents – denn nach dem Willen ihrer planer soll Lavasa nach den Kriterien ökologischer wie so-zialer nachhaltigkeit entstehen. Dasve, das erste von geplanten vier

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Nach europäischem Vorbild baut der indische Konzern HCC südlich von Mumbai eine ganz neue Stadt: Lavasa – hier Dasve, das erste von vier geplanten Stadtquartieren – entsteht auf einer Fläche von 5.000 Hektar und soll einmal 300.000 Menschen ein Zuhause bieten.

Stadtquartieren, ist inzwischen fast fertiggestellt: Neben Wohngebäuden umfasst es mehrere Hotels, ein Kongresszentrum, ein Clubhaus, ausbil-dungsstätten, eine kostenfreie Schule für die Kinder von arbeitern und Dorfbewohnern der Gegend, ferner Wohnblocks für einkommensschwä-chere Bewohner. Dass sich die Stadtplaner an europäischen Vorbildern orientierten, ist nicht zu übersehen. auch gibt es überall abfallkörbe und Hinweise, die umwelt sauber zu halten. und in einer eigens für den Wieder aufforstungsbedarf gegründeten Baumschule werden ausschließ-lich endemische Pflanzen zum Begrünen der neuen Stadt gezogen. Ihre anpflanzung soll die Erosion stoppen und die Gebäude und Straßen von Lavasa vor herabstürzenden Schlamm- und Geröllmassen während hef-tiger monsunregen schützen. Ein muss – denn vom ursprünglich hier heimischen tropischen Bergwald haben die Brandrodungen der Bauern nicht viel übrig gelassen. Inzwischen wurden mehr als 600.000 junge Bäume gepflanzt, rund um Dasve sind die Berge schon wieder grüner.

Für mugaon, das zweite städtische Quartier in Lavasa, haben die Bauarbeiten bereits begonnen: In diesem Stadtteil werden nicht nur die ansiedlung von IT-unternehmen sowie eines medizinzentrums eine zentrale Rolle spielen. auch ein ableger der indischen Filmstadt Bolly-wood soll hier entstehen, zudem ein Shoppingcenter und vieles andere, was eine Stadt erst zu einer richtigen metropole macht. Für die schnelle anbindung an den geplanten Korridor soll ein Tunnelbau sorgen: Wenn er erst fertiggestellt ist, kann sich die Fahrtzeit zwischen mumbai und Lavasa – bisher circa dreieinhalb Stunden – deutlich verkürzen.

auch die Planung für die dritte Bauphase ist weit fortgeschritten. Im Endausbau soll sich die neue Stadt Lavasa über 5.000 Hektar Fläche erstrecken. Bis es so weit ist, werden allerdings vermutlich noch mindes-tens zehn, vielleicht sogar 15 Jahre ins Land gehen. Vorausgesetzt, es läuft alles reibungslos und das Projekt gerät nicht (erneut) zwischen die Räder widerstreitender politischer Parteien. Denn bereits in der ers ten Phase der Planungen machte ein überraschend verhängter Baustopp den Zeitplan der HCC-Planer zunichte. Ein kleineres unternehmen hät-te dies vermutlich ruiniert, HCC-Chef ajit Gulabchand ließ sich indes nicht abschrecken.

Der Prototyp einer Stadt soll bald in Serie gehenDoch nun, nach anderthalb Jahren Zwangspause, drehen sich wieder die Baukräne in Lavasa; und auch der Immobilienverkauf, der zwischenzeit-lich stagnierte, läuft erneut auf Hochtouren. Die erste Tranche der neu-en Wohnungen sei bereits innerhalb weniger Tage verkauft gewesen, heißt es bei HCC. Die städtebauliche Vision einer indischen Stadt der kurzen Wege, in der sich die möglichst große Vielzahl unterschiedlicher städtischer Funktionen an einem Ort mischt, nimmt auf diese Weise weiter Gestalt an. Dabei ist Lavasa Indiens erste Stadt, die nach den Prinzipien des New urbanism realisiert wird, und, wie Gulabchand stolz betont, ein Prototyp. HCC will mit dem Städtebau in Serie gehen: mit den Regierungen des Bundesstaates Karnataka und von Bhutan führt der Konzern Gespräche; mit der Regierung des Bundesstaats Gujarat wurde bereits ein memorandum of understanding unterzeichnet, also ein Vorvertrag geschlossen.

Für Pratap Nuri mag diese Entwicklung zu spät kommen – doch für seine Kinder wachsen die Chancen, in einem grünen, sauberen und sicheren umfeld leben zu können.

Hohe Hürden für Auslandsinvestoren

• „Indiens Immobilienmarkt ist riesig undbietet zweifelsohne große Chancen, doch gibt es auch einige Hürden“, sagt Tim Gibson, Head of asian Property Equities bei Henderson Global Investors. Gerade für ausländische Investoren ist Indien ein schwieriges Pflaster. „Vor allem ineffizien-te, langwierige Prozesse bei Baubewilli-gungen oder bei juristischen Streitereien wirken abschreckend“, heißt es beim Zürcher Immobilienberatungsunterneh-men Wüest & Partner. Weitere Hemm-nisse entstünden durch die rekordhohen

Stempel steuern sowie durch die hetero-gene und schwer durchschaubare Steuer-gesetzgebung in den 28 Bundesstaaten.

• „Der Markt ist sehr fragmentiert und unübersichtlich; sein Wachstum wird durch politische Trägheit und die Zurück-haltung institutioneller Investoren stark behindert“, bestätigt Tim Gibson von Henderson. aus Sicht von ashu tosh Limaye, Chef-Researcher von Jones Lang LaSalle India, wären Real Estate Investment Trusts (REITs) der Königsweg

für das Engagement ausländischer Immobilieninvestoren.

• Allerdings wurde die Einführung desIndia-REIT, den die Regierung für Ende 2009 geplant hatte, im Zuge der globalen Finanzmarktkrise zurückgestellt. Private-Equity-Fonds, die in Immobilien investieren, fokussieren sich laut Limaye vor allem auf den Wohnungsbau, da sich dieser Sektor nach ausbruch der Finanzmarktkrise besser ent- wickelt habe als das Bürosegment.

Wer erinnert sich noch? Im Sommer 1982 stürmte „Ich will Spaß, ich geb Gas“ die deutschen Musikcharts und wurde zum Motto einer ganzen Generation. Dass diese Zeiten schon lange vorbei

sind, zeigt der tägliche Blick auf die Benzinpreistafel an der Tankstelle. Gas zu geben macht keinen Spaß mehr, wenn man, wie Millionen an-derer Pendler, die Treibstoffkosten im Rahmen halten will. Vielen Unter-nehmen und Autofahrern ist bewusst: Es muss sich etwas ändern, wenn die individuelle Mobilität auf Dauer bezahlbar bleiben soll.

Das gilt vor allem in den Metropolen, wo Staus, Verkehrschaos und die Suche nach einem Parkplatz für Tausende Verkehrsteilnehmer eine tägliche Herausforderung sind. Weitere Sorge bereitet die Luftverschmut-zung durch Autoabgase: Allein der Anteil des Pkw-Verkehrs an den Kohlendioxid-Emissionen des gesamten Verkehrsaufkommens beträgt 60 Prozent.

Deshalb sind Fachleute von zwei Dingen überzeugt: Erstens ist der Verbrennungsmotor ein Auslaufmodell, und zweitens müssen neue Mobilitätskonzepte her. Angesichts der Fahrzeugdichte in deutschen Großstädten würde anderenfalls ein Kollaps auf den Straßen immer wahrscheinlicher: In Hamburg gibt es 409 Autos pro 1.000 Einwohner, in den Großstädten von Nordrhein-Westfalen sind es durchschnittlich 555, in München 556 – nur Berlin markiert mit 325 Vehikeln pro Kopf das fast vorbildliche Schlusslicht. Nicht viel besser sieht es in anderen Metropolen Europas aus, wie etwa in Rom, wo auf 1.000 Einwohner 720 Autos entfallen. Wollen die Städte nicht im Verkehr ersticken, ist ein Umdenken gefragt – und das scheint begonnen zu haben. Bereits heu-te stellt für manche Stadtbewohner die Nutzung eines eigenen Autos nur eine von vielen Möglichkeiten dar. Denn situationsbedingt wird das Transportmittel in der City gewechselt: Zur Arbeit werden Fahrrad und öffentlicher Personennahverkehr genutzt, und größere Einkäufe werden per Carsharing erledigt. „Nutzen statt besitzen“ lautet das Credo.

Angesichts der lauter werdenden Forderung nach umweltfreund-licheren Städten und des begrenzten Vorkommens fossiler Energien soll Deutschland zum internationalen Vorreiter für Elektromobilität werden. Dies gilt sowohl für die Technologieforschung als auch hinsichtlich der praktischen Umsetzung von Elektromobilitätskonzepten. Geht es nach

den Vorstellungen der Bundesregierung, fahren bis 2020 schon eine Million Elektrofahrzeuge in Deutschland – eine Vision allerdings, die Experten angesichts der seit 2011 in Deutschland zugelassenen circa 4.500 Elektro-Pkw als ambitioniert bezeichnen. Um sie Realität werden zu lassen, muss die bestehende Mobilitätsinfrastruktur grundlegend um-gebaut werden. Technologische Herausforderungen, wie etwa die Ver-besserung der Stromspeicherung beziehungsweise der Akkukapazitäten von Autobatterien und die Standardisierung der erforderlichen Lade-anschlüsse, gehören dazu. Erste Ansätze für eine internationale Harmoni-sierung bietet das Schnellladesystem „Combined Charging System“, auf das sich deutsche und amerikanische Autohersteller verständigt haben. Damit lässt sich ein E-Auto in nur 15 Minuten aufladen. Ab 2017 sollen alle Elektroautos in Europa mit diesem System ausgestattet sein.

E-Mobilität als aktiver KlimaschutzNicht zuletzt aber müssen die bis zu 50 Prozent höheren Anschaffungs-kosten für elektrobetriebene Fahrzeuge signifikant sinken, um breite Akzeptanz zu finden. 2010 wurde die Nationale Plattform Elektro mobilität (NPE) ins Leben gerufen, die Vertreter von Industrie, Wissenschaft, Politik und Gesellschaft zusammenführt, um gemeinsam nach Lösungen zu suchen. Erste Früchte trägt die Vernetzung bereits. Seit Januar 2012 besteht eine branchenübergreifende Koopera tion zwischen RWE, EnBW, Siemens, Daimler, BMW und Bosch mit dem Ziel, Erfahrungswerte über Speicherkapazitäten und die Integration von Elektroautos in sogenann-te intelligente Energie-Netzwerksysteme (Smart Grids) zu gewinnen. Aus Unternehmenssicht besteht zudem Anpassungsbedarf im Steuer-recht: So ist neben den hohen Anschaffungskosten die fehlende steuer-liche Gleichstellung von Elektrofahrzeugen als Dienstwagen gegenüber Benzinern dafür verantwortlich, dass eine Umstellung auf E-Fahrzeuge für Unternehmen – und Mitarbeiter – wenig attraktiv ist. Durch den höheren Bruttolistenpreis, der als Bezugswert für die Ermittlung der Einkommensteuer dient, steht der Mitarbeiter steuerlich schlechter da. Das führt zu der absurden Situation, dass umweltbewusste Unterneh-men mit elektrischer Flotte ihren Angestellten den finanziellen Nachteil durch eine Ausgleichszahlung kompensieren müssen. Erfolgreicher am Markt positionieren können sich hingegen E-Bikes. Allein 2011 wur-den mehr als 300.000 Elektrofahrräder verkauft, meldet der Zweirad-Industrie-Verband und rechnet damit, alsbald die Millionengrenze zu überschreiten.

Die eigentliche Herausforderung der E-Mobilität liegt jedoch in der Verknüpfung regenerativer Energiesysteme mit den mobilen Verbrau-chern. Deshalb denken Experten bereits darüber nach, wie Gebäude, regenerative Energiesysteme und Elektroautos durch eine intelligente Infrastruktur miteinander vernetzt werden können. Die Idee klingt vielver-sprechend: Gebäude können als klimaneutrale Energielieferanten dienen, indem sie selbst Energie regenerativ erzeugen oder aus dem laufenden Betrieb zurückgewinnen – damit wird das Gebäude zum Ökostromlie-feranten, die Tiefgarage zur Tankstelle. Die Mobilitätskosten könnten

Gebäude anzapfenWenn der Umstieg vom Verbrennungsmotor auf das Elektroauto gelingen soll, muss die Immobilienwirtschaft

mitziehen. Denn künftig sollen Gebäude die Energie bereitstellen, die das E-Mobil antreibt. Von Dagmar Hotze

§

Schlusslicht Elektroauto Bestand an Personenkraftwagen in Deutschland nach Kraftstoffarten absolut, in Klammern Anteil in Prozent

Quelle: Kraftfahrt-Bundesamt, 1. Januar 2012

Benzin

Diesel

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gesamt:42,9 Mio.

(70,95)

(27,70)

(1,06)

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(0,11)

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30.450.000

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47.600

4.500

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Emscher Lippe Energie will Stromtankstellen künftig auch in Parkhäu-sern und Einkaufszentren einrichten.

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in der Folge dramatisch sinken. Blickt man noch weiter in die Zukunft, könnten Elektroautos sogar als mobile Zwischenspeicher innerhalb eines dezentralen, intelligenten Energienetzes dienen.

Soll dies alles gelingen, kommt der Immobilienwirtschaft eine be-sondere Schnittstellenfunktion zu. Dabei stellt die Einbettung von Elek-tromobilität in die nachhaltige Gebäudekonzeption technisch nur den nächsten logischen Schritt dar. Betrachtet man Elektromobilität unter Serviceaspekten, könnten die Parkplätze von Büroimmobilien, Shopping-centern, Supermärkten, Hotels und Parkhäusern künftig als Ladestati-onen fungieren: Während der Nutzer seinen alltagsgeschäften nachgeht, tankt das geparkte Elektromobil Ökostrom und ist so am Feierabend oder

In der RWE E-Mobility Lounge im Hotel NH in der Berliner Friedrichstraße kann man Elektromobile leihen und testen.

nach erfolgreichem Einkauf wieder startbereit. Der mehrwert für den E-automobilisten liegt auf der Hand: Er hat keinen Zeitverlust und geringe Kraftstoffkosten. Einige Pioniere gibt es bereits: Elf Rewe-Supermärkte sind derzeit in Berlin testweise mit Ökostrom-betriebenen Ladesäulen ausgerüstet – darunter auch ein Green-Building-Supermarkt –, um das Nutzerverhalten zu erproben. Langfristig soll die grüne mobilität als Kun-denservice ein weiterer Baustein innerhalb der Nachhaltigkeitsstrategie des Handelskonzerns werden. Gemeinsam mit RWE und Daimler testet auch der Parkhausbetreiber apcoa am weltweit größten Pilotstandort (500 Ladepunkte für 100 Elektro-Smarts) in Berlin, wie Elektromobilität auf die Straße gebracht werden kann.

aus Green Buildings werden Smart Buildingsan Feldforschung fehlt es demnach nicht. Damit Elektromobilität bei Immobilieneigentümern und -betreibern als bezahlte Zusatzleistung an attraktivität gewinnt, müssen jedoch schlüssige Geschäftsmodelle her. Wie kann eine wertschöpfende Integration in das Kerngeschäft gelingen? angesichts hoher Investitionen wird dies allerdings nicht einfach sein. Nach Schätzungen der NPE kostet eine Ladestation im öffentlichen Raum zwischen 4.700 und 9.000 Euro, praktische Schnell-ladesysteme sind noch deutlich teurer. auch wenn das Nachrüsten von Ladestationen auf gewerblichen Grundstücken preiswerter ist, wird es sich kaum über die verkaufte Strommenge amortisieren. Es muss also die Frage beantwortet werden, wer welche Kosten trägt und wie am Gewinn beteiligt ist.

Einige unternehmen sammeln bereits erste Erfahrungen, indem sie elektrisch angetriebene Fahrzeuge in ihren Fuhrpark integrieren oder

Anteil an grünem Strom steigt stetig

Quelle: AG Energiebilanzen, Februar 2012

1990 1995 2000 2005 20112008

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Bruttostromerzeugung in Deutschland nach Energieträgern in Prozent

fossile* atomare sonstigeerneuerbare

19,914,53,6 4,7 6,6 10,2

* Braunkohle, Steinkohle, Erdgas, Mineralöl

58,3 58,365,2 63,4 60,0 59,7

23,4 17,627,7 28,7 29,4 26,3

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sogenannte Ökostromtankstellen bereitstellen. Seit april 2011 testet bei­spielsweise die Deutsche Bank in ihren Greentowers, den umgebauten Zwillingstürmen in Frankfurt am main, die Nutzung von Elektrofahrzeu­gen für Dienstfahrten der mitarbeiter im Stadtgebiet. Das Besondere: Betankt werden die 14 Elektroautos mit Strom, den das Green Building selbst produziert, indem es die überschüssige Bremsenergie von aufzugs­fahrten in den Energiekreislauf des Gebäudes zurückführt. 18 Ladesta­tionen stehen in der Tiefgarage zur Verfügung, ein ausbau der Flotte ist geplant. Eine Batterieladung reicht für circa 130 Kilometer, sodass die Elektrofahrzeuge meist problemlos über mehrere Tage im Stadtverkehr eingesetzt werden können, ohne liegen zu bleiben – eine Sorge, die noch bei vielen Nutzern mitfährt. „Sicherlich besteht weiterhin tech­nischer Optimierungsbedarf, was die Reichweite und die örtliche Lade­infrastruktur betrifft“, sagt der verantwortliche Flottenmanager Sven Nicolaysen. mobilität neu zu denken, sei jedoch die eigentliche Heraus­forderung. Wirtschaftlich betrachtet rechnet sich der elektrische Fuhr­park nicht. Noch nicht. „unter rein ökonomischen aspekten können Sie nachhaltige mobilität nicht betrachten. Erst die langfristige Perspektive macht E­mobilität attraktiv, wenn dies zugleich im Kontext einer nach­haltigen Immobilie geschieht“, erklärt Nicolaysen.

Im Businessquartier mertonviertel in Frankfurt am main will eine Standortinitiative der E­mobilität den Weg bereiten: „Die Installation von Ökostromtankstellen hat sich für uns als sinnvolle möglichkeit erwiesen, in die nachhaltige Zukunft des Quartiers zu investieren“, erläutert Benno adelhardt, Sprecher der Initiative. Das Vorhaben erfolgt in Kooperation

mit dem umweltforum Rhein­main, das bereits mit dem aufbau eines Solar­ und Ökostromtankstellen­Verbunds im Rhein­main­Gebiet be­gonnen hat. Konkrete marktforschung oder eine Nutzerbefragung hat es im Vorfeld nicht gegeben. „Wir wissen, dass das Thema E­mobilität in Frankfurt eine immer stärkere Rolle spielt, deshalb haben wir schnell gehandelt, um der wachsenden Zahl der Nutzer im mertonviertel eine einzigartige möglichkeit zu bieten“, erklärt adelhardt. Die Kosten für die Bereitstellung des grünen Stroms will die Standortinitiative tragen, in der sich große, ortsansässige Immobilienunternehmen engagiert haben.

Business Case für Immobilien mit Elektromobilität Die Beispiele sind ausnahmen. Bis jetzt ist die Integration von Elektromobi­lität in das Gebäude­ und Immobilienkonzept für Projektentwickler wie Eigentümer kein Thema. Der erste Schritt zu einem nachhaltigen Business Case ist die stärkere Vernetzung mit möglichen Kooperationspartnern aus der Energiewirtschaft, der Technologie­ und automobilbranche. Deshalb plädiert Philip La Pierre, Leiter asset management Deutschland bei der union Investment Real Estate GmbH, für einen ausbau der Ladeinfra­struktur in vorhandenen und zukünftigen Immobilien. Das Bereitstellen einer entsprechenden Infrastruktur auch auf nicht öffentlichen Flächen würde im Zuge der Entwicklung des E­mobilitätsmarkts an Bedeutung gewinnen. Erst recht, wenn man zukunftsfähige Immobilien unter Service­aspekten betrachtet. Hier, so seine Überzeugung, liegt die ökonomische und ökologische Zukunft von Immobilien als Wegbereiter der mobilität von morgen – wenn Gas zu geben hoffentlich wieder Spaß macht.

Zukunftsfragen aktuell wirft die Elek­tromobilität mehr Fragen auf, als es ant­worten gibt. Welche neuen mobilitäts­konzepte sich aus ihr ergeben, ist offen. Inwieweit sich elektrisch angetriebene Fahrzeuge in ein intelligentes Energienetz­werk integrieren lassen, bleibt abzuwar­ten. und wie sich Immobilien eigentümer als Schnittstelle in die Prozesse einbrin­gen können, muss erprobt werden.

Dialog Im Sommer 2012 hat union Invest­ment eine umfassende ausstellung zum Thema Elektromobilität organisiert sowie einen interdisziplinär besetzten Expertentalk in den Riem arcaden in münchen veranstal­tet. Ziel der aktivitäten ist, den austausch zwischen den verschiedenen Branchenbe­teiligten zu intensivieren, um Szenarien für mögliche Business Cases zu entwickeln. Dies stellt eine große Herausforderung dar, erläuterten die Experten in münchen.

Meinungen Nicht nur das mobilitätsver­halten der Bürger wird sich in den kom­menden Jahren ändern, meint der univer­

sitätsprofessor Klaus J. Beckmann, Leiter des Deutschen Instituts für urbanistik. auch die Energiewende sei mit der Elektro­mobilität verknüpft, sagt Volker Blandow, Global Head of E­mobility beim TÜV Süd. Trotz der vielen offenen Fragen ist abwar­

ten für Immobilieneigentümer der falsche Weg. Im Kontext nachhaltiger Immobi­lien ist die Elektromobilität ein weiterer Baustein, mit dem sich Nutzerfreundlich­keit und Ökologie verbinden lassen, davon ist Philip La Pierre, Leiter asset manage­ment Deutschland bei der union Invest­ment Real Estate GmbH, überzeugt.

Aufgaben Einig sind sich die Fachleute, dass Elektromobilität sowohl unter tech­nischen und ökologischen Gesichtspunk­ten als auch unter ökonomischen aspekten nur im Verbund einer Vielzahl von ak­teuren gelingen kann. Jedoch fehle bisher eine Roadmap zur umsetzung von Elek­tromobilität, ergab der Expertentalk. Die in münchen begonnene Vernetzung ist der erste Schritt auf diesem langen Weg.

Dokumentation Einen Videoclip zur Ver­anstaltung findet man unter dem Stichwort „Riem arcaden“ auf dem Nachhaltigkeits­portal von union Investment: www.nachhaltige- immobilien-investments.de

Hype oder Zukunft? Wie Experten die Elektromobilität heute beurteilen

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Portfolio

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Quelle: BVI, 5. Juli 2012

Finanzkrise und Gesetzgeber hinterlassen ihre SpurenDeutsche Offene Immobilienfonds: Nettomittelaufkommen pro Monat, Mittelzu- und -abflüsse im Jahresverlauf, Fondsvermögen zum Jahresende, jeweils in Mrd. Euro, Anzahl der Fonds

Finanzkrise und Gesetzgeber hinterlassen ihre SpurenDeutsche Offene Immobilienfonds: Nettomittelaufkommen pro Monat, Mittelzu- und -abflüsse im Jahresverlauf, Fondsvermögen zum Jahresende, jeweils in Mrd. Euro, Anzahl der Fonds

Zwölf von 43 deutschen Offenen Immobilienfonds setzen die Rücknahme von An-teilen vorübergehend aus, davon neun Publi-kumsfonds.

Erster eingefro-rener Fonds öffnet.

Fünf weitere der eingefrorenen Fonds öffnen.

Zwei der wieder-eröffneten Fonds setzen die Anteil-scheinrücknahme erneut aus.

Pläne zur weiteren Regulierung von Offenen Immobilienfonds werden bekannt. Vier Fonds müssen daraufhin erneut schließen.

Nach zweijähriger Schließung geben drei Fonds ihre Abwicklung bekannt. Sechs Fonds bleiben geschlossen.

Nach zweijähriger Schließung gibt der vierte Fonds seine Abwicklung bekannt.

Fonds Nummer fünf und sechs werden abgewickelt.

Der siebte Fonds muss aufgeben.

Die beiden letz-ten der neun einge-frorenen Immobilien-publikumsfonds wer-den abgewickelt.

15.9.: Die US-amerikanische Invest-mentbank Lehman Brothers ist insolvent.

2008

Saldo Zuflüsse* in Mrd. Euro/Jahr Fondsvermögen*** in Mrd. Euro zum Jahresende Nettomittelaufkommen in Mrd. Euro/MonatSaldo Abflüsse** in Mrd. Euro/Jahr

* aus Monaten mit positivem Nettomittelaufkommen ** aus Monaten mit negativem Nettomittelaufkommen *** abhängig vom Nettomittelaufkommen und von der Anzahl der Fonds, in 2012 per 31. Mai

2009 2010 2011 2012

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S o mancher hatte es kommen sehen: Der Markt für deutsche offene immobilienpublikumsfonds werde sich bereinigen, prognostizierte etwa Steffen Sebastian, Professor für immobilienfinanzierung der

Universität regensburg, schon im Herbst 2010. Der Anlass: Drei offene immobilienpublikumsfonds, der Degi Europa, der Morgan Stanley P2 Value und der Kanam US-Grundinvest, hatten ihre Abwicklung bekannt geben müssen. Sechs weitere fonds lagen auf Eis: Sie nahmen von ihren Anlegern vorübergehend keine Anteile mehr zurück, weil ihre Barreser-ven unter die gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquiditätsquote von 5 Prozent des fondsvolumens gesunken war.

Wie es dazu kommen konnte? Ein rückblick: Nach der insolvenz der investmentbank lehman Brothers im September 2008 zogen verunsi-cherte Anleger auf einen Schlag hohe Summen aus den insgesamt 43 deutschen offenen immobilienfonds ab – binnen eines Monats insgesamt 5 Milliarden Euro. Zwölf fonds bekamen dadurch ernste liquiditätspro-bleme: ihnen fehlten ausreichende Barmittel, um alle rückgabewünsche ihrer Anleger zu erfüllen. in solchen fällen haben die Gesellschaften zum Schutz der verbleibenden Anleger keine Wahl: Sie müssen, so schreibt es der Gesetzgeber vor, die rücknahme von fondsanteilen vorüber-gehend aussetzen, zunächst für drei Monate. Zeitweilig lagen daher 32 Milliarden Euro fondsvermögen auf Eis, etwa 40 Prozent der in of-fenen immobilienfonds angelegten Gelder. Zwar öffneten einige fonds nach kurzer Zeit wieder – doch die ruhe währte nicht lange. Als im Mai 2010 ein Diskussionspapier des Bundesfinanzministeriums zum neuen

Anlegerschutzgesetz bekannt wurde, zogen Kunden innerhalb eines Monats erneut mehr als 1 Milliarde Euro aus den Publikumsfonds ab. Neun fonds für Kleinanleger wurden geschlossen, darunter die beiden Schwergewichte SEB immoinvest mit 6,4 Milliarden Euro fondsvolumen und der CS Euroreal im Wert von 6,2 Milliarden Euro.

Diesen beiden hatten viele Marktbeobachter noch am ehesten zuge-traut, nach zwei Jahren Zwangsschließung die Wiedereröffnung zu schaf-fen – schließlich war es dem Management gelungen, durch Verkäufe die liquiditätsquoten auf fast 30 Prozent zu erhöhen. Doch auch das reichte letztlich nicht aus, um alle Verkaufsorders zu bedienen, die von den aussteigewilligen Anlegern im Vorfeld der avisierten Öffnung an die Depotbanken gemeldet worden waren. Das Ergebnis: Die fonds blieben geschlossen – und werden nun abgewickelt.

Nach mehr als dreieinhalb Jahren der turbulenzen, so die Beobach-ter unisono, sei nun ein wichtiger Schritt getan: Mit der Abwicklung der letzten beiden zuvor eingefrorenen fonds werde „das grundsätzlich er-folgreiche Produkt bei vielen Kleinanlegern und der Öffentlichkeit wie-der Vertrauen zurückgewinnen können“, erwartet reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung der Union investment real Estate GmbH. Auch Sonja Knorr, immobilienfondsanalystin beim ratinghaus Scope, gibt sich zuversichtlich und verweist auf die hohen Mittelzuflüsse in den stabilen fonds. tatsächlich flossen im Jahr 2011 netto 1,2 Milli-arden Euro in offene immobilienfonds – während im selben Zeitraum Anleger aus allen vom Bundesverband investment und Asset Manage-

Zurück in der SpurNach mehr als drei turbulenten Jahren blickt die Branche der deutschen offenen immobilienfonds wieder positiv

in die Zukunft. Neue gesetzliche regelungen und eine Erholung der immobilienmärkte sollen das Produkt weiter

stärken. Von Anne Wiktorin

30 Raum & mehr 2|2012

ment gelisteten Publikumsfonds 16,6 Milliarden Euro (netto) abzogen, hat Scope ermittelt. Mit fast einer halben Milliarde neuer Mittel stand 2011 der UniImmo: Deutschland von Union Investment an der Spitze der Zuflüsse, gefolgt vom Deka-Immobilien Europa mit 414 Millionen Euro, dem Grundbesitz Europa von Deutsche-Bank-Fondstochter RREEF mit 327 Millionen Euro und dem Hausinvest von Commerz Real mit 320 Millionen Euro. Eine Entwicklung, die sich in diesem Jahr fortsetzt: Zwischen Januar und Juli 2012 verzeichnete Union Investment in ihren Offenen Immobilienfonds für Privatanleger Nettomittelzuflüsse von etwa 1,2 Milliarden Euro.

Ab 2013 gelten neue VertragsbedingungenProfitieren können insbesondere jene deutschen Fondsgesellschaften, die sich auf die Vertriebsnetze der Sparkassen, Volksbanken und Geschäfts-banken stützen. Anteil daran habe vor allem die Tatsache, so Reinhard Kutscher, dass die Branche ihre Lehren aus der zurückliegenden Krise gezogen habe. Dazu gehört vor allem die Trennung in Produkte für den privaten Kleinanleger und solche für professionelle Großinvestoren. Denn insbesondere Letztere hatten in den akuten Krisen der Jahre 2008 und 2010 einen großen Anteil an den hohen Mittelabflüssen aus vielen Publ ikumsfonds. Die Separation von Klein- und Großanlegern, die viele Fondsgesellschaften zwischenzeitlich selbst durch besondere vertragliche Regelungen vorgenommen haben, wird unterstützt durch die ab 1. Ja-nuar 2013 wirksam werdenden Änderungen des bereits im April 2011 in Kraft getretenen Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetzes. Die neuen Regelungen machen den Offenen Immobilienfonds für insti-tutionelle Investoren weniger attraktiv – und schützen umgekehrt die langfristig orientierten privaten Sparkunden.

Spätestens zum 1. Januar 2013 müssen Fondsgesellschaften in den Vertragsbedingungen ihrer Offenen Immobilienpublikumsfonds eine Min-desthaltefrist von 24 Monaten vorsehen. Neukunden können dann ihre Anteile frühestens im Januar 2015 verkaufen. Für Altanleger gilt diese Frist nicht. Die zweite wichtige Änderung betrifft jedoch alle Kunden: Eingeführt wird eine zwölfmonatige Kündigungsfrist. In der Praxis aller-dings betrifft dies nur solche Anleger, die mehr als 60.000 Euro in einem

Offenen Immobilienfonds angelegt haben – unter anderem also Groß-anleger oder institutionelle Kunden. Kleinsparer haben die Möglichkeit, sich in jedem Kalenderhalbjahr Anteile im Wert von bis zu 30.000 Euro ohne Kündigungsfrist auszahlen zu lassen. Auch an der börsentäglichen Rücknahme können Fondsgesellschaften – im Rahmen der übrigen ge-setzlichen Regelungen – weiter festhalten. Einzige Voraussetzung: Sie müssen ihre Fondsimmobilien künftig nicht nur einmal pro Jahr, sondern einmal pro Quartal von unabhängigen Gutachtern bewerten lassen. „Durch das neue Gesetz wird der Offene Immobilienfonds 2.0 wieder auf das klassische Profil eines risikoarmen Produkts für breite Privatan-legerkreise zurückgeführt“, resümiert Kutscher. Umgekehrt wird der Im-mobilienspezialfonds für institutionelle Anleger immer wichtiger, wie eine Umfrage der Ratingagentur Scope unter 45 Großinvestoren aus dem Mai dieses Jahres zeigt. Darin beurteilten mehr als 70 Prozent den Spezial-fonds als wichtiges Vehikel zur Investition in Immobilien. Bei der Befra-gung Mitte 2011 lag dieser Wert noch bei knapp über 60 Prozent.

Ob Offene Immobilienpublikumsfonds weiterhin in der bekannten Form neu aufgelegt werden können, darüber wird seit Sommer 2012 diskutiert. Ein Entwurf des Bundesfinanzministeriums zur Umsetzung des EU-Regelwerks für Manager alternativer Investmentfonds (AIFM) sieht vor, nur solche Fonds zuzulassen, die „eine Rücknahmemöglich-keit nicht mindes tens einmal jährlich vorsehen“, wie es im Diskussions-papier heißt. Wie auch immer der Gesetzgeber am Ende entscheidet: Bestehende Fonds werden davon nicht betroffen sein. $

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Quelle: BVI, 5. Juli 2012

Finanzkrise und Gesetzgeber hinterlassen ihre SpurenDeutsche Offene Immobilienfonds: Nettomittelaufkommen pro Monat, Mittelzu- und -abflüsse im Jahresverlauf, Fondsvermögen zum Jahresende, jeweils in Mrd. Euro, Anzahl der Fonds

Finanzkrise und Gesetzgeber hinterlassen ihre SpurenDeutsche Offene Immobilienfonds: Nettomittelaufkommen pro Monat, Mittelzu- und -abflüsse im Jahresverlauf, Fondsvermögen zum Jahresende, jeweils in Mrd. Euro, Anzahl der Fonds

Zwölf von 43 deutschen Offenen Immobilienfonds setzen die Rücknahme von An-teilen vorübergehend aus, davon neun Publi-kumsfonds.

Erster eingefro-rener Fonds öffnet.

Fünf weitere der eingefrorenen Fonds öffnen.

Zwei der wieder-eröffneten Fonds setzen die Anteil-scheinrücknahme erneut aus.

Pläne zur weiteren Regulierung von Offenen Immobilienfonds werden bekannt. Vier Fonds müssen daraufhin erneut schließen.

Nach zweijähriger Schließung geben drei Fonds ihre Abwicklung bekannt. Sechs Fonds bleiben geschlossen.

Nach zweijähriger Schließung gibt der vierte Fonds seine Abwicklung bekannt.

Fonds Nummer fünf und sechs werden abgewickelt.

Der siebte Fonds muss aufgeben.

Die beiden letz-ten der neun einge-frorenen Immobilien-publikumsfonds wer-den abgewickelt.

15.9.: Die US-amerikanische Invest-mentbank Lehman Brothers ist insolvent.

2008

Saldo Zuflüsse* in Mrd. Euro/Jahr Fondsvermögen*** in Mrd. Euro zum Jahresende Nettomittelaufkommen in Mrd. Euro/MonatSaldo Abflüsse** in Mrd. Euro/Jahr

* aus Monaten mit positivem Nettomittelaufkommen ** aus Monaten mit negativem Nettomittelaufkommen *** abhängig vom Nettomittelaufkommen und von der Anzahl der Fonds, in 2012 per 31. Mai

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„Der Offene Immobilienfonds 2.0 wird auf das klassische Pro-fil eines risikoarmen Produkts für Privatanleger zurückgeführt.“Reinhard Kutscher, Union Investment Real

Estate GmbH

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Konzepte

Der 1991 verstorbene Versiche­rungs­Tycoon Hans Gerling demons trierte mit seinem 300 Quadratmeter großen Chefbü­ro in der Kölner Zentrale Position und Anspruch (links). Vorüberge­hend wird das Büro als Lounge genutzt (unten), bis 2006 war es ein Konferenzraum (rechts oben). Die Zentrale der HDI­Gerling Versicherungen in Hanno­ver prägt ein modernes Raum­konzept (rechts unten).

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Raum & mehr 2|2012 33

Harmonie statt HierarchieDie heutige Generation der unternehmenslenker arbeitet mindestens so hart wie die vorige. Eines aber hat sich

verändert: Die heutigen Büros der Führungsriege sind nicht mehr ausdruck von machtbewusstsein, sondern von

Offenheit und Nähe. Von ulrike Wirtz

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Das Büro des einstigen Versicherungs-Tycoons Hans Gerling maß 300 Quadratmeter, umfasste zwei Geschosse und war schon deshalb legendär. „Solche Chefzimmer sind heute nicht mehr

zeitgemäß“, sagt Joachim H. Faust, geschäftsführender Gesellschafter des architekturbüros HPP Hentrich-Petschnigg & Partner in Düsseldorf, das bereits viele Corporate Headquarters geplant hat. „So viel Raum für einen Einzigen hat etwas mit einem Verständnis von macht zu tun: Im Prinzip hat er wie ein Sonnenkönig residiert. Solche maße werden heute nicht mehr goutiert“, so Faust. monumental war nicht nur das Büro von Hans Gerling, der den 1904 vom Vater in Köln gegründeten Familienkonzern ab 1945 bis zu seinem Tod 1991 als Eigentümer führte. monumental war auch der gesamte Gebäudekomplex am Hauptsitz in Köln. Faust: „mit dem Chefbüro hat Gerling seine Position und seinen anspruch demonstriert.“

Das hat sich deutlich verändert: „Hierarchien zeigen sich auf sub-tilere Weise“, sagt architekt Faust. Chefs verbarrikadierten sich zuneh-mend weniger hinter dicken Wänden und wollten kaum noch durch deutlich mehr Raumgröße ihre Position demonstrieren. auch heben sich neu gestaltete Chefetagen weniger durch eine opulent-individuelle Inneneinrichtung ab, beobachtet der HPP-Geschäftsführer. Stattdessen arbeiten Firmenchefs eher in offeneren Strukturen, mit viel mehr Glas und oft mit Interieur, das sich nur durch hochwertigere materialien, nicht aber stilistisch von dem der Belegschaft unterscheidet. manchmal gebe es auch gar keine unterschiede, „ein Prinzip, das viele Freiberufler pflegen, weniger allerdings die Industrie und große Banken“.

Kommunikative Räume fördern gute IdeenDiese Entwicklung habe mit der Erkenntnis zu tun, dass mitarbei-ter pfleglich zu behandeln seien, modernes management auf flache Hierarchien setze und der Teamgedanke sich nicht darin erschöpfe, mitarbeiter und Kollegen beim Vornamen zu nennen, erläutert Beate Weller den Trend. Die Innenarchitektin und Designerin aus Frankfurt am main gestaltet moderne Chefetagen in ganz Deutschland. „man hat zudem erkannt, dass aus der offenen Kommunikation mit allen die besten Ideen entstehen.“ Diese Demokratisierung sei oft Teil der unternehmensphilosophie und spiegele sich daher in Raumkonzepten wider, die sich allen Hierarchiestufen anpassen. unternehmen aller art nutzten daher Neu- und umbauten für Grundrissstrukturen, die die Offenheit moder ner managementphilosophien dokumentierten. Die sich wandelnde arbeitswelt „verdrängt zunehmend auch individuelle, opulente Büros der Führungskräfte“, stellt Beate Weller fest.

auch die internationale anwaltskanzlei Hogan Lovells nutzte den umzug am Düsseldorfer Standort zum Start in eine neue architekto-nische arbeitswelt – und das gilt nicht nur für die angestellten mit-arbeiter, sondern ebenso für die Partner, wie bei den Sozietäten die unternehmenslenker heißen. Hogan Lovells zog im august 2009 ins

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neue Sky office am Kennedydamm und belegt im modernen Gebäu­de aus Glas die etagen 9 bis 13 komplett, das 21. und 22. Geschoss zur Hälfte. optische eyecatcher: cooler Sichtbeton, bis zu sieben Me­ter hohe Glaswände und schicke Hightech­Decken. Rezeption und Konferenzzone befinden sich im 21. Stock. Die 230 Beschäftigten – darunter 150 Anwälte, wovon 22 partner sind – verteilen sich auf fünf reine Büroetagen. Die partner sitzen direkt bei ihren teams und nicht etwa separat auf einer etage für sich. „Das sorgt für ständigen Gedankenaustausch, wechselseitige Befruchtung, erhöht tempo und effizienz bei der Mandatsbearbeitung und steht für die Homogeni­tät des ganzen teams“, erklärt partner Roland Bomhard. er und sein partner­Kollege erhard Keller waren oberste planer für Umzug und Raumkonfiguration.

Chefbüros sind größer, aber nicht besser ausgestatteteine weitere demokratisch­moderne Annäherung: Alle Arbeitsplätze liegen an Fenstern, und in allen zimmern findet sich Mobiliar von premium­hersteller USM. Feiner Unterschied bei der Ausstattung der zimmer: „Die Mitarbeiter hatten die Wahl zwischen zwei Varianten, den part­nern standen fünf zur Auswahl“, so Bomhard. „Aber alle Böden und die Farb gebung sind gleich, überall liegt teppichboden, alles ist grau­weiß­schwarz – und der Ausblick naturnah.“ Individualität erlauben sich die partner nur bei den Schreibtischen und Kunstwerken in ihren Büros. Außerdem sind partnern die eckbüros mit besonders großzügigem Aus­blick vorbehalten, ihnen stehen zudem mehr Quadratmeter Fläche zu als dem Rest der Belegschaft. „Dies spielt sich gegenüber den Mitar­beitern bei uns nur im Bereich von einer Achse mehr oder weniger ab“, sagt Bomhard und bezieht sich damit auf das sogenannte Achsmaß. es definiert in der Fachsprache der Büroplaner jenen Abstand, in dem zwi­schenwände gesetzt und so Raumzuschnitte verändert werden können. Als gängige Achsmaße in modernen Bürogebäuden gelten Abstände zwischen Bauteilen von 1,20 Meter, 1,35 Meter und 1,50 Meter. Auch unter den Hogan­Lovells­partnern kam die Frage auf, ob ältere partner nicht Räume mit mehr Achsen bekommen sollten als jüngere. ergebnis: „Wir haben das thema diskutiert und verworfen“, so Bomhard.

Rezeption und Konferenzräume in der obersten etageSolche Diskussionen seien typisch, weiß Innenarchitektin Weller: „Am Anfang wollen die Führungskräfte mehr Größe, mehr Individualität – eher klassisch. Aber viele öffnen sich dann im Laufe der planungen für offene Lösungen.“ Bei Hogan Lovells verzichten etwa immer wie­der partner auf ein eckbüro, beziehen einen Raum inmitten der ande­ren und sitzen noch dazu freiwillig wie in einem Aquarium. So nennt man scherzhaft jene transparenten, rundum verglasten Büroräume, die wegen der geringen privatsphäre nicht jedermanns Geschmack sind. „Das war auch bei unserem Umzug einer der am heißesten diskutier­ten punkte“, so Rechtsanwalt Roland Bomhard. Die Lösung: Folien auf den Glaswänden, die direkten Blickkontakt ausschließen, nicht aber dem transparenzgedanken zuwiderlaufen.

Die besten etagen weit oben im Sky office – auf den beiden eta­gen im 21. und 22. Geschoss – sind bei Hogan Lovells für die Rezep­tion und die Konferenzräume reserviert. Genauso halten es inzwischen die meis ten Kanzleien und zahlreiche Freiberufler. Anders in vielen Industrie unternehmen, aber auch bei manch einer Bank, Sparkasse oder Versicherung: Hier sind solche premiumflächen mit besonderer Aussicht, der sogenannte executive Floor, nach wie vor Domäne der Aufsichtsräte und Vorstände. Das Chemieunternehmen Lanxess zum

Beispiel bezieht demnächst in Köln das ehemalige Lufthansa­Hochhaus direkt am Rhein, das projektentwickler Hochtief Solutions komplett ent kernt hat und das sich nun MaxCologne nennt. Lanxess plant die etagen streng nach Hierarchie von oben nach unten.

Anders bei der Generali Deutschland Holding: Das Versicherungs­unternehmen bezog im Sommer 2009 mit 400 Mitarbeitern in Köln das Bürogebäude Dominium im Bankenviertel in unmittelbarer nähe zum Kölner Dom. nach außen betont der neue Bau mit den zwei mar­kanten türmen seine historische Anmutung durch ein denkmalge­schütztes neugotisches Fassadenteil. Innen hingegen präsentiert sich das Gebäude zeitgenössisch­modern, der Grundriss wurde offen und möglichst transparent gestaltet. „ein kalkulierter Bruch“, erläutert Dörte Gatermann das Konzept. Die Mitgründerin des Architekturbüros Gatermann + Schossig in Köln entwarf als kreativer Kopf das Inte rieur des Dominiums. „Mein Auftraggeber Generali Deutschland legte Wert darauf, dass die Formsprache im Gebäudeinnern transparenz und §

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Transparente Arbeitswelt durch alle Hierarchien de­monstriert die Generali Deutschland Holding, die 2009 ihre neuen Räume in Köln bezog. Glas und Metall sind die beherr­schenden Materialien im Dominium – hier der Club­raum für alle Mitarbeiter in der neunten Etage für diverse Anlässe (unten und rechts).

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Die internationale Anwaltskanzlei Hogan Lovells empfängt ihre Mandanten in ihrer besten Etage im 21. Stock. Cooler Sichtbeton, moderne Hightech-Decken und ein giftgrünes Designermöbel setzen optische Akzente (unten). Zeichen demokratisch-moderner Arbeitswelt: Die Chefs der Sozie-tät Hogan Lovells sitzen nicht im Executive Floor ganz oben, sondern direkt bei ihren Teams in den Etagen darunter. Alle Arbeitsplätze liegen an Fenstern, alle Büros haben gläserne Wände (rechts).

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flache Hierarchien demonstriert“, schildert sie die aufgaben stellung. „Das opulente Äußere aus Stein – von architekt Hans Kollhoff – muss sich innen daher drehen. Dafür sorgen Glas und metall als beherr-schende materialien.“

Im obersten Stockwerk, auf Etage neun, befindet sich neben mitarbei terbüros eine art Clubraum mit moderner Theke. Er kann für Events zu verschiedenen anlässen, genauso aber als Konferenzraum genutzt werden. Eine reine Chefetage, wie es sie früher am unterneh-menssitz in aachen gab, findet man heute nicht mehr im Gebäude. Die drei Vorstände verteilen sich auf die Etagen sieben und acht in den beiden Türmen, wo die Wände aufgrund der baulichen Bedingungen massiv sind und daher ausnahmsweise die gläserne Transparenz des übrigen Hauses durchbrechen.

Für guten Schallschutz sorgen Türen aus Holz, ansonsten gehören zu jedem Vorstandsbüro ein verglaster Sekretariats- und ein offener Besprechungsbereich. Die möblierung ist überall im Haus identisch: Hochwertige materialien und Farben herrschen vor – ein moderner mix aus Kirschbaum und metall in Silber und Weiß. „Transparenz und Offenheit sind uns in der Holding besonders wichtig“, betont Generali- Vorstandsvorsitzender Dietmar meister. „Dies soll sich auch in der Innen architektur unserer Konzernzentrale widerspiegeln.“ architektin Gatermann erläutert, wie sie diesen Wunsch umsetzte: „Daher zieht sich auch das Corporate Design – Generali-Rot zu Silber – optisch durch alle Etagen. Es findet sich in raumhohen Glasverkleidungen, Präsentationsflächen, künstlerischen medieninstallationen und in kunstähnlichen Installationen.“

Zugangskontrolle gibt es nur am Empfangauch beim assekuranzunternehmen Gerling ist viel geschehen, seit das einstige Familienimperium unter das Dach der Talanx-Gruppe schlüpfte. auf ein komplett gläsernes Raumkonzept einigten sich die Vorstände von der HDI-Gerling Versicherungen, als sie im Herbst 2011 ihren Neu-bau in Hannover bezogen. Eine neue, einheitliche möblierung ihrer ar-beitsplätze allerdings gibt es nicht: „Wir haben uns dafür entschieden, die möbel, die im Lauf der Zeit angeschafft wurden, auch im Neubau weiter zu benutzen. Daher sind hier unterschiedliche Stile vertreten“, so Thomas Emmert, als Vorstand von Talanx Service verantwortlich für den Neubau. Jedes Vorstandsmitglied, auch der Vorsitzende, verfügt über einen sechs achsen breiten Raum bei gleicher Raumtiefe. und sie sitzen alle in der obersten Etage. Einziges Extra des Vorstandsvorsitzenden: ein eigener Besprechungsbereich. anders als im alten Gebäude nutzen die HDI-Gerling-Vorstände nun für alle Wege dieselben aufzüge wie der Rest der Belegschaft. Eine Zugangskontrolle findet nur am Empfang statt. Beibehalten wurde ein separater Bereich zur Bewirtung von Gästen, in dem Vertraulichkeit gewahrt bleibt. Er liegt auf der Rückseite der Kan-tine und ist nur durch diese erreichbar. Thomas Emmert: „Dieser Punkt wurde bewusst so entschieden – es handelt sich um Geschäftsessen, und daher gibt es keinen Grund, sie geheim zu halten. Denn das neue Raumkonzept, die Transparenz, die gewisse Demokratisierung durch dieselben aufzüge und dieselbe Kantine mittags – das steht für die Neuorientierung von HDI-Gerling als transparentes und zeitgemäßes unternehmen im Talanx-Konzern.“

Der Name Gerling hat überlebt – die Gebäude des monumentalen unternehmenssitzes allerdings stehen derzeit noch leer – auch das Büro, in dem einst Hans Gerling residierte. Eines Tages, nach dem um-bau, werden hier neue mieter einziehen. Vielleicht mit modernen Raum-konzepten und neuen Gestaltungsideen für die Vorstandsetage.Fo

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Zeig mir deinen Schreibtisch, und ich sag dir, wer du bist

Rekordverdächtig:

Allein 128 private Ausstellungsstücke dokumentierte eine Studie auf dem Schreibtisch

einer Taiwanesin.

My Desk is my CastleEtwa 700 Schreibtische in Versicherungen,

Banken, Verwaltungen, Callcentern und De-signbüros untersuchten Forscher der Köln International School of Design. Ihre Studie

präsentiert eindrucksvolle Analysen, interes-

sante Essays und viele kuriose Bilder. Uta Brandes, Michael Erlhoff (Hrsg.):

My Desk is my Castle, Birkhäuser 2011

„Für Berufstätige ist der Schreibtisch eine

Art Heimat, ein eigenes Territorium.

Manchmal wird er zur kleinen Theater bühne,

zum Ausstellungs-raum, zum Reliquien-

schrein.“Uta Brandes, Professorin an der Köln

International School of Design

Buntes Chaos ist völlig normal

Kleinkram, Grünzeug, Nippes: Mehr als ein Dutzend arbeits-fremder Objekte liegt durch-schnittlich auf den Schreib-

tischen, in Hongkong sind es im Schnitt sogar 40. Asiaten seien Enge gewöhnt und liebten es bunt, stellt eine Studie fest.

Inspirierende Ausstellungsfläche

Dieser italienische Schreibtisch trägt den klangvollen Namen Ta-

valo Luigi XVI. Das besondere Design liefert eine perfekte Illusi-on: Hier steht kein moderner Holz-

tisch, der dank Trompe-l’Œil so tut, als sei er ein alter Holztisch. In

Wirklichkeit ist alles aus Pappe!

Klischees werden voll bestätigtTypisch Frau oder typisch Mann? Weil auch ein

Schreibtisch zur Privatsphäre gehört, kann die Gen-derfrage meist schnell beantwortet werden: Auf Frauentischen herrscht ein eher pastelliges Farb-

klima, Männerschreibtische dagegen präsentieren sich in Dunkelblau, Schwarz und Metallic. Damen bevorzugen weiche Materialien wie Plüschtiere

oder Emotionales wie Familienfotos. Typisch männ-lich sind martialische Figuren oder Sportfotos.

Das Privatisieren des gar nicht so privaten arbeitsplatzes ist ein spannendes thema.

Die köln international School of Design führte dazu eine vergleichende Feldstudie

durch – mit bemerkenswerten ergebnissen. Von elke Hildebrandt

+++ Die nächste RAUM & mehr erscheint im März 2013 +++

Callcenter ohne HeimatgefühleDie Schreibtische in Callcentern sind besonders steril. Hier teilt man sich den arbeitsplatz, des­halb stehen auf den Schreibtischen nur die aller nötigsten privaten Dinge, zum Beispiel

Getränke oder Pausen­snacks. Das Zuge­

hörigkeitsgefühl fördert diese

„Clean Desk Policy“ nicht – was die auto ren der kölner Studie

kritisch sehen.

Raum & mehr 2|2012

Regiopark, mönchen gladbach

Das Logistikzen-trum Regiopark in Mönchengladbach

mit einer Nutzfläche von 53.205 Quadrat-metern gehört zum

Portfolio des Offenen Immobilienfonds Uni-Immo: Global. Es wur-de im Dezember 2011

fertiggestellt und ist an den Lifestylekon-

zern Esprit vermietet.

Les Grands Prés, mons

Seit 2004 gehört das Shoppingcenter

Les Grands Prés im belgischen Mons zum Portfolio des Offenen

Immobilienfonds UniImmo: Europa. Bis

Ende 2014 wird das Zentrum von knapp 18.000 Quadratme-tern Verkaufsfläche

auf circa 26.000 Qua-dratmeter erweitert.

Emporio, Hamburg

Herzstück des gleich-namigen Quartiers ist

das 24-geschossige Emporio Hochhaus,

das von Union Invest-ment unter Nachhal-

tigkeitsgesichtspunk-ten vollständig revi-

talisiert und um einen Hotelneubau ergänzt wurde. Das Ensemble gehört zum Offenen

Immobilienfonds Uni-Immo: Deutschland.

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Erleben Sie Nachhaltigkeit in neuer Dimension – auf der EXPO REALInternationale Experten im Dialog auf der 3. Sustainable Investment Conference.

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Selten wird das Thema Nachhaltigkeit so aktuell und spannend diskutiert. Besuchen Sie die 3. Sustainable Investment Conference und erfahren Sie mehr über nachhaltiges Immobilien-Portfoliomanagement und neue Strategien zur Einbindung von Nutzern und Dienstleistern. Weiteres Highlight ist die Preisverleihung des Prime Property Award 2012, mit dem Investoren für nachhaltige Immobilienprojekte in Europa ausgezeichnet werden.

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