Rechtsanwalt undFachanwalt für Miet- und WEG-Recht

In Bürogemeinschaft mit Frau Gülşen Çelebi Rechtsanwältin und Fachanwältin für Familienrecht und Strafrecht

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ÜbersichtI. Der MietvertragII. MieterhöhungIII. MangelrechteIV. BetriebskostenV. Schönheitsreparaturen/ RenovierungspflichtenVI. Kündigung/ AbmahnungVII. Vertragsabwicklung: Räumung und HerausgabeVIII. Zwangsvollstreckung

I. Der Mietvertrag

Schriftform nur, wenn

- länger als 1 Jahr, § 550 BGB, ansonsten unbefristet

oder

- Qualifizierter Zeitmietvertrag, § 575 BGB– Selbstnutzung, Familienangehöriger, Haushaltsangehöriger– Beseitigungswille/ Modernisierung– Personal

I. Der Mietvertrag

– Hausordnung

– Vorformulierte Verträge, Inhaltskontrolle durch die Gerichte• Keine Überraschungsklausel• Klare, verständliche, eindeutige Formulierung• Klauselverbote nach §§ 307ff. BGB

II. Mieterhöhung

Staffelmiete, § 557a BGB• Schriftform• Mindestens 1 Jahr Abstand• Vollständige Staffelangabe• Keine Erhöhung wegen Vergleichsmiete oder

Modernisierung

II. Mieterhöhung

- Ortsübliche Vergleichsmiete, §§ 558 bis 558e BGB• Ortsüblichkeit, Mietspiegel• Kappungsgrenze 20%• Wartefrist 15 Monate nach Vertragsbeginn• Mieterhöhungsverlangen; Zustimmung des Mieters –

ersatzweise gerichtliche Ersetzung

II. Mieterhöhung § 559 BGB

Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB sind bauliche Veränderungen,- durch die Energie eingespart werden kann (Energetische Modernisierung),- durch die Wasser eingespart wird,- durch die der allgemeine Gebrauchswert erhöht wird,- durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse nachhaltig verbessert werden.

Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind bauliche Maßnahmen,- die zur Instandhaltung und Instandsetzung erforderlich sind

Duldungspflicht des Mieters in beiden Fällen, § 555d BGB

Mieterhöhung nur bei Modernisierungsmaßnahmen, § 559 BGB

II. Mieterhöhung § 559 BGB

• Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB• Ankündigung 3 Monate vorher, § 555c BGB• Umlegung von 11 % der Kosten auf Jahresmiete• 3 Monate keine Minderung § 536(1a) BGB

III. Mangelrechte

Mangel

• Qualitätsmängel, konkrete Gefahrenquelle, Umweltfehler (Baulärm), öffentlich-rechtliche Beschränkungen

• Anzeigepflicht, Beseitigungsverlangen, Fristsetzung

III. Mangelrechte– Minderung von selbst (rückwirkend nur wenn unter Vorbehalt gezahlt wurde)

– Beseitigungsanspruch

– Schadensersatz nur bei Verschulden des Vermieters

– Selbstvornahme

– Kündigung

IV. Betriebskosten– Heizkostenverordnung, HeizkostenV– Vereinbarung über Umlage

Vorauszahlung oder Pauschale„Contracting“ nachträglich möglich

– Umlagemaßstab, Vorauszahlung, Betriebskostenabrechnung• Flächenverhältnis, Umlage nach Kopfanteilen• Rückforderungsanspruch bei nicht rechtzeitiger Abrechnung• Zusammenstellung der Gesamtkosten, Verteilerschlüssel nebst Erläuterung,

Anteilsberechnung, Abzug der Vorauszahlung• Prüfungsrecht des Mieters

– Fälligkeit, Verwirkung, Verjährung, § 556(3) BGB• Abrechnungszeitraum längstens 12 Monate• Einwendungen innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung• Verjährung 3 Jahre, § 195 BGB

V. Schönheitsreparaturen• Beseitigung von Abnutzungserscheinungen durch vertragsgemäßen

Gebrauch (= Renovierung)

• Tapezieren, Streichen und Lackieren von Wänden, Decken, Heizkörpern, Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, § 28(4)5 II. BV

• Nicht bei fehlender ausdrücklicher Bezeichnung im Mietvertrag: Streichen der Fenster von außen sowie der Balkongitter, Abschleifen des Parketts, Schamponieren von Teppichböden oder deren Erneuerung

V. Schönheitsreparaturen

Übertragung auf den Mieter im Mietvertrag• Ansonsten Instandhaltungspflicht des Vermieters, § 535 BGB• (!) Vorsicht bei unwirksamer Klausel (!)• Unwirksam bei Anfangs- und Endrenovierung• Keine starren Fristen

VI. Kündigung

• Eigenbedarf– Nicht bei Vorhandensein einer Alternativwohnung– Nicht bei wesentlich überhöhtem Bedarf– Nicht bei mangelnder Eignung für Vermieterinteresse

VI. Kündigung/ Abmahnung• § 543 BGB: Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses

– Beschädigungen, Gefährdungen, Verkommenlassen,

– Lärmstörungen,

– UnerlaubteTierhaltung (Erlaubnisvorbehalt zulässig; generelles Verbot unzulässig),

– Cannabisanbau nur wenn über Eigenkonsum hinausgehend,

– Hausfriedensstörung,

– Straftaten und Beleidigungen gegenüber dem Vermieter

– Unberechtigte Drittüberlassung

– Zahlungsverzug und -säumigkeit

VI. Kündigung/ Abmahnung– Kein Kündigungsschutz (§ 549 BGB) bei

• Mietverhältnissen zum vorübergehenden Gebrauch• Möbliertem Wohnraum in der Wohnung des Vermieters

– Inhalt und Form• Schriftform• Begründung

VII. Vertragsabwicklung

– Räumungs- und Herausgabeanspruch

• Rückgabe der Mietsache• Entfernung eingebrachter Sachen• Vermieterpfandrecht• Zustand der Räume bei Rückgabe (Endrenovierung,

„besenrein“)• Rückgabeprotokoll, Umkehr der Beweislast

VII. Vertragsabwicklung– Rechtslage bei nicht rechtzeitiger Räumung und Rückgabe

• Ortsübliche Miete als Nutzungsentschädigung• Freiwerden auch bei Zurücklassen von „wenigem Gerümpel“• Aufbewahrungspflicht zurück gelassener Sachen

VII. Vertragsabwicklung– Verjährung

• 6 Monate, § 548 BGB:Mietausfallentschädigung und Schadensersatz,

Wiederherstellung/ Rückbau, Schönheitsreparaturen oder

hierfür vereinbarter Geldbetrag

• 3 Jahre: Miete, Betriebskostennachforderung, Nutzungsentschädigung

• Beginn: Rückgabe oder Besitzaufgabe

VIII. ZwangsvollstreckungRäumungsklage und Zwangsvollstreckung

• Amtsgericht bei Wohnraummietverhältnissen

• Gegen jeden Mieter und Besitzer

• „Hamburger Modell“: Austausch der Schlösser, 2-Wochen-Frist, Verbringung auf Geheiß des Gerichtsvollziehers in Lager oder neue Wohnung

• „Frankfurter Modell“: Verbringung des Räumungsguts in verschließbaren Raum, Schlüssel beim Gerichtsvollzieher (Haftungsgefahr: Inventarisierung, Fotos)

• „Berliner Modell“: Verbleiben in Wohnung, Vermieterpfandrecht, Aufbewahrungspflicht, Übergang zum „Hamburger Modell“ denkbar

Vielen Dank für ihr Interesse.

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