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Richtwerte für angemessene Kosten der Unterkunft nach SGB II und SGB XII im Kreis Schleswig-FlensburgErhebung 2015 - Methodenbericht

Eine Untersuchung im Auftrag des Kreises Schleswig-Flensburg

Darmstadt, den 27.11.2015

Autoren: Dr. Christian von Malottki Galina Nuss

Richtwerte für angemessene Kosten der Unterkunft nach S6B II und SGB XII im Kreis Schleswig-Flensburg Erhebung 2015 - Methodenbericht

Autoren: Dr. Christian von MalottkiGalina Nuss

INSTITUT WOHNEN UND UMWELT GMBH Rheinstraße 65 54295 Darmstadt Germany

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Inhalt

1 Einführung..................................................................................................................................61.1 Rechtsgrundlagen und Anwendungsbereich......................................................................... 61.2 Das IWU-Konzept und seine Einordnung in die Methodenlandschaft.......................................71.3 Erfüllung der Anforderungen des BSG................................................................................ 101.4 Weitere methodische Anmerkungen................................................................................. 11

1.4.1 Aufgabe und Grenzen eines statistischen Modells zu Bestimmung der abstrakten Referenzmiete.............................................................................................................11

1.4.2 Günstigerrechnung im Falle statistischer Unsicherheit...........................................................111.4.3 Rundungsregeln während der Berechnung......................................................................... 12

2 Bestimmung der angemessenen Wohnfläche...............................................................................12

3 Festlegung des räumlichen Vergleichsmaßstabs...........................................................................13

4 Datenerhebung und -auswertung der Angebotsmieten................................................................ 134.1 Gegenstand der Beobachtung und Ziel der Analyse.............................................................134.2 Datenerfassung................................................................................................ ...............144.3 Datenaufbereitung.......................................................................................................... 14

4.3.1 Quantifizierung der Grundgesamtheit...............................................................................144.3.2 Repräsentative Gewichtung der Anbietersegmente.............................................................. 154.3.3 Standardisierung auf Bruttokaltmieten.............................................................................. 17

4.4 Deskriptive Auswertung der Quadratmetermieten..............................................................18

5 Datenerhebung und -auswertung der Bestandsmieten im einfachen Segment................................195.1 Gegenstand der Beobachtung und Ziel der Analyse.............................................................195.2 Datenerfassung............................................................................................................... 195.3 Datenaufbereitung.......................................................................................................... 20

5.3.1 Aussonderung von Haushalten mit über 5 Personen................................................. ............205.3.2 Hochrechnung von Fällen ohne Angaben............................................................................20

5.4 Deskriptive Auswertung der Quadratmetermieten..............................................................20

6 Schlussfolgerungen................................................................................................................... 216.1 Häufigkeitsanalyse von Wohnungsangeboten.....................................................................21

6.1.1 Bildung von Flächengrößenklassen................................................................................... 226.1.2 Berücksichtigung längerfristig verfügbaren Angebots............................................................236.1.3 Vermietungsbereitschaft an Leistungsbezieher....................................................................246.1.4 Ergebnistabelle des tatsächlich anmietbaren Angebots pro Monat...........................................26

6.2 Häufigkeitsanalyse der Nachfrage......................................................................................276.2.1 Berücksichtigung der aus dem Leistungsbezug ausscheidenden Leistungsbezieher...................... 286.2.2 Reguläre Umzüge......................................................................................................... 296.2.3 Berücksichtigung anerkannter Überschreiter...................................................................... 296.2.5 Potenzielle Nachfragerelevanz der Überschreiter pro Monat..................................................316.2.6 Ergebnistabelle der nachfragerelevanten Fälle pro Monat......................................................31

6.3 Häufigkeitsabgleich von Angebot und Nachfrage................................................................ 33

6.4 Ergebnis der Häufigkeitsanalyse................... ..... ...............................................................366.5 Prüfung des Bezugs zum Wohnkonsum von Niedrigeinkommensbeziehern außerhalb der

Grundsicherung.............................................................................................................. 376.6 Prüfung der Vermeidung von Segregation..........................................................................376.7 Sensitivitätsanalyse.........................................................................................................386.8 Nachrichtliche Bestimmung einer nettokalten Referenzmiete...............................................38

7 Einordnung der Ergebnisse........................................................................................................ 39

8 Literatur............................................................ ...................................................................... 39

AbbildungsverzeichnisAbbildung 1: Definition der Angemessenheitsgrenzen anhand der Verfügbarkeit 9Abbildung 2: Graphischer Marktabgleich 36

TabellenverzeichnisTabelle 1: Bestimmung des relevanten Mietwohnungsmarktes 14Tabelle 2: Repräsentative Gewichtung der Angebotsmieten 16Tabelle 3: Failkonstellationen der Betriebskosten (Angebotsseite) vor der Imputation 17Tabelle 4: Fallkonstellationen der Betriebskosten (Angebotsseite) nach Imputation 18 Tabelle 5: Quadratmeterbezogene Auswertung der repräsentativ gewichteten Angebotsmieten

nach Perzentilen (jeweils in €/m2 bruttokalt) 19Tabelle 6: Fallausschluss im SGB II / XII 20 Tabelle 7: Quadratmeterbezogene Auswertung der Bestandsmieten im SGB II / XII nach Perzentilen

(jeweils in €/m2 bruttokalt) 21Tabelle 8: Angebotsmieten bruttokalt nach Preis- und Flächengrößenklassen 23Tabelle 9: Hochrechnung längerfristig verfügbaren Angebots 24Tabelle 10: Vermietungsbereitschaft an Leistungsempfänger 25 Tabelle 11: Tatsächlich anmietbares Angebot pro Monat nach Preis- und Flächengrößenklassen

bruttokalt 26Tabelle 12: Bestandsmieten im SGB II nach Mietenstufen und Haushaltsgröße 27Tabelle 13: Bestandsmieten im SGB XII nach Mietenstufen und Haushaltsgröße 28Tabelle 14: Gewichtungsfaktoren im SGB II / XII 30Tabelle 15: Nachfrage pro Monat nach Preis- und Haushaltsgrößenklassen 32Tabelle 16: Angebotsseite: Kumulation 34Tabelle 17: Nachfrageseite: Kumulation 35Tabelle 18: Quadratmeterbezogene Angemessenheitsgrenzen bruttokalt 36Tabelle 19: Perzentilwerte 37Tabelle 20: Nachrichtliche nettokalte Richtwerte 38

1 Einführung

1.1 Rechtsgrundlagen und Anwendungsbereich

Das deutsche Sozialleistungssystem sichert auch für den Bereich des Wohnens das Existenzminimum ab. Zielgruppen sind:

Empfänger der Grundsicherung für Arbeitsuchende nach dem Zweiten Buch des Sozialgesetzbuchs (SGB II)Empfänger von Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung sowie von Hilfe zum Lebensun­terhalt nach dem Zwölften Buch des Sozialgesetzbuchs (SGB XII)

Dabei werden Leistungsempfängern die tatsächlich anfallenden Kosten der Unterkunft (KdU) und Heizung (KdH) nach § 22 SGB II und § 35 SGB XII bis zu einem „angemessenen" Niveau gewährt. „Angemessen sind die Aufwendungen für eine Wohnung nur dann, wenn diese nach Ausstattung, Lage und Bausubstanz einfa­chen und grundlegenden Bedürfnissen genügt und keinen gehobenen Wohnstandard aufweist." (BSGE B 7 b AS 18/06 R). Dieses Niveau muss anhand der Analyse des lokalen Wohnungsmarktes näher bestimmt werden.Leistungsempfänger mit höheren Wohnkosten werden in der Regel zur Kostensenkung aufgefordert. Die Kostensenkung kann durch Umzug erfolgen, aber bspw. auch durch Untervermietung oder Verhandlungen mit dem Vermieter. Erfolgt dies nicht, so werden nach einer Übergangszeit von in der Regel sechs Monaten die erstatteten KdU bzw. KdH auf das Niveau der Angemessenheitsgrenze abgesenkt.Der Bundesgesetzgeber hat die Bestimmung und Begründung der Angemessenheitsgrenze den örtlichen Trägern, d.h. Kreisen und kreisfreien Städten überantwortet. Zum einen tragen sie - abgesehen von einem Bundeszuschuss - die Leistungen, zum anderen können sie nach Ansicht des Gesetzgebers den örtlichen Wohnungsmarkt besser einschätzen.Die Rechtsprechung des Bundessozialgerichts (BSG) unterscheidet zwischen der abstrakten Angemessen­heitsgrenze und der Angemessenheitsgrenze im konkreten Einzelfall. Die Anerkennung von KdU im konkre­ten Einzelfall über den jeweiligen Richtwert hinaus kommt z.B. in Betracht bei sogenannten Härtefällen, in Fällen der Unwirtschaftlichkeit von Umzügen (im Vergleich zu den eingesparten Kosten der Unterkunft und Heizung) sowie - befristet - bei einer dokumentierten erfolglosen Wohnungssuche.Die abstrakte Angemessenheitsgrenze gilt übergreifend für den ganzen Markt und dient letztlich der Ver­einheitlichung und der Verwaltungsvereinfachung. Das Ziel der abstrakten Angemessenheitsgrenze ist es, dass sie in der Mehrzahl der Einzelfälle valide ist, und nur bei Vorliegen besonderer Gründe des Einzelfalls von ihr abgewichen wird. Die abstrakte Angemessenheitsgrenze ist jedoch nicht die Antizipation einer je­den Einzelfallentscheidung. Nur so ist sichergestellt, dass den besonderen Umständen und Bedürfnissen eines Haushalts Rechnung getragen wird.Da der Bundesgesetzgeber keine weiteren methodischen Vorgaben bezüglich der abstrakten Ermittlung der Angemessenheitsgrenze gemacht hat, erfolgten die relevanten Rahmensetzungen durch die Rechtspre­chung. Das BSG hat seit 2006 das so genannte „schlüssige Konzept" mit formalen und teils auch inhaltlichen Anforderungen an die Bestimmung der Angemessenheitsgrenze entwickelt. Die folgenden Ausführungen gliedern sich grundsätzlich nach den darin aufgeführten Arbeitsschritten:

1. Bestimmung einer angemessenen Wohnfläche (siehe Kapitel 2),2. Bestimmung eines örtlichen Vergleichsraums (siehe Kapitel 3) und3. Bestimmung einer abstrakten Referenzmiete (Bruttokaltmiete, d.h. Miete und kalte Nebenkosten,

pro Quadratmeter) (siehe Kapitel 4 - 6).Die Angemessenheitsgrenze in € ergibt sich aus dem Produkt aus angemessener Wohnfläche und Refe­renzmiete. In der Anwendung gilt jedoch die so genannte Produkttheorie. So müssen die beiden Faktoren angemessene Fläche und angemessene Miete pro Quadratmeter nicht beide für sich erfüllt werden. Ledig­lich das Produkt aus beiden Größen (die Miete für die ganze Wohnung in €) zählt als Angemessenheitsgren­ze.

Die Angemessenheitsgrenze gilt in gleicher Höhe auch für Eigentümer von selbstgenutztem Wohnraum und deckt deren Zinskosten sowie die kalten Nebenkosten ab.

1.2 Das IWU-Konzept und seine Einordnung in die Methodenlandschaft

Das Konzept zur Ermittlung der Referenzmiete beruht grundsätzlich auf einer Datenerhebung und -aus- wertung von Angebotsmieten. Dabei wurde „empirica Preisdatenbank" (Basis: empirica-systeme Marktda­tenbank) vom IWU ausgewertet, um Daten von weiteren institutioneilen Anbietern ergänzt und entspre­chend der Zusammensetzung des Wohnungsmarktes des Kreises Schleswig-Flensburg repräsentativ gewich­tet. Diesem Datensatz wird eine Analyse der Bestandsmieten der Leistungsempfänger gegenübergestellt. Aus den analysierten Daten muss als Ergebnis die eigentliche Angemessenheitsgrenze abgeleitet werden („aus der Datenanalyse gezogene Schlüsse").Das IWU greift bei den Schlussfolgerungen im Grundsatz auf sein mit dem Kreis Offenbach entwickeltes Konzept zur Erstellung eines grundsicherungsrelevanten Mietspiegels1 zurück, welches in Dresden auf der Basis eines qualifizierten Mietspiegels in BSGE B 4 AS 9/14 für schlüssig befunden wurde. Im Kreis Schles­wig-Flensburg wurde jedoch der in Dresden verwendete neuere Teil des Mietspiegeldatensatzes durch die Angebotsmietenerhebung ersetzt.Dem Konzept liegt die Idee zugrunde, den gesamten Wohnungsmarkt zu analysieren und innerhalb der Häufigkeitsverteilung der Angebotsmieten einen Perzentilwert2 als Kappungsgrenze3 und damit Angemes­senheitsgrenze festzulegen. Das BSG hat inzwischen in BSGE B 4 AS 77/12 die Entscheidung des LSG Bayern für München bestätigt, die Kappungsgrenze normativ auf das 20 %-Perzentil der Mietspiegelmieten in der Flächengrößenklasse um den jeweiligen Flächenrichtwert herum zu legen. Das BSG hat mit BSGE 4 AS 9/14 R auch für Dresden einer Analyse des Gesamtmarktes und der Einführung einer Kappungsgrenze unter Verwendung empirisch ermittelter Perzentilwerte zugestimmt. Das Konzept aus Analyse des Gesamtmark­tes und Kappungsgrenze wird zudem von den deutschen Wohnungsmarktinstituten, die bislang zum Thema Kosten der Unterkunft Konzepte publiziert haben, favorisiert.4 Die Alternative einer Mittelwertbildung in normativ definierten Teilmärkten wird verworfen.Dem Konzept liegt darüber hinaus die Annahme zugrunde, dass die Festlegung der Angemessenheitsgren­ze, d.h. die Wahl des richtigen Perzentilwerts, nicht normativ erfolgen darf, sondern dabei empirische As­pekte zu berücksichtigen sind, die inhaltliche Voraussetzungen der Gewährleistung eines Existenzminimums sind. Dabei gehen folgende Bedingungen ein, die der Rechtsprechung des BSG bereits vor dem Dresden- Urteil entnommen sind:

Bedingung 1 - Tatsächliche Anmietbarkeit in ausreichender Häufigkeit:Angemessener Wohnraum muss in ausreichender Häufigkeit tatsächlich am Markt anmietbar, d.h. verfügbar, sein.„Bei der Auswertung der Mietspiegeldaten (...) kann sich ergeben, dass die Berücksichtigung von ge­wichteten Mittelwerten der (gegebenenfalls nach Ausklammerung bestimmter Baualtersklassen, Wohnungsstandards oder Wohnlagen) herangezogenen Tabellenfeldern - wegen der damit berück­sichtigten tatsächlichen Häufigkeit - sicherstellt, dass ein ausreichender Bestand an den einbezoge­nen Wohnungen vorhanden und damit angemessener Wohnraum für den Leistungsberechtigten tat­sächlich erreichbar ist.,aDie konkrete Verfügbarkeit wird im Grundsatz zwar in der Einzelfallprüfung untersucht. Allerdings ist es wenig sinnvoll, abstrakte Richtwerte festzulegen, zu denen der aktuelle Wohnungsmarkt konkret keine Wohnungen in ausreichender Zahl vorhält. Dies würde eine Vielzahl von Modifikationen in der

1 Malottki / Berner (2010)2 Perzentile teilen eine Grundgesamtheit so, dass der genannte Anteil in Prozent unterhalb dieser Schwelle liegt und der Rest

darüber. Ein 20%-Perzentil der Mieten ist also der Schwellenwert, unter dem 20% der Mieten liegen.3 Vgl. BSGE B 4 AS 18/09 R Rn. 19* Vgl. Heising, (2010); Malottki / Berner (2010); BMVBS/BBSR (2013), S. 22;5 BSGE B 4 AS 19/11 R Rn. 33

Einzelfallprüfung und letztlich eine Aushebelung der Richtwerte bedeuten. Dies steht nach Ansicht des IWU auch im Widerspruch zu § 22 SGB, in dem eine Verlängerung der Übernahme der tatsächli­chen Kosten über sechs Monate hinaus der durch individuelle Faktoren bedingte Einzelfall und nicht der durch die Wohnungsmarktlage implizierte Regelfall sein sollte. Deshalb wird hier eine abstrakte Verfügbarkeit bzw. Häufigkeit angemessener Wohnungen bereits bei der Festlegung der Richtwerte berücksichtigt, so dass - abgesehen von besonderen Bedingungen des Einzelfalls - für nahezu alle konkreten Fälle ausreichend angemessene und zumutbare Wohnungen zur Verfügung stehen wer­den. Dies ersetzt nicht die Einzelfallprüfung, aber es erleichtert sie.Der Ansatz des IWU besteht nun darin, die für das Ergebnis maßgebliche Häufigkeit von Wohnungen auf der Angebotsseite im Verhältnis zur zu erwartenden Nachfrage6 als Maßstab zu wählen. Dies ist die maßgebliche Bedingung für die Schlussfolgerungen. Denn die tatsächliche Anmietbarkeit in aus­reichender Häufigkeit kann sich nach Ansicht des IWU nur auf Neuvertragsmieten beziehen. Damit erfüllt das Verfahren auch die Anforderungen des § 22a Abs. 2 SGB II (Ausreichend-Bedingung).7 Bedingung 2 - Berücksichtigung der Lebensumstinde von anderen Beziehern niedriger Einkommen außerhalb des Transferleistungssegments:Der Anteil der Referenzgruppe bzw. des angemessenen Segments am Gesamtmarkt muss so groß sein, dass er den Lebensumständen anderer Bezieher niedriger Einkommen außerhalb des Transfer­leistungssegments entspricht.„ Dabei wird (...) möglicherweise nicht hinreichend Rücksicht darauf genommen, dass sich der Maß­stab dessen, was Hilfeempfänger von der Allgemeinheit beanspruchen können, auch daran orientie­ren muss, was sich Menschen, die ihren Lebensunterhalt durch Einkommen selbst verdienen, in einem vergleichbaren Wohnumfeld leisten können und wollen."®Einen Hinweis auf die Größe dieses vergleichbaren Umfelds im Vergleich zur Gesamtbevölkerung mag das Verfahren zur Bestimmung der Höhe der Regelleistung (§ 3 f. RBEG) oder BSGE B AS 77/12 R geben. Gewählt wird hier BSGE B AS 77/12 R.Bedingung 3 - Vermeidung von Segregation:Der Anteil der Referenzgruppe bzw. des angemessenen Segments am Gesamtmarkt muss ausrei­chend räumlich verteilt sein und darf nicht zu Segregation („Gettoisierung") führen:„Zudem birgt die Verweisung auf bestimmte Bauklassen verdeckt die Gefahr einer Gettoisierung. So­lange nicht statistisch valides Material vorliegt, das eine Aussage darüber zulässt, welche Bauklassen in welchem Umfang tatsächlich die gesamte Stadt als Vergleichsraum - und nicht lediglich ganz be­stimmte, als sozial problematisch einzuschätzende Teile einer Stadt - prägen, erscheint es nicht zuläs­sig, allein bestimmte Bauklassen in Bezug zu nehmen. '6Erstmals hat das LSG Bayern einen Algorithmus zur qualifizierten Begutachten der Segregation („Get­toisierung") vorgeschlagen. Dabei sei entscheidend, dass „sich die Stadtbezirke mit Über- und Unter­repräsentation in etwa die Waage hielten. Diese Verteilung ist Ausdruck einer normalen städtischen Struktur und zeigt, dass eine „Gettoisierung (...) nicht zu befürchten ist."10Die Segregationsproblematik wird im Kreis Schleswig-Flensburg aber letztlich als nicht ausschlagge­bend für die Ableitung von Richtwerten betrachtet. Denn eine Diskussion des Themas findet bereits bei der Bildung der Vergleichsräume (vgl. Kapitel 3) statt.

Da die ausreichende Häufigkeit die am schwierigsten zu erfüllende Bedingung darstellt, geringere Wer­tungsspielräume zulässt und zugleich deutlich rechenintensiver ist, wird die Angemessenheitsgrenze im Folgenden zunächst anhand dieser Anforderung berechnet. Die Orientierung an den Lebensverhältnissen von Niedrigeinkommensbeziehern bzw. die Vermeidung von Segregation werden lediglich nachträglich überprüft.

6 Vgl. auch Berlit, § 22 Rn. 62. Genauso argumentiert Klerks (2008), S. 629.7 Für eine Interpretation siehe: Deutscher Verein für öffentliche und private Fürsorge (2011), S. 8 ff.8 BSGE B 4 AS 30/08 R Rn. 179 BSGE B 14 AS 50/10 R Rn. 2810 LSG Bayern L 16 AS 127/10, Rn. 218, Kommentierung des Themas Segregation v. Malottki 2014

8

Anders als in anderen KdU-Konzepten11 wird dabei mit Stromgrößen (Angebot und Nachfrage pro Monat) gearbeitet und nicht mit Bestandsgrößen (Haushalte und Wohnungen im Bestand). Just (2014) schreibt hierzu: „Die Analyse des IWU zielt auf die Erfassung von Stromgrüßen ab. Diese bilden auf Immobilienmärk­ten die Marktpreise. In den Rückfragen des Sozialgerichts [Dresden, Anm. d. Autors] kam mitunter der Ein­druck auf, dass größeres Gewicht auf Bestandsgrößen gelegt werden sollte. Dies wäre nicht dienlich, weil sich Miethöhen eben ausschließlich auf den Stromgrößenmärkten bilden. Das grundsätzliche Vorgehen, Stromgrößen in den Mittelpunkt der Analyse zu rücken, ist sinnvoll. "nAls Spannenoberwert bzw. Kappungsgrenze wird in den jeweiligen Häufigkeitsverteilungen der Mieten das­jenige Perzentil definiert, bei dem das einfache Segment angebotsseitig - in den Grenzen der Orientierung an den Lebensumständen anderer Niedrigeinkommensbezieher und der Vermeidung von Segregation - möglichst klein ist, aber dennoch so groß, dass eine bedarfsdeckende Versorgung der dann unangemessen Wohnenden in den Bestandsdaten auf dem Wohnungsmarkt quantitativ möglich ist (vgl. Abbildung 1).

Abbildung 1: Definition der Angemessenheitsgrenzen anhand der Verfügbarkeit

Anzahl

Verteilung des Angebots pro Monat (A)Quelle: Angebotsmieten aus Internetquellen

Verteilung der Nachfrage pro Monat (N)Quelle: BestandsdatenLeistungsempfangerSGBII/XII

Verfügbares Angebot;ebot ■ 1 I f L

■■■■Hm U u UÜDd d d

Unangemessen Wohnende

Wm__________

Angemessenheitsgrenze x, bei der gilt: * Zahl der Nachfrager (Unangemessen Wohnende) = A(m) Zahl der Angebote (Verfügbares Angebot) m o

N{m)

Miete m

• Miete m

Das Wohnungsmarktmodell „sucht" also für jeden unangemessen Wohnenden rechnerisch ein Wohnungs­angebot.Die obere Häufigkeitsverteilung in Abbildung 1 quantifiziert das Angebot pro Monat in Abhängigkeit vom Preisniveau. Sie wird errechnet aus den Erhebungen zum Wohnungsangebot in Internetportalen, Zeitun-

X

gen, Wohnungsunternehmen etc. Die dunklen Säulen bzw. der Ausdruck A(m) quantifizieren das - für/ m 0

Leistungsempfänger nach dem SGB II / XII verfügbare und zumutbare - Angebot an Wohnungen unterhalb

11 Vgl. BSGE B 4 AS 77/12 R und BMVBS / BBSR (Hg.) 201312 Vgl. Just (2014), S. 1. Der Autor hält es allerdings im Sinne der vom BSG vertretenen Methodenoffenheit durchaus auch für

zulässig, mit Bestandsgrößen zu arbeiten, solange hier das aktuelle Marktpreisniveau und die Nachfragekonkurrenz sinnvoll ab­gebildet sind.

der Angemessenheitsgrenze.13 Je höher die Angemessenheitsgrenze, desto mehr Angebote an Wohnungen sind angemessen und verfügbar.Die untere Häufigkeitsverteilung in Abbildung 1: quantifiziert die Nachfrage pro Monat in Abhängigkeit vom Preisniveau. Sie wird errechnet aus den Bestandsdaten der Leistungsempfänger nach dem SGB II / XII. Die

dunklen Säulen bzw. der Ausdruck N(m ) quantifizieren die Nachfrage, die entsteht, weil Haushalte überm x

den Angemessenheitsgrenzen eine angemessene Wohnung suchen.14 Je höher die Angemessenheitsgrenze, desto weniger Haushalte werden nachfragerelevant.Mathematisch gesprochen wird die Angemessenheitsgrenze x bestimmt aus der Gleichung:

N{m ) A(m)m x m 0mit N als Zahl der Nachfrager in Abhängigkeit von der Miethöhe m und A als Zahl der Angebote in Abhän­gigkeit von m. Die Gleichung enthält mit der Angemessenheitsgrenze x nur eine Unbekannte, nach der auf­gelöst werden kann.Der Monat wird als Zeitraum gewählt, weil Vermietungen bedingt durch die Kündigungsregelungen in § 573c BGB üblicherweise immer zum ersten eines Monats starten. Auch der Zugang in und Abgang aus dem Leistungsbezug findet gemäß der arbeitsrechtlichen Praxis häufig zum Monatswechsel statt. Der Monat kann also als „Spielrunde" des Marktes betrachtet werden, innerhalb dessen eine feststehende Menge von Angeboten und Nachfragern aufeinander treffen.Nach der Errechnung in Kapitel 6.1 bis 6.4 erfolgt in Kapitel 0 und 6.6 die genannte Prüfung des Bezugs zu den Wohnkosten von Menschen außerhalb des Transferleistungsbezugs und der Vermeidung von Segrega­tion.

1.3 Erfüllung der Anforderungen des BSG

Mit den drei Schritten Datenerhebungen, Datenauswertungen und Schlussfolgerungen wird der Katalog der Anforderungen an das schlüssige Konzept (vgl. z.B. BSGE B 4 AS 18/09 R Rn. 19) erfüllt. Insbesondere gelten dabei folgende Qualitätsmaßstäbe, die in den jeweils genannten Kapiteln des Gutachtens nachvollzogen werden können:

Datenerhebung im Vergleichsraum (vgl. Kapitel 3)Definition des Gegenstands der Beobachtung (vgl. Kapitel 4.1 für die Angebotsmieten und Kapitel 5.1 für die Bestandsmieten; Differenzierung nach Wohnungsstandard (über die Perzentilauswertung in Kapitel 4.4 bzw. Kapitel 5.4); Standardisierung auf Brutto- bzw. Nettomieten (vgl. Kapitel 4.3.3 bzw. Kapitel 5.3); Differenzierung nach der Wohnungsgröße (umgesetzt in den Auswertungen in Kapitel4.4 bzw. Kapitel 5.4).Angaben über den Beobachtungszeitraum (vgl. Kapitel 4.2 und 5.2)Festlegung der Datenquellen (vgl. ebd.)Repräsentativität (vgl. Kapitel 4.3.2 und 5.3.2)Validität der Datenerhebung (vgl. Kapitel 4.2 bzw. 5.2)Einhaltung mathematisch-statistischer Grundsätze bei der Datenauswertung (vgl. Kapitel 6.1 für die Angebotsmieten und 6.2 für die Bestandsmieten).Angaben über die gezogenen Schlüsse: Dieser zentrale Punkt des schlüssigen Konzeptes wurde in Ka­pitel 1.2 näher erläutert und wird in Kapitel 6 umgesetzt.

13 Diese diskrete Berechnung entspricht im stetigen Fall dem Ergebnis des Integrals von Null bis zur Angemessenheitsgrenze - in Abhängigkeit von der Angemessenheitsgrenze. Auf die Modellierung einer stetigen Funktion wurde verzichtet, da Wohnungs­mieten (der gesamte Markt) nicht normalverteilt, sondern rechtsschief sind (vgl. Tabelle 5 für die Quadratmetermieten, bei Ab­solutmieten ist der Effekt deutlicher) und somit durch die diskrete Variante schneller genaue Ergebnisse erzielt werden können.

14 Dieser diskreten Berechnung entspricht im stetigen Fall dem Ergebnis des Integrals von der Angemessenheitsgrenze bis unend­lich - in Abhängigkeit von der Angemessenheitsgrenze.

1.4 Weitere methodische Anmerkungen

1.4.1 Aufgabe und Grenzen eines statistischen Modells zu Bestimmung der abstrakten Referenzmiete

Die Rechtsprechung des BSG unterscheidet zwischen der abstrakten Referenzmiete und der Festlegung der Angemessenheitsgrenze im konkreten Einzelfall. Nur so ist sichergestellt, dass den besonderen Umständen und Bedürfnissen eines Haushalts Rechnung getragen wird. Die Anerkennung von KdU im konkreten Einzel­fall über den jeweiligen Richtwert hinaus kommt z.B. in Betracht bei sogenannten Härtefällen, in Fällen der Unwirtschaftlichkeit von Umzügen (im Vergleich zu den eingesparten Kosten der Unterkunft und Heizung) sowie - befristet - bei einer dokumentierten erfolglosen Wohnungssuche.Die abstrakte Referenzmiete gilt übergreifend für den ganzen Markt und dient letztlich der Vereinheitli­chung, der Verwaltungsvereinfachung und der Sicherstellung des Gleichbehandlungsgrundsatzes. Das Ziel der abstrakten Referenzmiete ist es, dass sie in der Mehrzahl der Einzelfälle valide ist, und nur bei Vorliegen besonderer Gründe des Einzelfalls von der abstrakten Referenzmiete abgewichen wird. Entsprechend sind alle wesentlichen relevanten Faktoren, die das Existenzminimum betreffen, bei der Ermittlung der abstrak­ten Referenzmiete zu berücksichtigen. Hierzu gehören nach dem Konzept des IWU insbesondere die drei Bedingungen „ausreichende Häufigkeit", „Vermeidung von Segregation" und „Bezug zu den Lebensumstän­den von Menschen außerhalb des Transferleistungssystems". Insbesondere zur Berücksichtigung der aus­reichenden Häufigkeit werden Angebot und zu erwartende Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt gegen­übergestellt - oder statistisch-ökonomisch formuliert - als Modell abgebildet.Die abstrakte Referenzmiete kann jedoch nicht die Antizipation einer jeden Einzelfallentscheidung sein. Dies ist ex ante gar nicht möglich. Entsprechend ist ein statistisch-ökonomisches Modell zur Beschreibung der aktuellen Lage am Wohnungsmarkt ein vereinfachtes Abbild der Realität.„Immobilienmärkte sind in hohem Maße intransparente Märkte, Immobilien sind in hohem Maße heteroge­ne Güter, viele Informationen liegen nicht zuletzt deswegen nicht in der gewünschten Form vor. Es ist daher für viele immobilienmarktrelevante Fragestellungen notwendig, Schätzungen vorzunehmen, um die eigent­lich gesuchten Größen näherungsweise zu treffen. Dies stellt regelmäßig in schnell veränderlichen Märkten die Analyse vor Herausforderungen. Es wird daher (...) explizit nicht auf eine ideale theoretische Datenwelt rekurriert, sondern allein darauf, ob das Vorgehen einen gangbaren Weg in dieser intransparenten Welt heterogener Teilmärkte darstellt. "ISAufgabe des sachverständigen Modellierers ist es deshalb, die ergebnisrelevanten, sensitiven Stellschrau­ben im Modell zu berücksichtigen, aber an den Stellen, an denen ein hohes Maß an Detaillierung geringe Auswirkungen auf das Ergebnis hat16 und die Transparenz der Berechnung eher beeinträchtigt, die Realität tatsächlich nur vereinfacht abzubilden. Es ist Aufgabe der Einzelfallprüfung, individuellen Sachverhalten gerecht zu werden.

1.4.2 Günstigerrechnung im Falle statistischer Unsicherheit

Jede modellhaft vereinfachte Abbildung der Realität (z.B. die Untersuchung einer Mietspiegelstichprobe statt aller Mietverhältnisse) führt zu statistischer Unsicherheit.Leitlinie auf der Ebene der Bestimmung eines abstrakten Richtwerts ist es deshalb, an keiner Stelle syste­matische Verzerrungen zu Lasten der Leistungsbezieher zu errechnen.Einzige Ausnahme bildet dabei die Tatsache, dass die Festlegung der Richtwerte nach dem Stichtagsprinzip auf aktuelle bzw. notgedrungenerweise leicht zurückliegende empirische Erhebungen zurückgreift und die daraus resultierenden Ergebnisse für zukünftige Gültigkeitszeiträume anwendet.17 Diese letztlich der Prak­tikabilität geschuldete Festlegung befindet sich im Einklang mit der bisherigen sozialgerichtlichen Recht­

15 Just (2014), s. l.16 Zum Begriff der noch hinnehmbaren Unsicherheit vgl. auch die Rechtsprechung des BSG zum Regeibedarf in BSGE B 14 AS

153/11 R Rn. 73.17 Vgl. Just (2014), S. 12.

sprechung, der Regelbedarfsermittlung bzw. dem oft als Vorbild für KdU-Methoden verwendeten Miet­recht. Sie bildet aber einen weiteren Grund für die Durchführung der Einzelfallprüfung auf der konkreten Ebene des Einzelfalls.Kleineren Unsicherheiten bei der Wahl der Grundgesamtheit oder in einzelnen Rechenschritten wird dadurch Rechnung getragen, dass Annahmen zugunsten der Leistungsempfänger getroffen werden. Darun­ter fallen:

Die Analyse von Angebotsmieten und nicht von Neu vertragsmietenDie Hochrechnung des unter der Hand vergebenen Segments durch Angebotsmieten: Vergleiche von Mietspiegelerhebungen mit Angebotsmieterhebungen zeigen, dass letztere den Markt eher über­schätzen.Der vollkommene Verzicht auf Erhebungen zur Frage, inwieweit statt einem Umzug auch eine Unter­vermietung oder eine Kostensenkung „auf andere Weise" (§ 22 (I) SGB II, zu nennen sind bspw. Nachverhandlungen mit dem Vermieter) möglich ist.Die unbekannte Schnittmenge aus regulären Umzügen und Kostensenkungsaufforderungen wird aus der Nachfrage nicht herausgerechnet {vgl. Kapitel 6.2.2).Der vollkommene Verzicht auf Erhebungen zur Frage, inwieweit Kostensenkungen freiwillig akzep­tiert werden und der Haushalt damit eigentlich nicht nachfragerelevant wäre, bspw. wegen in das Wohnen investierten Zuverdiensten oder dem gewollten Einsatz von Vermögen zum Erhalt einer großen Wohnung (ausgeschlossen sind nur die Anteile von Härtefällen und anerkannten Überschrei­tungen aus Wirtschaftlichkeitsgründen, vgl. Kapitel 6.2.3).

All diese Punkte sind von vergleichsweise geringer Auswirkung auf das Ergebnis, so dass sie nicht zu einer Detaillierung und damit auch Verkomplizierung der Berechnung führen sollten. Gleichzeitig kann das Mo­dell aber auch nicht in jedem Rechenschritt einen weiteren Sicherheitspuffer berücksichtigen.

1.4.3 Rundungsregeln während der BerechnungAn dieser Stelle sei darauf hingewiesen, dass während der Berechnung - soweit nicht anders angegeben - nicht gerundet wird. Damit werden Verzerrungen des Ergebnisses durch wiederholtes Auf- oder Abrunden verhindert. Aile Zwischenergebnisse sind zur nachvollziehbaren Darstellung des Rechenwegs nachrichtlich gerundet angegeben. Beim separaten Nachrechnen einzelner Rechenschritte auf Basis nachrichtlich gerun­deter Zwischenergebnisse können deshalb Rundungsdifferenzen zum angegebenen Ergebnis auftreten. Lediglich ganz am Schluss wird das Ergebnis auf volle Cent aufgerundet.

2 Bestimmung der angemessenen WohnflächeAls angemessene Wohnfläche werden (in Fällen ohne Satzung) gemäß der BSG-Rechtsprechung die Werte der schleswig-holsteinischen Landeswohnraumförderungsbestimmungen verwendet. Sie lauten:

50 m2 für einen Ein-Personen-Haushalt 60 m2 für einen Zwei-Personen-Haushalt 75 m2 für einen Drei-Personen-Haushalt10 m2 für jede weitere Person

Die Anwendung dieser Richtwerte wurde durch BSGE B 4 AS 9/14 R bestätigt.Es sei allerdings darauf hingewiesen, dass die Flächenwerte zwar bei der Berechnung der Perzentilwerte für quadratmeterbezogene Mieten eine Rolle spielen, nicht aber bei der Festlegung der Angemessenheitsgren­ze auf Basis der ausreichenden Häufigkeit. Diese erfolgt mit Absolutmieten, denn Leistungsempfänger sind auf eine ausreichende Häufigkeit von Wohnungen und nicht von Einzelfaktoren der Produkttheorie ange­wiesen.

3 Festlegung des räumlichen VergleichsmaßstabsDas BSG definiert den so genannten Vergleichsraum zur Bestimmung der Angemessenheitsgrenze der Kos­ten der Unterkunft als homogenes Gebiet, welches insbesondere infrastrukturell zusammenhängt. Inner­halb des Vergleichsraums sind Umzüge im Grundsatz zumutbar.Im Kreis Schleswig-Flensburg fiel die Entscheidung, den ganzen Kreis als einen Vergleichsraum mit einer Angemessenheitsgrenze zu betrachten. Dabei waren drei Aspekte leitend für die Entscheidung:

Der Kreis verfügt über eine relativ große Fläche und in seinen ländlichen Teilbereichen teilweise über ein wenig dichtes Netz des öffentlichen Nahverkehrs. Jegliche kreisinterne Grenzziehung entlang von regionalplanerischen Raumeinheiten, Schulsprengeln o.ä. wird jedoch schnell willkürlich und würde für den Einzelhaushalt in der Nähe einer Vergleichsraumgrenze dazu führen, dass Orte im Nachbar­vergleichsraum u.U. besser erreichbar sind als auf der andere Seite des eigenen Vergleichsraums. Die Problematik, dass eine Minderzahl der abstrakt für einen Umzug zumutbaren Wohnungen wegen ei­ner Entfernung von mehr als den vom BSG für zumutbar erachteten und relativ groß bemessenen 1,5 Stunden Pendeldistanz u.U. nicht für einen Umzug in Frage kommen, lässt sich auf der Ebene des Ein­zelfall besser lösen als auf der hier behandelten abstrakten Ebene. Im Einzelfall sind besondere örtli­che Bindungen wie bspw. Schulbesuche oder die Pflege von Angehörigen ohnehin gesondert zu be­rücksichtigen.Die Preisunterschiede zwischen den ländlichen Teilen des Kreises sind gering. Eine getrennte Festle­gung von Angemessenheitsgrenzen nach unterschiedlichen ländlichen Teilregionen des Kreises wür­de demnach zu keinem wesentlich anderen Ergebnis führen.Preisunterschiede gibt es allerdings zwischen der Stadt Schleswig und den ländlichen Gemeinden. Hier erfolgt aber keine systematische Verdrängung von Leistungsbeziehern in das billigere Umland, weil auch die Menge und Größe der Wohnungen zu berücksichtigen ist. Denn Stadt und Land führen eine symbiotische Beziehung dergestalt, dass die Stadt primär kleine Wohnungen vorhält und das Land primär große. Um jegliche Umzugsbewegungen zu vermeiden, müsste also die Angemessen­heitsgrenze auf dem Land für kleine Haushalte besonders hoch sein und in der Stadt für große. Dies erscheint aus Gründen der Gleichbehandlung schwer vermittelbar. Da in der gesamten Bevölkerung große Haushalte überproportional ins Umland ziehen und kleine Haushalte eher in den Städten woh­nen, erscheint diese räumliche Verteilung auch in der Bevölkerungsgruppe der Leistungsbezieher ver­tretbar. Erreicht wird dies nur durch eine einheitliche Angemessenheitsgrenze und den einheitlichen Vergleichsraum.

Alle folgenden Datenerhebungen umfassen den gesamten Vergleichsraum, d.h. das ganze Kreisgebiet. Für verschiedene Rechenschritte (Fluktuation, repräsentative Gewichtung) erfolgt jedoch eine Untergliederung des Kreises in 7 Teilräume, die sich an den Grenzen der Sozialzentren des Kreises orientieren. Lediglich Har- rislee wurde von Flensburg-Land zu Handewitt umgruppiert.

4 Datenerhebung und -auswertung der Angebotsmieten

4.1 Gegenstand der Beobachtung und Ziel der Analyse

Bei der Analyse der Angebotsmieten ist der komplette Markt Gegenstand der Beobachtung. Eine Vorein­schränkung auf ein einfaches oder einfacheres Segment findet im Grundsatz nicht statt.Angebotsmieten sind nicht unbedingt die letztendlich vereinbarten Neuvertragsmieten. Der Unterschied zwischen dem annoncierten Preis (Angebotsmiete) und dem schließlich vereinbarten Preis nach den Ver­handlungen zwischen Mieter und Vermieter (Neuvertragsmiete) - der so genannte Kontrahierungsabschlag- ist auf dem Mietwohnungsmarkt gegenüber dem Eigentumsmarkt vernachlässigbar. Transferleistungs- empfänger dürften zudem kaum Verhandlungsspielraum besitzen.Ziel der Auswertung der Annoncen ist die statistische Häufigkeitsverteilung der angebotenen Quadratme­termieten nach Wohnungsgröße.

4.2 Datenerfassung

Die angebotsseitigen Daten (Angebotsmieten) werden aus der „empirica Preisdatenbank" (Basis: empirica- systeme Marktdatenbank) der Jahre 2013 und 2014 abgerufen. Dieser Anbieter erfasst alle Inserate in den gängigen Internetportale und Printquellen. Es handelt sich um 2.675 Annoncen, die vom Datenbankanbie­ter bereits dublettenbereinigt wurden.Außerdem wurden die im Kreis vorhandenen institutioneilen Vermieter (z.B. Genossenschaften) ange­schrieben. Dabei stand die These im Raum, dass hier eine Vermarktung über Wartelisten o.a. stattfindet. Es stellte sich jedoch heraus, dass auch diese Vermieter in öffentlich zugänglichen Quellen inserieren.Parallel wurden über sechs Wochen hinweg die örtlichen Annoncenblätter MoinMoin und Wochenschau ausgewertet. Dabei stand die These im Raum, dass hier insbesondere das preisgünstigere Segment annon­ciert werde. Diese These hat sich nicht bestätigt. Wegen der vergleichsweise geringen Fallzahl und der bei einer Zusammenführung dann auftauchenden Problematik, Internet und Zeitung adäquat zu gewichten, wurde auf die weitere Auswertung dieser Datenquelle verzichtet.

4.3 Datenaufbereitung

4.3.1 Quantifizierung der GrundgesamtheitZiel ist nun ein repräsentatives Abbild18 des verfügbaren Wohnraums im Kreis und gleichzeitig - auch im Hinblick auf die Häufigkeitsanalyse in Kapitel 6 - eine absolute Quantifizierung in Angeboten pro Monat. Dazu wird der Zensus ausgewertet. Zunächst wird dabei die Summe aller 93.059 Wohnungen im Kreis (Quelle Zensus 2011, vom Statistischen Bundesamt gegenüber der Erstveröffentlichung korrigierte Daten) verteilt auf die Gruppen Wohneigentum, Leerstand, Ferienwohnungen und Mietwohnungen (35.949 Woh­nungen). Leer stehende Wohnungen werden an dieser Stelle noch nicht als mögliches Wohnungsanbebot berücksichtigt, hierzu dient der separate Rechenschritt in Kapitel 6.1.2). Im nächsten Schritt werden Wohn­heime abgezogen.Schließlich werden gemäß der Rechtsprechung des BSG Substandardwohnungen abgezogen. Der Zensus 2011 ergibt, dass 206 Wohnungen entweder keine Heizung oder keine Dusche / Badewanne oder kein WChaben.19Die Zielgröße der für die Versorgung der Leistungsbezieher relevanten Wohnungen beträgt somit 35.356.

>■.HiSP'*'1Tabelle:

18 Repräsentativität ist kein statistischer Fachbegriff. In Marktforschung und Alltagssprache wird darunter verstanden, dass aus Ergebnissen einer Stichprobe Rückschlüsse auf die Grundgesamtheit gezogen werden können. Vgl. Cischinsky et al. (2014).

19 Bei der Bestimmung dieser Quote ist insofern eine Ungenauigkeit enthalten, als Wohnungen ohne Heizung UND ohne Du­sche/Badewanne doppelt gezählt wurden und die Quote damit überschätzt wurde. Auf der anderen Seite hat der Zensus 2011 die inzwischen sehr seltenen Kohleeinzelöfen nicht mehr erfasst, die nach der Rechtsprechung des BSG auch als nicht zumutbar gelten dürften. Da es sie vereinzelt noch geben mag, ist die Quote an dieser Stelle unterschätzt. Angesichts der geringen Zahl der betroffenen Wohnungen und der geringen Auswirkungen auf das Ergebnis ist davon auszugehen, dass eine Definition des unzumutbaren Segments anhand der Kategorien des Zensus 2011 sachgerecht ist.

In einem zweiten Schritt wird die Zahl der relevanten Mietwohnungen multipliziert mit der Fluktuations­quote der Wohnungen pro Monat. Daten des Zensus liegen hierzu nicht vor. Deshalb muss auf den Mikro­zensus 2010 (Zusatzerhebung Wohnen) zurückgegriffen werden.20 Dabei tritt jedoch die Problematik auf, dass die Fallzahl des Kreises Schleswig-Flensburg alleine nicht geeignet ist, valide Werte abzuleiten. Hinzu kommt, dass es bei dieser Größe tatsächlich Unterschiede zwischen verschiedenen Raumstrukturen gibt. Deshalb wird auf eine im IWU durchgeführt bundesweite Regressionsanalyse zurückgegriffen. Hierbei wird davon ausgegangen, dass grundlegende Eigenschaften des Wohnungsmarktes, die der amtlichen Statistik zu entnehmen sind, so mit der Zielgröße der Fluktuation korrelieren, dass ein statistischer Zusammenhang zwischen Fluktuationsquote und Raumstrukturmerkmalen für alle deutschen Kreise konstruiert werden kann. Der individuelle Wert für die 7 Teilräume wird dann anhand der jeweiligen Raumstrukturmerkmale berechnet. Ein ähnliches Verfahren schlägt die Arbeitshilfe der Bundesregierung zur Bestimmung der an­gemessenen Aufwendungen der Unterkunft im Rahmen kommunaler Satzungen für die Vergleichsraumbil­dung vor.21 Als erklärende Variable wurden die Größen Eigentumsquote (Zensus), Anteil der Haushalte mit Bezug von Grundsicherungsleistungen, durchschnittliche Haushaltsgröße und regionales Mietniveau ver­wendet. Die Ergebnisse finden sich in Tabelle 2.Für die 35.356 relevanten Mietwohnungen ergibt sich deshalb (Multiplikation mit der Fluktuationsquote und Division durch 12) eine Größe von rechnerisch 303,2 relevanten Mietwohnungen, die pro Monat auf den Markt kommen.

4.3.2 Repräsentative Gewichtung der AnbietersegmenteZiel ist nun die Gewichtung der erfassten Annoncen in der Form, dass die Anbietersegmente im Datensatz mengenmäßig so zusammengesetzt sind wie in der Grundgesamtheit des Angebots pro Monat („Repräsen­tativität"). Denn die bislang durchgeführte Angebotsmieterhebung ist im vorliegenden Zustand noch nicht repräsentativ: Das Verhältnis der Wohnungen aus den einzelnen Teilräumen (vgl. Kapitel 3) und Woh­nungsgrößenklassen zueinander ist relativ willkürlich. Um die tatsächliche Bedeutung der einzelnen Fälle für den Wohnungsmarkt angemessen zu berücksichtigen, wird jeder Fall mit einem Gewichtungsfaktor ver­sehen, der in die weiteren Rechnungen eingeht.22 Hierzu sind die von der amtlichen Statistik genannten Bestandszahlen und Fluktuationsquoten deutlich valider als die Fallzahlen der Annoncenerhebung selbst. Trotz der Tatsache, dass Wohnungsannoncen aus allen zugänglichen Quellen berücksichtigt wurden, muss man sich klarmachen, dass auch diese Analyse nur einen Teil des Wohnungsangebotes erfasst. Eine weiter­gehende Analyse von Vermietungen „unter der Hand" erscheint nicht unbedingt sachgerecht, da ein hierzu notwendiges Netzwerk bei Transferleistungsempfängern nicht vorausgesetzt werden kann. Die entspre­chende Menge an „unter der Hand" vergebenen Wohnungen ist jedoch für die Häufigkeitsanalyse von Be­deutung. Aus diesem Grund wird der nicht erfasste Teil des Wohnungsmarktes hochgerechnet und dabei das Preisniveau der erfassten Internetannoncen zugrunde gelegt. Die Berechnung der Gewichtungsfaktoren zeigt Tabelle 2.Diesen Zielzahlen werden nun die tatsächlich erfassten 2.675 Angebote gegenübergestellt. Für die 7 Teil­räume und 5 Flächengrößenklassen ergeben sich nun jeweils Gewichtungsfaktoren, die sich aus der Zielzahl geteilt durch die tatsächliche Zahl an vorliegenden Annoncen errechnet.Im Folgenden ergibt sich nun immer eine Zahl von gewichtet 303,2 Wohnungen pro Monat. Bei der Beurtei­lung der Fallzahl ist immer zu beachten, dass hinter diesen Wohnungen 2.675 ungewichtete Annoncen ste­hen.

20 Die darauf folgende Zusatzerhebung Wohnen fand 2014 statt und wird voraussichtlich 2016 vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht. Sie steht somit noch nicht für Auswertungen zur Verfügung.

21 Vgl. BMVBS (2013), S. 40. Zwar wird hier die Clusteranalyse und nicht die Regressionsanalyse verwendet, die Grundphilosophie der Ersetzung einer an sich unbekannten Variablen durch besser erfassbare korrelierende Variable ist jedoch die gleiche.

22 Bei der Berechnung von Mittelwerten oder Medianen geht die Fallzahl in die Berechnungsformel ein. Bei gewichteten Mittel­werten geht jeder Fall nun nicht mit der Fallzahl 1 ein, sondern mit dem jeweiligen Gewichtungsfaktor.

Tabelle 2: Rep

Söll Zensus8,5% 10,8%Fluktuation

Ist DatenbankGewichtungsfaktor

Fluktuation

I^ D ätln tö n kGewichtungsfaktorSoll ZensusFluktuation U M

Ist DatenbankGewichtungsfaktor

Fluktuation 11,6% 15,0%

Ist Datenbank0,0?7Gewichtungsfaktor

10;0% 10,2%Fluktuation

Ist DatenbankGewi chtungsfa ktor

.10,2%Fluktuation

Soll P;M .Ist DatenbankGewichtungsfaktor

FluktuationSoll p.M.Ist DatenbankGewichtungsfaktor

4.3.3 Standardisierung auf Bruttokaltmieten

Bei der Angemessenheitsgrenze der Unterkunftskosten sind grundsätzlich Bruttokaltmieten Gegenstand der Betrachtung. Im Folgenden werden deshalb im Angebotsdatensatz gegebene Grundmieten (GM) oder Bruttowarmmieten (BWM) in Bruttokaltmieten (BKM) umgerechnet. Dabei besteht das Problem, dass eine annoncierte Grundmiete oft bereits gewisse Nebenkostenbestandteile enthält und damit höher liegt als eine Nettokaltmiete. Ein ähnliches Problem taucht bei den Betriebskosten auf. Bei der Angabe in den An­noncen kann es sich sowohl nur um kalte Betriebskosten als auch um die Summe aus kalten und warmen Betriebskosten handeln. Auch die in den Annoncen angegebene Gesamtmiete kann entweder eine Brutto­kaltmiete oder eine Bruttowarmmiete sein. Angesichts fehlender detaillierterer Informationen müssen hier plausible Annahmen getroffen werden und fehlende Werte begründet berechnet (imputiert)23 werden. Die Imputation erfolgt jedoch so, dass sie statistisch neutral ist. Das heißt sie führt nicht zu einer Verfälschung der Ergebnisse und insbesondere nicht zu einer im sozialrechtlichen Sinne nicht belegten Schlechterstellung der Leistungsempfänger.Tabelle 3zeigt nun die Häufigkeit verschiedener Fallkonstellationen über die Angabe von Nebenkosten.

Tabelle 3: Fallkonstellationen der Betriebskosten (Angebotsseite) vor der Imputation

FallkonstallationGM QM

Grundmiete pro m2

BKOQM Nebenkosten

unspez. pro m2

KNKQM kalte Neben­

kosten pro m2

HKOQM Heizkosten

pro m2

Fallzahlgew.

4 BKO miss, KNK > 0, HKO > 0 5,91 - 1,31 1,27 111,45 BKO > 0, KNK miss, HKO miss 6,13 1,98 - - 123,36.1 BKO > 0, KNK miss, HKO > 0; BKO = HKO 6,38 1,38 - 1,38 5,46.2 BKO > 0, KNK miss, HKO > 0; BKO > HKO 5,65 2,77 - 1,47 62,56.3 BKO > 0, KNK miss, HKO > 0; BKO < HKO 5,43 1,12 - 2,32 0,40Insgesamt 5,95 2,22 1,31 1,35 303,0

Fallkonstellation 4: Grundmiete, kalte und warme Betriebskosten gegeben.In 111,4 Fällen liegen alle relevanten Informationen vor und es ist keine Imputation notwendig. Diese Daten lassen sich allerdings dafür verwenden, die relevanten Informationen für die Imputation in weiteren Fall­konstellationen abzuleiten. So betragen die kalten Nebenkosten im Mittel 1,31 €/m2, die warmen 1,27 €/m2.

Fallkonstellation 5: Grundmiete und unspezifizierte Betriebskosten gegeben.In 123,3 Fällen liegen nur Nettokaltmieten und unspezifizierte Betriebskosten vor. Der Mittelwert von 1,98 €/m2 zeigt an, dass hier häufig kalte und warme Kosten enthalten sein werden. Da der Wert aber nicht so hoch ist, dass davon ausgegangen werden kann, dass dies immer so ist, wird jeder Fall um 0,37 €/m2 erhöht (fehlender Betrag bis zur mittleren Bruttowarmmiete aus Fallkonstellation 4). Die Aufteilung in die kalte und warme Komponente wird wegen der vergleichsweise großen Anzahl an Fällen simuliert anhand einer Normalverteilung über den prozentualen Anteil der kalten Nebenkosten mit Mittelwert 0,500 und Stan­dardabweichung 0,102. So wird eine ausreichende Streuung in jeder einzelnen Variable erhalten.

23 Ein Grundproblem einer jeden empirischen Untersuchung besteht darin, dass einzelne Werte in den Daten nicht bekannt sind. Da ein Ausschluss der kompletten Fälle regelmäßig zu einer deutlichen Reduzierung der Fallzahl und zu Verzerrungen im Daten- sample führt, ist es meist sinnvoller, die fehlenden Werte so zu berechnen, dass die Auswertungen nicht verzerrt werden (so genannte Imputation). Eine gute Einführung zum Thema bietet Allison (2001).

Fallkonstellation 6: Grundmiete, unspezifizierte Betriebskosten und Heizkosten gegeben.In dieser Fallkonstellation sind drei Unterfälle zu unterscheiden. Entsprechen die Heizkosten exakt den un- spezifizierten Betriebskosten, so wird davon ausgegangen, dass hier zwei identische Aussagen vorliegen und die kalten Nebenkosten imputiert werden müssen (Normalverteilung; 1,305; 0,545, Quelle: Fallkonstel­lation 4).Sind die unspezifizierten Betriebskosten größer als die Heizkosten, so werden die Heizkosten als Teilmenge der unspezifizierten Betriebskosten verstanden. Die kalten Nebenkosten ergeben sich aus der Differenz von unspezifizierten Betriebskosten und Heizkosten.Sind die unspezifizierten Betriebskosten kleiner als die Heizkosten, so wird davon ausgegangen, dass hier kalte Betriebskosten angegeben sind.In allen Fällen werden nun Nettokalt-, Bruttokalt- und Bruttowarmmieten sowie kalte und warme Neben­kosten berechnet.

4.4 Deskriptive Auswertung der Quadratmetermieten

Die folgende deskriptive Auswertung der Häufigkeitsverteilung der bruttokalten Quadratmetermieten folgt den Flächenrichtwerten der Wohnraumförderungsrichtlinien.Hierzu werden innerhalb der Menge der 303,0 gewichteten Wohnungen pro Monat (hinter denen wie be­schrieben 2.675 erhobene valide Fälle stehen) Flächenkorridore von 20 m2 um den jeweiligen Flächen­richtwert gebildet. Damit wird sichergestellt, dass ein Funktionswert der Quadratmetermiete für eine punk­tuelle Wohnungsgröße (50, 60 m2 etc.) angenähert wird und gleichzeitig eine ausreichende Fallzahl zur empirischen Bestimmung des Funktionswertes vorliegt. Auf regressionsanalytische Verfahren wurde auf­grund der Zielgröße der Perzentilwerte (d.h. nicht des Mittelwertes24) und der bei quadratmeterbezogenen Wohnungsmieten bekannten Heteroskedastizität25 verzichtet.Für einen Einpersonenhaushalt werden gemäß der schleswig-holsteinischen Flächenrichtwerte deshalb die Wohnungen zwischen 40 und 60 m2 analysiert, für einen Zweipersonenhaushalt die Wohnungen zwischen 50 und 70 m2 usw. Die Klassen sind nicht überschneidungsfrei und decken auch nicht die ganze Grundge­samtheit lückenlos ab. Tabelle 5 zeigt die Ergebnisse, insbesondere die Perzentilwerte.Im Ergebnis zeigen sich in allen Wohnungsgrößenklassen normalverteilte bis leicht rechtsschiefe25 Vertei­lungen. Enthalten ist auch der typische Rückgang der Quadratmetermieten von kleinen zu mittleren Woh­nungen.

24 Im Gegensatz zu Perzentilwerten wie bspw. dem Median sind Mittelwerte anfälliger für Ausreißer. Der Mittelwert errechnet sich aus der Summe aller Werte dividiert durch die Anzahl aller Werte.

25 Unterschiedliche Streuung je nach Wohnungsgröße26 Rechtsschiefe Verteilungen zeigen eine Häufung der Messwerte links des Durchschnittes und eine größere Zahl von Ausreißern

nach oben. Modalwert und Median sind damit meist kleiner als der Mittelwert. Der (bspw. in Tabelle 5 angegebene) Wert für die Schiefe ist dann positiv.

Mit dieser Datenauswertung ist der aktuelle Wohnungsmarkt des Kreises angebotsseitig grundlegend be­schrieben. Offen bleibt, welcher der Perzentilwerte wohnungsgrößenklassenspezifisch als Angemessen­heitsgrenze gewählt wird. Durch die parallele Auswertung der Bestandsmieten im einfachen Segment in Kapitel 5 sowie die Schlussfolgerungen in Kapitel 6 wird im Folgenden diese Entscheidung getroffen und empirisch begründet.

Tabelle 5: Quadratmeterbezogene Auswertung der repräsentativ gewichteten Angebotsmieten nach Perzentilen (jeweils in €/m2 bruttokalt)

40-60 qm 50-70 qm 65-85 qm 75-95 qm 85-105 qm alle

Anzahl 83,3 ' 86,1 79,1 67,1 53,9 303,0M ittelw ert 7,5820 7,3290 6,9235 6,8903 6,7447 7,1790Standardabweichung 1,51802 1,40523 1,31497 1,37828 1,38087 2,13227Schiefe 1,365 1,435 1,442 1,775 1,969 9,531Minimum 3,95 4,31 4,01 4,01 • 3,97 2,66Maximum 16,01 16,01 15,83 19,55 19,55 56,89Perzentile 10 6,1540 6,0022 5,5929 5,3869 5,3153 5,4672

20 6,5190 6,3096 5,9996 5,8641 5,6988 6,000030 6,8106 6,5339 6,2449 6,2206 6,0475 6,318740 6,9969 6,8327 6,4623 6,4554 6,3119 6,602150 7,2216 7,0112 6,6555 6,6464 6,5085 6,896060 7,5007 7,2548 6,9471 6,9528 6,7884 7,184670 7,8754 7,6072 7,2526 7,3166 7,1910 7,538680 8,4997 8,1290 7,8658 7,8877 7,7073 8,101390 10,1657 9,8863 8,8670 8,8943 8,7453 9,2175

Die Summe der Fallzahlen aus den Korridoren um die Flächenrichtwerte ergibt nicht 303,0 Fälle, da hier sich überschneidende und nicht lückenlose Wohnflächenkorridore ausgewertet werden.

5 Datenerhebung und -auswertung der Bestandsmieten im einfachen Segment

5.1 Gegenstand der Beobachtung und Ziel der Analyse

Auf der Nachfrageseite sind nur die Daten des einfachen Segments Gegenstand der Beobachtung. Hier liegt im Gegensatz zur Angebotsseite mit dem Empfangen von Transferleistungen ein klarer Indikator vor, der das einfache Segment beschreibt. Durch den Abgleich mit den Angebotsdaten wird der Zirkelschluss ver­mieden, der entstünde, wenn man nur die Daten der Leistungsempfänger analysierte.Ziel der Auswertung der Mieten der Leistungsempfänger ist zum einen die statistische Häufigkeitsverteilung der Quadratmetermieten im Bestand. Aus diesen muss ein Spannenoberwert angemessen sein. Zum ande­ren bieten die Daten die Basis für die Schlussfolgerungen bzgl. der Fragestellung, ob die durch eine Ange­messenheitsgrenze entstehende Nachfrage an Umziehenden mengenmäßig am Wohnungsmarkt gedeckt werden kann.

5.2 Datenerfassung

Als Trägerin der Unterkunftskosten in den Transferleistungssystemen des SGB II und SGB XII verfügt der Kreis Schleswig-Flensburg über die entsprechenden Datenbanken der Bedarfs- und Einstandsgemeinschaf- ten. Stichtag der analysierten Daten ist der 20.04.2015. Es liegen 7.411 Bedarfsgemeinschaften im SGB II

und 2.056 Einstandsgemeinschaften im SGB XII (außerhalb von Einrichtungen) vor, die als wohnungsnach- fragende Haushalte interpretiert werden., wobei die Zahl der Haushaltsmitglieder für die Nachfrage nach Wohnungsgrößenklassen entscheidend ist und nicht die Zahl der Mitglieder der Bedarfsgemeinschaft.

5.3 Datenaufbereitung

5.3.1 Aussonderung von Haushalten mit über 5 Personen

Je größer der Haushalt (und die Wohnung), desto weniger Daten stehen für eine statistisch abgesicherte Auswertung zur Verfügung. In die weitere Auswertung gehen deshalb nur die 9.282 Ein- bis Fünf-Personen- Haushalte ein (7.233 im SGB II und 2.049 im SGB XII) und nur für diese werden Ergebnisse ausgewiesen. Auf der Angebotsseite war diese Aussonderung deshalb nicht erforderlich, weil die Grenze nach oben hier der Preis setzt. Eine sehr billige große Wohnung wird gemäß dem Algorithmus in Kapitel 6.3 dem kleineren Haushalt zugeordnet und ist dann für den größeren Haushalt „bereits weg".

5.3.2 Hochrechnung von Fällen ohne AngabenFür weitere Fälle liegen keine oder unplausible Angaben bei relevanten Daten vor. Diese Fälle werden zwar aus dem Datensatz entfernt, anschließend aber wieder hochgerechnet. Denn es handelt sich um potenziell nachfragerelevante Haushalte, zu denen lediglich Informationen fehlen.

Durch den Ausschluss und die Hochrechnung der (vergleichsweise wenigen) Fälle ohne Angaben zu den Nebenkosten entfällt auch eine Imputation von Nebenkosten sowie die Standardisierung auf Bruttokaltmie­ten. Diese können unmittelbar durch Addition von Grundmiete und kalten Nebenkosten errechnet werden.

5.4 Deskriptive Auswertung der Quadratmetermieten

Ähnlich wie in Kapitel 4.4 wird nun eine Auswertung der 6.952 Quadratmetermieten in 20 m2 breiten Flä­chenkorridoren um die jeweiligen Richtwerte vorgenommen. Tabelle 7 zeigt die Ergebnisse. Da die Ange­messenheitsgrenze sich im Bereich von Spannenoberwerten27 bewegen wird, werden hier nur die oberen Perzentile dargestellt.

27 Vgl. BSGE B 4 AS 18/09 R Rn. 21.

20

Tabelle 7: Quadratmeterbezogene Auswertung der Bestandsmieten im SGB II / XII nach Perzentilen (jeweils in €/m2 bruttokalt)

40-60 qm 50-70 qm 65-85 qm 75-95 qm 85-105 qm alle

Anzahl 2.696 2.767 2.014 1.236 751 6.952M ittelw ert 6,39 5,84 5,31 5,08 4,74 6,04Standardabweichung 1,41 1,44 1,48 1,53 1,58 2,08Minimum 1,17 1,17 1,09 1,09 0,78 0,30Maximum 13,48 12,64 11,41 11,41 11,41 24,50

s :• 'Schiefe -0,25 -0,45 -0,55 -0,53 -0,30 1,31Perzentile 50 6,50 6,07 5,67 5,40 5,01 6,11

60 6,77 6,32 5,91 5,71 5,33 6,4470 7,05 6,60 6,16 6,00 5,65 6,7880 7,38 6,89 6,47 6,33 6,00 7,2390 7,98 7,31 6,87 6,69 6,53 8,0795 8,41 7,83 7,21 7,07 6,79 8,9898 9,15 8,40 7,71 7,47 7,45 10,7899 9,96 8,95 8,38 7,85 7,97 12,50

Die Summe der Fallzahlen ergibt nicht 6.952 Bedarfsgemeinschaften, da hier sich überschneidende und nicht lückenlose Wohn­flächenkorridore ausgewertet werden.

6 SchlussfolgerungenAls Schlussfolgerung aus den vorgelegten Analysen sind folgende miteinander zusammenhängende Fragen zu beantworten:

Welche Perzentilwerte aus Tabelle 5 und Tabelle 7 werden jeweils als Spannenoberwert und Kap- pungsgrenze und damit als Angemessenheitsgrenze gewählt?Wie wird die Entscheidung begründet (vgl. BSGE B 4 AS 18/09 R Rn. 19 und 21)?Wie werden die Ergebnisse der angebotsseitigen und der nachfrageseitigen Analyse zusammenge­führt?

Dabei sind die in Kapitel 1.2 beschriebenen Bedingungen zu erfüllen:Tatsächliche Anmietbarkeit in ausreichender Häufigkeit Vermeidung von SegregationOrientierung an den Lebensverhältnissen von Niedrigeinkommensbeziehern

Da die ausreichende Häufigkeit in Wohnungsmärkten ohne größere Leerstände das Engpasskriterium dar­stellt, geringere Wertungsspielräume zulässt und zugleich deutlich rechenintensiver ist, wird die Angemes­senheitsgrenze im Folgenden anhand dieser Anforderung berechnet und die Orientierung an den Lebens­verhältnissen von Niedrigeinkommensbeziehern lediglich nachträglich überprüft.

6.1 Häufigkeitsanalyse von Wohnungsangeboten

Mit der in Kapitel 0 durchgeführten Datenauswertung von Angebotsmieten wird das Preisniveau bei neu vermieteten Wohnungen abgebildet. Für eine Entscheidung, welcher Anteil des so beschriebenen Woh­nungsmarktes dem einfachen Segment zuzuordnen ist, wird die Frage nach der ausreichenden Häufigkeit des verfügbaren Wohnraums PRO MONAT im Vergleich zur Nachfrage herangezogen. Im Folgenden wird deshalb durch weitere Gewichtungen, Selektionen und Ergänzungen des Datensatzes die angebotsseitige Häufigkeitsanalyse durchgeführt.

6.1.1 Bildung von Flächengrößenklassen

Eine Einschätzung der ausreichenden Häufigkeit kann nur auf Basis von Absolutmieten erfolgen. Denn Leis­tungsempfänger sind auf tatsächlich anmietbare Wohnungen, aber nicht auf tatsächlich vorkommende Einzelfaktoren der Produkttheorie angewiesen. Dazu ist aber die Definition von Flächengrößenklassen not­wendig. Mit ihnen können die angebotsseitigen Wohnungen den jeweiligen nachfrageseitigen Haushalts­größen zugeordnet werden. Flächengrößenklasse 1 ist damit maximal geeignet für einen 1-Personen- Haushalt, Flächengrößenklasse 2 maximal für einen 2-Personen-Haushalt usw.Die in Kapitel 4.4 gebildeten Wohnflächenkorridore für Quadratmetermieten sind hierfür nicht geeignet. Denn bei der Häufigkeitsanalyse ist entscheidend, dass die Zuordnung des Angebots zur Nachfrage über- schneidungs- und lückenfrei erfolgt und gleichzeitig das Kriterium der Zumutbarkeit (ausreichend große Wohnung) berücksichtigt wird. Nicht maßgeblich ist hier eine Flächengrenze nach oben, da diese in der Verfügbarkeitsprüfung gemäß der Produkttheorie durch den Preis gesetzt wird (ein 1-Personen-Haushalt darf auch 100 m2 anmieten, wenn der Preis stimmt).Von einer empirischen Ableitung der Zumutbarkeitsbedingen wurde Abstand genommen, da am aktuellen Wohnungsmarkt kleine Haushalte (insbesondere Ältere nach Auszug ihrer Kinder) in verhältnismäßig gro­ßen Wohnungen leben und große Haushalte (insbesondere Familien) in verhältnismäßig kleinen. Eine empi­rische Bestimmung von zumutbaren Flächen würde deshalb in einem Zirkelschluss auch prekäre Wohnsitu- ationen festschreiben.Deshalb erfolgt die Festlegung der Zumutbarkeitsbedingungen normativ in Anlehnung an die Wohnraum- förderungsrichtlinien:

Eine Wohnung für zwei Personen sollte mindestens 50 m2 haben, eine Wohnung für drei Personen mindestens 60 m2, eine Wohnung für vier Personen mindestens 75 m2 usw. Eine Wohnung für eine Person ist immer zumutbar, da davon ausgegangen werden muss, dass nur marktfähige Wohnungen überhaupt inseriert werden (WG-Zirnmer wurden in den Annoncen nicht berücksichtigt, Wohnheime wurden in Kapitel 4.3.1 ausgeschlossen).Die unzumutbaren Wohnungen wurden in Kapitel 4.3.1 bereits ausgeschlossen.

Jede Wohnung wird nun der höchstmöglichen Flächengrößenklasse zugeordnet. Im weiteren Verlauf der Berechnung stehen Wohnungen der Flächengrößenklasse 1 nur 1-Personen-Haushalten zur Verfügung. Wohnungen der Flächengrößenklasse 2 stehen 1- und 2-Personen-Haushalten zur Verfügung usw. Der wei­tere Berechnungsalgorithmus verhindert, dass eine Wohnung doppelt als Angebot quantifiziert wird.Neben den Flächengrößenklassen werden Preisklassen von 20 € Klassenbreite gebildet. Die 303,0 Fälle der Angebotsmietanalyse teilen sich wie in Tabelle 8 dargestellt auf die Preis- und Flächengrößenklassen auf.

Tabelle 8: Angebotsmieten bruttokalt nach Preis- und Flächengrößenklassen

......... I [ FlächengrößenklassenMietenstufe

bis 200 €bis 220 €bis 240 €bis m 260 €bis 280 €bis H 300 €bis 320 € m mbis Ü li3 4 0 €

r n 1 : 1bis 380 €b i r : : ; k i ü i i ;bis ggj£jg 420 €b i s mbis M 460 €bis 480 € w m m

&]&■• 1 . . S V : : . w m mbis m 520 € H lbi-; : S i S40 € ■ H übis 560 € R O Hbis 580 €bis 600 €bis 620 €bis 640 € ■ ■ ■bis 660 € m m m

bis 680 € H ibis 700 € m mbis 720 €bis 740 € m mbis 760 € H mbis 780 € E M M Ibis 800 €bis 3 1 820 €bis 840 €bis 1 3 860 €bis 880 €bis { 3 900 € w m mbis JB H ! 920 €bis 940 € wmmbis 960 € w m mbis 980 € S Hbis 1.000SummeGesamtsumme

1 H H ■ 1 H H I 3 4 m2,6 0,0 0,0 0,01,9 0,0 0,0 0,05,6 0,3 0,0 0,04,5 0,1 0,0 0,06,9 0,1 0,0 0,07,5 0,4 0,2 0,05,9 1,5 0,3 0,06,7 1,5 0,6 0,26,7 4,6 0,5 0,34,9 8,2 1,5 0,33,3 5,1 4,5 0,23,1 4,8 7,1 1,10,6 4,8 7,9 0,51,7 2,8 7,7 2,00,8 1,0 5,5 2,81,2 0,5 6,0 3,10,7 0,7 3,6 3,11,1 0,6 2,6 2,70,4 0,5 1,6 4,20,3 0,9 2,4 3,30,0 0,6 1,1 1,10,2 1,0 1,1 1,00,0 0,2 0,9 1,80,0 0,4 1,3 1,20,2 0,2 0,7 0,70,0 0,2 0,6 1,00,2 0,0 0,7 0,70,0 0,0 0,6 0,50,0 0,0 0,0 0,60,0 0,0 0,0 0,50,0 0,0 0,1 0,60,0 0,0 0,0 0,30,0 0,0 0,0 0,20,0 0,0 0,0 0,20,0 0,0 0,1 0,10,0 0,0 0,0 0,00,0 0,0 0,0 0,00,0 0,0 0,0 0,00,0 0,0 0,0 0,00,0 0,1 0,0 0,00,2 0,0 0,0 0,2

67,2.j m u H 34,3303,0

0,00,00,00,00,00,00,00,00,00,00,10,40,60,41,32,63.0 3,84.64.74.25.05.24.54.73.85.2 3,74.23.32.63.44.03.92.32.11.4 0,9 2,0 0,9

12,11Q1,0S

6.1.2 Berücksichtigung längerfristig verfügbaren Angebots

Um die Menge der pro Monat verfügbaren Wohnungen korrekt wiederzugeben, muss berücksichtigt wer­den, dass Wohnungen auch länger als einen Monat leer stehen und damit verfügbar sein können. Leis­tungsbeziehern ist es zumutbar, auf dem Wohnungsmarkt verfügbare Wohnungen bereits im ersten Monat anzumieten, auch wenn diese als „Zitronen" länger auf dem Markt sind. Eine Wohnung kann demnach in mehreren Monaten das verfügbare Angebot bilden.Das Thema war Gegenstand umfangreicher Erörterung in den Rechtsstreitigkeiten in Dresden, die zur Beur­teilung des Dresdener Konzeptes als schlüssig geführt haben (BSGE B 4 AS 9/14 R). In diesem Rahmen wur-

de ein Sachverständigengutachten durch Prof. Dr. Tobias Just, Universität Regensburg, erstellt. Das hier nun verwendete Verfahren baut auf diesem Sachverständigengutachten auf.Demnach wird die längerfristige Verfügbarkeit von Wohnungen auf der Angebotsseite (in der Regel wird es sich nicht um dauerhaften Leerstand handeln, sondern um weniger attraktive Wohnungen, deren Vermark­tung länger als einen Monat benötigt) nicht über die Länge von Annoncierungsdauern unter Kappung be­sonders langer Inserate bestimmt, sondern über die Bestimmung des gesamten marktfähigen Leerstands geteilt durch das tatsächliche Transaktionsvolumen (Fluktuation pro Monat).28 Dieses Verhältnis stellt den Hochrechnungsfaktor dar, mit dem die angebotsseitige Häufigkeitsverteilung der Mieten gewichtet wird. Die Häufigkeitsverteilung der Preise bleibt aber diejenige der Angebotsmieterhebung, es werden lediglich die Fallzahlen in Tabelle 8 mit dem Hochrechnungsfaktor multipliziert. 316,3 tatsächlichen Transaktionen pro Monat stehen somoit 1.443,9 marktfähige Angebote pro Monat gegenüber.

6.1.3 Vermietungsbereitschaft an LeistungsbezieherNun muss berücksichtigt werden, dass nicht alle verfügbaren Wohnungen auch an die Zielgruppen der Leis­tungsempfänger nach dem SGB II / XII vermietet werden - schließlich konkurrieren bspw. Studierende, Rentner oder Erwerbstätige mit unterdurchschnittlichen Löhnen um die gleichen Wohnungen. Empfängern von Grundsicherung steht nur ein gewisser Teil des Wohnungsangebotes zur Verfügung, der näher zu quan­tifizieren ist.Deshalb wurde eine Auswertung des Mikrozensus (Zusatzerhebung Wohnen 2010) vorgenommen. Da der neue Mikrozensus noch nicht veröffentlicht ist, können neuere Zahlen erst bei der nächsten Aktualisierung der Angemessenheitsgrenzen veröffentlicht werden.Zur Bestimmung der Vermietungsbereitschaft an Leistungsbezieher wurde regressionsanalytisch gearbeitet. Dabei wurde im gesamten Mikrozensus, also deutschlandweit, eine binär-logistische Regression konstru­iert. Die Neuvermietung einer Wohnung ab 2007 an einen Leistungsbezieher erhält die Kodierung „1", wäh­rend eine Neuvermietung an einen Nicht-Leistungsempfänger mit „0" kodiert wurde. Die Ergebnisse der binär-logistischen Regression können als Wahrscheinlichkeiten interpretiert werden, mit denen eine Woh­nung an einen Leistungsempfänger vergeben wird. Diese Wahrscheinlichkeit hängt von folgenden Parame­tern ab:

den regionalen Eigenschaften, gemessen durch die Eigentumsquote, die Fluktuationsquote, den An­teil der Haushalte mit Grundsicherungsleistungsbezug an allen Haushalten, die durchschnittlichen Haushaltsgröße und das Mietniveau (die Wahrscheinlichkeit, dass eine billige Wohnung an Leis­tungsbezieher vergeben wird, steigt an Standorten mit einem höheren Anteil an Leistungsbeziehern und einer geringen Eigentumsquote);

28 Den entsprechenden Zusammenhang beschreibt Mortensen (1982) für Arbeitsmärkte: Die Vermittlungsrate wird hier als a(n) bezeichnet, n sind die verfügbaren / leeren Wohnungen und b(n) die Fluktuationsquote auf dem Mietmarkt.

dem Preis der Wohnung (je teurer die Wohnung, desto geringer die Wahrscheinlichkeit der Vergabe), undder Flächengrößenklasse der Wohnung29 (kleinere Wohnungen werden mit höherer Wahrscheinlich­keit an Leistungsempfänger vergeben als große, da die Konkurrenz durch andere kleine Haushalte ge­ringer ist (diese mieten häufig auch große Wohnungen).

Tabelle 10 zeigt die sich dabei ergebenden Ergebnisse für den Kreis. Dabei wird davon ausgegangen, dass die ex post errechneten Quotensuch sich auch auf die bisherigen Angemessenheitsgrenzen beziehen und im Falle einer Erhöhung der Angemessenheitsgrenzen die Quote der bisherigen Angemessenheitsgrenze ebenfalls Verwendung findet. Deshalb werden die Zellen mit Werten oberhalb der bisherigen Angemessen­heitsgrenze überschrieben durch den jeweils letzten Wert unterhalb der Grenze.

Tabelle 10: Vermietungsbereitschaft an Leistungsempfänger

Flächengrößenklassen

1 1 2 3 4 mm 5 mbis 200 € 35,6% 37,2% 38,9% 38,3% 37,6%bis 220 € 34,4% 35,9% 37,7% 37,0% 36,3%bis 240 € 33,2% 34,7% 36,4% 35,8% 35,1%bis 260 € 32,0% 33,5% 35,2% 34,6% 33,9%bis 280 € 30,9% 32,3% 34,0% 33,4% 32,7%bis 300 € 29,8% 31,2% 32,8% 32,2% 31,5%bis 320 € 28,6% 30,0% 31,6% 31,0% 30,4%bis 340 € 27,6% 28,9% 30,5% 29,9% 29,3%bis 360 € 27,6% 27,8% 29,3% 28,8% 28,2%bis 380 € 27,6% 26,8% 28,2% 27,7% 27,1%bis 400 € 27,6% 25,7% 27,2% 26,6% 26,1%bis 420 € 27,6% 24,7% 26,1% 25,6% 25,0%bis 440 € 27,6% 24,7% 25,1% 24,6% 24,1%bis 460 € 27,6% 24,7% 24,1% 23,6% 23,1%bis 480 € 27,6% 24,7% 23,1% 22,7% 22,2%bis 500 € 27,6% 24,7% 22,2% 21,7% 21,2%bis 520 € 27,6% 24,7% 22,2% 20,8% 20,4%bis 540 € 27,6% 24,7% 22,2% 20,0% 19,5%bis 560 € 27,6% 24,7% 22,2% 19,1% 18,7%bis 580 € 27,6% 24,7% 22,2% 18,3% 17,9%bis 600 € 27,6% 24,7% 22,2% 18,3% 17,1%bis 620 € 27,6% 24,7% 22,2% 18,3% 16,4%bis 640 € 27,6% 24,7% 22,2% 18,3% 15,6%bis 660 € 27,6% 24,7% 22,2% 18,3% 14,9%bis 680 € 27,6% 24,7% 22,2% 18,3% 14,9%bis 700 € 27,6% 24,7% 22,2% 18,3% 14,9%bis 720 € 27,6% 24,7% 22,2% 18,3% 14,9%bis 740 € 27,6% 24,7% 22,2% 18,3% 14,9%

Quelle: Sonderauswertung der Mikrozensus Zusatzerhebung Wohnen 2010. Errechneter Wert für den Kreis Schleswig- Flensburg anhand einer deutschlandweiten Regressionsanalyse der Vermietungsbereitschaft in Abhängigkeit von Eigentums­quote, Fluktuationsquote, Anteil der Grundsicherungsempfängerhaushalte, durchschnittliche Haushaltsgröße, regionales Miet­niveau sowie den in der Tabelle gezeigten Größen Mietniveau und Flächengrößenklasse

23 Gemessen in Quadratmetern, die Zimmerzahl als weiteres Eignungsmerkmal wird im Mikrozensus nicht erfasst.

6.1.4 Ergebnistabelle des tatsächlich anmietbaren Angebots pro Monat

Die nun folgende Tabelle 11 zeigt die Häufigkeitsverteilung der für Leistungsempfänger tatsächlich anmiet­baren Wohnungen p.M. nach Preis- und Flächengrößenklasse. Jede Zelle berechnet sich durch folgende Formel:Tabelle 11 Ze/te = Tabelle 8 Zeiie * Faktor für längerfristige Angebote in Tabelle 9 *VermietungsbereitschaftMietswfe/Fiächengr6ßenldass)! in Tabelle 10

6.2 Häufigkeitsanalyse der Nachfrage

Mit der in Kapitel 5 durchgeführten Datenauswertung wird das Preisniveau bei Bestandsmieten im einfa­chen Segment abgebildet. Für eine Entscheidung, welcher Anteil der nachfragerelevanten, d.h. mit Kosten­senkungsaufforderung versehenen Bedarfsgemeinschaften tatsächlich eine Wohnung anmieten kann, wird Nachfrage PRO MONAT im Vergleich zum Angebot herangezogen. Im Folgenden wird deshalb durch weite­re Gewichtungen, Selektionen und Ergänzungen des Datensatzes die nachfrageseitige Häufigkeitsanalyse durchgeführt. Tabelle 12 und Tabelle 13 zeigen die 6.952 Fälle aus Kapitel 5 (5.528 im SGBII und 1.424 im SGBXII).

Tabelle 12: Bestandsmieten im SGB II nach Mietenstufen und Haushaltsgröße

Mietstufe Haushaltsgrößeü t f 1 1 2 . i m 5

ab ■ t t b S 'o c 265 219 44 13 7|ab 220 € 123 39 5 3 0

ab ^ ■ 9 240 € 214 30 9 4 0ab S S 9 K B 260 c 225 29 13 0 3

|ab 280 € 233 28 18 6 1ab 300 € 302 44 19 5 0ab 320 € 315 42 22 4 2

|ab 340C 302 101 26 13 1|ab 360 € 226 134 36 20 4

ab ■ ■ H B 380 € 96 146 48 13 10ab K H M f e 400 € 71 216 70 21 6ab 420 C 45 124 68 29 5ab 440 € 36 95 83 33 12ab H H I f lH 460 € 20 55 76 49 8ab ! ■ ■ ■ 480 € 10 43 99 42 27

|ab 500C 5 24 53 39 13ab H H H U i 520 € 4 16 60 32 20ab W tB M 540 € 5 9 34 41 15

|ab 560 € 3 8 25 49 21ab ■ 580 € 3 7 9 17 12

|ab 600 € 0 7 7 23 18ab 620 € 1 1 4 15 9

M B 640 € o 0 9 8 7ab 660 € 0 3 5 5 7

|ab 680 € 0 0 4 5 3ab £ Ü H ■ 700 c 1 2 2 4 5ab 720 € 1 2 2 0 3ab 740 € 0 2 2 4 1ab 760 € 0 2 0 3 3

|ab 780 C 0 3 0 3 2ab 800 € 1 0 0 2 1ab . 820 € 0 1 0 1 0ab H 840 € 0 0 0 0 0ab RfiOf 0 0 0 0 0ab 880 € 0 0 0 0 1ab 900 € 0 0 1 0 0ab 920 € 0 0 0 0 0ab 0 0 0 0 0ab 960 C 0 0 0 1 0ab 980 € 0 0 1 0 0ab 1.000 € 0 0 0 0 1Summe Sä k l 2.507 1.432 507 228Gesamtsumme

-yv, ... ... ~5.528

nach Ablauf der Sechs-Monats-Frist nachfragerelevant, so dass aus der Menge der Leistungsbezieher stets der Fluktuationsanteil von sechs Monaten herauszurechnen ist, um den potenziell nachfragerelevanten Teil am Wohnungsmarkt zu berechnen.Die Quoten werden im SGBII der Statistik der Bundesagentur für Arbeit entnommen und im SGBXII abgelei­tet anhand des Merkmals „Beginn des Leistungsbezugs". Die Ergebnisse finden sich in Zeile 8 in Tabelle 14 und reduzieren die mittelfristig im Leistungsbezug verbleibende Fallzahl in Zeile 9. Erwartungsgemäß ist die Fluktuation im Leistungsbezug im SGB II höher als im SGB XII und bei kleinen Haushalten höher als bei gro­ßen.

6.2.2 Reguläre UmzügeAuch regulär umziehende Transferleistungsempfänger fragen Wohnungen nach. Da die von ihnen frei ge­machten Wohnungen auf der Angebotsseite im Rahmen der normalen Fluktuation des Wohnungsbestan­des berücksichtigt sind, muss diese Nachfrage auch hier eingerechnet werden.Hierzu wird wiederum die bereits angesprochene Mikrozensus Zusatzerhebung Wohnen 2010 verwendet. Die standortspezifische Fluktuationsquote der Normalbevölkerung ist hier maßgeblich (Zeile 10 in Tabelle 14). An dieser Stelle wird zu Gunsten der Leistungsempfänger gerechnet, da Leistungsbezieher zwar eine relativ hohe Wohnungsfluktuation haben (normalerweise höher als die restliche Mietwohnbevölkerung, in Universitätsstädten dreht sich dieses Verhältnis). Allerdings geht ein Teil davon auf Kostensenkungsauffor­derungen zurück, die ja nochmals als eigene Nachfragekategorie berücksichtigt werden.Die regulären Umzüge pro Jahr reduzieren einerseits die potenzielle Nachfrage durch kostensenkungsbe­dingte Umzüge (Zeile 13 im Vergleich zu Zeile 9). Sie erhöhen aber das spezielle preisunabhängige Nachfra­gesegment der regulären Umzüge (Zeile 12), welches gesondert in den folgenden Tabellen berücksichtigt wird.

6.2.3 Berücksichtigung anerkannter ÜberschreiterIm Hinblick auf den Abgleich von Angebot und Nachfrage in Kapitel 6.3 soll nur diejenige Menge an Fällen im Datensatz belassen werden, die auch nachfragerelevant auf dem Wohnungsmarkt ist. Manchen Be­darfsgemeinschaften wurden erhöhte Wohnkosten anerkannt, so dass die tatsächlichen und die anerkann­ten Kosten höher liegen als die angemessenen Kosten.Im Bestandsdatensatz werden nun zunächst alle Fälle unter den bisherigen Angemessenheitsgrenzen aus­selektiert (Gruppe 1 in Tabelle 14). Anerkannte Kosten unter den tatsächlichen Kosten bilden die Gruppe 2 der Fälle mit abgesenkten Kosten. Es verbleiben zwei weitere Gruppen bislang unangemessener Unter­kunftskosten (vgl. Zeilen 4 - 5 in Tabelle 14): Die Anerkennung überhöhter Wohnkosten kann erstens (Gruppe 3) an der Tatsache liegen, dass die Kostensenkungsaufforderung erst ausgesprochen wurde und sechs Monate lang die erhöhten Kosten weiter getragen werden („Neuzugänge").

Tabelle 14: Gewichtungsfaktoren im SGB II / XII

■ i SGB II SGB XII ■ H l1 g 2 1 3 4 5 i a 2 1 3 4 5 ]

1Fallzahl mit detailliert vorliegenden Informa­tionen

2.507 1.432 854 507 228 1.055 297 41 28 3

2 Anteil Gruppe 1: Ange­messen Wohnende 81,4% 79,1% 81,7% 84,4% 91,7% 80,5% 92,3% 97,6% 100,0% 100,0%

3 Anteil Gruppe 2: Abge­senkte Kosten 11,3% 13,0% 9,8% 8,7% 5,7% 10,8% 4,4% 0,0% 0,0% 0,0%

4Anteil Gruppe 3: Lau­fendes Kostensen­kungsverfahren

1,4% 1,5% 1,4% 1,6% 0,4% 0,8% 0,7% 0,0% 0,0% 0,0%

5

Anteil Gruppe 4: Kos­tenanerkenntnis aus Wirtschaftlichkeits­gründen / Härtfällen

5,9% 6,5% 7,0% 5,3% 2,2% 8,0% 2,7% 2,4% 0,0% 0,0%

6Anerkennungsquote bei überhöhten KdU (Grup­pe 4 / Gruppen 2-4)

31,5% 31,0% 38,5% 34,2% 26,3% 40,8% 34,8% 100,0% 100,0% 100,0%

7Tatsächliche Fallzahl Leistungsbezieher im Bestand

3.523 1.770 1.032 629 279 1.552 384 62 42 9

8

Fluktuationsquote im Leistungsbezug pro Halbjahr (Quelle: Leis- tungsbezieherdaten selbst)

14,3% 12,6% 12,6% 12,6% 12,6% 7,4% 7,4% 7,4% 7,4% 7,4%

9Relevante mittelfristig im Leistungsbezug verbleibende Fallzahl

3.019,2 1.547,0 902,0 549,7 243,8 1.437,2 355,6 57,4 38,9 8,3

10

Fluktuationsquote pro Jahr ("Normalbevölke­rung” )

10,7% 10,2% 10,7% 8,8% 9,1% 10,7% 10,2% 10,7% 8,8% 9,1%

1Errechnung regulärer Umzüge pro Jahr 321,8 157,8 96,9 48,5 22,3 153,2 36,3 6,2 3,4 0,8

Errechnung regulärer Umzüge pro Monat 26,8 13,1 8,1 4,0 1,9 12,8 3,0 0,5 0,3 0,1

Relevante Fallzahl ohne reguläre Umzüge 2.697,4 1.389,2 805,1 501,2 221,6 1.284,0 319,3 51,2 35,5 7,6

14

Potenziell nachfragere­levant (ohne Anteil Kostenanerkenntnisse)

1.848,3 958,6 495,5 329,9 163,3 760,4 208,3 0,0 0,0 0,0

15

davon Neufälle 264,3 120,8 62,4 41,6 20,6 56,3 15,4 0,0 0,0 0,0

16

1/6 potenzielle Nachfrage pro Monat 44,1 20,1 10,4 6,9 3,4 9,4 2,6 0,0 0,0 0,0

17

davon Altfälle 1.584,0 . 837,8 433,0 288,3 142,7 704,1 192,8 0,0 0,0 0,0

18

1/12 potenzielle Nachfrage pro Monat 132,0 69,8 36,1 24,0 11,9 58,7 16,1 0,0 0,0 0,0

19

SUMME Potenzielle Nachfrage durch Kos­tensenkungsaufforde­rungen

176,1 89,9 46,5 31,0 15,3 68,1 18,6 0,0 0,0 0,0

20

GewichtungsfaktorNachfrage

0,070 0,063 0,054 0,061 0,067 0,065 0,063 0,000 0,000 0,000

Zweitens gibt es Gruppe 4 mit mehr als sechs Monaten Leistungsbezug, in der das Kostenanerkenntnis indi­viduelle Gründe hat (Härtefälle, Schwerbehinderte, Ältere, Umzug nicht zuzumuten) bzw. an der Unwirt­schaftlichkeit eines Umzugs liegt, im zweiten Fall werden die Betroffenen nicht am Markt aktiv und spielen deshalb in der Häufigkeitsanalyse keine Rolle, im ersten Fall schon. Ziel ist es nun, den Anteil der Kostenan­erkenntnisse aus Härtefall- und Wirtschaftlichkeitsgründen an allen Überschreitern (inklusive derer mit abgesenkten Kosten) festzustellen. Es ist davon auszugehen, dass diese Größe unabhängig vom Niveau der Angemessenheitsgrenze ist, d.h. die prozentuale Aufteilung ex post (alte Angemessenheitsgrenze) ent­spricht derjenigen ex ante (neu zu bestimmende Angemessenheitsgrenze). Zeile 6 in Tabelle 14 zeigt die Ergebnisse. Wie erwartet werden im SGB XII deutlich mehr Kostenanerkenntnisse ausgesprochen als im SGB II und bei großen Haushalten mehr als bei kleinen.Die Fallzahlen in Zeile 13 in Tabelle 14 werden deshalb reduziert um die Quote der Kostenanerkenntnisse, die Ergebnisse finden sich in Zeile 14.

6.2.5 Potenzielle Nachfragerelevanz der Überschreiter pro MonatZiel ist nun die Umrechnung der Bestandsfälle auf die potenzielle Nachfragerelevariz pro Monat. Denn be­dingt durch die Regelungen in § 22 SGB II ziehen nicht alle unangemessen Wohnenden sofort um.Bei den Neufällen (Leistungsbezug erst seit maximal sechs Monaten) sind die Fälle im sechsten Monat des Leistungsbezugs eigentlich mit zu 100 % zu berücksichtigen (die hier zur Kostensenkung aufgeforderten Haushalte werden nun unmittelbar nachfragerelevant). Bei den Neufällen im ersten bis fünften Monat kann davon ausgegangen werden, dass sie überhaupt nicht berücksichtigt werden müssen, da sie einen evtl. Umzug erst am Ende des Intervalles der Kostensenkungsaufforderung (und damit in der Zukunft) durchfüh­ren werden. Vereinfachend und zur Erhöhung der Fallzahl wird bei allen Neufällen vom ersten bis zum sechsten Monat eine Gewichtung von 1/6 angenommen.30Bedarfsgemeinschaften, die seit über 6 Monaten im Leistungsbezug sind (Altfälle), werden zu 1/12 berück­sichtigt. Da es sich hierbei um Fälle handelt, die allen bisherigen Kostensenkungsaufforderungen mit 6- Monats-Frist nicht nachgekommen sind, kann ihnen der Wohnungsmarkt nicht dauerhaft (also jeden Mo­nat) freie Wohnungen Vorhalten. Der Wert von 1/12 der Haushalte pro Monat stammt aus der Arbeitshilfe der Bundesregierung.31 Damit stünde jedem unangemessen wohnenden Altfall — wenn auf einmal sich doch alle zum Umzug entschließen würden - rechnerisch alle zwölf Monate ein verfügbares Wohnungsangebot offen. Anders als die Arbeitshilfe der Bundesregierung ist das IWU nicht der Ansicht, dass der Zeitraum von zwölf Monaten sachgerecht ist für Neufälle. Vor dem Hintergrund, dass Altfälle erfahrungsgemäß tatsäch­lich wenig umziehen, erscheint der Wert gerechtfertigt. Es sei darauf hingewiesen, dass in der Realität zahl­reiche Überschreiter gar nicht umziehen (wollen), beispielsweise weil sie die gekürzten Kosten aus dem Vermögensfreibetrag bezahlen.Der nachfrageseitige Datensatz wird deshalb - falls der Leistungsbeginn in den letzten sechs Monaten liegt- mit 1/6 gewichtet. Die älteren Fälle werden mit 1/12 gewichtet. Bei den regulären Umzügen pro Halbjahr erfolgte bereits oben eine Gewichtung mit 1/6, um auf einen Monat umzurechnen. Zeile 19 in Tabelle 14 zeigt die Ergebnisse pro Monat.

6.2.6 Ergebnistabelle der nachfragerelevanten Fälle pro MonatAus dem Vergleich von Zeile 1 in Tabelle 14 (vorliegende Fallzahl) und Zeile 19 (Zielfallzahl pro Monat) wird nun der Gewichtungsfaktor in Zeile 20 errechnet. In Abhängigkeit von Rechtskreis und Haushaltsgröße wer­den alle Fälle in Tabelle 12 und Tabelle 13 nun mit dem Gewichtungsfaktor gewichtet. Die beiden Rechts­kreise werden sodann zusammengefasst und ergeben Tabelle 15. Die regulären Umzüge werden gesondert übernommen.

30 So verbleibt eine höhere ungewichtete Fallzahl im Datensatz, was die statistische Aussagekraft erhöht. Üblicherweise gibt es auch keine auffälligen mengenmäßigen Unterschiede zwischen dem ersten und dem sechsten Monat.

31 Vgl. BMVBS (2013), S. 47.

Tabelle 15: Nachfrage pro Monat nach Preis- und Haushaltsgrößenklassen

■ 1 I I I

ab 380 €

w m m m aab 980 €ab 8— « liSsi....Reguläre Umzüge p.M.Summe i n

24.611.918.6 22,3 22,8 30,630.931.5 21,88.96.94.2 3,7 2,01.2 0,6 0,3 0,4 0,2 0,2 0,2 0,1 0,0 0,0 0,0 0,1 0,1 0,0 0,0 0,0 0,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

39.6

22,33.3 2,92.32.4 3,33.27.39.49.8

14,78.86.7 3,62.81.5 1,1 0,6 0,5 0,4 0,5 0,1 0,1 0,3 0,0 0,2 0,1 0,1 0,1 0,2 0,0 0,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

16,2

2.4 0,3 0,5 0,7 1,0 1,0 1,21.4 2,0 2,63.8 3,74.5 4,1 5,42.93.31.91.4 0,5 0,4 0,2 0,5 0,3 0,2 0,1 0,1 0,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,1 0,0 0,0 0,0 0,1 0,08.6 ',1

0,80,20,20,00,40,30,20,81,20,81.3 1,8 2,03.0 2,62.42.02.53.01.0 1,4 0,9 0,5 0,3 0,3 0,2 0,0 0,2 0,2 0,2 0,1 0,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,1 0,0 0,0 4,3

0,50,00,00,20,10,00,10,10,30,70,40,30,80,51,80,91.3 1,01.4 0,8 1,2 0,6 0,5 0,5 0,2 0,3 0,2 0,1 0,2 0,1 0,1 0,0 0,0 0,0 0,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,1 1,9

Gesamtsumme

6.3 Häufigkeitsabgleich von Angebot und NachfrageDie nach den Maßstäben der Verfügbarkeit ermittelte Angemessenheitsgrenze wird im Folgenden so hoch festgelegt, dass in jeder Haushaltsgrößenklasse der nachfragerelevante Teil der unangemessen Wohnenden innerhalb eines Monats ( = Nachfrage pro Monat) eine billigere Wohnung ( = Angebot pro Monat) findet, d.h. die Zahl der über dem Limit liegenden nachfragerelevanten Haushalte genauso hoch ist wie die Zahl der unter den Angemessenheitsgrenzen liegenden Wohnungsangebote.Das zur Berechnung angewandte Wohnungsmarktmodell „sucht" deshalb für jeden unangemessen Woh­nenden ein Wohnungsangebot. Grundlage hierfür bilden die in Tabelle 11 und Tabelle 15 wiedergegebenen Häufigkeitsverteilungen.In Tabelle 17 wird nun durch eine Kumulation der Bestandsfälle aus der Häufigkeitsverteilung in Tabelle 15 errechnet, wie viele der Nachfrager unangemessen wohnen würden, wenn die Angemessenheitsgrenze auf ein bestimmtes Niveau gelegt würde. Bei der Kumulation gibt jede Zeile in Tabelle 17 die Summe aus der entsprechenden Zelle in Tabelle 15 sowie sämtlichen Zellen unterhalb an. Mit dieser Berechnung wird die Summe der dunklen Säulen aus Abbildung 1 in Abhängigkeit von einer möglichen Angemessenheitsgrenze ausgerechnet. Je höher die Angemessenheitsgrenze, desto weniger Fälle werden nachfragerelevant.Analog wird in Tabelle 16 durch eine Kumulation der Angebotsfälle aus der Häufigkeitsverteilung in Tabelle11 errechnet, wie viele Angebote angemessen und verfügbar wären, wenn die Angemessenheitsgrenze auf ein bestimmtes Niveau gelegt würde. Hier gibt jede Zelle die Summe aus der entsprechenden Zelle in Tabel­le 11 sowie sämtlichen Zellen oberhalb an. Berücksichtigt sind beim Angebot allerdings in jeder Zelle auch die Fälle höherer Flächengrößenklassen. Dies entspricht einer konsequenten Anwendung der Produkttheo­rie. Eine sehr billige Drei-Zimmer-Wohnung kann angemessener für einen Ein-Personen-Haushalt sein als ein teures Appartement. Es wird davon ausgegangen, dass hier keine Konkurrenz durch größere Haushalte besteht, da diese höhere Angemessenheitsgrenzen ausschöpfen dürfen. Umgekehrt beginnt das angemes­sene und verfügbare Angebot für 2-Personen-Haushalte erst ab der Angemessenheitsgrenze für 1- Personen-Haushalte - ein Angebot steht nur einem Nachfrager zur Verfügung. Als Bedingung für 2- Personen-Haushalte kommt hinzu, dass die Wohnung auch zumutbar sein muss für zwei Personen (also mindestens Flächengrößenklasse 2 besitzt). Mit dieser Berechnung wird die Summe der dunklen Säulen aus Abbildung 1 in Abhängigkeit von einer möglichen Angemessenheitsgrenze ausgerechnet. Je höher die An­gemessenheitsgrenze, desto mehr Angebote sind angemessen und verfügbar.

Tabelle 16: Angebotsseite: Kumulation

rnrnämmmmmmi1 bis5 2 bis 5 B bis 5 4bis5 H H

bei 200 € 4,2 0,0 0,0 0,0 0,0bei J 4 7,2 0,0 0,0 0,0 0,0bei 240 € 16,2 0,0 0,0 0,0 0,0bei 260 € 23,0 0,0 0,0 0,0 0,0bei 32,8 0,0 0,0 0,0 0,0bei 300 € 43,8 0,0 0,0 0,0 0,0bei 320 € 53,9 0,0 0,0 0,0 0,0bei 340 € 65,3 0,0 0,0 0,0 0,0

80,7 0,0 0,0 0,0 0,0bei 380 € 99,2 12,3 0,0 0,0 0,0

g g g B B B B i i 400 C 115,4 24,3 0,0 0,0 0,0S f a l M W l 420 € 135,0 40,0 0,0 0,0 0,0bei 440 € 151,5 55,7 10,2 0,0 0,0bei 460 € 167,8 69,8 21,2 0,0 0,0bei 480 € 179,8 80,9 31,1 3,7 0,0bei 500 € 193,7 93,3 42,9 9,4 0,0bei 520 € 204,7 103,4 52,3 15,1 0,0bei 540 € 215,3 112,6 60,7 20,9 3,4

560 € 225,6 122,4 70,0 28,6 7,3bei ü B B B g M B B 236,0 132,4. 79,0 35,1 11,2bei 600 € 242,0 138,4 84,3 39,3 14,5bei 620 C 249,0 145,2 90,0 43,9 18,2bei 640 € 255,4 151,6 96,1 49,2 22,0bei 660 € 261,3 157,5 101,5 53,3 25,0bei 266,3 162,3 106,0 57,1 28,2bei ! ■ ■ ■ 270,6 166,5 110,1 60,6 30,9bei 720 € 275,6 171,3 114,9 64,6 34,4

B W — m 740 € 279,1 174,9 118,5 67,6 36,9g t ü H Ü H l 760 € 282,5 178,3 121,8 71,0 39,8bei 780 € 285,2 180,9 124,5 73,6 42,0bei 800 € 287,5 183,3 126,8 75,8 43,8bei : 'J S IB S 1 IS | 1 1 290,0 185,8 129,4 78,4 46,1bei 840 € 293,0 188,7 132,3 81,2 48,8bei 860 € 295,8 191,6 135,1 84,1 51,5

S i f l H H 880€ 297,6 193,4 136,9 85,8 53,0900 € 299,0 194,8 138,4 87,2 54,5

bei 920 € 300,0 195,8 139,3 88,2 55,5iB S 8 I i l l | 9 4 0 € 300,6 196,4 139,9 88,8 56,1

960 f H H l 302,0 197,7 141,3 90,1 57,4302,8 198,6 141,9 90,8 58,1

bei 1.000 € 311,4 207,0 150,4 99,2 66,3

de Haushalte versorgt werden müssen. Der Schnittpunkt liegt bei den Zwei-Personen-Haushalten bei423,18 € und 85 Umziehenden pro Monat. Bei den höheren Nachfrageklassen wird analog verfahren.

Abbildung 2

2-Personen-Haushalte

300 € 340 € 380 € 420 € 460 € 500 € 540 € 580 € 620 € 660 € 700 € Mögliche Angemessenheitsgrenze

6.4 Ergebnis der Häufigkeitsanalyse

Die folgende Tabelle 18 fasst die Ergebnisse der Berechnungen zusammen und definiert damit neue absolu­te Angemessenheitsgrenzen, zu denen eine ausreichende Häufigkeit zumutbarer Wohnungen auf dem Wohnungsmarkt besteht. Zunächst resultieren absolute Werte - denn Leistungsempfänger sind auf tat­sächlich anmietbare Wohnungen, aber nicht auf tatsächlich vorkommende Einzelfaktoren angewiesen. Sie werden dann durch den Flächenrichtwert geteilt. Nach der erneuten Multiplikation wird aufgerundet.

Tabelle 18:

Für Haushalte ab 6 Personen wird kein eigener Wert ausgewiesen. Zum einen sind die statistisch erhebba­ren Fallzahlen niedrig, zum anderen hängt der Bedarf bei Großhaushalten in viel stärkerem Maße an indivi­duellen Gegebenheiten (Zahl und Alter der Kinder, Mehrgenerationenhaushaite o.a.). Hier ist eine Einzel- fallprüfung sachgerechter, wobei der Quadratmeterpreis der 5-Personen-Haushalte als Orientierungsmaß­stab für den Faktor „Referenzmiete" dienen kann.

Tabelle 17: Nachfrageseite: Kumulation

Haushaltsgrößenklasse- 1 ~ : : r 2 3 J I E Ü i 4 ■KjflBIIMUa

bei H IÖ € H H B 283,7 124,8 55,1 35,3 17,2bei 220 € r a n 259,1 102,5 52,7 34,5 16,8bei ÜSSSB1I240 € M B 247,2 99,2 52,4 34,3 16,8bei 260 € B K 1 228,5 96,3 51,9 34,1 16,8bei 280 € 206,2 94,0 51,2 34,1 16,6bei ä B @ ä Ü 3 0 0 € 183,4 91,7 50,2 33,7 16,5bei 320 € 152,8 88,4 49,2 33,4 16,5bei 340 € 121,9 85,2 48,0 33,2 16,4bei 360 € UM 9HHTBrfi 90,4 77,8 46,6 32,4 16,3bei ||380€ m m g 68,6 68,4 44,6 31,1 16,0bei K O II4 0 0 C m 59,7 58,6 42,0 30,3 15,4bei H rciH flil4 2 0 € 52,7 43,9 38,2 29,1 15,0bei 1 E R 48,6 35,1 34,5 27,3 14,6bei ■ ■ » 1 4 6 0 € m m 44,9 28,5 30,0 25,3 13,8bei ’& iM ilM 1480 c 42,9 24,8 25,8 22,3 13,3bei ■ ■ S i ls o o e 41,7 22,0 20,5 19,7 11,5bei JM Ü I| 5 2 0 € 41,1 20,5 17,6 17,3 10,6bei i& H & ll 540 € m m 40,8 19,4 14,3 15,4 9,2bei H l 560 € ■ r a r 40,5 18,9 12,5 12,9 8,2bei ü ! 1580 € 40,3 18,4 11,1 9,9 6,8bei 600 € 40,1 17,9 10,6 8,8 6,0bei 3 jtfll|620€ 39,9 17,4 10,2 7,4 4,8bei 640 € :m i 39,8 17,3 10,0 6,5 4,2bei H H H B 1660 c 39,8 17,2 9,5 6,0 3,7bei 680 € 39,8 17,0 9,2 5,7 3,3bei ■ H H 700 € 39,8 17,0 9,0 5,4 3,1bei ■ B i 720 € n s 39,7 16,8 8,9 5,2 2,7bei ^ ■ fe ll|7 4 0 € m m 39,7 16,7 8,8 5,2 2,5bei | | 760 € warn 39,7 16,5 8,7 4,9 2,5bei 780 € 39,7 16,4 8,7 4,8 2,3bei 800 € m m 39,7 16,2 8,7 4,6 2,1

■ 820 € a m t 39,6 16,2 8,7 4,5 2,1bei 840 € mm 39,6 16,2 8,7 4,4 2,1bei 860 € BHE 39,6 16,2 8,7 4,4 2,1bei 880 € ■ B . 39,6 16,2 8,7 4,4 2,1bei H M K 9 1 900 c ■rai: 39,6 16,2 8,7 4,4 2,0bei ■ ■ ■ I I 920€ m m 39,6 16,2 8,6 4,4 2,0bei SSSÜ S iH I 940 € 39,6 16,2 8,6 4,4 2,0bei 960 € 39,6 16,2 8,6 4,4 2,0bei 980 € 39,6 16,2 8,6 4,3 2,0bei 1.000 € ■ H B 39,6 16,2 8,6 4,3 2,0bei |S H f f i i 1.020 € 39,6 16,2 8,6 4,3 1,9Reguläre Umzüge 39,6 16,2 8,6 4,3 1,9

Abbildung 2 zeigt das Prinzip des Abgleichs graphisch: Bei niedrigen Angemessenheitsgrenzen (links auf der x-Achse) gibt es eine hohe Zahl an unangemessen Wohnenden (fallender Graph) und wenig angemessenes Wohnungsangebot (steigender Graph). Unterhalb der Angemessenheitsgrenze für den Ein-Personen- Haushalt beträgt das verfügbare Angebot bei den hier exemplarisch ausgewählten Zwei-Personen- Haushalten in jedem Fall Null, denn die Wohnungen werden ja schon an Ein-Personen-Haushalte vergeben. Bei hohen Angemessenheitsgrenzen (rechts auf der x-Achse) trifft hingegen ein zu hohes Angebot auf kaum Nachfrage. Im (durch lineare Interpolation zwischen den Mietenstufen berechneten) Schnittpunkt der bei­den Graphen stehen - unter Berücksichtigung aller Korrekturen und Hochrechnungen der vergangenen Kapitel - PRO MONAT genauso viele angemessene Wohnungen zur Verfügung wie unangemessen wohnen­

de Haushalte versorgt werden müssen. Der Schnittpunkt liegt bei den Zwei-Personen-Haushalten bei423,18 € und 85 Umziehenden pro Monat. Bei den höheren Nachfrageklassen wird analog verfahren.

Abbildung

2-Personen-Haushalte

<U"Oi I■O o° I-Q ga »< ftU) u.a>■» uZ ™ra Z

300 € 340 € 380 € 420 € 460 € 500 € 540 € 580 € 620 € 660 € 700 € Mögliche Angemessenheitsgrenze

6.4 Ergebnis der Häufigkeitsanalyse

Die folgende Tabelle 18 fasst die Ergebnisse der Berechnungen zusammen und definiert damit neue absolu­te Angemessenheitsgrenzen, zu denen eine ausreichende Häufigkeit zumutbarer Wohnungen auf dem Wohnungsmarkt besteht. Zunächst resultieren absolute Werte - denn Leistungsempfänger sind auf tat­sächlich anmietbare Wohnungen, aber nicht auf tatsächlich vorkommende Einzelfaktoren angewiesen. Sie werden dann durch den Flächenrichtwert geteilt. Nach der erneuten Multiplikation wird aufgerundet.

Tabelle 18:?v-

Für Haushalte ab 6 Personen wird kein eigener Wert ausgewiesen. Zum einen sind die statistisch erhebba­ren Fallzahlen niedrig, zum anderen hängt der Bedarf bei Großhaushalten in viel stärkerem Maße an indivi­duellen Gegebenheiten (Zahl und Alter der Kinder, Mehrgenerationenhaushalte o.ä.). Hier ist eine Einzel- fallprüfung sachgerechter, wobei der Quadratmeterpreis der 5-Personen-Haushalte als Orientierungsmaß­stab für den Faktor „Referenzmiete" dienen kann.

6.5 Prüfung des Bezugs zum Wohnkonsum von Niedrigeinkommensbeziehern au­ßerhalb der Grundsicherung

Die Bestimmung der Perzentilwerte der Häufigkeitsverteilungen der Neuvertragsmieten in Tabelle 5 ermög­licht es festzustellen, ob das Ergebnis noch den Lebensumständen von Beziehern von Arbeitseinkommen entspricht und kein Nischensegment speziell für Leistungsbezieher definiert wird.Im Falle von substanziellen Leerständen auf dem Wohnungsmarkt (d. h. einer großen Anzahl tatsächlich anmietbarer Wohnungen) müsste an dieser Stelle ein Mindestperzentilwert festgelegt werden, um sicher­zustellen, dass kein Zirkelschluss hin zu immer niedrigpreisigeren Leerständen und der Abgrenzung eines speziellen Leistungsbeziehermarktes erfolgt.Vor dem Hintergrund, dass es die Verfügbarkeit bereits berücksichtigt ist und dabei auch die Flächenricht­werte im Rahmen der Produkttheorie teilweise überboten werden müssen, ist es als sinnvoll anzusehen, das 20-%-Perzentil aus BSGE B 4 AS 77/12 als „Mindestperzentilwert" zu verwenden.Tabelle 19 zeigt die Perzentilwerte in der Häufigkeitsverteilung der Angebotsmieten und der Bestandmie­ten im SGB II /XII.

Tabelle 19: Perzentilwerte

1 1Angemessene Quadratm eterm iete in €/m2

Angebotsperze

7,30 7,05 6,30 6,18 5,9353 52 33 29 2777 84 75 76 78

Das Mindestperzentil ist in allen Haushaltsgrößen eingehalten (vgl. Tabelle 19).

6.6 Prüfung der Vermeidung von Segregation

Eine der Bedingungen für die Wahl der Angemessenheitsgrenze ist die Vermeidung von Segregation. In allen Teilen des Kreises sollen also angemessene Wohnungen verfügbar sein. Selbstverständlich wird der Anteil in manchen Gemeinden überproportional, in manchen unterproportional sein. Dies ist auch nicht anders zu erwarten und dürfte ein im Zeitablauf schwer veränderbares Merkmal einer jeden deutschen Stadt sein. Denn in der Regel gibt es eine Konzentration der kleinen und großen Wohnungen in bestimmten Stadtteilen, die bauhistorisch bedingt ist.Das LSG Bayern legt in seiner vom BSG bestätigten Entscheidung L 16 AS 127/10, Rn. 218 die Latte relativ niedrig. Dabei sei entscheidend, dass „sich die Stadtbezirke mit Über- und Unterrepräsentation in etwa die Waage hielten. Diese Verteilung ist Ausdruck einer normalen städtischen Struktur und zeigt, dass eine „ Get- toisierung (...) nicht zu befürchten ist.'*2 Konkret heißt das: Gibt es wenige „Villenviertel" mit starker Unter­repräsentation angemessener Wohnungen, aber viele „normale" Viertel mit dann jeweils leichter Überre­präsentation, so ist dies zulässig. Umgekehrt sind wenige „Problemviertel" mit starker Überrepräsentation und viele „normale" Viertel mit dann geringer Unterrepräsentation als kritisch anzusehen.Dieser Algorithmus erscheint grundsätzlich inhaltlich sinnvoll und praktikabel umsetzbar. Allerdings sind hier die Besonderheiten eines ländlichen Kreises zu berücksichtigen. Diese lassen sich am besten über die Frage nach Abgrenzung von Vergleichsräumen berücksichtigen, (vgl. Kapitel 3).Die Vermeidung von Segregation wird deshalb über die Vergleichsraumdiskussion hinaus nicht als relevante Rahmenbedingung bei der Festlegung der Angemessenheitsgrenze angesetzt.

32 LSG Bayern L 16 AS 127/10, Rn. 218, Kommentierung des Themas Segregation v. Malottki (2014)

7 Einordnung der ErgebnisseDie Ergebnisse der Berechnung sind vor dem Hintergrund der in den letzten vier Jahren weiterentwickelten Rechtsprechung zu sehen. Kern des IWU-Konzeptes ist es, die Angemessenheitsgrenzen empirisch anhand der oben formulierten drei Bedingungen abzuleiten und damit auf normative Wertungen - die der Gesetz­geber nicht getroffen hat - zu verzichten. Die Quantifizierung der drei oben formulierten Bedingungen lässt jedoch Beurteilungsspielräume offen, die im Rahmen insbesondere der Prozesse in Dresden in den letzten Jahren Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen und Neuberechnungen waren.33 Die Erkenntnisse hieraus sind in die Berechnungen im Kreis Schleswig-Flensburg eingeflossen.Das Mietpreisniveau und die zu beobachtenden Steigerungsraten im Kreis sind moderat. Dies macht sich in einer Absenkung der Mietenstufe des Wohngelds 2016 in weiten Teilen des Kreises bemerkbar. Insofern bestehen an der grundsätzlichen Möglichkeit einer angemessenen Wohnraumversorgung keine Zweifel. Problematisch stellt sich jedoch die zunehmende Diskrepanz zwischen der Wohnungsgrößenstruktur des Angebots (viele Einfamilienhäuser oder die während der Nachkriegszeit gebauten mittelgroßen Wohnun­gen) und der Haushaltsgrößenstruktur der Nachfrage (immer mehr Ein-Personen-Haushalte) dar. Außerhalb des Transferleistungsbezugs führt dies zu steigenden Wohnflächen pro Person bzw. zu abnehmenden Bele­gungsdichten.34 Dies passt aber nicht zu den Anforderungen des Sozialrechts nach einer kleinen Wohnung einfachen Standards. Die vorliegende Berechnung kalkuliert diesen Verfügbarkeitseffekt mit ein, so dass im Rahmen der Produkttheorie bei kleinen Haushalten der Faktor Fläche häufiger überschritten werden dürfte als der Faktor Quadratmetermiete. Die Frage nach der kostengünstigen Unterbringung der steigenden Zahl von wenig zahlungskräftigen Kleinhaushalten wird deshalb in der Zukunft weiterhin auf der Agenda stehen.

8 LiteraturAllison, P.: Missing Data. Thousand Oaks, 2001.Berlit, Uwe-Dietmar: § 22. In: Münder, Johannes (Hg.): Sozialgesetzbuch II. Grundsicherung für Arbeitssu­chende. Lehr- und Praxiskommentar. 2. Auflage, Berlin, 2007.Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung: Arbeitshilfe zur Bestimmung der angemesse­nen Aufwendungen der Unterkunft im Rahmen kommunaler Satzungen. Berlin, 2013.Cischinsky, Holger; v. Malottki, Christian; Rodenfels, Markus; Vache, Martin: „Repräsentativität" im Miet­spiegel - Stichprobenmethodische Anforderungen an qualifizierte und grundsicherungsrelevante Mietspie­gel; in: Wohnungswirtschaft und Mietrecht, 67. Jg., Heft 5, Mai 2014, S. 239 - 250Deutscher Verein für öffentliche und private Fürsorge: Empfehlungen zur Ausführung einer Satzungser­mächtigung bei den Kosten der Unterkunft und Heizung im SGB II und XII. Berlin, 21.06.2011.Heising, Petra: Wie leitet man richtige Richtwerte her? Zur Herleitung von Angemessenheitskriterien für Kosten der Unterkunft (KdU) gemäß SGB II, Bonn, Empirica-Paper Nr. 195, 2010.Held, Tobias; Waltersbacher, Matthias: Wohnungsmarktprognose 2030. BBSR-Analysen Kompakt 07/2015. Just, T.: Gutachten zum methodischen Vorgehen des IWU zur Ermittlung von Richtwerten für die Angemes­senheitsgrenzen der Unterkunft in Dresden. Regensburg/Eltville, 2014.Klerks, U.: Aktuelle Probleme der Unterkunftskosten nach dem SGB II. In: NZS 2008,S. 624-634. v. Malottki, Christian; Berner, Boris: Grundsicherungsrelevante Mietspiegel unter Berücksichtigung der Ver­fügbarkeit - am Beispiel des Kreises Offenbach. Nachrichtendienst des Deutschen Vereins für öffentliche und private Fürsorge 08/2010, S. 349 - 354.v. Malottki, Christian: Schlüssiges Konzept und Statistik. Zur Rechtsprechung des Bundessozialgerichts und des Bayerischen Landessozialgerichts zum „schlüssigen Konzept" für die Landeshauptstadt München. In: infoalso - Informationen zum Arbeitslosenrecht und Sozialhilferecht 3 / 2014.

33 Vgl. BSGE B 4 AS 9/14 und LSG Chemnitz L 7 AS 637/12 sowie Just, T.: Gutachten zum methodischen Vorgehen des IWU zur Ermittlung von Richtwerten für die Angemessenheitsgrenzen der Unterkunft in Dresden. Regensburg/Eltville, 2014.

34 Vgl. Investitionsbank Schleswig-Holstein: Wohnungsmarktbeobachtung Schleswig-Holstein 2012. Kiel, 2012, S. 54.

Mortensen: Matching Process as a Noncooperative Bargaining Game, in: John McCall, ed: The Economics of Information and Uncertainty, UMI, 1982, S. 233 - 258

BSGE B 4 AS 9/14 R BSGE B 4 AS 77/12 R BSGE B 4 AS 18/09 R BSGE B 4 AS 30/08 R BSGE B 7 b AS 18/06 R BSGE B 14 AS 60/12 R

BSGE B 14 AS 153/11 R BSGE B 14 AS 106/10 R BSGE B 14 AS 50/10 R

. LSG Bayern L 16 AS 127/10 LSG Sachsen L 7 AS 637/12 LSG Schleswig-Holstein L 11 B 465/09

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Leistungen nach dem Zweiten Buch Sozialgesetzbuch (SGB II) Kosten der Unterkunft

Sehr geehrte

zur Sicherung Ihres Lebensunterhalts erhalten Sie Leistungen nach dem SGB II einschließlich der Kosten für Ihre Wohnung. Nach § 22 Abs. 1 SGB II werden Bedarfe für Unterkunft und Hei­zung in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht, soweit diese angemessen sind. Als Kosten der Unterkunft erkenne ich zurzeit eine Kaltmiete einschließlich Betriebskostenvoraus­zahlung in Höhe von monatlich Euro an.

Am 23.09.2015 hat der Kreistag beschlossen, eine Richtlinie zur Bestimmung der Richtwerte von Kosten der Unterkunft im Kreis Schleswig-Flensburg für den Bereich des SGB II und SGB XII einzuführen. Grundlage für die Bemessung der angemessenen Unterkunftskosten ist ein Gutachten des Instituts für Wohnen und Umwelt GmbH (IWU) in Darmstadt, das den Anforde­rungen der Rechtsprechung an ein schlüssiges Konzept entspricht. Die Richtlinie ist am 01.11.2015 in Kraft getreten.

Diese Kosten der Unterkunft für Ihre Wohnung liegen über dem angemessenen Rahmen für einen -Personen-Haushalt. Angemessen ist für einen Haushalt Ihrer Größe im Kreis Schleswig-Flensburg zurzeit eine Kaltmiete einschließlich Betriebskostenvorauszahlung von monatlich Euro.

Nach den gesetzlichen Bestimmungen bin ich gehalten, die Höhe Ihrer Kosten der Unterkunft daraufhin zu überprüfen, ob sie angemessen sind.

Für die Beurteilung, ob und wieweit Ihnen persönlich die Senkung der Kosten für Ihre Wohnung zumutbar ist, benötige ich Ihre Mithilfe. Unter Berücksichtigung von besonderen Lebenssituatio­nen können im Einzelfall auch Mieten, die über dem Richtwert liegen, angemessen sein.

Deswegen bitte ich Sie, mir bis zum mitzuteilen, ob Gründe vorliegen, die Einfluss auf die Beurteilung der Angemessenheit bzw. die Zumutbarkeit der Aufforderung zu die Kosten senken­

Dienstgebäude Sprechzeiten Banken

den Maßnahmen haben könnten. Dies können z. B. sein: Vorliegen einer Schwangerschaft, Krankheit oder Behinderung, wesentliche soziale Bezüge oder auch die Betreuungssituation Ihrer Kinder, vorrangig dann, wenn Sie diese allein erziehen, Ihr fortgeschrittenes Lebensalter, Ihre bereits lange Wohndauer in der derzeitigen Wohnung, besondere bzw. absehbare geänder­te Familiensituationen. Bitte fügen Sie möglichst aussagekräftige Nachweise bei.

Sollten keine besonderen Umstände vorliegen, sind Sie aufgefordert (§ 22 SGB II), Bemühun­gen zu unternehmen, die Mietbelastung auf den für Sie maßgeblichen Richtwert in Höhe von monatlich Euro zu senken. Für die Senkung der Mietbelastung stehen Ihnen einige Alter­nativen offen.

Sie können zum Beispiel durch

• Senkung der Verbrauchskosten,• Untervermietung von Räumen Ihrer Wohnung,• Verhandlungen mit dem Vermieter über die Senkung der Grundmiete,• aber auch durch Umzug in eine andere Wohnung mit angemessener Miete

zur Kostensenkung beitragen.

Bitte teilen Sie mir deswegen innerhalb der oben genannten Frist auch mit, ob und welche Alter­nativen für Sie möglich sind. Dies gilt ebenso, wenn Sie den Überschreitungsbetrag anderweitig zum Beispiel aus nicht anrechenbarem Einkommen oder geschütztem Vermögen selbst tragen wollen.

Um Nachteile für Sie zu vermeiden, sollten Sie vor dem Abschluss eines neuen Mietvertrages über eine neue Unterkunft die Zusicherung des Sozialzentrums zur Berücksichtigung der Auf­wendungen für die neue Wohnung einholen. Die Zusicherung ist zu erteilen, wenn der Umzug erforderlich ist (diese Voraussetzung liegt durch diese Aufforderung zur Senkung der Unter­kunftskosten bereits vor) und die Aufwendungen für die neue Unterkunft angemessen sind. Um­zugs- und Wohnungsbeschaffungskosten sind gesondert ebenfalls vorher zu beantragen.

Sie können sich jederzeit zur Vereinbarung eines Beratungsgesprächs mit mir in Verbindung setzen. Bitte beachten Sie, dass Sie vor Abschluss eines neuen Mietvertrages meine Zusiche­rung benötigen.

Mit freundlichen Grüßen Im Auftrag