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S C H A T Z U N G S B E R I C H T

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LIEGENSCHAFT AUF GEBIET DER GEMEINDE WIDEN KANTON AARGAU

a) Parz. Nr. 427, Plan 3, Gemeinde Widen, Bezirksgeometer Bremgarten AG - im Eigentum: - Frau Beatrix Gross Dorngasse 61 8967 Widen AG

Schöftland, 12.06.2009 Der Schätzer: Beat M. Wälty dipl. Architekt Ingenieur FH /STV akkreditierter Schätzer BDGS

DREISTEIN AG Immobilien.Gutachten.Schlichtung.

S C H A T Z U N G S B E R I C H T

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LIEGENSCHAFT AUF GEBIET DER GEMEINDE WIDEN KANTON AARGAU

b) Parz. Nr. 427, Plan 3, Gemeinde Widen, Bezirksgeometer Bremgarten AG - im Eigentum: - Frau Beatrix Gross Dorngasse 61 8967 Widen AG

D E R S C H A T Z U N G S B E R I C H T:

Schatzungsbericht Einfamilienhaus Gross Dorngasse 61, 8967 Widen

1.

1.1 MANDATGEBER: Frau Beatrix Gross, Dorngasse 61, 8967 Widen AG

1.2 BEAUFTRAGTER:

Beat Michael Wälty, pA Dreistein AG Immobilien Gutachten Schlichtung, als Einzelschätzer für die rubrizierte Liegenschaft.

1.3 AUFTRAG: Ausarbeitung eines Schatzungsberichtes zu den vorbezeichneten Liegenschaften Parz. Nr. 427, Plan Nr. 3, auf dem Gebiet der Gemeinde Widen AG. 1.3.1 Stichtag:

Als Stichtag der Bewertung wählt der Schätzer den 01.06.2009 1.3.2. Zweck der Schatzung:

Im Hinblick auf einen eventuellen Verkauf.


1.3.3 Schatzungsart: Anzugeben ist der Verkehrswert, weshalb vom Schätzer folgende Wert zu schätzen oder zu errechnen sind: 1.3.3.1 Katasterschatzung:

Siehe Kataster-Auszüge sowie Schatzungsprotokolle der Gemeinde Widen AG, heute nicht mehr relevant.

1.3.3.2 Realwertschatzung:

Errechnung des Realwertes einer Liegenschaft, der sich zusammensetzt aus: a) – dem Zeit- oder Zustandswert des Gebäudes, b) – dem Landwert, c) – den Bau-Nebenkosten, d) – dem Betriebswert eventueller spezieller Einrichtungen,

Maschinen und Apparate.

a) Bauwert:

Technischer Wert eines Gebäudes, meist aus dem umbauten Raum und einem angenommenen Kubikmeterpreis errechnet, vermindert um allfällige Alterserscheinungen als Folge der Abnutzung und Altersschäden.

b) Landwert:

Laut Wolfgang Nägeli im „Handbuch des Liegenschaften- Schätzers, Ausgabe 1975“; S. 302: b1) Absoluter Landwert: „Wert, welcher aus der bestmöglichen Nutzung einer Bauparzelle resultiert.“ b2) Relativer Landwert: „Wert, welcher aus der bestehenden, meist reduzierten, gelegentlich erhöhten Nutzung einer Liegenschaft (alte Gebäude, Dienstbarkeiten, zu geringe Grenz- abstände ect.) resultiert.“



c) Bau-Nebenkosten:

Realwertbestandteile eines Grundstückes, welche weder im Landwert noch im Gebäudewert enthalten sind, die sich bewegen Zwischen 4 und 12 % des Gesamtresultates oder zwischen 6 und 10 % des Gebäudewertes. - Umgebungsarbeiten: Gartenanlagen inkl. Einfriedung, Wege und Zufahrten zu Haus und Garten, Instandstellung des öffentlichen Grundes, Gartenbeleuchtungen, Leitungen zu Wasser- Zapfstellen, Waschhängeanlagen.

- Werkleitungen, Kanalisationen: Erstreckungsbereich: im Grundstück und darüber hinaus Ins Strassengebiet bis an den Anschlusspunkt der Ge- Meinde- oder werkeigenen Anlagen. - Tankanlagen: Gemeint sind aussenliegende Tankanlagen. - Bauzinsen: Fremdkapitalzinsen, Kommissionszuschläge und Abschluss- provisionen. Eigenkapital je nach dem.

d) Betriebswerte:

Unter Betriebswert versteht der Schätzer die in Zahlen ausgedrückte Nützlichkeit eines Gegenstandes oder Ge- rätes, wenn deren Einsatz über den Stichtag hinaus an- dauert, eine Art Brauchbarkeitswert eines Gegenstandes oder Gerätes gegenüber seinem Liquidationswert.

1.3.3.3 Ertragswert:

Der aus einem mutmasslich erzielbaren Jahresmietertrag ermittelte Wert einer Liegenschaft. Er ergibt sich aus der Division des Nettomietertrages durch einen angemessenen Verkapitalisierungsfaktor. Dieser wird nach der Lageklassentheorie definiert.

1.3.3.4 Verkehrswert:

Beim Verkehrswert kann man unterscheiden zwischen: a) Betriebswerte:

Verkehrswert = Marktwert Im Sinne von Pfandbewertung:



Rechnerisch ermittelt: a1) als Mittelwert, aus Realwert und Ertragswert, wenn diese Werte nahe beieinander liegen, was der Idealfall ist. a2) als Verhältniswert zwischen Real- und Ertragswert, er- arbeitet nach einem in der Praxis üblichen Schema, wonach der Ertragswert mit zwei-, drei-, vier-, und eventuell fünffachen Gewicht eingesetzt wird, je im Verhältnis zu einer immer um 10 % höheren Abweichung Ertragswert – Realwert, Schema von Wolfgang Nägeli. Abweichung:

Ertrags-/Realwert


Gewichtung 0 – 10 % 1 : 1 10 – 20 % 1 : 2 20 – 30 % 1 : 3 30 – 40 % 1 : 4 40 % und mehr 1 : 5

b) Verkehrswert = Marktwert im Sinne vom effektiv erzielbaren Verkaufspreis.

1.4 UNTERLAGEN:

Zur Erfüllung des mir erteilten Schatzungsauftrages standen mir im Prinzip folgende Unterlagen zur Verfügung: 1.4.1 Beschafft durch den Schätzer persönlich:

a) Katasteramt, Bezirksgeometer, Grundbuchamt der Gemeinde Widen AG

a1) Katasterauszüge in Fotokopie zu: a1.1) Parz. Nr. 427, Plan Nr. 3, GB Widen Nummer 767

a2) Fragebogen/Erklärungen sowie Schatzungsprotokolle in Fotokopie zu: a2.1) Haus a und Garage auf Parz. Nr. 427, Plan Nr. 3


a3) Situationsplan 1:500, Ausschnitt in Fotokopie aus dem Katasterplan.

b) Mündliche Erkundigungen bei der Gemeinde Widen bez. Ein- zonung etc.

c) Immobilienmonitoring nach Wüst und Partner d) Lageklassentabelle nach F. Canonica, SIV

1.5 Ortsschau:

Stattgefunden am 20.05.2009, im Auftrag und in Anwesenheit der Eigentümerin. Ich habe das Grundstück sowie die beiden Gebäude aussen wie innen inspiziert.

Grosszügige Gartenanlage, gut besonnt, gepflegter Umschwung. Grosser, überdeckter und mit Faltwand eingefriedeter Sitzplatz



Essbereich mit viel Tageslicht RAUMPROGRAMM : UG Raumhöhen ca. 2.05 m Keller 1, unbeheizt, Betonboden Keller 2, unbeheizt, Kiesboden Waschraum Technikraum EG Raumhöhen ca. 2.35 m überdeckter, eingefriedeter Sitzplatz „Wintergarten“ Entree mit Treppenhaus Wohnen / Essen total ca. 30 m2 Küche ca. 8 m2 WC / Waschtisch OG Raumhöhen ca. 2.35 m Zimmer 1 Zimmer 2 Zimmer 3 Bad / WC / Waschtisch ca. 6 m2



2. BERICHT ZU DEN LIEGENSCHAFTEN:

2.1 KURZKOMMENTAR ZU DEN BODENPARZELLEN:

2.1.1 Einregistrierung:

Das zu schätzende Grundstück ist einregistriert im Steuerregister- und Katasteramt zu Widen sowie im Grundbuchamt des Bezirks Bremgarten wie folgt: a) Parzelle Nr. 427, Plan Nr. 3 mit Garage, GB Widen Nr. 767

2.1.2 Lage:

a) Gemeinde:

Widen, Bezirk Bremgarten, Kanton Aargau

b) Ort: „Schachenfeld“ Grenzparzelle Schachenfeld in der Gemeinde Widen, ganztags besonnt, EFH Quartier,

2.1.3 Eigentumsart:

a) Parzelle Nr. 427, Plan Nr. 3 mit Garage, GB Widen Nr. 767

2.1.4 Meereshöhe:

Nach Geoterra : ca. 430 m’ ü. M.

2.1.5 Form: Siehe auch Situationsplan 1:500. a) Parzelle Nr. 427, Plan Nr. 3 :

Gleichmässige Trapezform mit einem runden Eck

2.1.6 Kulturart gem. Katasterauszügen:


a) Liegenschaft Parzelle Nr. 427, Plan Nr. 3 : Total im Halte von 7.8 Aren , = 780 m2

2.1.7 Einzonung:


Mehrfamilienhaus Zone W 3, Vollgeschosse 3 (2), Ausnutzungsziffer AZ = 0.55, Grenzabstand klein 5 Meter, gross 8 Meter für EFH (7 und 12 Meter für MFH) Empfindlichkeitsstufe II, weitere Vorschriften siehe BNO Paragraf 4, Absatz 7

2.1.8 Infrastruktur: a) Zufahrt:

Quartierstrasse, asphaltiert, beleuchtet b) Uebrige Infrastruktur:

Die nähere Umgebung bietet alles Notwendige, Staedte wie Dietikon, Bremgarten, Einkaufszentren wie Spreitenbach und die City’s von Zürich und Luzern liegen nah.

2.1.9 Bodengestalt:

Ebener Grund, Sonnenausrichtung

2.1.10 Bodenbeschaffenheit: Leicht abfallende Rasenfläche mit Naturblumen, in der Umgebung alter Baumbestand, Mittelland Geschiebe aus der Jurazeit.

2.1.11 Beurteilung: a) Der Erschlossenheit:

a1) Zufahrt: Bestens erschlossen durch die Dorngasse resp. Bellikonerstrasse K411

b) Die Ueberbaubarkeit: b1) Die Parzelle Nr. 427 ist nur zu Teilen überbaut, man kann von einer Reservewohnfläche von 240 m2 ausgehen. (bei AZ 0.55)

c) Der Ausnutzbarkeit: Durch die bestehende Gebäulichkeiten ist die Parzelle nicht besonders gut genutzt. Daher wird der Schätzer die Kapitalrendite anpassen



d) Der Wohnlage: Der Ort ist sonnig, ruhig, bestens orientiert, gut in der Sicht, sicher vor den Launen der Natur und vor allem in Zentrumsnähe ohne grosse Emissionen.

e) Des Baugrundes: Der Baugrund ist tragfähig, rutsch- und gleitsicher.

2.2 KURZBERICHT ZU DEN GEBAEULICHKEITEN: Einfamilienhaus

a) Massivkonstruktion, BKS 26 cm, aussen verputzt, Baujahr ca. 1955, Keller-

decke aus Eisenbeton, Ortsverguss b) Etagendecke in Balkon Bohlen Struktur

c) Grundriss = Rechteck, angesetzte Garage, 1976 angesetzter Sitzplatz,

überdacht, 2003 als Wintergarten ausgebildet d) Aufriss:

- UG: Unterhalb Niveau Strasse und Vorplatz = Keller, Heizraum.

- OG: oder EG = Garage mit Einfahrt Südwest auf Niveau Strasse und Vorplatz. e) Dachabschluss:

Nord-Süd gerichtetes, symmetrisches Satteldach, eingedeckt mit Normalziegel, Spenglerarbeiten aus Kupferblech.

f) Aussenfassaden: Abriebputz mit Dispersionsanstrich, Farbe hell.

g) Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung.

h) Heizung:



Zentralheizung mit Oelfeuerung, Heizkessel 23 Jahre alt, Brenner unbekannten Alters, geschätzt 20 Jahre, Heizöltank im Garten vergraben, Leckortungsautomat. Gewartet, neues Sicherheitsventil, Heizungsanlage hat LRV Test im Oktober 2008 bestanden, aktueller Niedertemperatur Kamin in CNS, eingezogen

i) Innenausbau: i1) Bodenbeläge: - Betonböden mit Zementmörtelüberzug in den Räumen im UG;

- übrige Räume nach Foto und Vorbeschrieb Raumprogramm, EG hochwertiger Plattenboden

i2) Wandverkleidung: Abreibputz mit Dispersionsanstrich oder auch roh im UG zT Tapeten, siehe Vorbeschrieb Raumprogramm und Fotodoku i3) Deckenverkleidung: Rohbeton im UG, Gipsdecken in EG und OG, weiss Glattstrich Feinputz

j) Beurteilung: j1) Bauweise:

Typische Bauweise der 50 er Jahre, ehemaliges Spekulationsobjekt als Beginn einer ganzen Ueberbauung. Guter Grundriss, saubere Anschlüsse, Stand der Technik 1955

j2) Innenausbau: Dem Alter entsprechend in Farbgestaltung und Materialisierung, sehr gepflegt und laufend unterhalten j3) Ausführung: sehr gut erhalten j4) Unterhalt und Zustand: Sehr guter Unterhaltzustand bedeutet auch dass viele Elemente in ihrer Technik schon älteren Datums sind (Küche, Fenster, Heizung)

3.1.2 Realwertschatzung:



a) Parz. Nr. 427, Plan Nr. 3 (Eigentum 1/1)

- Parzelle nach Kreisgeometer

780 m2 à Fr. 900.00/m2 Fr. 702'000.00

b) Hochbau - EFH Gross, Kubatur nach SIA 116, siehe dazu AVA Police 609 m3 à Fr. 630.00/m3 Fr. 384.000.00

2) Terminliches:

- Angenommene Lebenserwartung = 150 Jahre - Davon bis heute gelebt = 54 Jahre 1955 - 2009

3) Abschreibung: 3.1) Lineare Abschreibung: 100% ------- = 0.66 % x 54 Jahre = 36 % 150J

3) Abschreibung gewählt = 40 % ----------- 4) Bau-Nebenkosten: Gerechnet in % vom Bauwert = 8 % ------------ 5) Baukosten-Index:

Gewählt auf Grund von Erfahrungswerten bei analogen Bauten:

5.1) Für Hochbau = Fr. 630.00 / m³

5) Landwert: Abgestellt auf Angebot und Nachfrage für Bauland im Raume Widen / Schachenfeld, W3 nach Homegate, Wüst, Immoscout im Mittel 800 – 1100.00 Fr./m2 gewählt = Fr. 900.00 / m²

b1) Realwert-Gebäude:



b1.1) EFH = Fr. 384'000.00 --------------------------- = Fr. 384'000.00 + Bau-Nebenkosten 6 % = Fr. 23'000.00 --------------------------- = Fr. 407’000.00 ./. Abschreibung 40 % = Fr. 160'000.00 --------------------------- = Fr. 247'000.00 + Wiederaufwertung durch Neuinvestitionen: ca. 20% vor der Abschreibung = Fr. 80'000.00 -------------------------- = Fr. 327'000.00 + Mobiliar = Fr. Landwert = Fr. 702'000.00 -------------------------- = Fr.1'029'000.00

3.1.2 Total Realwert = Fr.1'020'000.00 ===============

3.1.3 Ertragswertschatzung:

a) Zu Parz. Nr. 427, Plan Nr. 3 (Eigentum 1/2)

Vermutlich erzielbare Jahresmiete bei Vermietung an Dritte, nach Marktmonitoring (wenig Objekte) - Für EFH : Mt. 12 x Fr.3500.00 = Fr. 42'000.00 --------------------------- = Fr. 42'000.00 Lageklasse nach SIV (Lageklassenkonstante = 6.25 %) Standort LK 4 Nutzung LK 6 Wohnlage LK 6 Erschliessung LK 6 Marktsituation LK 7 Durchschnitt LK 5.8 gute bis sehr gute Lage, relativer Landwertanteil 5.8 x 6.25 % = 36.25 % Landwertanteil relativer Bauwert 63.75 % Bauwertanteil In der besonderen Lage, aufgrund der günstigen Steuerstruktur, dem minimalen, prekären Angebot an Einfamilienhäuser in Widen, kann die gewohnte Lageklassentheorie hier nicht angewendet werden.



Basiszinssatz Ermittelt sich aus den Kapitalkosten und der zu erwartenden objekttypischen Eigenkapitalrendite. Dabei ist immer von der objektspezifischen Finanzierungsart auszugehen Fremdkapital normal 80 % à 4.00 % = 3.20 %

1. / 2. Hypothek variabel ausgemittet Eigenkapital normal 20 % à 5.0 % = 1.00 % Basiszinssatz 4.20 % Basiszinssatz nach Berechnung oben 4.20 % Betriebskosten 0.10 % Verwaltungskosten 0.10 % Unterhaltskosten 0.65 % Rückstellungen 0.55 % Kapitalisierungssatz 5.60 % In der besonderen Lage, aufgrund der günstigen Steuerstruktur, dem minimalen, prekären Angebot an Einfamilienhäuser in Widen, muss der Kapitalisierungsatz angepasst werden, der Schätzer korrigiert lagespezifisch Kapitalisierungssatz 4.50 % Fr. 42'000.00 x 100 % ------------------------------ = Fr. 933'000.00 4.50 %

3.1.3 = Fr. 933'000.00 ===============

3.1.4 Verkehrswertschatzung:



a) Zu Parz. Nr. 427, Plan Nr. 3 (Eigentum 1/1)

3.1.2 Total Realwert = Fr. 1’020’00.00 3.1.3. Total Ertragswert = Fr. 933'000.00 ----------------------------- Abweichung in Fr. = Fr. 87'000.00 Abweichung in % = Fr. 8.50 % Gewichtung daher 1 : 1 Fr. 1'020’'000 + 933'000 ------------------------------------- = Fr. 977'000.00 2

3.1.4 Total Verkehrswert der Liegenschaft Gross, Parzelle 427 = Fr. 977'000.00 =====================

4. SCHLUSSBEMERKUNG:

Der Schätzer empfiehlt einen Verkaufspreis von Fr. 900’ – 980'000.00 Verteiler: 1 x zu den Akten des Experten

2 x an die Eigentümerin

Schöftland, 12.06.2009 Der Schätzer: Beat M. Wälty dipl. Architekt Ingenieur FH /STV akkreditierter Schätzer BDGS




Anhang / Beilagen : Kopie der Police AVA Kopie Bauplan Kopie Umbauten (der Eigentümerin) Kopie Plan 117, Umbauplan Kopie GB Auszug Kopie Katasterplan Ausschnittkopie BNO, Paragraf 4 Ausschnittkopie Zonenplan Kopie Schätzungsauftrag

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