Stadt Karlsruhe Wirtschaftsförderung ......+0,4 +0,3 +0,2 + 1,5 + 1,2 + 1,0 +0,3 +1,5 +0,005 +0,6 *Datenquelle aller Statistiken ist die private Vermittlungsdatei der Wirtschaftsförderung

Stadt KarlsruheWirtschaftsförderung

BÜROMARKTREPORTKARLSRUHE 2012

2 | BÜROMARKTREPORT KARLSRUHE 2012

INHALTSVERZEICHNIS SEITEVorwort 3

I. Wirtschaftsstandort Karlsruhe 4

II. Bürofl ächen 6

II.1 Bürofl ächenbestand in Karlsruhe 6

II.2 Bürofl ächenangebot 8

A) Flächen 8

B) Preise 9

C) Bürostandorte 11

D) Objektarten 12

II.3 Bürofl ächennachfrage 13

II.4 Leerstand 15

III. Hallenfl ächen 16

III.1 Hallenfl ächenangebot 16

A) Flächen 16

B) Preise 17

III.2 Hallenfl ächennachfrage 18

IV. Ausgewählte Neubauprojekte in Karlsruhe 19

V. Entwicklungsfl ächen in Karlsruhe 20

VI. Zusammenfassung 23

Impressum 24

WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG | 3

www.karlsruhe.de/Wirtschaft

I. VORWORT

Nichts ist beständiger als der Wandel oder kurz gesagt: „Alles fl ießt“.

Diese Weisheit wird dem griechischen Philosophen Heraklit zugeschrieben, der bereits 500 Jahre vor Christus zu dieser Einsicht kam. Obwohl er dabei sicher die Finanz- und Immobilienmärkte noch nicht im Blick hatte, trifft dies, wenn man auf die vergangenen Jahre zurückblickt, gerade hier besonders zu.

Wie haben sich die Turbulenzen der letzten Jahre auf Karlsruhe ausgewirkt?

Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass Karlsruhe die Situation unbeschadet überstanden hat. Betrachtet man die Nachfrage nach Bürofl ächen, zeigt sich, dass nach einem stetigen Anstieg bis zum Jahr 2009 ein kurzes Innehalten des Marktes mit einem Nachfragerückgang von rund 13 % stattgefunden hat. Dem folgt aber bereits ein deutlicher Anstieg im Jahr 2011 von rund 23 %. So paradox es klingen mag, Karlsruhe hat durch die Unsicherheit der Finanzmärkte sogar gewonnen. Immobilien gelten mehr denn je als verlässliche Geldanlage. Hinzu kommt, dass Investoren verstärkt kleinere wachstumsstarke Städte wie Karlsruhe als Immobilienstandorte für sich entdecken. Diese Städte sind geprägt von einer stabilen Weiterentwicklung und verfügen über eine hohe Kaufkraft. Spekulative Entwicklungen fi ndet man hier seltener als in den großen Metropolen. Das wiederum bedingt, dass die Büromieten stabil sind.

Im Vergleich zu anderen baden-württembergischen Städten bietet Karlsruhe günstige wirtschaftliche Rahmenbedingungen. Zwar vollzieht sich langsam eine Annäherung, dennoch liegt das Preisniveau der Bürofl ächen in Karlsruhe immer noch deutlich niedriger als in Mannheim oder Stuttgart. Auch die Leerstandsquote, die sich seit Jahren in einem Rahmen bewegt, der für einen funktionierenden Markt notwendig ist, kann als Zeichen für die Stabilität dieses Marktes gewertet werden.

All dies ist nicht nur blanke Theorie. Die vielen attraktiven Neubauvorhaben in der Stadt wie zum Beispiel entlang der Ludwig-Erhard-Allee oder auf dem ehemaligen IWKA-Areal belegen die Attraktivität der Stadt für Investoren und Nutzer. Die Anzeichen des ersten Quartals 2013 lassen erwarten, dass sich der Positivtrend noch weiter fortsetzen wird.

Margret Mergen Michael Kaiser Erste Bürgermeisterin Direktor Wirtschaftsförderung Karlsruhe


I. WIRTSCHAFTSSTANDORT KARLSRUHEKARLSRUHE:KLIMA FÜR WACHSTUM UND INNOVATION

Die TechnologieRegion Karlsruhe ist einer der erfolgreichsten Wirtschaftsstandorte Europas, der im internationalen Vergleich seit Jahren regelmäßig auf den vorderen Plätzen zu fi nden ist. Für Matthias Horx gehört Karlsruhe zu den sechs innovativsten Standorten Deutschlands. Im Niveauranking der Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft (INSM) und der WirtschaftsWoche zählt Karlsruhe zu den TOP 5 unter den 50 einwohnerstärksten deutschen Großstädten.

Als Ergebnis seiner hervorragenden Wirtschaftszahlen und einer ausgewogenen Mischung der unterschiedlichsten Wirtschaftsbereiche steht Karlsruhe im Marktreport des Wirtschaftsmagazins Cash schon seit Jahren auf den vorderen Plätzen deutscher Immobilienstandorte. Und im DekaBank-Städte-Rating 2012, das die Attraktivität städtischer Immobilienmärkte bewertet, erreichte Karlsruhe Rang neun von 32 Vergleichsstädten.

STABILITÄT DURCH VIELFALT UND DYNAMIK

Mehr als 657.400 Menschen arbeiten im Gebiet der TechnologieRegion Karlsruhe, davon allein rund 218.500 am Technologiestandort Karlsruhe. Innovative Unternehmen, eine starke industrielle Basis und eine exzellente Hochschul- und Forschungslandschaft machen das besondere Wirtschaftsfl air der Großstadt aus. Bekannte inländische Größen wie EnBW, Siemens und Bosch sind hier vertreten, ebenso internationale Konzerne wie Michelin, L’Oréal oder Stora Enso. Internationale Unternehmen schätzen die logistische Lage an der Schnittstelle zwischen Deutschland und Frankreich, die als die beiden größten Märkte der EU ein großes Angebot qualifi zierter Dienstleistungsunternehmen bieten. So erbringen den höchsten Anteil an Umsatz und Beschäftigung die vielfältigen mittelständischen Betriebe in Industrie, Dienstleistung, Handel und Handwerk.

ZAHLEN ZU KARLSRUHE

Bewohner Stand 30. September 2012

Stadt Karlsruhe 300.711

TechnologieRegion Karlsruhe 1 1.251.972

Fläche des Stadtgebietes in km2 173,46

Sozialversicherungspfl ichtig Beschäftigte

Gesamt 163.521

Produzierendes Gewerbe 30.139

Handel, Gastgewebe und Verkehr 35.303

Sonstige Dienstleistungen 97.832

Quellen: Bundesagentur für Arbeit; Statistisches Landesamt Baden-Württemberg; Stand Juni 2012

Arbeitslosenquote Karlsruhe (April 2013)

Agenturbezirk Karlsruhe-Rastatt 4,2 %

Hauptagentur Karlsruhe-Rastatt 4,8 %

Stadt Karlsruhe 5,7 %1 Für die Landkreise Germersheim und Südliche Weinstraße; Stand 30. Juni 2012

Kreativpark Alter Schlachthof



HANDEL UND DIENSTLEISTUNG:TRADITIONELL, ETABLIERT - UND DIE ZUKUNFT IM BLICK

Karlsruhe ist als Oberzentrum der Region ein zentraler Standort der klassischen Dienstleistungen. Zu den beschäftigungsstärksten Branchen im Dienstleistungsbereich zählen am Standort Karlsruhe das Gesundheitswesen, der Einzelhandel, Erziehung und Unterricht sowie Dienstleistungen der Informationstechnologie. Außerdem ist die Stadt einer der bedeutendsten Handelsplätze des Landes. Vor allem Großhandelsbetriebe profi tieren von der zentralen Lage und der guten Verkehrsinfrastruktur der Stadt und ihres Umlandes. Zum Einkaufen kommen Besucher aus der ganzen Region sowie aus der benachbarten Pfalz und dem Elsass nach Karlsruhe. Für die im Einzugsgebiet lebenden 1.600.000 Einwohner stehen in der City rund 183.000 Quadratmeter Einzelhandelsfl ächen zur Verfügung. Mit dem Bau der Kombi-Lösung wird die Karlsruher Innenstadt teilweise schienenfrei und erhält dadurch ein völlig neues, einladendes Gesicht.

REGIONALE KAUFKRAFTDATEN

Merkmal Maßeinheit Stadtkreis Karlsruhe

Landkreis Karlsruhe

Stadtkreis Baden-Baden

Bevölkerung 2 Anzahl 297.488 432.977 54.461

Bevölkerungsdichte Einw. je km2 1.715 399 388

Kaufkraft in Mio. Euro 6.558 9.714 1.342

Kaufkraftkennziffer (Bundesgebiet = 100)

je Einwohner 106,9 108,8 119,5

Einzelhandelsumsatz in Mio. Euro 2.012 1.868 291

Zentralitätsindex je Einwohner 125,6 78,8 88,9

Quelle: GfK, Nürnberg; Stand 2013; 2 Stand: 1. Januar 2012

VERKEHR: ZENTRALE LAGE – BESTE VERBINDUNGEN EUROPA- UND WELTWEIT

Ein absolutes Standortplus ist die gute Verkehrsinfrastruktur. Durch die direkte Anbindung an die Autobahnen A 5, A 8 und A 65 ist Karlsruhe aus jeder Richtung leicht mit dem Auto zu erreichen.

Die Stadt ist an das internationale Flugnetz über Frankfurt (60 Minuten per Bahn oder Auto), Stuttgart und Straßburg (jeweils 60 Minuten) angeschlossen. Der Flughafen Karlsruhe/Baden-Baden (ca. 30 Auto-Minuten) optimiert dieses Angebot.

Vom Karlsruher Hauptbahnhof erreicht man mit dem TGV Est-Européen Paris in 180 Minuten (Achse Paris – Straßburg – Karlsruhe – Stuttgart).

Außerdem profi tiert Karlsruhe von einem der dichtesten Nahverkehrssysteme Europas. Die Stadtbahn verbindet die City mit der gesamten Region vom Elsass über die Pfalz, vom Kraichgau bis in den Schwarzwald.

Technologiepark Karlsruhe


II. BÜROFLÄCHENII.1 BÜROFLÄCHENBESTAND IN KARLSRUHE

Abb. 1: Entwicklung Bürofl ächenbestand 2003 bis 2013*

2.745.780

2.753.162

2.794.995

2.822.236

2.822.377

2.855.467

2.899.240

2.905.210

2.913.861

2.924.826

2.943.437

2.600.000

2.650.000

2.700.000

2.750.000

2.800.000

2.850.000

2.900.000

2.950.000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

m²

Bestand zum 1.1. des Jahres Entwicklung zum Vorjahr in %

+0,4+0,3

+0,2

+ 1,5

+ 1,2

+ 1,0

+0,3+1,5

+0,005

+0,6

*Datenquelle aller Statistiken ist die private Vermittlungsdatei der Wirtschaftsförderung Karlsruhe

Bereits seit 1991 wird der Bürofl ächenbestand in Karlsruhe genau analysiert. Die Fortschreibung erfolgt aufgrund der Bautätigkeitsstatistik. Diese wird beim Amt für Stadtentwicklung geführt und basiert auf den beim Bauordnungsamt der Stadt Karlsruhe eingereichten Bauanträgen und den daraus resultierenden Baugenehmigungen, Baufertigstellungen und Abgängen.

Zum 31. Dezember 2012 umfasste die ermittelte Gesamtfl äche 2.943.437 Quadratmeter (siehe Abb. 1). Der Bürofl ächenbestand folgt damit weiterhin dem bisherigen Trend eines moderaten Anstieges. Innerhalb der letzten zehn Jahre ist der Bestand stetig um insgesamt ca. 7,2 % gewachsen.

Setzt man die 123.000 Bürobeschäftigten im Jahr 2010 in Bezug zum Bürofl ächenbestand 2010 von ca. 2.899.240 Quadratmetern, so entfallen auf jeden Büroarbeitsplatz rund 23,6 Quadratmeter. Die Berechnungsgrundlage für die Anzahl der Bürobeschäftigten wurde im Jahr 2010 auf die Klassifi kation der Wirtschaftszweige, Ausgabe 2008, umgestellt. Daraus ergibt sich eine geringere Anzahl an Bürobeschäftigten und in der Konsequenz eine Erhöhung der Quadratmeter pro Büroarbeitsplatz von 22,5 auf 23,6.

Vollack-Forum, Am Heegwald



In Abb. 2 ist die Entwicklung der in Karlsruhe erteilten Baugenehmigungen und Baufertigstellungen von Bürofl ächen im Zeitraum 1990 bis 2012 dargestellt. Der Genehmigungsüberhang gibt an, wie viele Flächen zwar genehmigt, jedoch noch nicht realisiert wurden.

Setzt man voraus der Realisierungszeitraum für ein Büroobjekt beträgt rund drei Jahre, so ergibt sich ein Genehmigungsüberhang zum Jahresende 2012 von 110.956 Quadratmetern. Das entspricht 3,8 % des derzeitigen Gesamtbestandes an Bürofl ächen.

Der Genehmigungsüberhang sowie die Genehmigungen befi nden sich nach einer zunächst rückläufi gen Tendenz 2008 mit darauf folgendem Wachstum nun wieder auf dem Niveau des Jahres 2007. Dies deutet insbesondere im Jahr 2012 auf eine deutlich erhöhte Investitionsbereitschaft am Bürostandort Karlsruhe hin.

Der sprunghafte Anstieg der Fertigstellungen (+ 71 %) erklärt sich durch die relativ hohe Anzahl an Genehmigungen der Jahre 2009 und 2010.

Abb. 2: Entwicklung der Baugenehmigungen und Baufertigstellungen sowie des Genehmigungsüberhangs

Jahr Genehmigungen in m² Fertigstellungen in m² Genehmigungsüberhang am Jahresende

in % vom Gesamtbestand

1990 94.300

1991 46.400

1992 64.700

1993 143.149 88.471 260.078 11,6

1994 38.500 57.500 241.078 10,4

1995 27.300 26.900 241.478 10,2

1996 34.300 92.728 183.050 7,6

1997 22.945 128.301 77.694 3,1

1998 40.490 35.327 82.857 3,2

1999 25.219 25.001 83.075 3,1

2000 36.207 58.821 60.461 2,3

2001 68.937 24.421 104.977 3,9

2002 30.016 37.778 97.215 3,6

2003 18.706 11.382 104.539 3,8

2004 24.624 44.700 84.463 3,1

2005 35.764 27.427 92.800 3,3

2006 11.867 1.911 102.756 3,6

2007 37.340 34.030 106.066 3,8

2008 13.237 47.762 71.541 2,5

2009 20.850 5.970 86.421 3,0

2010 24.281 13.626 97.076 3,3

2011 9.011 12.177 93.910 3,2

2012 38.371 21.325 110.956 3,8

Volksbank, Ludwig-Erhard-Allee


II.2 BÜROFLÄCHENANGEBOT

A) FLÄCHEN

Für das Jahr 2013 ergibt sich ein durchschnittliches Bürofl ächenangebot von 135.020 m². Dies entspricht ca. 4,6 % des Bürofl ächenbestandes.

Nach einem deutlichen Anstieg in den Jahren 2009 bis 2011 geht das Angebot im Jahr 2012 wieder zurück. Legt man die hohe Anzahl an Fertigstellungen im Jahr 2012 zu Grunde, liegt die Schlussfolgerung nahe, dass viele Objekte bereits zu großen Teilen im Vorfeld vermietet waren. Dies bestätigt auch die in den Jahren 2011 und 2012 gestiegene Nachfrage, die die Attraktivität Karlsruhes als Bürostandort unterstreicht.

Abb. 3: Entwicklung Bürofl ächenangebot 2002 bis 2012 (Jahresdurchschnitt)

132.5

86

142.7

63

147.8

68

138.4

60

122.1

46

108.5

91

101.4

69

127.7

01

133.8

69

145.8

46

135.0

20

50.000

60.000

70.000

80.000

90.000

100.000

110.000

120.000

130.000

140.000

150.000

160.000

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

m²

Entwicklung Vorjahr in % Jahresdurchschnitt Büroflächen

+7,7

+3,5 -6,4

-11,8

-11,1

-6,6

+25,9

+4,8

+8,9 -7,4



B) PREISE

Trotz der hohen Fertigstellungsrate ist der Durchschnittsmietpreis, der im Schnitt der Jahre 2009 bis 2011 bei 8,46 Euro/m² lag, im Jahr 2012 um 4,5 % auf 8,84 Euro gestiegen. Der Preisanstieg resultiert aus der allgemein hohen Nachfrage und der Tatsache, dass vornehmlich qualitativ hochwertige Neubaufl ächen gebaut wurden.

Abb. 4: Entwicklung Bürofl ächenmietpreis (Angebotspreis) – Jahresdurchschnitt

6

7

8

9

10

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

€/qm

8,84

8,318,548,54

7,877,75

8,31

7,987,86

8,50

8,80

Die Mietpreisspanne der aktuell am Markt angebotenen Objekte bewegt sich in einem Rahmen von 2,70 Euro/m² bis 13,50 Euro/m². Gründe für die recht großen Preisunterschiede liegen in den unterschiedlichen Qualitätsstandards sowie der Lage. Das fl ächenmäßige Angebot in den Preissegmenten von 7 bis 8 Euro/m² sowie von 10 bis 13 Euro/m² ist fast gleich (s. Abb. 5). Dies erklärt sich durch Neubaufl ächen, die in den letzten beiden Jahren auf den Markt gekommen sind. Es ergibt sich daraus jedoch kein zusätzlicher Leerstand im mittleren Preissegment. Das kann als weiterer Hinweis gewertet werden, dass die meisten Objekte bedarfsorientiert errichtet wurden. Auf dem Karlsruher Büromarkt fi ndet sich nach wie vor ein Angebot für alle Preiskategorien.

Auffällig ist, dass die Anzahl der Gebäude im Preissegment 7 bis 8 Euro/m² deutlich höher liegt als im Segment 10 bis 13 Euro/m². Das lässt auf eher großfl ächige Neubauten schließen.


Abb. 5: Mietpreisspektrum (Stand Februar 2013)

2.552

6.519

7.585

16.744 6.942

8.819

15.716

54.448

78

16

22

12

9

33

14

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

2,50 - 5 €/m² 5 - 6 €/m² 6 - 7 €/m² 7 - 8 €/m² 8 - 9 €/m² 9 - 10 €/m² 10 - 13 €/m² keinePreisangabe

m²

0

5

10

15

20

25

30

35

Anzahl Objekte

Fläche in m² Anzahl Objekte

Der Vergleich mit den Preisen des Immobilienverbands Deutschland (IVD) zeigt, dass das Mietpreisniveau nicht nur in Karlsruhe, sondern auch in anderen vergleichbaren Städten weiter gestiegen ist.

Das breit gefächerte Angebot und der im Vergleich zu anderen Städten attraktive Mietpreis bietet Unternehmen in Karlsruhe wirtschaftlich günstige Miet- und Nutzungsbedingungen. Karlsruhe weist mit 6,4 % bzw. 7,5% insgesamt die größte Steigerungsrate im Vergleich auf und vollzieht damit eine Annäherung an die anderen baden-württembergischen Städte.

Trotz der höchsten Steigerungsrate bleibt Karlsruhe im mittleren Segment günstigster Anbieter von Bürofl ächen.

Abb. 6: Durchschnittsmietpreise des Immobilienverbands Deutschland

Stadt Durchschnittsmietpreis IVD (mittlerer Nutzwert)

Durchschnittsmietpreis IVD (guter Nutzwert)

2012/2013 2010/2011 2012/2013 2010/2011

Karlsruhe 7,80 7,33 10,75 10,00

Freiburg 8,38 8,00 10,30 10,00

Stuttgart k.A. 9,50 k.A. 14,00

Mannheim 9,40 9,33 15,67 14,33



C) BÜROSTANDORTE

Die Verteilung des verfügbaren Bürofl ächenangebots (Stand Februar 2013) auf die Stadtteile sowie die Veränderung zum letzten Büromarktbericht wurden in der nachstehenden Tabelle (s. Abb. 7) aufgeführt.

Das größte Angebot bietet derzeit die Südweststadt. Dort befi ndet sich auf dem ehemaligen IWKA-Gelände ein 14.500 m² großes Büroobjekt bereits im Bau und in der Vermarktung.

Abb. 7: Bürofl ächenangebot sortiert nach Stadtteilen

Ranking 2012

Vgl. Ranking

2010

Stadtteil 2012 2010

Fläche in m²

durschn. Mietpreis

Spitzen-miete

Anzahl Objekte

Fläche in m²

durschn. Mietpreis

Spitzen-miete

Anzahl Objekte

1 ↑ Südweststadt 26.943 8,66 10,95 13 18.994 8,20 10,00 14

2 ↓ Hagsfeld 16.463 5,35 7,50 12 24.074 6,01 8,50 14

3 ↓ Grünwinkel 13.955 7,90 9,10 9 21.666 7,93 9,10 13

4 → Innenstadt West 11.482 9,99 11,50 16 15.844 9,31 11,00 27

5 ↑ Mühlburg 10.008 8,90 9,20 11 7.947 8,30 9,20 8

6 ↑ Knielingen 9.823 7,12 8,95 6 4.716 6,60 6,90 6

7 ↑ Rintheim 5.105 k.A. k.A. 1 5.105 k.A. k.A. 1

8 ↓ Nordweststadt 4.456 7,52 9,20 5 6.320 8,33 9,00 5

9 ↓ Südstadt 4.333 12,29 13,00 5 8.214 10,85 11,80 5

10 ↑ Nordstadt 3.250 10,92 10,92 2 2.678 8,07 9,00 3

11 ↑ Durlach mit Aue 3.070 9,34 13,50 8 2.609 7,18 10,00 10

12 ↑ Weststadt 2.534 8,83 12,00 8 1.249 8,70 12,00 6

13 ↑ Neureut 2.385 6,78 8,00 7 2.524 6,69 6,90 9

14 ↑ Daxlanden 1.546 5,00 6,50 5 2.501 5,01 6,00 6

15 ↓ Innenstadt Ost 1.250 8,00 8,00 2 4.026 7,97 8,00 5

16 ↓ Oststadt 1.033 11,46 12,00 3 3.961 9,22 10,50 9

17 ↓ Beiertheim-Bulach 1.003 8,53 8,71 5 2.548 5,28 8,50 8

18 Hohenwettersbach 371 7,80 7,80 1 - - - -

19 Stupferich 218 4,95 4,95 1 - - - -

20 Grötzingen 97 5,36 5,36 1 - - - -


D) OBJEKTARTEN

Für die Bewertung des Gesamtangebotes und des Mietpreisspektrums ist es sinnvoll, die Zusammensetzung des Angebots näher zu betrachten. Die 122 Objekte mit insgesamt 119.776 m² setzen sich wie folgt zusammen:

Abb. 8: Zusammensetzung des Angebots nach Objektarten

Objektart 2012 2010

Fläche in m² durchsch. Mietpreis

Spitzen- miete

Anzahl Objekte

Fläche in m²

durchsch. Mietpreis

Spitzen- miete

Anzahl Objekte

Bestands-Altbauten ↓ 30.507 ↑ 7,80 → 12,00 ↓ 52 64.127 7,50 12,00 70

Neubauten ↑ 24.826 ↑ 9,26 ↑ 13,50 ↓ 31 22.875 8,68 11,00 35

Neubauten -projektiert/im Bau

↑ 41.798 ↑ 10,80 ↑ 13,00 → 9 38.888 10,13 11,80 9

Mischobjekte ↑ 22.645 ↓ 5,75 ↓ 8,95 ↓ 30 17.099 5,93 10,00 37

Der Anteil von projektierten bzw. im Bau befi ndlichen Neubauten am Bürofl ächenangebot beträgt derzeit ca. 56 %, im vorherigen Betrachtungszeitpunkt waren es ca. 27 %. Der Anteil der Bestands-Altbauten ging im Vergleich um 19,3% auf ca. 26 % im Februar 2013 zurück ist. In diesen Zahlen spiegelt sich die derzeit gute Investitionssituation auf dem Karlsruher Büroimmobilienmarkt wider. Auch wird der Trend zu großfl ächigeren Neubauten ablesbar: Die Fläche projektierter bzw. im Bau befi ndlicher Neubauten steigt, während ihre Anzahl gleich bleibt. Der Anteil von Mischobjekten wächst von 12 % auf 18,9 %.

Deutsche Flugsicherung, Rintheimer Querallee



II.3 BÜROFLÄCHENNACHFRAGE

Nach einem Zwischentief im Jahr 2010 zeichnete sich bereits Anfang 2011 die Tendenz eines Anstiegs ab, die sich fortsetzte. Das bestätigt der deutliche Zuwachs um 22,8 %. Auch 2012 wurde dieses hohe Niveau gehalten und sogar nochmals leicht übertroffen. Die unverändert hohe Nachfrage zu Beginn des Jahres 2013 lässt den Schluss zu, dass der positive Trend weiter anhalten wird.

Abb. 9: Entwicklung Nachfrage von 2002 bis 2012 (Jahresdurchschnitt) 73

.278

61.7

68

65.8

89

45.4

91

33.1

77

39.1

14 52.8

43

60.0

48

52.3

01 64.2

04

65.6

79

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

90.000

100.000

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

m²

Jahresdurchschnitt Büroflächen Entwicklung zum Vorjahr in %

-15,7+6,7

-31,0

-27,1 +17,9

+35,1

+13,6 -12,9+22,8

+2,3


Der größte Nachfrageanteil nach Branchen stammt, wie aus Abb. 10 ersichtlich, aus dem Bereich der Neuen Technologien (Mess-/Regel-/Kommunikationstechnik, Technologie und EDV) und macht ca. 42 % der Gesamtnachfrage aus. Dies bedeutet ein Plus von 19% im Vergleich zum vorherigen Berichtszeitraum. Weitere große Blöcke stellen die Dienstleistungen mit ca. 25 % sowie Bildung/Kunst/Kultur (10%) und die Gesundheitsbranche (ca. 9 %) dar.

Produktionsfl ächen werden dagegen kaum noch nachgefragt.

Abb. 10: Nachfrage nach Branchen

Ranking 2012

Vgl. 2010

Branche 2012 2010

Nachfrage in m² % Nachfrage in m² %

1 ↑ Dienstleistung allg. 9.800 19,1 4.470 12,3

2 ↑ EDV 8.520 16,6 5.950 16,3

3 Technologie 8.500 16,6 - -

4 ↑ Bildung/Kunst/Kultur 5.110 10,0 4.130 11,3

5 ↓ Gesundheitsbranche 4.785 9,3 6.350 17,4

6 ↑ Mess-/Regel-/Kommunikationstechnik 4.670 9,1 2.600 7,1

7 ↓ Existenzgründer 3.492 6,8 3.902 10,7

8 Verkehr 2.600 5,1 - -

9 ↓ Banken/Versicherungen 1.780 3,5 5.000 13,7

10 ↓ Handel 600 1,2 1.280 3,5

11 ↑ Bau/Produktion 540 1,1 20 0,1

12 ↓ Organisationen ohne Erwerbszweck 520 1,0 2.330 6,4

13 ↓ Rechts-/Steuerberatung 310 0,6 410 1,1

LBBW, Ludwig-Erhard-Allee



II.4 LEERSTAND

Betrachtet man das Angebot, zeigt sich, dass sich die Leerstandsquote mit 4,6 % wieder auf dem Niveau von 2010 befi ndet, nachdem sie im Jahr 2011 zwischenzeitlich auf 5,0 % gestiegen war. Das entspricht dem bundesweiten Trend auf dem Büroimmobilienmarkt.

Abb. 11: Leerstandsquote

Leerstandsquote

2

3

4

5

6

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

%

4,6%

5,0%

4,6%

4,4%

3,6%

3,8%

4,3%

5,0%

5,4%5,2%

4,9%

Der in Karlsruhe vorhandene Leerstand liegt damit in einer absolut verträglichen Größenordnung und ist nicht zuletzt Voraussetzung um die Flexibilität des Marktes zu erhalten.

Mit einem Leerstand von 4,6 % liegt Karlsruhe im Vergleich zu Großstädten in Baden-Württemberg, wie z. B. Stuttgart mit ca. 5,4 %1 oder Heidelberg mit 6,0 %2 an unterster Stelle. Lediglich Mannheim weist mit ca. 4,6 %3 eine ähnlich niedrige Leerstandsquote auf.

1 Quelle: Büromarktbericht 2012/2013 der Stadt Stuttgart und Ellwanger & Geiger Real Estate2 Quelle: Büromarktzahlen 2012 Metropolregion Rhein-Neckar3 Quelle: Büromarktzahlen 2012 Metropolregion Rhein-Neckar


III. HALLENFLÄCHENIII.1 HALLENFLÄCHENANGEBOT

A) FLÄCHEN

Für das Jahr 2012 ergibt sich ein durchschnittliches Angebot an Hallenfl ächen von 56.009 m². Nach einer Stagnation im Jahr 2010 ist das Angebot an Hallenfl ächen in den Jahren 2011 und 2012 um rund 30 % gesunken. Zu Engpässen kam es auf dem Hallenfl ächenmarkt allerdings nicht, da die Nachfrage im selben Zeitraum ebenfalls rückläufi g war.

Abb. 12: Entwicklung Hallenfl ächenangebot 2002 bis 2012 (Jahresdurchschnitt)

64.9

40

68.9

93

77.9

57

76.2

78

51.5

79

78.7

25

108.5

52

80.9

44

80.0

22

66.3

16

56.0

09

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

90.000

100.000

110.000

120.000

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

m²

Jahresdurchschnitt Hallenflächen Entwicklung Vorjahr in %

-15,5

+6,2

+13,0-2,2

-32,4

+52,6

+37,9 -25,4

-1,1

-17,1



B) PREISE

Während der durchschnittliche Angebotspreis im Jahr 2009 noch bei 4,32 Euro lag, ist dieser in den Jahren 2010 bis 2012 auf 3,98 Euro gesunken (siehe Abb. 13).

Abb. 13: Entwicklung Bürofl ächenmietpreis (Angebotspreis) – Jahresdurchschnitt

3,00

4,00

5,00

6,00

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

€/qm

3,983,983,98

4,324,144,13

4,003,90

4,254,38

4,78

Vergleicht man Produktions- und Lagerfl ächen, zeigt sich aktuell ein Trend zu mehr Produktionsfl ächen. Zum einen sind hier die Preise leicht gestiegen, zum anderen entwickelt sich die Mietpreisspanne bei den Produktionsfl ächen deutlicher nach oben als bei den reinen Lagerfl ächen (s. Abb. 14).

Abb. 14: Hallenmietpreise nach Lager- und Produktionsfl ächen

2012 2011

Fläche in m²

durchschn. Mietpreis

Preisspanne Fläche in m²

durchschn. Mietpreis

Preisspanne

Hallenfl ächen gesamt ↓ 39.978 ↑ 4,09 → 2,80 - 6,00 62.609 4,00 2,80 - 6,00

davon Produktionsfl ächen ↓ 22.641 ↑ 4,40 ↑ 3,85 - 6,00 44.077 4,14 3,70 - 6,00

davon Lagerfl ächen ↓ 17.337 ↓ 3,43 ↑ 2,85 - 5,50 18.532 3,48 2,80 - 5,50


III.2 HALLENFLÄCHENNACHFRAGE

Die durchschnittliche Nachfrage nach Hallenfl ächen in Karlsruhe lag im Jahr 2012 bei 92.833 m² (s. Abb. 15). Das bedeutet einen stetigen Rückgang um 38,6 % innerhalb der letzten beiden Jahre. Diese Tendenz verglichen mit der stetig steigenden Nachfrage nach Bürofl ächen zeigt, dass sich Karlsruhe weiterhin in Richtung eines Dienstleistungsstandortes entwickelt.

Abb. 15: Entwicklung Hallenfl ächennachfrage von 2002 bis 2012 (Jahresdurchschnitt)

121.

512

112.

803

162.

574

154.

653

124.

952 14

8.08

4

112.

418

112.

464

151.

101

133.

453

92.8

33

50.000

70.000

90.000

110.000

130.000

150.000

170.000

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

m²

Jahresdurchschnitt Hallenflächen Entwicklung zum Vorjahr in %

-7,2

+44,1

-4,9

-19,2+18,5

-24,1

+0,0

+34,4

-11,7

-33,4



IV. AUSGEWÄHLTE NEUBAUPROJEKTE IN KARLSRUHE

DROGERIE MÜLLER

Bauherr: Erwin Müller Grundstücks GmbH

Gesamtfl äche: ca. 7.200 m² netto

Verkaufsfl äche: 4.373 m²

Bauzeit: 18 Monate

Eröffnung: 11. Oktober 2012

Gesamtinvestitionsvolumen: 16,3 Mio. Euro

KAISER KARRÉE

Bauherr: NewPort Karlsruhe GmbH & Co. KG

Eigentümer: Deka Immobilien Investment GmbH

Gesamtfl äche: 7.060 m²

Verkaufsfl äche: 1.800 m²

Bauzeit: 2010/2011

Fertigstellung: Ende 2011


V. ENTWICKLUNGSFLÄCHEN IN KARLSRUHEENTWICKLUNGSQUARTIER HAUPTBAHNHOF SÜD

Im südlichen Teil der Innenstadt und unmittelbar beim Hauptbahnhof befi ndet sich ein hochwertiges Gewerbeareal:

Auf 46.000 m² entsteht hier ein moderner und großzügiger Büro- und Gewerbekomplex für Unternehmen aus den Bereichen Technologie, Information, Multimedia und Entertainment sowie aus dem Dienstleistungs-, Finanz- und Forschungsbereich.

Die Voraussetzungen können nicht besser sein: Das großzügige Flächenangebot, Zentrumsnähe und eine perfekte Verkehrsanbindung machen dieses neu gestaltete Areal zu einem der attraktivsten Standorte, die Karlsruhe zu bieten hat.

Grundstückspreis

Bei Geschossfl ächenzahl (GFZ) von 3,0 bis 5,4 zwischen 750 und 1.100 Euro/m² zzgl. Erschließungskosten

Verkehrsanbindung

Zentral – dieses Wort beschreibt Karlsruhes geographische Lage am besten. Optimale Voraussetzungen für Pendler und Geschäftsreisende am Oberrhein entstehen durch die verkehrsgünstige Anbindung zu den benachbarten vier Ballungsräumen Rhein-Neckar, Stuttgart, Rhein-Main und Straßburg. Die Verkehrsinfrastruktur ist ein absolutes Standortplus.

Individualverkehr

über die autobahnähnliche Südtangente direkter Anschluss an die Autobahnen A 5, A 8, A 65

Fünf Autominuten in die Innenstadt

Öffentliche Verkehrsmittel

Das Grundstück grenzt unmittelbar an den Hauptbahnhof Karlsruhe mit EC / IC / ICE-Anschluss (Frankfurt Flughafen ca. 60 min.)

Täglich drei Verbindungen mit dem TGV Est-Européen nach Paris in 180 Minuten (Achse Paris – Straßburg – Karlsruhe – Stuttgart)

Vom Bahnhofsvorplatz optimale Anbindung an zahlreiche regionale und überregionale Stadtbahn-, Straßenbahn- und Buslinien

Sonstiges

Kongresszentrum durch den nahe gelegenen Stadtpark in fünf Gehminuten erreichbar

Zehn Autominuten zur Neuen Messe Karlsruhe

Dreißig Autominuten zum Regionalfl ughafen Baden-Airport Karlsruhe/Baden-Baden



KREATIVPARK „ALTER SCHLACHTHOF“ KARLSRUHE

Auf dem ehemaligen Schlachthofareal Karlsruhe entsteht bis 2015 ein Sondergebiet für Kulturnutzungen und kreatives, kulturnahes und hochwertiges Gewerbe. Nach dem Bebauungsplan Schlachthof-Viehhof sind Büro-, Verwaltungs- und Dienstleistungsnutzungen sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes zulässig.

Mit dem Kreativpark „Alter Schlachthof“ Karlsruhe entsteht damit ein neues innerstädtisches Zentrum der Kreativwirtschaft, in dem Kultur- und Kreativschaffende sowie Abgänger der Karlsruher Hochschulen auf ein kreatives Arbeitsumfeld mit Synergie- und Netzwerkmöglichkeiten treffen. Nutzungen wie z. B. Architektur- und Ingenieurbüros, Film- und Medienbranche, Foto- und Musikproduktionen, IT-Unternehmen, Printmedien und Unternehmensberatungen sowie weitere Akteure aus den verschiedenen Branchen der Kreativwirtschaft arbeiten hier in einem innovationsfreudigen, kommunikativen und inspirierenden Umfeld zusammen.

Die Bündelung des künstlerisch-kreativen und innovativen Nachwuchs sowie die räumliche Zusammenführung von Kulturzentren und künstlerisch-kulturnahem Gewerbe sind ideale Voraussetzung zur nachhaltigen Stärkung des Kreativwirtschaftszweiges und des Standorts Karlsruhe als Zentrum der Wissenschaft, Forschung, Wirtschaft, Kunst und Kultur.

Größe

Areal ca. 7,8 ha.

Grundstücke zwischen 1.000 m² bis 3.390 m².

Mögliche Bruttogeschossfl äche (BGF) von 3.700 m² bis 16.200 m².

Preis

Auf Anfrage.

Lage/Standort

Zwischen den Wohnquartieren Süd- und Oststadt in unmittelbarer Nähe zur EnBW und zur Karlsruher Musikhochschule.

Direkte Zubringerstraße zu den Autobahnen A5 und A8 über die Durlacher Allee mit einer tägliche Fahrzeugfrequenz von ca. 18.000 Fahrzeugen

Sehr gute Erreichbarkeit durch den schienengebundenen ÖPNV und durch den Städteverbund Karlsruhe, Baden-Baden, Pforzheim und Heilbronn.


TECHNOLOGIEPARK KARLSRUHE

Unternehmen und Institute aus den Bereichen Hightech, Business, Forschung und Entwicklung sowie zuarbeitende Dienstleistungsunternehmen fi nden im Technologiepark Karlsruhe perfekte Bedingungen inmitten der TechnologieRegion Karlsruhe in zentrumsnaher Lage mit optimalen Standortfaktoren und attraktivem Ambiente. Über 60 Unternehmen aus dem In- und Ausland, darunter große Namen wie Intel und Gameforge und Kooperationen des KIT (Karlsruher Institut für Technologie) wie etwa KIC InnoEnergy oder EIFER (Europ. Institut für Energieforschung), sind bereits mit insgesamt rd. 3.000 Mitarbeitern im TPK ansässig.

Größe

Gesamtareal: 300.000 m²

im Endausbau rund 200.000 m² Gebäudefl äche

davon bereits über 70.000 m² realisiert und belegt, verteilt auf 13 Gebäude

Lage/Standort

gute PKW-Verkehrsanbindung: in zehn Minuten zur Autobahn

Parkplätze stehen in Tiefgaragen und in der Außenanlage zur Verfügung

gute ÖPNV-Anbindung: zwei Stadt- und Straßenbahnhaltestellen mit drei Linien und direkter Verbindung zum Hauptbahnhof

Sonstiges

Attraktive Architektur und Flächengestaltung mit maximaler Flächenfl exibilität

hohe Konnektivität durch Glasfaseranbindungen mehrerer Provider

Technologiepark-Casino, Bistro, Cateringservice, Geldautomat

Schulungs- und Konferenzräume

Kindertagsstätte mit fl exiblen Betreuungszeiten und private Grundschule

Fachveranstaltungen und Events schaffen eine Campus-Atmosphäre, in der es leicht fällt, Kontakte zu knüpfen



VI. ZUSAMMENFASSUNG

Bürofl ächen

Bürofl ächenbestand Stand Januar 2013 2.943.437 m³

durchschn. Bürofl ächenangebot 2012 135.020 m²

durchschn. Bürofl ächennachfrage 2012 65.679 m²

durchschn. Mietpreis 2012 8,84 Euro/m²

Mietpreisspanne 2,70 Euro/m² bis 13,50 Euro/m²

Leerstandsquote 4,6%

Baugenehmigungen 2012 38.371 m²

Baufertigstellungen 2012 21.325 m²

Genehmigungsüberhang am Jahresende 2012 110.956 m²

im Verhältnis zum Gesamtbestand 3,8 %

Hallenfl ächen

durchschn. Hallenfl ächenangebot 2012 56.009 m²

durchschn. Hallenfl ächennachfrage 2012 92.833 m²

durchschn. Mietpreis 2012 3,98 Euro/m²

Mietpreisspanne 2,80 Euro/m² bis 6 Euro/m²

24 | TITEL DER BROSCHÜRE

IMPRESSUMHERAUSGEGEBEN VON:

Stadt KarlsruheWirtschaftsförderungMichael Kaiser (Direktor)

RedaktionAlexander Zug, Andrea ScholzZähringerstraße 65 a76133 KarlsruheTelefon +49 721 133-7320Fax +49 721 133-7309E-Mail [email protected] [email protected] [email protected] www.karlsruhe.de/wirtschaft

TitelbildSusanne Wolf

FotosWolfgang HonzejkMüller Großhandels Ltd. & Co. KGDeka Immobilien Investment GmbHTechnologiepark Karlsruhe GmbHStadt Karlsruhe | StadtplanungsamtStadt Karlsruhe | Liegenschaftsamt

LayoutStadt Karlsruhe | Presse- und Informationsamt, Zimmermann

DruckGedruckt in der Rathausdruckerei auf 100 % Recyclingpapier

Ausgabe 2012

© Die Broschüre und alle in ihr enthaltenen einzelnen Beiträge und Abbildungen sind urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung ohne Zustimmung der Wirtschaftsförderung Karlsruhe ist unzulässig. Dies gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfi lmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen.

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Stadt Karlsruhe Wirtschaftsförderung ......+0,4 +0,3 +0,2 + 1,5 + 1,2 + 1,0 +0,3 +1,5 +0,005 +0,6 *Datenquelle aller Statistiken ist die private Vermittlungsdatei der Wirtschaftsförderung