Stadtentwicklung und Folgekosten - ris.nauen.deris.nauen.de/instanz_1/belege/csb79__202_el_m_176... · § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB Projektträger verpflichtet sich zur Übernahme

Stadtentwicklung

und

Folgekosten

SG Stadtentwicklung HH-Info-Veranstaltung am 19.10.2017

Fachbereich Bau

Sozialer Wohnungsbau

Fachbereich Bau


Neue Kita-Plätze

Mehr Hortplätze

Zusätzliche Grundschule

Bessere ÖPNV-

Anbindung

Sanierung vorhandene

Kita´s

Straßen- sanierungen

Mehr Straßenunterhaltung, aber keine Beiträge

Zusätzl. Sportplatz

Neue Turnhalle

Ortsteil- mitarbeiter

Ortsteil- beauftragter

Kino Mehr Kultur-

angebote

Perspektivisch 20.000 bis 22.000 Einwohner

Je Ortsteil Dorfgemeinschaftshaus

und Festplatz

Bessere Grünpflege

Mehr Außendienst

Fachbereich Bau


Baulandentwicklung in der Kernstadt und den Ortsteilen

Anregungen zur Erarbeitung

eines Nauener Modells

Worum geht es?


Zahlreiche Wohnungsbauprojekte wurden in den letzten Jahren angeschoben oder realisiert

z.B.: Gartenstadt Nauen, Wohngebiet Ketziner Straße, Wohnen an den Mühlenstücken, Luchblick II etc. – weitere Anfragen bzw. Anträge auf Aufstellung eines Bebauungsplans liegen vor

Bevölkerungszuwachs

wachsender Bedarf an sozialen Folgeeinrichtungen

Stadt stößt an die Grenzen ihrer finanziellen

Leistungsfähigkeit

Mögliche Lösung:


Folgekostenvertrag

gem. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB

Projektträger verpflichtet sich zur Übernahme von

Kosten für städtebauliche Maßnahmen, die Vor-

aussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens

sind.

Zusätzlich zur Übernahme von Planungs-,

Gutachten-, Erschließungs- und Grundstücks-

übertragungskosten (soweit sie jeweils anfallen)

sowie Kosten für Grünausgleichsmaßnahmen

Voraussetzungen und Grenzen(I)


Maßnahmen sind Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens

Vertrag rechtlich unzulässig, wenn auch ohne ihn ein Anspruch auf Zulässigkeit des Vorhabens besteht

Kein Rechtsanspruch auf Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans; dieser kann auch nicht durch Vertrag begründet werden

Voraussetzungen und Grenzen (II)


Vertraglich vereinbarte Maßnahmen müssen

angemessen sein

Wirtschaftlichkeitsberechnung erforderlich

Übernahme von laufenden Instandhaltungs-

und Pflegekosten nicht möglich

Vorschlag für weitere Vorgehensweise


Erarbeitung eines kommunalen Richtlinie über

das „Nauener Modell“ mit folgenden Inhalten:

Mindestgröße des Projekts, ab der ein Folge-

kostenvertrag abgeschlossen werden muss

Festlegung der Mindestinhalte des Folge-

kostenvertrags

Festlegung städtebaulicher Richtwerte für die

Einzelmaßnahmen


Vorschlag für weitere Vorgehensweise

Erarbeitung eines Gesamtkonzepts für die Kita-

und Grundschulversorgung

Erarbeitung eines Berechnungsmodells zur

Überprüfung der Angemessenheit der

vertraglichen Regelungen

Beschluss des „Nauener Modells“ durch die

StVV

Mögliche Inhalte: Folgekostenvertrages (I)


Kostenübernahme für

zusätzliche Kitaplätze (einschließlich

Freiflächenbedarf)

zusätzliche Grundschulplätze (einschließlich

Freiflächenbedarf)

Spielplätze, Bolzplätze

Jugend- und /oder Senioreneinrichtungen (ggf.

Erweiterung bestehender Einrichtungen)


Mögliche Inhalte: Folgekostenvertrages (II)

Vergrößerung von Regenentwässerungsanlagen

außerhalb des Projektgebietes (falls erforderlich

und nicht im Erschließungsvertrag geregelt)

neue Bushaltestellen, Verlängerung der

Stadtbuslinie

Erweiterung öffentlicher Stellplatzanlagen

Weitere zu beachtende Grundsätze:


Städtebauliche Maßnahmen müssen konkret

benannt werden

eine Zahlungsverpflichtung zugunsten einer

beliebigen öffentlichen Aufgabe ist nicht zulässig

Zuordnung der vertraglich vereinbarten

Maßnahmen zum Projekt muss eindeutig und

transparent belegbar sein

Gleichheitsgrundsatz muss gewahrt bleiben

Wirtschaftlichkeitsberechnung


Den voraussichtlichen Einnahmen des Projektträgers durch die Baulandentwicklung müssen i.d.R. folgende Kosten gegenübergestellt werden:

Planungskosten (B-Plan, ggf. FNP-Änderung)

Vermessungskosten (Planunterlage B-Plan, Vermessungskosten für die Aufteilung des Plangebietes in Bauparzellen)

Gutachtenkosten (Umweltbericht, Artenschutzprüfung, ggf. Lärmschutzgutachten, Verkehrsgutachten, Archäologie je nach Fallkonstellation)

Erschließungskosten (alle Leistungsphasen)

Herstellungskosten der Grünausgleichsmaßnahmen

Herstellungskosten von Spielplätzen, Parkplätzen oder von sonstigen baulicher Anlagen im Projektgebiet je nach Fallkonstellation

Grundstückskosten bei Übertragung von Flächen an die Stadt (Grundstückswert zuzügl. Kosten des Übertragungsvertrags)

Finanzierungskosten, falls von der Stadt Bürgschaften gefordert werden

Zusätzliche Abschöpfung für soziale Folgekosten nur dann, wenn nach Abzug der Kosten angemessener Ertrag beim Projektträger bleibt (Bsp. München: mindestens 1/3 der Bruttowertsteigerung bleibt beim Projektträger)

Städtebauliche Kennzahlen


Folgende Kennzahlen sind für einen Folgekosten-

vertrag zu ermitteln oder anzunehmen:

A) Einnahmenseite des Projektträgers

Anfangswert des Grundstücks vor Einleitung

der Bauleitplanung (i.d.R. vorläufiges

Bauerwartungs-land, d.h. Darstellung als

Wohnbaufläche im FNP)

Endwert: erschließungsbeitragsfreies Bauland



B) Kostenseite / Angemessenheitsberechnung Anzahl möglicher WE im Projektgebiet, wenn möglich unterschieden nach

Wohnungsgrößen

Durchschnittliche Anzahl Einwohner je Wohnung (Berlin: 2 EW/WE im Geschosswohnungsbau, 3 EW/WE im EFH-Bau)

Anzahl zukünftiger Kitakinder (0 – 6 Jahre) im Projektgebiet (Berlin: 6% der potentiellen Einwohner bei einem Versorgungsgrad von 75%) – ggf. an Hand der Bevölkerungsstatistik zu ermitteln

Anzahl zukünftiger Grundschulkinder (6 – 12 Jahre) im Projektgebiet (Berlin: 6% der potentiellen Einwohner, Strukturquote 90%)

Wohnungsnaher Grünflächenbedarf : 6 m²/Einwohner (in Berlin)

Flächenbedarf für Spielplätze: 1 m²/Einwohner (in Berlin)

Flächenbedarf für öffentliche Erschließungsflächen

Maximaler Abstand zur nächstgelegenen Haltestelle des ÖPNV

Die Ermittlung der Flächenbedarfe für

öffentliche Flächen und Spielplätze ist

erforderlich, um vor Planbeginn die

Angemessenheit eines Folgekostenvertrages

abschätzen zu können.



B) Kostenseite / Angemessenheitsberechnung Planungskosten Bebauungsplan inkl. Umweltbericht, ggf. auch für parallele

FNP-Änderung

Vermessungskosten (Plangrundlage, Grundstücksaufteilungsplan etc.)

Planung und Herstellung von Straßenflächen (Berlin: 150 €/m², gilt für private und öffentl. Straßen)

Planung und Herstellung öffentlicher Grünflächen (Berlin: 60 €/m²)

Planung und Herstellung von sonstigen Wegen (Berlin: 40 €/m², gilt für private und öffentl. Wege)

Übertragung von öffentlichen Straßen- und Wegeflächen (Berlin: 5 €/m²)

Übertragung öffentlicher Grünflächen und Spielplatzflächen (Berlin: 30 €/m²)

Herstellung öffentlicher Spielplätze (Berlin: 100 €/m²)

Herstellung zusätzlicher Grundschulplätze (Berlin: 37.000 €/Platz)

Herstellung zusätzlicher Kinderbetreuungsplätze (Berlin: 25.000 €/Platz)

Nebenkosten für die Grundstücksübertragungsverträge (Notarkosten, Grunderwerbssteuer etc.)


Fachbereich Bau

Stadt- und Baulandentwicklung bedeutet:

Auswirkungen auf die technische Infrastruktur

beachten UND

Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur

beachten

langfristige Folgekosten bedenken

dauernde Leistungsfähigkeit des Stadthaus-

haltes „im Auge behalten“, denn:

Jährlicher Zuschuss der Stadt:

für Kinder in Kita-/Hort-Einrichtungen ca. 2.500 €

für Schüler ca. 1.000 €


Fachbereich Bau

Stadt- und Baulandentwicklung bedeutet NICHT:

Gewinne der Baulandentwicklung privatisieren

und

Folgekosten bzw. –lasten kommunalisieren!


Fachbereich Bau

Nächste Schritte:

Fraktioneller oder interfraktioneller Prüfauftrag und Erarbeitung eines Entwurfs

alternativ:

Erarbeitung eines Entwurfs und Einbringung in die Beschlussgremien im 1. Quartal 2018


Fachbereich Bau

Vielen Dank

für ihre

Aufmerksamkeit

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