Universität Hamburg Institut für Recht der Wirtschaft Vorlesung Wirtschaftsprivatrecht 21. Einheit – 15.01.2009 Dr. Fabian Jungk Dr. Fabian Jungk

Universität HamburgInstitut für Recht der Wirtschaft

Vorlesung Wirtschaftsprivatrecht

21. Einheit – 15.01.2009

Dr. Fabian JungkDr. Fabian Jungk

2Universität HamburgInstitut für Recht der Wirtschaft

Sachenrecht - Liegenschaftsrecht

Das GrundbuchEin Grundstück ist ein katastermäßig vermessener Teil der Erdoberfläche, der in einem eigenen Grundbuchblatt registriert ist. Das Grundbuch übernimmt bei Grundstückendie Publizitätsfunktion anstelle des Besitzes. Bei rechtsgeschäftlichen Vorgängen anGrundstücken ist daher die Eintragung in das Grundbuch erforderlich (§ 873 BGB).

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Inhalt des GrundbuchesAkte/Datei mit folgenden Teilen:

-Bestandsverzeichnis: Katastermäßige Angaben

- Abteilung I: Eigentümer- Abteilung III: Grundpfandrechte- Abteilung II: Sonstige Belastungen

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Verfahren bei der GrundbucheintragungDas Verfahren zur Grundbucheintragung(formelles Grundbuchrecht) ist in derGrundbuchordnung (GBO) geregelt.

Voraussetzungen:• Antrag, § 13 GBO• Bewilligung des Betroffenen, § 19 GBO• in öffentlich beglaubigter Form, § 29 GBO

Beachte: Für den materiellen Erwerb gemäß § 873 BGB ist die Einhaltung der formellen Vorschriften irrelevant!

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Wirkung der GrundbucheintragungRangwirkung

Für den Rang verschiedener Rechte ist derZeitpunkt der Eintragung maßgeblich, § 879 BGB.

Ausnahme: Sicherung des Vorrangs durch Vormerkung, §§ 883 ff BGB, oderVorkaufsrecht, §§ 1094 ff BGB.

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Richtigkeit der Grundbucheintragung? (1)Der im Grundbuch Eingetragene muss nichttatsächlich Rechtsinhaber sein, möglich sindauch Fehler des Grundbuchamtes oderErwerbsvorgänge außerhalb des Grundbuches(z. B. Erbfall!). In diesen Fällen besteht ein Berichtigungsanspruch des wahren Berechtigten gemäß § 894 BGB. Ein Widerspruch kann per einstweiliger Verfügung erwirkt werden (§ 899 BGB. Ein gutgläubigen Erwerb von Dritten wird dadurch verhindert.

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Richtigkeit der Grundbucheintragung? (2)Gemäß § 891 BGB besteht aber die Vermutung,dass der Grundbuchinhalt der wahrenRechtslage entspricht. Dieser öffentliche Glaube des Grundbuches ist Grundlage für einen möglichen gutgläubigen Erwerb von Dritten, die berechtigterweise auf den Inhaltdes Grundbuches vertrauen (§ 892 BGB).

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Rechtsgeschäftlicher Eigentumserwerb an GrundstückenDie Übereignung eines Grundstückes ist in den §§ 873, 925 BGB geregelt. Voraussetzungen:

I. Auflassung

II. Eintragung in das Grundbuch

III. Berechtigung des Veräußerers

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I. Die Auflassung:Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber;Form: beiderseitige Anwesenheit vor d Notar, § 925 BGB Bedingungsfeindlich (kein Eigentumsvorbehalt!)

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II. Eintragung in das Grundbuch

III. Berechtigung des Veräußerers:Fehlt diese, ggf. gutgläubiger Erwerb, § 892 BGB:1. Unrichtiges Grundbuch legitimiert den fehlerhaft Eingetragenen zur Übereignung.

2. Keine Eintragung eines Widerspruchs

3. Guter Glaube des Erwerbers (schädlich ist nur positive Kenntnis der wahren Rechtslage).

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III. Berechtigung des Veräußerers (2)

Die Vorschriften gelten entsprechend für dasWohnungseigentum nach dem WEG.Darunter ist ein Miteigentumsanteil an einemGrundstück verbunden mit einem Sonder-/Teileigentum an einer bestimmten Fläche im Gebäude zu verstehen (z. B. Eigentumswohnung). Jeder Miteigentumsanteil erhält hier ein eigenesGrundbuchblatt.

(Weitere Sonderfälle: Erbbaurecht und Gebäudeeigentum nach DDR-Recht).


Beschränkt dingliche Rechte an Grundstücken

Erwerbsrechte

Sicherungsrechte

Nutzungsrechte

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Erwerbsrechtesichern Ansprüche auf Erwerb vonGrundstücksrechten:• Vormerkung, § 883 BGB• Vorkaufsrecht, § 1094 BGB

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SicherungsrechteSichern als Grundpfandrechte dieErfüllung von Forderungen, nämlich• Hypothek, § 1113 BGB• Grundschuld, § 1191 BGB

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NutzungsrechteGeben beschränkte Herrschaftsrechte am belasteten Grundstück• Nießbrauch, § 1030 BGB umfassendes Nutzungsrecht

• Dienstbarkeiten (beschränkte Nutzungsrechte)- Grunddienstbarkeit (für jeweiligen Eigentümer eines herrschenden Grundstücks), § 1018 BGB- beschränkt persönliche Dienstbarkeit (für eine bestimmte Person), § 1090 BGB; Sonderfall: Wohnrecht, § 1093 BGB

• Reallast, § 1105 BGB

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Die Grundpfandrechte (1)Hypothek und Grundschuld reservieren Grundstücke für den besonderen Zugriff eines Gläubigers zur Sicherung einer Forderung. Gemäß § 1147 BGB geschieht dieser imSicherungsfall durch Zwangsvollstreckung, regelmäßig Zwangsversteigerung des Grundstückes und Verwendung des Erlöses zur Befriedigung der gesicherten Forderung nach der Rangfolge der eingetragenen Grundpfandrechte.

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Die Grundpfandrechte (2)Neben dem Grundstück haften gemäß §§ 1120 ff BGB auch Zubehör, Erzeugnisse u. ä. Behandelt wird zunächst die Hypothek, die Besonderheiten der Grundschuld werden daran anschließend dargestellt.

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I. Erwerb der Hypothek

II. Übertragung der Hypothek

III. Rechtsfolgen

IV. Die Grundschuld


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I. Erwerb der Hypothek Der Erwerb der Hypothek vollzieht sich unter den Voraussetzungen der §§ 873, 1113 ff BGB:

1. Einigung2. Eintragung in das Grundbuch3. Übergabe des Briefes, § 1117 BGB (sofern nicht Vereinbarung einer Buchhypothek, § 1116 Abs. 2) 4. Bestehende Forderung (Akzessorietät)5. Verfügungsbefugnis


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II. Übertragung der Hypothek Wegen der Akzessorietät erfolgt die Übertragung der Hypothek durch Abtretung der gesicherten Forderung. Diese hat gemäß § 1154 BGB schriftlich und unter Übergabe des Briefes zu erfolgen.



III. Rechtsfolgen 1. Zahlt der Schuldner nicht, kann der Gläubiger die Zwangsvollstreckung betreiben, § 1147 ZPO. Dies gilt aber nur, wenn keine Einreden gegen die Forderung bestehen, § 1137 BGB.2. Zahlt der Schuldner (gemäß § 1144 BGB nur gegen Rückgabe des Briefes), erlischt die Forderung und die Hypothek wird zur Eigentümergrundschuld, § 1163 BGB (Wahrung der Rangstelle!).

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IV. Die Grundschuld (1)Die Grundschuld setzt keine gesicherte Forderungvoraus, sie ist nicht akzessorisch, sondernselbständig. Sie ist daher flexibler als die Hypothek und wird in der Praxis vorrangig verwendet.

Gem. § 1192 BGB findet Hypothekenrecht Anwendung, soweit es nicht auf deren Forderungsabhängigkeit basiert.


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IV. Die Grundschuld (2)Die Bestellung der Grundschuld setzt daher keine gesicherte Forderung voraus, die Abtretung erfolgt durch Übertragung der Grundschuld selbst in der Formdes § 1154 BGB.

In der Regel wird die Grundschuld zur Sicherung einer Forderung bestellt. Dann besteht die (schuldrechtliche) Abrede, dass die Zwangsvollstreckung nur im Sicherungsfall (notleidende Forderung) erfolgen darf.


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IV. Die Grundschuld (3)Zahlt der Schuldner auf die Forderung,tangiert dies die Grundschuld zunächst nicht(keine Akzessorietät, § 1163 BGB gilt nicht), ausder Sicherungsabrede besteht aber ein Anspruchauf Rückübertragung (entsprechend derRechtslage bei der Sicherungsübereignung).


Fall 51

A verkauft an B ein mit einer Villa bebautes Grundstück in einem Vorort Hamburgs. Der Kaufpreis beträgt € 800.000,00. Die Auflassung und Eigentumsumschreibung soll ersterfolgen, wenn B infolge der Veräußerung anderer Immobilien der Kaufpreis zur Verfügung steht. Die Parteien vereinbaren aber, dass B das Grundstück sofort nutzen kann. In diesem Zusammenhang installiert B einen Carport und baut eine neue Regenrinne an das Gebäude an. Kurze Zeit später trifft A auf einem Immobilienforum den C, der dringend ein vergleichbares Objekt sucht und bereit ist, für dieses einen Betrag von € 1 Mio. zu zahlen.


Fall 51

A und C schließen daraufhin einen entsprechenden notariellen Kaufvertrag. Gleichzeitig erfolgt die Auflassung und kurze Zeit später die Eintragung des C ins Grundbuch. Ist C Eigentümer geworden?

Erstreckt sich dieses auch auf die Installationen des B?

Wie hätte B das spätere Geschehen verhindern können?


I. Eigentumserwerb gem. §§ 873, 925 BGBC ist könnte gemäß §§ 873, 925 BGB Eigentümer des Grundstückes geworden sein. Voraussetzungen sind ein notarieller Kaufvertrag (1), die Eintragung des C in das Grundbuch (2) und dieBerechtigung des Veräußerers (3).

(1) Notarieller KaufvertragDie Auflassung müsste gemäß § 925 BGB vor e. Notar stattgefunden haben. Dies ist im Rahmen d. notariellenVertrags erfolgt.(2) Eintragung des C in das GrundbuchC müsste als Eigentümer in das Grundbucheingetragen worden sein. Auch die Grundbucheintragung ist erfolgt.

Fall 51 – Lösung (Eigentumserwerb an Grundstücken, Vormerkung)


(3) Berechtigung des VeräußerersA müsste zur Veräußerung befugt gewesen sein.Fraglich ist, wie es sich auswirkt, dass A das Grundstück bereits für 800.000,- € an B verkauft hatte. Da mit B bis dahin jedoch nur ein schuldrechtlicher Kaufvertrag geschlossen war, hatte A das Eigentum noch nicht an B verloren, da hierfür ein notarieller Vertrag und die Eintragung ins Grundbuch notwendig waren, die hier noch fehlen. A war zur Zeit der Veräußerung an C noch Eigentümer des Grundstückes und somit verfügungsbefugt.



II. Eigentumserwerb an den Installationen des BGrundstückseigentümer A könnte gemäß § 946 BGB kraft Gesetzes auch Eigentümer der von B veranlassten Installationen (Regenrinne, Carport) geworden sein. Die Installationen müssten dann gemäß §§ 93, 94 BGB wesentliche Bestandteile des Gebäudes und damit des Grundstückes geworden sein. Gem. § 94 II BGB gehören zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen. Bei der eingebauten Regenrinne handelt es sich um eine Sache, die zurHerstellung des Gebäudes in dasselbe eingefügt wurde.Sie wurde somit wesentlicher Bestandteil des Gebäudes gem. § 94 II BGB.



Da Gebäude gem. § 94 I BGB wesentliche Bestandteile von Grundstücken sind, erstreckt sich das Eigentum des Grundstückseigentümers mit dem Einbau der Regenrinne in das Gebäude gem. §§ 93, 94 BGB auch auf die Regenrinne. Da B die Regenrinne einbaute, als das Grundstück noch A gehörte, wurde somit A Eigentümer der Regenrinne gem. § 946 BGB.

Dasselbe gilt für den Carport, der als eine mit dem Grund u. Boden fest verbundene Sache gem. § 94 I BGB wesentlicher Bestandteil des Grundstücks wurde und damit in das Eigentum des Grundstückeigentümers Aüberging. Das Grundstück ist daher mit diesen wesentlichen Bestandteilen an C übereignet worden.



Welche Rechte bleiben dem B?B kann daher nur A aus dem Kaufvertrag gemäß § 283 BGB schadensersatzpflichtig machen. Gegen diesen würden ihm auch die wegen der Verwendungen auf das Grundstück entstehenden Ansprüche gemäß §§ 951, 812 BGB zustehen.



Wie hätte B das spätere Geschehen verhindern können?B hätte mit A die Bestellung einer Vormerkung gemäß §§ 883 ff BGB vereinbaren müssen. Durch diese wird sein Anspruch auf Übereignung des Grundstücks gemäß § 433 Abs. 1 BGB vor späteren Zwischen-verfügungen gesichert.

Zwar sind diese Zwischenverfügungen zunächst wirksam, B gegenüber jedoch gemäß § 883 Abs. 2 BGB als unwirksam anzusehen. B könnte dann trotz der Zwischenverfügung Übereignung von A verlangen (kein Fall des § 275 BGB). Gemäß § 888 BGB wäre C zur Beteiligung durch Abgabe einer Bewilligung gemäß § 19 GBO verpflichtet.



Sofern B sich im Rahmen eines Kaufvertrages noch nicht selbst hätte binden wollen, hätte er sich statt dessen ein dingliches Vorkaufsrecht gemäß §§ 1094 ff BGB einräumen lassen können.



Fall 53

S benötigt Geld. G ist grundsätzlich bereit, ihm dieses als Darlehen zur Verfügung zu stellen. Für die Darlehensrückzahlung wird der 01.06.2002 vereinbart. Die von G geforderten Sicherheiten stehen S selbst nicht zur Verfügung, seine Freundin, die E, ist aber bereit, ihre Eigentumswohnung zur Verfügung zu stellen. Diese ist bereits zu Gunsten einer Bank miteiner Grundschuld in Höhe von € 20.000,00 belastet. In Darlehenshöhe von € 40.000,00 bestellt E dem G eine Hypothek an ihrer Eigentumswohnung. G wird alsHypothekengläubiger im Grundbuch eingetragen und erhält den Hypothekenbrief. Später bestellt E für ein weiteres Darlehen zu Gunsten einer anderen Bank eine weitere Hypothek über € 40.000,00.


Fall 53

Welche Ansprüche hat G, wenn das Darlehen zum vereinbarten Zeitpunkt nicht zurückgezahlt wird?

Zusatzfrage:Wie wäre ein etwaiger Versteigerungserlös zu verteilen?

Abwandlung: Als S am 01.06.2002 nicht zahlt, vereinbart er mit G eine Stundung seiner persönlichen Schuld bis zum Jahre 2005. Kann G dennoch aus der Hypothek gegen E vorgehen?

Was geschieht, wenn S das Darlehen zurückzahlt?


Anspruch des G gem. § 488 BGBG könnte gegen S einen Anspruch auf Rückzahlung des Darlehens von € 40.000,00 gemäß § 488 Abs. 1 Satz 2 BGB haben. Dann müsste zwischen G und S ist ein entsprechender Darlehensvertrag geschlossenworden sein und der Rückzahlungsanspruch müsste fällig sein.Im vorliegenden Fall wurde ein Darlehensvertrag geschlossen. Die Darlehenssumme von € 40.000,00 wurde ausgezahlt. Der Rückzahlungsanspruch ist fällig.

Damit steht dem G ein Rückzahlungsanspruch gem. § 488 Abs. 1 Satz 2 BGB gegen S zu.

Fall 53 – Lösung (Hypothek)


Anspruch des G gem. § 1147 BGBDarüber hinaus könnte G von E gemäß § 1147 BGB Duldung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in die Eigentumswohnung verlangen.

Dazu müsste für den G war an d. Wohnungseigentum eine Hypothek bestellt worden sein. Voraussetzungen dafür sind:Einigung (1), Eintragung in das Grundbuch (2),Übergabe des Briefes, § 1117 BGB – sofern nichtVereinbarung einer Buchhypothek (3), Bestehen einer Forderung (4) und Verfügungsbefugnis (5) Ferner dürfte die zu sichernde Forderung nicht bezahlt worden sein.



(1) Einigung Die Einigung über die Bestellung der Hypothek liegt vor.(2) Eintragung in das GrundbuchDie Hypothek wurde in das Grundbuch eingetragen.(3) Übergabe des Briefes, § 1117 BGBDer Hypothekenbrief wurde an G übergeben.(4) Bestehen einer Forderung (4) Eine Forderung des G besteht, wie oben dargestellt.(5) VerfügungsbefugnisHinsichtlich der Verfügungsbefugnis der E bestehenlaut Sachverhalt keine Zweifel. Auch kann an einer Wohnung, in Ausnahme zu den grds. Regelungen in den§§ 93, 94 BGB selbstständiges Wohnungseigentum gemäß WEG bestehen.



Dieses stellt einen Miteigentumsanteil an demGrundstück zzgl. Sondereigentum an der jeweiligen Wohnung dar. Die Behandlung im Übrigen erfolgt nach den rechtlichen Regeln über Grundstücke.

G war an diesem Wohnungseigentum somit eine Hypothek bestellt worden.

Zahlt der Schuldner S nicht, kann der Gläubiger G dieZwangsvollstreckung betreiben, § 1147 BGB, sofernkeine Einreden gegen die Forderung bestehen, § 1137. Da im vorliegenden Fall keine Einreden gegen die Darlehensforderung des G ersichtlich sind, muss die Edie Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentumdulden, wenn S nicht auf die Forderung zahlt.




Wenn die Zwangsvollstreckung von G beantragt wird, hat der Erwerber die vorrangige Belastung der ersten Bank zu übernehmen. Entsprechend geringer fällt der Barerlös aus. Dieser steht vorrangig dem G und erst nachrangig der weiteren Bank zu. Ggf. kann deren Forderung bei nicht hinreichendem Erlös nicht erfüllt werden.

Fall 53 – Lösung / Zusatzfrage (Hypothek)


Abwandlung: Als S am 01.06.2002 nicht zahlt, vereinbart er mit G eine Stundung seiner persönlichen Schuld bis zum Jahre 2005.

Kann G dennoch aus der Hypothek gegen E vorgehen?

Fall 53 – Lösung / Abwandlung (Hypothek)


Anspruch des G gem. § 1147 BGBG kann aus der Hypothek gemäß § 1147 BGB vorgehen, wenn die Voraussetzungen dafür vorliegen.

Dazu müsste für G war an dem Wohnungseigentum eine Hypothek bestellt worden sein. Voraussetzungen sind: Einigung (1), Eintragung in das Grundbuch (2), Übergabe des Briefes, § 1117 BGB – sofern nicht Vereinbarung e. Buchhypothek (3), Bestehen einer Forderung (4) und Verfügungsbefugnis (5) Ferner dürfte die zu sichernde Forderung nicht bezahlt worden sein.



(1) Einigung Die Einigung über die Bestellung der Hypothek liegt vor.(2) Eintragung in das GrundbuchDie Hypothek wurde in das Grundbuch eingetragen.(3) Übergabe des Briefes, § 1117 BGBDer Hypothekenbrief wurde an G übergeben.(4) Bestehen einer Forderung (4) Eine Forderung des G besteht, da G dem S € 40.000,00 geliehen hat.(5) VerfügungsbefugnisHinsichtlich der Verfügungsbefugnis der E bestehenlaut Sachverhalt keine Zweifel.



G war an diesem Wohnungseigentum somit eine Hypothek bestellt worden.

Zahlt der Schuldner S nicht, kann der Gläubiger G dieZwangsvollstreckung betreiben, § 1147 BGB, sofernkeine Einreden gegen die Forderung bestehen, § 1137.

Fraglich ist, wie es sich auswirkt, dass zwischen S und G eine Stundung vereinbart wurde. Zwar stellt die Stundung ein schuldrechtliches und damit nur relativ wirkendes Rechtsgeschäft dar, wegen der Akzessorietät der Hypothek kann aber der Eigentümer die Inanspruchnahme aus der Hypothek gemäß § 1137 BGB auch bei persönlichen Einreden desSchuldners verweigern.



Im vorliegenden Fall kann die Eigentümerin E die Inanspruchnahme aus der Hypothek gemäß § 1137 BGB aufgrund der persönlichen Einreden des Schuldners S verweigern.

G kann daher nicht aus der Hypothek mit einer Zwangsvollstreckungsmaßnahme gegen E vorgehen.



Zusatzfrage:Was geschieht, wenn S das Darlehen zurückzahlt?

Wenn der Schuldner zahlt, erlischt die gesicherte Forderung gemäß § 362 BGB. Trotz Akzessorietät führt dies nicht zum Erlöschen der Hypothek. Diese wandelt sich vielmehr in eine Eigentümergrundschuld um (§ 1163 Abs. 1 Satz 2 BGB). Auf diese Weise kann der Eigentümer die dadurch weiter gesicherte Rangstelle bei späteren Finanzierungen nochmals verwenden, was zu günstigeren Darlehenskonditionen führt.

Fall 53 – Lösung / Abwandlung / Zusatzfrage (Hypothek)


Fall 53 a

S benötigt Geld. G ist grundsätzlich bereit, ihm dieses als Darlehen zur Verfügung zu stellen. Für die Darlehensrückzahlung wird der 01.06.2002 vereinbart. Die von G geforderten Sicherheiten stehen S selbst nicht zur Verfügung, seine Freundin, die E, ist aber bereit, ihre Eigentumswohnung zur Verfügung zu stellen. Diese ist bereits zu Gunsten einer Bank miteiner Grundschuld in Höhe von € 20.000,00 belastet. In Darlehenshöhe von € 40.000,00 bestellt E dem G eine Grundschuld an ihrer Eigentumswohnung. G wird alsBerechtiger für die Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Daneben wird e. schriftliche Sicherungs- vereinbarung getroffen, dass die Zwangsvollstreckung nur im Sicherungsfall (notleidende Forderung) erfolgen darf.


Fall 53 a

Später bestellt E für ein weiteres Darlehen zu Gunsten einer anderen Bank eine weitere Hypothek über € 40.000,00.

Welche Ansprüche hat G, wenn das Darlehen zum vereinbarten Zeitpunkt nicht zurückgezahlt wird?


Abwandlung: Als S am 01.06.2002 nicht zahlt, vereinbart er mit G eine Stundung seiner persönlichen Schuld bis zum Jahre 2005. Kann G dennoch aus der Grundschuld gegen E vorgehen?

Was geschieht, wenn S das Darlehen zurückzahlt?


Anspruch des G gem. § 488 BGBG könnte gegen S einen Anspruch auf Rückzahlung des Darlehens von € 40.000,00 gemäß § 488 Abs. 1 Satz 2 BGB haben. Dann müsste zwischen G und S ist ein entsprechender Darlehensvertrag geschlossenworden sein und der Rückzahlungsanspruch müsste fällig sein.Im vorliegenden Fall wurde ein Darlehensvertrag geschlossen. Die Darlehenssumme von € 40.000,00 wurde ausgezahlt. Der Rückzahlungsanspruch ist fällig.

Damit steht dem G ein Rückzahlungsanspruch gem. § 488 Abs. 1 Satz 2 BGB gegen S zu.

Fall 53 a – Lösung (Grundschuld)


Anspruch des G gem. §§ 1147, 1192 BGBFerner könnte G von E gemäß § 1147, 1192 BGB Duldung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in die Eigentumswohnung verlangen.

Dazu müsste für den G an d. Wohnungseigentum eine Grundsschuld bestellt worden sein. Voraussetzungen dafür sind:Einigung (1), Eintragung in das Grundbuch (2),und Verfügungsbefugnis (5)



(1) Einigung Die Einigung über die Eintragung der Grundschuld liegt vor.(2) Eintragung in das GrundbuchDie Grundschuld wurde in das Grundbuch eingetragen.(5) VerfügungsbefugnisHinsichtlich der Verfügungsbefugnis der E bestehenlaut Sachverhalt keine Zweifel.Auch kann an einer Wohnung, in Ausnahme zu den grds. Regelungen in den §§ 93, 94 BGB selbstständiges Wohnungseigentum gemäß WEG bestehen. Dieses stellt einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück zzgl. Sondereigentum an der jeweiligen Wohnung dar. Die Behandlung im Übrigen erfolgt nach den rechtlichen Regeln über Grundstücke.



G ist an diesem Wohnungseigentum somit eine Grundschuld bestellt worden.

Zahlt der Schuldner S nicht, kann der Gläubiger G dieZwangsvollstreckung betreiben, § 1147, 1192 BGB.



Abwandlung: Als S am 01.06.2002 nicht zahlt, vereinbart er mit G eine Stundung seiner persönlichen Schuld bis zum Jahre 2005. Kann G dennoch aus der Grundschuld gegen E vorgehen?

Fall 53 a – Lösung / Abwandlung (Grundschuld)


Anspruch des G gem. §§ 1147, 1192 BGBFerner könnte G von E gemäß § 1147, 1192 BGB Duldung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in die Eigentumswohnung verlangen.

Dazu müsste für den G an d. Wohnungseigentum eine Grundsschuld bestellt worden sein. Voraussetzungen dafür sind:Einigung (1), Eintragung in das Grundbuch (2),und Verfügungsbefugnis (5)



(1) Einigung Die Einigung über die Eintragung der Grundschuld liegt vor.(2) Eintragung in das GrundbuchDie Grundschuld wurde in das Grundbuch eingetragen.(5) VerfügungsbefugnisHinsichtlich der Verfügungsbefugnis der E bestehenlaut Sachverhalt keine Zweifel.Auch kann an einer Wohnung, in Ausnahme zu den grds. Regelungen in den §§ 93, 94 BGB selbstständiges Wohnungseigentum gemäß WEG bestehen. Dieses stellt einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück zzgl. Sondereigentum an der jeweiligen Wohnung dar. Die Behandlung im Übrigen erfolgt nach den rechtlichen Regeln über Grundstücke.



Für G ist an diesem Wohnungseigentum somit eine Grundschuld bestellt worden.

Zahlt der Schuldner S nicht, kann der Gläubiger G dieZwangsvollstreckung betreiben, § 1147, 1192 BGB.

Fraglich ist, wie es sich auswirkt, dass zwischen S und G eine Stundung vereinbart wurde.

Der Eigentümer kann die Inanspruchnahme aus einer Hypothek gemäß § 1137 BGB bei persönlichen Einreden des Schuldners verweigern, da für Hypotheken der Grundsatz der Akzessorietät gilt.Jedoch liegt hier keine Hypothek, sondern eine Grund-schuld vor!



Bei der Grundschuld gilt der Grundsatz der Akzessorietät jedoch nicht. Die Grundschuld kann ohneBestehen einer Forderung eingetragen werden und fortan existieren.Die persönlichen Einreden des Schuldners gegen eine Darlehensforderung helfen daher nicht gegen eine Inanspruchnahme aus der Grundschuld, mit der dieDarlehensforderung gesichert wird.

Die Einrede der Stundung des S hilft also der E – zumindest nicht direkt – gegen die Inanspruchnahme aus der Grundschuld.



Jedoch ist – trotz der rechtlichen Selbständigkeit – vorliegend die Grundschuld ausdrücklich und vereinbarungsgemäß „zur Sicherheit“ für eine Forderung bestellt worden.

Aus dieser Sicherungsabrede ergibt sich konkludent, dass die Grundschuld nur bei Bestehen einer fälligen und durchsetzbaren Forderung gegen den persönlichen Schuldner in Anspruch genommen werden kann.

Wegen der Stundung fehlt es hieran. E hat daher gegen die Grundschuld die sogenannte Einrede des mangelnden Sicherungsfalls .



Zusatzfrage:Was geschieht, wenn S das Darlehen zurückzahlt? Im Falle der Zahlung durch den Hauptschuldner erlischt die persönliche Forderung gegen den Schuldner gemäß § 488 BGB. Die Grundschuld bleibt als selbständiges Recht dagegen bestehen, auch § 1163 BGB ist nicht anwendbar. Der Eigentümer hat aus dem Sicherungsvertrag abereinen Anspruch auf Rückübertragung der Grundschuld. Diese ist damit wesentlich flexibler einsetzbar als die Hypothek und wird in der Praxis daher vorrangig verwendet.

Fall 53 a – Lösung / Abwandlung / Zusatzfrage (Grundschuld)

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