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UNTERSUCHUNG EINER GEEIGNETEN STADT-

ERNEUERUNGSKULISSE ZUM SCHUTZ DER MIETER VOR

VERDRÄNGUNG IM QUARTIERSMANAGEMENT-GEBIET

KOSMOSVIERTEL (ALTGLIENICKE)

Kurzgutachten Kosmosviertel | Endbericht | 25.09.2018 2

Auftraggeber

Bezirksamt Treptow-Köpenick Abteilung für Bauen, Stadtentwicklung und Umwelt Stadtentwicklungsamt Fachbereich Stadtplanung Durchführung der Planung und Stadterneuerung Alt-Köpenick 21 12555 Berlin

Auftragnehmer

LPG Landesweite Planungsgesellschaft mbH Geschäftsführer Roland Schröder Gaudystraße 12 10437 Berlin Tel.: 030 – 816 16 03 90 Fax: 030 – 816 16 03 91 www.LPGmbH.de

Bearbeitung: Dipl.-Ing. Sören Drescher Dipl.-Ing. Roland Schröder

Stand: 25.09.2018


Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung .................................................................................................................... 4

1.1 Anlass und Zielstellung des Kurzgutachtens........................................................................................... 4

1.2 Methodik ...................................................................................................................................................... 5

2. Ausgangssituation ...................................................................................................... 7

2.1 Übersicht über die öffentlichen und privaten Maßnahmen im Kosmosviertel ................................ 7

2.2 Ausgangssituation im Gebäudebestand der Schönefeld Wohnen ................................................... 9

3. Analyse der Instrumente des Besonderen Städtebaurechts ....................................... 11

3.1 Instrumente im Zuständigkeitsbereich der Senatsverwaltung .......................................................... 11

3.1.1 Städtebauliche Sanierungsmaßnahme (§ 136 BauGB) ........................................................... 11

3.1.2 Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ..................................................................................... 13

3.1.3 Stadtumbaumaßnahme.................................................................................................................. 15

3.2 Instrumente im Zuständigkeitsbereich des Bezirks .............................................................................. 17

3.2.1 Städtebauliche Erhaltungsverordnung ........................................................................................ 18

3.2.2 Soziale Erhaltungsverordnung ...................................................................................................... 19

3.2.3 Umstrukturierungsverordnung ....................................................................................................... 21

3.3 Öffentlich-rechtliche Verträge über sozialverträgliche Durchführung von Sanierungen gemäß § 11 BauGB ......................................................................................................... 27

4. Zusammenfassung und Empfehlungen .................................................................... 28

5. Verzeichnisse ............................................................................................................ 30

5.1 Abbildungsverzeichnis ............................................................................................................................. 30

5.2 Tabellenverzeichnis .................................................................................................................................. 30

6. Quellenverzeichnis .................................................................................................... 31


1. Einleitung

1.1 Anlass und Zielstellung des Kurzgutachtens

Die in den Jahren 1987 bis 1991 entstandene Großwohnsiedlung Kosmosviertel im Ortsteil Altglienicke

in der rund 6.000 Menschen leben, ist durch drei- bis elfgeschossige Wohngebäude, die überwiegend

in Plattenbauweise errichtet wurden, gekennzeichnet. Der größte Teil der Wohneinheiten wird durch

das private Wohnungsunternehmen Schönefeld Wohnen bewirtschaftet. Auch die Wohnungsgenossen-

schaft Altglienicke und das kommunale Wohnungsunternehmen Stadt und Land sowie zukünftig das

kommunale Wohnungsunternehmen degewo stellen Mietwohnungen im Kosmosviertel bereit. Die Woh-

nungsgenossenschaft Altglienicke hat ihren Wohnungsbestand in den vergangen Jahren instandgesetzt

und modernisiert. Gegenwärtig wird der Gebäudebestand der Schönefeld Wohnen schrittweise mit

einer Fassadendämmung ausgestattet, was sich durch die Modernisierungsumlage stark auf die Mieter-

schaft auswirken kann. Notwendige Instandsetzungsmaßnahmen wurden jedoch nicht durchgeführt bzw.

sind auch nicht geplant. „Die Mieter*innen dieser Gebäude klagen über zum Teil erhebliche Mängel in

den Wohnungen und an den Balkonen (u.a. Schimmelbefall, nicht schließende Fenster, ständiger Ausfall

der Heizungsanlage, Rattenbefall).“1 Die Bevölkerung im Kosmosviertel ist durch einen im gesamtstädti-

schen Vergleich erhöhten Anteil an Personen in Arbeitslosigkeit und mit Transferleistungsbezug gekenn-

zeichnet. Die Kinderarmutsquote und der Anteil an Alleinerziehenden sind hoch. Es besteht ein hoher

Unterstützungsbedarf für Alleinerziehende und Familien.2 Soziale Problemlagen und eine erhöhte Fluk-

tuation konzentrieren sich insbesondere im privaten Wohnungsbestand, wohingegen sich mittlere Ein-

kommensgruppen mit einer höheren Wohndauer eher im genossenschaftlichen Wohnungsbestand befin-

den.3 Aufgrund bestehender Instandsetzungsrückstände und der Modernisierungstätigkeit der Schöne-

feld Wohnen hat sich der Mieterprotest Kosmosviertel im Jahr 2016 gegründet.

Ein zentraler Grünzug durchzieht das Gebiet von Nord nach Süd, an den sich Sport- und Spielflächen

anschließen. Der Grünzug weist erhebliche gestalterische Mängel, fehlende Aufenthaltsqualität und eine

Vielzahl an Barrieren sowie Pflege- und Instandsetzungsrückstände auf. Die Nahversorgung wird im

„Ortsteilzentrum Siriusstraße“ nur teilweise durch eine zentral gelegene Ladenzeile sichergestellt, die

jedoch gestalterische Mängel aufweist und nur ein eingeschränktes Angebot bereitstellt. Der ursprüng-

lich im Großsiedlungskonzept geplante „Dienstleistungswürfel“ wurde nicht realisiert4, daher klafft in

zentraler Lage eine städtebauliche Lücke. Dieser städtebauliche Missstand soll durch die Errichtung ei-

nes Einkaufszentrums mit Büros, Praxen, Kanzleien und eines Pkw-Parkplatzes im Jahr 2018 behoben

werden, wodurch auch die Versorgungsfunktion mit Einzelhandel und Dienstleistungen verbessert wird.

Aufgrund der sozialen Problemlagen im Quartier und der bestehenden Potenziale im Bereich der öf-

fentlichen Infrastruktur ist das Kosmosviertel seit dem Jahr 2016 eine Kulisse des Quartiersmanage-

mentverfahrens, in dessen Rahmen Städtebaufördermittel in die Weiterentwicklung des Quartiers inves-

tiert werden. Neben der Verbesserung der Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum und des Wohnum-

feldes, werden Investitionen für die Stärkung nachbarschaftlicher Strukturen und Netzwerke und in den

Aufbau von bedarfsgerechten Infrastrukturen wie dem Bürgerhaus sowie in sozio-integrative Projekte

1 Quartiersmanagement Kosmosviertel, Integriertes Handlungs- und Entwicklungskonzept 2017-2019, S. 23. 2 Quartiersmanagement Kosmosviertel, Integriertes Handlungs- und Entwicklungskonzept 2017-2019, S. 5. 3 Quartiersmanagement Kosmosviertel, Integriertes Handlungs- und Entwicklungskonzept 2017-2019, S. 23 f. 4 Quartiersmanagement Kosmosviertel, Integriertes Handlungs- und Entwicklungskonzept 2017-2019, S. 4.


gezielt getätigt. Damit ergänzen die geförderten Projekte und Maßnahmen die Regelangebote von

Kitas und Schulen und orientieren sich sehr stark an den Bedarfen und Problemlagen des Quartiers und

der Wohnbevölkerung.

Aufgrund der Vielzahl an geplanten und sich in der Umsetzung befindlichen öffentlichen und privaten

Maßnahmen im Kosmosviertel soll im Rahmen des Kurzgutachtens geprüft werden, mit welchen Instru-

menten des besonderen Städtebaurechts eine aufeinander abgestimmte, sozial- und gebietsverträgli-

che Koordination der Maßnahmen gewährleistet werden kann.

Ein wesentlicher Anlass für das vorliegende Kurzgutachten sind die geplanten und sich in Umsetzung

befindlichen öffentlichen und privaten Maßnahmen im Kosmosviertel. Die Wohnbevölkerung im

Kosmosviertel steht aufgrund der berlinweiten Mietentwicklung und insbesondere im Hinblick auf die

bereits durchgeführten und zu erwartenden baulichen Veränderungen am Wohnungsbestand unter ei-

nem konkreten Verdrängungsdruck. Eine Verdrängung der gebietsansässigen Wohnbevölkerung würde

die Arbeit und die Erfolge des Quartiersmanagementverfahrens konterkarieren. Auf diese Entwicklun-

gen wurde mit der Drucksache VIII/0362 „Umstrukturierungssatzung und Sozialplan für das

Kosmosviertel“ der BVV Treptow-Köpenick reagiert. Es soll geprüft werden, mit welchen städtebauli-

chen Instrumenten die Verdrängung der Mieterschaft aus dem Kosmosviertel verhindert bzw. vermindert

und eine sozialverträgliche und behutsame Modernisierung des Wohnbestandes gewährleistet werden

kann.

1.2 Methodik

Zentraler Baustein des Kurzgutachtens ist die Analyse der Instrumente des Besonderen Städtebaurechtes

auf ihre Anwendbarkeit im Kosmosviertel. Die Kernfragestellung ist dabei, ob und wie ein verbindliches

Sozialplanverfahren (analog) zu § 180 BauGB erreicht bzw. durchgesetzt werden kann. Folgende In-

strumente werden gemäß der Kriterien der Tabelle 1geprüft:

Städtebauliche Sanierungsmaßname (§ 136 BauGB)

Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (§ 165 BauGB)

Stadtumbaumaßnahmen (§ 171a BauGB)

Erhaltungssatzungen

o Städtebauliche Erhaltungssatzung (§ 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 BauGB)

o Soziale Erhaltungssatzung (§ 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB)

o Umstrukturierungssatzung (§ 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 BauGB)


Tabelle 1: Analyseschema der Instrumente des Besonderen Städtebaurechts

Kriterien/Fragestellungen Anwendbarkeit im Kosmosviertel

Welche Anwendungsvoraussetzun-gen müssen erfüllt werden?

Sind die Anwendungsvoraussetzungen erfüllt?

Welche Ziele werden mit dem Instrument verfolgt?

Stimmen die Ziele des Instrumentes mit der Zielstellung im Kosmosviertel überein?

Wie wirkt das Instrument?

Welche Eingriffs- und Steuerungs-möglichkeiten entstehen?

Können die Ziele mit den Eingriffsmöglichkeiten erreicht werden?

Ist ein effektiver, zielgerichteter Einsatz des Instrumentes ge-währleistet?

Wie wird die Gebietskulisse defi-niert?

Wie ist eine Gebietskulisse festzulegen, die im Einklang mit der Zielerreichung und den vorhandenen Planung steht?

Ergeben sich dadurch gegenläufige oder einander ergänzende Rechtsbereiche?

Welche zusätzlichen Instrumente können angewendet werden?

Sozialplanverfahren, Vorkaufsrecht, Umwandlungsverordnung, weitere

Wie wird das Instrument formal eingesetzt?

Wie wird das Instrument eingesetzt? Aufstellung oder Festset-zung? Bedarf es weiterer, vorhergehender Untersuchungen?

Anwendung im Bezirksamt: Umset-zung, Personal

Wie wird das Instrument in der Praxis angewandt?

Wer übernimmt die Umsetzung?

Schlussprüfung und Empfehlung Ist das Instrument geeignet, die aufgestellten Ziele zu erreichen?

Welche Vor- und Nachteile ergeben sich durch die Anwendung?

Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH

Im Rahmen der Untersuchung wurde eine Ortsbegehung unter Beteiligung des Bezirksamtes Treptow-

Köpenick, des QM Kosmosviertel und dem Bündnis Mieterprotest Kosmosviertel durchgeführt und es

fand ein Austausch mit der Wohnungsgenossenschaft Altglienicke statt.


2. Ausgangssituation

2.1 Übersicht über die öffentlichen und privaten Maßnahmen im Kosmosviertel

Im Untersuchungsgebiet Kosmosviertel überlagern sich verschiedene öffentliche und private Maßnah-

men, die sowohl den Wohnungsbestand, als auch die soziale und grüne Infrastruktur sowie die Versor-

gungsfunktion des Quartiers betreffen. In der Abbildung 1 sind die Maßnahmen innerhalb des Quar-

tiers dargestellt und in der Tabelle 2 stichpunktartig aufgelistet.

Abbildung 1: Öffentliche und private Maßnahmen innerhalb des QM-Gebietes Kosmosviertel

Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH, Kartengrundlage: Bezirksamt Treptow-Köpenick, Freiflächen


Tabelle 2: Öffentliche und private Maßnahmen im Kosmosviertel und der Umgebung

Maßnahme Akteur Finanzierung Fertigstellung

Öffentliche Maßnahmen

Sanierung der Kindertagesstätten Kita Ortolfstraße und Kita An der Milchstraße

Bezirk/ JAO e. V./CJD

abgeschlossen

Umgestaltung eines Sportplatzes Schöne-felder Chaussee 189/Ecke Venusstraße

QM/Schönefeld Wohnen

Soziale Stadt: Projektfonds

2018

Ersatzneubau Hauptgebäude Abenteuer-spielplatz „Waslala“, Venustraße 88

Bezirk/FIPP e.V. Investitionspakt:

Soziale Integration im Quartier

2018

Aufwertung und Erweiterung Kinder- und Jugendzirkus Cabuwazi (1. BA)

Bezirk/ Grenzkultur e.V.

Investitionspakt: Soziale Integration

im Quartier 2019

Neugestaltung der Fußgängerzone zwi-schen neuem E-Center und der Schönefel-der Chaussee 233 – 239

QM/Land Berlin/Bezirk

Bezirk/ Zukunft Stadtgrün

(Noch in interner Klärung)

2019/20 (voraussichtlich,

vorbehaltlich inter-ner Abstimmung)

Sanierung und Qualifizierung der Grund-schule am Pegasuseck

QM Soziale Stadt: Pro-jekt- und Baufonds

2022

(voraussichtlich)

Neugestaltung des zentralen Grünzuges (30.000 qm)

QM Zukunft Stadtgrün

(angemeldet) 2023

(voraussichtlich)

Anlage eines zentralen Platzes als neuer Mittelpunkt im Quartier

QM/Land Berlin/Bezirk

Zukunft Stadtgrün (angemeldet)

2023 (voraussichtlich)

Private Maßnahmen

Ersatzneubau eines Wohngebäudes (Seni-orenwohnhaus und Wohngemeinschaften für betreutes Wohnen, 127 WE) am zent-ralen Grünzugs (Venusstraße 28)

degewo Land Berlin Baubeginn:

2019

Errichtung eines Einkaufszentrums mit Büros, Praxen, Kanzleien (Gesamtverkaufsfläche von bis zu 4.100 qm) und eines Parkplat-zes (189 Stellplätze), Kreuzungspunkt vom zentralen Grünzug und der Siriusstraße 1

EDEKA Privat 2018

Neubau eines Verwaltungsgebäudes WG Altglienicke Genossenschaft 2018

Fassadendämmung der Wohngebäude der Schönefeld Wohnen

Schönefeld Wohnen

Privat in schrittweiser

Umsetzung

In der Umgebung

Neubau Reihenhäuser (112 WE) Schöne-felder Chaussee/Wegedornstraße

Bonova Privat 2017/2018

Wohnungsbauvorhaben Schönefelder Chaussee/Brunolfweg (406 WE und 4 gewerbliche Einheiten (darunter eine Kin-dertagespflegestelle)

Stadt und Land Land Berlin 2019

Wohnungsbauvorhaben Schönefelder Chaussee/Wegedornstraße (163 WE, (inkl. WE für geflüchtete Menschen mit Bleiberecht) sowie eine KITA für 110 Kin-der und Gemeinschaftsräume

degewo Land Berlin 2020

Errichtung des Großflughafens (BER) in Schönefeld

Land Berlin/Land Brandenburg/ Bundesrepublik Deutschland

N.N.

in Realisierung

Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH nach Informationen Bezirksamt Treptow-Köpenick und Quartiersmanage-

ment Kosmosviertel


Abbildung 2: Grünzug mit Trampelpfaden Abbildung 3: Ladenzeile ohne Struktur

Quelle: Eigene Aufnahme der LPG mbH Quelle: Eigene Aufnahme der LPG mbH

Abbildung 4: Fassadendämmung Abbildung 5: Brunnen ohne Wasser


Nicht absehbar oder quantifizierbar sind mögliche Ausstrahleffekte, die von der Fertigstellung des

Flughafens BER ausgehen – sowohl aus der Gemeinde Schönefeld, als auch in Bezug auf die Bereitstel-

lung von Wohnraum im Kosmosviertel für Angestellte des Flughafens bzw. die Bereitstellung von ge-

werblich vermieteten Wohnungen für mit dem Flughafen bzw. dort angebotenen Dienstleistungen ver-

bundenen Personen (z. B. Pilotenwohnungen). Es ist jedoch von erheblichen Auswirkungen auf das in

direkter Nachbarschaft gelegene Kosmosviertel auszugehen. Schließlich werden sich auch zahlreiche

Gewerbebetriebe im Umfeld des BER ansiedeln.

2.2 Ausgangssituation im Gebäudebestand der Schönefeld Wohnen

Rund 1.900 Wohneinheiten mit etwa 3.500 Mieterinnen und Mietern befinden sich im Eigentum des

privaten Wohnungsunternehmens Schönefeld Wohnen, das den größten Anteil der Wohnungen im

Kosmosviertel bewirtschaftet. Im Wohnungsbestand der Schönefeld Wohnen konzentrieren sich insbe-

sondere Haushalte mit geringen Einkommen und Transferleistungsbezug. Der Gebäudebestand der

Schönefeld Wohnen wird flächendeckend mit einer Fassadendämmung ausgestattet. Die energetische

Modernisierung konzentriert sich ausschließlich auf das Anbringen einer Wärmedämmung an die Fassa-

de. Die Dämmung der Fassaden unterliegt zwar einer Genehmigungspflicht, doch kann im normalen

bauordnungsrechtlichen Verfahren nicht auf die Sozialverträglichkeit einer Maßnahme eingewirkt wer-

den. Aufgrund der Modernisierungsumlage werden die entstehenden Kosten gemäß § 559 BauGB auf

die Miete umgelegt, so dass es zu erheblichen Mietsteigerungen im Wohnungsbestand kommt. Davon


geht eine konkrete Verdrängungsgefahr für die Mieterschaft aus. Belegt wird die Verdrängungsgefahr

durch eine vom Mieterprotest Kosmosviertel durchgeführte Haustürbefragung im von der Fassaden-

dämmung betroffenen Wohnblock in der Ortolfstraße: Diese hat ergeben, dass von 112 angetroffenen

Mieterinnen und Mietern, 75 einen Antrag auf Härtefallprüfung entgegengenommen haben.5

Die Mieterinnen und Mieter der Schönefeld Wohnen beklagen neben der durch die Fassadendämmung

ansteigenden Mietkosten erhebliche Instandsetzungsrückstände in den Wohnungen und Gebäuden, die

u. a. Schimmelbefall, nicht schließende Fenster, Ausfall der Heizungsanlage, Rattenbefall, Wasserschä-

den, Schäden an Leitungen und Rohren und defekte Fahrstühle umfassen.6 Die Behebung der Instandset-

zungsrückstände ist nicht Bestandteil der baulichen Maßnahmen und ist gegenwärtig auch nicht vom

Eigentümer angekündigt. Hinzu kommen erhebliche Missstände im Wohnumfeld, die Instandsetzungs-

und Pflegerückstand der Grünflächen sowie die fehlende Barrierefreiheit auf den Wegen und der Ein-

gangsbereiche zu den Wohngebäuden umfassen (vgl. nachfolgende Abbildungen).

Abbildung 6: nicht barrierefreier Hauseingang Abbildung 7: Fassade und Außenanlage


Abbildung 8: Missstände im Wohnumfeld Abbildung 9: Missstände im Wohnumfeld


5 Mieterprotest Kosmosviertel, Ergebnisse der Haustürbefragung, 2018. 6 Quartiersmanagement Kosmosviertel, Integriertes Handlungs- und Entwicklungskonzept 2017-2019, S. 23 und Auskünfte

Mieterprotest Kosmosviertel.


3. Analyse der Instrumente des Besonderen Städtebaurechts

3.1 Instrumente im Zuständigkeitsbereich der Senatsverwaltung

3.1.1 Städtebauliche Sanierungsmaßnahme (§ 136 BauGB)

Ziele

Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert

oder umgestaltet wird. Es handelt sich um eine komplexe Gesamtmaßnahme, die die Koordination von

sehr unterschiedlichen Einzelmaßnahmen erfordert und dessen Sanierungsziel nicht durch Einzelmaßnah-

men erreichbar ist (vgl. BGH, DVBl 1981, 90.)

Anwendungsvoraussetzungen

Es müssen städtebauliche Missstände vorliegen und die zügige Behebung und Durchführung (in der Re-

gel innerhalb von 15 Jahren) im öffentlichen Interesse liegen. Dabei sind öffentliche und private Belan-

ge gerecht gegeneinander abzuwägen. Städtebauliche Missstände können sein:

Substanzschwäche: den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnis-

se oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berück-

sichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung werden nicht entsprochen

Funktionsschwäche: das Gebiet kann die aufgrund seiner Lage und Funktion zugeordneten

Aufgaben (fließender/ruhender Verkehr, Versorgungsfunktion, Ausstattung mit Grün-, Spiel-,

Sportflächen oder Gemeinbedarf) nicht erfüllen oder ist in der Erfüllung beeinträchtigt

Formale Anwendung des Instrumentes und Gebietskulisse

Das Sanierungsgebiet wird förmlich durch den Erlass einer Rechtsverordnung durch die Senatsverwal-

tung festgesetzt. Das Sanierungsgebiet ist zweckmäßig zu begrenzen. Einzelne Grundstücke, die von

der Sanierung nicht betroffen sind, können ganz oder teilweise herausgenommen werden. Vor der Fest-

setzung sind vorbereitende Untersuchungen durchzuführen, um darauf aufbauend ein Sanierungskon-

zept und Sanierungsziele zu entwickeln. Die vorbereitenden Untersuchungen nehmen inklusive Ausschrei-

bung, Erstellung und Schlusspräsentation ca. ein Jahr in Anspruch. Mit der Bekanntgabe über den Be-

schluss zum Beginn von vorbereitenden Untersuchungen können Baugesuche gemäß § 15 BauGB für bis

zu zwölf Monate zurückgestellt werden, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung

durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde. Die Aufstellung eines

Sozialplans gemäß § 180 BauGB ist möglich. Die Durchführung des Sanierungsverfahrens obliegt dem

Bezirk bzw. einem eingesetzten Sanierungsträger.


Wirkungsweise, Eingriffs- und Steuerungsmöglichkeiten sowie zusätzliche Instrumente

Mit Festsetzung des Sanierungsgebietes wird eine Genehmigungspflicht von baulichen Vorhaben (Errich-

tung, Änderung, Nutzungsänderung; gemäß § 29 BauGB) eingeführt, die auch die Veräußerung von

Grundstücken sowie die Versagung erheblich wertsteigernde Veränderungen von baulichen Anlagen

umfasst. Bei der Festsetzung ist zu prüfen, ob das umfassende (Beschränkung auf sanierungsunabhängi-

gen Bodenwert, Abschöpfung von sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen) oder das vereinfachtes

Sanierungsverfahren angewendet werden soll. Die Durchführung erfolgt entsprechend der aufgestellten

Sanierungsziele. Ordnungsmaßnahmen durch die Gemeinde und Baumaßnahmen durch die Eigentümer

müssen diesen Zielen entsprechen bzw. sich daraus ableiten. Bei der Umsetzung können Städtebauför-

dermitteln eingesetzt werden.

Folgende zusätzlichen Instrumente können angewendet werden:

Verfügungs- und Veränderungssperre (§§ 14 ff. BauGB),

Zahlung von Ausgleichsbeträgen (§§ 152 ff. BauGB),

Sozialplanverfahren (§ 180 BauGB),

Ausübung Vorkaufsrecht (§ 24 BauGB) und Enteignungsrecht (§ 87 BauGB),

Einsatz von Städtebaufördermitteln (§ 164 BauGB),

Verkehrswertermittlung (§ 194 BauGB),

Kombination mit § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB möglich

Anwendbarkeit im Kosmosviertel

Die beschriebenen Ziele des Sanierungsverfahrens sind auch auf das Kosmosviertel übertragbar: bauli-

che Struktur den Anforderungen an den Klimaschutz und nach den sozialen, hygienischen, wirtschaftli-

chen und kulturellen Erfordernissen entwickeln, gesunde Lebens- und Arbeitsbedingungen, Gestaltung

Orts- und Landschaftsbild. Städtebauliche Missstände liegen teilweise vor:

Substanzschwäche: erhebliche Instandsetzungsruckstände im Bestand der Schönefeld Wohnen,

umfassendes energetisches Modernisierungspotenzial, fehlende Barrierefreiheit Hauseingänge

und im öffentlichen Raum

Funktionsschwäche: Wohnfunktion wird weiterhin erfüllt, Nahversorgung ist gewährleistet und

wird durch das Einkaufszentrum verbessert, aber das Wohnumfeld und der öffentliche Raum

(Grünzug) weisen hohe Defizite und große Umgestaltungspotenziale auf.

Die Zielerreichung kann durch die Formulierung der Sanierungsziele gewährleistet werden, z. B.

behutsame und sozialverträgliche Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden durch

Aufstellung eines Sozialplans möglich,


Vermeidung von Bevölkerungsverdrängung,

Anpassung der Wohnungsausstattung an zeitgemäße Standards,

Umgestaltung der Frei- und Grünflächen, Neugestaltung der Wegebeziehungen und barrieref-

reie Umgestaltung (Zugänge, Wohnumfeld, Wege)

Der Einsatz der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme im Kosmosviertel ist nicht auszuschließen, da die

Zielsetzung mit den Bedarfen im Kosmosviertel vereinbar, die Zielerreichung über das Instrument mög-

lich ist und die Anwendungsvoraussetzungen teilweise vorliegen. Die Vielzahl an verschiedenen öffentli-

chen und privaten Maßnahmen im Gebiet erfordert den Einsatz einer aufeinander abgestimmten Koor-

dination der Einzelmaßnahmen. Aufgrund der Bevölkerungsstruktur ist die Aufstellung eines Sozialplans

für die Zielerreichung elementar, da durch die öffentlichen und insbesondere privaten Maßnahmen

erhebliche Auswirkungen auf die Mieterschaft zu befürchten sind. Diese Folgen können mit dem Sozial-

plan abgefedert werden.

Die Eingriffs- und Steuerungsmöglichkeiten des Sanierungsverfahrens sind umfassend, jedoch benötigt

der Einsatz des Instrumentes Zeit, da zuerst eine Abstimmung mit der zuständigen Senatsverwaltung

erfolgen und eine vorbereitende Untersuchung durchgeführt werden muss.

3.1.2 Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme

Ziele

Entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung sollen Ge-

biete erstmalig entwickelt oder im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwick-

lung zugeführt werden. Die Entwicklungsmaßnahme hat demnach etwas „qualitativ Neues zum Ziel.“7

Bei den so genannten Entwicklungsgebieten handelt es sich in der Regel um Konversionsflächen oder

Brachflächen wie die Wasserstadt Spandau, die ehemalige Industriebrache Rummelsburger Bucht, das

ehemalige Flugfeld und Grenzgebiet Johannisthal/Adlershof oder den ehemaligen Güterbahnhof Kö-

penick (gegenwärtig in Prüfung).


Das Gebiet muss eine besondere Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung der Gemeinde haben

und eine Entwicklung dem Wohl der Allgemeinheit dienen, also z. B. zur Deckung eines erhöhten Be-

darfs an Wohn- und Arbeitsstätten oder zur Wiedernutzung brachgefallener Flächen.8 Zentrale Vo-

raussetzungen zur Anwendung sind zum einen die erstmalige oder neue Entwicklung des Gebietes (z. B.

eine städtebauliche Neuordnung) und zum anderen, dass es sich um eine Gesamtmaßnahme handelt.

Die Zielerreichung ist ferner nicht mit anderen Instrumenten des Städtebaurechts zu erreichen. Eine zügi-

ge Durchführung und eine gesicherte Finanzierung sind zu gewährleisten.

7 Schmidt-Eichstaedt, Städtebaurecht, 4. Auflage, S. 460. 8 Schmidt-Eichstaedt, Städtebaurecht, 4. Auflage, S. 460.



Das städtebauliche Entwicklungsgebiet wird förmlich durch den Erlass einer Rechtsverordnung (Entwick-

lungsverordnung) durch die zuständige Senatsverwaltung festgesetzt. Das Entwicklungsgebiet ist

zweckmäßig zu begrenzen. Einzelne Grundstücke, die von der Maßnahme nicht betroffen sind, können

ganz oder teilweise herausgenommen werden. Der Charakter der Gesamtmaßnahme muss aber erhal-

ten bleiben. Die Entwicklungsmaßnahme darf sich auch auf ein baulich genutztes Gebiet erstrecken

(z. B. Wohngebäude), wenn dieses „neu“ entwickelt, umstrukturiert oder auch nur im größeren Zusam-

menhang saniert werden soll.9 Vor der Festsetzung sind vorbereitende Untersuchungen durchzuführen,

auf deren Grundlage Entwicklungsziele für das Gebiet erarbeitet werden. Die vorbereitenden Untersu-

chungen nehmen inklusive Ausschreibung, Erstellung und Schlusspräsentation ca. ein Jahr in Anspruch. Mit

der Bekanntgabe über den Beschluss zum Beginn von vorbereitenden Untersuchungen können Baugesu-

che gemäß § 15 BauGB für bis zu zwölf Monate zurückgestellt werden, wenn zu befürchten ist, dass die

Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden

würde. Die Aufstellung eines Sozialplans gemäß § 180 BauGB ist möglich. Die Durchführung des Sanie-

rungsverfahrens obliegt dem Bezirk bzw. einem eingesetzten Entwicklungsträger.


Mit Festsetzung des Entwicklungsgebietes wird eine Genehmigungspflicht von baulichen Vorhaben (Er-

richtung, Änderung, Nutzungsänderung gemäß § 29) eingeführt. Grundsätzlich geht mit der Festsetzung

eines Entwicklungsbereiches der Erwerb aller Grundstücke durch die Gemeinde einher (außer die Eigen-

tümer verpflichten sich zur plangemäßen Nutzung des Grundstücks), um die Neuordnung bzw. Entwick-

lung des Gebietes zu ermöglichen. Es besteht die Möglichkeit der Enteignung ohne B-Plan und ohne

Prüfung der Gründe des Allgemeinwohls, somit ist die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme das

„schärfstes Schwert“ des Bodenrechts. Nach Abschluss der Entwicklungsmaßnahme werden die erworbe-

nen Grundstücke wieder veräußert und die Maßnahme refinanziert. Die Refinanzierung steht und fällt

mit Entwicklung der Bodenwerte.


Ausübung Vorkaufsrecht (§ 24 BauGB) und Enteignungsrecht (§ 87 BauGB),

Zahlung von Ausgleichsbeträgen (§§ 152 ff. BauGB),


Zurückstellungen von Baugesuchen (§ 15 BauGB),

Sozialplanverfahren (§ 180 BauGB)

9 Schmidt-Eichstaedt, Städtebaurecht, 4. Auflage, S. 462.



Die Anwendungsvoraussetzungen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme werden im Kosmosviertel

nicht erfüllt, da das Quartier weder erstmalig entwickelt, noch einer neuen Nutzung zugeführt wird.

3.1.3 Stadtumbaumaßnahme

Ziele

Stadtumbaumaßnahmen sind Maßnahmen, durch die in von erheblichen städtebaulichen Funktionsver-

lusten betroffenen Gebieten Anpassungen zur Herstellung nachhaltiger städtebaulicher Strukturen vor-

genommen werden. Die Stadtumbaustrategie Berlin konkretisiert die gesetzliche Regelung des Bauge-

setzbuches und listet u. a. folgende Ziele von Stadtumbaumaßnahmen auf:

nachhaltige Aufwertungsstrategie von Großwohnsiedlungen,

Verbesserung der sozialen Infrastruktureinrichtungen,

Aufwertung von öffentlichen Freiflächen, Plätzen und Wegen sowie

die Erhöhung der Wohnqualität.10


Erhebliche städtebauliche Funktionsverluste liegen insbesondere dann vor, wenn ein dauerhaftes Über-

angebot an baulichen Anlagen für bestimmte Nutzungen – namentlich für Wohnzwecke – besteht oder

zu erwarten ist oder wenn die allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaan-

passung nicht erfüllt werden. Aus den oben benannten vielfältigen Zielstellungen ergibt sich für das

Stadtumbauquartier das Erfordernis einer städtebaulichen Gesamtmaßnahme, die aus verschiedenen

aufeinander abgestimmten Einzelmaßnahmen besteht. Im Kern geht es damit um eine gesteuerte städ-

tebauliche Neu- bzw. Umstrukturierung des Gebietes.


Voraussetzung zur Festsetzung eines Stadtumbauquartiers durch die Senatsverwaltung ist die Erarbei-

tung eines informellen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes unter Abwägung der öffentlichen und

privaten Belange. Die Erstellung eines Entwicklungskonzeptes nimmt inklusive Ausschreibung, Erstellung

und Schlusspräsentation ca. ein Jahr in Anspruch. Die Festsetzung des Stadtumbaugebietes kann durch

einfachen Beschluss oder durch Rechtsverordnung erfolgen. Die Festsetzung per Rechtsverordnung er-

möglicht es gemäß § 171d, die sozialverträgliche Durchführung sicherzustellen, indem das Sozialplan-

verfahren sowie die Veränderungssperre angewendet werden können. Das Gebiet ist so festzulegen,

dass die Maßnahmen zweckmäßig durchgeführt werden können. Die Durchführung des Stadtumbauver-

fahrens obliegt dem Bezirk bzw. einem eingesetzten Durchführungsträger.

10 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Stadtumbau Berlin Programmleitfaden, S. 9.



Wenn das Stadtumbaugebiet als Rechtsverordnung festgesetzt ist (= Durchführungssicherungsver-

ordnung), dann besteht eine Genehmigungspflicht bei baulichen Vorhaben (Errichtung, Änderung, Nut-

zungsänderung, § 29 BauGB), der Beseitigung baulicher Anlagen und es können erheblich wertstei-

gernde Veränderungen von baulichen Anlagen versagt werden, um die sozialverträgliche Durchführung

der Maßnahme sicherzustellen (unter Wahrung der Wirtschaftlichkeit). In der Regel werden Stadtum-

bauverträge mit den Eigentümern abgeschlossen, um die Durchführung der Maßnahmen entsprechend

der aufgestellten Entwicklungsziele sicherzustellen. Wird der den städtebaulichen und sozialen Belan-

gen Rechnung tragende Ablauf von Stadtumbaumaßnahmen nicht ermöglicht, besteht die Möglichkeit

der Enteignung (= Drohpotenzial).


Verfügungs- und Veränderungssperre (§§ 14 ff. BauGB),

Sozialplanverfahren (§ 180 BauGB),


Abschluss städtebaulicher Verträge (§ 11 BauGB),

Ausübung Vorkaufsrecht (§ 24 BauGB) und Enteignung zur Erhaltung oder zum Abriss im Stadt-

umbausicherungsgebiet (§ 85 BauGB);

Kombination mit Sanierungsgebiet, städtebaulichem Entwicklungsgebiet und Erhaltungsverord-

nung möglich


Die Vielzahl an verschiedenen öffentlichen und privaten Maßnahmen im Kosmosviertel weisen eine hohe

Übereinstimmung mit den Zielen des Stadtumbauverfahrens auf: der Wohnungsbestand wird in Teilen

aufgewertet und aus Sicht eines Eigentümers den Anforderungen an den Klimaschutz angepasst, die

soziale Infrastruktur wird saniert, insbesondere die grüne Infrastruktur und das Wohnumfeld erfahren

eine tiefgreifende Umstrukturierung und Neuordnung, die gewerbliche Infrastruktur wird verbessert und

äußere Einflussfaktoren wirken auf das Gebiet ein (Wohnungsneubau, Flughafen BER). Die Wohnquali-

tät im Kosmosviertel wird erhöht. Das hohe Maßnahmevolumen erfordert eine aufeinander abgestimmte

Gesamtplanung. Von den Veränderungen im Kosmosviertel sind Auswirkungen auf die Wohnbevölke-

rung zu erwarten, so dass die Festsetzung eines Stadtumbauquartiers als Rechtsverordnung gerechtfer-

tigt und ein Sozialplanverfahren begründet werden kann. Damit kann die sozialverträgliche Durchfüh-

rung der Gesamtmaßnahme sichergestellt werden.

Bereits im Wettbewerbsverfahren zum Programm „Stadtumbau Ost Berlin“ im Jahr 2002 war das

Kosmosviertel eine mögliche Stadtumbaukulisse. Das Quartier wurde als „inaktive Stadtumbaukulisse

(Beobachtungsgebiet)“ eingestuft.


Aufgrund der Handlungsbedarfe im Quartier, der damit verbundenen Zielstellung und der Möglichkeit

der Zielerreichung durch das Stadtumbauverfahren, bietet sich das Instrument für eine Anwendung im

Kosmosviertel an. Problematisch kann jedoch sein, dass insbesondere die öffentlichen Maßnahmen be-

reits überwiegend in anderen Programmen der Städtebauförderung angemeldet sind und deren Durch-

führung auch ohne eine Stadtumbaukulisse möglich ist. Die Koordinierung der Einzelmaßnahmen im

Kosmosviertel ist zwar wünschenswert, jedoch ist deren Durchführung nicht an ein mögliches Stadtum-

bauverfahren gebunden. Es müssten darüber hinausgehende Maßnahmen im Rahmen der Erarbeitung

eines informellen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes entwickelt werden, die ein Stadtumbauverfah-

ren rechtfertigen.

3.2 Instrumente im Zuständigkeitsbereich des Bezirks

Im alleinigen Zuständigkeitsbereich des Bezirks befinden sich die Erhaltungsverordnungen. Die Systema-

tik der drei Erhaltungsverordnungen ist in der Tabelle 3 vereinfacht dargestellt.

Tabelle 3: Systematik der Erhaltungsverordnungen

Städtebauliches

Erhaltungsgebiet

Soziales

Erhaltungsgebiet

Umstrukturierungs-

gebiet

Schutzziel

Bestand und Struktur von Gebäuden

Bestand und Struktur der Bewohner und Nutzer be-stimmter Gebäude

– auf Dauer – – auf Dauer –* – auf Zeit –

Schutz-

argumente

Prägung des Ortsbildes, der Stadtgestalt, des Landschaftsbildes, sonsti-ge städtebauliche Bedeu-tung

Städtebauliche Gründe sprechen für die Erhal-tung der Zusammenset-zung der Wohnbevölke-rung

Sicherung des Ablaufs einer städtebaulichen Umstrukturierung nach Maßgabe eines Sozial-plans

Vorbereitung

Städtebauliche Untersu-chung des Stadt- und Ortsbildes

Vertiefende Untersuchung (Sozialstudie mit Haus-haltsbefragung)

Einfacher Aufstellungsbe-schluss ohne Voruntersu-chung

Gemeinsame

Methode

1. Schritt:

Gebietskennzeichnung durch Rechtsverordnung oder durch B-Plan

2. Schritt:

Prüfung aller Anträge auf Vereinbarkeit mit Erhaltungszielen bzw. Sozialplan: Abbruch,

bauliche Änderung, Errichtung baulicher Anlagen (nur Nummer 1), Nutzungsänderung,

Bildung von Wohnungseigentum (nur Nummer 2)

3. Schritt:

Versagung oder Erteilung der Genehmigung durch Bezirksamt

Quelle: Angepasste Darstellung nach Schmidt-Eichstaedt, Städtebaurecht, 4. Auflage, S. 485; *=in der Regel

fünf Jahre, dann erfolgt eine Überprüfung. Die Verordnung kann – sofern die Anwendungsvoraussetzun-

gen vorliegen – immer wieder verlängert werden.


3.2.1 Städtebauliche Erhaltungsverordnung

Ziele

Mit einer städtebaulichen Erhaltungsverordnung soll die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des

Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt, der Prägung des Ortsbildes, der Stadtgestalt, des

Landschaftsbildes oder seiner sonstigen städtebauliche Bedeutung gewährleistet werden. Das Schutzziel

ist ein auf Dauer angelegter Schutz der äußerlichen Struktur von Gebäuden.


Das potenzielle städtebauliche Erhaltungsgebiet muss einen besonderen städtebaulichen Erhaltungswert

von Gebäuden, Gestaltungsmerkmalen und der Stadtgestalt aufweisen. Die städtebauliche Eigenart

muss noch vorhanden sein, d. h. die Gebäude und anderen baulichen Anlagen dürfen noch nicht soweit

verändert sein, dass das Gebietstypische verloren gegangen ist.


Ein städtebauliches Erhaltungsgebiet wird förmlich vom Bezirk durch den Erlass einer Rechtsverordnung

festgesetzt. Wird ein Aufstellungsbeschluss gefasst, können Baugesuche gemäß § 15 BauGB für ein Jahr

zurückgestellt werden. Um die Anwendungsvoraussetzungen zu überprüfen und die Schutzwürdigkeit

des Gebiets zu begründen, ist die Erstellung eines städtebaulichen Gutachtens erforderlich. Darauf

aufbauend werden die Erhaltungsziele entwickelt. Die Erstellung des städtebaulichen Gutachtens nimmt

inklusive Ausschreibung, Erstellung und Schlusspräsentation ca. ein Jahr in Anspruch. Für die festzulegen-

de Gebietskulisse gilt, dass die aufgestellten Erhaltungsziele im Gebiet zu erreichen sein müssen, d. h.

nicht jedes schutzwürdige Gebäude muss Bestandteil bzw. nicht jedes Gebäude muss schutzwürdig sein.

Es geht um die räumliche Erfassung des Gebietscharakters. Die Grenzziehung ist praktikabel gestaltbar

und liegt im planerischen Ermessen.


Die Wirkungsweise des Instruments ist zweistufig: Mit der Festsetzung eines städtebaulichen Erhaltungs-

gebietes wird ein Genehmigungsvorbehalt (1. Stufe) für den Abbruch, die Änderung, die Neuerrich-

tung und die Nutzungsänderung baulicher Anlagen eingeführt. Für diese Vorhaben ist eine erhaltungs-

rechtliche Genehmigung erforderlich. Die konkrete Abwägung erfolgt in der Antragsprüfung (2. Stufe)

mit Hilfe von Prüfkriterien. Es wird geprüft, ob der Antrag den aufgestellten Erhaltungszielen entspricht

und anschließend eine Genehmigung oder Versagung ausgesprochen. Dabei besteht ein gewisser Er-

messensspielraum des Bezirks. Die wirtschaftliche Zumutbarkeit muss ebenfalls in die Beurteilung einflie-

ßen.

Das Schutzziel der städtebaulichen Erhaltungsverordnung zielt allein auf die Erhaltung der äußerlich

erkennbaren Struktur von Wohngebäuden im Erhaltungsgebiet ab (z. B. Fenster, Türen, Fassade, Dach

im Hinblick auf Material, Form und Gestaltung). Bauliche Veränderungen innerhalb der Wohngebäude


und oftmals auch im rückwärtigen Bereich entfallen nicht in den Regelungsbereich dieser Verordnung.

Die städtebauliche Erhaltungsverordnung entfaltet keinen Schutz für die Mieterinnen und Mieter.


Zurückstellung von Baugesuchen (§ 15 BauGB),

Vorkaufsrecht (§ 24 BauGB),

Kombination § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 und Nummer 2 BauGB möglich


Die Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass einer städtebaulichen Erhaltungsverordnung liegen im

Kosmosviertel nicht vor: Zum einen lässt sich der Begründungszusammenhang für den besonderen Erhal-

tungswert der Wohngebäude nicht herstellen und zum anderen trägt die Wirkungsweise des Instrumen-

tes nicht zur Zielerreichung – einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf von Modernisie-

rungen – bei.

3.2.2 Soziale Erhaltungsverordnung

Ziele

Mit einer sozialen Erhaltungsverordnung soll die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonde-

ren städtebaulichen Gründen erhalten werden. Es sollen negative Folgen für die Gemeinde abgewen-

det werden, z. B. der Verlust preiswerten Wohnraums, die Unter- oder Überauslastung von sozialen

Infrastrukturen wie Schulen und Kitas oder Folgeprobleme in anderen Stadtteilen, die durch eine Ver-

drängung bestimmter Bevölkerungsgruppen entstehen können. Das Schutzziel ist auf den Bestand und

die Struktur der Gebäude und Bewohner angelegt.


Um ein soziales Erhaltungsgebiet festsetzen zu können, müssen ein bauliches Aufwertungspotenzial, ein

wohnungswirtschaftlicher Aufwertungsdruck und ein soziales Verdrängungspotenzial im Quartier nach-

gewiesen werden. Auf dieser Grundlage sind negative städtebauliche Folgen zu ermitteln, die sich aus

einer Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ergeben können.


Ein soziales Erhaltungsgebiet wird förmlich vom Bezirk durch den Erlass einer Rechtsverordnung festge-

setzt. Wird ein Aufstellungsbeschluss gefasst, können Baugesuche gemäß § 15 BauGB für ein Jahr zu-

rückgestellt werden. Um die Anwendungsvoraussetzungen zu überprüfen und die Schutzwürdigkeit des

Gebiets zu begründen, ist eine vertiefende Untersuchung samt Haushaltsbefragung, Sekundärdatenana-

lyse und Ortsbildanalyse erforderlich. Darauf aufbauend werden die Erhaltungsziele definiert. Die

Erstellung der vertiefenden Untersuchung nimmt inklusive Ausschreibung, Erstellung und Schlusspräsenta-


tion ca. neun Monate in Anspruch. Für die festzulegende Gebietskulisse gilt, dass die aufgestellten Er-

haltungsziele im Gebiet zu erreichen sein müssen, d. h. nicht jedes schutzwürdige Gebäude muss Be-

standteil bzw. nicht jedes Gebäude muss schutzwürdig sein. Es geht um die räumliche Erfassung des

Gebietscharakters. Die Grenzziehung ist praktikabel gestaltbar und liegt im planerischen Ermessen.


Die Wirkungsweise des Instruments ist zweistufig: Mit der Festsetzung eines sozialen Erhaltungsgebietes

wird ein Genehmigungsvorbehalt (1. Stufe) für den Abbruch, die Änderung und die Nutzungsände-

rung baulicher Anlagen eingeführt. Für diese Vorhaben ist eine erhaltungsrechtliche Genehmigung er-

forderlich. Die konkrete Abwägung erfolgt in der Antragsprüfung (2. Stufe) mit Hilfe von Prüfkriterien.

Es wird geprüft, ob der Antrag den aufgestellten Erhaltungszielen entspricht und anschließend eine

Genehmigung oder Versagung ausgesprochen. Dabei besteht ein gewisser Ermessensspielraum des

Bezirks. Die wirtschaftliche Zumutbarkeit muss ebenfalls in die Beurteilung einfließen. Mit dem Instrument

können folgende Maßnahmen beeinflusst werden:

Abriss von Wohngebäuden

Zusammenlegung oder Teilung von Wohnungen

Anbau von Balkonen oder eines Aufzugs

Einbau eines zweiten Bades oder WCs

Hochwertige Wohnungsausstattung: Kamin, Fußbodenheizung, Videosprechanlage, etc.

energetische Maßnahmen, die die Mindestanforderungen der EnEV übersteigen

Nutzungsänderung von Wohnen in Gewerbe

Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes ist zu genehmigen. Die Miete kann nur indi-

rekt über die Versagung oder die Reduzierung des Umfangs von Maßnahmen beeinflusst werden. Das

Instrument begründet keinen individuellen Mieterschutz. Folgende zusätzlichen Instrumente können an-

gewendet werden:



Umwandlungsverordnung (§ 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB)

Kombination mit § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 BauGB und Sanierungsgebiet gemäß

§ 136 BauGB möglich

Einrichtung einer bezirklichen Mieterberatung



Die Anwendungsvoraussetzungen des sozialen Erhaltungsrechts können im Kosmosviertel grundsätzlich

vorliegen, da zum einen bauliche Aufwertungspotenziale im Hinblick auf Instandsetzung und energeti-

sche Modernisierung vorliegen, das Mietniveau im privaten Wohnungsbestand ansteigt und ein hohes

Verdrängungspotenzial aufgrund der Bevölkerungsstruktur (z. B. geringes Einkommen, hoher Arbeitslo-

sen- und Transferleistungsempfängeranteil) vorliegt. Für diese Bewohnerschaft steht im Gemeindegebiet

kein Ersatzwohnraum zur Verfügung und eine Verdrängung würde die Investitionen des QM konterka-

rieren, d. h. negative städtebauliche Folgen sind ebenfalls zu erwarten.

Die Anwendungsvoraussetzungen können demnach durchaus vorliegen, jedoch ist die Zielerreichung

– der individuelle Mieterschutz – mit diesem Instrument nicht zu erreichen. Der Wirkungsweise des In-

strumentes folgend, geht es nicht um die einzelnen Mieter, sondern um die Zusammensetzung im Gan-

zen. Zieht ein einkommensschwacher Haushalt aus dem Gebiet weg und wird durch einen einkommens-

schwachen Haushalt ersetzt, ist das Erhaltungsziel erreicht. Im Kosmosviertel erfordert die Bevölkerungs-

struktur aber einen individuellen Lösungsansatz. Die derzeitig einzige Steuerungsmöglichkeit mit dem

sozialen Erhaltungsrecht im Kosmosviertel bezieht sich auf die mögliche Begrenzung der Fassadendäm-

mung auf die Mindestanforderungen der EnEV, d. h. eine Versagung der Fassadendämmung ist vermut-

lich nicht möglich. Hierbei kommt es auf weitere Gutachten hinsichtlich der Energieeinsparung an. Das

eigentliche Schutzziel wird mit dem sozialen Erhaltungsrecht voraussichtlich jedoch verfehlt.

3.2.3 Umstrukturierungsverordnung

Ziele

Mit einer Umstrukturierungsverordnung soll ein den sozialen Belangen Rechnung tragender Ablauf einer

städtebaulichen Umstrukturierung auf der Grundlage eines Sozialplans gemäß § 180 BauGB sicherge-

stellt werden. Das Schutzziel ist auf den Bestand und die Struktur der Gebäude und Bewohner ange-

legt. Anders als bei der sozialen Erhaltungsverordnung geht es um die individuellen Mieterinnen und

Mieter, die von Umstrukturierungsmaßnahmen betroffen sind.


Um eine Umstrukturierungsverordnung festsetzen zu können, muss nachgewiesen werden, dass in dem

potenziellen Umstrukturierungsgebiet eine städtebauliche Umstrukturierung stattfindet. Der Begriff

„städtebauliche Umstrukturierung“ ist in der Rechtsprechung bzw. Kommentarliteratur jedoch nicht ein-

deutig definiert.11

Es muss geprüft werden, ob eine städtebauliche Erforderlichkeit der Maßnahme vorliegt. Die Gemein-

de muss sich selbst zu einer Veränderung im Gebiet verständigt haben oder diese befürworten und nun

gewährleisten, dass diese Umstrukturierung sozial gerecht abläuft. Entspricht die Maßnahme eines Pri-

vaten der planerischen Konzeption der Gemeinde, ist diese als „städtebaulich“ einzustufen und kann

11 Beckmann, Rechtliche Voraussetzungen für die Ausweisung eines Gebietes als städtebauliches Umstrukturierungsgebiet

gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB, 2017, S. 7.


eine Umstrukturierung begründen.12 Die Initiative zur Veränderung muss demnach nicht nur allein von

der Gemeinde ausgehen bzw. die Veränderung muss nicht von der Gemeinde selbst ausgelöst worden

sein.

Der Begriff „Umstrukturierung“ ist ebenfalls nicht eindeutig geklärt. Gemäß Beckmann muss sich durch

eine Umstrukturierung „der Gebietscharakter“ verändern.13 Nach Lammek muss eine „Veränderung des

städtebaulichen Gefüges“ bevorstehen, die eine strukturelle Veränderung mit „einigem Gewicht“ nach

sich zieht.14 Ferner führt Lammek aus, dass „der Anwendungsbereich für die Festsetzung einer Umstruk-

turierungsverordnung auf die Sachverhalte eingeschränkt ist, in denen die Gemeinde nach Abwägung

durchaus divergierender städtebaulicher Belange zu der Erkenntnis gelangt, daß eine städtebaulich

relevante Neugestaltung notwendig und daher auch gewollt ist“.15


Wie bei dem Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung kann die Umstrukturierungsverordnung in ei-

nem Bebauungsplan oder als „normale“ Rechtsverordnung festgesetzt werden. „Auch bezüglich des zu

veröffentlichenden Satzungstextes gelten für die Umstrukturierungsverordnung keine Besonderheiten. Es

muß lediglich kenntlich gemacht werden, auf welchen Erhaltungsgrund die Gemeinde die Verordnung

stützt und welches Gebiets betroffen ist.“16 Das Instrument kann ohne städtebauliches Gutachten oder

eine vertiefende Untersuchung eigenständig vom Bezirk angewendet werden. In der Praxis hat sich

folgendes Vorgehen bewährt:

1. Aufstellungsbeschluss für die Umstrukturierungsverordnung und die Aufstellung eines Gebietsso-

zialplans Möglichkeit der Zurückstellung von Baugesuchen gemäß § 15 BauGB.

2. Erstellung eines Gebietssozialplans durch eingesetzte Mieterberatung und ggf. Abschluss einer

Abwendungsvereinbarung mit dem/den betroffenen Eigentümer/n.

3. Umsetzung des Gebietssozialplans durch individuelle Modernisierungsvereinbarungen und Ge-

nehmigung der Maßnahmen ggf. mit einer Reduzierung des Maßnahmeumfangs.

Für die festzulegende Gebietskulisse gilt, dass die aufgestellten Erhaltungsziele im Gebiet erreichbar

sein müssen, d. h. nicht jedes schutzwürdige Gebäude muss Bestandteil bzw. nicht jedes Gebäude muss

schutzwürdig sein. Es geht um die räumliche Erfassung des Gebietscharakters. Die Grenzziehung ist

praktikabel gestaltbar und liegt im planerischen Ermessen.

12 Beckmann, Rechtliche Voraussetzungen für die Ausweisung eines Gebietes als städtebauliches Umstrukturierungsgebiet

gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB, 2017, S. 14 f.. 13 Beckmann, Rechtliche Voraussetzungen für die Ausweisung eines Gebietes als städtebauliches Umstrukturierungsgebiet

gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB, 2017, S. 16. 14 Lammek, Gutachten im Auftrag des Landes Berlin zur Anwendbarkeit von Umstrukturierungsverordnungen gemäß § 172

Abs. 1 S. 1 Nr. 3 BauGB in den Milieuschutzgebieten in Berlin-Pankow (Ortsteil Prenzlauer Berg), 2002, S. 4. 15 Lammek, Gutachten im Auftrag des Landes Berlin zur Anwendbarkeit von Umstrukturierungsverordnungen gemäß § 172

Abs. 1 S. 1 Nr. 3 BauGB in den Milieuschutzgebieten in Berlin-Pankow (Ortsteil Prenzlauer Berg), 2002, S. 5. 16 Lammek, Gutachten im Auftrag des Landes Berlin zur Anwendbarkeit von Umstrukturierungsverordnungen gemäß § 172

Abs. 1 S. 1 Nr. 3 BauGB in den Milieuschutzgebieten in Berlin-Pankow (Ortsteil Prenzlauer Berg), 2002, S. 3.



Die Wirkungsweise des Instruments ist zweistufig: Mit der Festsetzung eines Umstrukturierungsgebietes

wird ein Genehmigungsvorbehalt (1. Stufe) für den Abbruch, die Änderung und die Nutzungsände-

rung baulicher Anlagen eingeführt. Für diese Vorhaben ist eine erhaltungsrechtliche Genehmigung er-

forderlich. Die konkrete Abwägung erfolgt in der Antragsprüfung (2. Stufe). Es wird geprüft, ob der

Antrag dem aufgestellten Gebietssozialplan entspricht und anschließend eine Genehmigung oder Ver-

sagung ausgesprochen. Dabei besteht ein Ermessensspielraum des Bezirks. Die wirtschaftliche Zumut-

barkeit muss ebenfalls in die Beurteilung einfließen: „Danach muss eine beantragte Maßnahme geneh-

migt werden, wenn ihre Unterlassung dem Eigentümer unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls wirt-

schaftlich nicht zumutbar ist. Umgekehrt heißt das: Was wirtschaftlich zumutbar ist, darf verlangt wer-

den.“17

Die Wirkung des Instrumentes geht vom parallel zum Aufstellungsbeschluss zu erarbeitenden Gebietsso-

zialplan aus und hat somit einen direkten Einfluss auf die einzelnen Mieter bzw. eine Gruppe betroffe-

ner Mieter. Der aufzustellende Gebietssozialplan sollte gemäß Schmidt-Eichstaedt/Weyrauch/Zemke

folgende Inhalte umfassen:

Beschreibung der voraussichtlichen nachteiligen Auswirkungen der Maßnahmen und/oder Pläne

auf die persönlichen Lebensumstände der Betroffenen,

Beschreibung des Prüfergebnisses zu möglichen Unterstützungsmaßnahmen zur Vermeidung oder

zum Mildern der Auswirkungen (z. B. Formen der Hilfe bei Wohnungs- oder Arbeitsplatzwech-

sel) und

Schlussfolgerungen im Ergebnis der geprüften grundsätzlichen Möglichkeiten: Darstellung der in

Betracht zu ziehenden gemeindlichen Maßnahmen und Erläuterungen der Realisierungschan-

cen.18

Enthält der aufgestellte Sozialplan Aussagen zu den genannten Aspekten, entspricht dieser den Anfor-

derungen des § 180 BauGB und ist als „Gebietssozialplan“ zu bezeichnen. Mit einem „Gebietssozial-

plan“ verfügt die Gemeinde über eine „schlussfolgernde Gesamtstrategie zum Einsatz der zur Verfü-

gung stehenden Mittel“19. Darin kann beschrieben werden, „welche Maßnahmen unter welchen bedin-

gungen als sozialverträglich zu betrachten sind. In die Beschreibung eines sozial verträglichen Sanie-

rungsablaufs können auch Vorstellungen darüber eingehen, welche Mietbelastungen und welche Miet-

erhöhungen in welchem Zeitablauf als zumutbar angesehen werden.“20 Folgende Ziele können bei-

spielsweise im Gebietssozialplan berücksichtigt werden21:

Die Mietspiegelwerte werden (ohne Berücksichtigung von Sondermerkmalen) nach Modernisie-

rung eingehalten.

17 Schmidt-Eichstaedt, Städtebaurecht, 2005 (4. Auflage), S. 491. 18 Schmidt-Eichstaedt, Weyrauch, Zemke, Städtebaurecht: Einführung und Handbuch, 2014 (5. Auflage), S. 503. 19 Schmidt-Eichstaedt, Weyrauch, Zemke, Städtebaurecht: Einführung und Handbuch, 2014 (5. Auflage), S. 503. 20 Schmidt-Eichstaedt, Städtebaurecht, 2005 (4. Auflage), S. 491. 21 Beckmann, Rechtliche Voraussetzungen für die Ausweisung eines Gebietes als städtebauliches Umstrukturierungsgebiet

gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB, 2017, S. 4.


In Wohnungen von Empfängern nach SBG II und SGB XII dürfen die Mietkosten nach der Mo-

dernisierung die Werte der Wohnkostenrichtlinie der genannten Leistungsempfänger nicht über-

steigen.

Bei sonstigen finanziellen und sozialen Härtefällen werden die Mieterhöhungen gekappt, um

den Mietern den Verbleib in ihren Wohnungen zu ermöglichen. Von einer sozialen Härte ist

(auch) auszugehen, wenn die Brutto-Warm-Mietkosten ein Drittel des verfügbaren Haushaltsein-

kommens übersteigen. Andere Lösungen können durch eine zu beauftragende eigentümerunab-

hängige Mieterberatung erarbeitet werden.




Kombination § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 unter bestimmten Voraussetzungen möglich,

Wenn das Wohl der Allgemeinheit es erfordert, kann das Gebäude zur Verhinderung der be-

antragten Maßnahme enteignet werden (§ 85 Abs. 1 Nr. 6 BauGB).


Wie in Kapitel 2.2 ausführlich dargestellt, wird der gesamte Gebäudebestand der Schönefeld Woh-

nen, der 1.900 Wohnungen und 3.500 Mieterinnen und Mieter umfasst, schrittweise mit einer Fassa-

dendämmung ausgestattet. Das Ausmaß der Maßnahme entspricht sowohl räumlich, als auch im Hinblick

auf die Vielzahl an betroffenen Mieterinnen und Mietern, einer flächenhaften, energetischen Moderni-

sierung des Gebäudebestandes und ist somit einer städtebaulichen Umstrukturierung gleichzusetzen.

Aufgrund der Modernisierungsumlage werden die entstehenden Kosten auf die Miete umgelegt, so dass

es zu erheblichen Mietsteigerungen im Wohnungsbestand kommt. Zur Sicherung eines den sozialen Be-

langen Rechnung tragenden Ablaufs dieser Maßnahmen ist die Aufstellung eines Gebietssozialplans als

Gesamtstrategie für das Quartier Kosmosviertel notwendig. Auf der Grundlage des Gebietssozialplans

kann die Zielerreichung – der individuelle Mieterschutz – gewährleistet werden.

Hinzu kommen eine Vielzahl an geplanten und sich in der Umsetzung befindlichen öffentlichen und pri-

vaten Maßnahmen, die eine „städtebauliche Kette“ begründen: Die Aufwertung des Wohnungsbestan-

des durch die energetische Modernisierung als Auslöser für strukturelle Veränderungen, die umfangrei-

che Um- und Neugestaltung des zentralen Grünzugs, der Neubau eines Einkaufszentrums und die Umge-

staltung der Ladenzeile sowie punktuelle Maßnahmen in der sozialen Infrastruktur und dem Wohnum-

feld führen zu einer Steigerung der Wohnqualität, einer Veränderung des Aussehens des

Kosmosviertels und somit zu einer Veränderung des Gebietscharakters. Der Tatbestand der Umstruktu-

rierung ist erfüllt, da gemäß Lammek, „eine gezielte Neugestaltung einer zur Zeit überkommenen Struk-

tur nach Abwägung der mit der Umstrukturierung verbundenen Vor- und Nachteile erforderlich ist.“22

22 Lammek, Gutachten im Auftrag des Landes Berlin zur Anwendbarkeit von Umstrukturierungsverordnungen gemäß § 172



Das Bezirksamt Treptow-Köpenick befürwortet und unterstützt diese städtebaulichen Verbesserungen

des Quartiers. Diese Verbesserungen sind jedoch zugleich auch Aufwertungsmaßnahmen, die – insbe-

sondere im Fall der energetischen Modernisierungen – zu erheblichen Mietsteigerungen führen können,

so dass ein besonderes Steuerungsbedürfnis besteht. Es ist zu befürchten, dass es zu einer Verdrängung

von Mieterinnen und Mietern kommt (vgl. Sozialstruktur) und somit die Erfolge des QM-Verfahrens kon-

terkariert werden. Nach Schmidt-Eichstaedt ist „die einzig verbliebene Rechtsgrundlage für ein aus

sozialen Gründen abgemildertes und kooperatives Vorgehen bei der Sanierung und Umstrukturierung

von erneuerungsbedürftigen Gebieten die Sozialplanung.“23

Darüber hinaus konzentriert sich die energetische Modernisierung auf das Anbringen einer Wärme-

dämmung an die Fassade. Die von den Mieterinnen und Mietern der Schönefeld Wohnen beklagten

erheblichen Instandsetzungsrückstände in den Wohnungen und Gebäuden, die u. a. Schimmelbefall,

nicht schließende Fenster, Ausfall der Heizungsanlage, Rattenbefall, Wasserschäden, Schäden an Lei-

tungen und Rohren und defekte Fahrstühle umfassen, werden vom Eigentümer jedoch nicht behoben

bzw. sind nicht Bestandteil der baulichen Maßnahmen und sind gegenwärtig auch nicht vom Eigentümer

angekündigt.24 Das Vorgehen zeigt, dass der Eigentümer in der Lage ist, in den Wohnungs- und Ge-

bäudebestand zu investieren, jedoch nur solche Maßnahmen durchführt, deren Kosten auf die Mieterin-

nen und Mieter umgelegt werden können. Diese Maßnahmen führen zu keiner Verbesserung der Wohn-

qualität, da die notwendigen Instandsetzungen ausbleiben. Aus diesem Grund ist die Anwendung des

Instandsetzungsgebotes gemäß § 177 BauGB zu empfehlen, um den Eigentümer zu einem sinnvollen

Umgang mit seinem Wohnbestand zu bringen. Auch dies erfordert einen bezirklichen Eingriff bzw. das

Einwirken auf den Eigentümer, damit dieser seinen normalen Pflichten – zu der die Instandhaltung seiner

Gebäude zählt – nachkommt.25

Die Vielzahl an Maßnahmen sowie die umfangreichen Bedarfe im Hinblick auf die notwendige Innen-

und Außensanierung des Gebäudebestandes unterstreicht zum einen die Notwendigkeit einer aufei-

nander abgestimmten Gesamtstrategie und zum anderen ein Steuerungserfordernis im Hinblick auf den

Umgang des Eigentümers der Schönefeld Wohnen mit seinem Wohnungsbestand im Bezug auf durchzu-

führende Maßnahmen und die entstehenden Kosten.

Als Anwendungsbeispiel aus der Verwaltungspraxis Berliner Bezirke kann die Aufstellung der Umstruk-

turierungsverordnung Wartenberger Straße/Gehrenseestraße aus dem Jahr 2013 angeführt werden:

Auf Initiative des Bezirksamtes Lichtenberg wurde die Umstrukturierungsverordnung im Wohngebiet

Wartenberger Straße/Gehrenseestraße – einer Plattenbausiedlung der 1970er Jahre mit 6 bis 11-

geschossigen Plattenbauten in Insellage am Rand von Einfamilienhäusern und gegenüber von Kleingar-

tenanlagen – angewendet. Anlass dafür waren angekündigte umfangreiche energetische Modernisie-

rungs-, Sanierungs- sowie Instandsetzungsmaßnahmen im Gebäudebestand der IWG GmbH & Co. KG,

die zu erheblichen Mieterhöhungen in Folge der Modernisierungsumlage geführt hätten.26 Aufgrund der

fehlenden bzw. stark eingeschränkten Möglichkeiten zur Begrenzung von Mieten nach der Modernisie-

23 Schmidt-Eichstaedt, Städtebaurecht, 2005 (4. Auflage), S. 491. 24 Quartiersmanagement Kosmosviertel, Integriertes Handlungs- und Entwicklungskonzept 2017-2019, S. 23 und Auskünfte

Mieterprotest Kosmosviertel. 25 Schmidt-Eichstaedt, Städtebaurecht, 2005 (4. Auflage), S. 494. 26 Bezirksverordnetenversammlung Lichtenberg, Aufstellung einer Erhaltungsverordnung Arbeitstitel: Umstrukturierungsverord-

nung Wartenberger Straße/Gehrenseestraße, DS/0850/VII, 22.08.2013.


rung war die Aufstellung einer Umstrukturierungsverordnung in Kombination mit der Erarbeitung eines

Gebietssozialplanes „eines der noch verbliebenen Instrumente“27, um die sich voraussichtlich nachteilig

auf die Lebensumstände der betroffenen Mieterinnen und Mieter auswirkenden Maßnahmen zu vermei-

den bzw. zu mildern.28 Von der öffentlich-rechtlichen Vereinbarung zum sozialverträglichen Ablauf der

geplanten Modernisierung waren 696 Mietparteien sowie weitere 294 nicht vermietete Wohnungen

betroffen.29 U. a. folgende Inhalte wurden mit dem Eigentümer vereinbart30:

Die Modernisierung im Wohngebiet wird für die Mieterinnen und Mieter sozialverträglich ge-

staltet.

Für Zeitraum von drei Jahren dürfen die Mieten um nicht mehr als 20 Prozent in Bezug auf den

dort geltenden Werten aus dem Berliner Mietspiegel steigen, zudem wurden Mietobergrenzen

vereinbart.

Die Mietkosten von Haushalten mit geringem Einkommen werden die zulässigen Werte nach der

Wohnaufwendungenverordnung für den Zeitraum von drei Jahren nicht übersteigen.

Für Mietparteien, die innerhalb des Wohnbestandes umziehen, werden keine Neuvertragsmie-

ten fällig, sondern eine Miete in bisheriger Höhe unter Berücksichtigung der Modernisierungskos-

ten.

Während der Durchführung der Modernisierungsvereinbarungen wird ggf. ein Ausweichquartier

bereitgestellt; zudem gibt es weitere Regelungen für die Zeit der Modernisierungsumsetzung.

Der Eigentümer sichert zu, dass innerhalb der nächsten 10 Jahre keine Umwandlung von Miet-

wohnungen zu Eigentumswohnungen durchgeführt wird.

Der Eigentümer trägt die Kosten für eine unabhängige Mieterberatung.

Das Beispiel aus Lichtenberg zeigt, dass der Einsatz einer Umstrukturierungsverordnung auch bei einem

geringeren Maßnahmeumfang als im Kosmosviertel möglich war.

Die Umstrukturierungsverordnung kann selbstständig und unmittelbar vom Bezirk angewendet werden

und bedarf keiner städtebaulichen Voruntersuchung. Ferner stellt die Umstrukturierungsverordnung „le-

diglich ein vorübergehendes Steuerungsinstrument während des Ablaufs einer Umstrukturierung dar“.31

Auch diese Voraussetzung ist im Kosmosviertel erfüllt.

27 Bezirksverordnetenversammlung Lichtenberg, Aufstellung einer Erhaltungsverordnung Arbeitstitel: Umstrukturierungsverord-

nung Wartenberger Straße/Gehrenseestraße, DS/0850/VII, 22.08.2013. 28 Bezirksverordnetenversammlung Lichtenberg, Aufstellung einer Erhaltungsverordnung Arbeitstitel: Umstrukturierungsverord-

nung Wartenberger Straße/Gehrenseestraße, DS/0850/VII, 22.08.2013. 29 Bezirksamt Lichtenberg von Berlin, Vereinbarung zur sozialverträglichen Sanierung - Für das Wohngebiet Wartenberger

Straße/Gehrenseestraße abgeschlossen, Pressemitteilung, 2014. 30 Bezirksamt Lichtenberg von Berlin, Vereinbarung zur sozialverträglichen Sanierung - Für das Wohngebiet Wartenberger

Straße/Gehrenseestraße abgeschlossen, Pressemitteilung, 2014. 31 Lammek, Gutachten im Auftrag des Landes Berlin zur Anwendbarkeit von Umstrukturierungsverordnungen gemäß § 172



3.3 Öffentlich-rechtliche Verträge über sozialverträgliche Durchführung von Sanierungen ge-

mäß § 11 BauGB

Neben den Instrumenten des Besonderen Städtebaurechts ist auch der Abschluss öffentlich-rechtlicher

Verträge möglich. Der Abschluss von öffentlich-rechtlichen Vereinbarungen stellt eine Möglichkeit dar,

Wohnungsunternehmen zu einer sozialverträglichen Sanierung zu verpflichten. Das Bezirksamt Pankow

hat z. B. mit den landeseigenen Wohnungsunternehmen GEWOBAG und GESOBAU sowie der Mieter-

beratung Prenzlauer Berg GmbH öffentlich-rechtliche Verträge für Modernisierung von im Bezirk gele-

genen Objekten der Unternehmen geschlossen. Diese Rahmenvereinbarung regelt sämtliche Modernisie-

rungsvorhaben bis zum Jahr 2015. Vertragsinhalte sind u. a. die Durchführung eines Sozialplanverfah-

rens, die Beauftragung einer Mieterberatung als Koordinator der Maßnahmen (z. B. Beratung, Haus-

haltsbefragung und Information, Sozialplanerstellung), das Festlegen von Kappungsgrenzen und Rege-

lungen zu Härtefällen.

Allerdings ist der Abschluss von öffentlich-rechtlichen Verträgen sehr stark an die Freiwilligkeit zur Zu-

stimmung durch das jeweilige Wohnungsunternehmen gebunden und daher in der Praxis nur sehr schwer

zu realisieren.


4. Zusammenfassung und Empfehlungen

Die Ergebnisse der Analyse der Instrumente des Besonderen Städtebaurechts sind vereinfacht in der

Tabelle 4 dargestellt.

Tabelle 4: Zusammenfassende Bewertung der Analyseergebnisse

Instrument

Anwendungs-

voraussetzungen

Zielerreichung

möglich

Sozialplan-

verfahren

Anwendungs-

empfehlung

Sena

t

Sanierungsgebiet teilweise erfüllt ja ja (ja)

Entwicklungsgebiet nicht erfüllt nein ja nein

Stadtumbaugebiet teilweise erfüllt ja ja ja

Bezi

rk

Städtebauliches Erhaltungsgebiet nicht erfüllt nein nein nein

Soziales Erhaltungsgebiet erfüllt teilweise nein nein

Umstrukturierungs-gebiet erfüllt ja ja ja


Daraus ergeben sich zwei Handlungsoptionen für den Bezirk:

Option 1: aufeinander abgestimmte Gesamtmaßnahme durch Festsetzung eines Sanierungs-

oder Stadtumbaugebietes mit dem zusätzlichen Nutzen des Mieterschutzes durch die Aufstellung

eines Gebietssozialplans oder

Option 2: Festsetzung einer Umstrukturierungsverordnung für den zielgerichteten Schutz der

Mieterinnen und Mieter durch die Aufstellung eines Gebietssozialplans.

Der wesentliche Unterschied im Verfahren ist, dass der Aufstellungsbeschluss für eine Umstrukturierungs-

verordnung unverzüglich durch den Bezirk erfolgen kann und auf dieser Grundlage Zurückstellungen

möglich sind. Bei den Verfahren Sanierung und Stadtumbau ist hingegen zuerst eine Abstimmung mit

der zuständigen Senatsverwaltung erforderlich. Aufgrund der aktuellen stadtpolitischen Debatte wird

eine „Aufstockung“ des QM-Gebietes in ein Sanierungs- oder Stadtumbaugebiet kaum möglich sein, vor

allem nicht kurzfristig, da hierfür umfangreiche Voruntersuchungen notwendig sind.

Die Vor- und Nachteile der beiden Handlungsoptionen sind in der Tabelle 5 gegenübergestellt.


Tabelle 5: Vor- und Nachteile der Handlungsoptionen im Vergleich

Option 1:

Sanierungsgebiet/Stadtumbaugebiet

Option 2:

Umstrukturierungsverordnung

Vort

eile

Gesamtmaßnahme: aufeinander abge-

stimmte Koordination der Einzelmaßnah-

men möglich langfristige Gebietsent-

wicklung

Einsatz von Städtebaufördermittel

Aufstellung eines Gebietssozialplans

Individueller Mieterschutz (zielgerichtet)

Aufstellung eines Gebietssozialplans

Zuständigkeit: Bezirk

Anwendung unmittelbar, ohne Voruntersu-

chung oder städtebauliches Gutach-

ten/Konzept möglich

Vorübergehende Steuerung des Gesamt-

prozesses

Na

chte

ile

Liegt nicht im Zuständigkeitsbereich des

Bezirks Senat muss Rechtsverordnung

erlassen

Vorbereitende Untersuchung bzw. städ-

tebauliches Entwicklungskonzept notwen-

dig (Zeitfaktor)

Öffentliche Einzelmaßnahmen sind bereits

in anderen Städtebauförderprogrammen

angemeldet Notwendigkeit für deren

Realisierung nicht an Stadtumbau- oder

Sanierungsgebietskulisse geknüpft

Aufwändiges Verfahren: Gebietssozial-

plan und individuelle Vereinbarungen

Erfolgreiche Anwendungsbeispiele garan-

tieren dennoch keine Rechtssicherheit



5. Verzeichnisse

5.1 Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Öffentliche und private Maßnahmen innerhalb des QM-Gebietes Kosmosviertel ........ 7

Abbildung 2: Grünzug mit Trampelpfaden ..................................................................................................... 9

Abbildung 3: Ladenzeile ohne Struktur ............................................................................................................ 9

Abbildung 4: Fassadendämmung ...................................................................................................................... 9

Abbildung 5: Brunnen ohne Wasser .................................................................................................................. 9

Abbildung 6: nicht barrierefreier Hauseingang ........................................................................................... 10

Abbildung 7: Fassade und Außenanlage ...................................................................................................... 10

Abbildung 8: Missstände im Wohnumfeld ..................................................................................................... 10

Abbildung 9: Missstände im Wohnumfeld ..................................................................................................... 10

5.2 Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Analyseschema der Instrumente des Besonderen Städtebaurechts ........................................ 6

Tabelle 2: Öffentliche und private Maßnahmen im Kosmosviertel und der Umgebung ........................ 8

Tabelle 3: Systematik der Erhaltungsverordnungen .................................................................................... 17

Tabelle 4: Zusammenfassende Bewertung der Analyseergebnisse ......................................................... 28

Tabelle 5: Vor- und Nachteile der Handlungsoptionen im Vergleich ...................................................... 29


6. Quellenverzeichnis

Beckmann, Dr. Jörg: Rechtliche Voraussetzungen für die Ausweisung eines Gebietes als städtebauliches

Umstrukturierungsgebiet gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB, 2017

Bezirksamt Lichtenberg von Berlin, Vereinbarung zur sozialverträglichen Sanierung - Für das Wohnge-

biet Wartenberger Straße/Gehrenseestraße abgeschlossen, Pressemitteilung, 2014

Lammek, Clemens, Gutachten im Auftrag des Landes Berlin zur Anwendbarkeit von Umstrukturierungs-

verordnungen gemäß § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 BauGB in den Milieuschutzgebieten in Berlin-Pankow

(Ortsteil Prenzlauer Berg), 2002

Mieterprotest Kosmosviertel, Ergebnisse der Haustürbefragung, 2018

Quartiersmanagement Kosmosviertel: Integriertes Handlungs- und Entwicklungskonzept 2017-2019

Schmidt-Eichstaedt, Dr. Gerd, Weyrauch, Dr. Bernd, Zemke, Dr. Reinhold, Städtebaurecht: Einführung

und Handbuch, 5. Auflage, 2014

Schmidt-Eichstaedt, Gerd: Städtebaurecht, 4. Auflage, 2005

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt: Stadtumbau Berlin Programmleitfaden, 2016

Im Rahmen der Untersuchung wurde am 15.06.2018 eine Ortsbegehung im Kosmosviertel unter Beteili-

gung von Vertreterinnen und Vertretern des Bezirksamtes Treptow-Köpenick, des QM Kosmosviertel und

des Bündnisses Mieterprotest Kosmosviertel durchgeführt.

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UNTERSUCHUNG EINER GEEIGNETEN S M V Q -G …mieterprotest-kosmosviertel.de/fileadmin/user...untersuchung einer geeigneten stadt- erneuerungskulisse zum schutz der mieter vor verdrÄngung