Verantwortung für Hamburg 90 Jahre SAGA GWG · 2013-11-19 · Entwicklung Technische Projekte Bestandsrentabilität Q.-Management Gewerbeverm., Vertriebsförderung Personalwesen

SAGA GWG Konzern-Geschäftsbericht 2011

Verantwortung für Hamburg 90 Jahre SAGA GWG

neunzig Jahre

1922-2012

Konzern-Kennzahlentabelleim Drei-Jahres-Vergleich

2011 2010 2009

Bilanzsumme Mio. EUR 3.692,4 3.733,2 3.850,5

Umsatzerlöse Mio. EUR 895,5 881,0 894,1

Anlagevermögen Mio. EUR 3.277,1 3.346,1 3.453,9

Eigenkapital Mio. EUR 1.135,4 1.086,8 1.070,2

Eigenkapitalquote % 30,7 29,1 27,8

Jahresüberschuss (= EAT1)) Mio. EUR 148,6 133,8 127,4

Cashflow Mio. EUR 241,5 231,3 224,2

EBT2) Mio. EUR 162,6 148,2 126,1

EBIT3) Mio. EUR 263,9 256,9 233,7

EBITDA4) Mio. EUR 357,6 354,7 331,9

Bauumsätze Mio. EUR 216,0 201,2 208,8

Mitarbeiter Anzahl 875 864 857

Mietwohnungen WE 129.873 129.958 130.297

davon öffentlich gefördert WE 41.311 42.691 44.315

davon frei finanziert WE 79.908 77.981 76.931

davon frei finanziert mit Preisbindung WE 8.654 9.286 9.051

Nettokaltmieten

davon öffentlich gefördert EUR/m²/Monat 5,24 5,17 5,11

davon frei finanziert EUR/m²/Monat 5,96 5,83 5,64

1) Earnings After Taxes 3) Earnings Before Interest and Taxes

2) Earnings Before Taxes 4) Earnings Before Interest Taxes Depreciation and Amortization

Organigramm des SAGA GWG Konzerns

Vorstand/Geschäftsführung

Unternehmenskommunikation Revision Recht/Compliance

Geschäftsfeld Immobilien

Geschäftsfeld Dienstleistungen

Geschäftsfeld Entwicklung und Technische Projekte

Bestands-bewirtschaftung Ost

Bestandsbewirt-schaftung West

Personal und Services

Unternehmens-planung

Entwicklung Technische Projekte

Bestandsrentabilität Q.-Management

Gewerbeverm.,

Vertriebsförderung

Personalwesen Unternehmens-

entwicklung,

Risikomanagement

Eigentums-

wohnungsvertrieb

Modernisierung,

Instandsetzung

Forderungsverfolgung WEG-Verwaltung Personalentwicklung Controlling, PMS Grundstücks-

entwicklung

Neubau

GS Dulsberg GS Süderelbe Innere Dienste Steuern, Beteili-

gungsverwaltung

Projektentwicklung Technische Gebäu-

deausrüstung

GS Langenhorn GS Harburg Betriebsrat Technische

Sonderprojekte

GS Rahlstedt GS Wilhelmsburg Zentraler Einkauf,

Qualitätssicherung

GS Jenfeld GS Altona

GS Wandsbek GS OsdorfBetriebswirtschaft

GS Billstedt–Mü.-berg GS Eimsbüttel

GS Bramfeld GS Mitte Finanzbuchhaltung,

Versicherungen, KLR

GS Hamm GS Eidelstedt Finanzierung

GS Bergedorf GS Barmbek

Tochter- und Beteiligungsgesellschaften zur Unterstützung des Kerngeschäftes

Geschäftsfeld Immobilien

Geschäftsfeld Dienstleistungen

Geschäftsfeld Entwicklung und Technische Projekte

CHANCE Beschäftigungsgesellschaft mbH

Hamburg (Qualifizierungsmaßnahmen im

Quartierskontext)

BCH BüroConsult Hamburg Gesellschaft

für Personaldienstleistungen

(Personalüberlassung, -vermittlung, -beratung)

SAGA IT-Services GmbH

(IT-Dienstleistungen)

SAGA Erste Immobiliengesellschaft mbH

(Verwaltung eigenen Vermögens)GWG Gewerbe Gesellschaft für Kommunal-

und Gewerbeimmobilien mbH (Bewirtschaftung

und Verwaltung von Gewerbeimmobilien)

GGAB Gemeinnützige Gesellschaft für

Alten- und Behindertenhilfe mbH

(Betreuungsdienstleitungen für Senioren)

HWC Hamburger Wohn Consult Gesellschaft

für wohnungswirtschaftliche Beratung mbH

(Vertriebsunterstützung)

Schulservice Hamburg

Gesellschaft für Facility Management mbHWoWi Media GmbH Co. KG

(Interessenwahrnehmung im

Telekommunikations- und Kabelbereich)

WSH Wohnservice Hamburg Gesellschaft

für wohnungswirtschaftliche Dienste mbH

(Mieterbetreuung, Mieterberatung, SiGeKo,

Qualitätssicherung)

ProQuartier Hamburg Gesellschaft für

Sozialmanagement und Projekte mbH

(Quartiers- und Sozialmanagement)

AVW Assekuranzvermittlung der

Wohnungswirtschaft GmbH Co. KG

(Versicherungsmakler)

Inhalt

02 Vorwort des Vorstandes

04 Highlights des Jahres 2011

06 Grußwort der Senatorin

08 Organe der Gesellschaft: Vorstand und AufsichtsratManagement02

49Weitere

Informationen

49 Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

50 Bericht des Aufsichtsrates

51 Entsprechenserklärung

52 Nachhaltigkeit als zentraler Baustein der Unternehmensstrategie

54 Einbezogene Unternehmen: Bilanz und GuV

34 Konzern-Bilanz

36 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

37 Konzern-Anhang

48 Konzern-Kapitalflussrechnung

48 Konzern-Eigenkapitalspiegel

21 Geschäfts- und Rahmenbedingungen

28 Ertragslage

29 Finanzlage

30 Vermögenslage

30 Nachtragsbericht

30 Chancen- und Risikobericht

31 Prognosebericht

10 Wohnraum für Generationen Ein Blick nach vorn

12 Riedsiedlung 1995 Vielfalt mit Perspektive

14 Mümmelmannsberg 1970 Die Welt in Mümmelmannsberg

16 Grindel 1957 44.000 m2 Denkmal. 3.000 Bewohner

18 Oelsner-Bauten 1927 Mehr Licht. Mehr Luft

Aus demUnternehmen

09

20Konzern-

Lagebericht

33Konzern-

Jahresabschluss

Wer wir sind

Verantwortung übernehmen – sozial, ökonomisch und ökologisch Der städtische Wohnungskonzern SAGA GWG engagiert sich maßgeblich für den sozialen

Ausgleich in den Wohnquartieren, für die Stärkung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit und

den Klimaschutz in Hamburg. Bei der Wahrnehmung umfassender immobilienwirtschaftlicher

Aufgaben für die Stadt legt das Unternehmen einen besonderen Fokus auf die sozial

verträgliche Wohnraumversorgung zu angemessenen Mieten für Menschen mit kleinen und

mittleren Einkommen.

In der Freien und Hansestadt Hamburg mit ihren 1.790.000 Einwohnern und insgesamt etwa

880.000 Wohneinheiten vermietet SAGA GWG rund 130.000 Mietwohnungen und 1.500 Gewerbe-

objekte. In Modernisierungen, Instandhaltungen und den Neubau investiert der Konzern jährlich

200 bis 250 Mio. Euro. Damit zählt das Unternehmen zu den größten Auftraggebern des

Hamburger Handwerks, ist zugleich Motor für den Mittelstand und stärkt den Wirtschaftsstandort.

Der Klimaschutz zählt seit Jahren zu den wichtigen Unternehmenszielen von SAGA GWG.

Kontinuierlich werden die Bestände energetisch saniert und wird der Einsatz regenerativer

Energien gefördert. Die daraus resultierenden CO2-Einsparungen tragen zur Erreichung von

Hamburgs Klimaschutzzielen bei.

Seit 90 Jahren steht SAGA GWG im Dienst der Stadtentwicklung und sorgt auf dem Wohnungs-

markt, im sozialen Bereich, beim Schutz der Umwelt und mit Beiträgen für den Haushalt im

mehrfachen Sinn für ein gutes Klima in Hamburg.

02 03

Vorwort des Vorstandes

SAGA GWG feiert in diesem Jahr seinen 90. Geburtstag. Der Verantwortung für Hamburg hat sich unser

Unternehmen entlang der verschiedenen historischen, politischen, sozialen und wirtschaftlichen Rahmenbe-

dingungen stets gestellt. Die Sicherung des sozialen Ausgleichs in den Wohnquartieren Hamburgs ist und

bleibt dabei die Grundlage unseres Geschäftsmodells. Dieser Grundsatz gilt unverändert und unabhängig

von den Vorgaben des Gesellschafters.

Unverändert steht die Stadtentwicklungspolitik vor großen Herausforderungen. Hamburg wächst und befin-

det sich weiterhin im Wandel. Der Zuzug jüngerer Menschen, die Ausbildungs- und Arbeitsplätze suchen,

sowie der demografische Wandel beschleunigen die Singularisierung der Stadtbevölkerung. Vier von fünf

Hamburger Haushalten sind heute Ein- und Zwei-Personen-Haushalte. Ein Großteil des nach dem Krieg in

der Wiederaufbauphase entstandenen Wohnungsangebotes ist auf Familien zugeschnitten, was in den stark

innerstädtisch gelegenen Wohnvierteln zu einem deutlichen Ungleichgewicht am Markt führt.

Um diese Situation zu entspannen, hat der Hamburger Senat mit 6.000 jährlichen Baubeginnen ab 2013

ehrgeizige Neubauziele gesetzt. Rasch wurden die Weichen gestellt: Die Bezirke haben mit der Stadt einen

Vertrag für den Wohnungsbau geschlossen und in einer beispielhaften konzertierten Aktion haben sich

Senat, Bezirke, SAGA GWG und die Hamburger Wohnungswirtschaft im „Bündnis für das Wohnen“ auf

gemeinsame Ziele verständigt, zu denen Neubauzielzahlen wie auch Verabredungen über energetische

Zielzahlen bei gleichzeitiger Gewährleistung der städtebaulichen Qualitäten sowie der Fortführung einer

integrativen Wohnungspolitik gehören. SAGA GWG hat die Verantwortung angenommen und wird mit den

jährlichen Baubeginnen von 1.000 Wohnungen ab 2013 die Neubautätigkeit deutlich intensivieren.

Die dafür notwendige Restrukturierung und Neuausrichtung des Bau-, Technik- und Entwicklungsbereiches

ist sofort eingeleitet und umgesetzt worden. Realisiert werden kann dieses Ziel mit einer Kombination aus

Nachverdichtungsprojekten auf eigenen Grundstücken, Projekten auf angekauften Grundstücken der Stadt

sowie auch durch Projektentwicklung gemeinsam mit Marktpartnern.

Für SAGA GWG stehen aktuell zwei Quartiersentwicklungsprojekte im Vordergrund: Die gezielte Aufwertung

und energetische Modernisierung der Großwohnsiedlung Mümmelmannsberg wurde im vergangenen Jahr

erfolgreich auf den Weg gebracht. Basis dafür ist eine ganzheitliche Entwicklungsstrategie, die SAGA GWG

gemeinsam mit den wohnungswirtschaftlichen Partnern vor Ort in enger Zusammenarbeit mit den Bewoh-

nern, der Verwaltung und der Politik verfolgt. Ziel dabei ist es, dem Quartier und seinen Bewohnerinnen und

Bewohnern neue Perspektiven zu eröffnen.

In Wilhelmsburg steht das IBA-Projekt „Weltquartier“ ganz besonders für den Anspruch einer integrierten

Stadtteilentwicklung: Öffentlich geförderter Wohnungsneubau nach neuesten energetischen Standards,

modernisierte und nachfragegerecht umgebaute Wohnungen, der „Weltgewerbehof“ für die Ansiedlung von

Kleingewerbetreibenden sowie in Summe 32 Schulen in Hamburgs Süden, die durch die Tochterunterneh-

men GWG Gewerbe umfassend modernisiert, teilweise abgerissen und neu gebaut wurden. Die Einbindung

der Schulstandorte in die aktive Quartiersentwicklung ist ein Meilenstein der nachhaltigen Stadtentwicklung.

Nachhaltigkeit steht in unserer Unternehmenspolitik für soziale Verantwortung, Klima- und Ressourcenschutz,

aber auch für Wirtschaftlichkeit und Leistungsfähigkeit in der Zukunftsgestaltung. Um mit Blick auf die Miet-

auswirkungen eine sozial verträgliche energetische Aufwertung unserer Bestände sicherstellen zu können,

konzentrieren wir uns neben Energieeinsparmaßnahmen durch energetische Dämmung der Gebäude auf

Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz und zum Einsatz regenerativer Energie. Diese sogenannte

E³-Strategie zur Reduzierung von CO2-Emissionen und Heizenergie ermöglicht es SAGA GWG, die CO

2-

Emissionen im Vergleich zu 1990 bis 2020 um 50 Prozent zu reduzieren.

Der soziale Ausgleich in den Stadtquartieren ist unverändert die Voraussetzung für den wirtschaftlichen

Erfolg. Deshalb freuen wir uns, für das Geschäftsjahr 2011 für das Unternehmen den Konzernabschluss

gemäß § 290 HGB mit einem deutlich positiven Ergebnis vorlegen zu können.

Der Geschäftsverlauf selbst ist unverändert gekennzeichnet durch Vollvermietung, hohe Wohnzufriedenheit,

solide wirtschaftliche Jahresergebnisse und weiterhin hohe Investitionsleistungen. SAGA GWG setzt damit

die positive Entwicklung der vergangenen Jahre in allen Sparten der Leistungserstellung fort. Im Konzern

konnten die Gesellschaften sämtliche Kennzahlen verbessern, Schulden abbauen und die finanzwirtschaft-

liche Stabilität und Leistungsfähigkeit des Unternehmens stärken. Das Unternehmen erwirtschaftet aus dem

operativen Geschäft die notwendigen Mittel für nachhaltige Bestandsinvestitionen, den verstärkten Neubau

sowie auch eine sozial verantwortliche Mietenpolitik.

Unser Dank im abgelaufenen Geschäftsjahr gilt unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, den Vertretern

der Gesellschafterin, unseren Geschäftspartnern und ganz besonders unseren vielen Kunden in Hamburg

für das einmal mehr entgegengebrachte Vertrauen und die Unterstützung unserer Arbeit.

Basse Hoppenstedt Dr. Krebs

Vorstand und Geschäftsführung

Lutz Basse, Dr. Thomas Krebs, Willi Hoppenstedt

Konzern-Geschäftsbericht 2011

Unsere Highlights des Jahres.Die besten Momente. 2011

04 05

JuliAb sofort heizen Bewohner in der Billstedter

Dringsheide besonders intelligent – mit zwei

ZuhauseKraftwerken im Keller des Wohn-

hauses. Die Kraftwerke sind das Ergebnis

einer Kooperation von SAGA GWG und

LichtBlick und wandeln Erdgas fast vollständig

in Wärme und Strom um. Weitere Einbauten

folgen – ein wichtiger Beitrag für mehr

Energieeffizienz und Klimaschutz in Hamburg!

NovemberMit dem Richtfest im Bäckerbreitergang

sendet SAGA GWG ein deutliches Signal:

Öffentlich geförderter Wohnraum kann auch

in bester innerstädtischer Lage realisiert

werden. Der Neubau fügt sich nahtlos in das

historisch gewachsene Viertel mit seinen

typischen Rotklinker-Fassaden ein und stellt

mit seinen 28 Wohnungen einen wichtigen

Beitrag zur integrierten Stadtteilentwicklung dar.

Rahel Bruns ist die neue Quartierskünstlerin

auf der Veddel. Mit ihrem Projekt will die

SAGA GWG Stiftung Nachbarschaft den Dialog

zwischen Künstlern und Bewohnern fördern.

Rahel Bruns’ Idee: Sie fertigt Miniaturfotos

von den Bewohnern an, die dann nicht nur im

Quartier, sondern – ganz im Sinne des „Aus-

wandererstadtteils" Veddel – über befreundete

Künstler in der ganzen Welt verbreitet werden.

JanuarZum 9. Mal findet der deutschlandweit be-

kannte Hamburger Comedy Pokal statt.

Von SAGA GWG als Hauptsponsor unter-

stützt treten 20 Comedians in zehn Stadt-

teilkulturzentren – mitten in den SAGA GWG

Quartieren – gegeneinander an. Das Finale

im Schmidts Tivoli gewinnt Timo Wopp. Mit

seinem Jonglierkabarett überzeugt er nicht

nur die Jury, sondern auch das Publikum.

MaiDer Neubau der Stadtteilschule Stübenhofer

Weg in Kirchdorf wird eingeweiht. Mit der

Erweiterung der Schule leistet das SAGA

GWG Tochterunternehmen GWG Gewerbe

einen wichtigen Beitrag zur nachhaltigen

Stadtteilentwicklung in Hamburgs Süden.

Künftig bietet das helle und offen gestaltete

Gebäude Platz für 800 Schüler – von der

ersten Klasse bis zum Abitur.

JuniMümmelmannsberg 2020 – mit diesem 2011

gestarteten Konzept investiert SAGA GWG

mehr als 100 Mio. Euro in Hamburgs größte

Wohnsiedlung. Dabei werden nicht nur die

Gebäude energetisch modernisiert und die

Außenanlagen erneuert, sondern auch das

zentrale Einkaufszentrum neu gestaltet –

eine deutliche Aufwertung des gesamten

Quartiers im Südosten der Stadt.

Die 2007 gegründete SAGA GWG Stiftung

Nachbarschaft knackt die Eine-Millionen-

Euro-Marke. Gemeinsam mit Bausenatorin

Jutta Blankau wird dies gebührend gefeiert –

auf dem Kinderbauernhof Kirchdorf Süd. Der

Hof bietet Großstadtkindern die Möglichkeit,

Tiere in artgerechter Haltung zu erleben,

und ist eines von 100 Projekten, die von der

gemeinnützigen Stiftung gefördert werden.


06 07

Doch die Anstrengungen von SAGA GWG zu einem nachhaltigen Wohnungsmarkt reichen weit über die

wichtigen Neubauaktivitäten hinaus. Durch die kontinuierliche Modernisierung seiner Bestände bringt das

Unternehmen den Klimaschutz voran. Zugleich stärken zahlreiche Förderaktivitäten der SAGA GWG Stiftung

Nachbarschaft wie beispielsweise das Stipendium für Quartierskünstler auf der Veddel die soziale und

kulturelle Stadtteilentwicklung.

Das Unternehmen nimmt mit seinen großen Wohnungsbeständen seine gesellschaftliche Verantwortung am

Hamburger Wohnungsmarkt wahr und handelt bei seiner Mietenpolitik mit sozialem Augenmaß.

Im letzten Jahr hat SAGA GWG erneut unter Beweis gestellt, dass die Verbindung von ökonomischem Erfolg

und sozialem Ausgleich bei ökologischer Erneuerung in der Wohnungswirtschaft möglich sind.

Zu dieser herausragenden Leistung, die eine wichtige Säule für die Erreichung der wohnungspolitischen

Zielsetzungen des Senats darstellt, haben Vorstand und Mitarbeiter gleichermaßen beigetragen.

Jutta Blankau-Rosenfeldt

Vorsitzende des Aufsichtsrates

Senatorin für Stadtentwicklung und Umwelt

der Freien und Hansestadt Hamburg

SAGA GWG: starker Partner für einen nachhaltigen Wohnungsmarkt

Wohnen in Hamburg liegt eindeutig im Trend. Das ist eine gute Nachricht für die Hamburger Wohnungs-wirtschaft. Doch für Wohnungssuchende ist die Situ-ation am Wohnungsmarkt sehr schwierig. Das haben nicht zuletzt die Ergebnisse des Mietenspiegels 2011 verdeutlicht: Er markiert die Schlussbilanz jahrelanger Versäumnisse in der Wohnungsbaupolitik.

Grußwort der Senatorin

Der neue Senat hat deshalb im letzten Jahr rasch gehandelt und zunächst mit den Bezirken einen „Vertrag

für Hamburg – Wohnungsneubau“ geschlossen, um unter anderem die Genehmigungsverfahren im Woh-

nungsbau zu beschleunigen. Ein Drittel der neu gebauten Wohnungen sollen Sozialwohnungen sein. Zweitens

hat er mit der Wohnungswirtschaft – und unter Einbeziehung der Mietervereine – ein „Bündnis für das Woh-

nen in Hamburg“ vereinbart. Neben Zielzahlen für den Neubau von Wohnungen wurden konkrete Schritte zur

energetischen Modernisierung der Bestände vereinbart. Darüber hinaus geht es um die Versorgung Woh-

nungsloser mit Wohnraum und den Erhalt der Backsteinstadt Hamburg. Unser Ziel ist, dass jedes Jahr mit

dem Bau von 6.000 Wohnungen begonnen wird. Wir sind auf einem guten Weg, denn schon im letzten Jahr

wurden Baugenehmigungen für rund 6.800 Wohneinheiten erteilt.

Auch die angestrebte Zahl von 2.000 geförderten Sozialwohnungen wurde übertroffen. Die Hamburgische

Wohnungsbaukreditanstalt hat 2011 insgesamt 2.147 Neubauten mit Mietpreis- und Belegungsbindungen ge-

fördert. Das sind 600 mehr als 2010 und damit eine Steigerung um fast 40 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

SAGA GWG ist im „Bündnis für das Wohnen“ ein starker Partner: 2011 brachte das Unternehmen 941

Sozialwohnungen zur Bewilligungsreife – das sind 44 Prozent aller geförderten Neubau-Mietwohnungen.

Diese Zahlen verdeutlichen das hohe Engagement von SAGA GWG seit der Verabredung im Bündnis,

jährlich den Bau von 1.000 neuen Wohnungen auf den Weg zu bringen.

Darüber hinaus tragen Neubauprojekte wie das „Weltquartier" in Wilhelmsburg im Rahmen der Internationalen

Bauausstellung dazu bei, bisher wenig nachgefragte Stadtteile attraktiv für neue Bewohnerinnen und Bewoh-

ner zu machen.


90 Jahre SAGA GWG – das bedeutet 90 Jahre Verantwortung für das Wohnen in Hamburg. Wir engagieren uns für attraktive, vielfältige Quartiere. Für bezahlbaren Wohnraum.

Für ein nachbarschaftliches, lebendiges Miteinander. Für aktiven Klimaschutz. Aspekte, die Sie in allen Quartieren von SAGA GWG wiederfinden.

Fünf Quartiere stellen wir Ihnen stellvertretend vor – mit ihren Bewohnern. Sie verraten, was gerade ihr Viertel besonders lebens- und liebenswert macht.

Zukunftsweisendaus Tradition.

08 09

Organe der Gesellschaft

Mitglieder des Vorstandes

des Mutterunternehmens waren im Geschäftsjahr 2011

Lutz Basse Vorstandsvorsitzender

Willi Hoppenstedt Stellvertretender Vorstandsvorsitzender

Dr. Thomas Krebs

Mitglieder des Aufsichtsrates


Jutta Blankau-Rosenfeldt Senatorin Vorsitzende seit 21. April 2011

Anja Hajduk Senatorin a. D. Vorsitzende bis 5. Januar 2011

Dr. Herlind Gundelach Senatorin a. D. Vorsitzende vom 5. Januar bis 21. April 2011

Sylvia Kachel Kfm. Angestellte, SAGA Stellvertretende Vorsitzende

Walter Conrads Selbst. Unternehmensberater

Klaus Erxleben Kfm. Angestellter, SAGA

Horst Möller Geschäftsführer, Möller & Förster KG

Dr. Horst-Michael Pelikahn Staatsrat

Hans-Jürgen Schauenburg Geschäftsführer, Firmengruppe Frank

Rüdiger Steininger Senatsdirektor

Karl-Heinz Wahne Kfm. Angestellter, SAGA


10 11

» Hamburg verändert sich – genauso wie seine Bewohner. Wir setzen deshalb verstärkt auf neue generationsübergreifende Wohnformen, bezahlbare Wohnungen in zentraler Lage und auf die Förderung lebendiger Nachbarschaften. Keine leichte Aufgabe – aber es ist schön, eine nachhaltige und zeitgemäße Stadtentwicklung aktiv zu gestalten.«

Alt und Jung in einem Quartier – eine

zukunftsweisende Wohnform, die SAGA

GWG derzeit im Barmbeker Rungestieg

plant. Bis 2013 wird die 1929 erbaute

Anlage umfangreich modernisiert und

durch einen Neubau ergänzt. Das Ziel

sind 343 komfortable Wohnungen – barrie-

refrei für Senioren und familiengerecht für

größere Haushalte. Dazu großzügige Gär-

ten und mittendrin ein Nachbarschafts-

café, das allen künftigen Bewohnern und

deren Freunden offen steht.

Bezahlbarer und komfortabler Wohnraum

in bester innerstädtischer Lage ist gerade

für Familien nicht leicht zu finden. Dass

es anders geht, beweist SAGA GWG mit

seinem Bauprojekt im Bäckerbreitergang.

Der fünfgeschossige Neubau in unmittel-

barer Nähe zum historischen Gängeviertel

verfügt über 28 Wohnungen mit einer Grö-

ße von bis zu 85 m², die sämtlich mit Bal-

kon, Terrasse oder Wintergarten ausgestat-

tet sind. Ein gelungener Beitrag für den

sozialen Ausgleich mitten in der Neustadt!

Bei der Realisierung des Projektes „Wohnen

am Suttnerpark" ist SAGA GWG Partner

der Quantum Immobilien AG. Gemeinsam

werden bis Ende 2013 in Altona neben

zwei Gewerbeflächen für den Einzelhandel

165 Wohnungen entstehen. Mehr als zwei

Drittel davon werden öffentlich gefördert.

Der Mix aus familien- und seniorengerechten

Einheiten wurde in enger Zusammenarbeit

mit den umliegenden Bewohnern geplant –

auf eine gute Nachbarschaft von Anfang an!

Susanne Gräff ist Leiterin für technische Projekte bei SAGA GWG.Wohnraum für Generationen. Ein Blick nach vorn.2014

Im Süden des Wilhelmsburger Weltquartiers liegt der Gert-Schwämmle-Weg. Mit der Schließung einer Baulücke leistet

SAGA GWG hier einen wichtigen Beitrag zur Schaffung neuen, öffentlich geförderten Wohnraums. Die 24 Wohnungen

im Passivhausstandard mit großzügigen Loggien zum grünen Innenhof sind nur der Anfang – insgesamt wird das

multikulturelle Quartier bis 2014 durch den Neubau von 265 modernen und familiengerechten Wohnungen ergänzt.

Vielfalt mit Perspektive. Für ein besseres Klima in Hamburg. 1995

12 13

Moderner, energieeffizienter und familiengerech-

ter Wohnraum – dafür steht die Riedsiedlung

in Hamburg-Horn. Die ursprünglichen Gebäude

waren in den 1930er-Jahren als Provisorium für

Arbeiterfamilien gedacht, die nach Hamburg

kamen, um im Hafen oder in der Industrie Arbeit

zu finden. Bis 2009 baute SAGA GWG in der

Riedsiedlung 318 neue Wohnungen und ersetzte

damit den größten Teil des alten Bestandes.

Die Geschoss- und Reihenhäuser sowie zwei

Passivhäuser haben eines gemeinsam – sie sind

besonders energiesparend und energieeffizient.

Davon profitiert nicht nur die Umwelt. Die

Bewohner freuen sich über deutlich niedrigere

Heizkosten und erheblich mehr Wohnqualität.

» Mit der Riedsiedlung hat sich die SAGA etwas Tolles einfallen lassen: familienfreundliches Wohnen in Niedrigenergiehäusern und vor der Tür ein riesiger Spielplatz. Viel Komfort bei guten Verkehrsanbindungen – was will man mehr!?«

Familie Miry lebt seit 2003 in ihrer 5-Zimmer-Wohnung in Horn.

14 15

Die Welt in Mümmelmannsberg. So geht Gemeinschaft.1970

» Wir leben gerne hier in Mümmelmannsberg. Die Infrastruktur ist prima, man ist schnell im Grünen und für die Kinder gibt es hier wirklich gute Angebote. Auch wir haben im Viertel alles, was wir brauchen.«

Die Familien Siebert und Carrieri engagieren sich aktiv für ihr Quartier.

Mümmelmannsberg – das sind 18.500

Nachbarn aus über 30 Nationen, die zu

Recht stolz sind auf ihr Quartier. Und sich

dafür wie in kaum einem anderen Viertel

gemeinsam starkmachen: In multinatio-

nalen Arbeitsgruppen, Sportvereinen und

Nachbarschaftstreffs. Und in zahlreichen

Künstlerinitiativen, die ihren Höhepunkt

in den jährlichen Kunst- und Kulturtagen

Mümmelmannsberg finden. Die Bewohner

in Hamburgs größter Wohnsiedlung profi-

tieren von der grünen Lage. In unmittelba-

rer Nähe befinden sich das Naturschutz-

gebiet Boberger Niederung, die Glinder

Au und das Havighorster Moor.

SAGA GWG wird zudem mehr als 100

Mio. Euro in das aus den 1970er-Jahren

stammende Viertel investieren. Mit der

Modernisierung von Gebäuden und Woh-

nungen, Grünanlagen und dem Einkaufs-

zentrum, dem Mittelpunkt des Stadtteils,

wird die Lebensqualität weiter gesteigert.

Es tut sich viel in Mümmelmannsberg.

Was bleibt, ist ein unverwechselbares

Quartier, in dem das aktive Miteinander

ganz großgeschrieben wird.

16 17

44.000 m² Denkmal. 3.000 Bewohner.Und langjährige Nachbarschaften. 1957

» Unsere Grindelhochhäuser sind wie ein Dorf. Man kennt sich und es ist einfach eine sehr schöne und herzliche Atmosphäre. Ab und zu legt ein lieber Nachbar sogar Blumen vor die Tür. So lange, wie wir hier auch schon wohnen – wir wollten eigentlich nie woandershin.«

Gundula Schmidt-Brunn und Dorothea Beese wohnen seit rund 60 Jahren im Quartier.

Wohnen mit Weitblick und perfekter Infrastruktur,

jede Menge Grün, eine gewachsene Nachbarschaft –

wer das sucht, landet unweigerlich in den Grindel-

hochhäusern in Harvestehude. Deutschlands erste

Hochhaussiedlung aus den 1950er-Jahren sorgte

damals für reichlich Gesprächsstoff – von manchem

zeitgenössischen Kritiker als „seelenlos" bezeichnet,

rissen sich gleichzeitig die Hamburger um den

begehrten Wohnraum. Mittlerweile stehen die rund

40 Meter hohen und über 100 Meter langen Gebäu-

de unter Denkmalschutz und gelten als Ikonen

moderner Nachkriegsarchitektur. In dem von Grund

auf modernisierten Ensemble befinden sich heute

1.855 Wohnungen. Ursprünglich als Hauptquartier

der britischen Besatzungsmacht geplant, lebt hier

nun eine gut gemischte Nachbarschaft aus vielen

langjährigen Mietern, jungen Familien und Studenten

der nahen Universität.

18 19

Mehr Licht. Mehr Luft. Für ein neues Altona.1927

» Es ist einfach schön in der Schützenstraße, wenn alles grünt und blüht. Außerdem freut es mich, mit anderen Menschen im Haus in Kontakt zu kommen, wenn ich die Beete bepflanze. Eigentlich bleibt immer mal jemand stehen, plaudert kurz und freut sich über die neuen Blumen. Eine Nachbarin macht fleißig mit. Das ist großartig!«

Stefanie Mandel gärtnert mit viel Liebe vor und hinter ihrem Haus.

Altes erneuern. Und Schönes bewahren.

Ebenfalls ein typischer „Oelsner": die Wohnanlage in

der Schützenstraße. Das Gebäude ist ein echter Hin-

gucker, denn Gustav Oelsner wählte für die Fassa-

de nicht nur die üblichen dunkelroten Klinkersteine,

sondern auch gelbe, braune, violette und sogar

schwarze. Die Anlage wurde Anfang 2000 umfang-

reich modernisiert – und dabei gleichzeitig unter

Denkmalschutz gestellt. So blieb das ursprüng-

liche Straßenbild ebenso erhalten wie die histo-

rischen Wandschränke, die sich in jeder Wohnung

befinden. In Verbindung mit neuen Badezimmern

und Fußböden sowie neu gestalteten Innenhöfen

entstand moderner und dennoch behaglicher Wohn-

komfort in zentraler Lage.

Sie ziehen sich wie ein roter Faden durch Altona –

die auffallend geklinkerten Oelsner-Bauten. Ihren

Namen verdanken sie Gustav Oelsner. Der 1879

geborene Architekt steht für zeitgenössische mo-

derne Architektur in Verbindung mit der für Hamburg

typischen Backsteinbauweise. Als Bausenator Alto-

nas machte er sich außerdem stark für mehr Licht

und Luft im öffentlichen Wohnungsbau. Bestes Bei-

spiel ist die 1927 erbaute Zeilenwohnanlage in der

Helmholtzstraße, Ecke Bunsenstraße. Durch eine

konsequente Ausrichtung nach Osten und Westen

entstanden helle und moderne Wohnungen, die mit

ihren Grünanlagen zwischen den Häusern zur Er-

holung und zum Klönschnack mit dem Nachbarn

einladen. Ein Novum für die damalige Zeit und

heute ein beliebtes Quartier mittenmang in Altona!

» Von der Bunsenstraße sind es nur fünf Minuten bis Ottensen, trotzdem finden wir immer einen Parkplatz vor der Tür. Es ist grün. Wir haben den ganzen Tag Sonne in der Wohnung. Und besonders nett ist die bunte Nachbarschaft: Junge und Alte aus unterschiedlichen Nationen – die Stimmung im Quartier ist schon sehr entspannt.«

Maike Heitmann und Zakaria Guerrabi mögen vieles in ihrem Viertel.

1.1 OrGAniSAtiOn und GeScHäftSGrundlAGenZum Bilanzstichtag hielt die SAGA Siedlungs-Aktiengesellschaft Hamburg, Hamburg, (SAGA) 67,62 Prozent

der Anteile an der GWG Gesellschaft für Wohnen und Bauen mbH, Hamburg (GWG). Der ursprünglich zum

31. Dezember 2011 vorgesehene Ankauf weiterer Anteile wurde auf den 1. Januar 2012 verschoben. Darü-

ber hinaus hat die Hamburger Gesellschaft für Vermögens- und Beteiligungsmanagement mbH (HGV), eine

100-prozentige Tochter der Freien und Hansestadt Hamburg (FHH), ihre Anteile an der SAGA im Geschäfts-

jahr 2011 auf 61,39 Prozent aufgestockt. Die SAGA erstellt gemäß § 290 HGB einen Konzernabschluss.

Folgende Gesellschaften werden in den SAGA Konzernabschluss zum 31. Dezember 2011 einbezogen:

| SAGA Siedlungs-Aktiengesellschaft Hamburg, Hamburg

| GWG Gesellschaft für Wohnen und Bauen mbH, Hamburg

| GWG Gewerbe Gesellschaft für Kommunal- und Gewerbeimmobilien mbH, Hamburg (GWG Gewerbe)

| SAGA Erste Immobiliengesellschaft mbH, Hamburg (SAGA Erste IG)

Vor dem Hintergrund einer sich abzeichnenden Verknappung auf dem Hamburger Wohnungsmarkt hat der

Senat der FHH sich das Ziel gesetzt, die Rahmenbedingungen für das Wohnen in Hamburg nachhaltig zu

verbessern. Dabei setzt er auf Kooperation und Zusammenarbeit aller Beteiligten, insbesondere der Politik,

der Verwaltung und der Hamburger Wohnungswirtschaft. Im September 2011 wurde daraufhin mit dem „Bünd-

nis für das Wohnen in Hamburg“ zwischen der FHH, den Wohnungsverbänden sowie der SAGA und der

GWG eine Vereinbarung über Neubauziele, Klimaschutz und Energieeffizienz, Erhalt von Backsteinfassaden

sowie eine integrative Wohnungspolitik getroffen. Unter anderem soll danach in den nächsten Jahren hamburg-

weit jeweils mit dem Bau von 6.000 Wohnungen begonnen werden.

Die SAGA und die GWG haben sich innerhalb dieses Bündnisses verpflichtet, einen entsprechenden Beitrag

zu leisten. Sie haben sich darauf im Geschäftsjahr 2011 auch mit organisatorischen Anpassungen eingestellt.

Hier wurde insbesondere das Geschäftsfeld Entwicklung und Technische Projekte auf eine deutliche Intensi-

vierung des Neubaugeschäfts ausgerichtet. Im Geschäftsfeld Immobilien wurde eine weitere kundenorien-

tierte Optimierung der Hauswartorganisation vorbereitet.

1.2 GeScHäftSVerlAuf Das Geschäftsjahr 2011 hat sich für den Konzern wiederum sehr positiv entwickelt. Gegenüber dem

Vorjahr wurde das Ergebnis noch einmal leicht gesteigert. Folgende wesentliche Faktoren beeinflussten

dabei die Entwicklung:

| Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung konnten gegenüber dem Vorjahr aufgrund von Miet-

anpassungen nach §§ 558 ff. BGB und Folgevermietungen noch einmal leicht gesteigert werden.

Die Erlösschmälerungen wurden weiter auf sehr niedrigem Niveau gehalten.

| Die Ergebnisbeiträge aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen lagen über den Planwerten, konnten

die Vorjahreswerte aber nicht ganz erreichen.

| Instandhaltungs-, Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen wurden auf weiter hohem Niveau

fortgesetzt. Die Aufwendungen lagen dabei oberhalb der Vorjahreswerte.

| Die Aufwendungen für Personal lagen im Jahr 2011 leicht über den Vorjahreswerten.

216 Mio. EuroInvestitionenInstandhaltung • Modernisierung • Neubaumaßnahmen

Konzern-Lagebericht

Im vergangenen Jahr setzte SAGA GWG 216 Mio. Euro für Instandhaltung, Modernisierung und Neubau- maßnahmen ein. Damit leistete der Konzern einen wesentlichen Beitrag für lebenswerte Quartiere, in denen sich die Menschen wohlfühlen.

KONZERN-LAGEBERICHT

1.0 GEScHäFTS- UND RAHMENBEDINGUNGEN

21

| Leicht unterhalb der Vorjahreswerte lagen dagegen die Abschreibungen sowie die Aufwendungen für

Zinsen und Steuern.

| Die Ergebnisbeiträge der GWG Gewerbe lagen über den Vorjahreswerten und oberhalb des Planan-

satzes. Das Ergebnis der SAGA Erste IG lag unterhalb des Vorjahreswertes.

Insgesamt erzielte der Konzern im Geschäftsjahr 2011 ein Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit

von TEUR 164.519 (Vorjahr: TEUR 150.362). Der Konzern-Jahresüberschuss stieg auf TEUR 148.577

(Vorjahr: TEUR 133.793).

1.3 WirtScHAftlicHeS umfeld Die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen für das Geschäftsjahr 2011 waren insbesondere in der zwei-

ten Jahreshälfte geprägt von der Schuldenkrise der Industriestaaten und hier vornehmlich der Euro-Staaten.

Deutschland zeigte sich im Umfeld der daraus resultierenden konjunkturellen Einschnitte als sehr stabil und

war damit in Europa der feste Anker in der Krise.

2011 ist die deutsche Wirtschaft noch einmal kräftig gewachsen. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt

stieg um 3 Prozent (Vorjahr: Anstieg um 3,7 Prozent). Damit setzte sich der konjunkturelle Aufholprozess der

deutschen Wirtschaft auch im zweiten Jahr nach der Wirtschaftskrise fort. Gleichzeitig sind die Verbrau-

cherpreise gegenüber dem Vorjahr im Jahresdurchschnitt um 2,3 Prozent (2010: 1,1 Prozent) gestiegen, im

Wesentlichen bedingt durch einen deutlichen Anstieg der Energiepreise.

Von der positiven Entwicklung konnte auch der Arbeitsmarkt in Deutschland profitieren. Die Arbeitslosigkeit

ist deutlich gesunken und lag im Jahresdurchschnitt 2011 mit 7,1 Prozent um 0,6 Prozentpunkte unter dem Vorjahres-

wert von 7,7 Prozent.

Für 2012 wird eine stärkere Belastung der deutschen Konjunktur durch die europäische Schuldenkrise er-

wartet. Die Zuwachsrate des Bruttoinlandsproduktes wird dabei voraussichtlich unter ein Prozent liegen.

Mit einer Bruttowertschöpfung von 425 Milliarden Euro war die Immobilienwirtschaft auch in 2011 wieder

einer der größten Wirtschaftszweige in Deutschland (ca. 19,1 Prozent der gesamten Bruttowertschöpfung).

Dabei erweist sich das nachhaltige Geschäftsmodell der bestandshaltenden Wohnungsunternehmen weiter

als krisenfest. Auf einer gesicherten Eigenkapitalbasis investieren sie langfristig, nachfrage- und quartiers-

orientiert. Damit bieten sie ihren Mietern ein Zuhause mit einem hohen Maß an Wohnqualität, Wohn-

zufriedenheit und Lebensgefühl.

Auch in Hamburg verlief die Konjunktur ähnlich positiv wie in Deutschland insgesamt. Dabei stieg das reale

Bruttoinlandsprodukt in Hamburg, zumindest im ersten Halbjahr, etwas geringer als der Bundesdurchschnitt.

Die Arbeitslosenquote in Hamburg sank ebenfalls im Jahresdurchschnitt etwas geringer als der Durchschnitt

aller Länder. Hamburgs Einwohnerzahl nahm in 2011 weiter zu.

Der Wohnungsmarkt in Hamburg stellte sich standortbezogen unterschiedlich dar. In den stark nachgefrag-

ten Stadtteilen und Quartieren zeigte er sich weiter angespannt. In anderen Stadtteilen war die Situation da-

gegen ausgewogener. Für Hamburg wird ein weiteres Bevölkerungswachstum prognostiziert. Insoweit wird

die Nachfrage nach Wohnraum hier, ähnlich wie in anderen Metropolregionen, tendenziell hoch bleiben.

Immobilienwirtschaft, Senat, Verwaltung und Politik in Hamburg haben die daraus resultierenden Herausfor-

derungen aufgegriffen und sich im Rahmen eines „Bündnisses für das Wohnen“ mit gemeinsamen Zielen

und Vereinbarungen darauf eingestellt.

1.4 SAGA GWG1.4.1 BEWIRTSCHAFTUNG VON WOHNIMMOBILIENIm Geschäftsjahr 2011 bewirtschafteten SAGA und GWG eigene sowie von der FHH angemietete Objekte

mit einer Wohnfläche von 7.855.466 m². Die Objekte liegen nahezu vollständig innerhalb der Grenzen

Hamburgs und teilen sich wie folgt auf:

Die 128.839 Wohnungen des eigenen Bestandes sind mit 41.311 (32,1 Prozent) öffentlich gefördert, mit

78.874 (61,2 Prozent) frei finanziert und mit 8.654 (6,7 Prozent) frei finanziert mit Preisbindung aus geförder-

ten Modernisierungsmaßnahmen.

Das Kerngeschäft der Gesellschaften ist weiter die nachfragegerechte Entwicklung und Bewirtschaftung

von Wohnimmobilien. Dabei steht eine sichere und sozial verantwortliche Versorgung breiter Schichten der Bevöl-

kerung mit bezahlbarem Wohnraum im Vordergrund. Das Geschäftsmodell von SAGA und GWG ist nachhal-

tig und langfristig ausgerichtet. Sozialer Ausgleich in den Quartieren sichert dabei die nachhaltige Vermiet-

barkeit der Bestände ab und ist insoweit Grundvoraussetzung für wirtschaftlichen Erfolg.

Mit ihrer Beteiligung am „Bündnis für das Wohnen“ bekennen sich SAGA und GWG ausdrücklich zu ihrem

satzungsgemäßen Auftrag. Die Gesellschaften übernehmen dabei sowohl im Bereich der Mietenbildung als

auch in der integrativen Wohnungspolitik Verantwortung.

Vor dem Hintergrund der in Teilbereichen angespannten Wohnungsmarktsituation in Hamburg haben SAGA

und GWG ihre Mietenpolitik für das Geschäftsjahr 2012 im Einklang mit ihrer sozialen Verantwortung modifi-

ziert. Aufgrund gesetzlicher Anspruchsgrundlagen orientierten sich die Mieten im frei finanzierten Wohnungs-

bestand bisher an den jeweiligen Mittelwerten des Hamburger Mietenspiegels. Mietanpassungen erfolgten

dabei stets unter Berücksichtigung von Objekt, Lage, Standort und sozialen Einflussfaktoren. Für 2012 haben

SAGA und GWG nun zusätzlich beschlossen, die Erhöhung der Mietenspiegelwerte 2011 zu 2009 grund-

sätzlich auf die Teuerungsrate von 3,7 Prozent zu begrenzen sowie Mietanpassungen gemäß § 558 BGB bei

zehn Prozent und absolut bei 30 Euro monatlich je Wohnung zu kappen. In Großwohnsiedlungen werden Miet-

anpassungsmöglichkeiten darüber hinaus gesondert betrachtet und individuell eingewertet.

Mit ihrer moderaten Mietenpolitik im frei finanzierten Wohnungsbestand sowie mit der durch die einschlä-

gigen Förderwege vorgegebenen Kostenmiete für öffentlich geförderten Wohnraum wirken SAGA und GWG

in den jeweiligen Stadtteilen mietpreisdämpfend. Gleichzeitig sichern sie damit aber die nachhaltige Vermiet-

barkeit ihrer Bestände und damit den wirtschaftlichen Erfolg als Grundlage für weitere bedarfsgerechte

Investitionen in den Quartieren ab.

Bei eigenem, frei finanziertem Wohnraum realisierten SAGA und GWG im Geschäftsjahr 2011 insbesondere

aus Mietanpassungen gemäß §§ 558 ff. BGB und Folgevermietungen zeitanteilige Ertragsverbesserungen

von insgesamt TEUR 5.301 bzw. von TEUR 8.481 in der vollen Jahresauswirkung. Dabei betrug die durch-

schnittliche Miete für Wohnungen 5,71 Euro je Quadratmeter und Monat. Im öffentlich geförderten Bestand

betrug sie dabei 5,24 Euro und im frei finanzierten Bestand 5,96 Euro. Insgesamt liegt die Durchschnitts-

miete damit sowohl unterhalb der Eingangsmiete für den öffentlich geförderten Wohnungsbau von 5,80 Euro

Konzern-Geschäftsbericht 201122 23

KONZERN-LAGEBERICHT

Gesamt Eigener Bestand Bestand FHH

Wohnungen 129.873 128.839 1.034

Gewerbeobjekte 1.408 1.354 54

Soziale Einrichtungen 285 271 14

Garagen/Einstellplätze 19.357 19.309 48

Stellplätze 25.785 25.741 44

Arbeitnehmerwohnheime 1 1 0

(ab 2012 5,90 Euro) als auch deutlich unter dem durchschnittlichen Mittelwert des Hamburger Mietenspie-

gels 2011 von 7,15 Euro. Insgesamt wirkt sich die Mietenentwicklung bei SAGA und GWG damit auch im Mieten-

spiegel unverändert dämpfend aus.

Neben den allgemeinen Kostensteigerungen wirken sich vor allem Modernisierungen in der Mietenentwick-

lung aus. Allerdings wirken die in diesem Zusammenhang erzielten energetischen Einsparungen und Standard-

verbesserungen im Gegenzug nebenkostensenkend.

Mit einem professionellen Vermietungsmanagement der Geschäftsstellen und Unterstützung der wohnungs-

wirtschaftlichen Dienstleistungen der Tochtergesellschaften konnten SAGA und GWG bei den Erlösschmäle-

rungen das niedrige Vorjahresniveau halten. Der vermietungsbedingte Leerstand bei Wohnungen lag wie im

Vorjahr im Jahresmittel bei 0,3 Prozent. Die Fluktuationsquote blieb mit 7,4 Prozent zum Vorjahr unverändert.

Auch die Mietrückstände konnten weiter auf TEUR 7.179 (Vorjahr: TEUR 7.374) reduziert werden. Im Geschäfts-

jahr wurden dabei bereits Forderungen von TEUR 4.013 (Vorjahr: TEUR 5.035) abgeschrieben. Nach einer

Auflösung von TEUR 46 betrugen die pauschalen Wertberichtigungen auf Forderungen noch TEUR 4.026

(Vorjahr: TEUR 4.072). Zum 31. Dezember 2011 werden damit Forderungen aus Vermietung von TEUR 3.153

(Vorjahr: TEUR 3.302) ausgewiesen.

SAGA und GWG erwirtschafteten mit der Bewirtschaftung ihrer Bestände im Geschäftsjahr 2011 Umsatzer-

löse von insgesamt TEUR 813.113 (Vorjahr: TEUR 799.322).

1.4.2 INVESTITIONEN UND INSTANDHALTUNGBautätigkeit Auch im Berichtsjahr setzten SAGA und GWG ihre portfolio- und zielgruppenorientierte Bautätigkeit weiter

auf hohem Niveau fort. Dabei wurden für Instandhaltung, Modernisierung und für Neubaumaßnahmen insge-

samt 216,0 Mio. Euro (Vorjahr: 201,2 Mio. Euro) eingesetzt. Das gegenüber dem Vorjahr gestiegene Volumen

ist auf ein nach der intensiven Vorbereitungsphase anlaufendes Neubaugeschäft und verstärkte Anstrengun-

gen im Modernisierungsbereich zurückzuführen. Auch das milde Wetter im November und Dezember

unterstützte eine bis zum Jahresende mögliche Bautätigkeit.

Neben der Pflege und Entwicklung ihrer Bestände und damit der Vermögenssicherung leisten SAGA und GWG

mit gezielten Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen wesentliche Beiträge zur Quar-

tiersentwicklung. Lebenswerte Quartiere mit funktionierenden Nachbarschaften, in denen Menschen sich

wohlfühlen, reduzieren dabei auch die Fluktuation und entlasten damit stark nachgefragte Standorte von

zusätzlicher Nachfrage.

Auch für den Investitions- und Instandhaltungsbereich werden die Vereinbarungen aus dem „Bündnis für

das Wohnen“ künftig stärkere Bedeutung erlangen. Die ganzheitliche Aufwertung von Quartieren wird dabei kon-

sequent an den Zielen verstärkte Neuschaffung von Wohnraum, weitere energetische Optimierung, Erhalt

und Fortschreibung der städtebaulichen Qualitäten sowie einer integrativen Wohnungspolitik ausgerichtet

sein. Beispielhaft für diese Ausrichtung stehen die Projektentwicklungen im sogenannten „Weltquartier" in

Wilhelmsburg und in Mümmelmannsberg.

Von den im Rahmen der Bautätigkeit 2011 umgesetzten Gesamtmaßnahmen wurden 28,9 Mio. Euro (Vorjahr:

17,8 Mio. Euro) nach § 255 HGB aktiviert sowie Modernisierungen von 100,2 Mio. Euro (Vorjahr: 95,1 Mio. Euro)

über den Aufwand verrechnet. Weiter betrugen die Aufwendungen für Kleininstandhaltung 40,3 Mio. Euro

(Vorjahr: 43,2 Mio. Euro) und für Großinstandhaltung 46,7 Mio. Euro (Vorjahr: 45,1 Mio. Euro).

Für SAGA und GWG stellt sich die gesamte Bautätigkeit im Geschäftsjahr 2011 wie folgt dar:

Konzern-Geschäftsbericht 201124 25

KONZERN-LAGEBERICHT

Projektentwicklung und Neubau

Gleichwertig neben der Bestandspflege wird das Thema Neubau für die Gesellschaften künftig von ver-

stärkter Bedeutung sein. Vor dem Hintergrund der prognostizierten Entwicklung Hamburgs und der dabei

absehbaren weiteren Verengung zumindest von Teilen des Wohnungsmarktes – insbesondere in Innenstadt-

lagen – werden sich SAGA und GWG verstärkt im Neubau engagieren. Mit dem im September 2011 zwi-

schen dem Senat und der Hamburger Wohnungswirtschaft geschlossenen „Bündnis für das Wohnen“

wurden dafür die weiteren Weichen gestellt. Unabdingbare Voraussetzung für eine erfolgreiche Intensivie-

rung der Neubauaktivitäten ist neben der Sondierung eigener Neubaupotenziale die Beschaffung von

geeigneten Grundstücken. Auch hierzu wurden mit den Vereinbarungen die Rahmenbedingungen verbes-

sert, wobei hier insbesondere Konzeptausschreibungen bei der Vergabe städtischer Wohnungen, mit den

Bezirken vereinbarte Neubauzahlen und unterstützende Genehmigungsverfahren zu nennen sind.

SAGA und GWG haben im Bereich Projektentwicklung umfangreiche Vorleistungen erbracht. Bereits seit

2009 findet eine konsequente Sondierung von für den Neubau geeigneten Grundstücken in allen Hamburger

Stadtteilen statt. Neben dem dabei ermittelten Neubaupotenzial auf eigenen Flächen wurden weitere An-

käufe von Grundstücken der FHH und von Flächen Dritter vorbereitet. Auch der Zukauf von schlüsselfer-

tigen Projektentwicklungen ist Bestandteil der Aktivitäten. Weitere Perspektiven sind die Umwandlung von

Gewerbeflächen in Wohnstandorte, die Entwicklung sogenannter Konversionsflächen sowie Bauflächenaus-

weisungen der Bezirke.

In diesem Zusammenhang haben SAGA und GWG in 2011 u. a. Grundstücksankäufe für 9,3 Mio. Euro

getätigt. Aus den vorbereiteten Projekten heraus wurde in 2011 mit der Errichtung von 569 neuen Woh-

nungen im Geschosswohnungsbau begonnen. Darüber hinaus befanden sich weitere 226 Wohnungen

bereits im Bau, von denen zehn im Laufe des Geschäftsjahres fertig gestellt wurden. Parallel wurden 156

Wohnungen im Rahmen des Hamburgischen Wohnraumförderungsgesetzes (HmbWoFG) grundlegend

modernisiert und umgebaut.

In den Folgejahren soll diese konsequente Projektentwicklung im Neubau zu einer deutlichen Erhöhung der

Anzahl an Baubeginnen führen. Bei Vorliegen der notwendigen Voraussetzungen, wie des Vorhandenseins

entsprechender Grundstücke und der zeitnahen Schaffung von Baurecht, wird der Konzern die im Rahmen

des „Bündnis für das Wohnen“ genannten Neubauzahlen erreichen und ab 2013 jährlich mit dem Bau von

etwa 1.000 Wohnungen beginnen.

Neubau,

Dachgeschoss-

aus- und -aufbau

§ 16.1

WoFG

Modernisierung

(aktiviert)

Modernisierung

(Aufwand)

Instand-

haltung

Gesamt 2011

Gesamt

2010

TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR

Wohnbauten 1.237 11.124 3.619 100.154 – 116.134 110.364

Geschäftsbauten – – 138 – – 138 8

Anlagen im Bau 11.295 – – – – 11.295 1.673

Bauvorbereitung 1.465 – – – – 1.465 936

Instandhaltung – – – – 87.014 87.014 88.254

Gesamt 2011 13.997 11.124 3.757 100.154 87.014 216.046 –

Gesamt 2010 3.247 7.771 6.817 95.146 88.254 – 201.235

26 27Konzern-Geschäftsbericht 2011

KONZERN-LAGEBERICHT

1.4.3 EIGENTUMSWOHNUNGSVERTRIEB, WOHNUNGSEIGENTUMSVERWALTUNG UND GRUNDSTüCKSENTWICKLUNGIm Jahr 2011 konzentrierten sich SAGA und GWG im Geschäftsfeld Eigentumswohnungsvertrieb verstärkt

auf Wohnungsverkäufe in bereits anprivatisierten Beständen. Lediglich zwei Reihenhauswohnanlagen in

Billstedt und in Lurup mit insgesamt 58 Wohneinheiten wurden neu in das Verkaufsangebot aufgenommen.

Auch in 2011 wurden keine zusätzlichen Anlagen im Geschosswohnungsbestand anprivatisiert.

Insgesamt veräußerten die Gesellschaften im Geschäftsjahr 203 Wohneinheiten. Die Verkaufsquote über alle

im Angebot befindlichen Objekte stieg auf 45,3 Prozent.

Der nunmehr seit zwei Jahren anhaltende positive Trend, Wohneigentum zu bilden, hat sich auch in 2011

fortgesetzt. So konnte eine anhaltend hohe Nachfrage der Kunden auf das Verkaufsangebot der Gesellschaf-

ten festgestellt werden. Dabei übertrafen die getätigten Verkäufe an Mieter und Selbstnutzer die ursprüng-

lichen Erwartungen.

Ursächlich hierfür waren die fortwährend günstigen Finanzierungsbedingungen. Das niedrige Zinsniveau

erweiterte den Kreis der Käufer deutlich. Die Verunsicherungen der Kunden im Zuge der Finanz- und

Wirtschaftskrise hält weiter an. Durch wachsende Inflationserwartungen in Verbindung mit prognostizierten

Teuerungsraten wurde die Bildung von selbst genutztem Immobilieneigentum auch in 2011 als sichere

Vermögensanlage betrachtet.

Die Wohnungseigentumsverwaltung von SAGA und GWG verwaltete per 31. Dezember 2011 103 Eigentümer-

gemeinschaften mit 4.527 Wohnungen.

Im Rahmen der Grundstücksentwicklung hat die SAGA im Geschäftsjahr 2011 ein Erbbaurecht für Grundstücks-

flächen in Neugraben-Fischbek mit 12.075 m² zurückerworben. Dort soll der Neubau von 48 Reihenhäusern

realisiert werden.

Darüber hinaus erfolgte der Verkauf zweier leer stehender Gewerbeobjekte sowie die Veräußerung dreier unbe-

bauter Grundstücke bzw. Teilflächen zu Arrondierungszwecken.

1.5 GWG GeWerbeDie GWG Gewerbe war im Berichtsjahr eine 100-prozentige Tochter der SAGA, mit der auch ein Beherrschungs-

und Ergebnisabführungsvertrag bestand. Der Beherrschungsvertrag wurde zum 31. Dezember 2011 aufge-

hoben. Ihr Geschäft betreibt die GWG Gewerbe mit eigenem Personal und in Teilbereichen geschäftsbe-

sorgt durch die SAGA.

Auch 2011 war der Geschäftsverlauf weiterhin maßgeblich durch das Modell Hamburg Süd geprägt. Seit

dem 1. Juli 2007 bewirtschaftet die GWG Gewerbe auf der Grundlage von über 25 Jahre laufenden Verträ-

gen mit der FHH insgesamt 32 Schulen im Hamburger Süden mit einer Gesamtnutzfläche von ca. 266.300 m2.

Das Modell ist als Öffentlich-Öffentliche Partnerschaft (ÖÖP) nach den Grundsätzen einer sogenannten

Public-Private-Partnership (PPP) konfiguriert und beinhaltet die umfassende Grundsanierung und das Facility-Manage-

ment für die o.g. Schulen.

Im Geschäftsjahr erwirtschaftete die GWG Gewerbe als wesentliche Ertragspositionen Umsatzerlöse von

TEUR 53.402 sowie sonstige betriebliche Erträge von insgesamt TEUR 4.864. Die Veränderung des Bestan-

des an unfertigen Leistungen verminderte sich von TEUR 2.525 in 2010 auf TEUR 485 in 2011. Dem standen

auf der Aufwandsseite im Wesentlichen Aufwendungen für bezogene Leistungen, Personalaufwand und

sonstige betriebliche Aufwendungen (u.a. für Personalkostenerstattungen an die Schulservice Hamburg

Gesellschaft für Facility Management mbH, Hamburg) gegenüber.

Insgesamt hat die GWG Gewerbe das Geschäftsjahr mit einem Ergebnis von TEUR 5.510 (Vorjahr: TEUR 3.531)

vor Ergebnisabführung abgeschlossen.

1.6 SAGA erSte iGDie SAGA Erste IG ist eine 100-prozentige Tochter der SAGA, mit der ein Beherrschungs- und Ergebnisab-

führungsvertrag besteht. Sie wird von der SAGA geschäftsbesorgt, eigenes Personal ist nicht vorhanden.

Die Gesellschaft bewirtschaftet im Wesentlichen zwei eigene Bürogebäude in Barmbek in der Poppenhu-

sen- und der Maurienstraße. Die Gebäude sind mit langfristigen Mietverträgen überwiegend an die SAGA

und die GWG Gewerbe vermietet. Verbleibende Restflächen sind von Dritten belegt. Die Gebäude waren

zum 31. Dezember 2011 vollständig vermietet. Mit ihrer Bewirtschaftung erzielte die Gesellschaft in 2011

Umsatzerlöse von 3,2 Mio. Euro (Vorjahr: 3,2 Mio. Euro), die mit 2,1 Mio. Euro (Vorjahr: 2,7 Mio. Euro) auf die

SAGA entfallen.

Auf der Aufwandsseite standen dem im Geschäftsjahr 2011 im Wesentlichen Zinsaufwendungen, Abschrei-

bungen sowie Aufwendungen für die Immobilienbewirtschaftung gegenüber.

Insgesamt lag das Ergebnis der SAGA Erste IG für 2011 vor Ergebnisabführung mit TEUR 334 unter dem

Vorjahreswert von TEUR 433.

1.7 PerSOnAlZum Stichtag 31. Dezember 2011 verteilte sich die Anzahl der Beschäftigten (Mitarbeiter umgerechnet auf

Vollzeit inkl. Auszubildende) wie folgt auf die konsolidierten Gesellschaften:

Dabei sind in den Zahlen 47 (Vorjahr: 44) Mitarbeiter enthalten, die am 31. Dezember 2011 kein Entgelt

bezogen haben. Absolut betrug die Anzahl der Arbeitsverhältnisse (Kopfzahl) 897 (Vorjahr: 882).

Die Personalaufwendungen für das Geschäftsjahr 2011 betrugen im konsolidierten Konzern:

Qualifizierungsschwerpunkte in der Aus- und Weiterbildung waren in 2011 insbesondere Fachseminare zur

Immobilienwirtschaft und Technik. Dabei wurden an 1.848 Schulungstagen 656 Mitarbeiter geschult (Vor-

jahr: an 2.211 Schulungstagen 765 Mitarbeiter).

Der Konzern beschäftigte zum 31. Dezember 2011 insgesamt 41 Auszubildende zu Immobilienkaufleuten.

Den 15 in 2011 ausgelernten Auszubildenden wurde innerhalb des Konzernverbundes ein Weiter-

beschäftigungsangebot gemacht.

Gesellschaft 2011 2010

SAGA 629 605

GWG 195 215

GWG Gewerbe 51 44

SAGA Erste IG 0 0

Gesamt 875 864

2011 2010

TEUR TEUR

Löhne und Gehälter 39.675 38.099

Soziale Abgaben 7.175 7.035

Aufwendungen für Altersversorgung 51 243

Gesamt 46.901 45.377


KONZERN-LAGEBERICHT

Das Geschäftsjahr 2011 ist für den Konzern wieder positiv verlaufen und konnte mit einem gegenüber dem

Vorjahr noch einmal verbesserten Ergebnis abgeschlossen werden. Im Einzelnen stellt sich die Entwicklung

der Ertragslage wie folgt dar:

Die Umsatzerlöse verbesserten sich insgesamt um 14,5 Mio. Euro. Bedingt war dies im Wesentlichen durch

einen Anstieg im Bereich der Mieten um 12,7 Mio. Euro sowie einen Anstieg bei der Betreuungstätigkeit

insbesondere aufgrund des Geschäftes der GWG Gewerbe um 4,9 Mio. Euro. Demgegenüber reduzierten

sich die Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Grundstücken um 5,0 Mio. Euro, bei einem entsprechenden

Rückgang der Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke um 1,7 Mio. Euro.

Aufgrund einer gestiegenen Aufwandssumme für Löhne und Gehälter lag der Personalaufwand insgesamt

1,5 Mio. Euro über den Vorjahreswerten.

Mit rund 190,0 Mio. Euro (Vorjahr: 184,7 Mio. Euro) lagen die Instandhaltungsaufwendungen im Geschäfts-

jahr um 5,3 Mio. Euro über dem Vorjahresniveau.

Die Erträge aus Beteiligungen stiegen gegenüber dem Vorjahr um 1,6 Mio. Euro. Dabei erzielte insbesondere

die WoWi Media GmbH & Co. KG, Hamburg ein verbessertes Ergebnis.

Bei den Zinsaufwendungen führten insbesondere vorzeitige Darlehensrückzahlungen zu einem Rückgang

des Aufwands um 7,7 Mio. Euro. Außerdem sanken die Abschreibungen um 4,0 Mio. Euro.

Insgesamt erzielte der Konzern einen Jahresüberschuss von 148,6 Mio. Euro (Vorjahr: 133,8 Mio. Euro).

Die Ertragslage des Konzerns stellt sich damit weiterhin positiv dar.

Folgende übersicht stellt die Konzern-Unternehmensleistung in Form der aus der Gewinn- und Verlustrech-

nung abgeleiteten Ertragspositionen und deren Verwendung dar:

2.0 ERTRAGSLAGE

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern betrugen zum Bilanzstichtag

TEUR 1.993.416 (Vorjahr: TEUR 2.081.729) und sind damit um TEUR 88.313 (= 4,24 Prozent) gesunken.

Die Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt ist weiter wesentlicher Darlehensgeber bei den langfristigen

Darlehen. Die übrigen Darlehen verteilen sich mehrheitlich auf Banken und Sparkassen sowie in geringem

Umfang auf Versicherungen.

Dabei betrug die durchschnittliche Verzinsung des Bestands an langfristigen Kapitalmarktdarlehen (ohne

Berücksichtigung der Verbindlichkeiten gegenüber der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt und von

KfW-Darlehen) im Berichtsjahr 2011 4,38 Prozent p.a. (Vorjahr: 4,39 Prozent p.a.).

Ausgehend von 3,46 Prozent p.a. für Inhaberschuldverschreibungen mit zehn Jahren Laufzeit zu Jahresbe-

ginn, entwickelten sich die Zinsen am Kapitalmarkt auf 2,69 Prozent p.a. zum Jahresende. Im April wurde

der Höchststand mit 4,03 Prozent p.a. und im Dezember der Tiefstand mit 2,69 Prozent p.a. erreicht.

Einschränkungen bei der Beschaffung von Liquidität gab es für den Konzern in 2011 zu keinem Zeitpunkt.

Negative Auswirkungen der weltweiten Wirtschafts- und Finanzkrise waren nicht spürbar. Aufgrund einer

strategischen Liquiditätsplanung und hoher Cashflows waren die Gesellschaften jederzeit in der Lage,

Kreditrückführungen vorzunehmen oder notwendiges Kapital zu Zinssätzen unterhalb der Wirtschaftsplanan-

sätze einzuwerben.

Zum 31. Dezember 2011 stellte sich die Finanzlage des Konzerns im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:

3.0 FINANzLAGE

Die Kennzahlen zur Finanzlage entwickelten sich in den letzten fünf Jahren wie folgt:

1) Earnings After Taxes 2) Earnings Before Taxes3) Earnings Before Interest and Taxes 4) Earnings Before Interest Taxes Depreciation and Amortization

Bezüglich der Kapitalflussrechnung verweisen wir auf die dem Konzernabschluss

beigefügte Konzern-Kapitalflussrechnung.

Kapitalstruktur 31.12.2011 31.12.2010

TEUR % TEUR %

Eigenkapital 1.135.362 30,7 1.086.784 29,1

Passiver Unterschiedsbetrag 28.038 0,8 28.038 0,8

Rückstellungen 152.266 4,1 150.356 4,0

Verbindlichkeiten 2.373.565 64,3 2.464.151 66,0

Rechnungsabgrenzung 3.167 0,1 3.897 0,1

Gesamtkapital 3.692.398 100,0 3.733.226 100,0

2011 2010 2009 2008 2007

Eigenkapitalquote in % 30,7 29,1 27,8 24,0 23,7

Jahresüberschuss in TEUR (= EAT1)) 148.577 133.793 127.404 106.540 86.197

Cashflow in TEUR 241.487 231.315 224.212 201.650 176.062

Dynamischer Verschuldungsgrad in Jahren 10 11 12 14 16

EBT2) in TEUR 162.646 148.178 126.089 119.745 96.809

EBIT3) in TEUR 263.905 256.925 233.663 230.935 213.589

EBITDA4) in TEUR 357.578 354.660 331.922 325.279 308.455

2011 2010

Mio. EUR % Mio.EUR %

Entstehung 932,1 100,0 915,3 100,0

Umsatzerlöse

(einschl. Mieten, Gebühren, Umlagen, Zuschüsse, Verkauf von Wohnungen

des Anlagevermögens)

895,5 96,1 881,0 96,3

übrige Erträge

(aktivierte Eigenleistungen, Sonstige betriebliche Erträge, Zinserträge, Erträge

aus Beteiligungen und Ergebnisabführungsverträgen)

36,6 3,9 34,3 3,7

Verwendung 932,1 100,0 915,3 100,0

Betriebs- und Heizkosten 244,8 26,3 236,3 25,8

Instandhaltungskosten 190,0 20,4 184,7 20,2

Andere Aufwendungen Hausbewirtschaftung 12,2 1,3 12,2 1,3

Personalaufwendungen 46,9 5,0 45,4 5,0

Abschreibungen 94,0 10,1 98,0 10,7

Sonstige betriebliche Aufwendungen

(einschl. Bestandsveränderungen, Verkaufsgrundstücke und bezogene

Lieferungen und Leistungen)

75,2 8,1 76,2 8,3

Zinsaufwendungen 104,4 11,2 112,1 12,3

Außerordentliche Aufwendungen 1,9 0,2 2,2 0,2

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag, sonstige Steuern 14,1 1,5 14,4 1,6

Jahresüberschuss 148,6 15,9 133,8 14,6


KONZERN-LAGEBERICHT

Die Vermögenslage des Konzerns zum 31. Dezember 2011 stellt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:

4.0 VERMöGENSLAGE

5.0 NAcHTRAGSBERIcHT

6.0 cHANcEN- UND RISIKoBERIcHT

Nach Ablauf des Geschäftsjahres hat die SAGA zum 1. Januar 2012 weitere 5,33 Prozent der Anteile an der

GWG erworben und hält damit nun insgesamt 72,95 Prozent der Anteile.

Darüber hinaus sind bisher in 2012 keine Ereignisse eingetreten, die für den Konzern von wesentlicher

Bedeutung sind und zu einer veränderten Beurteilung der wirtschaftlichen Lage des Unternehmens führen.

Risiken, die eine Bestandsgefährdung darstellen oder wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz-

und Ertragslage haben könnten, sind für den Konzern gegenwärtig nicht erkennbar.

Das Jahr 2011 war weiterhin von der europäischen Schuldenkrise geprägt. Die deutsche Wirtschaft zeigte

sich dabei vom Abschwung in Westeuropa erfreulich unbeeindruckt. Die Erwerbstätigkeit hat sich im Jahres-

durchschnitt 2011 deutlich erhöht und die Arbeitslosigkeit erreichte im Januar 2012 den niedrigsten Stand

seit 20 Jahren. Auch in Hamburg stieg die Zahl der Erwerbstätigen in 2011 um 1,1 Prozent an.

Die Reallöhne von Vollzeitbeschäftigten legten 2011 bundesweit durchschnittlich um 1,0 Prozent zu. Die Kauf-

kraftgewinne wurden dabei durch eine Inflationsrate von 2,3 Prozent begrenzt. Die Deutsche Bundesbank

rechnet für 2012 und 2013 mit deutlich niedrigeren Preissteigerungsraten und zumindest für 2012 mit leicht

niedrigeren Zinssätzen als 2011. Die künftige wirtschaftliche Entwicklung wird jedoch wesentlich von der

Bewältigung der europäischen Schuldenkrise abhängen und daher von allen Marktbeobachtern als außer-

gewöhnlich unsicher bewertet.

Trotz der schwierigen gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen in den letzten Jahren hat sich der Konzern

mit seinem risikoadjustierten Geschäftsmodell und seiner moderaten Mietenpolitik als wirtschaftlich erfolg-

reiches und sozial verantwortliches Unternehmen positioniert. Dies schlägt sich zunehmend auch in einer

kontinuierlich positiven Ergebnisentwicklung nieder. Die unverändert hohe Nachfrage nach Wohnraum, das

niedrige Zinsniveau sowie die hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen/Reihenhäusern beeinflussen die

wesentlichen Werttreiber des Konzerns positiv.

Zu keiner Zeit ist es zu Liquiditätsengpässen gekommen, da der laufende Finanzierungsbedarf größtenteils

aus dem Cashflow gedeckt werden konnte und somit die zur Verfügung stehenden Kreditlinien nicht in An-

spruch genommen werden mussten. Aufgrund eines relativ geringen Prolongationsvolumens in 2012 von

110,7 Mio. Euro und der Tatsache, dass das Finanzierungsvolumen für die erweiterte Neubautätigkeit in 2012

bereits sichergestellt ist, kann das hieraus resultierende Liquiditätsrisiko kurzfristig weiterhin als niedrig einge-

stuft werden.

Im Bereich der Wohnungsvermietung lag der vermietungsbedingte Leerstand wie im Vorjahr bei 0,3 Prozent.

Vor dem Hintergrund der Entwicklung am Hamburger Wohnungsmarkt kann auch künftig von einer stabilen

Ergebnisentwicklung ausgegangen werden.

Neben der Modernisierung bietet die Ausweitung der Investitionstätigkeit durch Neubau die Chance, das

Wohnungsportfolio im Hinblick auf Baualtersklassen und Lagen weiter zu optimieren. Zudem werden weitere

Mietenpotenziale generiert. In 2012 steht für die GWG Gewerbe im Schulsegment die Konkretisierung der

Erweiterung des Modells Hamburg Süd an. Ferner befindet sich eine Kooperation im Hochschulbau in Vor-

bereitung. Mit den vorgenannten Geschäftsfelderweiterungen, die durch entsprechende gesellschaftsrecht-

liche Umstrukturierungen von Beteiligungen im HGV-Konzern begleitet werden, bietet sich die Möglichkeit,

neben positiven Ergebnisbeiträgen weitere Beiträge zur Stabilisierung der Wohnquartiere bzw. der Stadtent-

wicklung zu leisten.

Um die sich aus der Geschäftstätigkeit ergebenden Chancen und Risiken sowohl frühzeitig als auch ganz-

heitlich zu erkennen und zu steuern, ist das im Konzern implementierte Risikomanagementsystem wesent-

licher Bestandteil der Planung und Steuerung. Internes Kontroll-, Controlling-, Frühwarnsystem und Chancen-

management stellen die dafür eingesetzten Systembausteine dar. Regelmäßiges Reporting und die Festle-

gung geeigneter Maßnahmen gewährleisten dabei die Realisierung bzw. Vermeidung von Chancen und

Risiken. Das Risikomanagementsystem ist konzernweit aufgestellt und umfasst neben SAGA und GWG

auch die verbundenen Gesellschaften.

Insgesamt beinhaltet das System zahlreiche Instrumentarien der präventiven Unternehmenssteuerung, wie

Organisationsanweisungen, Standards, Arbeitshilfen, Richtlinien, zertifizierte Software, Maßnahmen der

Personalentwicklung sowie Prüfungen im Rahmen der internen Revision. Damit wird es den aus Gesellschafts-

zweck und Geschäftsmodell resultierenden Anforderungen gerecht. Dabei führt das gleichermaßen auf

wirtschaftlichen Erfolg und soziale Verantwortung ausgerichtete Geschäftsmodell eines Bestandhalters zu

einer tendenziell risikoavers ausgerichteten Geschäftstätigkeit. Basis der wirtschaftlichen Betrachtungen

zur langfristigen Unternehmensentwicklung bilden diesbezüglich das Unternehmenskonzept mit integrierter

zehnjähriger Planungsrechnung, ein ergänzendes Neubau- sowie ein energetisches Strukturkonzept. Die

Planungsrechnungen werden über die mittelfristige Wirtschaftsplanung, ein umfangreiches Immobilienport-

foliomanagement sowie ein ausführliches Berichtswesen konkretisiert.

7.0 PRoGNoSEBERIcHT

Nach dem positiv verlaufenen Geschäftsjahr 2011 wird der Konzern sein Kerngeschäft auch 2012 weiter um

seine immobilienwirtschaftliche Kompetenz herum ausbauen. Alle Aktivitäten werden dabei weiterhin am

Für 2011 betrug der Konzern-Cashflow 241,5 Mio. Euro. Dabei lag der Cashflow aus laufender Geschäftstä-

tigkeit bei 225,6 Mio. Euro, der aus Investitionstätigkeit betrug -104,8 Mio. Euro sowie der aus Finanzie-

rungstätigkeit -71,4 Mio. Euro.

Insgesamt betrug der Finanzmittelbestand am Ende des Geschäftsjahres 73,5 Mio. Euro. Er setzt sich zu-

sammen aus kurzfristigen Bankverbindlichkeiten sowie Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern,

saldiert mit flüssigen Mitteln.

Im Geschäftsjahr 2011 war die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaften im Konzern zu jeder Zeit gewahrt.

Vermögensstruktur 31.12.2011 31.12.2010

TEUR % TEUR %

Anlagevermögen 3.277.066 88,7 3.346.096 89,6

Umlaufvermögen 412.941 11,2 384.616 10,3

Rechnungsabgrenzung 2.391 0,1 2.514 0,1

Gesamtvermögen 3.692.398 100,0 3.733.226 100,0

5,71 Euro/m2

DurchschnittsmieteBezahlbarer Wohnraum • Vielfältige Quartiere • Komfortable Wohnungen

Konzern-Jahresabschluss

Die durchschnittliche Miete für SAGA GWG Wohnungen betrug 5,71 Euro pro m2 im Monat.

Damit liegt sie unterhalb der Eingangsmiete für den öffentlich geförderten Wohnungsbau

von 5,80 Euro als auch deutlich unter dem durchschnittlichen Mittelwert des

Hamburger Mietenspiegels von 7,15 Euro.

5,71 Euro 7,15 Euro

32 Konzern-Geschäftsbericht 2011

satzungsgemäßen Auftrag von SAGA und GWG, nämlich der sicheren und sozial verantwortlichen Versor-

gung breiter Schichten der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Preisen, ausgerichtet sein.

SAGA und GWG werden im Rahmen der Bewirtschaftung ihre Immobilienbestände ganzheitlich und bedarfs-

gerecht weiterentwickeln und ihren Mietern ein lebenswertes Wohnumfeld zur Verfügung stellen. Damit tragen

sie weiter maßgeblich zum sozialen Ausgleich in den Quartieren bei und sichern Stadtqualität. Neben der

damit erreichten Kundenzufriedenheit und -bindung ist dies Grundlage für eine weiter positive wirtschaftliche

Entwicklung der Gesellschaften. Hieraus werden sich für den Konzern auch künftig Spielräume für die

weitere Entwicklung seiner Immobilienbestände und den weiteren Ausbau seines Kerngeschäftes ergeben.

Mit ihrer Beteiligung am „Bündnis für das Wohnen“ haben sich SAGA und GWG in 2011 verstärkte Aktivitä-

ten im Bereich des Wohnens vorgenommen. Hierzu zählt – immer im Kontext einer ganzheitlichen Stadt- und

Stadtteilentwicklung – neben einer verstärkten Neubautätigkeit, der Erhalt der städtebaulichen Qualitäten, die

weitere Verbesserung der energetischen Zielzahlen sowie die Fortsetzung einer integrativen Wohnungspolitik.

Nachdem das Berichtsjahr genutzt wurde, die notwendigen Voraussetzungen und Grundlagen für diese ambi-

tionierten Ziele zu schaffen, werden SAGA und GWG in 2012 die ersten Ergebnisse hieraus vorweisen. Die

intensiven Vorarbeiten im Rahmen der Neupositionierung des Neubaugeschäftes werden in den Folgejahren

zu einem deutlichen Anstieg der Neubauzahlen führen. Ziel ist es dabei, sofern die notwendigen Vorausset-

zungen vorliegen, ab 2013 die Baubeginne für Wohnungen bei SAGA und GWG auf jährlich etwa 1.000 zu

steigern. Dabei ist geplant, die neuen Wohnungen im Wesentlichen im geförderten Wohnungsbau zu errichten.

Entsprechend dem Gesellschaftszweck wird der Konzern auch in den kommenden Geschäftsjahren mode-

rate Mietanpassungen vornehmen. Basierend auf dem bisherigen Mietenkonzept wird dabei 2012 die Er-

höhung der Mietenspiegelwerte 2011 zu 2009 grundsätzlich auf die Teuerungsrate von 3,7 Prozent begrenzt.

Die einzelne Mieterhöhung wird zudem bei zehn Prozent und absolut bei 30 Euro monatlich je Wohnung

gekappt. Die Gesellschaften nehmen damit auch künftig ihre Funktion als sozialer Ausgleichsfaktor in den

Quartieren wahr und wirken im Hamburger Markt weiterhin mietpreisdämpfend.

Im Geschäftsfeld Eigentumswohnungsvertrieb wird die Verkaufstätigkeit 2012 weiter von der allgemeinen Krise

an den Finanzmärkten beeinflusst. Die allgemeine Unsicherheit sowie die niedrigen Zinsen werden weiter

für einen Trend zur sicheren Geldanlage in Sachwerte sorgen. Insgesamt wird der Wohnungsbestand des

Konzerns in Zukunft leicht ansteigen, da neben der intensivierten Neubautätigkeit zudem weitere Wohnungs-

ankäufe geplant sind.

Gesellschaftsrechtlich wird die SAGA in den Folgejahren durch den Ankauf weiterer Geschäftsanteile an

der GWG den Konzernverbund ausbauen. Dabei wird sie ihre Beteiligung planmäßig bis auf 94,9 Prozent

aufstocken.

Die dargestellten Aktivitäten im Rahmen des „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ begrenzen in gewissem

Umfang eine weitere Steigerung der wirtschaftlichen Kennzahlen des Konzerns, sichern aber gleichzeitig

das Kerngeschäft nachhaltig ab. Insgesamt wird sich der Konzern positiv entwickeln und seine betriebswirt-

schaftlichen Ergebnisse weiter verstetigen. Für die nächsten beiden Jahre werden Jahresüberschüsse

etwas unter dem Niveau des Geschäftsjahres 2011 erwartet.

Hamburg, 4. April 2012


KoNzERN-BILANz zUM 31. DEzEMBER 2011

Aktiva PassivaGeschäftsjahr Vorjahr

EUR EUR TEUR

A. Anlagevermögen

I. Immaterielle Vermögensgegenstände

1. Entgeltlich erworbene Software 804.474,00 477

2. Firmenwert 0,00 1.892

804.474,00 2.369

II. Sachanlagen

1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte

mit Wohnbauten 3.190.046.544,12 3.266.896


mit Geschäfts- und anderen Bauten 44.399.752,11 46.871

3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 11.021.894,92 2.671

4. Grundstücke mit Erbbaurechten und Bauten Dritter 780.165,19 782

5. Bauten auf und Einbauten in fremden Grundstücken 368.086,23 428

6. Technische Anlagen und Maschinen 715.871,00 64

7. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 2.626.461,00 2.888

8. Anlagen im Bau 15.144.116,07 3.627

9. Bauvorbereitungskosten 2.249.812,39 1.389

10. Geleistete Anzahlungen 795.000,40 9.977

3.268.147.703,43 3.335.593

III. Finanzanlagen

1. Anteile an verbundenen Unternehmen 1.143.953,75 1.144

2. Beteiligungen 6.969.907,24 6.970

3. Sonstige Ausleihungen 0,00 20

8.113.860,99 8.134

Anlagevermögen insgesamt 3.277.066.038,42 3.346.096

B. Umlaufvermögen

I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte


ohne Bauten 14.454,38 14

2. Unfertige Leistungen 245.737.638,97 250.024

3. Andere Vorräte 24.597,66 18

245.776.691,01 250.056

II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

1. Forderungen aus Vermietung 3.153.710,53 3.302

2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 2.355.178,00 4.056

3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 405.266,00 349

4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 8.914.023,65 10.251

5. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 579.625,95 1.483

6. Forderungen gegen Unternehmen, mit

denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 1.332.570,82 1.527

7. Sonstige Vermögensgegenstände 21.176.325,67 16.510

37.916.700,62 37.478

III. Flüssige Mittel

Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 129.247.995,96 97.082

Umlaufvermögen insgesamt 412.941.387,59 384.616

C. Rechnungsabgrenzungsposten 2.390.735,80 2.514

Bilanzsumme 3.692.398.161,81 3.733.226

Geschäftsjahr Vorjahr

EUR EUR TEUR

A. Eigenkapital

I. Gezeichnetes Kapital 179.700.000,00 179.700

II. Gewinnrücklagen

1. Gesetzliche Rücklage 17.970.000,00 17.970

2. Bauerneuerungsrücklage 36.537.000,00 36.537

3. Andere Gewinnrücklagen 608.113.449,34 512.126

662.620.449,34 566.633

III. Ausgleichsposten für Anteile anderer Gesellschafter 215.712.085,18 273.807

IV. Bilanzgewinn 77.329.459,60 66.644

Eigenkapital insgesamt 1.135.361.994,12 1.086.784

B. Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung 28.037.779,37 28.038

C. Rückstellungen

1. Rückstellungen für Pensionen 92.940.211,00 93.702

2. Steuerrückstellungen 11.930.662,66 6.517

3. Sonstige Rückstellungen 47.395.137,19 50.137

152.266.010,85 150.356

D. Verbindlichkeiten

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 1.772.931.879,49 1.855.896

2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 220.483.682,67 225.832

3. Erhaltene Anzahlungen 333.698.559,18 330.342

4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 16.406.970,51 18.080

5. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 4.500,00 5

6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 16.024.741,91 12.868

7. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 633.227,01 4.283

8. Sonstige Verbindlichkeiten

davon aus Steuern: EUR 1.106.215,85

(Vorjahr: TEUR 1.559)

davon im Rahmen der sozialen Sicherheit:

EUR 852.222,92 (Vorjahr: TEUR 1.052)

13.381.833,37 16.845

2.373.565.394,14 2.464.151

E. Rechnungsabgrenzungsposten 3.166.983,33 3.897

Bilanzsumme 3.692.398.161,81 3.733.226


KONZERN-JAHRESABSCHLUSS

KoNzERN-ANHANG 2011KoNzERN-GEWINN- UND VERLUSTREcHNUNG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2011

Allgemeine Angaben

Die SAGA Siedlungs-Aktiengesellschaft Hamburg, Hamburg, (SAGA) hat zum 1. Januar 2011 weitere 10,68

Prozent der Anteile der GWG Gesellschaft für Wohnen und Bauen mbH, Hamburg, (GWG) erworben und

hält damit nun insgesamt 67,62 Prozent.

Die SAGA erstellt als Mutterunternehmen gemäß § 290 HGB einen Konzernabschluss.

Von der Möglichkeit, gemäß § 298 Abs. 3 HGB, den Konzern-Anhang und den Anhang des Jahresabschlus-

ses der SAGA zusammenzufassen, wurde kein Gebrauch gemacht.

Der Konzernabschluss 2011 wurde nach den Vorschriften des HGB und des Aktiengesetzes (AktG) auf-

gestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach der „Verordnung

über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen“ in der Fassung

vom 25. Mai 2009. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

Konsolidierungskreis In den SAGA Konzernabschluss zum 31. Dezember 2011 sind neben der SAGA die folgenden Gesellschaften

gemäß § 290 HGB einbezogen:

| GWG Gesellschaft für Wohnen und Bauen mbH, Hamburg

| GWG Gewerbe Gesellschaft für Kommunal- und Gewerbeimmobilien mbH, Hamburg (GWG Gewerbe)

| SAGA Erste Immobiliengesellschaft mbH, Hamburg (SAGA Erste IG)

Bei den übrigen Tochterunternehmen der SAGA und der GWG Gewerbe sowie den assoziierten Unterneh-

men wurde von dem Nichteinbeziehungswahlrecht des § 296 Abs. 2 HGB bzw. § 311 Abs. 2 HGB Gebrauch

gemacht, weil diese für ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz-

und Ertragslage des Konzerns von untergeordneter Bedeutung sind.

Grundsätze der Konsolidierung

Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der Neubewertungsmethode durch Verrechnung der Anschaffungs-

kosten der Anteile mit dem anteiligen neu bewerteten Eigenkapital zum Zeitpunkt der Erstkonsolidierung.

Der passive Unterschiedsbetrag beruht auf thesaurierten Gewinnen und hat damit Eigenkapitalcharakter.

Der bei der Konsolidierung der im Geschäftsjahr 2011 erworbenen Anteile an der GWG durch Neubewertung

entstandene aktivische Unterschiedsbetrag in Höhe von TEUR 32.089 wurde mit den anderen Gewinnrück-

lagen verrechnet.

Im Rahmen der Schuldenkonsolidierung werden gegenseitige Forderungen und Verbindlichkeiten der in den

Konsolidierungskreis einbezogenen Unternehmen gegeneinander aufgerechnet. Gemäß § 303 Abs. 1 HGB

wurde zum 31. Dezember 2011 eine Eliminierung von TEUR 31.947 vorgenommen.

Entsprechend § 305 Abs. 1 HGB werden in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung grundsätzlich nur

solche Aufwendungen und Erträge ausgewiesen, welche aus dem Geschäftsverkehr mit konzernfremden

Personen resultieren. Im Rahmen der Aufwands- und Ertragskonsolidierung wurden die konzerninternen

Lieferungs- und Leistungsbeziehungen von TEUR 13.739 eliminiert.

Geschäftsjahr Vorjahr

EUR EUR TEUR TEUR

1. Umsatzerlöse

a) aus der Hausbewirtschaftung 814.364.553,06 800.024

b) aus Verkauf von Grundstücken des Anlagevermögens 26.794.861,19 31.745

c) aus Betreuungstätigkeit 52.747.769,16 47.887

d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 1.554.435,22 1.301

895.461.618,63 880.957

2. Erhöhung des Bestands an unfertigen Leistungen -3.906.000,22 -5.404

3. Andere aktivierte Eigenleistungen 1.658.113,71 1.088

4. Sonstige betriebliche Erträge 26.935.090,68 26.483

5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen

a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 446.980.490,27 431.948

b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke Anlagevermögen 7.000.074,43 8.739

c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 36.612.521,52 37.247

490.593.086,22 477.934

Rohergebnis 429.555.736,58 425.190

6. Personalaufwand

a) Löhne und Gehälter 39.675.093,68 38.099

b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung

davon für Altersversorgung: EUR 50.760,25

(Vorjahr: TEUR 243)

7.226.091,30 7.278

46.901.184,98 45.377

7. Abschreibungen

a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des

Anlagevermögens und Sachanlagen 93.672.467,19 97.735

b) auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens,

soweit diese die im Konzern üblichen Abschreibungen

überschreiten 380.045,05 279

94.052.512,24 98.014

8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 27.680.146,54 26.042

9. Erträge aus Gewinnabführungsverträgen 1.418.528,58 1.468

10. Erträge aus Beteiligungen 3.436.954,10 1.884

11. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 770,15 3

12. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträgedavon aus verbundenen Unternehmen: EUR 858,70

(Vorjahr: TEUR 0) 3.119.779,82 3.366

13. Zinsen und ähnliche Aufwendungendavon an verbundenen Unternehmen: EUR 1.882,62

(Vorjahr: TEUR 0)

104.379.329,50 112.116

14. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 164.518.595,97 150.362

15. Außerordentliche Aufwendungen/Außerordentliches Ergebnis 1.872.288,61 2.184

16. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 14.791.171,59 12.725

17. Sonstige Steuern (Ertrag; Vorjahr Aufwand) -722.349,85 1.660

18. Konzernjahresüberschuss 148.577.485,62 133.793

19. Anteile anderer Gesellschafter am Konzernergebnis 9.816.300,80 7.895

20. Einstellungen in Gewinnrücklagenin andere Gewinnrücklagen 61.431.725,22 59.254

21. Bilanzgewinn 77.329.459,60 66.644



Grundsätze der Bilanzierung und Bewertung

Die Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften haben sich gegenüber dem Vorjahr nicht verändert.

Die in den Konzernabschluss übernommenen Vermögensgegenstände und Schulden sind gemäß §§ 300

und 308 HGB nach den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden des Mutterunternehmens SAGA einheit-

lich bewertet worden.

Bei SAGA und GWG vorhandene und unter Anwendung der Vorschriften des § 6b EStG gebildete Sonder-

posten mit Rücklageanteil werden im Rahmen der konzerneinheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmaß-

nahmen in der sogenannten Handelsbilanz II eliminiert.

Die Immateriellen Vermögensgegenstände betreffen die Anschaffungskosten für Softwareprogramme, die

planmäßig linear mit 20 bzw. 33,3 Prozent abgeschrieben werden.

Unter den Immateriellen Vermögensgegenständen war bislang ein Firmenwert ausgewiesen, der aus der

Kapitalkonsolidierung der GWG Gewerbe resultierte. Dieser Firmenwert wurde im Geschäftsjahr 2011

vollständig abgeschrieben.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten (soweit abnutzbar, vermindert um Ab-

schreibungen) zuzüglich aufgedeckter stiller Reserven aus der Erstkonsolidierung bewertet. In den Herstellungs-

kosten sind Fremdkosten sowie Eigenleistungen (im Wesentlichen eigene Architekten- und Verwaltungsleis-

tungen) enthalten. Zuschüsse werden baukostenmindernd berücksichtigt. Fremdkapitalzinsen und Grund-

steuern während der Bauzeit werden nicht aktiviert.

Die planmäßigen Abschreibungen auf Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten sowie

mit Geschäfts- und anderen Bauten erfolgen linear unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer

von höchstens 70 Jahren bzw. 50 Jahren bei Neubauten sowie höchstens 40 Jahren bei Geschäfts- und

anderen Bauten. Außenanlagen werden mit 10 Prozent p. a. abgeschrieben.

Technische Anlagen und Maschinen, Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung werden unter

Anwendung der linearen Methode mit Abschreibungssätzen von 5 bis 33,3 Prozent abgeschrieben. Gering-

wertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten bis zu 150 Euro werden im Jahr des Zugangs voll abge-

schrieben. Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten bis 1.000 Euro werden in einem jährlichen Sammelpos-

ten (per 31. Dezember 2011: TEUR 1.406) erfasst und über fünf Jahre linear abgeschrieben.

Die in den Finanzanlagen enthaltenen Sonstigen Ausleihungen sind zum Nominalwert bilanziert. Der

Ansatz von Anteilen an verbundenen Unternehmen, der Beteiligungen und Geleistete Anzahlungen erfolgt

zu Anschaffungskosten unter Berücksichtigung aufgedeckter stiller Reserven bzw. mit dem niedrigeren

beizulegenden Wert am Bilanzstichtag.

Die im Umlaufvermögen ausgewiesenen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten sind

mit den Anschaffungskosten bewertet.

Bei den Unfertigen Leistungen handelt es sich im Wesentlichen um noch nicht abgerechnete Betriebskos-

ten, die zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet sind. Eine Aktivierung des Umlageausfallwag-

nisses erfolgt nicht.

Andere Vorräte wurden zu Anschaffungskosten bilanziert.

Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände sind, soweit sie nicht abzuzinsen waren, mit dem Nomi-

nalwert unter Berücksichtigung von stillen Reserven aus der Kapitalkonsolidierung sowie von erforderlichen

Wertberichtigungen angesetzt. Für Mietforderungen wird erkennbaren Risiken durch Einzelwertberichtigung

Rechnung getragen, bei unterjährigen Ansprüchen in pauschalierter Form in Abhängigkeit von der Alters-

struktur. Der Ansatz von Ansprüchen auf ratierlich über mehrere Jahre zufließende aktivisch anzusetzende

Instandsetzungszuschüsse erfolgt mit dem Barwert.

Die Flüssigen Mittel sind zum Nennwert bilanziert.

Bei den Pensionsrückstellungen entsprechen die Werte den durch das versicherungsmathematische Gut-

achten mittels der sog. „Projected-Unit-Credit-Methode“ (PUCM) ermittelten Barwerten am Bilanzstichtag.

Sie berücksichtigen die SAGA- und GWG-Richtlinien zur betrieblichen Altersversorgung, die Richttafeln

2005 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck sowie die durch das RV-Altersgrenzenanpassungsgesetz 2007 geän-

derten Zugangsfaktoren als auch das Näherungsverfahren zur Berücksichtigung von Renten aus der gesetz-

lichen Rentenversicherung. Für die Ermittlung des Erfüllungsbetrages wurden Tarifsteigerungen von 2,5

Prozent angenommen. Zusätzlich wurden Karrieretrends in Höhe von 1,0 Prozent, Rententrends in Höhe von

2,5 bzw. 1,5 Prozent und eine Fluktuation von 3,0 Prozent berücksichtigt. Als Zinssatz für 2011 wurde der

von der Deutschen Bundesbank veröffentlichte durchschnittliche Marktzinssatz für Verpflichtungen mit einer

Restlaufzeit von 15 Jahren von 5,14 Prozent zugrunde gelegt. Der Zuführungsbetrag aus der Neubewertung

der Pensionsrückstellungen zum 1. Januar 2010 aufgrund des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes

(BilMoG) beträgt ein Fünfzehntel.

Die empfangenen, aber noch nicht abgerechneten Baukosten fließen in die Sonstigen Rückstellungen, weil

die Verbindlichkeiten ihrer Höhe nach ungewiss sind. Die Rückstellungen für unterlassene Instandhaltung

werden nur für die Monate Januar bis März des Folgejahres gebildet. Außerdem wurden unter dieser Bilanz-

position für nicht bebaubare Erbbaugrundstücke die abgezinsten künftigen Erbbauzinszahlungen unter Be-

rücksichtigung von Erbbauzinsanpassungen zurückgestellt. Gemäß § 253 Abs. 2 HGB wurden die von der

Bundesbank bekannt gegebenen fristadäquaten Abzinsungssätze entsprechend der Restlaufzeit verwendet.

Die Jubiläumsrückstellungen wurden mit dem Zinssatz der Deutschen Bundesbank für Verpflichtungen mit

einer Restlaufzeit von 15 Jahren von 5,14 Prozent aufgezinst. Dabei wurden auch Lohn- und Gehaltssteige-

rungen von 3,5 Prozent berücksichtigt.

Die übrigen Rückstellungen wurden in Höhe des Erfüllungsbetrages angesetzt, der nach vernünftiger

kaufmännischer Beurteilung notwendig ist.

Verbindlichkeiten werden mit den Erfüllungsbeträgen, Rentenschulden mit den Barwerten bilanziert.

Erhaltene Anzahlungen sind aus der Sollstellung ermittelt, die um nicht geflossene Anzahlungen für

Betriebs- und Heizkosten gekürzt ausgewiesen werden.

Nach der durch das BilMoG eingeführten Neukonzeption der latenten Steuerabgrenzung bestehen bei

SAGA und GWG als ehemals gemeinnützige Wohnungsunternehmen nach Saldierung von aktiven und

passiven latenten Steuern – insbesondere aufgrund der höheren steuerlichen Buchwerte für wesentliche

Teile des Immobilienvermögens – signifikante aktive latente Steuerüberhänge, die in der Bilanz aufgrund

des Wahlrechts nach § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB nicht angesetzt werden.

Ebenso werden die aufgrund der bestehenden steuerlichen Verlustvorträge, die auf den höheren Abschrei-

bungen in den Steuerbilanzen beruhen, sich ergebenden aktiven latenten Steuern nicht angesetzt.

Erläuterungen zur Konzern-Bilanz

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist aus dem Konzern-Anlagenspiegel ersichtlich.



Bruttowerte Abschreibungen Buchwerte

Anschaffungs-/

Herstellungskosten

01.01.2011 Zugänge Abgänge Umbuchungen

Anschaffungs-/Herstellungskosten

31.12.2011

Kumulierte

Abschreibungen

01.01.2011

Um-

buchungen

Abschreibungen des

Geschäftsjahres

Abschreibungen

auf Abgänge

KumulierteAbschreibungen

31.12.2011

Buchwert31.12.2011

Buchwert

31.12.2010

EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR

I. Immaterielle Vermögensgegenstände

1. Software 2.419.669,26 861.234,47 284.110,61 0,00 2.996.793,12 1.942.581,10 0,00 413.260,14 163.522,12 2.192.319,12 804.474,00 477.088,16

2. Firmenwert 9.459.867,07 0,00 0,00 0,00 9.459.867,07 7.567.893,64 0,00 1.891.973,43 0,00 9.459.867,07 0,00 1.891.973,43

3. Bezugsrechte 7.237.460,44 0,00 0,00 0,00 7.237.460,44 7.237.460,44 0,00 0,00 0,00 7.237.460,44 0,00 0,00

19.116.996,77 861.234,47 284.110,61 0,00 19.694.120,63 16.747.935,18 0,00 2.305.233,57 163.522,12 18.889.646,63 804.474,00 2.369.061,59

II. Sachanlagen

1. Grundstücke und

grundstücksgleiche

Rechte mit Wohnbauten 5.242.971.526,95 15.696.182,27 12.176.408,56 2.765.985,22

5.249.257.285,88

1.976.075.598,06 0,00 88.419.773,04 5.284.629,34 2.059.210.741,76

3.190.046.544,12

3.266.895.928,89

2. Grundstücke und

grundstücksgleiche

Rechte mit Geschäfts- und

anderen Bauten 77.345.984,02 141.124,68 232.300,66 -866.965,55

76.387.842,49

30.475.261,34 0,00 1.745.129,70 232.300,66 31.988.090,38

44.399.752,11

46.870.722,68

3. Grundstücke und

grundstücksgleiche

Rechte ohne Bauten 3.602.912,64 466.321,85 0,00 7.384.178,11

11.453.412,60

931.517,68 -500.000,00 0,00 0,00 431.517,68

11.021.894,92

2.671.394,96

4. Grundstücke mit

Erbbaurechten und

Bauten Dritter 782.067,19 0,00 1.902,00 0,00

780.165,19

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

780.165,19

782.067,19

5. Bauten auf und

Einbauten in fremden

Grundstücken 1.236.579,82 0,00 0,00 0,00

1.236.579,82

808.656,29 0,00 59.837,30 0,00 868.493,59

368.086,23

427.923,53

6. Technische Anlagen

und Maschinen 712.959,15 685.455,00 85.595,81 0,00 1.312.818,34 649.163,15 0,00 33.172,00 85.387,81 596.947,34 715.871,00 63.796,00

7. Andere Anlagen,

Betriebs- und Ge-

schäftsausstattung 8.792.683,52 842.126,70 226.320,58 0,00

9.408.489,64

5.904.618,52 0,00 1.099.850,70 222.440,58 6.782.028,64

2.626.461,00

2.888.065,00

8. Anlagen im Bau 3.627.113,21 11.371.758,90 427,58 645.671,54 15.644.116,07 0,00 500.000,00 0,00 0,00 500.000,00 15.144.116,07 3.627.113,21

9. Bauvorbereitungskosten 1.411.279,19 1.465.442,67 31.222,26 -595.687,21 2.249.812,39 21.751,38 0,00 9.470,88 31.222,26 0,00 2.249.812,39 1.389.527,81

10. Geleistete Anzahlungen 9.976.609,61 151.572,90 0,00 -9.333.182,11 795.000,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 795.000,40 9.976.609,61

5.350.459.715,30 30.819.984,97 12.754.177,45 0,00 5.368.525.522,82 2.014.866.566,42 0,00 91.367.233,62 5.855.980,65 2.100.377.819,39 3.268.147.703,43 3.335.593.148,88

III. Finanzanlagen

1. Anteile an verbundenen

Unternehmen 25.881.456,91 0,00 0,00 0,00 25.881.456,91 24.737.503,16 0,00 0,00 0,00 24.737.503,16 1.143.953,75 1.143.953,75

2. Beteiligungen 6.969.907,24 0,00 0,00 0,00 6.969.907,24 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.969.907,24 6.969.907,24

3. Sonstige Ausleihungen 19.832,60 0,00 19.832,60 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 19.832,60

32.871.196,75 0,00 19.832,60 0,00 32.851.364,15 24.737.503,16 0,00 0,00 0,00 24.737.503,16 8.113.860,99 8.133.693,59

Anlagevermögen insgesamt 5.402.447.908,82 31.681.219,44 13.058.120,66 0,00 5.421.071.007,60 2.056.352.004,76 0,00 93.672.467,19 6.019.502,77 2.144.004.969,18 3.277.066.038,42 3.346.095.904,06



KoNzERN-ANLAGENSPIEGEL

AUFSTELLUNG DES ANTEILSBESITzES zum 31.12.2011 (§ 313 Abs. 2 HGB) In dem Posten Unfertige Leistungen sind TEUR 230.223 noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten.

Ihnen stehen Erhaltene Anzahlungen von TEUR 275.237 gegenüber.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen, die nicht voll konsolidiert sind, betreffen wie im Vorjahr

im Wesentlichen Forderungen aus Ergebnisabführungsverträgen und Umsatzsteuerforderungen.

Die Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, betreffen wie im

Vorjahr im Wesentlichen Forderungen aus Gewinnausschüttungen.

Unter Sonstige Vermögensgegenstände werden Forderungen aus Jahresabrechnungen von Versorgungs-

unternehmen, der Rückkaufwert einer abgeschlossenen Lebensversicherung sowie ratierliche Instandsetzungs-

zuschüsse von der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt ausgewiesen.

Die Flüssigen Mittel enthalten verpfändete Bankguthaben von TEUR 31.294.

In der Position Rechnungsabgrenzungsposten werden u. a. die Einmalzahlungen für Bürgschaftsgebühren

bei Darlehen bilanziert.

Das gezeichnete Kapital des Konzerns (TEUR 179.700) ist das Grundkapital der Muttergesellschaft. Gesell-

schafterin ist mit 61,39 Prozent die HGV Hamburger Gesellschaft für Vermögens- und Beteiligungsmanage-

ment mbH, die in 2011 ihre Anteile weiter aufgestockt hat. Die Freie und Hansestadt Hamburg (FHH) hält noch

38,61 Prozent. Die Eigenkapitalveränderungen sind im Konzern-Eigenkapitalspiegel dargestellt.

Der Ausgleichsposten für Anteile anderer Gesellschafter setzt sich wie folgt zusammen:

Seit dem 1. Januar 2010 ergibt sich aus der Neubewertung der Pensionsrückstellungen nach dem BilMoG

ein Zuführungsbedarf von TEUR 28.085. Entsprechend Art. 67 Abs. 1 Satz 1 EGHGB wird von dem Wahl-

recht Gebrauch gemacht und der Zuführungsbetrag über 15 Jahre verteilt. Zum 31. Dezember 2011 beträgt

der noch nicht in der Bilanz ausgewiesene Betrag TEUR 24.340.

KoNzERN-RücKSTELLUNGSSPIEGEL

*) vor Ergebnisabführung **) Eigenkapital und Ergebnis 31.12.2010 ***) voraussichtliches Ergebnis 2011

31.12.2011 31.12.2010

Mio. EUR Mio. EUR

Anteile am gezeichneten Kapital 48,6 64,6

Anteile an Rücklagen 157,3 201,3

Anteile am Gewinn 9,8 7,9

Gesamt 215,7 273,8

Stand

01.01.2011 Verbrauch Auflösung Zuführung

Stand31.12.2011

EUR EUR EUR EUR EUR

Pensionsrückstellungen 93.702.205,39 8.398.187,67 1.063.365,14 8.699.558,42 92.940.211,00

Steuerrückstellungen 6.516.451,10 312.867,27 1.072.196,17 6.799.275,00 11.930.662,66

Sonstige Rückstellungen

Ausstehende Rechnungen

Instandhaltung/Bauleistungen 41.762.608,66 37.448.736,96 4.086.481,74 38.572.350,40 38.799.740,36

Personal- und Sozialkosten 2.388.454,92 1.331.716,04 112.150,00 1.736.259,39 2.680.848,27

übrige Rückstellungen 5.986.220,90 836.874,55 304.864,97 1.070.067,18 5.914.548,56

Sonstige Rückstellungen

gesamt 50.137.284,48 39.617.327,55 4.503.496,71 41.378.676,97 47.395.137,19

Rückstellungen gesamt 150.355.940,97 48.328.382,49 6.639.058,02 56.877.510,39 152.266.010,85



Tochtergesellschaften mit unmittelbarer oder mittelbarer Beteiligung der SAGA, die in den Konzernabschluss einbezogen werden.

Beteiligungs-

gesellschaft

der

Stamm-

kapital

Anteil am

Gesell-

schaftskapital

Eigenkapital

31.12.2011

Ergebnis-

abführungs-

vertrag

Jahres- ergebnis

2011

TEUR % TEUR TEUR

GWG

Gewerbe Gesellschaft für Kommunal-

und Gewerbeimmobilien mbH, Hamburg

SAGA 100 100 992 X 5.510*)

SAGA

Erste Immobiliengesellschaft mbH, HamburgSAGA 7.200 100 7.200 X 334*)

GWG

Gesellschaft für Wohnen und Bauen mbH,

Hamburg

SAGA 150.000 67,62 382.981 34.296

Tochtergesellschaften, assoziierte Unternehmen bzw. Beteiligungsunternehmen von untergeord-neter Bedeutung mit unmittelbarer oder mittel-barer Beteiligung der SAGA, die nicht in den Konzernabschluss einbezogen werden.

Beteiligungs-

gesellschaft

der

Stamm-

kapital

Anteil am

Gesell-

schaftskapital

Eigenkapital

31.12.2011

Ergebnis-

abführungs-

vertrag

Jahres- ergebnis

2011

TEUR % TEUR TEUR

BCH

BüroConsult Hamburg Gesellschaft für

Personaldienstleistungen mbH, Hamburg

SAGA 130 100 130 X 388*)

CHANCE

Beschäftigungsgesellschaft mbH Hamburg,

Hamburg

SAGA 130 100 1.045 -112

HWC

Hamburger Wohn Consult Gesellschaft

für wohnungswirtschaftliche Beratung mbH,

Hamburg

SAGA 130 100 130 X 135*)

ProQuartier Hamburg

Gesellschaft für Sozialmanagement

und Projekte mbH, Hamburg

SAGA 200 100 200 X 122*)

SAGA

IT-Services GmbH, HamburgSAGA 100 100 103 X 73*)

WSH

Wohnservice Hamburg Gesellschaft

für wohnungswirtschaftliche Dienste mbH,

Hamburg

SAGA 130 100 130 X 494*)

WoWi Media GmbH & Co. KG, HamburgSAGA

u. GWG2.500 29,35 6.337**) 3.590**)

AVW GmbH & Co. KG, HamburgSAGA

u. GWG260 10,70 281 8.531

GGAB

Gemeinnützige Gesellschaft für Alten- und

Behindertenhilfe mbH, Hamburg

GWG 52 50 141 96***)

Schulservice Hamburg Gesellschaft für Facility

Management mbH, Hamburg

GWG

Gewerbe50 100 50 X 208*)

Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

Die Aufgliederung der Umsatzerlöse von TEUR 895.462 (Vorjahr: TEUR 880.957) ist der Konzern-Gewinn-

und Verlustrechnung zu entnehmen.

Zinszuschüsse werden mit dem Zinsaufwand saldiert (TEUR 2.944; Vorjahr: TEUR 3.749).

Der Verkauf von Wohnungen des Anlagevermögens wird nach der Bruttomethode dargestellt.

Wesentliche Positionen in Sonstige betriebliche Erträge sind eine Erstattung aus dem Wiedererwerb eines

Erbbaurechtes und Zuschüsse der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt für Aufwandsmodernisierung

sowie Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen.

Die Grundsteuer ist nach der II. Berechnungsverordnung umlagefähig und wird wie die übrigen Betriebs-

kosten unter Aufwendungen für Hausbewirtschaftung ausgewiesen.

Die Abschreibungen enthalten neben den planmäßigen Abschreibungen auch Sonderabschreibungen.

Die GWG Gewerbe hat Abschreibungen auf das Umlaufvermögen infolge einer Wertberichtigung der

unfertigen Leistungen von TEUR 380.

Bilanzausweis31.12.2011

davon mit einer Restlaufzeit:davon dinglich

gesichertunter 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre

EUR

(Vorjahr)

EUR

(Vorjahr)

EUR

(Vorjahr)

EUR

(Vorjahr)

EUR

(Vorjahr)

Verbindlichkeiten

gegenüber Kredit-

instituten

1.772.931.879,49

(1.855.896.408,44)

50.447.424,98

(67.157.430,92)

201.042.989,44

(199.472.407,09)

1.521.441.465,07

(1.589.266.570,43)

756.037.548,42

(780.624.237,14)

Verbindlichkeiten

gegenüber anderen

Kreditgebern

220.483.682,67

(225.832.556,96)

5.627.419,94

(5.835.272,27)

22.358.516,72

(22.522.593,17)

192.497.746,01

(197.474.691,52)

114.083.841,52

(118.214.599,24)

Erhaltene

Anzahlungen

333.698.559,18

(330.341.665,24)

276.142.470,68

(272.275.489,42)

57.556.088,50

(58.066.175,82)

0,00

(0,00)

0,00

(0,00)

Verbindlichkeiten

aus Vermietung

16.406.970,51

(18.080.068,46)

16.359.969,74

(18.033.298,15)

47.000,77

(46.770,31)

0,00

(0,00)

0,00

(0,00)

Verbindlichkeiten aus

Betreuungstätigkeit

4.500,00

(4.806,78)

4.500,00

(4.806,78)

0,00

(0,00)

0,00

(0,00)

0,00

(0,00)

Verbindlichkeiten

aus Lieferungen

und Leistungen

16.024.741,91

(12.867.975,35)

12.878.448,62

(9.550.542,58)

3.093.729,66

(3.200.652,01)

52.563,63

(116.780,76)

0,00

(0,00)

Verbindlichkeiten

gegenüber verbundenen

Unternehmen

633.227,01

(4.282.645,86)

633.227,01

(4.282.645,86)

0,00

(0,00)

0,00

(0,00)

0,00

(0,00)

Sonstige

Verbindlichkeiten

13.381.833,37

(16.844.601,49)

12.728.896,72

(15.767.918,35)

369.405,15

(545.712,96)

283.531,50

(530.970,18)

0,00

(0,00)

Gesamtbetrag2.373.565.394,14

(2.464.150.728,58)374.822.357,69

(392.907.404,33)284.467.730,24

(283.854.311,36)1.714.275.306,21

(1.787.389.012,89)870.121.389,94

(898.838.836,38)

Sonstige betriebliche Aufwendungen enthalten hauptsächlich Abschreibungen auf Mietforderungen

bei SAGA und GWG sowie sächliche Verwaltungskosten.

Die weiteren periodenfremden Aufwendungen und Erträge sind branchenüblich und von insgesamt

untergeordneter Bedeutung für die Ertragslage.

In den Zinsen und ähnliche Aufwendungen ist der Aufwand für die Aufzinsung der Pensions- und

Jubiläumsrückstellungen von TEUR 6.229 (Vorjahr: TEUR 7.931) enthalten.

Aus der Anwendung des BilMoG ergeben sich Außerordentliche Aufwendungen von TEUR 1.872

durch die Zuführung zu den Pensionsrückstellungen. Dies entspricht einem Fünfzehntel des gesamten

Zuführungsbetrages.

Die Gewinnanteile anderer Gesellschafter entfallen vollständig auf die

GWG-Beteiligungsgesellschaft mbH, Hamburg.

Der Konzernbilanzgewinn von TEUR 77.329 resultiert überwiegend aus den Gewinnen der SAGA.

Sonstige Angaben

Nicht passiviert sind auf Treuhandbankkonten angelegte Mietsicherheiten sowie hinterlegte Sparbücher,

Sparurkunden und Bürgschaften im Wert von TEUR 78.571 (Vorjahr: TEUR 74.603).

Die Sonstigen finanziellen Verpflichtungen des Konzerns, insbesondere aus der Neubau- und Modernisie-

rungstätigkeit, belaufen sich auf TEUR 147.133. Aus Miet- und Leasingverträgen besteht eine Verpflichtung

von TEUR 892. Die Mietverträge haben eine Laufzeit bis längstens 2019. Aus sonstigen Verträgen besteht

zum Bilanzstichtag eine Verpflichtung von TEUR 24.553, davon TEUR 22.282 aus dem Facility-Management-

Vertrag der GWG Gewerbe. Die Grundstücksankaufsverpflichtungen aus bestehenden Erbbaurechten

betragen für bebaute Grundstücke TEUR 55.423, für unbebaute Grundstücke TEUR 15.450. Darüber hinaus

hat die GWG Verpflichtungen aus einem Grundstücksankaufsvertrag in Höhe von TEUR 7.160.

Nach dem zum 1. Januar 2011 erfolgten Ankauf von Geschäftsanteilen an der GWG über TEUR 100.000

wurde der ursprünglich für den 31. Dezember 2011 geplante Ankauf weiterer Anteile auf den 1. Januar 2012

verschoben. In der Folge wird sich der geplante weitere Anteilsankauf voraussichtlich auf die Jahre 2013

und 2014 verlängern.

Die Hamburger Gesellschaft für Vermögens- und Beteiligungsverwaltung mbH (HGV) hält seit dem Jahr

2011 61,39 Prozent der Anteile an der SAGA. Demzufolge wird die SAGA in den Konzernabschluss der

HGV einbezogen.

Im Konzern besteht ein Receiver-Swap bei der GWG Gewerbe im Zusammenhang mit dem Projekt

Hamburg Süd. Die Forderungen aus dem Swap-Geschäft sind im Wege der Stillen Abtretung als

Besicherung der Verpflichtungen aus dem Bau- und Sanierungsvertrag zugunsten der Freien und

Hansestadt Hamburg eingesetzt.

Der Receiver-Swap wies zum 31. Dezember 2011 einen Marktwert von TEUR 353 auf. Der Marktwert wird

durch Diskontierung der künftigen Cashflows ermittelt. Da der Swap ausschließlich zu Zinssicherungszwe-

cken abgeschlossen wurde, erfolgt in übereinstimmung mit den §§ 246, 247 HGB keine eigenständige

Bilanzierung dieser Vermögensposition.

Die von Vorstand und Aufsichtsrat abgegebene Entsprechenserklärung gemäß Hamburger Corporate

Governance Kodex wird im Geschäftsbericht von SAGA GWG abgedruckt. Dieser wird auf der Homepage

von SAGA GWG veröffentlicht unter:

www.saga-gwg.de/opencms/opencms/saga/pages/about/geschaeftsbericht.html

KoNzERN-VERBINDLIcHKEITENSPIEGELDer Konzern-Verbindlichkeitenspiegel zeigt die Restlaufzeiten und dinglichen Sicherheiten wie folgt:



Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:

Teilzeitbereinigt bedeutet dies eine durchschnittliche Mitarbeiterzahl von 832. Zusätzlich beschäftigte der

Konzern im Durchschnitt 37 Auszubildende.

Gesamtbezüge des Vorstandes, Aufsichtsrates und der ehemaligen Vorstände:

TEUR

a) des Vorstandes (davon variable Bestandteile: TEUR 132) 859

b) des Aufsichtsrates 5

c) der ehemaligen Vorstandsmitglieder und ihrer Hinterbliebenen 362

An Pensionsverpflichtungen für ehemalige Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihre Hinterbliebe-

nen bestehen für laufende Pensionen TEUR 2.615.

Das von dem Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2011 berechnete Gesamthonorar beträgt TEUR 230.

Darin enthalten sind TEUR 137 für die Jahres- und Konzernabschlussprüfung einschließlich der Prüfung der

in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, TEUR 11 für Steuerberatungsleistungen und TEUR

82 für sonstige Leistungen. Von dem Gesamthonorar entfallen auf das vergangene Geschäftsjahr TEUR 9.

Mitglieder des Vorstandes


Lutz Basse Vorstandsvorsitzender

Willi Hoppenstedt Stellvertretender Vorstandsvorsitzender

Dr. Thomas Krebs

Vollzeitbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte

Stabsstellen 24 3

Dienstleistungen 101 15

Entwicklung und Technische Projekte 75 5

Immobilien insgesamt 589 40

davon: - Zentralbereich 76 5

- Geschäftsstellen 221 31

- Örtliche Wohnungsverwaltung (Hauswartorganisation) 292 4

Gesamt 789 63

Mitglieder des Aufsichtsrates


Jutta Blankau-Rosenfeldt Senatorin Vorsitzende seit 21. April 2011

Anja Hajduk Senatorin a. D. Vorsitzende bis 5. Januar 2011

Dr. Herlind Gundelach Senatorin a. D. Vorsitzende vom 5. Januar bis 21. April 2011

Sylvia Kachel Kfm. Angestellte, SAGA Stellvertretende Vorsitzende

Walter Conrads Selbst. Unternehmensberater

Klaus Erxleben Kfm. Angestellter, SAGA

Horst Möller Geschäftsführer, Möller & Förster KG

Dr. Horst-Michael Pelikahn Staatsrat

Hans-Jürgen Schauenburg Geschäftsführer, Firmengruppe Frank

Rüdiger Steininger Senatsdirektor

Karl-Heinz Wahne Kfm. Angestellter, SAGA

Hamburg, 4. April 2012

SAGA Siedlungs-Aktiengesellschaft Hamburg




KoNzERN-EIGENKAPITALSPIEGEL

BESTäTIGUNGSVERMERK DES ABScHLUSSPRüFERS

KoNzERN-KAPITALFLUSSREcHNUNG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2011

„Wir haben den von der SAGA Siedlungs-Aktiengesellschaft Hamburg, Hamburg, aufgestellten Konzernab-

schluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang, Kapitalflussrechnung und Eigen-

kapitalspiegel – und den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2011

geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den deutschen handelsrecht-

lichen Vorschriften liegt in der Verantwortung des Vorstands der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf

der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und über

den Konzernlagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung gemäß § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der

Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen.

Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf

die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger

Buchführung und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertrags-

lage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungs-

handlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche

Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung

werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für

die Angaben in Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben

beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbe-

zogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und

Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstands sowie die Würdigung der

Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung,

dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzern-

abschluss der SAGA Siedlungs-Aktiengesellschaft Hamburg, Hamburg, den gesetzlichen Vorschriften und

vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnis-

sen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht

steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des

Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.“

Hamburg, den 18. April 2012

Deloitte & Touche GmbH

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Lorenzen ppa. Dr. Wißmann

Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer


Gewinnrücklagen

Gezeichnetes

Kapital

Gesetzliche

Rücklage

Bau-

erneuerungs-

rücklage

Andere

Gewinn-

rücklagen Bilanzgewinn

Ausgleichs-

posten für

Anteile anderer

Gesellschafter

Eigenkapital

insgesamt

EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR

01.01.2010 179.700.000,00 17.970.000,00 36.537.000,00 395.869.711,92 57.001.963,25 383.121.256,82 1.070.199.931,99

Anteile anderer

Gesellschafter

am Konzernergebnis 0,00 0,00 0,00 0,00 -7.894.720,17 7.894.720,17 0,00

Änderung

Fremdanteile

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -117.208.920,93 -117.208.920,93

Einstellung in

Gewinnrücklagen 0,00 0,00 0,00 116.256.331,63 -116.256.331,63 0,00 0,00

Konzern-

Jahresüberschuss 0,00 0,00 0,00 0,00 133.793.497,44 0,00 133.793.497,44

31.12.2010 179.700.000,00 17.970.000,00 36.537.000,00 512.126.043,55 66.644.408,89 273.807.056,06 1.086.784.508,50

01.01.2011 179.700.000,00 17.970.000,00 36.537.000,00 512.126.043,55 66.644.408,89 273.807.056,06 1.086.784.508,50

Anteile anderer

Gesellschafter

am Konzernergebnis 0,00 0,00 0,00 0,00 -9.816.300,80 9.816.300,80 0,00

Änderung

Fremdanteile

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -67.911.271,68 -67.911.271,68

Einstellung in

Gewinnrücklagen 0,00 0,00 0,00 128.076.134,11 -128.076.134,11 0,00 0,00

Verrechnung

aktivischer

Unterschiedsbetrag 0,00 0,00 0,00 -32.088.728,32 0,00 0,00 -32.088.728,32

Konzern-

Jahresüberschuss 0,00 0,00 0,00 0,00 148.577.485,62 0,00 148.577.485,62

31.12.2011 179.700.000,00 17.970.000,00 36.537.000,00 608.113.449,34 77.329.459,60 215.712.085,18 1.135.361.994,12

2011 2010

TEUR TEUR

Konzern-Jahresüberschuss 148.577 133.793

Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens 93.672 97.735

Abnahme Pensionsrückstellungen -762 -213

Cashflow 241.487 231.315

Gewinn aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens -19.795 -23.006

Abnahme der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderen Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und

Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind 4.274 10.171

Zunahme der Rückstellungen 2.672 3.875

Abnahme/Zunahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva,

die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind -3.002 12.999

Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit 225.636 235.354

Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens/

immateriellen Anlagevermögens 26.814 80.747

Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlage vermögen/immaterielle Anlagevermögen -31.681 -47.669

Einzahlung für Investitionen in das Finanzanlagevermögen 20 0

Erwerb 5. Tranche (Vorjahr: 4. Tranche) Anteile an GWG -100.000 -100.035

Cashflow aus der Investitionstätigkeit -104.847 -66.957

Veränderung der (Finanz-)Kredite -71.395 -139.732

Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit -71.395 -139.732

Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestandes 49.394 28.665

Finanzmittelbestand am Anfang des Geschäftsjahres 24.089 -4.576

Finanzmittelbestand am Ende des Geschäftsjahres 73.483 24.089

Zusammensetzung des Finanzmittelbestandes am Ende des Geschäftsjahres

Zahlungsmittel 129.248 97.082

Kurzfristig fällige Bankverbindlichkeiten -50.448 -67.158

Kurzfristig fällige Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern -5.627 -5.835

Forderungen aus Cashpooling 310 0

BERIcHT DES AUFSIcHTSRATES ENTSPREcHENSERKLäRUNG DES VoRSTANDES UND DES AUFSIcHTSRATES zum Hamburger corporate Governance Kodex (HcGK) in der fassung vom 01. Januar 2010

Der Aufsichtsrat hat die Tätigkeit der Gesellschaft und ihrer Konzernunternehmen regelmäßig überwacht

und den Vorstand bei der Leitung des Unternehmens beraten. Der Vorstand hat dem Aufsichtsrat im

Geschäftsjahr 2011 schriftlich und mündlich in insgesamt sechs Aufsichtsratssitzungen und in regelmä-

ßigen Sitzungen des Finanzausschusses über die Lage und die Entwicklung der Gesellschaft einschließ-

lich der Wirksamkeit der internen Risiko- und Kontrollinstrumente berichtet. Ein Aufsichtsratsmitglied hat

an weniger als der Hälfte der Sitzungen des Aufsichtsrates persönlich teilgenommen.

Nach Beauftragung durch die Vorsitzende des Aufsichtsrates sind der Jahresabschluss und der Lage-

bericht 2011, der Konzernabschluss nebst Konzern-Lagebericht 2011 sowie der Bericht des Vorstandes

über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen im Geschäftsjahr 2011 von der Deloitte & Touche

GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk

versehen worden.

Die Mitglieder des Aufsichtsrates haben den Jahresabschluss und den Konzernabschluss zum

31. Dezember 2011 sowie den Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen geprüft

und sie zusammen mit dem Lagebericht und dem Konzern-Lagebericht 2011 sowie den Berichten über

die Jahresabschluss- bzw. Konzernabschlussprüfung in jeweils einer Sitzung des Finanzausschusses

und des Aufsichtsrates beraten. In diesen Sitzungen hat der Abschlussprüfer dem Finanzausschuss

bzw. dem Aufsichtsrat über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung berichtet.

Nach dem abschließenden Ergebnis der Beratungen sind Einwendungen gegen das Prüfungsergebnis

der Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft nicht erhoben und der vom Vorstand

aufgestellte Jahresabschluss und der Konzernabschluss 2011 einschließlich des Lageberichtes und

des Konzern-Lageberichtes sowie der Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen

gebilligt worden.

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die geleistete Arbeit.

Hamburg, den 14. Juni 2012

Der Aufsichtsrat

Senatorin Jutta Blankau-Rosenfeldt

Aufsichtsratsvorsitzende

1. Die SAGA Siedlungs-Aktiengesellschaft Hamburg (SAGA) und ihre Tochtergesellschaften

| GWG Gesellschaft für Wohnen und Bauen mbH,

| SAGA Erste Immobiliengesellschaft mbH

haben im Geschäftsjahr 2011 alle Regelungen des Hamburger Corporate Governance Kodex eingehalten,

die vom Vorstand und dem Aufsichtsrat der SAGA sowie den jeweiligen Geschäftsführungen zu verantworten

sind (Gliederungspunkte 3-7 des HCGK sowie deren Unterpunkte). Die Tochtergesellschaften verfügen über

keinen Aufsichtsrat.

2. Die weitere Tochtergesellschaft der SAGA

| GWG Gewerbe Gesellschaft für Kommunal- und Gewerbeimmobilien mbH,

die über einen Aufsichtsrat verfügt, hat im Geschäftsjahr 2011 alle Regelungen des Hamburger Corporate

Governance Kodex eingehalten, die von der Geschäftsführung und dem Aufsichtsrat zu verantworten sind,

mit Ausnahme folgenden Punktes:

Ziffer 4.2.6 des HCGK

Die Vergütung der Mitglieder der Geschäftsführung wird (…) im Anhang des Jahresabschlusses offengelegt.

Besteht die Geschäftsführung nur aus einer Person, so kann auf den Ausweis verzichtet werden.

Die Geschäftsführung der GWG Gewerbe war im Berichtsjahr mit zwei Personen besetzt. Für einen

Geschäftsführer bestand kein direktes Anstellungsverhältnis mit der GWG Gewerbe. Die Offenlegung der

Vergütung ließe daher Rückschlüsse auf die Vergütung des anderen Geschäftsführers zu. Auf sie wurde

daher aus Gründen des Persönlichkeitsschutzes verzichtet.

Hamburg, den 19. April 2012

Die Aufsichtsratsvorsitzende Der Vorstand


NAcHHALTIGKEIT ALS zENTRALER BAUSTEIN DER UNTERNEHMENSSTRATEGIE

SAGA GWG steht für eine sichere und sozial verantwortliche Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung

mit Wohnraum. Hiermit verbindet sich, neben der Bereitstellung preiswerten Wohnraums, insbesondere

die Förderung des sozialen Ausgleichs in den Quartieren zur Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität.

Basis dieser Ausrichtung sind eine nachbarschaftsorientierte Vermietung sowie eine aktive Gestaltung

sozialer und struktureller Entwicklungsprozesse.

In diesem Kontext ist die Nachhaltigkeit in ökologischer, sozialer und ökonomischer Hinsicht von zentraler

Bedeutung für SAGA GWG. Dieser Anspruch wird durch zahlreiche Aktivitäten der dezentralen Geschäfts-

stellenorganisation, aber auch durch die konsequente Umsetzung des energetischen Strukturkonzepts,

eine nachhaltige Quartiersentwicklung sowie die Aktivitäten der SAGA GWG Stiftung Nachbarschaft erfüllt.

Energetisches Strukturkonzept SAGA GWG verfolgt fortlaufend das Ziel, auf dem Gebiet moderner energetischer Standards ein führendes

Wohnungsunternehmen zu bleiben. Die vollständige Umsetzung des anspruchsvollen Klimaschutzkonzepts

der Freien und Hansestadt Hamburg wird durch die im Geschäftsjahr 2011 verabschiedete und in dem

Energetischen Strukturkonzept SAGA GWG Gutes Klima für Hamburg festgehaltene E³nergie-Strategie

gewährleistet. Diese E³nergie-Strategie basiert auf der simultanen Betrachtung der Handlungsfelder

EnergieEffizienz – EnergieEinsparung – Erneuerbare Energien.

Aufgrund des wohnungswirtschaftlichen Geschäftsmodells steht für den Konzern SAGA GWG die durch

energetische Modernisierung der Bestandsgebäude und die energetisch optimierte Erstellung von Neu-

bauten beeinflussbare Reduktion der CO2-Emissionen im Mittelpunkt der Strategie. In Verbindung mit einem

erhöhten Einsatz regenerativer Energien hat SAGA GWG die angestrebte Reduktion der CO2-Emissionen

um 40 Prozent (Basis 1990) bis zum Jahr 2020 bereits heute erreichen können. Die durch den Konzernbe-

stand verursachten CO2-Emissionen konnten von 1990 bis 2010 um circa 45 Prozent reduziert werden.

CO2-Emissionen des SAGA GWG Portfolios

Im Zuge der fortlaufenden Umsetzung der E³nergie-Strategie hat sich SAGA GWG unter anderem an

verschiedenen Aktivitäten der Umwelthauptstadt 2011 beteiligt und mehrere energetische Pilotprojekte

durchgeführt. Im Geschäftsjahr 2011 wurden beispielsweise mehrere „ZuhauseKraftwerke“ für Wohnanlagen

mit bis zu 20 Wohneinheiten und Großblockheizkraftwerke für Wohnanlagen mit über 100 Wohneinheiten

in Betrieb genommen. Erzielt wurden dadurch die Reduktion des Primärenergiebedarfs der Mieter von

SAGA GWG und damit einhergehend eine dauerhafte Schonung der Ressourcen. Vor allem wurden aber

in 2011 wiederum energetische Modernisierungen in einer Größenordnung von 2.500 bis 3.000 Wohn-

einheiten realisiert.

Nachhaltige Quartiersentwicklung

Die nachhaltige Entwicklung der Hamburger Wohnquartiere ist die wesentliche Basis des Geschäftsmodells

von SAGA GWG. Hierfür stellt die seit vielen Jahren verfolgte sozial verträgliche Mieten- und Belegungs-

politik einen wesentlichen Baustein dar. So wurde aktuell vor dem Hintergrund des überdurchschnittlichen

Anstiegs der Mittelwerte des Hamburger Mietenspiegels 2011 und der damit verbundenen Marktverengung

das Mietenkonzept in Abstimmung mit der Gesellschafterin revisioniert. Um hierbei eine mietpreisdämpfende

Wirkung erzielen zu können, werden Mietanpassungen im preisfreien Wohnraum im Wesentlichen auf den

Inflationsausgleich beschränkt. Der bewusste Verzicht auf die Realisierung der nachweislich vorhandenen

Ertragspotenziale verdeutlicht die soziale Verantwortung von SAGA GWG.

In Ergänzung dazu werden die von SAGA GWG durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen, die intensi-

vierten Neubauaktivitäten und der Eigentumswohnungsvertrieb gezielt eingesetzt, um ebenfalls positive

Beiträge zur Stabilisierung von Nachbarschaften und damit zur nachhaltigen Entwicklung von Quartieren

zu leisten.

SAGA GWG Stiftung Nachbarschaft Die im Jahr 2007 von SAGA GWG – anlässlich des 85-jährigen Jubiläums von SAGA – gegründete Stiftung

unterstreicht die auf nachhaltige Quartiersentwicklung ausgerichtete Bestandsstrategie des Konzerns.

Der ausschließliche und unmittelbare Stiftungszweck ist die Förderung kultureller Zwecke, der Bildung und

Erziehung sowie der Jugend- und Altenhilfe.

Damit leistet die Stiftung einen wichtigen Beitrag

| zur Integration unterschiedlicher Bevölkerungsgruppen in den Hamburger Wohnquartieren,

| zu einem sozial ausgeglichenen, guten nachbarschaftlichen Verhältnis sowie

| zur Steigerung der Akzeptanz bestehender Unterschiedlichkeiten.

Im Geschäftsjahr 2011 hat die Stiftung 47 Projekte mit einer Summe von rd. TEUR 324 im Kontext

nachhaltiger Quartiersarbeit unterstützt.


Gesamt-Emissionen Emissionen/m2 Wfl.

Em

issi

on

en

in k

g C

O2/a

kg C

O2/(

m2/J

ah

r)

200.000,000

250.000,000

300.000,000

350.000,000

400.000,000

450.000,000

60

50

40

30

20

10

01990 1997 2004 2009

zUSAMMENFASSUNG DER WESENTLIcHEN BILANz- UND GuV-PoSTEN der einbezogenen Unternehmen

Die folgenden übersichten stellen verkürzt die wesentlichen Posten der Bilanz und der GuV aus den

Einzelabschlüssen der konsolidierten Unternehmen im Abgleich untereinander dar. Aufgrund der

tabellarischen Zusammenfassung können die Positionsbezeichnungen von denen der Einzelabschlüsse

abweichen. Weiter können Rundungsdifferenzen auftreten. Vollständige Jahresabschlüsse der kon-

solidierten Gesellschaften werden elektronisch im Handelsregister hinterlegt, können auf Wunsch aber

auch zur Verfügung gestellt werden.

Bilanz


SAGA GWG GWG Gewerbe SAGA Erste IG

2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010

TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR

AKTIVA

Anlagevermögen

Immaterielle Vermögensgegenstände 686 455 118 22

Sachanlagen 1.785.070 1.822.989 1.159.761 1.187.853 670 592 27.084 27.956

Finanzanlagen 427.858 327.833 561 561 50 50

Anlagevermögen insgesamt 2.213.614 2.151.278 1.160.322 1.188.414 838 664 27.084 27.956

Umlaufvermögen

Zum Verkauf bestimmte

Grundstücke und andere Vorräte 172.010 174.690 58.585 60.212 14.620 14.515 562 638

Forderungen und sonstige

Vermögensgegenstände 15.403 37.539 25.921 13.793 26.070 25.467 138 1

Flüssige Mittel 79.049 49.636 17.330 6.728 32.743 40.570 126 148

Umlaufvermögen insgesamt 266.462 261.864 101.836 80.734 73.432 80.553 827 786

Rechnungsabgrenzungsposten 1.325 1.267 1.058 1.236 7 12

Bilanzsumme 2.481.401 2.414.410 1.263.216 1.270.384 74.277 81.228 27.911 28.743

PASSIVA

Eigenkapital 862.154 743.929 382.981 348.685 992 992 7.200 7.200

Sonderposten mit Rücklageanteil 26.302 27.302 6.133 6.133

Rückstellungen 103.122 101.485 35.082 32.035 13.896 16.608 264 228

Verbindlichkeiten 1.487.828 1.539.361 838.381 882.777 58.856 62.818 20.448 21.314

Rechnungsabgrenzungsposten 1.995 2.333 638 753 534 811

Bilanzsumme 2.481.401 2.414.410 1.263.216 1.270.384 74.277 81.228 27.911 28.743

Gewinn- und Verlustrechnung

SAGA GWG GWG Gewerbe SAGA Erste IG

2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010

TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR

Umsatzerlöse 606.694 605.065 234.291 227.006 53.402 48.351 3.173 3.200

Erhöhung/Verminderung des

Bestandes an unfertigen Leistungen -2.687 -9.191 -1.628 1.275 485 2.525 -76 -13

Andere aktivierte Eigenleistungen 1.266 739 392 326 0 23

Sonstige betriebliche Erträge 25.100 23.646 9.127 14.562 4.864 2.249 26 5

Aufwendungen für bezogene

Lieferungen und Leistungen 326.720 311.610 117.611 122.155 44.830 42.451 812 758

Rohergebnis 303.652 308.650 124.570 121.013 13.921 10.697 2.311 2.433

Personalaufwand 32.886 31.533 11.163 11.736 2.852 2.137

Abschreibungen 61.951 62.407 28.929 31.972 407 373 872 872

Sonstige betriebliche Aufwendungen 24.437 24.119 10.793 9.676 5.577 4.271 187 202

Erträge aus

Gewinnabführungsverträgen 7.055 5.219 208 212

Erträge aus Beteiligungen 2.434 1.287 1.003 598

Erträge aus Ausleihungen des

Finanzanlagevermögens 1 3

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 1.245 1.045 1.196 1.338 1.141 1.311 1 1

Zinsen und ähnliche Aufwendungen 66.384 70.380 36.151 38.762 924 1.909 918 927

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 128.730 127.764 39.733 30.803 5.510 3.531 334 433

Außerordentliche Erträge

Außerordentliche Aufwendungen 1.499 1.768 374 417

Außerordentliches Ergebnis -1.499 -1.768 -374 -417

Steuern vom Einkommen

und vom Ertrag 9.351 9.539 5.440 3.186

Sonstige Steuern -345 968 -377 691

Aufwendungen aus

Gewinnabführung 5.510 3.531 334 433

Jahresüberschuss 118.225 115.490 34.296 26.509 0 0 0 0

Einstellung in Gewinnrücklagen 59.113 57.745 3.430 2.651

Bilanzgewinn 59.113 57.745 30.867 23.858

SAGA GWG GEScHäFTSSTELLEN

Altona

Eckernförder Straße 1

22769 Hamburg

Telefon: 4 26 66-24 00

Fax: 4 26 66-24 05

Barmbek

Schwalbenplatz 18

22307 Hamburg

Telefon: 4 26 66-29 00

Fax: 4 26 66-29 05

Bergedorf

Am Güterbahnhof 8

21035 Hamburg

Telefon: 4 26 66-39 00

Fax: 4 26 66-39 05

Billstedt-Mümmelmannsberg

Steinbeker Marktstraße 87a

22117 Hamburg

Telefon: 4 26 66-36 00

Fax: 4 26 66-36 05

Bramfeld

Mützendorpsteed 14

22179 Hamburg

Telefon: 4 26 66-37 00

Fax: 4 26 66-37 05

Dulsberg

Dulsberg-Nord 53

22049 Hamburg

Telefon: 4 26 66-31 00

Fax: 4 26 66-31 05

Eidelstedt

Ekenknick 4

22523 Hamburg

Telefon: 4 26 66-28 00

Fax: 4 26 66-28 05

Eimsbüttel

Eidelstedter Weg 64

20255 Hamburg

Telefon: 4 26 66-26 00

Fax: 4 26 66-26 05

Hamm

Hammer Landstraße 120

20537 Hamburg

Telefon: 4 26 66-38 00

Fax: 4 26 66-38 05

Harburg

Bremer Straße 24

21073 Hamburg

Telefon: 4 26 66-22 00

Fax: 4 26 66-22 05

Jenfeld

Coseler Twiete 6

22045 Hamburg

Telefon: 4 26 66-34 00

Fax: 4 26 66-34 05

Langenhorn

(im Krohnstieg-Center)

Krohnstieg 41 - 43

22415 Hamburg

Telefon: 4 26 66-32 00

Fax: 4 26 66-32 05

Mitte

Königstraße 4 a

22767 Hamburg

Telefon: 4 26 66-27 00

Fax: 4 26 66-27 05

Osdorf

Bornheide 10

22549 Hamburg

Telefon: 4 26 66-25 00

Fax: 4 26 66-25 05

Rahlstedt

Rahlstedter Bahnhofstraße 23 - 25

22143 Hamburg

Telefon: 4 26 66-33 00

Fax: 4 26 66-33 05

Süderelbe

Striepenweg 45 a

21147 Hamburg

Telefon: 4 26 66-21 00

Fax: 4 26 66-21 05

Wandsbek

Schloßstraße 12

22041 Hamburg

Telefon: 4 26 66-35 00

Fax: 4 26 66-35 05

Wilhelmsburg

Schwentnerring 6

21109 Hamburg

Telefon: 4 26 66-23 00

Fax: 4 26 66-23 05

Wir danken allen Mietern, die so freundlich waren,

uns bei den Fotoshootings zu unterstützen.

SAGA Siedlungs-Aktiengesellschaft Hamburg

GWG Gesellschaft für Wohnen und Bauen mbH

Unternehmenskommunikation

Poppenhusenstraße 2, 22305 Hamburg

Telefon (040) 4 26 66-91 10

Telefax (040) 4 26 66-91 15

[email protected]

www.saga-gwg.de

Konzeption und Gestaltung

coast communication, Hamburg

Text

SAGA GWG

coast communication

Fotografie

Tobias Stäbler, Hamburg

Druck

LangebartelsDruck, Hamburg

Die CO2-Emissionen dieses Produkts wurden durch CO

2-Emissionszertifikate

ausgeglichen. Zertifikatsnummer: 53249-1205-1001, www.climatepartner.com

Die Einzelabschlüsse der Konzerngesellschaften werden Interessierten gern zur Verfügung gestellt.

Dieser Konzern-Geschäftsbericht steht auch unter www.saga-gwg.de zur Verfügung.

56 Konzern-Geschäftsbericht 2011

neunzig Jahre

1922-2012

Documents

Verantwortung für Hamburg 90 Jahre SAGA GWG · 2013-11-19 · Entwicklung Technische Projekte Bestandsrentabilität Q.-Management Gewerbeverm., Vertriebsförderung Personalwesen