Vermietung und Verpachtung WP/StB Sporer 1 Steuerpflichtige Einnahmen (1) Ablösen für Mieter-Investitionen (Nicht stpfl = Ablöse f. einzelne Einrichtung-Gegenstände

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Vermietung und Verpachtung WP/StB Sporer

Steuerpflichtige Einnahmen (1)

• Ablösen für Mieter-Investitionen(Nicht stpfl = Ablöse f. einzelne Einrichtung-Gegenstände !)

• Entgelte für Einräumung Dienstbarkeit• Schadenersatz für Mietobjekt

(Nicht stpfl = Schadenersatz für Minderung der Vermögens-Substanz)

• Vorleistungen des Mieters (zB für Kündigungs-Verzicht des Vermieters)

• Mietvorauszahlungen(Mieter-Darlehen = kein Einnahmen-Zufluss)

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Steuerpflichtige Einnahmen (2)

• Mieter-Investitionen (Ausnahme: Wiederherstellung des ursprüngl.Zustandes)

• Betriebskosten• Subventionen (Verrechng Herstellg usw)• Einnahmen für Werbeflächen• Einnahmen aus Handymasten

Erlöse Handy-Betreiber an WEG =Zurechnung an jeweiligen Miteigentümer (Rz 6410 a)

• Veräußerung von Mietzins-Forderungen (Rz 6417)• Schotterabbau-Verträge (Rz 6410 b)

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Investitionen des Mieters (1)

• Der Mieter ist lt. Mietvertrag berechtigt, Investitionen für den Gastro-Bereich zu tätigen: € 100.000,-

• Wie sind diese Investitionen beim Vermieter zu behandeln ?

• Lösung: siehe E-RL Rz 6406

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• E-RL Rz 6406 :– „ Im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

sind auch Investitionen des Mieters zu erfassen, die dem Vermieter als Eigentümer zukommen.

– Derartige Vorteile fließen dem Vermieter erst mit der Beendigung des Mietverhältnisses zu,wenn der Mieter zur Vornahme der Investitionen berechtigt, aber nicht verpflichtet ist und daher die Investition regelmäßig bis zur Räumung des Mietobjektes zurücknehmen kann (VwGH 20.2.1998, 96/15/0086) „

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• Der Mieter ist lt. Mietvertrag verpflichtet, Investitionen für den Gastro-Bereich zu tätigen: € 150.000,-

• Wie sind diese Investitionen beim Vermieter zu behandeln ?

• Lösung: siehe E-RL Rz 6407

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• E-RL Rz 6407 :• „ Hat sich jedoch der Mieter vertraglich zur Vornahme

von Investitionen verpflichtet, so fließt dem Vermieter die entsprechende Einnahme bereits im Zeitpunkt der Vornahme der Investition zu (VwGH 20.2.1998,96/15/0086)

• und führt – nach der Art der Investition (Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand, siehe Rz 6450 ff) – zu sofort oder verteilt abzugsfähigen Werbungskosten….“

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Werbungskosten (1)

• Betriebskosten für (vorübergehend) leer stehende Wohnungen

= Ja, WK : siehe Rz 6413

• Mieter erhält für Verzicht auf das Mietrecht € 10.000,-

= Ja, WK (als Afa) : s. Rz 6414

• Mieter erhält € 3.000,- Kaution zurück= keine WK

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Werbungskosten (2)

• Rückzahlung Miete-VZ = WKRückzahlung Darlehen = Keine WK

• Einzahlung Instandhaltungs-Rücklage= keine WK (erst bei Rep.Zahlung) Rz 6419a

• AfA vor Vermietung = Ja : WKz.B. Gebäude-Herstellung = 2008Vermietung erst ab 2009 s.Rz 6423(vgl. VwGH 27.11.1984,83/14/0046)

• WK vor Vermietung = Ja, WK , s.Rz 6420„…Vermietungs-Entschluss klar u.eindeutig“

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Werbungskosten (3)• Wertminderung von Gebäuden = keine WK

(Erlös = nicht steuerbar)

• „Investitions-Prämie“ des Vermieters = Prämie = 20 % der Investitionen gem. §§ 3 – 5 MRG = gilt nur für Betriebskosten nach dem

Mietrecht (!!)= steuerlich unzulässig ! Daher herauszurechnen !

• Vorauszahlung von WerbungskostenVerteilungspflichtige WK = s. Katalog § 19 (3) EStG

•Sofort absetzbare WK = für laufendes + Folgejahr

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Werbungskosten (4)

• Verteilungspflichtige WK lt § 19/3 EStG:

– BeratungskostenBürgschaftskosten

– Fremdmittelkosten Garantiekosten– Mietkosten

Treuhandkosten– Vermittlungskosten Vertriebskosten– Verwaltungskosten

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Werbungskosten (5)

• Keine Verteilung ist (in der Vermietung und Verpachtung) erforderlich für :

– Bearbeitungsgebühren– Kreditgebühren– Darlehensgebühren– Grundbuch-Eintragungsgebühr f. Darlehen– Pfandrechtsgebühr f. Darlehen– Geldbeschaffungskosten

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Verausgabungs-Grundsatz

• Abfluss-Zeitpunkt = Tatsächliche Zahlung

– Girokonto-Sollstand: Abfluss = tatsächl. Abbuchg durch die Bank (nicht die Valutierung)

– KtoKorrent-Kto : Belastung Zinsen + Spesen = Abfluss (unabhängig, ob Guthaben oder

Schuld)

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Abbruchkosten (1)

• Abbruchkosten = sofort abzugsfähige WK

– Wenn baufälliges Gebäude und– Neues Gebäude weiterhin vermietet wird– s. Rz 6418a ESt-RL 2000

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Abbruchkosten (2)

• Abbruch zwecks Errichtung Neubau (Privates Einfamilienhaus)

– Zählt nicht zu den WK, da private Veranlassung

• Abbruch für folgenden Grundstücks-Verkauf– WK nur insoweit, als die Veräußerung

steuerpflichtig ist (zB als Spekulationsgewinn)

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AFA-Bemessungs-Grundlage

• Anschaffungskosten• Herstellungskosten• Zuletzt festgestellter Einheitswert

Fiktive Anschaffungskosten• Der höhere gemeine Wert bei erstmaliger

Vermietung (Anschaffung > 10 Jahren)• Buchwert-Fortführung bei unentgeltl.

Übertragung

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Beginn der AfA

• Die AfA beginnt noch vor der Vermietung

– wenn die Anschaffung in Vermietungs-Absicht erfolgte oder

– wenn die Errichtung in Vermietungs-Absicht erfolgte

(VwGH 27.11.1984, 83/14/0046)

s. Rz 6423

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Nachgeholter Instandsetzungs-Aufwand (1)

• Aktivierungspflichtiger Aufwand :– Kauf Gebäude in vernachlässigtem Zustand– Nachgeholte Reparatur-Aufwendungen– bis zu 3 Jahren nach der Anschaffung– AfA = nur 1,5 % bzw 2 % p.a.

(VwGH 4.4.1978, 557/75)

• Werbungskosten = „Aufwendungen … zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen“

• Keine Werbungskosten = Aufwand zum Erwerb bzw. Erhaltung der Einkunfts-Quelle (!!)

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Nachgeholter Instandsetzungs-Aufwand (2)

• Nicht aktivierungspflichtiger Aufwand :

– wenn ein Gebäude überwiegend den Einschränkungen des Mietrechtes hinsichtlich Mietzinsbildung unterliegt

und der Steuerpflichtige Bauherr ist

VwGH 20.4.1995, 91/13/0143VwGH 29.4.1965, 605/64

siehe Rz 2625

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Freimachungskosten

• Ablösen zur Freimachung eines Gebäudes von Mietrechten = nicht Erwerb von Mietrechten, sondern= nachträgliche Anschaffungskosten

Verteilung auf die Rest-NutzungsdauerVwGH 19.9.1989, 88/14/0174

• Vorsicht: Freimachungskosten zur besseren Veräußerung = nicht WK bei VuV, aber evtl.

WK bei Spekulationsgeschäft (Rz 6414)VwGH 16.12.1998, 93/13/0289

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Herstellungsaufwand

• Herstellungsaufwand = wenn sich die Wesensart des Gebäudes ändert

• Beispiele:– Aufstockung eines Gebäudes– Zusammenlegung von Wohnungen– Einbau von Zentralheizungen, Lift usw– Versetzen von Zwischenwänden– Einbau von Badezimmern und WCs– Versetzen von Türen u. Fenster– Kategorie-Anhebung iSd MRG ( § 15 a MRG)

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Fiktive Anschaffungskosten

• Fiktive AK = jene Aufwendungen, die für das Gebäude zum Stichtag aufzuwenden gewesen wären

• Maßgebend = Verkehrswert, nicht der Bau- oder Versicherungswert

• Fiktive Nebenkosten (für gedachten Kauf)– 2 % oder 3,5 % GrESt, Grundbuch-Eintragung, Beglaubigung

• Nicht zu berücksichtigen = fiktive Vermittlungs-Provisionen oder Kosten für Inserate

(Rz 6441)

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Fruchtgenuss

• Fruchtgenuss = Recht, eine fremde Sacheunter Schonung der Substanz ohne alle Einschränkungen zu gebrauchen

• Vorbehalts-Fruchtgenuss = Übtg Eigentum unter Zurückbehaltung des Fruchtgenusses

• Zuwendungs-Fruchtgenuss = ohne Übtg des Eigentums (s. Rz 116)

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AfA und Fruchtgenuss

• Fruchtnießer = keine AfA, da kein Eigentum• Eigentümer = keine AfA, da keine Einkunfts-Quelle

• Lösung: Fruchtnießer = wirtschaftl.Eigentümer

• Wirtschaftlicher Eigentümer = – Belastungs- und Veräußerungsverbot (verbüchert)– Netto-Fruchtgenuss (Pflicht zur Erhaltung, BK)– Übtg Erhaltungs- u. Verbesserungsmaßnahmen– Schriftliche Verträge– Zahlung für „Substanz-Abgeltung“ in Höhe der AfA (Rz 112)

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Ablöse Fruchtgenuss

• Ablöse Fruchtgenuss = unterliegt nicht der Einkommensteuer (!!)

VwGH 16.9.1986, 83/14/0123, VwGH 10.2.1987, 86/14/0125

• Jedoch E-pflichtig, wenn– die Übertragung des Wirtschaftsgutes und die

Ablöse des Fruchtgenusses in wirtschaftlicher Betrachtungsweise einen einheitlichen Vorgang darstellen

• Einheitl. Vorgang = Ablöse + Entgelt = > 50 % des gemeinen Wertes (Rz 115 a)

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Instandhaltung (1)

• Instandhaltung = wenn unwesentliche Gebäudeteile ausgetauscht werden bzw.

keine wesentl. Erhöhung des Nutzungs-wertes oder keine Verlängerung der ND

Beispiele : - Ausmalen des Stiegenhauses und der Räume

– Färbeln der Fassade ohne Erneuerung des Außenputzes– Überarbeiten des Daches (Auswechseln v.Ziegeln)– Auswechseln einiger Fenster o. Innentüren(>25%)

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Instandhaltung (2)

• Anstreichen von Fenstern• Ausbessern des Verputzes usw• Erneuerung der Parkettböden ohne Erneuerung

des Unterbodens• Laufende Wartungsarbeiten

• Brandschäden (= höhere Gewalt)• Sturmschäden (intaktes Dach = Instandhaltung)• Sturmschäden (reparaturbedürftiges Dach) =

Instandsetzung (!!) s. Rz 6468

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Erhaltungs-Aufwand

• Erhaltungs-Aufwand = Instandhaltung und Instandsetzung

• Instandhaltung = Sofort absetzbar– Nicht regelmäßig wiederkehrend = 10 Jahre (auf Antrag)

• Instandsetzungs-Aufwendungen– Wohngebäude/Wohnzwecke = zwingend 10 Jahres-Verteilg– Nicht-Wohngebäude = sofortige Absetzung oder auf Antrag

Verteilung auf 10 Jahre

• Instandsetzung = nicht AK oder HK, Nutzungswert wesentlich erhöht oder ND wesentl. verlängert

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Instandsetzung

• Erneuerung mit Substanz-Änderung• Nutzungsdauer des Gebäudes wird

wesentlich verlängert (mehr als 25 %)• Nutzwert des Gebäudes wird wesentlich

erhöht (mehr als 25 %)

• Beispiele: siehe Rz 6469

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Herstellungsaufwand

• Aufstockung eines Gebäudes• Zusammenlegung von Wohnungen• Erstmaliger Einbau von Zentralheizungen,

Lift usw• Versetzung von Zwischenwänden• Einbau von Badezimmern und WC

(Kategorie-Anhebung)• Versetzen von Türen u. Fenstern

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Sanierungs-Aufwand im Privatvermögen ab 1.8.2008

Erhaltungs-Aufwand

Instandsetzg

Instandhaltg

Wohngeb.

Kein Wohngeb

Unentgeltl.

1/10

Ja

Entgeltlich Nein *)

*) Nein = Verlust der 1/10, aber keine Verlängerung der Spekulations-Frist,

keine „besonderen Einkünfte“

EigtÜbtg

> 25 % der Fenster

Instandsetzung

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