W t ittl i E iWertermittlung in Europa – ein Überblick über VerfahrenÜberblick über Verfahren

Auftakt-Workshop pBelgrad,01.03.2012

Dr. Otmar SchusterÖffentlich bestellter und vereidigter

VermessungsingenieurMühlheim an der Ruhr

Inhalt:1. Allgemeine Europäische Entwicklung1.1 Besteuerung – ein Treiber für die Liegenschaftsbewertung1.1 Besteuerung ein Treiber für die Liegenschaftsbewertung1.2 Rolle des Staates bei der Liegenschaftsbewertung1.3 Von der Schätzung zur Bewertung1.4 Grundlagen der Wertermittlung

2 D fi iti2. Definitionen

3. Bewertungsmethoden3.1 Ermittlung des Vergleichswerts3 2 Ermittlung des Bodenwerts3.2 Ermittlung des Bodenwerts3.3 Ermittlung des Ertragswerts3.4 Ermittlung des Sachwertes

4. Datenbasis für Bewertungg4.1 Kaufpreissammlung4.2 Bodenrichtwerte4.3 Indexreihen4.4 Umrechnungskoeffizienten4 5 Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke4.5 Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke4.6 Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze

5. In Europa Angewandte Verfahren und Methoden5.1 Marktgängige Verfahren und Methoden in Europag g g p5.2 Merkmale der Bewertungsverfahren (-methoden)

6. Bewertungsstrukturen in Europa

7. TEGOVA

Allgemeine Europäische Entwicklungg p g1.1 Besteuerung – ein Treiber für die

LiegenschaftsbewertungLiegenschaftsbewertung1. Gerechte Grundsteuer2. Systemstörung: Rheinische Fruchtfolge: Weizen, Kartoffeln, Rüben, Bauland!3. Bodenverkehrssteuer: Instrument gegen Marktüberhitzung4. Ertragssteuern auf Gewinne aus Liegenschaftsverkäufen5 S f i t di S k l ti5. Sperrfristen gegen die Spekulation6. Treiber im Markt

• Kauf + Verkauf • Beleihung • Zwangsversteigerung g g g• Scheidungen • Erbauseinandersetzungen • AlterspflegeAlterspflege• Bilanzierung

1.2 Rolle des Staates bei der1.2 Rolle des Staates bei der Liegenschaftsbewertung

• Der Staat sichert das Eigentum und erhält Steuern dafür gGrundsteuer, die er gerecht gestalten muss.

• Steuerung des Marktumfangs (z.B. Bodenverkehrssteuer) Transparenz gegen verdeckte Geldgeschäfte

• § Gegen Umgehung von Steuern• § Gegen Geldwäsche

1 3 Von der Schätzung zur Bewertung1.3 Von der Schätzung zur Bewertung

(Bewertung im Sinne analytischer Bearbeitung)(Bewertung im Sinne analytischer Bearbeitung)

• Schätzung braucht Kenntnisse der Marktsituation (Nachfrage bestimmt den Preis) Schätzung besteht aus Erfahrung undbestimmt den Preis) Schätzung besteht aus Erfahrung und Verantwortung

• Erfahrung am ehesten erreichbar im Sachwertbereich, weil die Fallzahlen größerFallzahlen größer

• Von der Schätzung über die Einstufung zur Bewertung• Einstufung braucht Definitionen( z.B. Rohbauland, baureifes Land

)…)• Markt braucht Fallzahlen, Analytik braucht Fallzahlen und

vorgegebene Statistik• Moderne Bewertung arbeitet mit Hintergrunddaten wieModerne Bewertung arbeitet mit Hintergrunddaten wie

Kaufpreissammlung, Mietspiegel, Baupreisindex, Liegenschaftszins

1 4 Grundlagen der Wertermittlung1.4 Grundlagen der Wertermittlung

• Der Wertermittlung sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt am Wertermittlungsstichtag und der Grundstückszustand amWertermittlungsstichtag und der Grundstückszustand am Qualitätsstichtag zugrunde zu legen.D W t ittl ti ht i t d Z it kt f d• Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht

• Der Qualitätsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand b i hbezieht

Zu den Grundstücksmerkmalen gehören ginsbesondere

1) die Lagemerkmale,2) der Entwicklungszustand,3) die Art und das Maß der baulichen oder

sonstigen Nutzung,) f4) die wertbeeinflussenden Rechte und

Belastungen,5) der abgabenrechtliche Zustand5) der abgabenrechtliche Zustand,6) und die weiteren Merkmale7) Ausschluss ungewöhnlicher und persönlicher7) Ausschluss ungewöhnlicher und persönlicher

Verhältnisse

2. Definitionen

2.1 Der Marktwert (Europäische Union)( p )

2.2 Market Value (US – International Valuation Standards)

2.3 Der Verkehrswert (Deutsches BauGB)2.3 Der Verkehrswert (Deutsches BauGB)

2.4 Der Marktwert (TEGOVA)

2 5 Der Gemeine Wert2.5 Der Gemeine Wert

2.6 Bilanzwert

22.7 Einheitswert2.8 Open Market Value

2 9 Zwangsversteigerungswert2.9 Zwangsversteigerungswert

2.10 Marktnahe Bewertung (Schweizer Bilanzierungsvorschriften)

Was unterscheidet die Definitionen?Was unterscheidet die Definitionen?

Definitionen sind keine exakte Wissenschaft, sie sind Konzepte. Diese Konzepte p pwerden von Personen, Betrieben oder Staat konzipiert Der Wert ist dieStaat konzipiert. Der Wert ist die Vorstellung und Interpretation von Parametern durch Käufer und VerkäuferParametern durch Käufer und Verkäufer. Die Parameter können höchst unterschiedlich sein.

3.0 Bewertungsmethoden3.1 Ermittlung des Vergleichswerts

I V l i h t f h i d d V l i h t• Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die g g pKaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend überein-stimmende Grundstücksmerkmale aufweisenstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen.

• Finden sich in dem Gebiet in dem das Grundstück• Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren G bi t h dGebieten herangezogen werden.

3 2 Ermittlung des Bodenwerts3.2 Ermittlung des Bodenwerts

D W t d B d i t i i• Der Wert des Bodens ist vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln, ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichenBerücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück.

• Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden Bodenrichtwerte sind geeignet wennwerden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten Richt-wertgrundstücks hinreichend mit denwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen.

3 3 Ermittlung des Ertragswerts3.3 Ermittlung des Ertragswerts

I E t t f h i d d E t t• Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage nachhaltig erzielbarer, marktüblich Erträge (Mieten Pachten ) ermitteltmarktüblich Erträge (Mieten, Pachten ) ermittelt.

• Der Rohertrag ergibt sich als Summe aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung undbei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren ErträgenErträgen.

• Der Reinertrag ergibt sich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskos-Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten.

3.4 Ermittlung des Sachwertesg• Der Sachwert wird aus der Summe des Bodenwertes

des Grundstücks und den Werten der auf dem Grundstück vorhandenen Gebäuden und AußenanlagenGrundstück vorhandenen Gebäuden und Außenanlagen berechnet.

• Der Bodenwert wird getrennt nach dem V l i h f h i lVergleichswertverfahren ermittelt.

• Der Gebäudewert ergibt sich aus den- Herstellungskosten- Herstellungskosten- zzgl. Baunebenkosten zum Zeitpunkt des Baujahres - ggf. multipliziert mit regionalen Faktoren und gg p greduziert um das Baualter (linear, Ross)

• Der Wert der Außenanlagen wird gemäß Zeitwert ermitteltermittelt.

• Der sich aus der Summe der Einzelwerte ermittelte vorläufige Sachwert wird mittels Zu- und Abschläge an den Markt angepasst (Marktanpassungsfaktoren).

4.0 Datenbasis für BewertungJe besser die Datenbasis – je besser die Bewertung

4 1 K f i l4.1 Kaufpreissammlung

• Kaufpreissammlungen gibt es sehr unterschiedliche in• Kaufpreissammlungen gibt es sehr unterschiedliche in Europa, private und öffentliche. In einigen Ländern ist ihr Inhalt gesetzlich normiert. Deshalb sind sie aber noch gnicht vergleich- bar. Die Banken haben sehr unterschiedliche Festlegungen; von einer europäischen, einheitlichen Bearbeitung kann noch nicht gesprocheneinheitlichen Bearbeitung kann noch nicht gesprochen werden.

• Man kann aber zwei Arten unterscheiden: - Rohdatensammlung- Ausgewertete Kaufpreise

4 2 B d i ht t4.2 Bodenrichtwerte

Di B d i ht t i D t hl d b h f• Die Bodenrichtwerte in Deutschland beruhen auf ausgewerteten Kaufpreisen oder sind aus deduktiven Verfahren abgeleitetdeduktiven Verfahren abgeleitet.

• Ungefähr in ihrer Funktion vergleichbar mit den Richtwerten ist die aus den USA kommendeRichtwerten ist die aus den USA kommende„Mass Evaluation“, die in Europa in Schweden oder den Niederlanden angewendet wirdoder den Niederlanden angewendet wird. Sie basiert ebenfalls auf den ausgewerteten Kaufpreisen und gibt dem Gutachter Richter anKaufpreisen und gibt dem Gutachter Richter an die Hand.

4 3 Indexreihen4.3 Indexreihen

Di öff tli h ä li h I d ih d• Die öffentlich zugänglichen Indexreihen werden von wissenschaftlichen oder staatlichen Instituten für jedes Land verfolgt undInstituten für jedes Land verfolgt und festgehalten. Sie sind eine wesentliche Grundlage für die Vertragssicherheit im Lande. Aus der Vielzahl von solchen Indexreihen sindAus der Vielzahl von solchen Indexreihen sind für die Liegenschaftsbewertung wichtig:

§ Bodenpreise§ Preise für Eigentumswohnungen§ Preise für Eigentumswohnungen§ Preise für Einfamilienhäuser

4 4 Umrechnungskoeffizienten4.4 Umrechnungskoeffizienten

• Wertunterschiede von Grundstücken, insbesondere hinsichtlich unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung oder Grundstücksfläche oderNutzung oder Grundstücksfläche oder Grundstückstiefe sollen mit Umrechnungs-koeffizienten vergleichbar gemachtkoeffizienten vergleichbar gemacht werden.

4.5 Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke

• Der Abgleich zwischen verschiedener Bebauung wird über den Ertragsfaktor und g güber den Gebäudefaktor vorgenommen. Ihnen werden ein mittlerer Ertrag bzwIhnen werden ein mittlerer Ertrag bzw. eine mittlere Bebauung zugrunde gelegt.

4.6 Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze

Mit M kt f kt d• Mit Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze werden die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem GrundstücksmarktWertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst. Marktanpassungsfaktoren sind insbesondereinsbesondere§ Faktoren zur Anpassung des Sachwerts§ Faktoren zur Anpassung finanzmathematisch§ Faktoren zur Anpassung finanzmathematisch

errechneter Werte von Erbbaurechten oder E bb d tü k (E bb ht f kt dErbbaugrundstücken (Erbbaurechtsfaktor oderErbbaugrundstücksfaktor.

5.0 In Europa Angewandte Verfahren und Methoden

5.1 Marktgängige Verfahren und Methoden in Europa

Die in Europa angewandten Verfahren und Methoden sind vielgestaltig, weil die Bewertungsfachleute individuelle Ergebnisse erstellen und das Ergebnis stets stark von der „Schätzung“ beeinflusst ist. g „ gLediglich in den Ländern, in denen es gesetzliche Kodifizierung der Verfahren gibt (z.B. D,A,Ni) sind die Methoden und ihre Ergebnisse vergleichbarer und auch sicherervergleichbarer und auch sicherer.

5 2 Merkmale der Bewertungsverfahren5.2 Merkmale der Bewertungsverfahren (-methoden)

6 0 Bewertungsstrukturen in Europa6.0 Bewertungsstrukturen in Europa

Die Strukturen, in denen die Fachleute für Bewertung arbeiten, sind sehr vielfältig in Europa.

• Öffentliche InstitutionenÖffentliche Institutioneno Finanzämtero Kommuneno Kommuneno Geschäftsstellen der

Gutachterausschüsse

6.0 Bewertungsstrukturen in Europa• Geschäftswelt

o Banken und Sparkasseno Banken und Sparkasseno Developero Fondso Fonds

• Private GutachterPrivate Gutachtero Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige (IHK) o Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige (IHK)

Öff li h b ll V i io Öffentlich bestellte Vermessungsingenieureo Zertifizierte Bewerter nach ISO 90014 / ISO 17024 /

EN 45013EN 45013o Selbst ernannte Bewerter

7.0 TEGOVA

• TEGOVA kam ins Leben mit dem lustigenTEGOVA kam ins Leben mit dem lustigen Namen TEGOVOVA in den 80er Jahren. Es war die Freude an dem zusammenwachsenden Europa, die die Vertreter verschiedenster Ver-bände zusammenführte (BDVI, BVS, BDGS, DMV )DMV u.a.).

• Bald stellte sich heraus, dass die Anschauungen in England (mehr marktgetrieben) und dem K ti t (i tit ti t i b ) h fKontinent (institutionsgetrieben) schwer auf einen Nenner zu kriegen waren.

7 0 TEGOVA7.0 TEGOVA

2003 gelang es einen European Valuation Standard“ zu• 2003 gelang es, einen „European Valuation Standard“ zu setzen, der sich im „Blue Book“ fortsetzte.

• Die weitere europäische Einigung auf diesem Sektor ist schwierig, denn die Bewertung begleitet das Kapital. Das kann man genau an den Wellenbewegungen deskann man genau an den Wellenbewegungen des Kapitals über Europa beobachten.

Di ll A b i d TEGOVA di ll• Die wertvolle Arbeit der TEGOVA verdient volle Unterstützung in ihren Bemühungen um den Transparenz in dem Wirtschaftszweig, denn eine sichere p gBewertung von Liegenschaften ist eine wesentliche Untermauerung von Wirtschaftswachstum ohne Brüche.