Was wissen wir über die Verteilung von Boden in Deutschland? · Im Westen stärker über Pacht, im Osten über Kauf 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 1999 2003 2007 2010 2013 a) Alte

25.01.2017 Seite 0 Andreas Tietz

Zukunftsforum Ländliche Entwicklung, Berlin

Andreas Tietz Thünen-Institut für Ländliche Räume, Braunschweig

Zukunftsforum Ländliche Entwicklung - Wie viel Bodenlenkung verträgt der ländliche Raum? Berlin, 25.01.2017

Was wissen wir über die Verteilung von Boden in Deutschland? Erkenntnisse aus den Studien des Thünen-Instituts und offene Fragen

© Fotoliá



Was wissen wir über die Verteilung von Boden in Deutschland?

Gliederung

1. Bodenverteilung in der Landwirtschaft

2. Pachtfläche und Pachtmarkt

3. Eigentumsfläche und Kaufmarkt

4. Bodeneigentum juristischer Personen und Share Deals

5. Offene Fragen



Bodenverteilung in der Landwirtschaft

Quelle: Statistisches Bundesamt (2014)

Alte Bundesländer

Eigentumsfläche

4.882.000 ha

Pachtfläche

6.301.000 ha

238.400 Betriebe

Neue Bundesländer

Pachtfläche

3.983.000 ha

Eigentumsfläche

1.534.000 ha

22.100 Betriebe

Eigentums- und Pachtfläche landwirtschaftlicher Betriebe (2013)



Wandel der Agrarstruktur: Im Westen stärker über Pacht, im Osten über Kauf

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5

10

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1999 2003 2007 2010 2013

LF/B

etri

eb

(h

a)

Alte Bundesländer

Eigentumsfläche Pachtfläche

0

50

100

150

200

250

300

1999 2003 2007 2010 2013LF

/Bet

rie

b (

ha)

Neue Bundesländer

Eigentumsfläche Pachtfläche

Quelle: Statistisches Bundesamt (div. Jgg.)

Pachtanteil 51% 55% 55% 55% 56% 89% 80%

72% 86%

75%



2. Pachtmarkt: Datenquellen

• Wichtigste Quelle: Agrarstrukturerhebung

Selbstauskunft der Betriebe, alle 3 (Stichprobe) bzw. 10 Jahre (Vollerhebung)

Publikation auf Ebene der Länder (alle 3 Jahre) und Kreise (alle 10 Jahre)

Angaben (2013) für: Zahl Betriebe Fläche mit Angaben

Durchschnitt aller gepachteten Flächen

195.000 8.852.700 ha (88% der Pachtfläche insg.)

Flächen mit Pachtpreis-änderungen der letzten 2 Jahre

25.300 621.700 ha (6% der Pachtfläche insg.)

Wenig aussagekräftige Daten



Entwicklung der Pachtpreise

0

100

200

300

400

500

600

1999 2001 2003 2005 2007 2010 2013

Pac

htp

reis

(€

/ha

LF)

NiedersachsenNeupachten

Bestands-pachten (NI)

Mecklenburg-VorpommernNeupachten

Bestands-pachten (MV)

Quelle: Statistisches Bundesamt

Neupachten und Bestandspachten für LF insgesamt



Regionale Unterschiede der Pachtpreise

Neupachten 2013 in Euro/ha LF


416

176 170

263

251

252

219

520

487

510

298

161

117 25%

1% 1%

10%

39%

11%

21%

31%

36%

7%

15%

39%

-8%

Wachstum von 2010 bis 2013



3. Kaufmarkt: Datenquellen

• Erfassung und Auswertung aller Kauffälle für Boden durch Gutachterausschüsse für Grundstückswerte

„Flaschenhals“: Notarielle Beurkundung

Bereinigung um außergewöhnliche Fälle

• Zwangsversteigerung, Verkäufe unter Verwandten, Bauerwartungsland

• außergewöhnliche Preise (?)

• Jährliche Publikation der bereinigten Daten durch die Statistischen Ämter

Daten auf Ebene der Länder und Kreise

Gesamtmarkt ist (etwas) größer als die publizierten Daten



Wieviel Landwirtschaftsfläche wird gehandelt?

• Alte Bundesländer: ca. 41.000 ha/Jahr (2011-2015) von insgesamt 11,6 Mio. ha LF

• Neue Bundesländer: ca. 68.000 ha/Jahr (2011-2015) von insgesamt 5,5 Mio. ha LF

Bodenmobilität = verkaufte LF/Jahr (Ø 2011 - 2015)

in Prozent der LF je Bundesland

0,2

1,0 0,8

1,0

1,3

0,6

0,5

0,5

0,4

0,3

0,3

1,8




Entwicklung der Kaufwerte für landwirtschaftlichen Boden in Deutschland

0

5.000

10.000

15.000

20.000

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35.000

40.000

45.000

1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015

Kau

fwe

rt (

Euro

/ha

FdlN

)

Bayern Niedersachsen Alte Bundesländer

Mecklenb.-Vorpommern Neue Bundesländer




Regionale Unterschiede der Kaufwerte

Kaufwerte 2015 in 1.000 Euro/ha FdlN


47

10 11

15

20

13

14

31

26

39

25

12

10 102%

139% 124%

202%

314%

44%

12%

126%

119%

43%

35%

301%

10%

Wachstum von 2007 bis 2015



Wer sind die Käufer von Agrarflächen?

• Großes Publikumsinteresse an Investition in Agrarfläche

• Kaum Daten zu Käufergruppen verfügbar

• Relativ wirksame Regulierung des Bodenmarkts durch das Grundstückverkehrsgesetz (GrdstVG)

hat als Nachfrage und Preis dämpfendes Instrument vermutlich eine hohe Wirkung

Umgehungsmöglichkeiten

• Vermutung: Käufer von Agrarflächen sind überwiegend Landwirte und nichtlandwirtschaftliche „Insider“

institutionelle Anleger sind eher die Ausnahme



4. Bodenverteilung in juristischen Personen: ein Thema der neuen Bundesländer (noch?)

Quelle: Statistisches Bundesamt (2014)

Alte Bundesländer

Eigentumsfläche

56.400 ha

Pachtfläche

53.700 ha

1.700 Betriebe, Ø 64,8 ha

Neue Bundesländer

Pachtfläche

2.200.800 ha

Eigentumsfläche

610.200 ha

3.600 Betriebe, Ø 780,8 ha

Eigentums- und Pachtfläche landwirtschaftlicher Betriebe der Rechtsform „Juristische Person“ (2013)



Intransparente Eigentümerstruktur bei juristischen Personen

• Eigentümerstrukturen juristischer Personen spielen eine Rolle:

weder in der Agrarstatistik

noch im landwirtschaftlichen Förderrecht (1. Säule)

noch im Grundstückverkehrsgesetz

• Umverteilung von Boden auf dem Weg des Share Deal (= Kauf der Geschäftsanteile von Unternehmen mit Bodeneigentum) unterliegt keiner bodenrechtlichen Kontrolle

BMEL-Aufträge an das Thünen-Institut mit Blick auf überregional aktive Investoren



Thünen-Studie „Überregional aktive Kapital-eigentümer in ostdeutschen Agrarunternehmen“

Thünen Report 35 (12/2015)

Forschungsfragen:

• Welche Bedeutung haben überregional aktive Investoren als Anteilseigner landwirtschaftlicher Unternehmen?

Anteil an allen juristischen Personen

Anteil an der bewirtschafteten Fläche

• Wie haben sich die Anteile im Zeitablauf seit 2007 entwickelt?

• Untersuchungsregion: Nur neue Bundesländer



Methodik

• Fallstudien in 8 Landkreisen in 4 Bundesländern

• Flächendeckende Erhebung online verfügbarer Daten

– Handelsregister

– Unternehmensdatenbank „Dafne“

– Suchmaschinen

• Vollerhebung juristischer Personen der Rechtsformen:

– eG ̶ AG

– GmbH ̶ GmbH & Co. KG

676 Unter-

nehmen

500.000 ha LF

(≈50% der Gesamt-LF)



Methodik der regionalen Fallstudien

Analyse der Anteilseigner (GmbH), ihrer Zahl, aktuellen Zusammensetzung und Änderungen seit 2007

eG, AG: Vorstandsmitglieder + Zahl der Genossen/Aktionäre

Einstufung der Anteilseigner (Vorstände) anhand ihrer Eigenschaften

• Familienzugehörigkeit, Wohnort

• Weitere Beteiligungen in und außerhalb der Region und der Branche

• Mehrheitsverhältnisse im Unternehmen

Bildung von 8 Unternehmenskategorien (Fallgruppen)



Kategorien der Investoren: Fallgruppen in der Untersuchung

1. Regional aktives Einfamilienunternehmen

2. Regional aktives Mehrfamilienunternehmen

3. Unternehmen mit externem Kapitalgeber (Minderheit)

Ortsansässig Überregional aktiv

4. Überregional aktiver Landwirt

5. Überregional aktive landwirtschaftliche Holding

6. Unternehmen der vor- und nachgelagerten Industrie

7. Nichtlandw. Investor mit einem Agrarunternehmen

8. Nichtlandw. Investor mit mehreren Agrarunternehmen

Nichtlandwirtschaftlich Landwirtschaftsnah

Wohnort < 50 km vom Sitz des

Unternehmens

Wohnort > 50 km entfernt und

weitere Beteiligungen nach Branche



Anteil der Unternehmen in Fallgruppen nach Region (Stand 2014)



Wechsel der Mehrheitseigentümer 2007 bis 2014: 80 Fälle (zuvor regional aktive Eigentümer)



Mit Share Deals übergegangenes Eigenland im Vergleich zur verkauften Fläche laut Kaufstatistik

0 1.000 2.000 3.000 4.000

Nordsachsen

Bautzen

Sömmerda

Schmalkalden-Meiningen

Stendal

Anhalt-Bitterfeld

Vorpommern-Rügen

Mecklenb. Seenplatte

Hektar pro Jahr (Ø 2007-2014)

Eigenland in Share Deals (geschätzt) Flächenkauf laut Statistik

Umfang der Fläche, die via Share Deals den Eigentümer wechselt, ist beachtlich (21% der verkauften LF im Durchschnitt der Fallregionen)

Bodenmobilität

Kaufmarkt Share Deals

1,4% 0,4%

1,1% 0,4%

1,6% 0,0%

1,0% 0,1%

0,9% 0,1%

0,9% 0,1%

0,4% 0,2%

0,9% 0,1%



5. Fazit: Offene Fragen

• Kenntnisse über die Entwicklung des Pachtmarkts sind unzureichend

• Kaufmarkt: Anteile von Landwirten und Nichtlandwirten unter den Käufern sind weitgehend unbekannt

• Daten zur Verteilung von Bodeneigentum (Eigentumskonzentration) sind nicht verfügbar

• Personelle Verteilung von Bodeneigentum unter Berücksichti-gung von Unternehmensanteilen ist weitgehend unbekannt



5. Fazit: Offene Fragen

Will man stärker als bislang in den Bodenmarkt eingreifen, sollte klar benannt werden:

• Welches sind die Fehlentwicklungen, denen entgegengewirkt werden soll?

• Welche Werkzeuge sind hierfür am besten geeignet?



Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

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https://www.thuenen.de/de/lr/projekte/bestimmungsgruende-und-auswirkungen-der-entwicklungen-auf-landwirtschaftlichen-bodenmaerkten

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