Wohnraumversorgungskonzept Region Hannover...Wohnraumversorgungskonzept Region Hannover Kommunalsteckbrief: Stadt Hemmingen Auftraggeber: Region Hannover Auftragnehmer: empirica ag

WohnraumversorgungskonzeptRegionHannover

Kommunalsteckbrief:StadtHemmingen

Auftraggeber:

RegionHannover

Auftragnehmer:

empiricaagKurfürstendamm234,10179Berlin Telefon (030)884795‐0Fax (030)884795‐17www.empirica‐institut.de

Bearbeitung:

LudgerBaba,ThomasAbraham,PhilippSchwede,JuliaKemper

Berlin/Bonn,15.Oktober2018

PlanerischeGrundlagen

Sozioökonom.Rahmendaten

Nachfrage‐indikatoren

Angebots‐indikatoren

Markt‐indikatoren

Niedrigpreis‐segment

Prognose‐indikatoren

Handlungs‐bedarfe

empirica 1

KurzinformationundLageinderRegion

Kurzinformation Abb.1:VerortungHemmingen

Fläche:Bevölkerungsdichte:Einwohner:Postleitzahl:Gemeindeschlüssel:

31,58km²595Einwohnerjekm²19.406(2016)3096603241007

QuelleAbb.1:eigeneDarstellung(Kartengrundlage:RegionHannover,TeamRegionalplanung);QuelleEinwohnerzahl(31.12.2016):RegionHannover,TeamStatistik





Markt‐indikatoren



Handlungs‐bedarfe

empirica 2


LageundErreichbarkeit

DieStadtHemmingengrenztsüdlichandieLandeshauptstadtHannover.DieStadtzähltzudenKommunenimerstenRingumdieStadtHannover.HemmingenistmitBusverbindungen an die Stadt Hannover angebunden. Die Fahrzeitmit dem BusvonHemmingenzumHauptbahnhofHannover/ZOBbeträgtrund30Minuten.DieStadtsollbisvoraussichtlich2023andieStadtbahnHannoverangeschlossenwer‐den.DieBundesstraße3verläuftdurchHemmingenundverbindetdiesemitderStadtHannover.

Abb.2:RegionalesRaumordnungsprogramm2016

Raumordnung,RegionalplanungundSiedlungsentwicklung

NachzentralörtlicherGliederunghabendieStadtteileHemmingen–WesterfeldundArnumjeweilsdieAufgabeeinesGrundzentrums.DiebeidenStadtteilehabeneineherausgehobene Bedeutung als Standorte zur Sicherung und Entwicklung vonWohnstätten.EinVorranggebietSiedlungsentwicklungistnichtfestgelegt.

KommunaleStadtentwicklungs‐undWohnungsmarktstrategie

DieStadtHemmingenverfolgteinmoderatesWachstumsziel.Hemmingenverfügtüber ein integriertes Stadtentwicklungskonzept. In einer der Stadt vorliegendenWohnraumbedarfsanalyseund‐prognoseausdemJahr2017sindKennzahlenzumzukünftigenWohnungsbedarfenthalten.

QuelleAbb.2:eigeneDarstellung(Kartengrundlage:RegionalesRaumordnungsprogrammderRegionHannover2016‐Erläuterungskarte1)





Markt‐indikatoren



Handlungs‐bedarfe

empirica 3

Erwerbstätigkeit

Abb.3:SozialversicherungspflichtigBeschäftigteamArbeitsort

Abb.4:ArbeitsloseundArbeitslosenquote

In Hemmingen ist die Zahl der sozialversi‐cherungspflichtig Beschäftigten zwischen2006und2016umgut 16%auf 3.800Be‐schäftigtegestiegenunddamitähnlichstarkwie in der Region Hannover. Im zeitlichenVerlauf gab es in Hemmingen im Vergleichstärkere Schwankungen. Die Zahl der Ar‐beitslosen ist in Hemmingen in den letzten10 Jahren gesunken. Die Arbeitslosenquotein Hemmingen (6,8 %) liegt unter der derRegionHannovermitundohneLHH.

Pendlermobilität

Abb.5:Einpendler,AuspendlerundPendlersaldo Abb.6: Arbeitsplatzzentralität2016

HemmingenhatAuspendlerüberschüsse,diesichseitJahrenaufeinemrelativkonstantenNiveaubewegen.DerAuspendlerüberschusslag2016beirund2.800Beschäftigten.Hemmingen hat eine höhere Bedeutung alsWohnstandort denn als Arbeitsplatzstand‐ort.InHemmingenwohnenmehrBeschäftig‐tealsdortarbeiten.DieArbeitsplatzzentrali‐tät ist im regionalen Vergleich mit am ge‐ringsten.

QuelleAbb.3bisAbb.6:BundesagenturfürArbeit(BA)

0,000,200,400,600,801,001,201,401,601,80

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Region

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Region

Hanno

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ne LHH)





Markt‐indikatoren



Handlungs‐bedarfe

empirica 4

KaufkraftAbb.7:Kaufkraftindex2017(RegionHannover=

100)

Der Kaufkraftindex (Region = 100) lag inHemmingenimJahr2017mit116deutlichüberdemDurchschnittderRegionHanno‐ver. Nach Isernhagen und Burgwedel istdies der dritthöchste Wert in der RegionHannover.DieSpannereichtvon93inUet‐zebis130inIsernhagen.

QuelleAbb.7:LOCAL©2018Nexiga,eigeneBerechnungenundDarstellung





Markt‐indikatoren



Handlungs‐bedarfe

empirica 5

Bevölkerungsentwicklung

Abb.8:Einwohnerzahl(absolut) Abb. 9:IndexentwicklungderEinwohnerzahl

In Hemmingen lebten 2016 insgesamt19.406Einwohner. Inden letzten10 Jahrenstieg die Einwohnerzahl um 3,2%, was ei‐nemZuwachsvonfast600Einwohnernent‐spricht.DieEntwicklunginHemmingenwardamitetwaspositiveralsinderRegionHan‐nover ohne LHH (2,8 %). In der gesamtenRegionstiegdieEinwohnerzahljedochnochstärker(4,3%).

QuellenAbb.8undAbb.9:RegionHannover,TeamStatistikbzw.StadtHannover(WerteausdemMelderegisterfürdieLHH)





Markt‐indikatoren



Handlungs‐bedarfe

empirica 6

Altersstruktur

Abb.10:Altersstruktur(2016) Abb. 11:IndexentwicklungnachAltersklassen

In Hemmingen leben im Vergleich anteiligetwas mehr ältere Einwohner. Der Anteilder65‐Jährigenundälter(24%)liegtüberdemAnteil inderRegionHannover(21%)und leicht über dem Anteil in der RegionHannover ohne LHH (23%).Auch derAn‐teil der 40‐ bis unter 65‐Jährigen ist inHemmingen höher (38 %). Die Zahl derEinwohner dieser Altersgruppe ist erst indenletztenJahrenwiedergestiegen.

Abb.12:Jugendquotient(VerhältnisderPersonenimAltervon0‐19Jahrenzu100Personenzwischen20und64Jahren)

Abb.13:Altenquotient(VerhältnisderPersonenimAltervon65Jahrenundälterzu100Per‐sonenzwischen20undunter65Jahren)

Der Jugendquotient in Hemmingen ist we‐sentlich höher als in der Region HannoverundetwashöheralsinderRegionohneLHH.Im letzten Jahr stieg der Quotient in Hem‐mingenwiederleichtan.AuchderAltenquo‐tientistinHemmingenwesentlichhöheralsinderRegionHannoverundetwashöheralsin der Region Hannover ohne LHH. In derEntwicklung der letzten 10 Jahre sind dieQuotientenrelativstabil.

QuellenAbb.10bisAbb.13:RegionHannover,TeamStatistikbzw.StadtHannover(WerteausdemMelderegisterfürdieLHH)





Markt‐indikatoren



Handlungs‐bedarfe

empirica 7

KomponentenderBevölkerungsentwicklung

Abb.14:NatürlicheBevölkerungsentwicklung Abb.15:Wanderungen

HemmingenhatteindenletztenzehnJahrendurchgängig leichte Sterbeüberschüsse. ImJahr 2016 lag der Sterbeüberschuss bei 59Personen. Nur durch Wanderungsgewinnestieg die Einwohnerzahl. Insbesondere inden letzten drei Jahren waren die Wande‐rungsgewinne wieder höher, wodurch dieEinwohnerzahlstärkerzunahm.2016gabes1.378 Zuzüge nach Hemmingen und 1.132Fortzüge.DamitergabsicheinWanderungs‐überschussvon246Personen.

Abb.16:Wanderungsrichtungen Abb.17:Wanderungssaldoje1.000Einwohner

Hemmingen hat in den letzten 10 Jahreninsbesondere durch Zuwanderung aus derLandeshauptstadtHannoveranEinwohnernhinzugewonnen.InallenJahrengabesWan‐derungsgewinne aus Hannover, die in denletzten Jahren erneut angestiegen sind. Zu‐demwurdenWanderungsgewinne aus demAuslandund inden letzten zwei Jahren ausNiedersachsen (ohne Region Hannover) er‐zielt. Hemmingen profitierte in den letztenJahren in stärkeremMaß vonWanderungs‐gewinnenausderLHHalsdieRegion(ohneLHH).

QuellenAbb.14bisAbb.17:RegionHannover,TeamStatistikbzw.StadtHannover(WerteausdemMelderegisterfürdieLHH)





Markt‐indikatoren



Handlungs‐bedarfe

empirica 8

Haushaltszahlund‐struktur

Abb.18:Haushalte(absolut) Abb.19:VeränderungderZahlderHaushalte2016gegenüber2007

Seit 2007 ist die Zahl der Haushalte inHemmingen um 5,9% auf 9.148 Haushaltegestiegen. Die durchschnittliche Haushalts‐größe liegtbei2,10Personen. In68%allerHaushalte leben 1 oder 2 Personen. Gegen‐über 2007 ist ausschließlich die Zahl derkleineren Haushalte (1 und 2 PersonenHaushalte)angestiegen.

QuellenAbb.18undAbb.19:RegionHannover,TeamStatistikbzw.StadtHannover(jeweiligeGrundlage:Haushaltsgenerierung)





Markt‐indikatoren



Handlungs‐bedarfe

empirica 9

Wohnungsbestand

Abb.20:AnteilderWohneinheiten(WE)nachGebäudetyp

Abb.21:GebäudetypologieimEin‐ undZweifamilienhausbestand

InHemmingengibtes rund8.900Wohnun‐geninrund5.400Gebäuden.WohnungeninEin‐ und Zweifamilienhäusern überwiegen:60 % des Wohnungsbestands (rd. 5.400Wohnungen)befindensichinEin‐undZwei‐familienhäusern, 40 % (rd. 3.500Wohnun‐gen) in Mehrfamilienhäusern. Bei Ein‐ undZweifamilienhäusernüberwiegt inHemmin‐gen das freistehende Haus. Der Anteil istjedochgeringer als inderRegionHannoverinsgesamt und der Region Hannover ohneLHH. Der Anteil von Reihenhäusern ist inHemmingenhingegenwesentlichhöher.

Abb.22:Baualtersstruktur Abb.23:Eigentümerstruktur

MehralsdieHälfteallerWohngebäudewur‐deinHemmingen,wieinderRegionHanno‐ver, zwischen 1949 und 1978 errichtet (59%). In Hemmingen gibt es anteilig mehrWohngebäude aus der Zeit von 1991 bis2004als inderRegionHannover sowiederRegion ohne LHH. Privates Wohneigentumbildetmit knapp70%denHauptanteil desWohnungsbestandes. In der Region Hanno‐ver insgesamt istderAnteilgeringerund inderRegionohneLHHfastgleichhoch.

QuelleAbb.20:WohnungsfortschreibungdesLSN;Abb.21bisAbb.23:StatistischesBundesamt(Gebäudezensus2011)





Markt‐indikatoren



Handlungs‐bedarfe

empirica 10

Abb.24:GrößenstrukturdesWohnungsbestandes Abb.25:WohnungennachAnzahlderRäume

Die Wohnungen in Hemmingen sind auf‐grund des hohen Einfamilienhausbestandesüberdurchschnittlichgroß.MehralseinDrit‐tel (38%) sind über 120m2 groß. KleinereWohnungengibtesentsprechendweniger.Die Größenstruktur bedingt den überdurch‐schnittlichenAnteilvonWohnungenmitfünfund mehr Räumen. Mehr als die Hälfte (54%) der Wohnungen haben fünf oder mehrRäume.InderRegionHannoversinddiesnur36%.

QuelleAbb.24:WohnungsfortschreibungdesLSN;Abb.25:StatistischesBundesamt(Gebäudezensus2011)





Markt‐indikatoren



Handlungs‐bedarfe

empirica 11

Wohnungsbaugenehmigungenund‐fertigstellungen

Abb.26:Wohnungsbaugenehmigungen Abb.27:StrukturderGenehmigungen

Vor allem 2015 aber auch 2016wurden inHemmingen mehr Wohnungen genehmigtals indenVorjahren.DieGenehmigungen je1.000Einwohnerwarendamitinsbesondere2015 höher als in der Region Hannover. InderPhase2012bis2016stiegderAnteildergenehmigten Wohnungen in Mehrfamilien‐häusern in Hemmingen deutlich an und er‐reichte das Niveau der Region Hannover(ohneLHH).

Abb.28:Wohnungsbaugenehmigungen‐regionalerVergleichI

Abb.29:Wohnungsbaugenehmigungen‐regionalerVergleichII

DieGenehmigungenje1.000EinwohnersindinHemmingen,wie inderRegionHannoverin den letzten Jahren angestiegen. In derPhase2012bis2016lagdieZahlderBauge‐nehmigungen je 1.000 Einwohner in Hem‐mingenüberdemNiveauderRegionHanno‐ver (mitundohneLHH). InderPhase2007bis2011wardieIntensitätderGenehmigun‐geninHemmingennochwesentlichgeringerals in der Region Hannover ohne LHH undgeringer als in der Region Hannover insge‐samt.

QuelleAbb.26bisAbb.29:SonderauswertungdesLSN





Markt‐indikatoren



Handlungs‐bedarfe

empirica 12

Abb.30:Wohnungsbaufertigstellungen Abb.31:StrukturderWohnungsbaufertig‐stellungennachZeiträumen

Die Zahl der Baufertigstellungen in Hem‐mingenschwanktz.T.sehrstarkvonJahrzuJahr.ImTrendistdieZahlderFertigstellun‐gen jedochgestiegen.BesondersvieleWoh‐nungen wurden 2014 und 2016 fertigge‐stellt. Die Bauintensität lag in den beidenJahrendeutlichüberdemNiveauderRegion.In Hemmingen wurden in den letzten 10Jahren überwiegend Ein‐ und Zweifamilien‐häuser als Geschosswohnungen gebaut. DerAnteil der fertiggestellten Wohnungen inMehrfamilienhäusernhatsichindenletztenfünf Jahren jedoch wesentlich erhöht, bliebaberunterdenAnteilen inderRegionHan‐nover.

Abb.32:Wohnungsfertigstellungen‐regionalerVergleichI

Abb.33:Wohnungsfertigstellungen‐regionalerVergleichII

Die Bauintensität in Hemmingen ist in denletzten Jahren deutlich gestiegen. WährendinderPhase2007bis2011inSummeinsge‐samt 0,9 Wohnungen je 1.000 Einwohnerfertiggestelltwurden,warenes inderPhase2012bis2016 insgesamt2,3Wohnungen je1.000 Einwohner. Die Bauintensität lag inderPhase2012bis2016fastaufdemNiveauder Region Hannover ohne LHH und überdemNiveauderRegionHannover.

QuelleAbb.30bisAbb.SonderauswertungdesLSN





Markt‐indikatoren



Handlungs‐bedarfe

empirica 13

Miet‐undKaufpreisentwicklungimBestand

Abb.34:Angebotsmieten(Median)imMehrfamilienhausbestand

Abb.35: Angebotsmietspanne imMehrfamilienhausbestand,2016

Im1.Quartal2012lagdieNettokaltmieteimMedian bei 5,83 €/m². Sie ist bis zum1. Quartal 2017 um 17% gestiegen. Damitist in der Region Hannover mit 25 % diemonatliche Nettokaltmiete deutlich stärkerangestiegen. Die monatliche Nettokaltmietebei Angebotsmieten im Bestand (Median)betrug 2016 in Hemmingen 6,66 €/m².Wohnungen im Bestand sind somit etwagleich teuer wie in der Region Hannover(6,62€/m²).

Abb.36:Angebotskaufpreise(Median)fürEigentumswohnungenimBestand

Abb.37:AngebotskaufpreisspannefürEigentums‐wohnungenimBestand,2016

DieAngebotskaufpreise (Median) fürEigen‐tumswohnungen im Bestand sind in Hem‐mingen inden letzten Jahrengestiegen.DerPreisanstieg zwischen 2012 und 2016 be‐trug27%undwardamitgeringeralsinderRegion Hannover (54 %). 2016 wurde inHemmingen eine Eigentumswohnung imBestandimMedianfürrd.1.550€/m²ange‐boten.DerAngebotspreiswardamitgünsti‐ger als in der Region Hannover (rd. 1.740€/m²).

QuelleAbb.34bisAbb.37:empirica‐Preisdatenbank(Basis:empirica‐systemeGmbH)





Markt‐indikatoren



Handlungs‐bedarfe

empirica 14

Abb.38:Angebotskaufpreise(Median)imEin‐ undZweifamilienhausbestand

Abb.39:VerteilungderAngebotskaufpreiseimEin‐undZweifamilienhausbestand,2016

Zwischen2012und2017istderangeboteneKaufpreisinHemmingenfürEin‐undZwei‐familienhäuserimBestandum49%gestie‐gen.DerAnstiegwarstärkeralsinderRegi‐on Hannover (+ 33 %). Der AngebotspreisfürEin‐undZweifamilienhäuserimBestandbelief sich im Median 2016 in Hemmingenauf rd. 2.150 €/m². Häuser in Hemmingensind somit teurer als in der RegionHanno‐ver(rd.1.850€/m2).

Miet‐undKaufpreisentwicklungimNeubau1

Abb.40:Angebotsmieten(Median)inNeubau‐Mehrfamilienhäusern

Abb.41: AngebotsmietspanneinNeubau‐Mehrfamilienhäusern,2016

Zwischen 2012 und 2015 sind die Median‐mieten für neu gebaute Wohnungen inMehrfamilienhäusernregionsweitgestiegen,anschließend haben sich die Preise stabili‐siert.In der RegionHannover (ohne LHH) liegendie Preise 2016 im Median bei rd. 9€/m²undreicheninderSpitzebiszu12€/m².InderGesamtregion liegt dasPreisniveau ins‐besondereinderSpitzehöher.


1 InderRegionHannover(ohneLHH)reichendieFallzahlenderAngebotsmieteninneugebautenMehrfamilienhäusernfüreinzelneKommunenfüreinevalideAuswertungnichtaus.GleichestrifftfürdieKaufpreiseneugebauterEigentumswohnungenzu.





Markt‐indikatoren



Handlungs‐bedarfe

empirica 15

Abb.42:Angebotskaufpreise(Median)fürNeubau‐Eigentumswohnungen

Abb.43: AngebotskaufpreissoannefürNeubauEigentumswohungen,2016

Die Medianpreise haben sich in der Region(ohne LHH) zwischen 2012 und 2016 um36%auffast2.700€/m²erhöht.In der LHH ist das Preisniveau im MedianumeinViertelhöheralsinderRegion(ohneLHH).DiePreisdifferenzierungzwischenderRegionHannoverundderRegionHannoverohne LHH nimmt im gehobenen Preisseg‐ment zu. Sehr hochwertige neue Eigen‐tumswohnungen werden überwiegend inderLHHangeboten.

Abb.44:Angebotskaufpreise(Median)fürEin‐ undZweifamilienhäuserimNeubau

Abb.45:AngebotskaufpreisspannefürEin‐ undZweifamilienhäuserimNeubau,2016

InHemmingenkostetenEin‐undZweifami‐lienhäuser im Neubau im Median gut2.500 €/m². Seit 2012 sind die Kaufpreiseum gut 40% gestiegen und damit deutlichstärkeralsinderRegionHannover(24%).Neubauten inHemmingenwarensomit teu‐rer als in der Region Hannover (gut2.200€/m²). Bei der Preisspanne zeigt sichallerdings, dass die Objektemit den höchs‐ten Preisen in der Region Hannover teurersindalsinderStadtHemmingen.






Markt‐indikatoren



Handlungs‐bedarfe

empirica 16

Leerstand,Transaktionen,Transaktions‐undBodenpreise

Abb.46:MarktaktiverWohnungsleerstand

Die Leerstandsquote in Hemmingen lag2011bei2,7%unddamitunterderFluk‐tuationsreserve von 3 %. Im regionalenVergleichzähltdieQuotezudenniedrigs‐ten.

In der Region hat sich der marktaktiveLeer‐stand im Mehrfamilienhaussegmentseit2001verringert.DieQuotefälltinderLHHmit1,6%imJahr2015geringerausalsinderRegionohneLHHmit2,4%.

Hinweis:DatenzumWohnungsleerstandliegenaufEbenederKommunennurausdemZensus2011vor.

Abb.47:VerkaufsfälleundKaufpreisevonEigen‐heim‐BaugrundstückeninHemmingen

Abb. 48: Verkaufsfälle und Kaufpreise vonMehrfa‐milienhausbaugrundstückeninderRegion

Die Zahl verkaufter unbebauter Grund‐stücke für den individuellen Wohnungs‐bau ist nicht nur Ausdruck einer verän‐derten Nachfrage, sondern auch ange‐botsbedingt. Stehen wenige Flächen zurVerfügung,werdenauchwenigeverkauft.

Von 2008 bis 2016 wurden in Hemmin‐gen im Schnitt 21 Grundstücke p.a. fürdenindividuellenWohnungsbauzueinemdurchschnittlichen Preis von 170€/m²verkauft.

DieGrundstückspreisefürEigenheimeliegeninHemmingenmitRang5unterden21KommunenderRegionimoberenPreissegment.InHemmingensinddiePreiseseit2014deutlichangestiegen. ImMFH‐SegmentsinddieVerkaufsfälle inderLHHseit2014gestiegenund inderRegionHannover(ohneLHH)seit2015.WährenddermittlereKaufpreisinderLHHzwischen2013und2016zurückging,blieberinderRegionHannover(ohneLHH)konstant.

QuelleAbb.46:CBRE‐empirica‐Leerstandsindex;Abb.47undAbb.48:GutachterausschussfürGrundstückswerteHameln‐Hannover:Grundstücksmarktbericht,diverseJahrgänge.





Markt‐indikatoren



Handlungs‐bedarfe

empirica 17

Abb.49:BodenpreisindexreihevonEZFH‐Baugrundstücken

Abb.50:BodenpreisindexreihevonMehrfamilien‐hausbaugrundstücken

Der Bodenpreisindex (vergleichbarerGrundstücke) ist dagegen schon seit sechsJahren stetig auf Wachstumskurs. Dies giltsowohl für EZFH (11% bis 22%) als auchim stärkeren Maße für das MFH‐Segment(28%).ImEigenheimsegmentsinddieBodenpreisein der LHH am stärksten gestiegen, gefolgtvon den stadtnahen nördlich, südlich undwestlichandieLHHangrenzendenKommu‐nen (imWesentlichendie Siedlungsschwer‐punkteimKernraum)zzgl.einzeln

GemarkungeninPattensenundGehrden)undschließlichdenstadtfernen(SiedlungsschwerpunkteaußerhalbdesKernraumssowieErgänzungsstan‐dorte)regionsangehörigenStädtenundGemeinden.Abb.51:PreisentwicklungfürfreistehendeEin‐ undZweifamilienhäuser(ohneNeubauten)

Abb.52:PreisentwicklungfürEigentumswohnungen(ohneNeubauten)

DiePreise fürEin‐undZweifamilienhäuserim Bestand haben sich seit dem Tiefpunktim Jahr 2009 in der LHH um 58%, in derRegion(ohneLHH)um40%erhöht.Seit2008stiegendiePreisefürEigentums‐wohnungen im Bestand in der LHH um67%, in der Region (ohne LHH) um fast40%.

QuelleAbb.49bisAbb.52:GutachterausschussfürGrundstückswerteHameln‐Hannover:Grundstücksmarktbericht,diverseJahrgänge





Markt‐indikatoren



Handlungs‐bedarfe

empirica 18

EntwicklungvonHaushaltenmitgeringemEinkommen

Abb.53:AnteilderHaushaltemitgeringemEinkommenanallenHaushalteninderKommune

AlsHaushaltemitgeringemEinkommengeltendiejenigenHaushalte,diedieEinkommensgren‐zen nach §3Abs.2 des Niedersächsischen Wohnraumfördergesetzes (NWoFG) nicht über‐schreiten.DasentsprechendejährlicheBruttoeinkommenliegtbeispielsweisebeiEinpersonen‐haushalten zwischen 17.000 (arbeitsloser Haushalt) und 25.285 Euro (Haushalt/Person imAngestellten‐/Arbeitsverhältnis)und füreineFamiliemitzweiKindernzwischen35.000und51.000€.NachBerechnungenderRegionHannoverliegengut41%allerHaushalteinderRegioninner‐halbdieserEinkommensgrenzen,d.h.41%allerHaushalteinderRegionHannoversinddem‐nachHaushaltemit einemgeringenEinkommen. InderRegionHannover (ohneLHH) ist derAnteilmit38%geringer. Inder StadtHemmingen liegtder entsprechendeAnteilmit31,7%nochmalsdeutlichniedriger.NachdenGemeindenIsernhagenundWedemark istdiesderge‐ringsteAnteilanHaushaltenmitgeringemEinkommeninderRegionHannover.

Abb.54:EmpfängervonMindestsicherungsleistungen

DieEmpfängervonMindestsicherungsleistungensindeineTeilgruppederHaushaltemitgerin‐gemEinkommen(GrundsicherungfürArbeitssuchendenachSGBII,beiErwerbsminderungundimAltersowieHilfenzumLebensunterhaltnachSGBXIIundRegelleistungennachAsylbLG).InHemmingenistdieZahlderMindestsicherungsempfängerzuletztaufüber1.400vorallemalsFolge des Zuzugs von Flüchtlingen angestiegen und erreicht einen Anteil von 7,4% an allenEinwohnern.DerAnteilliegtdamitunterdemderRegionHannover(mitundohneLHH).Während des Asylverfahrens treten Asylbewerber bzw. stellvertretend die Kommunen alsNachfrager auf dem regulärenWohnungsmarkt nur dann auf, wenn sie durch die KommunedezentralinWohnungenundnichtinGemeinschafts‐odervergleichbarenUnterkünftenunter‐gebrachtwerden.NachAnerkennungwechselndieFlüchtlingedieRechtskreisevomAsylbLGindasSGBII,soweitdiePerson(noch)keineigenesEinkommenhat.SpätestenszudiesemZeit‐punktwerdendieseHaushaltezuNachfragernaufdemWohnungsmarkt.

QuelleAbb.53:RegionHannover;Abb.54:LSN,Wertefür2016(eigeneBerechnungdeskommunalenAnteilsaufBasisdergesamtregionalenZahlen)





Markt‐indikatoren



Handlungs‐bedarfe

empirica 19

Abb.55:BeziehervonLeistungennachAsylbLG Abb.56:Wohngeldhaushalte

ImZugederFlüchtlingszuwanderungistdieZahl der Empfänger von Leistungen nachdem AsylbLG in 2015 deutlich angestiegen.In2016gingendieZahlenwieder leichtzu‐rück. Die Entwicklung vollzog sich in Hem‐mingenebensowieinderRegionHannover.DieZahlderEmpfänger je1.000EinwohnerwarinHemmingenimJahr2016höheralsinder Region Hannover. Die Zahl der Wohn‐geldhaushalte ist in der Region und Hem‐mingenmitderReform2016gestiegen.Be‐zogen auf 1.000 Einwohner beziehen inHemmingen weniger Haushalte WohngeldalsinderRegionHannover.

Abb.57:BedarfsgemeinschaftennachSGBII Abb.58:GrößederBedarfsgemeinschaftennachSGBII2016

InHemmingenhaben2016rd.570Haushal‐teGrundsicherungfürArbeitssuchendenachdemSGBIIbezogen.Mit6,2%allerHaushal‐teliegtderAnteilweitunterhalbdesDurch‐schnittsderRegionHannover(mitundohneLHH). Die Entwicklung schwankte in denletzten Jahren.BeidenBedarfsgemeinschaf‐tenhandeltessich,gemessenanallenHaus‐halten in der Kommune, um relativ kleine(1. Pers.) oder große Haushalte (5 Pers. u.m.).

QuelleAbb.55bisAbb.56:LSN,WerteAsylbLGfür2016(eigeneBerechnungdeskommunalenAnteilsaufBasisdergesamtregionalenZahlen);Abb.57undAbb.58:BA





Markt‐indikatoren



Handlungs‐bedarfe

empirica 20

EntwicklungdesNiedrigpreissegmentsunddesSozialwohnungsbestands

Abb.59:EntwicklungdesSozialwohnungsbestandes Abb.60:Angebotsmietpreisentwicklungimfreifi‐nanziertenunterenSegment

In Hemmingen gibt es 180 öffentlich geför‐derte Wohnungen (II. Halbjahr 2017). Miteiner Bestandsquote von 2,0 % (Anteil amGesamtwohnungsbestand)und5,0%(Anteilan Wohnungen in Mehrfamilienhäusern)liegtHemmingenunterhalbderRegionHan‐nover (4,7%/7,5%). Der Anteil am Ge‐samtwohnungsbestand entspricht der derRegionHannover ohne LHH (2%).DerAn‐teilderWohnungeninMehrfamilienhäusern

liegtoberhalbdesAnteilsinderRegionohneLHH(4,7%).Bis2025fallen12%dergefördertenWohnungeninHemmingen–unddamitwenigeralsinderRegionHannover(rd.minus40%)–ausderSozialbindung(absolut:minus21WE).DieSchwelledespreiswertestenDrittelsangebotenerMietwoh‐nungeninHemmingenistvon2012bis2017umrd.22%unddamitstärkeralsinderRegionHannovergestiegen(20%).Mitrd.6,70€/m²(nettokalt)liegtdieMietpreisschwelleinHemmingenoberhalbdergesamtregionalenSchwellevon6,40€/m².

QuelleAbb.59:RegionHannoversowieAngabenderKommunen;Abb.60:empirica‐Preisdatenbank(Basis:empirica‐systemeGmbH)





Markt‐indikatoren



Handlungs‐bedarfe

empirica 21

Bevölkerungs‐undHaushaltsprognose

Abb.61:BevölkerungsprognosefürdieRegionHannover

Abb.62:VeränderungderAltersstrukturinderRegionHannoverbis2025

GemäßPrognosederRegionHannoversteigtdie Einwohnerzahl in der Region bis 2025um38.000bzw.3,5%aufgut1,21Mio.AuchdieAltersstrukturwirdsichverändern:Die Zahl der unter 16‐Jährigen, der 29‐ bisunter 45‐Jährigen, der 56‐ bis 70‐Jährigenund der Hochaltrigen über 80 Jahre nimmtzu. In den Altersklassen 16‐28 Jahre, 45‐55Jahre und 71‐80 Jahre geht die Einwohner‐zahlzurück(insb.dieheutigenBabyboomerundgeburtenstarkenVorkriegsjahrgänge).

Abb.63:HaushaltsprognoseundZusatzbedarfanWohnraumfürdieRegionHannover

Abb. 64:Haushaltsprognose– VeränderungderHaushaltsgrößeninderRegionbis2025

Gegenüber dem Jahr 2015 nimmt die Zahlder Haushalte in der Region bis zum Jahr2025 um 18.300 zu. Um die Wohnungs‐marktsituation des Jahres 2011mit der da‐maligen Flexibilitäts‐ und Fluktuationsre‐servewiederherzustellen,bedarfesbis2025weiterer 10.000 Wohnungen (Nachholbe‐darf). Fast die Hälfte des prognostiziertenHaushaltswachstums entfällt auf Einperso‐nenhaushalte,knapp20%aufHaushaltemitKindernunddieübrigengut30%aufsons‐tigeMehrpersonenhaushalte.

QuelleAbb.61bisAbb.64:RegionHannover,TeamStatistik





Markt‐indikatoren



Handlungs‐bedarfe

empirica 22

Wohnungsbedarfbis2025

Abb.65:UnterdeckungindenletztenJahren Abb.66:BedarfnachSegmentenbis2025(proJahr)

ImVergleichzurEntwicklungderHaushaltewurdeninHemmingenseit2011/2012fast120 WE zu wenig gebaut. Das Defizit ent‐spricht rd. 1,3 % der Haushalte und liegtdamit unterhalb des regionalen Defizits(ohneLHH)von2,1%.DasVerteilungsmodellderRegiongehtvoneinem WE‐Bedarf von rd. 40 WE p.a. bis2025aus(rd.400WE,davon260WEMFHund140EZFH).Dassindinsgesamtetwas

wenigeralsdiejährlichenFertigstellungenzwischen2012bis2016.MitdenimVerteilungsmodellerrechnetenBedarfszahlenverschiebensichimVer‐gleichzurVergangenheitdieSegmentezuGunstendesMehrfamilien‐hausbaus.LagderAnteil fertiggestellterWohnungeninMehrfamilienhäusernindenletztenfünfJahrenbeird.31%,solltesichdiesernachderBedarfsfestsetzungderRegionHannoveraufrd.67%erhöhen.Das Ergebnis derRegion zu denWohnungsbedarfen erscheint aus Sicht der Stadt als realistischeGrößenordnung.Nach der der Stadt vorliegendenWohnraumbedarfsanalyseund‐prognosebestehteinBedarf(inklusiveErsatzbedarf)an600WohnungenimZeitraumvon2014bis2025(270WEEr‐satzbedarf,330WEZusatzbedarf).InderEinschätzungderStadtHemmingenwirdderermittelteErsatzbedarfinderTendenzzuhochangesehen,derZusatzbedarfdürftehingegenetwashöherausfallen,sodassdiePrognosen/BedarfszahlenderStadtHemmingenundderRegionHannoverweitestge‐hendübereinstimmen.DerimVergleichmitdenbisherigenFertigstellungenzukünftigerhöhteBedarfanWohnungeninMehrfamilienhäusernistausSichtderStadtebenfallsrealistisch.BeigeplantenEntwicklungenhatdieStadtdenAnteilbereitserhöht.

QuelleAbb.65undAbb.66:eigeneBerechnungen





Markt‐indikatoren



Handlungs‐bedarfe

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Wohnbaupotenziale

NachdemWohnbauflächenkatasterderRegionHannoververfügtdieStadtHemmingenübereinFlächenpotenzialvon31ha.DasFlächenkatasterderRegionumfasstallerdingskeineFlächen,diekleinersindals0,5ha.FürdieDeckungdesimVerteilungsmodellserrechnetenWohnungsbedarfswäreeineFlächevon9haerforderlich.DieFlächenpotenzialereichenrechnerischzurDeckungderBedarfemehralsaus.DieStadtverweistjedochdarauf,dassdieFlächenpotenzialeteilweisenichtverfügbarsindundsichinTeilenanungeeignetenStandortenbefinden.

BedarfanöffentlichgefördertenWohnungenbis2025

Ziel ist es,dieQuotedesSozialwohnungsbestandes inderRegionHannoverbis2025mit rd.4,7%(Anteil geförderterWohnungenamGesamtwoh‐nungsbestand)bzw.rd.7,5%(AnteilgeförderterWohnungenanWohnungeninMehrfamilienhäusern)durcheinenInstrumentenmixkonstantzuhal‐ten.NebenBestandsmaßnahmen(z.B.VerlängerungoderErwerbvonBindungenimBestand,Modernisierung),solleninderRegionHannover25%deserforderlichenWohnungsneubausindenSiedlungsschwerpunkteninundaußerhalbdesKernraumssowie15%indenErgänzungsstandortenimge‐fördertenWohnungsneubauentstehen. InHemmingenliegtdieBestandsquotegeförderterWohnungenbei2,0%(AnteilgeförderterWohnungenamGesamtwohnungsbestand)bzw.5,0%(AnteilgeförderterWohnungenanWohnungeninMehrfamilienhäusern).

ZumErhaltderBestandsquotebedarfesinHemmingenimJahr2025insgesamtrd.190SozialwohnungeninderStadtHemmingen.UnterBerücksichti‐gungderBindungsausläufe(minus21WE)sinddafürrd.30zusätzlichebelegungs‐undmietpreisgebundeneWohnungen imZeitraumbis2025not‐wendig.LegtmandieobengenanntenZielsetzungenderRegionzumAnteilderSozialwohnungenimWohnungsneubauzugrunde,liegtderBedarfneuzubauendergeförderterWohnungeninHemmingenineinerGrößenordnungvonrd.100(diessindimrechnerischenSchnitt10WohnungenproJahr)imZeitraumvon2016bis2025.DamitwerdendiebiszumJahr2025ausderBindungfallenden21Sozialwohnungenweitmehralskompensiert.

DererrechneteBedarfanSozialwohnungenbis2025erscheintausSichtderStadtdennochrealistischundumsetzbar.DerzeitentsteheninHemmingenneueSozialwohnungenundeineQuotierungistbeieinemneuenWohnbauprojektangedacht.

DiederStadtvorliegendeWohnraumbedarfsanalyseund‐prognoseweisteinenjährlichenNachfrageüberhangbeipreisgünstigenWohnungenfürEin‐undZweipersonenhaushalte i.H.v. rd.160Wohnungen (2014)aus (Grundlage:EinkommensgrenzenderNiedersächsischenWohnraumförderung fürHaushaltemitgeringemEinkommen).EinProblemistausSichtderStadtzudemdieVersorgungvonHaushaltenmitmittleremEinkommen,dabeiderRealisierungvonNeubauprojektennurMietenüber10Europrom²rentabelsind.





Markt‐indikatoren



Handlungs‐bedarfe

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Handlungsbedarfe/‐felder(basierendaufdenErgebnissenderKommunalgesprächesowiequantitativerAnalysenundIndikatoren)

In der Stadt Hemmingen gibt es auch zukünftig einenhohenWohnungsbedarf.BeidenZielgruppensindältereHaushalte und Familienhaushalte von besonderer Rele‐vanz.ImHemmingenfallenindennächstenJahrenvergleichs‐weisewenigeSozialwohnungenausderBindung.Gleich‐zeitigentstehenderzeitneueSozialwohnungenundper‐spektivisch ist eine Quotierung bei einem neuenWohn‐bauprojekt angedacht. Die Stadt verfügt über ausrei‐chend Baulandpotenziale. Die Potenziale sind in Teilenjedochnichtverfügbarodersindnichtnachfragegerecht,sodassdieAktivierungvonFlächenpotenzialeneinwich‐tigesThemaist.InHemmingengibtesrelativvieleältereEinwohner. Der altersgerechte Umbau der Bestände istvon Bedeutung. Vielfach fragen ältere Einwohner ausEinfamilienhäusern barrierefreie Geschosswohnungennach.HierfehltesanAngeboten.DerGenerationswechselimEFH‐Bestandstehtanunderfolgtsukzessive.DieKo‐operation mit Wohnungsmarktakteuren, insbesondere(lokalen) Investoren und Bauträgern, sollte ausgebautwerden, um im Vorfeld Anforderungen an neue Wohn‐bauprojekteabzustimmen.

*HandlungsfelderimErgebnisderDiskussioninder5.Arbeitsgruppen‐SitzungzumWohnraumversorgungskonzept.

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Wohnraumversorgungskonzept Region Hannover...Wohnraumversorgungskonzept Region Hannover Kommunalsteckbrief: Stadt Hemmingen Auftraggeber: Region Hannover Auftragnehmer: empirica ag