Ein – bezahlbares – Dach überm Kopf
Winfried KroppVorstandsmitglied
Deutscher Mieterbund Bodensee e.V.
Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V.
Ein bezahlbares Dach überm Kopf
1. Wohnungsmärkte in Deutschland – ein Überblick
2. Wer macht wie Wohnungspolitik?3. Wohnungsmarkt in Konstanz4. Politische Forderungen an Stadt, Land, Bund.
Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V.
Wohnungsmärkte in Deutschland
Zitiert nach Wohngeld- und Mietenbericht der Bundesregierung 2014.
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2. Wer macht Wohnungspolitik?
• Bund• Land Baden-Württemberg• Städte und Gemeinden• Private Bauherren, öffentliche
und private Wohnungswirtschaft
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Handlungsfelder des Bundes
• Mietrecht• Steuerrecht und andere Regulierungen• Städtebauförderung (Sanierungsprogramme)
- soziale Stadt- Stadtumbau West- städtebaulicher Denkmalschutz
• Förderung des sozialen Wohnungsbaus
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Baden-Württemberg
• Umsetzung des Bundesrechts (mietrechtliche Verordnungen, z.B. Kappungsgrenze)
• Wohnraumförderung des Landes(sozialer Mietwohnungsbau)
• Eigentumsförderung durch die L-Bank• Reform der Landesbauordnung
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Mietrecht und Bauordnungsrecht
1. Zweckentfremdung2. Begrenzung der Miethöhe:
Kappungsgrenze3. Begrenzung der Miethöhe:
Mietpreisbremse4. Umwandlung von Miet- in
Eigentumswohnungen: Kündigungssperrfrist
Wenn die Mieterhöhung drohtMietvertrag
Mieterhöhung:•Vertrag besteht seit 12 Monaten
•Miete seit 15 Monaten unverändert•Miete unter ortsübliche Vergleichsmiete
•Wohnung ist frei finanziert
Zwei Monate Bedenkzeit:
Zustimmungsfrist
Mieter stimmt zu
Mieter stimmt nicht zu
Höhere Miete wird
fällig
Zwei Monate Klagefrist
Prozess (AG)
Verm
ieter reicht keine Klage ein
Ortsübliche Vergleichsmiete
Definition• Miete in den letzten vier
Jahren angepasst oder neu vereinbart
• Wohnraum vergleichbar – Alter– Größe– Lage– Ausstattung– Beschaffenheit
Wie wird sie ermittelt?• Mietspiegel• 3 Vergleichswohnungen• Sachverständigen-
Gutachten• (Miet-Datenbank)
Grafik: Titelbild Mietspiegel 2015. Stadt Konstanz
Kappungsgrenze vs. Mietpreisbremse
Kappungsgrenze• Bestehendes Mietverhältnis• Mietsteigerung maximal 15
Prozent in 3 Jahren• Miete auf ortsübliche
Vergleichsmiete begrenztWirkung: schützt vor allem
langjährige Mieter
Mietpreisbremse• Neu abgeschlossenes
Mietverhältnis• Wohnung vor dem 30.9.2014
fertiggestellt• Miete darf ortsübliche
Vergleichsmiete maximal um 10 Prozent übersteigen
• Gilt nicht nach SanierungWirkung: dämpft Preisanstieg
im Wohnungsbestand
Bildnachweis: Dieter Schütz (l) – Ines Peters ® - pixelio.de
So funktioniert sozialer Wohnungsbau:
• Zinsverbilligtes Darlehen (0 %)
• Mietpreisbindung bis zur Tilgung
• nur für bedürftige Haushalte(Belegungsbindung)
Bild: WOBAK-Geschäftsführer Bruno Ruess mit Hans-Peter Storz MdL – Bahnhof Petershausen (Kropp)
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Stadt Konstanz
• Bauleitplanung: Flächennutzungsplan und Bebauungspläne, Handlungsprogramm Wohnen
• Konstanzer Grunderwerbsmodell (60 %)• Sozial orientierte Städtische
Wohnungsbaugesellschaft WOBAK• Zuschüsse für freie Träger• Satzungen (Zweckentfremdungsverbot)
3. Wohnungsmarkt in Konstanz
Konstanz ist teuer:
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3. Wohnungsmarkt in Konstanz
• Bodensee-Raum ist Wachstumsregion• Verdichtungsraum mit wenig aktivierbarer
Siedlungsfläche• Hohe Wohnungsmarktfluktuation• eingeschränkte Ausweichmöglichkeiten ins
Umland
Bevölkerungsentwicklung
http://www.konstanz.de/rathaus/00749/01594/04880/index.html
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Bevölkerungsbewegung
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Entwicklung des Wohnungsbestands
Wohnungsbau hielt mit Wohnungsnachfrage nicht Schritt:
Wohnbevölkerung
(Hauptwohnsitz)Zahl der
WohnungenZahl der
Wohngebäude2006 76247 40743 98172014 83179 43467 10574
pro Jahr: 867 341 95 9,09% 6,69% 7,71%
Boomende Hochschulen:Entwicklung der Studierenden an Universität und HTWG
Nur ein Teil der Studierenden fragt Wohnraum in Konstanz nach.
Universität HTWG Summe 2006 / 07 10076 3545 136212007 / 08 9326 3285 126112008 / 09 9273 3345 126182009 / 10 10076 3665 137412010 / 11 10082 3935 140172011 / 12 10644 4189 148332012 / 13 11336 4500 158362013 / 14 11772 4689 164612014 / 15 11711 4812 16523
Entwicklung 16% 36% 21%
Studentischer Wohnungsmarkt: Versorgung mit Wohnheimplätzen
Stadt Konstanz: Statistik-Info 2012/8 Entwicklung der Studierendenzahlen und des studentischen Wohnens
Wohnheimplätze in Konstanz
Was tun?Handlungsprogramm Wohnen
• 2012: zentrales Thema im OB-Wahlkampf
• 2013: Wohnungsbedarfsstudie durch Empirica
• März 2014: Beschluss GemeinderatHandlungsprogramm Wohnen Teil 1
• Juli 2014: Beschluss Gemeinderat Handlungsprogramm Wohnen Teil 2
Handlungsprogramm Wohnen
Wie viel?•5300 Wohnungen bis 2030•bis 2015: 370 WE / a•bis 2020: 300 WE / a•bis 2030: 180 WE / a
Was?•2/6 „Luxus“•3/6 mittleres Niveau•1/6 sozialer Wohnungsbau
Grafiken Stadt Konstanz – Handlungsprogramm Wohnen
Wo?
Wohnbebauung in den Ortschaften und mögliche Siedlungsentwicklung
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• 3600 überwiegend Sozialwohnungen• mit Dritt-Objekten verwaltet die WOBAK 10 % der Konstanzer Wohnungen• 2500 Wohnungsbewerber• ca. 300 Notfälle• 230 Neuvermietungen (Fluktuation 6 %)• aktuelle Bauprojekte: Bahnhof Petershausen (Sozialwohnungen + Studentenwohnheim)Sozialwohnungen am Sonnenbühl (ehem. Laborgebäude)• umfangreiche energetische Sanierungen des Bestands (Investitionsvolumen 7 Millionen)
Wer?
Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V.
Politische Forderungen Bund: Zuschüsse, Steuererleichterungen,
Probleme: Modernisierung, Regeln für Mietspiegel Land: Höhere Zuschüsse für sozialen Wohnungsbau
und studentisches Wohnen, praktikable Programme Stadt: Mehr Schwung für Handlungsprogramm,
Quoten für sozialen Wohnungsbau Wer baut? Soziale Bauträger gesucht!