Viel VertrauenverlangtGeschlossene lmmobilienfonds. LangfristigeBeteil igungen an geschlossenen Fonds sind nurlukrativ, wenn die Anbieter seriös geplant haben.

^ nbieter geschlossener Fonds werbentimit atrraktiven Ausschüttungen undguten Renditen für Beteiligungen an wert-beständigen Gewerbeimmobilien. Anlegerkönnen sich meist mit Beträgen ab 10 oooEuro an Bürohäusem oder Einkaufszentrenbeteiiigen.

Ziel eines geschlossenen Immobilien-fonds ist es, mit Anlegergeld und Kreditendie ausgesuchten Immobilien zu finanzie-rcn. Hat er die geplante Summe bei Anie-

gern eingesammelt, nimmt erkeine neuenAnleger mehr auf. Er wird geschlossen-

Die Bequemiichkeit dieser Geldanlage istVorteil und Nachteil zugleichr Kauf, Verwal-tung und Vermietung übernehmen dieFondsmanager. Ihnen müssen Anleger ver-trauen. Nur wenn die Manager seriös pla-nen, kann sich die Anlage lohnen.

In den ersten Iahren bekommen die Anle-ger über die jährlichen Ausschüttungennur das eingesetzte Kapital zurück. Echte

Vorteile vongeschlossenenlmmobilienfonds

r Anleger brauchensich nicht um Kauf,Vermietüng undV€|waltung d€r lmmo-bi l ien zu kümmemr Beiser iöser Planunggute Renditeaussichtenfür mehrere Jahre.Jähr l icheAusschüttungen und Auszahlungam Ende der LauJzeit

Nachteilo vongeschlossEnenlmmobilienfonds

r S€hr langeBeteiligungsdauerr Anleger haben keinenEin{luss aul Geschäfts-politik des Fonds. Anleger haften fürVerluste des FondsI Totalverlust, wennder Fonds seineKredile nicht mehrbedienen kann

Uberschüsse erhalten sie meist erst nachvielen Jahren, vorausgesetzt, der Fondswirtschaftet überhaupt edolgrcich.

Die Bilanz von geschlossenen Immobi-lienfonds fiel in der Vergangenheit sehr un'terschiedlich aus. Eine Reihevon Fonds, dieauf zahlungskräftige Mieter und langftisti-ge Mietverträge gesetzt haben, konntenihre Ausschüttungsversprechen halten, an-dere sind weit davon entfemt.

Beim Fonds ,,H.lS. Deutschland 1o" kön-nen sich zum Beispiel 13 ooo Anieger seit2oo5 über prospektgemäße Ausschüttun-gen von 6 bis 6,5 Prozent ihrcr Beteiligungfreuen. Die Fondsimmobilien, darunter dasEinkaufszentrum ,,Das Schloss" in Berlin,ein Behördenzentrum in Frankfurt amMainundeinEinkaufszentruminPotsdamsind gut vermietet.

Andere geschlossene Fonds, die nicht sovorsichtig kalkulielt haben, kämpfen in derWirtschaftskrise mit sinkenden Mietenund Leerständen. So musste beispielsweiseder Münchener Fondsanbieter SHB dieAusschüttungen für einen Fonds ausset-zen, derin das Einkaufszentrum Carrd Göt-tingen sowie in 15 Edeka-Märkte investierthat. Betroffen sind3 gooAnleger.

Anleger werden MitunternehmerWer Anteile an geschlossenen Fonds zeich-nen wiil. sollte ceid haben. das er notfallsauch verlieren kann. Riskant ist die Anlageallemal. Denn Anleger sind als Mitunter-nehmer an Gewinnen und Verluste[ derAnlagegesellschaft beteiligt.

63 Millionen Euro hat der Fonds,,Carr6 Göttingen" in Edeka-Märkteund das Einkaufszentrum in Göttingeninvestiert. Sinkende Mieten undteilweiser Leerstand im Einkauts-zentrüm machen dem MünchenerFondsanbieter SHB nun zu schaffen.

56 Bauen und Wohnen Finanztest 9/2009

wlrtschaftet ein Fonds schlecht, könnenAnleger ihre Fondsanteile nicht einfachkündigen oder verkaufen. Sie sind an die

zwischen 5 und 2o lahrenlaufenden Verträ-ge gebunden. Kündigen sie trotzdem, erleiden sie meist hohe Verluste. EinVerkaufaufdem Zweitmarkt scheitert oft, weil der

Fonds dort nicht mehr gehandelt wird.Kasse machen können Anleger nur, wenn

die Fondsinitiatoren solide planen. Siemüssen Immobilien zu guten Preisen kau-fen und sie dauerhaft gut vermieten.

Haben die Fondsinitiatoren alles richtiggemacht, können Investoren von gutenMieteinnahmen profitieren. Eine attraktrve Endausschüttung gibt es fur Anleger.wenn derVerkaufder Immobilien am Endeder Laufzeit einen guten Erlös erbringt.

Hohe Mieteinnahmen allein sind aberkein Indiz für eine gute Anlage. Der Fall Ar-candor zergt. wie uberhöhte Mieten zuslän-de kommen und wozu sie führen können:Der Haldelskonzern Arcandor verkaufteseine Karstadtlmmobilien zu einem über-höhtenPreis und mietete sle für eine unüb-lich hohe Miete zurück.

Das konnte der Konzern zunächst wegendes hohen Verkaufspreises verschmerzen.SchiefginB es trorzdem. Arcandor Sing plei-

te und zahlt keine Mieten mehr.Den Mietauslall bekorrmen nun Anleger

zu spüren, die sich an den geschlossenen

Fonds der Privatbank Sal. Oppenheim undihres Vertriebspartners Iosef Esch beteiligthaben. Die Fonds haben in fünf Karstadt-Häuser investiert und sind auf die Zah-iungskraft des Mieters angewiesen.

Risikocheck vor dem FondskaufBevor sie einem Fondsmanager vertrauen,können Anleger selbst einen Risikocheck\ ornehnen (srehe Tabelle). Die Prufung beginnt mit einem Blick ln die Leistungs-bilanz, die sich jedervom Initiator schickenlassen kann. Hier steht, ob ein Anbieter inder Vergan8enheLt erfolgreich war. Bisherige Erfolge sind ein Pluspunkt, aber natür-lich keine Garantie füdie Zukunft.

Fonds, deren Immobilien bei Vertrags-beginn noch nicht feststehen, betgen nichtabschätzbare Rislken für Anleger. Längstnicht jeder Vorstand hat ein Händchen beiAuswahl und Umsetzung geplanter Investi-uonen.

Gut ist es, wenn ein Fonds in mehrere Ob-

iekte und Standorte investiert. Dadurchverteilt sich das Risiko.

Schlecht ist es, wenn ein Fonds seine Ob-jekte überwiegend aufPump kauft und nurzu einem kleinen Teil nit Anlegergeld. Iehöher der Anteil von Krediten, desto ris-kanter. Wirtschaftet der Fonds schlecht undkanner seine Kredite nicht mehrbedieneqgeht er ieicht pleite.

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Anlage. Investieren Sie nicht mehrals 5 Prozent lhres Vermögens ingeschlossene lmmobilienJonds.Dann können Sie Verluste verkraften.Von Sparplänen mit monatlichen Ein-zahlungen raten wir ab. Für Kleinspa-rer sind die Fonds zu riskant.

Steuer, Lassen Sie lhren Fonds voneinem Steuerbetater prüfen. Einkünf-te aus Vermietung und Verpachtungdeutscher lmmobilien werden mitdem persönlichen Steuersatz ver-steuert. Der Verkauf der Immobilienist nach zehn Jahren steuerfrei.

Check. Wählen Sie nur Fonds, dieim Bisikocheck gut abschneiden.

Die Kosten, die Anbieter für eine Betei-ligung verlangen, sollten inklusive Verwal-tungsgebühr nicht mehr als 12 Prozentder Beteiligungssumme betragen. FordernAnbieter mehr, zahlen sie meist besondershohe Provisionen an Vermittler. Das istjedoch nur nötig, wenn eln Angebot nichtüberzeugt und schwer zu vermitteln ist. I

Angaben zur Höhe der Ausschüttung oder Rendite sind bei geschlossenen Immobilienfonds reine Prognosen. Die Risiken eines

Fonds können Interessenten anhand der Prüfpunkte einschätzen. die meisten Angaben finden sie im Fondsprospekt.

1) Das sind die Kosten, die gleich zu Anrang von der Einlase absezogsn werden, zum

Beispielfür V€rtrieb, Management und VeMäl1ung Die Prczontangaben beziehen

sich aui die Beteilisunsssumme. Viele Fonds haben Nebenkosten vo. weit über 12

2) Platzierungs-, Fe.tigsreliungs-, Zins-. Höchslkosien_ und Mietausfal garantion sind

9/2009 Finanztest

nur etwas rerL wenn der Garant im Emstfalläuch zahlen kann Bank€n oder staani-

che Ga.aniegeber bieten mehr Sioherheit äls Initiatoren oder Fimen aus dem Um-

feld der Beteilis!ns.3)Anteilvon Krediten an dsr Investitionssumm€. Je mehrObjekte nichl von Anleger

seld, sondem auf Pump gekaultw€den, deslo höhsr ist das Bisiko

Mitdor€s Riaiko

Leistungsbilanz Die Leistungsbilanz weist aus, dass derAnbieter in der Vergangenheit bereitsmehrere geschlossene Fonds erfolgreichzu Ende geführt hat.

Laut Leistungsbi lanz s ind nicht a l le Fondsdes Anbieters in der Vergangenheit eriolg

Es gibt keine Leistungsbilanz, weil der An'bieter neu auf dem Markt ist, oder dieFonds des Anbieters sind in der Vergangenhei t schlecht gel6uten.

Laufzeit der Fonds Weniger a ls fünf Jahre. Bis zu zehn Jahre. zehn Jahre.

Anzahl d€r Fondsobjekte Uber drei. Zwei bis drei. Eins.

Nebenkosten inkl. Agioi' Unter '10 Pfozent. 8is 12 Prozent. 12 Prczent.

lnvestition in untlelObjelce {Blindpool}

Keine unbekanntenInvestitionsobjekte.

8is zu 40 Prozent der lnvestitionen sindbei Vertragsäbschluss unbekannt.

Mehr als 40 Prozent der Objekte sind beiVertragsabschluss unbekännt.

Garantien'?r Längjährige Bankgarantien, staatlich€ Ga-rantien oder Garantien zahlungskräftig€r

Platzierungsgarantie eines bishererfolgreichen Fondsinitiators odervonzahlungskräftigen Fkmen aus demBetei l igungsumfeld.

Garantien von neu am Markt auftretendenFondsinitiatoren oder von Firmen ohnegroße Zahlungskraft.

Fr€mdkapitalquotel Bis 30 Prozent. Über 30 bis 60 Proz6nt. 60 Prozent.

Rechtsform Es gibt keine Rechtsform mit geringemRisiko.

Komm€nditgesellschäft (KG). Anleger haf-tet für Verluste mit seiner Einlage.

Gesellschaft bürgerlichen Rechts {GbR).Anleger haftet unbegrenzt für Verluste,Nachschusspf l icht im Fal l eaner Pie i te.

Verkauf vor Ende clerLaufzeit (Zweitmark)

Fondsanbieter verpflicht€t sich, Anteilevor Ablauf der Vertragslaufzeii gegen Ab_schlag zurückzunehmen.

Anteile des Fonds werden auf €inemZweitmarkt mlt Über 70 Prozent des

Kein Zweitmarkt vorhanden oder Velkauiauf dem Zweitmarkt nur weit unter Wertmöglich.

Bauen und Wohnen 57