Mass der baulichen Nutzung und Flächenermittlung nach DIN 277

Baurecht und Bauökonomie | 2014 | architekturpraxis.wordpress.com | Stefan Scholz

Veranstaltungsübersicht | Maß der baulichen Nutzung | Übung 1 GRZ / GFZ

Modul Bauökonomie und Baurecht

Maß der baulichen Nutzung



VORLESUNG 13:00 – 15:00 (A151) DATUM Übungen zur Vorlesung / Seminar zur VL

1 Einführungsveranstaltung 14.10.14

Einführung in die Immobilienökonomie und die Rolle des Architekten für die Bau- und Planungsökonomie

2 Überblick über die Architektenleistungen 21.10.14 Seminar Einführung

>Übersicht über die Aufgabenbereiche des Architekten in der Planungs- und Realisierungsphase

> Besprechen der Übungsprojekte, Gruppeneinteilung

3 Qualitätsmanagement und privates Baurecht 28.10.14 Ü4 Architektenvertrag

>Qualitätsmanagement im Architekturbüro >Werkvertragsrecht im BGB, Planerverträge von Architekten und Fachingenieuren, Der Bauvertrag

>Erstellung eines Architektenvertrages für das eigene Übungsprojekt

4 Maß der baulichen Nutzung 04.11.14 Ü1 Flächenermittlung DIN 277

>Das Grundstück und die Bebaubarkeit GRZ, GFZ, BauNVO, LBO

>Ermittlung GRZ/GFZ am Projekt, Notwendige Ermittlungen für den Bauantrag



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5 Flächen, Rauminhalte im Hochbau 11.11.14 Ü2 Flächenermittlung DIN 277

>Übersicht über die DIN 277 >Ermitteln von BGF, NGF,....

>Flächenermittlung am Projekt, Notwendige Ermittlungen für den Bauantrag

6 Kostenermittlungen gemäß DIN 276 18.11.14 Ü3 Kostenermittlung DIN 276

>Struktur der DIN 276 >Anwendung der DIN 276 gemäß der Grundleistungen der HOAI

>Kostenermittlung am Projekt

7 Ausschreibung von Bauleistungen 25.11.14 Abgabe 30.11.2014 (Ü1, Ü2, Ü4)

>Vortrag von Herrn Dr. Jan Kehrberg >Ausschreibung nach VOB/A vs. ‚freie Vergabe >Grundsätze und Regeln/Arten der Leistungsbeschreibung >Eröffnungstermin / Auswertung von Ausschreibungen

>Einführung ISIS zur Online-Abgabe >Abgabe Ü1, Ü2, Ü4

8 Ausschreibung (Mengenermittlung/Nachträge) 02.12.14 Ü5 Ausschreibung erstellen

>Methodik der Kalkulation von Bauleistungen, Angebotserstellung durch die Baufirma >Regeln der Mengenermittlung nach VOB/C

>Übung zur Ausschreibung (Mini-Ausschreibung)



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9 Objektüberwachung 10.06.14 Ü6 Objektüberwachung – Case Study

>Bauüberwachung nach HOAI, LBO >Bauleitung und Koordination der Realisierungsphase, Vertragsabwicklung – Mängelansprüche >VOB/B § 6 – Behinderungstatbestände >Kostenfeststellung

>Was tun bei festgestellten Mängeln? >Die Abnahme der Bauleistungen – wie? >Gewährleistung nach der Abnahme

10 Immobilienwirtschaft 17.06.14 Ü7 Wirtschaftliche Fassade

>Grundlagen der Immobilienökonomie >Wirtschaftlichkeit aus Investorensicht >Aufgaben bei der Projektentwicklung

>Wirtschaftlichkeitsvergleich

11 Nutzungsphase des Objektes 24.06.14

>Objektbetreuung – LPH 9 HOAI >Facility Management >DIN 18960 – Laufende Kosten eines Objektes >Was heisst wirtschaftliche Planung als Grundleistung

12 Haftung und Versicherung 01.07.14

>Vortrag von Herrn Ulrich Langen Welche Haftungsrisiken bestehen für den Planer? Arten des Versicherungsschutzes

9 Immobilienwirtschaft 09.12.14 Ü7 Nutzungskostenschätzung

>Grundlagen der Immobilienökonomie >Wirtschaftlichkeit aus Investorensicht >Aufgaben bei der Projektentwicklung

>Wirtschaftlichkeitsvergleich und Nutzungskostenplanung

10 Haftung und Versicherung 16.12.14

>Vortrag von Herrn Ulrich Langen Welche Haftungsrisiken bestehen für den Planer? Arten des Versicherungsschutzes

11 Projektsteuerung / Terminplanung 13.01.15

Projektsteuerung als Erfolgskriterium Aufgaben, Rollenverteilung, Tools

12 Objektüberwachung 1 20.01.15

>Bauüberwachung nach HOAI, LBO >Bauleitung und Koordination der Realisierungsphase,



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12 Objektüberwachung 2 27.01.14 Ü6 Objektüberwachung – Case Study

Vertragsabwicklung – Mängelansprüche >VOB/B § 6 – Behinderungstatbestände >Kostenfeststellung

>Was tun bei festgestellten Mängeln? >Die Abnahme der Bauleistungen – wie? >Gewährleistung nach der Abnahme

13 Honorarermittlung und Projektkalkulation 03.02.14 Ü8 Honorarermittlung und Bürowirtschaftlichkeit

>Honorarberechnung nach HOAI, >Prüffähigkeit der Schlußrechnung, >Wirtschaftlichkeit im Architekturbüro

>Honorarberechnung und Erstellen einer Schlussrechnung

14 Prüfungsvorbereitung / Tutorium 10.02.14

>Vorstellung typischer Aufgaben / Fragestunde >Tutoren erläutern Aufgaben zur Flächen- und Kostenermittlung

15 Prüfungstag 25.02.14

>Kofferklausur (Skripte, Taschenrechner erlaubt) >Verständnisfragen und Fallstudien zu allen Veranstaltungen



I.  Maß der baulichen Nutzung

II.  Übung 1 (GRZ/GFZ)



Flächenermittlung Flächenermittlung1. Welche Flächen?

2. Welche Ermittlung/Messregeln?

Teil 1 (heute): Das Grundstück und das quantitative Bauplanungsrecht

Teil 2: Das Gebäude und die verschiedenen Flächendefinitionen



Abb: Prof. Kalusche Flächenermittlung 1. Welche Flächen?

2. Welche Ermittlung/Messregeln?



> Einführung: Vereinfachte Projektentwicklungsrechnung > GRZ / GFZ (z.B. BauNVO 1990) > LBO (z.B. Musterbauordnung 2002) > B-Pläne o.ä. (BPVO, F-Plan) > Beispiel: Reihenhausgrundstück Rellingen



BauNVO – Flächen gemäß der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke DIN 277 – Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau MF/G – Richtlinie zur Berechnung von gewerblichen Mietflächen des gif e.V. MF/W – Richtlinie zur Berechnung von Wohnungsmietflächen des gif e.V. WoFIV – Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche

Basisliteratur zu Flächen im HochbauBasisliteratur zu Flächen im Hochbau



Aufgabe aus der Praxis: Wismar Innenstadt: Bauland für Wohn- und Geschäftshaushaus zu verkaufen– Fläche ca. 500qm – Kaufpreis 200.000 € Ein tolles Angebot für Sie als Investor? Wieviel Projektentwicklungsgewinn können Sie erzielen?

Einführung: Flächen und WirtschaftlichkeitEinführung: Flächen und Wirtschaftlichkeit

Daraus resultiert eine typische Frage an den Architekten: Wieviel vermietbare Fläche darf ich auf dem Grundstück bauen?



500qm Bauland 200.000 € 10 € Miete/qm MF

Wieviel qm darf ich bauen?

Was kostet das Haus?

Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen?



500qm Bauland 200.000 €

Veranstaltungsübersicht | Maß der baulichen Nutzung | Übung 1 GRZ / GFZ 10 € Miete/qm entspricht etwa 2400€ / qm WF (12*10€ = 120€ JNKM 120€ * 20 = 2.400€ VK)



Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen?



500qm Bauland 200.000 €



Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen? Guter Faktor: 85% WF/BGF 2400*0,85 = 2.040€/ qm BGF

2400€ / qm WF



KG100: 500qm Bauland 200.000 €


Baurecht und Bauökonomie | 2014 | architekturpraxis.wordpress.com

Was kostet das Haus? KG200: 0€ KG300+400: 1166€/qm BGF KG500: 0€ KG600: 0€ KG700: 20% auf KG300/400 =1400€ / qm BGF

2040€ / qm BGF 2400€ / qm WF



KG100: 500qm Bauland 200.000 €

Wieviel qm darf ich bauen? GFZ 2,0 = Geschossfläche nach BauNVO = 1000 qm = 1000 qm BGF ?

Baukosten KG200-700 1400€ / qm BGF 2040€ / qm BGF

2400€ / qm WF



KG100: 500qm Bauland 200.000 €

850 qm MF = 1.978.800 € (Verkaufserlös abzgl. 3% Vertriebskosten) 1000 qm BGF = -1.400.000 € Baukosten 500 qm Bauland = 220.000 € (inkl. 10% Erwerbsnebenkosten) 5% Zwischenfinanzierung * 0,5 * 1.6 Mio = 40.000€ Überschlägiges Ertragsergebnis = ca. +300.000 € (17% von der Investitionsumme)

Baukosten KG200-700 1400€ / qm BGF 2040€ / qm BGF

2400€ / qm WF

Var 1

XX % XX %

GFZ 2,0 ?



XX % XX %

GFZ 2,0 ?

KG100: 500qm Bauland 200.000 €

Baukosten KG200-700 1400€ / qm BGF

1000 qm MF = 2.328.000 € (Verkaufserlös abzgl. 3% Vertriebskosten) 1150 qm BGF = -1.610.000 € Baukosten 500 qm Bauland = 220.000 € (inkl. 10% Erwerbsnebenkosten) 5% Zwischenfinanzierung * 0,5 * 1.8 Mio = 45.000€ Überschlägiges Ertragsergebnis = ca. 450.000 € (25% von der Investitionssumme)

2040€ / qm BGF 2400€ / qm WF

Var 2



Wo liegen die Optimierungspotentiale ? > Ausreizen der baurechtlichen Begrenzung > Erweitern des Baukörpers mit nicht bauplanungsrechtlich relevanten Flächen > Schaffen von Mietflächen ausserhalb der baurechtlich definierter Vollgeschoss-Nutzungen > Minimierung von “Verlustflächen” durch optimalen Grundriss



Flächen nach BauNVO und LandersrechtFlächen nach BauNVO und Landersrecht



Achtung bei B-Plänen: Immer die passende BauNVO zum Zeitpunkt der Aufstellung gilt!







BauNVO (1990) § 19 Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche

(1) Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind.

(2) Zulässige Grundfläche ist der nach Absatz 1 errechnete Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf.

(3) Für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Ist eine Straßenbegrenzungslinie nicht festgesetzt, so ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die hinter der tatsächlichen Straßengrenze liegt oder die im Bebauungsplan als maßgebend für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche festgesetzt ist.

(4) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von 1. Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, 2. Nebenanlagen im Sinne des § 14, 3. baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück

lediglich unterbaut wird, mitzurechnen. Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen der in Satz 1

bezeichneten Anlagen bis zu 50 vom Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8; weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß können zugelassen werden. Im Bebauungsplan können ...

, durch die das Baugrundstück , durch die das Baugrundstück

§14 Anm.: Kleintierhaltung und Versorgungsanschlussbauwerke




Hier:




BauNVO (1990) § 20: Vollgeschosse, Geschoßflächenzahl, Geschoßfläche (1)  Als Vollgeschosse gelten Geschosse, die nach landesrechtlichen Vorschriften

Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden. (2)  Die Geschoßflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Geschoßfläche je

Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 zulässig sind. (3)  Die Geschoßfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen

Vollgeschossen zu ermitteln. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, daß die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind.

(4)  Bei der Ermittlung der Geschoßfläche bleiben Nebenanlagen im Sinne des § 14, Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen (seitlicher Grenzabstand und sonstige Abstandsflächen) zulässig sind oder zugelassen werden können, unberücksichtigt.

BauNVO (1990) § 20: Vollgeschosse, Geschoßflächenzahl, Geschoßfläche VollgeschossBauNVO (1990) § 20: Vollgeschosse, Geschoßflächenzahl, Geschoßfläche VollgeschossBauNVO (1990) § 20: Vollgeschosse, Geschoßflächenzahl, Geschoßfläche VollgeschossBauNVO (1990) § 20: Vollgeschosse, Geschoßflächenzahl, Geschoßfläche




HBauO (2010) §2 Begriffe Absatz 6: 1. Geschosse sind oberirdische Geschosse, wenn ihre Deckenoberkanten im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragen; im Übrigen sind sie Kellergeschosse. 2. Vollgeschosse sind Geschosse, deren Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragt und die eine lichte Höhe von mindestens 2,3 m haben. 3. Das oberste Geschoss und Geschosse im Dachraum sind Vollgeschosse, wenn sie diese Höhe über mindestens zwei Drittel der Geschossfläche des darunter liegenden Geschosses haben.







Flächen nach BauNVO und LandersrechtFlächen nach BauNVO und Landersrecht Flächen nach BauNVO und vs. BGF nach DIN 277

Abb: Prof. Kalusche



Quelle: http://zimmerei.fachwerkzentrum-vollack.de/ aktivitaeten/vorbauten.html

UntergeordneteUntergeordnete VorbautenUntergeordneteVorbautenVorbauten




Musterbauordnung (2002) §6 Abstandsflächen ... (6) Bei der Bemessung der Abstandsflächen bleiben außer Betracht: 1. vor die Außenwand vortretende Bauteile wie Gesimse und Dachüberstände, 2. Vorbauten, wenn sie a) insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand in Anspruch nehmen, b) nicht mehr als 1,50 m vor diese Außenwand vortreten und c) mindestens 2 m von der gegenüberliegenden Nachbargrenze entfernt bleiben. (7) In den Abstandsflächen eines Gebäudes sowie ohne eigene Abstandsflächen sind, auch wenn sie nicht an die Grundstücksgrenze oder an das Gebäude angebaut werden, zulässig 1. Garagen und Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 9 m ...

Untergeordnete Untergeordnete Vorbauten




Untergeordnete Vorbauten sind: Erker, Gauben, Wintergärten …

„Aus der Begründung zur BauO Bln 2005 zu § 6 Abs. 6 Nr. 2 geht hervor, dass zu den bei Einhaltung bestimmter Abmessungen - bisher bereits abstandsflächenrechtlich privilegierten Vorbauten, wie Balkonen, Erkern und Wintergärten, nun Treppen, Treppenräume und Aufzüge hinzugekommen sind. In die Geschossflächenberechnung gehen die Flächen baulicher Anlagen und Gebäudeteile, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind, nach den jeweils anzuwenden Fassungen des § 20 Abs. 3 BauNVO 1962, 1968 und 1977 bzw. § 20 Abs. 4 BauNVO 1990 nicht ein. Gleiches gilt für die Grundflächenberechnung nach den jeweils anzuwendenden Fassungen des § 19 der BauNVO vor 1990.

Immer im Landesrecht prüfen: > Definition Vollgeschoss ! > Bauliche Anlagen in Abstandsflächen !

http://www.stadtentwicklung.berlin.de/bauen/bauaufsicht/de/ehb/senstadt/divers/baunvo.shtml




Beispiel: Kreativer Umgang mit Flächen

Hamburg BPVO von 1954 W 2 o Gebiet

Beispiel aus einer Vermarktungsbroschüre



Beispiel aus einer Vermarktungsbroschüre Engel&Völkers








UG EG OG







I.  Maß der baulichen Nutzung

II.  Übung 1 (GRZ/GFZ)



Beispiel: Vorentwurfsskizze für Übung 1



Alle Flächenangaben ca.-Werte, vorbehaltlich Durchplanung und Baugenehmigung!

BGF Erdgeschoss: 247 qm

Beispiel: Vorentwurfsskizze für Übung 1


Veranstaltungsübersicht | Maß der baulichen Nutzung | Übung 1 GRZ / GFZ Erstellen Sie eine Skizze für eine mögliche Bebauung

A. Ermitteln Sie GRZ und GFZ (einschließlich Vollgeschoss-nachweis, wie beim Bauantrag) vom Übungshaus. B. Skizzieren Sie anschließend einen flächenoptimierten Bebauungsvorschlag mit zusätzlichen Flächen, jedoch ohne dabei die Kennzahl GFZ zu erhöhen.

(Abgabe siehe Terminplan)

Ü1 Aufgabenstellung:

Real Estate

Mass der baulichen Nutzung und Flächenermittlung nach DIN 277