View
0
Download
0
Category
Preview:
Citation preview
JULY-september 2020 | HOUsING bIZ | 1
กรกฏาคม-กนยายน2563
95 ทบบฉ 71 ทป 7919-5861-NSSIนอดเ 3 ยารรรสดจนาบจกรธมคามสราสราว
วเคราะหตลาดทอยอาศยกรงเทพฯ-ปรมณฑล
2 | JULY-september 2020 | HOUsING bIZ
2 สารจากนายกสมาคมฯ
3-9 วเคราะหตลาดทอยอาศย กรงเทพฯ-ปรมณฑล
10 สถต : ธรกจอสงหารมทรพย
11 กจกรรมสมาคมฯ
12 “ทรพยองสทธ” เอกสารกรรมสทธชนดใหม
Contents
ตวเลขประมาณการตางๆของป2563ทออกมาณกลางปแสดงใหเหน
ชดเจนวา ภาวะเศรษฐกจโดยรวมและภาวะตลาดอสงหารมทรพยชะลอตวลงอยาง
มากไมวาจะเปนประมาณการGDPทหดตวลง8.1%หรอประมาณการโอนกรรมสทธ
ในกทม.และปรมณฑลทคาดวาจะหดตวลงไมนอยกวา20%อยางไรกตามประมาณ
การเปดโครงการใหมสำาหรบแนวราบใน กทม. และปรมณฑล ทคาดวาจะลดลง
ประมาณ20%แสดงใหเหนวาผประกอบการไดปรบตวเขากบภาวะตลาดไดด
สถานการณวกฤตCOVID-19ยงคงยดเยอและสนสดลงไดยากความเขมงวด
ในการพจารณาสนเชอ ทอยอาศยยงไมผอนคลาย กำาลงซอทพรอมซอในตลาดม
อยจำากด ดงนนเรายงควรตองระมดระวงเรองการขยายการลงทน และเรองกระแส
เงนสดหมนเวยน แมอตราดอกเบยจะยงคงอยในระดบตำาและตนทนการกอสราง
ทยงไมปรบเพมขนกตาม
ไตรมาส2ทผานมาทางสมาคมฯไดประสานงานกบภาครฐในหลายเรอง
ไดแก การขอใหสำานกงานทดนเปดทำาการเพอใหสามารถทำาการโอนกรรมสทธ
ไดตอเนอง โดยเฉพาะชวงเดอนมนาคมท “โครงการบานด มดาวน” จะหมด
อายการเลอนการบงคบใชพรบ.ภาษทดนและสงปลกสรางเรองการผอนปรนให
แรงงานตางดาวทครบวาระการทำางาน4ปสามารถอยตอในราชอาณาจกรซงไดรบ
การผอนปรนถงแคสนเดอนกรกฎาคม รวมถงการใหความเหนเรองการปรบปรง
เพมเตมขอกำาหนดการจดสรรทดนเพอทอยอาศยและพาณชยกรรม กทม. ทอย
ระหวางการพจารณาของกรมทดนซงทงหมดนมผลตอการดำาเนนธรกจของทกทาน
เปนอยางยงจงใครขอใหทกทานตดตามความคบหนาตางๆอยเสมอ
สดทายน ผมขออำานาจสงศกดสทธในสากลโลกโปรดอำานวยพรใหทกทานม
สขภาพแขงแรง ปลอดภยจาก COVID-19 และสามารถนำาพาองคกรของทานกาว
ขามความทาทายจากวกฤตครงนไปไดโดยราบรนครบ
สารจากนายกสมาคมธรกจบานจดสรร
นายวสนต เคยงศรนายกสมาคมธรกจบานจดสรร
JULY-september 2020 | HOUsING bIZ | 3
วเคราะหตลาดทอยอาศย กรงเทพฯ-ปรมณฑล วนพธท 27 พฤษภาคม 2563
โดย ศนยขอมลอสงหารมทรพย ธนาคารอาคารสงเคราะห (REIC)
เนองจากสถานการณการแพรระบาดของเชอไวรส COVID-19 ทางศนยขอมลอสงหารมทรพยธนาคารอาคารสงเคราะห (REIC) จงไดจดสมมนาออนไลนขน เมอวนท 27 พฤษภาคม 2563 ทผานมา
ในสวนของยอดขายในครงหลงของป2562มจำานวนทขายได34,114
หนวยเมอเทยบกบครงแรกของป2562ลดลงถง9,482หนวยโดยครงป
แรกขายกนท43,596หนวย
โดยยอดขายจำานวน34,114หนวยนเปนยอดขายของคอนโดมเนยม
หรออาคารชดถง19,468หนวยหรอคดเปนสดสวน57%และ14,646หนวย
เปนยอดขายของแนวราบซงสวนใหญเปนยอดขายของโครงการประเภท
ทาวนเฮาสเปนหลกซงมถง9,438 หนวย และเปนยอดขายของโครงการ
ประเภทบานเดยว3,163หนวย
จากภาวะขายทนอยลงเชนนทำาใหในชวงสนป2562พบวามยอด
ทอยอาศยเหลอขายถง175,754หนวยเมอเทยบกบครงแรกพบวาเพมขน
มาหมนกวาหนวย
บทความ
ตลาดทอยอาศย ในกรงเทพฯ-ปรมณฑล ป 2562 ดร.วชย วรตกพนธ ผตรวจการธนาคาร และรกษาการผอำานวย
การศนยขอมลอสงหารมทรพยธนาคารอาคารสงเคราะห
ภาพรวมตลาดทอยอาศยครงปหลง 2562 ตลาดทอยอาศยในชวงน มจำานวนหนวยขาย209,868 หนวย
สดสวนระหวางแนวสงกบแนวราบใกลเคยงกนโดยหลกๆยงคงเปนสนคา
ประเภทคอนโดมเนยมซงมจำานวน95,722 หนวย สวนแนวราบรวมทก
ประเภท114,146หนวยแบงเปนเปนทาวนเฮาส65,651หนวยถดมา
เปนบานเดยว31,345หนวยสวนบานแฝดมจำานวนทนอยลงมาพอสมควร
อยท13,933หนวย
4 | JULY-september 2020 | HOUsING bIZ
ประเดนนสะทอนใหเหนวาหนวยทเหลอขายมากสวนหนงเปนผล
จากการเปดตวใหมทมากกวาครงแรกปทแลวในขณะทอตราการขายนอย
กวาครงแรกของปกอนหนา จงทำาใหมหนวยเหลอขายสะสมรวมเพมขน
โดยพบวา175,754หนวยทเหลอขายนเปนอาคารชดราว76,254หนวย
หรอประมาณ43% และแนวราบอก99,500 หนวย ทาวนเฮาส56,213
หนวย, บานเดยว28,182หนวย, บานแฝด12,285หนวย และอาคาร
พาณชย2,820หนวย
“ภาวะคงเหลอหรอสนคาเหลอขายเพมขน 16% เมอเทยบกบครง
แรกของป 2562”
สถานการณการขายในแตละพนท ในชวงครงหลงป2562ทำาเลทมการขายทอยอาศยไดมากทสด5
อบดบแรก(รวมแนวสงและแนวราบ)ในกรงเทพและปรมณฑลไดแก
1 ทำาเลพระโขนง บางนา สวนหลวง และประเวศ
ขายได 3,104 หนวย ประมาณ 9%
2 ทำาเลธนบร คลองสาน บางกอกนอย บางกอกใหญ และบางพลด
ขายได 2,946 หนวย ประมาณ 8.6%
3 ทำาเลหวยขวาง จตจกร ดนแดง
ขายได 2,764 หนวย ประมาณ 8.1%
4 ทำาเลเมองสมทรปราการ พระประแดง พระสมทรเจดย
ขายได 2,527 หนวย ประมาณ 7.4%
5 ทำาเลลำาลกกา คลองหลวง ธญบร หนองเสอ
ขายได 2,497 หนวย ประมาณ 7.3%
ทงนหากแยกตามราคาพบวาสวนทขายไดมากทสดเปนระดบราคา
2-3 ลานบาทเปนหลกซงจาก30,000หนวยขายได13,000หนวยหรอ
เทากบขายไดประมาณ38% ถดมาเปนสนคาระดบ3-5 ลานบาท ขาย
ไดประมาณ8,900 กวาหนวย หรอประมาณ26% ทงสองสวนนรวมกน
ประมาณ60% ของตลาดทมการขายได ดงนนจะเหนไดวาตลาดบานใน
กรงเทพฯ และปรมณฑลระดบ 2-5 ลานบาท เปนสนคาทไดรบความนยม
มากทสดในชวงครงหลงของป 2562
อยางไรกตามถาแยกประเภทออกมาใหเหนเฉพาะสวนทขายไดใหม
พบวาบานจดสรรจะมทำาเลทแตกตางไปจากเดมอยบาง
ทำาเลทขายไดใหมสงสดประเภทบานจดสรรในกรงเทพฯ และปรมณฑล 5 อนดบแรก ไดแก 1 บางใหญ บางบวทอง บางกรวย ไทรนอย
ขายไดใหม 2,021 หนวย อตราดดทรพย 1.8%
2 ลำาลกกา คลองหลวง ธญบร หนองเสอ
ขายไดใหม 1,965 หนวย อตราดดทรพย 1.8%
3 บางพล บางบอ บางเสาธง
ขายไดใหม 1,620 หนวย อตราดดทรพย 2.4%
4 เมองสมทรปราการ พระประแดง และพระสมทรเจดย
ขายไดใหม 1,553 หนวย อตราดดทรพย 3.0%
5 เมองสมทรสาคร
ขายไดใหม 1,056 หนวย อตราดดทรพย 2.8%
JULY-september 2020 | HOUsING bIZ | 5
เมอพจารณาในดานราคาบานแนวราบทขายไดกไมแตกตางจาก
ยอดขายรวมระหวางบานจดสรรและคอนโดฯ แตอยางใด โดยพบวา
บานแนวราบทระดบราคา2-5ลานบาทกยงเปนประเภทหลกจงสะทอน
ใหเหนวากำาลงซอทอยอาศยของคนสวนใหญจะเกาะกลมทระดบราคา
2-5 ลานบาทเปนหลก
อตราการดดซบ อยางไรกตามดานอตราการดดซบซงเปนการสะทอนภาวะความ
สมดลระหวางตวอปทานความตองการกบสนคาทมอยในตลาด โดยภาพ
รวมอตราการดดซบในครงหลงของป 2562 พบวามอตราทตำาลงมา
คอนขางมาก โดยจากขอมลจะเหนวาจรงๆ แลว อตราการดดซบจะสง
ในชวงครงหลงของป 2561 แตกคอยๆ ตกลงมา จาก4.8 เหลอ
3.7ในครงแรกของป2562และตกลงมาหลอ2.7ในครงหลงของป2562
ตรงนกเปนจดหนงททำาใหเหนภาวะของตลาดทอยอาศยทงบานและอาคาร
ชดในตลาดรวมลดลงอยางตอเนอง
บางใหญ-บางบวทอง-บางกรวย-ไทรนอย ขายไดใหม 2,021 อตราดดซบ 1.8%
ขายไดใหม 1,965 อตราดดซบ 1.8%
ขายไดใหม 1,620 อตราดดซบ 2.4%
ขายไดใหม 1,553 อตราดดซบ 3.0%
ขายไดใหม 1,056 อตราดดซบ 2.8%
ขายไดใหม 842 อตราดดซบ 1.9%
ขายไดใหม 758 อตราดดซบ 4.4%
ขายไดใหม 717 อตราดดซบ 1.6%
ขายไดใหม 709 อตราดดซบ 1.9%
ขายไดใหม 656 อตราดดซบ 3.8%
ขายไดใหม 684 อตราดดซบ 1.7%
ขายไดใหม 399 อตราดดซบ 2.0%
ขายไดใหม 384 อตราดดซบ 1.3%
ขายไดใหม 108 อตราดดซบ 2.5%
ขายไดใหม 43 อตราดดซบ 3.1%
ขายไดใหม 11 อตราดดซบ 2.7%
ขายไดใหม 308 อตราดดซบ 2.5%
ขายไดใหม 478 อตราดดซบ 2.2%
ขายไดใหม 325 อตราดดซบ 3.9%
ลำาลกกา-คลองหลวง-ธญบร-หนองเสอ
บางพล-บางบอ-บางเสาธง
เมองสมทรปราการ-พระประแดง-พระสมทรเจดย
เมองสมทรสาคร
คลองสามวา-มนบร-หนองจอก-ลาดกระบง
พทธมณฑล-นครชยศร-สามพราน
เมองปทมธาน-ลาดหลมแกว-สามโคก
เมองนนทบร-ปากเกรด
หลกส-ดอนเมอง-สายไหม-บางเขน
กระทมแบน-บานแพว
ตลงชน-บางแค-ภาษเจรญ-หนองแขม-ทววฒนา
บงกม-คนนายาว-สะพานสง
ราษฎรบรณะ-บางขนเทยน-ทงคร-บางบอน-จอมทอง
เมองนครปฐม-กำาแพงแสน-บางเลน-ดอนตม
พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ
ลาดพราว-วงทองหลาง-บางกะป
ธนบร-คลองสาน-บางกอกนอย-บางกอกใหญ-บางพลด
หวยขวาง-จตจกร-ดนแดง
ยานนาวา-บางคอแหลม
พญาไท-ราชเทว ขายไดใหม 2 อตราดดซบ 4.2%
ขายไดใหม 7 อตราดดซบ 1.2%
อตราการดดซบตอเดอน ในชวง ป 2562-H2 ประเภท บานจดสรร จงหวด กรงเทพฯ-ปรมณฑลเรยงลำาดบตามทำาเลทขายไดใหมสงสด
จากขอมลดงกลาวขางตนเปนตวสะทอนตลาดระดบหนงวาภาวะ
การขายไมดมซพพลายเขามาในตลาดเปนจำานวนมาก แตขายไดนอยลง
ทำาใหสะทอนออกมาในสวนของอตราการดดซบทตกลง อยางไรกตาม
ถาพจารณาเปนรายประเภทจะเหนวาเปนประเภทบานจดสรรอยางเดยว
ซงจะเหนวาอตราการดดซบของบานจดสรรอยางเดยวกมภาวะทลดลงเชน
กนลดลงตงแตครงแรกของป2561ลงมาจาก3.6เหลอ3.1ในครงหลง
ป2561และลดลงมาตอเนองเหลอ2.8ในครงแรกและ2.1ในครงหลง
ของป2562
นอกจากนเมอดขอมลเชงลกในแงของAbsorptionRate(อตราการ
ดดซบ)แยกตามระดบราคายงพบวาทกระดบราคาอตราการดดซบตกลง
ทงหมดยกเวนบานทมราคาไมเกน1ลานบาทและ1.5ลานบาทซงจะ
เหนAbsorptionRate สงขน ประเดนนอาจสะทอนใหเหนวามาตรการ
ของภาครฐทไปกระตน เชน การลดคาธรรมเนยมการโอนสำาหรบบานไม
เกน1.0ลานบาทและการลดคาธรรมเนยมตางๆสามารถกระตนยอดซอ
ไดระดบหนงจงทำาใหอตราการดดซบดขนมาในชวงครงหลงของป2562
อยางไรกตาม จากการวเคราะหในรายละเอยด ถาแยกเปนบาน
จดสรรอยางเดยวจะเหนวาในสวนทำาเลทมยอดขายสงสด เชน บางใหญ
บางบวทองบางกรวยและไทรนอยทมยอดขายสงสด2,021หนวยแต
กลบพบวาโซนนมอตราการดดซบเพยงประมาณ1.8%เทานนอนนถอวา
คอนขางนอย สะทอนใหเหนวาจรงๆ แลว แมจะขายไดมากแตในสวน
ของซพพลายหรอหนวยขายทมอยในตลาดกยงมอยคอนขางมากเชนกน
จงทำาใหอตราการดดซบตำา ซงอาจวเคราะหตอวาในพนทเหลานอาจมผ
ประกอบการเขาไปพฒนาและมการแขงขนกนคอนขางสง
จดทนาสนใจคอในตวเมองสมทรปราการพระประแดงพระสมทร
เจดย ทเปนลำาดบท4 มประมาณ1,553 หนวย แตมอตราการดดซบ
ประมาณ3.0%ทมากกวาคาเฉลยทงหมดตรงจดนกเปนจดหนงทสะทอน
ใหเหนวาตรงนเปนทำาเลทคอนขางมการขายทดรวมถงมซพพลายทไมมาก
เกนไปในการแขงขนทำาใหมอตราการดดซบทสงเปนทำาเลนาสนใจ
รวมถงบรเวณพทธมณฑลนครชยศรสามพรานถงแมยอดขายไม
มากนกซงเปนลำาดบท7แตมอตราการดดซบทสงถง4.4จงมองวาบรเวณ
นเปนทำาเลทนาจบตามองตอไปได
หนวยเหลอขายและสรางเสรจ จากหนวยเหลอขายเฉพาะในเขตกรงเทพฯ และปรมณฑลทมอย
ประมาณ175,754หนวยรวมมลคาประมาณ765,037ลานบาทสงหนง
ทพบคอ เปนหนวยทสรางเสรจแลวยงเหลอขายอยเพยงประมาณ40,792
หนวยเทานนหรอคดเปนสดสวนไมถง25%
ในขณะทจำานวนหนวยเหลอขายทอยในระหวางการกอสรางม
จำานวน60,716หนวยคดเปน1ใน3หรอประมาณ34%เปนหนวยขาย
ทอยระหวางการกอสรางซงกำาลงจะเสรจชวงตนป2563และตนป2564
สวนหนงตรงนอาจเปนจดหนงทผประกอบการตองระมดระวง
อยางไรกตามจากการสำารวจยงพบในสวนทยงไมมการสรางและ
บางโปรเจกตอาจจะมการชะลอหรอเปลยนแปลงวตถประสงคการใชการ
พฒนาของโครงการออกไปบางเชนกน
ทงนในสวนของทำาเลโครงการ(รวมบานจดสรรและอาคารชด) ท
มการสรางเสรจเหลอเปนจำานวนมากซงนบกนท3,000 หนวยขนไป โดย
ทำาเลทเหลอขายมากทสดคอลำาลกกาคลองหลวงธญบรหนองเสอถด
มาเปนยานสมทรปราการพระประแดงและพระสมทรเจดยตามมาดวย
ทำาเลบางใหญบางบวทองบางกรวยและไทรนอยรวมถงโซนนนทบร
ปากเกรด
6 | JULY-september 2020 | HOUsING bIZ
JULY-september 2020 | HOUsING bIZ | 7
จากโมเดลทคาดการณกจะเหนวา
ในครงแรกตวเลขในสวนของหนวยเหลอขาย
เพมขนมากกวาเดม จากประมาณ 175,754 หนวย
ในครงปหลง 2562 เปน 189,207 หนวย
ในครงปแรก 2563 แลวกขยบขนมาเปน 212,750 หนวย
ไดในปลายป 2563 ทงนขนอยกบสมมตฐาน
ทวาอตราการขยายตวทางเศรษฐกจคอนขางต�า
ศกยภาพทำาเลในป 2563 ในสวนของบานจดสรรศกยภาพทำาเลทนาสนใจ ประกอบดวย
พทธมณฑล นครชยศร สามพราน เนนหนกตรงยานพทธมณฑล
เปนทำาเลทมศกยภาพสงสดเปนทำาเลหนงทมAbsorptionRateทสงแต
จำานวนหนวยทขายไดยงไมมากแสดงใหเหนวามจำานวนSupplyในพนท
ยงไมมากดวยเชนกนจงทำาใหมอตราการดดซบสง
เมองสมทรปราการ พระประแดง พระสมทรเจดย เปนอกทำาเลหนง
ทเหมาะและนาสนใจทจะใชพจารณาเพอลงทนโครงการบานจดสรร
บงกม คนนายาว สะพานสง รวมถงบางใหญ บางบวทอง และ
บางกรวย ไทรนอย เปนทำาเลบานแนวราบในระดบราคาทจบตองไดโดย
เฉพาะทาวนเฮาส
กระทมแบน บานแพว เปนยานทมการพฒนาใหมขนมาเปนทำาเล
ทคอนขางมาแรงเมอดจาก4ไตรมาสทผานมา
สำาหรบในสวนของของอาคารชดพบวาทำาเลศกยภาพคอ บางซอ
ดสต ซงเปนพนททมเทอรมนอลใหญของรถไฟฟาและระบบขนสงมวลชน
ในกรงเทพฯรวมถงพนทพระโขนง บางนา สวนหลวง ประเวศทมรถไฟฟา
วงเขาถงและมคนเขาไปอยอาศย และมองหาทอยอาศยคอนขางมาก
ลาดพราว วงทองหลาง บางกะป หลกส ดอนเมอง สายไหม บางเขน
กเปนโซนทรถไฟฟาสายสเขยวกำาลงจะวงไปถงพนทตางๆ เหลาน รวม
ถงทำาเลทยงเปนทนยมอยคอ ในสวนของ สลม สาทร บางรก กจะเปน
ทำาเลHigh-end
อยางไรกตามถาเรามองในเรองของทำาเลสำาหรบอาคารชดในเขต
ปรมณฑลแลว ยานนนทบร ปากเกรด ยานสมทรปราการ พระประแดง
พระสมทรเจดย แลวกลำาลกกา คลองหลวง ธญบร ยงถอวาเปนโซนทม
ความนาสนใจทจะลงทนพฒนาเปนอาคารชดในยานปรมณฑล
คาดการณแนวโนมทอยอาศยป 2563 ตงแตชวงตนปจนถงปจจบนจะพบวาภาวะเศรษฐกจชะลอตวเพราะ
ภาวะโรคระบาดของไวรสCOVID-19นนกเปนจดหนงททำาใหภาวะตลาด
อสงหารมทรพยในปนมปจจยลบคอนขางแรงเพราะกจกรรมทางเศรษฐกจ
หลายๆอยางมปญหาทงในเรองของอาชพภาวะการทำางานรายไดของ
คนในประเทศลดลงจากปจจยตางๆเหลานทางศนยขอมลฯไดนำาตวเลข
ทางเศรษฐกจปจจยทางการเงนอตราดอกเบยปจจยในเรองของภาวะการ
ซอขายมาทำาการวเคราะหและไดคาดการณออกมาหลายเรองดงน
ภาวะของโรคระบาดกระทบตอผประกอบการในเรองของการลงทน
การขายและความเชอมน โดยเฉพาะในครงปแรกทมผลกระทบในดาน
การลงทนทำาใหมการเปดตวโครงการใหมนอยลง ทงนคาดการณวาใน
ครงแรกของป2563จะมการเปดตวใหมประมาณ33,288หนวยคดเปน
มลคาตลาดประมาณ134,000 ลานบาท สวนในครงหลงการปรบตว
ตอสถานการณภาวะโรคระบาดจะดขน คาดวาในครงหลงอาจจะมการ
เปดตวใหมประมาณ46,120หนวยมลคาประมาณ190,000ลานบาท
โดยNewSupply ทจะเขามาสในตลาดนถาเทยบคาเฉลยทงปกจะพบ
วาลดตำาลงมามากเมอเทยบกบการเปดใหมของปกอนหนา เชนเดยวกน
กบอตราการดดซบป2563จะลดลงมากเชนกนโดยทอยอาศยยอดนยม
ประเภททาวนเฮาสซงอตราดดซบเดมประมาณ2-3%ในปนอาจจะเหลอ
ประมาณ1.2%
ภาพรวมเรองอตราการดดซบในปนคอนขางตำา และจะตอง
ระมดระวงในเรองของการเปดตวและการบรหารจดการการขาย
“จากโมเดลทคาดการณกจะเหนวาในครงแรกตวเลขในสวนของ
หนวยเหลอขายเพมขนมากกวาเดม จากประมาณ 175,754 หนวยในครง
ปหลง 2562 เปน 189,207 หนวยในครงปแรก 2563 แลวกขยบขนมาเปน
212,750 หนวยไดในปลายป 2563 ทงนขนอยกบสมมตฐานทวาอตราการ
ขยายตวทางเศรษฐกจคอนขางตำา
อยางไรกตาม หากรฐบาลสามารถกระตนตลาดและกระตน
เศรษฐกจคนมาสภาวะปกต ไมตดลบเทาทคาดการณในปจจบนกมความ
หวงวาอตราการดดทรพยจะดกวาทคาดการณไว”
8 | JULY-september 2020 | HOUsING bIZ
จากขอมลหนวยเหลอขายอาคารชดจะยงเปนสนคาหลกทยงคง
เหลอในตลาดคอนขางมากซงในครงแรกป2563คาดวาจะเหลอประมาณ
44% สวนทาวนเฮาสจะเหลอประมาณ32% และบานเดยวอก16% โดย
สถานการณในครงปหลง2563 สดสวนคงคลายเดมไมเปลยนแปลงมาก
จงมองวาอาคารชดจะยงคงเปนซพพลายทเหลอมากทสดเมอเทยบกบ
ประเภทตางๆของทอยอาศย
ดานการโอนกรรมสทธของโครงการทอยอาศยในเขตกรงเทพฯ-
ปรมณฑลภาพรวมทงป2563คาดวาจะมยอดการโอนลดลงจากป2562
ท198,135 หนวย มลคา571,979 ลานบาทลดลงเปน160,350 หนวย
มลคาประมาณ472,401ลานบาทอตราขยายตวจำานวนหนวยเทากบ-19%
และอตราขยายตวจำานวนมลคาเทากบ-17%
โดยการโอนกรรมสทธในเขตกรงเทพฯ-ปรมณฑล จะเปนสดสวน
การโอนทเปนอาคารชดประมาณ40% และแนวราบกวา50% ตวเลขน
สะทอนใหเหนวาแนวราบไดกลบมาเปนสนคาหลกในการโอนกรรมสทธ
ของกรงเทพฯ-ปรมณฑลในป2563
โดยสรป ภาพรวมป2563 ตองยอมรบในเรองของตลาดทมการ
หดตวลง แตวาเปนการหดตวเพอเปนการปรบฐานในการเพมขน เพราะ
เชอวานาจะมการเพมขนในปลายป2564นอกจากนในสวนของมาตรการ
ตางๆ ของภาครฐทไดทมเทจดการปญหาทเกดจากผลกระทบวกฤตไวรส
COVID-19 กนาจะสงผลในชวงปลายปนทภาวะตลาดนาจะปรบตวดขน
ในแงของการขายซงจะสงผลชดเจนในเรองการโอนกรรมสทธในปถดไป
มมมองตอสถานการณของอสงหาฯ ป 2563 และ มาตรการชวยเหลอจากภาครฐ คณวสนต เคยงศร นายกสมาคมธรกจบานจดสรร
ตลาดอสงหาฯชะลอตวมาตงแตปทแลวโดยครงหลงของป2562
ชวงกอนCOVID-19 ตวเลขหลายตวลดลงจากครงแรกของป และถา
พจารณาตวเลขของทางดานศนยขอมลฯ ทมองไปถงปลายปจะเหนวา
ไมวาจะเปนAbsorptionRateอยทระดบ2ปลายป2563จะลดลงมา
เหลอ1ทำาใหเหนวาสถานการณกจะชะลอตวลงไปอก
อยางไรกตามแนวราบจะมความยดหยนคอนขางมากแมตวเลข
สนคาเหลอขายมากกวาแนวสง แตแนวราบทวไปเวลาขออนญาตจดสรร
ตองขออนญาตทงโครงการแตสามารถพฒนาเปนเฟสไดเพราะฉะนนใน
เฟสทยงไมขายหรอยงไมพฒนากคงถอเปนสตอกไมได
ผซอของแนวราบจะเปนเรยลดมานด ซอเพออยอาศยจรง แตชะลอ
การตดสนใจออกไปไมไดหายไปจากตลาดถกสะสมไวรอเวลาเขาสตลาด
คดวาแนวราบนาจะกลบมาใน 3 ระยะ
โดยในระยะท1คอชวงเม.ย.-พ.ค.63ซงอาจไมไดเปนสวนใหญ
ของตลาด แตวามผซอบานกลมหนงแนนอนมความพรอม มกำาลงซอ
พรอมและมความตองการอยรอชาไมไดจะเหนไดวายอดขายของตลาด
ตอนนไมไดหยดนง มผประกอบการทยงขายไดแตปรมาณอาจไมไดมาก
แตไมไดหยดนงทงๆทคนสวนใหญอยบานไมไดออกไปไหนตลาดสวน
นถกกระตนดวยแคมเปญตางๆทงภาครฐและผประกอบการเองทออกมา
ชวงนเพอจงใจกถอวากำาลงซอทพรอมกเปนชวงเวลาทดทสดนกจะเปน
กำาลงซอสวนแรกทจะกระตนตลาดในชวงน
ชวงท2พอสถานการณการระบาดของCOVID-19คลคลายลงก
จะมอกกลมหนงทลงเลไมแนใจพอเหนตวเลขทดขนเรอยๆผตดเชอราย
ใหมไมมในเฟสตอไป คอนโทรลคนทจะเขามาในประเทศได เรมมความ
สบายใจขนคดวาคนกลมนดมานดกลมนกจะเรมกลบเขามาในตลาด
สวนสดทายทจะใชระยะเวลานานกวาสองสวนแรกพอสมควร คอ
หลงจากการแพรระบาดคลคลายลงเศรษฐกจกคงไดรบผลกระทบแตวา
ประเทศไทยนาจะดกวาประเทศอนๆ คอนขางมาก เพราะฉะนนการจะ
Recoverกนาจะมโอกาสดกวา เมอเศรษฐกจเรมPickUpความมนใจ
ของกำาลงซอทเหลอของตลาดกนาจะกลบเขามา
JULY-september 2020 | HOUsING bIZ | 9
ในขณะทตอนนกยงมปจจยบวก โดยเฉพาะอตราดอกเบยทตำา
แตอาจจะตดสถาบนการเงนเขมงวดในการปลอยกผซอตองเตรยมตวให
พรอมมTrackRecordในการSavingทำาใหเขาเหนวาเรามกำาลงซอและ
มพฤตกรรมในการออมทชดเจนการพจารณาอนมตปลอยสนเชอบานกนา
จะงายขน
ในสวนของนโยบายภาครฐมความจำาเปนในการกระตนอสงหาฯ
โดยเฉพาะแนวราบ เรองLTV มผลกระทบซงมเรองรายละเอยดทยงไม
ชดเจนกนอยไมวาจะเปนเรองผกรวม หรอราคาทจะนำามาคำานวณLTV
ตกลงใชราคาประเมนหรอราคาซอขายจรง
ตอนนปญหาในเรองตางๆไมวาจะเปนเงนทอนซอเกงกำาไรหรอ
อนๆความรอนแรงของตลาดมนหมดไปแลว ถาเลอนLTV ออกไปหรอ
ยกเลกไปกอนกจะดสวนเรองภาษทดนและสงปลกสรางกมอกหลายเรองท
ยงไมคอยชดเจนเชนรายละเอยดเกยวกบขอยกเวนความซำาซอนในการ
จดเกบภาษกบธรกจอสงหาฯทดเหมอนจะเปนภาระทงสองสวนทงภาษ
ในสวนของRawMaterialและInventoryซงถาเลอนออกไปไมไดอยาง
นอยกนาจะปรบปรงเปลยนแปลงรายละเอยดบางอยางไดหรอไม เพราะ
กระทบกบภาคอสงหาฯพอสมควร
สวนการกระตนกำาลงซอทผานมามาตรการกระตนของภาครฐสวน
ใหญเนนทผมรายไดนอยเปนหลกจงอยากขอเสนอวามาตรการทจะออกมา
หลงจากนจะตองกระตนทงตลาดไมใชเฉพาะเซกเมนตของผมรายไดนอย
อยางเดยว
อกประเดนหนงคอนโยบายSoftLoan500ลานบาทหากมการ
ปลอยใหกบผซอบานในลกษณะทเปนดอกเบยตำาผานทางธนาคารของรฐ
อาจจะผอนคลายเรองของความเขมงวดลงไปไดบางสวนกนาจะเปนการ
กระตนตลาดได
นอกจากนมประเดนทเกยวกบผประกอบการ2ประเดนไดแกเรอง
PriceWarหรอสงครามราคาอยากใหขอสงเกตวามนไมใชการปพรมทง
ตลาดแตเปนเรองของดมานดและซพพลายในแตละจดซงบางจดกถอเปน
ปกตถาตรงไหนทมซพพลายนอยตรงนนกจะไมเกดPriceWarแลวกไม
ไดแปลวาผประกอบการทกรายจะขาดสภาพคลอง เพราะผประกอบการ
บางรายทไมไดมปญหาสภาพคลองถาใหขายขาดทนกคงไมขาย ประเดน
อยทดมานดและซพพลาย
อกประเดนหนงทอยากจะขอฝากคอเรองดมานดโดยดมานดของ
แนวราบจะไหลกลบเขามาเปนจงหวะๆ เพราะฉะนนจงควรดจงหวะให
เหมาะสมและดจงหวะของการไหลกลบเขามาของดมานดดวยเพราะวา
ในชวงแรกอาจจะไหลกลบเขามานอยH
10 | JULY-september 2020 | HOUsING bIZ
2561R 2562R 2562 2563 ยอดสะสมตงแต พ.ย. ธ.ค. ม.ค. ก.พ. ม.ค. ม.ค.
หนวย:ลานบาทนอกจากระบ
หมายเหต :ตวเลขในวงเลบเปนอตราเพมรอยละจากระยะเดยวกนปกอนP=ตวเลขเบองตน
1.คาธรรมเนยมจดทะเบยนสทธและนตกรรมเกยวกบอสงหารมทรพยเปนขอมลทจดเกบโดยกรมทดนในทนธนาคารแหงประเทศไทย(ธปท.)คดเฉพาะธรกรรมประเภทขายและขายฝากเทานนไมรวมการแลกเปลยนการใหมรดกจดจำานองการโอนชำาระหนการเชาและอนๆซงไมไดสะทอนธรกรรมการซอขายจรงของอสงหารมทรพย 2.คาธรรมเนยมฯเกยวกบอสงหารมทรพยตามประมวลกฎหมายทดนเปนไปตามกฎกระทรวงฉบบท๔๗(พ.ศ.๒๕๔๑)ออกตามความในพระราชบญญตใหใชประมวลกฎหมายทดนพ.ศ.๒๔๙๗ขอ๒(๗)ใหเรยกเกบคาธรรมเนยมฯในอตรารอยละ2 3.คาธรรมเนยมฯเกยวกบอสงหารมทรพยซงเรยกเกบเปนกรณพเศษในอตรารอยละ0.01สำาหรบกรณการปรบปรงโครงสรางหนและกรณการดำาเนนการตามกฎหมายวาดวยการลมละลายตามหลกเกณฑทคณะรฐมนตรกำาหนด(สำาหรบรายละเอยดเพมเตมเกยวกบหลกเกณฑการลดคาธรรมเนยมฯนอกเหนอจากกรณทกลาวตลอดจนการขยายระยะเวลาสนสดในแตละกรณโปรดตดตอกรมทดนหรออนงการลดคาธรรมเนยมฯจากรอยละ2เหลอรอยละ0.01นเรมมผลบงคบใชตงแตวนท28พฤศจกายน2541เปนตนมาแตเนองจากขอจำากดในการจดเกบขอมลของกรมทดนทำาใหไดขอมลยอนหลงในชวงป2542-2545เปนขอมลรายปเทานนดงนนธปท.จงได
กรมทดนไดมการจดเกบขอมลคาธรรมเนยมฯแยกเปนอตรารอยละ2และ0.01เปนรายเดอนตงแตเดอนมกราคม2546เปนตนมา(ตามทมตคณะรฐมนตรไดขยายเวลาไว) 4.มลคาการซอขายทดนและสงปลกสรางทงประเทศธปท.ประมาณการโดยใชการคำานวณยอนกลบจากคาธรรมเนยมฯทจดเกบได ซงจำาแนกออกเปนอตรารอยละ2และรอยละ0.01ตาม2/และ3/ 5.กรมทดนอยระหวางการปรบเปลยนวธการจดเกบขอมลในเขตภมภาคจงขอตดรายงานการออกใบอนญาตจดสรรทดนทงประเทศทแจงรายละเอยดเนองจากไมไดรบขอมลจากเจาของขอมลตงแตป2543 6.ตงแตงวดเดอนธนวาคม2546เปนตนไปรวมธนาคารพาณชยไทย(ไมรวมสาขาธพ.ไทยในตางประเทศ),สาขาธนาคารพาณชยตางประเทศ และสำานกงานวเทศธนกจของธนาคารตางประเทศ และรวมธรกรรมระหวางธนาคาร, กจการวเทศธนกจOut-in และOut-outเนองจากมการเปลยนแปลงการจดประเภทธรกจใหเปนไปตามประเภทอตสาหกรรมตามกจกรรมทางเศรษฐกจ(ISIC) 7.สำาหรบทอยอาศยจดทะเบยนเพมตงแตงวดเดอนมกราคม2549เปนตนไปธนาคารอาคารสงเคราะหใชขอมลApartmentandCondominiumจากกรมทดนแทนทการขอเลขทบานจากสำานกงานเขตตางๆในกทม.
ทมาขอมลเศรษฐกจในประเทศโทร.0-2283-5173,0-2356-7610:29พฤษภาคม2563
สถต : ธรกจอสงหารมทรพย
สรปภาวะเศรษฐกจไทย เศรษฐกจไทยในเดอนเมษายน2563หดตวสงขนจากผลของมาตรการควบคมการระบาดของโรคCOVID-19ททำาใหกจกรรมทางเศรษฐกจในหลายสวนตองหยดลงชวคราวโดยภาคการทองเทยวหดตวสงจากการหามเดนทางเขาประเทศไทยการสงออกสนคาไมรวมทองคำาหดตวสงขนมากตามอปสงคของประเทศคคา เครองชการบรโภคภาคเอกชนหดตวสงตามกำาลงซอทออนแอลงมากขณะทเครองชการลงทนภาคเอกชนและการผลตภาคอตสาหกรรมหดตวสงตอเนองตามภาวะอปสงคและความไมแนนอนทางเศรษฐกจ อยางไรกตามการใชจายภาครฐขยายตวไดตอเนองทงรายจายประจำาและรายจายลงทนขณะทในเดอนนภาครฐเรมมการทยอยจายเงนเยยวยาใหผไดรบผลกระทบจากสถานการณการระบาดของCOVID-19ซงจะชวยพยงเศรษฐกจในระยะตอไป ความเชอมนของภาคธรกจลดลงมากประกอบกบภาคธรกจมกำาลงการผลตสวนเกนเหลออยมากจงชะลอการลงทนออกไปH
บทสรป
คาธรรมเนยมจดทะเบยนสทธและนตกรรม 1/ 22,778 20,145 1,487 1,989 1,079 1,110 1,322 3,510 (7.7) (-11.6) (-24.7) (-20.2) (-28.2) (-31.5) (-39.9 (-34.1)- คาธรรมเนยมจดทะเบยนสทธและนตกรรมรอยละ 22/ (กรณปกต) 22,778 20,145 .... .... .... .... .... .... (7.7) (-11.6) .... .... .... .... .... .... - คาธรรมเนยมจดทะเบยนสทธและนตกรรมรอยละ 0.013/ (กรณพเศษ) 0.0 0.0 .... .... .... .... .... ....
มลคาการซอขายทดนและสงปลกสรางทงประเทศ 4/ 1,138,905 1,007,255 .... .... .... .... .... .... (7.7) (-11.6) .... .... .... .... .... .... - ภาคกลาง 741,900 653,797 .... .... .... .... .... .... (6.5) (-11.9) .... .... .... .... .... .... - ภาคตะวนออก 135,771 118,694 .... .... .... .... .... .... (9.6) (-12.6) .... .... .... .... .... .... - ภาคตะวนออกเฉยงเหนอ 94,451 82,542 .... .... .... .... .... .... (8.0) (-12.6) .... .... .... .... .... .... - ภาคเหนอ 92,449 80,980 .... .... .... .... .... .... (9.7) (-12.4) .... .... .... .... .... .... - ภาคใต 74,333 71,243 .... .... .... .... .... .... 14 -4 .... .... .... .... .... .... การออกใบอนญาตจดสรรทดนทงประเทศ 5/ (หนวย) 81,992 91,193 14,322 7,429 10,700 6,841 8,379 25,920 กรงเทพมหานครและปรมณฑล 18,251 13,359 2,370 879 1,056 834 1,009 2,899 (30.3) (-26.8) (3.3) (-74.6) (22.9) (-20.9) (16.2) (4.2)- ตางจงหวด 63,741 77,834 11,952 6,550 9,644 6,007 7,370 23,021 (2.7) (22.1) (-1.2) (89.1) (50.0) (-4.9) (81.6) (37.0)การขอจดทะเบยนอาคารชดทงประเทศ (หนวย) 101,581 70,841 7,569 3,567 5,546 11,630 5,026 22,202 (40.1) (-30.3) (-14.9) (-49.3) (29.0) (53.9) (58.1) (47.6)กรงเทพมหานคร 56,602 42,081 4,987 2,225 3,613 8,171 3,611 15,395 (64.1) (-25.7) (17.6) (-54.2) (62.4) (245.2) (54.7) (122.3)ตางจงหวด 44,979 28,760 2,582 1,342 1,933 3,459 1,415 6,807 (18.3) (-36.1) (-44.6) (-38.3) (-6.8) (-33.4) (67.5) (-16.1)สนเชออสงหารมทรพยของ ธพ.6/ 2,940,269 3,093,262 3,083,455 3,093,262 3,102,768 3,106,815 3,152,984 3,152,984 (8.5) (5.2) (6.1) (5.2) (5.1) (4.5) (5.0) (5.0)ผประกอบการ 695,691 726,927 733,643 726,927 733,575 734,740 768,613 768,613 (11.0) (4.5) (5.9) (4.5) (3.8) (2.7) (8.8) (8.8) ผบรโภค 2,244,578 2,366,335 2,349,812 2,366,335 2,369,193 2,372,075 2,384,371 2,384,371 (7.8) (5.4) (6.2) (5.4) (5.5) (5.1) (3.9) (3.9)ทอยอาศยจดทะเบยนเพม (เขต กทม.-ปรมณฑล) (หนวย) 130,835 111,657 8,419 7,570 10,109 6,318 4,833 21,260 (14.3) (-14.7) (-32.8) (4.3) (143.4) (-37.1) (-51.9) (-12.3)บานจดสรร 37,715 38,251 3,725 2,234 2,692 1,852 2,322 6,866 (21.7) (1.4) (42.2) (-20.4) (77.0) (-39.5) (-35.8) (-16.3)แฟลตและอาคารชด 7/ 73,121 53,163 3,030 3,633 5,628 2,911 758 9,297 (15.5) (-27.3) (-62.5) (26.8) (475.5) (-46.8) (-83.7) (-16.2)ปลกสรางเอง 19,999 20,243 1,664 1,703 1,789 1,555 1,753 5,097 (-1.0) (1.2) (-9.7) (7.6) (8.2) (3.6) (-2.0) (3.1)
JULY-september 2020 | HOUsING bIZ | 11APRIL-JUNE 2020 | HOUSING BIZ | 11
ผลการดำาเนนงานของสมาคมธรกจบานจดสรร เดอนมนาคม-พฤษภาคม 2563
วนท 19 มนาคม 2563
วนท 19 พฤษภาคม 2563
วนท 26 พฤษภาคม 2563
วนท 28 เมษายน 2563 คณอสระ บญยง และคณหสกร บญยง เขารวมการประชมหารอกรณ
สถาบนทางการเงนไมอนมตสนเชอใหกบผบรโภคเพอช�าระคาอสงหารมทรพย
แกผประกอบธรกจ ครงท 4-1/2563 ณ ส�านกงานคณะกรรมการคมครอง
ผบรโภค
สมาคมธรกจบ านจดสรร
บรจาคเงน121,000บาทเพอจดซอ
ห องตรวจเ ชอความดนลบแบบ
เคลอนท(PositivePressureIsola-
tionChamber)ใหกบโรงพยาบาล
ราชพพฒน
คณะกรรมการ และสมาชก
สมาคมธรกจบานจดสรร รวมกน
บรจาคหองแยกปองกนเชอความดน
ลบ(NegativePressureIsolation
Room) และชดปองกนการตดเชอ
ไวรสCOVID-19 (PPE) ใหกบ
โรงพยาบาลสตหบจงหวดชลบร
คณะกรรมการสมาคมธรกจบานจดสรรเขาพบคณนสตจนทรสมวงศ
อธบดกรมทดน เพอเสนอขอคดเหนเกยวกบขอก�าหนดการจดสรรทดน ณ
ศนยราชการเฉลมพระเกยรต๘๐พรรษา
กจกรรมสมาคมฯ
12 | JULY-september 2020 | HOUsING bIZ
HOUSING BIZ : วารสารราย 3 เดอน แจกฟรส�าหรบสมาชกสมาคมธรกจบานจดสรรและผสนใจ
เจาของ : สมาคมธรกจบานจดสรร เลขท 77/60 อาคารสนสาธรทาวเวอร ชน 16 E ถนนกรงธนบร แขวงคลองตนไทร เขตคลองสาน กทม. 10600
โทร. 0-2440-1274-5, 0-2440-0377 โทรสาร 0-2440-1276 www.housingbiz.org E-mail: admin@housingbiz.org
ด�าเนนการผลตโดย : บรษท โฮมบายเออรไกด จ�ากด โทร. 0-2941-0155 โทรสาร 0-2579-7437
“ทรพยองสทธ”เอกสารกรรมสทธชนดใหม
เมอตนป2562มการประกาศใชเอกสารกรรมสทธชนดใหมชอวา “ทรพยองสทธ”ซงมความคลายกบเอกสารชนดเดมคอ “สทธการเชา”
แตมขอทดกวาหลายอยางวนนเรามาทำาความรจกเอกสารสทธชนดใหมกน
ทมา : Home Buyers
ทรพยองสทธคออะไร “ทรพยองสทธ” หรอ Leasehold Property เปนเอกสาร
กรรมสทธชนดหนงทเกดจาก “พ.ร.บ. ทรพยองสทธ 2562” ซง
ประกาศในราชกจจานเบกษา เมอวนท26 เม.ย.2562และผลใช
บงคบตงแตเดอนตลาคม2562เปนตนมา
สถานะของทรพยองสทธคลายๆ เปนโฉนดฉบบลกทแตก
ออกมาจากโฉนดจรงฉบบแม โดยเมอโฉนดทดนฉบบแมถกนำามา
ออกทรพยองสทธแลว โฉนดใบนนกจะเปนเหมอนโฉนดตาย ไม
สามารถใชทำาอะไรไดอก จนกวาทรพยองสทธในโฉนดนนจะหมด
อายลง ในขณะทตวทรพยองสทธหากเทยบกบสงทคลายๆ กนคอ
“สทธการเชาระยะยาว”แตจะดกวาชดเจนกวาและเปดกวางใหกบ
ผถอมากกวา
วธจดทะเบยนทรพยองสทธ วธจดทะเบยนไมยงยาก โดยเจาของทดนทมโฉนดทดน
พรอมสงปลกสรางหรออสงหาฯตางๆสามารถกอตงทรพยองสทธ
ฝายเดยวลงบนอสงหาฯของตนไดในระยะเวลาไมเกน30ปดวย
การนำาเอกสารแสดงกรรมสทธเชนโฉนดทดนน.ส.4หรอหนงสอ
กรรมสทธหองชดมาจดทะเบยนทสำานกงานทดน
เมอจดทะเบยนทรพยองสทธในหนงสอแสดงกรรมสทธ
แลวเจาหนาทจะออกหนงสออกคฉบบหนงเรยกวา“หนงสอรบรอง
ทรพยองสทธ”เกบไวทสำานกงานทดนฉบบหนงอกฉบบมอบใหกบ
เจาของอสงหาฯ
การทำาธรกรรมทเกยวของกบทรพยองสทธ การทำาธรกรรมทเกยวกบทรพยองสทธทกอยางตองทำาเปน
หนงสอและจดทะเบยนทสำานกงานทดน มฉะนนจะยกขนเปนขอ
ตอสบคคลภายนอกไมได และเมอทรพยองสทธระงบลง ผทรง
ทรพยองสทธตองสงมอบอสงหาฯ คนแกเจาของตามสภาพทเปน
อยในเวลานนโดยใหโรงเรอนหรอสงปลกสรางทผทรงทรพยองสทธ
ดดแปลงตอเตมหรอกอสรางขนตกเปนของเจาของอสงหาฯใน
วนททรพยองสทธระงบลง(อาจตกลงเปนอยางอนกได)
ประโยชนของทรพยองสทธ การใชทรพยองสทธแทนสญญาเชาระยะยาวจะชวยใหการ
เชาอสงหาฯคลองตวขนมากเพราะนำาไปเปนประกนการชำาระหน
หรอจำานองได และยงสามารถโอนตกทอดแกทายาทไดดวย หรอ
ผทรงทรพยองสทธสามารถนำาอสงหาฯนนๆออกใหเชาดดแปลง
ตอเตมกอสรางซอขายเปลยนมอกนกได
ประโยชนอกดานหนงคอชวยใหเจาของโครงการอสงหาฯ
มทางเลอกในการขายมากขนจากเดมทมทางเลอกเฉพาะขายขาด
หรอใหเชาตอไปกจะสามารถขายแบบทรพยองสทธไดดวยแมอาจ
ไดราคาตำากวาขายขาด แตกจะขายงายเพราะผทรงทรพยองสทธ
สามารถนำาไปเปนหลกทรพยขอสนเชอได
ในแงการลงทนจะกลายเปนทางเลอกในการใชสรางหรอ
ระดมกระแสเงนสด หรอนำาไปจำานอง และเปนเครองมอในการ
วางแผนภาษไดดวยแทนทจะเปนเพยงการจดสทธเกบกนรปแบบเดม
ถามตอบ
Q
A
Recommended