Betriebskosten Fehler erkennen – Fehler vermeiden Rechtsanwalt Olaf Schneider Europastr. 17 │...

BetriebskostenFehler erkennen – Fehler vermeiden

Rechtsanwalt Olaf SchneiderEuropastr. 17 │53175 Bonn

Tel 0228 53 68 643

RA O.Schneider

Betriebskostenabrechnung• Rechtsgrundlagen:• a) Betriebskostenverordnung ( BtrKV)• b) §§ 556, 556 a; 560 BGB• c) Mietvertrag

§ 1 BetrKV

• § 1 BetrKV• (1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das

Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.

• (2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:• 1.die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und

Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),2.die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

§ 2 BetrKV

1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, (Grundsteuer)

2. die Kosten der Wasserversorgung, Wasserverbrauchs, Verbrauchserfassung

3. die Kosten der Entwässerung, Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung

4. die Heizkostenkosten

5. die Kosten der Warmwasserversorgung

6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

7. Kosten des Betriebs des Personen u Lasenaufzugs

§ 2 BetrKV

8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung

9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

10. die Kosten der Gartenpflege

11. die Kosten der Beleuchtung, (Außenanlage u. gemeinsam genutzte Gebäudeteile)

12. die Kosten der Schornsteinreinigung

§ 2 BetrKV

13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,( Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflicht-versicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug)

14. die Kosten für den Hauswart, Vergütung Sozialbeiträge nicht für Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder Hausverwaltung ; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden

15. die Kosten Antennenanlage, Breitbandkabelnetz

16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,

17. sonstige Betriebskosten,

hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.

§§ 556,556a BGB

• Abrechnungspflicht • Abrechnungsfrist• Abrechungsmaßstab (qm)• Einwendungen ( Frist)• Anpassung der Vorauszahlung

Abrechnung

• Formell ordnungsgemäße Abrechnung:- § 259 BGB Mindestangaben :- Zusammenstellung der Gesamtkosten- Angabe ( u. Erläuterung) des

Verteilerschlüssels- Berechnung des Anteils des Mieters- Abzug der Vorauszahlungen

formell ordnungsgemäße Abrechnung

• formell ordnungsgemäße Abrechnung= Mieter muss Abrechnung rechnerisch nachvollziehen können

• Liegt keine formell ordnungsgemäße Abrechnung vor, kann Vermieter nach Abrechnungsfrist ( § 556 Abs. 3 BGB = 1 Jahr) Abrechnung nicht mehr korrigieren!

Einwendungen gegen die Abrechnung

• Nach § 556 a innerhalb eines Jahres nach Zugang der Abrechnung.

• Belegeinsicht erforderlich• Fehler und Auswirkung konkret benennen

Mögliche Fehlerquellen

• Abrechnungsmaßstab falsch• Abrechnung enthält Positionen, die nicht

umlegbar sind• Abrechnung enthält Positionen die nicht

vereinbart sind • Abrechnung enthält keinen Vorwegabzug bei

gemischt genutzten Gebäuden• Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot

Abrechnungsmaßstab

• Vereinbart (Mietvertrag)• Erste Abrechnung• Jahrelange Übung• § 556 a Abs. 1 BGB Wohnfläche

( Grundsteuer-Eigentumswohnung) ● HkVo ( Verbrauchsanteile / Flächenanteile)

Wirtschaftlichkeitsgebot

• Vermieter ist verpflichtet auf ein angemessen Kosten- Nutzenverhältnis Rücksicht zu nehmen.

• -Voraussetzung Schuldverhältnis (Mietvertrag) besteht bei Abschluss eines Vertrages.

• Inhalt: Würden die gleichen Leistungen von anderem Dienstleister für VM zumutbar zu günstigeren Konditionen angeboten werden ?

Abfluss- kontra Leistungsprinzip

• Liegen Rechnungen vor• Abfluss oder Leistungsprinzip= welchen Zeitraum betreffen die Rechnungen

Fälligkeit des SaldosAnpassung der Vorauszahlung

• Der Abrechnungssaldo ist sofort fällig(Hinweis auf Abrechnung sinnvoll)

Anpassung der Vorauszahlung § 560 Abs. 4 BGB Windhund -Prinzip

§ 2 BetrkV Nr. 1

laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,

(Grundsteuer- Abrechnungsvereinbarung beachten)- WEG Anlage)

Garagenflächen!

§ 2 BetrKV Nr. 2 , 3, 5

• Kosten der Wasserversorgung• Verbrauch, Verbrauchserfassung,• Eichkosten ( Nr. 3)• Legionellenprüfung Nr. 5

§ 2 BetrKV Nr. 4 und 6, Nr. 12

• Heizkosten,• Wartung – Keine Reparaturen

(Vollwartungsverträge beachten), Schornsteinfeger, (Nr. 12!)

• Contracting (Ist das vereinbart?)

§ 2 BetrKV. Nr. 7

• Aufzug Verteilung auch ErdgeschoßmieterÜberwachung , Pflege, Reinigung

§ 2 BetrKV. Nr. 8 ; I

• Sraßenreinigung und Müllbeseitigung• Straßenreinigung – öffentliche Straßen

(Gebührenbescheid)• Reinigung der Wege u Straßen auf dem

Grundstück = Kosten Hausmeister , Kosten Gartenpflege

• Anschaffung Geräte zur Schnee- u. Eisbeseitigung nein

§ 2 BetrKV. Nr. 8; II

• Müllentsorgung:• Sperrmüll ?• Mülltrennung ? • Tonnenkapazität vs. Wirtschaftlichkeitsgebot• Gartenabfälle = Kosten der Gartenpflege• Vorerfassung bei gewerblicher Nutzung• Wirtschaftseinheit

§ 2 BetrKV. Nr. 9

• Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

Kosten, Lohnkosten etc.Reinigungsmittel jaReinigungsgeräte neinUngezieferbekämpfung Sonderreinigungen nein ( Hochwasser , Bau,

Fassadenreinigung )

§ 2 BetrKV. Nr. 10

• Gartenpflege• Gehölzschnitte ja• Gehölzerneuerung, Neuanpflanzungen ja

extra geregelt• Spielplatzpflege Flächen ausschließlich einer Partei zugeordnet,

dann keine Umlegbarkeit

§ 2 BetrKV. Nr. 11

• Kosten der Beleuchtung

• Stromkosten auch Garagen , Parkplätze• Keine Kosten f. Glühbirnen ( Leuchtmittel)

§ 2 BetrKV. Nr. 13

• Sach- und Haftpflichtversicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser-

sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug

Nicht abschließend aufgezählt.

Wirtschaftlichkeitsgebot

§ 2 BetrKV. Nr. 14

• Hauswart• Positive Beschreibung schwierig• Negative Abgrenzung• Keine Instandhaltung, keine Erneuerung, keine

Schönheitsreparaturen, keine Hausverwaltung

§ 2 BetrKV. Nr. 15

• Gemeinschaftsantennenanlagen, Breitbandkabel

• Strom, Versorgung, Mietkosten, Wartung• Strom muss gesondert ermittelt werden• Keine Anschlusskosten!!

§ 2 BetrKV. Nr. 16

• Kosten des Betriebs der Einrichtung f. Wäschepflege

• Muss allen Mietern zugänglich sein,• Keine Münzeinnahmen - sonst müssen diese

angerechnet werden- Ausschluss des Nr. 16

§ 2 BetrKV. Nr. 17

• Sonstige Betriebskosten

alle denkbaren benennen Kosten der DachrinnenreinigungKosten RauchmelderFeuerlöscher, Rach- BrandmeldeanlagenBlitzschutzanlagen

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