Optische Mängelbewertungen von Fassaden · Matrix) 4. Wenn nein ÎNachbesserung 5. Wenn ja...

Optische Mängelbewertungenvon Fassaden

alsecco Forum 2005Im Dialog mit der Wohnungswirtschaft

Hinweis für die PDF-Datei:Die Qualität der Bilder ist teilweise eingeschränkt!

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 2

Der Begriff

Optikgriech. optike „Lehre vom Sichtbaren“optikos „zum Sehen gehörig“zu opsis „das Sehen“ (Quelle: wikipedia)

Die Lehre vom Licht

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 3

Bewertungsfragen

Optik …… ist Emotion… ist Schönheit und Wertigkeit… kann eine Gleichstellung zur Funktion haben… verändert sich positiv/negativ

PatinaVerschmutzungGebrauch

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 4

Schadensverursacher

Auszug aus Bauschadensbericht 2002

Prozentuale Verteilung der Verursachung und der Verschuldner von Bauschäden (Dannecker, Meinhardt, 2001)

Materialfehler4,3%

Höhere Gewalt2,7%

Natürlicher Verschleiß4,4%

Verschulden durch Dritte1,5%

Bauüberwachungsmängel18,1% Ausführungsmängel

43,6%

Planungsmängel20,4%

Nutzungsfehler5,0%

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 5

Bewertungsfragen – Technik

Optische Mängel können technische Mängel bedeutenSchmutzabläufer = PlanungsmängelPlanebenheit = AusführungsmängelFarbabweichungen = ProduktionsmängelRisse = Feuchteeintrag/Wärmeverluste

Frostschäden/Setzungen usw.

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 6

Planung – Ausführung: Praxisbeispiele

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 7

Planung – Ausführung

Mangel ?

RückseiteVorderfront

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 8

Planung – Ausführung: Anschlüsse Fenster

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 9

Planung – Ausführung: „Luftdichtigkeit“

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 10

Planung – Ausführung

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 11

Planung – Ausführung

Hinweise aus Leitfaden zum Einbau von Fenstern, Fassaden und Haustüren

RAL–GütegemeinschaftenFrankfurt/Main

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 12

Planung – Ausführung

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 13

Planung – Ausführung

UK oder Dämmstoffhalter?

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 14

Planung – Ausführung

Fensteranschluss Dämmstoffhalter „im Angebot“

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 15

Ausführung

Starke Reinigungs-spuren nach dem Ausrüsten

Empfehlung:Montage der Bekleidung von Oben nach Unten bei gleichzeitiger Demontage der Rüstung

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 16

(Positive?) Veränderungen durch Bewitterung

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 17

Optik/Umfeld/Sicherheit

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 18

Optik/Umfeld/Sicherheit

Alte Asbestzementfassade – Bj. 1976

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 19

Optik/Umfeld/Sicherheit

Asbestzementfassaden sind nach TRGS 519 zu behandeln.Sachkundenachweis erforderlichKein Wiedereinbaustatthaft

Nietverbindung ausgebrochen

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 20

Betrachtungsabstand

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 21

Betrachtungsabstand – Detailansichten

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 22

Betrachtungsabstand – Detailansichten

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 23

Betrachtungsabstand – WDVS-Fassade

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 24

Betrachtungsabstand – Natursteinfassade

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 25

Übliche Betrachtungsabstände: Wand

Detailsab 1,0 m

Farbspiel/Texturab 4,0 m

Bezug zu Kanten, Öffnungen, Planebenheit

Mindestabstand 6,0 m

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 26

Betrachtungsabstände: Dach(kanten)

Betrachtung Dach nicht möglich (3-4 m)

Ganzheitliche Betrachtung je nach Gebäudehöhe ab 8 m

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 27

Optische Gesamtbewertung: Kriterien

„Gebrauchsüblicher Betrachtungsabstand“Lesen, TV, Häuser, Landschaften …

Weitere FaktorenTageszeit – Licht/Schatten/ReflexionWitterung – Regen/Tau/RaureifUmwelt – Stäube/Pollen/AlgenUmfeld – Ensemble

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 28

Vorgehensweise Optik

Bewertungsmatrix nach AIBau*Gewicht des optischen Erscheinungsbildes

* Prof. Oswald Aachen

OptischeMinderung

sehr wichtig wichtig unbedeutend unwichtig

auffällig

gut sichtbar Nachbesserung

sichtbar

kaum sichtbar Bagatelle

Minderung

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 29

Vorgehensweise Optik/Technik

Matrix zur Bewertung von Mängeln auf Basis einer Prozentskalagem. Oswald, „Hinzunehmende Unregelmäßigkeiten bei Gebäuden“

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 30

Bewertung von Aussenputzen

Die Optik hat 30% Anteil

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 31

Merkmale zur optischen Zielerfüllung von Außenputzen

Abriebfestigkeit ++Wasseraufnahme +Kantenausbildung ++Rissigkeit ++Ebenheit +++Struktur +++Farbe +++Objektlage/Bedeutung des Objektes +++

+++ = sehr wichtig ++ = wichtig + = geringe Bedeutung

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 32

Phase 1 – Liegt ein optischer Mangel vor?

1. Feststellung IST-Zustand2. Feststellung SOLL-Zustand

Einzelvereinbarungen/Musterflächen/Verträge/Vergleichsobjekte

3. Allgemein anerkannte Regeln der Technik überprüfen

4. Negative Abweichung SOLL/IST5. Ende bzw. Bewertung Abweichung

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 33

Phase 2 – Bewertung des optischen Mangels

1. Bestimmung des Grades der BeeinträchtigungÜblicher Betrachtungsabstand / Übliche Lichtverhältnisse

2. Bestimmung der Größe des beeinträchtigten Bereiches

3. Ist der Mangel hinnehmbar? (gem. Matrix)4. Wenn nein Nachbesserung5. Wenn ja Prüfung ob Bagatelle oder

angemessenen Minderwertermitteln

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 34

Ebenheitstoleranzen geregelt nach DIN 18202

Tabelle 3 – Grenzwerte Ebenheitsabweichungen

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 35

Rechenbeispiel 1 – Minderung

Optische Mängel: Veralgung und Abzeichnen der Dämmstoffhalter

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 36

Rechenbeispiel 1 - Minderung

Ermittlung der Größe des beeinträchtigten Bereiches

Verschmutzungenund Veralgungen

Dämmstoffhalter

Aufmaß oderArchitektenzeichnungen

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 37

Rechenbeispiel 1 - Minderung

1. Raster einziehen nach Erfordernis

2. Auszählen/Messen

3. Schäden zur Fassade in Prozenz

4. Wichtung nach Matrix

Fläche: 16,0 x 6,50 m = 104 m²

Beeinträchtigung über 80% (a)

Gut einsehbar Wichtung 100% (b)

Optischer Wertanteil 60% (c)

Preis inkl. Nebenkosten 75,00 €/m²

Minderwert: F x a x b x c x €/m²

104 x 0,8 x 1,0 x 0,6 x 75,00 = 3.744 €

Wertanteil Optik Putz 48% !

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 38

Rechenbeispiel 2 - Minderung

Fläche ca. 10 x 8,5 m = 85,00 m²

Mangel 6 Felder von 9 = 66% (a)

Gut einsehbar Geltung 80% (b)

Optischer Wertanteil 40% (c)

Preis inkl. 65,00€/m²

85 x 0,66 x 0,8 x 0,4 x 65,00 =1.167,00 €

Wertanteil ca. 21%

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 39

Streitigkeiten Sichtmauerwerk

Vorbeugen ist besser …

Eindeutige BeschreibungNur eine Produktionsstätte/ Charge

Planung von Öffnungen½ steinigen Verband vorziehenDefinition Fugenfarbe/VerfugungMusterwände erstellen mind. 5 m²Verzicht auf AnstricheStoßfugen 1 cm (Regel)Lagerfugen 1,2 cm (Regel)

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 40

Problematik Risse

Rissbildungen könnenlastabhängig und lastunabhängig sein

UrsachenforschungStatikSetzungenDurchbiegungenVolumenveränderungenBehinderungen

Bestimmung: Neuriss / Altriss / Veränderungen

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 41

Optische sichtbare Risse ab 0,1 mm

Unschädliche Risse Putz (Beton)Rissweiten unter 0,2 mm (0,4 mm)

Rissweitenbestimmung sinnvoll im Winter

Einzelriss durch

Zwängung

Netzartig in der OberflächeMeist durch Mörtel mit zu hohem Wassergehalt / Verdursten

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 42

Literatur/Normen

DIN 18202 Toleranzen im HochbauVisuelle Beurteilung von lackierten Oberflächenauf Aluminium(Verband der Fenster- und Fassadenhersteller e.V. VFF)

AIBau Aachen – Prof. Dr.-Ing. Rainer OswaldArge Ziegeldach e.V. – ZiegeloberflächenRAL-Gütegemeinschaften Fenster und HaustürenVOB Teil C DIN 18345 WDVS Ausgabe Jan. 2005VOB Teil C DIN 18351 Fassadenarbeiten Dez. 2002Stoff-/Herstellernormen und Richtlinien des Handwerks

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 43

Objekte

… über Geschmack lässt sich (nicht) streiten

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 44

Objekte

Graffiti gegen Graffiti„Farbabweichungen“

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 45

Zusammenfassung

Nicht die Optik eines Hauses bestimmt dessen Wert, sondern die Qualität seiner Bausubstanz …

Optische Mängelbewertung von Fassaden • 46

Zusammenfassung

… aber die Optik entscheidetüber das Wohlempfinden seiner Nutzer!

Vielen Dankfür Ihre Aufmerksamkeit

Dipl.-Ing. Gaston LemméBausachverständiger / Dozent

Am Waldrand 1014557 Wilhelmshorst

Tel. und Fax (03 32 05) 6 31 63info@gaston-lemme.dewww.gaston-lemme.de