Nr. 188, 13. KW, 27.03.2009, Seite 1 von 59

Inhaltsverzeichnis

Editorial (Rohmert)

1 Markteinschätzung: Wo ist der Optimismus? (WR)

1

Vorteile der Angestellten-Manager Kultur

4

Risiken erkannt oder dro-hen neue Risiken?

5

Rating und non-recourse 6

Konjunkturprognose zum Selbermachen (WR)

13

Wird Deutschland zum Schnäppchenmarkt?

13

Personalpolitik im Zeichen der Krise/ Interview

17

Ostseeraum: stabiler durch die Krise (Harmsen)

21

Wie Fischen im Trüben 22

Offene Fonds: Gesunder Realismus auf der Mipim

24

Geschl. Immobilienfonds 43

Mipim - Meinungen: Quint, Beyerle, Stumm, Aengevelt, König, Herr, Angermann, Langmann, Voss, Escher

26

Büromärkte: Wann lohnt der Einstieg (Subroweit)

25

Impressum 59

Sonst. Fonds (Schiffe, etc.) 51

Statement geschlossene Fonds mit: Ideenkapital, Flex Fonds, MPC, Hesse Newman, Kö-nig Pyne &Cie., Real I.S., Project UG

37

Pro und Contra: Asset Management

33

Wie geht es weiter? 9

Frühjahrsimmobilien-Fonds-Spezial 2009 Werner Rohmert

und Dr. Wulff Aengevelt, Dr. Torsten Angermann, Dr. Thomas Beyerle, André Eberhard, Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Charlotte Harmsen, Dr. Thomas Herr, Axel König, Karin Krentz, Michael Kunz, André Langmann, Bert Manke, Michael Oehme, Oliver Porr, Andreas Quint, Jochen Reith, Bärbel Schomberg, Oliver Stumm, Dr. Stefan Subroweit, Matthias Voss und Christoph Wittkop.

Wir danken den Sponsoren/Anzeigenpartnern der heutigen Ausgabe: Aurelis Real Estate GmbH, Brockhoff & Partner, Catella Real Estate AG, DEGI GmbH, Deka Immobilien Investment, Fairvesta, Flex-Fonds, Garbe Group, GRR AG, HCI Capital, Hesse Newman Capital, Ideenkapital AG, König & Cie., LHI, MPC Captal AG und Real I.S. AG.

Sehr geehrte Damen und Herren,

unser aktuelles „Frühjahrsimmobilien-Fonds-Spezial 2009“ ist diesmal etwas an-ders aufgebaut. Wir lassen unseren Leser stärker zu Wort kommen. Lageeinschät-zungen zur und nach der MIPIM, Markt- und Produkttrends waren als Themen freige-geben. Wir haben übrigens alle eingegangenen Beiträge ohne Rücksicht auf die mo-netäre Unterstützung dieses Spezial berücksichtigt. Und natürlich sind in einigen Bei-trägen auch Werbebotschaften enthalten, die natürlich dem Autor zuzuschreiben sind und eben nicht auf die journalistische Goldwaage gelegt wurden. Aber eben das ist ja auch der Zweck. Unsere Leser sollen zu Wort kommen – ohne Filter.

Weitere Themen sind Personalkonsequenzen der Krise, Asset Management – Pro und Contra und natürlich die Meinung zur immobiliären Zukunft in Deutschland. Natür-lich gibt es auch die traditionelle Übersicht über aktuelle Geschlos-sene Immobilienfonds. Wird Deutschland zum einig Schnäppchen-land? Vorab: Nein! Und natürlich nutze ich die Chance bzw. akzep-tiere das Risiko, eine eigene Meinung zur generellen Entwicklung pointiert darzustellen. Brachenüblich verringerte Anzeigenflächen spenden den Platz. Sie wissen ja, wenn man schon kein Geld ver-dient, sollte man wenigstens Spaß haben – und den wünsche ich Ihnen auch beim Lesen.

Wo ist der Optimismus geblieben? Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief",

Immobilienspezialist "Der Platow Brief"

Noch genau vor einem Jahr war ich optimistisch. Die Finanzkrise war noch eine Fi-nanzkrise. Zwar gingen bereits die volkswirtschaftlichen Wachstumsraten zurück, wa-ren aber im Rahmen einer stabilen realwirtschaftlichen Entwicklung immer noch als zyklische Schwankungen zu interpretieren. Wir hofften auf ein Softlanding.

Gesamtwirtschaftlich sahen wir die Risikopotentiale, konnten sie aber nicht mit Wahr-scheinlichkeiten bewerten. Wir beschränkten uns in unserer Prognose auf eine

Nr.: 188 13. KW / 27.03.2009

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ISSN 1860-6369

Werner Rohmert, Herausgeber Immobilienbrief Ruhr ab 60 Immobilienbrief Berlin ab 54

Nr. 188, 13. KW, 27.03.2009, Seite 2 von 59

„entweder / oder – Variante“. Wenn man die Eintrittswahrscheinlichkeit eines Total-crashs mit vielleicht 5% bewertet, bringt es überhaupt nichts, wenn man eine insge-samt gute Prognose von vielleicht 2% mit einer 5%igen Crash-Wahrscheinlichkeit kombiniert, um dann ein „realistisches“ Wachstum von 1,9% zu prognostizieren.

Außerdem war unsere eigene Einschätzung geteilt. Das Gesamtzahlenwerk der Fi-nanzkrise, an dessen Boden unserer Meinung nach noch nicht einmal gekratzt ist – dies zeigt unser kleines Zahlenfeuerwerk unten (S. 13) auf – haben wir nicht gesehen und auch nicht für möglich gehalten. Der Verstand ließ uns bei guter realwirtschaftli-cher Ausgangslage auch immobilienwirtschaftlich auf ein Softlanding hoffen. Das „Bauchgefühl“ sprach eher für Crash. Aber wer traut schon seinen Gefühlen? Trotz-dem wiesen wir Sie immer auf die Gefahr hin, dass nach unserer Erfahrung auf die Lemminge-Invasion internationaler Investoren auch der göttliche Befehl zum gleich-zeitigen Abzug folgen werde. In unserer Konjunktur-Prognose vom letzten Jahr zeig-ten wir Ihnen ein mögliches Crash-Szenario auf.

Scheitert die Marktwirtschaft an der Marktwirtschaft? Schon 1990/91 arbeiteten wir, mit Blick auf die neuen Bundesländer im Platowteam, heraus, dass die Marktwirtschaft zur Einführung der Marktwirtschaft nicht geeignet sei. Hinsichtlich des gewonnenen Wettbewerbs des westlichen Systems gegen Kom-munismus/ Sozialismus äußerte ich bereits in den Konjunkturprognosen 90/91 Stör-gefühle. Die Welt war ins Ungleichgewicht geraten. Der fehlende Wettbewerb der Systeme führt zur Hybris des Gewinners.

Seit nunmehr einem halben Jahr steht die Welt vor einem Paradigmen-Wechsel. Unser schlimmstes denkbares Crash-Szenario wurde längst rechts überholt. Was seit dem 15. September offengelegt wurde, war für niemanden vorstellbar. Aus einer Finanzwirtschaft war weltweit eine Spielbude geworden.

Die Finanzmarktvolumina machen deutlich, dass eine „Marktwirtschaft ohne Gren-zen“ an ihre Grenzen gekommen ist. Selbst wenn die Gesamtvolumina (s. u.) sich irgendwann tatsächlich als Nullsummenspiel in Wohlgefallen auflösen werden, zer-stört alleine das mögliche Risiko einzelner Player das Gesamtvertrauen der Teilneh-mer untereinander. Der Rede des Bundespräsidenten vor einigen Tagen ist hier wohl wenig hinzuzufügen. Einen überzeugten Marktwirtschaftler und Finanzmarkt-

Frankfurt: Burkhard Dal-losch (47) übernimmt die Aufgabe des COO im Ge-schäftsfeld Asset Manage-ment Immobilien der Deka-Bank von Josef Schultheis (43), der sich als Vorstand der Modalis Management neuen Aufgaben widmen wird. Bonn: Dieter Heldt ist bei der BauGrund Ende Februar ausgeschieden. Neues Vor-standsmitglied ist Markus Schmidt. Sprecher des Gre-miums wurde Niels Fischer, der Ende 2006 in den Vor-stand berufen wurde. Fischer und Schmidt sind auch GF der BauGrund Immobilien-Management und Bau-Grund TVG.

Personalien

Wohnungswirtschaft

Investment und RenditeAchtung! Letzter Termin: 31.03.2009!!!

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fachmann über die Notwendigkeit eines Systemwandels sprechen zu hören, lässt ein Schauern über den Rücken gleiten. Allerdings sehen wir die Auslöser weniger alleine in der Berufsgruppe der Banker, sondern im gesamten kulturellen Umfeld.

Auch gesellschaftliche Systeme brauchen Wettbewerb. Demokratie und Marktwirt-schaft konkurrierten mit Kommunismus/Sozialismus. Ein solcher Wettbewerb bezieht den Menschen ein. Die Finanzwelt kommt ohne den Menschen aus – befristet. Nach dem Sieg der angelsächsischen Marktwirtschaft schien evident, dass die völlig unre-gulierte Marktwirtschaft die beste Gesellschaftsform ist. Globalisierung diente zur Entschuldigung für Verlagerungen aller Aktivitäten, die das heimatliche Rechtssystem nicht vorsah. Das Bild des „ordentlichen Kaufmanns“, der sich in seinem moralischen, gesellschaftlichen und rechtlichen Rahmen bewegt, verschwand hinter dem Leitbild des Quartalsbilanz-Managers. Management ersetzt Unternehmertum. Und wie in der Immobilienwirtschaft der Investor in Jahrzehnten, der Projektentwickler und Händler in Jahren und der Makler lediglich in Monaten denkt, verschob sich generell die Fristigkeit des Denkens in der Gesamtwirtschaft.

Die „Vorteile“ der Angestellten/ Manager-Kultur: Kein Risiko, höhere Handlungsfreiheit, garantierte Fehlerfreiheit Die Kultur des Angestellten bzw. des angestellten Managers – auch Vorstand ge-nannt - dominiert in der modernen Marktwirtschaft. Konzerne werden größer als Staaten. Banken haben größere Bilanzsummen als die Heimatländer Sozialprodukte. Das macht die Risiken der Konzern-Managementstrukturen deutlich. Und mit Gier getunten Private Equity Strategien erhält die Angestellten-Kultur Turbo-Power. Ein Angestellter schwimmt niemals gegen den Strom. Ein Angestellter tut, was Analys-ten von ihm verlangen. Ein Angestellter hat die Aufgabe, seine Quartale optimal über die Runden zu bringen. Ein Angestellter denkt persönlich lediglich soweit vor-aus, wie es nötig ist, um mit hinreichender Wahrscheinlichkeit frühzeitig eine neue Position einzunehmen, bei der ihn etwaige Fehler nicht mehr so schnell einholen kön-nen. Es ist auch nicht Aufgabe eines Angestellten, Wendepunkte vorauszusehen – es sei denn, dies führt zu neuer Gewinnchance.

Aber das verhindert die Volumens-Maximierung moderner Finanzinstrumente. Wenn es droht schiefzugehen, ist es für eine Wende sowieso zu spät. Dann hilft nur noch, das Rad schneller zu drehen und bis zur letzten Minute zu hoffen und zu kassieren. Das ist menschlich unvermeidbar. Außerdem hat der Angestellte mit seiner persönli-chen Einkommensmaximierung seinerseits auf Grund der unterstellten Zielidentität auch immer „das Beste“ für das Unternehmen getan. Shareholder Value bemisst sich nun einmal in Börsenkursen. Und der Angestellte trägt niemals Verantwortung oder Schuld. Alle Entscheidungen werden durch Gutachten oder Usancen unterlegt. Feh-ler macht der Markt. Wer in der Immobilienwirtschaft z. B. eine bekannte Trophy-Immobilie zum höchsten Preis einkauft und dies durch Mitarbeiter und Gutachten hin-reichend überprüfen lässt, macht niemals einen Fehler. Nur der Markt reagiert anders als begutachtet. Und außerdem hat der Angestellte ja niemals etwas anderes gemacht, als das, was alle gemacht haben, was alle Analysten wollten und was alle Rating-Agenturen für gut befanden.

Ohne persönliche Haftung eines Unternehmers auch für Marktentwicklungen braucht das Marktänderungsrisiko von einem Angestellten nicht kalkuliert zu werden. Das ermöglicht Handlungsfreiheiten, die ein Unternehmer nie hätte. In guten Phasen siegt damit immer die Managerkultur über die Unternehmerkultur. In schlechten Phasen auch; denn die Risiken werden sozialisiert, wie uns gerade vor Augen geführt wird.

Und noch eines werden die wenigen realwirtschaftlich Tätigen, die jetzt im Rahmen des konjunkturellen Totalcrashs nicht um ihre eigene Existenz kämpfen müssen, son-dern jetzt und vielleicht noch viele Jahre das Geld für die Zeche verdienen müssen, mit zusammengebissenen Zähnen zur Kenntnis nehmen: Die größten Ego-Maximierer der letzten Jahre werden gleichzeitig die größten Gewinner der Er-holungsphase sein.

Die Spieler – in der Immobilienwirtschaft sprachen wir längst ohne Hintergedanken von „Playern“ – haben persönlich ihre Scherflein im Trockenen und bereiten jetzt be-reits ihr Comeback vor. Denn in Kürze wird es wieder Immobilien mit riesigem Spread geben. Wieder wird es Not leidende Kreditengagements oder auch toxische Papiere

Personalien Frankfurt: Stefan Gunkel (42) ist neuer Head of Valua-tion bei CB Richard Ellis. Der bisherige Leiter der Be-wertungsabteilung, Ulf Buh-lemann (41), verlässt aus persönlichen Gründen das Unternehmen. Luxemburg: William Jo-seph Brennan, seit Januar 2009 COO, ist zum stellv. CEO der operativen Tochter-gesellschaften der Gagfah bestellt worden und wird ab dem 1. August 2009 als Nachfolger von Burkhard U. Drescher zum CEO der Gagfah GmbH und der deutschen Gagfah-Gruppe ernannt. Brennan wird wei-terhin GF der operativen Tochtergesellschaften der Gagfah S.A., Gagfah GmbH, Gagfah M Immobi-lien-Management und Wo-ba Dresden, bleiben. Zudem wird Brennan neuer GF der Nileg Immobilien Holding, der Gagfah Holding und der Woba Holding. Zusätzlich ist Nicolai Kuss zum COO der operativen Tochtergesell-schaften der Gagfah bestellt worden. München: Edgar Zoller (52) tritt zum 1. Mai im Vor-stand der Bayern LB die Nachfolge von Dr. Rudolf Hanisch an, der in den Ruhe-stand geht. Stuttgart: Stefan Brendgen (44), seit Januar 2009 CIO der Allianz Real Estate, wurde mit Wirkung zum 6. März 2009 zum CEO beru-fen. Er folgt auf Karl Ralf Jung, der seine Funktion zum Jahresbeginn ausge-schieden war.

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zu lächerlichen Konditionen zu kaufen geben und wieder werden die kreativsten Ex-cel-Jongleure und Finanzspiel-Programmierer ganz oben schwimmen.

Risiken der Finanzkrise „erkannt und gebannt“ oder drohen weitere Billionen-Risiken? Die Zahlen kommen erst langsam auf den Tisch. Rund 863 Billionen US-Dollar (ACHTUNG: Deutsche Billionen: 860.000.000.000.000 Dollar) weltweites Derivate-Volumen, die ja oft nur Wetten auf irgendwelche Entwicklungen darstellen, sind laut BIZ wohl insgesamt noch auf dem Markt. Das entspricht mehr als der 15fachen Welt-wirtschaftsleistung. Genau weiß es niemand.

Schauen wir noch mal ein wenig weiter. Ca. 56 Billionen Dollar sind an CDS (Credit Default Swaps) unterwegs, bei denen wieder einmal Marktteilnehmer auf die Bonität anderer Marktteilnehmer wetteten. Auch unter Nullsummenaspekten kann die Risiken kaum jemand abschätzen.

Zurück zur Realwirtschaft: Wachstumsbremse für Dekaden? Überschlagen Sie doch einfach mal allein die volkswirtschaftliche Bedeutung der Konstruktionskosten und Gebühren, die mit diesem Derivatevolumen verbunden sind. Das hat in der Vergangenheit zu immensem Volkseinkommen geführt. Welche Risi-ken damit verbunden sind, weiß niemand. Den Gebühren steht auch im Nullsummen-spiel sich aufhebender Wetten nichts entgegen. Selbst wenn sich Wetten und Gegen-wetten ausgleichen würden, sieht es bei den Spielern auf der falschen Seite der Wet-te ganz elend aus. Wenn hier Banken zu retten sind, hilft auch kein Lamento zum Nullsummenspiel weiter. Übrigens: 1% Risiko dieses Bereiches ist schon mehr, als alle Staaten zusammen für Konjunkturpakete aufbringen können.

Frankfurt: Dr. Stefan Schulte (48) ist zum neuen Vorstandsvorsitzenden von Fraport bestellt worden und tritt am 1. September die Nachfolge von Dr. Wilhelm Bender (64) an, der aus dem Unternehmen ausscheidet. Zudem wurde Peter Schmitz (58), Bereichsvorstand der Bodenverkehrsdienste, neu in das Gremium berufen. Bremen: Henrik Hertz (60), geschäftsführender Gesell-schafter der Arnold Hertz, übernimmt turnusmäßig von Jens Lütjen (42), Geschäfts-führer von Robert C. Spies, das Amt des DIP-Sprechers.

Personalien

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Können Sie sich vorstellen, was es allein für die Wachstumsperspektiven bedeutet, den Finanzsektor wieder auf ein an die Realwirtschaft angepasstes Maß zurück zu schrauben? Daneben wirken die Risiken aus Immobiliengeschäften oder auch aus Kreditkarten eher lächerlich. Und allein die „Subprime-Krise“ mit ihren multiplikativen Verbriefungen hat schon die Kugel ins Rollen gebracht. Bei den Kreditkarten fängt es erst ganz langsam an zu sprudeln. Da dies sowieso der Pferdefuß der privaten Ver-schuldung in den USA war und vor aktuellem Hintergrund eine Risikoerhöhung un-vermeidlich ist, dürfte hier noch ein böses Erwachen kommen.

Rating und „non recourse“-Finanzierung: Unsere Reizthemen Wir haben Sie oft mit unserer gescholtenen Mindermeinung aus der Quelle des ge-sunden Menschenverstandes gelangweilt. Wir wollen uns deshalb kurz fassen. Sie können alles nachlesen. Aber natürlich hat die Finanzkrise auch unsere alten Reiz-themen Rating und Non recourse -Finanzierung wieder nach oben gespült.

non recourse – Die Folgen modernen real estate bankings: Inzwischen ist klar, dass non recourse -Finanzierung natürlich sowohl Verhalten wie auch Preise beein-flusst. Die einfache Frage, welcher vernünftige Mensch Geschäfte machen/finanzieren würde, die nur funktionieren, wenn alles gut geht, hat sich niemand ge-stellt. Non recourse macht’s möglich. Die USA machen non recourse, also auch wir. Wie vorhergesagt lernen Banken jetzt, mit den Folgen zu leben.

Non recourse sei in USA schon immer üblich. Haftung würde an der faktischen Risi-koposition ja doch nichts ändern. Die renommierten Investmentbanken als Kreditneh-mer würden sowieso nie eine Insolvenz von Investments, die ihren Namen tragen, zulassen. Im übrigen seien die Investments so perfekt aufbereitet, dass sie nicht schief gehen könnten. Diese Argumente wurden oft entgegengehalten. Diese Argu-mentation gerät natürlich längst in Wanken. Die Folgen sind in den Bankbilanzen üb-rigens längst noch nicht vermerkt.

Gängige Praxis sowohl bei manchen Investmentbanken bzw. ihren Fonds wie auch bei Immobilienaktiengesellschaften ist doch der freundliche Hinweis, die Bank habe doch überhaupt keine Alternative zu einer Prolongation zu auskömmlichen Konditio-nen, da sie ja sonst Zehntausende von Schlüsseln auf den Tisch bekäme.

Dies wiederum würde nicht nur den Totalzusammenbruch vieler Märkte mit drasti-schem Wertverfall bedeuten, sondern die Infrastruktur und die Bilanzen der Banken überfordern. Die stoßen in ihren Kapazitäten bereits mit den unvermeidbaren notleidenden Engagements an ihre Grenzen. So ergibt sich faktisch keine andere Wahl – unter der Voraussetzung, dass die Bank überhaupt in der Lage zur Prolongation ist, da sie bei fristenkongruenter Finanzierung natürlich vor einem Refinanzierungsproblem steht.

À propos Investment-Banking: Professionalität und non recourse -Finanzierungen haben natürlich noch andere Konsequenzen. Während im „deutschen Mittelalter“ noch der 90er Jahre Kreditnehmer, die ordnungsgemäß ihren Zahlungsverpflichtun-gen gegenüber der Bank nachkamen, regelmäßig in Ruhe gelassen wurden, führt heute schon das Vertragswerk in eine überflüssige Pleite. IFRS und Fair Value sor-gen für Bewertungsrisiken. Stellen Sie sich einmal vor, was geschehen wäre, wenn 1996 bis 1998 alle Investments in den neuen Bundesländern tagesaktuell bewertet worden wären und die Kreditnehmer aufgefordert worden wären, etwaige Bewer-tungsverluste zu begleichen. Das Desaster wäre unvorstellbar gewesen.

Genau das geschieht aber aktuell aufgrund der Professionalisierung des Real Estate Investment Banking. Auch Engagements, deren Zahlungsstrom noch funktioniert, können leicht zu notleidenden Investments werden. Bei Unterschreiten von im Ver-trag festgelegten Wertgrenzen, müsste der Kreditnehmer regelmäßig Eigenkapital bereit stellen. Woher soll das aber in schwierigen Marktphasen kommen? Um diesen Zusammenhang aufzuzeigen, hätte man sicherlich nicht Betriebswirtschaft oder Volkswirtschaft studieren müssen. Kreditnehmern bleibt auch gar nichts anderes üb-rig, als sich bei den unvermeidlichen Anfragen an den Kopf zu fassen. Auch die Fonds der renommierten Investmentbanken, stehen derzeit Eigenkapitalnachforde-rungen, schulterzuckend gegenüber.

Frankfurt: Dirk-Ulrich Sinkel (49), ist zum Ge-schäftsführer der Sicon Esta-te Immobilienberatung berufen. München: Dr. Insa von Jürgensonn (MRICS) wurde zum Regional Director und Head of Portfolio Manage-ment Northern Europe bei LaSalle bestellt. Sie verant-wortet das gesamte Asset Management des Unterneh-mens in Nordeuropa und ist als Fondsmanagerin gleich-zeitig zuständig den LaSalle German Retail Venture Fonds und den LaSalle Ger-man Income & Growth Fonds. Bad Soden: Hans Joachim Blumenauer, Gründer der Blumenauer Holding und des VDM Verband Deut-scher Makler, ist am 14. März nach längerer Krank-heit verstorben. Der Ehren-präsident des IVD wurde am 23. März im engeren Kreis der Familie beerdigt. Essen: Albrecht Ehlers (51), Arbeitsdirektor und verantwortlich für den Unter-nehmensbereich Hochtief Services, wird Ende März aus dem Vorstand ausschei-den, um sich neuen Aufga-ben zuzuwenden. Künftig soll er Mitglied in verschie-denen Aufsichtsratsgremien der Gesellschaft werden. London: Christian Delaire ist zum CEO von AEW Eu-rope ernannt worden. Zuvor war er 15 Jahre für Axa Real Estate Investment Mana-gers in Paris tätig. Er tritt die Nachfolge von Francois Pochard an.

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Seit Jahrzehnten haben diverse politisch und wirtschaftlich bedingte Krisen zu erheblichenKursschwankungen an den Finanzmärkten geführt. Anlagen aus dem Hause FLEX Fondshingegen konnten auch in Krisenzeiten stets eine stabile Vorsteuerrendite zwischen 4,59 %und 6,29 % erzielen. Dies veranschaulicht die obere Infografik, die die DAX-Performance imVerhältnis zur FLEX Fonds-Entwicklung darstellt. Während die Investment- und Aktienmärktederzeit erneut empfindliche Verluste verkraften müssen, bleiben die Erträge der FLEX Fonds-Beteiligungen auf gewohnt stabilem Niveau.

Seit der Firmengründung vor 20 Jahren investiert die FLEX Fonds-Gruppe in bodenständige,meist in deutschen Mittelzentren gelegene Immobilien. Im Vordergrund stehen dabeiwerthaltige Erträge für die Anleger. Die als Portfoliofonds aufgelegten KG-Beteiligungenbestehen vorrangig aus Wohn- und Gewerbeimmobilien, denen seit 2005 Energierohstoffe,Edelmetalle und Wertpapiere beigemischt werden.

Alle Investitionen werden mit einem hohen Anteil von Eigenkapital getätigt. Bis zumJahr 2001 wurde auf die Aufnahme von Fremdkapital gänzlich verzichtet, was sich in Zeitender Finanzkrise bezahlt macht, da keine Abhängigkeit von Kreditmärkten besteht.Das Ergebnis: Das Anlagekapital hat sich im vergangenen Jahr nahezu verdoppelt.

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Rating mutiert zur Selbstzerstörung: Das Paradoxon der Rating-Hörigkeit wird ak-tuell immer deutlicher. Es wird klar: Rating führt automatisch in die Spirale. Gerade die Diskussion bei AIG oder HRE macht die Peinlichkeit des intellektuellen Back-grounds deutlich. Beide Institute, die mit dreistelligen Milliardenbeträgen künstlich am Leben erhalten werden müssen, hängen immer noch an der Qualität ihres Ratings. Denn wenn sich ihr Rating verschlechterte, würden sich die Finanzierungskosten er-höhen, was natürlich zu einem weiteren Desaster führen würde.

In der Konsequenz führen also immer noch Unternehmen, die vom Markt längst outgesourct wurden und nur noch per künstlicher Ernährung am Leben gehalten werden, noch erstklassige Ratings. Die Rating-Agenturen „lassen mit sich reden“, diese Ratings zu erhalten, da ein realistisches Rating zum Exitus führen würde, was die Realitätsferne der bestehenden Ratings offen legen würde. Klar!

Zum Glück müssen wir nicht alles verstehen. Schließlich haben wir Ihnen auch oft genug deutlich gemacht, dass das Rating von Kapitalanlagen einfach nicht möglich ist. Allerdings hatten wir das am Beispiel des Ratings geschlossener Fonds erarbei-tet. Die Argumente gelten aber auch für alle Kapitalanlagen. Den Beweis für die Rich-tigkeit unserer Thesen hat die Realität jetzt an anderer Stelle geführt.

Die Immobilie – Ideales Spielfeld für Alpha-Täuscher Natürlich lässt sich noch eine Vielzahl anderer Kritikpunkte am System der jüngeren Vergangenheit auflegen. Die Begünstigung von Alpha-Täuschern gehört dazu. Das sind meist Investmentmanager, die über ihr eigenes Potential durch geschickte Aus-wahl von Investments täuschen. Im Ziel von Alpha-Täuschern stehen Kapitalanlagen, die entweder bei extrem hohem Risiko über eine sehr kleine Eintrittswahrscheinlich-keit verfügen oder deren hohe Risiken erst mit Zeitverzögerung virulent werden. In einer meist längeren Erfolgsphase bis zum Verlust seines Kapitals glaubt der Anleger an das Genie des Investmentmanagers.

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Die Immobilie ist z. B. ein ausgesprochen geeignetes Alpha-Täuscher-Produkt. Eine Immobilie mit einem guten Mieter ist hierfür ein typisch. Wenn der Mieter wäh-rend der Mietvertragslaufzeit Pleite geht und die möglichweise noch maßgeschnei-derte Immobilie komplett abstürzt, ist der Investmentmanager sicherlich nicht schuld. Wenn der Mieter aber einfach nur nach 10 oder 15 Jahren auszieht und die Immobilie dann abstürzt, ist der Manager zum einen sowieso nicht schuld und zum anderen längst in der dritten neuen Position, bei der es keine Erinnerung mehr an das 10 oder 15 Jahre alte Investment gibt. Schwache Immobilienqualitäten wie „Mietvertrag mit Wetterschutz“ und Verlängerungsabsichten von Mietern, die viel investiert haben, stehen bei uns auf der Warnliste deshalb ganz oben.

Wie geht es in der Immobilienwirtschaft weiter? Die Antwort weiß niemand. Die Mipim zeigte, wie auch viele unserer heutigen exter-nen Beiträge, einen gesunden Optimismus auf. Die Symptome der aktuellen Krise sind für die Immobilienwirtschaft die gleichen wie in früheren schwierigen Phasen. Es gibt keine neuen Kredite mehr. Alte Kredite werden nur mit Schwierigkeiten prolon-giert. Bestandskunden werden bevorzugt. Das ist nun wirklich nichts Neues. Anpas-sungen sind oft möglich. Die Personalpolitik von Immobiliengesellschaften ist traditio-nell volatil. International haben bereits erhebliche Anpassungen stattgefunden. Deutschland hat hier noch Nachholbedarf. Auch die Branche der geschlossenen Fonds hat erhebliche personelle Anpassungen durchgeführt. Zu dem Thema haben wir mit Prof. Dr. Hanspeter Gondring gesprochen. (siehe Seite 18) Bei meist nicht langer Betriebszugehörigkeit, sind personelle Maßnahmen für Immobiliengesellschaf-ten, die vom Transaktionsgeschäft leben, recht leicht durchführbar.

München: Corpus Sireo vermarktet ein 8 ha großes Areal der Deutschen Tele-kom in Schwabing. Geplant sind der Bau von knapp 30 000 qm Dienstleistungs-fläche sowie Wohnungen und 2 Kindergärten. Frankfurt: Jones Lang La-Salle Asset Finance stellt ihre Geschäftsaktivitäten ein.

Unternehmens-News

Die Arbeit der Bestandshalter ist tendenziell eher kon-junkturunabhängig und nimmt in schwierigen konjunktu-rellen Phasen sogar noch zu. Damit steigt der Personal-bedarf sogar. Da der größte Teil immobilienwirtschaftli-chen Personals im Bestand gebunden ist, fallen die As-set-Manager, Bewerter, Projektentwickler und Invest-mentmakler in der Statistik nicht besonders auf.

Insofern war die Stimmung auf der Mipim gut. Für die Immobilienwirtschaft ergibt sich in der aktuellen Krise schließlich nichts Neues. Spätestens nach einem Jahr oder anderthalb Enthaltsamkeit, haben die Banken in der Vergangenheit das Geld wieder mit vollen Händen verteilt. Die Branche geht davon aus, dass das ab Herbst 2010 sicherlich wieder so sein wird. Bis dahin wird es natürlich Marktbereinigungen geben. Aber auch das hat es immer schon gegeben.

Der Blick auf die Zahlen dämpft aber immer allen Opti-mismus. Auch manche Insiderargumentation ermüdet. Bei dem Absturzzahlenwerk im deutschen Investment-bereich ist zu berücksichtigen, dass die Megadeals des ersten Halbjahres noch aus 2007 stammen oder wie bei Arcandor zu einem noch früheren Konzept gehören. Nimmt man sich dann auch noch minutenlang Zeit und liest die MIPIM-Beilagen, so erfährt man, dass die Märkte im Zeichen der Krise stehen. Dutzende Zitatge-ber geben die überraschende Erkenntnis frei, der Markt für Kredite über 50 Mio. Euro sei völlig eingefroren.

Und sogar Vorstände entblöden sich nicht, öffentlich festzustellen, dass sich das Verhältnis der Immobilien-gesellschaften zu den Banken geändert hat. Statt Mietern oder Aktionären stünden heute die Banken an erster Stelle der Geschäftspolitik der Immobilien-gesellschaften.

MPC

Aber Tiger müssen leider draußen bleiben. Auch Indiens auf­stre bende Mittelschicht wünscht sich moderne Konsum­ und Unter haltungs tempel. Aber diese sind in Indien bislang rar. Ver helfen Sie den konsumfreudigen Indern mit dem Immobilien­fonds MPC Indien 2 zum Shopping­Glück. Und von den attrak­tiven Rückflüssen können Sie dann so richtig shoppen gehen.

Wenn er könnte, würde er shoppen gehen!

Das öffentliche Angebot des Beteiligungsangebotes ist erst einen Werktag nach Veröffent lichung eines Ver­kaufsprospektes zulässig, die der Gestattung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht bedarf. Der Verkaufsprospekt ist ab der Veröffent lichung beim Anbieter des Beteiligungsangebotes, der MPC Capital Investments GmbH, erhältlich. Grundlage des öffentlichen Angebotes des Beteiligungsange­botes und der Beteiligung an der Fondsgesellschaft ist einzig der veröffentlichte Verkaufsprospekt.

MPC INDIEN 2

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Weitere überraschende Erkenntnis großer Researchhäuser ist, dass es in der schlimmsten Wirtschaftskrise der letzten 60 Jahre, die die gesamte entwickelte Welt erstmalig gleichzeitig erwischt hat, zu Notverkäufen kommen wird. Die weltweite Be-trachtung überlassen wir lieber den Researchern vor Ort. Klar ist, dass in den traditio-nell hoch volatilen Märkten auch diesmal die Preise stark abstürzen können.

In den cash flow hörigen USA wurden auch in den Achtziger Jahren unvermietete Flächen oftmals überhaupt nicht eingewertet. Schon in den Achtziger Jahren konnte man auch in guten Lagen von New York erstklassige Immobilien zu einem Bruchteil der Erstellungskosten, weit unter 50%, erwerben. Auch in London war eine Preishal-bierung niemals etwas Ungewöhnliches. Wir zeigten Ihnen das schon in unseren frü-hen Specials Anfang der Neunziger Jahre methodisch auf.

Die Frage drängt sich auf, ob es diesmal so schlimm aussieht, weil die lange interna-tionale Boomphase das Gedächtnis gelöscht hat? Kommt es diesmal überhaupt so schlimm oder hat sich Globalisierung und Internationalisierung und Virtualisierung der Immobilienmärkte auch in der Krise stabilisierend ausgewirkt? Oder kommt es dies-mal noch viel schlimmer, da die weltweiten ökonomischen Rahmenbedingungen schlechter sind als wir uns je in der Nachkriegszeit erinnern konnten und die enge internationale Vernetzung und Globalisierung ein weltweites Dominofeld ohne Sicher-heitsgräben angelegt hat?

Im Prinzip sind wir durchaus optimistisch, dass die Immobilienkrise schneller vorbei-geht als zum Beispiel in den USA in den Achtziger Jahren. Die finanzgetunten Me-chanismen, die uns in die Krise hineingeritten haben, werden uns auch schneller wie-der herausreiten. Über die Folgen eines späteren, dann aber unvermeidlichen Crashs wagen wir heute allerdings nicht nachzudenken. Im privaten Gespräch würden wir lediglich dazu raten, einen nicht unerheblichen Teil der Altersvorsorge vorsichtshal-ber doch lieber in sinnvollen Immobilien anzulegen.

Bonn: IVG Funds bringt 6 Büroimmobilien aus dem Eigenbestand in einen neuen Spezialfonds ein. Die Objek-te in Berlin, Hamburg, Mün-chen; London, Brüssel und Paris im Gesamtwert von rund 300 Mio. Euro werden dem bereits zum Verkauf vorgesehenen Teilportfolio entnommen. Das Fondskon-zept sieht vor, dass sich IVG am Eigenkapital von 160 Mio. Euro zu 20% beteiligt. Die Fondsstruktur wird unter dem Produktnamen Protect derzeit aufgesetzt.

Unternehmens-News

LHI

Nr. 188, 13. KW, 27.03.2009, Seite 11 von 59

Stößt die Wissenschaft an die Grenzen? Übersehen wird dabei allerdings viel-leicht, dass die aktuelle Krankheit – dies haben wir in unserem letzten Editorial für Sie herausgearbeitet – nicht mit den periodischen Grippeanfällen der letzten Deka-den zu vergleichen ist. Die Wissenschaft ist an ihre Grenzen gestoßen.

Nicht nur das Zahlenwerk bringt Negativrekorde der letzten 50 oder 80 Jahre, son-dern auch die gesamte Volkswirtschaftslehre muss neu nachdenken. Wir haben in den vergangenen Jahren den Fehler gemacht, dass wir nach wie vor in den Denk-strukturen der klassischen Volkswirtschaftslehre mit komparativen Wettbewerbsvor-teilen und dergleichen mehr gedacht haben. Jedes Land möge das herstellen, was am günstigsten könne. Da kann es natürlich leicht produzierende Länder und einfach nur dienstleistende Länder geben. Globalisierung ist die Entschuldigung für alles. Der Mensch interessierte nicht mehr.

Dabei wurde aber immer vergessen, dass die klassische Volkswirtschaftslehre zu grenzüberschreitenden Transaktionen nun einmal auf dem Vorhandensein von Gren-zen beruht. Kommunikation und Globalisierung setzten ebenso wie die Mega-Europäisierung viele Grenzen außer Kraft. Damit gilt die Volkswirtschaftslehre nicht mehr. Das ergibt eine neue Aufgabe für die Wissenschaft, die theoretische Basis, den Realitäten anzupassen.

Neuer Konjunktur-Hype, Regelungsbedarf und Paradigmen-wechsel – eine schöne, neue Welt Auf Regen folgt Sonnenschein. Das sagte schon Asterix. Und bedenken Sie eins, je tiefer das aktuelle Konjunkturtal wird, desto steiler wird der anschließende Auf-schwung. Das ist allein schon mathematisch unvermeidbar. Wenn Sie jetzt noch bedenken, wie viele Billionen Dollar weltweit in Investitionsprojekte gesteckt werden, die erst mit starker Zeitverzögerung wirksam werden, ist klar, dass der nächste Auf-schwung steil sein wird. Wenn Sie dann noch bedenken, wie viele Hundert Milliarden aktuell in die Finanzsysteme gepumpt werden und aufgrund des Abbrechens des Geldschöpfungsprozesses nur eine „1:1“-Verwendung finden oder komplett in der Liquiditätshortung verschwinden, ist offensichtlich, dass hier Billionen darauf warten, dass der Hebel wieder funktioniert. Da es weltweit zum Überleben des Mittelstandes und der Wähler nötig ist, dass die Zinsen auf absehbare Zeit niedrig bleiben, denn alternativ wäre ein Immobiliendesaster zu erwarten, das die aktuelle Katastrophe noch in den Schatten stellt, ist unvermeidlich, dass der nächste Aufschwung auch von dieser Seite noch getunt wird.

Es wird nicht mehr lange dauern, bis auch an guten Standorten wieder Immobilien mit 7,5 oder auch 10% Rendite und stabilem cash flow verfügbar sein werden, die sich dann wieder mit 4-5% oder einem riesigen Hebel finanzieren lassen. Damit ist übrigens schon klar, wer die Gewinner des nächsten Aufschwungs sein werden. Das sind unter anderem die Finanzjongleure, die der Weltwirtschaft den Schubs ins Tal versetzt haben.

Bremsen kann dies nur das Bankensystem. Aber in Bezug auf Lernfähigkeit der Fi-nanzbranche sind wir eher skeptisch. Und an die Verantwortung der Investoren zu appellieren halten wir für müßig. Nach Weihnachten werden sie wissen, dass jedes Kind das Angebot von Schokolade in beliebiger Menge bis zum Stadium auswerfen-der Übelkeit annimmt.

Die oberste Erkenntnis des Wirtschaftslebens besagt kurz gefasst: Was finan-ziert wird, wird gemacht. Investmentbanker oder Story-Erzähler mit leeren Aktien-mänteln bekommen so als „bessere Immobilienmanager“ Geld in beliebigen Mengen nach- und eingeblasen. Finanzmathematiker und Aktienstrategen dürfen nicht nur Unternehmen filettieren, sondern auch als die besseren Manager mit Milliardenkredi-ten Automobilkonzerne übernehmen, an denen schon Weltmarktführer gescheitert waren, Armaturenhersteller, Spielwarenhersteller und sonstige mittelständische Tra-ditionsunternehmen durften über Kreditbelastungen zur Finanzierung des Kaufprei-ses und der Beratungs-Fees ruiniert werden. Shareholder Value sei Dank.

Das Jahr 2009 wird uns mit einem neuen Paradoxon zum Schmunzeln anregen. Banker werden wieder die größten Immobilienbesitzer und der Staat wird wieder größter Banker. In Deutschland wird es nicht ganz so offen zu Tage treten, wie in USA oder England und Ländern, bei denen Verstaatlichung nicht so ein Tabu ist wie bei uns.

Bad Homburg: aurelis Real Estate und Stadt Bad Hom-burg v.d.H. schließen städte-baulichen Vertrag über die Entwicklung am Güterbahn-hof. Das 38 500 qm große Areal wird von Aurelis bis 2011 geplant, Aurelis selbst übernimmt 1,76 Mio. Euro Grundstückserschließungs-kosten. Hamburg: Deutsche Zweit-markt veröffentlicht Kurs-buch für Immobilienbeteili-gungen. Erstmals wird damit ein anbieterübergreifender Überblick über das Handels-geschehen im Immobilien-segment angeboten. Die ak-tuelle Übersicht erfasst die öffentlich dokumentierten Daten von 222 ausgewählten Gesellschaften. Die Handels-daten stammen von den Zweitmarktteilnehmern Deutsche Zweitmarkt, Deut-sche Sekundärmarkt und Fondsbörse Deutschland als Makler sowie von CFB-Fonds Transfair als Initiato-renplattform. Augsburg: Patrizia hat im Geschäftsjahr 2008 insge-samt 1 198 Wohn- und Ge-werbeeinheiten veräußert und somit die Abverkaufszahlen im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdoppelt (+146 %). Es wurde ein Konzern-umsatz von 221,3 Mio. Euro (+14,5 %) erwirtschaftet. Berlin: Kristensen Group hat bereits 19 der insgesamt 26 Ferienhäuser der „Villas Floridas“ in Cala Rajada auf Mallorca bereits an Einzelan-leger verkauft. Insgesamt hatte der dänische Ferienim-mobilienentwickler 11 Mio. Euro in die Anlage investiert.

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Nr. 188, 13. KW, 27.03.2009, Seite 12 von 59

Der Witz an der Geschichte ist, dass viele aktuell toxische, verbriefte Werte sich nach Entwirren des Knotens am Ende wohl noch zu 80% oder sogar mehr der derzeit na-hezu abgeschriebenen Verbriefungen als werthaltig erweisen werden. Viele Hundert Milliarden Euro, die den Wähler zur politischen Neuorientierung treiben, bleiben so verbales Feuerwerk. Was soll also die Milliarden-Schwadroniererei?

Dabei hat Kanzlerin Merkel in einem Fall geistiger Erleuchtung doch selber deutlich gemacht, „Moral Suasion“ in der Wirtschaft funktioniert. „Die Spareinlagen sind si-cher“ hat die Bevölkerung beruhigt und die Gefahr eines Runs gebannt. Dass diese Aussage im Falle eines echten Crashs noch nicht einmal den Stromverbrauch für die Verbreitung der Schallwellen wert ist, hat niemand berücksichtigt.

Was sind heute unsere beiden wichtigsten Probleme: Der Vertrauensverlust im Bankensystem und – sicherlich mit Wechselwirkung – das Konjunkturproblem. Das Konjunkturproblem wird lästig und unvermeidbar. Mit Blick auf die Basis der deutschen Volkswirtschaft ist es durchaus wahrscheinlich, dass wir am Ende zu den Gewinnern gehören werden. Also bleibt vorrangig das Problem des Vertrauensver-lustes der Banken zu lösen. Da sowieso kein Staat mehr zulassen kann, dass einer der weltweiten „systemischen“ Player der Finanzbranche, egal ob Bank oder Versi-cherung, die Löffel abgibt, könnte man das eigentlich auch zugeben.

Warum wird nicht einfach garantiert, dass alle Kredite an deutsche Banken unter Ein-haltung bestimmter Voraussetzungen, staatlich garantiert sind. Über Befristungen, Verlängerungen oder langsames prozentuales Abschmelzen der Garantien lässt sich dann zu gegebener Zeit im Rahmen eines wieder funktionierenden Systems wieder sprechen. Eine solche Garantie verhindert auch nicht, dass einzelne Institute den Weg der Marktwirtschaft gehen. Die Neusortierung des Landesbankensystems ist unvermeidlich. Und ob der Gerechtigkeitssinn des Wählers zulassen wird, dass eine Hypo Real Estate/Depfa, die das System an den Rand des Crashs brachten, im

Luxemburg: Gagfah gibt Geschäftszahlen für das Ge-schäftsjahr 2008 bekannt. Die Mieten wurden auf Sa-me-store-Basis um 2% ge-steigert und die Leerstandsra-te auf 3,9% gesenkt. Damit wurde das Ergebnis aus dem Vermietungsgeschäft um 7% auf 473 Mio. gesteigert. Berlin: King Sturge schließt das GJ 2007/2008 mit einem Gesamtumsatz von 229,2 Mio. Euro ab. Der ausschütt-bare Gewinn ist mit 40,7 Mio. Euro 10% niedriger als im Vorjahr.

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Nr. 188, 13. KW, 27.03.2009, Seite 13 von 59

nächsten Aufschwung, sich als Gewinner der Krise profilieren dürfen, ist sicherlich ungewiss. Solche Sicherstellung ist vor allem deshalb nötig, da immer noch nicht klar ist, welche Risiken aus spekulativen Altgeschäften noch auf die Banken zukommen.

Konjunkturprognose zum Selbermachen Viel schlimmer ist aber, dass die natürlichen Konsequenzen einer Rezession ja überhaupt noch nicht im Bankensystem angekommen sind. Krisenbedingte Un-ternehmenspleiten gibt es erst in den letzten Wochen. Investitionsgüter werden unter der weltweiten Rezession leiden. Ein Einbruch des Exports um 15% scheint realis-tisch. Das sind – am Rande bemerkt – ca. 7% des BIP. Dieser Einbruch wird statis-tisch zwar durch geringere Importe gemildert, trifft aber Exporteure ins Mark. Viele Auftragsbücher haben sich halbiert. Aus langfristiger Planungssicherheit wird kurzfris-tige Huddelei. Preis- und Margenwirkungen sind evident. Bei 30-50% Umsatzeinbrü-chen in manchen Bereichen lässt sich die maximale Überlebensdauer vieler Unter-nehmen auch ohne Excel leicht überschlagen.

Machen Sie sich doch einmal den Spass und machen Sie Ihre eigene Konjunk-turprognose. Schreiben Sie einfach Ihre Änderungsvorstellungen neben die Tabelle und gewichten Sie sie mit den daneben stehenden Faktoren. Aus minus 2% für den Konsum werden 0,563*minus 2% = minus 1,126% für das BIP. Aus minus 15% beim Ex-port werden minus ca. 7% beim BIP und unter Berücksichtigung der Importe, die ja entspre-chend nachgeben, auch minus 2% beim BIP. Wenn Sie jetzt noch einen Absturz bei den Investitionen, schwache Entwicklung beim Bau, aber zunehmende Staatsausgaben be-rücksichtigen, sind weder realistische Werte noch Worst case Betrachtungen wirklich spa-ßig. Egal was Ihnen über Homing und Kon-sum erzählt wird, ist doch klar, dass langlebige private Investitionen zum Beispiel in Autos oder Möbel bei zunehmender Arbeitsplatzver-unsicherung auch einmal um ein Jahr oder zwei heraus geschoben werden können. Im Moment profitiert der Konsum noch von hohen Lohnsteigerungen, gesenkten Energiekosten und dem sozialen Netz, dass auch bei Arbeitslosigkeit Konsumfähigkeit sicherstellt. Aber warum der Konsum in der schweren Krise unbeeinflusst bleiben sollte, ist schleierhaft.

Selbst wenn vieles nicht so schlimm kommt, wie oft befürchtet, ist aber klar, dass die eigentlichen Blessuren des Bankensystems durch Konjunkturwirkungen überhaupt noch nicht aufgetreten sind. Das kommt alles noch, Insider wissen das. Was noch nicht klar ist, ist wer, wie hart getroffen wird. Nicht nur die eigene Angst führt zum Horten von Liquidität. In der nächsten Story über die dümmste Bank Deutschlands, die an eine andere Pleitebank Geld überwiesen hat, möchte kein Institut der nächste Depp sein. Ohne staatliche Garantien zögert sich der Finanzprozess des Systems immer weiter heraus mit immer schwereren Konsequenzen. Natürlich muss sich das Bankensystem auch das Vertrauen zurück verdienen. Als erstes gehören alle Ge-schäfte und Risiken in das Berichtswesen.

Wird Deutschland zum „Schnäppchenmarkt“? Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief",

Immobilienspezialist "Der Platow Brief"

Bevor uns die Tageszeitungen im Anschluss an die MIPIM wieder einmal einen breit gefächerten Überblick über die Meinung der angestellten Immobilienfachleute mit Erfahrungshorizont der letzten Jahre geben, lassen Sie uns zur Frage, ob es in Deutschland einen Schnäppchenmarkt geben wird, selber einmal nachdenken. Aktu-ell führt die Presseberichterstattung dazu, dass es zwar schon erhebliche Schnäpp-chennachfrage, jedoch noch keinen Schnäppchenmarkt gibt. Angebot und Nachfrage

Bonn: Die Umsatzerlöse der IVG konnten im GJ 08 um 14,3% auf 608,6 Mio. Euro (2007: 532,4 Mio. Euro) ge-steigert werden. Das operati-ve EBIT verbesserte sich auf 722,0 Mio. Euro (2007: 325,0 Mio. Euro). Zu dieser deutlichen Steigerung trug der Teilverkauf des Kaver-nengeschäfts mit alleine 320,2 Mio. Euro bei. Der Jahresabschluss für das Ge-schäftsjahr 2008 ist jedoch durch gegenläufige Ge-schäftsentwicklungen gekennzeichnet. Aufgrund hoher, nicht zahlungswirksa-mer Marktwertänderungen in Höhe von -944,4 Mio. Euro weist die IVG einen Kon-zernverlust von -451,7 Mio. Euro aus (2007: Konzernge-winn von 301,0 Mio. Euro). Das EBIT sank im gleichen Zeitraum von 475,6 Mio. Euro auf -98,6 Mio. Euro. Frankfurt: Dekabank er-zielte in 2008 zwar mit 71,5 Mio. Euro (-86%) ein deut-lich schlechteres Ergebnis als 2007, im Geschäftsfeld As-set-Management Immobilien wurde jedoch ein Ergebnis-plus von 78% auf 105 Mio. Euro erreicht. Den stark ge-schrumpften Gesamtgewinn begründet das Unternehmen vor allem mit Wertberichti-gungen und einer höheren Risikovorsorge, die zusam-men mit fast 1 Mrd. Euro zu Buche schlugen. Dessen un-geachtet will die Bank eine gegenüber 2007 unveränderte Dividende von 28,6 Mio. Euro an ihre Eigentümer auszahlen. Im Immobilienge-schäft wuchs das Volumen der Assets under Manage-ment im Berichtszeitraum um 7% auf 18,9 Mrd. Euro.

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Private Konsumausgaben 5) 56,3%Konsumausgaben des Staates 18,5%Bruttoanlageinvestitionen 18,6%Ausrüstungen 7,5%Bauten 10,0%Sonstige Anlagen 1,1%Vorratsveränderungen 6) -0,3%Inländische Verwendung 93,1%Außenbeitrag 6,9%Exporte 47,5%Importe 40,6%Bruttoinlandsprodukt 100,0%Quelle: Gemeinschaftsgutachten Prog. 09

Bruttoinlandsprodukt - Verwendung in %

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treffen sich nicht. Zu erwartende Unternehmenszusammenbrüche oder riesige Be-wertungsverluste werden dem typischen Zeitungsleser wieder einen Marktzusam-menbruch bei allen Immobilienqualitäten vorgaukeln. Das ist Unsinn und liegt an der Art des Geschäftes in den letzten vier Jahren.

Woher kommt die pressewirksame Crash-Gefahr? Wer Immobilien, die in Deutschland traditionell um die 12-fache Jahresmiete wert waren, kaufte, musste 2006/2007 bei hoher Nachfrage vielleicht eine halbe Jahresmiete oder auch eine Jahresmiete mehr bezahlen. Natürlich hat es markttechnisch schwierig nachvollzieh-bare Ausreißer nach oben gegeben. Diesen Investoren ist aber sowieso nicht zu hel-fen. Die Preise symbolisierten nie den „Markt“. Wer also Immobilien, die die 12-fache Jahresmiete wert sind, für die 12,5 oder 13-fache Jahresmiete gekauft hat, musste meist noch Erwerbsnebenkosten von 5-8% - oder mit dem international üblichen Gut-achterpaket sogar noch mehr - rechnen. Natürlich kamen noch rund 1 bis 2 Jahres-mieten Kosten für die Zusammenstellung größerer Pakete dazu. Damit stehen Port-folios, deren Einzelimmobilien zu keinem Zeitpunkt nachhaltig mehr Wert wa-ren als die 12-fache Jahresmiete bei den Investoren heute leicht mit der 15- bis 16-fachen Jahresmiete in den Büchern.

Wenn die Immobilien also einzeln nach wie vor etwa die 12-fache Jahresmiete wert sind, ergibt sich für große Investoren mit 90% Fremdfinanzierung leicht die Gefahr eines Unternehmenszusammenbruches mit riesigen Bewertungsverlusten. Für Ban-ken resultiert natürlich erheblicher Wertberichtungsbedarf, der durch die dann auch noch selbst zu tragenden Verwaltungs-, Marktaufbereitungs- und direkten Verwer-tungskosten noch erheblich aufgebläht wird.

Wenn im Zuge einer solchen Konsolidierungsphase und eines hohen Angebotes der Marktpreis für eine solche Immobilie um eine halbe oder eine Jahresmiete zurück-geht, ist ein deutschlandweiter Milliarden-Crash, der die Investitionsphase der neuen Bundesländer noch in den Schatten stellen wird, programmiert. Es sei denn, es ge-lingt, zwischen internationalen Fremdkapitalinvestoren, Immobilienaktiengesellschaf-ten und Banken soweit zu vermitteln, dass die Bestände gehalten werden können, und so nicht weiter auf den Markt drücken.

Frankfurt: Jones Lang La-Salle hat das Geschäftsfeld Management Services mit den Bereichen Property und Shopping Center Manage-ment im vergangenen Jahr weiter ausgebaut. Die betreu-te Mietfläche stieg zum Jah-resende um mehr als 10% von 5,4 auf ca. 6 Mio. qm. Die Zahl der betreuten Ob-jekte beträgt ca. 600. Der betreute Gebäudewert liegt mit rund 11 Mrd. Euro etwa 10% über dem Jahr 2007. Das jährliche Mietvolumen der Management-Mandate beziffert JLL mit insgesamt rund 770 Mio. Euro.

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Nr. 188, 13. KW, 27.03.2009, Seite 15 von 59

Allerdings werden die gut gemeinten suizidverdächtigen Kreditbedingungen modernen Real Estate Investment Bankings dazu führen, dass aus funktionsfähigen Krediten, deren cash flow durchaus in der Lage wäre, die Zinsen zu tragen, blitzschnell notlei-dende Engagements werden, da die Investoren Eigenkapital nachschießen müssten, das sie nicht haben und bei non recourse -Finanzierungen im Prinzip auch nicht brau-chen. Die Banken müssen ihrerseits die Kredite laufend unter Deckungsgesichtspunk-ten bewerten, kommen also gar nicht umhin, entsprechende Wertberichtungen vorzu-nehmen bzw. engagiert mit den Kreditnehmern zu verhandeln oder notfalls auch die Portfolios in den eigenen Bestand zu übernehmen.

Trotz der dann zu erwartenden Milliardencrashs entweder für Investor oder Bank ist aber am Immobilienmarkt nichts weiter passiert, als das eine vernünftige Immobilie, die die 12-fache Wert ist und auch wert sein wird, zwischendurch im Boom einmal auf die 12,5-fache oder 13-fache hochgegangen ist und im anschließenden Crash viel-leicht auf die 11 oder 11,5-fache herunter gehen wird. Am Immobilienmarkt hat sich praktisch nichts getan. Der zu erwartende Crash ist also finanzinduziert.

Wo wird es also in Deutschland Schnäppchenmärkte geben? Hier ist "Der Immo-bilienbrief" der Meinung, dass in Deutschland der Schnäppchenmarkt gut vermieteter, anständiger Immobilien an anständigen Standorten mit anständigen Perspektiven sich auf die üblichen alt bekannten Schwankungen der Investorenrendite begrenzen wird. Es hat in Deutschland Zeiten gegeben, in denen Immobilien teurer waren als 2007 und es hat Tiefpunkte gegeben. Vor dem Hintergrund des zur Verfügung stehenden Kapitals für Investments gehen wir sogar davon aus, dass wir bei anständigen Immo-bilien noch nicht einmal die bekannten Tiefpunkte wieder sehen werden.

Andererseits sind in den vergangenen Jahren Portfolios gehandelt worden, deren Standorte lediglich aus 10 000 km Entfernung in die Nähe von Investitionsstandorten rutschen. Solche Portfolios hatten nie ein Markt und werden ihn in Zukunft auch nicht mehr haben. Ähnliches dürfte für Präriewohnungsportfolios in den schlimmsten

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Nr. 188, 13. KW, 27.03.2009, Seite 16 von 59

Gegenden Mecklenburg-Vorpommerns oder auch ehemaliger monostrukturierter Industrieregionen im Westen gelten. Wer möchte schon 10 000 Wohnungen in Salzgitter haben?

Trotzdem werden sich die Wohnungsportfolios noch besser halten als die unglücks-seligen, engagiert eingekauften Gewerbeimmobilienportfolios. Wie Henry Robinson, GF Drivers Jonas im Backgroundgespräch schon vor Jahren kopfschüttelnd deutlich machte, fällt der Investor einer problematischen Gewerbeimmobilie nach Auslauf der Mietverträge eine Klippe herunter, während Wohnimmobilien immer noch einen an-ständigen, wenn auch abnehmenden cash flow aufweisen.

Für viele dieser Immobilien wird es ganz einfach keinen Markt geben, auch keinen Schnäppchenmarkt. Opportunities werden vor allem bei Immobilien „mit Entwick-lungspotential“ oder aus besonderen Banksituationen heraus zu finden sein. Investo-ren, die sich wie z. B. fairvesta, auf Zwangsversteigerungen oder Bankverwertungen spezialisiert haben, werden weiter gute Geschäfte machen. Am ehesten wird es Schnäppchen geben bei den Objekten, die zum Ende des Booms eingekauft wurden. Wir hatten Ihnen damals schon deutlich gemacht, dass Höhepunkt und Ende eines Booms, am ehesten daraus auszumachen sind, dass Immobilien mit Leerständen zu erstklassigen Preisen den Besitzer wechseln, da Leerstände die Möglichkeit geben, mit Bezug auf das eigene geniale Asset Management hohe Mieten zu kalkulieren und die Immobilien schön zu rechnen. Trotz bis zuletzt gutem Vermietungsmarkt dürften hier viele Rechnungen nicht aufgegangen sein. Speziell unter cash flow Gesichts-punkten entsteht hier Verkaufsdruck.

Fazit: Einen echten Schnäppchenmarkt gut vermieteter, marktadäquater Immobilien wird es in Deutschland nicht geben. Geänderte Renditeerwartungen der Investoren und höhere Eigenkapitalanforderungen der Banken werden natürlich dazu führen, dass Immobilien wieder risikoadäquat eingepreist werden und Eigenkapital starke Investoren wie z. B. offene Immobilienfonds zu relativ günstigen Konditionen einkau-fen können. Daraus ergeben sich natürlich Wertentwicklungspotentiale für die irgend-wann zu erwartende Erholungsphase. Schnäppchen wird es in Deutschland vor allem bei den Objekten geben, deren Erwerb spezifisches immobilienwirt-

Wiesbaden: Investorengrup-pe erwirbt ein vollvermiete-tes Villenensemble mit 1 690 qm Wohn- u. Bürofläche in der Bodenstedtstr. 4+4a. Brockhoff & Partner war für den Käufer und Knight Frank für den Verkäufer beratend tätig. Frankfurt: Verein zur Pfle-ge der russischen Kultur SLOWO e. V. mietet 625 qm Kindergartenfläche in der Stresemannallee 30 von IVG Institutional Funds über C&W. Die IVG hat das Ge-bäude 2002 erworben. Es gehört zu einem holländi-schen Spezialfonds mit drei weiteren Liegenschaften im Rhein-Main-Gebiet.

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schaftliches und vermieterisches Know how voraussetzt. Immobilien mit traditio-nellen Vermietungsproblemen werden wieder auf ursprüngliches Preisniveau zurück-fallen. Opportunities sind vor allem die Immobilien, die im Prinzip marktgängig sind, die aber durch Mieterpleiten oder planmäßige Mieterauszüge zum denkbar unglück-lichsten Zeitpunkt in Schwierigkeiten geraten sind. Hiermit dürfte sich durchaus Geld verdienen lassen.

Personalpolitik im Zeichen der Krise Werner Rohmert im Interview

Da ein Ende des Investment-Booms, sei es als Softlanding oder als Lemminge-Rückzug, für niemanden in der Branche eine Überraschung war, haben wir in den letzten Jahren regelmäßig unsere Gesprächspartner gefragt, was denn dann mit ihren aufgeblähten Personalausstattungen geschehen würde, wer denn die ganzen Asset Manager, Bewerter oder Entwickler je brauchen würde und ob die Branche die Vielfalt an Ausbildungswegen mit einer geballten Lehrkraft von „Juniorprofessoren“ – früher waren das übrigens nur einfache „wissenschaftliche Assistenten“ – wirklich brauchen würde.

Von allen Seiten kamen Beschwichtigungen mit Blick auf den ungeheuren Personal-bedarf, den die „Professionalisierung“ der Branche mit sich bringen würde. Viele Be-darfsperspektiven wie z. B. im Asset Management hatten wir schon frühzeitig kritisch gesehen und als sprachliche Wellenreiterei hinterfragt. Unter dem zeitgerechten, rheinländischen Motto „Wer soll das bezahlen“ hatten wir in der letzten Ausgabe des Immobilien Manager aktuelle Asset Management Perspektiven aufgezeigt. Auf den Punkt brachte das Thema – vielleicht mit etwas Zynismus - Christian Ulbrich, Deutschlandchef Jones Lang LaSalle zu Weihnachten mit der Feststellung, dass bei einer „Normalisierung“ des Boom-Niveaus der deutschen Investments auf ein Viertel in der Branche entsprechend viele Mitarbeiter nicht gebraucht würden. Allerdings ge-hörte JLL auch zu den Firmen, die den Mitarbeiterbedarf erst richtig angeheizt hatten.

Köln: Deka Immobilien erwirbt für den WestInvest ImmoValue das Büro- und Geschäftshaus „Kontor 19“ mit 5 400 qm Gesamtnutzflä-che im Rheinauhafen für rund 18 Mio. Euro von der Immobiliengesellschaft „moderne stadt Gesell-schaft zur Förderung des Städtebaues und der Ge-meindeentwicklung mbH“. Das Gebäude ist langfristig und vollständig vermietet an Bayer Vital, Eurohypo, Adobe Systems Inc., Congstar sowie das Einzel-handelsunternehmen „Remagen… und es wird Licht e.K.“.

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Der Top Shops-Atlas ist vom Umfang und Informationsgehalt eineeinzigartige Publikation. Der Top Shops-Atlas informiert bundesweitüber den Handelsbesatz der 1a-Lagen von fast 360 Städten undüber 560 Fußgängerzonen. Des Weiteren informiert er überdie Schaufensterfront in m und die Treppenstufen im Zugangdes jeweiligen Ladenlokals. Der jeweilige Filialisierungsgradund die Branchenzugehörigkeit, die Einwohnerzahl sowiedie Kaufkraftkennziffer des GFK Prisma Institutes sindebenfalls enthalten. Der Top Shops-Atlas ist seit vielen Jahren einewesentliche Entscheidungshilfe für die Anmietung undden Verkauf von Ladenlokalen und Geschäftshäusernin 1a-Lagen.

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Nr. 188, 13. KW, 27.03.2009, Seite 18 von 59

Visionär wurde unser Gondring-Interview am Montag, als Jones Lang LaSalle mitteil-te, JLL stelle die erst 2007 in der Hochphase gegründeten Asset Finance-Aktivitäten ein. Die zuständigen Gesellschafter hätten das Unternehmen bereits verlassen. Nach Zusammenbruch des Marktes für strukturierte Finanzierungen im Immobilienbereich sei der Geschäftszweck der Asset Finance GmbH unter aktuellen Marktbedingun-gen überholt. Ein wenig verwunderlich ist das schon. Vor 15 Monaten noch schien für JLL die Virtualsierung der Immobilienmärkte unvermeidlich. Vielleicht hat Investment-banker Andreas Quint, der neue JLL-Deutschland-Chef ja auch andere Vorstellun-gen von Kernkompetenz als sein Vorgänger.

Finanzkrise – Auswirkungen auf die Personalpolitik und Weiterbildung

Interview mit Prof. Dr. Gondring FRICS, Studiendekan der Dualen Hochschule Ba-den-Württemberg Stuttg. und wiss. Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft

„Der Immobilienbrief“: Viele Immobilienunternehmen haben bzw. werden vor dem Hintergrund der Finanzkrise ihr Personal abbauen. Wurden in den letzten Jahre Feh-ler in der Personalplanung gemacht?

Gondring: Ja und nein. Es ist ein normaler Vorgang in einer Marktwirtschaft, dass in Abschwungphasen Kapazitäten, also auch der Personalbestand, entweder durch Kündigung oder Kurzarbeit abgebaut werden. Dies können wir deut-lich bei Industrieunternehmen wie der Autoindustrie sehen. Die Im-mobilienbranche baut vordergründig ihre personellen Überkapazitä-ten, die sie im Boom der letzten Jahre aufgebaut hat, jetzt wieder ab. Kritisch ist zu bemerken, dass viele Immobilienunternehmen viel zu schnell auf „Modethemen“ bzw. „Eintagsfliegen“ wie z.B. Asset Management in 2007 „reingefallen“ sind und dort, obwohl die Sparte nicht zu ihrer Kernkompetenz gehört, in schnellem Tempo personel-le Kapazitäten aufgebaut haben. Ich kenne Unternehmen, die jetzt noch auf diesen längst abgefahrenen Zug des Asset Management aufspringen und von einem über Jahre kontinuierlich zufließenden Cash Flow träumen.

„Der Immobilienbrief“: Was hätten sie besser machen können?

Gondring: Es ist wirtschaftlich völlig legitim, kurzfristig sich bietende Ertragschancen zu nutzen. Dagegen ist nichts zu sagen. Dagegen ist es kein großer Fehler, wenn z. B. Maklerhäuser oder Leasingfonds schnell mal eben eine Asset-Management-Abteilung aufbauen, die sich selbst überlassen bleibt, in der Hoffnung, dass diese neue Abteilung ein paar Krümel vom „Kuchen“ abbekommt. Ist das dann nicht der Fall, wird die Abteilung wieder aufgelöst. Ein solches Vorgehen zeigt die Unreife des Managements, das nicht in der Lage ist, konzeptionell und strategisch eine Ge-schäftsfelderweiterung zu planen und dann auch zielorientiert durchzusetzen. Vieles in der Immobilienbranche erfolgt nach dem Prinzip „von der Hand in den Mund“.

„Der Immobilienbrief“: Warum beißen Sie sich so am Asset Management fest?

Gondring: Das Asset Management steht synonym für viele Eintagsfliegen. Mir sind heute noch die ganzseitigen Anzeigen in der Fachpresse vor Augen, in denen mas-senhaft um Asset Manager geworben wurde, ohne dass ich bei einigen dieser Unter-nehmen jemals überhaupt einen strategischen Ansatz erkannt habe. Wer spricht denn heute noch davon. Als Insider weiß ich aber, dass diese großmundig angekün-digten „Geschäftsideen“ heute still und leise wieder „beerdigt“ werden. Es gab nie eine Zeit, wo derartige „Me-Too-Strategien“ erfolgreich waren. Als Konsequenz dar-aus ergibt sich ein extrem volatiler Teilarbeitsmarkt, der in rezessiven Phasen als erster „dran glauben“ muss. Meinen Studenten rate ich immer auf das abgewandelte Hahnemann-Prinzip zu achten: „Je schneller etwas (z.B. Abteilung, Unternehmens-sparte) aufgebaut wird, umso schneller wird es auch wieder abgebaut.“

„Der Immobilienbrief“: Wie steht es denn heute um die Weiterbildung in der Immo-bilienbranche?

Gondring: Obwohl ich als Rheinländer von Natur aus optimistisch bin, fällt es mir in diesen Tagen sehr schwer, die Dinge optimistisch zu sehen. Generell lässt sich fest-stellen, dass die Anmeldungen bei den Weiterbildungsinstitutionen und die Teilneh-mer- zahlen bei den Seminarveranstalter z.T. drastisch eingebrochen sind und einige

Mit dem ImmobilienAward Stuttgart werden Immobilien aus der Metropolregion Stutt-gart ausgezeichnet, die Maß-stäbe setzen und zukunfts-weisend sind. Zum zweiten Mal nach 2007 schreibt der IWS Immobilienwirtschaft Stuttgart e.V. als Verband der Immobilienbranche für die Metropolregion diesen Preis aus, der auch künftig im zweijährigen Rhythmus verliehen werden soll.

Teilneh-men kön-nen alle Unterneh-men, die mit der Entwick-lung, Pla-nung und dem Be-stand von Immobi-lien be-fasst sind -

die freie Wirtschaft wie die öffentliche Hand. Eingereicht werden können Büro- oder Einzelhandels-, Spezial-, Verkehrs-, Infrastruktur- und Wohnimmobilien. Bewertet werden städtebauliche, archi-tektonische sowie technische und gestalterische Aspekte, ebenso ökologische, ökono-mische und soziokulturelle. Die Immobilien müssen zwi-schen dem 1. Januar 2008 und 31. Dezember 2009 fer-tig gestellt sein. Die Jury setzt sich aus Vertretern der Architektenschaft, der Wis-senschaft, der Stadt und der Region Stuttgart und des IWS zusammen. Bewer-bungsschluss ist Ende Juni, die Einreichungsgebühr be-trägt 350 Euro. Ausschrei-bungsunterlagen unter www.immobilienwirtschaftstuttgart.de.

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Nr. 188, 13. KW, 27.03.2009, Seite 20 von 59

sogar am Rande ihrer wirtschaftlichen Existenz stehen. Ich rechne fest damit, dass die eine oder andere Institution die nächsten 12 Monate wirtschaftlich nicht überleben wird. Die Unternehmen –so scheint es- haben sich fast ganz aus der Weiterbildung zurückgezogen. Weit über 90 % der Seminar- oder Studienteil-nehmer sind heute „Selbstzahler“, so etwas habe ich in den letzten 13 Jahren noch nicht erlebt. Mir wur-de sogar berichtet, dass einige Unternehmen ihren Mitarbeitern mit Kündigung dro-hen, wenn sie sich für eine Weiterbildungsmaßnahme entschließen. Auch hierin zeigt sich die mangelnde strategische Ausrichtung. Es wäre doch jetzt gerade wichtig, die Leistungsträger und Nachwuchskräfte in die qualifizierte Weiterbildung zu schicken, um diese für die anstehende wirtschaftliche Erholungsphase an das Unternehmen zu binden. Die sich zunehmend unter den Mitarbeitern verbreitende Arbeitsplatzängste sind keine gute Basis für zukünftigen Erfolg, weil die Loyalität der Mitarbeiter zu den Unternehmen weiter abnehmen wird. Loyalitätsverluste sind ein gewaltiger Kosten-treiber.

„Der Immobilienbrief“: Und wie steht die ADI da?

Gondring: Auch wir verzeichnen einen Rückgang der Anmeldezahlen. Da ich das aber schon vor einem Jahr vorhergesehen konnte, habe ich die Fixkostenbelastung und damit den break-even der ADI deutlich gesenkt, sodass wir wirtschaftlich bis En-de 2010 durchfinanziert sind. Gleichwohl sind unsere Anmeldezahlen soweit an-nehmbar, dass wir alle neuen Studienjahrgänge fahrplanmäßig starten konnten. Be-sonders erfreulich ist die Situation am neuesten Standort in München.

„Der Immobilienbrief“: Wie sind die Anmeldezahlen im Studiengang BWL-Immobilienwirtschaft an der Dualen Hochschule Baden-Württemberg in Stuttgart?

Gondring: Ich kann aus Kapazitätsgründen pro Studienjahr max. 50 Studierende zulassen. Diese Zahlen habe ich in den letzten Jahren mühelos erreicht, wenngleich zum 1.10.2008 die Zahl erstmals auf 38 gesunken ist. Zum Studienbeginn 1.10.2009 haben wir schon eine Überzahl an Studienplatzreservierungen, so dass ich dieses Jahr wieder auf eine max. Auslastung von 50 Studierenden kommen werde.

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Nr. 188, 13. KW, 27.03.2009, Seite 21 von 59

Der Ostseeraum – stabiler durch die Krise! Charlotte Harmsen, Acquisition Analyst,

Catella Real Estate AG Kapitalanlagegesellschaft

Beinahe täglich werden die Prognosen der VWL´er und Analysten nach unten korri-giert. War im Herbst 2008 noch von einem weltweiten Wachstum von ca. 2% und Inflationssorgen die Rede, gehen Experten nun von einer globalen Rezession für das Jahr 2009 aus und fürchten die Geldentwertung mehr als die Kostensteigerung. Die „Subprime-Krise“, die zur „Kreditkrise“ wurde, ist nun längst in allen Bereichen der Realwirtschaft angekommen und droht, in der schlimmsten Rezession seit 80 Jahren zu enden. Der globale Wirtschaftsabschwung hat zwar auch die nordeuropäischen Staaten durch steigende Arbeitslosigkeit und gesunkenen privaten Konsum getroffen, allerdings sind die Prognosen für diese Länder aufgrund solider Staatsfinanzen, gut funktionierender Arbeitsmärkte und einer wettbewerbsfähigen Industrieproduktion sowie starken Zinssenkungen deutlich besser als für das restliche Europa.

Während Schweden und Finnland (-2,5% und -2,2% in 2009, SEB 2009) aufgrund ihrer starken Exportorientierung den Einbruch des Welthandels zu spüren bekom-men, wird vor allem Norwegen besser mit dem Rückgang zurecht kommen als die anderen nordischen Länder (SEB 2009). Das Land ist insbesondere aufgrund seiner Ressourcenausstattung für die Krise wesentlich besser gewappnet als die meisten anderen europäischen Länder. Etwa 63 000 USD pro Kopf umfasst der rund 300 Mrd. USD schwere Staatsfonds, der sich vor allem aus den Öl- und Gasexporten speist (Akershus 2009). Aufgrund dieser einzigartigen finanziellen Situation kann die Regierung die Wirtschaft ohne Schuldenaufnahme ankurbeln, weshalb das Land einen deutlichen Haushaltsüberschuss von rund 11% des BIP aufweist. Um den Abschwung (-1,7% 2009, +0,9% 2010) und steigende Arbeitslosenzahlen abzumil-dern, wird die Wirtschaft insbesondere durch Investitionen im öffentlichen Sektor (rund 20 Mrd. NOK, 1,1% des BIP) stimuliert; die Notenbank hat den Leitzins bereits auf 2,5% gesenkt; Experten (SEB 2009) gehen davon aus, dass er noch bis auf 1,5% zurückgehen wird.

Nürnberg: Lloyd Fonds übernimmt für ihren Immobi-lienfonds Moderne Groß-stadthotels ein Budget-Design-Hotel der Marke Mo-tel One mit 5 140 qm Grund-fläche am Hauptbahnhof, das für 25 Jahre vermietet ist. München: Stadtwerke München mietet 1 135 qm Bürofläche in der Bayerstr. 25 aus dem Publikumsfonds Deutschland Nr. 1 von Warburg-Henderson über HIH als Asset Manager und CB Richard Ellis. Frankfurt: Weinhaus Horn mietet 107 qm Verkaufsflä-che in der Frankfurter Welle über Argoneo Real Estate.

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Real I.S.

Nr. 188, 13. KW, 27.03.2009, Seite 22 von 59

Für die Baltischen Staaten hingegen sind die Vorzeichen deutlich düsterer. Der Zu-sammenbruch ist insbesondere auf eine deutliche Korrektur der Inlandsnachfrage durch stark steigende Arbeitslosigkeit und erhebliche Reallohnkürzungen zurückzu-führen. Positive Effekte des Einbruchs sind allerdings eine sinkende Inflation und ein ausgewogenerer Außenhandel (SEB 2009). Für die EU ist die Situation im Baltikum und speziell in Lettland von großer politischer Bedeutung. Es ist nicht vorstellbar, dass die EU eine Destabilisierung der Region zulassen würde. Wir nehmen an, dass neben den Hilfspaketen des IWF große Beträge in Infrastrukturprojekte in Lettland investiert werden, etwa in Straßen-, Hafen- und Flughafenausbauten, die die Volkswirtschaft positiv stimulieren werden. Nachdem die Regierung die größte Bank Parex übernom-men hat und Gespräche mit möglichen Investoren führt, sollte sich dieser Sektor sta-bilisieren. Zudem hat Lettland’s Zentralbank deutlich gemacht, dass sie die Bindung des Lats an den Euro nicht aufgeben und die Währung bis Ende 2012 einführen will. Es liegt im Bereich des Möglichen, dass sich der scharfe Rückgang des BIP nach dem oft zweistelligen Wachstum in den letzten fünf Jahren bereits ab dem nächsten Jahr wieder deutlich umkehren wird.

Focus Nordic Cities – künftige Chancen

Seit Fondsauflage des Focus Nordic Cities durch die Catella Real Estate AG KAG sind nunmehr gut eineinhalb Jahre vergangen – und unsere Strategie hat gezeigt, dass es richtig war, auf diese gut funktionierenden „Nischenmärkte“ des Ostseeraums zu setzen. Auch 2009 ist es unser Ziel, die strategische Diversifizierung des Fonds weiter voranzutreiben und insbesondere den Ausbau unseres Portfolios in Norwegen, aber auch in den anderen nordeuropäischen Hauptstädten sowie Mittelstädten mit regionalökonomischer Bedeutung zu forcieren. Natürlich hat die Wirtschaftskrise auch auf diese Immobilienmärkte Einfluss. Aufgrund sinkender Nachfrage und dem „wait-and-see“-Ansatz vieler Unternehmen sind die Standorte mit sinkenden Mieten und steigenden Leerständen konfrontiert. Diese Probleme betreffen jedoch hauptsächlich Objekte in B-Lagen, während der Rückgang in Spitzenlagen weniger stark ausfällt (JLL 2009). Deshalb planen wir bereits in naher Zukunft, voll vermietete Objekte in sehr guten Lagen, langfristigen Mietverträgen mit bonitätsstarken Mietern und guter Objektqualität zu angemessenen Preisen zu erwerben. Dabei gehen wir davon aus, individuelle Opportunitäten aufgrund geänderter Marktgegebenheiten im Allgemeinen und durch steigenden Verkaufsdruck hoch fremdfinanzierter Eigentümer im Speziel-len, identifizieren zu können.

Quellenauswahl: Akershus Eiendom, Market Report February 2009; Jones Lang Lasalle, Nordic City Report Spring 2009; SEB, Nordic Outlook 1. Quartal 2009

Wie Fischen im Trüben Oliver Porr, LHI Leasing GmbH

Immobilieneinkäufer rätseln um den rechten Preis

Es gibt nichts Schlechtes, an dem nicht auch was Gutes wäre, lautet ein Münchner Sinnspruch, passend auch auf die aktuelle Situation der europäischen Immobilien-märkte. Vor Ausbruch der Finanzmarktkrise sorgte ein durchgängig hohes Preisni-veau im Sektor der Gewerbeimmobilien für niedrige Mietrenditen – entsprechend schwierig gestaltete sich die Aufgabe der Immobilieneinkäufer, attraktive Beteiligungs-objekte in bestehende Portfolien einzubinden. Grundsätzlich gilt diese Hochpreispha-se nun als überwunden, also liebäugeln Einkäufer durchaus bereits mit attraktiven Objekten, in der Hoffnung, mutigen Anlegern im Antizyklus ein chancenreiches Pro-dukt anbieten zu können. Jedoch stellt die Gefahr, in der aktuellen Situation als der „First Mover“ auch als der erste Dummkopf dazustehen, ein großes Hemmnis dar. Die differenzierte Betrachtung offenbart sogar, dass der aktive Marktteilnehmer zurzeit einen regelrechten Parcours von Stolpersteinen zu überwinden hätte.

In den meisten europäischen Großstädten sind die Immobilienmärkte seit mehr als einem halben Jahr vollständig zum Erliegen gekommen. Als Ausnahmen sind Paris und London anzusehen, traditionell besonders liquide Märkte. So brachen die Immo-bilienumsätze in den europäischen Großstädten im 4. Quartal 2008 um rund zwei Drit-tel auf ein Niveau von knapp 20 Mrd. Euro ein. In zahlreichen deutschen Großstädten

Nürnberg: Dän. Textilunter-nehmen Bestseller mietet rd. 1 100 qm Verkaufsfläche in der Karolinenstr. 15-19 über Comfort. Lozorno/Slowakei: XXXLutz-Gruppe mietet über 30 000 qm Logistikflä-che im Gewerbegebiet von Pinnacle Slovakia, s.r.o. über Nai apollo. Herten: ADT Handel- u. Immobilienverwaltung er-wirbt rd. 11 000 qm großes Grundstück auf der ehemali-gen Schachtanlage Schlägel und Eisen 5/6 von RAG Montan Immobilien. Gneisenau: Möller Service erwirbt 880 qm Fläche, Bil-ler Bäckerei erwirbt rd. 1 600 qm Fläche, Oege-Energy erwirbt rd. 1 500 qm Fläche und Klaus Meisfeld erwirbt rd. 1 600 qm Fläche auf dem Gelände der ehema-ligen Zeche Gneisenau von der Projektgesellschaft Gneisenau – eine Public Private Partnership der RAG Montan Immobilien und der Stadt Dortmund. Bielefeld: Esprit mietet rd. 2 250 qm Ladenlokal an der Alfred-Bozi-Straße/Ecke Bahnhofstr. 1 über Lühr-mann. Frankfurt: Audio-Spezialist Bose mietet rd. 190 qm, Schuhanbieter Ecco mietet 110 qm und Dessouslabel Princesse tam.tam mietet 80 qm Verkaufsfläche im Shop-ping Center MyZeil über Kemper’s JLL.

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Nr. 188, 13. KW, 27.03.2009, Seite 23 von 59

fiel der Rückgang noch deutlicher aus, in europäischen Metropolen zweiten Rangs wie etwa Brüssel oder Warschau fanden in den letzten sechs Monaten praktisch keine Transaktionen mehr statt. Eine Fortsetzung dieses Trends zeichnet sich auch für das laufende Quartal ab. Damit fehlt für eine sichere Preisfindung jegliche Orientierung. Zwar werden nahezu überall attraktive Immobilien zum Kauf angeboten, zu fürchten ist jedoch das Risiko, dass ein derzeit günstig erscheinender Preis bereits in wenigen Monaten unangemessen hoch sein könnte. Viele Marktbeobachter sehen den Boden noch nicht erreicht, da der Umfang tatsächlicher Notverkäufe noch vergleichsweise gering ausgeprägt ist. Ein finaler Preisrutsch wird erst dann erwartet, wenn der Zwang vieler Unternehmen zum liquiditätssichernden Immobilienverkauf bzw. das Ausbleiben notwendiger Anschlussfinanzierungen dazu geführt hat, dass Objekte in größerem Umfang auf den Markt geworfen werden. Mögliche weitere Ursachen wären zurzeit größere Unternehmenspleiten, die Flächen freisetzen und den Mietpreis drücken könnten. Insgesamt sehen sich damit die meisten Marktteilnehmer außer Stande, eine vernünftige Preisfindung für mögliche Akquisitionen zu betreiben.

Zum Stichwort Unternehmenspleite: Eine weitere Unwägbarkeit stellt die Vermietung dar. Die wirtschaftliche Situation einer ganzen Reihe von Branchen ist höchst prekär, gerade in Segmenten, in denen man bisher die solventesten und zuverlässigsten Mie-ter vermutete. Vor diesem Hintergrund stehen Single-Tenant-Immobilien im Office-Bereich, mit Ausnahme der öffentlichen Hand, zurzeit in einem relativ ungünstigen Licht. Hier scheint eine diversifizierte Mieterstruktur mehr Sicherheit zu bieten. Vor diesem Hintergrund ist auch zu verstehen, dass sich derzeit Wohnimmobilien relativ gut vermarkten lassen. Viele Einzelmieter bieten eben mehr Sicherheit, was derzeit die magereren Renditen aufzuwiegen scheint. Im gewerblichen Bereich scheinen großflächige Einzelhandelsimmobilien einen sicheren Hafen zu bieten. Jedenfalls ha-ben die großen Konzerne keine Schwierigkeiten, für ihre Kampagne der wohnungsna-hen Versorgungszentren Immobilieninvestoren aufzutun. Die deutschen Lebensmittel-handelsriesen gelten nach wie vor als bonitätsstarke Mieter, die auch bei schwacher Konjunktur mit sicherer Nachfrage rechnen können. Die Kehrseite der Medaille: An-ders als bei Büromietern akzeptieren Einzelhandelsmieter regelmäßig nur geringere Inflationsindexierungen mit beispielweise 60-prozentiger Anpassung, Freijahren und weitergehenden Indexklauseln.

Wie sich in vielen krisenhaften Phasen der Vergangenheit gezeigt hat, bieten sich in solchen Zeiten insbesondere für langfristig orientierte Investoren überdurchschnittli-che Chancen. Grundvoraussetzung hierfür ist jedoch die Festlegung des eigenen Chance-Risiko-Profils, das als wesentlicher Maßstab für die vernünftige Preisfindung eines identifizierten Objekts zugrunde gelegt werden sollte.

Hofheim im Taunus: Land Hessen mietet für das Amt für Bodenmanagement Lim-burg an der Lahn rd. 1 160 qm Fläche in der Nassaustr. 28 von der Grundstücksge-sellschaft Herzog & Stark über CB Richard Ellis. Nürnberg: TEDi mietet 350 qm Fläche im Leonhard-Center über Küspert & Küspert. Damit ist das Cen-ter voll vermietet. Mainz: dm mietet 670 qm Verkaufsfläche in der Lo-tharstr. 11-13/Steingasse 19 über Kemper’s JLL. Hall-mark Properties hat den Vermieter beraten. Wandsbek: Hamburger Werkstatt mietet 970 qm Bürofläche in der Königsrei-he 22 von Königsreihe 22 über Savills.

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Nr. 188, 13. KW, 27.03.2009, Seite 24 von 59

Offene Immobilienfonds - Gesunder Realismus auf der Mipim Bärbel Schomberg, Vorsitzende der Geschäftsführung der Degi

Die Stimmung auf der diesjährigen Mipim war deutlich abgekühlt. Nicht nur, dass un-übersehbar weniger Aussteller kamen als in den Vorjahren. Denen, die da waren, war anzumerken, dass die globale Krise erheblich Auswirkungen auf das operative Geschäft hat. Zweifelsohne erheblich getroffen wurden die offenen Immobilienfonds. Das Vertrauen vieler Anleger hat merklich gelitten. Allein im Ok-tober flossen über fünf Milliarden Euro aus der Anlageklasse ab, was zur Schließung von zwölf der rund 40 offenen Immobilien-fonds in Deutschland führte.

Der Schließung einiger Branchenprodukte zum Trotz, mittler-weile – dies haben Gespräche auf der Mipim gezeigt – mischt sich sogar wieder verhaltener Optimismus in die allgemein nüchternen Erwartungen. Zurückzuführen ist das vor allem dar-auf, dass sich die Stimmung der Anleger aufzuhellen beginnt und das Vertrauen in die Anlageklasse langsam wieder an Bo-den gewinnt. So flossen den offenen Fonds im Januar nach Zahlen des BVI wieder 800 Mio. Euro frischer Anlegergelder zu. Die Fonds, für die die Rückgabe von Anteilen ausgesetzt wurde, konnten rund 150 Mio. Euro einwer-ben. Hinzu kommt, dass die Jahresperformance der offenen Immobilienfonds im Jahr 2008 durchaus positiv ausfiel.

Fast alle Fonds erwirtschafteten eine positive Rendite – im Durchschnitt betrug sie 4,7%. Damit lagen die offenen Immobilienfonds erkennbar vor Rentenfonds, die mit 3,7% ebenfalls eine positive, jedoch schwächere Jahresperformance aufwiesen. An-leger deutscher Aktienfonds verzeichneten dagegen im selben Zeitraum hohe Wert-verluste von 43,6%.

Das zeigt unter anderem: Die Immobilien in den Portfolios der Fonds sind von sehr hoher Qualität, die Mieter in der Regel bonitätsstark. Das Produkt offener Immobilien-fonds ist verglichen mit der Krise von vor drei Jahren gesund. Noch ist es zwar zu früh, eine belastbare Performanceprognose für offene Immobilienfonds zu treffen, allerdings könnte auch 2009 durchaus wieder zu einem erfolgreichen Jahr werden und die Renditen abermals über 4% liegen.

Die Aufbruchsstimmung wird vor allem aber durch die Reformbestrebungen der Bran-che untermauert, wonach eine gesetzliche Kündigungsfrist von zwölf Monaten für alle Neuanlagen von juristischen Personen in Publikumsfonds gelten soll. Das im Februar 2009 vorgestellte Maßnahmenpaket des BVI beinhaltet zudem Regelungen, wonach die Gesellschaften für ihre Fonds über den gesetzlichen Rahmen hinausgehende Regelungen in den Vertragsbedingungen festlegen und Auszahlungspläne auch bei Aussetzung der Anteilsrücknahme in begrenztem Umfang weiter ausführen können. Bleibt zu hoffen, dass diese Vorschläge der Branche schnell Gesetzeskraft erlangen, nicht zuletzt, um das Vertrauen der privaten Anleger zurückzugewinnen. Dazu not-wendig sind aber auch Transparenz und offene Kommunikation der Branche selbst. Hier sind, wie sich gezeigt hat, viele Fondsgesellschaften auf einem guten Weg.

Darüber hinaus muss es gelingen, die Liquidität der derzeit eingefrorenen Fonds wie-der zu erhöhen. Einige Fonds werden dazu mit Sicherheit Immobilien verkaufen müs-sen. Sollten dafür Wertkorrekturen der Immobilien notwendig sein, dürften diese aller-dings geringer ausfallen, als vielfach verlautet. Expertenstimmen auf der Mipim wie auch einer aktuellen Umfrage des Handelsblattes zufolge gehen die Fondsgesell-schaften im Wesentlichen nicht von signifikanten Abwertungen aus.

Grundsätzlich ist die Lage der offenen Immobilienfonds weiterhin als positiv zu beur-teilen. Unter Risiko-Chancen-Gesichtspunkten sind die Fonds für die Investoren, für die in Zeiten der Krise der Werterhalt im Vordergrund steht, mehr denn je eine her-vorragende Wahl. Sobald das Vertrauen der Anleger weiter gefestigt ist und wieder eine stabile Einnahmesituation erreicht wird, werden die offenen Fonds vom günsti-gen Marktumfeld profitieren können. Die Renditen steigen wieder weltweit. Offene Immobilienfonds sind hier aufgrund der vergleichsweise noch immer hohen Eigenkapitaldeckung in einer guten Position und können für eine Belebung der Transaktionsmärkte sorgen.

Düsseldorf: Die Tochterge-sellschaft einer deutschen Großbank mietet für eine Laufzeit von sieben Jahren 8 200 qm in einem Gewerbe-objekt in der Yorckstr. 19-29 im Büropark an der Düssel von German Arcorn Real Estate. Trombello Kölbel war für den Vermieter und CB Richard Ellis für den Mieter vermittelnd tätig. Hamburg: Grundstücksge-sellschaft der Kaufland Stif-tung erwirbt das ehem. Her-tie-Haus mit rd. 12 100 qm Mietfläche in Bramfeld über Atisreal. Hannover: Schmidt Win-terdienst- und Kommunal-technik mietet ca. 5 600 qm Industrie- u. Bürofläche in der Kronsbergstraße am Messegelände von Privat über Engel & Völkers. Wiesbaden: Interco Cosme-tics + iC-Servicegroup mie-ten ca. 1 228 qm Bürofläche am Kreuzberger Ring 13 von Privat über JLL. Badenweiler: Reiseunter-nehmer erwirbt ein Wohn- u. Geschäftshaus mit einer Nutzfläche von ca. 1 570 qm im Mittleren Kirchweg 1 von Privat über Engel & Völ-kers. Geplant ist, von dem ca. 6 000 qm großen Grund-stück ca. 2 500 qm Bauland abzutrennen, um darauf luxu-riöse Eigentumswohnungen entstehen zu lassen. Essen: école nicole mietet 200 qm Bürofläche in der Alfredstr. 182 von der Alf-redstraße Entwicklungs- u. Beteiligungs GbR über Brockhoff & Partner.

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Nr. 188, 13. KW, 27.03.2009, Seite 25 von 59

Europas Büromärkte in der Krise – Wann lohnt der Einstieg? Dr. Stefan Subroweit, Senior Economist, Immobilienresearch, DekaBank

Ausgelöst durch den Finanzmarktschock werden die Büroimmobilienmärkte die dritte vollständige zyklische Krise nach 1991 und 2002 durchschreiten. Die erste Frage in dieser Situation ist: Wie tief werden die Büromärkte dieses Mal fallen? Die anschließende Frage ist: Wie sieht die optimale Investmentstrategie in dieser Situation aus?

Es lohnt sich, die charakteristischen Eigenschaften der drei Krisen festzuhalten. Die 90er-Bürokrise war geprägt von einem massiven Bauboom im Vorfeld des Einbruchs. Dementsprechend hart wurden die Mietmärkte getroffen. An den Investmentmärkten waren die Auswirkungen dagegen mäßiger, wenn auch spürbar. Ebenfalls als typi-sche Mietmarktkrise lässt sich die Krise von 2001 einstufen, hier spielten die Korrek-turen an den Investmentmärkten kaum eine Rolle. Von einer scharfen und kombinier-ten Miet- und Investmentmarktkrise muss dagegen in der gegenwärtigen Situation ausgegangen werden. Lichtblick derzeit ist allerdings die günstigere Angebotssituati-on der Mietmärkte.

Für die Marktgesamterträge idealtypischer Investitionen in Europa ergibt sich damit folgendes Bild: 2009 werden sich die Verluste noch einmal vertiefen. Der Gesamtver-lust, also die Summe aus Cash Flow und Wertänderung, wird 2009 bei fast 25% ste-hen. Ende 2010 wird sich die Lage deutlich beruhigt haben, die Verluste grenzen sich auf etwa 4% ein. Für 2011 und 2012 erwarten wir wieder Gewinne, die Marktphase ist dann vergleichbar mit der von 2005/06.

Die geringsten Verluste erwarten wir im laufenden Jahr in Regionalmärkten wie Stutt-gart, Lyon und Köln. Unter den etablierten Märkten können sich Brüssel, Wien und Amsterdam recht gut behaupten. Deutliche Einbrüche verzeichnen die spanischen Märkte, Paris, Budapest, Stockholm und die Londoner City mit Verlusten zwischen 25% und 35%.

München: Eine Bieterge-meinschaft bestehend aus der Wohnbau, der GBW Grup-pe und der Volkswohnung erwirbt das rd. 4 000 Woh-nungen umfassende Portfolio der Siemens Wohnungsge-sellschaft. Die Wohnungen befinden sich in Erlangen, München, Karlsruhe und Bruchsal. Rund 70% des Portfolios mit 1 100 Woh-nungen in München und 1 500 Wohnungen in Erlan-gen übernimmt die Wohn-bau. Die GBW hat mit fast 800 Wohnungen in Erlangen rund 20% des Bestands er-worben. Über 500 Einheiten sind an die Volkswohnung veräußert worden.

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Bei einer Anlage in Immobilien gilt seit jeher: Es zählen Lage, Lage, Lage. Deshalb investiert

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Staaten stehen für zwei Drittel des globalen Bruttosozialprodukts und drei Viertel des weltweiten

Immobilienmarktes – und sind damit ganz sicher eine Top-Lage, um in Immobilien zu investieren.

Mehr Informationen? Telefon +49 40 88 88 1-0 oder www.hci-capital.de

Nr. 188, 13. KW, 27.03.2009, Seite 26 von 59

Bis 2013 erwarten wir ausgehend von den am Jahresende 2008 gemessenen Markt-niveaus jährliche Total Returns zwischen -2% und +2%. Die einzige Ausnahme da-von sind die Londoner Standorte, die bereits zu den derzeitigen Marktkonditionen Returns um 6% bieten.

Die Kombination von langfristigen Miet- und Renditeprognosen erlaubt es, Rendite-forderungen für jeden einzelnen Markt zu formulieren (Abb. 1). Denn die derzeitigen Marktrenditen sind mit Ausnahme von London noch nicht ausreichend angestiegen. Beispielsweise könnte ein Investor den Eintritt in einen Büromarkt davon abhängig machen, dass an diesem ein Gesamtertrag von durchschnittlich 5% pro Jahr bis 2013 – dem Ende unseres Prognosezeitraums – erreicht wird. Unterschiedliche Risi-ken an den jeweiligen Märkten, die sich ebenfalls in den Renditeforderungen ausdrü-cken sollten, bleiben dabei zunächst unberücksichtigt. Bei dieser arbiträr gewählten Total Return-Forderung müssen die Anfangsrenditen in den einzelnen Standorten noch zwischen 0,7 und 2,1 Prozentpunkten ansteigen. Den größten Korrekturbedarf sehen wir für Budapest – hier sollten die Anfangsrenditen derzeit nicht unter 8,2% liegen. Auch in Madrid sollte ein Investor noch 7,2% fordern, um den prognostizierten Mietrückgang aufzufangen. Erst bei einer längeren Haltedauer kann diese Rendite-forderung reduziert werden. Bereits jetzt angemessene Renditen bieten die Londoner Teilmärkte City und West End.

Geforderte Anfangsrenditen bei Gesamtertragsziel von 5% p.a. bis 2013

Quellen: PMA, DekaBank

Fazit: Derzeit bieten nur die beiden Londoner Teilmärkte zu Marktpreisen ausrei-chendes Ertragspotenzial. Andere Märkte sind angesichts der vor allem im laufenden Jahr erwarteten starken Mietrückgänge noch zu teuer. Bei einem für alle Märkte ein-heitlich gewählten Gesamtertragsziel von 5% p.a. bis 2013 sollten im Durchschnitt die geforderten Anfangsrenditen 1,1 Prozentpunkte über ihren Q4-Niveaus, also im Durchschnitt bei 6,7%, liegen.

MIPIM in der Rückschau und Perspektiven im Markt Wir haben uns zur Mipim 2009 schon geäußert. Das Bild war gespalten. Für die Mes-se war der Besucher-Aderlass sicherlich gut. Und auch die meisten Gesprächspart-ner genossen eine „leere“ Mipim. Lassen Sie uns nachlesen, was die Marktteilneh-mer aus ihrer Sicht zur Mipim und zur Markteinschätzung zu sagen haben.

Nach der Messe ist vor der Messe Andreas Quint, CEO Jones Lang LaSalle Deutschland

Nach der MIPIM ist vor der Expo Real. Wie wahr. Und wie banal. Zum ersten Mal jedoch war der Frühlings-Branchentreff in Cannes nichts anderes als das Präludium des eigentlichen Spektakels. Und das findet in diesem Jahr in München statt. Ob als vorwinterliche Tragödie oder als spätsommerliches Lustspiel ist völlig offen. Selten

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Rendite Q4 2008 Geforderter Renditeaufschlag

Hamburg: Wisag Service Holding verlängert und er-höht Mietvertrag auf 3 610 qm Büro- u. Lagerfläche im Heidenkampsweg 51-57 von German Acorn Real Estate. Sinntal: Kunststoffteile-Produzent Vacu-Form Wi-schemann mietet 1 500 qm Lagerfläche in der Kasseler Str. 40-46 von einem institu-tionellen Investor über NAI apollo. Redwitz: Kühne & Nagel mietet 5 000 qm Lagerfläche in der Doktor-Ludwig-Vierling-Str. 7 von einem institutionellen Investor über Realogis. Frankfurt: Mastercard Europe mietet rd. 1 700 qm, Verbundnetz Gas mietet rd. 400 qm und Vereinigung Cockpit mietet rd. 1 050 qm Fläche im Main Airport Cen-ter, Unterschweinstiege 2-14, von der Deutschen Land. Duisburg: Context WAE mietet 265 qm Fläche in der Duisburger Königstr. 57 und 150 qm Fläche in der Essener Kettwiger Str. 45 über Brockhoff & Partner. Köln: Excellent Business Center mietet rd. 9000 qm Bürofläche im Kranhaus Süd, Zollhafen 24, von einem in-stitutionellen Investor über Nai apollo. Dortmund: alpha Ver-triebs- und Verwaltung mietet 530 qm im Gotic-Haus am Westfalendamm 100 von Gotic House S.a.r.l, Luxemburg über Atisreal.

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Deals Deals Deals

Nr. 188, 13. KW, 27.03.2009, Seite 27 von 59

waren sich die Player unserer Branche in punkto der Beurteilung künftiger Entwicklungen nämlich derart einig, dass sie nichts wissen (können) und alles möglich scheint.

Dass die Bodenbildung im Verhältnis von Verkäufern und Käufern bis zur Expo Real auch in Deutschland erreicht sein wird, ist wahrscheinlich. Offen allerdings ist die Fra-ge nach den Referenzwerten. Geld ist auf jeden Fall da. Im Private Equity Sektor ge-nauso wie bei den Offenen Fonds. Und Unternehmen wie LaSalle Investment Ma-nagement sind schon seit Monaten auf der Suche nach günstigen Einstiegsgelegen-heiten. Die könnten bald kommen, wenn sich eine vernünftige Balance zwischen staatlichem Interventionismus und freiem Markt herausgebildet hat. Genau die aber ist die Voraussetzung tragfähigen Vertrauens der Player in der Branche untereinan-der – und der Anfang von allem: vor allem eines gesunden Aufschwungs.

MIPIM 2009 - die Sache mit den Booten oder wenn weniger mehr ist

Dr. Thomas Beyerle, Head of Global Research, DEGI/Aberdeen Property Investors

Da sag noch mal einer, die Mipim 2009 wäre kein Erfolg gewesen: Wohin man blickte und hörte: ja, man war zufrieden mit den vier Tagen und dem Messeumfeld. Zweck-optimismus? Wohl kaum, eher Realismus und eine gesunde Einschätzung der nächsten Quartale.

Vielleicht lag es ja an der französischen Fregatte, welche in der Bucht vor Cannes lag oder am Fehlen der Riesenjachten in diesem Jahr: man hatte eine Veränderung er-wartetet bei der Vorankündigung rund ein Drittel weniger Besucher – ob es der Trend zur neuen Bescheidenheit ist oder lediglich eine positive Korrelation mit dem Markt-umfeld und der noch immer kaum nachvollziehenden Preissituation vor Ort ist, sei dahingestellt. Doch halt: kam da nicht am Freitag vor der Messe noch ein Hilferuf der Reed Midem in Form einer marketingmäßig verklausulierten „Bei einer Buchung hat ein Kollege freien Eintritt“ Mail, so ist dies doch ein gutes Zeichen einer Reaktion an der Preisfront. Die Frage für diejenigen, welche bereits das nächste Jahr im Auge haben, erwarten indes eine grundsätzlich neue Aufstellung und kein Aussitzen bis die Märkte wieder laufen. Nach 20 Jahren MIPIM mit stetig steigenden Erfolgszahlen Zeit das auch dort umgedacht wird.

Viele langjährige Besucher meinten: es war wie vor 2005: ruhiger, aber dafür profes-sioneller in der Qualität der Besucher und Gespräche – Messe eben, die nicht durch Hektik, Zufallsgespräche und stetigen Zeitdruck gekennzeichnet war. À propos lang-jährige Besucher: älter sind die Besucher geworden, die grauen Haare bei den 90% männlichen Besuchern waren deutlich auf dem Vormarsch. Oder besser ausge-drückt. Erfahrung und erlebtes Immobilienwissen war in der eindeutigen Mehrzahl mit gefühlter positiver Korrelation zur Qualität der Meetings. Zum anderen fehlten dann doch die Jungdynamiker der letzten Jahre beiderseits Geschlechts die kaum erklären konnten was die Basis der wundersamen Wertentwicklung wirklich ist. Und reduzier-tes Marketing ist manchmal eben gutes Marketing. Haken dran. Ach ja: hat jemand die Distressed gesehen? Sowohl die Portfolien, Objekte und Unternehmen? Mhh, warten wohl noch ab, vielleicht ist es auch die Angst der Banken hier auf keinen Fall weitere Bad News zu produzieren.

Größte Überraschung waren – erneut die Russen. Schwer vom Marktabschwung ge-beutelt, erlebte man in den Gesprächen und Veranstaltungen geradezu wie eine Ü-berhitzung der Märkte – und der Menschen – sich stramm vom Emerging auf mature zu bewegt – oder einfacher ausgedrückt: Realismus kehrt spürbar ein bei gleichzeiti-gem Wissen, dass strategisch kaum ein Europäer an diesen Märkten mit Erstbedarf vorbei kommen wird. Die Krise wird sich wohltuend auf die Markttransparenz und Professionalität der kommenden Jahre auswirken.

Fazit: Die beste MIPIM seit 2005 wenn man sich vorbereitet hat, eingebracht hat und nunmehr die Kontakte und Gespräche nacharbeitet. Und das mit dem Markt wird 2010 auch wieder besser werden. Garantiert. Mit dem MIPIM Award für das Kölner

Freiburg: Privatkäufer er-wirbt ein Wohn- u. Ge-schäftshaus mit 1 812 qm Gesamtnutzfläche in der Kai-ser-Joseph-Str. 255 von der Versicherungsgesellschaft Nationale Suisse über Engel & Völkers. Berlin: Schuhe Reno, Out-door-Anbieter Camp David und SB-Bäckereikette Back-König mieten insgesamt rd. 600 qm Verkaufsfläche im Shopping Center „Hallen Am Borsigturm“ in Tegel über Kemper’s JLL. Dresden: Mediencollege Dresden mietet 610 qm Bü-rofläche im Preußischen Viertel, Radeberger Straße, über Richert & Oertel. Hamburg: Filialist Mon-soon Accessorize mietet 100 qm Einzelhandelsfläche in der Gerhofstraße 36-38 über storescouts. Fulda: GameStop mietet ca. 120 qm Einzelhandelsfläche in der Markstr. 22 über sto-rescouts. Dortmund: alpha Ver-triebs- und Verwaltung mietet ca. 530 qm Bürofläche im Gotic-Haus am Westfa-lendamm 100 von Gotic House S.a.r.l, Luxemburg über Atisreal. Die Beratung erfolgte durch die CIT Euro-pe Ltd. Hamburg-Harburg: Steuer- u. Unternehmensberatungs-büro Herbert Schulte mietet 311 qm Bürofläche am Veri-taskai 1-3 von Lorenz & Vogler über Engel & Völ-kers.

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Deals Deals Deals

Nr. 188, 13. KW, 27.03.2009, Seite 28 von 59

Kranhaus1 wurde erneut die herausragende Rolle deutscher Immobilienplayer inter-national deutlich. Für diejenigen welche die MIPIM immer als hochklassigen Informa-tionspool und als angenehmes Arbeitsumfeld betrachtet haben, hat sich vieles zum Besseren gekehrt. Die Frühjahrssonnetanker, Partylöwen und Nachhauseanrufer von der Terrasse waren und sind eh fehl am Platz. Weniger ist eben manchmal mehr. Garantiert auch in 2010.

Weniger Rauch um deutlich mehr Substanz Oliver Stumm, Managing Partner, Business Network

Marketing- und Verlagsgesellschaft mbH

Bei der diesjährigen MIPIM war ein Trend zu beobachten, der sich zur Expo Real noch weiter verstärken wird: Nur noch Marktteilnehmer, die über ausreichend wirt-schaftliches und kreatives Potential verfügen, sind in der Lage, aus der Krise heraus mit neuen Produkten und Dienstleistungen sich abzeichnende neue Opportunitäten erfolgreich zu realisieren.

Vorbei sind die Zeiten, in denen Kohorten von Transaktionsberatern und mehr oder weniger ernst zunehmende Vermittler die Investoren und Produzenten von Produkten so zustellten, dass die gar nicht mehr direkt miteinander ins Gespräch kamen. Das Frühjahr begann in Cannes ganz anders als die letzten Jahre, aber für viele länger am Markt Agierenden doch wieder ganz vertraut: Die MIPIM 2009 war wieder das Get Together der Macher und Entscheider der Branche, die die Deals an der Côte d’ Azur einfädeln und spätestens im Herbst in München closen. Direkte und entspannte Gespräche, oft spontan vereinbart, diskret und auf Chefebene geführt, werden zu weniger, aber dafür zu umso spannenderen und lukrativeren Deals für alle Beteiligten führen.

Für diejenigen, die solche Deals zu kommunizieren und zu kommentieren haben, eine Wohltat: Wenn insgesamt weniger, vor allem deutlich weniger aufgeregt ange-kündigt, gepost und gebrandet wird, bleibt mehr Raum und Aufmerksamkeit für seriö-se Informationen, für solide Gespräche und auch für den ein oder anderen „Hintergrund“. Deswegen freuen wir uns auf zwar weniger Sensationen in den nächs-ten Monaten, dafür aber umso mehr auf solide News mit Substanz, die der Branche besonders in der Krise sehr gut tun werden.

MIPIM 2009 – ein Neuanfang?

Dr. Wulff Aengevelt, Gesch. Ges. AENGEVELT Immobilien GmbH & Co. KG

Im vorigen Jahr hat unser Haus die Stimmung auf der MIPIM angesichts der zukünfti-gen Lage und dem bevorstehenden „Kredit-Tsunami“ mit dem Konzert auf der Titanic verglichen.Und 2009? Die Titanic ist nicht untergegangen. Sie hat den Eisberg ge-streift, die Schotten haben gehalten – zumindest aus Sicht der deutschen Teilneh-mer. Sie präsentieren sich gut und überwiegend verbreiten sie Optimismus, nicht laut, indessen mit renditefrohen Investments und Projekten in Toplagen.

Insgesamt erleben wir eine hohe Qualität und Seriösität der Gesprächspartner, für die deutlich mehr Zeit ist angesichts der prognosegemäß geringeren Zahl an Ausstel-lern und Fachbesuchern. Das ist gut, denn die Erwerbsinteressenten prüfen sorgfälti-ger und ohne Hektik und nutzen bewusst den Preisdruck insbesondere bei zu teuer eingekauften Objekten. Mit Erfolg: Ein Anbieter, der vor zwei Jahren ein Portfolio zu Höchstpreisen erworben hat, ist nun bereit, es für einen um 30% bis 40% reduzierten Preis wieder zu veräußern, weil er Liquidität dringend benötigt. Weiteres Beispiel: Ein Fonds erwirbt sein eigenes, vor zwei Jahren zum Top-Preis verkauftes Objekt nun 40% preiswerter.

Bei Objekten mit mittlerweile realistischen und marktangepassten Werten – in der Regel um 15 bis 20 Prozentpunkte unterhalb der Preise im Herbst 2007 – sieht unser Haus dagegen zeitnah den Abschluss der preislichen Bodenbildung. Hier stehen In-vestoren mit fundierten Erwerbsinteressen auf der MIPIM in den Startlöchern, um bei ausreichender Annäherung der beiderseitigen Preisvorstellungen ruhig und professi-onell beraten zu handeln.

London: KGAL bringt mit dem PropertyClass Eng-land 1 ihren ersten geschlos-senen Immobilienfonds mit Fokus Großbritannien auf den Markt. Investitionsobjekt ist die Büroimmobilie „Francis House“ – eine Core-Immobilie in Westminster. Die Immobilie ist bis ins Jahr 2020 an den staatlichen Fern-sehsender Channel 4 ver-mietet. Der Fonds wird voll-ständig über Eigenkapital finanziert. München: Real I.S. sam-melte in den ersten 10 Wo-chen rund 110 Mio. Euro Eigenkapital für den Austra-lienfonds 4 und 5 ein. Damit zeichnet sich bei den Fonds die Vollplatzierung ab. Hamburg: Wölbern Invest hat die beiden geschlossenen Immobilienfonds Holland 64 und Holland 65 erfolgreich platziert. Für die Fonds wur-den insgesamt circa 75 Mio. Euro EK eingeworben, davon entfallen 30,7 Mio. Euro auf Holland 64 und 44 Mio. Euro auf Holland 65. Die Gesamt-investitionsvolumina umfass-ten 60,2 Mio. Euro (Holland 64) und 93 Millionen Euro (Holland 65). Erftstadt: Hahn-Gruppe startet Vertrieb des neuen geschlossenen Immobilien-fonds Pluswertfonds 147, der in ein SB-Warenhaus mit 12 850 qm Fläche investiert. Der Markt ist für 10 Jahre an Real vermietet. Das Investiti-onsvolumen beträgt 25 Mio. Euro.

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Fonds-News

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Von der Größe her ist die diesjährige MIPIM etwa wieder auf dem Niveau vor sechs, sieben Jahren angekommen, bevor in Süd- und West-Europa der „Hype“ losging.

Anders als damals kommt es in diesem Jahr indessen zum Ausfall nahezu kompletter Länder: Spanier sind beispielsweise fast gar nicht in Cannes vertreten. Und auch die noch vor einem Jahr lautstarken Angelsachsen sind heuer deutlich leiser. Die Fran-zosen haben doppelt zu kämpfen: mit ihrer hausgemachten Wirtschaftstkrise und mit dem Besucher-Schwund an der Côte d’Azur. Die Skandinavier sind emsig wie immer. Und bei den russischen Ausstellern wird am meisten die ehemals große Zahl char-manter Hostessen vermisst.

Persönliche Einschätzung der Branchenentwicklung Axel König, Vorstand NAI apollo

In den letzten Jahren jagte auf der MIPIM ein Erfolg den anderen und in jedem Jahr stiegen die Zahlen der Besucher sowie Aussteller. Dadurch wurde die MIPIM zur in-ternationalsten aller Immobilienmessen. Jetzt kam der große Kehraus. Die Anzahl der Teilnehmer hat sich in Folge zurückgegangener Geschäfte um mindestens 35% reduziert. Hätten zuvor reservierte Stände und Boo-te kurzfristig gekündigt werden können, wäre die Teilnehmerzahl noch viel niedriger gewesen. Wer aber geglaubt hat, dass die MIPIM einer Depression verfällt, sah sich getäuscht. Es wurde arbeitsam. Die Teilnehmer waren interessiert an ernsten Gesprächen mit dem klaren Ziel, Geschäfte zu identifizieren oder adäquate und zeit-gemäße Geschäftsmodelle zu finden. Hatte sich in der Vergangen-heit die MIPIM teilweise zu einer Incentive-Veranstaltung von Mak-lern, Analysten und sich verdient gemachten Mitarbeitern der Branche entwickelt, ging es jetzt wieder ausschließlich ums Geschäft. Der "Ernst der Lage" ist eine gute Basis für eine Rückbesinnung auf nachhaltige Werte.

Eine Messe im Ausland bietet die Möglichkeit, über die eigenen Grenzen hinaus zu blicken und attraktive Investoren für das eigene Geschäft zu mobilisieren. Oder ein-fach ein wenig Frühlingsgefühl mit potentiellem Geschäft zu verbinden - diesmal wohl mit weniger Rosé als sonst.

Nach unzähligen Gesprächen mit Equity-Investoren ohne Equity, Banken ohne (oder mit wenig) Geld, Maklern ohne Deals bereitet sich eine mittlerweile wieder durchaus professionell Branche – bei der die Immobilie ein Teil des Kapitalmarkts geworden ist und die in den vergangenen Jahren fungibler geworden ist – auf eine hoffentlich bal-dige Marktbelebung vor.

Aus deutscher Sicht sollte die Basis für echtes Geschäft bald wieder gegeben sein. Wir von NAI apollo erleben eine außergewöhnlich gute Zeit für neue Asset- Proper-ty- und Bewertungsmandate und für bald wieder normalisierte Transaktionen ohne nennenswerte Exzesse. Der Unsicherheit vor der MIPIM ist nach der MIPIM die Er-kenntnis vieler unserer Geschäftspartner gewichen, Licht am Ende des Tunnels zu sehen. Man ist sich bewusst, dass die teilweise gegebene "Angststarre" nicht anhal-ten kann. Einer Bodenbildung, wie beispielsweise in UK, sollte nun in den nächsten Monaten auch wieder mögliche Aktivitäten in nennenswerter Größenordnung in Deutschland folgen.

Dennoch: Zurzeit ist ein Blick in die Zukunft noch schwer möglich. Eines aber ist si-cher: Es wird besser, allerdings wissen wir noch nicht genau wann genau das für den gesamten Markt feststellbar sein wird. Deshalb kann man im Moment nur hoffen, dass es sich bei dem Licht am Ende des Tunnels nicht um Gegenverkehr handelt! Aufbruchsstimmung statt Katzenjammer

Einschätzung der MIPIM 2009 von Dr. Thomas Herr, geschäftsführender Gesellschafter THProjektmanagement

Die sonst stark frequentierte Messe musste dieses Jahr mit einem Minus von 35% einen massiven Teilnehmerschwund verkraften. Aber immerhin 2 239 deutsche Teil-nehmer waren auf der Messe an der Côte d´ Azur vertreten. Sie bildeten damit die

Bremen: Ventafonds hat den zweiten Dubai-Fonds Ventafonds Opportunity II Dubai + VAE auf den Markt gebracht, der in Dubai und den Vereinigten Arabischen Emiraten investiert. Bis Ende 2011 sollen durch den Han-del und Vermietung mit Im-mobilien für die Anleger bis zu 140% Ausschüttungen erwirtschaftet werden. Das Management partizipiert, abhängig vom Einstiegszeit-punkt, erst ab über 14% jähr-lich am Gewinn. Der reine EK-Fonds mit einem Volu-men von bis 15 Mio. Euro ist vermögensverwaltend konzi-piert und unterliegt lediglich der Abgeltungssteuer. Hamburg: Warburg - Hen-derson hat aus seinem Euro-pean Core Property Fund No. 1 eine Büro- und Ge-schäftsimmobilie mit 664 qm Nutzfläche an der Schnitt-stelle der Fußgängerzonen Mönckebergstraße und Spi-talerstraße für rund 10 Mio. Euro mit planmäßigem Ge-winn veräußert. Hauptmieter ist Framode mit ihrem Modelabel Pimkie. Die Transaktion wurde von der HIH Hamburgische Immo-bilien Handlung als AM für den Fonds begleitet. Hamburg: Lloyd Fonds startet mit dem Vertrieb des "Hotel am Fleesensee". An-leger beteiligen sich mit die-sem Fonds an einem 4-Sterne Wellness-, Sport- und Ferien-hotel in der Region Fleesen-see in Meck-Pomm.

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Fonds-News

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drittstärkste Besuchergruppe nach den Franzosen und Briten. Der Messe fern blieben vor allen Dingen osteuropäische, insbesondere russische Immobilienunternehmen, was der Qualität der diesjährigen MIPIM allerdings keinen Abbruch tat.

Vielmehr sorgten die anwesenden Entscheider, insbesondere die oft als Bedenkenträger kritisierten Deutschen für eine positivere Stimmung als vorab zu erwarten war. Auffallend war, dass die Stimmung unter den Gesprächspart-nern umso besser wurde, je weiter entfernt das jeweilige Berufsfeld vom Kapitalmarkt und je näher es an der Im-mobilie war. Ebenso konnte festgestellt werden, dass sich trotz der viel beschriebenen Transaktionsflaute kleinere Deals, vor allem von Wohnimmobilien in der Pipeline befinden. Als Käufer treten vor allem Fonds und Versicherungen auf, aber auch Private Equity Unternehmen signalisieren bereits wieder ihr Interesse. Im Mittelpunkt stand dabei die Nachfrage entweder nach gut gemanagten Core Immobilien oder aber nach "distressed" oder "special situations".

Gleichzeitig habe ich insbesondere für das noch neue Feld Technisches Asset Management, in dem THProjekt-management tätig ist, eine wachsende Nachfrage im Markt gespürt. Denn gerade die Unterstützung von Eigentü-mern, Asset- und Property Managern bei der professionellen Planung, Kontrolle und Steuerung von Instandset-zungsmaßnahmen sowie die Überwachung des Technischen und Infrastrukturellen Facility Management werden von den Marktteilnehmern zunehmend als notwendig erkannt. Nur mit einer Qualitätssteigerung im Gebäudebetrieb sowie der Reduzierung der laufenden Kosten können Immobilien und Bestände wertsteigernd gemanagt und Risiken minimiert werden – ein Thema, das Bestandshalter, Investoren, Transaktionsberater und sonstige Dienstleister sicher auch noch im Rahmen des nächsten Branchentreffens, der Expo Real in München, beschäftigen wird. Hierfür wünsche ich mir schon jetzt ebenso ergiebige und zielführende Gespräche wie kürzlich in Cannes.

Angermann - „Die beste MIPIM seit zehn Jahren“ Weniger ist oftmals mehr. Diese Erfahrung machen auch die Teilnehmer bei der diesjährigen MIPIM in Cannes. „Aufgrund der geringeren Teilnehmerzahl herrscht eine konzentrierte und zielgerichtete Atmosphäre. Insgesamt war es für uns die beste MIPIM seit zehn Jahren in Hinblick auf intensive Gespräche über Objekte und Kaufab-sichten“, kommentiert Angermann Geschäftsführer Dr. Torsten Angermann (FRICS) die 20. MIPIM in Cannes.

Die Hamburger Unternehmensgruppe war vor 19 Jahren das erste deutsche Unternehmen, das einen eigenen Stand auf der Immobilien-Fachmesse an der Côte d'Azur hatte. „Nachdem die MIPIM in der jüngeren Vergangen-heit zusehends den Ruf einer Show-Veranstaltung bekommen hat, wurden in diesem Jahr wieder die Kern-Aufgaben der Messe in den Fokus gestellt.“, so Dr. Torsten Angermann.

Trotz des größtenteils positiven Fazits, war die Stimmung in der Branche gemischt. Die Auswirkungen der Wirt-schafts- und Immobilienkrise waren wie erwartet das bestimmende Thema der Messe. „Vielen Marktteilnehmern konnten man die durch die Schnelligkeit der Krise entstandene Verunsicherung deutlich anmerken. Insgesamt wird der deutsche Markt aber positiv bewertet.“, erklärt Angermann.

MIPIM Awards 2009 oder "Es war schon immer etwas teurer, einen besonderen Geschmack zu haben"

Dr. Gudrun Escher

Was für Düsseldorf die Gehry-Häuser sind für Köln die Kranhäuser am Rheinauhafen: Neuzeitliches Sym-bol der Stadt, mit oder ohne Domtürme darstellbar, und jetzt auch noch mit dem MIPIM Award 2009 in der Kategorie Bürohäuser dekoriert.

Die Projektentwicklung von Development Partner AG, die am Rheinauhafen bereits mit dem Appartementhaus "Siebengebirge" Erfolge verbuchen konnten, umfasst insgesamt drei Gebäude, deren Obergeschosse wie Kran-ausleger weit über die Hafenkante hinausragen. Dabei stützen sie sich auf den Turm der Untergeschosse und einen freistehenden, transparenten Treppenhaus- und Aufzugsschacht. Das erste ist fertig und voll vermietet, das zweite wird bezogen und das dritte, vorgesehen für reine Wohnnutzung, ist im Bau. Spiritus Rector dieser Idee war Hadi Teherani aus dem Architekturbüro BRT in Hamburg. Für die dortige Europapassage (Entwickler Allianz Immobilien mit HSH Nordbank) konnte das Büro bereits 2007 einen Award erringen, als es noch die Kategorie Shopping Center gab. Die ist seit vergangenem Jahr durch "Green Building" ersetzt. Bei den Bürogebäuden hat-ten weder der noble Angerhof in München (Eigentümer Wöhr + Baur, Linde Gruppe und Ocui) noch das Schwindel erregende Hochhaus des World Financial Center in Shanghai (wer kann heutigen Tags schon ein Finanzzentrum loben?) eine Chance.

Ähnlich spektakulär sind die Hügelhäuser in Kopenhagen auf einem zehngeschossigen, abgetreppten Parkhaus (für Hopfner, Danish Oil Company) – Gewinner der Sparte Wohnen gegen die "Quartis Les Halles" am Düssel-

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dorfer Hbf (Interboden) und Highbury Square, London. Dieses Wohnquartier um einen zentralen Garten ehrte die Jury in Cannes mit dem Special Award für die pfiffige Idee, ein brach liegendes Fußballstadion umzunutzen.

Bei den erneuerten Bürogebäuden obsiegte die romantische Vorstellung, in den umgenutzten Pferdeställen der königlichen Jagd vor den Toren Brüssels arbeiten zu dürfen, zumal dies eine der seltenen Gelegenheiten ist, in einem Baudenkmal eine Büroeinrichtung auf aktuellem technischem Stand zu finden. Schade, denn das Las Pal-mas auf der Hafeninsel Koop van Zuid in Rotterdam (Entwickler OVG Projectontwikkeling BV, Eigentümer Uni-on Investment Real Estate, Architekten Benthem Crouwel) hätte es ebenso verdient, beachtet zu werden. Im-merhin wurde hier eine x-beliebige Lagerhalle zu Büros umgenutzt und mit einem ovalen Aufsatz bekrönt.

Bei der "grünen" Qualifikation müssen die Messebesucher, die mit ihrer Stimme aus je drei Nominierten den Preis-träger auswählen, etwas falsch verstanden haben. Sie zeichneten in der Kategorie Hotels die Ferienhausanlage Phoenix Island Villas Conco in Südkorea aus – die liegen hübsch flach unter Grasdächern in der Landschaft – und in der Katergorie Green Building nicht etwa die BREEAM-verdächtigen Wohn- und Büroobjekte in Manchester bzw. Dublin, sondern das Center for Sustainable Energy in Ningbo, China, das die dortige Universität mit der Universität Nottingham entwickelte, um Techniken der nachhaltigen Energiegewinnung zu erforschen und zu ver-mitteln. Im Übrigen ist das Forschungszentrum noch nicht einmal fertig gestellt.

Insgesamt geben die MIPIM Awards 2009 keine Antworten auf die Fragen der Zeit: Alle Objekte erfordern hohen finanziellen wie technologischen Aufwand, ihre nachhaltige Nutzbarkeit und Ressourcenverträg-lichkeit ist in keiner Weise bewiesen noch überhaupt angesprochen.

MIPIM 2009 - "Langsam, aber sicher" lautet die Devise André Langmann, Vorstand der GRR AG

Der Branchenevent MIPIM ist seit jeher keine deal-orientierte Messe. Die Funktion als Stimmungsbarometer erfüllt die MIPIM weiter zuverlässig. Daher die nahezu einstimmigen Nachberichte zum Messegeschehen: mehr Qualität unter den Teilnehmern, mehr Zeit für intensive Gespräche. Auch wenn Zusammenkünfte von Marktteilnehmern oft nur dem Zweck dienen, sich präsent zu melden: Wir freuen uns derzeit über jeden, der fest auf der Brücke seines Schiffs steht und ins Nebelhorn tutet.

Cannes ist ein Ort für derlei Positionsbestimmung. Nach dem Rückgang der Teilnehmerzahlen um ein Drittel ist der Blick auf konservative Akteure frei geworden, die bisher geräuschlos und unspektakulär gewirtschaftet haben. Zum Beispiel bei Finanzierungen: Hier sondieren kleine und mittelgroße Kreditgeber gezielt die attraktiveren Lü-cken, die die angeschlagenen großen Institutionen hinterlassen. Und bei Investments gibt es einen eindeutigen Trend: Was vor nicht allzu langer Zeit als langweilig und phantasiearm galt, ist gefragt, nämlich langfristig kalku-lierbare Einnahmen aus stabil vermieteten Objekten.

Zur Orientierung - wo bewegt sich etwas und wohin? Im Motto besteht Einigkeit: Back to Fundamentals, Back to Basics. Der Weg zurück zu den Grundlagen des Immobiliengeschäfts ist allerdings unterschiedlich weit für die Akteure. Manches Unternehmen hat sich in den letzten Jahren ein großes Stück vom immobiliären Grundgeschäft weg entwickelt, und es gibt auch Spin-Offs, die überhaupt noch nie richtig da waren. Wir rechnen daher mit einer nicht rasant, eher allmählich fortschreitenden Konsolidierung. Sie wird eigenkapitalstarke Unternehmen mit aktiver Immobilienbewirtschaftung und langfristig kalkulierbaren Erträgen begünstigen.

Beim Thema Bewirtschaftung stehen der Branche die schwierigen Jahre bevor, in denen sich beweisen wird, wie geländegängig die von den Investoren eingesetzten Assetmanagement-Teams sind. Assetmanager müssen in einem konjunkturell schwachen Umfeld mit deutlich mehr Arbeit und zugleich geringeren Erträgen daraus rech-nen. Bislang noch sehen wir keine großen Fire Sales; es kommen selektiv erstklassige Objekte an den Markt, weil hier die Nachfrage weiterhin hoch ist. In vielen Portfolien wird die Problemdichte damit steigen, dass zuerst die marktgängigen, besten Objekte weiterplatziert werden. Die schwer vermittelbaren Objekte in weniger guten Lagen und mit auf Sicht auslaufenden Mietverträgen manifestieren sich als Damoklesschwert über den Investoren und Assetmanagern. Dass bei opportunistischen Beständen der Druck unter dem Deckel wächst, sorgt weiter für latente Instabilität und ein Klima des eingeschränkten Vertrauens bei den Kapitalpartnern. Qualitätsprobleme im Portfolio sind mit dem besten Berichtswesen und dem Feintuning von Businessplänen nicht aus der Welt zu schaffen.

Wir haben der GRR AG darum die Qualitätsorientierung ganz oben ins Pflichtenheft geschrieben. Die GRR AG ist auf ein Segment, nämlich deutsche Handelsimmobilien fokussiert, und zwar speziell solche, die vom filialisieren-den Lebensmittelhandel genutzt werden. Das ist ein nahezu unsinkbares Investment, wenn Grundregeln diszipli-niert beachtet werden. Seit Jahrzehnten entwickelt sich der Lebensmittelhandel stabil nach oben. Im Rückblick konnte er in konjunkturell schwierigen Phasen - wie etwa der Rezession 2002/2003 - von der Back-to-Basics-Stimmung der Konsumenten profitieren. Die GfK prognostiziert für 2009, angesichts der beim Konsumenten an-kommenden Wirtschaftskrise, dem Lebensmittelhandel nicht nur Stabilität, sondern ein Umsatzwachstum von

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1,5% auf fast 154 Mrd. Euro, während alle anderen Handelssektoren an Umsatz einbüßen. Überdurchschnittliche Gewinner werden hier wie schon früher die Discounter sein. Wir gehen bei unserem Portfolioausbau sehr selektiv vor, konzentrieren uns auf Top-Handelslagen für dieses Segment und suchen die Standorte aus, für die sich je-derzeit Nachnutzer finden lassen. Das hält die Immobilienwerte unabhängig von den Expansions- und Konsolidie-rungsbewegungen der Mieter.

Für institutionelle Investoren mit klarer Präferenz für kalkulierbare Entwicklungen, etwa Versicherungen, Pensions-fonds und Versorgungswerke, ist es hoch interessant, die Quoten von krisenresistenten Immobilien in ihren Portfo-lios auszubauen. Der Markt bewegt sich also vor allem da erfolgreich, wo man die geringste Bewegung erwartet: langsam, aber sicher, mit zyklusunempfindlichen "Brot-und-Butter"-Immobilien.

MIPIM 09 – Leitmesse oder Leidmesse der internationalen Immobilienwirtschaft? Matthias Voss, Geschäftsführer der HCI Immobilien Consult GmbH in Hamburg

Keine Frage, die Folgen der Immobilien- und Finanzkrise waren auf der diesjährigen MIPIM zu spüren: Das zeigte sich nicht nur an der um ein Drittel reduzierten Teilnehmerzahl. Es war vor allem die ausschweifende Partystim-mung der vergangenen Jahre verflogen – und das war gut so. Teilnehmer, die Magnumflaschen Champagner nach einem ersten Glas achtlos stehen lassen, oder Projektentwickler aus bisher unbekannten Regionen mit In-vestitionsvorhaben in der Nähe der Milliardengrenze sind dieses Jahr zu Hause geblieben. Auch die jungen Excel-akrobaten durften offensichtlich diesmal nicht nach Cannes fahren. Die seit Jahren in der internationalen Immobi-lienbranche engagierten Unternehmen haben Teilnehmerzahl wie auch Kundenevents deutlich reduziert, was un-ter Beachtung der allgemeinen wirtschaftlichen Situation durchaus angemessen ist. Endlich ging es bei der Immo-bilienmesse um eines: um die Immobilie. Trotz der reduzierten Teilnehmerzahl war die Managementebene der Immobilienunternehmen gut vertreten. Termine mit Entscheidern konnten nicht nur vereinbart werden, sie wurden auch eingehalten und mit einer ausreichenden Zeit dimensioniert. So konnten Immobilienprojekte vergleichsweise ungestört und intensiv diskutiert werden. Im Ergebnis führte das alles zu einer deutlichen qualitativen Zunahme der Gespräche. Damit dürften die meisten Teilnehmer dieses Jahr mit einem sehr positiven Ergebnis wieder die Heimreise angetreten haben.

Selbst bei den Banken waren erste positive Signale zu vernehmen. Langfristige Finanzierungen bis zu 70% der Immobilienkaufpreise werden inzwischen wieder zu akzeptablen Konditionen avisiert. Mit den gesunkenen Immo-bilienpreisen bieten sich für Investoren an verschiedenen Standorten damit mittlerweile attraktive Chancen: Nach-dem die Immobilienpreise an den etablierten Märkten in den vergangenen Jahren astronomische Höhen erreicht hatten und kaum mehr rentable Investments ermöglichten, steht inzwischen das „Window of Opportunity“ an eini-gen Standorten weit offen. So bietet beispielsweise London – das auf der MIPIM wiederum mit einem imposanten Stand und einem nicht minder beeindruckenden Stadtmodell vertreten war - angesichts der jüngsten Entwicklun-gen wieder interessante Einstiegsmöglichkeiten. Die Preise für Londoner Büroimmobilien sind laut Jones Lang LaSalle im vergangenen Jahr um rund ein Drittel zurückgegangen. Zudem hat das historisch niedrige Pfund die Kaufpreise für Euro-Investoren zusätzlich um rund ein Fünftel reduziert. Diese Entwicklung ist insbesondere in London festzustellen: Selbst gut vermietete Immobilien in erstklassigen Lagen mit Vertragslaufzeiten von zehn oder 15 Jahren sind derzeit für Preise zu bekommen, die deutlich unter denen von Anfang 2008 liegen – gar nicht zu reden von den Rekordpreisen, die noch im Sommer 2007 gezahlt wurden.

Ein anderes Beispiel für Marktchancen bildet Luxemburg. Der kleine Staat bietet aufgrund deutlich gesunkener Preise derzeit gute Renditeaussichten für Investoren. Anlegern kommt hier zudem entgegen, dass der luxemburgische Immobilienmarkt traditionell nur einen sehr geringen Leerstand aufweist und nahezu frei ist von spekulativen Bauprojekten.

Chancen durch die derzeitige günstige Preisentwicklung an etablierten Standorten bieten sich damit zunehmend auch für deutsche Emissionshäuser. Nachdem über lange Zeit kaum mehr Beteiligungsangebote mit voll vermiete-ten Objekte in sehr guter Lage zu realisieren waren, werden in diesem Jahr wieder geschlossene Immobilienfonds mit wirklichen Qualitätsobjekten auf den Markt kommen. Das gilt umso mehr, da Anleger infolge der Finanzkrise in ihren Anlageentscheidungen sensibler geworden sind und Investitionen mit einem geringen Risiko-Rendite-Profil nachfragen. Spätestens wenn die Zinsen für festverzinsliche Anlagen weiter sinken und beispielsweise Termingel-der keine attraktive Investitionsoption mehr darstellen, wird ihr Interesse an geschlossenen Fonds weiter steigen. Das gilt insbesondere für transparent konzipierte Fonds mit Core-Objekten an etablierten Standorten, die dem erhöhten Sicherheitsbewusstsein der Anleger Rechnung tragen. Zudem werden inflationssichere Sachwerte wie-der verstärkt in den Fokus der Anleger rücken.

Insgesamt ist in der schwierigen Situation an den internationalen Finanz- und Immobilienmärkten ein gewisser Optimismus der Branche nicht zu übersehen. Die MIPIM ist etwas leiser geworden und hat qualitativ gewonnen – sie hat sich damit in schwierigen Zeiten weiterhin als Leitmesse der internationalen Immobilienwirtschaft etabliert.

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Militärflächen als Potential Dr. Gudrun Escher

Das italienische Verteidigungsministerium nahm die MIPIM 2009 zum Anlass, das Interesse der Immobi-lienbranche an nicht mehr benötigten militärischen Liegenschaften in Italien auszutesten und stieß auf unerwartet positives Echo.

Wie viele Flächen und wie viele Gebäude in welchem Zustand man besitzt und welche davon für die militärische Operationsfähigkeit nicht mehr gebraucht werden, ist noch nicht abschließend festgestellt, denn erst vor einem Jahr hat die italienische Militärverwaltung mit der Erhebung begonnen und erst am 06.08.2008 konnte das ent-sprechende Gesetz verabschiedet werden. Am Ende eines gewaltigen Umstrukturierungsprozesses soll dann eine Entwicklungsgesellschaft stehen, die in Abstimmung mit den betreffenden Städten einzelne Liegenschaften oder ganze Pakete an den Markt bringt. Dies wird nach Ausschreibung in öffentlichen Versteigerungen geschehen, wie das seit Jahrhunderten in Italien üblich ist. Selbst der Auftritt auf der MIPIM mit Präsenz des Verteidigungsmi-nisters Ignazio La Russa wurde sehr kurzfristig entschieden. Wie der Kommunikationsoffizier Giorgio Baldacci es formuliert, sei das Militär in jeder Situation darauf eingestellt, "über Nacht" zu reagieren, warum dann nicht auch für das Operationsziel "Immobilienmarkt". In etwa einem Jahr soll das erste Projekt realisiert werden. Bei geschätzten 1.000 Standorten bleibt da noch einiges zu tun. Dabei ist zu beachten, dass die hierzulande gültige Vorstellung von eher minderwertigen Objekten weit außerhalb der Städte für Italien nur selten zutreffen wird. Im Gegenteil, hier sind häufig Bauwerke von hohem historischem Wert in exponierten Lagen betroffen wie die be-rühmten Arsenale in Venedig oder Taranto, das Castello Aragonese in Brindisi oder das Forte Cavour bei La Spezia. Deshalb sind auch die Vorstellungen für Umnutzungen sehr sorgfältig abzuwägen. Hier geht es um mehr als um Sozialwohnungen in ehemaligen Kasernen. Aus besonderen politischen Erwägungen heraus sind die Standorte auf Sizilien und Sardinien von der Freiräumung ausgenommen.

Schon bald nach der Wende hatte Polen seine überzähligen Militärflächen mit nach Cannes gebracht. Inzwischen gibt es die Military Property Agency MPA (polnisch Agencja Mienia Wojskowego AMW), die jedoch vorwiegend großflächige Entwicklungsareale mit wenig bebauten Freiflächen anzubieten hat, z.B. nahe Warschau allein 55 Hektar mit entwicklungsfähigem Flugplatz rund um die historische Festung Modlin. www.amw.com.pl

In Deutschland ist die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben zuständig, bis 2005 Bundesvermögensverwaltung. Statistiken über Bestand und Vermarktungsquote werden hier nicht geführt, aber nach eigenen Angaben verfügt die Bundeswehr noch über 2.500 Liegenschaften auf ca. 320.000 Hektar Fläche und einer Gebäudenutzfläche von ca. 39 Millionen Quadratmetern. Die meisten Militärflächen, insgesamt ca. 438.000 Hektar, wurden zwischen 1990 und 2005 aufgegeben, davon ca. 55% durch die Westgruppe der russischen Truppen (WTG), 7% durch die NATO-Streitkräfte und 38 % durch die Bundeswehr. Das Stationierungskonzept der Bundeswehr von 2004 sieht den Rückzug aus weiteren Standorten vor (Auflistung unter www.bundeswehr.de).

Übrigens: Die Fregatte, die während der MIPIM-Tage die Bucht von Cannes überwachte, war nicht die ver-kappte Beobachtungsstation einer notleidenden Bank, sondern der Salut der französischen Marine unter ihrem Vizeadmiral Aubriot zu Ehren von 20 Jahren MIPIM.

Pro und Contra – Asset Management Christoph Wittkop und Werner Rohmert liefern sich ein kleines Duell zum Thema „Asset Management“, dass im übrigen auch schon Hanspeter Gondring zu kurzer Kommentierung aus Ausbildungssicht gestreift hat (siehe Inter-view vorne). Der Text von Werner Rohmert ist leicht gekürzt bereits im letzten Immobilien Manager erschienen und ist unabhängig von dem Text von Christoph Wittkop entstanden.

PRO - Real Estate Asset Management: Chancen in der Krise Christoph Wittkop und Michael Kunz,

Geschäftsführer der CRE Resolution GmbH

Die aktuelle Situation an den Finanz- und Immobilienmärkten bietet Asset-Management-Unternehmen att-raktive Chancen, ihre Rolle als Dienstleister in der immobilienwirtschaftlichen Wertschöpfungskette weiter auszubauen und neue Kundengruppen zu erschließen.

Viele Investoren schreiben derzeit ihre Businesspläne neu. Portfoliowachstum und die Jagd nach renditestarken Assets sind nicht mehr so wichtig wie noch vor Jahresfrist. Die meisten Exit-Strategien sind, über alle Risikoprofile und Nutzungsarten hinweg, auf absehbare Zeit nicht zu realisieren. Die Ertragsmöglichkeiten haben sich verscho-ben: weg vom Streben nach schnellen Transaktionsgewinnen, wieder zurück zur Wertschöpfung durch aktives

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Asset Management. Insofern ist das Asset Management historisch betrachtet keine neue Dienstleistung. Aber die Notwendigkeit den Fokus darauf zu legen, um eine Immobilie wirklich zu optimieren, ist für den einen oder anderen Marktteilnehmer ungewohnt.

Solide Qualitäten von Immobilienspezialisten, die im Auftrag der Eigentümer Cashflows sichern und Bestände op-timieren, sind wieder wichtiger denn je, somit ‚Back to Basics’.

Doch nicht überall, wo Real Estate Asset Management draufsteht, ist auch Real Estate Asset Management drin. Benötigt werden Asset Manager, die kompetent, kreativ und konsequent die gesamte Klaviatur der Immobilien-wertschöpfungskette beherrschen. Ihr Aufgabengebiet umfasst deutlich mehr als den bloßen Substanzerhalt und die Aufrechterhaltung der Betriebsfähigkeit einer Immobilie, die Pflichtübungen eines jeden Hausverwalters.

Der Asset Manager verantwortet den wirtschaftlichen Erfolg des Investments seines Mandanten in die Assetklasse Immobilie. Der Investor hat ihm einen Teil seines Vermögens anvertraut, das er möglichst vermehren soll. Gemes-sen wird der Asset Manager hauptsächlich an seiner Performance, an der Wertveränderung und der Entwicklung des laufenden Ertrages des ihm anvertrauten Anlagegutes. Sein Hauptaugenmerk muss folglich auf der Marktfä-higkeit der Immobilie liegen und zwar kurzfristig in Bezug auf die Vermietung und mittel- bis langfristig in Bezug auf die Weiterplatzierung nach Ablauf der geplanten Haltedauer. Dafür muss die Immobilie eine adäquate Rendite bieten, und die wird in erster Linie durch die Reduzierung von Kosten und die Steigerung der Erlöse, etwa durch den Abbau von Leerständen, erreicht.

Asset Management ist keine Modedroge der Immobilienwirtschaft, aber leider ein in letzter Zeit etwas abgenutzter Begriff für eine wichtige Funktion. Allerdings scheinen einige Marktteilnehmer nicht erfüllbare Erwartungen an das interne oder externe Asset Management gestellt zu haben. Das Angebot ist entstanden, weil es ein Bedürfnis für diese Dienstleistung gab. Zu den Top-Nachfragern gehören Kapitalanleger, die originäre Eigentümerfunktionen gezielt ausgelagert haben, weil sie zunächst keine eigene Asset Management-Einheit aufbauen wollten oder konnten. Nebenbei bemerkt: Nach dem Erreichen einer kritischen Masse kann es im Einzelfall durchaus sinnvoll sein, diese Entscheidung zu revidieren. Darüber hinaus sind beispielsweise umfangreiche Revitalisierungen von Objekten häufig aus Kompetenzgründen durch den Eigentümer selbst nicht realisierbar. Die Erfahrung zeigt, dass ausländische Investoren diese Selbsterkenntnis eher mitbringen und sich für solche Themen einen qualifizierten und lokal aufgestellten Asset Management Partner an die Seite holen, der ggf. auch als Co-Investor auftritt.

Neue Nachfrager nach Asset Management-Leistungen sind jetzt Investoren, deren finanzierende Banken verstärkt Druck machen: Ihre Businesspläne haben sich nicht erfüllt, Refinanzierungen stehen an, Kreditauflagen können nicht eingehalten werden, teilweise reicht es nicht einmal mehr für die Zins- und Tilgungsleistungen. Obendrein verdüstern sich die Aussichten für die Konjunktur. Das erschwert zukünftige Neuvermietungen und birgt Risiken für die Cashflows aus bestehenden Mietverhältnissen und damit für die Kapitaldienstfähigkeit. Aufgrund der wei-ten Verbreitung von Non-Recourse-Finanzierungen muss die Bedienung der Darlehen voll durch die finanzierten Immobilien beziehungsweise das Portfolio sichergestellt werden.

Auch die Banken selbst stehen zunehmend vor der Frage, ob sie die Immobilien notleidender Investoren nicht lieber in den eigenen Bestand übernehmen. Finanzhäuser, die in der Krise vom Staat unterstützt werden, sind aufgefordert, ihr Risikomanagement sichtbar zu verbessern. Wir erwarten daher, dass zunehmend Workout-Dienstleistungen an Profis übertragen werden, um teure Fehleinschätzungen zu vermeiden und Risiken professio-nell zu managen bzw. zu minimieren. Die im Zuge der Krise mit Immobilienportfolios und Immobilienunternehmen konfrontierten Insolvenzverwalter werden vermutlich eine weitere interessante Nachfragergruppe stellen. Die Marktfähigkeit einer Immobilie oder die zur Erlangung eines verkaufsfähigen Zustands notwendigen Maßnahmen kann ein Insolvenzverwalter in der Regel nicht einschätzen. Hier sind Asset Management-Unternehmen gefragt, die ihm alle mit der Immobilie zusammenhängenden Aufgaben – selbstverständlich unter Beachtung der insol-venzrechtlichen Vorschriften und Besonderheiten – abnehmen können.

Noch etwas scheint sich einzustellen: Asset Management für Wohnungsportfolios wird stärker nachgefragt, da diese Nutzungsart von den meisten Investoren als weniger krisenanfällig eingeschätzt wird als die gewerbliche Nutzung und wir erwarten daher, dass die Investitionsströme vermehrt in Wohnimmobilien fließen. Bei den Gewer-beimmobilien stehen die Stärkung des Bestandsmanagement und die Optimierung der immobilienwirtschaftlichen Prozesse im Vordergrund. Transaktionsmanagement spielt zurzeit eher eine untergeordnete Rolle. Am Horizont erscheinen aber schon wieder finanzkräftige Investoren, die ausreichend Kapital für den Kauf von „distressed as-sets“ eingesammelt haben und nur auf eine Bodenbildung bei den Preisen warten, um einzusteigen. Es besteht dann tatsächlich eine gute Chance auf angemessene risikoadäquate Verzinsung. Denn im Einkauf liegt der Ge-winn – diese Regel gilt weiterhin. Diese Strategie könnte aufgehen, vorausgesetzt man rechnet nicht mit raschen Finanzierungszusagen und Beleihungen auf dem Niveau der vergangenen Jahre. Aus Sicht der Real Estate Asset Manager ist ferner zu wünschen, bei zukünftigen Transaktionen mehr Gehör zu finden. Bedenken des Asset Ma-nagements bezüglich des Wertsteigerungspotenzials von Immobilien wurden in den Boomjahren 2006 und 2007 zu oft ignoriert oder erst gar nicht abgefragt. Zusammenfassend halten wir zwei Entwicklungen für bemerkenswert: Die Nachfrager nach Asset-Management ändern sich und mit ihnen die Art der nachgefragten Dienstleistungen.

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Es liegt an uns als spezialisierte Dienstleister, diese Chance zu erkennen und die notwendigen Anpassungen des Leistungsangebotes vorzunehmen, um sie erfolgreich nutzen zu können. Die Eigentümer mögen wechseln – die Immobilie und der Betreuungsbedarf bleiben. Der Trend zum aktiven Management wird sich weiter fortsetzen, e-benso erwarten wir eine Verstärkung des Trends zum Outsourcing originärer Eigentümerleistungen. Der Bedarf ist da. Nicht jeder Investor will oder kann vom Start weg eine eigene leistungsstarke Asset-Management-Plattform aufbauen. Andere Marktteilnehmer, die nur interimistisch eigentümerähnliche Funktionen wahrnehmen oder vorübergehend Mitspracherechte geltend machen, werden den Aufwand Strukturen und Know-how aufzubauen, ebenfalls scheuen und lieber Asset-Management-Unternehmen mit der notwendigen Plattform und nachweisbaren Erfolgen einschalten.

Über die CRE Resolution GmbH:

Die CRE Resolution gehört zur im S-DAX notierten Colonia Real Estate AG und ist auf das Asset Management überregionaler Wohn- und Gewerbeimmobilien-Portfolios in Deutschland spezialisiert. Als Eigentümervertreter betreut das Unternehmen Immobilienvermögen von privaten und institutionellen Investoren aus dem In- und Aus-land. Neben dem Asset Management gehören auch Projektentwicklungen (Service-Developments / Refurbish-ments), Corporate Real Estate Management sowie Workout/NPL zu den Geschäftsfeldern. Mit Niederlassungen in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München ist die CRE Resolution GmbH an den wichtigsten deut-schen Immobilienstandorten vertreten. Das 2005 gegründete Asset Management-Unternehmen betreut aktuell Immobilienvermögen im Gesamtvolumen von rund 1,8 Milliarden Euro für Mandanten wie Blackstone, Merrill Lynch, JP Morgan, Strategic Value Partners und UBS. Darunter befinden sich auch rund 22.000 Wohneinheiten an zahlreichen Standorten im gesamten Bundesgebiet.

CONTRA (?)

Zukunft des Asset-Management – Wer soll das bezahlen? Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief",

Immobilienspezialist "Der Platow Brief"

Während die theoretische Diskussion über Definition des Asset Management und seinem Phänotyp als neuer „Stein der (Immobilien-) Weisen“ oder als überfrachtetes Schlagwort geführt wird, kommt die echte Gefahr für qua-lifiziertes Asset Management aus einer ganz anderen Ecke. „Wer soll das bezahlen?…“ fragen die rheinischen Jecken um diese Jahreszeit. Mit Blick auf Asset Management trifft das natürlich auch auf die Eigentümer teuer erworbener, aber heute nicht mehr preisadäquat marktgängiger Portfolios zu. Von schleppenden Zahlungen war uns längst berichtet. Berliner Portfolios stehen reihenweise zum Verkauf. Die Einkaufs-„Expertise“ gut honorierter Recherchen von Nobel-Maklern, Großbanken und natürlich der „Eier legenden Woll-Milch-Sau“ ähnlichen, selbst ernannten Asset Managern hat bei internationalen, vertrauensgetunten Investoren zu wenig Erfolg geführt. Jetzt wird an allen Ecken gespart – besonders beim „Asset Management“.

Asset Management hat Kostenkomponenten, Informationskomponenten und Ertragskomponenten. Vermietungs-potentiale sind blitzschnell durch neue Asset-Manager-Besen ausgekehrt. Instandhaltung senkt den Ertrag. Port-folio-Optimierungen unverkäuflicher Portfolios braucht kein Mensch. Englisches, täglich informiertes Berichtswe-sen über Wertentwicklungen macht nur in einer Richtung Spaß. Nun geht es runter. Bleibt vor allem die Kosten-komponente. Was wird jetzt aus dem internationalen Know how Export ?

Zugegeben, es gab den Asset Manager in Deutschland in Form größerer Gesellschaften nicht. Ein bodenständi-ger Deutscher wäre nun einmal nicht auf die Idee gekommen, Eigentümerfunktionen und Management eines milli-ardenschweren Immobilienbestandes fremden Leuten zu überlassen. Denn nichts anderes ist Asset Management: Auslagerung von Eigentümerfunktionen auf Zeit. Wer hätte sich in Deutschland auf die Idee vorbereiten sollen, dass jemand außerhalb seiner Kernkompetenz in 10 000 km Entfernung Milliarden sponsert, bei denen er dann auch noch Eigentümerfunktionen an regionale Geldverdiener auslagert? Als erfahrener Wellenreiter sprachlicher Neuerscheinungen erlaubte ich mir schon frühzeitig eine eher pragmatische Sichtweise. Parallel propagierte aber die intellektuell fortschrittliche Garde der Asset Manager die Tugenden des Quantensprungs im Umgang mit der Immobilie. Um den Mieter müsse man sich kümmern. Auf den Standort käme es an. Demografische Entwicklun-gen seien zu berücksichtigen. Internationale Preissteigerungen zögen deutsche Wohnungen mit. Deutsche Mieten seien überall im internationalen Vergleich viel zu niedrig. Die Eigentumsquote werde anziehen. Und viele weitere Arbitrage-Begründungen machten die Runde. Die Immobilie sei eine neue Assetklasse, die in Deutschland nie hinreichend berücksichtigt worden sei. Ein Blick in die Geschichte und dezente Nachfragen, was denn ein Londo-ner Busfahrer in Salzgitter solle, verhallten.

Vorab zum Unsinn der neuen Assetklasse: Deutschland war seit Jahrhunderten und speziell in der Nachkriegszeit bis 1993 ein Immobilienparadies mit hohen Investitionsquoten institutioneller und privater Anleger. Derivate waren

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allerdings bis auf Offene Fonds aus steuerlichen Gründen nicht opportun. Direktinvestments dominierten. Automa-tische Wertsteigerung führte natürlich manchmal zu Aussitz-Verhalten und Verwaltermentalität. Das ist in jedem Unternehmen so, das auf Erfolg programmiert ist. Da gibt es Verbesserungspotentiale. Dennoch galt immer: Wenn sich in den 60er oder 70er Jahren der Verantwortliche nicht um seinen Mieter kümmerte und den Standort vernachlässigte, war er ein mieser Immobilienverwalter. Wer sich in den 80er Jahren nicht anständig um seine Immobilien kümmerte, war ein mieser Immobilien- oder Projektmanager. Wer sich im Verlauf der 80er und der späteren 90er Jahre nicht um die Mieter seines Bestandes kümmerte, mutierte zum miesen Portfoliomanager. Und jetzt ist so jemand nun einmal ein mieser Asset Manager.

Eines ist aber richtig. Wenn Private Equity Funds mit zweistelligen Mitarbeiterzahlen beginnen, mit Milliardenport-folios jenseits der Weltmeere zu spielen, macht sich das Fehlen darauf vorbereiteter Companies bemerkbar. Kul-turelle Unterschiede kommen hinzu. Der Deutsche gibt sein Geld an einen Fonds, von dem er annimmt, dass sei-ne Kernkompetenz die Immobilie ist. Der Amerikaner gibt sein Geld an einen Fonds, der Milliarden in Immobilien investiert, die er auf Basis seiner Excel-Kompetenz aussucht und für die er dann auch noch die Eigentümerfunkti-onen an Asset Manager auslagert, die über die Kernkompetenz der Beaufsichtigung der Immobilienverwalter ver-fügen. Eine wahrhaft fortschrittliche Idee – oder?

Unterstellen wir einmal, dass die Geheimnisse des Immobilienmanagements einzelner Immobilien inzwischen in Deutschland angekommen sind. Was bleibt dann über? Originäre Eigentümerentscheidungen sind die An- und Verkaufsentscheidungen in Einzelimmobilien zur strukturellen Anpassung an geänderte Märkte oder Zeiten. Dar-über hinaus spielen Portfolio-Aspekte eine Rolle – allerdings nur, wenn Handlungspotential besteht. Portfoliotheo-retische Ansätze sind übrigens auch nicht die Erfindung anglophiler Immobilienspezialisten der Neuzeit. Damit ergibt sich die Frage nach den weiteren Aspekten modernen Asset Managements über die Optimierung der Ein-zelimmobilie hinaus. Hier verbleiben Kostenoptimierungseffekte oder Benchmark-Effekte. Die grundsätzliche Ü-berlegung, dass ein Asset Manager in der Lage ist, eine Portfolio-Rendite zu erzielen, die durch Synergieeffekte oberhalb der Durchschnittsrendite der Einzelimmobilien liegt, bedarf sicherlich noch ein praktischen Untermaue-rung. Hier werden oft Aspekte der Eigenkapitalrendite, die auf Finanz-Tuninig und schnellen Exits beruht, mit As-pekten der Immobilienrendite verwechselt. Theoretisch ermöglichen große Portfolios eine Optimierung der Mieter-situation. Gerade sinnvoll gestreute internationale Portfolios dürften da zu wenig Potential bieten. Insofern wird auch der Asset Manager am Ende des Tages feststellen, dass die optimale Immobilienrendite eines Portfolios doch am ehesten durch Optimierung der Einzelimmobilien zu erzielen ist. Ausnahmen werden diese Regel lediglich bestätigen.

Die Notwendigkeit des Asset Managements wird sich also vor allem daraus ergeben, dass heute Investoren in Deutschland tätig sind, die Management und Verwaltung ihrer Immobilien gar nicht in ihre Entscheidungen aufge-nommen haben. Anders als bei Wohnimmobilien werden bei Gewerbeimmobilien oft wirklich nur Immobilien und nicht der dazu gehörige Managementapparat gekauft. Ob jedoch große deutsche institutionelle Anleger und offe-ne Immobilienfonds dazu übergehen werden, dass Asset Management ihrer Portfolios bzw. ihre Eigentümerfunkti-onen an externe Asset Manager auszulagern, kann durchaus skeptisch beurteilt werden. Ich stelle mir da mit leichter Ironie einen Milliarden Euro schweren, schlanken offenen Immobilienfonds vor, der seinen Anteils-Vertrieb an Banken ausgegliedert hat und der das Management seiner Immobilien und die Vorbereitung der An- und Ver-kaufsentscheidungen sowie die Entscheidungen über Portfoliozusammensetzungen und Sanierungen an Asset Manager auslagert. Vorteil: Wenn was schief geht, gibt es immer einen Schuldigen.

Fazit: Asset Mangement ist nur insofern eine Erfindung der Neuzeit, als es das Problem der Jongleure mit Milliar-denpaketen deutscher Gewerbeimmobilien, die nicht über adäquates Management verfügen, bislang nicht gab. Das Leistungsprofil heutigen Asset Managements ist völlig überzogen. Zwar sind in Zeiten härteren Wettbewerbs und verbesserter technologischer Hilfsmittel die Anforderungen an Immobilienmanagement heute weit höher als früher, als Fehler am Ende durch den Markt geheilt wurden. Verbesserte Datenverarbeitung hat aber wenig mit innovativem Asset Management zu tun. Portfoliotheoretische Ansätze sind gleichfalls sicherlich keine Erfindung der Neuzeit. Bleiben wird vor allem der Begriff, zumindest bis zur nächsten internationalen Innovation der kom-menden Welle, Englisch als Berichtssprache, häufigere und hübsche Diagramme und Excel-Sheets und natürlich die bewegende Erkenntnis: „Auf den Mieter kommt es an“.

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Redaktionssitz „Haus Aussel“

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Die Szene der Geschlossenen Fonds – Statements und Fonds Geschlossene Fonds sind traditionell ein Schwerpunkt der Berichterstattung in unseren Medien. Wir haben diesmal Statements aus der Szene zu Trends und Produkten der Fondsvorstellung vorangestellt.

„2009 wird das Jahr der Sachwerte“ Mit dieser Prognose ist der Vorstand des Düsseldorfer Emissionshauses Ideenkapital, Michael Ide, in der Immo-bilienbranche auf breite Zustimmung gestoßen. „Die Anleger wollen heute weniger Risiken eingehen. Dafür sind sie auch bereit, eine etwas niedrigere Rendite zu akzeptieren.“ Gefragt seien nachvollziehbare Geldanlagen. Das trifft auf Immobilien in besonderer Weise zu. Im Gegensatz zu manchmal recht komplizierten Wertpapieren, bietet eine Geldanlage in Immobilien einen begreif- und erfahrbaren Wert.

Deshalb stehen stabile Vermögenswerte im besonderen Fokus der Produktstrategie der IDEENKAPITAL. Das Un-ternehmen der ERGO Versicherungsgruppe setzt deshalb 2009 auf Schiffsfonds und auf hochwertige Büro- und Gewerbeimmobilien in Deutschland und Europa. „Hier wird auch der Schwerpunkt unserer künftigen Produktent-wicklung liegen“, sagte Ide.

Die Finanzkrise hat auch auf dem europäischen Immobilienmarkt Spuren hinterlassen: „Im Moment ist die Stim-mung der privaten Anleger noch etwas eingetrübt. Aber wenn sich die Gewitterwolken der Finanzkrise erst verzo-gen haben, werden sie sehr schnell zurück kommen“, meinte Ide. Die institutionellen Anleger haben schon umge-schaltet. Denn die Liquidität ist immens hoch. Rund um den Globus warten enorme Summen darauf, ertragreich investiert zu werden. Ein Problem ist die andauernde Zurückhaltung der Banken. Sie vergeben weniger Immobi-lienfinanzierungen. Deshalb wird das Angebot an neuen, hochwertigen Immobilien nur zeitverzögert wachsen kön-nen, wenn die Nachfrage wieder anspringt.

Selbst für Top-Immobilien sind die Preise jetzt niedrig. Dem Anleger bieten sich zahlreiche günstige Einstiegsmög-lichkeiten. „Wer im Sommer in einen Core-Fonds einsteigt, der erst jetzt zu extrem günstigen Preisen investiert, profitiert nicht nur von den laufenden Erträgen. Er erhält quasi als Extrabonus die Chance auf eine enorme Wert-steigerung der Immobilie“, sagte Ide. Wichtig ist jedoch die richtige Mischung: Die Auswahl einer soliden Immobilie in guter Lage allein macht noch keinen guten Fonds. Vom Investor über das Gebäudemanagement bis zur Fonds-verwaltung – alles muss alles zusammen passen.

IDEENKAPITAL berücksichtigt das bei seiner Produktentwicklung. Sie ist vor allem für zwei Grundsätze bekannt: zukunftsorientierte Kreativität und traditionelle Werte. Im Immobiliensegment arbeitet IDEENKAPITAL mit renom-mierten Investment- und Facility-Managern wie Hines (USA, Europa) zusammen.

Für Anleger zahlte sich im vergangenen Jahr auch das Engagement in den USA aus: Im Juli veräußerte der IDEENKAPITAL ProVictor Property Fund VI, L.P. aus seinem Portfolio das berühmte Chrysler Building in New York – mit einem satten Nettoerlös für Zeichner des Fonds von 188 Prozent nach Rückerstattung der US-Steuern. Seit 1994 platzierte das Untenehmen als Initiator geschlossener Fonds bereits rund 2,8 Mrd. Euro Eigenkapital im deutschen Beteiligungsmarkt – ein großer Vertrauensbeweis der rund 73 000 Kunden.

Tragende Säulen des Anlageerfolges im Immobiliensegment sind Sicherheit und Wertsteigerung. „In den vergan-gen Monaten geht auch der Anlegertrend ganz klar in Richtung Core“, sagte Ideenkapital-Vorstand Ide. Kontinuier-lich arbeiten die Düsseldorfer an der Entwicklung neuer, zuverlässiger Anlagemöglichkeiten. „Wir wollen mit exzel-lenten Produkten bereit stehen, wenn die Anleger sich wieder den Sachwerten zuwenden und bauen dabei auf unsere bewährten Werte: Stabilität, Unabhängigkeit, Qualität und Nachhaltigkeit“, so Ide. Angesichts der Finanzkri-se keine schlechte Strategie.

FLEX Fonds – wider die Krise mit beständigen Produkten und schwäbischen Tugenden. Ein Emissionshaus aus Schorndorf trotzt der Finanzkrise

Die MIPIM ist zu Ende. Vier Tage lang präsentierte sich in Cannes das führende internationale Immobilien-Forum und hat auch dieses Jahr wieder viele interessante Erkenntnisse aus der Welt der Immobilien zu Tage gefördert. Der globale Marktplatz zeichnete ein aktuelles Stimmungsbild des rasant wachsenden Immobilienmarktes und bot den Teilnehmern einen einmaligen Überblick über attraktive Produkte und Projekte der Branche. Angesichts der aktuellen Krise interessierten sich die Messebesucher aber vor allem für ein Thema: sichere und konstante Anla-geprodukte. Wo aber findet man diese Anlagemöglichkeiten und welchen Anbietern kann man vertrauen? Kontinuität und Verlässlichkeit, so die einhellige Meinung, zählen zu den wichtigsten Indikatoren für die Auswahl des richtigen Vermögensverwalters.

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Ergebnisse, die sich sehen lassen können

Ein Unternehmen, das bereits seit 20 Jahren eine stabile Performance vorweisen kann und weitgehend prognosti-ziert ausschüttet, ist die FLEX Fonds-Gruppe aus Schorndorf. Das inhabergeführte, bankenunabhängige Emissi-onshaus aus der Nähe von Stuttgart konzentriert sich auf geschlossene Fonds mit einem Investitionsschwerpunkt in deutschen Gewerbe- und Wohnimmobilien. Ein weitgehend krisensicheres Geschäft, das insbesondere in unru-higen Zeiten seine Stärke beweist. Mit schwäbischen Tugenden wie Gründlichkeit und Bodenständigkeit sowie einer restriktiven Anlagepolitik haben die Vermögensverwalter ein beträchtliches Maß an Standfestigkeit und Soli-dität erreicht. So konnte FLEX Fonds seinen Anlegern in den vergangenen beiden Jahrzehnten eine durchschnittli-che Vorsteuerrendite zwischen 4,5 und 6,5 Prozent bieten. Diese Erfolge feierte die Unternehmensgruppe im Feb-ruar dieses Jahres mit einem großen Jubiläum.

Sicher durch die Krise dank Eigenkapital

Einer der Gründe für diese Erfolgsgeschichte liegt in der konsequenten Konzentration auf Kernkompetenzen. Nicht zuletzt deshalb haben bislang rund 10 000 Anleger dem Unternehmen ihr Vertrauen ausgesprochen. Die aktuelle Finanzkrise hat den Schwaben bislang nicht geschadet – im Gegenteil: sie hat dem Unternehmen einen beispiello-sen Boom beschert. Seit den Börsencrashs im vergangenen Jahr verzeichnen die Schorndorfer ein Umsatzwachs-tum von 81% zum Vorjahresvergleich. Hier wird die konzeptionelle Stärke der FLEX Fonds-Produkte deutlich, die überwiegend in langfristig vermietete Gewerbe- und Wohnimmobilien in deutschen Mittelzentren investieren. Eine optimale Risikostreuung erreichen die Beteiligungsfonds durch die Beimischung von Edelmetallen, Wertpapieren und knappen Energierohstoffen. Letztere werden über eine eigene Explorationsgesellschaft für Öl und Gas in Te-xas, USA, gefördert. Gemeinsam ist allen Investitionen eins: sie werden mit einem hohen Anteil von Eigenkapital getätigt. Bis zum Jahr 2001 wurde sogar gänzlich auf die Aufnahme von Fremdkapital verzichtet, was sich in Zei-ten der Finanzkrise bezahlt macht, da keine Abhängigkeit von Kreditmärkten besteht.

Unter den 100 besten Arbeitgebern

Ein weiteres Qualitätsmerkmal zeichnet FLEX Fonds aus: die Unternehmensgruppe gehört zu den 100 besten Ar-beitgebern des deutschen Mittelstands. Das hat eine wissenschaftliche Studie im Rahmen des bundesweiten Un-ternehmensvergleichs „TOP JOB“ ergeben. Die Schorndorfer überzeugten die Jury der renommierten Wirtschafts-initiative mit ihrem erfolgreichen Personalmanagement und wurden dafür Anfang des Jahres vom Bundeswirt-schaftsminister a. D. Wolfgang Clement mit dem „TOP JOB“-Gütesiegel ausgezeichnet. Ein erfahrener Initiator, ein hoch motiviertes Team und innovative Produkte machen FLEX Fonds zu einem der besten fünf Finanzunter-nehmen Deutschlands. Gerald Feig, Vorstand und Firmengründer, verfügt über mehr als 25 Jahre Erfahrung im Bereich der Geschlossenen Fonds und wurde für seine Leistungen am 1. Januar 2008 zum Mitglied des Deut-schen Wirtschaftsrates berufen. Mehr Informationen unter: www.flex-fonds.de.

Verschiedene Länder – unterschiedliche Fondskonzepte Bert Manke, Geschäftsführer MPC Capital Investments GmbH

Asien

Die asiatischen Volkswirtschaften werden auch in Zukunft vergleichsweise stark wachsen. Doch Asien ist groß und extrem vielseitig. Das bietet besondere Chancen für unterschiedliche Anlegerbedürfnisse, setzt aber auch Know-how und eine umfangreiche Analyse der einzelnen Märkte sowie einen belastbaren Marktzugang voraus.

Japan – Core Investments

Japan ist der am weitesten entwickelte Markt in Asien und eine der größten Volkswirtschaften überhaupt. Die führende Innovations- und Wirtschaftsmacht Asiens hat bereits in der Vergan-genheit gezeigt, dass sie Krisen meistern kann. Besonders attraktive und vor dem Hinter-grund der Finanzkrise auch beständige Chancen für Immobilieninvestitionen bieten bestehen-de Einkaufs- und Unterhaltungsobjekte. Die Themen Essen und Unterhaltung sind in Japan Kult, kaum ein Japaner würde seine Ansprüche diesbezüglich reduzieren. Und der Bau weite-rer Objekte ist eingeschränkt. Doch der japanische Immobilienmarkt ist geteilt. Auf dem „ersten” Markt sind ausländische Investoren aufgrund der starken Regulierung nahezu ausge-schlossen. Da sich der für Ausländer offene „zweite” Markt meist durch schlechtere Konditio-nen und Preise auszeichnet, ist der Zugang zum ersten Markt über einen kompetenten Part-ner vor Ort für ein nachhaltiges Investment essentiell. So konnte MPC Capital beim aktuellen Japan-Fonds über Kenedix, ein führendes japanisches Immobilienunternehmen, den Zugang in diesen ersten Markt erreichen.

Indien – Projektentwicklungen

Entertainment und Shopping sind auch in Indien lukrative Investitionsfelder. Mit dem Wandel von der Spargesell-schaft zur Konsumgesellschaft nach westlichem Vorbild verändert sich auch das Kaufverhalten der jungen, gut

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ausgebildeten Inder. Nur drei Prozent des indischen Einzelhandels sind bisher organisiert. Dies wird sich in den kommenden Jahren drastisch wandeln, denn Shopping-Center mit Supermärkten, Boutiquen, Cafés, Bowling-Bahnen, Discos und Fast Food-Läden wie das Inorbit in Bombay oder das Forum in Kalkutta ziehen am Wochen-ende leicht 85 000 Besucher an. Doch von rund 46 Mio. qm benötigter entsprechender Einzelhandelsfläche sind derzeit gerade einmal 13 Mio. qm für die nächsten Jahre in Planung. Dieser Nachfrageüberhang wird aufgrund der restriktiven Kreditvergabe der Banken voraussichtlich noch zunehmen, da manche Projekte nicht oder erst später realisiert werden können. Daraus resultiert ein besonderes Zeitfenster für Investitionen in bestehende Projektentwicklungen in diesem Segment. Eine Möglichkeit für private Anleger bietet der „MPC Indien 2“. Die neun Projekte des Fonds in den Segmenten Shopping und Entertainment befinden sich bereits in der Bauphase. Die voraussichtliche Kapitalbindungsdauer ist aufgrund der relativ kurzen Laufzeiten der Projektentwicklungen von etwa fünf Jahren gering.

All-in-one: Opportunity-Fonds Asien

Wer sich nicht auf einzelne Märkte festlegen und trotzdem chancenorientiert investieren möchte, wählt einen breit aufgestellten Opportunity-Fonds. Die Investition über hoch spezialisierte Zielfonds in ein breites Spektrum unter-schiedlicher Länder, Regionen, Märkte und Immobilienarten ist gerade in dem so heterogenen Asien ein aussichts-reiches Konzept. Es vereint „emerging markets“ wie China oder Indien mit „developed markets“ wie Japan oder Südkorea. Die Anlagestrategie setzt auf chancenorientierte, „opportunistische“ Projekte, mit denen kurzfristiges Wertschöpfungspotenzial gehoben wird. Gerade das derzeitige Marktumfeld bietet hier besondere Investitions-chancen, da manche Objekte aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen Situation weit unter ihrem inneren Wert ange-boten werden. Auch hier ist der Marktzugang entscheidend. Die Kompetenz des Initiators zeigt sich nicht nur in der Auswahl der besten Zielfonds, sondern auch im Zugang zu diesen. Nur wenn Expertise und Professionalität auf beiden Seiten stimmen, entsteht eine langfristige, verlässliche Partnerschaft – und damit die Basis für nachhaltige Investments.

Aus Tradition innovativ Hesse Newman Capital ist überzeugt: Geschlossene Fonds sind das passende Produkt in Zeiten veränder-ter Anlegermentalität. Seit dem Verkauf ihrer Tochter, der Hesse Newman Privatbank, Mitte Februar kon-zentriert sich das Hamburger Emissionshaus nun vollständig auf Beteiligungen. Neue Fondsprodukte sind bereits im kommenden Quartal zu erwarten.

Schifffahrt, Immobilien und alternative Investments – das Spektrum des jungen Emissionshauses ist groß und nicht weniger der Anspruch an die eigenen Produkte: „Wir wollen unseren Anlegern solide Beteiligungen an echten Sachwerten mit realem Nutzen und realem Wachstum bieten. Dafür entwickeln wir hochwertige Fondsprodukte abseits des Mainstreams und stellen den Anleger in den Mittelpunkt“, erklärt Marc Drießen, Vorstand der Hesse Newman Capital AG.

Die Fondspremiere aus dem Hause Hesse Newman Capital bildete der Hesse Newman Private Shipping I. An-ders als bei traditionellen Schiffsbeteiligungen investieren Anleger beim diesem Schiffsportfolio als Co-Investor gemeinsam mit renommierten und kapitalstarken Reedern. Diese bringen maßgeblich eigenes Kapital ein (plangemäß mindestens 25%) Das starke Engagement der Reeder führt zu hohem Eigeninteresse am wirtschaftli-chen Erfolg der Unternehmung.

Weiterer interessanter Aspekt: Aufgrund der Zurückhaltung vieler Banken bei der Kreditvergabe schließt der Fonds die Finanzierungslücke der Reedereien. Im Gegenzug konnten daher bessere Konditionen für den Fonds und sei-ne Anleger verhandelt werden: So haben die Privatanleger vor den Co-Investoren eine Vorrangstellung bei den Auszahlungen und profitieren somit von einer höheren Einnahmesicherheit.

Der Markt für Schiffsfonds durchläuft derzeit harte Wellenbewegungen. Viele Anleger fragen sich angesichts rück-läufiger Schifffahrtsmärkte besorgt, ob die Finanzkrise auch die Schiffsfonds erreicht hat und ein Investment der-zeit zur falschen Zeit käme. Wie so oft, lohnt hier ein sehr genauer Blick auf die Märkte: Richtig ist, dass vor allem die Containerschifffahrt sich derzeit überaus verhalten entwickelt. Andererseits sind nicht nur die Charterraten, sondern auch die Schiffspreise historisch günstig. Schiffsfonds, wie der Hesse Newman Private Shipping I, die jetzt investieren, profitieren daher von den niedrigsten Kaufpreisen der letzten 25 Jahre. Und im Einkauf liegt schließlich der Gewinn.

Nach Schiffen soll das kommende Hesse-Newman-Portfolio Immobilien beherbergen. Auch hier – kann der Initiator schon jetzt versprechen: Der Fonds nutzt die Chancen der Finanzkrise, denn er kauft Immobilien zu signifikant günstigen Preisen. Anleger dürfen sich somit auf Sachwerte mit Substanz freuen und eine erhöhte Sicherheit durch vorrangige Auszahlungen. Kurzum: Ein Angebot, ganz in hanseatischer Bankhaustradition nach dem sehr altmodischen Konzept: dem Dienst am Kunden.

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König Pyne & Cie. berät Banken mit Problemimmobilien Wenn aus Banken Immobilieneigentümer werden

Viele Eigentümer von gewerblichen US-Immobilien müssen sich derzeit sowie in naher Zukunft um die Refinanzie-rung ihrer Objekte kümmern. Kredite werden fällig und ein in der Vergangenheit gerechtfertigter Fremdkapitalanteil mit kurzen Laufzeiten ist bei Prolongation nicht realisierbar. Die Immobilien und die damit verbundenen Kredite geraten in Schwierigkeiten. Viele Banken sehen sich im derzeitigen Marktumfeld nicht in der Lage, bestehende Finanzierungen in der ursprünglichen Höhe zu verlängern. SPV Vehikel sind aber unter Umständen nicht bereit oder in der Lage, Eigenkapital nachzuschießen. Ist dies der Fall, kann König Pyne & Cie. für die Immobilie eine dem aktuellen Markt angepasste Strategie entwickeln und sie gemeinsam mit dem Kunden implementieren. Zu den Mandanten von König Pyne & Cie. gehören aber nicht nur Immobilieninvestoren, sondern inzwischen auch Banken. Diese sehen sich vermehrt mit der Situation konfrontiert aus gescheiterten Kreditverhältnissen in die Rolle eines Asset Managers wachsen zu müssen.

Problemgeneigt sind überwiegend Immobilien, die in den letzten Jahren auf sogenannter „non-recourse“-Basis fi-nanziert wurden. Das heißt, dass nur die Immobilie selbst als Darlehenssicherheit eingesetzt wurde. Durch rück-läufige Gewerbemieten, Mietausfälle wegen Insolvenzen und Leerstände hat sich die Bewertung der Immobilie verschlechtert. Dadurch entsteht eine Lücke zwischen Bankdarlehen und Immobilienwert, der abschreibungspflich-tig ist soweit er nicht mit Zusatzsicherheiten hinterlegt wird. Zudem kommt es für den Eigentümer zum Verlust des Eigenkapitals. Aus diesen gescheiterten Kreditverhältnissen erhalten die Banken nun vermehrt die Objekte zurück, die vorhandene Ressourcen und vor allen Dingen das bilanzielle Eigenkapital der Kreditinstitute in der momentanen Gesamtsituation sehr beanspruchen. Es ist das Know-how eines auf die Immobilienwirtschaft spezialisierten Beratungsunternehmens notwendig, um zusammen mit den Beteiligten den Kredit in die Ausgangssituation zurück zu versetzen, also Zinsen und Tilgung zu realisieren und nicht das knappe Eigenkapital der Bank weiter zu belasten.

König Pyne & Cie. bietet verschiedene Lösungsansätze für solche Fälle an: Eine Möglichkeit besteht darin, dass König Pyne & Cie. die Immobilie im Wege eines Share Deals erwirbt. Für die Bank ändert sich lediglich der Eigen-tümer, das Kreditverhältnis und die bestehenden Verträge können bestehen bleiben. In dieser Situation kann König Pyne & Cie. gemeinsam mit der Bank die Vertragslage bilanzschonend restrukturieren und zeitgleich den Werter-halt sichern. Im Idealfall kann das Darlehen so seinem ursprünglich geplanten Ausgang zugeführt werden.

Die Vorteile für alle Parteien liegen auf der Hand: Durch den Share Deal entstehen nur geringe Transaktionskos-ten. Der formelle Kreditnehmer bleibt erhalten und die neue Geschäftsführung ist sofort handlungsfähig. Nach der Restrukturierung kann die Bank bis zur Höhe des ursprünglichen Kredites am Wertsteigerungspotential partizipie-ren und bekommt so eine feste Kalkulationsgröße. Ein Zwangsverkauf der Immobilie mit einer einhergehenden Verlustmaximierung für alle Parteien in einem ungünstigen Marktumfeld wird dadurch vermieden und die Bankbilanz geschont. Durch die Übernahme der Immobilie durch König Pyne & Cie hat die Bank also alle Chancen, keine Verluste zu realisieren.

Eine zweite Möglichkeit besteht darin, die Immobilie aus der Zwangsversteigerung zu erwerben und eine neue Ob-jektgesellschaft zu gründen. Diese wird mit einem mehrheitlichen Eigenkapitaleinsatz finanziert. König Pyne & Cie. setzt dann die auf die Immobilie zugeschnittene Werterholungs- und Wertsteigerungsstrategie um, mit dem Ziel sie gewinnbringend zu veräußern.

König Pyne & Cie. ist ein Joint Venture zwischen dem Hamburger Emissionshaus König & Cie. und The Pyne Companies, New York. Das Unternehmen berät institutionelle US-Immobilienanleger mit dem Ziel, ihre Immobilie in der jetzigen schwierigen Marktlage nicht verkaufen zu müssen sowie Banken, die Eigentümer von Problemimmobilien werden.

Stabile Verhältnisse in Down Under Jochen Reith, Leiter Institutionelle Kunden Real I.S. AG

Australien bietet institutionellen Investoren gute Rahmenbedingungen

Institutionelle Investoren aus Deutschland planen, ihre Immobilienquote von derzeit 7 auf 7,5% im Jahre 2011 zu erhöhen. Laut einer Studie der Feri EuroRating Services AG sind die Versicherungen, Versorgungswerke und Banken bei ihrem Vorhaben vor allen an stabilen Erträgen und an einer größeren Diversifikation ihrer Gesamtanla-gen interessiert. Die Sicherheit ihrer Immobilieninvestments hat bei ihnen somit höchste Priorität. Erste Vorausset-zung dabei ist ein in rechtlicher, politischer und wirtschaftlicher Hinsicht stabiler Markt. Daher setzen deutsche in-stitutionelle Investoren bislang vor allem auf Europa und die USA – jedoch bieten sich auch noch andere, von Insti-tutionellen bislang vernachlässigte Märkte für Investitionen an.

Zu diesen Märkten gehört vor allem Australien, das auf besonders hohe politische und wirtschaftliche Stabilität ver-weisen kann. Die Wirtschaftsentwicklung kannte in den letzten Jahren nur eine Richtung, aufwärts. Dabei betrug

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das durchschnittliche Wachstum mehr als 3,5% p.a.. Die geringe Arbeitslosigkeit von 4,3% im letzten Jahr bestätigt die konstan-te Entwicklung. Die australische Wirtschaft profitiert sowohl von der hohen Inlands-nachfrage, als auch vom Export: Das Land ist einer der wichtigsten Exporteure für Kohle und Eisenerze. Die hohe Wettbe-werbsfähigkeit Australiens spiegelt sich auch in der Staatsverschuldung wieder. Mit rund 15% des Bruttoinlandsproduktes ist sie eine der geringsten weltweit.

Dennoch ist die zurzeit eher schlechte Ent-wicklung der Weltwirtschaft auch in Austra-lien spürbar. Für 2009 rechnen Experten mit steigenden Arbeitslosenzahlen. Seine Lage, ein sehr solider Staatshaushalt ne-ben einer niedrigen Staatsquote und die großen Rohstoffvorkommen bringen das Land jedoch in eine vergleichsweise kom-fortable Position. Zieht die Konjunktur bei den Nachbarn im asiatischen Raum wieder an, dürften in der Folge auch die Preise für Kohle und Eisenerz steigen – und damit auch die Umsätze der heimischen Exporteure.

Die im Gegensatz zu Deutschland stark wachsende Bevölkerung stützt zudem die Inlandsnachfrage. Bis 2020 soll die Bevöl-kerung auf rund 23,7 Mio. anwachsen. Da-mit ist Australien das OECD-Land mit dem zweithöchsten Bevölkerungswachstum. Von dem überdurchschnittlichen Anstieg profitieren in erster Linie die Großstädte. Schon jetzt leben allein in Sydney und Mel-bourne knapp 50% der Australier. Einem Ranking des britischen Magazins „Economist“ zufolge bieten Australiens Großstädte die weltweit höchste Lebens-qualität. Fünf der elf Top-Städte liegen in Australien.

Auch die australischen Büroimmobilien-märkte schneiden verglichen mit denen in Europa derzeit gut ab. Günstig für instituti-onelle Investoren ist vor allem die in Aust-ralien übliche Gestaltung der Mietverträge. Als ausschüttungsorientierte Anleger profi-tieren sie in einem besonderen Maße von den sogenannten „rent reviews“ – jährlich fixierten Mieterhöhungen. Die Mieten erhö-hen sich dadurch in der Regel um zwi-schen 3 und 4% p.a. – und zwar unabhän-gig von externen Einflüssen wie Inflations-rate und Wirtschaftswachstum. Bei einer jährlichen Mietsteigerung von 3,5% würde das beispielsweise bedeuten, dass sich der Mietertrag bei einer Laufzeit von zehn Jah-ren um garantierte 40% erhöht. Kombiniert mit einer möglichen Anfangsrendite von 6,6 bis 7% verspricht dies einen weit über-durchschnittlichen Ertrag.

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Zudem liegen die Leerstandsraten in Australien noch immer nahe ihrer historischen Tiefstände. In den Stadtzent-ren von Sydney und Melbourne beträgt der Leerstand rund 4,5% und auf dem drittgrößten australischen Büromarkt Perth sind derzeit nur ein Prozent der Flächen ungenutzt. Auf den größten Büromärkten Deutschlands – Berlin und München – stehen hingegen rund 8% der Flächen leer. Auch ist der australische Immobilienmarkt einer der beiden transparentesten der Welt. Im internationalen Index zur Vergleichbarkeit der Transparenz von Immobilienmärkten von Jones Lang LaSalle liegt Australien zusammen mit den USA ganz vorn.

Fazit: Nimmt man alles zusammen – geographische Lage, Rohstoffe, Wirtschaft, Bevölkerung, Politik – gehört Australien zu den reichsten, stabilsten, sichersten und aussichtsreichsten Industrieländern. Der langfristig orientier-te Investor ist in Australien gut aufgehoben. Der sehr transparente Immobilienmarkt bietet die Chance attraktive Immobilienangebote auch für deutsche institutionelle Investoren langfristig erfolgreich zu machen.

Die Real I.S. AG gilt als Australienspezialist und hat 2005 den ersten Australienfonds überhaupt auf den Markt gebracht, der bereits Ende 2007 mit einem Rückfluss von ca. 147% für die Anleger wieder verkauft werden konnte. In den ersten Monaten des Jahres konnten bereits Eigenkapital von über 250 Mio. AUD für zwei Fonds eingewor-ben werden. Das Unternehmen bietet für institutionelle Anleger neben Immobilieninvestments in Australien ein um-fangreiches Produktportfolio an. Erst kürzlich wurde das Unternehmen für seine Australien-Reihe mit einem Scope-Award ausgezeichnet.

Ein erfolgreiches Beispiel mit REAL EQUITY in der Immobilienkrise Michael Oehme

Ohne Zweifel besteht laut dem Institut Bulwien Gesa und namhaften Fachleuten in Deutschland ein großer Bedarf an Projektentwicklungen. Dabei finden in Deutschland im Gegensatz zu anderen Ländern, wie beispielsweise Ka-nada und USA, in der Regel kaum großflächige Planungen von Arealen mit infrastrukturellen Vorgaben statt. Neu-bauentwicklungen und Umnutzungen durch Sanierung und Revitalisierung erfolgen in der Regel kleinteilig und spezifiziert. Der Bedarf hierfür ist in Deutschland aufgrund der langjährigen Immobilienbestände und dem Wandel der Gesellschaft entsprechend hoch.

Aktuell wird für Projektentwickler der Zugang zu Fremdkapital durch die Banken deutlich schwieriger, da diese aufgrund der strengeren Eigenkapitalvorschriften gehindert sind, Kreditausweitungen vorzunehmen. Da-bei lassen sich die Faktoren, die Immobilien-Projektentwicklungen als risikoreich erscheinen lassen, recht einfach zusammenfassen: Zum einen ist es zwingend notwendig, dass das angefangene Projekt von der Planung bis zur Umsetzung steuerbar ist, also von Anfang an die notwendigen Exitlösungen berücksichtigt. Zum anderen erweist sich insbesondere die Finanzierung als Problem, denn oftmals drängen Banken nach einiger Zeit auf die Umset-zung der Projekte und bringen den Projektentwickler so unter Zugzwang.

Ein besonders positives Beispiel am Markt ist die PROJECT Unternehmensgruppe, die mit einer klar definierten Strategie unter dem Begriff REAL EQUITY auftritt.. Unter REAL EQUITY versteht man dabei das Ausnutzen von Opportunitäten im Immobilienmarkt, wobei sichergestellt wird, dass der reale Wert der Immobilieninvestition und eine entsprechende Unabhängigkeit von Marktentwicklungen durch ausschließliche Eigenkapitalfinanzierung, wäh-rend des gesamten Prozesses der Immobilienentwicklung erhalten bleibt. Wesentliche Grundlagen hierfür sind, dass eine klare Exitstrategie besteht, die Investitionen auf allen Ebenen ausschließlich mit Eigenkapital erfolgen und alle Wertschöpfungsbereiche im Unternehmen unabhängig umsetzbar bleiben. Nur so ist, nach Meinung von Prof. Dr. Karl Georg Loritz gewährleistet, dass der Wertschöpfungsprozess nicht durch externe Faktoren beein-flusst wird und der Anleger ein Investment tätigt, welches hohe Sicherheit bei einer guten Rendite bietet.

In der Praxis zeigt sich, dass durch derartige Vorgaben definierte Abläufe gut funktionieren. Beispielhaft ist die Im-mobilieninvestition der PROJECT-Unternehmensgruppe in der Gutenbergstraße in Potsdam. Hier sollte für das letzte zusammenhängende Areal in der Innenstadtlage ein Bebauungskonzept umgesetzt werden, das sowohl Neubau wie auch Denkmalschutzsanierung beinhaltete. Im Vorfeld hatten sich andere Bauträger an dem Projekt versucht, weshalb die Stadt Potsdam an einem intensiven Austausch von neuen und funktionierenden Ideen inte-ressiert war. Nichts desto trotz achtete die Denkmalschutzbehörde auf eine exakte Ausführung der Sanierungsar-beiten. Zunächst erwarb PROJECT das Areal mit einem zielgenauen Bebauungsplan der neben Wohnungen und Büros in einem denkmalgeschützten Objekt, in zweiter Reihe familienorientierte Stadthäuser für Eigennutzer vor-sah. Sämtliche Leistungen – von der Identifizierung des Grundstücks, über die Planung bis zur Umsetzung – er-folgten dabei aus einer Hand innerhalb der PROJECT Unternehmensgruppe. Da keine Zwischenfinanzierung „drückte“, erfolgte ein planmäßiger Abverkauf. Hierfür konnten namhafte Partner gewonnen werden, so dass die Realisierung umgehend erfolgte. Entsprechend hoch fiel die Rendite – bezogen auf das Eigenkapital aus. Derarti-ge Konzepte gestaltet PROJECT bereits seit 1998 mit nunmehr dem 15. Immobilienentwicklungsfonds. In den ak-tuellen Emissionen die seit Januar 2009 im Vertrieb sind, wird nachhaltig der o.g. REAL EQUITY Ansatz in deut-schen Metropolregionen ausgeweitet. Die Ergebnisse lassen unter Berücksichtigung der genannten Parameter in der Tat zu, von werthaltigen Immobilieninvestitionen zu sprechen.

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BVT - Ertragswertfonds Nr. 4: Der mittlerweile vierte Fonds aus der Ertragswertfonds-Serie des Münchner Emis-sionshauses investiert in sieben Gewerbeimmobilien. Der Fonds hat ein Gesamtvolumen von 49,5 Mio. Euro und einen Eigenkapitalanteil von 20 Mio. Euro zzgl. 5% Agio. Die sieben Immobilien des Fonds befinden sich an vier Standorten. Hierbei handelt es sich um drei Bürogebäude in Bonn, eine Produktions- und Lagerhalle mit Büro in Bornheim-Hersel sowie drei Einzelhandelsobjekte in Bornheim-Walberberg, Kerpen-Buil und Ladenburg. Alle Im-mobilien sind vollständig vermietet u.a. an Edeka, Aldi, dm und die Bonner Stadtverwaltung. Anleger können sich ab 15 000 Euro beteiligen. Der Anleger erhält ab dem Tag nach vertraggemäßer Einlagenleistung anfängliche Aus-schüttungen von 6% p.a. (Prognose) die ab dem Jahr 2020 auf 6,5% p.a. (Prognose) und ab dem Jahr 2022 auf 7% p.a. (Prognose) ansteigen sollen. Die BVT blickt auf eine über dreißigjährige Historie zurück. Mit einem Ge-samtinvestitionsvolumen von ca 5,3 Mrd. Euro in 178 Fonds, einem platzierten Eigenkapital von 2,6 Mrd. Euro und mehr als 57 000 Anlegern zählt die BVT zu den erfahrensten Anbietern geschlossener Fonds in Deutschland. Die bisherigen Fonds der Ertragswertreihe laufen Prognosegemäß.

Fairvesta – farivesta 6: Anleger können ab 10 000 Euro am Markt der Zwangsversteigerungen partizipieren. Fair-vesta ist Spezialist auf diesem Gebiet. Das Unternehmen erwirbt Immobilien aus Zwangsversteigerungen und ver-kauft diese nach kurzer Zeit mit Gewinn wieder. Die Faktoren bewegen sich dabei zwischen 8 und 12. Spätestens nach 3 Jahren will der Initiator die Objekte wieder veräußern. Bisher konnte fairvesta bei den gehandelten Immobi-lien ein Plus im Schnitt von 56% verbuchen. Anleger können bei einer Mindestlaufzeit von 10 Jahren laufende Aus-schüttungen von 6,5%. Der Initiator beschreibt die aktuelle Finanzkrise als günstige Einstiegsgelegenheit, weil sei-ner Ansicht nach die Zahl der Not leidenden Immobilienkredite und damit das Angebot billiger Gebäude steigen werden. Damit die Kalkulation aufgeht, müssen die Preise zumindest mittelfristig aber wieder anziehen. Anleger verlassen sich auf die Expertise von Fairvesta.

Hannover Leasing – Beteiligungsangebot Fonds Nr. 188 Substanzwerte Deutschland 4: Gerade in schwieri-gen Zeiten gewinnen langfristige und vor allem bonitätsmäßig gute Mietverträge an Bedeutung. Diese Karte spielt Hannover Leasing (HL) aus Pullach mit dem Fondsangebot „Substanzwerte Deutschland 4“. Als Fondsimmobi-lien wurden 3 Büro- und Verwaltungsgebäude in Hamburg, Bad Homburg und Leipzig ausgewählt. Die laufende Ausschüttung soll von 2008 bis 2023 von anfänglich 5,5% bis auf 6,5% p. a. stei-gen. Die Schlussausschüttung prognostiziert HL mit 132,94%. Das Emissionskapital der Fondsgesellschaft beläuft sich auf 71,5 Mio. Euro zzgl. 5% Agio. Die Mindestbeteiligung beträgt 10 000 Euro. Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt 154,5 Mio. Euro. Davon entfielen auf den Kaufpreis der Objekte 141,8 Mio. Euro. Bei ca. 0,85 Mio. Euro Erwerbsnebenkosten und 0,475 Mio. Euro Liquiditätsreserve sind die Fondskosten mit 11,43 Mio. Euro (7,4% auf das Volumen bzw. ca. 15,5% auf das emittierte EK) recht günstig. Die Mietlaufzeiten zwischen 5 Jahren (Sonderkündigungsrecht einer ca. 1/3 Teilfläche in Hamburg) und 15 Jahren machen einen guten Eindruck, wobei Erstvermietungsgarantien in Hamburg Vertrauen in die Analysefähigkeit des Initiators verlangen.

Die Einkaufsfaktoren liegen bei der 17,3-fachen anfänglichen Jahresnettomiete in Hamburg, der 17,4-fachen in Bad Homburg und der 15,7-fachen bei einem Bahn-Bürogebäude in Leipzig. Die Laufzeit des Fonds ist bis 2023 geplant, wobei der Anleger natürlich wissen muss, dass die geplante Laufzeit kein fixierter Auslaufzeitpunkt ist und die Erträge von der Marktsituation, den erreichten Nachvermietungskonditionen und den Mietrestlaufzeiten ab-hängen. Für Schnäppchenjäger ist das Timing des Einkaufs vor dem Hintergrund möglicher Entwicklungen sicher-lich nicht optimal. Andererseits spricht für den Fonds die hohe Mietsicherheit in der anstehenden Schwächephase, wobei das Objekt in Hamburg sicherlich separat analysiert werden müsste und eine Konzernimmobilie mit nur noch 10 Jahren Restlaufzeit in Leipzig sicherlich Geschmackssache ist. Der überschlägige Mietwert von 12 Euro beim Bahngebäude lässt uns an eigene Erfahrungen und unser „Leipzig-Spezial“ aus dieser Zeit erinnern, die für die Vermietungsjahre 97/98 solche Mieten eher in DM ergaben. Aber Leipzig kommt. Für den Fonds sprechen neben der Vermietungssituation die solide Gestaltung, die Historie des Initiators und die geringen „weichen Kosten“.

HGA – Bavaria Office Hamburg: Der Fonds des Hamburger Emissionshaus HGA Capital investiert in 1 Objekt. Das Objekt im Bavaria-Quartier in Nachbarschaft zur HafenCity in Hamburg wurde im ersten Halbjahr 2008 fertig gestellt und umfasst rd. 9 300 qm Büro-, 1 300 qm Einzelhandels- und 1 100 qm Lagerfläche und verfügt über 180 PKW-Stellplätze. Büro- und Einzelhandelsflächen sind aktuell zu rund 90% vermietet. Hauptmieter der Büroflächen ist mit rund 7 100 qm das Unternehmen LichtBlick, Deutschlands größter unabhängiger Energielieferant mit Schwerpunkt auf regenerative Energien. Das Unternehmen beschäftigt 200 Mitarbeiter und erzielt einen Umsatz von über 200 Mio. Euro. Zu den Mietern der Einzelhandels- und Lagerflächen gehören die Unternehmen Aldi, „Dat Backhus“ sowie eine Apotheke. Die Mietverträge haben eine Laufzeit von bis zu 10 Jahren zuzüglich einer Verlän-

Deutschland-Fonds

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gerungsoption. Der Fonds hat ein Investitionsvolumen von 41,4 Mio. Euro mit einem Fremdkapitalanteil von 16 Mio. Euro. Die prognostizierte Laufzeit beträgt 15 Jahre bei prognostizierten Ausschüttungen von anfänglichen 5,25% p.a. ansteigend auf 5,5% im Jahr 2021 auf 6% p.a. im Jahr 2022. Ab 10 000 Euro zzgl. 5% Agio können sich Anleger beteiligen.

HGA Capital/ Colonia Fonds Management GmbH – CareConcept I: Der geschlossene Immobilienfonds, der eine Gemeinschaftsproduktion von HGA und Colonia Fonds Management ist, die sich inzwischen von der ehemali-gen Hauptgesellschafterin Colonia Real Estate AG gelöst hat, investiert an 6 Standorten ausschließlich in Pflege-heime. Das Investitionsvolumen liegt bei 74,6 Mio. Euro bei einem Eigenkapitalanteil von 35,5 Mio. Euro. Die Im-mobilien liegen u.a. in Dortmund, Monheim und Hann. Münden. Die Objekte sind mit einer durchschnittlichen Pachtvertragslaufzeit von 20 Jahren ausgestattet und sollen dem Anleger nach einer Laufzeit bis 2021 max. 7% p.a. bringen. Ab 10 000 Euro sind Anleger dabei.

Der Bedarf an Pflegeplätzen und –heimen steigt. Vor diesem Hintergrund ist, lt. Markus Gotzi, Chefredakteur von „Der Fondsbrief“, die Investition in ein Portfolio aus Seniorenimmobilien keine schlechte Idee. Die Objekte sind in Ordnung, die lang laufenden Pachtverträge vermitteln Sicherheit. Knifflig wird es, sollten die Betreiber in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Bei der Kalkulation haben die Initiatoren mit spitzem Stift gerechnet. Ausschüttungen in Höhe von 6% gelingen nur auf Grund der mageren Tilgung. Unter dem Strich dennoch ein Angebot, mit dem Anle-ger Geld verdienen dürften.

ILG – Nr. 33 Stad-Galerie Eschwege: Der Fonds, mit einem Investitionsvolumen von 11,3 Mio. Euro, investiert in die Stad-Galerie Eschwege, die in den Jahren 2006 bis 2008 auf einem 2 617 qm großen Grundstück entstand. Die Galerie hat eine Nutzfläche von 4 214 qm. Mieter sind u.a. Reno, C&A und Bijou Brigitte. Der Kaufpreis für das Objekt lag bei 9,6 Mio. Euro, was der 14-fachen Jahresmiete entspricht. Der Eigenkapitalanteil des Fonds liegt bei 6,2 Mio. Euro. Der Fonds plant eine Ausschüttung von 6,25% p.a. ansteigend auf 7,2% im Jahr 2028. Anleger sind ab 10 000 Euro zzgl. Agio dabei.

JK - Wohnbau Fonds 1: Der „Mini“-Fonds mit einem Volumen von 20 Mio. Euro setzt auf Projektentwicklung im Wohnungsbereich. Die Projektgesellschaften des Fonds erwerben Grundstücke zur Bebauung mit Eigentums-wohnanlagen oder Einfamilienhäusern, investieren in bereits im Bau befindliche Eigentumswohnungen oder Einfa-milienhäuser, erwerben bestehende, vermietete Wohnimmobilien, die als Wohn- bzw. Teileigentumseinheiten an Mieter und Kapitalanleger verkauft werden sollen oder beteiligen sich an Joint Ventures im Wohnungsbau mit an-deren Unternehmen. Anleger können sich ab 20 000 Euro beteiligen. Die Rückzahlung erfolgt zu 100% (inklusive Fondsnebenkosten), zuzüglich eines kalkulierten Gesamtgewinns von 13%. Diese setzt sich zusammen aus 8,5% Vorabgewinn mit vierteljährlicher Auszahlung und 4,5% kalkulierter Gewinnbeteiligung. Damit wird der mittel- bis kurzfristig denkende Fondszeichner mit einer erhöhten Risikobereitschaft angesprochen.

Lloyd Fonds – Moderne Großstadthotels: Der Lloyd Fonds – Moderne Großstädte investiert in 2-Sterne Hotels der Motel One-Gruppe. Die beiden Fondsobjekte befinden sich in Berlin und Nürnberg. Beide Häuser sind für 25 Jahre vermietet, die Verträge können anschließend jeweils um 5 Jahre verlängert werden. Beide Mietverträge sind indexiert und werden ab dem vierten Vertragsjahr jährlich angepasst. Der Kaufpreisfaktor beträgt bei beiden Objek-ten das 14,65-Fache der geplanten Jahresnettomieteinnahmen zum Erwerbszeitpunkt. Das Motel One Berlin-City-West wird auf einem Grundstück von 2 570 qm in unmittelbarer Nähe zum Kurfürstendamm, der Gedächtniskirche und zum Bahnhof Zoo errichtet. Nach geplanter Fertigstellung im Dezember 2009 wird es über 415 Zimmer, verteilt auf 10 Geschosse, verfügen. Die Bruttogrundfläche wird insgesamt 11 941 qm betragen. Das Hotel Motel One Nürnberg-City liegt direkt am Hauptbahnhof am Rande der südlichen Altstadt und wurde im Juli 2008 fertig gestellt. Das sechsgeschossige Gebäude auf einer Grundstücksfläche von 2 508 qm verfügt über 200 Zimmer. Die Brutto-grundfläche beträgt insgesamt 5 140 qm. Der Lloyd Fonds hat ein Volumen von ca. 41,1 Mio. Euro bei insgesamt 615 Zimmern. 13,75 Mio. Euro davon sollen Anleger beisteuern. Ab März 2009 sind Ausschüttungen in Höhe von 6% pro Jahr geplant. Der Gesamtmittelrückfluss vor Steuern beläuft sich lt. Prospekt auf 220%. Anleger können sich ab 10 000 Euro beteiligen, der Fonds hat eine geplante Laufzeit von circa 15 Jahre.

Lloyds-Fazit: Die Rahmendaten aus dem Schiffsbereich, die den Initiator mit eher untergeordneter Immobiliener-fahrung direkt betreffen könnten, können wir nicht einschätzen. Die Effekte einer Kombination aus Rechtsform der AG mit etwaiger Bewertungsnotwendigkeit von Anzahlungen und Schiffswerten in Verbindung mit Bestellungen in der Nähe des Markthöhepunktes könnten von Lloyds exemplarisch vorgeführt werden. Die Branche ist auf Lö-sungsansätze gespannt. Hinsichtlich des Einkaufspreises der Hotels hat sich im Verlauf der Entwicklung von Motel One entweder eine deutliche Änderung der ursprünglichen maximalen Erstellungskosten ergeben oder, wie Lloyds-Chef Torsten Teichert konstatiert, es könne jemand daran verdient haben. Und wer wären wir, wenn wir die Seg-nungen der Marktwirtschaft kritisieren würden.

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SHB – Renditefonds 6: Der SHB Fonds investiert in 18 Einzelhandelsobjekte an 18 Standorten in Bayern und Ba-den-Württemberg. Insgesamt hat das Portfolio eine Größe von 44 600 qm. Die Mietverträge haben eine Laufzeit von 10 bis 15 Jahren. Der Vermietungsstand beträgt 100%. Der Kaufpreis beträgt die 13,75-fache Jahresnettomie-te. Die Mindestbeteiligung liegt bei 7 000 Euro zzgl. Agio. Sparraten fangen bei 24,50 Euro monatlich an. Bis Ende 2010 ist eine weitere Investition in Bestandimmobilien mit einem Volumen von über 100 Mio. Euro geplant. Der Fonds hat ein Volumen von 351,8 Mio. Euro bei einem Eigenkapitalanteil von 172 Mio. Euro. Die Ausschüttungen sind durch die verschiedenen Beteiligungskonzepte sehr unterschiedlich und liegen zwischen 5,75 und 7,5%. SHB-Fazit: SHB kann auch aktuell auf guten Absatz verweisen. Ob Vertriebserfolg immer das Produkt absegnet, könnte hinterfragt werden. Die SHB Konstruktion ist so intelligent, dass sie auch von uns nur mit hohem Aufwand nachvoll-ziehbar ist. Bislang ist sie wohl gutgegangen. Allerdings hat die Finanzkrise dazu geführt, dass wir die Notwendig-keit von Produkten, die unseren zugegebenermaßen einfachen Horizont übersteigen, immer stärker hinterfragen.

Wealth Cap – Immobilien Deutschland 30: Wealth Cap bietet seinen Anlegern ab 10 000 Euro die Beteiligung an 2 zur Auswahl stehenden Immobilienportfolien an. Zur Auswahl steht das Immobilienportfolio 1 bestehend aus DHL Logistikzentrum am Flughafen Frankfurt und dem BMW-Logistikzentrum bei Krefeld sowie dem Immobilienportfolio 2 bestehend aus dem Airport Logistic Center in der Nähe des Flughafens München, dem Dachser-Logistikzentrum Allgäu bei Memmingen sowie zwei 94%igen Beteiligungen an 2 Objektgesellschaften, die ihrer-seits Eigentümer des Helikoptertechnologieparks bei Donauwörth sind. Der Fonds hat ein Volumen von 261 Mio. Euro wobei ca. 128 Mio. Euro von Anlegern kommen sollen. Der Fonds hat eine unbestimmte Laufzeit, wobei erst-mals Ende 2029 gekündigt werden kann. Der Fonds soll 6,2% Rendite ansteigend auf 6,5% bringen.

Hannover Leasing – Beteiligungsangebot Nr. 193 Wachstumswerte Europa 3 Bürokomplex „An der Dros-bach“ Luxemburg: Das ist die Erfolgsstory, an der sich der Markt derzeit aufrichtet. Hannover Leasing hat ge-zeigt wie man es auch in schweren Zeiten schaffen kann. erfolgreich geschlossene Immobilienfonds zu platzieren. Innerhalb weniger Wochen wurde der 476 Mio. Euro Bürofonds platziert. Der Wachstumswerte Europa 3, der seit November 2008 zu haben ist, investiert in einen Büroneubau „An der Drosbach“. Mieter des knapp 75 000 qm gro-ßen Objektes sind u.a. ArcelorMittal und Data Housing. Anleger sind ab 10 000 Euro plus fünf Prozent Agio da-bei und bringen insgesamt bis zu 230 Mio. Euro auf. Banken beteiligen sich mit 245 Mio. Euro. Die Ausschüttung beträgt anfänglich 5,25%. Im Laufe der Jahre sollen die Überweisungen an die Investoren auf 6% steigen. Beim Verkauf rechnet der Anbieter mit einem Faktor von 15,9 Jahresmieten. Zeichner sollen so ein Plus von insgesamt 70 Prozent erzielen.

Laut „Der Fondsbrief“ Chefredakteur Markus Gotzi trifft der Fonds den Nerv privater Investoren. Investoren die sicher einen 5%er haben wollen, müssen über kleinere Mängel wie die fehlende Tilgung hinwegsehen.

HSBC – Europa Immobilien Fonds Nr. 12 Luxemburg/Airport: Der Fonds investiert in ein Büroobjekt im Stadt-teil Findel, dass HSBC zu zwei Drittel selber nutzen wird. 71 Mio. Euro kostet der Neubau. Das Fondsvolumen liegt bei 81,5 Mio. Euro, wovon Anleger zwei Drittel beisteuern sollen. Anleger sollen Ausschüttungen von 5,5% anfäng-lich erhalten, die auf 6,5% ansteigen sollen. Insgesamt verdoppeln Zeichner bei dieser Rechnung innerhalb von 17 Jahren ungefähr ihren Einsatz. Seit 30 Jahren konzipiert HSBC Trinkaus Real Estate geschlossene Immobilien-fonds. Ein Neubau in akzeptabler Lage, ein finanzstarker Hauptmieter und ein Mietvertrag mit 15-jähriger Laufzeit. Fazit: Gute Lage, anständige Objektqualität, gute Nachvermietungsmöglichkeiten und mindestens 10 Jahre Si-cherheit sprechen in Verbindung mit einer soliden Fondsgestaltung und -prognose bei gleichzeitig mit 14% eher schmalen Ausgaben für Provisionen, Gebühren und Vergütungen für den Fonds. Die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung werden in Luxemburg mit knapp 23% versteuert. In Deutschland gilt der Progressionsvorbehalt. Seit 30 Jahren ist HSBC Trinkaus erfahren in der Konzeption geschlossener Immobilienfonds. KGAL – Property Class Portfolio 3 Europa: Beim vorliegenden Fonds handelt es sich um den Nachfolgefonds des Value Added 1. Der Dachfonds investiert in 3 bis 6 Zielfonds, die direkt oder indirekt in europäische Immobilien investieren. 52,5 Mio. Euro beträgt das Fondsvolumen, welches auf bis zu 300 Mio. Euro erweitert werden kann. 40 Mio. Euro sind bereits in 3 Zielfonds investiert. Die Zielfonds sind der European Property Investors Special Op-portunietes von AEW Euope, der RREEF European Value Added Fund I von RREEF Limited und der Merrill Lynch European Real Estate Opportunity Fund von Merrill Lynch. Der Fonds hat die Option sich mit max. 75 Mio. Euro an drei weiteren Zielfonds zu beteiligen. Die geplante IRR-Rendite liegt zwischen 13 und 18% p.a..

Lloyd Fonds – Holland II: Der derzeit einzige Hollandfonds im Vertrieb investiert in 4 Büroimmobilien in Almere, Amersfoort ´s-Hertogenbosch und Breda. Alle Objekte wurden zur- 14-fachen Jahresmiete eingekauft. Die Objekte sind vollständig vermietet und haben Mietverträge mit einer Laufzeit zwischen 8 und 9,75 Jahren. Der Fonds hat bei einer Laufzeit bis 2018 ein Volumen von 40,9 Mio. Euro und soll Anlegern, die sich ab 10 000 Euro beteiligen können, anfänglich 6% ansteigend auf 7,5% bringen.

Europa

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BVT – Asia Real Estate Fund: Das Angebot der Münchner BVT beteiligt sich über den gleichnamigen Priavte Pla-cement Fonds an einer Zwischengesellschaft, die am Zielfonds Merrill Lynch Asian Real Estate Opportunity Fund beteiligt ist. Der Megafonds von Merrill Lynch hat ein Volumen von rund USD 6 Mrd., ein EK von USD 2,65 Mrd. und engagiert sich im Rahmen von derzeit 84 Einzelbeteiligungen an Immobilieninvestments im asiatischen Wirtschaftsraum. Das Portfolio ist mit rund 90% des Volumens fast voll investiert. Dabei entfallen 55% des Ziel-fonds-EKs auf Japan, 16% auf China, 7% auf Südkorea, 6% auf Indien und 3% auf sonstige Standorte. Der BVT Asia Real Estate Fund hat ein Eigenkapital von rund USD 22 Mio. und soll eine durchschnittliche Rendite von 13% p.a. IRR erbringen. Ab USD 10 000 können sich Anleger beteiligen.

DFH / Sachsenfonds Indien II: Auch Indien ist von der weltweiten Finanz- und Wirtschaftskrise betroffen, aller-dings bleiben die Perspektiven für den Subkontinent weiterhin gut. Zwar hat sich das Wachstumstempo verringert. Für 2009 erwartet der IWF aber noch immer ein Wachstum von 5,1%, das im Jahr 2010 bereits wieder auf 7% an-steigen soll. Aufgrund einer stabilen Binnennachfrage, einem gesunden Bankensektor, einer hohen Sparquote und niedrigen Auslandsschulden kann Indien mit weiterhin guten Wachstums- und Investitionschancen rechnen. Der globale Abschwung hat auch Auswirkungen auf den indischen Immobilienmarkt. So zeigen die meisten Sektoren derzeit nur noch ein moderates Wachstum oder eine Stagnation auf hohem Niveau. Die mittel- und langfristigen Perspektiven für Immobilieninvestitionen in Indien sind aber weiterhin gut.

Vor dem Hintergrund der aktuellen Entwicklung der Weltwirtschaft wurden die einzelnen Projektentwicklungen von Jones Lang LaSalle neu bewertet. Auf dieser Grundlage werden die Projekte weiterhin als werthaltig beurteilt und es ist nach Auffassung der Fondsinitiatoren von einer Renditeerwartung nach Steuern von 10% p. a. (IRR) auszu-gehen. Das Fondsportfolio wird der aktuellen Einschätzung angepasst, Baukosten reduziert und ein Projekt her-ausgelöst. Hierbei handelt es sich um Das Projekt MIG Bandra, die Entwicklung einer Wohnanlage mit Luxuswoh-nungen in Mumbai, bei dem vertraglich vereinbarte Baufortschritte nicht eingehalten wurden. Das Kapital der Fondsgesellschaft wird ausschließlich aus Kommanditeinlagen aufgebracht, Anleger können sich mit einer Min-destzeichnungssumme von 10 000 Euro zuzüglich 5% Agio beteiligen. Die Gesamtlaufzeit der Beteiligung schät-zen die Initiatoren auf gut fünf Jahre. Fazit: Die Frage, ob in ein normales Immobilienportfolio wirklich ein Indien-fonds gehört, muss sich unter Berücksichtigung der Entfernung, unterschiedlicher Kulturen und Währungen und unterschiedlicher Perspektiven jeder sellbst beantworten. Sicherlich ist in Indien noch vieles einem hohen Bedarf geschuldet, so dass auch Indien-Kontakte uns bestätigen, dass bei aktuellen Fonds wenig schiefgehen sollte. Allerdings ist auch klar, dass in Indien inzwischen eine Erwartungshaltung auf das berühmte „GSM“ (German Stupid Money) aufkommt.

MPC Indien 2: Vor einem Jahr platzierte MPC Capital in wenigen Wochen den ersten Indienfonds für deutsche Privatanleger. Der Nachfolger investiert in mehrere Shopping Center- und Hotel-Projektentwicklungen in aufstre-benden Metropolen Indiens. Experten erwarten, dass Indien bis 2025 zum fünftgrößten Konsumentenmarkt welt-weit heranwachsen wird. Bisher ist die Einzelhandelslandschaft Indiens durch kleine Läden, so genannte Kiranas, und Straßenmärkte geprägt. Doch die aufstrebende Mittelschicht Indiens zieht es immer mehr in die entstehenden Shopping-Center mit Supermärkten, Boutiquen, Cafés, Bars, Bowling-Bahnen, Kinos und Diskotheken. Malls wie das Inorbit in Bombay oder der Gaurav Tower in Jaipur locken an Wochenenden oft mehr als 85 000 Besucher an – Tendenz steigend.

Der MPC Indien 2 beteiligt sich mit einem Investitionsvolumen von 109,8 Mio. Euro an insgesamt 12 Projekten:

4 so genannte Market-Cities: Großflächig angelegte Zentren mit überwiegender Einzelhandelsnutzung, ergänzt um Freizeit- und Unterhaltungseinrichtungen

4 hochwertige Shopping-Malls, die neben zahlreichen thematisch geordneten Einzelhandelsgeschäften auch Gastronomiemeilen und in der Regel ein Multiplex-Kino integrieren.

4 exklusive Hotels der gehobenen Klasse. Die Projekte werden in zentralen Lagen in Städten wie Mumbai, Chennai, Pune, Agra oder Indore entwickelt. Der Kapitalrückfluss an die Anleger erfolgt über den Verkauf der Gesellschaftsanteile an den indischen Projektentwick-lungsgesellschaften an Folgeinvestoren, nach Fertigstellung, Vermietung und Eröffnung der Center bzw. Hotels. MPC erwartet einen Gesamtmittelrückfluss von 152% nach Steuern bei einer Laufzeit von fünf Jahren. Anleger können sich ab einer Mindestanlagesumme von 10 000 Euro zuzüglich 5% Agio beteiligen. Natürlich gelten Grundsatzüberlegungen zu einem Investment in Indien auch hier.

Asien

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MPC Capital – Sachwert Rendite-Fonds Opportunity Asien: Der 80,1 Mio. Euro Fonds investiert in ein Zertifika-terecht der HSH Nordbank Securieties S.A. auf den Real Estate Opportunity Asien Index. Über dieses Zertifikate-recht partizipiert der Anleger mittelbar an der wirtschaftlichen Entwicklung von 4 festgelegten Real Estate Opportu-nity-Fonds, die breit diversifiziert Immobilieninvestitionen in Asien tätigen. Das Fondskonzept ermöglicht die Partizi-pation an einem breit gefächerten Immobilienportfolio von über 20 Mrd. USD in ausgewählten asiatischen Märkten, insbesondere an Projektentwicklungen sowie unterbewerteten Immobilien mit signifikantem Entwicklungspotenzial. Die 4 Referenzfonds investieren zu rund 2/3 in Developed Markets und zu rd. und 1/3 in Emerging Markets. Ab 10 000 USD können sich Anleger an dem 10 Jahre laufenden Fonds beteiligen. Insgesamt soll der Fonds Rück-flüsse von 160% bringen.

MPC Japan: Mit einem klassischen Produkt erschließt die MPC Capital AG ihren Anlegern den japanischen Markt. Der Fonds investiert in neun Einkaufs- und Unterhaltungszentren im Einzugsgebiet verschiedener japani-scher Städte. Der regionale Partner, die börsennotierte Kenedix, Inc., ist eines der führenden japanischen Immobi-lienunternehmen mit den Geschäftsfeldern Beratung, Asset-Management sowie Entwicklung, Durchführung und Finanzierung von Immobilienprojekten. Die modernen Objekte (Durchschnittsalter ein Jahr) sind zu 99% langfristig an bonitätsstarke Unternehmen vermietet, die den alltäglichen Konsum- und Unterhaltungsbedarf der Japaner de-cken. Die durchschnittliche Restmietlaufzeit beträgt rund 14 Jahre. Immobilien im den Segmenten Einkaufs- und Erlebniswelten in Japan gelten als attraktive und krisenfeste Investments. Die langfristige Fremdfinanzierung wurde bereits zu festen Konditionen aufgenommen und die Einnahmen in japanischen Yen weitgehend währungsgesi-chert. Durch die Fondskonstruktion mit atypisch stiller Beteiligung erzielen Anleger Einkünfte aus Gewerbebetrieb, die aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens in Deutschland unter Progressionsvorbehalt steuerfrei sind. An-leger beteiligen sich ab einer Mindestanlagesumme von 10 000 Euro zuzüglich 5% Agio. Die jährlichen Ausschüt-tungen beginnen mit 6,25% für 2009 und steigen prognosegemäß auf 7,5%. Der erwartete Kapitalrückfluss in der geplanten zehnjährigen Laufzeit beträgt rund 173% der Beteiligungssumme nach Steuern.

DCM AG – DCM Indien 1: Der DCM Indien 1 erwirbt über eine mauritische Zwischengesellschaft Aktien an einem Zielfonds mit Sitz in Mauritius, der in noch nicht feststehende indische Projektentwicklungen investiert. Das geplan-te Fondsvolumen liegt bei 52,5 Mio. Euro und besteht zu 100% aus Eigenkapital. Der Zielfonds ist der Saffron In-dia Real Estate Fund I mit einem Eigenkapitalvolumen von 500 Mio. Euro. Der Zielfonds ist bisher lediglich eine Beteiligung an einer Projektentwicklung eines Büroobjektes in Mumbai eingegangen. Der Fonds kann somit als Blind Pool betrachtet werden. Der Fonds birgt Risiken durch die ausschließliche Investition in lediglich einen Ziel-fonds, der zudem als Blindpool in den schwierigen indischen Markt investiert. DCM prognostiziert eine IIR Rendite von 15% des Eigenkapitals. Fazit: Es gehört sicherlich Mut und Vertrauen dazu, sein Geld zu einem Blind Pool nach Indien an einen Fonds zu schicken, dessen Zielfonds eher indischen Insidern ein Begriff sein dürfte. Natürlich gilt grundsätzlich das oben gesagte zu Indienfonds. Auch DCM hat allen Defätisten zum Trotz alle bisherigen öko-nomischen Klippen geschickt umschifft und hat mit seinem Reit-Vorstoß, den der Markt allerdings nicht hinreichend gewürdigt hat, vor aktueller deutscher Immobilienmarktentwicklung eine Aufgabe, auf deren vorbildhafte Lösung für alle gescheiterten Reit-Euphoriker die Branche gespannt wartet.

Real I.S. – Bayernfonds Australien 4 – Olympic Park Sydney: Der Australien 4 der Bayern LB Tochter finanziert einen Büroneubau in der Region Homebush Bay, der knapp 23 000 qm Fläche aufweist. Der Preis für das Gebäu-de beträgt 112 Mio. australische Dollar, was dem 14,24-fachen der Jahresmiete entspricht. Der Fonds ist als reiner Eigenkapitalfonds konzipiert. 97% der Flächen sind an die Commonwealth Bank of Australia vermietet. Die größte Bank des Kontinents wird seit Anfang der 90er-jahre staatlich reguliert. Der Mietvertrag läuft bis August 2019. Bis zum Ende der Laufzeit steigen die Mieteinnahmen um rd. 42%. Der Anleger erhält anfänglich 6,5% Aus-schüttung ansteigend auf bis zu 8,25%. Anleger sind ab 20 000 australischen Dollar plus Agio dabei.

Zu einer Bank als Mieter brauchte früher nicht viel gesagt zu werden. Inzwischen müssen sich Initiatoren geschlos-sener Immobilienfonds nicht selten dafür rechtfertigen. Wer davon ausgeht, dass die größte australische Bank Plei-te macht, malt lt. Markus Gotzi zu schwarz. Isländische Verhältnisse sind Down under wohl nicht zu befürchten. Der Neubau im Olympia Park von Sydney wurde nicht zu teuer eingekauft, die Miete entspricht dem Marktniveau. Ein Fragezeichen steht hinter dem Verkaufszenario. Der Fonds will das Gebäude verkaufen, nachdem der Mietver-trag mit der Commonwealth Bank of Australia ausläuft. Das kann nur gelingen, wenn die CBA ihren Vertrag zu ähnlichen Konditionen verlängert oder ein Nachmieter ebenso viel Miete zahlt.

Australien

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Real I.S. – Australien 5: Nicht umsonst scheint Real I.S. in der Kategorie „Immobilien Australien/Neuseeland“ 2008 den Scope Award erhalten zu haben, denn mit dem Australien 5 legt die Bayern-LB-Tochter bereits den fünf-ten Fonds mit australischen Immobilien auf. Der 240 Mio. australische Dollar Fonds investiert in das Edmund Bar-ton Building in der Hauptstadt Canberra. Zur 13,6-fachen Jahresmiete wurde das Objekt erworben. Großer Plus-punkt: Das Objekt ist 15 Jahre an die australische Bundespolizei vermietet. Die Miete liegt mit 370 australischen Dollar pro qm leicht über der marktüblichen Miete. Mit 14% weichen Kosten ist der Fonds vergleichsweise günstig. Der Fonds bringt seinen Anlegern mind. 7% Ausschüttung. Insgesamt eine runde Sache. Die nächsten 15 Jahre dürfte nichts schief gehen. Allerdings bleibt abzuwarten, ob Real I.S. am Ende der Laufzeit das Gebäude für die angepeilten 150% des Kaufpreises veräußern kann.

SachsenFonds – Australien 3: Der dritte Australien-Fonds der SachsenFonds GmbH aus Haar bei München erwirbt drei voll vermietete Class-A-Bürogebäude in Adelaide, der Hauptstadt des Bundesstaates Südaustralien. Adelaide gilt als eine der Kulturhauptstädte des Kontinents mit historisch niedrigen Leerstandsraten. Adelaide ist die einzige Großstadt Australiens, deren Leerstandsrate im Januar 2009 mit 3,4% nochmals unter dem Stand von Juli 2008 (3,7%) lag. Insgesamt profitiert die Stadt von der lokalen Ausrichtung ihrer Wirtschaft und der damit gerin-geren Anfälligkeit für weltwirtschaftliche Turbulenzen. Sowohl von behördlicher als auch von privatwirtschaftlicher Seite wird eine anhaltende Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen erwartet. Die drei innovativen und für ihre Umweltverträglichkeit ausgezeichneten Büroobjekte liegen im Stadtzentrum und sind gut ans öffentliche Verkehrs-netz angebunden. Dominiert wird jedes der drei Gebäude durch einen langjährigen Hauptmieter, den führenden australischen Allgemeinversicherer Insurance Australia Ltd., das große Erdöl- und Gasunternehmen Santos Ltd. und die Genossenschafts-Filialbank Australian Central Credit Union Ltd.. Die Objekte sind voll vermietet, die Restlaufzeiten der Hauptmietverträge liegen bei acht und neun Jahren. Sämtliche Mieten sind indexiert, teilweise mit festen Prozentsätzen von 3 bis 3,5%, teilweise mit dem australischen Verbraucherpreisindex.

Mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 225,8 Mio. AUD, davon 129,2 Mio. AUD Eigenkapital inklusive Agio, erwirbt die Fondsgesellschaft die Gebäude, um den Anlegern die Abgabe einer persönlichen Steuererklärung in Australien zu ersparen, über eine Treuhandgesellschaft zu Preisen unter den Wertgutachten.

Anleger können sich ab einer Mindestzeichnungssumme von 25 000 AUD zuzüglich 5% Agio beteiligen, Sachsen-Fonds hat eine Platzierungsgarantie in voller Höhe abgegeben. Die jährlichen Ausschüttungen beginnen mit 6% für das Geschäftsjahr 2009 und steigen auf 6,5% für das Geschäftsjahr 2020. Zusammen mit dem Verkaufserlös, kal-kuliert auf Basis eines Verkaufsfaktors von 16,17 entsprechend dem aktuellen Gebäudewert, errechnen sich Ge-samtrückflüsse in Höhe von 203% des Kommanditkapitals nach Gebühren und australischen Steuern.

DNL – TSO – DNL Fund III: Für mind. 15 000 USD plus Agio beteiligen sich Anleger an dem vorliegenden Fonds, der aus der Federführung von A. Boyd Simpson (TSO = The Simpson Organization) kommt. Simpson gilt in und um Atlanta als Immobiliengröße und hat in den letzten 20 Jahren über 70 Immobilientransaktionen getätigt und da-bei über 2 Mrd. USD eingesetzt. Der Fonds investiert in Gewerbeimmobilien, deren Wert in der Vergangenheit re-gelmäßig erfolgreich mit guter Leistungsbilanz gesteigert und die später mit Gewinn wieder zu veräußt werden konnten. Insgesamt sollen 26 Mio. Dollar bei privaten Anlegern eingesammelt werden. Als viertes Fondsobjekt wur-de das Sun Trust Bankgebäude in Chattanooga erworben. Die geplante Laufzeit liegt zwischen 3 und 5 Jahren. Durch Verkauf einzelner Immobilien innerhalb der Laufzeit soll ein laufender Kapitalrückfluss erzielt werden. Deut-sche Investoren erhalten vorrangig 8% p.a. alle 3 Monate. Simpson stellte sich uns in Deutschland mit seinem Konzept vor, das durchaus geeignet sein kann, auch schwierige Zeiten zu überstehen bzw. davon zu profitieren.

IGB Canada Retail Portfolio Fund: Auch Kanada kann sich der weltweiten Wirtschaftskrise nicht entziehen, doch zeigen sich einige Sektoren erstaunlich stabil, insbesondere der Tourismus, der von den landschaftlichen Schön-heiten des Landes profitiert. Die kanadische Tourismusbranche empfängt zusätzlich klare Wachstumsimpulse von der Ausrichtung der Olympischen Winterspiele im Jahr 2010.

Der IGB Canada Retail Portfolio Fund erwirbt mit einem Investitionsvolumen von CAD 71,75 Mio. sämtliche Ein-zelhandels- und Gastronomieflächen in Mont Tremblant. Deutsche Anleger können sich ab CAD 25 000 zuzüglich 5% Agio beteiligen und erhalten während der geplanten Laufzeit von sieben bis zehn Jahren jährliche Ausschüttun-gen von prognostizierten 7% in 2009 ansteigend bis 9,4% in 2017, die sich auf einen Gesamtrückfluss von 225% vor Steuern summieren. Die Nettomietfläche von 14 426 qm besteht aus 13 074 qm Verkaufs- und Betriebsflächen und 1 352 qm Lagerräumen und ist auf 74 Mietobjekte aufgeteilt. Ein Vermietungsstand von 100% stimmt optimis-tisch, ebenso wie die Tatsache, dass die meisten Mieter bereits seit Eröffnung ansässig sind – eine Seltenheit im kurzlebigen nordamerikanischen Mietmarkt. Der Manager des Objektes, die Intrawest, stellt mit 22% der vermiete-ten Flächen den Hauptmieter, darunter findet sich ein bunter Branchenmix aus kleinen, spezialisierten Läden, Re-

USA und Kanada

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staurants mit unterschiedlichen Profilen und Dienstleistungs- sowie Unterhaltungsangeboten. Das exklusive Ganz-jahres-Urlaubsresort Mont Tremblant war im Jahr 2008 durchgängig vollständig vermietet, auch in der Wintersai-son 2008/2009 lagen die Buchungszahlen im Plan. Mont Tremblant liegt in der Provinz Québec, der wirtschaftli-chen Kernregion Kanadas, die aufgrund ihrer landschaftlichen Schönheiten eine begehrte Urlaubsdestination mit einem jährlichen Umsatz aus dem Tourismus in Höhe von rund CAD 6,7 Mrd. darstellt.

BVT – Retail USA Portfolio Fund: Initiator BVT aus München setzt bei seinem Angebot auf die Zugkraft des Su-permarkt-Riesen Wal Mart, der sich als größter Krisen-Profiteur herausgestellt hat. Der Fonds finanziert ein Portfo-lio aus mehr als 30 Einzelhandelsobjekten im Schatten des Konsum-Giganten verteilt auf 14 Staaten der USA. Mieter der Objekte sind eine Vielzahl von Mietern und Ketten, die ihren Erfolg in komplementären Produkten an Wal Mart Standorten suchen. Wal Mart konnte durch seine Preispolitik von der Krise profitieren und Marktanteile gewinnen. Das stützt die Mieter in den direkt angeschlossenen Geschäften. Die Vermietungsquote liegt bei 94%. Die Gesamtinvestition summiert sich auf knapp 136 Mio. Dollar. Rund drei Viertel davon finanziert der Fonds über Fremdkapital. Schostak verwaltet die Fondsobjekte. Deutschen Zeichnern sollen nach Abzug aller Kosten jährli-che Ausschüttungen von 7% bleiben, die auf 8% steigen. Inklusive des kalkulierten Verkaufserlöses rechnet BVT über die Laufzeit von 10 Jahren mit einem Gesamtrückfluss vor Steuern in Höhe von 242%. Dabei geht der Initiator davon aus, dass er die Immobilien zum 12,5-fachen der späteren Jahresmiete verkaufen kann. Die Einnahmen sollen über die Laufzeit um 25% steigen. Aus den Einnahmen kassieren deutsche Anleger zunächst 8%.

Die Zahl der Amerikaner steigt kontinuierlich, und essen müssen sie auch. Die Zeichner des BVT-Fonds erzielen Erlöse nicht direkt von Wal-Markt, doch als Anker-Mieter lockt die Supermarktkette zweifellos jeden Tag Millionen an. Dass davon auch die Geschäfte im Schatten von Wal Markt profitieren, erscheint wahrscheinlich.

König & Cie. Mezzanine-Opportunity US 1: König & Cie. hat seit 1999 66 Fonds mit einem Investitionsvolumen von 2,7 Mrd. Euro platziert. Der Schwerpunkt der Angebote lag dabei auf Containerschiffen und Tankern. Immobi-lienfonds wurden vor allem in Holland aufgelegt. Mit dem Mezzanine-Opportunity US 1 betritt König zum ersten Mal den US-Markt. Investiert wird in ein Portfolio, bestehend aus 2 Mezzanine-Fonds von Babson Capital und RREEF America, sowie den Projektentwicklungsfonds Cornerstone Apartment Venture III. Die Investitionskriterien aller drei Fonds sind recht weit gefasst, so dass sich auf Zielfondsebene ein Blindpoolrisiko besteht.

Der Mezzanine-Anteil beträgt dabei 75% des Kapitals. Die Mezzanine-Zielfonds stellen Zwischenfinanzierungen für gewerbliche Immobilieninvestitionen zur Verfügung. Die Einnahmen setzen sich aus laufenden Zinszahlungen und variablen Erfolgskomponenten zusammen. Die Anbieter der Zielfonds haben in der Vergangenheit attraktive Rendi-ten erwirtschaftet. Für die Zukunft planen sie mit jährlichen Erträgen zwischen 12 und 15%. Der Cornerstone Apartment Venture III wurde Ende März mit einem gezeichneten EK von 360 Mio. USD geschlossen, an dem der Mezzanine-Opportunity 2,8% hält. Das Fondsvolumen soll 35,1 Mio. USD betragen, die Investitionsquote liegt bei 86%. Anleger können sich ab 15 000 USD zzgl. 5% Agio beteiligen. Der Anlagebetrag wird in 3 Tranchen bis Ende 2008 fällig. Die Laufzeit des Fonds ist bis Ende 2015 vorgesehen, die Fondskomplementärin kann die Laufzeit al-lerdings um 4 mal 1 Jahr verlängern. Die Renditeerwartung liegt bei ca. 10% p.a. vor Steuern (bezogen auf das jeweils noch gebundene Kapital).

Fazit: König & Cie. konnte für sein US-Debüt renommierte Partner gewinnen, die sich mit erheblichen Einlagen zwischen 25 Mio. und 95 Mio. USD an ihren eigenen Fonds beteiligen. Vor dem aktuellen Subprime-Krise-Hintergrund liegt das erweiterte Chancen-/Risikoraster des Kaufes von Krediten wohl auf der Hand.

MPC Capital – Sachwert Rendite-Fonds Opportunity Amerika 3: Mit dem MPC Opportunity Amerika 3 bietet das Hamburger Emissionshaus MPC Capital seit Dezember 2007 bereits den dritten Fonds seiner Opportunity-Amerika-Reihe an. Wie die beiden Vorgängerfonds ist auch der MPC Opportunity Amerika 3 als geschlossener Immobiliendachfonds konstruiert und investiert über vier Zielfonds in US-amerikanische Büro- und Gewerbeimmo-bilien. Dabei setzt MPC Capital mit unter anderem Blackstone sowie Tishman Speyer auf bewährte und renom-mierte US-Partner. Das Fondsvolumen beträgt 130 Mio. USD; MPC Capital prognostiziert einen Gesamtmittelrück-fluss von rund 163% bezogen auf die Beteiligungssumme ohne Agio und vor Steuern. Die Kapitalbindung dürfte durchschnittlich rund viereinhalb Jahre betragen. Die Mindestbeteiligung liegt bei 10 000 USD. Fazit: Vor Zeich-nung würden uns zunächst einmal die Ergebnisse der bisherigen Opportunity Fonds interessieren.

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HCI Real Estate G7: Das Hamburger Emissionshaus bringt mit dem Real Estate G7 einen Fonds auf den Markt, der seine Einkaufstour noch vor sich hat. Er finanziert als Dachfonds in Fonds, die in den sieben wichtigsten In-dustriestaaten der Welt in Gewerbeimmobilien investiert sind. Bisher hat der Fonds 10 Mio. Euro in den Blackstone Europe III investiert. Wie bei anderen Dachfonds arbeitet HCI auch beim „Real Estate G7“ mit dem US-Unternehmen Townsend zusammen. Anleger verlas-sen sich darauf, dass die Experten geeignete Ziel-fonds identifizieren und auswählen. Dabei sollen op-portunistische Investitionen mit vergleichsweise ho-hem Chancen-Risiko-Verhältnis im Mittelpunkt stehen. Das können neue Projektentwicklungen sein, Re-Developments, der Kauf von Objekten mit Not leiden-den Krediten und die Übernahme von Immobilien- Ge-sellschaften. Anleger erhalten nach Abzug aller Kosten eine Vorsteuerrendite von 7,5%. Der Dachfonds selbst nimmt kein Fremdkapital auf.

Lt. Markus Gotzi handelt es sich bei dem Investment um einen Dachfonds, der sein Kapital auf die Immobi-lienmärkte der wichtigsten Industriestaaten verteilt. Pluspunkt des Angebotes ist, dass die Zielfonds die Gebäude zu den erwarteten Preisrückgängen günstig kaufen können. Wie bei solchen Konzepten üblich, müssen Anleger einen Vertrauensvorschuss mitbringen. Vorausset-zung für den Investitionserfolg ist die richtige Auswahl der Zielfonds durch Townsend. Wir sprachen mit Mathias Voss, Geschäftsführer der HCI Immobilien Consult GmbH über den Fonds.

„Der Immobilienbrief“: Sie haben für den Real Estate G7 ein Dachfondskonzept gewählt. Warum?

Mathias Voss: Mit dem HCI Real Estate G7 können Anleger antizyklisch in etablierte und transparente Immobi-lienmärkte investieren. Der Vorteil des Dachfonds ist, sie können das mit nur einem Fonds tun. Zudem streuen die Anleger so ihre Investition und damit ihr Risiko über drei verschiedene Ebenen: Sie investieren innerhalb der G7-Staaten an verschiedenen Standorten, sie streuen ihr Investment über unterschiedliche Immobilienarten und sie nutzen unterschiedliche Wertschöpfungsstrategien. Hierdurch kann – gerade in der heutigen Zeit – das Investiti-onsrisiko bei gleichzeitig attraktiven Renditechancen deutlich gesenkt werden. Neben diesen Rendite-Risiko-Vorteilen kann über die Dachfondsstruktur eine Investitionsmöglichkeit für eine bestimmte Marktmeinung hervorra-gend abgebildet werden. Wer also mit uns der Auffassung ist, dass die derzeitige Situation eine günstige Phase zum Immobilienerwerb in den hochentwickelten Industriestaaten darstellt, kann diese Markteinschätzung über eine konkrete Investition in den HCI Real Estate G7 realisieren.

„Der Immobilienbrief“: Wie wählen Sie die Zielfonds aus?

Voss: Bevor wir uns für einen Zielfonds entscheiden, prüfen wir in Zusammenarbeit mit der Townsend Group in-tensiv das Managementteam der Zielfondsgesellschaft, die bisherigen Wertentwicklungen von Vorgängerfonds und die jeweiligen Wertschöpfungsstrategien. Erfüllt der Zielfonds die Voraussetzungen und passt zu der globalen An-lagestrategie unseres Dachfonds muss das Zielfondsmanagement neben unseren Beratern auch die HCI im direk-ten Gespräch überzeugen. Nur dann zeichnet der HCI Real Estate G7 Anteile an dem Zielfonds. Für die Auswahl der Zielfonds haben wir uns selbst strenge Anlagerichtlinien auferlegt: Die Zielfonds müssen natürlich überwiegend in den G7-Staaten investieren, ihre Einnahmen sollen beispielsweise aber auch zu 80 Prozent aus dem Vermie-tungs- oder Verkaufsgeschäft von Immobilien oder -gesellschaften stammen und eine bestimmte Diversifikation an Nutzungsstrukturen muss auf Portfolioebene sichergestellt sein. Zudem darf bei den Zielfonds keine Nachschuss-pflicht bestehen, wenn die Währung des Investitionslandes gegenüber dem Euro Wertschwanken aufweist. Und schließlich gibt es auf der Ebene der Zielfonds viele Sicherheitsmechanismen, die verhindern, dass beispielsweise ein zu hoher Anteil der Zeichnungssumme in ein einziges Investitionsobjekt fließt, oder dass in riskante Anlagefor-men wie Derivate investiert wird.

„Der Immobilienbrief“: Welche Zielfonds haben Sie noch im Auge?

Voss: Als Dachfonds investiert der HCI Real Estate G7 insbesondere in Zielfonds mit Immobilien im Opportunity- und Value-Added-Segment. Als Ausgangsbasis für das Portfolio des HCI Real Estate G7 sind bereits zwei Ziel-fonds identifiziert, deren Anlageschwerpunkte sich unterscheiden: Während der Blackstone Real Estate Partners III Europe in Großbritannien, Deutschland, Frankreich und Italien investiert, wird der zur Zeichnung vorgesehene CBRE Investors Funds den Fokus ausschließlich in Kontinentaleuropa legen. Weitere Zielfonds, die wir noch zur-zeit noch prüfen, werden schwerpunktmäßig Investments in den USA, Japan und Kanada ermöglichen.“

International

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Wo lohnt es sich noch Geld anzulegen? André Eberhard, Chefredakteur „Der Immobilienbrief“

Ein kleiner Marktauszug

Das erste Quartal neigt sich dem Ende. Auch wenn das vergangene Jahr nicht so schlimm war, wie vielfach be-fürchtet wurde, schlägt die Finanzkrise im ersten Quartal 2009 voll auf die Fondsszene durch. Eine Reihe von Fondsunternehmen hat jedoch bereits seine personellen Kapazitäten angepasst. Dieser Trend dürfte sich im Jah-resverlauf noch fortsetzen.

Derzeit rechnet die Fondsbranche mit einer Erholung des Marktes im 2. Halbjahr 2009. Inflationsangst führt zu Sachwertorientierung. Geld ist ja genug auch für Kapitalanlagezwecke verfügbar. Die Verzinsung von Alternativin-vestments ist gering. Dennoch sind die meisten Jahresplanungen zurückhaltend und auf deutlich niedrigerem Niveau als 2008.

Doch wir wollen an dieser Stelle nicht in den Einheitsbrei der negativen Meldungen verfallen, den Sie mittlerweile schon gewohnt sein dürften. Wir glauben daran, dass gerade Sachwerte als Gewinner aus der Krise hervorgehen werden. Hannover Leasing hat gezeigt, dass man auch in Krisenzeiten einen Fonds in kurzer Zeit voll platzieren kann. Das Unternehmen macht sein Geld derzeit mit Luxemburger Immobilien. Doch die Anlagemöglichkeiten sind vielfältig. Ob Turbinen, Schiffe, Flugzeuge, Solar oder Wald. Nahezu jedes Sachanlagegut kann in einen Fonds gepackt werden. Aus diesem Grund wollen wir Ihnen an dieser Stelle 7 Fonds aus den verschiedensten Assetbe-reichen vorstellen. (gekürzt aus „Der Fondsbrief“)

Doric Flugzeugfonds 5: Das Trendprodukt des ersten Halbjahrs 2008 befindet sich im Sinkflug. Im Sommer schreckte der hohe Ölpreis potenzielle Anleger ab, das teure Kerosin verhagelte die Gewinnprognosen der Flugli-nien. Inzwischen kostet Öl mit weniger als 50 Dollar pro Barrel so wenig wie seit 3 Jahren nicht mehr – und trotz-dem halten sich Zeichner von Flugzeugfonds zurück. Dabei dürften die Aussichten der Branche mittel- bis langfris-tig trotz Rezessionsängsten rund um den Globus gut sein. Darauf setzt auch Fondsinitiator Doric Asset Finance mit seinem „Doric Flugzeugfonds 5“. Vertrieben wird das Angebot über die Volks- und Raiffeisenbanken.

Der Fonds-Flieger ist beliebt. Die Airlines haben rund 1 100 Maschinen dieses Typs bei Boeing bestellt, knapp 750 davon wurden bereits ausgeliefert. Die Langversion 777-300 ER transportiert bis zu 368 Passagiere knapp 15 000 Kilometer weit. Sie ist das größte und schwerste Flugzeug der Welt, das mit nur zwei Turbinen auskommt. Daher verbraucht die Boeing 777 weniger Treibstoff als vergleichbare Maschinen mit vier Triebwerken.

Der Flieger ist 10 Jahre an Emirates verchartert und bringt 1,3 Mio. Dollar monatlich. Seit ihrer Gründung im Okto-ber 1985 hat es die arabische Fluglinie geschafft, in die Top-Ten der internationalen Airlines vorzustoßen. Inzwi-schen fliegt Emirates mehr als 100 Ziele in 61 Ländern an. Wirtschaftlich ist die Airline gesund. In den vergange-nen fünf Jahren lag das Wachstum im Schnitt bei rund 27%.

Die Gesamtinvestition liegt bei 184 Mio. Dollar. Rund 52% sammelt der Fonds bei privaten Anlegern ab 10 000 Dollar ein. Den Rest stellt die Nord LB über Darlehen zur Verfügung. Doric rechnet mit Zinsen zwischen 5,6% und 5,7% über 12 Jahre. Nach Abzug aller Kosten sollen Zeichner jährliche Ausschüttungen von 7% erhalten. Beim Verkauf des Fliegers nach 18 Jahren kalkuliert der Initiator mit 39% des ursprünglichen Kaufpreises.

Lt. Markus Gotzi, Chefredakteur „Der Fondsbrief“ dürfte das internationale Luftverkehrsaufkommen langfristig wei-ter steigen. Die Globalisierung scheint unumkehrbar. Rezession und Krise hin oder her. Davon können Anleger von neuen, Sprit sparenden Maschinen profitieren. Wichtig ist, dass Emirates seinen Teil des Leasingvertrages einhält. Sollte die Airline Pleite machen, wären bestimmt auch andere Fluglinien betroffen. Dann geht die Kalkulati-on natürlich nicht mehr auf. Doch in diesem Fall haben wir alle wohl ganz andere Probleme.

Voigt & Collegen – Soles 21: Das 2005 gegründete Emissionshaus legt mit dem aktuellen Angebot den zweiten Publikumsfonds auf. Bisher hatte das Düsseldorfer Unternehmen 19 Private Placements mit Solaranlagen aufge-legt. Anleger beteiligen sich an einem Semi-Blindpool mit 71 Mio. Euro Gesamtvolumen. Rund ein Drittel davon hat der Fonds für einen Solarpark in Ragusa auf Sizilien ausgegeben. Der Initiator berichtet, er habe das Objekt zum 6,9-fachen Jahresertrag gekauft und damit günstiger als im Prospekt kalkuliert. Darin rechnet er durchgehend mit Investitionen zum 8,7-fachen. Das übrige Fondskapital will der Initiator in ähnliche Solarkraftwerke ebenfalls in Ita-lien oder in Spanien investieren.

Beim Solarpark in Sizilien ist die Fremdfinanzierung gesichert. Die Zinsen sind zehn Jahre mit 4,7% fest. Nach zwei tilgungsfreien Jahren wird der Kredit in den folgenden 16 Jahren komplett zurück geführt. Anleger sollen Aus-schüttungen von anfänglich 7,5% bekommen, die bis auf 8,5% steigen. Inklusive Verkaufserlös strebt der Fonds vor Steuern ungefähr eine Verdoppelung des Eigenkapital-Einsatzes innerhalb von zehn Jahren an. Nach Steuern

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machen Investoren ein Plus von rund 66%. Aus dem Verkaufserlös alleine sollen sie vor Steuern 125% bekom-men. Das erklärt sich so: Nach zehn Jahren ist die Tilgung mit 21 Mio. Euro höher als der prognostizierte Wertver-lust. Die Degradation, gemeint ist die schwächere Leistung der Solarzellen im Laufe der Zeit, berücksichtigt der Initiator mit jährlich 0,3%. Die „weichen Kosten“ liegen bei rd. 8,5%.

Fazit: Solarfonds zählten 2008 zu den Gewinnern des ansonsten schwächelnden Umsatzjahres für geschlossene Beteiligungsmodelle. Anleger verlassen sich darauf, dass die Sonne scheint und vertrauen auf die garantierten Einspeisevergütungen. Spezielle Karten informieren über die Sonnenstunden vergangener Jahre an geeigneten Standorten. Mit dem Kauf von bislang mehr als 20 Anlagen zählt Initiator Voigt & Collegen hier inzwischen zu den erfahrenen Anbietern am Markt.

Commerz Real AG – CFB-Fonds 171: Trotz weltweiter Wirtschaftskrise und gesunkenem Containerumschlag setzt Commerz Real auf Containerschiffe. Warum? Die Containerriesen sind 12 Jahre verchartert. Das bringt si-chere Einnahmen. Knapp vier Fußballfelder lang, fast so breit wie fünf Tennisplätze. Das „MS Marseille“ kann 14 000 Container transportieren, das „MS Ancona“ immerhin noch 12 600. Der Fonds hat rund 375 Mio. Dollar für beide Schiffe gezahlt. Noch schrauben und schweißen die Arbeiter in koreanischen Werften daran herum. Erst 2010 und 2011 laufen die Schiffe vom Stapel. Konnten im vergangenen Jahr gerade einmal 19 Schiffe mehr als 10 000 Container fassen, sollen es 2012 bereits 183 Schiffe sein. Pluspunkt der Containerriesen ist der Skalenef-fekt. Das Institut für Seeverkehrswirtschaft und Logistik nennt einen Kostenvorteil von 25% pro Container. Wenn auch auf Grund der schwachen Wirtschaft einige Bauaufträge storniert werden, so kommt dennoch eine ge-waltige Zahl an Tonnage neu auf den Markt.

Die Verträge mit der französischen Reederei CMA CGM und dem Unternehmen MSC aus der Schweiz haben eine Laufzeit von 12 Jahren. CMA zahlt 58 500 Dollar, MSC 60 650 Dollar pro Tag. Anschließend können beide eine Verlängerungsoption ausüben oder die Schiffe zu fest gelegten Preisen kaufen.

Anleger beteiligen sich mit insgesamt rund 124 Mio. Dollar an der 384 Mio. Dollar schweren Gesamtinvestition, die Reederei Offen mit 13 Mio. Dollar. Den Rest stellen Banken über Darlehen zur Verfügung, wobei der Fonds die Hälfte zinsgünstig in japanischen Yen aufnehmen kann. Läuft alles wie geplant, erzielen Investoren bis Ende 2026 ein Plus von rund 122% – wegen der Tonnagesteuer fast ohne Abgaben.

Nochmal: Die Zeiten könnten besser sein. Preise für Schiffe und Charterraten sind derzeit erheblich niedriger als etwa noch vor einem Jahr. Wobei es bei Schiffen ab 10 000 TEU keinen sonst üblichen Markt mit Angebot und Nachfrage gibt, weil alle noch in der langfristigen Erstcharter fahren. Entscheidend für den Investitionserfolg der Containerriesen wird sein, dass beide Charterer ihre langfristigen Verträge einhalten. Deren Bonität ist nach Anga-ben von Dynamar in Ordnung. Das gilt auch für die Qualität des Fondsinitiators. Das Währungsrisiko durch die Yen-Tranche ist weitgehend theoretisch, aber nicht komplett ausgeschlossen.

GHF – Global Bulker IV: Setzt Commerz Real auf Riesen, glaubt Initiator GHF aus Leer mit dem „Global Bulker IV“ an die Zukunft der Zwerge. Bislang haben kleine Massengutfrachter die stürmische See relativ unbeschadet durchfahren. Anleger des Fonds investieren in die beiden neuen, baugleichen Bulkcarrier „Global Hekate“ und „Global Helena“. Die Doppelhüllenschiffe haben jeweils eine Tragfähigkeit von 7 500 Tonnen. Eingesetzt werden sie für den Transport von Massengütern wie Eisenerz und Kohle, aber auch Getreide. Der Fonds hat jeweils 16,3 Mio. Dollar dafür gezahlt, das sind umgerechnet auf die maßgebliche Währung im Fonds rund 11,4 Mio. Euro.

Beide Bulker fahren im Spotmarkt und sind damit abhängig von den künftigen Entwicklungen des Chartermarkts. Die Fondsschiffe werden allerdings gemeinsam mit 6 Schwesterschiffen im „Global Bulker“-Erlöspool eingesetzt. So will GHF Marktschwankungen abfedern und Risiken begrenzen. GHF kalkuliert bis zum Ende der Laufzeit mit Einnahmen von 6 075 Euro. Im vergangenen Jahr hat der Pool im Schnitt rund 6 300 Euro eingenommen.

Anleger beteiligen sich mit insgesamt 9,2 Mio. Euro an der 25,65 Mio. Euro schweren Gesamtinvestition. Sind Zin-sen und Tilgung beglichen, sollen Fondszeichner Ausschüttungen in Höhe von anfänglich 7% bekommen. Inklusi-ve des Verkaufserlöses prognostiziert GHF bis 2026 einen Kapitalrückfluss von 278% und damit einen Vermö-genszuwachs von 171% nach Steuern. Dabei rechnet GHF bei der Veräußerung mit 40% des Kaufpreises.

Die Charterraten der Mini-Bulker sind weniger volatil als bei anderen Schiffsgrößen. Die Auswirkungen möglicher Alternativ-Szenarien sind jedoch nicht ohne. Sinken die kalkulierten Einnahmen im Schnitt um zehn Prozentpunkte, halbiert sich der prognostizierte Gewinn. Steigen sie dagegen um zehn Prozentpunkte, klettert der Gewinn auf mehr als 250%. Hohe Chancen stehen hohen Risiken gegenüber - dessen müssen sich Zeichner von Fonds mit Schiffen im Spotmarkt bewusst sein. Sie spekulieren 18 Jahre lang auf einem wechselhaften Markt. Markus Gotzi ist sich sicher, dass die geplanten Ergebnisse in manchen Jahren nicht erzielt werden, in anderen dagegen dürften die Einnahmen die Prognose übertreffen. Unter dem Strich kann die Rechnung aufgehen.

Nr. 188, 13. KW, 27.03.2009, Seite 53 von 59

Hesse Newman – Private Shipping I: Der Fonds des Hamburger Emissionshauses investiert in ein breit gestreu-tes Portfolio attraktiver und marktgängiger Schiffsprojekte. Eine Vielzahl von Schiffen, Schiffsgrößen, Schiffstypen und Charterlaufzeiten bietet eine erhöhte Sicherheit der Investition. Co-Investoren sind kapitalstarke Reeder, die sich mit plangemäß mindestens 25% beteiligen. Reeder und Anleger sitzen somit in einem Boot und verfolgen die gleichen Interes-sen. Anleger erhalten Auszahlungen jedoch weitgehend bevorrechtigt vor dem Reeder. Die breite Diversifikation in unterschiedliche Segmente und Schiffe erhöht zudem die Investitionssicherheit signifikant. Je nach Anlegerpräferenz werden zwei Varianten der Beteiligung angeboten: klassisch mit geplanten Auszahlungen von 8% p.a. oder sicherheitsorientiert zum Vorzugskapital mit bevorrechtigten Auszahlungen von 6% p.a. - zzgl. 100% Kapitalrückführung weitgehend steuerfrei. Mindestbeteiligung: 10 000 Euro + 5 % Agio.

KGAL – Timber Class 1: Waldfonds waren das Mode-Produkt des zweiten Halbjahres 2008. KGAL aus Grünwald bei München setzt, ähnlich wie US-Fonds-Spezialist Jamestown, auf Wälder im Südosten der Vereinigten Staa-ten. Beim Fonds „Timber Class 1“ verlassen sich Initiator und Zeichner auf die Expertise des amerikanischen Waldmanagers Campbell Group.

Der Fonds beteiligt sich an einer Waldgesellschaft mit Grundstücken in den USA. Das gesamte Portfolio der Wald-gesellschaft summiert sich auf 625 000 Hektar, von denen rund 80% genutzt werden können. Kiefern stellen mit zwei Dritteln den Löwenanteil des verwertbaren Holzvolumens. Holzstämme = Ertrag aus Timber-Fonds.

KGAL will mindestens 30 Mio. Dollar, maximal 350 Mio. Dollar Eigenkapital einsammeln. Fremdkapital ist auf Fonds-Ebene nicht vorgesehen, allerdings darf die Waldgesellschaft in den USA langfristig bis zu 35% des Volu-mens als Darlehen aufnehmen. Der Initiator geht von einer umgerechneten, jährlichen Verzinsung von 7% aus. Von weiteren Gewinnen bekommt Campbell als Waldmanager 20%. Insgesamt sollen Anleger bis 2019 Rückflüsse zwischen 170% und 210% erzielen.

Waldfonds sind langfristige Investments. Wer auf kurzfristige, regelmäßige Ausschüttungen setzt, liegt hier falsch. Auf Dauer jedoch kann der Einstieg lohnen. In den USA ist das Geschäft mit Wald und Forsten ein Business ohne Geheimnisse. Die Bäume werden bis zur Holz-Ernte professionell aufgezogen. Die erfahrene Campbell Group dürfte ein guter Partner sein - auch wenn Interessenkonflikte nicht vollends ausgeschlossen werden können.

GSI – Triebwerksfonds III: Auch bei ihrem dritten Triebwerksfonds seit 2006 setzt die GSI Fonds GmbH & Co. KG auf ihr bewährtes Konzept: Der Fonds investiert in ein bereits erworbenes Portfolio von zehn Triebwerken für verschiedene Airbus- und Boeing-Modelle, die an sechs renommierte Fluglinien vermietet sind, darunter als Hauptmieterin mit drei Turbinen Asiana Airlines aus Südkorea, die gerade als „Fluglinie des Jahres 2009“ ausge-zeichnet wurde. Weitere Mieter sind LAN, eine der führenden südamerikanischen Fluglinien und 2008 als beste Airline Südamerikas ausgezeichnet, und Swiss International Air Lines. Diese Streuung sorgt für eine hohe Stabi-lität der Mieteinnahmen und eine Risikostreuung für den Anleger, die auch den denkbaren Ausfall eines Mieters nicht zum Problem werden lässt. Das Fondsvolumen beträgt 69 Mio. USD und wird durch 26,3 Mio. USD Eigenka-pital sowie 42,7 Mio. USD Fremdkapital bestritten. Der Kaufpreis für die Engines liegt unterhalb der Wertschätzun-gen der drei weltweit führenden Gutachtergesellschaften, die dem Triebwerksportfolio deutliche, aber nicht in die Prognoserechnung einkalkulierte, Wertzuwachschancen vorhersagen. Anleger können sich ab 15 000 USD beteili-gen, ein gesondertes Agio wird nicht erhoben. Besondere Bedeutung kommt dem Management des Turbinenport-folios zu, da sämtliche Mietverträge im Rahmen der geplanten 7-jährigen Laufzeit verlängert oder erneuert werden. Dieses Management verbleibt bei der amerikanischen Willis Lease Finance Corporation (WLFC), einer der welt-weit größten Triebwerksleasinggesellschaften mit über 30-jähriger Erfahrung, die gleichzeitig auch Verkäuferin der Triebwerke ist. Prognosegemäß erhalten die Anleger laufende Ausschüttungen, die von 6,75% für das Jahr 2009 auf 8,00% für das Jahr 2015 ansteigen. Zusammen mit der kalkulierten Schlusszahlung erhalten die Zeichner so-mit einen Gesamtmittelrückfluss vor Steuern in Höhe von 144% ihres Nominalkapitals.

Die Vermietung der Flugzeug-Ersatztriebwerke erfolgt in dem GSI Fonds marktgemäß von Großbritannien aus. Mit dem Jahressteuergesetz 2009 wurde der Progressionsvorbehalt für diese Einkünfte rückwirkend zum 1.1.2008 abgeschafft. Damit werden die Einkünfte des Anlegers nun ausschließlich in Großbritannien versteuert und bleiben – sofern er dort den künftigen Grundfreibetrag von 6 035 GBP nicht ausgeschöpft hat – bis zu einem Anlagebetrag von etwa 100 000 USD gänzlich steuerfrei.

Nr. 188, 13. KW, 27.03.2009, Seite 54 von 59

Immobilienstandort Berlin-Grunewald – Werthaltigkeit und Perspektiven

Karin Krentz

Unter diesem oben genannten Titel hat ein Autorenkollektiv unter Sabine Meck vom Lehrstuhl für Finanzpsychologie und -soziologie an der School of Management and Innovation der Steinbeis-Hochschule Berlin einen umfassende Studie vorge-legt – hochinteressant, sehr detailliert in den einzelnen fünf Kapiteln. Der Grunewald als ein Markenzeichen von Berlin in den Aspekten Natur, Kultur und Architektur wird genauso beschrieben wie die Siedlungsfläche Grunewald in ihrer baulichen Entwick-lung mit ihren mitunter im Laufe der Geschichte auch schillernden Akteuren. Berühm-te Persönlichkeiten waren schon immer die Bewohnerschaft der Villenkolonie Grune-wald. Das war damals Ende des 19. Jahrhunderts bei der Gründung nicht anders als heute. Schon 1924 war im „Grunewald-Echo“ zum 30. Jubiläum des noblen Viertels zu lesen „… es ist die geistige Elite Berlins, die hier wohnt…“.

Nicht jeder der wollte, konnte es sich auch leisten, sich in der Millionärskolonie nie-derzulassen. „Eingelassen“ quasi wurden nur die, die damals schon die horrenden Grundstückspreise zahlen konnten. Zusätzlich mit dem Kauf verbunden waren stren-ge Bauauflagen. Das stellte insgesamt sicher, dass nur die gesellschaftliche Ober-schicht sich südlich bis südwestlich vom Halensee niederließ – alles gemäß des Ber-liner Bonmots der Berliner Immobilienuhr: „Wer Geld hat, schaut auf Berlin wie auf das Zifferblatt einer Uhr. Der Norden ist null Uhr, der Süden 18 Uhr und der Westen 21 Uhr. Alle wollen zwischen 18 und 21 Uhr wohnen.“ Und die Nähe zur City (natürlich West) in nur zehn Autominuten wusste man schon damals zu schätzen. Die Wohnqualität war schon immer hoch. 65 Prozent der Gesamtfläche des Ortsteils set-zen sich aus Parks und Wäldern zusammen, 13% sind Gewässer. All das prädesti-niert ihn zur „grünen Lunge“ Berlins.

Anhand dieser Fakten wollen die Autoren für Investments in dieser Lage werben. Es können dort günstig hochwertige Immobilien erworben werden und solide Renditen erzielt werden, so eine der Aussagen. Eine andere: „Wenngleich der Grunewald die beste Lage in Berlin darstellt, gehört er nicht zu Deutschlands begehrtesten Immobi-lienstandorten“. Und genau da (auf der Seite 7) beginnt die Crux. Leider ist es den Autoren, obwohl sie hochinteressante Fakten umfangreich zusammengetragen haben, das Buch mit den Abdrucken vieler historischer Faksimiles anschaulich berei-chert haben, nicht gelungen, diese Aussage zu hinterfragen. Sie werben sehr für Investments in diesen Standort, verkennen gleichwohl einige Dinge. Das eigentlich wichtigste wäre gewesen, nachzuweisen, warum die Immobilienpreise dort so günstig sind im Vergleich mit anderen Immobilienhochburgen (München-Bogenhausen, Düsseldorf-Oberkassel oder Hamburg-Blankenese) und auch London Mayfair oder Chelsea. Das ist leider nicht geschehen. Wir wollen das nachholen und verweisen auf die Veröffentlichung der diesbezüglichen DIW-Studie in Der Immobilienbrief Nr. 165 vom 30. 04. 2008.

Das DIW hat dort den ursächlichen Zusammenhang zwischen niedrigen Immobilien-preisen und der tatsächlichen Wirtschaftskraft nachgewiesen. Auch der Vergleich der Autoren mit London und Paris ist nicht stimmig, er trifft einfach nicht zu. Klar ist – in Berlin sind die Preise niedrig ebenso die Bodenwerte, Mieten, aber auch die Kauf-kraft, Löhne und Gehälter. DIW-Fazit: Die langfristige Entwicklung der realen Immobi-lienpreise wird vor allem vom Anstieg des realen verfügbaren Pro-Kopf-Einkommens, dem Bevölkerungswachstum sowie dem Anstieg des Urbanisierungsgrades be-stimmt. Diese Faktoren haben sich in Deutschland in den vergangenen Jahrzehnten deutlich schwächer entwickelt als in zahlreichen Vergleichsländern in der OECD. Be-sondere institutionelle Gegebenheiten, wie die Immobilienmarktregulierung und das System der Kreditvergabe für Hauskäufe, verstärken diese Tendenz zusätzlich.

Eines der interessantesten Kapitel ist das von Lukas Krigar „Die langfristige Ent-wicklung der Werthaltigkeit“, und zwar anhand des Wertmassstabes Goldpreis. Sein Fazit: Immobilien im Grunewald sind mehr als Gold wert. Das stimmt ohne Frage, denn die Villenkolonie Grunewald ist kein Immobilienmarkt. Sie ist als Markt in sich geschlossen, nicht transparent, Immobilien kommen dort äußerst selten auf den Markt. Die Verkaufszahlen sind verschwindend gering. Alles in allem ein lesenwertes Buch, die Historikerin ist sehr angetan.

Die neue Förderfibel 2009/2010 ist da. Wie bereits in den Vorjahren erhalten Unternehmen sowie Existenz-gründerinnen und Existenz-gründer in der Broschüre ei-nen umfassenden Überblick über die Wirtschaftsförderpro-gramme im Land Berlin. Zu-dem enthält sie Informationen über bundesweite Förderange-bote, die auch in Berlin in Anspruch genommen werden können. Darüber hinaus gibt die Broschüre Auskunft, wel-che speziellen Hilfen und Dienstleistungen es für Berli-ner Unternehmen angesichts der gegenwärtigen Wirt-schaftskrise gibt. Herausgeber der Förderfibel 2009/2010 sind die Senatsver-waltung für Wirtschaft, Technologie und Frauen und die Investitionsbank Berlin (IBB). Erstellt wurde die Bro-schüre in Zusammenarbeit mit den in Berlin ansässigen Ge-schäftsbanken sowie anderen Organisationen mit Standortverantwortung. Mehr Infos unter: www.ibb.de

Die Rekonstruktion des Neu-en Museums in Berlin hat weniger gekostet als berichtet (Der Immobilienbrief Berlin Nr. 5). Der bewilligte Kosten-rahmen betrug 233 Mio. Euro. Ausgegeben wurden tatsäch-lich rund 200 Mio. Euro. Zum Zeitpunkt der Mittelbewilli-gung sei der Schadensumfang nicht genau zu bestimmen gewesen, so das Bundesamt für Bauwesen und Raumord-nung und die Stiftung Preußi-scher Kulturbesitz. Des weite-ren seien befürchtete Proble-me nicht eingetreten. Zudem habe der günstige Baukosten-index zum Zeitpunkt der Auf-tragsvergabe kostendämpfend gewirkt und die Tragstruktur des Gebäudes habe so ver-stärkt werden können, dass der vorgesehene denkmalge-rechte Einbau neuer Tragele-mente habe entfallen können.

Förderfibel 2009/2010

Museum kostet weniger

Nr. 188, 13. KW, 27.03.2009, Seite 55 von 59

Neues aus der Hauptstadt

DIW: Bankenkrise noch nicht im Griff – Modell für Bad Bank vorgelegt: Vorbild Berlin – Staat soll toxische Papiere zum Null Wert übernehmen Das DIW Berlin dringt auf die schnelle Schaffung einer Bad Bank in Deutschland. Vorbild dafür ist das Land Ber-lin. Im Jahr 2001 geriet die damalige Berliner Bankgesellschaft durch Renditegarantien für Zeichner von eigenen Immobilienfonds in Existenznot. Das Land Berlin verhinderte die Schließung der Banken-Holding, zu der auch Lan-desbank und Sparkassen gehörten, durch Verstaatlichung und Garantien über 21,6 Milliarden Euro. Im Jahr 2006 übernahm die neu gegründete Berliner Immobilien Holding (BIH) die Fondsimmobilien. Damit war die Trennung der ehemaligen Berliner Bankgesellschaft in eine Bad Bank (BIH) und eine Good Bank (Landesbank Berlin) voll-zogen. Dem Land gelang es 2007, den eigenen Anteil von knapp 81% an der Landesbank Berlin für 4,7 Milliarden Euro zu verkaufen. Die BIH hat bisher rund 2 Milliarden Euro in den Rückkauf von Fondsanteilen und in die Sanie-rung und Aufwertung der Immobilien investiert. Weitere Investitionen sind geplant. Ziel ist es, den Bestand so att-raktiv zu machen, dass die potentiellen Käufer bereit sind, die Garantien des Landes mit zu übernehmen.

„Bisher ist es in Deutschland nicht gelungen, die Krise im Finanzsektor zu beherrschen“, sagte DIW-Präsident Klaus Zimmermann. "Wir müssen die giftigen Wertpapiere schnell aus dem System herauslösen, damit die Ban-ken endlich wieder ihre dienende Rolle für die Realwirtschaft einnehmen können.“ Im Vorfeld des Weltfinanzgipfels in London legte das DIW Berlin außerdem einen Reformkatalog für die globalen Finanzmärkte vor. Zimmermann zog eine negative Bilanz der seit der Zuspitzung der Krise unternommenen Schritte. "Bisher ist weder absehbar, wie die akute Krise in den Griff zu bekommen ist, noch mit welchen Reformen eine Wiederholung verhindert wer-den kann“, sagte er. Auf keinen Fall dürfe der politische Handlungsdruck nachlassen, an beiden Fronten zugleich Ergebnisse zu erzielen. Die DIW-Forscher wollen damit einen weiteren Anstoß für die Debatte über neue Regeln für die globalen Finanzmärkte geben. Mit Hochdruck solle das politische Ziel umgesetzt werden: Keine Märkte, keine Produkte, keine Akteure ohne Regulierung und Überwachung.

Der vollständige Text des DIW-Modells: http://www.diw.de/deutsch/produkte/publikationen/vierteljahrshefte/aktuelle_ausgabe/27016.html

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Nr. 188, 13. KW, 27.03.2009, Seite 56 von 59

Berlin ordnet die Gestaltung seines „Historischen Zentrums“ neu Die bestehende Gestaltungsverordnung "Unter den Linden" soll durch eine neue Gestaltungsverordnung "Historisches Zentrum Berlin" ersetzt werden. Ein entsprechender Entwurf wurde von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung erarbeitet und bereits den beteiligten Verbänden zur Information und Stellungnahme übersandt. In einer für April 2009 geplanten Veranstaltung wird die Senatsbaudirektorin Regula Lüscher die neue Verord-nung vorstellen.

Die bisherige Gestaltungsverordnung Unter den Linden gilt seit 1997 (unter Senatsbaudirektor Hanns Stim-mann). Es habe sich gezeigt, dass der von ihr vorgegebene Rahmen für Neubauprojekte zu eng gewesen sei, so die neue Begründung. Bereits bestehende Gebäude fallen nicht in den neuen Regelungsbereich. Sollten jedoch an solchen Gebäuden zukünftig bauliche Änderungen vorgenommen werden, dann sind die Vorgaben der Verord-nung einzuhalten.

Der räumliche Geltungsbereich der neuen Gestaltungsverordnung umfasst die gesamte Straße Unter den Linden ab Kreuzung Wilhelmstraße bis zu deren Einmündung in die Karl-Liebknecht Straße. Umfasst werden auch die Bereiche Gendarmenmarkt, Humboldtuniversität, Monbijou-Park und Museumsinsel. Der Bereich des zukünftigen Humboldtforums (Schlossplatz) liegt außerhalb des Geltungsbereichs der Verordnung, da an dieser Stelle der zu-künftige Bebauungsplan das Regelwerk bildet. Die Gestaltungsverordnung gilt für Umbauten, Ergänzungsbauten, Fassadenneugestaltungen und Neubauten. Sie bestimmt, was im Einzelfall zulässig ist, und was nicht. Geregelt werden Gebäudehöhen, allgemeine Gestaltungsprinzipien, Dächer und Dachaufbauten sowie die Gestaltung der Fenster und sonstige Öffnungen der Fassaden.

Hintergrund all dieser Regelungen ist es, das harmonische Gesamterscheinungsbild der historischen Mitte Berlins zu erhalten. Zudem sollen auch die planerischen Absichten der Stadtentwicklungsverwaltung für Bauherren und Architekten transparent sein. Zudem soll die neue Verordnung als wesentliches Ziel einen angemessenen städte-baulichen Rahmen für das Unesco-Weltkulturerbe sichern.

Hines plant Wolkenkratzer am Alexanderplatz – „Die Mitte“ voll vermietet „Nachdem wir unser Konzept für das Geschäftshaus „Die Mitte“ so erfolgreich umgesetzt haben, stellen wir uns in der zweiten Phase der Herausforderung, das geplante Hochhaus am Alexanderplatz realisieren zu wollen. Zurzeit erarbeiten wir zukunftsorientierte und flexible Konzepte für eine nachhaltige Nutzung des geplanten 150 Meter ho-hen Gebäudes. In diesem Zusammenhang möchte ich auch erwähnen, dass wir uns in engen Absprachen mit dem Berliner Senat und dem Bezirk befinden, “ so Gerd Hille, Geschäftsführer von Hines Deutschland. Im nächsten Jahr werde sich zeigen, ob sich Mieter finden, so Hille. So gilt ein Hotel als eine Variante. Der Hines-Skyper würde das erste Hochhaus sein, das nach dem Masterplan von Kollhoff/Timmermann aus dem Jahr 1994, der gleich 13 Wolkenkratzer rund um den Alex vorsah und später auf zehn „abgespeckt“ wurde, gebaut würde. Vielleicht eine Initialzündung für die anderen neun Investoren? Sie haben schließlich 2004 entsprechende städtebauliche Verträ-ge mit dem Land Berlin geschlossen.

Das neue Haus mit 22 000 qm Bruttogrundfläche hat rund 100 Mio. Euro gekostet, ist sechs Etagen hoch und soll nach dem Verständnis der Investoren kein Shopping Center sein. Alle Geschäfte öffnen sich zum Alex hin. Neben dem Hauptmieter Saturn, der 14 000 qm Fläche in den oberen vier Geschossen belegt, beherbergt der erste Neu-bau am Alexanderplatz die Unternehmen Esprit, Promod, New Yorker, dm-Markt, O2, L’Tur, Steilmann und E-Plus. „Ein Riese erwacht“, meint man bei Hines. Täglich zählt der Alex rund 360 000 Besucher und gilt als der viertbelebteste Platz in Europa.

„Die Mitte“ stärkt die Bedeutung des Alexanderplatzes in den östlichen Stadtbezirken, so Andreas Kogge, Ge-schäftsführer Kemper’s Jones Lang LaSalle Berlin: „Mit der Eröffnung des Projekts ‚Die Mitte’ setzt der Alexan-derplatz seine äußerst positive Entwicklung fort. Schon das ‚Alexa’ beweist mit durchschnittlich rund einer Million Besuchern im Monat Magnetwirkung für ganz Berlin. ‚Die Mitte’ wird diesen Trend und die Spitzenposition des Ale-xanderplatzes in den östlichen Stadtbezirken weiter stärken. Die noch ausstehende Umstrukturierung der Baufel-der D2, D3 um das Park-Inn Hotel würden den Platz nach Fertigstellung baulich komplettieren und die peripheren Standorte und Shopping Center zwingen, sich dieser Entwicklung zu stellen.“

Noch bleibt abzuwarten, inwieweit sich die erfolgreiche Neugestaltung tatsächlich auf die Kaufströme und Miet-preisentwicklung im Ostteil der Hauptstadt auswirken wird, nachdem schon das „Alexa“ Kunden aus den umliegen-den Einkaufscentern abziehen konnte. Die Spitzenmieten auf dem Alexanderplatz sieht Kemper’s Jones Lang La-Salle für das erste Halbjahr 2009 bei bis zu 180 Euro/ qm.

Nr. 188, 13. KW, 27.03.2009, Seite 57 von 59

Senat beschließt Investitionen aus dem Konjunkturpaket II Der Senat hat auf Vorlage von Finanzsenator Thilo Sarrazin die konkrete Liste mit den Investitionsmaßnahmen beschlossen, die aus dem Konjunkturpaket II finanziert werden sollen.

Nach dem am 6. März 2009 in Kraft getretenen Gesetz zur Umsetzung von Zukunfts-investitionen der Kommunen und Länder erhält Berlin in den Jahren 2009 und 2010 insgesamt rund 474 Mio. Euro vom Bund. Berlin stellt zu-sätzlich einen Eigenanteil von 158 Mio. Euro bereit. Somit können in Berlin in den Jahren 2009 und 2010 rund 632 Mio. Euro zielgerichtet zur Belebung der Konjunktur und zur Sicherung von Arbeitsplätzen ausgeben werden.

Auf folgende Investitionsschwerpunkte und -summen hatte der Senat sich bereits in seiner Sitzung am 20. Januar 2009 verständigt:

Aus der Vielzahl der Interessenbekundungen mit einem Umfang von über 1 Mrd. Euro hat der Senat nunmehr rund 800 Projekte ausgewählt, die im Rahmen seiner Schwerpunktsetzung aus Mitteln des Konjunkturpakets II gefördert werden sollen. Rund 379 Mio. Euro werden in den Bezirken in die Verbesserung der Infrastruktur, wie z.B. Schu-len, Kindertagesstätten, Schwimmbäder und Krankenhäuser, investiert.

Der Senat wird nun dem Hauptausschuss des Abgeordnetenhauses die entsprechende Liste vorlegen. Mit der Auf-tragsvergabe können Senatsverwaltungen, Bezirke sowie die BIM GmbH beginnen, sobald der Nachtragshaushalt im Gesetz- und Verordnungsblatt veröffentlicht ist und der Hauptausschuss die Mittel freigegeben hat.

Kollwitzplatz in Prenzlauer Berg: 15 Jahre Stadtentwicklung 1993 – 2008 zu be-sichtigen – Ohne Probleme geht es selbst dort nicht Bis Mitte der 1990er Jahre war das Quartier am Kollwitzplatz stark sanierungsbedürftig und sah sich einem steten Bevölkerungsrückgang gegenüber. 15 Jahre später präsentieren sich der Kollwitzplatz und seine Umgebung in einem völlig neuen Gewand: als ein Beispiel familienfreundlicher und nachhaltiger Stadtentwicklung, so die Stadt-entwicklungssenatorin Ingeborg Junge-Reyer. Heute sind mehr als 70% der Wohnungen modernisiert und in-stand gesetzt, ein Viertel davon mit öffentlicher Förderung und preisgebundenen Mieten. 980 Wohnungen entstan-den in neuen Wohnhäusern oder durch Dachausbau.

Die Sanierung der Stadtplätze Senefelderplatz, Wasserturmplatz und Kollwitzplatz sowie neue abwechselungsrei-che Spielplätze in Baulücken werten den öffentlichen Raum erheblich auf. Dazu tragen auch die Baumaßnahmen im Straßenraum bei, die die Aufenthaltsqualität und Sicherheit für alle Verkehrsteilnehmer erheblich erhöhen. Be-sonders in die Lebensbedingungen von Kindern und Jugendlichen wurde massiv investiert.

In zwei von den vier historischen, fast blockgroßen Brauerei-Arealen sowie in der Backfabrik und bald auch im ehemaligen Kaufhaus Jonas hat sich eine neue Mischung aus Büros, Ateliers, Werkstätten und Läden der Krea-tivwirtschaft, der Kultur, von Dienstleistern und der Gastronomie angesiedelt. Der Bund, das Land Berlin sowie die Europäischen Union investierten insgesamt 132 Mio. Euro.

Doch Probleme gibt es selbst in diesem Vorzeigeviertel. Nach der Wende gab es für die Zuzügler aus den alten Bundesländern nur einen Wunschort zum Wohnen in Berlin: den Prenzlauer Berg. Heute ist Szenenwechsel, so eine Berliner Tageszeitung, denn unter den Bewohnern gibt es Konflikte – zwischen „Alteingesessenen und Zuge-zogenen, Familien und Singles, Schwaben und Preußen, Reichen und Linken“, soziale Entmischung ist auch dort anzutreffen. Die Unangepassten, Studenten und die Kreativen haben längst den Friedrichshain als ihre Wohn-

Einrichtung Beitrag in Mio. Euro

Schule 196

Hochschulen 131

Kindertagesstätten 84

Bäder-Betriebe 6

Charité 12

Krankenhäuser 54

Gebäudesanierung 104

Lärmschutz 15

IT-Infrastruktur/Spezialfahrzeuge 30

Nr. 188, 13. KW, 27.03.2009, Seite 58 von 59

Alternative entdeckt. Dort gibt es noch das, was einst den Prenzlauer Berg auszeichnete – morbide, fast verfallene, aber billige Altbauten und es lässt sich dort herrlich gegen die sogenannte „Gentrifizierung“ kämpfen – siehe die Initiative „Mediaspree versenken“. Dort toben auch die handgreiflich ausgetragenen Kämpfe wie Brandanschläge auf angebliche „Nobelkarossen“ oder Anschläge mit Buttersäure wie jüngst gegen angebliche „Edelrestaurants“.

IBB: Städtetourismus in Zeiten der Krise Die weltweite Rezession wird auch am Städtetourismus nicht spurlos vorbeigehen. An die starken Wachstumsra-ten in den vergangenen Jahren des Touristenbooms wird Berlin zumindest in den nächsten zwei Jahren kaum an-knüpfen können. Das ist die Kernaussage der neuen Ausgabe von „Berlin aktuell“ der Investitionsbank Berlin (IBB), die sich mit dem Städtetourismus in Zeiten der Krise befasst. Die globale Nachfrageschwäche traf die Her-kunftsländer der ausländischen Berlinbesucher im letzten Quartal 2008 mit voller Wucht. Die aktuellen Frühindika-toren signalisieren, dass sich die konjunkturelle Lage 2009 weltweit weiter verschlechtern wird. Diese Rahmenbe-dingungen haben starken Einfluss auf die Entwicklung des Tourismus. Geringere finanzielle Spielräume bei Unter-nehmen und privaten Haushalten, pessimistische wirtschaftliche Aussichten, Sorgen um den Arbeitsplatz, steigen-de Insolvenzzahlen sowie mangelndes Sicherheitsgefühl und Vertrauen beeinflussen sowohl die geschäftliche als auch die private Reisetätigkeit negativ.

In Berlin macht sich die globale Wirtschaftskrise bereits durch Rückgänge bei den ausländischen Touristen be-merkbar. So sind im Januar 2009 vor allem die Gästezahlen aus den von der Rezession besonders geplagten ge-wichtigen Herkunftsländern USA und Großbritannien eingebrochen. Wie die Analyse zeigt, werden gerade in die-sen Ländern die negativen Auswirkungen der Rezession auf die Reisemöglichkeiten der privaten Haushalte und der Firmenmitarbeiter erst in den kommenden Monaten richtig durchschlagen.

„Berlin aktuell“ im Internet. www.ibb.de

Diamona & Harnisch errichten neues Stadtquartier in Prenzlauer Berg Die Projektentwicklungsgesellschaft Diamona & Harnisch hat den Grundstein für das Stadthaus „Lychener 53“ am Prenzlauer Berg gelegt. Das Gebäudeensemble entsteht auf einem 828 qm großen Areal zwischen Helmholz-platz und Stargarder Straße. Die insgesamt 23 hochwertigen Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten verteilen sich auf ein Vorderhaus, einen Seitenflügel sowie auf das Gartenhaus. Das Investitionsvolumen beträgt knapp 7 Mio. Euro. Diamona & Harnisch plant in diesem Jahr für weitere drei Wohnprojekte in Mitte, Tiergarten und Steg-litz-Zehlendorf den Baustart. Das Gesamtinvestitionsvolumen aller Projekte liegt über 100 Mio. Euro.

Die Verkaufspreise der 55 bis 140 qm großen Apartments liegen zwischen 150 000 und 450 000 Euro und können in drei unterschiedlichen Ausstattungselementen bestellt werden, wobei viel Freiraum für individuelle Wünsche bleibt. Bisher wurden 60% der Wohnungen verkauft. Geschäftsführer Alexander Harnisch gab sich optimistisch, einen Großteil der restlichen Apartments bis zur Fertigstellung zu verkaufen. „Vor dem Hintergrund steigender In-flationssorgen und mangels alternativer Anlagemöglichkeiten setzen viele wieder auf die eigene Immobilie als ver-gleichsweise sichere Kapitalanlage, die sowohl für Eigennutzer wie Kapitalanleger als solider Baustein für die Al-tersvorsorge dienen kann, zumal auch das derzeitige niedrige Zinsniveau äußerst attraktiv ist.“

Wohnverhältnisse in Berlin und Brandenburg 2008 In der Metropolregion Berlin-Brandenburg ziehen immer mehr Familien in die eigenen vier Wände, wobei der Anteil der Eigentümerhaushalte im Land Brandenburg wesentlich größer ist als im Land Berlin. Lebten 2003 noch 36% der privaten Haushalte in Brandenburg in Eigentumswohnungen oder im eigenen Haus, so waren es nach den ak-tuellen Ergebnissen der Einkommens- und Verbrauchsstichprobe (EVS) Anfang 2008 bereits 41% aller branden-burgischen Haushalte. Das teilte das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg mit. Dabei wohnten 85% dieser Ei-gentümerhaushalte im Einfamilienhaus.

Dagegen lebten im Land Berlin im Jahr 2003 nur 11% in Wohneigentum, im Jahr 2008 war die Zahl der Berliner in eigenen vier Wänden auf 16% gestiegen. Dabei wohnte etwa die Hälfte (51,4%) dieser Eigentümerhaushalte im Einfamilienhaus. Anfang des Jahres 2008 betrug die durchschnittliche Wohnfläche aller brandenburgischen Haus-halte 84 qm (2003: 81 qm) und aller Berliner Haushalte 71 qm (2003: 68 qm). Erhebliche Unterschiede bei der Wohnfläche bestehen in beiden Ländern zwischen Mieter- und Eigentümerhaushalten: Den Eigentümerhaushalten in Brandenburg standen mit durchschnittlich 113 qm Wohnfläche 49 qm mehr zur Verfügung als den Mieterhaus-halten mit 64 qm Wohnfläche. In Berlin waren es in den Eigentümerhaushalten durchschnittlich 103 qm Wohnflä-che, das heißt 38 qm mehr als in Mieterhaushalten mit 65 qm Wohnfläche.

Nr. 188, 13. KW, 27.03.2009, Seite 59 von 59

Remagen… und es wird Licht e.K.“ (17); „moderne stadt Gesellschaft zur Förderung des Städtebaues und der Gemeindeentwicklung mbH“ (17); ADI Akademie der Immobilienwirtschaft (18); Adobe Systems Inc. (17); ADT Handel- u. Immobilienverwaltung (22); AENGEVELT Immobilien GmbH & Co. KG (28); AEW Euope (6, 45); AIG 8; Airbus (53); Airport Logistic Center (45); Aldi (43); Alfredstraße Entwicklungs- u. Beteiligungs GbR (24); Allianz Real Estate (4); alpha Vertriebs- und Verwaltung (26, 27); Amt für Bodenmanagement Limburg an der Lahn (23); Amt für Statistik Berlin-Brandenburg (58); Angermann (30); ArcelorMittal (45); Architekturbüro BRT (30); Argoneo (15); Argoneo Real Estate (21); Asiana Airlines (53); Atisreal (24, 26, 27); Aurelis (16); aurelis Real Estate (11); Australian Central Credit Union Ltd.. (48); Axa Real Estate Investment Managers (6); Babson Capital (49); Backfabrik (56); Back-König (27); BauGrund (2); BauGrund Immobilien-Management (2); Bau-Grund TVG (2); Bayer Vital (17); Bayern LB (4); Benjamin Goldman Nachlass (20); Berlin Boxx (55); Berliner Bankgesellschaft (55); Berliner Immobilien Holding (BIH) (55); Bestseller (22); Bijou Brigitte (44); Biller Bäckerei (22); BIM GmbH (57); Blumenauer Holding (6); BMW (45); Boeing (53); Bose (22); Brockhoff & Partner (16, 17, 20 ,24, 26); Business Network Marketing- und Verlagsgesellschaft mbH (28); BVI (24); BVT (46, 49); C&A (44); C&W (16); Camp David (27); Campbell Group (53); Casa Investment (20); Catella (8); Catella Real Estate AG Kapitalanlagegesellschaft (21, 22); CB Richard Ellis (4, 21, 23, 24); CBRE (50); CFB-Fonds (11); Channel 4 (28); CIT Europe Ltd. (27); CMA CGM (52); Colonia Real Estate AG (44); Comfort (22); Commerz Real AG (52); Commonwealth Bank of Australia (47); Congstar (17); Context WAE (26); Corpus Sireo (9); Danish Oil Company (30); Dat Backhus (43); Data Housing (45); DCM (47); Degi (19, 24); DEGI/Aberdeen Property Inves-tors 27; Deka (13, 15); Deka Immobilien (17); DekaBank (2, 25); Depfa (12); Deutsche Bahn (43); Deutsche Land (26); Deutsche Sekundärmarkt (11); Deutsche Telekom (9); Deutsche Zweitmarkt (11); Development Partner AG (30); DFH (46); DHL (45); DIW (54, 55); Dm (23, 43, 56); DNL (48); Doric Asset Finance (51); Dr. Lübke (20); Drivers Jonas (16); Ecco (22); école nicole (24); Edeka (43); Emirates (51); Engel & Völkers (24, 27); Eplus (56); Esprit (22, 56); Eurohypo (17); Europäische Union (57); Excellent Business Center (26); Fair-vesta (14,16); Fichtner Solar (15); Fichtner Water & Transportation (15); Flex Fonds Gruppe 7; Fondsbörse Deutschland (11); Fondshaus Hamburg (43); Framode (29); Fraport (5); Gagfah (4, 12); Gagfah GmbH (4); Gagfah Holding (4); Gagfah M Immobilien-Management und Woba Dresden (4); Gagfah S.A (4); Gagfah-Gruppe (4); GameStop (27); Garbe (23); GBW Gruppe (25); German Acorn Real Estate (24, 26); GHF (52); Gotic House S.a.r.l, Luxemburg (26, 27); GRR AG (12, 31); GSI Fonds GmbH & Co. KG (53); Hahn-Gruppe (28); Hallmark Properties (23); Hamburger Werkstatt (23); Hannover Leasing (43, 45, 51); HCI (25, 50); HCI Immobilien Consult GmbH (32, 50); Henschel Immobilien (15); Herbert Schulte (27); Hertie (24); Herzog & Stark (23); Hesse Newman (20, 53); HGA Capital (43, 44); HIH Hamburgische Immobilien Handlung (21, 29); Hines Deutschland (56); Hochtief Services (6); HRE (8); HSBC Trinkaus Real Estate (45); HSH Nordbank Se-curieties S.A. (47); Hypo Real Estate (12); IGB (48); IK (3); Insurance Australia Ltd. (48); Interboden (31); Inter-co Cosmetics + iC-Servicegroup (24); Intrawest (48); Investitionsbank Berlin (IBB) (58); IVG (16); IVG Funds (10); IWS Immobilienwirtschaft Stuttgart e.V. (18); Jamestown (53); Jones Lang LaSalle (14, 15, 24, 46); Jones Lang LaSalle Asset Finance (9); Jones Lang LaSalle Asset Finance GmbH (17, 18); Jones Lang LaSalle Deutschland (26); Kabelwelt (20); Kaufhaus Jonas (57); Kaufland Stiftung (24); Kemper’s JLL (22, 23, 27); Kemper’s Jones Lang LaSalle (56); Kenedix, Inc (47); KGAL (28, 45, 53); King Sturge (12); Klaus Meisfeld (22); Knight Frank (16); König & Cie. (5, 49); Königsreihe 22 (23); Kristensen Group (11); Kuchenbuch und Partner (20); Kühne & Nagel (26); Küspert & Küspert (23); LAN (53); Landesbank Berlin (55); LaSalle (6); La-Salle Investment Management 27; Lehrstuhl für Finanzpsychologie und -soziologie an der School of Manage-ment and Innovation der Steinbeis-Hochschule Berlin (54); LHI Leasing GmbH (10, 22); LichtBlick (43); Linde Gruppe (30); Lloyd Fonds (21, 29); Lloyds Fonds AG (44); Lorenz & Vogler (27); L'Tur (56); Lührmann (22); Mastercard Europe (26); McFit (20); Mediencollege Dresden (27); Merrill Lynch (45, 46); Modalis Management (2); Möller Service (22); Monsoon Accessorize (27); Morgan Stanley (15); Motel One (21); Motel One-Gruppe (44); MPC Capital AG (9, 46, 47, 49); MSC (52); Nai apollo (22, 26, 29); Nationale Suisse (27); New Yorker (56); Nileg Immobilien Holding (4); Nord LB (15, 51); O2 (56); Ocui (30); Oege-Energy (22); OVG Projectont-wikkeling BV (31); Parex (22); Patrizia (11); Pimkie (29); Pinnacle Slovakia, s.r.o. (22); Princesse tam.tam (22); Projektentwicklungsgesellschaft Diamona & Harnisch (58); Projektgesellschaft Gneisenau (22); Promod (56); Protect; RAG Montan Immobilien (22); Real (28); Real I.S. (21, 28, 47, 48); Realogis (26); Reederei Offen (52); Reno (44); Richert & Oertel. (27); Robert C. Spies (5); RREEF America (49); RREEF Limited (45); Sachsen-fonds (46); SachsenFonds GmbH (48); Santos Ltd. (48); Savills (23); Schmidt Winterdienst- und Kommunal-technik (24); Schostak (49); SEB (21); SHB (45); Sicon Estate Immobilienberatung (6); Siemens Wohnungsge-sellschaft (25); Stadt Dortmund (22); Stadtwerke München (21); Steilmann (56); storescouts (27); Swiss Inter-national Air Lines (53); TEDi (23); THProjektmanagement (29); Townsend (50); Trombello Kölbel (24); TSO = The Simpson Organization (48); Union Investment Real Estate (31); United Energy (20); Vacu-Form Wische-mann (26); VDM Verband Deutscher Makler (6); Ventafonds (29); Verbundnetz Gas (26); Verein zur Pflege der russischen Kultur SLOWO e. V. (16); Vereinigung Cockpit (26); Voigt & Collegen (51); Volks- und Raiffeisen-banken (51); Volkswohnung (25); Wal Mart (49); Warburg - Henderson (29); Warburg-Henderson (21); Wein-haus Horn (21); Willis Lease Finance Corporation (WLFC) (53); Wisag Service Holding (26); Woba Holding (4); Wohnbau (25); Wöhr + Baur (30); Wölbern Invest (28); XXXLutz-Gruppe (22) Agenturen Radar und Dacapo (5), Alfredstraße Entwicklungs- und Beteiligungs GbR (6), Ameropa (1), Arcan-dor (6), Architekten RKW (6), Architekturbüro Gerber (5), aurelis (1), Bahl & Partner (4), BBE (4), bma ergono-mics (6), Bonifacius Grundstücksgesellschaft mbH (6), BörsenZeitung (2), Brockhoff & Partner (2,5,6), Bulwien Gesa (2,7), C&A (6), CBRE (2), CLS Holdings (3), Context WAE (5), Coparts Autoteile GmbH (6), Cubion (2,6), Dertour (1), Design-Museum NRW (5), ecole nicole (6), Europa-Center AG (1), European Business Park (3), FH Westliches Ruhrgebiet (6), Flughafen Essen/Mülheim (3), Folkwanghochschule (5), Fortis Bank (4), Fortress (2), Gagfah (2), gif (2), Google Europa (4), Grillo-Werke (3), Grundbesitz Entwicklungs GmbH (1), H2Herten GmbH (3), Häusser Bau (5), Hellmich Unternehmens-Gruppe (1), Hertie (6), Hitachi (4), Human Office Deutschland GmbH (7), ICAMS (3), IDE (4), ifm electronic (3,4), Jones Lang LaSalle (2), Karstadt (6), Kaufhof (6), Kölbl Kruse (2,3,4), Landesarchiv NRW (5), Mannesmann (3), MediPlaza AG (5), Metro (6), Mül-heimer Wirtschaftsförderung (4), Nokia (2), NUR (1), Quantum Immobilien (6,7), Radio Bochum (5), RAG Im-mobilien (1,3,4,5), RST Hansa (3), Ruhr-Universität Bochum (3), RWE (3,5), SBB Cargo (4), Solar Millennium Gruppe (3), Sondermann RAe (3), Stiftung Zollverein (5), Stora Enso (4), Tengelmann (3), Thomas Cook (1), ThyssenKrupp (3), WAZ-Gruppe (5), Wirtschaftsförderung metropoleruhr (1,3,7), Wirtschaftsförderungsgesell-schaft (2,4).

Impressum

Unternehmen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden:

Rheda-Wiedenbrück, T: 05242-901250, F: 05242-901251 info@rohmert.de, www.der-immobilienbrief.de,

Chefredaktion: André Eberhard (V.i.S.d.P.) stellv.: Dr. Karina Junghanns

Immobilienredaktion: Thorge Albat, Michael Beck, Dr. Thomas Beyerle, Daniel T. Borger, Dr. Gudrun Escher, Marion Götza, Ergin Iyilikci, Uli Richter, Werner Rohmert, Martina Rozok, Frank Peter Unterreiner, Petra Rohmert, Constanze Wrede Immobilienaktien: Hans Chris-toph Ries, Berlin: Karin Krentz, Frankfurt: Christina Winckler, München: Thomas Döbel (u.v.a.), Einzelhandel: Dr. Ruth Vierbuchen, Volkswirtschaft: Dr. Günter Vornholz Hrsg.: Werner Rohmert Recht / Anlegerschutzrecht: Dr. Philipp Härle - Tilp RA, Ber-lin; Dr. Wolfgang Schirp - RA Schirp & Apel, Berlin Redaktl. Beirat: Klaus Ansmann (Deutsche Post Immobilien), Dr. Kurt E. Becker (BSK), Jürgen Böhm (ImmobilienScout24), Joachim Bücker, Hartmut Bul-wien (Bulwien AG), Bernhard Garbe (Stilwerk/Garbe Logistik), Franz Lucien Mörsdorf (Deka Immobilien) Dr. Karl Hamberger (Ernst & Young), Klaus Hoh-mann, Dr. Karina Junghanns, Prof. Dr. Jens Kleine, Frank Motte, Prof. Dr. Wolfgang Pelzl (Uni Leipzig), Fritz Salditt (Stb.), Carl-Otto Wenzel (Wenzel Con-sulting AG) Wissenschaftliche Partner: Prof. Dr. Hanspeter Gondring

FRICS (Studiendekan, Duale Hochschule Baden-Württemberg Stuttgart)

Prof. Dr. Thomas Kinateder (Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen -Geislingen)

Verlag: Research Medien AG, 33378 Rheda-Wiedenbrück, Repkestr. 5, T.: 05242 - 901-250, F.: 05242 - 901-251 Vorstand: Werner Rohmert Aufsichtsrat: Prof. Volker Har-degen (Vorsitz), Univ. Prof. Dr. jur. habil. Karl-Georg Loritz, (Bayreuth), Petra Rohmert Bank: KSK Wiedenbrück (BLZ 478 535 20) Kto.-Nr.: 53 207

Namens-Beiträge geben die Meinung des Autors und nicht unbedingt der Redaktion wieder.

Unternehmen, die in "Der Immobilienbrief Ruhr" erwähnt werden:

Nr. 3, 13. KW, 27.03.2009, Seite 1

Inhaltsverzeichnis

die MIPIM 2009 ist vorbei und die Metropolregion Ruhr kann mit ihrem siebten MIPIM Auftritt am traditionellen Stand im vierten Obergeschoss des Palais des Festival – Balkon mit Nachmittagssonne inklusive! – zufrieden sein.

Natürlich war auch die Delegation aus dem Ruhrgebiet kleiner ausgefallen als in den letzten Jahren, kleinere Städte wie Mülheim haben ganz verzichtet und auch die Zahl der Standpartner aus der Wirtschaft war geschrumpft. Im Wesentlichen beteiligten sich die Unternehmen, die Interessen in den aktuellen Projekten ha-ben, angefangen bei aurelis, deren Umzug von Köln nach Duisburg bevorsteht, und endend bei RAG Immobilien, deren Umzug innerhalb Essens nach Zollver-ein beschlossene Sache ist. Neben den Städten Dortmund, Bochum, Essen und Duisburg mit ihren Wirtschaftsförderern waren die Hellmich Unternehmens-gruppe präsent, die Europa-Center AG, die mehrere Objekte in Essen besitzt bzw. entwickelt, und die Duisburger Stüdemann Grundbesitz Entwicklungs GmbH, um nur die wichtigsten zu nennen. Dennoch oder gerade deswegen: Das allgemeine Resumée fiel deutlich positiv aus, da es ohne das sonst übliche Ge-dränge zahlreiche konstruktive Gespräche gegeben habe. Die Krise jedenfalls war in Cannes kein Thema, auch wenn zu Hause inzwischen einige Großvorha-ben sich verzögern, wie die Erweiterung des CentrO Oberhausen um 10 000 qm Verkaufsfläche, oder der Bau des Landesarchivs NRW in Duisburg. Die Wirt-schaftsförderung metropoleruhr, die als Dachorganisator agiert, hatte als Leit-motiv in diesem Jahr die Logistik aufgerufen mit dem Ziel, die Kunde von den Potentialen des integrierten Vermarktungskonzeptes "logistik.ruhr" als eine der herausragenden Stärken der Region in die Welt zu tragen - dieses Spezialgebiet wird der "DIB Ruhr" in einer der nächsten Ausgaben aufgreifen. Allerdings so richtig international war dann die Zuhörerschaft doch nicht. Nicht dass das an anderen Ständen anders wäre, auch zu den Pariser Gesprächen über nachhalti-ge Perspektiven kamen nur Franzosen, andere hätten auch den rasch vorgetra-genen, muttersprachlichen Vorträgen kaum folgen können. So bleiben die Infor-mationen eben doch im heimischen Netzwerk hängen. Wie in Gesprächen her-aus zu hören war, wissen Immobilienfachleute, die sich bisher nicht mit der Ruhr-region beschäftigt haben, kaum mehr, als dass es da Kohle gibt und hohe Arbeitslosenquoten, eben das, was die Fernsehnachrichten so transportieren. Und das Immobiliengeschehen werde weitgehend von der öffentlichen Hand und wenigen Eigennutzern bestimmt.

Vielleicht hat ja das mehr überregionale Wirkung: Zeitgleich mit der MIPIM fand in Berlin die internationale Tourismusmesse ITB statt – ein Grund übrigens, warum viele Marktteilnehmer aus dem Hotel- und Tourismusgeschäft diesmal nicht nach Cannes gekommen sind. Dort konnte die Metropole Ruhr einen gro-ßen Erfolg verbuchen, denn künftig werden die führenden Reiseanbieter wie DERTOUR, Thomas Cook/NUR und Ameropa die Metropole Ruhr als Ganzes in ihren Katalogen präsentieren und nicht nur einzelne Städte. Dumm nur, wenn dann Michael Miller aus Kentucky im Atlas oder bei Google Earth nach "Metropole Ruhr" sucht. Geografisch gibt's die noch nicht.

Nr.: 3 13. KW / 27.03.2009

Kostenlos per E-Mail

ISSN 1860-6369

Sehr geehrte Damen und Herren,

Editorial 1

Büromarkt in den Nie-derlanden

2

Nachträge zu Büro-märkten Duisburg u. Bochum

2

Flughafen Essen-Mülheim die Zweite

3

Kölbl Kruse: Projekt-entwickler im Ruhrgebiet

4

U-Turm: Wahrzeichen für Dortmund

5

Kaufhof verlässt Mül-heim a. d. Ruhr

6

Quantum: Wohnimmo-bilien als Anlage

6

Ruhrgebiet profitiert von starkem Logistik-sektor

7

Impressum 7

Dr. Gudrun Escher, Chefredakteurin

Nr. 3, 13. KW, 27.03.2009, Seite 2

Büromarkt beim Nachbarn in den Niederlanden Im vergangenen Jahr sank die Vermietungsleistung in ganz Holland um 40%, den-noch ist das Beratungsunternehmen Jones Lang LaSalle für den Kernbereich der Randstad optimistisch, so das Ergebnis des jährlichen Länderreports, der in diesem Jahr anlässlich der MIPIM vorgestellt wurde.

An Ruhr und Niederrhein ist es gute Sitte, die Nachbarn im Westen in die Berichter-stattung einzubeziehen, denn die Verflechtungen sind vielfältig und unmittelbar. So ist die wichtige Sparte der Logistik im Ruhrgebiet ganz wesentlich abhängig davon, wie die Dinge etwa im Hafen von Rotterdam laufen. In der Bewertung fokussiert JLL auf die sogenannte Randstad, die küstennahe Region mit den Großstädten Amster-dam, Utrecht, Den Haag und Rotterdam rings um den Flughafen Schiphol, denn hier konzentrieren sich die Büronutzungen. Und hier wird insbesondere die Teilregion Amsterdam auch künftig die größte überregionale Nachfrage auf sich ziehen, verbun-den mit dem Entwicklungsgebiet um den Flughafen, dem auch vom Ministerium für Wohnen, Raumplanung und Umwelt VROM höchste Priorität beigemessen wird.

In Randstad fiel das Vermietungsvolumen nur um 14% gegenüber 40% landesweit und die Leerstandsrate beträgt lediglich 5,5% gegenüber 12% im Landesdurch-schnitt. Die Höchstmieten werden im Schiphol Centre erzielt mit 375 Euro/qm/Jahr gefolgt von Amsterdam Süd mit 335 Euro. Die Durchschnittsmieten im oberen Seg-ment lagen 2008 5 - 25% unter diesen Spitzenwerten. Das Investitionsvolumen im Büromarkt betrug 1,5 Mrd. Euro in den vier größten Städten entsprechend 30% des Gesamtvolumens in den Niederlanden, wobei die Zahl der Transaktionen um – nur könnte man fast sagen – 25% gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen sind. Bei der begrenzten Dynamik des niederländischen Marktes dürfte jedoch, so die Überzeu-gung von Marijn Snijders von JLL Niederlande, die Randstad am wenigsten von der Krise betroffen sein. Dies gilt, obgleich bei einer Umfrage immerhin 55% der Büronut-zer angaben, dass sie Veränderungen erwarten sowohl in Richtung auf größere Flä-cheneffektivität als auch den Wechsel zu preiswerteren Standorten.

Nachträge zu den Büromärkten Erst jetzt vorgelegte Büromarktzahlen aus Duisburg und Bochum für das Jahr 2008 bestätigen insgesamt unsere Schlussfolgerungen in Der Immobilienbrief Ruhr Nr. 2: Stabile Erträge, geringe Leerstände.

Aus Duisburg legte das Maklerunternehmen Armin Quester Anfang März gemein-sam mit der Wirtschaftsförderungsgesellschaft den Immobilienmarktbericht 2008 vor. Demnach wird der Büroflächenumsatz mit 73 000 qm um 1 000 qm höher ange-geben als bei den Kollegen Brockhoff und Cubion. Bei der Leerstandsrate ist man sich jedoch einig, sie liegt bei 2,1% so niedrig, dass bei der Wirtschaftsförderung die Alarmglocken schellen. Potentiellen Interessenten kann man kaum mehr geeignete Flächen anbieten. Armin Quester ist sogar überzeugt, dass in 2008 20 000 qm mehr hätten vermietet werden können, wenn sie zur Verfügung gestanden hätten, dies ha-be die Auswertung der Nachfragesituation ergeben. In diesem Jahr wird sich die Situ-ation dank rund 39 000 qm Neubaufläche und Entwicklungsgebieten wie am Bahnhof wieder entspannen. Als Spezialist für Wohnimmobilien fügt Quester noch die weitere Beobachtung hinzu, dass zwar 2008 die Umsätze auf dem Duisburger Immobilien-markt insgesamt um 360 Mio. Euro zurück gegangen seien, jedoch weiterhin Nach-frage nach Mehrfamilienhäusern als relativ stabile Kapitalanlage bestehe. Dabei lös-ten private Geldgeber die institutionellen Paketkäufer ab.

Die Stadt Bochum wartet traditionell die MIPIM ab, um ihren Büromarktbericht vor-zulegen, in diesem Jahr sogar mit beigefügten Kurzfassungen in englisch und franzö-sisch. Statt der von Brockhoff genannten 78 100 qm Gesamtflächenumsatz werden hier sogar stolze 81 700 vermeldet, was eine Umsatzsteigerung von 40% gegenüber dem Vorjahr bedeute, mit einem Eigennutzeranteil von 35%. Bei Spitzenmieten von 11 Euro und Leerstandsquote von 5,6% ist man sich hingegen einig, letztere sei so-gar gegen den sonstigen Trend im Ruhrgebiet leicht gestiegen. Mit einem Büroflä-chenbestand von 1,45 Mio. qm nach gif, an zweiter Stelle hinter Essen im Ruhrge-biet, wurde Bochum im letzten Städteranking von Bulwien Gesa in die B-Städte

Die Geschäftsführung der Kölbl Kruse Projektent-wicklung, Essen, ging zum Jahreswechsel von den Inha-bern Stefan Kölbl und Dr. Markus Kruse an die Mitar-beiter Markus Ufer (Vorsitzender), Michael Fink, Thomas Fink und Ulrich Leowald über.

Die BÖRSEN ZEITUNG berichtet am 21.3., Burkhard Drescher, der seit August 2006 der Gagfah vorsteht, scheide mit Ablauf seines Vertrages Ende Juli aus dem Unternehmen aus. Es habe "unüberbrückbare Differen-zen" zu Fortress gegeben. Neuer CEO wird William Joseph Brennan.

London/Frankfurt am Main:

Das Immobilienberatungsun-ternehmen CB Richard Ellis (CBRE) ist von Nokia, dem weltweit größten Mobiltele-fonproduzenten, zum exklusi-ven Immobilienberater er-nannt worden. CBRE wird damit zum strategischen Bera-ter von Nokia und ist zudem für das Transaktionsmanage-ment und das Anmietungsge-schäft verantwortlich. Die Vereinbarung umfasst das gesamte, rund 1,8 Mio. qm umfassende Immobilienport-folio von Nokia mit 380 ver-schiedenen Firmen in 60 Län-dern in Europa, dem Mittleren Osten, Afrika und Amerika. Am Standort des im vorigen Jahr geschlossenen Werkes Bochum betreibt Nokia noch ein Vertretungsbüro.

Personalien

Unternehmensnews

Nr. 3, 13. KW, 27.03.2009, Seite 3

aufgenommen. Da lohnt es sich, näher hinzusehen, und es wird deutlich, welch enormen Stellenwert hier der Bereich Forschung, Bildung und Gesundheitswesen im Umfeld von Ruhruniversität und Fachhochschulen hat. So setzen sich die Bürofer-tigstellungen, die Brockhoff pauschal und im Umfang richtig mit knapp 29 000 qm angibt, zusammen aus lediglich 12 800 qm Neubaufläche und 16 300 qm allein im sanierten Uni-Tech-Center. In der Auflistung der Büroteilräume erscheinen nur im Bereich Innenstadt Süd 4 680 qm spekulative Fläche im Bau von insgesamt 68 290 qm. Alles andere bezieht sich auf Selbstnutzer oder alleinige Mieter wie der laufende Umbau des Rathauscenters mit 23 800 qm (Investor CLS Holdings) für die Stadt Bochum. Die Nachfrage aus dem Bereich Bildung sei von 6% im Vorjahr auf 28% gestiegen (2007 entfielen 48% auf die öffentliche Hand). Dieser Trend wird sich fort-setzen, denn es wurde mit der Sanierung des gesamten Gebäudebestandes der Ruhruniversität einschließlich ergänzenden Neubauten begonnen. Das ist bedeutsam für die Stadt Bochum, ergibt aber wohl kaum ein für den Immobilienmarkt relevantes Volumen.

Flughafen Essen-Mülheim die Zweite Befürworter einer Öffnung des bestehenden Flughafens Essen/Mülheim für den Geschäftsflugverkehr gehen in die Offensive.

Schon in der Januarausgabe von „Der Immobilienbrief Ruhr“ berichteten wir von ei-ner Studie, die die Vorteile, die der Flughafen auf den Ruhrhöhen zwischen den bei-den Ruhrstädten bietet, eindeutig belegt. Die Wirtschaftsförderung metropoleruhr hat sich das Thema zu Eigen gemacht und eine Umfrage bei 45 großen, sehr großen und kleinen Unternehmen der Region gestartet. Die überwiegende Mehrheit äußerte sich positiv und 19 bekennen sich öffentlich als Befürworter. Die Liste reicht von ThyssenKrupp, die bekanntlich von Düsseldorf nach Essen umziehen, und Mannes-mann über RWE, Grillo-Werke und Tengelmann bis zu der Wirtschaftsprüfungsge-sellschaft RST HANSA und Sondermann Rechtsanwälte, für die die Flexibilität bei der Kundenbetreuung unschätzbare Vorteile bietet. Mit von der Partie ist auch ifm electronic, die gerade im Glückaufhaus in Essen eine neue Firmenzentrale einrich-ten lassen (vgl. Bericht Kölbl Kruse). Zwar gibt es bereits werkseigenen Flugver-kehr am Standort, wo neun entsprechende Flugzeuge stationiert sind, aber unsinni-ger weise sind bisher nur laute und veraltete Propeller- bzw. Turboprop-Maschinen zugelassen und nicht die leisen Düsen der modernen Baureihen. Dabei bietet der Flughafen ohne zusätzlichen Ausbaubedarf bereits alle notwendigen Einrichtungen angefangen bei einer Start- und Landebahn von 1 500 m – nur Dortmund ist in der Region mit 2 000 m länger – und für den Schlechtwetterflug fehlen nur die Genehmi-gungen. Alle sind sich einig darüber, dass Düsseldorf keine Alternative ist, weil dort schon jetzt die Wartezeiten für Privatmaschinen länger ausfallen können als die ei-gentliche Flugdauer und im Linienflug viele Ziele zumal in Ost- und Nordeuropa nicht in einem Tag hin und zurück erreichbar sind. Da würde der Zeitgewinn die höheren Kosten in jedem Fall rechtfertigen. Hans-Ludwig Brauser, Geschäftsführer der wmr, brachte es auf den Punkt: "Die Wirtschaft entwickelt sich internationaler und globaler. Wenn diese Region wettbewerbsfähig bleiben und Investoren anziehen will, muss sie sich auch in der Mobilität mithalten können."

Nicht zuletzt könnte der mit soviel Vorschusslorbeeren angekündigte interkommunale Büropark profitieren und damit der Fiskus in beiden beteiligten Städte: Statt Zuschüs-sen zu den Betriebskosten Gewinne aus dem Flughafenbetrieb plus Gewerbesteuer-einnahmen. Das Ministerium in Düsseldorf würde genehmigen, aber bisher lehnen beide Städte weiter ab.

Noch etwas: Einem Hinweis unseres Lesers Thomas Noy von European Business Parks folgen wir gerne und berichtigen, dass von dort aus nicht Zeppeline starten, sondern sogenannte Blimps, die ballonartig aufgeblasen werden und keine feste, tragende Konstruktion aufweisen. Er ist zudem der Auffassung, dass der Bürostand-ort am Flughafen dank der nahen Anbindung an die A 52 auch ohne weiteren Flugbetrieb überdurchschnittlich interessant sei.

Bochum:

Mit der Grundsteinlegung für ein neues Gebäude für die Ingenieurwissenschaften star-tete die Campus-Modernisierung an der Ruhr-Universität Bochum. In den rund 70 Mio. Euro teuren Neubau ziehen die Fakultät für Elektrotechnik und Informationstechnik und das Materialforschungs-zentrum ICAMS. Das dann frei gezogene Gebäude soll komplett saniert werden. In den folgenden 13 bis 16 Jah-ren werden nach und nach sämtliche Gebäude der Hoch-schule saniert. Im Juli 2010 soll der vierstöckige Neubau, der von einer Geothermiean-lage versorgt wird, fertigge-stellt sein.

Herten:

Die Entwicklung des Zu-kunftsstandortes Ewald 1/2/7 im Süden der Stadt Her-ten geht für die RAG Mon-tan Immobilien in die nächs-te Runde. Die H2Herten GmbH, ein Unternehmen der Solar Millennium Gruppe, legte jetzt den Grundstein der Demonstrationsanlage Blauer Turm. In der 42 Meter hohen Anlage soll Straßenbegleit-grün aus dem Ruhrgebiet zur Wasserstoff- und Strompro-duktion verwertet werden. Das Investitionsvolumen be-trägt rund 24,6 Mio. Euro. Nach Fertigstellung wird die Anlage Wasserstoff produzie-ren und zugleich rund 12 000 Haushalte, etwa ein Drittel der Haushalte der Stadt Her-ten, mit umweltfreundlichem Strom versorgen.

Unternehmensnews

Nr. 3, 13. KW, 27.03.2009, Seite 4

Projektentwickler im Ruhrgebiet Mit zwei Großprojekten, dem Eurogate am Duisburger Innenhafen und der neuen Zentrale der RAG Immobilien auf Zollverein in Essen, starten die Essener Projekt-entwickler Kölbl Kruse GmbH in diesem Jahr durch. Begonnen haben sie 1997 mit dem Umbau der Zeche Minister Stein im Dortmunder Norden in ein modernes Bürogebäude.

Schon damals vor über zehn Jahren war das Architekturbüro Bahl & Partner aus Hagen mit von der Partie bei der anspruchsvollen Aufgabe, eine sogenannte Hänge-bank, ein hoch über dem Bo-den aufgeständertes Betriebs-gebäude des Bergbaus, für Büros des Instituts für Stadt- und Landesplanung umzunut-zen. Seither hat sich die Zu-sammenarbeit vielfach be-währt, ob mit eigenen Entwür-fen oder als Partnerbüro vor Ort für Entwürfe internationaler Kollegen. Dies war am Duisbur-ger Innenhafen der Fall, als es darum ging, das Bürohaus Five Boats nach Plänen von Nico-las Grimshaw, London, an Markterfordernisse anzupassen oder jetzt wieder, wo die Umset-zung der Pläne von Lord Nor-man Foster für das Eurogate ansteht. Anlässlich der MIPIM in Cannes verkündete die Innenstadt Duisburg Ent-wicklungsgesellschaft IDE die Entscheidung des international ausgeschriebenen Investorenwettbewerbs (wir berichteten) für Kölbl Kruse und damit auch für Bahl & Partner. Demnach soll um die Rundung des Holzhafens ein bis zu 14 Geschosse hohes, sichelförmiges Gebäude entstehen, nutzbar für Büros, Hotel, Gastronomie und Geschäfte und teilbar in sukzessive Bauabschnitte. Mieter stehen derzeit nicht fest. Zu Füßen der Solararchitektur mit integrierter Photovoltaik und Temperaturspei-cher im Hafenwasser öffnet sich eine open-air-Arena für ca. 10 000 Menschen auf den Stufen zum Wasser. Eine schwimmende Bühne könnte eine Situation wie bei den Bregenzer Festspielen ermöglichen. Das aber ist Zukunftsmusik, denn ohne Vor-verträge wird es keinen Baubeginn geben. Aber schon mehrfach haben die Essener einen langen Atem bewiesen, zuletzt bei der Verwertung des Traditionsobjektes Glückaufhaus in Essen, ehemals Hauptsitz der Ruhrkohle, das derzeit hinter den denkmalgeschützten Fassaden als Dreiflügelanlage komplett neu errichtet wird für das Elektronikunternehmen ifm aus Tettnang am Bodensee, die das Objekt voriges Jahr gekauft haben und auch einziehen werden.

Insgesamt haben die Essener Projektentwickler bereits mehr als 150 000 qm Brutto-geschossfläche (BGF) in Nordrhein-Westfalen und Dresden (Bürohaus an der Prager Straße) entwickelt. Zudem befinden sich weitere knapp 70 000 qm BGF bei den Pro-jekten Cäcilium in Köln (für Fortis Bank), Glückaufhaus in Essen (Eigentümer ifm Electronics GmbH) und Looper in Duisburg (Mieter u. a. SBB Cargo) im Bau, Fer-tigstellung noch in diesem Jahr. In 2008 hat Kölbl Kruse eine Niederlassung in Köln eröffnet und Räume in dem selbst entwickelten Objekt The Bench angemietet, direkt am Rheinauhafen zwischen dem südlichen und dem mittleren Kranhaus (MIPIM Award 2009). Das Projekt Ratinger Tor in Düsseldorf ruht derzeit und auch eine Ent-scheidung für einen zweiten Bauabschnitt des Hitachi Power Office am Duisburger Innenhafen steht noch aus. In der Planungsphase befindet sich dagegen der Um- und Ausbau der Duisburger RWSG-Speicher zum Landesarchiv NRW ebenfalls mit Kölbl Kruse als Entwickler, allerdings wird das Volumen gerade abgespeckt und die Fertigstellung um ein Jahr verschoben.

Mülheim an der Ruhr:

Beratungshilfe für Unterneh-men in Krisenzeiten über Maßnahmen zur Liquiditäts-stärkung und –sicherung so-wie zu Finanzierungs-, Förder- und Unterstützungsangebo-ten bietet die Mülheimer Wirtschaftsförderung in ihren Mülheim & Business News vom 11.03.2009 an. Düsseldorf:

BBE Retail Experts berich-ten: Das Stimmungsbarometer der deutschen Einzelhändler verharrt mit knapp 75 Punk-ten auf niedrigem Niveau; so ist der Abwärtstrend der In-dexkurve zunächst gestoppt. Ob es sich dabei bereits um das Ende der Talfahrt der Zukunftsaussichten handelt und die Trendwende einge-leitet ist, bleibt allerdings abzuwarten. Finnland:

Google Europa plant das dritte neue Datencenter in Europa nach St Ghislain in Belgien und Kronstorf, Öster-reich. Für ca. 15,5 Mio. Euro wurde kürzlich die Anfang 2008 geschlossene, defizitäre Papiermühle Summa Mill in Südfinnland vom Betreiber Stora Enso erworben. Dies sei ein weiterer Schritt zur Internationalisierung des Un-ternehmens, heißt es. Insge-samt bleibt der Markt für Da-tencenter in Europa lebhaft, der Bedarf übersteigt das An-gebot.

Unternehmensnews:

OB Sauerland, Stefan Kölbl und Dr. Markus Kruse mit dem neuen Modell Eurogate Duisburg

Nr. 3, 13. KW, 27.03.2009, Seite 5

Ende 2008 zogen sich die Gründer Stefan Kölbl und Dr. Markus Kruse aus dem operativen Geschäft zurück, treffen jedoch weiterhin die wichtigen Entscheidungen. Dazu zählt sicherlich nicht nur das Duisburger Eurogate, sondern auch die Zusam-menarbeit mit RAG Immobilien am Standort des Weltkulturerbes Zeche Zollver-ein, die ebenfalls anlässlich der MIPIM 2009 verkündet wurde. Nachdem die RAG Immobilien als Grundstücksbesitzer auf der Expo Real im Herbst die Führungsrolle in der Stiftung Zollverein übernommen hat, folgen nun die ersten konkreten Schritte zur weiteren Vermarktung von Flächen. Für Neuansiedlungen stehen insgesamt 220 000 qm zur Verfügung. Der Umzug der RAG Immobilien von drei Standorten in Essen hier nach Zollverein in einen Neubau (Investition 15 - 20 Mio. Euro) wird als Signal für einen Neuanfang gewertet und als Auftakt für eine jetzt auch wirtschaftlich tragfähige weitere Entwicklung. Warum soll es nicht gelingen, mit herausragender Architektur das Welterbe so zu ergänzen, dass die Standortvorteile auch Unternehmensvorteile nach sich ziehen? Schon jetzt gibt es auf dem Gelände 1 000 Arbeitsplätze mit einer Wertschöpfung von ca. 30 Mio. Euro. Die Fokussierung auf die Kreativwirtschaft in Nachbarschaft zur Design-Abteilung der Folkwanghoch-schule, die in die Design-School und einen noch zu errichtenden Neubau umzieht, und zum Design-Museum NRW in der ehemaligen Kraftzentrale, erscheint nahe lie-gend, könnte sich aber langfristig als Hemmnis entpuppen. Auch am Düsseldorfer Medienhafen sind die Medienunternehmen inzwischen in der Minderzahl.

Wahrzeichen für Dortmund Mit aktuell 75 Mitarbeitern und Mitarbeiterinnen ist das Dortmunder Architekturbüro von Eckhard Gerber mit Zweigbüros in Hamburg und im russischen Jekaterinenburg nicht nur das größte im Ruhrgebiet, sondern auch eines der größten in Deutschland.

Am 1. April 1979 eröffnete Prof. Eckhard Gerber am Tönnishof in Dortmund-Kley sein Büro, das er 13 Jahre zuvor im Sauerland gegründet hatte. Seit mehr als vier Jahr-zehnten ist das Büro im In- und Ausland tätig. Zu den Bauten von Gerber Architekten zählen in Dortmund der RWE Tower und der laufende Umbau des bekann-ten Dortmunder U, Wahrzeichen der Stadt und Reminiszenz an die Braue-rei der Dortmunder Unionbiere. Be-nachbart zum Bahnhof liegt das Ha-renberg City-Center, ehemals Sitz des Harenberg-Verlages und inzwi-schen zu einer festen Größe für Kul-turveranstaltungen in der Stadt gewor-den. So ist es nur konsequent, dass eine Ausstellung zum Gesamtwerk des Architekten auch hier gezeigt wird. (27. April – 21. Mai 2009). Zu den international beachteten Bauten zählen die Neue Messe Karlsruhe, der Umbau für das Ministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen in Berlin, das Landesfunkhaus in Mag-deburg, die King Fahad Nationalbib-liothek in Riad, Saudi-Arabien, die sich derzeit in der Realisierung befin-det, sowie Universitätsinstitute und Bibliotheken. Der spektakulärste Ent-wurf gilt dem Burj Al-Taqa für den arabischen Raum, einem Wolkenkratzer, der ohne Primärenergie auskommen soll. Den hatte das Büro zum deutschen Standareal "made in Germany" auf der MIPIM 2009 mitgebracht. In Kürze erwartet man den Vertragsabschluss mit einem Investor über die umfangreichen Voruntersuchungen für die Entwurfsarbeit. Darüber, wo der Turm gebaut werden soll, ist noch nicht entschieden.

Die in Bochum ansässige Unternehmensgruppe HÄUS-SER-BAU hat eine weitere Bürofläche in ihrer Projekt-entwicklung Kortum-Karree in der Bochumer Innenstadt vermietet. Die Bochumer Agenturen Radar und DA-CAPO mieteten in der 2. Eta-ge des Bauteils rd. 460 qm Mietfläche an. Die beiden Event- u. Werbeagenturen planen ihren Einzug für Juni 2009. Als weitere Mieter im Medienhaus standen bereits vorher die WAZ-Gruppe und der Bochumer Lokalrund-funksender Radio Bochum 98,5 fest. In dem zur Hue- und zur Luisenstraße gelege-nen Bauteil C des Gebäude-komplexes eröffnet voraus-sichtlich ab April 2009 die MediPlaza AG eines ihrer medizinischen Versorgungs-zentren. Bochum ist nach Berlin und Koblenz der dritte Standort.

Das Schulungsunternehmen Context WAE GmbH mit Hauptsitz in Berlin mietet 265 qm Bürofläche in der Kö-nigstr. 57 in Duisburg an in unmittelbarer Nähe von City-palais und Forum Duisburg. Hinsichtlich der Standortwahl beratend und vermittelnd tätig war Brockhoff & Partner Immobilien GmbH mit Sitz in Essen.

Duisburg

Bochum

Kortum-Karreé

U-Turm

Nr. 3, 13. KW, 27.03.2009, Seite 6

Kaufhof verlässt Mülheim an der Ruhr – mit Folgen für die Stadtentwicklung Für Mülheim bedeutet die Schließung des Kaufhauses Kaufhof am Fuße der Schloßstraße als der zentralen Einkaufsstraße zugleich das Wegbrechen eines An-kers für das Stadtentwicklungsprojekt Ruhrbania.

Bisher machten meist die angeschlagenen Warenhausketten Karstadt und Hertie mit Filialschließungen von sich reden – jetzt zieht Konkurrent Kaufhof nach. Die Köl-ner Tochter der Düsseldorfer Metro AG wird im nächsten Jahr auf jeden Fall vier ih-rer 141 Häuser schließen, nämlich die in Krefeld am Ostwall, Mülheim an der Ruhr, Ludwigshafen und in Leipzig-Paunsdorf. In den vier Häusern sind 301 Mitarbeiter beschäftigt. „Die Marktbedingungen und das Umfeld an diesen Standorten haben sich verändert. Den vier Filialen fehlt langfristig das Potential, profitabel zu sein“, be-gründete Kaufhof-Chef Lovro Mandac jetzt die geplanten Warenhaus-Schließungen. Künftig sollten Standorte gefördert werden, an denen noch Wachstum möglich sei.

Nach Erfahrungen des Maklers Eckhard Brockhoff, Essen, haben sich in der Ver-gangenheit Unternehmen wie C&A, Karstadt, oder Kaufhof häufig am Anfang oder am Ende einer Fußgängerzone angesiedelt. Manchmal wichen sie sogar in die Sei-tenstraßen aus, da sie soviel Frequenz erzeugten, dass automatisch der Bereich zwi-schen dem Warenhauseingang und der Fußgängerzone sich zur 1a-Lage entwickel-te. Heute hat sich diese Situation geändert. Karstadt, Kaufhof und auch C&A ha-ben nur noch bedingt eine solche Magnetfunktion, so dass auch diese Unterneh-men sich im Rahmen von Neuanmietungen gerne in die Mitte einer Fußgängerzone setzen. Das wäre in Mülheim räumlich nicht möglich.

Die Lage des Mülheimer Hauses ist charakteristisch: Gleich hinter der Schloßbrücke über die Ruhr begann mit dem Kaufhauskomplex einschließlich Parkhaus die Innen-stadt mit ihrer Flaniermeile. Im Zuge der Stadtentwicklungsplanung Ruhrbania am benachbarten Ruhrufer kam dem Kaufhaus zudem die Funktion eines städtebauli-chen Gelenks und Ankers zu, denn hier sollten die Besucherströme aus der Innen-stadt an den neuen Hafenkai und in die neuen Geschäftsviertel gelenkt werden bzw. umgekehrt. Entsprechend war die frühere Kaufhof AG, heute Arcandor eng in die Vorplanungen nach Entwurf der Düsseldorfer Architekten RKW einbezogen. Jetzt muss manches neu überdacht werden. Zudem ist auch an anderer Stelle eine neue Situation entstanden durch den Zuschlag einer Fachhochschule Westliches Ruhr-gebiet für Mülheim. Der bisher dafür vorgesehene Standort liegt im nördlichen Bereich der künftigen Ruhrpromenade nahe der Konrad-Adenauer-Brücke. Damit würde man sich der Probleme entheben, die die Vermarktung von großen Mengen Bürofläche an einem Stück bereitet hätte. Andererseits ließe man die Chance unge-nutzt, mit der Hochschule an anderer Stelle mehr in Bahnhofsnähe uralte Brachen zu schließen – und den Studierenden kurze Wege zum ÖPNV anzubieten. Mit den Bau-arbeiten für die Infrastruktur von Ruhrbania einschließlich des Hafenbeckens wurde bereits begonnen, wegen zahlreicher Einschränkungen zum jetzigen Zeitpunkt eher zum Nachteil der Innenstadt, die weiter an Attraktivität einbüßt.

Wohnimmobilien als Anlage Die Quantum Immobilien Kapitalanlagegesellschaft GmbH, eine Gesellschaft der Quantum Immobilien AG, plant für ihren Immobilien-Spezialfonds Habitare Investitio-nen von rund 300 Mio. Euro in den kommenden zwei Jahren. Zu den Fondsbestän-den zählen Wohnobjekte in Dortmund.

Im vergangenen Geschäftsjahr 2008 konnte eine Ausschüttung von 5% erwirtschaftet werden. Damit will man dem steigenden Interesse auf Seiten institutioneller Anleger an deutschen Wohnimmobilien entgegenkommen. Habitare wurde Ende 2005 als erster Spezialfonds für Wohnimmobilien in Deutschland aufgelegt. Die Fondsstruktur von Habitare gliedert sich in die drei Teilsegmente Neubau, Hochwertiger und Rendi-teorientierter Bestand. Zielstandorte sind neben den Top6 auch Mittelstädte ab 75 000 Einwohnern in den westdeutschen Metropolregionen. Der Fonds verfügt der-zeit über ein Portfolio von knapp 300 Mio. Euro und einen Bestand von rund 3 200

Die Essener Sprachschule école nicole hat zum 01.05.2009 rund 200 qm Bü-rofläche im Objekt Alfred-straße 182 angemietet. Ver-mieter ist die „Alfredstraße Entwicklungs- und Beteili-gungs GbR“. Vermittelnd tätig war die Brockhoff & Partner Immobilien GmbH.

Im Büropark an der Ruhrallee 311 mietet eine Steuerbera-tungskanzlei rund 475 qm Bürofläche von privater Seite. Im selben Gebäude über-nimmt COPARTS Autoteile GmbH, eine europäisch aus-gerichtete Gruppe von Kfz-Teile-Spezialisten im Handels- und Werkstattbereich, 1 700 qm Bürofläche. In beiden Fällen war CUBION Immo-bilien AG Essen/Mülheim vermittelnd tätig. Im Industriedenkmal Zeche Bonifacius an der Rotthauser Str. 36 vermittelte CUBION Immobilien AG einen Miet-vertrag über rund 1 300 qm Gewerbefläche an die bma ERGONOMICS Deutsch-land GmbH, einen europäi-schen Hersteller und Spezia-list für ergonomische rücken-freundliche Sitzmöbel. bma ERGONOMICS wird in der ehemaligen Magazinhalle der über 160 Jahre alten Zeche Bonifacius in historischem Ambiente Büroflächen und Showrooms einrichten. In diesem Zuge wird die deut-sche Niederlassung des Un-ternehmens aus Kempten (Allgäu) nach Essen verlegt. Eigentümer der Zeche ist die Bonifacius Grundstücksge-sellschaft mbH.

Essen

Nr. 3, 13. KW, 27.03.2009, Seite 7

Wohnungen. Holger Eickhoff, Geschäftsführer der Quantum Immobilien Kapitalanla-gegesellschaft mbH: „Als Teil unseres Portfolios in Nordrhein-Westfalen sind wir im Ruhrgebiet mit 8% des gesamten Fondsvolumens aktuell bereits gut investiert und haben unsere geplante Asset Allocation erreicht. Die Bestände entwickeln sich positiv. Das geplante Investitionsvolumen von 300 Mio. Euro in den kommenden zwei Jahren werden wir daher sukzessiv für Akquisitionen an unseren anderen Zielstand-orten einsetzen. In Nordrhein-Westfalen sind dies die Städte Köln, Bonn und Düssel-dorf.“ Der überwiegende Teil der Immobilien des Portfolios NRW befindet sich aktuell an verschiedenen Standorten in Dortmund. z. B. in Dortmund-Wellinghofen im landschaftlich reizvollen Dortmunder Süden. Das Portfolio in Nordrhein-Westfalen ist Teil des renditeorientierten Bestandes des Quantum-Fonds Habitare, d. h. hier rech-net man sich nicht durch Mieteinnahmen, sondern durch Umstrukturierung und Ver-kauf Renditen aus. Die Rechnung könnte langfristig sogar aufgehen, denn nicht allzu weit entfernt entsteht auf ehemaligem Stahlwerksgelände der neue, attraktive Stadt-teil Phoenix-West.

Ruhrgebiet profitiert von starkem Logistiksektor Laut einer Untersuchung von BulwienGesa im Auftrag der Wirtschaftsförderung Metropole Ruhr, die auf der Mipim in Cannes vorgestellt wurde, wird die Region zwi-schen Duisburg und Dortmund als Immobilienstandort immer ernster genommen. Gerade der Anteil an Handels- und Dienstleistungsbeschäftigten legte seit 2005 um über 20 000 Arbeitnehmer zu. Der Anteil der Bürobeschäftigten liegt mittlerweile bei knapp 700 000 Beschäftigten. Zugpferde der Metropolregion bleiben Essen, Dort-mund und Duisburg. Das Transaktionsvolumen dieser drei Städte machte 2007 51% des Transaktionsvolumens der Metropolregion Ruhr aus. Lediglich Bochum bleibt mit 10% noch im zweistelligen Bereich. Beim Büroflächenumsatz lag im vergangenen Jahr Essen mit 32% des Gesamt-umsatzes der Metropolregion deutlich auf Platz 1. Allerdings war der gesamte Büromarkt 2008 erst-mals seit 2004 wieder rückläufig. Die Spitzenmiete hat sich seit 1990 kaum verändert. Kratzte die Büromiete zu Anfang des Jahrtau-sends mal an der 15 Euro/qm Marke, hat sie sich inzwischen bei 14 Euro/qm eingependelt. Die Durchschnittsmiete liegt seit 1998 unverändert bei etwas mehr als 8 Euro/qm.

Bei Gewerbeimmobilieninvest-ments bleibt die Metropolregion Ruhr unbedeutend. Ihr Anteil lag im vergangenen Jahr bei 2% des Deutschlandumsatzes. Damit liegt die Region hinter Berlin (6%), Düsseldorf (4%), Frankfurt (5%), Hamburg (7%), Mün-chen (6%), Köln (5%) und Stuttgart (2%). 65% floss in den Rest der Republik. Die Nettoanfangsrenditen für Büroimmobilien liegen in Dortmund bei ca. 6,5% und in Es-sen bei ca. 6% und damit noch vor Standorten wie Barcelona, Köln, Stuttgart oder Mailand.

Die Human Office Deutsch-land GmbH ist mit ihrem Unternehmenssitz von Köln nach Essen auf das Welterbe Zollverein umgezogen. In der Halle 10 haben die Dienstleister für innovatives Kabelmanagement einen pas-senden Standort gefunden. Was hier auf Zollverein pas-siert, beschreibt ziemlich ge-nau, was wir unter einem Hu-man Office verstehen”, kom-mentiert Gilbert Köhne, Ge-schäftsführer der Human Of-fice Deutschland GmbH. „Alte Strukturen werden über-prüft und nach dem Umbau staunt man immer, wie es vorher ausgesehen hat.”

Chefredaktion: Dr. Gudrun Escher (V.i.S.d.P.) Kontakt: Gudrunescher @hotmail.com Herausgeber: Werner Rohmert Verlag: Research Medien AG, Lippstädter Str. 133, 33378 Rheda-Wiedenbrück, T.: 05242 - 901-250, F.: 05242 - 907-9899 E.: info@rohmert.de Vorstand: Werner Rohmert Aufsichtsrat: Prof. Volker Hardegen (Vorsitz), Univ. Prof. Dr. jur. habil. Karl-Georg Loritz, Petra Rohmert Bank: KSK Wiedenbrück BLZ 478 535 20 Kto.-Nr.: 53 207 Namens-Beiträge geben die Meinung des Autors und nicht unbedingt der Redakti-on wieder.

Essen

StadtTransaktions-

volumen Büroflächen-

umsatz Verkaufs-

fläche

Essen 17% 32% 17%Dortmund 18% 15% 15%Duisburg 16% 16% 11%Bochum 10% 17% 11%Mühlheim 6% 7% 5%Oberhausen 4% 3% 6%Gelsenk. 5% 2% 7%Recklingh. 3% 1% 4%Herne 4% 1% 4%Witten 3% 1% 3%Bottrop 3% 1% 3%Moers 2% 1% 3%Hagen 5% 2% 6%Hamm 4% 1% 5%

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