2004 - Bauverein zu Lünen · 02.06.2004 fest, dass Vorstand bzw. Geschäftsführer und Aufsichtsrat den ihnen nach Gesetz und Satzung obliegenden Verpflichtungen nach-gekommen sind

2004G E S C H Ä F T S B E R I C H T

Bauvereinz u L ü n e n

W

i rg e s t a l t e n

L e b e n s r ä u m e


W



33

Berichtüber das Geschäftsjahr 2004

Bauverein zu Lünen eG

- gegründet 1906 -

Bauverein zu LünenBau- und Verwaltungs- GmbH

- gegründet 1989 -

Bauverein zu LünenBewirtschaftungs- GmbH

- gegründet 1994 -

44532 LünenSpormeckerplatz 1 a

Telefon 0 23 06 / 2 02 11- 0Telefax 0 23 06 / 2 02 11-31E-Mail [email protected]

Internet www.bauverein.de

44


W



55

Lünen…

grüne Stadt an der Lippe …

… Brücke zwischen Ruhrgebiet und Münsterland

66


W



77

Genossenschaftliche UnternehmensgruppeBauverein zu Lünen

Bauverein zu Lünen eGGründung 29.04.1906 in Lünen

Eintragung 29.08.1906Genossenschaftsregister Nr. 457 - Amtsgericht Dortmund

Bauverein zu LünenBau- und Verwaltungs- GmbH

Gründung 28.08.1989

Eintragung 05.12.1989Handelsregister HRB 17238 - Amtsgericht Dortmund

Bauverein zu LünenBewirtschaftungs- GmbH

Gründung 04.10.1994

Eintragung 28.11.1994Handelsregister HRB 17345 - Amtsgericht Dortmund

Sitz der Unternehmen Spormeckerplatz 1a44532 Lünen

Telefon (0 23 06) 202 11- 0Telefax (0 23 06) 202 11-31E-Mail [email protected]

Internet www.bauverein.de

88


W



99

Mitgliedschaften und Beteiligungen

Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen e.V. Düsseldorf, Münster(Genossenschaftlicher Prüfungs- und Beratungsverband sowie Interessenverband)

GdW Bundesverband deutscherWohnungsunternehmen e.V., Berlin

WRW - Wohnungswirtschaftliche Treuhand Rheinland-Westfalen GmbH,Düsseldorf / Münster

Volksbank Lünen - Waltrop eG

Westdeutsche Genossenschafts-Zentralbank eG, Düsseldorf / Münster

Kommunale Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbH, Lüdinghausen

BSB Bewirtschaftungs- und Servicegesellschaft des wohnungswirtschaftlichen Bildungszentrums Bochum-Springorum mbH Besitz- und Betriebs-KG, Bochum

Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e.V., Düsseldorf

Forschungsgesellschaft für Genossenschaftswesen Münster e.V., Münster

Gesellschaft zur Förderung der Forschung auf dem Gebiet des Siedlungs- und Wohnungswesens e.V., Münster

DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e.V., Köln

Verein „Wohnen in Genossenschaften e. V.“, Münster

Ring der Wohnungsbaugenossenschaften, Berlin

Veröffentlichung

Die Veröffentlichung des Jahresabschlusses 2003der Genossenschaft erfolgte im August 2004.

1010

Wahlbezirk 1Stadtmitte, Süggel-WestErhard LüttichNorbert AlthoffFritz HageneuerHorst WatermannPaul TuschikWolfgang PreugschatJoachim StutzriemHans VorholtErhardt KnittelPeter BrunnStefan MaliJudith StemberSiegfried Hocke

Wahlbezirk 2Stadtmitte, Süggel-OstWalter KobuschHelmut LüttichHeinz PuderHelga HertlingHartmut HausmannPetra BendziechaUlrich FehringAnja PrellerSabine TitzHorst Kleine

Wahlbezirk 3Lünen-Mitte, OsterfeldGünter KonhoffManfred ReimannNorbert HadacMareike CzyborraBurkhard DamerowSiegfried StoberJürgen ErichsenBurkhard ElsnerWerner FlumeAndreas SchwedaReiner HorstmannBritta SchwenkeGeorg Stroscher

Wahlbezirk 4Stadtmitte, ZentrumMichael MeyerMargarete BendziechaHeribert EppingHubert TenbergeHeidemarie DörnemannClaudia HülsmannChristian SchäferSabine RodorffUrsula WietfeldDieter GodStephan HeupelMaren CzyborraManfred Thems

Wahlbezirk 5Lünen-Süd, HorstmarAndreas ZarembaChrista AmmerpohlUwe BornWalter OwieszekHeidi BurekHans LewandowskiRoman Paga

Wahlbezirk 6Gahmen, Dortmund-DerneGerhard GlatzelWerner KellnerFriedhelm LöserHans-Dieter MenkowskiKlaus RaudszusHans-Ulrich StrunkRalf KräkelJürgen Hannig

Wahlbezirk 7Lünen-Nord, WethmarKarl Dr. SchürmannKonrad StählerIngrid WinklerTheodor RauWalter SchmittWilhelm BlomenkemperFriedrich KrummnackPeter KochTheodor KoppelChristoph PagaHeinz MauerGünter HaeserKurt Ludwig

Wahlbezirk 8Brambauer, Dortmund-BrechtenHarry MesteckWaldemar KellerBernhard FeilertOtto SchweinbergerEberhard ErteltUlrich BeyerWolf-Dieter WinterLothar HeidaschErich WitkowskiMike SennholzHerbert WittenbeckReinhold Schimpf

Wahlbezirk 9Werne-StockumHerbert ZimmerTheo LinnemannFritz SchalmannThomas Zawisza

Wahlbezirk 10HammKlaus-D. ThiemWerner LingnerWerner Lückenkemper

10

36

9

5 82

4 71


W



1111

Mitglieder der Vertreterversammlung(gewählt: Mai 2000)

1212


W



1313

Aufsichtsrat

Georg Siebert Dipl.-Ing.Vorsitzender

Winfried Kempa Dipl.-Verwaltungswirt stellv. Vorsitzender

Michael Bartsch Bankkaufmann

Christian Dieckmann Rechtsanwalt

Horst Eggermann Technischer Angestellter

Günter Feldmann Vulkaniseur-Meister

Max Gatzke Dipl.-Ing.

Hubert Meier Handelsvertreter

Ferdinand Schulz Industriekaufmann

Der Aufsichtsrat hat einen Prüfungsausschusssowie einen Bau- und Wohnungsausschuss gebildet.

Vorstand / Geschäftsführer

Hubert Scharlau hauptamtlichDipl.-Betriebswirt - Vorsitzender -

Friedhelm Deuter hauptamtlichBautechniker

Ferdinand Beckmann nebenamtlichSteuerberater

1414

Vorwortvon Lutz Freitag

Unbekannt

und unterschätzt –

Die Immobilienwirtschaft

Die tatsächlichen Auswirkungen derwirtschaftlichen Aktivitäten unsererBranche auf die wichtigen national-ökonomischen Größen und Ent-wicklungen sind häufig nicht bekannt.

Die Bedeutung unseres Wirtschafts-zweiges wird vielfach unterschätzt - vonPolitik und Gesellschaft, aber auch vonden Immobilienunternehmen selbst.Unzureichende Informationen undunzutreffende Fremd- und Selbstwahr-nehmung sind keine geeignete Basis fürrichtige Entscheidungen und erfolg-reiches Handeln.

Um die Informationsdefizite und Fehl-einschätzungen auszugleichen bzw. zukorrigieren, haben sich der GdW undseine Partnerverbände in der Bundes-arbeitsgemeinschaft der DeutschenImmobilienwirtschaft (BAG) mit anderenInteressenten an der Finanzierung einesifo-Gutachtens beteiligt. Der volkswirt-schaftliche Beitrag der Immobilienwirt-schaft sollte richtig erfasst und dargestelltwerden. Die umfassende Studie liegt inKürze vor. Einige der bereits jetzt ver-öffentlichten Zahlen und Daten habenschon für Aufmerksamkeit, wenn nichtAufsehen gesorgt: 85 % des Netto-

anlagevermögens - also des volkswirt-schaftlichen Kapitalstocks - von ins-gesamt 6,5 Bio. Euro sind Immobilien.Knapp die Hälfte des Kapitalstocks ist inden 39 Mio. Wohnungen angelegt. 12,7% der volkswirtschaftlichen Bruttowert-schöpfung erfolgt in der Grundstücks-und Wohnungswirtschaft - mit steigenderTendenz. Zum Vergleich: Der Anteil derLandwirtschaft beträgt nur noch 1,1 %,der des gesamten verarbeitendenGewerbes 22,3 %. Wohneigentum ist miteinem Anteil von 42 % am Vermögen derprivaten Haushalte wesentlicher Bestand-teil der Altersvorsorge. Die Zahl derBeschäftigten in der Immobilienwirtschaftist in den letzten Jahren kontinuierlich aufjetzt knapp 390.000 gestiegen.

Die Ergebnisse der ifo-Studie belegen:Die Immobilienwirtschaft ist eine be-deutende Branche der deutschen Volks-wirtschaft. Eine adäquate Wahrnehmungder ökonomischen und gesellschafts-politischen Bedeutung unseresWirtschaftszweiges in der Politik wärewünschenswert und erforderlich. Dannwürden unsere Forderungen nach ver-lässlichen und langfristig kalkulierbarensteuerlichen und rechtlichen Rahmen-bedingungen auf größere Akzeptanzstoßen.

Bis heute fehlt aber in den amtlichenstatistischen Erhebungen ein eigen-ständiges und umfassendes Erfassungs-schema für die Immobilienwirtschaft.Während es relativ valide Daten über dieZahl der Apfelbäume auf badischenStreuobstwiesen gibt, mussten dieZahlen, Daten und Analysen des ifo-Gutachtens aus den verschiedenen


W



1515

Statistiken herausgefiltert und aggregiertwerden. Unsere Forderung: Eine aussage-kräftige Kategorie „Immobilienwirtschaft“muss für die amtliche Statistik definiertund die Datenerhebung entsprechendangelegt werden.

Aktuelle politische Relevanz hat dieDatenerhebung des ifo-Instituts abernoch in anderer Hinsicht. Der Anteil derWohnkosten an den Gesamtausgabenprivater Haushalte mit durchschnittlichrd. 25 % entspricht dem hohen Wohn-standard in Deutschland. Der in Wohn-gebäuden angelegte Kapitalstock weistheute eine gute Qualität auf. Er wurdeständig modernisiert und in Standgehalten. Die auf den Wohnungsmärktenagierenden Wohnungsunternehmen ver-folgen ein nachhaltiges Geschäftsmodell:Sie streben eine wirtschaftliche, sozialeund ökologische Nachhaltigkeit unddamit eine langfristig optimale Renditean - bei der Bewirtschaftung und beimImmobilienhandel. Und - je nach Rechts-form und Anteilseigner - kommt zurbetriebswirtschaftlichen eine ansehnliche„Stadtrendite“ hinzu oder wird in Er-füllung des genossenschaftlichen Förder-zwecks ein Membership value ange-strebt. Wenn diese Geschäftsmodelledurch die primäre Ausrichtung auf denCash-flow und die kurzfristig maximaleRendite durch Vermögensverwertung imRahmen spezieller Finanzierungsverfah-ren abgelöst werden, hat das für die Ent-wicklung der Wohnungsmärkte und dieQualität des Wohnens in Deutschlandmittel- und langfristig fatale Konsequen-zen. Wenn durch häufige Transaktionendie Substanzwerte abgeschöpft und dieVeräußerungserlöse nicht wieder in den

Bestand oder das Wohnumfeld investiertwerden, wird der volkswirtschaftlicheKapitalstock entwertet. An die Stelle dernachhaltigen Entwicklung des Unter-nehmens und der Bestände tritt dieOrientierung am Quartalsbericht.Quartiers- oder gar Stadtentwicklung,Strategien für funktionierende stabileNachbarschaften und sozialräumlicheIntegration verschiedener Bewohner-gruppen mutieren dann zu sozialroman-tischen Mustern ohne kurzfristigen Wert.Und die sozialökonomische Erosionerfasst irgendwann alle Bestände imQuartier. Über diese Risiken muss disku-tiert werden. Das neue Kapital, das aufdie deutschen Wohnungsmärkte drängt,muss für nachhaltige Strategien, Moder-nisierung, Quartiers- und Stadtent-wicklung sowie soziales Quartiers-management gewonnen werden. Dannkönnen Risiken zu Chancen werden.

Die ökonomische und gesellschafts-politische Bedeutung der Wohnungs-und Immobilienwirtschaft legitimiert undverpflichtet uns, vor drohenden undwahrscheinlich irreversiblen Fehlentwick-lungen zu warnen. Wir müssen einenGrundkonsens für ein sozial, ökonomischund ökologisch nachhaltiges wohnungs-wirtschaftliches Handeln erreichen.Gerade in diesen Zeiten des sozial-ökonomischen Umbruchs.

Lutz Freitag

Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs-und Immobilienunternehmen

1616

Die Herren Winfried Kempa, Hubert Meier, und Georg Siebertwurden wieder gewählt.

Die letzte ordentliche Gesellschafter-versammlung der Bauverein zu Lünen Bau- und Verwaltungs-GmbH fand am11.11.2004 statt. Die im Zusammenhangmit dem Jahresabschluss 2003 erforder-lichen Beschlüsse wurden ordnungs-gemäß gefasst.

Die letzte ordentliche Gesellschafter-versammlung der Bauverein zu LünenBewirtschaftungs-GmbH fand am11.11.2004 statt. Die im Zusammenhangmit dem Jahresabschluss 2003 erforder-lichen Beschlüsse wurden ordnungs-gemäß gefasst.

Der Verband der WohnungswirtschaftRheinland Westfalen e.V., Düsseldorf,stellte in seinen Prüfungsberichten vom02.06.2004 fest, dass Vorstand bzw.Geschäftsführer und Aufsichtsrat denihnen nach Gesetz und Satzungobliegenden Verpflichtungen nach-gekommen sind. Alle Prüfungen wurdennach § 53 GenG durchgeführt, d.h.neben den Jahresabschlüssen, wurde inallen Fällen u.a. auch die Ordnungs-mäßigkeit der Geschäftsführung in diePrüfung einbezogen.

Bericht des Aufsichtsratesüber das Geschäftsjahr 2003

Die Lage der unternehmerischen Woh-nungswirtschaft ist trotz der nachhaltigenVeränderungen am regionalen Wohnungs-markt und der bestehenden Angebots-überhänge gesichert und fundiert, er-fordert jedoch sehr intensive anhaltendeBemühungen, um den vielfachen Auf-gaben unserer genossenschaftlichenUnternehmensgruppe Bauverein zuLünen gerecht zu werden. Im Geschäfts-jahr 2004 ist der Aufsichtsrat seinergesetzlichen und satzungsmäßigenPflicht der Förderung, Beratung undKontrolle des Vorstandes und derGeschäftsführung nachgekommen.

In gemeinsamen Beratungen von Auf-sichtsrat und Vorstand sowie Geschäfts-führung, in Aufsichtsratssitzungen, inArbeitssitzungen des Prüfungsausschussessowie des Bau- und Wohnungsaus-schusses, ließ sich der Aufsichtsrat überalle relevanten Angelegenheiten dergenossenschaftlichen Unternehmensgrup-pe Bauverein zu Lünen unterrichten.

Die letzte ordentliche Vertreterversamm-lung der Genossenschaft Bauverein zuLünen eG fand am 15.06.2004 statt. Dieim Zusammenhang mit dem Jahres-abschluss 2003 und dem Geschäfts-bericht 2003 des Vorstandes erforder-lichen Beschlüsse wurden ordnungs-gemäß gefasst.


W



1717

Die Prüfung nach der Makler- undBauträgerverordnung führte ebenfalls zu keinen Anmerkungen.

Die Vermögens- und Kapitalverhältnissesind ausgeglichen. Die Liquiditätslage ist ohne Bedenken. Verstöße gegengesetzliche und satzungsmäßigeVorschriften wurden nicht festgestellt.

Die Bilanzen, die Gewinn- und Verlust-rechnungen sowie die Anhänge und dieGeschäftsberichte einschließlich Lage-berichte 2004 des Vorstandes bzw. derGeschäftsführer wurden vom Aufsichtsratgeprüft. Es ergaben sich dazu keineBemerkungen.

Der Aufsichtsrat erklärt sich mit denVorlagen einverstanden.Er schließt sich den Ergebnisverwen-dungsvorschlägen von Vorstand undGeschäftsführung an.

Die wirtschaftliche Lage der Unterneh-men ist insgesamt zufriedenstellend. Die Vermögens- und Kapitalverhältnissesind geordnet.

Die Risikovorsorge nach dem KonTraGund TransPuG wurde für 2004 beachtet.

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstandbzw. den Geschäftsführern und ihrenMitarbeiterinnen und Mitarbeitern für dieerfolgreiche Tätigkeit.

Lünen, im April 2005

Der Vorsitzende des Aufsichtsrates

Georg Siebert

1818

sind die genossenschaftlichen Prinzipiender Selbsthilfe, Selbstverantwortung undSelbstverwaltung wieder ausgesprochenmodern. Wohnungsgenossenschaftengewährleisten für ihre Mitglieder lebens-lange Wohnsicherheit zu Nutzungsent-gelten, die bei hoher Qualität häufigdeutlich unter der ortsüblichen Ver-gleichsmiete liegen. Die Mitglieder sindKunden (Nutzer) und Kapitalgeber(Eigentümer) zugleich; es gibt in sofernkeine nutzerfremden Kapitalinteressen.Genossenschaftswohnungen werdennicht privatisiert sondern generationsü-bergreifend zur Verfügung gestellt.

Die Wohnungsgenossenschaften sindalso auf einem guten Weg. Das hat dieArbeit der letzten Jahre gezeigt. Sie hatunter Beweis gestellt über welche Lei-stungspotentiale sie verfügt. Viele innova-tive und zukunftsfähige Projekte sind aufden Weg gebracht worden. Allerdingsgibt es auch noch Reserven, die aufberei-tet werden müssen. Ein bereits im Juli2004 erarbeitetes Strategiepapier zurUmsetzung der Empfehlungen der Exper-tenkommission hat folgende Schwer-punkte formuliert:- Marktgerechte Weiterentwicklung

des Wohnungsangebots

- Steigerung der Bekanntheit und Popularität

Geschäftsbericht 2004Bericht der Unternehmensleitung

Eine im Jahre 2002 von der Bundesregie-rung eingesetzte Expertenkommission zuWohnungsgenossenschaften legte im April2004 den Bericht mit dem Titel „Woh-nungsgenossenschaften-Potentiale undPerspektiven“ mit umfangreichen Analy-sen, Informationen und Handlungsemp-fehlungen zum genossenschaftlichenWohnen vor. In diesem Bericht wird deut-lich ausgeführt, dass das genossenschaftli-che Wohnen als dritte Säule neben demWohnen zur Miete und dem Wohnen imEigentum weiter zu stärken ist. Diese Vor-schläge der Expertenkommission sind alskonstruktiv und wegweisend für die rund2.000 Wohnungsgenossenschaften inDeutschland zu werten. Die Genossen-schaften können somit die Wohnungs-märkte und die Stadtentwicklung maß-geblich bereichern. Die Zukunftssicherungdes genossenschaftlichen Wohnens ist einwichtiges wohnungspolitisches Anliegender Bundesregierung geworden. Ange-sichts des gesellschaftlichen Strukturwan-dels mit seinen demographischen, sozia-len und ökonomischen Herausforderun-gen kommt gerade dem genossenschaftli-chen Engagement und der Selbstverant-wortung mehr und mehr an Bedeutungzu. Genossenschaftliches Wohnen kannsomit als vorbildlich bezeichnet werden.

Genossenschaften gelten als Marktmodellder Zukunft. Gerade in der heutigen Zeit


W



1919

- Optimierung der Finanzierungsstrukturen

- Erarbeitung von Gesamtkonzepten für ältere Menschen

- Steigerung der Wettbewerbsfähigkeitdurch Kooperation

Neben den Empfehlungen an die Woh-nungsgenossenschaften bzw. deren Ver-bände hat die Expertenkommission einedeutlich höhere Anzahl von Empfehlun-gen an die Politik gerichtet. Unter ande-rem sind hier aufgeführt:

- Genossenschaftliche Grundwertebewahren

- Steuerliche Rahmenbedingungen so ge-stalten, dass sie die Arbeit der Wohnungs-genossenschaften nicht konterkarieren

- Schaffung ausreichender Rahmenbedin-gungen zur Sicherung der Wohnversor-gung und zur sozialen Stabilisierung derQuartiere

Von diesen Handlungsempfehlungenhaben wir in unserer genossenschaft-lichen Unternehmensgruppe Bauvereinzu Lünen bereits erhebliches umgesetzt,auch ohne Kenntnis der Handlungsemp-

fehlungen der Expertenkommission. So haben wir bereits in der Vergangen-heit Gesamtkonzepte für ältere Men-schen umgesetzt. Dies nahm seinenAnfang in der Schaffung vonbarrierefreiem Wohnraum und führtebereits 1977 zur Gründung des Senioren-ladens um älteren Menschen oderMenschen mit einem Handicap hilfreichzur Seite zu stehen. Des Weiteren habenwir durch die Einführung von Genuss-scheinkapital bzw. Inhaberschuldver-schreibungen alternative Finanzierungs-instrumente entwickelt, die auch durchein Ansparmodell zur Reduzierung derWohnkostenbelastung im Alter genutztwerden können.

Wir werden uns auch in der Zukunftbemühen innovative genossenschaftlicheIdeen umzusetzen. So wird im Jahre2005 mit der Errichtung der „ResidenzOsterfeld“ begonnen. Hier werden aufrund 20.000 qm Grundstücksflächefolgende Baumaßnahmen realisiert

- 60 Wohn- und Pflegeplätze in einemHaus mit Residenzcharakter sowieeingebetteter Gastronomie, die demgesamten Quartier zur Verfügung steht.

- Schaffung von weiteren bis zu 150barrierefreien Wohnungen, in denenauch die leichtere Pflege von Bewohnernübernommen werden kann.

2020

Darüber hinaus, haben wir aus demNeubau der Vergangenheit bzw. aus derModernisierung der Häuser Feuerbach-weg im Gesamtquartier bereits 238barrierefreie Wohnungen geschaffen.

Dieses Gesamtkonzept wird gemeinsammit einem leistungsstarken Betreiberunseren Mitgliedern angeboten. Wirwerden dafür Sorge tragen, dass nebendem Wohnen auch wohnnahe Dienst-leistungen angeboten werden. DieKooperation der unterschiedlichstenAngebote wird einem Quartiersmanagerunseres Hauses unterstellt.

Weiterhin haben wir uns auf den demo-graphischen Wandel einzustellen. ZurBeurteilung der derzeitigen Situationhaben wir im November 2004 das Gut-achten zur Wohnungsmarktprognose imnördlichen Kreis Unna mit benachbartenWohnungsunternehmen in Auftrag gege-ben. Zusammengefasst kann die Aussagewie folgt lauten: „Wir werden weniger,grauer und bunter.“ Mit „weniger“ istgemeint, dass die Bevölkerung in dennächsten Jahren eine abnehmende Ten-denz aufweisen wird, wenngleich dieAnzahl der Haushalte in den nächsten 10Jahren voraussichtlich stabil bleiben wird.Wir werden „grauer“ bedeutet, dass auchder Alterungsprozess der Menschen inLünen fortschreitet, bei deutlich weniger

jungen Menschen. Das heißt nicht, dasswir zuviel alte, sondern zuwenig jungeMenschen in der Region haben. „Bunter“meint, dass sich die Wohnungsmärktedeutlich weiter ausdifferenzieren. In derVergangenheit haben wir regelmäßig, wieandere Investoren auch, Familienwohnun-gen gebaut. Allerdings wohnen heute nurnoch rund 50 % Familien, gleichgültig obmit oder ohne Kindern in diesen Wohnun-gen. Das weitere Marktsegment verteiltsich auf Singles, nichteheliche Lebensge-meinschaften mit oder ohne Kinder, sowieAlleinerziehende. Auf diese Aufgliederungdes Marktes haben wir mit der vorgenann-ten „Residenz Osterfeld“ bereits in Teilbe-reichen reagiert.

Durch die im Jahre 2003 eingeführtePortfolio-Analyse werden wir in Kürzedurch Zahlenvergleiche mehrerer Jahrebessere Zukunftsprognosen für dieBestände treffen können. Diese Aussagenwerden uns Hilfestellungen für künftigeInvestitionen geben, damit wir auf diedifferenzierten Märkte besser und zielge-nauer reagieren können.

Unseren Mitgliedern versprechen wir andieser Stelle, eine an Ihren Interessen aus-gerichtete Bestandspflege und Bestands-erhaltung bei hohen Anforderungen anQualität und kundengerechten Preisen.


W



2121

Aufbau und Struktur dergenossenschaftlichenUnternehmensgruppeBauverein zu Lünen

Traditionell berichten wir an dieser Stelleüber die genossenschaftliche Unter-nehmensgruppe

Bauverein zu Lünen

und zwar,

Bauverein zu Lünen eGVermietungsgenossenschaft

Bauverein zu LünenBau- und Verwaltungs-GmbH100 %ige Tochter der Vermietungsgenossenschaft

Bauverein zu LünenBewirtschaftungs-GmbHEnkelin der Vermietungsgenossenschaftdurch eine 100 % ige Beteiligungder Bauverein zu Lünen Bau- und Verwaltungs-GmbH

Die Bauverein zu Lünen Bau- und Ver-waltungs-GmbH ist an der GbR Lippe-wohnpark Lünen gemeinsam mit denStadtwerken Lünen und der WBG Lünenzu gleichen Anteilen beteiligt. Diese imJahr 2002 gegründete GbR hat die Ent-wicklung, Erschließung und Veräußerungdes Geländes des ehemaligen Heizwerkesan der Graf-Adolf-Straße zur Aufgabe.Des weiteren ist die Bauverein zu LünenBau- und Verwaltungs-GmbH gemein-

sam mit der WBG Lünen zu gleichenTeilen an der GBR Lüner Heide beteiligt.Der Gesellschaftszweck besteht in derEntwicklung, der Erschließung und Ver-marktung einer Fläche von ca. 105.000 m2

Nettobauland in Lünen im Bereich derWehrenbold- / Steinstraße. Die notwen-digen Grundstückskäufe wurden Anfang2004 abgewickelt. Mit der Erschließungund Vermarktung wird im Laufe desJahres 2005 begonnen.

Die Bauverein zu Lünen Bewirtschaf-tungs-GmbH ist gemeinsam mit derWBG zu gleichen Anteilen an der GbRRathaus Lünen beteiligt. Diese GbR Rat-haus Lünen hat zum 31.12.2002 imWege des Erbbaurechtes das Rathaus derStadt Lünen übernommen und dieses fürdie Dauer von 30 Jahren mit einemeinmaligen Optionsrecht von weiteren10 Jahren an die Stadt Lünen vermietet.Die durchzuführende Innensanierung istAnfang 2005 abgeschlossen worden.Mietvertrag und Erbbaurechtsvertragsind aneinander gekoppelt.

Die Untergliederung der genossenschaft-lichen Unternehmensgruppe Bauvereinzu Lünen ist nach Aufhebung desWohnungsgemeinnützigkeitsgesetzessowohl aus steuerlichen Gründen alsauch aus Gründen der Zweckmäßigkeitentstanden. Durch diese von uns

2222

entwickelte Strukturierung ist eineMinimierung der steuerlichen Belastungeinerseits, sowie die Schaffung vonüberschaubaren Tätigkeitsfeldernandererseits entstanden.

Durch die bestehende Personalunion vonAufsichtsrat und Vorstand bzw. Geschäfts-führung bleibt auch in der Tochter- /Enkelingesellschaft die Willensbildung derMitglieder der Genossenschaft gewähr-leistet. Die Unternehmenspolitik ist nachwie vor am Genossenschaftsgesetz unterBeachtung des Fördergrundsatzes aus-gerichtet. Alle Unternehmen erfüllen denAuftrag zu Gunsten unserer Mitglieder.Willensbildungen sind mit den gewähltenVertretern und dem Aufsichtsrat ab-gestimmt.

Die Entwicklung unserer genossenschaft-lichen Unternehmensgruppe war deutlichpositiver als die gesamtwirtschaftlicheEntwicklung in der Bundesrepublik. Daserfolgreiche Berichtsjahr 2003 spiegeltsich in den Jahresabschlüssen der Ge-nossenschaft und ihrer Tochter-/Enkelin-Gesellschaft wieder. Die planmäßigenErgebnisse haben sich auf gutem Niveaugefestigt. Detaillierte Angaben findensich in den Lageberichten der Gesell-schaften auf den folgenden Seitenwieder.

Die vorstehende Leistungsbilanz dergenossenschaftlichen Unternehmens-gruppe Bauverein zu Lünen zeigt, dasswir den genossenschaftlichen Auftrag derFörderung unserer Mitglieder ernstnehmen. Wir wollen auch in Zukunft indiesem Sinne für unsere Mitglieder aktivsein. Die Mitgliedschaft in unserer Ge-nossenschaft ist mit dem Eigentum anselbstgenutztem Wohnraum vergleichbar.Genossenschaftsrechtlich vermitteltesEigentum ist kein Eigentum zweiterKlasse sondern vermittelt Sicherheit undKontinuität.


W



2323

Bestandsverwaltung

Ende 2004 verwalteten wir

4.585 Genossenschaftswohnungen2.868 Garagen

72 gewerbliche Einheiten1 Kindergarten1 Verwaltungsgebäude1 Bauhof

Von den 4.585 Genossenschafts-wohnungen besitzen 100 % ein Bad bzw.eine Dusche und 99,5 % sind mit einer Zentral- oder Etagenheizung ausgestattet.

2.647 Wohnungen sind öffentlich geför-dert, darunter 110 Altenwohnungen. Bis Ende 2007 entfällt für weitere 968Wohnungen die Bindung.

253 WE

STOCKUM 228 WE

HAMM 128 WE

237 WE

8 WE156 WE

300 WE621 WE

440 WE

25 WE

60 WE 46 WE

16 WE

30 WE64 WE

190 WE

172 WE490 WE

13 WE

10 WE

183 WE

316 WE

44 WE

66 WE

5 WE

78 WE

72 WE

16 WE39 WE

244 WE

© S

tädt

e-V

erla

g, F

ellb

ach

35 WE

2424

Die Rückzahlung von öffentlichen Mittelnund damit die spätere Auflösung vonBindungswirkungen, bleiben unterBerücksichtigung von wirtschaftlichenRahmenbedingungen erklärtes Ziel.

Unsere in 1992 begonnene Aktion, einenTeil der Genossenschaftstwohnungen aufWunsch unserer Mitglieder alten- bzw.behindertengerecht umzubauen, wirdfortgesetzt. Barrierefreies Wohnen in allenWohnungen der Neubauten zu schaffen,ist erklärtes Ziel unserer genossenschaft-lichen Unternehmensgruppe.

Der überwiegende Teil des Grundbesitzesder genossenschaftlichen Unternehmens-gruppe Bauverein zu Lünen besteht auszwei- und dreigeschossigen Wohn-quartieren mit Hausgärten und groß-zügigen Grünanlagen.

Den Kindern unserer Wohnanlagenstehen ca. 70 Spiel- und Bolzplätze inunterschiedlichen Größen zur Verfügung.

Zusätzlich bezog sich unsere Verwaltungauf 148 Eigentumswohnungen und 11Eigentumspraxen in 10 Eigentümergemein-schaften. Weiterhin hat die genossenschaft-liche Unternehmensgruppe Bauverein zuLünen die Hausverwaltung für 211 WE, 10Gewerbe, 52 Einstellplätze und 98 Gara-gen privater Eigentümer übernommen.

Nutzungsgebühren

Obwohl uns die Konstanz der Nutzungs-gebühren im Interesse unserer Mitgliederwillkommen und sympathisch ist, wareneinige Anpassungen unvermeidbar.Wesentlichste Punkte waren dieAnpassung der Mieten an den Mietwert-spiegel sowie Erhöhungen durchAnpassung an die Kostenmiete nachWirtschaftlichkeitsberechnung.

Von der gebotenen Möglichkeit, dieNutzungsgebühren auf tragbaremNiveau zu halten, werden wir auchkünftig intensiven Gebrauch machen.

4,03 4,054,19 4,20

0

1

2

3

4

5

2000 2001 2002 2003 2004

4,53

Nutzungsgebührje m2 / monatlich


W



2525

Umlagen

Die „zweite Miete“ bedarf eines straffenKostenmanagements. Kostensenkungspo-tenziale sind im Interesse der Mitgliederkonsequent zu nutzen. Das ist ein erklärtesZiel der genossenschaftlichen Unterneh-mensgruppe Bauverein zu Lünen.

Die im März 2005 durchgeführte Abrech-nung der Betriebskosten für 2004 führteregelmäßig zu Erstattungen, da die vonuns bei der Berechnung der Vorauszah-lungen kalkulierten Beträge mehrheitlichunterschritten wurden. Die Abrechnungs-salden sind zeitnah ausgeglichen wor-den. Entsprechende Vorauszahlungsan-passungen an gestiegene Kostenstruktu-ren wurden durchgeführt.

Ein Teil der Mehrkosten ist auf zusätzlicheServiceleistungen, wie z.B. Treppenhaus-reinigung durch Dritte u.ä. zurückzu-führen. Diese Mehrkosten führen natür-lich und ausschließlich bei den Empfän-gern dieser Zusatzleistung zu zusätzli-chen Betriebskosten.

Die Vorauszahlungen auf Heizkostenmussten im Berichtsjahr aufgrund gestie-gener Energiekosten angepasst werden.Die Abrechnungen führten dennochregelmäßig zu Guthaben unserer Mitglie-der, die unverzüglich zur Auszahlunggelangten. Trotz intensiver Modernisie-rungsmaßnahmen mit entsprechender

Hinsichtlich gezielter Beratungen aufdiesem Sektor stehen wir unserenMitgliedern mit Rat und Tat zur Seite.

Die Vollvermietung des Bestandes war inden Vorjahren gegeben. Der Nachfrage-überhang ist jedoch abgebaut. Bei einemweiteren Abflachen der Wohnungsnach-frage am regionalen Markt ist in Teilberei-chen ein Leerstand nicht mehr auszu-schließen. Zwischenzeitlich sind bei Mit-wettbewerbern im regionalen Teilmarktbereits Leerstände zu konstatieren. DieseSituation dürfte für die genossenschaft-liche Unternehmensgruppe Bauverein zuLünen zu keiner nennenswerten wirt-schaftlichen Belastung führen, da durchein hohes Maß an Produktpflege dienachhaltige Vermietbarkeit für dieüberschaubare Zukunft gewährleistet ist.Hier wirken sich die hohen Ausgaben fürInstandhaltung und Modernisierungpositiv und stabilisierend aus.

2626

Wärmedämmung konnte ein Anstieg derHeizkosten nicht verhindert werden. Diesist insbesondere auf deutlich gestiegeneEnergiekosten zurück zu führen.

Im Bereich von Neubauten wird einhoher Wärmeschutz (Niedrigenergiestan-dard) realisiert. Dennoch liegt der be-wusste Umgang mit Energie im eigenenInteresse unserer Mitglieder; dem spar-samen Einsatz der Heizenergie ist nachwie vor hoher Stellenwert beizumessen.Dies gilt auch im Hinblick auf unsereUmweltbilanz.

Infolge der Entwicklung des Rohölpreisesist mit steigenden Heizenergiekosten zurechnen.

Die Energiekosten betragen rd. 50 % derHeizkosten, die restlichen 50 % desKostenvolumens sind Kosten der Ver-brauchserfassung und Abrechnung.

Wir wünschen uns für die Mitgliederunserer genossenschaftlichen Unterneh-mensgruppe eine überschaubare undtragbare Entwicklung der Gebühren undUmlagen.

20,74 2

25,86 2

27,69 2

0

5

10

15

20

25

30

2000 2001 2002 2003 2004

19,69 218,73 2

Instandhaltungskostenje m2 / Jahr

0,53 20,56 2

0,50 2

0.0

0.1

0.2

0.3

0.4

0.5

0.6

0.7

0.8

2000 2001 2002 2003 2004

0,71 20,75 2

Durchschnittliche Heizkostenje m2 / monatlich


W



2727

Wohnumfeld

Wie bereits in der Vergangenheit häufigfestgestellt, ergibt sich der Wohnwerteiner Wohnung aus der Qualität desWohnumfeldes mindestens im gleichenMaß wie aus der Beschaffenheit derWohnung selbst.

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2000 2001 2002 2003 2004

1,53 2

1,40 2

1,55 21,50 21,60 2

Durchschnittliche Betriebskostenje m2 / monatlich

Die Frei- und Grünflächen haben alsoeinen entscheidenden Anteil am Wohn-wert. Der Wunsch im Wohnquartier nachmehr Grün und Natur ist somit ver-ständlich und begründet.

Dieser Trend wurde innerhalb unserergenossenschaftlichen Unternehmens-gruppe schon recht frühzeitig aufge-griffen und in die Tat umgesetzt. Groß-zügige Freiräume mit üppiger Begrünungwurden bereits im Planungsstadiumberücksichtigt. Durch diese ökologischwichtigen Entscheidungen sind park-ähnliche Anlagen und Mietergärtenentstanden, die es zu pflegen und zuerhalten gilt.

Der Pflege, Gestaltung und Verschöne-rung des Wohnumfeldes werden wirauch in Zukunft hohe Aufmerksamkeitschenken, damit die Wohnquartiereunserer Genossenschaft lebens- undliebenswert bleiben. VorstehendeMaßnahmen stehen unter dem Motto:

„Wir gestalten Lebensräume“.

Uns ist bewusst, das dies nicht zumNulltarif zu haben ist. Es ist richtig, in die Qualität dieser Lebensräume zuinvestieren, da sie Grundlage dauerhaftzukunftsfähiger Wohnungsbeständesind.

2828

Leistungsbilanz

Nachfolgend möchten wir Ihnen dieLeistungsbilanz 2004 unserer genossen-schaftlichen Unternehmensgruppe Bau-verein zu Lünen zur Kenntnis bringen.Nachdem dieser Bericht auf Investitio-nen, Bestandserhaltung und -pflegenäher eingegangen ist, haben wirnachstehend die Jahresabschlüsse derGenossenschaft mit denen der Tochterund Enkelin zusammengefasst dar-gestellt. Die Konsolidierungsgrundsätzenach ßß 300 ff. HGB haben dabei Pategestanden, sind aber nicht in allenEinzelheiten umgesetzt worden. Daher istnur bedingt von einem konsolidiertenJahresabschluss 2004 der genossenschaft-lichen Unternehmensgruppe Bauvereinzu Lünen auszugehen.

Seit Verabschiedung des „Gesetzes zurKontrolle und Transparenz im Unterneh-mensbereich“ (KonTraG) ist in der Woh-nungswirtschaft das Risikomanagement-system zu berücksichtigen. Das Transpa-renz und Publizitätsgesetz (TransPuG) istbereits weitgehend durch das Genossen-schaftsgesetz sowie Mustersatzungen undMustergeschäftsanweisungen umgesetzt.Diesen Verpflichtung haben wir unsgestellt und ein Risikofrühwarnsystem alsElement des Risikomanagements nebendem internen Kontrollsystem und demControlling entwickelt. Kennzahlenwerden wir im Lagebericht und imAnhang zu den jeweiligen Unternehmender genossenschaftlichen Unternehmens-gruppe Bauverein zu Lünen darstellen.


W



2929

Genossenschaftliche Unternehmensgruppe

Bauverein zu Lünen

Bilanz (konsolidiert)

AKTIVA3030

Bilanz zum 31. Dezember 2004 (In Anlehnung an die Konsolidierungsgrundsätze des HGB)

AKTIVA Geschäftsjahr Vorjahr2 2 2

A. AnlagevermögenI. Immaterielle Vermögensgegenstände 469.457,36 501.162,21II. Sachanlagen

1. Grundstücke und grundstücksgleicheRechte mit Wohnbauten 142.061.240,61 137.525.290,93

2. Grundstücke und grundstücksgleicheRechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 26.105.463,29 26.848.582,69

3. Grundstücke und grundstücksgleicheRechte ohne Bauten 88.804,33 60.778,07

4. Bauten auf fremden Grundstücken 363.384,66 384.182,545. Grundstücke mit Rechten Dritter 8,16 8,166. Technische Anlagen und Maschinen 1,00 4.364,007. Betriebs- und Geschäftsausstattung 244.737,24 208.569,248. Anlagen im Bau 992.656,42 1.914.361,149. Bauvorbereitungskosten 2.500,00 169.858.795,71 2.849,72

III. Finanzanlagen1. Beteiligungen 30.624,72 30.624,722. Andere Finanzanlagen 2.850,00 2.850,003. Sonstige Ausleihungen 591.698,33 625.173,05 573.800,62Anlagevermögen insgesamt 170.953.426,12 168.057.424,04

B. UmlaufvermögenI. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke

und andere Vorräte1. Grundstücke und grundstücksgleiche

Rechte ohne Bauten 3.514.883,96 1.380.690,222. Bauvorbereitungskosten 184.465,43 126.937,963. Grundstücke und grundstücksgleiche

Rechte mit unfertigen Bauten 645.045,10 2.420.126,534. Unfertige Leistungen 7.075.728,05 6.739.442,525. Andere Vorräte 117.944,54 11.538.067,08 94.271,33

II. Forderungen und sonstigeVermögensgegenstände1. Forderungen aus Vermietung 73.711,25 41.278,032. Forderungen aus Verkauf von

Grundstücken 247.888,00 194.685,003. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 686.152,77 766.200,214. Forderungen gegen Unternehmen, mit

denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 4.270.062,25 555.000,005. Sonstige Vermögensgegenstände 746.578,26 6.024.392,53 744.613,92

III. Flüssige Mittel und Bausparguthaben1. Kassenbestand, Postbankguthaben,

Guthaben bei Kreditinstituten 679.884,53 685.700,942. Bausparguthaben 450.899,95 1.130.784,48 398.633,04

C. Rechnungsabgrenzungsposten1. Andere Rechnungsabgrenzungsposten 1.361,08 1.361,08 1.589,05

189.648.031,29 182.206.592,79

PASSIVA

A. EigenkapitalI. Geschäftsguthaben

1. der mit Ablauf des Geschäftsjahresausgeschiedenen Mitglieder 196.537,86 228.940,59

2. der verbleibenden Mitglieder 4.006.564,34 3.815.507,513. aus gekündigten Geschäftsanteilen 6.600,00 4.209.702,20 22.512,98

Rückständige fällige Einzahlungenauf Geschäftsanteile 192.286,33 2 (192.286,33)

II. Ergebnisrücklagen1. Gesetzliche Rücklage 5.024.600,03 4.932.600,03

davon aus JahresüberschussGeschäftsjahr eingestellt 92.000,00 2 (110.000,00)

2. Bauerneuerungsrücklage 28.925.964,74 28.575.964,74davon aus JahresüberschussGeschäftsjahr entnommen 350.000,00 2 (600.000,00)

3. Andere Ergebnisrücklagen 23.701.164,14 57.651.728,91 23.443.888,21davon aus BilanzgewinnVorjahr eingestellt 127.275,93 2 (362.457,50)davon aus JahresüberschussGeschäftsjahr eingestellt 130.000,00 2 (50.000,00)

III. Bilanzgewinn1. Verlustvortrag -578.611,98 -256.918,722. Jahresüberschuss/ Jahresfehlbetrag 965.556,11 840.373,833. Entnahme aus Ergebnisrücklage 0,00 0,004. Einstellung in Ergebnisrücklagen 572.000,00 -185.055,87 760.000,00Eigenkapital insgesamt 61.676.375,24 60.842.869,17

B. Rückstellungen1. Rückstellungen für Pensionen

und ähnliche Verpflichtungen 2.700.714,01 2.615.567,012. Steuerückstellungen 33.595,00 28.130,003. Sonstige Rückstellungen 373.747,67 3.108.056,68 791.714,51

C. Genussrechtskapital1. Genusscheine 1.127.986,74 30.026,67

D. Verbindlichkeiten1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 79.916.614,90 77.185.000,062. Verbindlichkeiten gegenüber anderen

Kreditgebern 33.388.388,30 32.073.109,473. Erhaltene Anzahlungen 7.790.973,13 7.369.012,314. Verbindlichkeiten aus Vermietung 115.919,92 47.102,605. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 0,00 1.639,806. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und

Leistungen 1.465.586,29 429.889,027. Verbindlichkeiten gegenüber Mitgliedern 926.031,21 682.893,578. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen

mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 0,00 0,009. Sonstige Verbindlichkeiten 132.098,88 109.638,60

davon aus Steuern 103.724,11 2 123.735.612,63 (67.726,66)davon im Rahmen dersozialen Sicherheit 0,00 2 (0,00)

E. Rechnungsabgrenzungsposten0,00 0,00

189.648.031,29 182.206.592,79

3131

Bilanz zum 31. Dezember 2004 (In Anlehnung an die Konsolidierungsgrundsätze des HGB)

PASSIVA Geschäftsjahr Vorjahr2 2 2

3232

I. Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Makrolage

Nach Angaben des Statistischen Bundes-amts verzeichnete Deutschland nachmehrjähriger Stagnation wieder ein leich-tes Wirtschaftswachstum. Das Bruttoin-landsprodukt stieg 2004 real um 1,6 %.Dies ist im Wesentlichen auf die positiveEntwicklung der Exportwirtschaft zurück-zuführen. Trotz des gestiegenen Euro-Kurses hat sich die internationale Wettbe-werbsfähigkeit deutscher Unternehmendeutlich verbessert. Jedoch stagnierte derprivate Konsum weiter (real - 0,3 %).Wesentliche Ursache war erneut dieschwache Dynamik am Arbeitsmarkt. DieBruttolöhne stiegen nur leichtund gaben keinen wesentlichen Impulsfür den Konsum. Zudem fehlte es denVerbrauchern nach wie vor an Vertrauenin die Zukunft. Die Preissteigerungsratelag bei 1,6 % (Vorjahr: 1,1 %), insbeson-dere durch die gestiegenen Energie undGesundheitskosten.

Mikrolage

Der regionale Wohnungsteilmarkt hatsich zugunsten der Nachfrager ent-wickelt; aus Nachfrageüberhängen sindAngebotsüberhänge geworden. Einekurzfristige Änderung ist nicht in Sicht.Diese Markteinschätzung ist zusätzlich imZusammenhang mit dem noch nichtabgeschlossenen Strukturwandel zu beur-teilen. Auch erhöhte Mobilität lässt dieKündigungsquoten der letzten Jahreansteigen. Die Altersstruktur in denBeständen der Baujahre 1949 bis 1969trägt zu vermehrten Wohnungswechselnbei und die Verweildauer in den Woh-nungen nimmt kontinuierlich ab. So stiegdie Fluktuationsquote von 7,1 % in 1995über 12,7 % in 1999 auf 10,7 % in 2004.In dieser Zahl sind auch notwendigeAnpassungen der Nutzungsverträge ent-halten. Situationsbedingt war es auch fürunsere Genossenschaft nicht möglich,ungewollte Leerstände von mehr als dreiMonaten zu vermeiden. Durch umfang-reiche Modernisierungsmaßnahmen sindweitere Leerstände verursacht. Diesesspiegelt sich auch in den gestiegenenErlösschmälerungen wieder. Die Leer-standsquote liegt jedoch unter 1,0 %und damit deutlich unterhalb des Bran-chendurchschnittes. Aufgrund der angespannten Situation imregionalen Teilmarkt der Wohnraumbe-

Bauverein zu Lünen eGLagebericht 2004


W



G&V

1. Umsatzerlösea) aus der Hausbewirtschaftung 23.670.702,65 23.500.905,68b) aus Verkauf von Grundstücken 744.995,62 1.426.224,76c) aus Betreuungstätigkeit 82.515,00 108.204,93d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 4.396.572,08 28.894.785,35 4.313.775,64

2. Erhöhung oder Verminderung des Bestandesan zum Verkauf bestimmten Grundstückenmit fertigen und unfertigen Bautensowie unfertigen Leistungen 3.455.732,70 684.839,74

3. Andere aktivierte Eigenleistungen 0,00 0,00

4. Sonstige betriebliche Erträge 1.029.473,89 1.253.014,01

5. Aufwendungen für bezogeneLieferungen und Leistungena) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 12.124.492,34 12.335.434,74b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 3.842.630,10 1.896.019,85c) Aufwendungen für andere Lieferungen

und Leistungen 3.511.920,30 19.479.042,74 3.350.287,51

6. Rohergebnis 13.900.949,20 13.705.222,66

7. Personalaufwanda) Löhne und Gehälter 2.456.831,85 2.435.377,41b) soziale Abgaben und Aufwendungen

für Altersversorgung und Unterstützung 681.316,18 3.138.148,03 778.257,94davon für Altersversorgung 232.952,72 2 (212.959,30)

8. Abschreibungen 3.231.122,82 3.377.039,96

9. Sonstige betriebliche Aufwendungen 1.221.108,79 1.476.283,74

10. Erträge aus Beteiligungen 690,24 19.66,70

11. Erträge aus anderen Wertpapierenund Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 31.718,96 33.622,92

12. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 77.332,59 109.741,79 65.336,90

13. Abschreibungen auf Finanzanlagen 0,00 30.677,51

14. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 4.418.217,25 4.418.217,25 4.315.587,36

15. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 2.002.094,10 1.410.622,26

16. Steuern vom Einkommen und Ertrag 390.770,38 -17.072,24

17. Sonstige Steuern 645.767,61 587.320,67

18. Jahresüberschuss 965.556,11 840.373,83

19. Verlustvortrag -578.611,98 -256.918,72

20. Einstellungen aus dem Jahresüberschussin Ergebnisrücklagen 572.000,00 760.000,00

21. Entnahme aus Ergebnisrücklage 0,00 0,00

22. Bilanzgewinn -185.055,87 -176.544,89

3333

Für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2004 (In Anlehnung an die Konsolidierungsgrundsätze des HGB)

G&VGewinn- und VerlustrechnungGeschäftsjahr Vorjahr

2 2 2


W



3434

Entstehung / Verwendung der Unternehmensleistung

der Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen

Entstehung

Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung

Umsatzerlöse aus dem Verkaufvon Grundstücken

Umsatzerlöse aus der Betreuungstätigkeit

Umsatzerlöse a.a. Lieferungen und Leistungen(inkl. Geschäftsbesorgung)

Erträge aus Ausleihungen und Zinsen

Sonstiges

Verwendung

Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung

Fremdkosten für Verkaufsobjekte

Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen

Personalaufwand

Abschreibungen

Steuern und sonstige Aufwendungen

Zinsaufwand

81,00 %

13,13 %

3,07 %0,33 %

2,22 %

39,26 %13,59 %

9,93 %

11,81 %

0,25 %

10,80 %

9,65 %

4,96 %


W



3535

wirtschaftung wird auf Neubauten ingrößerem Umfang vorerst verzichtet.Ausgenommen hiervon sind sich erge-bende und erfolgsversprechende Markt-nischen. Die Neubaukosten werdendurch steigende Grundstückspreisegeprägt. Für Neubaumaßnahmen konn-ten zinsgünstige Darlehen langfristiggesichert werden. Soweit möglich, wirdvon der Objektfinanzierung auf dieUnternehmensfinanzierung umgestellt.Die weitere Ablösung von öffentlichenFörderdarlehen wird aufgrund der gel-tenden Förderbedingungen angestrebt.Öffentliche Mittel sind in ausreichenderMenge abrufbar, werden jedoch auf-grund der unzumutbaren Rahmenbedin-gungen und der fehlenden Flexibilität fürdie Genossenschaft nicht mehr inAnspruch genommen.

Unternehmenssituation

Das Geschäftsjahr 2004 war geprägtdurch die Fertigstellungen von 12 Woh-nungen in Lünen, Dorfstraße 30/32 und15 Wohnungen in Lünen, Wethmar Mark140-144 sowie den Abriss von zweiWohnhäusern in Werne, Homannshof 2und Lünen, Blücherstraße 40. Die durchden Abriss frei gewordenen Grundstückewurden direkt wieder in die Bebauunggenommen. Die Fertigstellung erfolgt imGeschäftsjahr 2005. Im Rahmen derModernisierungs- und Instandhaltungs-tätigkeit haben wir einige sehr komplexeMaßnahmen aufgelegt. Sie dienen derSicherung der nachhaltigen Vermiet-barkeit unserer Bestände. Die gezielteProduktpflege behält einen hohenStellenwert, damit die Zukunft gemeistertwerden kann. Diese Produktpflegebezieht sich nicht nur auf die Wohnung,sondern auch auf das Haus und dasgesamte Wohnumfeld, also auf dasWohnen im „Premium-Segment“.

3636

1. Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse der Hausbewirtschaf-tung sind insbesondere durch Bestandserweiterungen und Modernisie-rungsmaßnahmen gestiegen. Danebenhaben sich auch Anpassungen durchangestiegene Kostenstrukturen ausge-wirkt. Bei den Erlösschmälerungen wirkensich insbesondere die gewollten Leerstän-de wegen Modernisierung als auch diegestiegene Fluktuation aus.Die Umsatzerlöse aus anderen Lieferun-gen und Leistungen sind geprägt durchHeizkostenlieferungen für die Bauvereinzu Lünen Bewirtschaftungs- GmbH.

Umsatzerlöse 2004 2003 VeränderungenT2 T2 T2

aus Hausbewirtschaftung 21.289,2 21.036,7 + 252,50- Sollmieten 15.186,1 14.940,0 + 246,10- Erlösschmälerungen Sollmieten 290,4 261,8 + 28,60

aus anderenLieferungen und Leistungen 81,5 92,1 - 10,6

Kostenstrukturen 2004 2003 VeränderungenT2 T2 T2

Aufwendungen für die Hausbewirtschafftung 11.213,8 11.551,6 - 337,80Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 2.606,6 2.675.9 - 69,3Personalaufwendungen 178,5 178,1 + 0,4Abschreibungen 2.211,5 2.187.6 + 201,9Sonstige betriebliche Aufwendungen 604,8 459,1 + 398,3Sonstige Steuern 530,5 489,2 + 41,30


W



3737

2. Ertragslage

Die Ertragslage unserer Genossenschaftwar auch im Berichtsjahr zufrieden stel-lend. Das Ergebnis ist fast ausschließlichim Bereich der Hausbewirtschaftungentstanden. Allerdings sind in der Haus-bewirtschaftung unter Berücksichtigungdes Kalkulationsschemas für öffentlichgeförderten Wohnungsbau nennens-werte ungedeckte Verwaltungs- undInstandhaltungskosten zu verzeichnen,da die gesetzlich normierten Kalkulations-ansätze nicht zeitnah angepasst wurden.Die Nutzungsgebühren sind, u.a. imfreifinanzierten Wohnungsbestand

bedingt durch die Anpassungen an dengeltenden Mietwertspiegel, leichtgestiegen. Belastungen waren auch in2004 durch vermehrte Wohnungs-wechsel zu verzeichnen. Um bei einigenObjekten die Vermietbarkeit zu ge-währleisten, werden dort vertretbareErtragsverzichte ausgesprochen.

Für das Jahr 2005 ist mit einer zufrieden-stellenden Ertragslage zu rechnen. DieFortschreibung der ordentlichenErgebnissituation ist gesichert.

3838

3. Vermögenslage

Die Vermögens- und Kapitalverhältnissesind nach wie vor geordnet.Das Anlagevermögen ist zu fortgeführtenAnschaffungs- bzw. Herstellungskostenbewertet. Der tatsächliche Verkehrswertliegt deutlich über den ausgewiesenenBuchwerten.

Die Erhöhung des Anlagevermögens istauf Investitionen in den Neubau zurück-zuführen.

Das Eigenkapital der Genossenschaftkonnte im Wesentlichen durch Gewinn-thesaurierung gestärkt werden. Die Rela-

tion des Eigenkapitals zur Bilanzsummebeträgt 38,46 %.

Auch die Dauerfinanzierungsmittel wur-den u.a. investitionsbedingt aufgestocktund durch planmäßige und außerplan-mäßige Tilgungen gemindert. Im Saldobeträgt der Zugang 6.635,0 T2.

Den Investitionen ins Sachanlagevermö-gen von 3.267,4 T2 und den ausgewie-senen Instandhaltungs- und Modernisie-rungskosten von 5.083,1 T2 stehenAbschreibungen von 2.211,5 T2gegenüber.

Abschlusszahlen 2004 2003 VeränderungenT2 T2 T2

Bilanzsumme 161.741,6 158.389,2 + 3.352,4Anlagevermögen 144.144,9 141.489,1 + 2.655,8Eigenkapital 62.199,6 61.419,4 + 780,2Genussrechtskapital 1.128,0 30,0 + 1098,0Jahresüberschuss 912,3 1.092,1 - 179,8


W



3939

4. Finanzlage

Die Liquiditätslage ermöglichte jederzeitdie Erfüllung der finanziellen Verpflich-tungen.

Liquide Mittel für notwendige Investitio-nen waren verfügbar. Auch für daslaufende Geschäftsjahr stehen disponibleMittel in ausreichender Höhe bereit.

Eine umfangreiche Beleihungsreserve istdarüber hinaus vorhanden.

Cashflow 2004 2003T2 T2

Jahresüberschuss 912,3 1.092,1Abschreibungen 2.211,5 2.187,6= Cashflow 3.123,8 3.279,7

planmäßige Tilgungen 5.928,9 4.454,8

außerplanmäßige Tilgungen 2.543,5 262,5

Die hohen außerplanmäßigen Tilgungensind auf vorzeitige Rückzahlungen vonöffentlichen Mittel zuzuführen. Dieplanmäßigen Tilgungen ergeben sichunter der Berücksichtigung, das Unter-nehmensfinanzierungsmittel im Zins-festschreibungenszeitraum (i.d.R. 10Jahre) zurückgezahlt werden. Das geld-rechnungsmäßige Ergebnis sichert unterBerücksichtigung der Beleihungsreservendie geplanten Investitionen.

4040

II. Mitarbeiter Bedingt durch die Geschäftsbesorgung,die die Tochter-GmbH für die Genossen-schaft leistet, sind entsprechende Anlas-tungen für Dienstleistungen anstelle desüblicherweise ausgewiesenen Personal-und Sachaufwandes festzustellen.

Daneben sind bei der Genossenschaft 34nebenberufliche Hausmeister und einSozialarbeiter tätig. Die gesamten Personalkosten von 178,5 T2 (Vorjahr:178,1 T2) sind auf gleich bleibendenNiveau.

III. Nachtragsbericht Vorgänge von besonderer Bedeutungsind nach dem Schluss des Geschäftsjah-res nicht eingetreten.

IV. Künftige Entwicklungen

Das Gebiet in dem die Genossenschafttätig ist, wird in Zukunft mit leicht rück-läufigen Bevölkerungszahlen rechnenmüssen. Bis zum Jahr 2015 wird dieBevölkerung im optimistischen Szenarioinsgesamt noch stagnieren, setzt sich

dagegen der Trend der letzten Jahre fort,wird die Bevölkerungszahl sinken. Insge-samt muss sich das Unternehmen auf dieBevölkerungsveränderung, die weniger,grauer und bunter wird einstellen. D.h.mit abnehmenden Haushaltszahlen ist zurechnen. Auch werden die Bewohner imdurchschnitt deutlich älter und die Aus-stattungen der Haushalter individueller.

V. Risikomanagement / Risikobericht

Das wirtschaftliche Umfeld unseresUnternehmens ist geprägt durch einen begrenzten regionalen Markt und großenWettbewerb. Der Bauverein zu Lünen istals Dienstleister in der Wohnungswirt-schaft tätig und daher mit einer Vielzahlvon Risiken konfrontiert .Diese Risikensind untrennbar mit unternehmerischemHandeln verbunden. Ziel unseres Han-delns ist, dass wir die mit der Geschäft-stätigkeit verbundenen überschaubarenRisiken eingehen, um die Chancen derWertschöpfung zu nutzen. Dies wird ins-besondere durch hohe Qualität des Pro-duktes Wohnung erreicht.

Auch unsere Mitglieder als Kunden undAnteilseigner sind ihrerseits an Wettbe-werbsvorteilen unserer Unternehmens-


W



4141

gruppe zur Nutzung von Marktchanceninteressiert. Durch das so gewonneneEigenkapital, das in den wesentlichenTeilen thesauriert wird, können wir auchin Zukunft preisgünstigen Wohnraum fürunsere Mitglieder schaffen und erhalten. Der Bauverein versteht effizientes undvorausschauendes Risikomanagement als ein wichtiges und sicherndes Element inder Unternehmensentwicklung. PrimäresZiel ist die frühzeitige Erkennung undsomit aktive Steuerung im Rahmen derRisikostrategie.

Zur Erfassung und Steuerung von Risikenwerden existierende Instrumente perma-nent weiterentwickelt.

So wurde im Geschäftsjahr 2003 einPortfoliomanagement implementiert undim laufenden Geschäftsjahr 2004 weiter-entwickelt. Mit diesem Instrumentkönnen unter Berücksichtigung der sichverändernden Märkte Entscheidungenauf gesicherten Basisdaten getroffenwerden. Daneben werden die wichtig-sten finanzwirtschaftlichen undwohnungswirtschaftlichen Kennzahlenregelmäßig erstellt und analysiert.

Der Vorstand dankt allen Mitarbeiterin-nen und Mitarbeitern der geschäfts-besorgenden Tochter-GmbH für denumsichtigen und bereitwilligen Einsatz sowie für die mit viel Engagementgeleistete Arbeit. Diese Elemente habensehr zum gemeinsamen Erfolg in derGenossenschaft beigetragen.

Den Aufsichtsratsmitgliedern gilt unserDank für die vertrauensvolle und kon-struktive Zusammenarbeit zum Wohleunserer Mitglieder.

Den Mitgliedern der Vertreterversamm-lung danken wir für ihre Anregungenund Beiträge.

4242


W



4343


Bauverein zu Lünen

Bilanz Bauverein zu Lünen eG

AKTIVA

A. Anlagevermögen

I. Sachanlagen

1. Grundstücke und grundstücksgleicheRechte mit Wohnbauten 135.852.994,49 133.872.553,04

2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 15.461,88 15.461,88

3. Grundstücke ohne Bauten 7,14 7,144. Grundstücke mit Rechten Dritter 6,65 6,655. Betriebs- und Geschäftsausstattung 12,24 12,246. Anlagen im Bau 992.656,42 1.914.361,147. Bauvorbereitungskosten 0,00 136.861.138,82 2.849,72

II. Finanzanlagen

1. Anteile an verbundenen Unternehmen 7.275.339,88 5.675.339,882. Beteiligungen 5.624,21 5.624,213. Andere Finanzanlagen 2.850,00 7.283.814,09 2.850,00

Anlagevermögen insgesamt 144.144.952,91 141.489.065,90

B. Umlaufvermögen

I. Vorräte

1. Unfertige Leistungen 6.426.188,86 6.310.823,272. Andere Vorräte 114.501,54 6.540.690,40 90.977,85

II. Forderungen und sonstigeVermögensgegenstände

1. Forderungen aus Vermietung 57.171,41 30.870,692. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 663,00 663,003. Forderungen gegen verbundene

Unternehmen 10.431.290,18 9.532.696,704. Sonstige Vermögensgegenstände 96.887,38 10.586.011,97 213.458,75

III. Flüssige Mittel und Bausparguthaben

1. Kassenbestand,Guthaben bei Kreditinstituten 19.024,04 322.022,29

2. Bausparguthaben 450.899,95 469.923,99 398.633,04

161.741.579,27 158.389.211,49

4444

Bilanz zum 31. Dezember 2004


PASSIVA

A. Eigenkapital

I. Geschäftsguthaben1. der mit Ablauf des Geschäfts-

jahres ausgeschiedenen Mitglieder 196.537,86 228.940,592. der verbleibenden Mitglieder 4.006.564,34 3.815.507,513. aus gekündigten Geschäftsanteilen 6.600,00 4.209.702,20 22.512,98

Rückständige fällige Einzahlungenauf Geschäftsanteile: 131.595,26 2 (156.891,12)

II. Ergebnisrücklagen1. Gesetzliche Rücklage 5.024.600,03 4.932.600,03

davon aus dem JahresüberschussGeschäftsjahr eingestellt: 92.000,00 2 (110.000,00)

2. Bauerneuerungsrücklage 28.925.964,74 28.575.964,74davon aus dem JahresüberschussGeschäftsjahr eingestellt: 350.000,00 2 (600.000,00)

3. Andere Ergebnisrücklagen 23.699.121,76 57.649.686,53 23.511.845,83davon aus Bilanzgewinn Vorjahreingestellt: 57.275,93 2 (172.457,45)davon aus JahresüberschussGeschäftsjahr eingestellt: 130.000,00 2 (50.000,00)

III. Bilanzgewinn1. Jahresüberschuss 912.255,38 1.092.067,092. Einstellung in Ergebnisrücklagen -572.000,00 340.255,38 -760.000,00

Eigenkapital insgesamt 62.199.644,11 61.419.438,77

B. Rückstellungen1. Steuerrückstellungen 31.984,00 28.130,002. Sonstige Rückstellungen 25.000,00 56.984,00 255.474,48

C. Genussrechtskapital1. Genussscheine 1.127.986,74 30.026,67

D. Verbindlichkeiten1. Verbindlichkeiten gegenüber

Kreditinstituten 61.780.268,67 62.266.167,932. Verbindlichkeiten gegenüber

anderen Kreditgebern 28.047.407,99 26.530.255,743. Erhaltene Anzahlungen 7.116.368,70 6.887.452,154. Verbindlichkeiten aus Vermietung 76.788,05 29.126,155. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und

Leistungen 397.797,65 259.676,126. Verbindlichkeiten gegenüber Mitgliedern 926.031,21 682.893,577. Sonstige Verbindlichkeiten 12.302,15 569,91

davon aus Steuern: 12.302,15 2 98.356.964,42 (569,91)

161.741.579,27 158.389.211,49

4545



4646

1. AllgemeineAngaben

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr2004 wurde nach den handelsrechtlichenVorschriften aufgestellt.

Die Gliederung der Bilanz und derGewinn- und Verlustrechnung richtet sichnach dem vorgegebenen Formblatt; dieVergleichszahlen des Vorjahres sind auf-geführt. Für die Gewinn- und Verlustrech-nung wurde das branchenüblicheGesamtkostenverfahren gewählt.

2. Angaben zu denBilanzierungs- undBewertungsgrundsätzen

Sachanlagen

Das Sachanlagevermögen wurde zu fort-geführten Anschaffungs- bzw. Herstel-lungskosten bewertet. In die Herstel-lungskosten der Gebäude sind keineanteilig zurechenbaren Kosten für eigeneLeistungen der Genossenschaft sowieanteilig zuzuordnende Fremdzinsen ein-bezogen worden. Die Modernisierungs-kosten sind im Berichtsjahr, wie auch inden Vorjahren, grundsätzlich als Aufwandbehandelt worden.

Bei Objekten, bei denen die Modernisie-rung eine wesentliche Verbesserung überden ursprünglichen Zustand hinaus zuFolge hat, wurden die aufgewandtenKosten aktiviert und über die nun 10Jahre verlängerte Nutzungsdauerabgeschrieben.

Die planmäßigen Abschreibungen wur-den bei den Wohngebäuden grundsätz-lich auf der Basis einer angenommenenGesamtnutzungsdauer von 80 Jahrenermittelt. Die betriebsgewöhnlicheNutzungsdauer der Garagenobjektewurde mit 20 Jahren festgestellt.

Anhangfür das Geschäftsjahr 2004


W



G&V

1. Umsatzerlösea) aus der Hausbewirtschaftung 21.289.182,88 21.036.724,07b) aus anderen Lieferungen und

Leistungen 81.494,02 21.370.676,90 92.147,97

2. Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen 115.365,59 87.713,63

3. Sonstige betriebliche Erträge 362.077,54 654.721,30

4. Aufwendungen für bezogene Lieferungenund Leistungena) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 11.213.782,42 11.551.567,20b) Aufwendungen für andere

Lieferungen und Leistungen 2.606.589,62 13.820.372,04 2.675.864,00

5. Rohergebnis 8.027.747,99 7.643.875,77

6. Personalaufwanda) Löhne und Gehälter 146.624,88 147.736,04b) Sozialabgaben 31.866,23 178.491,11 30.368,53

7. Abschreibungen auf Sachanlagen 2.204.895,62 2.187.590,21

8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 611.410,51 459.110,19

9. Erträge aus Beteiligungen 690,24 690,24

10. Erträge aus anderenWertpapieren und Ausleihungendes Finanzanlagevermögens 145,00 145,06davon aus verbundenen Unternehmen: 0,00 2 (0,00)

11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 91.251,45 92.086,69 66.556,27davon aus verbundenen Unternehmen:58.587,50 2 (45.500,00)

12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 3.464.177,82 3.273.130,23

13. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 1.660.859,62 1.613.332,14

14. Steuern vom Einkommen und Ertrag 218.113,80 32.063,02


16. Jahresüberschuss 912.255,38 1.092.067,09

17. Einstellungen aus dem Jahresüberschussin Ergebnisrücklagen 572.000,00 760.000,00

18. Bilanzgewinn 340.255,38 332.067,09

Mitgliederbewegung im Jahre 2004Mitglieder Anteile

Bestand am Anfang des Geschäftsjahres 5751 6921Zugang an Mitgliedern 505 702Abgang an Mitgliedern 436 451Bestand am Schluss des Geschäftsjahres 5820 7172

4747

Für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2004


2 2 2

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglie-der haben sich im Laufe des Geschäftsjahres um191.056.83 2 vermehrt. Der Gesamtbetrag derHaftsumme beläuft sich auf 4.303.200,00 2 also150.600,00 2 mehr als am Ende des Vorjahres.


W



4848

Genossenschaftsbilanz

im Überblick

Bilanzsumme

+ 2,12 %

Eigenkapital

+ 1,27 %

Umsatz

+ 1,14 %

Anlagevermögen

+ 1,88 %

Haftsumme

+ 3,63 %

Mitglieder

+ 1,20 %


W



4949

Finanzanlagen

Die Finanzanlagen wurden zu denAnschaffungskosten bewertet. Abwertun-gen waren nicht erforderlich.

Umlaufvermögen

Unter den unfertigen Leistungen sindneben den noch nicht abgerechnetenHeizkosten auch die übrigen noch nichtabgerechneten Betriebskosten erfasst undentsprechend dem Niederstwertprinzipbewertet. Heiz- und Reparaturmaterialienwurden zu Anschaffungskosten (Anwen-dung Fifo-Verfahren) bewertet.

Bei den Forderungen und sonstigen Ver-mögensgegenständen wurden erkennba-re Einzelrisiken durch Bewertungsabschlä-ge berücksichtigt. Dem allgemeinen Kre-ditrisiko wurde durch eine Pauschalwert-berichtigung ausreichend Rechnunggetragen.

Rückstellungen

Passivierungspflichtige Rückstellungenwurden nach vernünftiger kaufmänni-scher Beurteilung bemessen.

Verbindlichkeiten / Genussrechte

Die Verbindlichkeiten und Genussrechtesind mit ihrem Rückzahlungsbetrag passi-viert worden.

Anschaffungs- Zugänge Abgängekosten

2 2 2

A. Sachanlagen

Grundstücke und grundstücksgleicheRechte mit Wohnbauten 182.597.081,39 798.792,67 63.057,23

Grundstücke mit Geschäfts-und anderen Bauten 70.999,14 0,00 0,00

Grundstücke ohne Bauten 7,14 0,00 0,00

Grundstücke mit Rechten Dritter 6,65 0,00 0,00

Betriebs- und Geschäftsausstattung 12,24 0,00 0,00

Anlagen im Bau 1.914.361,14 2.468.604,60 0,00

Bauvorbereitungskosten 2.849,72 0,00 0,00

3.267.397,27184.585.317,42 63.057,23

B. Finanzanlagen

Anteile an verbundenen Unternehmen 5.675.339,88 1.600.000,00 0,00

Beteiligungen 5.624,21 0,00 0,00

Andere Finanzanlagen 2.850,00 0,00 0,00

5.683.814,09 1.600.000,00 0,00

190.269.131,51 4.867.397,27 63.057,23

5050

3. Angaben zur Bilanz

Die Entwicklung des Anlagevermögens istim nachfolgenden Anlagespiegel dargestellt:

Unter den unfertigen Leistungen sind 6.426,2 T2 noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten.

Umbuchungen Abschreibungen Buchwert am Buchwert am Abschreibungen(kumulierte) 31.12.2004 31.12.2003 des

Geschäftsjahres2 2 2 2 2

+ 3.525.259,60 50.872.981,38 135.852.994,49 133.872.553,04 2.204.895,62-132.100,56

0,00 55.537,26 15.461,88 15.461,88 0,00

0,00 0,00 7,14 7,14 0,00

0,00 0,00 6,65 6,65 0,00

0,00 0,00 12,24 12,24 0,00

+ 134.950,28 0,00 992.656,42 1.914.361,14 0,00– 3.525.259,60

– 2.849,72 0,00 0,00 2.849,72 0,00

+ 3.660.209,88– 3.660.209,88 136.861.138,82 2.204.895,62

50.928.518,64 135.805.251,81

0,00 0,00 7.275.339,88 5.675.339,88 0,00

0,00 0,00 5.624,21 5.624,21 0,00

0,00 0,00 2.850,00 2.850,00 0,00

0,00 0,00 7.283.814,09 5.683.814,09 0,00

+ 3.660.209,88– 3.660.209,88 50.928.518,64 144.144.952,91 141.489.065,90 2.204.895,62


W



5151

5252

In den Positionen Sonstige Vermögensge-genstände und verbindlichkeiten sindkeine Beträge größeren Umfangesenthalten, die erst nach dem Abschluss-stichtag rechtlich entstehen.

Bestand Einstellungen Einstellung Entnahme Bestandam Ende aus Bilanz- aus Jahres- für das am Ende

des gewinn des überschuss Geschäfts- desVorjahres Vorjahres des Geschäfts- jahr Geschäfts-

jahres jahresT2 T2 T2 T2 T2

GesetzlicheRücklage 4.932,6 0,0 92,0 0,0 5.024,6

Bau-erneuerungs-rücklage 28.575,9 0,0 350,0 0,0 28.925,9

AndereErgebnis-rücklagen 23.511,8 57,3 130,0 0,0 23.699,1

In den sonstigen Rückstellungen sindBeträge für Prüfungskosten von 25 T2enthalten. Unter den Genussrechtenwerden Darlehen von Kapitalgebernausgewiesen. Die Laufzeiten betragen 2, 3, 5 oder 10 Jahre.


W



5353

Die Forderungen mit einer Restlaufzeitvon mehr als einem Jahr stellen sich wiefolgt dar:

davon 2004 davon 2003mit einer Restlaufzeit mit einer Restlaufzeit

von mehr als einem Jahr von mehr als einem Jahr

2 2

Forderungenaus Vermietung 387,89 0,00

sonstigeVermögensgegenstände 13.208,23 10.691,60

5454

Die Fristigkeiten der Genussscheine / Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherung gewährten Pfandrechte o.ä. stellen sich wie folgt dar (§ 285 Ziff. 1 a,b HGB) (Vorjahreszahlen in Klammern)

Genussscheine /Verbindlichkeiten insgesamt Restlaufzeit

unter 1 Jahr 1 - 5 Jahre3 3 3

C 1. Genussscheine 1.127.986,74 10.159,19 1.045.319,37(30.026,67) (26,67) (30.000,00)

D 1. Verbindlichkeiten gegenüber 61.780.268,67 4.682.073,81 10.906.813,51Kreditinstituten (62.266.167,93) (9.185.451,04) (7.179.314,41)

D 2. Verbindlichkeiten gegenüber 28.047.407,99 2.049.815,89 8.174.454,60anderen Kreditgebern (26.530.255,74) (2.809.407,09) (6.610.138,89)

D 3. Erhaltene Anzahlungen 7.116.368,70 7.116.368,70(6.887.452,15) (6.887.452,15)

D 4. Verbindlichkeiten aus 76.788,05 76.788,05Vermietung (29.126,15) (29.126,15)

D 5. Verbindlichkeiten aus 397.797,65 397.797,65Lieferungen und Leistungen (259.676,12) (259.676,12)

D 6. Verbindlichkeiten gegenüber 926.031,21 22.731,62 903.299,59Mitgliedern (682.893,57) (31.726,61) (651.616,96)

D 7. Sonstige Verbindlichkeiten 12.302,15 12.302,15(569,91) (569,91)

Gesamtbetrag 99.484.951,16 14.368.037,06 21.029.887,07(96.686.168,24) (19.202.985,74) (14.471.070,26)

Die Zusammensetzung der Verbindlich-keiten ergibt sich aus folgendem Verbindlichkeitenspiegel:


W



5555

davonArt der

über 5 Jahre gesichert Sicherung3 3

72.508,18(0,00)

46.191.381,35 60.074.083,08 GS, Hyp(45.901.402,48) (54.956.274,68)

17.823.137,50 28.044.804,24 GS, Hyp(17.110.709,76) (26.527.589,57)

64.087.027,03 88.118.887,32(63.012.112,24) (81.483.864,25)

5656

davon gegenüber ver-bundenen Unternehmen

Geschäftsjahr Vorjahr Geschäftsjahr VorjahrT2 T2 T2 T2

grundpfandrechtlicheVerpflichtungen 4.220 4.402 0,00 0,00Rahmenkreditvertrag mit derVolksbank Lünen eG 8.000 11.500 4.229 3.000Schuldrechtliche Mitverpflichtungfür die GbR Lüner Heide 4.500 4.500Schuldrechtliche Mitverpflichtungfür die GbR Rathaus Lünen 10.000 10.000übernommene Bürgschaftgegenüber derStadt Bergkamen 500 0,00 500 0,00

4. Angaben zurGewinn- undVerlustrechnung

In den sonstigen betrieblichen Erträgensind keine wesentlichen Posten nach§ 277 HGB enthalten. In den sonstigenbetrieblichen Aufwendungen sind alsAuswirkung aus der Betriebsprüfung307.925,54 2 enthalten.

Bei den Steuern vom Einkommen undErtrag handelt es sich im Wesentlichen umSteuernachforderungen für frühere Jahre.

Die sonstigen Steuern enthalten überwie-gend Grundsteuern.

5. Sonstige Angaben

Aus der Bilanz nicht ersichtliche Haftungsverhältnisse

(siehe Tabelle unten)

Darüber hinaus wurde eine Patronats-erklärung gegenüber der Aareal Bank AGzugunsten der Bauverein zu Lünen Bau-und Verwaltungs-GmbH und Bauvereinzu Lünen Bewirtschaftungs-GmbHabgegeben.


W



5757

Nicht bilanzierte finanzielle Verpflichtungen

Zukünftige Bauinstandhaltungen undModernisierungen können unterneh-mensüblich mit Eigenmitteln aus denJahresergebnissen finanziert werden.

Zur endgültigen Abwicklung am Bilanz-stichtag noch laufender Neubaumaß-nahmen werden Herstellungskosten vonca. 2.642,0 T2 erwartet. Finanzierungs-mittel aus verbindlich zugesagtenKapitalmarktmitteln stehen in Höhe von 1.305,0 T2 aus.

Beteiligungsverhältnisse

Die Genossenschaft ist zu 100 % an derBauverein zu Lünen Bau- und Verwal-tungs-GmbH mit Sitz in Lünen beteiligt.Die Kapitalausstattung beträgt 6.881,6 T2. Das Eigenkapital der Gesell-schaft beträgt 7.312,2T2, das Geschäfts-jahr 2004 wurde mit einem Bilanzgewinnvon 45,5 T2 abgeschlossen. WeitereBeteiligungen bestehen an der KSG-Lüdinghausen mit 511,29 2 und an derWRW GmbH Düsseldorf mit 5.112,92 2(Nominal: 3.834,69 2).

Betriebsorganisation

Mit der Aufhebung der Wohnungs-gemeinnützigkeit sind sämtliche Mitar-beiterinnen und Mitarbeiter der Genos-senschaft mit bestehenden Verträgenund Pensionsverpflichtungen durch dieTochter-GmbH übernommen worden.Diese wird im Rahmen eines Geschäftsbe-sorgungsvertrages für die Mutter tätig.Für Leistungen sind der Genossenschaftim Berichtsjahr 2.706 T2 in Rechnunggestellt worden. Dieser Aufwand ist ver-tretbar und angemessen.

Mitarbeiter

Im Geschäftsjahr wurden 1 Sozialarbeiterund 35 Hausmeister beschäftigt.

Mitgliederbewegung, Geschäftsguthaben

Im Geschäftsjahr sind unserer Genossen-schaft 505 Mitglieder mit 702 Anteilenbeigetreten, davon übernahmen 65Mitglieder weitere 197 Anteile. DenZugängen standen durch Kündigungen,Tod, Übertragung und Ausschluss 436Abgänge mit 451 Anteilen gegenüber. Der saldierte Zugang beträgt somit 69 Mitglieder.

5858

Zum 31.12.2004 verzeichnet dieGenossenschaft:

5.820 Mitglieder mit 7.172 Anteilen.

Die Geschäftsguthaben betragen am31.12.2004 insgesamt 4.209.702,20 2.

Sie teilen sich wie folgt auf:- Geschäftsguthaben

ausgeschiedenerMitglieder 196.537,86 2

- Geschäftsguthabenaus gekündigten Geschäftsanteilen 6.600,00 2

- GeschäftsguthabenverbleibenderMitglieder 4.006.564,34 2

Die Guthaben der verbleibenden Mitglie-der erhöhten sich im Vergleich zum Vor-jahr um 191.056,83 2.

Der Gesamtbetrag der Haftsummen zum31.12.2004 beläuft sich auf4.303.200,00 2, also 150.600,00 2mehr als am Ende des Vorjahres. Dierückständigen Mindesteinzahlungen aufdie Geschäftsanteile betragen131.595,26 2 oder rund 3,06 % derHaftsumme, gegenüber 3,78 % in 2003.

58205552 5626 5692

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

2000 2001 2002 2003 2004

5751

Entwicklung der Mitglieder

7172

61996489

6729

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

2000 2001 2002 2003 2004

6921

Entwicklung der Anteile


W



5959

Vorschlag für die Verwendung desBilanzgewinns

Der Vertreterversammlung wird vorge-schlagen, den Bilanzgewinn in Höhe von340.255,38 2 wie folgt zu verwenden:

- Zahlung einerHöchstdividendenach Satzung 284.299,16 2

- Einstellung in andereErgebnisrücklagen 55.956,22 2

Prüfungsverband

Die gesetzliche Prüfung erfolgte durchden Verband der WohnungswirtschaftRheinland Westfalen e.V., Goltsteinstraße 29, 40211 Düsseldorf.

6060

Aufsichtsrat


Winfried Kempa Dipl.-stellv. Vorsitzender Verwaltungswirt



Horst Eggermann TechnischerAngestellter





Der Aufsichtsrat hat einen Prüfungsaus-schuss sowie einen Bau- und Wohnungs-ausschuss gebildet.


Hubert Scharlau hauptamtlichDipl.-Betriebswirt- Vorsitzender -



Lünen im April 2005

Der Vorstand

Scharlau Deuter Beckmann


W



6161

I. Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Makrolage

Nach Angaben des Statistischen Bundes-amts verzeichnete Deutschland nachmehrjähriger Stagnation wieder ein leich-tes Wirtschaftswachstum. Das Bruttoin-landsprodukt stieg 2004 real um 1,6 %.Dies ist im Wesentlichen auf die positiveEntwicklung der Exportwirtschaft zurück-zuführen. Trotz des gestiegenen Euro-Kurses hat sich die internationale Wettbe-werbsfähigkeit deutscher Unternehmendeutlich verbessert. Jedoch stagnierte derprivate Konsum weiter (real - 0,3 %).Wesentliche Ursache war erneut dieschwache Dynamik am Arbeitsmarkt. DieBruttolöhne stiegen nur leichtund gaben keinen wesentlichen Impulsfür den Konsum. Zudem fehlte es denVerbrauchern nach wie vor an Vertrauenin die Zukunft. Die Preissteigerungsratelag bei 1,6 % (Vorjahr: 1,1 %), insbeson-dere durch die gestiegenen Energie undGesundheitskosten.

Mikrolage

Die wirtschaftliche Lage mit dem nochnicht abgeschlossenen Strukturwandelder Region wirkt sich auch auf das unter-nehmerische Handeln der Gesellschaftaus.

Das Parkhaus „Am Tobiaspark“ hat einegute Auslastung. Aufgrund des Parkraum-mangels innerhalb des Stadtgebietes istmit einer ansteigenden Inanspruchnah-me zu rechnen. Die Zahl der Dauerparkerüberschreitet bereits die der Kurzzeitpar-ker. Von einer Erhöhung der Parkge-bühren wird derzeit abgesehen .Die Aus-lastung des Parkhauses „Mersch“, das imJahre 1999 als Zukunftsinvestition für dasEntwicklungsgebiet Mersch errichtetwurde, ist nicht zufrieden stellend. ImRahmen der strukturellen Veränderungdes Gebietes wird das Parkhaus mit ein-bezogen. Die entstehenden Personal-kosten sind angemessen.

Eine gewollte Zunahme der Eigentums-quote ist in unserer Region zu verzeich-nen. Die Nachfrage nach Eigentum ist inden letzten Monaten differenziert zubetrachten. Durch die Aktivitäten einerVielzahl von Bauträgern ist es zu einemAngebotsüberhang in diesem Marktseg-ment gekommen, das derzeit nur sehrlangsam abschmilzt. Ausreichend bebau-bare Grundstücke stehen der Gesellschaftzur Verfügung. Nennenswerte Gewinnesind lediglich aus dem Bereich derGrundstücksentwicklung, Erschließungund dem anschließenden Verkauf zu ver-zeichnen. Mit ordentlichen Gewinnmar-gen ist auch die Werklieferung von Mehr-familienhäusern zu Festpreisen versehen.

Bauverein zu LünenBau- und Verwaltungs GmbH

Lagebericht 2004

6262

Eine weitere Ausdehnung dieses Markt-segmentes wird angestrebt. Die Nachfra-ge im Bauträgergeschäft wird dauerhaftnur unwesentlich gestärkt werden kön-nen. Gleiches gilt für die niedrigenGewinnmargen in diesem Segment. DasBauträgergeschäft wird bewusst gegenNull gesteuert; die freiwerdenden Poten-ziale werden in gewinnbringendeGeschäftsfelder geleitet. Im laufendenGeschäftsjahr wird mit der Stagnationder langfristigen Fremdzinsen gerechnet.Durch zu erzielende Deckungsbeiträgewird insbesondere das Geschäft derGrundstücksentwicklung fortgesetzt. Ins-gesamt liegen alle Risikofaktoren unter-halb kritischer Werte, bedürfen aber einerkontinuierlichen Beobachtung.

Die hohen Qualitätskriterien unseresUnternehmens werden von Drittenimmer öfter in Anspruch genommen.Bisher sind nur wenige Anbieter vonumfassenden Baubetreuungsleistungenim regionalen Teilmarkt zu verzeichnen.Die Baubetreuung trägt zu positivenDeckungsbeiträgen bei. Laufende Baube-treuungsmaßnahmen werden vereinba-rungsgemäß abgerechnet.

Die Verwaltungsbetreuung ist ein wach-sendes Betätigungsfeld der Gesellschaft.Auch hier werden die hohen Qualitäts-

kriterien und das Know-how unseresHauses immer öfter von Dritten genutzt.Weitere Anbieter in diesem Marktseg-ment sind vorhanden. Durch das Unter-nehmen errichtete Eigentümergemein-schaften werden generell in die Verwal-tungsbetreuung für die ersten 5 Jahreübernommen. Im Rahmen der verwal-tungsmäßigen Betreuung werden nen-nenswerte Deckungsbeiträge erzielt.


Das Geschäftsjahr 2004 zeigte für unsereGesellschaft einen guten Verlauf. Der imGeschäftsjahr 2004 entstandene Bilanz-gewinn von 45,6 T2 wird entsprechenddem Ergebnisverwendungsvorschlag derGesellschafterversammlung zumBeschluss vorgelegt.


W



6363

1. Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse sind neben den Miet-einnahmen aus der Bewirtschaftung derParkhäuser nennenswert durch Einnah-men der Geschäftsbesorgung und durchden Verkauf von bebauten und unbebau-ten Grundstücken bestimmt.


aus Hausbewirtschaftung 446,2 461,2 - 15,0aus Verkauf von Grundstücken 745,0 1.426,2 - 681,2aus Betreuungstätigkeit 82,5 108,2 - 25,7aus anderenLieferungen und Leistungen 4.315,1 4.221,6 + 93,5

6464

2. Ertragslage

Die Ertragslage unserer Gesellschaft warim Berichtsjahr zufrieden stellend. Daspositive Ergebnis ist sowohl aus derGeschäftsbesorgung, als auch durch dieEntwicklung und den Verkauf unbebauterGrundstücke des Umlaufvermögens ent-standen. Im Außerordentlichen Bereichwaren Sonderabschreibungen von 150 T2auf das Parkhaus Mersch und 126 T2Steuern für frühere Jahre zu kompensie-ren. Dies wurde insbesondere durchErträge aus dem Verkauf von Anlagever-mögen (193 T2) und der Auswirkungaus Betriebsprüfung (301 T2) erreicht.

Für das Jahr 2005 ist mit einer zufriedenstellenden Ertragslage zu rechnen. DieFortschreibung der ordentlichen Ergeb-nissituation ist gesichert.


Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 244,5 163,9 + 80,6Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 778,9 550,7 + 228,2Personalaufwendungen 2.943,9 3.018,1 - 74,2Abschreibungen 655,0 634,3 + 20,7Sonstige betriebliche Aufwendungen 732,2 779,6 - 47,4Zinsen und ähnlicheAufwendungen 312,5 326,9 - 14,4


Bilanzsumme 28.312,9 22.523,2 + 2.789,7Anlagevermögen 18.446,0 16.437,8 + 2.008,2Eigenkapital 7.312,2 5.673,8 + 1.638,4Jahresüberschuss 38,3 71,3 - 33,0


W



6565

3. Vermögenslage

Die Vermögens- und Kapitalverhältnissesind nach wie vor geordnet.Das Anlagevermögen ist zu fortgeführtenAnschaffungs- bzw. Herstellungskostenbewertet.

Die Zunahme des Anlagevermögens istauf die Umwidmung des Objektes LangeStr. 94a/b vom Umlaufvermögen zurück-zuführen.

Das Eigenkapital der Genossenschaftkonnte durch Gewinnthesaurierunggestärkt werden. Mit Beschluss vom11.11.2004 wurde ein gewährtes Gesell-schafterdarlehen von 1.600 T2 in eineKapitalrücklage umgewandelt. Die Relati-on des Eigenkapitals zur Bilanzsummebeträgt 25,83 %.

Ein geringverzinsliches Darlehen derGenossenschaft wurde zur Gegenfinan-zierung zur Verfügung gestellt.

6666

4. Finanzlage

Die Liquiditätslage ermöglichte jederzeitdie Erfüllung der finanziellen Ver-pflichtungen.

Liquide Mittel für notwendige Investitio-nen waren verfügbar. Auch für daslaufende Geschäftsjahr stehen disponibleMittel in ausreichender Höhe bereit.

Das geldrechnungsmäßige Ergebnissichert unter Berücksichtigung des durchdie Genossenschaft gewährten Rahmen-kredits die geplanten Investitionen.


Jahresüberschuss 38 71

Abschreibungen 553 634

Veränderungen der langfristigen Rückstellungen 85 195

= Cashflow 676 900

planmäßige Tilgungen 183 183

außerplanmäßige Tilgungen 3 0,0

IV. KünftigeEntwicklungen

Das Gebiet in dem die Gesellschaft tätigist, wird in Zukunft mit leicht rückläufi-gen Bevölkerungszahlen rechnen müs-sen. Bis zum Jahr 2015 wird die Bevölke-rung im optimistischen Szenario insge-samt noch stagnieren, setzt sich dagegender Trend der letzten Jahre fort, wird dieBevölkerungszahl sinken. Insgesamt musssich das Unternehmen auf die Bevölke-rungsveränderung, die weniger, grauerund bunter wird einstellen. D.h. mitabnehmenden Haushaltszahlen ist zurechnen. Auch werden die Bewohner imdurchschnitt deutlich älter und die Aus-stattungen der Haushalter individueller.Dies wird insbesondere Auswirkungen aufdas Bauträgergeschäft haben.

Der Umfang der Geschäftsbesorgungrichtet sich nach den Tätigkeiten derMutter- und Tochtergesellschaft und denBeteiligungen an den GbR’s.


W



6767

II. Mitarbeiter

Im Geschäftsjahr wurden durchschnittlich44 Vollzeitarbeitnehmer/innen und 7 Teil-zeit-arbeitnehmer/innen beschäftigt.Ergänzend wurden 6 Auszubildendebeschäftigt. Die Aus- und Weiterbildungwird durch Seminare und Mitarbeiter-schulungen forciert.

III. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutungsind nach dem Schluss des Geschäfts-jahres nicht eingetreten.

6868

V. Risikomanagement /Risikobericht

Das wirtschaftliche Umfeld unseresUnternehmens ist geprägt durch einenbegrenzten regionalen Markt und großenWettbewerb. Der Bauverein zu Lünen istals Dienstleister in der Wohnungswirt-schaft tätig und daher mit einer Vielzahlvon Risiken konfrontiert. Diese Risikensind untrennbar mit unternehmerischemHandeln verbunden. Ziel unseres Han-delns ist, dass wir die mit der Geschäfts-tätigkeit verbundenen überschaubarenRisiken eingehen, um die Chancen derWertschöpfung zu nutzen. Dies wirdinsbesondere durch hohe Qualität desProduktes Wohnung erreicht.

Auch unsere Mieter als Kunden sind ihrer-seits an Wettbewerbsvorteilen unsererUnternehmensgruppe zur Nutzung vonMarktchancen interessiert .Durch das sogewonnene Eigenkapital, das in den we-sentlichen Teilen thesauriert wird, könnenwir auch in Zukunft Gewerbeobjekte fürunsere Kunden schaffen und erhalten.

Der Bauverein versteht effizientes undvorausschauendes Risikomanagement als ein wichtiges und sicherndes Element inder Unternehmensentwicklung. PrimäresZiel ist die frühzeitige Erkennung undsomit aktive Steuerung im Rahmen derRisikostrategie.

Zur Erfassung und Steuerung von Risikenwerden existierende Instrumente perma-nent weiterentwickelt.

So wurde im Geschäftsjahr 2003 einPortfoliomanagement implementiert undim laufenden Geschäftsjahr 2004weiterentwickelt. Mit diesem Instrumentkönnen unter Berücksichtigung der sichverändernden Märkte Entscheidungenauf gesicherten Basisdaten getroffen wer-den. Daneben werden die wichtigstenfinanzwirtschaftlichen und wohnungs-wirtschaftlichen Kennzahlen regelmäßigerstellt und analysiert.

Gerade in einem schwierigen wirtschaft-lichen Umfeld bedarf es guter Leistungenum erfolgreich zu sein. Für diese Leistun-gen stehen unsere Mitarbeiterinnen undMitarbeiter, die mit all ihren Qualitätenund großem Engagement den Unter-nehmenserfolg erzielen. Danke!

Dem Betriebsrat danken wir für die stetsvertrauensvolle und konstruktive Zusam-menarbeit.

Den Aufsichtsratsmitgliedern gilt unserDank für die vertrauensvolle und kon-struktive Zusammenarbeit zum Wohleunserer Gesellschaft.


W



6969


Bauverein zu Lünen

Bilanz Bauverein zu Lünen

Bau- und Verwaltungs-GmbH

AKTIVA

A. Anlagevermögen

I. Immaterielle Vermögensgegenstände 469.457,36 501.162,21

II. Sachanlagen1. Grundstücke und grundstücksgleiche

Rechte mit Wohnbauten 4.297.357,98 1.933.443,342. Grundstücke und grundstücksgleiche

Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 7.261.669,20 7.663.336,483. Grundstücke ohne Bauten 34.166,26 6.140,004. Technische Anlagen und Maschinen 1,00 4.364,005. Betriebs- und Geschäftsausstattung 244.725,00 11.837.919,44 208.557,00

III. Finanzanlagen1. Anteile an verbundenen Unternehmen 5.521.952,32 5.521.952,322. Beteiligungen 25.000,51 25.000,513. Sonstige Ausleihungen 591.698,33 6.138.651,16 573.800,62


B. Umlaufvermögen

I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke undandere Vorräte1. Grundstücke und grundstücksgleiche

Rechte ohne Bauten 3.514.883,96 1.380.690,222. Bauvorbereitungskosten 184.465,43 126.937,963. Grundstücke und grundstücksgleiche

Rechte mit unfertigen Bauten 645.045,10 2.420.126,534. Unfertige Leistungen 232.092,50 4.576.486,99 42.116,17

II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände1. Forderungen aus Vermietung 973,50 197,912. Forderungen aus Verkauf

von Grundstücken 247.225,00 194.022,003. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 686.152,77 766.200,21

davon länger als 1 Jahr: 595.316,01 2 (652.393,01)4. Forderungen gegen

verbundene Unternehmen 82.641,55 55.308,985. Forderungen gegen Unternehmen, mit

denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 3.258.012,25 555.000,006. sonstige Vermögensgegenstände 519.475,96 495.504,79

davon länger als 1 Jahr: 0,00 2 4.794.481,03 (2.390,00)

III. Flüssige Mittel1. Kassenbestand,

Guthaben bei Kreditinstituten 494.569,17 47.731,21

C. Rechnungsabgrenzungsposten

1. Andere Rechnungsabgrenzungsposten 1.361,08 1.589,05

28.312.926,23 22.523.181,51

7070



PASSIVA

A. Eigenkapital

1. Gezeichnetes Kapital 51.129,19 51.129,19

2. Kapitalrücklage 6.830.515,94 5.230.515,94

davon im Geschäftsjahr

eingstellt: 1.600.000,00 2 (0,00)

3. Andere Gewinnrücklagen 385.000,00 315.000,00

davon aus Bilanzgewinn des Vorjahres

eingestellt: 70.000,00 2 (190.000,00)

4. Bilanzgewinn

1. Gewinnvortrag 7.212,14 5.906,31

2. Jahresüberschuss 38.380,87 45.593,01 71.305,83


B. Rückstellungen

1. Rückstellungen für Pensionen

und ähnliche Verpflichtungen 2.700.714,01 2.615.567,01

2. Sonstige Rückstellungen 264.747,67 2.965.461,68 418.240,03

C. Verbindlichkeiten

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 9.864.858,02 6.848.108,15

2. Verbindlichkeiten gegenüber

anderen Kreditgebern 1.120.362,60 1.140.405,42

3. Erhaltene Anzahlungen 277.486,11 83.575,05

4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 1.163,94 0,00

5. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 0,00 1.639,80

6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen

und Leistungen 1.029.252,69 133.631,77


verbundenen Unternehmen 5.631.183,88 5.499.379,14

8. Sonstige Verbindlichkeiten 110.919,17 18.035.226,41 108.777,87

davon aus Steuern 82.544,40 2 (66.865,93)

davon im Rahmen der

sozialen Sicherheit 0,00 2 (0,00)

28.312.926,23 22.523.181,51

7171



7272

1. Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr2004 wurde nach handelsrechtlichenVorschriften aufgestellt. Für dasGeschäftsjahr wurde eine gesonderteSteuerbilanz aufgestellt.Die Gliederung der Bilanz und derGewinn- und Verlustrechnung richtet sichnach dem vorgegebenen Formblatt; dieVergleichszahlen des Vorjahres sind auf-geführt. Für die Gewinn- und Verlustrech-nung wurde das branchenüblicheGesamtkostenverfahren gewählt.


SachanlagenDas Anlagevermögen wurde zu fortge-führten Anschaffungs- bzw. Herstellungs-kosten bewertet. Die Gebäude wurdeni.d.R. linear gemäß den steuerrechtlichenBestimmungen abgeschrieben. Ausge-nommen hiervon ist das Gebäude inLünen, Langestraße 94 a/b, welchesdegressiv nach § 7 Abs. 5 EStG abge-schrieben wird. Daraus ergibt sich für daslaufende Geschäftsjahr eine Mehrab-schreibung von ca. 107 T2.Bei dem Parkhaus in Lünen, Mersch,wurde eine außerplanmäßige Abschrei-bung von 150 T2 durchgeführt.

UmlaufvermögenUnter den unfertigen Leistungen sindneben den noch nicht abgerechnetenHeizkosten auch die noch nicht abge-rechneten Kosten für Werkleistungenerfasst und entsprechend dem Niederst-wertprinzip bewertet. Bei den Forderun-gen und sonstigen Vermögensgegenstän-den wurden erkennbare Einzelrisikendurch Bewertungsabschläge berücksich-tigt. Beim Umlaufvermögen führten biszu Bilanzaufstellung eingetretene negati-ve Wertschwankungen zu angemessenenAbwertungen.



W



G&V

1. Umsatzerlösea) aus der Hausbewirtschaftung 446.242,90 461.237,35b) aus Verkauf von Grundstücken 744.995,62 1.426.224,76c) aus Betreuungstätigkeit 82.515,00 108.204,93d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 4.315.078,06 5.588.831,58 4.221.627,67

2. Erhöhung / Verminderung des Bestandes anzum Verkauf bestimmten Grundstücken mitfertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigenLeistungen 3.309.423,50 617.121,20


4. Aufwendungen für bezogeneLieferungen und Leistungena) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 244.489,80 163.947,19b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 3.842.630,10 1.896.019,85c) Aufwendungen für andere Lieferungen

und Leistungen 778.927,45 4.866.047,35 550.732,28

5. Rohergebnis 4.801.715,98 4.758.917,87

6. Personalaufwanda) Löhne und Gehälter 2.294.421,46 2.270.241,49b) soziale Abgaben und Aufwendungen

für Altersversorgung und Unterstützung 649.449,95 2.943.871,41 747.889,41davon für Altersversorgung 232.952,72 2 (329.919,55)

7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögens-gegenstände des Anlagevermägens undSachanlagen 552.965,24 634.268,44


9. Erträge aus Beteiligungen 0,00 18.973,46

10. Erträge aus anderen Wertpapierenund Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 31.573,96 33.477,86

11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 31.902,10 63.476,06 43.075,20

12. Abschreibungen auf Finanzanlagen 0,00 30.677,51

13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 312.495,79 312.495,79 326.887,16davon an verbundenenUnternehmen: 35.755,56 2 (28.000,00)

14. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 221.590,84 64.911,38

15. Steuern vom Einkommen und Ertrag 126.055,18 -51.091,26


17. Jahresüberschuss 38.380,87 71.305,83

18. Gewinnvortrag 7.212,14 5.906,31

19. Bilanzgewinn 45.593,01 77.212,14

7373



2 2 2


W



7474


W



7575

RechnungsabgrenzungspostenVom Aktivierungswahlrecht der Geldbe-schaffungskosten wurde - wie im Vorjahr- kein Gebrauch gemacht. SämtlicheBeträge des Geschäftsjahres konntensofort als Aufwand erfasst werden.

RückstellungenPassivierungspflichtige Rückstellungenwurden nach vernünftiger kaufmänni-scher Beurteilung bemessen.Der Teilwert der Pensionsverpflichtungenwurde nach versicherungsmathemati-schen Methoden auf der Basis eines Zins-fußes von 6 % errechnet und der neuenbiometrischen Rechnungsgrundlage(Sterbetafel von Dr. Heubeck 1998)ermittelt. Die Rückstellungen umfassensowohl die laufenden als auch dieAnwartschaften auf Pensionen.

VerbindlichkeitenDie Verbindlichkeiten sind mit ihremRückzahlungsbetrag passiviert worden.

7676


2 2 2

A. ImmaterielleVermögensgegenstände 608.073,96 3.967,49 0,00

B. Sachanlagen

Grundstücke und grundstücks-gleiche Rechte mit Wohnbauten 2.008.151,07 71.309,32 245.929,15

Grundstücke mit Geschäfts-und anderen Bauten 9.041.552,35 43.077,05 166.626,10

Grundstücke ohne Bauten 6.140,00 419,98 0,00

Technische Anlagenund Maschinen 210.261,45 0,00 0,00

Betriebs- und Geschäfts-ausstattung 1.395.259,05 136.888,25 108.430,24

12.661.363,92 251.694,60 520.985,49

C. Finanzanlagen

Anteile an verbundenenUnternehmen 5.521.952,32 0,00 0,00

Beteiligungen 25.000,51 0,00 0,00

Sonstige Ausleihungen 573.800,62 72.251,91 54.354,20

6.120.753,45 72.251,91 54.354,20

19.390.191,33 327.914,00 575.339,69


Die Entwicklung des Anlagevermögens istim nachfolgenden Anlagespiegel dargestellt:

*1 Umwidmung vom Anlagevermögen ins Umlaufvermögen*2 Umwidmung vom Umlaufvermögen ins Anlagevermögen


W



7777



-31.670,85*1 110.913,24 469.457,36 501.162,21 4.001,49

+ 2.699.268,11*2 207.835,09 4.297.357,98 1.933.443,34 141.170,58-27.606,28

0,00 1.656.334,10 7.261.669,20 7.663.336,48 309.011,92

+ 27.606,28 0,00 34.166,26 6.140,00 0,00

0,00 210.260,45 1,00 4.364,00 4.363,00

0,00 1.178.992,06 244.725,00 208.557,00 94.418,25

+ 2.726.874,39-27.606,28 3.253.421,70 11.837.919,44 9.815.840,82 548.963,75

0,00 0,00 5.521.952,32 5.521.952,32 0,00

0,00 0,00 25.000,51 25.000,51 0,00

0,00 0,00 591.698,33 573.800,62 0,000,000,00 0,00 6.138.651,16 6.120.753,45 0,00

+ 2.726.874,39-27.606,28 3.364.334,94 18.446.027,96 16.437.756,48 552.965,24

7878

Unter den unfertigen Leistungen sind34,3 T2 noch nicht abgerechneteBetriebskosten sowie 197,8 T2 Kostenfür noch nicht abgerechneteErschließungsleistungen enthalten.

In den Positionen Sonstige Vermögens-gegenstände und Verbindlichkeiten sindkeine Beträge größeren Umfanges ent-halten, die erst nach dem Abschluss-stichtag rechtlich entstehen.

Das gezeichnete Kapital beträgt51.129,19 2.

Bestand Einstellungen Entnahme Bestandam Ende während während am Ende

des des des desVor- Geschäfts- Geschäfts- Geschäfts-

jahres jahres jahres jahresT2 T2 T2 T2

Kapitalrücklage 5.230,5 1.600,0 0,0 6.830,5

Bestand Einstellungen Einstellung aus Entnahme Bestandam Ende aus Jahresüber- für am Ende

des Bilanzgewinn schuss des das desVor- des Geschäfts- Geschäfts- Geschäfts-

jahres Vorjahres jahres jahr jahresT2 T2 T2 T2 T2

Andere Gewinn-rücklagen 315,0 70,0 0,0 0,0 385,0


W



7979

Die Pensionsrückstellungen wurden auf-grund eines versicherungsmathemati-schen Gutachtens nach dem Teilwert-verfahren unter Zugrundelegung einesRechnungsfußes von 6 % gebildet.

In den sonstigen Rückstellungen sindBeträge für noch anfallende Baukostenfür Verkaufte Grundstücke von 146,7 T2enthalten.

Die Forderungen mit einer Restlaufzeitvon mehr als einem Jahr stellen sich wiefolgt dar:

davon 2004 davon 2003mit einer Restlaufzeit mit einer Restlaufzeit

von mehr als einem Jahr von mehr als einem Jahr

2 2

Forderungenaus Betreuungstätigkeit 595.316,01 652.393,01

8080

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherung gewährten Pfandrechte o.ä. stellen sich wie folgt dar (§ 285 Ziff. 1 a,b HGB) (Vorjahreszahlen in Klammern)

Verbindlichkeiten insgesamt Restlaufzeitunter 1 Jahr 1 - 5 Jahre

3 3 3

1. Verbindlichkeiten gegenüberKreditinstituten 9.864.858,02 4.487.859,42 3.145.783,05

(6.848.108,15) (3.766.405,23) (721.253,36)

2. Verbindlichkeiten gegenüberanderen Kreditgebern 1.120.362,60 111.467,51 81.148,16

(1.140.405,42) (96.037,04) (81.148,16)

3. Erhaltene Anzahlungen 277.486,11 277.486,11(83.575,05) (83.575,05)

4. Verbindlichkeiten ausVermietung 1.163,94 1.163,94

(0,00) (0,00)

5. Verbindlichkeiten ausBetreuungstätigkeit 0,00 0,00

(1.639,80) (1.639,80)

6. Verbindlichkeiten ausLieferungen und Leistungen 1.029.252,69 1.029.252,69

(133.631,77) (133.631,77)

7. Verbindlichkeiten gegenüberverbundenen Unternehmen 5.631.183,88 5.631.183,88

(5.499.379,14) (5.499.379,14)

8. Sonstige Verbindlichkeiten 110.919,17 110.919,17(108.777,87) (108.777,87)

Gesamtbetrag 18.035.226,41 11.649.332,72 3.226.931,21(13.815.517,20) (9.689.445,90) (802.401,52)

Die Zusammensetzung der Verbindlich-keiten ergibt sich aus folgendemVerbindlichkeitenspiegel:


W



8181

davonArt der


2.231.215,55 5.535.970,60 GS, Hyp(2.360.449,56) (3.198.597,76)

927.746,93 791.194,53 GS, Hyp(963.220,22) (811.481,57)

3.158.962,48 6.327.165,13(3.323.669,78) (4.010.079,33)

2. Angaben zur Gewinn- undVerlustrechnung

In den sonstigen betrieblichen Erträgensind 193,5 T2 aus dem Verkauf vonObjekten des Anlagevermögens und301,7 T2 als Auswirkung aus derBetriebsprüfung enthalten. In den sonstigen betrieblichen Auf-wendungen sind keine wesentlichenPosten nach § 277 HGB enthalten.

Bei den Steuern vom Einkommen undErtrag handelt es sich im Wesentlichenum Steuernachforderungen für frühereJahre.

Die sonstigen Steuern enthalten über-wiegend Grundsteuern.

8282

5. Sonstige Angaben



Nicht bilanzierte finanzielleVerpflichtungen

Zukünftige Bauinstandhaltungen undModernisierungen können unternehmens-üblich mit Eigenmitteln aus den Jahres-ergebnissen finanziert werden.

Leasingverträge bestanden zum31.12.2004 nicht.

Geschäftsjahr Vorjahr davon gegenüberverbundenen Unternehmen

T2 T2 T2 T2

Rahmenkreditvertrag mit der Volksbank Lünen eG 8.000 11.500 4.229 3.000

Schuldrechtliche Mitverpflichtung fürdie GbR Lüner Heide 4.500 4.500

übernommene Bürgschaft gegenüberder Stadt Bergkamen 500 500


W



8383

Name Sitz Anteil EK Ergebnis Geshäfts-% T2 T2 jahr

Bauverein zu Lünen Lünen 100 4.961,8 14,9 2004Bewirtschaftungs-GmbH

GbRLüner Heide Lünen 50,00 -236,6 2004

GbR Lippe-wohnpark Lünen 33,33 69,80 -4,9 2004

BSB * Bochum 8 3.262,3 134,6 2004

* BSB Bewirtschaftungs- und Servicegesellschaft des wohnungswirtschaftlichen Bildungszentrums in Bochum-Springorum mbH Besitz- und Betriebs KG


8484

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

2713

,9 T3

2423

,11

T3

2495

,23

T3

2575

,0 T3

2000 2001 2002 2003 2004

3018

,1 T3

Personalaufwendungen

0

50

100

150

200

250

300

227,

93 T3

297,

18 T3

212,

9 T3

213,

0 T3

232,

9 T3

2000 2001 2002 2003 2004

Zuführung Pensionsrückstellung


Die nebenstehende Übersicht zeigt dieOrganisation und durchschnittlicheStellenbesetzung jeweils am 31.12.:

Außerdem beschäftigte die Gesellschaftim abgelaufenen Wirtschaftsjahr 7 Aus-zubildende (Vorjahr: 5).

Verwaltung 2003 2004

Kaufmännischer BereichVollzeitbeschäftigte 21 21Teilzeitbeschäftigte 7 7

Technischer BereichVollzeitbeschäftigte 3 3Regiebetrieb 16 14Hausmeister /Parkhaus /Aufsichtspersonen 5 6


W



8585

Gesellschafterverhältnisse

Alleinige Gesellschafterin der Unterneh-mung ist die Muttergenossenschaft Bau-verein zu Lünen eG. Gegenüber derGesellschafterin bestehen nicht geson-dert in der Bilanz ausgewiesene Verbind-lichkeiten von 5.631,2 T2 (Vorjahr:5.499,4 T2).

Vorschlag zur Verwendung des Bilanzgewinns

Der Gesellschafterversammlung wird vor-geschlagen, den Bilanzgewinn von 45.593,01 2 wie folgt zu verwenden:

- Einstellungen in andere Gewinnrücklagen40.000,00 2

- Gewinnvortrag auf neue Rechnung5.593,01 2

Prüfungsverband

Die gesetzliche Prüfung erfolgt durch den Verband der WohnungswirtschaftRheinland Westfalen e.V., Goltsteinstraße29, 40211 Düsseldorf.

8686

Aufsichtsrat


Winfried Kempa Dipl.-Verwaltungswirt stellv. Vorsitzender



Horst Eggermann Technischer Angestellter











Der Vorstand



W



8787

I. GesamtwirtschaftlicheRahmenbedingungen

Makrolage

Nach Angaben des Statistischen Bundes-amts verzeichnete Deutschland nachmehrjähriger Stagnation wieder einleichtes Wirtschaftswachstum. DasBruttoinlandsprodukt stieg 2004 real um1,6 %. Dies ist im Wesentlichen auf diepositive Entwicklung der Exportwirtschaftzurückzuführen. Trotz des gestiegenenEuro-Kurses hat sich die internationaleWettbewerbsfähigkeit deutscher Unter-nehmen deutlich verbessert. Jedochstagnierte der private Konsum weiter(real - 0,3 %). Wesentliche Ursache warerneut die schwache Dynamik amArbeitsmarkt. Die Bruttolöhne stiegen nurleicht und gaben keinen wesentlichenImpuls für den Konsum. Zudem fehlte esden Verbrauchern nach wie vor anVertrauen in die Zukunft. Die Preis-steigerungsrate lag bei 1,6 % (Vorjahr:1,1 %), insbesondere durch die gestiege-nen Energie und Gesundheitskosten.

Mikrolage

Die wirtschaftliche Lage mit dem nochnicht abgeschlossenen Strukturwandelder Region wirkt sich auch auf dieGewerberaumbewirtschaftung aus. Seitüber 5 Jahren ist ein Nachfragerückgangfestzustellen. Marktbedingte Leerstände

sind teilweise zu verzeichnen. DiesenProblemen stellen wir einen gutenBranchenmix erfolgreich entgegen.Allerdings war auch im laufendenGeschäftsjahr in Einzelfällen eineKorrektur des Mietpreises nach untenunumgänglich. Ein Anstieg der Rück-stände, sowie der damit verbundenenAbschreibungen, Mahnbescheide undRäumungsklagen waren nicht zu ver-meiden. Die Ertragslage ist hierdurchnicht gefährdet. Bei einem Gewerbe-wechsel ist häufig mit Instandhaltungs-und Umbaukosten zu rechnen. DieseEntwicklung ist ebenfalls bei den Mit-wettbewerbern festzustellen.

Aufgrund der angespannten Lage in derGewerberaumbewirtschaftung wird aufweitere Neubauten vorerst verzichtet. Aufeinen zukunftsfähigen Branchenmix wirdgeachtet. Als positiv sind die Spezial-bauten, wie Verwaltungsgebäude u.ä., zuwerten. Hier werden künftig die bestenChancen gesehen, da die Erträge imVorfeld durch langfristige Verträge undguter Kundenbonität gesichert werden.

Die Niedrigzinsphase wurde konsequentgenutzt. Liquide Mittel stehen aufgrundabgeschlossener Darlehensverträge mitder Bauverein zu Lünen eG sowie auf derBasis von Rahmenvereinbarungen inangemessener Höhe zur Verfügung.

Bauverein zu LünenBewirtschaftungs-GmbH

Lagebericht 2004


Das Geschäftsjahr 2004 zeigte für unsereGesellschaft einen planmäßigen Verlauf.Der im Geschäftsjahr 2004 entstandeneJahresüberschuss von 14,9 T2 wird unterHinzurechnung des Verlustvortrages aufdie neue Rechnung vorgetragen. ImBerichtsjahr wurde eine umfangreicheModernisierung an den Gebäuden, Aufdem Ringe, in Lünen durchgeführt. Dieangefallenen Kosten hierfür wurden akti-viert. Ein von der Stadt Lünen als Mietergewährter Zuschuss wurde direkt alsErtrag vereinnahmt.

1. Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse der Hausbewirtschaf-tung sind insbesondere aufgrund vonMietnachlässen gegenüber dem Vorjahrgesunken. Daneben haben sich vorüber-gehende Leerstände ausgewirkt.

2. Ertragslage

Die Ertragslage unserer Gesellschaft warim Berichtsjahr zufrieden stellend. DasErgebnis ist fast ausschließlich im Bereichder Hausbewirtschaftung entstanden. Die Ertragslage der Gesellschaft wird, wiebereits in den Vorjahren, durch ver-gleichsweise hohe Abschreibungen(473,3 T2), Zinsaufwendungen (700,1 T2) und Abschreibungen aufMietforderungen (18,3 T2) belastet.

Für das Jahr 2005 ist mit einer zufriedenstellenden Ertragslage zu rechnen. DieFortschreibung der ordentlichen Ergeb-nissituation ist gesichert.

8888


Hausbewirtschaftung 1.935,3 2.002,9 - 67,6- Sollmieten 1.666,1 1.683,5 - 17,4- Erlösschmälerungen 96,7 57,6 + 39,1


W



8989


Bilanzsumme 22.904,7 22.079,5 + 825,2Anlagevermögen 21.159,7 21.327,9 - 168,2Eigenkapital 4.961,8 4.946,9 + 14,9Jahresüberschuss / -fehlbetrag + 14,9 - 323,0 + 337,9

3. Vermögenslage

Die Vermögens- und Kapitalverhältnissesind nach wie vor geordnet. Das Anlage-vermögen ist zu fortgeführten Anschaf-

fungs- bzw. Herstellungskosten bewertet.Der tatsächliche Verkehrswert liegt deut-lich über den ausgewiesenen Buchwerten.


Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 666,2 619,9 + 46,3Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 126,4 123,7 + 2,7Abschreibungen 473,3 555,2 - 117,9Sonstige betriebliche Aufwendungen 77,1 237,6 - 160,5Zinsen und ähnlicheAufwendungen 700,1 761,1 - 61,0

9090

Die Abnahme des Anlagevermögens istauf die laufenden Abschreibungenzurückzuführen.

Das Eigenkapital der Genossenschaftkonnte durch Gewinnthesaurierunggestärkt werden. Die Relation des Eigenkapitals zur Bilanzsumme beträgt21,66 %.

Auch die Dauerfinanzierungsmittelwurden durch planmäßige Tilgungen imSaldo um 289,1 T2 gesenkt. Ein gering-verzinsliches Darlehen der Genossen-schaft wurde zur Gegenfinanzierung zurVerfügung gestellt.

4. Finanzlage

Die Liquiditätslage ermöglichte jederzeitdie Erfüllung der finanziellen Verpflich-tungen. Liquide Mittel für notwendige Investitio-nen waren verfügbar. Auch für das lau-fende Geschäftsjahr stehen disponibleMittel in ausreichender Höhe bereit.

Das geldrechnungsmäßige Ergebnissichert unter Berücksichtigung des durchdie Genossenschaft gewährten Rahmen-kredits die geplanten Investitionen.


Jahresüberschuss 14,9 - 323,0Abschreibungen 473,3 555,2= Cashflow 488,2 232,2

planmäßige Tilgungen 289,1 286,8

außerplanmäßige Tilgungen 0.0 0,0


W



9191

II. Mitarbeiter

Bedingt durch die Geschäftsbesorgung,die die Tochter-GmbH für die Genossen-schaft leistet, sind entsprechende An-lastungen für Dienstleistungen anstelledes üblicherweise ausgewiesenen Per-sonal- und Sachaufwandes festzustellen.

III. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutungsind nach dem Schluss des Geschäftsjah-res nicht eingetreten.

IV. KünftigeEntwicklungen

Das Gebiet in dem die Gesellschaft tätigist, wird in Zukunft mit leicht rückläufi-gen Bevölkerungszahlen rechnen müs-sen. Bis zum Jahr 2015 wird die Bevölke-rung im optimistischen Szenario insge-samt noch stagnieren, setzt sich dagegender Trend der letzten Jahre fort, wird dieBevölkerungszahl sinken. Insgesamt musssich das Unternehmen auf die Bevölke-rungsveränderung, die weniger, grauerund bunter wird einstellen. D.h. mitabnehmenden Haushaltszahlen ist zurechnen. Auch werden die Bewohner imdurchschnitt deutlich älter und die Aus-stattungen der Haushalter individueller.Dies wird auch Auswirkungen auf denBranchenmix in den gewerblichen Räu-men haben.

9292

V. Risikomanagement /Risikobericht

Das wirtschaftliche Umfeld unseresUnternehmens ist geprägt durch einen begrenzten regionalen Markt und großenWettbewerb. Der Bauverein zu Lünen istals Dienstleister in der Wohnungswirt-schaft tätig und daher mit einer Vielzahlvon Risiken konfrontiert. Diese Risikensind untrennbar mit unternehmerischemHandeln verbunden. Ziel unseres Han-delns ist, dass wir die mit der Geschäft-stätigkeit verbundenen überschaubarenRisiken eingehen, um die Chancen derWertschöpfung zu nutzen. Dies wird ins-besondere durch hohe Qualität des Pro-duktes Wohnung erreicht.

Auch unsere Mieter als Kunden sindihrerseits an Wettbewerbsvorteilen unse-rer Unternehmensgruppe zur Nutzungvon Marktchancen interessiert .Durch dasso gewonnene Eigenkapital, das in denwesentlichen Teilen thesauriert wird, kön-nen wir auch in Zukunft Gewerbeobjektefür unsere Kunden schaffen und erhalten. Der Bauverein versteht effizientes undvorausschauendes Risikomanagement als ein wichtiges und sicherndes Element inder Unternehmensentwicklung. PrimäresZiel ist die frühzeitige Erkennung und

somit aktive Steuerung im Rahmen derRisikostrategie. Zur Erfassung und Steue-rung von Risiken werden existierendeInstrumente permanent weiterentwickelt.

So wurde im Geschäftsjahr 2003 ein Port-foliomanagement implementiert und imlaufenden Geschäftsjahr 2004 weiterent-wickelt. Mit diesem Instrument könnenunter Berücksichtigung der sich verän-dernden Märkte Entscheidungen aufgesicherten Basisdaten getroffen werden.Daneben werden die wichtigsten finanz-wirtschaftlichen und wohnungswirt-schaftlichen Kennzahlen regelmäßigerstellt und analysiert.

Die Geschäftsführung dankt allen Mitar-beiterinnen und Mitarbeitern dergeschäftsbesorgenden Mutter- GmbH fürden umsichtigen und bereitwilligen Ein-satz sowie für die mit viel Engagementgeleistete Arbeit.

Den Aufsichtsratsmitgliedern gilt unserDank für die vertrauensvolle und kon-struktive Zusammenarbeit zum Wohleunserer Gesellschaft.


W



9393


Bauverein zu Lünen

Bilanz Bauverein zu Lünen

Bewirtschaftungs-GmbH

AKTIVA

A. Anlagevermögen

I. Sachanlagen

1. Grundstücke mit Wohnbauten 1.910.888,14 1.719.294,55

2. Grundstücke und grundstücksgleiche

Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 18.828.332,21 19.169.784,33

3. Grundstücke ohne Bauten 54.630,93 54.630,93

4. Grundstücke mit Rechten Dritter 1,51 1,51

5. Bauten auf fremden Grundstücken 363.384,66 384.182,54

6. Bauvorbereitungskosten 2.500,00 21.159.737,45 0,00


B. Umlaufvermögen

I. Vorräte

1. Unfertige Leistungen 417.446,69 386.503,08

2. Andere Vorräte 3.443,00 420.889,69 3.293,48

II. Forderungen und

sonstige Vermögensgegenstände

1. Forderungen aus Vermietung 15.566,34 10.209,43

2. Forderungen gegenüber Unternehmen,

mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 1.012.050,00 0,00

3. Sonstige Vermögensgegenstände 130.214,92 1.157.831,26 35.650,38

III. Flüssige Mittel

1. Guthaben bei Kreditinstituten 166.291,32 315.947,44

22.904.749,72 22.079.497,67

9494



PASSIVA 9595



A. Eigenkapital

I. Gezeichnetes Kapital 51.129,19 51.129,19

II. Kapitalrücklage 5.470.823,13 5.470.823,13

III. Gewinnrücklagen

1. Andere Gewinnrücklagen 10.737,13 10.737,13

IV. Bilanzverlust

1. Verlustvortrag -585.824,12 -262.825,03

2. Jahresfehlbetrag (-) / -Überschuss (+) + 14.919,86 -570.904,26 -322.999,09


B. Rückstellungen

1. Steuerrückstellungen 1.611,00 0,00

2. Sonstige Rückstellungen 84.000,00 85.611,00 118.000,00

C. Verbindlichkeiten

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 8.271.488,21 8.070.723,98

2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen

Kreditgebern 4.220.617,71 4.402.448,31

3. Erhaltene Anzahlungen 397.118,32 397.985,11

4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 37.967,93 17.976,45

5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen

und Leistungen 38.535,95 36.581,13


verbundenen Unternehmen 4.882.747,85 4.088.626,54

7. Sonstige Verbindlichkeiten 8.877,56 17.857.353,53 290,82

davon aus Steuern: 8.877,56 2 (290,82)

22.904.749,72 22.079.497,67

9696

1. Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr2004 wurde nach handelsrechtlichenVorschriften aufgestellt. Für das Geschäfts-jahr wurde eine gesonderte Steuerbilanzaufgestellt.

Die Gliederung der Bilanz und derGewinn- und Verlustrechnung richtet sichnach dem vorgegebenen Formblatt; dieVergleichszahlen des Vorjahres sind auf-geführt. Für die Gewinn- und Verlust-rechnung wurde das branchenüblicheGesamtkostenverfahren gewählt.


SachanlagenDas Sachanlagevermögen wurde zu fort-geführten Anschaffungs- bzw. Herstel-lungskosten bewertet. In die Herstel-lungskosten der Gebäude sind keineanteilig zurechenbaren Kosten für eigeneLeistungen der Gesellschaft sowie anteiligzuzuordnende Fremdzinsen einbezogenworden.

Bei Objekten, bei denen die Modernisie-rung eine wesentliche Verbesserung überden ursprünglichen Zustand hinaus zuFolge hat, wurden die aufgewandtenKosten aktiviert.

Die planmäßigen Abschreibungen wur-den bei den Gebäuden und Garagenob-jekten auf der Basis zulässiger Abschrei-bungen nach Handelsrecht ermittelt undmit 2 % bzw. 4 % vorgenommen.

UmlaufvermögenUnter den unfertigen Leistungen sindneben den noch nicht abgerechnetenHeizkosten auch die übrigen noch nichtabgerechneten Betriebskosten erfasst undentsprechend dem Niederstwertprinzipbewertet. Heizölvorräte wurden zuAnschaffungskosten (Anwendung Fifo-Verfahren) bewertet.



W



G&V

1. Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung 1.935.276,87 2.002.944,26

2. Verminderung / Erhöhung

des Bestandes an unfertigen Leistungen 30.943,61 -19.995,09


4. Aufwendungen für bezogene

Lieferungen und Leistungen

a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 666.220,12 619.920,35

b) Aufwendungen für andere Lieferungen

und Leistungen 126.403,23 792.623,35 123.691,23

5. Rohergebnis 1.373.147,44 1.302.429,02

6. Personalaufwand

Löhne und Gehälter 15.785,51 17.399,88

7. Abschreibungen auf Sachanlagen 473.261,96 555.181,31


9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 12.766,54 1.205,43

10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 700.131,14 761.069,97

davon an verbundenen Unternehmen: 22.831,94 2 (17.500,00)

11. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 119.643,64 -267.621,26

12. Steuern vom Einkommen und Ertrag 46.601,40 1.956,00


14. Jahresfehlbetrag (-)/ -überschuss (+) 14.919,86 -322.999,09

15. Verlustvortrag -585.824,12 -262.825,03

16. Bilanzverlust -570.904,26 -585.824,12

9797



2 2 2


W



9898


W



9999

Bei den Forderungen und sonstigen Ver-mögensgegenständen wurden erkennba-re Einzelrisiken durch Bewertungsabschlä-ge berücksichtigt. Dem allgemeinen Kre-ditrisiko wurde durch eine Pauschalwert-berichtigung ausreichend Rechnunggetragen. Beim Umlaufvermögen führtenbis zu Bilanzaufstellung eingetretenenegative Wertschwankungen zu ange-messenen Abwertungen.

RechnungsabgrenzungspostenVom Aktivierungswahlrecht der Geldbe-schaffungskosten wurde - wie im Vorjahr- kein Gebrauch gemacht. SämtlicheBeträge des Geschäftsjahres konntensofort als Aufwand erfasst werden.

RückstellungenPassivierungspflichtige Rückstellungenwurden nach vernünftiger kaufmänni-scher Beurteilung bemessen.

VerbindlichkeitenDie Verbindlichkeiten sind mit ihremRückzahlungsbetrag passiviert worden.


Die Entwicklung des Anlagevermögens istim nachfolgenden Anlagespiegel darge-stellt:

100100


2 2 2

A. Sachanlagen

Grundstücke mit Wohnbauten 1.989.380,04 228.365,65 0,00

Grundstücke und grundstückgleiche

Rechte mit Geschäfts- und anderen

Bauten 22.245.158,62 74.239,90 0,00

Grundstücke ohne Bauten 54.630,93 0,00 0,00

Grundstücke mit Rechten Dritter 1,51 0,00 0,00

Bauten auf fremden Grundstücken 520.949,22 0,00 0,00

Bauvorbereitungskosten 0,00 2.500,00 0,00

24.810.120,32 305.105,55 0,00


W



101101



0,00 306.857,55 1.910.888,14 1.719.294,55 36.772,06

0,00 3.491.066,31 18.828.332,21 19.169.784,33 415.692,02

0,00 0,00 54.630,93 54.630,93 0,00

0,00 0,00 1,51 1,51 0,00

0,00 157.564,56 363.384,66 384.182,54 20.797,88

0,00 0,00 2.500,00 0,00 0,00

0,00

0,00 3.955.488,42 21.159.737,45 21.327.893,86 473.261,96

102102

Unter den unfertigen Leistungen sind417,4 T2 noch nicht abgerechneteBetriebskosten enthalten.

In den Positionen Sonstige Vermögensge-genstände ist ein Betrag von 124,5 T2enthalten. Hierbei handelt es sich umeinen Modernisierungskostenzuschussder Stadt Lünen für das Objekt in Lünen,Auf dem Ringe. Der Betrag war zum Zeit-punkt der Aufstellung der Bilanz ausgegli-chen.

Das gezeichnete Kapital beträgt51.129,19 2.

Bestand Einstellungen Einstellung aus Entnahme Bestandam Ende aus Jahresüber- für am Ende

des Bilanzgewinn schuss des das desVor- des Geschäfts- Geschäfts- Geschäfts-

jahres Vorjahres jahres jahr jahresT2 T2 T2 T2 T2

Kapitalrücklage 5.470,8 0,0 0,0 0,0 5.470,8

AndereGewinnrücklagen 10,7 0,0 0,0 0,0 10,7

Rücklagenspiegel

In den sonstigen Rückstellungen sindBeträge für zum Bilanzstichtag nichtabgerechnete Instandhaltungsleistungenvon 75 T2 enthalten.

Forderungen mit einer Restlaufzeit vonmehr als einem Jahr bestanden nicht.

Die Zusammensetzung der Verbindlich-keiten ergibt sich aus dem Verbindlichkei-tenspiegel auf Seite 104 / 105.


W



103103

4. Angaben zur Gewinn- undVerlustrechnung

In den sonstigen betrieblichen Erträgenist ein Zuschuss der Stadt Lünen von124,5 T2 enthalten. In den sonstigenbetrieblichen Aufwendungen sind alsAuswirkung aus der Betriebsprüfung 29,9 T2 enthalten.

Bei den Steuern vom Einkommen undErtrag handelt es sich im Wesentlichenum Steuernachforderungen für frühereJahre.

Die sonstigen Steuern enthalten Grund-steuern.

5. Sonstige Angaben



Geschäftsjahr Vorjahr davon gegenüberverbundenen Unternehmen

T2 T2 T2 T2

Rahmenkreditvertrag mit der Volksbank Lünen eG 8.000 11.500

Schuldrechtliche Mitverpflichtung für dieGbR Rathaus Lünen 15.200 14.000

übernommene Bürgschaft gegenüberder Stadt Bergkamen 500 500

104104

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherung gewährten Pfandrechte o.ä. stellen sich wie folgt dar (§ 285 Ziff. 1 a,b HGB) (Vorjahreszahlen in Klammern)

Verbindlichkeiten insgesamt Restlaufzeitunter 1 Jahr 1 - 5 Jahre

3 3 3

1. Verbindlichkeiten gegenüberKreditinstituten 8.271.488,21 1.523.052,80 522.851,46

(8.070.723,98) (1.235.547,33) (625.790,88)

2. Verbindlichkeiten gegenüberanderen Kreditgebern 4.220.617,71 187.713,64 863.382,68

(4.402.448,31) (181.830,60) (817.075,00)

3. Erhaltene Anzahlungen 397.118,32 397.118,32(397.985,11) (397.985,11)

4. Verbindlichkeiten ausVermietung 37.967,93 37.967,93

(17.976,45) (17.976,45)

5. Verbindlichkeiten ausLieferungen und Leistungen 38.535,95 38.535,95

(36.581,13) (36.581,13)

6. Verbindlichkeiten gegenüberverbundenen Unternehmen 4.882.747,85 4.882.747,85

(4.088.626,54) (4.088.626,54)

7. Sonstige Verbindlichkeiten 8.877,56 8.877,56(290,82) (290,82)

Gesamtbetrag 17.857.353,53 7.076.014,05 1.386.234,14(17.014.632,34) (5.958.837,98) (1.442.865,88)


W



105105

davonArt der


6.225.583,95 6.861.870,87 GS, Hyp(6.209.385,77) (6.969.208,98)

3.169.521,39 4.220.617,71 GS, Hyp(3.403.542,71) (4.402.448,31)

9.395.105,34 11.082.488,58(9.612.928,48) (11.371.657,29)

106106

Nicht bilanzierte finanzielle Verpflichtungen

Zukünftige Bauinstandhaltungen undModernisierungen können unter-nehmensüblich mit Eigenmitteln aus denJahresergebnissen finanziert werden.

Leasingverträge bestanden zum31.12.2004 nicht.


Name GbR RathausSitz LünenAnteil % 50EK T2 0,0Ergebnis T2 - 3.029,3Geschäftsjahr 2004

Das Ergebnis ist bestimmt durch steuer-lich geänderte Bewertungskriterien.


Die Mutter- GmbH wird im Rahmeneines Geschäftsbesorgungsvertrages fürdie Tochter tätig. Für Leistungen sind vonder Mutter- GmbH im Berichtsjahr 163,5 T2 in Rechnung gestellt wordenDieser Aufwand ist vertretbar und ange-messen.

Gesellschafterverhältnisse

Alleinige Gesellschafterin der Bewirtschaf-tungs-GmbH ist die Mutter-GmbH Bau-verein zu Lünen Bau- und Verwaltungs-GmbH.

Gegenüber der Gesellschafterin bestehennicht gesondert in der Bilanz ausgewiese-ne Verbindlichkeiten von 82.641,55 2(Vorjahr: 55.308,98 2).

Vorschlag zur Verwendung des Bilanzverlustes

Der Gesellschafterversammlung wirdvorgeschlagen, den Bilanzverlust von 570.904,26 2 auf neue Rechnung vor-zutragen.

Prüfungsverband

Die gesetzliche Prüfung erfolgte durchden Verband der WohnungswirtschaftRheinland Westfalen e.V., Goltsteinstraße29, 40211 Düsseldorf.


W



107107

Aufsichtsrat


Winfried Kempa Dipl.-stellv. Vorsitzender Verwaltungswirt



Horst Eggermann TechnischerAngestellter











Der Vorstand


108108

Documents

2004 - Bauverein zu Lünen · 02.06.2004 fest, dass Vorstand bzw. Geschäftsführer und Aufsichtsrat den ihnen nach Gesetz und Satzung obliegenden Verpflichtungen nach-gekommen sind