Abschlussbericht Sanierungsgebiet „Ortskern Elstal“daten.verwaltungsportal.de/dateien/sitzungen/b_2012_050... · 2012. 6. 5. · Abschlussbericht Sanierungsgebiet „Ortskern

Gemeinde Wustermark

Hoppenrader Allee 1

14641 Wustermark

Bauamt

AbschlussbericSanierungsgebiet „Ortskern Elst

Bund-Land-Pro„Städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahm

Bear

Treuhänderischer Sanierung

Deutsche Stadt- und Grundstücksentwic

gesellschaft mbH &

Axel-Springer-S

1011

Günter Arndt | Bartosz

Novemb

Gefördert durch:

htal“grammen“ (S)

beitung:

sträger

klungs-

Co. KG

tr. 54 B

7 Berlin

Klimek

er 2011

Abschlussbericht Sanierungsgebiet „Ortskern Elstal“Bund-Land-Programm „Städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen“ (S)

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Inhalt

1. Einleitung......................................................................................................................3

2. Erreichter Sanierungsstand und Abgleich mit Sanierungszielen ..........................4

2.1 Ausgangssituation der Sanierung ............................................................................4

2.1.1 Ortsspezifische Defizite und städtebauliche Missstände................................6

a) Substanz- und Zustandsmängel ....................................................................6

b) Funktionsmängel ............................................................................................7

2.1.2 Gebietsabgrenzung und Eckdaten der Gesamtmaßnahme ...........................8

2.2 Sanierungsziele und Strategien .............................................................................10

2.3 Durchführung der Gesamtmaßnahme ...................................................................12

2.3.1 Städtebauliche Untersuchungen und Planungen .........................................12

2.3.2 Öffentlichkeitsarbeit ......................................................................................14

2.4 Sanierungszielerreichung und Bewertung .............................................................15

2.4.1 Bewertung der erreichten Sanierungsziele...................................................15

2.4.2 Sicherung der erreichten Sanierungsziele....................................................18

2.4.3 Kartographische Darstellung der durchgeführten Maßnahmen ...................18

3. Vernetzung verschiedener Förderinstrumente.......................................................19

3.1 Sonstige Förderprogramme und Umsetzungselemente........................................19

3.2 Wechselwirkungen über die Gebietskulisse hinaus ..............................................19

4. Finanzierung der Gesamtmaßnahme.......................................................................19

4.1 Besonderheiten und Finanzierungsprobleme ........................................................19

4.2 Kosten- und Finanzierungsübersicht .....................................................................23

5. Fazit und Ausblick .......................................................................................................25

6. Fotodokumentation .....................................................................................................26

ANLAGE : Sanierungsplan „Durchgeführte Maßnahmen“


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1. Einleitung

Elstal verdankt seine Gründung dem Bau des Rangierbahnhofes Wustermark zwischen 1906 und

1909. Schon bald zeichnete sich Wohnraumbedarf für die bei der Bahn Beschäftigten ab. 1918

wurde daher der Gutsbezirk Elstal gebildet und mit dem Bau einer Eisenbahnersiedlung

begonnen. Zur heutigen Gemarkung zählen auch Teilflächen des ehemaligen

Truppenübungsplatzes, dessen gesamtes Gebiet einstmals zum Gutsbezirk Döberitz gehörte. Auf

dem Areal, das sich direkt an der B 5 befindet, liegen das Olympische Dorf von 1936 sowie

weitere ehemalige Truppenquartiere und Offizierswohnungen. Auch ein Teilstück der "Döberitzer

Heide" ist der Gemeinde zugeordnet. Dort befand sich ehemals das erste Militärflugfeld

Deutschlands. Die erste Militärfliegerschule hatte daher ihren Standort im "Elsgrund", heute

ebenfalls ein Teil von Elstal. Jetzt werden auf dem ehemals militärischen Gelände, auf dem noch

bis 1992 sowjetische Einheiten stationiert waren, viele der alten Gebäude saniert. Es entstehen

neue Wohnungen.

Im Jahr 1991 hat die Gemeinde Elstal beschlossen, zur Verbesserung der sozialen, strukturellen

und städtebaulichen Verhältnisse im Ortskern von Elstal für einen langfristigen Zeitraum

Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Zur Beurteilung der Frage, in welcher Weise und in

welchem Umfang die Sanierung erfolgen soll, hat die Gemeinde die Durchführung von

Vorbereitenden Untersuchungen gemäß § 141 Abs. 3 Baugesetzbuch eingeleitet. Damit sollten

die Notwendigkeit der Sanierung, die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und

Zusammenhänge, die anzustrebenden allgemeinen Ziele und die Durchführbarkeit der Sanierung

aufgezeigt werden.

Nachfolgend wird der Werdegang der Entscheidungsfindung für die Durchführung der

Sanierungsmaßnahme in den wesentlichen Punkten aufgeführt:

16.07.1991 Beschluss zur Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen

Beauftragt: Planungsgruppe 4 (P4) und das Büro für Architektur und

Stadtgeschichte, in Zusammenarbeit mit der DSK Deutsche

Stadtentwicklungsgesellschaft mbH (heute: DSK Deutsche Stadt- und

Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH & Co. KG)

01.10.1992 1. Einwohnerversammlung zur Vorbereitung der städtebaulichen

Sanierungsmaßnahme


Sanierungsmaßnahme

August 1993 Städtebaulicher Rahmenplan „Teilbereich Rosa-Luxemburg-Allee“,

Selbstbindungsbeschluss 1994, 1. Änderung in der Fassung vom Oktober 1996


Sanierungsmaßnahme

25.10.1994 Beschluss der Sanierungssatzung für das Sanierungsgebiet „Ortskern Elstal“ durch

die Gemeindevertretung der Gemeinde Elstal


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13.12.1994 Selbstbindungsbeschluss des Rahmenplanes für den Ortskern Elstal

16.10.1995 Bekanntmachung der Satzung der Gemeinde Elstal über die förmliche Festlegung

des Sanierungsgebietes „Ortskern Elstal“ und der Erteilung der Genehmigung

18.03.1999 Gestaltungssatzung „Bereich zwischen Eisenbahner- und Stahlhaussiedlung“ in

der Fassung vom November 1998, in Kraft ab dem 18.03.1999

31.12.2002 Gemeindegebietsreform – die Gemeinde Elstal wurde ein Ortsteil der Gemeinde

Wustermark

23.05.2003 Gestaltungssatzung „Stahlhaussiedlung“ in der Fassung vom Mai 2002/Dezember

2002, in Kraft ab dem 23.05.2003

30.06.2003 1. Überarbeitung des Rahmenplanes Ortskern Elstal

10.04.2006 Einwohnerversammlung in Vorbereitung der vorzeitigen Ablösung von

Ausgleichsbeträgen

Oktober 2011 Abschluss der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme

2. Erreichter Sanierungsstand und Abgleich mit Sanierungszielen

2.1 Ausgangssituation der Sanierung

Die Gemeinde Elstal (heute: Gemeinde Wustermark OT Elstal) bestand aus unterschiedlichen

Siedlungsgebieten - wie folgt beschrieben:

- Eisenbahnersiedlung

- Stahlhaussiedlung

- Steinhaussiedlung

- Thälmannplatz

- Karl-Marx-Straße

- Kirschsteinsiedlung

- Scharnhorstsiedlung

- Eulenspiegelsiedlung

- Kiefernsiedlung

- Radelandsiedlung

- Heideländer

- Olympisches Dorf


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Die Errichtung der Eisenbahnersiedlung folgte dem „Gartenkonzept“. So entstand eine kleine, in

sich geschlossene „Stadt“ mit einem Marktplatz, um welchen sich Läden, Lokale sowie die Kirche

gruppierten. Die Siedlung ist für die Gemeinde Elstal ortsprägend. Die Siedlung wurde 1993 unter

Denkmalschutz gestellt.

Ein weiteres bedeutendes Siedlungsgebiet ist die Stahlhaussiedlung. Die Gebäude der

Stahlhaussiedlung wurden in Mischbauweise aus vorgefertigten Montageteilen in den Jahren

1935/1936 hergestellt. Die Außenwände bestehen aus Stahllamellen. Die Siedlung steht ebenfalls

unter Denkmalschutz.

Mitte der 30-er Jahre entstand östlich der Stahlhaussiedlung die Steinhaussiedlung aus

Doppelhäusern. Aufgrund der Bebauung und der relativ großen Grundstücke hat diese Siedlung

einen Kleinsiedlungscharakter.

Nördlich der Eisenbahnersiedlung wurden 1936 und 1939 auf dem heutigen Ernst-Thälmann-

Platz zweigeschossige Wohnbauten für die Wehrmacht errichtet. Nach zwischenzeitlicher

Nutzung durch sowjetische Offiziersfamilien wurden diese Wohnungen ab dem Jahre 1985 an

Elstaler Bürger vergeben.

In der Karl-Marx-Straße entstanden 1950 aufgrund erheblichen Wohnraumbedarfs 102

Wohnungen in typischer DDR-Bauweise. Die Wohnungen wurden 1997 durch den Eigentümer

saniert und modernisiert.

Weitere bedeutende Siedlungen sind die Kirschsteinsiedlung, Scharnhorstsiedlung und

Eulenspiegelsiedlung. Diese Siedlungen entstanden ebenfalls in den 30-er Jahren.

Charakteristisch sind zweigeschossige Gebäude und ein hoher Grünanteil.

Die Kiefernsiedlung wurde 1935 erbaut und diente als Kasernenanlage. Das gleiche gilt für die

Siedlung Radeland.

Am 16.07.1991 wurde die Durchführung der Vorbereitenden Untersuchungen durch die

Gemeinde Elstal beschlossen. Die planerische Grundkonzeption sah eine Entwicklung und

Veränderung im Untersuchungsgebiet in allen Siedlungsbereichen vor. Folgende

Schwerpunktbereiche haben sich herausgebildet:

1. Zwischenbereich (Bereich zwischen Stahl- und Steinhaussiedlung und

Eisenbahnersiedlung)

2. nördlicher Bereich Lindenstraße/Schulstraße/Kiefernweg

3. Stahl- und Steinhaussiedlung

4. Eisenbahnersiedlung

Im Untersuchungsgebiet wurde im Zuge der Vorbereitenden Untersuchungen ein hoher Anteil an

städtebaulichen Missständen festgestellt. Zusätzlich waren im Gebiet teilweise substantielle und

strukturelle Missstände vorhanden, die den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und

Arbeitsverhältnisse sowie der Sicherheit der dort lebenden und arbeitenden Menschen nicht

entsprochen haben.


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Die Missstände werden im Folgenden aufgeteilt nach Substanz- und Zustandsmängeln (z.B.

Ortsbild, Nutzung) und Funktionsmängeln dargestellt:

2.1.1 Ortsspezifische Defizite und städtebauliche Missstände

a) Substanz- und Zustandsmängel

Ortsbild

- Im Siedlungsgefüge waren ungeordnete baulich-räumliche Situationen entstanden, die

durch Leerstand, Brachflächen und störende oder Fehlnutzungen eine erhebliche

Beeinträchtigung des Ortsbildes darstellten:

o Ortsbildstörende Gebäudegestaltung, Garagen, Verkaufsbaracken und Hausruinen

o Ungeordnete Gartenraumsituation

o Verwilderter Kirchengarten

o Lückenhafte Maulbeerallee

o Kindergarten und Nebengebäude

- Erhebliche Störungen des Ortsbildes sind insgesamt auch in hohem Maße auf

unterlassene Instandsetzung oder Leerstand von Gebäuden zurückzuführen.

- Im Freiraumbereich waren ungeordnete und untergenutzte Situationen sowie der Verlust

prägender Vegetationselemente im öffentlichen Straßen- und Platzraum zu verzeichnen.

Bausubstanz

- Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf Eisenbahnersiedlung

- Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf Stahlhaussiedlung

- Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf Steinhaussiedlung

- Beseitigung von Leerstand

- Ausbaubedarf Sportplatz

Nutzung

- Zur Erfüllung der zukünftigen Funktion als Versorgungszentrum eines Wohn- und

Gewerbestandortes stand im Ortskern Elstal ein unzureichendes Angebot an Handels-

und Dienstleistungsbetreiben zur Verfügung.

- Im Bereich der Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen war ein Fehlbedarf an

Einrichtungen für Jugendliche und ältere Bürger festgestellt worden (z.B. Spielplätze,

Jugendclub, Seniorentreff).

- Der Leerstand von Wohn-, Gewerbe- und Dienstleistungssubstanz bzw. Brachliegen von

entsprechenden Flächen zeigte die bisherige Unternutzung räumlicher Ressourcen.

o Leerstand Turnhalle

o Leerstand Baracken

- In der Nähe von Wohnbereichen sind störende Gewerbebetriebe entstanden (z.B.

Fleischereibetrieb, Fuhrbetrieb)

- Freizeit- und Kultureinrichtungen waren zwar vorhanden, zeichneten sich aber durch

geringe Attraktivität aus und konnten den zukünftig steigenden Bedarf nicht mehr decken.

- Bei einigen Gebäuden führte der Leerstand bzw. die Unternutzung zu einer Verringerung

der Nutzbarkeit sowie zur Beschleunigung des Verfalls wertvoller, zum Teil historisch

bedeutender und das Ortsbild prägender Bausubstanz.


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- Bei vielen Gebäuden bestand neben einem weitgehenden Modernisierungsbedarf der

Haustechnik (Umstellung der Wärmeversorgung, Anschluss an das kommunale

Abwassernetz, usw.) und einer Erhöhung des Wohnstandards, die Notwendigkeit der

Durchführung von Maßnahmen vor allem im Bereich der Instandsetzung von Dächern,

Fassaden und Fenstern.

Verkehr

- Die damalige Gestaltung der Verkehrsführung führte zu einem hohen Anteil an

Durchgangsverkehr, zu überhöhten Verkehrsgeschwindigkeiten, zur

Fußgängergefährdung, zu starken Schall- und Abgasemissionen und starken

Erschütterungen der Bausubstanz und Gefahrensituationen, insbesondere an Kreuzungen

und Einmündungen im Bereich der Gartenstraße, des Ernst-Walter-Weges und der

Breiten Straße.

- Aus dem mangelhaften Angebot für den ruhenden Verkehr resultierte ein ungeordnetes,

störendes und behinderndes Parken in den Straßenräumen und führte zur Minderung der

Aufenthaltsqualität.

- Ein Großteil der gepflasterten, asphaltierten und unbefestigten Straßen sowie der

befestigten und unbefestigten Fußwege wies erhebliche Schäden auf.

- Die ÖPNV-Anbindung (Regionalbahn, Bus) in Richtung Nauen und Berlin war

unzureichend. Aufgrund der eingeschränkten Taktzeiten bot der ÖPNV keine attraktive

Alternative zum Individualverkehr.

Grün- und Freiflächen

- Der größte Teil der öffentlichen Grünflächen konnte nicht zu Freizeit- und

Erholungszwecken genutzt werden, da diese verwildert waren und aufgrund der

jahrzehntelangen militärischen Nutzung unter Altlastenverdacht standen.

- Das ungeordnete Parken auf Bürgersteigen und in den halböffentlichen Bereichen der

Eisenbahnersiedlung sowie die starken Belastungen im Bereich der Garagenkomplexe

führten zur Vernichtung von Vegetationsflächen, einer starken Bodenverfestigung und zu

starken Einschränkungen der Gestaltungs- und Aufenthaltsqualität des Ortsbildes.

- Nutzungsänderungen sowie die geplanten Neubebauungen im und um den Ortskern

gefährdeten den grünen Siedlungsmantel Elstals; diese wertvollen und ortsbildprägenden

Bestandteile sollten unbedingt bei den zukünftigen Planungen berücksichtigt werden.

- Die vorhandenen Alleen, straßenbegleitende und platzraumgestaltende Bäume und

Vorgärten waren z.T. unvollständig und in den Kreuzungsbereichen der

Eisenbahnsiedlung lückenhaft.

b) Funktionsmängel

- Fehlender räumlicher Schwerpunkt im Ortskern Elstal aufgrund ungeordneter baulich-

räumlicher Situationen

- Unzureichendes Angebot an Handels -und Dienstleistungsbetrieben zur Erfüllung der

zukünftigen Funktion eines Versorgungszentrums

- Fehlbedarf an Einrichtungen für Jugendliche und ältere Bürger im Bereich der Gemeinde-

und Wohnfolgeeinrichtungen (Spielplätze, Jugendklub usw.)


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- Unattraktive Freizeit- und Kultureinrichtungen wie Sportplatz und Klubhaus

- Unzureichende Verkehrsverhältnisse einschließlich ÖPNV-Anbindung

2.1.2 Gebietsabgrenzung und Eckdaten der Gesamtmaßnahme

Die städtebaulichen Mängel, insbesondere Funktionsmängel wurden in folgenden Bereichen

festgestellt:

- Nördlicher Bereich Lindenstraße/ Schulstraße/ Kiefernweg

- Zwischenbereich (Bereich zwischen Stahl- und Steinhaussiedlung und

Eisenbahnersiedlung)

- Stahl- und Steinhaussiedlung

Die Umstrukturierung und Weiterentwicklung dieser Bereiche hatte für die zukünftige Entwicklung

der Gemeinde Elstal große Bedeutung. Die Beseitigung der Missstände war von vordringlichstem

öffentlichen Interesse, so dass diese Bereiche zusammengefasst als das Sanierungsgebiet

festgelegt wurden (siehe Anlage Sanierungsplan). Dabei ist der nördliche Bereich

Lindenstraße/Schulstraße/Kiefernweg räumlich von Bereich der Stahl- und Steinhaussiedlung und

dem Zwischenbereich getrennt.

Das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet „Ortskern Elstal“ umfasst eine Fläche von ca. 29,2 ha.

Es wurden Bereiche aus dem Sanierungsgebiet herausgenommen, in denen städtebauliche

Missstände in geringem Umfang festgestellt wurden, deren Behebung keine Sanierung als

städtebauliche Gesamtmaßnahme erforderlich machte, sondern durch städtebauliche

Einzelmaßnahmen oder durch andere bau- und planungsrechtliche Verfahren erfolgen konnte.

Folgende Gebiete wurden nicht in das Sanierungsgebiet einbezogen:

- Eisenbahnersiedlung einschließlich Friedhof

- Bereich Heideweg/ Feldweg (teilweise)

- Rosa-Luxemburg-Allee

Die Nichteinbindung der Eisenbahnersiedlung in das Sanierungsgebiet wurde wie folgt begründet:

Im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen wurde eine Häufung städtebaulicher Missstände

festgestellt. In Anbetracht der bereits begonnenen Instandsetzungs- und

Modernisierungsmaßnahmen und Weiterführung in diesem Bereich durch die ESG

Eisenbahnersiedlungsgesellschaft als damaliger Eigentümer und die Bereitstellung von

Fördermitteln aus dem Landesbauprogramm Denkmalschutz war von einer gesicherten

Behebung der städtebaulichen Missstände auszugehen.

Aus diesem Grunde wurde dieser, für die Gemeinde ortsprägender Bereich, nicht in das

Sanierungsgebiet einbezogen. Aus heutiger Sicht war dies ein Fehler, da die Sanierung der

Eisenbahnersiedlung nicht fortgeführt wurde und erhebliche städtebauliche Missstände

festzustellen sind.

Die Gemeinde Elstal hatte zur Erfüllung ihrer Aufgaben, welche ihr bei der Vorbereitung und

Durchführung der Sanierung oblagen, die DSK Deutsche Stadtentwicklungsgesellschaft mbH am


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29.09.1993 gem. § 157 BauGB mit der Durchführung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme

„Ortskern Elstal“ beauftragt. Die wesentlichen Aufgaben des Sanierungsträgers waren:

- Koordinierung der Sanierungsaufgaben

- Aufstellung und laufende Fortschreibung der Kosten- und Finanzierungsübersicht

- Beantragung, Abruf und Bewirtschaftung der Finanz- und Fördermittel und

Erstellung der Verwendungsnachweise

- Feststellung der Mitwirkung- und Investitionsbereitschaft sowie der finanziellen

Möglichkeiten der Eigentümer, Bewohner, Betriebsinhaber und der potentiellen

Investoren

- Beratung von Eigentümern und Nutzungsberechtigten bei der Modernisierung und

bei Baumaßnahmen sowie Unterstützung bei der Beschaffung der Finanzmittel

- Mitwirkung bei der Durchführung der Bodenordnung einschließlich der Mitwirkung

bei den Verhandlungen und Vertragsabschlüssen

- Mitwirkung bei der Durchführung von Ordnungsmaßnahmen

- Mitwirkung bei der Öffentlichkeitsarbeit

- Verwaltung des Treuhandvermögens nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten,

buchhalterische Erfassung von die Sanierungsmaßnahme betreffenden

Einnahmen und Ausgaben

- Unterstützung der Gemeinde bei der Vorbereitung und Durchführung der

vorzeitigen Ablösung von Ausgleichsbeträgen

Die hoheitlichen Entscheidungen und auch damit verbundene planerische Entscheidungen

blieben ausschließlich bei der Gemeinde.

Ausgewählte statistische Daten

Sanierungsgebiet OT Elstal

gesamt

Gemeinde

Wustermark

Fläche 29,9 ha 710 ha 52,63 km²

Einwohner (1994) 450 1.726 4.453

Einwohner (2011) 480 3.350 7.949

Zahl der Gebäude (1994) 101 - -

Zahl der Gebäude (2011) 114 - -

Zahl der Wohnungen (1994) 159 - -

Zahl der Wohnungen (2011) 172 - -

Die Versorgungsschwerpunkte in Elstal befanden sich zu Beginn der Untersuchungen im Bereich

des Karl-Liebknecht-Platzes und am Ernst-Walter-Weg zwischen Breite Straße und Heideweg.

Folgende Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote waren vorhanden:

Je zwei Lebensmittelläden, Fleischereien, Friseure

Je eine Drogerie, Getränkehandel, Blumenladen, Fußpflegesalon, Klubhaus, Fernmeldezentrale

der DB, Obst- und Gemüsehandel, Bäcker, Bekleidungsboutique, Schuhgeschäft, Gaststätte mit

Pensionsbetrieb, Malerbetrieb, Imbiss, Videoverleih, Fuhrbetrieb, Juwelier, Post, Schule,

Freiwillige Feuerwehr, Turnhalle, KiTa, Bibliothek, ev. Kirche, Kapelle mit Friedhof.


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Insgesamt war das Angebot an Handels-, Dienstleistungs- und Handwerksbetrieben nur in

geringem Umfang vorhanden.

Es fehlten angemessene Einkaufs- und Versorgungsmöglichkeiten (z.B. Apotheke) sowie weitere

Angebote an Gastronomie, Hotellerie, Kultur- und Freizeitangeboten.

Ausstattungsstand der insgesamt 716 Wohneinheiten in 224 Gebäuden im Untersuchungsgebiet:

- 70% der Gebäude werden mit Einzelöfen beheizt (Kohle/Holz)

- 8% aller Wohnungen haben nur IWC und kein Bad

- 80% der Sanitärausstattungen und der Haustechnik weisen einen Modernisierungsbedarf

auf

- Der überwiegende Teil der Siedlungsbereiche verfügt über keinen Anschluss an eine

Abwasserkanalisation

2.2 Sanierungsziele- und Strategien

Folgende Sanierungsziele- und Strategien für die einzelnen sektoralen Handlungsschwerpunkte

ergaben sich aus den Zielen der Landesplanung, den örtlichen Zielen aus dem Vorentwurf des

Flächennutzungsplanes, der Situationsanalyse, den Stellungnahmen der Träger der öffentlichen

Belange und aus den Anregungen der Öffentlichkeit:

Handlungsschwerpunkt Ortsbild

- Sicherung und Verbesserung der vorhandenen, historisch und städtebaulich wertvollen

Bausubstanz: Konservierung sowie Nachnutzung/ Instandsetzung leerstehender Gebäude

- Sicherung des differenzierten Charakters der verschiedenen Siedlungsbereiche

- Erhaltung und Verbesserung ortsbildprägender Gebäude und Straßenzüge

- Erhaltung der kleinteiligen und typischen Siedlungsstrukturen

- Verbesserung der Aufenthaltsqualität öffentlicher Plätze, öffentlicher Grünanlagen sowie

der Straßenräume unter Berücksichtigung prägender Baumbestände

- Um- und Neugestaltung städtebaulich ungeordneter Bereiche bzw. untypischer Baukörper

und Fassaden

- Anpassung von Neu- und Umbauten an das Ortsbild

- Verbesserung des äußeren Erscheinungsbildes durch Schließung von Baulücken

- Abrissmaßnahmen desolater Baustrukturen

- Erhaltung und Betonung der Ortseingangssituationen

Handlungsschwerpunkt Nutzung

- Sicherung und Stärkung der bestehenden Versorgungsstandorte

- Ansiedlung von nicht störendem Gewerbe im Ortskern, Auslagerung von störenden

Gewerbebetrieben (Fleischereibetrieb, Fuhrbetrieb) aus dem Ortskern

- Ansiedlung weiterer Handels-, Handwerks- und Dienstleistungsbetriebe im Bereich des

Ernst-Walter-Weges und im nordöstlichen Bereich der Rosa-Luxemburg-Allee

- Sicherung, Attraktivitätssteigerung und Ergänzung des vorhandenen Angebots im Bereich

Tagestourismus, Freizeit und Naherholung (inkl. Verbesserung der Erschließung, u.a.

Parkplatzsituation, Fußwegeverbindungen)

- Erhöhung der Kapazitäten im Gaststätten- und Beherbergungsgewerbe

- Aktivierung und Neuordnung brachliegender Bauflächen


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- Verbesserung des Bauzustandes und des Ausstattungsgrades der Wohnbebauung (z.B.

Heizung, Sanitärausstattung)

- Verbesserung des Wohnumfeldes (z.B. Spielplätze)

- Verbesserung der Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum

- Instandsetzung der durch Baumängel betroffenen Gebäude, Verbesserung des

bautechnischen Zustandes, Neunutzung/ Umnutzung leerstehender Gebäude

Handlungsschwerpunkt Verkehr

- Verbesserung der Verkehrsverhältnisse durch eine abgestimmte Verkehrsführung und

Neuordnung des ruhenden Verkehrs unter Berücksichtigung des zu erwartenden erhöhten

Verkehrsaufkommens

- Verbesserung der ÖPNV-Anbindung, insbesondere an Nauen, Wustermark, Rathenow,

Stendal und Berlin (z.B. Frequenzen)

- Verbesserung der Verkehrsverhältnisse durch ein aufeinander abgestimmtes KFZ-, Fuß-

und Radwegenetz unter besonderer Berücksichtigung gestalterischer und

denkmalpflegerischer Anforderungen an den Straßenraum

- Entschärfung von gefährlichen Verkehrssituationen

- Minderung der Schallemissionen im Bereich der Gartenstraße/ Breite Straße, u.a. durch

bauliche Gestaltungsmaßnahmen im Straßenraum

- Schaffung von zusätzlichen Straßen- und Wegeverbindungen zum Regionalbahnhof

„Wustermark Rangierbahnhof“ und an künftige Entwicklungsgebiete

- Instandsetzung und Erweiterung der Rosa-Luxemburg-Allee als zukünftige

Hauptverbindungs- und Sammelstraße

- Erhaltung, Ergänzung und Verbesserung des baulichen Zustandes, des

Erscheinungsbildes und der Aufenthaltsqualität der Straßen

- Umnutzung der Nebengebäude der Eisenbahnersiedlung als Garagen unter Beachtung

denkmalpflegerischer Belange

- Entwicklung eines zusammenhängenden Fuß- und Radwegenetzes zur Verflechtung der

Funktionsbereiche und der Umgebung

Handlungsschwerpunkt Grün- und Freiflächen

- Verbesserung der öffentlichen Nutzbarkeit von Grün- und Freiflächen

- Erhaltung und Entwicklung der vorhandenen Grün- und Landschaftsflächen, insbesondere

des grünen Siedlungsmantels um den Ortskern

- Erhaltung der ortstypischen Grünflächen in ihren differenzierten Ausprägungen

(waldgeprägte Bereiche, Hausgärten, öffentliche Platz- und Straßenräume usw.) und ihren

typischen Bepflanzungsstrukturen

- Erhaltung, Erweiterung und Vernetzung der bestehenden Gartenwege und anderer

fußläufiger Verbindungen

- Verbesserung der Aufenthalts- und Erlebnisqualität öffentlicher Grün- und Freiflächen

durch Gestaltungs- und Pflegemaßnahmen sowie die Erhöhung des

Ausstattungsstandards (z.B. Bänke)

- Konsequente Erhaltung und Ergänzung des Allee- und Straßenbaumbestandes in ihren

vorhandenen Arten und sonstiger ortstypischer Bepflanzungen

- Ökologische Sanierung und landschaftsplanerische Gestaltung der angrenzenden

Konversionsflächen und Brachlandbereiche

- Vermeidung großflächiger Bodenversiegelung


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Zur Umsetzung der formulierten Sanierungsziele wurde das „umfassende Sanierungsverfahren“

(§ 142 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit §§ 152ff. BauGB) gewählt. Begründet wurde die Wahl

dadurch, dass es sich bei den von der Gemeinde verfolgten Sanierungsabsichten nicht nur um

die Erhaltung des derzeitigen Zustandes handelt, sondern vielmehr eine wesentliche

Verbesserung und Umgestaltung der städtebaulichen Situation des gesamten Ortskernes

angestrebt wurde. Sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen waren somit zu erwarten.

Der Durchführungszeitraum der Sanierung einschließlich der vorbereitenden Untersuchungen

wurde ursprünglich auf 20 Jahre geschätzt.

Der geschätzte Finanzierungsbedarf entsprechend der Vorbereitenden Untersuchungen betrug

28,6 Mio. DM (14,6 Mio. €).

2.3 Durchführung der Gesamtmaßnahme

2.3.1 Städtebauliche Untersuchungen und Planungen

Während der Durchführung der Gesamtmaßnahme wurden u.a. folgende städtebauliche

Untersuchungen und Planungen realisiert:

- Vorbereitende Untersuchungen für das Untersuchungsgebiet „Innenstadt Elstal“

Mit der Durchführung der Vorbereitenden Untersuchungen wurde die Planungsgruppe 4 (P 4)

und das Büro für Architektur und Stadtgeschichte in Zusammenarbeit mit der Deutschen

Stadtentwicklungsgesellschaft mbH beauftragt. Die Durchführung der Vorbereitenden

Untersuchungen war eine zwingende verfahrensrechtliche Voraussetzung für den Erlass einer

Sanierungssatzung. Damit wurde die Beurteilungsgrundlage für die Notwendigkeit der

Sanierung, die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge

und die Durchführbarkeit der Sanierung erarbeitet.

- Erarbeitung des Sanierungsplanes und Digitalisierung der Planungsunterlagen

Mit der Erarbeitung eines Sanierungsplanes wurde der Gemeinde ein zusätzliches Instrument

zur Steuerung des Sanierungsablaufes an die Hand gegeben. Damit konnte eine wesentliche

Verfahrensoptimierung erzielt werden.

- Erarbeitung des Rahmenplanes

Durch den Städtebaulichen Rahmenplan wurden die vorliegenden Planungsgrundlagen und die

örtlichen Gegebenheiten im Ortskern Elstal in städtebaulicher, funktioneller und struktureller

Hinsicht berücksichtigt. Er diente der Gemeinde aufgrund seiner umfassenden und

zusammenhängenden Darstellung als ein entscheidendes informelles Planungsinstrument.


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- Überarbeitung des Rahmenplanes

Aufgrund vorangeschrittener Planungen und neuer Entwicklungen, insbesondere in den

Randbereichen des Ortskerns von Elstal, wurde eine Überarbeitung des Rahmenplanes

notwendig.

- Gestaltungskonzept sozio-kulturelle Einrichtungen

Die Gemeinde Elstal war bestrebt, geeignete Räumlichkeiten für eine Sozialstation, für Vereine,

Veranstaltungen u. Ä. zu schaffen. Mit dem Gestaltungskonzept wurden Varianten zur Nutzung

von zwei vorhandenen Gebäuden untersucht um festzustellen, welches Gebäude für eine sozio-

kulturelle Einrichtung in der Gemeinde Elstal geeignet ist.

- Erarbeitung eines Gutachtens KITA Haus I, Lindenstraße 1A

Die KITA Haus I in der Lindenstraße sollte saniert werden. In Vorbereitung dieses

Einzelvorhabens wurde ein Gutachten erstellt. Im Ergebnis des Gutachtens wurde auf eine

Sanierung des Gebäudes verzichtet.

- Turnhalle, Modernisierungs- und Instandsetzungsgutachten

Die Turnhalle wurde in den Vorbereitenden Untersuchungen und der städtebaulichen

Rahmenplanung für den Ortskern von Elstal als ortsbildprägendes und erhaltenswertes

Gebäude ausgewiesen. Mit dem Gutachten erfolgte eine Bestandsaufnahme des Gebäudes.

Es wurde der Sanierungsbedarf ermittelt und verschiedene Lösungsmöglichkeiten nach

verschiedenen Anforderungen untersucht. Das Gutachten war Voraussetzung für die

anschließende Modernisierung und Instandsetzung der Turnhalle.

- Gestaltungssatzung Stahlhaussiedlung

Die Eigentumsverhältnisse der im Sanierungsgebiet gelegenen „Stahlhaussiedlung“ wurden

durch den Beschluss des Bundesverwaltungsgerichtes für die Bewohner der Doppelhäuser

geklärt. In der Siedlung war ein erheblicher Sanierungsstau zu verzeichnen. Ziel der

Gestaltungssatzung war und ist es, das charakteristische Erscheinungsbild der historischen

Anlage der Stahlhaussiedlung weitestgehend zu erhalten, ohne dabei notwendige bauliche

Veränderungen und zeitgemäße Maßnahmen zur Erhaltung der Bausubstanz und zur

Verbesserung des Wohnwertes zu verhindern.


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2.3.2 Öffentlichkeitsarbeit

Die Einbeziehung der Bewohner und Grundstückseigentümer bei den Vorbereitenden

Untersuchungen und am Sanierungsverfahren sowie bei der Planung bis zur Durchführung von

Einzelmaßnahmen war ausdrücklich erwünscht und gefordert. Insbesondere in den

Anfangsjahren der Sanierung wurde die Öffentlichkeitsarbeit sehr intensiv betrieben. Es wurden

öffentliche Veranstaltungen durchgeführt in denen über den jeweiligen Stand des

Sanierungsverfahrens informiert wurde. Im Zuge der Vorbereitung des Sanierungsverfahrens

wurden im Jahr 1992 Fragebögen an die Eigentümer der Gemeinde Elstal versandt. Der

Gemeinde war es wichtig, die Meinungen der Bürger zu bestimmten Fragen im Zusammenhang

mit dem Sanierungsverfahren, wie z.B. Versorgungs- und Dienstleistungen, Verkehrssituation,

Bedeutung der Gemeinde für das Umland usw. zu erfahren und gleichzeitig die Notwendigkeit für

die Durchführung eines Sanierungsverfahrens zu erläutern. Am 01.10.1992 erfolgte im Rahmen

einer Bürgerversammlung die Auswertung der eingereichten Fragebögen. Zusätzliche

Bürgersprechstunden gaben den Eigentümern die Möglichkeit, gezielt Informationen zum

Sanierungsverfahren zu erfragen. Durch eine Vielzahl von Presseartikeln in der Märkischen

Allgemeinen, Veröffentlichungen im Amtsblatt und die Behandlung sanierungsrechtlicher Themen

in den Gemeindevertreterversammlungen erhielten die Einwohner weitere Informationen über

Planungsabsichten sowie über bevorstehende und laufende Realisierungen der Vorhaben.

Durch eine Ausstellung im Jahre 1998 wurden den Bürgern der Gemeinde Elstal weitergehende

Erläuterungen zum Sanierungsverfahren gegeben.

Durch die intensive Öffentlichkeitsarbeit konnte die anfängliche Ablehnung, vor allem der

Grundstückseigentümer, gegenüber dem Sanierungsverfahren in ihrer Gemeinde erheblich

reduziert werden. Die spätere Entwicklung zeigte, dass sich die Bürger mit der Durchführung des

Sanierungsverfahrens identifiziert haben.

Ein weiterer Schwerpunkt der Öffentlichkeitsarbeit war ab dem Jahr 2006 die Vorbereitung der

vorzeitigen Ablösung des Ausgleichsbetrages gemäß § 154 Abs. 3 Baugesetzbuch auf freiwilliger

Basis. Wichtig war der Gemeinde, durch eine vorzeitige Ablösung der Ausgleichsbeträge

zusätzliche Finanzmittel für die Durchführung der Gesamtmaßnahme zur Verfügung zu haben,

um weitere Einzelvorhaben ausfinanzieren zu können. In einer öffentlichen Bürgerversammlung

am 10.04.2006 wurden die betroffenen Eigentümer in Zusammenarbeit mit dem

Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Havelland und der DSK Deutsche Stadt

und Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH umfangreich über die Vorteile und Nachteile einer

vorzeitigen Ablösung des Ausgleichsbetrages informiert. Es wurden die bereits zahlreich

durchgeführten Ausbaumaßnahmen des öffentlichen Raumes, die Verbesserung der Infrastruktur

und sonstige Baumaßnahmen, welche zu einer Aufwertung des Sanierungsgebietes führten,

erläutert. Ein besonderer Vorteil für die Grundstückseigentümer bei einer vorzeitigen Ablösung

war die Gewährung eines Verfahrensabschlages von 15 % bis zum 19.12.2006 und von 5 % bis

zum 30.06.2007. Als Ergebnis der Öffentlichkeitsarbeit wurden 86 % der Ausgleichsbeträge auf

freiwilliger Basis vorzeitig abgelöst.


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2.4 Sanierungszielerreichung und Bewertung

2.4.1 Bewertung der erreichten Sanierungsziele

Vor dem Hintergrund der vielfältigen Problemlagen, welche die Gemeinde vor der Ausweisung

des Sanierungsgebietes prägten, ist zum Abschluss der Gesamtmaßnahme einzuschätzen, dass

nicht alle Sanierungsziele erreicht wurden. Dies liegt vor allem daran, dass sich die

Weiterentwicklung der Gemeinde hinsichtlich der Sicherung und Stärkung bestehender

Versorgungsstandorte, Ansiedlung weiterer Handels-, Handwerks- und Dienstleistungsbetriebe im

wesentlichen an anderen Standorten außerhalb des Sanierungsgebietes vollzogen hat. Die

Entwicklung eines Zentrums zwischen Ernst-Walter-Weg und Rosa-Luxemburg-Allee als

wichtiges Sanierungsziel scheiterte daran, dass die Auslagerung des Sportplatzes in das

Siedlungsgebiet „Heideländer“ nicht erfolgte. Dies lag an der fehlenden Finanzierung, am

Widerstand des Sportvereins aber auch an den Änderungen der Beschlüsse der

Gemeindevertretung zu diesem Vorhaben. Eine Entwicklung dieses Bereiches zu einem Zentrum

der Gemeinde wird wahrscheinlich auch zukünftig nicht erfolgen.

Ebenso ist es nicht gelungen, Ordnungsmaßnahmen im Bereich Rudi-Nowack-Straße und Ernst-

Koch-Straße zur Auslagerung des Fleischereibetriebes durchzuführen. Dies scheiterte zum einem

an der Bereitschaft des Eigentümers, aber auch an den nicht ausreichend zur Verfügung

stehenden Fördermitteln. Die Fleischerei wurde aus anderen Gründen aufgegeben. Allerdings

stören die nicht genutzten Gebäude das Ortsbild in diesem Bereich.

Die Förderung der umfassenden Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden bzw. die

Instandsetzung von Gebäudehüllen, wie ursprünglich im Sanierungsplan vorgesehen, konnte nur

teilweise realisiert werden. Grund hierfür war, dass die bereitgestellten Fördermittel vorrangig für

den Ausbau und die Gestaltung von öffentlichen Straßen, Wegen und Plätzen verausgabt

wurden.

Folgende Vorhaben wurden im Fördergegenstand B.3 (Instandsetzung und Modernisierung von

Gebäuden) realisiert:

- Turnhalle – umfassende Instandsetzung und Modernisierung

- Kita – Instandsetzung der Gebäudehülle mit Außenanlagen

- Ernst-Walter-Weg 13 – Instandsetzung der Gebäudehülle

- Ernst-Walter-Weg 3 – Instandsetzung der Gebäudehülle

- Rudi-Nowack-Straße 3 – Kleinteiliges Einzelvorhaben

Im Bereich der Stahl- und Steinhaussiedlung befinden sich mehrere unter Denkmalschutz

stehende Reihenhäuser. Unter Wahrung des denkmalwerten Erscheinungsbildes der

Gesamtsiedlung war lt. Sanierungsplan vorgesehen, an diesen Gebäuden umfangreiche

Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen.

Aufgrund fehlender Fördermittel, aber auch infolge ungeklärter Eigentumsverhältnisse in den

Anfangsjahren der Sanierung war eine Realisierung dieser Maßnahmen nicht möglich.


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In den Folgejahren konnten die Eigentumsverhältnisse geklärt werden. Die Modernisierung und

Instandsetzung der denkmalgeschützten Häuser erfolgte ausschließlich durch private

Finanzierung der Eigentümer. Dabei wurden die denkmalpflegerischen Belange berücksichtigt.

Im Einzelnen handelt es sich um folgende Gebäude:

- Ernst-Walter-Weg 8

Das Haus wurde verkauft. Der neue Eigentümer hat das Gebäude umfangreich saniert.

- Ernst-Walter-Weg 32/33

Beide Doppelhaushälften gehören einem Eigentümer. Das Doppelhaus wird z. Z. saniert.

- Herrmann-Stickelmann-Straße 3/4

Das Doppelhaus gehört einem Eigentümer. Das Haus wurde innen saniert. An der Hülle

erfolgte noch keine Instandsetzung.

- Herrmann-Stickelmann-Straße 8

Die denkmalgeschützte Doppelhaushälfte wurde innen und außen durch den Eigentümer

komplett modernisiert und instandgesetzt.

- Herrmann-Stickelmann-Straße 17

Diese Doppelhaushälfte ist im Innenbereich komplett saniert. Außen ist die Instandsetzung

noch nicht abgeschlossen.

- Sophie-Scholl-Straße 7/8

Im Innenbereich sind beide Doppelhaushälften saniert. An der Hülle erfolgte eine

teilweise Instandsetzung. Die Weiterführung der Sanierung erfolgt in den kommenden

Jahren durch den Eigentümer.

Fördermittel im Fördergegenstand B.4 Ordnungsmaßnahmen wurden für Grunderwerb und

Grenzvermessungen als Voraussetzung für die Durchführung von Straßenbaumaßnahmen, für

die Abbrucharbeiten einer Steinbaracke auf dem Spielplatzgelände und einem

Betriebsverlagerungsgutachten verwendet. Die wesentliche Ausgabe erfolgte für den

Grunderwerb eines Grundstückes (Flur 3, Flurstücke 18 bis 24 und 550) in Höhe von 128 T€. Auf

diesem Grundstück beabsichtigte die Gemeinde einen Kindergarten zu bauen. Im Nachhinein

wurde aus verschiedenen Gründen festgestellt, dass eine Realisierung des Vorhabens auf

diesem Grundstück nicht möglich war. Die verausgabten Fördermittel wurden wieder der

Gesamtmaßnahme zugeführt.

Der Schwerpunkt der Sanierung lag in der Herstellung und Gestaltung von Erschließungsanlagen

und Freiflächen im öffentlichen Raum. Es wird eingeschätzt, dass aufgrund der Sanierung und

Herrichtung fast aller Straßen im Sanierungsgebiet dieses Sanierungsziel umfassend erreicht

wurde. Damit konnte ein erheblicher Beitrag geleistet werden, den Bereich des

Sanierungsgebietes gestalterisch und funktional aufzuwerten. Da der letzte Zuwendungsbescheid

bereits im Jahre 2003 mit Änderungsbescheid 2007 ausgereicht wurde, standen letztmalig für das

Haushaltsjahr 2007 Fördermittel zur Verfügung. Die Realisierung und der Abschluss der


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Einzelvorhaben Ernst- Thälmann - Platz (1. und 2. Bauabschnitt) waren nur dadurch möglich, weil

die Gemeinde der Gesamtmaßnahme zusätzliche Eigenanteile zugeführt hat.

Im Fördergegenstand B.5 (Herstellung und Änderung von Erschließungsanlagen und Freiflächen)

wurden die nachfolgenden Einzelvorhaben realisiert:

- Breite Straße

- Carl-von-Ossietzky-Straße

- Ernst-Koch-Straße

- Ernst-Walter-und Rudi-Nowack-Denkmal

- Ernst-Walter-Weg

- Kiefernweg

- Ernst-Thälmann-Platz 1. und 2. BA

- Rudi-Nowack-Straße

- Schulstraße

- Sophie-Scholl-Straße/Kurzer Weg

- Herrmann-Stickelmann-Straße

- Nickelstraße

- Heideweg/Feldweg

- Zufahrtsstraße – Platzgestaltung Breite Straße (Garagenkomplex)

Nicht realisiert wurde das Einzelvorhaben Karl-Marx-Straße. Der Eigentümer der Straße war nicht

bereit die Flächen öffentlich zu widmen. Bereits verausgabte Fördermittel für Planungsleistungen

wurden wieder der Gesamtmaßnahme zugeführt.

Weiterhin nicht realisiert wurde der Ausbau eines Teilstückes der Lindenstraße und des Geh- und

Radweges zwischen Schulstraße und Lindenstraße aufgrund fehlender Fördermittel. Diese

Straße und der Weg liegen am Rand des nördlich gelegenen Sanierungsgebietes und haben

keine wesentliche Bedeutung für die Gesamtmaßnahme.

Erfolge wurden insbesondere im Rahmen der Aufwertung öffentlicher Grünflächen und Anlagen

zum Spielen für Kinder und Jugendliche erzielt. In der Gemeinde Elstal gab es keinen öffentlichen

Spielplatz für Kinder und Jugendliche. Dieses Defizit wurde bereits früh erkannt. Diese

Erkenntnisse fanden ihren Niederschlag im Städtebaulichen Rahmenplan. Das Gelände am Ende

der Schulstraße im nördlichen Teil des Sanierungsgebietes wurde für eine Nutzung für Kinder und

Jugendliche ausgewiesen. Fortsetzung fand diese sinnvolle Planungsabsicht im Sanierungsplan.

Mit der Realisierung unterschiedlicher Betätigungsfelder wie Kletterwände, Türme mit Netzen zum

klettern, einer Streetball- und Skateboardanlage wurden Möglichkeiten geschaffen, sich im

Freiraum spielerisch und abenteuerlich in unterschiedlicher Weise zu betätigen. Bemerkenswert

ist, dass der umgebende und vorhandene Baum- und Strauchbestand erhalten und in die

Gestaltung der Gesamtanlage einbezogen werden konnte. Heute kann eingeschätzt werden,

dass die Anlage gut von den Kindern und Jugendlichen angenommen wird.

Schließlich haben noch eine ganze Reihe privater Vorhaben, insbesondere

Modernisierungsmaßnahmen an den eigenen Wohnhäusern, zu einer Verbesserung des

unmittelbaren Wohnumfeldes beigetragen. Nennenswert ist, dass diese

Modernisierungsmaßnahmen ohne Fördermittel auf Eigeninitiative der Eigentümer erfolgten.


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Neben dem förderrechtlichen Instrumentarium der Umsetzung städtebaulicher Ziele hatte die

Gemeinde mit der Ausweisung der Gebietskulisse als förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet

„Ortskern Elstal“ auch baurechtliche Steuerungsmöglichkeiten der Gebiets- und

Grundstücksentwicklung erhalten, welche auch genutzt wurden.

In der Anlage sind die wesentlichen Einzelvorhaben in einer Fotodokumentation dargestellt.

2.4.2 Sicherung der erreichten Sanierungsziele

Die Sicherung der erreichten Sanierungsziele wird durch die

- Gestaltungssatzung der Gemeinde Wustermark in der Fassung vom Juni 2010, rechtskräftig ab

dem 27.01.2011

gewährleistet. Diese Satzung ersetzt die Gestaltungssatzungen „Bereich zwischen Eisenbahner-

und Stahlhaussiedlung“ und „Stahlhaussiedlung“.

Die Satzungen gewährleisten insbesondere die Bewahrung und Erhaltung des baulichen Erbes

und damit den Erhalt der schützenswerten Siedlungen des historischen Gemeindebildes.

Damit ist auch ohne die Fortwirkung des besonderen Städtebaurechts ein ausreichender

Rechtsrahmen gegeben, der Fehlentwicklungen vermeidet und die mit dem Einsatz öffentlicher

und privater Mittel verfolgten Ziele dauerhaft sichert.

2.4.3 Kartographische Darstellung der durchgeführten Maßnahmen

Siehe Sanierungsplan „Durchgeführte Maßnahmen“ in der Anlage


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3. Vernetzung verschiedener Förderinstrumente

3.1 Sonstige Förderprogramme und Umsetzungsinstrumente

Es wurden keine weiteren Förderprogramme eingesetzt.

3.2 Wechselwirkungen über die Gebietskulisse hinaus

Auf den an das Sanierungsgebiet angrenzenden Konversionsflächen wurden in den 90er Jahren

durch die LEG umfangreiche Modernisierung- und Instandsetzungsmaßnahmen an den

vorhandenen Gebäuden aber auch Neubauten realisiert. Neue Erschließungsstraßen sind

entstanden. Dies bewirkte für die Gemeinde Elstal einen erheblichen Einwohnerzuwachs.

Durch die Sanierung und Gestaltung von Erschließungsanlagen und Freiflächen im

Sanierungsgebiet konnte sich dieser Bereich hervorragend in die Gesamtentwicklung der

Gemeinde einfügen.

4. Finanzierung der Gesamtmaßnahme

4.1 Besonderheiten und Finanzierungsprobleme

Grundlage für die im Land Brandenburg praktizierte Stadterneuerungspolitik war die

Förderrichtlinie zur Stadterneuerung. Diese wurde im Durchführungszeitraum mehrmals

fortgeschrieben.

Nach Maßgabe der Förderrichtlinie zur Stadterneuerung und der Verwaltungsvorschrift § 44

Landeshaushaltsordnung wurden Zuwendungen zur Förderung städtebaulicher Maßnahmen

gewährt.

Die Förderung erfolgte als Gesamtmaßnahme für das Sanierungsgebiet „Ortskern Elstal“. Damit

wurde die Finanzierung der unterschiedlichen Aufgaben, wie Öffentlichkeitsarbeit, städtebauliche

Untersuchungen und Planungen, Hoch- und Tiefbaumaßnahmen und Durchführungsaufgaben im

Auftrag der Gemeinde für einen langfristigen Durchführungszeitraum sichergestellt. Die

Gewährung von Fördermitteln wurde durch die Ausreichung von jährlichen

Zuwendungsbescheiden geregelt.

Die erstmalige Zuwendung von Fördermitteln erfolgte für das Haushaltsjahr 1992 und endete mit

dem Zuwendungsbescheid für das Jahr 2003 mit Änderung des Bescheides 2007. Letztmalig

wurden für das Haushaltsjahr 2007 Fördermittel bewilligt.

Damit war der Gemeinde klar, dass nicht alle Einzelvorhaben aus dem Sanierungsplan realisiert

werden konnten.


Im Verlauf des Durchführungszeitraumes der Sanierungsmaßnahme änderte sich der kommunale

Mitleistungsanteil der Gemeinde. Bis 1996 musste sich die Gemeinde mit 20 % an den gesamt

zuwendungsfähigen Kosten beteiligen. Ab dem Jahr 1997 betrug dieser Anteil 1/3.

Kassenwirksamkeit der Fördermittel (Bund, Land, Gemeinde) pro Haushaltsjahr

Haushaltsjahr Fördermittel in €

1992 35.279,14

1993 95.100,29

1994 133.447,18

1995 226.246,66

1996 307.797,71

1997 381.030,06

1998 236.773,65

1999 321.270,26

2000 432.322,85

2001 454.257,28

2002 352.791,40

2003 240.907,90

2004 321.714,12

2005 222.520,34

2006 67.500,00

2007 262.500,00

Gesamt 4.091.458,84

1

1

2

2

3

3

4

4

500.000,00

€

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0,00

50.000,00

00.000,00

50.000,00

00.000,00

50.000,00

00.000,00

50.000,00

00.000,00

50.000,00

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007


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Die Gemeinde führte der Gesamtmaßnahme zusätzlich Eigenanteile in Höhe von 110.734,40 €

zu, um das Einzelvorhaben Ernst-Thälmann-Platz (1. und 2. BA) ausfinanzieren zu können.

Durch die vorzeitige Ablösung der Ausgleichsbeträge standen der Gemeinde weitere Mittel in

Höhe von 206.251,06 € zur Verfügung. Die restlichen Ausgleichsbeträge in Höhe von

33.892,80 €, welche nicht auf freiwilliger Basis durch die Eigentümer abgelöst wurden, finanzierte

die Gemeinde vor. Damit sind sämtliche Ausgleichsbeträge in Höhe von 240.143,86 € für das

Sanierungsgebiet abgelöst.

Die Kosten- und Finanzierungsübersicht unter Pkt. 4.2 beinhaltet sämtliche Ausgaben und

Einnahmen bis zum 30.11.2011. Weitere Ausgaben für Kontoführungsgebühren bis zur Auflösung

des Kontos werden noch anfallen.

Es wurden keine Grundstücke in das Treuhandvermögen überführt. Somit konnte auf die

Aufstellung eines Bestandverzeichnisses verzichtet werden.

In der nachfolgenden Auflistung und in dem Diagramm werden die eingesetzten

Städtebaufördermittel bezogen auf die Handlungsfelder dargestellt.

Handlungsfeld/ Fördergegenstand

eingesetzte

Städtebau-

fördermittel in €

B.1 Vorbereitung der Gesamtmaßnahme und durchführungs-

bezogene Untersuchungen und Gutachten 190.475,61

B.2.2.1 Bürgerbeteiligung /Öffentlichkeitsarbeit

B.2.2.2 Begleitung der Gesamtmaßnahme

9.462,89

538.365,08

B.3 Baumaßnahmen 565.446,96

B.4 Ordnungsmaßnahmen 245.206,41

B.5 Herstellung und Änderung von Erschließungsanlagen und

Freiflächen 3.110.684,64


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Diagramm: Darstellung der eingesetzten Fördermittel nach Fördergegenständen (in %)

4,1%

0,2%

11,3%

12,2%

5,3%67,0%

B.1

B.2.2.1

B.2.2.2

B.3

B.4

B.5


23 / 26

4.2 Kosten- und Finanzierungsübersicht

Gemeinde Wustermark Telefon 033234-73211

AnschriftHoppenrader Allee 114641 Wustermark Telefax 033234-73298

Auskünfte erteilt Herr [email protected]

Sanierungsträger / -beauftragter DSK Deutsche Stadt- undGrundstücksentwicklungsgesellschaftmbH & Co. KG

Bezeichnung

Sanierungsgebiet „Ortskern Elstal“, OT ElstalBund-Land-Programm "Städtebauliche Sanierungs-und Entwicklungsmaßnahmen" (S)

Abrechnungszeitraum

Programmjahr Programmjahr

von 1992 bis 2003

Einnahmen

vereinnahmte Zuwendungen 2.938.381,31 €

Kommunaler Mitleistungsanteil 1.153.077,54 €

städtebaulich bedingte Einnahmen

Ausgleichsbeträge 240.143,86 €

Grundstückserlöse 0,00 €

Zinseinnahmen (lt. Bescheiden) 19.816,78 €

Ablösebeiträge 0,00 €

Beiträge nach KAG und ggf. Erschließungsbeiträge 0,00 €

Zuschüsse anderer Stellen 0,00 €

Fördermittel vorhabensbezogener Sonderprogramme der Städtebauförderung 0,00 €

Wertsteigerung aus der Bewirtschaftung von Grundstücken, die dem Ausgleichsbeitragentsprechen 0,00 €

Überschüsse aus der Bewirtschaftung von Grundstücken 0,00 €

Zinserträge, z.B. Zinsen des Treuhandkontos, Erbbauzinsen 14.876,56 €

Rückflüsse (Zinsen und Tilgung) aus Darlehen der Gemeinde an Dritte 0,00 €

Ersetzung der Vor- und Zwischenfinanzierung 0,00 €Sonstiges

- zusätzlicher EA der Gemeinde: 110.734,40 €- wieder eingestellte Fördermittel: 179.825,73 €- Kapitalertragssteuer u. Solidaritätsbeitrag: 3.103,98 €

293.664,11 €

Wertansätze

Wertansatz zu Lasten der Gemeinde (nähere Erläuterungen siehe Punkt 3.1.2) 0,00 €

Wertansatz für gemeindeeigene Grundstücke (Verkehrswert) 0,00 €Einnahmen aus offenen Forderungen (hier wird der abgezinste Wert dargestellt) 0,00 €


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Ausgaben

B.1 Vorbereitende Untersuchungen und durchführungsbezogene Untersuchungen und Gutachten 190.475,61 €

B.2 Begleitung der Gesamtmaßnahme 547.827,97 €

Öffentlichkeitsarbeit 9.462,89 €

Durchführungsaufgaben 538.365,08 €

B.3 Baumaßnahmen 565.446,96 €

B.4 Ordnungsmaßnahmen 245.206,41 €

B.5 Herstellung und Änderung von Erschließungsanlagen und Freiflächen 3.110.684,64 €

Ausgaben für bodenarchäologische Maßnahmen auf öffentlichen Flächen 0,00 €offene Ausgaben, sofern die entsprechenden Beträge aufgrund eingegangener Verpflichtungen der Höhenach feststehen

0,00 €weitere Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Gesamtmaßnahme entstanden sind(Ausgleich durch Euro – Umrechnung) 0,07 €weitere Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Gesamtmaßnahme noch entstehen( vermindert um die Abzinsung)

0,00 €

1. Summe der Ausgaben 4.659.641,66 €

2. Summe der Einnahmen 4.659.960,16 €ggf. verbleibender Überschuss (Einnahmen < Ausgaben) 318,50 €

Es wird bestätigt, dass

▪ die Regelungen und Nebenbestimmungen der Zuwendungsbescheide eingehalten wurden,

▪ die Mittel zweckentsprechend verwendet wurden,

▪ die Vergabevorschriften beachtet wurden

▪ die Ausgaben notwendig waren, wirtschaftlich und sparsam verfahren worden ist,▪ die Angaben mit den Zuwendungsbescheiden, Büchern und Belegen übereinstimmen.

Ort, Datumrechtsverbindliche Unterschrift des

Hauptverwaltungsbeamten


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5. Fazit und Ausblick

Bereits Ende der der 90er Jahre zeigte sich, dass sich die Entwicklung der Gemeinde Elstal,

heute OT Elstal der Gemeinde Wustermark, im Wesentlichen in Siedlungsgebieten außerhalb des

Sanierungsgebietes entwickelt hat. So wurden erhebliche Anstrengungen unternommen,

vorhandene Gebäude in den ehemaligen Kasernenbereichen zu sanieren und damit neuen

Wohnraum für Neubürger der Gemeinde zu schaffen. Die demographische Entwicklung zeigt,

dass dies mit Erfolg durchgeführt wurde.

Vor diesem Hintergrund war der Beschluss der Sanierungssatzung für das Sanierungsgebiet

„Ortskern Elstal“ für die Gesamtentwicklung der Gemeinde wichtig und notwendig. Es zeigte sich

sehr schnell, dass mit Hilfe des Städtebauförderprogramms Schwächen und Defizite im

Wohnumfeldbereich und auf öffentlichen Straßen und Plätzen beseitigt werden konnten und somit

auch ein wesentlicher Beitrag geleistet werden konnte, Leerstand in diesem Bereich zu

verhindern.

Sicherlich ist festzustellen, dass nicht alle Sanierungsziele erreicht wurden. Dies betrifft

insbesondere die Entwicklung eines Zentrums. Die Gründe dafür wurden bereits zuvor genannt.

Trotzdem ist für die Gesamtentwicklung der Gemeinde ein positives Fazit zu ziehen. Der

Gesamteindruck, vor allem durch den Einsatz von Fördermitteln im öffentlichen Raum, hat sich

wesentlich verbessert.

Zukünftiger Schwerpunkt der Gemeindeentwicklung sollte die Sanierung der Gebäudesubstanz

und des öffentlichen Raumes der denkmalgeschützten Eisenbahnersiedlung sein. Diese Siedlung

hat mit ihrer historischen Bausubstanz eine herausragende Bedeutung für die Gemeinde und ist

unbedingt erhaltenswert.

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Abschlussbericht Sanierungsgebiet „Ortskern Elstal“daten.verwaltungsportal.de/dateien/sitzungen/b_2012_050... · 2012. 6. 5. · Abschlussbericht Sanierungsgebiet „Ortskern