SEPTEMBER 2019 1

Dies ist ein Ausschnitt aus einem Interview mit Charles Weeks.

Den vollständigen Audio-Podcast finden Sie hier.*

In diesen Q&A diskutiert Charles Weeks, Barings’ Head of Real

Estate Equity Europe/Asia Pacific, den Hintergrund der europäischen

Immobilienmärkte, in denen das Team je nach Bereich und Region

den größten Wert sieht, und warum es in allen Fällen einen aktiven

Ansatz innerhalb von Strategien und Anlagestilen verfolgt.

BARINGS-GESPR ÄCHE

Europäische Immobilien: Stadt für Stadt Chancen entdecken

ALTERNATIVEN

*Vollständige Podcast-URL: https://www.barings.com/us/institutional/viewpoints/european-re-al-estate-late-cycle-value-from-manchester-to-munich

BARINGS - G E SPR ÄCHE SEPTEMBER 2019 2

1. Quelle: Europäische Kommission. Stand: September 2019.

Wie sehen Sie die Gesamtkulisse für europäische Immobilien, jetzt da Investoren Gerüchte über eine kommende Rezession hören und sich fragen, wie sie zu diesem Zeitpunkt im Kreditzyklus die Märkte navigieren sollen?

Ich würde definitiv sagen, dass wir uns—auch aufgrund der

quantitativen Lockerung und der niedrigen Zinsen des letzten

Jahrzehnts—in den Endphasen eines verlängerten Immobilienzyklus

befinden, der nun schon seit über 10 Jahren andauert. Aber trotz

des Gegenwinds—vom Welthandel über die politische Unsicherheit

bis hin zur Abschwächung der wirtschaftlichen Stimmung—dem

wir ausgesetzt sind, werden die Märkte aus fundamentaler Sicht

immer noch recht gut unterstützt und durch eine zunehmend

gemäßigte EZB und Bank of England gestärkt. Generell haben wir auf

den Arbeitsmärkten—insbesondere im Dienstleistungssektor—eine

Belastbarkeit festgestellt, und die Reallöhne steigen zum ersten Mal

seit einem Jahrzehnt. Dies ist ein gutes Zeichen für die Unterstützung

des Binnenkonsums. Außerdem bleibt der Verschuldungsgrad in

einem angemessenen Bereich. Während das Wachstum im Euroraum

mit rund 1,2% recht moderat ausfiel, bieten die Immobilienpreise

einen erheblichen relativen Wert gegenüber anderen Investments—

und wir sehen starke Kapitalzuflüsse in europäische Immobilien,

die die Märkte in der Zukunft in verschiedenen Sektoren und Stilen

unterstützen dürften.1

Können Sie innerhalb der europäischen Immobilienbranche die verschiedenen Ankerpunkte im Rendite-Risiko-Spektrum erklären? In welchem Stadium investiert Barings?

Die stabilsten Investments—oder aus Ertragssicht die

anleihenähnlichen Investments—sind Core und Core-Plus

Investitionen. Diese haben in der Regel starke Auflagen mit langen

Mietverträgen, und befinden sich in der Regel in den größten und

liquidesten Märkten. Das bedeutet, dass die Erträge, aber auch die

Risiken in der Regel bescheiden sind. Die Renditeziele liegen oft im

Bereich von 6–7%—etwa zwei Drittel laufendes Einkommen und ein

Drittel Wertsteigerung—und weisen eine relativ geringe Leverage auf,

die bei etwa 30% Loan-to-Value (LTV) liegt.

Value-add Investitionen umfassen oft den Erwerb gut gelegener, aber

kapitalarmer, unterverwalteter Investments—oft mit drohenden hohen

Leerständen—mit der Absicht, diese zu rehabilitieren und an Core

Investoren zu verkaufen. Sie können auch eine Forward-Finanzierung

beinhalten, bei der man im Wesentlichen eine noch im Bau befindliche

Anlage in der festen Überzeugung kauft, dass das fertiggestellte

Gebäude schnell vollständig vermietet wird—während der Bauherr das

Entwicklungsrisiko in Bezug auf Timing und Kostenüberschreitungen

behält. Die Renditeziele für die Wertschöpfung sind höher, im Bereich

von 10–12%—mit einem signifikanten Anteil aus dem Kapitalwachstum

und nicht aus laufenden Erträgen—bei einem tendenziellen LTV von

bis zu etwa 60%. In dieser Hinsicht ist es eher ein Kapitalwertspiel als

ein Einkommensspiel.

Daneben gibt es opportunistische Investitionen—die sich vielleicht

am besten in 100% spekulative Neubauentwicklungsarten

zusammenfassen lassen, die sich meist in schnell wachsenden

Märkten befinden. Die Risiken wie auch die angestrebten Renditen

sind für diese Investments am größten—etwa 15% oder mehr—und ihr

LTV beginnt typischerweise bei 70%.

Das Immobilienteam von Barings investiert in das gesamte

Risikospektrum—von Core und Core-Plus bis hin zu Value-Add und

Opportunistic. Wir verstehen dies als einen bedeutenden Vorteil,

da wir die Nuancen der Märkte verstehen, in denen wir kaufen und

verkaufen. Wenn wir ein wertschöpfendes Investment tätigen oder

eine Neubauentwicklung durchführen, verkaufen wir diese häufig

an einen Core-Käufer. Wir verstehen, was diese Investoren erwarten,

denn wir sind auch einer von ihnen. Von diesem Standpunkt als

Core Investor können wir selbstbewusst langfristige Beteiligungen

zeichnen, da wir die Entwicklung eines Core Investments verstehen,

wenn er altert und/oder Mieterfluktuation erlebt. Diese Erkenntnis

kommt der Investition während ihrer gesamten Lebensdauer zugute.

Unabhängig vom Stil glauben wir auch an die Umsetzung eines

aktiven Managementansatzes. Wir bemühen uns immer Immobilien

zu kaufen, die über eine Bandbreite für Wertschöpfung verfügen

und wo wir das Nettobetriebsergebnis (Net Operating Income, NOI)

verbessern können. Dies gilt selbst für die stabilsten Core Investments;

tatsächlich gibt es keine 100% passive Immobilienanlage.

Welche Regionen innerhalb Europas bieten heute die überzeugendsten Möglichkeiten, wenn Sie mit etwas Abstand eine sehr unterschiedliche Region überblicken?

Im aktuellen Umfeld sehen wir wertvolle Investitionsmöglichkeiten

in vielen der großen Gateway-Städte in ganz Europa—insbesondere

solchen mit günstigen strukturellen und konjunkturellen

Einflußfaktoren sowie starken Fundamentaldaten. Besonders bei

Engpässen auf der Angebotsseite sehen wir eine guten Halt. Zu

den herausragenden Märkten für uns gehören derzeit Stockholm,

Madrid, Manchester, Amsterdam und eine Reihe deutscher

Städte—insbesondere Berlin und München. Deutschland ist der

größte Markt in Europa, aber auch einer der komplexesten und

undurchsichtigsten—vor allem wegen seiner polyzentrischen

Natur. Eine Präsenz in einem Markt wie Berlin bedeutet daher nicht

unbedingt, dass man in Frankfurt Geschäfte tätigen kann. Auf diesen

Märkten vor Ort zu sein ist wichtig—deshalb sind wir in Deutschland

mit fünf Niederlassungen und rund 50 Mitarbeitern so präsent.

BARINGS - G E SPR ÄCHE SEPTEMBER 2019 3

Case Studies werden nur zur Veranschaulichung gezeigt. Diese Beispiele sollten als Abbild des Barings Anlageprozesses angesehen werden, und Verweise auf bestimmte Portfoliounternehmen sind nicht als Empfehlung eines bestimmten Wertpapiers, einer Anlage oder eines Portfoliounternehmens anzusehen. Die Informationen über bestimmte Portfoliounternehmen dienen der Veranschaulichung und sind nicht als Hinweis auf die aktuelle oder zukünftige Wertentwicklung eines Investments zu verstehen.

FALL STUDIEN

STANDORTMailand, Italien

SEKTOR Alternatives

RISIKOKLASSE BEIM

KAUFValue-Add

GRÖSSE 12.043 QM

ERWERBSZEITPUNKT Dezember 2016

QUELLE Off-Market

STANDORT London, G.B.

SEKTOR Büro

RISIKOKLASSE BEIM

KAUFCore

GRÖSSE 14.670 QM

ERWERBSZEITPUNKT Oktober 2013

QUELLEstrukturierter Verkaufsprozess

Nexus Place ist ein 14.670 Quadratmeter

großes Bürogebäude in London, das

sich in unmittelbarer Nähe von Crossrail

befindet—einer brandneuen Hochfrequenz-

Hochleistungsbahn, die die Stadt von Ost

nach West durchqueren wird. Barings

kaufte das Gebäude im Oktober 2013 in

vollständig vermietetem Zustand. Das

Team begann dann Gespräche mit den

Mietern, führte Mietgutachten durch und

überarbeitete schließlich das Mietprofil des

Gebäudes. Dadurch stieg der Mietpreis

durchschnittlich von 35 £ pro Quadratfuß

auf 66 £ pro Quadratfuß.

Via Pola ist ein 12.043 Quadratmeter großes

Mehrfamilienhaus in Porta Nuova, dem

schnell wachsenden neuen Geschäftsviertel

in Mailand. Das in den 1970er Jahren

erbaute Gebäude bedurfte erheblicher

baulicher und kosmetischer Verbesserungen.

Während der durchschnittliche Mietpreis

zum Zeitpunkt des Kaufs 260 € pro

Quadratmeter (PQM) für den Gesamtmarkt

betrug, lag er für dieses Gebäude nur bei

159 € PSM. Im Dezember 2016 erwarb

Barings das leerstehende Gebäude und

nahm eine umfassende Neupositionierung

vor—dazu gehörten eine neue Fassade, die

Umgestaltung des Erdgeschosses mit einem

neuen Empfangsbereich und der Austausch

der Einzelhandelsmieter. Das lokale Team

hat dann den größten Teil der Einheiten

wiedervermietet. Obwohl der geschätzte

Mietwert (GMW) für das sanierte Gebäude

zum Zeitpunkt der Fertigstellung 360 € PQM

betrug, liegt der aktuelle Mietpreis über 400

€ PQM—deutlich über den Erwartungen des

Investmentteams.

Im August 2016 investierte Barings in den

Neubau einer Büroimmobilie im Herzen

Berlins—einem der wettbewerbsfähigsten

Märkte Europas—in unmittelbarer Nähe

des städtischen Zoos. Das ursprüngliche

Gebäude wurde abgerissen, und das

Investmentteam entwickelte Pläne, es durch

die Budapester Straße 35 zu ersetzen, ein

brandneues, hochmodernes Gebäude mit

19.600 Quadratmetern Fläche und mehreren

Terrassen. Das Gebäude war vor Baubeginn

bereits zu 35% vorvermietet—und nach

Fertigstellung Mitte 2020 wird das Team

voraussichtlich nach möglichen Exit-

Optionen suchen.

STANDORTBerlin, Deutschland

SEKTOR Büro

RISIKOKLASSE BEIM

KAUFOpportunistisch

GRÖSSE 19.600 QM

ERWERBSZEITPUNKT August 2016

QUELLE Off-Market

CASE STUDY:

Verbesserung der Core Qualität in London

CASE STUDY:

Wertschöpfung in Mailand

CASE STUDY:

Schaffung von Chancen in Berlin

BARINGS - G E SPR ÄCHE SEPTEMBER 2019 3

BARINGS - G E SPR ÄCHE SEPTEMBER 2019 4

Durch die Umstellung auf Sektoren haben wir mit dem Aufkommen des E-Commerce einen echten technologischen Wandel erlebt. Wie wirkt sich das aus Ihrer Sicht auf Einzelhandel und Logistik aus?

Als Folge des Trends zum „E-Tailing“, dem elektronischen Handel, ist der Einzelhandel zweifellos

einer der am stärksten herausgeforderten Sektoren auf dem Markt. Allerdings variieren die

Einkaufsmuster mit den Landschaften. Sie sind in den nordeuropäischen Core Märkten weitaus

ausgeprägter—wobei in Großbritannien die Internetdurchdringung im Einzelhandel über den

meisten anderen europäischen Märkten liegt, gefolgt von Deutschland und den Nordischen

Ländern. In Südeuropa liegt die Internetdurchdringung jedoch nur bei 3–5%.2 Es wird erwartet, dass

diese Märkte letztendlich auch dem Wandel der Einkaufsmuster unterliegen werden—jedoch sind

die Auswirkungen nicht allein die Folge von E-Tailing. Grundfläche ist auch ein wichtiger Faktor—

konkret der Pro-Kopf-Betrag in jedem einzelnen Markt. So hat beispielsweise Großbritannien im

Vergleich zu anderen europäischen Märkten eine relativ hohe Nutzfläche pro Kopf. Was wir sehen,

ist allgemein betrachtet eine Krise von allem, was im Einzelhandel sekundär ist, und mit Sicherheit

alles im tertiären Bereich. Darüber hinaus sind angesichts der Kapitalerosion, die wir in diesem

Bereich erlebt haben, in ihrem spezifischen Gebiet dominierende Einzelhandelsinvestments–

insbesondere solche mit einer Monopolstellung—wahrscheinlich am besten geeignet, allen

Bedrohungen durch ähnliche Neuentwicklungen, die online gehen, zu begegnen.

Auf der anderen Seite ist ein Sektor, der von den Herausforderungen des Einzelhandels—

insbesondere der Unterbrechung der Lieferkette—profitiert, die Logistik, wo die Leerstände in

den letzten zehn Jahren zurückgegangen sind. Im Jahr 2009 lag die Leerstandsquote bei etwa

15%, während sie sich heute etwa 4% annähert. Dies erweist sich als unterstützend für das

Mietwachstum und deutet daraufhin, dass der Sektor auf absehbare Zeit gut positioniert ist.3

Barings hat in der Tat nach Möglichkeiten gesucht, von diesem Trend zu profitieren, und wir

haben in den vergangen Jahren über 800 Millionen Dollar an Logistikimmobilien in Deutschland,

Frankreich, Spanien und Großbritannien erworben.4

Welche Möglichkeiten sehen Sie in anderen Sektoren?

Wir neigen dazu, den Bürosektor als zyklischer einzuschätzen, da Mieten und Auslastung in

wirtschaftlich starken Zeiten höher liegen und umgekehrt. Es gibt jedoch deutlich weniger

Schwankungen in den großen Gateway-Städten Europas, die tendenziell relativ niedrige

Leerstandsraten aufweisen, die in vielen Märkten weiter sinken. Typischerweise liegt der Wendepunkt

für das Mietwachstum, insbesondere in Großbritannien, bei unter 8%—und europaweit liegt die

Leerstandsquote derzeit bei insgesamt rund 6%.3 Während einige Märkte zweifellos ein Tief erleiden,

liegen in anderen—z.B. in München, im Zentrum von Paris und in Berlin—die Leerstandsraten derzeit

bei 2–3% und unterstützen damit weiterhin starke Mietwachstumsaussichten.3

Wir haben auch einen Sektor in Europa, den wir als Alternatives bezeichnen. Dieser umfasst vor

allem Wohnungen, Studenten—und Seniorenwohnungen sowie Hotels—und ist in einigen Regionen

Europas im Vergleich zu seiner reiferen, etablierten Präsenz in den USA noch weniger entwickelt.

In Anbetracht einiger der Einschränkungen, die wir in anderen Märkten sehen, gepaart mit der Höhe

des für Immobilieninvestitionen in Europa verfügbaren Kapitals, erscheint dieser Sektor besonders

attraktiv—und weckt mit seinem Potenzial für starke, stabile Cashflows, attraktive Renditen und

Kapitalrenditen weiterhin das Interesse der Investoren. Dies zeigt sich darin, dass 30% aller im Rahmen

der Akquisition erworbenen Investments in Großbritannien bisher in diesem Jahr in Alternatives

waren.5 Tatsächlich haben wir in einigen Märkten Rekordinvestitionen in diesem Sektor gesehen.

2. Quelle: Zentrum für Handelsforschung. Stand: 2018.3. Quelle: Cushman & Wakefield. Stand: September 2019.4. Quelle: Barings. Stand: 30. Juni 2019.5. Quelle: RCA. Stand: September 2019.

BARINGS - G E SPR ÄCHE SEPTEMBER 2019 5

Welche Manager-Eigenschaften sollten Investoren bei der Investition in diesem Gebiet insgesamt berücksichtigen?

Obwohl es bereits spät im Zyklus ist, gibt es auf den europäischen Immobilienmärkten nach

wie vor viele attraktive Möglichkeiten. Die sorgfältige Auswahl von Managern ist jedoch eine

kritische Komponente—und eine Reihe von Eigenschaften der Manager sind zu berücksichtigen,

bevor eine Investition tätigt wird. Zunächst, und vielleicht am wichtigsten: Ist der Manager

in Bezug auf die Identifizierung von Investmentmöglichkeiten im Markt vor Ort? Mit anderen

Worten, sind die Manager in Bezug auf Deal Flow—und Sourcing-Transaktionen präsent,

verstehen die Nuancen und Kulturen des Marktes und führen sowohl In-Market—als auch Off-

Market-Transaktionen durch? Zweitens, im Hinblick auf die Umsetzung von Businessplänen:

Bleiben alle ihre Schlüsselqualifikationen intern oder lagern sie an Dritte aus? Diese internen

Ressourcen—zur Durchführung des Investmentmanagements, des Asset Managements,

des Projektmanagements und sogar der Entwicklungsdienstleistungen in einigen Märkten—

können einen starken Wettbewerbsvorteil schaffen, indem sie die wertsteigernden

Aspekte von Immobilien effektiv beibehalten, ohne die Kontrolle oder Aufsicht über die

Investitionen zu verlieren. Drittens, in Bezug auf ihren Führungsstil: Verwenden sie einen

wirklich flexiblen Ansatz? Da Investoren einzigartige Ziele und Anforderungen haben, ist die

Fähigkeit durch den Einsatz unterschiedlicher Strategien—ob Core, Core, Plus, Value Add oder

Opportunistic—regional, länder—und branchenübergreifend zu investieren, ein bedeutendes

Unterscheidungsmerkmal eines fortlaufend erfolgreichen Immobilien-Investmentmanagers.

Charles WeeksHead of Real Estate Equity—Europe & Asia Pacific

Charles Weeks ist ein Mitglied von Barings Alternative Investments, einer

globalen Immobilien-, Private Equity—und Sachwertplattform. Herr Weeks

ist ein Geschäftsführer (Managing Director) und Head of Real Estate Equity—

Europe & Asia Pacific und leitet die Immobilienplattform Europa und Asien-

Pazifik. Er leitet die Entwicklung der europäischen und asiatisch-pazifischen

Immobilien-Geschäftsstrategie und überwacht die wichtigsten Aspekte ihrer

Umsetzung, um den Ruf der Gruppe weiter zu stärken und ihren Erfolg zu

sichern. Darüber hinaus ist er Mitglied des European/Asia Pacific and Equity

Securities Investment Committees. Herr Weeks ist seit 1992 in der Branche

tätig. Bevor er zum Unternehmen stieß, war Herr Weeks für die Bereiche

Business Development und Investor Relations bei Protego Real Estate Investors

LLP verantwortlich, die er 2004 gründete und die das Unternehmen im Januar

2010 übernahm. Herr Weeks war auch für das Unternehmensmarketing und

den Vertrieb bei Aberdeen Property Investors International verantwortlich.

Seine Erfahrung umfasst die Konzeption, Organisation, Strukturierung,

Vermarktung und den Abschluss einer Reihe von kollektiven Kapitalanlagen,

die sich an institutionelle Anleger und Kunden in Großbritannien und Europa

richten, sowie Immobilienderivate und synthetische Kapitalanlagen. Herr

Weeks hat einen Abschluss in Immobilienverwaltung der University of Central

England. Er ist Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyors [britischer

Berufsverband von Immobilienfachleuten und Immobiliensachverständigen]

und Mitglied des Investment Property Forum.

Barings ist ein globaler Finanzdienstleister mit einem verwalteten Vermögen von über 325 Milliarden USD*, der sich ganz

der Erfüllung der sich wandelnden Anlage—und Kapitalbedürfnisse seiner Kunden verschrieben hat. Mithilfe eines aktiven

Asset Managements und direkter Originierung bieten wir innovative Lösungen und Zugang zu differenzierten Chancen in

den öffentlichen und privaten Kapitalmärkten. Als Tochtergesellschaft von MassMutual verfügt Barings mit Geschäfts—

und Investmentexperten an Standorten in Nordamerika, Europa und Asien-Pazifik weltweit über eine starke Präsenz.

*Stand: 30. Juni 2019

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