PLAN

EN&

BAUE

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Fachbereich 4

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Liebe Bauherrin, lieber Bauherr

mit der vorliegenden Broschüre wollen wir Ihnen alsBauherrin/Bauherr bzw. Architekt einen Leitfaden zumThema Bauen in unserer jungen Stadt Rösrath an dieHand geben.

Sie gibt in verständlicher Form einen Überblick überbaurechtliche Vorschriften und enthält eine Reihe vonTips und nützlichen Hinweisen zum Bauablauf.

Selbstverständlich kann auch die ausführlichsteBroschüre ein persönliches Gespräch nicht völligersetzen. Aus diesem Grunde haben wir auch einenÜberblick über die Mitarbeiter im Bereich Planen,

Bauen, Umwelt eingefügt, der Ihnen den Weg zumrichtigen Ansprechpartner für weitergehende Infor-mationen und konkrete Beratung weisen soll.Wir hoffen, Ihnen mit unserer Baubroschüre eine Hil-festellung bei der Verwirklichung Ihres Bauvorhabensgeben zu können und wünschen Ihnen eine gelun-gene Umsetzung Ihrer Pläne!

Dieter Happ Berthold KalsbachBürgermeister Technischer Beigeordneter

Grußwort

Dieter Happ Berthold Kalsbach

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Grußwort 1Inhaltsverzeichnis 2Überblick über die Verwaltung der Stadt Rösrath 4Branchenverzeichnis 6Ihre Ansprechpartner 81. DIE NEUE LANDESBAUORDNUNG 101.1 Das Freistellungsverfahren 101.2 Das vereinfachte und das allgemeine 11

Baugenehmigungsfahren1.3 Das Sachverständigenverfahren 132. VOM BAUGRUNDSTÜCK ZUM PLANENTWURF 162.1 Grundstücksmarkt 162.2 Voraussetzungen für die Bebaubarkeit 162.3 Grundstückskauf 172.4 Erbbaurecht 172.5 Wohnungseigentum 172.6 Grundstückswerte 172.7 Nebenkosten 182.8 Vermessungen und Liegenschaftskatster 18

3. BAUEN IN RÖSRATH 203.1 Einführung in das Baurecht 203.2 Das Baugesetzbuch 1998 203.3 Genehmigungspflicht 213.4 Bauvoranfrage/Vorbescheid 213.5 Bauplanungsrecht 21

3.5.1 Flächennutzungsplan 213.5.2 Bebauungsplan 22

3.6 Umlegung 223.7 Bauordnungsrecht 223.8 Bauantrag 22

3.8.1 Entwässerung 233.8.2 Statik 23

3.9 Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren 263.10 Nachbarbeteiligung/Nachbarrecht 263.11 Baugenehmigung und Verfahrensgang 27

3.11.1 Der Bauantrag und seine Vorprüfung 273.11.2 Bauberatung 283.11.3 Teilbaugenehmigung 28

Inhaltsverzeichnis

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Inhaltsverzeichnis

3.11.4 Gütigkeitsdauer der Baugenehmigung 283.11.5 Baugenehmigungsgebühren 283.11.6 Baulasten/Baulastenverzeichnis 283.11.7 Bauausführung und Bauüberwachung 293.11.8 Dichtigkeitsprüfung von Abwasserleitungen 30

4. ORDNUNGSWIDRIGKEITEN 314.1 § 84 der Landesbauordnung NW 315. DIE BAUFINANZIERUNG 335.1 Wichtige Förderungsmöglichkeiten und Steuervorteile 33

beim Bau oder der Renovierung/Sanierung eines Hauses5.1.1 Finanzielle Förderungsmöglichkeiten beim Bau 33

oder Kauf eines Hauses5.1.2 Steuervorteil bei Inanspruchnahme eines 33

Disagios6. BAUEN UND BRANDSCHUTZ 346.1 Brandschutz 347. BAUEN UND UMWELTSCHUTZ 357.1 Öffentliche Abwasserbeseitigung 357.2 Abwasserbeseitigungskonzepte 357.3 Abwasserbeseitigung und Bebauungspläne 357.4 Kleinkläranlagen als Dauerlösung 35

7.5 Kostengünstige Abwasserbeseitigung 357.6 Minimierung der Bodenversiegelung 377.7 Einsparung von Trinkwasser 377.8 Bauen im Bereich von Altlasten 377.9 Bauen und Bodenschutz 377.10 Bauen in Wasserschutzgebieten 397.11 Bauen an Gewässern 397.12 Bauen und Abfall 398. BAUEN UND LANDSCHAFTSSCHUTZ 418.1 Landschaftsbild 418.2 Baumschutz in der Stadt Rösath 419. BAUEN UND DENKMALSCHUTZ 439.1 Zuständigkeiten 439.2 Erlaubnispflicht 439.3 Denkmalförderung 45

9.3.1 Steuerliche Vergünstigungen 4510. ENERGIEBERATUNG FÜR HAUSBESITZER 4710.1 Energieberatung für Hausbesitzer – ein Service der 47

lokalen Agenda 21 als Projekt der Stadt Rösrath und des Bundes für Umwelt- und Naturschutz e. V. NRW.

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Sanitärtechnik RegenwassernutzungWanne auf Wanne-System ZentralstaubsaugerKernbohrungen bis O 300 mm Wärmepumpen

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RathausHauptstraße 229Rösrath (Hoffnungsthal)

PostanschriftStadt RösrathDer BürgermeisterPostfach 112051492 Rösrath

Fon 02205 / 802-0

Öffnungszeiten Fachbereich 4Montag, Mittwoch und Donnerstag 8.00-12.00 UhrDonnerstag 14.00-18.00 Uhr

BürgermeisterDieter Happ

Technischer Beigeordneterund allgemeiner VertreterBerthold Kalsbach

BeigeordneterWilhelm Steitz

BeigeordneterUlrich Kowalewski

KämmererKarlheinz Batzer

STAND 1.4.2001

Verwaltung

Hauptstraße 229Fachbereich 1Steuerung und ServiceLeiter: Karlheinz Batzer– Verwaltungsmanagement– Organisation und zentrale Dienste– Personalservice– Finanzmanagement– Öffentlichkeitsarbeit– Ratsbüro

GleichstellungsbeauftragteDoris Schiffbauer

RechnungsprüfungsamtLeiter: Heinz-Joachim Polz– Rechnungsprüfung– Revision– Controlling

Hauptstraße 49StadtkasseLeiter: Gerd Meurer

Zum Eulenbroicher Auel 19Fachbereich 5Kommunale DiensteLeiter: Ralph Hausmann– Abfallangelegenheiten– Baubetriebshof– Friedhofsangelegenheiten– Straßenreinigung

StadtwerkeLeiter: Ralph Hausmann– Wasserversorgung– Abwasserbeseitigung

RathausplatzFachbereich 2Soziales, Bürgerdienste, OrdnungLeiter: Hans Gerd Wiedenhöfer– Leistungen der Sozialhilfe– Soziale Förderung/Hilfen– Sicherheit und Ordnung– Gewerbeangelegenheiten

Beratung und Information– Einwohnerwesen– Standesamt

Fachbereich 3Jugend, Bildung, Kultur, SportLeiter: Karl-Erwin Kauert– Schule– Kultur– Sport

JugendamtLeiter: Klaus Graß

Fachbereich 4Planen, Bauen, UmweltLeiter: Christoph Herrmann– Räumliche Konzepte– Bauleitplanung und Bodenordnung– Umweltschutz– Öffentliche Grün- und Waldflächen– Untere Bauaufsicht– Hochbau– Straßenbau– Wirtschaftsförderung– ÖPNV– Denkmalschutz

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Bauen, Leben und Arbeiten in Rösrath

Luftaufnahme: Bild & Druck Agentur U. Ernser

Branche SeiteAbbrucharbeiten 36Altlastensanierung 19Architekten, innen U2, 20, 27, 36, 38, 48Banken 32, U4Baufinanzierung 33Baumarkt 42Baumaschinenvermietung 36Baumschulen 38, 46Bauplanung und Baubetreuung 19Bausatzhaus 42

Branche SeiteBauschlosserei 42Baustahlhandel 7Baustatik 36Baustoffhandel & Transporte 38Bautenschutz- u. Sanierung 30Bauunternehmen 48Bauunternehmung 12, 42, 48Bedachungen 44Beratende Ingenieure 38Bodenbeläge 38

Branchenverzeichnis

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Liebe Leserinnen, liebe Leser!Sie finden hier eine wertvolle Einkaufshilfe: einen Querschnitt leistungsfähiger Betriebe aus Handel, Gewerbe und Indus-

trie, alphabetisch geordnet. Alle diese Betriebe haben die kostenlose Verteilung Ihrer Broschüre ermöglicht.

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Wartungs- u.Reparaturarbeiten

Sanitär +Heizung

Branche SeiteBodengutachten 19Bodenverlegung 36Dachdeckerei 44Dekorationsmalerei 12Die Hauspartner 30Einrichtungshaus 24/25Elektroinstallationen 16Elektrotechnik 46Fachgroßhandel Sanitär + Heizung 3Finanzdienstleistungen 33Garten- u. Landschaftsbau 36, 38, 44, 46, 48Gartengestaltung 38Heizung – Sanitär 3, 6, 12, 30, 46Hochbau 42Holz-Imprägnierwerk 12Immobilien 19, 32Ingenieurbüros 15, 44Ingenieurbüro für Baustatik 38Kreissparkasse Köln U4Küchenmontagen 36

Branche SeiteLandschaftsarchitekt 48Massiv- und Fertigbau U3Messe- u. Ladenbau 2Möbel 24/25Möbeldesign 2Planung – Projektmanagement – Stadtplanung U3Raumausstattung 38Rechtsanwälte 12, 44Sachverständigenbüro 19Sachverständiger f. Bewertung von Immobilien U2Sanitär – Heizung 3, 6, 12, 30, 46Schmiede 42Stahlhandel 7Straßen- u. Tiefbau 46Trockenbau 42Versicherungen 6Werbeagentur 36Werbetechnik 36

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Altlasten Michael GräfAmpel Landschaftsverband

RheinlandArchäologie Kerstin SchettlerArtenschutz Michael GräfAufbruchgenehmigungen Alexander KöserBaugenehmigungsverfahren Gerhard Huck,

Artur PitschmannBauvorbescheid Gerhard Huck,

Artur PitschmannBauberatung Gerhard Huck, Artur

Pitschmann, Ingo MarterBaukontrollen Ingo MarterBaumschutzsatzung Michael GräfBebauungspläne Götz FunkeBrücken Heinz-Gerd JuchemsBrunnen Alexander KöserDenkmalschutz Kerstin SchettlerEnergiesparförderung Hans-Jürgen SchröderErschließungsbeiträge Monika Bothe

Siegfried ThielErschließungsverträge Siegfried ThielFlächennutzungsplan Hans-Jürgen SchröderFreistellungsverfahren (Bauantrag) Gerhard Huck,

Artur PitschmannGewässerschutz Michael GräfGrünanlagen Michael GräfHausnummern Artur PitschmannHochbauservice für FB1, FB2, FB5 Wilfried BirrLichtraumprofil (Straße) Peter SchetzkeNutzungsänderung Gerhard Huck

Artur PitschmannÖPNV Michael Robie

Pachtverträge stadteigener Grundstücke Ralf MangoldSanierungsgebiete Michael RobieSatzungen gemäß Baugesetzbuch Hans-Jürgen SchröderSchwertransporte Heinz-Gerd JuchemsStädtebauliche Verträge Siegfried ThielStädtebauliche Wettbewerbe Michael RobieStellplatzablösesatzung Hans-Jürgen SchröderStraßenanliegerbescheinigung Siegfried ThielStraßenbeleuchtung Heinz-Gerd JuchemsStraßenkataster Heinz-Gerd JuchemsStraßenlanderwerb Ralf MangoldStraßenmarkierungen Peter SchetzkeStraßennamen Heinz-Gerd JuchemsStraßenneubau Heinz-Gerd JuchemsStraßenpoller Peter SchetzkeStraßenschilder Peter SchetzkeStraßensondernutzungen Alexander Köser(keine Veranst., Gewerbe, Märkte)Straßenunterhaltung Peter Schetzke,

Alexander KöserTeilungsgenehmigungen Britta Duda(bebaute Grundstücke)Umlegung Christoph HerrmannUmweltschutz Michael GräfVerkehrsentwicklungsplanung Michael RobieVerkehrsgrün Peter SchetzkeVersorgungsträger Peter SchetzkeVorhaben- und Erschließungspläne Götz FunkeVorkaufsrecht Hans-Jürgen SchröderWald Michael GräfWerbesatzung Götz FunkeWidmung von Straßen Heinz-Gerd JuchemsWohnungsbauförderung Hans-Jürgen Schröder

Fachbereich 4Planen, Bauen, Umwelt

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Telefonnummern IhrerAnsprechpartner im Fachbereich 4Technischer BeigeordneterBerthold Kalsbach 8 02 -1 05Vorz. Beate Radtke -1 06

FachbereichsleiterChristoph Herrmann -4 00

Bereichsleiter PlanenMichael Gräf -4 04

Götz Funke -4 19Michael Robie -4 09Hans-Jürgen Schröder -4 12Gregor Wynhoff -4 13

Bereichsleiter BauaufsichtGerhard Huck -4 16

Britta Duda -4 06Ingo Marter -4 17Artur Pitschmann -4 08Silvia Rock -4 18

Bereichsleiter VerkehrHeinz-Gerd Juchems -4 05

Monika Bothe -4 02Alexander Köser -4 03Ralf Mangold -4 07Kerstin Schettler -4 10Peter Schetzke -4 11Siegfried Thiel -4 14

HochbauserviceWilfried Birr -4 01Lars Kärgling -4 21

Telefonnummern weitererAnsprechpartner im Bauablauf

Stadtwerke Rösrath

WasserversorgungJürgen Koch 8 02 -5 86

AbwasserbeseitigungLeszek Friebus -5 01Wilfried Müller -5 04Rainer Witte -5 09

GasversorgungRGW 0 22 01 / 96 94 90

TelekommunikationTelekom 0 80 03 30 20 00

StromversorgungRWE-net 0 22 05 / 91 30 70

Fachbereich 4

Die Landesbauordnung ist mit Wirkung vom 01.06.2000in Kraft getreten.

Das neue Gesetz hat folgende Schwerpunkte:1. Die mit der Landesbauordnung 1996 begonnene Be-schleunigung der Genehmigungsverfahren wird fortge-führt:Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren wird deut-lich ausgeweitet. Es ist auf alle Bauvorhaben mit Ausnah-me abschließend aufgeführter Sonderbauten ausge-dehnt. Sonderbauten sind z. B. gewerbliche Vorhaben undVorhaben mit Besuchsverkehr. Konkret bedeutet dies,dass für die meisten baulichen Anlagen nur eine stark ein-geschränkte Prüfung der bauordnungsrechtlichen Vor-schriften stattfindet. Für Sonderbauten muss ein Brand-schutzkonzept vorgelegt werden. Hierdurch können dieGenehnmigungsverfahren deutlich beschleunigt werden.2. Den Wohnbedürfnissen alter und behinderter Men-schen wird verstärkt Rechnung getragen: In allen Gebäu-den mit mehr als 2 Wohnungen müssen künftig die Woh-nungen eines Geschosses barrierefrei erreichbar und in denwesentlichen Räumen mit dem Rollstuhl zugänglich sein.Von dieser Vorschrift kann abgewichen werden, wenn dieForderung nur mit einem unverhältnismäßigen Mehrauf-wand erfüllt werden kann.3. Die/der mit der Landesbauordnung 1996 abgeschaff-te Bauleiterin/Bauleiter wird wieder eingeführt. Sie/ermuss wieder bei jedem Bauvorhaben bestellt werden.4. Es wurden eine ganze Reihe neuer Vorschriften einge-führt, die die ökologischen Anforderungen an Bauvorha-ben verstärken sollen. 5. Es wurden Regelungen aufgenommen, die auf einensparsamen Umgang mit Boden, Wasser und Energie hin-wirken. Die Pflicht, die unbebauten Grundstücke zu begrünen, wirdnicht mehr von der Ermessensentscheidung einer Bau-aufsichtsbehörde abhängig gemacht, sondern tritt bereitskraft Gesetzes ein.

Die Fristen, innnerhalb derer private Abwasserleitungen aufDichtheit zu überprüfen sind, werden nunmehr nach demAlter der Leitungen, der Gefährlichkeit der fortgeleitetenAbwässer und der Schutzbedürftigkeit des Untergrundesgestaffelt und im Gesetz selbst vorgegeben.6. Beim Freistellungsverfahren hat die Bauherrin/derBauherr ein Wahlrecht; er kann zwischen dem Freistel-lungsverfahren und dem vereinfachten Genehmigungs-verfahren wählen.7. Eine wesentliche Änderung betrifft die Abstandsflächen-regelung. Das Schmalseitenprivileg wurde in der Form er-weitert, dass auch die Abstandsflächen gegenüber öffent-lichen Verkehrsflächen halbiert werden. Damit soll die ver-dichtete Bebauung in den Innenstädten erleichtert werden.Mit der Änderung der Landesbauordnung zum01.01.1996 wurde das Freistellungsverfahren erstmalig ein-geführt; das vereinfachte Genehmigungsverfahren wurdeerweitert und die staatlich anerkannten Sachverständigenfür die Prüfung bautechnischer Nachweise wurden in dasGenehmigungsverfahren eingebunden. Die 1996 einge-führten Regelungen haben sich bewährt und wurdendurch die neue Landesbauordnung 2000 z. T. erweitert.Sie stellen sich zum 01.06.2000 in der Praxis wie folgt dar:

1.1 Das Freistellungsverfahren nach § 67 BauO NW

Die neue Bauordnung sieht vor, dass in einem rechtskräf-tigen Bebauungsplan, sowie bei einem Vorhaben- undErschließungsplan die Errichtung, Änderung oder Nut-zungsänderung von Wohngebäuden mittlerer und gerin-ger Höhe keiner Baugenehmigung bedarf. Voraussetzung des genehmigungsfreien Verfahrens ist, dassdas Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplanes,bzw. dem Vorhaben- und Erschließungsplan, und den ört-lichen Bauvorschriften nicht widerspricht und die Er-schließung gesichert ist. Die Entwurfsverfasserin/der Ent-wurfsverfasser und die Bauherrin/der Bauherr übernehmen

Die neue Landesbauordnung zum 1. Juni 2000

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die Verantwortung dafür, dass das Bauvorhaben allenöffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht.Der Antrag besteht aus dem Lageplan, den Bauzeich-nungen und einer Erklärung des Entwurfsverfassers,dass das Vorhaben den Anforderungen an den Brand-schutz entspricht. Er muss von einer vorlageberechtigenEntwurfsverfasserin/einem Entwurfsverfasser (Architek-tinnen/Architekten, Innenarchitektinnen/Innenarchitektenund Bauingenieurinnen/Bauingenieure) stammen. Nichtbenötigt werden die Berechnungen der Grundfläche, derGeschossfläche, der Vollgeschosse und der Baumassesowie der rechnerische Nachweis der Höhe des Fußbo-dens und des höchstgelegenen Aufenthaltsraumes überder Geländeoberfläche.Die Stadt hat dann die Möglichkeit, der Bauherrin/dem Bau-herrn innerhalb eines Monats nach Eingang mitzuteilen,dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt wer-den soll. Teilt sie ihr/ihm das nicht mit, darf einen Monatnach Eingang der Bauvorlagen bei der Stadt mit dem Vor-haben begonnen werden. Auf Antrag bestätigt die Stadtauch vor Ablauf von vier Wochen, dass kein Genehmi-gungsverfahren durchgeführt werden soll.Die neue Landesbauordnung sieht ein Wahlrecht für dieBauherrin/den Bauherrn zwischen dem Freistellungsver-fahren und dem vereinfachten Genehmigungsverfahren vor.Die bisherigen Erfahrungen mit dem Freistellungsverfah-ren nach § 67 haben gezeigt, dass die am Bau Beteilig-ten nicht selten unsicher sind, ob das von ihnen geplanteBauvorhaben tatsächlich mit dem öffentlichen Recht völ-lig im Einklang steht. Aus diesen Gründen kann aufWunsch jetzt eine bauaufsichtliche Prüfung des geplan-ten Bauvorhabens beantragt werden.Weicht das Bauvorhaben auch nur von einer Vorschrift desBebauungsplanes ab, muss das Baugenehmigungsver-fahren durchgeführt werden. Das Freistellungsverfahren nach§ 67 kann jedoch trotzdem durchgeführt werden, sofernes sich um eine bereits im Bebauungsplan zugelassenegeringfügige Abweichung handelt.

1.2 Das vereinfachte und das allgemeine Bau-genehmigungsverfahren nach den §§ 68-72BauO NW

Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren ist durch dieneue Landesbauordnung das Regelverfahren geworden.Lediglich ganz bestimnmte Sonderbauten werden in einembauaufsichtlichen Vollverfahren geprüft.Der Prüfumfang im vereinfachten Baugenehmigungsver-fahren ist sehr begrenzt, verantworlich für die Einhaltungder baurechtlichen Vorschriften insgesamt sind die Bau-herren, die sich qualifizierter Fachplaner bedienen sollten. Der Bauantrag hat alle notwendigen Bauvorlagen fürseine rechtliche Beurteilung zu enthalten. Dazu gehörender Lageplan, bei Vorhaben im Innenbereich und Außen-bereich die Flurkarte sowie ggf. eine Darstellung derDeutschen Grundkarte, die Bauzeichnungen, die Baube-schreibung und ggf. die Betriebsbeschreibung, die bau-technischen Nachweise, die Berechnung des umbautenRaumes bzw. die veranschlagten Rohbaukosten oder diegeschätzten Herstellungskosten. Im Einzelnen wird hier-zu auf die Bauprüfverordnung und Titel 3 Abs. 8 dieserBroschüre hingewiesen. Diese Unterlagen sind von einemvorlageberechtigten Entwurfsverfasser zu fertigen und zuverantworten.Die Bauaufsichtsbehörde wird dann kurzfristig prüfen, obder Antrag formal vollständig ist, alle Unterlagen enthält,welche Zustimmungen bzw. Genehmigungen anderer Be-hörden notwendig sind, welche Dienststellen ansonstenzu beteiligen und welche Sachverständigen heranzuzie-hen sind.Die Bauaufsichtsbehörde soll nach dem Gesetz den Bau-antrag dann zurückweisen, wenn die Bauvorlagen unvoll-ständig sind oder erhebliche Mängel aufweisen. Wenn dieUnterlagen nicht vollständig sind, wird das Bauamt demAntragsteller eine Eingangsbestätigung zusenden, durchdie die fehlenden Unterlagen nachgefordert werden.Soweit der Bauantrag erhebliche Mängel aufweist oder

Die neue Landesbauordnung zum 1. Juni 2000

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gänzlich unvollständig ist, wird der Bauantrag zurückge-wiesen. Gleiches gilt, wenn die geforderten Unterlagen nichtbinnen einer angemessenen Frist nachgereicht werden. Fürdie Zurückweisung wird eine Gebühr gefordert. Sind die Unterlagen vollständig, wird die Bauaufsichtsbe-hörde die Entscheidungen bzw. Stellungnahmen der an-deren Behörden, Dienststellen und Sachverständigeneinholen sowie den Bauantrag in allen technischen und ord-nungsrechtlichen Details entsprechend den gesetzlichenNotwendigkeiten prüfen. Die Bauaufsichtsbehörde kann,soweit es die Prüfung erfordert weitere differenzierte Un-terlagen verlangen.Die Beteiligung der anderen Dienststellen und Behördenerfolgt gleichzeitig parallel. Wenn es der Beschleunigungder Abwicklung des Baugenehmigungsverfahrens dient,wird von der Bauaufsichtsbehörde eine Antragskonferenzeinberufen. Sie ist vor allem dann sinnvoll, wenn zu be-fürchten ist, dass sich die Stellungnahmen der zu betei-ligten Fachbeörden und Dienststellen einander wider-sprechen.Bestehen seitens der am Verfahren Beteiligten keineBedenken gegen das Bauvorhaben und sind auch alle son-stigen gesetzlichen Vorschriften eingehalten, kann dieBaugenehmigung erteilt werden.

1.3 Das Sachverständigenverfahren

Auch die neue Bauordnung hat viele Aufgaben, die sichauf die Person der staatlich anerkannten Sachverständi-gen konzentrieren, um die Einhaltung aller technischen Vor-schriften sicherzustellen und gleichzeitig die Bauauf-sichtsbehörde zu entlasten. Es gibt Sachverständige fürSchallschutz, Wärmeschutz, Standsicherheit und Brand-schutz. Die Kammern führen das Anerkennungsverfahrenfür die staatlich anerkannten Sachverständigen mit einerPrüfung durch. Entsprechende Listen der staatlich aner-

kannten Sachverständigen stehen der Bauherrin unddem Bauherrn über die Architekten- und Ingenieurkam-mer sowie über die Bauaufsichtsbehörde zur Verfügung.Sofern der Sachverständige oder die Sachverständige ein-geschaltet wurde, ist die Bauaufsichtsbehörde nicht zurÜberprüfung des Inhalts der Bescheinigung verpflichtet.Die Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen wird ver-mutet. Die Sachverständigen tragen die Verantwortung derEinhaltung der gesetzlichen Bestimmungen der von ihnenaufgestellten oder geprüften Unterlagen.Die neue Bauordnung stellt deutlicher als bis jetzt klar, dassdie Sachverständigen ebenfalls verpflichtet sind, sich vonder sachgerechten Bauausführung der von ihnen auf-gestellten oder geprüften technischen Nachweise selbstzu überzeugen. Die Überprüfung der Bauausführungerfolgt stichprobenhaft. Die staatlich anerkannten Sach-verständigen fertigen anschließend hierüber eine Be-scheinigung aus, die der Bauaufsichtsbehörde vorzulegenist. Die staatlich anerkannten Sachverständigen könnendiese Bescheinigung nur dann ausstellen, wenn sie sichtatsächlich durch stichprobenhafte Kontrollen während derBauausführung davon überzeugt haben, dass das Bau-vorhaben entsprechend den bautechnischen Nachwei-sen errichtet oder geändert wurde. Hierbei ist es be-sonders wichtig, dass er oder sie auch für diese Leistun-gen von der Bauherrin oder dem Bauherrn beauftragt wird.Die Erfahrungen mit der bisherigen Sachverständigen-regelung haben gezeigt, dass die gesetzlich vorgeschrie-benen Bescheinigungen häufig nicht vorhanden sind, weildiese Leistungen nicht beauftragt wurden. Aus diesen Grün-den legt die neue BauO NRW jetzt fest, dass die staatlichanerkannten Sachverständigen, die mit den stichproben-haften Kontrollen während der Bauausführung beauftragtwurden, bei Baubeginn der Bauaufsichtsbehörde zu be-nennen sind.

Die neue Landesbauordnung zum 1. Juni 2000

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Im Einzelnen ist für die unterschiedlichen Verfahrensarten Fol-gendes vorgesehen:Bei den freigestelllten Vorhaben nach § 67 BauO NRW biszu 2 WE mit geringer Höhe bedarf es der Vorlage einerSachverständigenbescheinigung für Schall- und Wärme-schutz sowie eines Standsicherheitsnachweises vor Bau-beginn. Bezüglich des Brandschutzes bedarf es lediglichder Erklärung des Entwurfsverfassers, dass alle gesetzl-cihen Vorschriften eingehalten werden. Gleichzeitig mit derBaubeginnanzeige sind der Bauaufsicht der Name des Bau-leiters oder der Bauleiterin sowie die staatlich anerkann-ten Sachverständigen mitzuteilen. Die Sachverständigenhaben sich nach Baufortschritt über die Einhaltung ihrerVorgaben zu vergewissern und stichprobenhafte Kontrol-len durchzuführen. Diese sind zu dokumentieren und mitder Fertigstellungsanzeige der Bauaufsicht einzureichen.Bei den sonstigen freigestellten Vorhaben mittlerer Höhebedarf es ebenfalls der Bescheinigung der genanntenSachverständigen für Schallschutz, Wärmeschutz unddes Standsicherheitsnachweises. Jedoch ist bis Baube-ginn zusätzlich auch ein Testat des Sachverständigen fürBrandschutz notwendig. Auch hier ist gleichzeitig mit derBaubeginnanzeige der Bauaufsicht der Name des Bau-leiters oder der Bauleiterin sowie der staatlich anerkann-te Sachverständige mitzuteilen. Für die weitere Verfah-rensweise gilt das bereits Gesagte.Bei dem vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nach§ 68 BauO NRW, das nunmehr für alle Bauvorhaben mitAusnahme der in § 68 Abs. 1 genannten Sonderbautengilt, ist die Einschaltung eines staatlich anerkanntenSachverständigen grundsätzlich vorgeschrieben. Hierbeimuss der Nachweis über den Schall- und Wärmeschutz,das Brandschutztestat – außer bei Sonderbauten – voneinem staatlich anerkannten Sachverständigen erstelltwerden. Der Nachweis über die Standsicherheit musszusätzlich von einem staatlich anerkannten Sachverstän-digen geprüft worden sein. Hinsichtlich der Bedeutsam-

keit der Bauvorhaben und dem damit eventuell verbun-denen Gefährdungspotential werden jedoch abgestufteAnforderungen in Bezug auf die bautechnischen Nachweiseerforderlich.Für sog. „kleine Sonderbauten“, die nun ebenfalls im ver-einfachten Baugenehmigungsverfahren geprüft werden, istdie Vorlage eines Brandschutzkonzepts erforderlich. DasTestat eines staatlich anerkannten Sachverständigen ist hiernicht ausreichend. In diesen Fällen wird der Brandschutzbauaufsichtlich geprüft.Ausnahmen gelten für Wohngebäude geringer Höhe, fürdie anstelle des Brandschutztestats eines staatlich aner-kannten Sachverständigen lediglich eine Erklärung des Ent-wurfsverfassers notwendig ist, dass das geplante Bau-vorhaben den Anforderungen an den Brandschutz ent-spricht.Für Wohngebäude geringer Höhe mit bis zu 2 WE sowiefür freistehende landwirtschaftliche Betriebsgebäuden biszu 2 WE und bis zu 2 Geschossen sowie bei einge-schossigen Gebäuden bis 200 qm Grundfläche müssendie bautechnischen Nachweise nicht von einem staatlichanerkannten Sachverständigen erbracht werden, son-dern können von einem Fachplaner aufgestellt werden.Für besonders einfache bauliche Anlagen, die in § 68 Abs.4 genannt werden, sind in Zukunft überhaupt keine bau-lichen Nachweise mehr erforderlich.Für das normale Genehmigungsverfahren nach § 63, dasnunmehr ausschließlich für die in § 68 Abs. 1 genanntenSonderbauten gilt, bedarf es der bautechnischen Nach-weise für Statik sowie Schall- und Wärmeschutz. Für diebauaufsichtliche Prüfung des Brandschutzes ist einBrandschutzkonzept erforderlich. Die o. g. Brandschutz-konzepte können sowohl von staatlich anerkanntenSachverständigen als auch von öffentlich bestellten undvereidigten Sachverständigen, z. B. aus dem Bereich derFeuerwehr, erstellt werden.

Die neue Landesbauordnung zum 1. Juni 2000

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Die neue Landesbauordnung zum 1. Juni 2000

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2.1 Grundstücksmarkt

Die Beschaffung eines geeigneten Grundstücks erfolgt nor-malerweise auf dem „freien“ Markt über Zeitungsannon-cen oder durch Einschaltung von Immobilienmaklern.Daneben können auch Anfragen bei Gemeinden,gemeinnützigen – insbesondere kirchlichen – Institutionenzum Ziel führen. Eine weitere Möglichkeit besteht in derpersönlichen Einsichtnahme örtlicher Bebauungsplänebeim Bauamt der Stadtverwaltung.

2.2 Voraussetzungen für die Bebaubarkeit

Grundstückseigentümer oder -käufer sollten sich bei derGenehmigungsbehörde erkundigen, ob das Grundstücknach den planungsrechtlichen Eigenschaften und demStand der Erschließung tatsächlich ein Baugrundstück istund wie es bebaut werden kann. Ein Grundstück istbebaubar, wenn

1. – es im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt,– das Bauvorhaben im Einklang mit diesen Festset-

zungen steht, – die Erschließung gesichert ist (mindestens teilfertige

Straße, Wasser- und Kanalanschlussmöglichkeit vorhanden) oder

2. – es zwar nicht im Geltungsbereich eines qualifiziertenBebauungsplanes liegt, aber innerhalb eines im Zu-sammenhang bebauten Ortsteils

– und es sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, insbesondere das Ortsbild nicht beeinträchtigt

– und die Erschließung gesichert ist oder3. – es im Außenbereich (außerhalb des Geltungsbereichs

eines Bebauungsplans und außerhalb eines im Zusam-menhang bebauten Ortsteils) liegt und einem land- undforstwirtschaftlichen Betrieb dientoder als sonstiges Vorhaben im Außenbereich, wennöffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden. Hierist die Zustimmung des Landrates für die Baugeneh-migung erforderlich.

Fazit:Ohne ausreichende Erschließungsanlagen, die die Gebäudean den öffentlichen Straßenverkehr anschließen, ist einGrundstück nicht bebaubar. Ein Rechtsanspruch desGrundstückseigentümers auf Erschließung besteht nicht.Selbst wenn ein Grundstück baureif ist, steht damit in derRegel noch nicht fest, wie tatsächlich gebaut werden darf.

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Wenden Sie sich hinsichtlich der Bebauungsmöglichkeiteneines Grundstückes immer an die Genehmigungsbehör-de. Diese wird Ihnen im Rahmen von Bauberatung konkre-te Auskünfte geben, sie auf alle sonstigen bei dem Vor-haben zu beachtenden Vorschriften (Baumschutz, Regen-wasserversickerung, Denkmalschutz etc.) hinweisen undIhnen evtl. empfehlen, eine Bauvoranfrage zu stellen.Ist das künftige Baugrundstück in seinen rechtlichenGrenzen noch nicht vorhanden, so ist zunächst eine Ver-messung zum Zweck der Teilung erforderlich. Auskünftehierüber erteilen die öffentlich bestellten Vermessungsin-genieure sowie das Vermessungs- und Katasteramt derKreisverwaltung.

2.3 Grundstückskauf

Bevor Sie sich endgültig für ein Grundstück entscheiden,sollten Sie es genauer kennenlernen. Eine wichtige Rollespielt die Untergrundbeschaffenheit. Bei felsigem Grundoder hohem Grundwasserspiegel müssen beispielsweiseentsprechende Vorkehrungen getroffen werden, die auchdie Baukosten erhöhen. Auskünfte erhalten Sie ggf. vonder Stadtverwaltung, von Baugeschäften am Ort oder vonNachbarn. Die Gewähr dafür, dass sich keine – derzeitbekannten – schädlichen Bodenverunreinigungen (sog. Alt-lasten) im Bereich Ihres Grundstücks befinden, sichert eineAnfrage bei der Abteilung Wasser- und Abfallwirtschaft,Umweltvorsorge der Kreisverwaltung. Über vorhandeneöffentlich-rechtliche Baubeschränkungen (Baulasten)informiert die Baugenehmigungsbehörde.Ferner sollten Sie sich über ggf. vorhandene grund-stücksbezogene privatrechtliche Belastungen und Be-schränkungen informieren. Lassen Sie sich von demGrundstücksveräußerer hierzu einen Grundbuchauszugneuren Datums zeigen, und fragen Sie ihn nach beste-henden Miet- oder Pachverhältnissen. Erkundigen Siesich auch genau, wie die Gegend um das Grundstück inden nächsten Jahren aussehen wird. Garantien für eineruhige Lage auf Lebenszeit gibt es zwar nirgends, dochkann man bei der Genehmigungsbehörde erfahren, ob in

der Nähe eine Autobahn, Industrieanlagen oder Sonstigesgeplant sind.Nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchessind Grundstückskaufverträge zu ihrer Wirksamkeitgrundsätzlich notariell zu beurkunden. Das Eigentum amGrundstück geht erst hiernach und mit der Umschreibungim Grundbuch über. Dieses wird bei den Amtsgerichtengeführt. Ein Notar Ihrer Wahl berät Sie über alle mit einemKauf verbundenen Rechte und Pflichten.

2.4 Erbbaurecht

Von dem Eigentumserwerb, bei dem der Kaufpreis meistbar in einem Zuge oder in Teilbeträgen entrichtet wird, unter-scheidet sich das Erbbaurecht grundsätzlich. Mit der Be-stellung eines Erbbaurechts erwirbt man das grundbuch-lich gesicherte Recht, ein fremdes Grundstück baulich zunutzen. Der Grundstückseigentümer erhält hierfür einePacht, den sog. Erbbauzins. Traditionelle Anbieter von Erb-baurechten sind die Städte und Gemeinden sowie die Kir-chengemeinden. Die Kosten für die erstmalige Erschlei-ßung des Grundstückes trägt in der Regel der Erbbaube-rechtigte.

2.5 Wohnungseigentum

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz können Grund-stücke auch mit Eigentumswohnungen bebaut und woh-nungsweise veräußert werden. Dabei wird ein der Woh-nungsgröße entsprechender Miteigentumsanteil amGrundstück und am Gemeinschaftseigentum des Hausessowie das Sondereigentumsrecht an der Wohnung undz. B. an einem Garagenplatz erworben. Auch diese Ver-träge sind notariell zu beurkunden.

2.6 Grundstückswerte

Auskünfte über die Bodenwerte von Grundstücken er-teilt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses imRehinisch-Bergischen Kreis, Petra Benteler-Prassel,

Vom Baugrundstück zum Planentwurf

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Vom Baugrundstück zum Planentwurf

Wohn- und GeschäftshausFoto: Dipl.-Ing. Hennes

Telefon-Nr. 0 22 02/13 25 79, Armin Evang, Telefon-Nr.0 22 02/13 26 06.Dort können die jeweils aktuellen Bodenrichtwerte erfragtwerden, die einen ersten guten Anhalt für Grundstücks-preise darstellen. Man berät dort auch über durchschnitt-liche Preise von bebauten Grundstücken, Eigentums-wohnungen, Erbbauzinsen und andere Immobilienwert-fragen. Für die Bewertung von Grundstücken und Gebäu-den können ebenso Sachverständige bei der Auswahl, demKauf, der Wirtschaftlichkeitsanalyse und Beleihung helfen.Neutrale, allgemein anerkannte öffentlich bestellte undvereidigte Sachverständige für die verschiedenen Spezial-bereiche (Beweissicherung zum Baustand, Baumängel bzw.Schadensanalysen) können von der IHK Köln, der Hand-werkskammer oder anderen Institutionen benannt werden.

2.7 Nebenkosten

Bei jedem Grundstückskauf kommen neben den reinenGrundstückskosten noch Nebenkosten dazu. Dies sinddie Grunderwerbssteuer (3,5 % vom Kaufpreis), die Ver-messungsgebühren (1,5 % – 2 % des Kaufpreises) undeventuell die Maklerprovision zuzüglich Mehrwertsteuer.

2.8 Vermessungen und Liegenschaftskataster

Zu dem Baugenehmigungsverfahren werden Auszügeaus dem Liegenschaftsbuch und der Liegenschafts-(Kataster)karte benötigt. Diese sind bei dem Vermes-sungs- und Katasteramt der Kreisverwaltung zu erhalten.Bei gegebenenfalls erforderlichen Grenzvermessungen, demLageplan, Bauabsteckungsvermessungen und dergesetzlich vorgeschriebenen abschließenden Gebäude-einmessung helfen die öffentlich bestellten Vermessungs-ingenieure, die in den Gelben Seiten zum Telefonbuchstehen, gerne weiter.

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3.1 Einführung in das Baurecht

Der Wunsch nach einem eigenen Haus ist für viele Men-schen ein erstrebenswertes Lebensziel. Vorbereitung,Planung, Finanzierung, Genehmigung und Durchführungeines solchen Vorhabens sind nicht alltägliche Vorgängeund setzen eine Reihe von Kenntnissen voraus. VomGesetzgeber sind der Bauherrin/dem Bauherrn eineAnzahl von Aufgaben übertragen worden, für die er ver-antwortlich ist.So hat sie/er zur Vorbereitung, Überwachung und Aus-führung eine Entwurfsverfasserin/einen Entwurfsverfassereine Unternehmerin/einen Unternehmer und eine Baulei-terin/einen Bauleiter zu beauftragen. Ihm obliegen gegen-über der Bauaufsichtsbehörde die nach öffentlich-rechtli-chen Vorschriften erforderlichen Anzeigen und Nachwei-se. Die Bauherrin/der Bauherr und seine/sein Architek-tin/Architekt haben den Bauantrag zeichnerisch undschriftlich bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen.

3.2 Das Baugesetzbuch 1998

Das Baugesetzbuch von 1998 hat eine Reihe von Erleich-terungen für die Erstellung von Bebauungsplänen undSatzungen gebracht. So ist beispielsweise eine Genehmi-gung der Bezirksregierung derjenigen Bebauungspläne undSatzungen nicht mehr notwendig, die aus dem Flächen-nutzungsplan entwickelt werden. Ferner haben die Städ-te und Gemeinden nun auf Dauer die Instrumente des städ-

tebaulichen Vertrages nach § 11 BauGB und das Vorha-ben- und Erschließungsplanes nach § 12 BauGB.Von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes kann seitJanuar 1998 erleichtert befreit werden, nunmehr auch in einerVielzahl gleichgelagerter Fälle, statt bisher nur im Einzelfall.Die gartenbauliche Erzeugung im Außenbereich wurde –wie die landwirtschaftliche Nutzung – privilegiert. Dafürsind die Privilegierungen der nachgezogenen Landarbei-terdienststellen und Altenteilerwohnhäuser für Landwirte nach§ 35 Abs. 1 Ziffer 2 und 3 BauGB, alte Fassung, entfallen.Die Umnutzung ehemals landwirtschaftlich genutzter Ge-bäude ist unter bestimmten Voraussetzungen erleichtertworden. Danach kann zukünftig nicht nur eine Wohnnut-zung, etwa in einem bisherigen Stallgebäude, genehmigt wer-den, sondern auch eine gewerbliche Nutzung. Hierzumuss eine Reihe von Voraussetzungen entsprechend dengesetzlichen Regelungen vom Antragsteller nachgewiesenwerden.Die Teilungsgenehmigung nach BauGB ist nunmehr er-satzlos entfallen. Es bleibt lediglich bei der Teilungsge-nehmigung entsprechend Bauordnungsrecht. Das heißt,schon bebaute Grundstücke bedürfen nach wie vor derTeilungsgenehmigung.Letztlich bleibt darauf hinzuweisen, dass heute ein Nach-barwiderspruch gegen erteilte Baugenehmigungen keineaufschiebende Wirkung mehr hat. Einen Bauaufschuberreicht der Nachbar nur noch durch die Einreichung ei-nes Antrages auf einstweilige Anordnung beim Verwal-tungsgericht.

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3.3 Genehmigungspflicht

Die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und derAbbruch baulicher Anlagen sind grundsätzlich genehmi-gungspflichtig. Von diesem Grundsatz gibt es nur wenigeAusnahmen für bauliche Anlagen geringer Höhe undBedeutung. Stehen dem Bauantragsvorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegen, besteht ein Anspruchauf die Baugenehmigung.Vor Durchführung auch kleinerer baulicher Maßnahmen soll-ten Sie sich bei der Bauaufsichtsbehörde erkundigen, obdas geplante Objekt genehmigt werden muss, da dieErrichtung, Änderung und der Abbruch baulicher Anlagenohne die erforderliche Genehmigung eine Ordnungswid-rigkeit darstellt und mit einer Geldbuße geahndet werdenkann. Hinzu kommt das Risiko, dass eine nicht genehmi-gungsfähige, jedoch begonnene Baumaßnahme auf eigeneKosten wieder beseitigt werden muss.Die Bauberatung steht Ihnen kostenlos für Auskünfte zurVerfügung.

3.4 Bauvoranfrage/Vorbescheid

Ob ein Grundstück überhaupt mit dem vorgesehenenBauwerk bebaut werden kann, ist nicht in allen Fällen ein-fach zu beantworten. Eine Bauvoranfrage kann bereits vordem Kauf eines Baugrundstücks gestellt werden, um dienotwendige Rechtssicherheit herzustellen.Bis auf wenige Fälle muss bereits bei einer Bauvoranfra-ge eine Entwurfsverfasserin/ein Entwurfsverfasser einge-schaltet werden.Die im Vorbescheid getroffene Entscheidung der Bauge-nehmigungsbehörde ist für ein entsprechendes Bauge-nehmigungsverfahren bindend und zeitsparend, dagrundsätzliche Kriterien in dieser Voranfrage bereits geprüftsind. Die Bindung an einen Vorbescheid erlischt jedoch,wenn der Bauantrag wesentlich von der Bauvoranfrageabweicht. Der Vorbescheid ersetzt keinen Bauantrag undberechtigt nicht zum Baubeginn. Erst durch den Bauan-trag werden die Voraussetzungen für das Bauvorhaben im

Detail geklärt, insbesondere wird hier über die bauord-nungsrechtlichen Belange entschieden, wie zum BeispielNachbarrecht, Grenz- und Gebäudeabstände, Gebäude-höhe, technische Ausführung etc.Dem schriftlichen Antrag auf Erteilung eines Vorbeschei-des sind mindestens die folgenden Unterlagen beizufügen:– Lageplan im Maßstab 1:250 oder 1:500– Baubeschreibung mit Maßangaben für den Baukörper– Bauentwurfsskizze Maßstab 1:200 oder 1:100

Diese Unterlagen sind dreifach beim Bauaufsichtsamteinzureichen. Der Vorbescheid hat zwei Jahre Gültigkeit.

3.5 Bauplanungsrecht

Das Bauplanungsrecht stellt ein wichtiges städtebauli-ches Steuerungsinstrument für die Städte und Gemein-den dar, mit dem die zukünftige Bebauungsentwicklungverbindlich festgelegt werden kann. Wann und wie diesesPlanungsrecht einzusetzen ist, liegt ausschließlich in derHand der Stadt Rösrath, deren Planungshoheit durch dasGrundgesetz garantiert ist.Das Bauplanungsrecht kennt zwei Stufen: Erstens die vor-bereitende Bauleitplanung, die im Flächennutzungsplanfestgelegt wird, und zweitens die verbindliche Bauleitpla-nung, die in den Bebauungsplänen dokumentiert wird. DerStadtrat ist zuständig für die Verabschiedung der beidenPlanungsarten. Soweit der Bebauungsplan aus dem Flä-chennutzungsplan entwickelt wurde, kann nach der Neu-regelung des Baugesetzbuches auf die Beteiligung derBezirksregierung verzichtet werden. Einen individuellenRechtsanspruch auf Bauleitplanung gibt es nicht.

3.5.1 FlächennutzungsplanDer Flächennutzungsplan umfasst das gesamte Gemein-degebiet und ordnet den voraussehbaren Flächenbedarffür die einzelnen Nutzungsmöglichkeiten, wie z. B. Woh-nen, Gewerbe, Verkehr, Erholung, Landwirtschaft undGemeindebedarf. Ob die hierzu festgelegten Flächen tat-sächlich auch für den vorgesehenen Bedarf genutzt wer-

Bauen in Rösrath

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den, wird mit diesem Plan noch nicht bestimmt, sondernerst in einem Bebauungsplanverfahren, wenn der konkreteBedarf vorliegt, festgelegt.

3.5.2 BebauungsplanDer Bebauungsplan enthält genaue Angaben über die Nut-zung, die Größe, das Maß sowie die Gestaltung der Bau-werke. Die Aufstellung eines Bebauungsplanes be-schließt der Stadtrat, sobald und soweit es für die bauli-che Entwicklung erforderlich ist.Das Baugesetzbuch sieht eine Beteiligung der Bürger beidieser öffentlich-relevanten Planung in 2 Verfahrensschrit-ten vor (öffentliche Darlegung mit Anhörung sowie förmli-ches Offenlegungsverfahren). Die Mitwirkung der Bürgersoll zu einem Zeitpunkt erfolgen, zu dem wesentlichePlanänderungen noch möglich sind. Zu diesem Bebau-ungsplanverfahren gehört auch die Beteiligung derBehörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (z.B.Ver- und Entsorgung, Straßenverkehr, Naturschutz usw.).Bei Bebauungsplänen zur Deckung eines dringendenWohnbedarfs haben die Träger ihre Stellungnahme in derverkürzten Frist von einem Monat abzugeben. Der Stadt-rat prüft die fristgemäß vorgebrachten Bedenken und An-regungen. Mit der Veröffentlichung des genehmigten Be-bauungsplanes wird dieser rechtskräftig und kann jeder-zeit eingesehen werden. Einen Rechtsanspruch auf Auf-stellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung einesBebauungsplanes gibt es nicht.

3.6 Umlegung

Zweck der Umlegung ist eine Neuordung der Grund-stücke, so dass für die beabsichtigte Nutzung nach Lage,Form und Größe geeignete Grundstückszuschnitte ent-stehen. Ist ein Bebauungsplan rechtskräftig geworden, wirdzur Neuordnung des Areals häufig eine Baulandumle-gung erforderlich. Nach den Festsetzungen des Bebau-ungsplanes werden die öffentlichen Verkehrs- und Grün-flächen ausgewiesen und das Gebiet in bebauungsfähigeGrundstücke eingeteilt. Parallel hierzu wird oft bereits mit

dem Verlegen der Versorgungsleitungen und mit demStraßenausbau begonnen, damit möglichst bald die vor-gesehene Bebauung verwirklicht werden kann.Zuständig für diese Umlegung ist der Umlegungsaus-schuss der Stadt. Dort werden entsprechende Auskünf-te erteilt.

3.7 Bauordnungsrecht

Die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen –Bau ONW – umfasst das gesamte Bauordnungsrecht.Dieses regelt die Ausführung des Bauvorhabens auf demGrundstück und gilt für alle baulichen Anlagen, Einrichtungenund Baugrundstücke. Es enthält grundsätzliche Anfor-derungen baukonstruktiver und baugestalterischer Artfür Bauwerke und Baustoffe. Außerdem bildet es dieGrundlage für das Genehmigungsverfahren und die zurWahrung von Sicherheit und Ordnung notwendigenAnforderungen.

3.8 Bauantrag

Die Errichtung eines Gebäudes ist in der Regel nur nacheiner Baugenehmigung zulässig. Hierzu bedarf es einesentsprechend vorbereiteten Bauantrages. Ein vollständi-ger Bauantrag mit allen erforderlichen Unterlagen ist dieBedingung für eine zügige Bearbeitung und Genehmigung.Für den Umfang der Bauantragsunterlagen gilt die Bau-prüfverordnung.Vorlageberechtigte Entwurfsverfasser sind alle Planergemäß § 70 BauO NW. Das sind Architekten, Innenarchi-tekten und Bauingenieure mit den hier geregelten Vor-aussetzungen.Die Bauvorlagen sind in dreifacher Ausfertigung vorzulegen.(1) Dem Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung sind,auch soweit der Antrag im vereinfachten Genehmigungs-verfahren (§ 68 BauO NW) zu prüfen ist, als Bauvorlagenbeizufügen:1. der Lageplan (§ 2),2. bei Vorhaben nach den §§ 34 oder 35 des Bauge-

Bauen in Rösrath

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setzbuches ein Auszug aus der Liegenschaftskarte/Flurkarte und ein Auszug aus der Deutschen Grundkarte1:5000 (§ 3),

3. die Bauzeichnungen (§ 4),4. die Baubeschreibung und bei gewerblichen oder land-

wirtschaftlichen Betrieben die Betriebsbeschreibung(§ 5),

5. die bautechnischen Nachweise (§ 6),6. a) bei Gebäuden eine nachprüfbare Berechnung des

umbauten Raumes nach DIN 277 Teil 1 (Ausgabe Juni1987) oder für Gebäude, für die landesdurchschnittlicheRohbausätze je m2 umbauten Raumes nicht festgelegtsind, die veranschlagten (geschätzten) Rohbaukosten,b) bei den übrigen baulichen Anlagen sowie anderenAnlagen und Einrichtungen i. S. v. § 1 Abs. 1 Satz 2BauO NW Angaben über die veranschlagten (ge-schätzten) Herstellungskosten.

Mit den Bauvorlagen für Sonderbauten ist zusätzlich einBrandschutzkonzept einzureichen.(2) Der Inhalt der Bauvorlagen beschränkt sich auf das zurBeurteilung des jeweiligen Bauvorhabens Erforderliche. DieBauaufsichtsbehörde kann in zu begründenden Einzelfäl-len weitere Unterlagen fordern, wenn sie dies zur Beurtei-lung des Bauvorhabens für erforderlich hält; sie kann aufBauvorlagen verzichten, wenn diese zur Beurteilung desBauvorhabens nicht erforderlich sind.Unabhängig hiervon sind ggf. weitergehende Genehmi-gungen und Erlaubnisse bei den Fachbehörden (z. B. fürWasserrecht, Denkmalrecht und Landschaftsrecht) in ei-gener Zuständigkeit einzuholen.

3.8.1 EntwässerungGebäude dürfen nur errichtet werden, wenn gesichert ist,dass bis zum Beginn ihrer Nutzung die Abwasseranlagenbenutzbar sind und die Abwasserbeseitigung entsprechendden wasserrechtlichen Vorschriften gewährleistet ist. Dieörtlichen Satzungen legen hier genauere Einzelheiten fest.Es ist daher dringend zu empfehlen, sich vor Bauantrag-stellung mit den Stadtwerken Rösrath oder mit der Unte-ren Wasserbehörde des Kreises in Verbindung zu setzen

und nachzufragen, welche Art der Entwässerung für dasbeantragte Grundstück möglich bzw. zulässig ist.Bei Anschluss an eine Sammelkanalisation lösen sich dieFragen relativ unkompliziert. In diesen Fällen ist die Ent-wässerung in den Bauantragsunterlagen im Lageplan ein-zutragen sowie bei den Stadtwerken ein Antrag auf Anschlussan die öffentliche Abwasseranlage zu stellen. Vordrucke mitnäheren Angaben zu Inhalt und Umfang sind dort erhält-lich. Ist die Abwasserbeseitigung nicht durch Kanalanschlussmöglich und soll z. B. eine Kleinkläranlage mit Verriese-lung der Abwässer in den Untergrund hergestellt werden,ist hierzu eine gesonderte wasserrechtliche Erlaubnis beider Unteren Wasserbehörde zu beantragen.Dem für die wasserrechtliche Erlaubnis erforderlichen An-trag (Entwässerungsantrag) sind folgende Unterlagenbeizufügen:

– Übersichtsplan 1: 25.000 / 5.000– Lageplan im Maßstab 1: 250 / 500 mit allen zur Beur-

teilung wichtigen Eintragungen– Grundrisse der einzelnen Gebäude vom Kellergeschoss

bis zum Dachgeschoss mit Darstellung der Entwässe-rungsgegenstände und -leitungen

– Darstellung der Abwasseranlagen, hydrologisches Gut-achten

– Erläuterungsbericht– Berechnung der bebauten und zu entwässernden

sonstigen Flächen sowie der Abwassermengen

Bei der Unteren Wasserbehörde sind Antragsvordruckemit näheren Angaben zum Antragsinhalt und -umfang er-hältlich.

3.8.2 StatikFür die Prüfung der Standsicherheit sind eine Darstellungdes gesamten statischen Systems, die erforderlichenKonstruktionszeichnungen und -berechnungen vorzulegen.Die statische Berechnung darf nur von einem Fachinge-nieur erstellt werden, der durch seine Unterschrift auch dieHaftung für die Sicherheit der gewählten Konstruktionen

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übernimmt. Außer bei Wohngebäuden geringer Höheund wenigen weiteren untergeordneten Gebäuden wird derStandsicherheitsnachweis von einem staatlich anerkann-ten Sachverständigen geprüft.

3.9 Vereinfachtes Genehmigungsverfahren

Der Gesetzgeber hat die Durchführung des vereinfachtenBaugenehmigungsverfahrens auf alle Bauvorhaben, mit Aus-nahme der abschließend in § 68 Abs. 1 Satz 3 genann-ten Sonderbauten, ausgedehnt. Das vereinfachte Geneh-migungsverfahren wird somit zum Regelverfahren. DieseNeuregelung hat zur Folge, dass bei den meisten baulichenAnlagen nur noch bestimmte grundlegende Genehmi-gungsvoraussetzungen geprüft werden. Die bautechnischenNachweise, wie Statik, Schall- und Wärmeschutz sowieBrandschutz, sind erst bei Baubeginn der Genehmi-gungsbehörde vorzulegen.Die bautechnischen Nachweise werden grundsätzlich – bisauf in § 68 ausdrücklich genannte einfache, baulicheAnlagen – von staatlich anerkannten Sachverständigen auf-gestellt. Die bautechnischen Nachweise für Brandschutzund Statik müssen zusätzlich von einem anderen staat-lich anerkannten Sachverständigen geprüft worden sein.Die staatlich anerkannten Sachverständigen haben eben-falls die Aufgabe, sich durch stichprobenhafte Kontrollenwährend der Bauausführung davon zu überzeugen, dassdas Bauvorhaben auch tatsächlich entsprechend der vonihnen aufgestellten Nachweise errichtet wurde.Aus diesen Gründen sind die Bauherrin/der Bauherr bzw.die Bauleiterinnen oder die Bauleiter verpflichtet, bei Bau-beginn der Genehmigungsbehörde die staatlich aner-kannten Sachverständigen zu benennen, die mit denstichprobenhaften Kontrollen während der Bauausfüh-rung beauftragt worden sind.Das vereinfachte Genehmigungsverfahren wird auchdann durchgeführt, wenn das Vorhaben innerhalb einesBebauungsplanes liegt und somit nach § 67 freigestelltwäre, aber die Bauherrin oder der Bauherr die Durchfüh-rung eines vereinfachten Genehmigungsverfahrens be-

antragt hat. Insofern sieht die neue Landesbauordnungfür Bauherrinnen und Bauherrn ein Wahlrecht zwischendem Freistellungsverfahren und dem vereinfachten Ge-nehmigungsverfahren vor. Die Erfahrungen mit dem Frei-stellungsverfahren nach § 67 haben gezeigt, dass die amBau Beteiligten nicht selten unsicher sind, ob das von ihnenbeabsichtigte Vorhaben tatsächlich mit dem öffentlichenRecht völlig im Einklang steht. Dies hat dazu geführt, dassdie Baugenehmigungsbehörde in vielen Fällen umfang-reiche Beratungen durchführen musste. Dies war in derRegel zeitaufwendiger, als ein vereinfachtes Baugeneh-migungsverfahren. Von daher ist diese Neuregelungsinnvoll.

3.10 Nachbarbeteiligung/Nachbarrecht

Die Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen sieht eineBeteiligung der Nachbarn im Baugenehmigungsverfahrennicht grundsätzlich vor. Diese ist nur dann vorgeschrieben,wenn von einer gesetzlichen Vorschrift abgewichen wer-den soll, die eine nachbarschützende Funktion hat. Re-gelmäßig ist dies der Fall, wenn beispielsweise von einerAbstandflächenvorschrift abgewichen werden soll.Die Nachbarbeteiligung erfolgt dann normalerweisedurch die Bauherrin bzw. den Bauherrn. Er stellt seinenNachbarn das Bauvorhaben vor, erläutert die Abwei-chung und bittet den Nachbarn um sein Einverständnisdurch Unterschrift auf dem Abweichungsantrag und dendazugehörigen Bauzeichnungen.Wenn der direkte Weg zwischen Bauherrin/Bauherr undNachbar nicht möglich ist, erfolgt die Beteiligung derNachbarn durch die Bauaufsichtsbehörde. In allen Fällenist die Bauaufsichtsbehörde gerne bereit, den um Zustim-mung gebetenen Nachbarn rechtlich zu beraten, dieAbweichungsgründe aufzuzeigen und die rechtlichen Fol-gen einer Zustimmung zu erläutern.Die Baugenehmigungsbehörden verstehen sich nicht nurals Ansprechpartner der Bauherrinnen und Bauherrn, siefühlen sich ebenso zuständig für die betroffenen Nachbarn.Soweit die Nachbarn es wünschen, werden sie in einem

Bauen in Rösrath

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Baugenehmigungsverfahren eingebunden und über dasBauvorhaben sowie das anzuwendende Baurecht infor-miert. Sie erhalten, soweit gewünscht, eine Mitteilungüber die Erteilung der Baugenehmigung und haben danndie Möglichkeit, ihre Rechtsmittel – Widerspruch, Klage,Eilverfahren – auszuschöpfen.Grundsätzlich gilt für alle Bauherrinnen und Bauherrn dieEmpfehlung, ein Bauvorhaben mit der gebotenen Rück-sichtnahme auf die bereits bebauten Nachbargrund-stücke zu planen.

3.11 Baugenehmigung und Verfahrensgang

3.11.1 Der Bauantrag und seine VorprüfungDer Bauantrag wird beim Bauamt zunächst auf Vollstän-digkeit der Unterlagen und Übereinstimmung mit den pla-nungsrechtlichen Vorschriften vorgeprüft. Sollte der Bau-antrag nicht vollständig sein (was leider häufig der Fall ist),kann bis zur Vervollständigung der Unterlagen keineabschließende Beurteilung erfolgen.Es gilt aber, dass die Antragstellerin bzw. der Antragstel-ler eine Eingangsbestätigung wenige Tage nach Abgabedes Bauantrages erhält, in vielen Fällen gleichzeitig mit einerListe der noch nachzureichenden Bauvorlagen. Erstwenn die Unterlagen vollständig sind, kann der Bauantragvon dem zuständigen Sachbearbeiter technisch und bau-rechtlich bearbeitet werden. Unvollständige Anträge undsolche mit wesentlichen Mängeln sind nach der neuen Bau-ordnung gebührenpflichtig zurückzuweisen.

In einigen Fällen sieht das Baurecht vor, dass die Bauauf-sichtsbehörde innerhalb einer Frist von 6 bzw. 12Wochen zu entscheiden hat. Dies ist für einfache Verfah-ren der Fall, wenn das Vorhaben im Geltungsbereicheines Bebauungsplanes liegt oder für das Bauvorhabenein positiver Vorbescheid schon erteilt worden ist. Es istjedoch zu beachten, dass der Bearbeitungszeitraum erstmit der Vollständigkeit der Antragsunterlagen beginnt.Sofern Ihr Bauantrag vollständig vorliegt, die Erschließunggesichert ist und Ihr Bauvorhaben auch sonst keinebesonderen Probleme aufwirft, können Sie mit einer kurz-fristigen Bearbeitungszeit rechnen.Mehr Bearbeitungszeit benötigen Bauanträge, bei denenAusnahme- und Befreiungsentscheidungen von gesetz-lichen Vorgaben notwendig werden bzw. Anträge, beidenen eine Reihe anderer Dienststellen und Behörden be-teiligt werden müssen. Das können etwa sein: die UntereWasserbehörde bei Abwasserbeseitigung ohne Kanalan-schluss, das Straßenbauamt bei Grundstückszufahrten,das staatliche Umweltamt bei Fragen des Immissions-schutzes, das Staatliche Amt für Arbeitsschutz, soweit essich um Arbeitsräume handelt, die Untere Landschafts-behörde hinsichtlich des Natur- und Landschaftsschutzesoder die Denkmalbehörden, wenn es sich um eine denk-malrechtliche Stellungnahme handelt. Wenn sämtlicheStellungnahmen vorliegen, fasst das Bauamt diese mit dereigenen technischen und öffentlich-rechtlichen Prüfung zu-sammen und entscheidet über den Bauantrag.

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3.11.2 BauberatungDie Baubehörden bemühen sich, alle Bauherrinnen/Bau-herren umfassend über die technischen und rechtlichenMöglichkeiten des Bauens zu unterrichten. Wie die gerin-ge Zahl der Streitverfahren ausweist, zahlt sich eine inten-sive Beratung für alle Beteiligten aus. Trotz vieler Einspa-rungen im öffentlichen Dienst bietet die Bauaufsichtsbe-hörde eine qualifizierte und gute Bauberatung an, um derBauherrin/dem Bauherrn zu helfen, ihr/sein Wunschhausim Einklang mit allen Vorschriften und wenn möglich ohneRechtsstreitverfahren zu verwirklichen. Auf die Sprechzei-ten der Behörde wird verwiesen.

3.11.3 TeilbaugenehmigungGem. § 76 BauO NW darf vor der Zustellung der Bauge-nehmigung nicht mit den Bauarbeiten einschließlich desBaugrubenaushubes begonnen werden. Nur unter bestim-mten Voraussetzungen ist es auf schriftlichen Antragmöglich, für Teile des Bauvorhabens eine Vorausgeneh-migung als sog. „Teilbaugenehmigung“ zu erhalten. Diessetzt voraus, dass dem Bauamt ein kompletter Bauantragvorliegt, der den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprichtund die Teilbaumaßnahme statisch nachgewiesen ist. Die Baugenehmigung bedarf der Schriftform. Eine Aus-fertigung der eingereichten Bauvorlagen wird mit einemGenehmigungsvermerk der Bauaufsichtsbehörde versehen.

3.11.4 Gültigkeitsdauer der BaugenehmigungDie Baugenehmigung sowie die Teilbaugenehmigungerlöschen, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach ih-rer Zustellung mit der Ausführung des Bauvorhabensbegonnen oder die Bauausführung ein Jahr unterbrochenwurde. Auf schriftlichen Antrag kann die Frist jedochjeweils bis zu einem Jahr verlängert werden; hierfür sinddann aber erneut Gebühren fällig, die 1/5 der Erstgebührbetragen.

3.11.5 BaugenehmigungsgebührenDie Gebühren für die Baugenehmigung, die erforderlichenPrüfungen, Abnahmen usw. werden nach der Allgemei-nen Verwaltungsgebührenordnung für das Land Nordrhein-Westfalen festgesetzt. Sie richten sich nach der Höhe derRohbausumme. In einigen Sonderfällen wird die Gebührauch nach den Herstellungskosten errechnet. Gebühren-pflichtig ist auch die Ablehnung oder die Zurücknahme einesBauantrages. Auch für die Zurückweisung eines Bauan-trages wegen unvollständigen oder unzureichenden Bau-vorlagen müssen Gebühren erhoben werden.

3.11.6 Baulasten / BaulastenverzeichnisGrundstücke sind oft ungünstig geschnitten, zu klein,ohne Zufahrtsmöglichkeit oder haben einen sonstigenbauordnungsrechtlichen Mangel, der eine Bebauung ver-hindert. Hier hat die/der Bauwillige Schwierigkeiten, ihr/seinWunschhaus entsprechend den gesetzlichen Vorschriftenauf dem Grundstück unterzubringen. Dennoch gibt es invielen Fällen die Möglichkeit, zum Ziel zu kommen, insbe-sondere machen oft die auf den Grundstücken nicht un-terzubringenden Abstandflächen eines Gebäudes Schwie-rigkeiten. Sofern auf dem Nachbargrundstück Freifläche vor-handen und der Nachbar bereit ist, auf seinem Grundstückdie fehlende Abstandfläche zu übernehmen, kann in dasBaulastenverzeichnis eine Baulast eingetragen werden.Auf diese Weise ist es möglich, eine Baugenehmigung den-noch zu erlangen. Bei Problemen mit der Erschließung vonGrundstücken sollten Sie sich individuell bei der zuständi-gen Bauaufsichtsbehörde beraten lassen. Bei Erwerb ei-nes Grundstückes ist es ratsam, das bei der Genehmi-gungsbehörde geführte Baulastenverzeichnis einzusehen.

3.11.7 Bauausführung und BauüberwachungBei der Ausführung des Bauvorhabens übernimmt der Bau-herr verschiedene Verpflichtungen. Der Beginn des Bau-

Bauen in Rösrath

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vorhabens, die Fertigstellung des Rohbaus und die ab-schließende Fertigstellung müssen der Baugenehmi-gungsbehörde mindestens eine Woche vorher schriftlichmitgeteilt werden. Das Bauvorhaben unterliegt der behörd-lichen Bauüberwachung.Der Grundsatz, dass die Bauherrin oder der Bauherr undneben ihm im Rahmen seines Wirkungskreises der Ent-wurfsverfasser, der Fachplaner und der Bauunternehmerfür die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften ver-antwortlich ist, ist in der BauO NRW ausdrücklich enthal-ten. Diese Vorschriften legen die Verantwortlichkeit der amBau beteiligten Personen gegenüber der Bauaufsichts-behörde fest. Die gesetzliche Klarstellung ist erforderlich,damit einwandfrei feststeht, an welche die am Bau betei-ligten Personen die Bauaufsichtsbehörde Verfügungenrichten kann. Darüber hinaus wird so klar gestellt, welcheverantwortlichen Personen bei einem Bauvorhaben ausGründen der öffentlichen Sicherheit und Ordnung bestelltwerden müssen. Die genehmigten Baupläne müssen vonBeginn der Arbeiten auf der Baustelle vorhanden sein.Sofern Bescheinigungen über die stichprobenhafte Kon-trolle des staatlich anerkannten Sachverständigen vorlie-gen, findet eine bauaufsichtliche Bauüberwachung nichtmehr, bzw. in einem deutlich geringeren Umfang statt. Ge-

nauere Aussagen zum Umfang der Bauüberwachungdurch die Bauaufsichtsbehörde können an dieser Stellenicht getroffen werden, da dies in den entsprechenden Ver-waltungsvorschriften zur Bauordnung geregelt wird. Die Ver-waltungsvorschriften zur neuen Bauordnung waren beiDrucklegung dieser Broschüre noch nicht veröffentlicht.Eine Bauzustandsbesichtigung zum Rohbau und zur ab-schließenden Fertigstellung durch die Bauaufsichtsbehör-de entfällt ganz, sofern die o. g. Bescheinigungen vorliegen.Dies führt, in den Fällen, in denen die Bescheinigungen einesstaatlich anerkannten Sachverständigen über die bereitsstichprobenhaften Kontrollen der Bauausführung vorliegen,zu einer deutlichen finanziellen Entlastung der meisten Bau-herrinnen und Bauherren.Das der Genehmigung beigefügte Baustellenkennzeich-nungsschild ist mit den Anschriften des Entwurfsverfas-sers sowie der ausführenden Firma zu versehen und angut sichtbarer Stelle des Baugrundstückes anzubringen.Sofern eine öffentliche Straßenfläche für die Durchführungder Baumaßnahme vorübergehend in Anspruch genom-men oder eine Absperrung errichtet werden soll, muss hier-für eine Sondererlaubnis beim jeweils zuständigen Ord-nungsamt eingeholt werden.

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3.11.8 Dichtigkeitsprüfung von AbwasserleitungenDie neue Landesbauordnung enthält ebenso wie die alteLandesbauordnung eine Verpflichtung über Hauseigentü-mer, nach der Fertigstellung und dann alle 20 Jahre unzu-gänglich verlegte Abwasserleitungen auf Dichtheit prüfenzu lassen. Eine Bescheinigung über die Prüfung ist der Bau-genehmigungsbehörde oder der Gemeinde auf Verlangenvorzulegen. Auch bestehende Abwasserleitungen müssenspätestens bis zum 31.12.2015 auf ihre Dichtheit über-prüft worden sein. Bei industriellen oder gewerblichen

Abwasserleitungen in Wasserschutzgebieten, die vordem 01.01.1990 errichtet wurden, oder bei Abwasserlei-tungen, die vor dem 01.01.1965 errichtet wurden, endetdie Frist bereits am 31.12.2005.Nach einer statistischen Erhebung sollen 70 % allerbestehenden Abwasserleitungen in privaten Grund-stücken undicht sein. Deswegen besteht hier ein beson-derer Handlungsbedarf. Die Leitungen sollten deshalb jeder-zeit kontrollierbar sein.

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4.1 § 84 der Landesbauordnung NW

In § 84 der Landesbauordnung NW sind die Tatbeständeaufgezählt, die als Ordnungswidrigkeiten anzusehen sind.Eine solche liegt zum Beispiel vor, wenn ohne die erfor-derliche Baugenehmigung oder abweichend von demgenehmigten Antrag bauliche Anlagen errichtet, verändert,abgebrochen oder genutzt werden. Die Ordnungswidrig-keiten können mit einer Geldbuße bis zu 500.000,– DMgeahndet werden. Mit Zahlung dieser Geldbuße wird dieBauherrin/der Bauherr jedoch nicht von den sonstigen Fol-

gen ihres/seines Vergehens freigestellt. Ist es nicht mög-lich, den Verstoß durch eine nachträgliche Genehmigungauszuräumen, so kann die Beseitigung der nicht geneh-migten Bauteile bzw. ihr Abbruch zu Lasten der Bauher-rin/des Bauherrn angeordnet oder ein Nutzungsverbot aus-gesprochen werden. Wer darüber hinaus wider besserenWissens unrichtige Angaben macht oder unrichtige Plänebzw. Unterlagen vorlegt, um einen positiven Bescheid zuerwirken, muss mit einer Zurücknahme der erteiltenGenehmigung rechnen.

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5.1 Wichtige Förderungsmöglichkeiten undSteuervorteile beim Bau oder der Renovie-rung/Sanierung eines Hauses

5.1.1 Finanzielle Förderungsmöglichkeiten beim Bau oderKauf eines Hauses

Wer selbst in sein Haus einzieht, kann die Steuervorteileaus dem Eigenheimzulagengesetz nutzen. Vorausset-zung ist, dass das Gebäude neu gebaut wurde und IhrEinkommen in den letzten beiden Jahren zusammen un-ter DM 480.000,– (bei Verheirateten; bei AlleinstehendenDM 240.000,–) liegt. Als neu gilt die Immobilie, wenn sienicht älter als drei Jahre ist.Jede Person kann diese Förderung einmal im Leben inAnspruch nehmen, soweit sie nicht bereits einen Steuer-vorteil für ein selbst bezogenes Eigenheim in Anspruchgenommen hat. Die Höhe der Eigenheimzulage beträgt beineuen Häusern 5 Prozent des Anschaffungswertes, wo-bei maximal DM 5.000,– gewährt werden. Hierzu zählensowohl die Herstellungskosten als auch die Grundstücks-kosten. Dabei ist es nicht von Bedeutung, ob Sie das Hausals Bauherr neu bauten oder ein bis zu drei Jahre altes Hausgebraucht gekauft haben. Für ein Haus, das älter als 3 Jahreist, erhalten Sie nur 2,5 Prozent bis zu maximal DM2.500,– vom Anschaffungspreis vom Finanzamt.Für jedes Kind, für das Sie Kindergeld beziehen oderKinderfreibetrag in Anspruch nehmen, werden weitereDM 1.500,– Förderung bezahlt.

Die Förderung wird acht Jahre lang jährlich zum 15. Märzausbezahlt. Sollten Sie innerhalb der acht Jahre wegen Aus-zugs oder Überschreiten der Verdienstgrenze keine För-derung mehr erhalten, so verfällt der restliche Anspruchnicht. Bauen Sie zum zweiten Mal, können Sie die ver-bleibenden Jahre in Anspruch nehmen. Verkaufen sie bei-spielsweise Ihr Haus nach fünf Jahren und ziehen in einneues Heim ein, gilt die Förderung für die verbleibendendrei Jahre.

5.1.2 Steuervorteil bei Inanspruchnahme eines DisagiosNehmen Sie zur Finanzierung Ihrer Immobilie einen Kreditauf, können sie das Disagio mit einer Pauschale von DM 3.500,– steuerlich berücksichtigen. Alle Aufwendun-gen, die nicht unmittelbar mit den Herstellungskostenoder der Anschaffung des Hauses in Zusammenhangstehen, zählen zu dieser Pauschale. Neben dem Disagiosind dies beispielsweise die Fahrtkosten zur AuswahlIhres Grundstücks. Da diese Pauschale jedoch nicht alsWerbungskosten, sondern als Sonderausgaben berück-sichtigt werden, müssen Sie zuerst ausrechnen, ob die DM 3.500,– innerhalb der zumutbaren Belastungen liegen.Sechs Prozent Ihres zu versteuernden Einkommens sindzumutbare Belastungen und steuerlich nicht zu berück-sichtigen. Nur wenn Sie mit Ihren Sonderausgaben übersechs Prozent liegen, können darüber hinausgehende Kos-ten bis zu DM 3.500,– steuerlich berücksichtigt werden.

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6.1 Brandschutz

Bauliche Anlagen unterliegen Brandschutzbestimmun-gen, die bei der Planung und Ausführung vorbeugend zuberücksichtigen sind. Insbesondere bauliche Anlagen fürRäume besonderer Art oder Nutzung (Sonderbauten),wie Hochhäuser, Geschäftshäuser, Versammlungsstät-ten, Gaststätten, Büro- und Verwaltungsgebäude, Kran-kenhäuser, Altenheime, Schulen und bauliche Anlagen, dieganz oder teilweise für gewerbliche Betriebe bestimmt sind,sowie bauliche Anlagen für besondere Personengruppen,unterliegen der brandschutztechnischen Beurteilung. Mit Inkrafttreten der neuen Bauordnung NRW zum01.06.2000 ergeben sich gegenüber der BauO NRW1995 leichte Veränderungen im Prüfverfahren des Brand-schutzes. Der Entwurfsverfasser oder die Entwurfsver-fasserin prüfen und bescheinigen die Einhaltung desBrandschutzes bei allen Wohngebäuden geringer Höhe.Alle sonstigen baulichen Anlagen – bis auf die kleinenSonderbauten – im vereinfachten Genehmigungsver-fahren (§ 68 BauO NRW) werden von staatlich anerkann-ten Sachverständigen für die Prüfung des Brandschut-zes (nach Sachverständigenverordnung) geprüft. DieseSachverständigen beteiligen in ihrem Prüfverfahren dieBrandschutzdienststellen und arbeiten die Stellungnahmeund Anforderungen des abwehrenden Brandschutzes(Brandschutzdienststelle) in ihre Prüfbescheinigung mitein. Alle weiteren baulichen Anlagen, insbesondere dieSonderbauten und baulichen Maßnahmen besondererPersonengruppen (§ 54 und § 55 BauO NRW), werden ineigener Zuständigkeit durch die Brandschutzdienststellengeprüft. Die jeweiligen Brandschutzprüfer haben auch dieEinhaltung der Brandschutzmaßnahmen während derBauausführung zu überwachen und bei Fertigstellung zubescheinigen. Eine Liste der staatlich anerkannten Sach-verständigen für die Prüfung des Brandschutzes wird beiden Brandschutzdienststellen zur Einsicht vorgehalten.

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In Fragen des Brandschutzes stehen Ihnen zur Verfügung:Brandschutzdienststelle des Rheinisch-Bergischen Krei-ses (zuständig für das gesamte Kreisgebiet des Rheinisch-Bergischen Kreises, ohne Stadtgebiet Bergisch Glad-bach) Ansprechpartner Heinz Hahn, Kreishaus, Bauamt,Tel.: 0 22 02/13 27 68.

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7.1 Öffentliche AbwasserbeseitigungAbwasser ist verunreinigtes Wasser aus Wohn-, Gewer-be- und Industriegebieten. Vor allem in dicht besiedeltenGebieten kommt das Regenwasser hinzu, wenn dies dortnicht versickern oder auf natürlichen Wegen abfließenkann (s. 7.5). Die Klärung und Entsorgung dieser Was-sermengen, dient im wesentlichen dem Schutz der Be-völkerung vor Gesundheitsbeeinträchtigungen, der Ver-sorgung von Bevölkerung und Industrie mit gesundem Trink-und Brauchwasser sowie der Sicherung der ökologischenFunktion der Gewässer im Naturhaushalt.Eine sinnvolle Abwasserbeseitigung zu tragbaren Kostenkann nicht von jedem einzelnen Grundstückseigentümererbracht werden. Daher ist die Abwasserbeseitigung einePflichtaufgabe der Stadt, die sie in eigener Zuständigkeitim Rahmen der gesetzlichen Verpflichtungen zu erfüllenhaben.Von dieser Pflicht kann die Stadt nur befreit werden, wennsie auf einen Abwasserverband oder auf einen Dritten über-tragen wird, z. B. auf Kleinkläranlagenbetreiber im Außen-bereich oder auf gewerbliche Betriebe.

7.2 AbwasserbeseitigungskonzepteDamit die Abwasserbeseitigungsmaßnahmen für die Bür-ger transparent werden, erstellt die Stadt ein Abwasser-beseitigungskonzept, in dem die Art der Maßnahmen, derZeitpunkt der Durchführung und die geschätzten Kostenfestgelegt werden. Dieses Konzept ist bei den Stadtwer-ken einsehbar und vor allem für Bauvorhaben in bislangnicht kanalisierten Gebieten von Bedeutung. Die Stadtwerkegeben hierzu gerne weitere Auskünfte.

7.3 Abwasserbeseitigung und BebauungspläneLandesweit besteht erheblicher Wohnbedarf und dieNotwendigkeit, neuer städtebaulicher Entwicklungen. ZurUmsetzung entsprechender Baumaßnahmen ist die Auf-stellung von Bebauungsplänen notwendig. Die Bebau-

ung setzt geordnete Abwasserverhältnisse im Plangebietvoraus.

7.4 Kleinkläranlagen als DauerlösungKleinkläranlagen, die entsprechend der DIN 4261 errich-tet, betrieben und entschlammt werden, gewährleisten einenausreichenden Schmutzrückhalt.Die Abwasserbeseitigung mittels Kleinkläranlagen istdort, wo sie gesetzlich und wasserwirtschaftlich vertret-bar ist, auf Dauer möglich.Die Einführung der Kleinkläranlagen als langfristige Lösun-gen setzt voraus, dass die Kommunen zunächst im Rah-men ihrer Abwasserbeseitigungspflicht entscheiden müss-ten, in welchen Gebieten des Außenbereiches die Ab-wasserentsorgung der Grundstücke auf Dauer durch An-schluss an öffentliche Abwasseranlagen oder durch Be-handlung des Abwassers in Kleinkläranlagen nach DIN 4261erfolgen soll. Nähere Aussagen hierzu trifft das Abwasser-beseitigungskonzept der Stadt.Kleinkläranlagen, die nicht den allgemein anerkanntenRegeln der Technik (DIN 4261) entsprechen, sind in ange-messenen Zeiträumen zu sanieren, soweit ihrem Fortbe-stand nichts entgegensteht.

7.5 Kostengünstige AbwasserbeseitigungDas Niederschlagswasser soll in Zukunft so beseitigt wer-den, dass sowohl die ökologischen Forderungen nach einerschonenden Nutzung des Grundwassers als auch die öko-logischen Folgen für die Bürger auf Dauer in Einklang ge-bracht werden. Dabei sind vor allen Dingen die Bauleiter-planungen, die Anforderungen an den Schutz der Gewäs-ser und die technische Durchführung zu berücksichtigen.Für eine kostengünstige Abwasserbeseitigung ist es not-wendig, nur diejenigen Abwässer einer zentralen und de-zentralen Behandlungsanlage zuzuführen, die behand-lungsbedürftig sind. Der § 51 a Landeswassergesetz re-gelt deshalb, dass Niederschlagswasser soweit wie mög-

Bauen und Umweltschutz

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lich vor Ort zu versickern oder ortsnah einzuleiten ist.Beide Varianten stehen gleichberechtigt nebeneinander. Dernatürliche Wasserkreislauf wird mit diesen Maßnahmen vorOrt geschlossen.Der Boden speichert das versickerte Niederschlagswas-ser über einen längeren Zeitraum und verringert damit dieHochwassergefahr, vor allem in kleinen Gewässern.

7.6 Minimierung der BodenversiegelungDurch die Bautätigkeit der vergangenen Jahre hat die Flä-chenversiegelung erheblich zugenommen. VersiegelterBoden ist toter Boden. Er wird nicht mehr von Pflanzen,Tieren und Mikroorganismen besiedelt und verliert seineökologischen Funktionen, wie die Pufferung und denAbbau von Schadstoff- und Nährstoffeinträgen.Ziel einer ökologischen Planung muss es sein, die Versie-gelung auf ein Mindestmaß zu beschränken. Dazu gehörtbeispielsweise die Verwendung wasserdurchlässiger Be-läge für Wohnwege, Zufahrten, Stellplätze, Terrassen.Begrünte Dächer sind vorteilhaft für das Kleinklima inner-halb eines Wohngebietes. Es kann den Grünanteil einerSiedlungsfläche ganz wesentlich erhöhen und zusätz-lichen Lebensraum für Flora und Fauna bieten. Die Dach-begrünung kann beachtlich zur Minimierung des Regen-wasserabflusses beitragen.Ablaufendes Regenwasser kann zum Beispiel in einer Zis-terne aufgefangen und genutzt oder versickert werden.

7.7 Einsparung von TrinkwasserDas Anliegen der Gesellschaft und letztendlich jedes ein-zelnen Bürgers muss die sparsame Verwendung desNaturgutes Wasser sein. Am wirkungsvollsten ist dieÄnderung des Verbraucherverhaltens. Weitere Maßnahmensind die Verwendung wassersparender Anlagenteile,Geräte und Armaturen (z. B. Einhebelmischer, Sechs-Liter-Spülkästen, Durchflussbegrenzer).Weitere Informationen und Tipps zum Thema „Wasser spa-ren“ sind bei den Stadtwerken erhältlich.

7.8 Bauen im Bereich von AltlastenAltlasten sind Altablagerungen und Altstandorte, vondenen Gefahren für die Umwelt, insbesondere für diemenschliche Gesundheit, ausgehen können. Zu den Alt-lasten zählen stillgelegte Abfallablagerungen, alte Depo-nien, ehemalige Industriestandorte. Es sollten rechtzeiti-ge Erkundigungen bei der Stadt bzw. der Abfallbehördedarüber eingeholt werden, ob das Baugrundstück von Altlas-ten frei ist bzw. in einer Altlastenverdachtsfläche liegt. UnterUmständen kann ein kostenpflichtiges Gutachten zur Er-kundung der Altlastenverdachtsfläche notwendig werden.

7.9 Bauen und BodenschutzDer Boden zählt ebenso wie die Luft und das Wasser zuden begrenzt verfügbaren und damit schützenswertenGütern. Er dient als Grundlage für den Naturhaushalt, derVersorgung mit Nahrungsmitteln und Rohstoffen und bie-tet uns darüber hinaus Raum für Erholung und Freizeit-gestaltung. Wir nutzen ihn als Siedlungs- und Verkehrs-fläche. Zum Schutze des Grundwassers übernimmt er wich-tige Filter- und Pufferfunktionen.Vor dem Hintergrund der zunehmenden Inanspruchnah-me von Böden hat der Bodenschutz die Aufgabe, Bödenin ihrer natürlichen Funktion möglichst weitgehend zuerhalten oder wiederherzustellen.Bereits in der Planungsphase sollten daher Konzepte be-rücksichtigt werden, die flächensparendes Bauen umset-zen und im Bereich der unbebauten Flächen zu einer mög-lichst geringen Flächenversiegelung führen. Während der Bauarbeiten muss durch sorgfältigen Um-gang mit Bauchemikalien, Hydraulikölen oder Kraftstoffeneine Verunreinigung des Bodens vermieden werden.Unfälle mit diesen Stoffen, die zu einer Verunreinigung desBodens geführt haben, sind umgehend der Kreisverwal-tung, Abteilung Wasser- und Abfallwirtschaft, Umweltvor-sorge zu melden.

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7.10 Bauen in WasserschutzgebietenZum Schutze der öffentlichen Trinkwasserversorgung vornegativen Einflüssen sind innerhalb des Rheinisch-Bergi-schen Kreises verschiedene Wasserschutzgebiete fest-gesetzt. Zu den Wasserschutzgebieten zählen die Ein-zugsgebiete von bestehenden und geplanten Trinkwas-sertalsperren und Grundwassergewinnungsanlagen.Ob, und wenn ja, in welcher Wasserschutzzone sich IhrBaugrundstück befindet, erfahren Sie bei der Abteilung Was-ser- und Abfallwirtschaft, Umweltvorsorge der Kreisver-waltung. Dort erhalten Sie auch Auskunft über die Zuläs-sigkeit des von Ihnen geplanten Bauvorhabens.

7.11 Bauen an GewässernSollte sich auf dem zu beplanenden Baugrundstück einBachlauf befinden sind bezüglich des Abstandes zu demGewässer bestimmte Regeln zu beachten.Es ist nicht zulässig, innerhalb eines Schutzstreifens vonmindestens 3,00 m Breite, gemessen ab der Oberkanteder Fließgewässerböschung, bauliche Anlagen, dazugehören auch Zuwegungen, Fahrbahnflächen, Terrassenusw., zu errichten.Veränderungen an Gewässern und dem Gewässerumfelddürfen nur nach Zustimmung bzw. Genehmigung durchdie Untere Wasserbehörde bei der Abt. Wasser- und Ab-fallwirtschaft, Umweltvorsorge der Kreisverwaltung durch-geführt werden.

7.12 Bauen und AbfallBei jedem Neubau, Umbau, Abbruch, fallen Abfälle an. DerGesetzgeber hat im Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetzvorrangig eine Verwertung dieser anfallenden Abfälle vor-gesehen. Der Vorrang der Verwertung entfällt lediglich, wenndie Beseitigung des Abfalls die umweltverträglichere Lö-sung darstellt.Eine sinnvolle Verwertung setzt in jedem Fall eine Trennungder anfallenden Abfallarten an der Baustelle nach den inFrage kommenden Verwertungs- bzw. Entsorgungswegen

voraus. Als Bauherr/in sollte man sich daher rechtzeitigGedanken über die Entsorgungswege machen. Je mehrWertstoffe aus den anfallenden Abfällen aussortiert wer-den können, desto preiswerter wird die gesamte Entsor-gung. Bereits beim Beziehen der Baustoffe können Kos-ten für die Abfallentsorgung vermieden werden, indem manals Kunde auf dem Recht besteht, Transportverpackun-gen wie Folien, Kartons o. ä. an den Lieferanten zurück-zugeben. Die Hersteller sind durch die Verpackungsver-ordnung verpflichtet, die von ihnen in Verkehr gebrachtenVerpackungen zurückzunehmen.Bei der Abfallentsorgung muss auch auf den bestehen-den Anschluss- und Benutzungszwang bei den Ent-sorgungsanlagen des Bergischen Abfallwirtschaftsver-bandes geachtet werden. Unter der Telefonnummer01 30/11 42 38 sind bei der Abfallberatung des BergischenAbfallwirtschaftsverbandes kostenfrei Informationen zuVerwertungs- und Entsorgungsmöglichkeiten für die amBau anfallenden Abfälle zu erhalten.Sollte beabsichtigt werden, aufbereiteten Bauschutt oderähnliche Recyclingbaustoffe auf dem Baugrundstück zuverwenden, ist hierfür die Zustimmung der Unteren Was-serbehörde erforderlich. Daher sollte bereits bei der Bau-antragstellung bzw. Planung mit dem zuständigen Sach-bearbeiter der Unteren Wasserbehörde gesprochenwerden.

Bauen und Umweltschutz

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8.1 LandschaftsbildFrüher hatte jede Landschaft – so auch die bergische –ihr eigenes regional spezifisches Erscheinungsbild. Esentwickelte sich eine Formensprache im Wechselspiel mitder Umgebung, welche von den klimatischen und topo-graphischen Bedingungen sowie von den in der Umge-bung vorgefundenen Baumaterialien bestimmt war.So wurde das Bauen im Bergischen wesentlich von denRohstoffen Bruchstein, Eichenholz (ab der Jahrhundert-wende Nadelholz) und als Gefachfüllung Stroh/Lehmgeprägt.Diese Häuser in ihrer ursprünglichen, geschichtlichen Ge-stalt zu erhalten, sie zu erneuern, ohne sie modischen Ten-denzen zu unterwerfen, ist eine ebenso wichtige Aufgabewie die, den alten Gebäuden neue hinzuzufügen, ohne diegewachsene Harmonie aus dem Gleichgewicht zu brin-gen.Als Gestaltungshilfe sollten deshalb folgende Grundsätzebeachtet werden:

– Anpassung der Gebäudeform in Maßstäblichkeit, Mate-rial und Farbe an die Umgebung

– Beschränkung auf wenige Materialien u. Öffnungsformate– Anpassung der Gebäudestruktur an die Geländeneigung– Unterstützung der Gestaltung durch heimische Bäume,

Gehölze und Pflanzen

8. 2 Baumschutz in der Stadt RösrathNahezu im gesamten Stadtgebiet der Stadt Rösrath sindBäume geschützt und dürfen nur nach schriftlicherGenehmigung entfernt, beschädigt oder in ihrem Aufbauwesentlich verändert werden.Im Geltungsbereich von Bebauungsplänen oder im Zusam-menhang bebauter Ortsteile (Innenbereich) sind dieBäume durch eine Baumschutzsatzung geschützt, die derRat der Stadt Rösrath im Jahr 1995 erlassen hat. Im Rah-men dieser Satzung sind alle Bäume geschützt, derenStammumfang in einem Meter Höhe 80 cm übersteigt. Aus-

genommen von dieser Regelung sind Obstbäume,schnellwachsende Nadelbäume, Sandbirken und Pyra-midenpappeln.Die Satzung zum Schutz des Baumbestandes in derStadt Rösrath ist insbesondere auch bei Bauvorhaben zubeachten. Wird für ein Grundstück im Geltungsbereich die-ser Satzung eine Baugenehmigung beantragt, so sind imLageplan alle auf dem Baugrundstück vorhandenengeschützten Bäume einzutragen. Die möglicherweise zurRealisierung der Bebauung erforderlichen Fällgenehmi-gungen sind bei der Stadt Rösrath schriftlich zusammenmit dem Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung ein-zuholen.In den Außenbereichen der Stadt Rösrath sind nahezu flä-chendeckend Landschaftsschutzgebiete oder Natur-schutzgebiete festgesetzt. Hier gelten entsprechendeSchutzbestimmungen für Bäume. Freistellungen vonderen Verboten fallen jedoch in die Zuständigkeit derKreisverwaltung in Bergisch Gladbach.

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Die Erhaltung von Denkmälern ist seit Bestehen desDenkmalschutzgesetzes NW (1980) zu einer wichtigen Auf-gabe geworden. Dabei geht es heute nicht mehr nur umeinige historische Prunkstücke, wie Kirchen und Schlös-ser, sondern ganz allgemein um Zeugnisse unserer leben-digen Vergangenheit, um gewachsene Stadt- und Orts-bereiche, um Ensembles, Straßenzüge, Plätze, Grünan-lagen und ganze Dörfer, sondern auch um Einzelgebäu-de, wie zum Beispiel alte Bauernhäuser, Tagelöhnerkaten,Handwerksbetriebe oder Fabrikanlagen aus der frühindu-striellen Zeit. Aus diesem Grunde sind die zuständigen Denk-malbehörden verpflichtet, schutzwürdige Gebäude in dieDenkmalliste einzutragen.

9.1 ZuständigkeitenObere Denkmalbehörde: Angegliedert dem KreisbauamtAmtsleiterin: Jessica Lehmann, Telefon 02202/132697Um sicherzustellen, dass die Unteren Denkmalbehördenihre Aufgaben der Unterschutzstellung und der Pflege vonDenkmälern in der nach dem Denkmalschutzgesetz ge-forderten Weise nachkommen, sind die Kreise zur Bera-tung der Unteren Denkmalbehörden verpflichtet, soweitdiese nicht große oder mittlere kreisangehörige Städte sind.Die Obere Denkmalbehörde wird in der Regel zur Bera-tung hinzugezogen. Sie hat die folgenden Aufgaben:

– Beratung der Gemeinden und Denkmaleigentümer in allenFragen des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege

– Widerspruchsbehörde gegen die Entscheidungen derUnteren Denkmalbehörden (alle kreisangehörigen Städ-te und Gemeinden)

– Aufsichtsbehörde für die Unteren Denkmalbehörden– Erteilung von Grabungserlaubnissen, wenn Boden-

denkmäler betroffen sind.

Untere Denkmalbehörde sind alle Städte und Gemeindendes Kreises mit folgenden Aufgaben:

– Führung der Denkmalliste (d. h. aller zu schützenden Bau-werke)

– Beratung der Denkmaleigentümer in allen Fragen desDenkmalschutzes und der Denkmalpflege

– Erteilung von Erlaubnissen nach § 9 des Denkmal-schutzgesetzes NW für alle Bau- und Renovierungs-maßnahmen an und in einem Baudenkmal sowie indessen näherer Umgebung

– Ausstellung von steuerlichen Bescheinigungen für alledenkmalpflegerisch abgestimmten und mit einer Er-laubnis versehenen Maßnahme

– Abnahme und Bearbeitung von Förderungsanträgen (s.Abschnitt Denkmalförderung)

– Erteilung von Bußgeldbescheiden bei Maßnahmen, dieohne Erlaubnis durchgeführt werden (bis zu einer Mio. DM)

– Anforderung von Ersatzvornahmen, wenn der Denk-maleigentümer nach Sicherungsaufforderung sein Ge-bäude vorsätzlich weiter verfallen lässt.

Untere Denkmalbehörde ist:Stadt Rösrath, Fachbereich 4Fachbereichsleiter: Christoph Herrmann,Tel.: 0 22 05 / 80 24 00Es berät Kerstin Schettler, Tel.: 0 22 05/80 24 10

9.2 ErlaubnispflichtBauliche Veränderungen an Baudenkmälern greifen fastzwangsläufig in die Substanz ein, vor allem dann, wennGebäude mit dem zeitgemäßen Komfort ausgestattetwerden sollen. Einschneidende Umbaumaßnahmenerfordern viel Fingerspitzengefühl und Erfahrung. Hiermüssen schon im Planungsstadium Architekt und Denk-malpfleger zur Beratung hinzugezogen werden. SindBauteile, wie zum Beispiel Fenster, auszuwechseln, müs-sen sie auf Erhaltungswürdigkeit geprüft und aufgrund desBefundes repariert oder ersetzt werden.Da Maßnahmen an einem Denkmal nach § 9 des Denk-

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malschutzgesetzes NW erlaubnispflichtig sind, ganzgleich, ob diese in, an oder in naher Umgebung eines Bau-denkmals stattfinden, ist eine vorherige Beratung unab-dingbar.

9.3. DenkmalförderungNachdem ein Gebäude unter Denkmalschutz gestellt ist,übernimmt die Eigentümerin/der Eigentümer die Pflicht,ihr/sein Gebäude nach denkmalpflegerischen Gesichts-punkten zu erhalten. Das führt in vielen Fällen zu Mehrko-sten, die aus denkmalpflegerischen Auflagen resultieren.Diese Mehrkosten sind zuschussfähig und können steu-erlich geltend gemacht werden.Um Zuschüsse und auch steuerliche Vergünstigungen zuerlangen, ist die denkmalpflegerische Erlaubnis nach § 9des Denkmalschutzgesetzes NW die Voraussetzung,Bescheinigungen werden von der Unteren Denkmalbehördeausgestellt. Bedingung ist jedoch, dass mit den Arbeitennicht vor der schriftlichen Erlaubnis begonnen wurde.

9.3.1 Steuerliche VergünstigungenHier bestehen die folgenden Möglichkeiten:

– Erhöhte steuerliche Absetzung von Erhaltungsaufwen-dungen und Herstellungskosten bei Baudenkmälern,wenn diese zur sinnvollen Nutzung des Baudenkmalserforderlich sind.

– Erhöhte steuerliche Absetzungen für historische Ge-bäude in Denkmalbereichen – auch bei nicht eingetra-genen Gebäuden.

– Wenn die denkmalpflegerischen Auflagen zu Mehrkos-ten führen.

Auf diese steuerlichen Vergünstigungen besteht einRechtsanspruch.

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