Bauordnungsrecht - Teil 2-01 -Am Beispiel der BauO NRW

Nachbarschützende Rechte

Vorlesung M. Sc. REM & CPM

2012 – Teil 2-1

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Dipl.-Ing. Reinhard ThomasD-42115 Wuppertalreinhard.thomas@wupsoft.de

Der Rechtsweg

Bauaufsichtsbehörde

Nachbarschützende Rechte

• Nachbarschaftswiderstände

• Wer ist Nachbar?

• Nachbarschutz in der BauO NRW

Nachbarschaftswiderstände (1)

Nachbarn fördern Bauvorhaben. Nachbarn stimmen Bauvorhaben in ihrer

Nachbarschaft zu. Nachbarn verzichten auf eigene Rechte, um

Bauvorhaben möglich zu machen. Nachbarn sind immer gute Ansprechpartner,

um Probleme zu lösen.

Sie glauben wohl auch noch an Märchen!

Nachbarschaftswiderstände (2) - Prinzip

»Heiliger Sankt Florian, Verschon’ mein Haus,

zünd’s andre an!« Hinter 80 % aller

Nachbar-widerständen steht das obige Prinzip.

Der Rest teilt sich auf in Neid, die „schönen Augen

der Nachbarin“, Altersstarsinn, und anderes.

Nachbarschaftswiderstände (3) - Gründe

Die wichtigsten Gründe für Nachbarwiderstände in

Baugenehmigungsverfahren sind: Einsicht auf das eigene Grundstück Konkurrenzbefürchtungen Kosten für zusätzliche Erschließungsmaßnahmen Lärmemissionen Parkplatzmangel Schadstoffemissionen Verkehrsbelastung Verlust von Sichtbeziehungen

Nachbarschaftswiderstände (4) – Beispiel 1

Bisher schaute man von seinem Gebäude auf eine unverbaute Wiese.

Nun schaut man gegen zwei dreigeschossige Mehrfamilienhäuser.

Wer ist Nachbar?

Wer als Mieter lediglich Recht an einem Grundstück ableitet, hat aus dieser Rechtsposition gegen die einem Dritten erteilte Baugenehmigung für das Nachbargrundstück grundsätzlich kein öffentlich-rechtliches Abwehrrecht.

Dies gilt selbst dann, wenn die Baugenehmigungsbehörde öffentlich-rechtliche Vorschriften zu prüfen hat, welche auch den Schutz von Personen bezwecken.

Nachbarwidersprüche können zulässigerweise nur von Eigentümern angrenzender Grundstücke oder anders dinglich Berechtigten erhoben werden. Unzulässig sind Nachbarwidersprüche gegen Baugenehmigungen auf dem gleichen Grundstück, die anderen (Teil-) Eigentümern erteilt worden sind. Hier ist nur der private Rechtsweg gegeben.

Allgemeine Anforderungen - §§ 1-3 BauO NRW

Bauordnungsrechtliche Generalklausel des Nachbarschutzes Die praktische Bedeutung für den Nachbarschutz ist gering, da

sie durch spezielle Vorschriften der BauO NRW verdrängt wird. Wird genutzt, wenn in Ermangelung spezieller Vorschriften auf

die Generalklausel zurückgegriffen werden muss, um Gefahren für Leben und Gesundheit abzuwehren.

§ 3 BauO NRW - AuszugBauliche Anlagen ... sind so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten, dass die öffentliche Sicherheit oder Ordnung, insbesondere Leben, Gesundheit oder die natürlichen Lebensgrundlagen, nicht gefährdet wird.

Bebauung der Grundstücke mit Gebäuden § 4 BauO NRW

Auch wenn die Erschließung von Grundstücken ein ständiges Streitthema ist, ist dies kein Nachbarschützendes Recht!

Die Nachbarn können lediglich die Zuwegung über Ihre Grundstücke verhindern oder Wasser- und Abwasseranlagen nicht zulassen.

Eine Einspruchsmöglichkeit von Nachbarn nur in Ausnahmefällen bei negativen Auswirkungen von Vereinigungsbaulasten möglich.

§ 4 BauO NRW - AuszugGebäude dürfen nur errichtet werden, wenn gesichert ist, dass bis zum Beginn ihrer Benutzung das Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt... die erforderlichen Anlagen zur Versorgung mit Trink- und Löschwasser vorhanden und benutzbar sind und die erforderlichen Abwasseranlagen vorhanden und benutzbar sind ...

Zugänge und Zufahrten auf den Grundstücken§ 5 BauO NRW

Auch diese Vorschrift enthält keine Nachbarschützenden Rechte!

§ 5 BauO NRW regelt die Zugänglichkeit eines Grundstückes für die Rettungsdienste und die Feuerwehr.

Aufgrund des § 5 BauO NRW können auch Halteverbote auf privaten Grundstücken oder öffentlichen Verkehrsflächen angeordnet werden.

Ab 50 m Entfernung von der öffentlichen Straßenfläche wird eine Feuerwehrzufahrt gefordert.

§ 5 BauO NRW - AuszugVon öffentlichen Verkehrsflächen ist ... ein geradliniger Zu- oderDurchgang zu schaffen zur Vorderseite rückwärtiger Gebäude,zur Rückseite von Gebäuden, ... Der Zu- oder Durchgang muss mindestens 1,25 m breit sein. Bei Türöffnungen und ... genügt eine lichte Breite von 1,00 m. Die lichte Höhe ... muss mindestens 2 m betragen.

Abstandflächen § 6 BauO NRW (1)

Ein Verstoß gegen § 6 BauO NRW, der nicht durch Nachbarzustimmungen ausgeräumt wurde, führt dazu, dass

eine Baugenehmigung nicht erteilt wird, ein freigestelltes Bauvorhaben plötzlich ein „Schwarzbau“ ist oder für ein genehmigtes Bauvorhaben eine Stilllegungsverfügung

ergeht.

§ 6 BauO NRW - AuszugVor Außenwänden von Gebäuden sind Flächen von oberirdischen Gebäuden freizuhalten (Abstandflächen)....... Die Abstandflächen müssen auf dem Grundstück selbst liegen...... Die Abstandflächen dürfen auch auf öffentlichen Verkehrsflächen, öffentlichen Grünflächen und öffentlichen Wasserflächen liegen, jedoch nur bis zu deren Mitte.

Abstandflächen § 6 BauO NRW (2)

Die Tiefe der Abstandfläche bemisst sich nach der Wandhöhe; ....

Als Wandhöhe gilt das Maß von der Geländeoberfläche bis zur Schnittlinie der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand. ...

Bei geneigter Geländeoberfläche ist die im Mittel gemessene Wandhöhe maßgebend; diese ergibt sich aus den Wandhöhen an den Gebäudekanten oder der vertikalen Begrenzungen der Wandteile.

Bild 01Wohngebiet/MischgebietDachneigung <= 45 Grad

Abstandflächen § 6 BauO NRW (3)

Zur Wandhöhe werden hinzugerechnet:

1. voll die Höhe von- Dächern und Dachteilen mit einer Dachneigung von mehr als 70°, ...

2. zu einem Drittel die Höhe von Dächern und Dachteilen mit einer Dachneigung von mehr als 45°,- Dächern mit Dachgauben oder Dachaufbauten, deren Gesamtbreite je Dachfläche mehr als die Hälfte der darunter liegenden Gebäudewand beträgt, ...

Bild 02Wohngebiet/MischgebietDachneigung > 45 GradDachneigung < 70 Grad

Abstandflächen § 6 BauO NRW (4)

Die Tiefe der Abstandflächen beträgt- 0,8 H,- 0,5 H in Kerngebieten, Gewerbegebieten und Industriegebieten,- 0,25 H in Gewerbegebieten und Industriegebieten vor Außenwänden von Gebäuden, die überwiegend der Produktion oder Lagerung dienen....

Zu öffentlichen Verkehrflächen halbiert sich der Abstand.

In allen Fällen muss die Tiefe der Abstandflächen mindestens 3,0m betragen.

Bild 03Wohngebiet/MischgebietAbstandsflächen zu verschiedenen Grundstücken

Abstandflächen § 6 BauO NRW (5)

Vor Außenwänden eines Gebäudes genügt zu jeder Grundstücksgrenze auf einer Länge von nicht mehr als 16m als Tiefe der Abstandfläche die Hälfte der Tiefe, mindestens jedoch 3 m.

Bei der Bemessung der Abstandfläche bleiben außer Betracht, wenn sie nicht mehr als 1,50 m vor die jeweilige Außenwand vortreten, u. a. Vorbauten wie Erker und Balkone sowie Altane, wenn sie insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand in Anspruch nehmen und sie von den Nachbargrenzen mindestens 3 m entfernt sind.

Bild 04Abstandsflächen reduziert

Abstandflächen § 6 BauO NRW (6)

Bild 05 Abstandsfläche Stützmauer

In einem Reihenhausgebiet, in dem die Erschließungswege den umliegenden Eigentümern gehören wurde eine vorhandene Stützmauer und ein Gartenhaus abgerissen und durch neue in der Höhe gleichartige Bauteile ersetzt.

Abstandflächen § 6 BauO NRW (7)

Bild 06 Abstandsfläche Stützmauer

Durch einen der Nachbarn wurde ein Nachbarwiderspruch eingereicht!

Durch die Untere Bauaufsichtsbehörde wurde dann folgendes festgestellt:

•Der Bestandsschutz für Stützmauer und Gartenhaus ist erloschen.

•Die Errichtung des baulichen Anlagen war genehmigungsfrei.

•Es bestehen durch die neu errichteten Anlagen keine Abstandsflächenverstöße zu den am Weg beteiligten Nachbarn.

•Die Beseitigung der Anlage und die Wiederherstellung des ursprünglichen Geländes wurde nicht mehr gefordert.

Maschendrahtzaun

Geprüft !!!

Baustellen(1) - § 14 BauO NRW

Vermeidbare Belästigungen dürfen durch Baustellen nicht entstehen.

Das Schutzziel für ständigen Betrieb muss nicht erreicht werden.

Das Gebot der gegenseitigen Rücksichtsnahme ist zu beachten. Gemäß § 9 Abs. 1 LImSchG besteht ein Verbot für Betätigungen

zwischen 22:00 und 06:00 Uhr. Ausnahmen sind möglich.

§ 14 BauO NRW - AuszugBaustellen sind so einzurichten, dass bauliche Anlagen sowie andere Anlagen und Einrichtungen ... ordnungsgemäß errichtet, geändert oderabgebrochen werden können und Gefahren oder vermeidbare Belästigungen nicht entstehen. Bei Bauarbeiten, durch die unbeteiligte Personen gefährdet werden können, ist die Gefahrenzone abzugrenzen ...

Baustellen(2) - § 14 BauO NRW

Bild 07 Baustelle

Dieser Bagger rutschte bei „Nachbarschaftshilfe- Arbeiten“ in die Baugrube.

Die Bergung wurde zunächst mit einem LKW versucht.

Die professionelle Bergung musste dann bis zum Montag warten, da die Zeitgrenzen überschritten waren.

Baustellen(3) - § 14 BauO NRW

Bild 08 Baustelle

Die Baustelle lag unmittelbar an einer öffentlichen Verkehrsfläche.

Die Absturzhöhe in die Baugrube lag bei ca. 2,50 m.

Die Baustelle war nicht beleuchtet.

Forderung: Bauzaun und ausreichende Beleuchtung

Standsicherheit(1) - § 15 BauO NRW

„Derjenige, der eine bauliche Anlage errichtet, muss darauf achten, dass er keine Veränderungen an der Standsicherheit bewirkt, die der Bauherr der bestehenden baulichen Anlage bei der Errichtung oder ordnungsgemäßer Instandhaltung nicht in Rechnung stellen muss.“ (Kommentar BauO NRW – Temme)

Es ist verboten dem Nachbargrundstück die Stütze zu entziehen (§ 909 BGB).

Dieses Verbot richtet sich an jeden, der an einer Abgrabung mitwirkt, also auch gegen Entwurfsverfasser, Bauleiter und Unternehmer!

§ 15 BauO NRW - Auszug...Die Standsicherheit anderer baulicher Anlagen und die Tragfähigkeit des Baugrundes des Nachbargrundstücks dürfen nicht gefährdet werden...

Standsicherheit(2) - § 15 BauO NRW

Bild 09 Standsicherheit

Die Stützmauer-sicherung wurde in „Nachbarschaftshilfe“erstellt.

Die Untere Bauaufsichtsbehörde verlangte eine Statik durch einen Bodengutachter.

Der Bodengutachter bestätigte die Ungefährlichkeit der Abstützung.

Wärmeschutz, Schallschutz und Erschütterungsschutz - § 18 BauO NRW

Abs. 1 dient lediglich den öffentlichen Interesse an einen ausreichenden Wärmeschutz

Abs. 2 (s. o.) hat einen nachbarschützenden Inhalt. Schallschutz nach DIN 4109 Immissionsrichtwerte nach TA-Lärm Erschütterungsschutz nach DIN 4150

§ 18 BauO NRW - ZusammenfassungGebäude müssen einen ihrer Lage und Nutzung entsprechenden Schallschutz haben. Erschütterungen oder Schwingungen und Geräusche, die von ortsfesten Anlagen oder Einrichtungen in baulichen Anlagen oder auf Baugrundstücken ausgehen, sind so zu dämmen, dass Gefahren oder unzumutbare Belästigungen

Wände, Decken und Stützen §§ 29-35 BauO NRW

Diese Vorschriften sind nachbarschützend. Sie gelten insbesondere Gebäudeabschlusswände und

Brandwände, Bedachungen und für den Abstand von Dachflächenfenstern zur Grundstücksgrenze.

Die Bauaufsichtsbehörden können nach § 61 Abs. 1 auch bei bestehenden Gebäuden Nachbesserungen verlangen!

§§ 29-35 BauO NRW - ZusammenfassungEs werden für Gebäude unterschiedlicher Höhe und Nutzung unterschiedliche Brandwiderstandsklassen für tragenden Bauteile festgelegt. Die Anforderungen reichen von keine Anforderungen über B2 (schwerentflammbar) bis zu F90A (Feuerwiderstand mindestens 90 min. und aus nichtbrennbaren Baustoffen).

Lüftungs-, Feuerungs-, Wasserversorgungs-, und Abwasseranlagen (1)§§ 42-45 BauO NRW

Diese Vorschriften nur nachbarschützend, wenn unzumutbare Belästigungen entstehen.

Bei Lüftungsanlagen sind noch zusätzliche nachbarschützende Forderungen zu beachten:

Die Weiterleitung von Gerüchen, Staub, und Schall in fremde Räume ist zu unterbinden.

Brandweiterleitung über Lüftungsanlagen muss ausgeschlossen sein.

Bei Feuerungsanlagen entsteht nachbarschaftlicher Ärger fast ausschließlich durch Belästigungen durch offene Kamine.

Lüftungs-, Feuerungs-, Wasserversorgungs-, und Abwasseranlagen (2)§§ 42-45 BauO NRW

Dies führt manchmal zu extremen „Blüten“.

Die Forderung der Unteren Bauaufsichtsbehörde die Abluft über Dach zu führen, erforderte in diesem Fall eine besondere Konstruktion.

Beide Grundstücksnachbarn waren nicht bereit, die Nutzung ihres Hausgiebels zuzulassen (Privatrecht).

Es blieb dem Betreiber nichts anderes übrig, als die Abluft mit Hilfe einer Seilabspannung zu errichten.Bild 10 Lüftung

Abluftanlage

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Stellplätze und Garagen, Abstellplätze für Fahrräder§ 51 BauO NRW

Der Grundstücksnachbar hat die Errichtung für ein zulässiges Wohngebäude erforderlichen Stellplätze hinzunehmen.

Die Störungen gehen ausschließlich von der Nutzung der Stellplätze aus (Lärm- und Geruchsbelästigung)

Das Gebot der Rücksichtnahme ist zu beachten.

§ 51 Abs. 7 BauO NRW - GesetzestextStellplätze und Garagen müssen so angeordnet und ausgeführt werden, dass ihre Benutzung die Gesundheit nicht schädigt und Lärm oder Gerüche das Arbeiten und Wohnen, die Ruhe und die Erholung in der Umgebung nicht über das zumutbare Maß hinaus stören. Es kann verlangtwerden, dass anstelle von Stellplätzen Garagen hergestellt werden.

Die Bauaufsichtsbehörde

Oberste, Obere und Untere Bauaufsichtsbehörde

Aufgaben und Befugnisse

Die Bauaufsichtsbehörden (1) – Auszug -

§ 60 BauO NRW – Auszug - • Oberste Bauaufsichtsbehörde: das für die Bauaufsicht

zuständige Ministerium;

• Obere Bauaufsichtsbehörde: die Bezirksregierungen für die kreisfreien Städte und Kreise sowie in den Fällen des § 80, im Übrigen die Landräte als untere staatliche Verwaltungsbehörden;

• Untere Bauaufsichtsbehörden:• die kreisfreien Städte, die Großen kreisangehörigen Städte

und die Mittleren kreis angehörigen Städte,• die Kreise für die übrigen kreisangehörigen Gemeinden als

Ordnungsbehörden.

Aufgaben und Befugnisse der Bauaufsichtsbehörden (1)

§ 61 BauO NRW – Auszug - • Die Bauaufsichtsbehörden haben bei der Errichtung, der

Änderung, dem Abbruch, der Nutzung, der Nutzungsänderung sowie der Instandhaltung baulicher Anlagen sowie anderer Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 2 darüber zu wachen, dass

• die öffentlichrechtlichen Vorschriften und • die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen

eingehalten werden.

• Sie haben ... nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

Aufgaben und Befugnisse der Bauaufsichtsbehörden (2)

§ 61 BauO NRW – Auszug - • Die Bauaufsichtsbehörden können zur Erfüllung ihrer

Aufgaben Sachverständige und sachverständige Stellen heranziehen.

• Die Einstellung der Bauarbeiten kann angeordnet werden, wenn Bauprodukte verwendet werden, die unberechtigt mit der CE-Kennzeichnung (§ 20 Abs. 1 Nr. 2) oder dem Ü-Zeichen (§ 25 Abs. 4) gekennzeichnet sind.

• Die mit dem Vollzug dieses Gesetzes beauftragten Personen sind berechtigt, in Ausübung ihres Amtes Grundstücke und bauliche Anlagen einschließlich der Wohnungen zu betreten.

Das Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung (Artikel 13 des Grundgesetzes) wird insoweit eingeschränkt.

Der Rechtsweg

Der Rechtsweg

a) Klage ab15.04.2007

b) Widersprüche bis 15.04.2007

Der Rechtsweg – KlageErstes Gesetz zum Bürokratieabbau ab 15.04.2007

Für die Entscheidungen der Baugenehmigungs-behörden gibt es keine Widerspruchsverfahren.

Es ist durch Bauherren und andere Beteiligte für Entscheidungen ab dem 15.04.2007 ein Klageverfahren vor dem Verwaltungsgericht durchzuführen.

Die Obere Bauaufsichtsbehörde (Bezirksregierung) ist derzeit am Baugenehmigungsverfahren nicht mehr beteiligt.

Durch das Gesetz zum Bürokratieabbau ist in NRW der Weg des Widerspruchsverfahren ab dem 15.04.2007 entfallen.

Verlust von Nachbarabwehrrechten

Eine ausreichende aber begrenzte Zeit muss vergangen sein, während der Nachbar untätig gewesen ist.

Der Bauherr muss vermutet haben, dass der Nachbar sein Abwehrrecht nicht mehr geltend macht.

Die Geltendmachung des Abwehrrechtes muss gegen Treu und Glauben verstoßen.

Dies geschieht z. B. dann, wenn ein Nachbar bewusst so lange wartet, bis der Schaden für den Bauherren möglichst groß ist.

Die Voraussetzungen für die Anerkennung einer materiell-rechtlichen Verwirkung nach öffentlichem Recht für den Fall einer öffentlichen Nachbarklage und der hiermit verbundenen Berücksichtigung der Interessen des Bauherren bzw. der Pflicht des Nachbar zum alsbaldigen Handeln sind: