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woblRechtsprechung/MRG 2852007, Heft 10

Oktober

gelt sind. Zwingend muss der Verteilungszeitraum an denVerrechnungszeitraum unmittelbar anschließen, weil nurso zu gewährleisten ist, dass das nach gesetzlichenGrundsätzen ermittelte „Deckungserfordernis“, soweites nicht durch den jeweils „anrechenbaren Hauptmiet-zins“ gedeckt ist, einer Aufteilung zugeführt wird. Eineandere Vorgangsweise steht dem Gericht nicht frei. Inso-weit richtig hat das ErstG mit ON 119 eine mit 1. 3. 2004wirksame endgültige Erhöhung der Hauptmietzinse fürzulässig erklärt. Bedenklich ist jedoch die dieser Erhö-hung zugrundegelegte Prämisse der Höhe der Haupt-mietzinseingänge. Darin sind nämlich jene Beträge ent-halten, die Mieter in einem Zeitraum von dreieinhalbJahren, nämlich in der Zeit vom 1. 11. 1999 bis 31. 1. 2000und vom 1. 11. 2001 bis 29. 2. 2004 ohne gesetzliche odervertragliche Grundlage geleistet haben.

Es wird unumgänglich sein, mit den Parteien zu erör-tern, ob jene Mieter, die während des beschriebenen lan-gen Zeitraumes freiwillig damals nicht geschuldete Miet-zinszahlungen leisteten, auf deren Rückforderung oderNachverrechnung verzichten. Ist das nicht der Fall, müs-sen aus der Hauptmietzinsabrechnung jene Beträge ent-fernt werden, die ganz offenkundig nicht als Mietzins-schuldigkeiten für die betreffenden Zeiträume geleistetwurden, sondern als Mietzins(voraus)zahlungen für Zeit-räume, in denen tatsächlich eine Hauptmietzinserhöhunggeschuldet wird. Es ist darauf hinzuweisen, dass dieFrage, wie und ob diese Mehrzahlungen den Mietern an-gerechnet werden, ausschließlich das Rechtsverhältniszwischen den Antragstellerinnen und den entsprechen-den Mietern betrifft. In die Entscheidung über die Miet-zinserhöhung nach §§ 18f MRG haben diese Vorauszah-lungen jedenfalls nicht einzufließen.

§ 18 Abs 1 Z 6 MRG iVm § 20 Abs 1 Z 1 lit b bis d MRGdefiniert die „anrechenbaren monatlichen Hauptmiet-zinse“ gesetzlich, was es ausschließt – unabhängig vonder Rückforderbarkeit von Beträgen -, der Entscheidungüber die Erhöhung andere Beträge zugrundezulegen. DieVorgangsweise, die die Vorinstanzen wählten, um – dereinfachen Verrechnung halber – für Zeiträume, in deneneine Entscheidung über die Zulässigkeit einer vorläufi-gen Mietzinserhöhung unterblieben ist, eine solche nach-träglich nach anderen Bemessungsgrundsätzen auszu-sprechen, als der endgültigen Erhöhung (in ON 119) zu-grundegelegt wurden, entspricht nicht dem Gesetz. Diemit dem Ergänzungssachbeschluss ausgesprochenenendgültigen Erhöhungen (im Ausmaß der vorläufigen Er-höhungen ON 40 und ON 70) konnten nämlich nur mitden Kriterien der vorläufigen Erhöhungen begründetwerden, nicht aber mit jenen der endgültigen Erhöhungdes Sachbeschlusses ON 119. Sie schließen weder an denVerrechnungszeitraum an noch decken sich die sonstigenBerechnungsansätze.

Unrichtig und überflüssig ist weiters die im Ergän-zungssachbeschluss ON 121 gewählte Vorgangsweise,wonach die mit ON 40 und ON 70 bewilligten „vorläufi-gen Erhöhungen nach § 18a Abs 2 MRG“ in „endgültigeErhöhungen nach § 18 MRG“ umgewandelt wurden,stellt doch eine Entscheidung nach §§ 18, 18a Abs 2MRG, die in Rechtskraft erwachsen ist, den erhöhtenHauptmietzins für den festgesetzten Zeitraum endgültigfest. Eine spätere „Bekräftigung“ durch eine Entschei-dung nach § 18 MRG würde in die Rechtskraft einer sol-chen Zwischenerledigung eingreifen.

Das ErstG wird daher wegen des Verstreichens derZeit den Verrechnungszeitraum zu verschieben habenund anschließend an diesen eine endgültige, einheitlicheErhöhung der Hauptmietzinse auszusprechen haben.

Eine Aufhebung erweist sich aus den angeführtenGründen als unumgänglich.

111.Bewirtschaftungskosten – Nachweis erfolgter Zah-lung

DOI 10.1007/s00719-007-0782-9

§ 21 Abs 1 und 3 MRG:Der Vermieter hat bei der Jahrespauschalverrechnung

von Bewirtschaftungskosten 12 Monate ab Ablauf desJahres der Fälligkeit der ihm vorgeschriebenen BeträgeZeit, um den Nachweis zu erbringen, die Kosten auch tat-sächlich aufgewendet zu haben.OGH 18. 10. 2005, 5 Ob 149/05f (LGZ Wien 40 R 28/05x; BG Leopoldstadt30 Msch 22/03d) – Zurückweisung des Revisionsrekurses; MietSlg 57.329 =EWr I/21/125ff = immolex 2006, 184/86

Die AG sind Mit- und Wohnungseigentümer des Hau-ses X. Die ASt sind Hauptmieter von im Wohnungs-eigentum der ErstAG stehenden Wohnungseigentums-objekten.

Zu beurteilen ist im vorliegenden Fall allein die Fragenach der Pflicht der ErstAG, Belege zur Betriebskosten-abrechnung 2001 betreffend die „tatsächliche Bezah-lung“ bestimmter Betriebskostenpositionen herzustellenund den ASt gegen Kostenersatz zu übergeben. Genau zudieser Frage hat aber der erk Senat gerade in der schonmehrfach angesprochenen E 5 Ob 131/99x (= wobl 2000/53) ebenfalls bereits Stellung genommen und (ua) Fol-gendes ausgeführt: „Der Einleitungssatz des § 21 Abs 1MRG kann sich daher, soll ihm überhaupt eine miet-rechtsspezifische normative Aussage entnommen wer-den, nur auf die Jahrespauschalverrechnung der Bewirt-schaftungskosten beziehen. Mit dieser jährlichen Ab-rechnung werden die Betriebskosten im Nachhineingeltend gemacht (vgl MietSlg 43/31; 5 Ob 106/99w = wobl2000/52), wofür der Gesetzgeber dem Vermieter in § 21Abs 3 MRG eine Frist von 12 Monaten ab Ablauf des Ver-rechnungsjahres gesetzt hat (vgl MietSlg 48/40). Inner-halb dieses Zeitraums steht ihm auch noch die Möglich-keit einer Korrektur bzw Ergänzung der bereits vorher(spätestens zum 30. Juni) zu legenden Abrechnung offen(vgl wobl 1998, 140/93). Das heißt nichts anderes als dassder Vermieter, versucht man den Einleitungssatz des § 21Abs 1 MRG mit den Bestimmungen des Abs 3 leg cit ineinen Sinnzusammenhang zu bringen, bei der Jahrespau-schalverrechnung von Bewirtschaftungskosten 12 Mo-nate ab Ablauf des Jahres der Fälligkeit der ihm vor-geschriebenen Beträge Zeit hat, um den Nachweis zuerbringen, die Kosten auch tatsächlich aufgewendet zuhaben.“ Der erk Senat hat demnach bei der Jahrespau-schalverrechnung die Pflicht des Vermieters zum Nach-weis, verrechnete Bewirtschaftungskosten auch tatsäch-lich aufgewendet, also selbst bezahlt zu haben, nach12 Monaten ab Ablauf des Jahres der Fälligkeit bereitsbejaht; dieser Zeitraum war schon zur Zeit der Entschei-dung durch die Schlichtungsstelle längst abgelaufen.

112.Hausbetreuungskosten – Verrechnung als Betriebs-kosten

DOI 10.1007/s00719-006-0738-5

§§ 21, 23 MRG:Dem Mieter dürfen als Betriebskosten im Sinne des

§ 21 MRG immer nur die angemessenen Kosten verrech-net werden, gleichgültig auf welche Art die Hausbetreu-ungskosten erbracht werden. Die Angemessenheit desEntgelts oder Werklohns stellt daher die Obergrenze dar.Die nach früherem Recht für Hausbesorger zu leistenden