ENGAGEMENT FÜR JENA - jenawohnen.de · kapitelüberschrifl einfÜhrung 02 ohnen vorwort einfÜhrung 03 ohnen 1.1 vorwort man sollte alle tage ein kleines lied hÖren, ein gutes gedicht

ENGAGEMENT FÜR JENAGESCHÄFTSBERICHT 2015

der jenawohnen GmbH

KapitelüberschriftEINFÜHRUNG

02JENAW

OHNEN

VorwortEINFÜHRUNG

03

JENAW

OHNEN

1.1 VORWORT

MAN SOLLTE ALLE TAGE EIN KLEINES LIED HÖREN, EIN GUTES GEDICHT LESEN, EIN TREFFLICHES GEMÄLDE SEHEN UND EINIGE VERNÜNFTIGE WORTE SPRECHEN.

hinter jenawohnen liegt ein erfolgreiches

Geschäftsjahr! Das Unternehmen hat sich einmal

mehr in die richtige Richtung entwickelt: Mit

Investitionen von insgesamt 38 Millionen Euro

bauen wir auf Wachstum und Zukunft. Und es

geht weiter: 372 neue Wohnungen und 13

Gewerbeeinheiten bauen wir in den kommenden

zwei Jahren.

Doch nicht nur Wachstum und Anpassung an

den demografischen Wandel sind uns wichtig.

Zugleich sind wir der Aufgabe verpflichtet, den

Menschen in unserer Stadt nicht nur Raum zum

Leben und Arbeiten zur Verfügung zu stellen,

sondern auch dazu beizutragen, dass Jena

lebenswerter denn je wird. Deshalb engagiert

jenawohnen sich in den Bereichen Sport, Kunst

und Soziales.

Schon die Villa Rosenthal haben wir fürsorglich

instand gesetzt und wieder zu der kulturellen und

geistigen Begegnungsstätte gemacht, wie es von

Eduard und Clara Rosenthal in ihrem Vermächtnis

an die Stadt Jena vorgesehen war.

Die Unterstützung des begehbaren Kunst-

werkes „Folly“ der Botho-Graef-Preisträgerin

Anika Gründer im Garten der Villa gehört für uns

genauso zur Kunst- und Kulturförderung der

Stadt Jena wie auch Ausstellungen von Frank

Stella und Peter Halley. Aktuell fördern wir eine

besondere Ausstellung der Künstlerin Rotraut im

alten Depot der Straßenbahn.

Was jenawohnen für Jung und Alt tut und wo

für uns die Musik spielt, können Sie in den nach-

folgenden Reportagen lesen. Ich wünsche Ihnen

eine interessante Lektüre!

Herzliche Grüße,

Ihr Stefan Wosche-Graf

GESCHÄFTSFÜHRER

STEFAN WOSCHE-GRAF

(JOHANN WOLFGANG VON GOETHE)

KapitelüberschriftREPORTAGEN


0504

JENAW

OHNENJENAWOHNEN

REPORTAGEN

2.1 jenawohnen mit Block & Korb

2.2 Bei jenawohnen spielt die Musik

2.3 jenawohnen für Jung und Alt

2.4 jenawohnen macht Zirkus

REPORTAGEN


0706

JENAW

OHNENJENAWOHNEN

Mit Block und KorbREPORTAGEN

JENAWOHNENMIT BLOCK & KORB

INTERVIEW MIT LARS EBERLEIN

Als größter Wohnungsanbieter Thüringens

gibt jenawohnen fast 30.000 Menschen ein

Zuhause und fühlt sich damit auch dafür ver-

antwortlich, den Menschen in den Wohnungen

eine ganzheitliche Lebensqualität zu bieten. Das

Motto „Mehr als vier Wände“ – das bedeutet für

jenawohnen auch die Verpflichtung, das gesell-

schaftliche Leben der Stadt durch die Förderung

von Sport, Kultur und Sozialträgern zu unter-

stützen. Damit sich die Mieter in ihren Häusern

und ihrer Stadt wohl und sicher fühlen. Damit

das Motto glaubwürdig bleibt. Und damit die zu

erwartenden Gegenleistungen der gesponserten

Partner direkt den Mietern und deren Kindern zu

Gute kommen.

Deshalb treffe ich mich heute mit Lars Eberlein,

dem Geschäftsführer von Science City Jena, denn

als Teil ihres Sponsoring- und Spendenkonzep-

tes unterstützt die jenawohnen GmbH unter

anderem die örtliche Basketballmannschaft „mit

Geld und Know-how“, wie Herr Eberlein sagt.

„Wir sind ja in einem regelmäßigen Dialog mit-

einander und sehr froh, in jenawohnen einen so

starken und verlässlichen Geldgeber gefunden zu

haben.“

Denn große Sponsoren zu finden ist in Jena gar

nicht so einfach. „Es gibt hier zwar viele tolle

Arbeitgeber, aber diese dürfen nicht Sponsoren

werden – öffentliche Arbeitgeber, die Unis oder

sonstigen Institute scheiden hierfür leider aus.

Und die großen Unternehmen halten sich bis-

her noch weitgehend zurück. Kein klassisches

Sponsoren-Umfeld, wie ich finde.“, erklärt mir Herr

Eberlein, „das habe ich selbst schon recht früh be-

merkt, denn ich bin vor 10 Jahren selbst zunächst

als Sponsor zu Science City Jena gekommen“. Die

hießen damals noch „POM baskets Jena“ und

waren gerade dabei, in die Basketball-Bundes-

liga aufzusteigen. Damals war Herr Eberlein als

Geschäftsführer der Elektro AG mit seiner Familie

nach Jena gekommen und als ehemaliger Fuß-

baller zunächst eher „nebenbei“ in Kontakt mit

2.1


0908

JENAW

OHNENJENAWOHNEN


dem Basketballsport gekommen. „Aber die fami-

liäre Atmosphäre, die Begeisterung der Fans für

ihr Team und die Gewaltfreiheit haben meine

Frau und mich sofort begeistert. Das ist ein Sport,

wo man mit der ganzen Familie hingehen kann.

So bin ich zunächst Sponsor und dann, 2008,

ehrenamtlicher Geschäftsführer geworden.“

Damit begann ein ziemlich langer Weg oder, wie

Herr Eberlein es nennt, „ein Marathon“, denn es

gab für den gerade frisch in die Bundesliga auf-

gestiegenen Verein keine geeignete Spielstätte,

sondern viele aufeinander folgende Zwischen-

lösungen. Schlussendlich halfen Herrn Eber-

lein seine Kontakte zum Fußball und dem

FC Carl Zeiss Jena, um mit der Jenarena GmbH

& Co KG eine Gesellschaft zur Finanzierung einer

geeigneten Spielstätte für Science City Jena zu

gründen. „Ich war auch Sponsor des Fußballclubs

und habe meine späteren Mitgesellschafter im

dortigen VIP-Bereich kennengelernt.“ 2015 dann,

nach fast zwölf Jahren Vorlaufzeit, konnte dann

endlich die neue Spielstätte eingeweiht werden.

„Und inzwischen sind wir hier gut verankert.“,

findet Herr Eberlein. „Außerdem passt Basketball

wie keine andere Sportart zu dieser Stadt – der

Sport ist weltoffen, international, gewaltfrei und

familiär – alles Eigenschaften, die auch auf Jena

zutreffen.“

Das findet auch Annett Hänel von jenawohnen.

„Der Basketballsport“, so Frau Hänel, „ist ein

richtiger Familiensport – und zum Beispiel als

Streetball in den Wohnquartieren präsent. Außer-

dem erzeugt er ein hohes emotionales Bindungs-

gefühl an die Mannschaft und die Region. Und

deshalb fördern wir als Wohnungsunternehmen

die Jenaer Basketballmannschaft im Rahmen einer

längerfristigen Partnerschaft, und zwar sowohl im

Profi- als auch im Nachwuchsbereich, damit es für

alle Beteiligten ein gewisses Maß an Sicherheit

gibt.“

Und über diese Sicherheit ist Herr Eberlein froh,

denn, so sagt er, „der Aufstieg in die erste Liga

ist für uns als Verein mit größeren Kosten verbun-

den: Wir müssen zum Beispiel eine Spielstätte mit

mindestens 3.000 Zuschauerplätzen vorweisen –

und bauen deshalb gerade unsere Halle um – wir

brauchen eine bestimmte Zahl fest angestellter

Mitarbeiter und einen vorgeschriebenen

Mindest-Etat. Um das alles zu meistern,

freuen wir uns über jeden Sponsoring-Partner –

und sind natürlich immer bereit, im Gegenzug

dafür neue Konzepte zu entwickeln.“

So gibt es in diesem Jahr zum Beispiel die Idee

eines jenawohnen-internen Mitarbeiter-Turniers

und eines Mieter-Trainings. Außerdem ist Science

City Jena auf den Wohngebiets- und Mieter-

festen vertreten, es gibt Ticketverlosungen für

BASKETBALL IST WELTOFFEN, INTERNATIONAL, GEWALTFREI UND FAMILIÄR – ALLES EIGENSCHAFTEN,

DIE AUCH GUT ZU JENA PASSEN.

BASKETBALLER SCIENCE CITY JENA

JULIUS WOLF


1110

JENAW

OHNENJENAWOHNEN


jenawohnen-Mieter und natürlich ein umfang-

reiches Nachwuchsprogramm mit Schul-AGs und

zahlreichen Ferienprojekten. „Idole“, sagt Herr

Eberlein, „werden geschaffen, um Kinder für den

Sport zu begeistern. Deshalb sind unsere Spieler

auch gleichzeitig in der Nachwuchsarbeit tätig

– gehen in Schulen oder trainieren die Jugend-

mannschaften. Wir trainieren derzeit fast 400

Kinder in diversen Altersklassen; manche unserer

Mannschaften sind 4- oder gar 5-fach besetzt. Wir

haben AGs an vielen Jenaer Schulen, und für die-

jenigen Schüler, an deren Schule wir nicht

vertreten sein können, bieten wir sogar einen

Abhol-Service mit Hausaufgabenbetreuung an.

Und diese gute Nachwuchsarbeit, die zahlt sich

aus: Alle zwei Jahre bringen wir einen Erstliga-

spieler hervor, und auch unsere U16- und

U19-Mannschaften spielen in der Nachwuchs-

Basketball-Bundesliga NBBL. Das alles“, findet

er, „macht unsere Mannschaft für Jena inzwischen

zu einem Standort-Thema. Das merken wir dann

auch an den Zuschauerzahlen: Der überwiegen-

de Teil sind Jenenser, und davon sind die meisten

Familien mit Kindern; zum Teil sitzen 500 Kinder

im Publikum, und die stehen natürlich hinter ihrer

Mannschaft!“

Gerade wegen der vielen Kinder und Familien

ist Herr Eberlein froh, dass es bei den Spielen so

fair und friedlich zugeht. „Das ist es, was wir den

Kindern in unseren Trainingsgruppen beibringen –

man muss auch verlieren können und das dann als

Ansporn und Motivation nehmen, um besser zu

werden und dabei dem Anderen gegenüber fair

bleiben. Und das wünsche ich mir auch für die

Zukunft – dass es auch nach dem Aufstieg in die

erste Liga friedlich bleibt und wir weiterhin keinen

Blockzwang für die verschiedenen Fangruppen

brauchen, sondern dass alle sich wie gewohnt frei

in der Arena bewegen können.“

Überhaupt, die Zukunft. Was er sich wünschen

würde für seinen Verein, frage ich Herrn Eberlein

zum Abschied noch. „Den Klassenerhalt

natürlich“, sagt er spontan und lacht, „und mehr

Trainingszeiten. Mehr Hallen zum Sporttreiben

und um noch mehr Kinder trainieren zu können,

damit wir im Nachwuchsbereich noch stärker

werden. Und zwei oder drei weitere große Un-

ternehmen als Sponsoren, das wäre schon noch

toll. Damit wir das alles schaffen können. Denn

ich sehe im Sport eine tolle Möglichkeit, Kindern

Fairness beizubringen und Teamgeist, auch

Ehrgeiz und eine gewisse Frustrationstoleranz,

wenn ein Spiel mal nicht so gut gelaufen ist.

Darüber hinaus bietet Sport so tolle Integrations-

möglichkeiten. Und das sollte man sich wirklich

nicht entgehen lassen!“

IDOLE SIND DAZU DA,

BEGEISTERN. UM KINDER FÜR DEN SPORT ZU


1312

JENAW

OHNENJENAWOHNEN

Bei uns spielt die MusikREPORTAGEN

BEI JENAWOHNENSPIELT DIE MUSIK

INTERVIEW MIT HEIKE FAUDE UND MARC TARDUE

Auch in diesem Sommer findet in Jena die Kul-

turArena statt, und auch in diesem Jahr wird sie

wieder ganz klassisch mit der ArenaOuvertüre

eröffnet. Die findet nunmehr bereits zum 12. Mal

als Klassik-Open-Air-Konzert auf dem Festplatz

in Jena-Lobeda statt. Und wie es ist, mit einem

ganzen philharmonischen Orchester unter freiem

Himmel zu spielen, darüber möchte ich mich

mit Marc Tardue, dem Generalmusikdirektor der

Jenaer Philharmonie, unterhalten.

Herr Tardue erwartet mich nach der Orchester-

probe im Großen Saal des Jenaer Volkshauses

und nimmt sich viel Zeit für mich und meine

vielen Fragen: Wie ist es, quasi mit einem

kompletten Konzertsaal ins Freie zu ziehen? Was

macht die Faszination des Ortes aus? Für die

Musiker? Für das Publikum? „Die ArenaOuvertü-

re“, sagt er, „ist für mich etwas ganz Besonderes:

Das wunderschöne Ambiente – der Mond, die

Sterne, die immer gut gefüllten Zuschauerränge,

das sehr achtsame Publikum – das alles schafft

eine lockere, zwanglose Atmosphäre. Die Musiker

sind glücklich und entspannt, und für uns alle ist

das Konzert eine großartige Gelegenheit, mitein-

ander Spaß zu haben. Ich mag es auch, zum

Publikum zu sprechen und meine Leidenschaft

für die Musik zu teilen. Und ich habe das Gefühl,

dass die Zuhörer das auch schätzen, denn egal,

welchen musikalischen Schwerpunkt wir setzen,

haben wir konstante Besucherzahlen und ein

Publikum, welches für alles offen ist.“

Das ist ein Eindruck, den auch Frau Faude von

JenaKultur bestätigt. „Seit ihrer Premie-

re 2005 wird die ArenaOuvertüre vom Pu-

blikum durchweg sehr gut angenommen;

mehr noch, die Besucherzahlen sind kons-

tant hoch und man hat das Gefühl, die Leute

sind neugierig, interessiert und experimentier-

freudig. Und natürlich tut die Open-Air-Atmo-

sphäre ein Übriges dazu!“

2.2

1514

JENAW

OHNENJENAWOHNEN



Als im Jahr 2004 die Idee aufkam, in Lobeda

ein Klassikkonzert stattfinden zu lassen,

hätte niemand vermutet, dass daraus eine

ganze Konzertreihe mit einem festen Platz im

Jenaer Kulturkalender werden würde. Damals

hatte Herr Wosche-Graf, der Geschäftsführer der

jenawohnen GmbH, den Einfall, ein klassisches

Open-Air-Konzert in Lobeda, dem Wohngebiet

mit den meisten Mietern von jenawohnen, zu

veranstalten, und gemeinsam mit Frau Dr. Franz,

der damaligen Werkleiterin von JenaKultur, und

Herrn Scharnberg, dem seinerzeitigen Intendan-

ten der Jenaer Philharmonie, nahm die Idee so

schnell Gestalt an, dass bereits im Folgejahr 2005

das erste Konzert – noch unter dem Motto

„Klassik in der Platte“ – in Lobeda aufgeführt

werden konnte. „Schnell war dafür auch die

Wohnungsgenossenschaft ‚Carl Zeiss eG‘“ ge-

wonnen“, sagt Frau Faude, „und so hat sich die

gute Zusammenarbeit bis heute fortgesetzt.“

Quasi schon seit der ersten Stunde sind an der

ArenaOuvertüre drei gleichberechtigte Partner

beteiligt: JenaKultur als Veranstalter und Pro-

jektleiter und die WG „Carl Zeiss eG“ sowie die

jenawohnen GmbH als Förderer. „Natürlich

waren auch noch weitere Unterstützer mit im

Boot“, sagt Frau Faude, „der Ortsteilbürger-

meister Volker Blumentritt zum Beispiel, der sich

sehr dafür eingesetzt hat, dass die ArenaOuver-

türe einen festen Spielort bekommt, die Jenaer

Stadtverwaltung und natürlich KIJ, sodass recht

zeitnah der Festplatz in Lobeda-West gebaut

werden konnte.“

Warum, frage ich, findet die Ouvertüre eigentlich

in Lobeda statt? „Warum nicht?“, fragt Frau Faude

zurück, „Kultur ist ein menschliches Grundbedürf-

nis, da stellt sich für uns als Veranstalter die Frage

nach dem ‚Warum‘ nicht. Kultur ist Bildung, und

kulturelle Bildung ist unsere Aufgabe, egal wo. Für

jenawohnen ist es natürlich wichtig, dass Kultur

direkt im Wohngebiet stattfindet, denn ein Groß-

teil der jenawohnen-Mieter lebt in Lobeda. Die

Mieter können die Tickets in den Service-Centern

vergünstigt erwerben, und sie gelten am

Veranstaltungstag sogar als Bahntickets. So

haben wir zur ArenaOuvertüre ein wunderbar

durchmischtes, buntes Publikum – auch das

macht diese Veranstaltung so besonders.“

Das findet auch Marc Tardue. „Es ist nicht das

klassische Konzertsaal-Publikum“, sagt er, „und

das ist der Reiz daran. Für uns als Philharmonie

ist die ArenaOuvertüre eine wunderbare Möglich-

BERÜHRT

MUSIK IST ZUTIEFST

DEMOKRATISCH - SIE

JEDEN.

IN LOBEDA WEST

ARENA OUVERTÜRE


1716

JENAW

OHNENJENAWOHNEN


keit, uns als Orchester zu präsentieren. Manche

der Leute, die nach Lobeda zum Konzert kommen,

wissen gar nicht, dass es in Jena ein philharmo-

nisches Orchester gibt. Manche kommen nur

einmal im Jahr, eben zur ArenaOuvertüre, und ich

wurde schon öfter von Besuchern angesprochen,

die sich mehr davon wünschen, also mehr Open

Air, quasi raus aus dem Volkshaus und rein in die

Stadt. Und auch mir würde das gefallen – eine

Art Festival, eine Sommerkonzert-Reihe, das wäre

schon toll! Und wer weiß – vielleicht kommt ja der

eine oder andere Open-Air-Besucher dann doch

auch mal ins Volkshaus zu einem unserer Konzer-

te dort.“

Spannend, findet Herr Tardue, sei auch die Pla-

nung des jeweiligen Programms. In diesem Jahr

sind es italienische Sommerklänge, „zurück zu

meinen italienischen Wurzeln“, sagt er und lacht,

„und das ist für mich eine sehr persönliche und

auch spannende Sache, weil das Orchester ja ein

klassisches Konzertorchester ist und wir weniger

vokale, also gesungene Musikstücke aufführen.

So wird es toll und interessant sein, zu erleben,

wie die Musiker mit den Sängern interagieren –

auch das ist eine neue Herausforderung, da wir

im normalen Konzertbetrieb ja recht wenig mit

Theatermusik konfrontiert sind.“

Die Vorschläge für das Programm werden

gemeinsam mit JenaKultur entwickelt, meist

schon im November oder Dezember, und dann

entsteht nach und nach, in Abstimmung mit den

Förderern, ein Programm, immer neu, immer

anders, inspiriert zum Beispiel durch Reisen oder

berufliche Partnerschaften.

„Wenn die Leute an das Konzert zurückdenken“,

sagt Marc Tardue, „dann sollen sie sich an ein

wundervolles Musikstück erinnern und nicht an

mich oder an die großartige Show, die wir abgelie-

fert haben. So kann ich gemeinsam mit den Musi-

kern auf ein höheres Ziel hinarbeiten: Ich teile die

Musik mit ihnen, und nicht nur meine persönliche

Interpretation davon. Und das ist doch, finde ich,

eine zutiefst demokratische Botschaft.“

WUNDERBAR MIT DEM PUBLIKUMLEIDENSCHAFT

BEI DER ARENAOUVERTÜRE

TEILEN.

KANN ICH MEINE

Für Jung und AltREPORTAGEN

19

JENAW

OHNEN

JENAWOHNENFÜR JUNG UND ALT

INTERVIEW MIT FRANK ALBRECHT

Ab 2017 entsteht am Salvador-Allende-Platz in

Lobeda Ost ein Wohn- und Pflegezentrum für

Menschen mit einer Demenzerkrankung. Die

jenawohnen GmbH als Grundstückseigner,

Bauherr und Vermieter ist für die Planung, Errich-

tung und Vermietung verantwortlich, der Kreis-

verband der Arbeiterwohlfahrt Jena-Weimar wird

Träger und Betreiber sein. Das klingt nach einem

interessanten Projekt, und deshalb treffe ich mich

mit Frank Albrecht, dem Geschäftsführer des

AWO-Kreisverbandes Jena, Weimar, Sömmerda

und Weimarer Land.

Denn das Demenzzentrum am Salvador-Allen-

de-Platz geht auf seine Initiative zurück. „2011

bin ich mit meiner Idee, ein Pflegezentrum für

an Demenz Erkrankte zu bauen, auf jenawoh-

nen zugekommen, weil wir in unserer Arbeit in

der Altenpflege festgestellt haben, dass demenz-

kranke Menschen eine besondere, andere Pflege

brauchen als Menschen ohne diese Diagnose.

Deshalb gibt es in der Seniorenpflege seit einigen

Jahren die Möglichkeit, sich speziell für die Pflege

Demenzkranker aus- und weiterzubilden. Solche

gerontopsychiatrischen Fachkräfte – das ist der

korrekte Begriff – bilden wir als AWO auch selber

aus. Und meine Idee war, hier in Jena ein Wohn-

und Pflegezentrum zu schaffen, das speziell auf

die Bedürfnisse und die Pflege demenzkranker

Menschen angepasst ist. Und dass jenawohnen

da mitgezogen hat, das ist keineswegs selbstver-

ständlich!“

Natürlich ist das Bauvorhaben am Allende-Platz

nicht das erste gemeinsame Projekt zwischen

der AWO und jenawohnen. „Wir als AWO sind

in Lobeda stark vertreten, und jenawohnen ist

der größte Vermieter hier im Wohngebiet. Wir

als AWO unterhalten hier sechs Kindergärten,

eine Schule, eine Begegnungsstätte und ein

Pflegeheim – den Wohnpark „Lebenszeit – und in

unserem AWO-Zentrum halten wir zum Beispiel

Schulungen ab und führen Migrationsberatungen

durch. Und natürlich engagieren wir uns sowohl

2.3



2120

JENAW

OHNENJENAWOHNEN

in der stationären als auch ambulanten Senioren-

pflege. All das bedeutet, dass ein Großteil der von

uns betreuten Menschen gleichzeitig Mieter bei

jenawohnen sind – und allein schon daraus er-

gibt sich quasi naturgemäß eine Zusammenarbeit.“

Bereits 2007 entstand in Zusammenarbeit mit

der Fachhochschule Jena eine gemeinsame

Studie – „Älter werden im Wohngebiet“ – mit

dem Ziel, Wohnsituationen und Infrastruktur

in den größeren Wohngebieten von Jena und

Weimar zu erforschen, auch im Hinblick auf den

demografischen Wandel, damit, so Frank Alb-

recht, die großen Wohnungsgesellschaften „nicht

an den Menschen vorbei investieren, sondern

sich an ihren Bedürfnissen orientieren können.“

Und jenawohnen ist für ihn dabei ein ganz

besonderer Partner, „beispielhaft im Bereich der

Wohnungswirtschaft“, sagt Herr Albrecht, „denn

hier wird ‚Wohnen‘ nicht vom rein architektoni-

schen Standpunkt aus betrachtet, nicht als bloßes

bautechnisches Problem, sondern als Gesamtheit

vieler Faktoren, die zusammen ein lebenswertes

und soziales Wohnumfeld bilden. Und das ist in

der Wohnungswirtschaft schon innovativ!“

Und deshalb wird es zukünftig auch noch weite-

re gemeinsame Projekte zwischen der AWO und

jenawohnen geben. Zum Beispiel sind beide

Parteien Gründungsmitglieder des Jenaer

Hospiz-Fördervereins e.V., der die Errichtung eines

Hospizes in der Kastanienallee plant.

Zunächst einmal steht aber das Projekt am

Salvador-Allende-Platz an. Der Baubeginn ist für

den Jahreswechsel von 2016 auf 2017 geplant,

die Fertigstellung und Inbetriebnahme für Ende

2018. „Wir planen zwei betreute Wohngemein-

schaften für je zwölf Personen sowie zwanzig

Appartementwohnungen sowie einen Bereich für

Dienstleistungen und Gewerbe wie zum Beispiel

eine Bäckerei oder einen Friseursalon. Es wird

geschützte Außenanlagen geben, in denen die

Menschen sich frei bewegen können, ohne das

Gefühl zu haben, „weggesperrt“ zu sein, sowie

verschiedene, klar gegliederte Funktionseinheiten,

die speziell auf die Bedürfnisse demenzkranker

Menschen zugeschnitten sind. Insgesamt, findet

Herr Albrecht, „sind wir auf einem guten Weg.

Mit jenawohnen haben wir einen Partner, von

dem wir lernen können – zum Beispiel was die

Strukturiertheit und die Prozessorientiertheit

betrifft – und ich hoffe, dass es noch viele weitere

Projekte geben wird, bei denen wir zusammen-

arbeiten können.“

GESCHÄFTSFÜHRER AWO KREISVERBAND

FRANK ALBRECHT

MIT JENAWOHNEN HABEN

STRANG ZIEHT.

DER MIT UNS AN EINEM

WIR ALS AWO EINEN INNOVATIVEN PARTNER,


22JENAW

OHNEN

Wir machen ZirkusREPORTAGEN

23

JENAW

OHNEN

2.4 JENAWOHNENMACHT ZIRKUS

INTERVIEW MIT FRIEDEMANN ZIEPERT

Eines der vielen Projekte, die jenawohnen in

der Stadt fördert, ist der Jenaer Kinder- und

Jugendzirkus MoMoLo. Der Circus MoMoLo ist

ein Zirkus für Kinder und Jugendliche, die sich,

ganz unabhängig von ihren Vorkenntnissen,

mit ihren Ideen und Fähigkeiten in das Zirkus-

programm einbringen und beim Zirkus

mitwirken können. Trotzdem – ein Wohnungs-

unternehmen und ein Zirkus – wie passt das

zusammen? Das will ich herausfinden und tref-

fe mich deshalb mit Friedemann Ziepert, dem

Leiter des Circus MoMoLo. „So ungewöhnlich

finde ich das gar nicht“, sagt dieser, „denn

schließlich haben wir als Zirkus dieselbe Zielgrup-

pe wie jenawohnen – Familien mit Kindern.“

Und Kinder gibt es bei MoMoLo ganz schön vie-

le. „Insgesamt“, überlegt Herr Ziepert „betreuen

wir pro Woche zwischen 160 und 180 Kinder in

über 18 Kursen. Und wir könnten noch viel mehr

Kurse haben, aber wir kommen hier momentan

sowohl räumlich als auch personell an unsere

Grenzen.“

Zehn Jahre gibt es den Circus MoMoLo nun

schon, gegründet wurde er 2006 in Jena-Lobeda,

und Friedemann Ziepert war von Anfang an da-

bei. „Zirkusdirektor der ersten Stunde sozusagen“,

sagt er und lacht. „Ich hatte zuvor ein Praktikum

beim Kinderzirkus Tasifan in Weimar gemacht

und mich da in das Konzept ‚Zirkus‘ verliebt, und

ich dachte, es wäre doch schön, wenn es so

etwas Tolles auch für die Kinder in Jena gäbe.“

Und so ist der Zirkus nach und nach gewachsen,

hat mittlerweile Standorte in Jena-Nord und in

Lobeda, ein Zirkusbüro in der Innenstadt, ein

festes Ensemble und viele Mitarbeiter, die auch

eine Zirkusschule betreiben: Es gibt regelmäßi-

ge Workshops für Einrad, für Trapez, Jonglage,

Clownerie, Stelzen, Akrobatik und vieles mehr,

ein festes Jugend-Varietéensemble, dazu die

MoMoLinos – das sind die kleinsten Zirkuskinder

ab vier Jahren. „Die Nachfrage ist riesig“, sagt

Herr Ziepert, „und man merkt einfach, dass es ein

großes Interesse am Zirkusmachen und irgendwie

auch eine Liebe zum Zirkus gibt.“


2524

JENAW

OHNENJENAWOHNEN


ES GIBT KEIN ELEMENT ALS

ZIRKUSPÄDAGOGIK.INTEGRIERENDERES

uns kann man alles ausprobieren, worauf man

Lust hat: Klettern, Jonglieren, Zaubern oder

Quatsch machen. Neulich erst hat einer unserer

Zirkusjungen zu mir gesagt, das Tollste am Clown

sein sei, dass man als Clown Sachen machen

dürfe, die einem zu Hause nicht erlaubt seien.

Und das ist doch toll!“

Inzwischen ist der Zirkus auch in der Stadt sehr

gut vernetzt, über Facebook, die eigene Web-

seite und natürlich ganz viel „Mundpropaganda“

bekannt und auch in den Schulen gut verankert.

„Schulen sind für uns ein guter Multiplika-

tor“, sagt Herr Ziepert, „wir gehen in

die Schulen und bieten dort Work-

shops an, zum Beispiel für

Trapez, die die Schüler

dann als Unterricht

angerechnet

bekom-

men.“ Außerdem gibt es auch internationale

Kooperationen, zum Beispiel ganz aktuell ein

Gastspiel mit einem palästinensischen

Partnerzirkus. „Unser Zirkus“, sagt

Herr Ziepert, „ist eben keine

klassische Nummernshow

– also erst kommt die

E l e f a n t e n n u m -

mer, dann

k o m -

Zirkus, das ist für Herrn Ziepert ein Gesamt-

kunstwerk – etwas, wo Theater, Musik, Artistik,

Akrobatik und noch viel mehr zusammen-

spielen, wo man Kunst und Bewegung miteinan-

der verbinden kann und Spaß an gemeinsamen

Projekten hat, „mehr als bloße Kinderbespaßung

in den Ferien, sondern ein langfristiges Projekt,

eine ‚Zirkusschule‘ sozusagen: ein bisschen

wie eine Musikschule, aber freier, anarchischer,

einfach, weil das Konzept ‚Zirkus‘ das so vorgibt.“

Und jenawohnen ist dabei ein verlässlicher

Förderer und Partner.

Die Unterstützung kommt meist in Form von

Spenden beim Zirkus an, zum Beispiel als Zuschuss

für ein neues Zirkuszelt, und es gibt gemeinsame

Projekte in den Wohngebieten, wie zum Beispiel

die Zirkustage in der Lobedaer Kastanienallee –

für alle Mieter von jenawohnen und deren

Kinder. „Für mich“, sagt Herr Ziepert, „gibt es

kein integrierenderes Element als Zirkus: Wir ma-

chen Kunst und Bewegung mit jungen Menschen,

und das hat immer auch eine sozialpädagogische

Komponente.“ Und außerdem macht Zirkus allen

Beteiligten Spaß – den Lehrern, den Eltern und

Großeltern, den Betreuern und den Projektleitern

– und den Kindern und Jugendlichen in den

Zirkusprojekten und Workshops sowieso. „Bei

ZIRKUSDIREKTOR

FRIEDEMANN ZIEPERT


2726

JENAW

OHNENJENAWOHNEN


ALS CLOWNS KÖNNEN KINDERSACHEN MACHEN, DIE SIE ZUHAUSE NICHT MACHEN DÜRFEN.

men die Akrobaten, dann die Clowns und dann

die Raubtiershow – sondern wir betrachten

Zirkus als eine Art Zirkustheater, wo mit verschie-

denen Mitteln eine Geschichte erzählt wird, sei es

pantomimisch oder durch Bewegung oder Musik.

Moderner Zirkus eben. Und das kommt beim

Publikum total gut an!“ Gerade erst hat MoMoLo

das wieder unter Beweis gestellt – mit der Show

„Lebenswert(e)“, einem Zirkustheaterstück von

Mish Zabta, dem palästinensischen Partnerzirkus

der MoMoLos.

Trotz allem ist es mit der Finanzierung und Unter-

haltung des Zirkusbetriebes nicht ganz so einfach.

Momentan finanziert sich der Circus MoMoLo

aus verschiedenen Fördertöpfen, zum Beispiel

von der Stadtverwaltung, dem Land Thüringen

und von JenaKultur, sowie aus Spenden und

Eigenmitteln, „aber gefühlt“, sagt Herr Ziepert,

„haben wir pro Jahr immer 10.000,00 € zu-

wenig. Deshalb sind wir froh über jede Art von

Unterstützung und freuen uns über die Förderung

durch jenawohnen, zum Beispiel für Schul- oder

Ferienprojekte – oder eben für die Zirkustage im

Wohngebiet Lobeda. Trotzdem wäre eine festere

Basis mit mehr Sicherheit schön, weil wir merken,

dass es noch viel mehr Bedarf gibt, als wir

momentan decken können. Denn unser Zirkus

wirkt zwar ziemlich groß, aber die Leute, die ihn

tragen, sind recht wenige. Und wenn wir weiter

wachsen und noch mehr Zirkus machen könnten

– das wäre doch für alle eine Bereicherung.“

KapitelüberschriftLAGEBERICHT


2928

JENAW

OHNENJENAWOHNEN

LAGEBERICHT

3.1 Grundlagen der Gesellschaft

3.2 Wirtschaftsbericht

3.3 Lage der Gesellschaft

3.4 Nachtragsbericht

3.5 Chancen- und Risikobericht

3.6 Prognosebericht

LAGEBERICHT

WohnlandschaftLAGEBERICHT

WohnlandschaftLAGEBERICHT

3130

JENAW

OHNENJENAWOHNEN

30JENAW

OHNEN

31

JENAW

OHNEN

LEUTRA

AMMERBACH

LICHTENHAIN

VIERZEHHEILIGEN

KRIPPENDORF

ISSERSTEDT

LÜTZERODA

CLOSEWITZ

COSPEDA

REMDERODA

MÜNCHENRODA

Mitte

BURGAU

WÖLLNITZ

ZIEGENHAIN

WENIGENJENA

LÖBSTEDT

ZWÄTZEN

GÖSCHWITZ

MAUA

ILMNITZ

JENAPRIESSNITZ

WOGAU

LAASANKUNITZ

Nord

Ost

West / Ost

STADT

NEULOBEDA

Wohnen in der

Wohnen in

VERGRÖSSERTE DARSTELLUNG BLANKENHAIN

Wohnen in

248WOHNUNGEN

3.766WOHNUNGEN

2.938WOHNUNGEN

WINZERLAWohnen in

3.446WOHNUNGEN

1.970WOHNUNGEN

West WOHNUNGEN601

567WOHNUNGEN

481WOHNUNGEN

WOHNUNGEN GEWERBE GARAGEN STELLFLÄCHEN

14.041

2.254

186

760

24WOHNUNGEN

HERMSDORFWohnen in

WOHNLANDSCHAFT JENA


32

Grundlagen der GesellschaftLAGEBERICHT

33JENAW

OHNEN JENAW

OHNEN

03 LAGEBERICHTDER GESELLSCHAFT

Die jenawohnen GmbH (jenawohnen) befindet sich zu 94 % im direkten

Eigentum der Stadtwerke Energie Jena-Pößneck GmbH sowie zu 6 %

im direkten Eigentum der Stadt Jena, zugeordnet dem Sondervermögen

„KIJ – Kommunale Immobilien Jena“.

Die Stadtwerke Energie Jena-Pößneck GmbH ist eine Mehrheitsbeteiligung

der Stadtwerke Jena GmbH, die sich zu 100 % im Eigentum der Stadt Jena

befindet. So besteht über den KIJ-Anteil hinaus noch eine indirekte Beteili-

gung der Stadt Jena an jenawohnen.

Die Vermietung von Wohnungen an den Standorten Jena und Blankenhain

ist das Kerngeschäft der jenawohnen. Die Gesellschaft ist das größte

Wohnungsunternehmen im Freistaat Thüringen. Die Vermietung von Gewer-

beeinheiten, Stellplätzen und Garagen sowie die Verpachtung von Gärten

stellt eine untergeordnete Tätigkeit dar.

Zum Stichtag 31. Dezember 2015 betreute jenawohnen insgesamt 14.041

(VJ: 13.996) eigene Wohnungen, davon in Jena 13.769 (Vorjahr: 13.737), in

Blankenhain 248 (Vorjahr: 259) und in Hermsdorf 24 (Vorjahr: 0) Wohnun-

gen. Der Marktanteil in Jena beträgt 24 % am gesamten Wohnungsbestand

der Stadt. Die interne Unternehmensorganisation stellt sich wie folgt dar:

(siehe Folgeseite).

3.1 GRUNDLAGEN DER GESELLSCHAFT

3.1.1 Geschäftsmodell, organisatorische und rechtliche Struktur


34


35JENAW

OHNEN JENAW

OHNEN

Projekt-

management

Bereich Technisches

Management

Bereich

Service

Kaufmännischer

Bereich

Interne

Dienste

System-

betreuung /

Controlling

PR/ Öffentlich-

keitsarbeit

Bestands-

management

Service-Center

Stadtmitte

Winzerla

Blankenhain

Finanz-

buchhhaltung

Marketing /

Vertrieb

Qualitäts-

sicherung /

Vertragswesen

Miete- und

Betriebskosten-

management

Unternehmens-

entwicklung

Service-Center

Lobeda

Grundstücks-

management

Recht / Forderungs-

managementSozial-

management

GESCHÄFTSFÜHRUNG

Controlling /

Baucontrolling


36


37

JENAW

OHNENJENAWOHNEN

Einzelne Aufgabenbereiche, insbesondere Per-

sonalwesen, Informationstechnik, Einkauf und

Interne Revision, werden im Rahmen von Ge-

schäftsbesorgungsverträgen durch Unternehmen

der Stadtwerke Jena Gruppe wahrgenommen.

Die Unternehmensstruktur weist eine flache

durchlässige Hierarchie auf, die kurze Entschei-

dungs- und Informationswege ermöglicht. Im Be-

reich der Personalentwicklung bildet jenawohnen

konsequent Immobilienkaufleute aus und vertraut

bei der Besetzung vakanter Stellen im Service auf

die eigenen Nachwuchskräfte. Das Unternehmen

ist in den Ausbildungsverbund der Stadtwerke

Jena Gruppe einbezogen.

jenawohnen hält 100 % der Anteile an der

wohndienstjena GmbH (wohndienstjena). Das

Kerngeschäft der wohndienstjena ist die Ver-

waltung von Wohneigentumsanlagen in Jena. Ziel

der Gesellschaft ist die Erhaltung und Erweiterung

des verwalteten Bestandes und die Sicherung der

Wirtschaftlichkeit des Unternehmens.

Zur Realisierung unserer wichtigsten Aufgabe, der

Versorgung der Bürger mit ausreichendem Wohn-

raum in guter Qualität, verfolgt jenawohnen

eine angemessene Investitionspolitik. Die Zufrie-

denheit unserer Mieter ist uns ein großes Anliegen.

Wir sind bestrebt, die Wohn- und Lebensqualität

für die Mieterinnen und Mieter zu erhalten oder

zu verbessern und den wirtschaftlichen Erfolg von

jenawohnen langfristig sicherzustellen.

Auf die positiven Rahmenbedingungen und

den steigenden Bedarf an Wohnraum in

Jena reagiert jenawohnen mit einem anspruchs-

vollen Neubaukonzept. Im Herbst 2015 und

Januar 2016 haben wir in Jena und Herms-

dorf insgesamt 115 Wohnungen fertigge-

stellt und an die Mieter übergeben.

In den nächsten fünf bis zehn Jahren werden

im Innenstadtbereich Jenas, in Jena-Nord und in

Lobeda sowie in Blankenhain weitere Projekte in

unterschiedlichen Qualitäten entstehen, die den

Bestand der Großwohnsiedlungen ergänzen und

zur Erweiterung des Portfolios beitragen.

Die Konzepte werden sowohl die Bedürfnisse

zukünftiger als auch etablierter Generationen

berücksichtigen und den Ansprüchen von

Flexibilität, Nachhaltigkeit und Energieeffizi-

enz, aber auch von anspruchsvoller Betreuung

gerecht werden.

24%Marktanteil in Jena

GARTENQUARTIERWohnanlage mit 90 Wohneinheiten - Fertigstellung Juni 2016

106

90Anzahl der Wohneinheiten

Durchschnittsmiete

8,90 €/m2

Stellplätze

IMMERGRÜN

WirtschaftsberichtLAGEBERICHT

38


39JENAW

OHNEN JENAW

OHNEN

Durch die erfolgreiche wirtschaftliche Entwicklung der Stadt Jena

sind komfortable Rahmenbedingungen entstanden, die sich in der

positiven Bevölkerungsentwicklung, einer hohen Anzahl von Studierenden

und einem positiven Trend am Arbeitsmarkt ausdrücken. Die strategischen

Entscheidungen des Unternehmens sind im Kontext der aktuellen und

zukünftigen Entwicklung Jenas zu sehen.

„Jena ist der wichtigste High-Tech-Standort in Thüringen. Hier sind beson-

ders viele Branchen angesiedelt, die in den nächsten Jahren ein überdurch-

schnittliches Wachstum erwarten. Die enge Vernetzung von Wissenschaft

und Wirtschaft ist dabei ein besonderes Merkmal der Stadt und einer der

Gründe für den Erfolg Jenas.“1

Jena gilt als eines der wichtigsten Hochtechnologiezentren in Mittel-

deutschland. Die Industriebetriebe der Stadt Jena erzielten im Jahr 2015

Umsätze in Höhe von 1,5 Milliarden Euro. Der relative Umsatzzuwachs in

der kreisfreien Stadt Jena mit 8,6 % ist der höchste in Thüringen. Jena wies

wiederum mit 62 % die höchste Exportquote Thüringens auf.2

Den Erfolg Jenas bestätigen diverse Rankings. So landet die Stadt Jena beim

Zukunftsindex 2015 für 69 deutsche Großstädte auf Platz 4 aufgrund der

Forschungsstärke vor Ort und der hohen Affinität für Industrie 4.0 (Wirt-

schaftswoche und immoscout24).3

Jena hat eine breite Bildungs- und Wissenschaftslandschaft. Das

Angebot reicht von reformpädagogischen Schulen bis zu Einrichtungen

der Spitzenforschung. Mit 29,3 % hat Jena die zweithöchste Quote an

hochqualifizierten Arbeitnehmern in ganz Deutschland.4 Das Magazin

WirtschaftsWoche und das Institut der deutschen Wirtschaft Köln

ermittelten Jena als eine der attraktivsten Städte für Akademiker.5

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt weiterhin eine stabile positive

Tendenz. Seit 2010 stieg die Einwohnerzahl in Jena um rund 3,2 %, d.h.

um rund 3.300 Menschen. Zum 31.12.2015 hatten 107.048 Einwohner

ihren Hauptwohnsitz in Jena, 2014 waren es 105.708. Jena wächst im

Durchschnitt um 670 Einwohner jährlich und profitiert dabei weiterhin von

Wanderungsgewinnen und Geburtenüberschüssen.6

3.2 WIRTSCHAFTSBERICHT

3.2.1 Gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Rahmenbedingungen

1 http://www.jena.de/de/wirtschaft_wissenschaft/wirtschaft/221773

2 http://www.tls.thueringen.de/presse/2016/pr_042_16.pdf

3 www.jenawirtschaft.de/investie-ren/jena-im-ueberblick/

4 http://www.jenawirtschaft.de/investieren/jena-im-ueberblick/

5 Lutz Prager: Ostthüringer Zeitung vom 25.02.2015

6 http://statistik.jena.de/statistik/abruf/ot-df.php am 22.02.2016

ENTWICKLUNGpositive

Schott

Zeiss

Friedrich-Schiller-Universität

Ernst-Abbe Fachhochschule

Fraunhofer Institut Jena

Max Planck InstitutJenoptik

107.048 Einwohner


40


41JENAW

OHNEN JENAW

OHNEN

Fast ein Viertel der Einwohner Jenas sind Studenten. Im Wintersemester

2015 / 2016 studieren rund 23.000 junge Menschen an der Friedrich-Schil-

ler-Universität Jena und an der Ernst-Abbe-Hochschule Jena. Im Vergleich

zum Vorjahr ist die Anzahl an Studierenden erstmals seit 2010 wieder leicht

gestiegen.7

Der Wohnungsbestand in Jena ist seit Oktober 2014 innerhalb eines Jahres

um rund 700 Wohnungen von 57.140 auf 57.860 Einheiten angewachsen.8

Seit 2012 wächst der Wohnungsbestand in Jena um rund 660 Wohnungen

jährlich.9

Die Stadt Jena gibt seit 1997 in regelmäßigen Abständen Mietspiegel her-

aus. Erstmals wurde im Jahr 2013 der Mietspiegel als qualifizierter Mietspie-

gel (§ 558 BGB) erarbeitet. Im Oktober 2015 wurde die Fortschreibung des

qualifizierten Mietspiegels beschlossen und damit eine Anpassung an die

Marktentwicklung vorgenommen.10

Der Arbeitsmarkt im Stadtgebiet Jena war von Stabilität geprägt.

Die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten stieg um

1,6 %, das sind 857 Menschen. In der Stadt Jena waren im Jahr 2015

durchschnittlich 3.760 Menschen arbeitslos. Die durchschnittliche Arbeits-

losenquote sank im Vergleich zum Vorjahr um 0,1% auf 6,9%.11 Die Quote

liegt somit leicht über dem Bundesdurchschnitt von 6,4%.12

7 www.jenawirtschaft.de, Jena Daten und Fakten, Stand: Januar 2016 sowie TLS

8 Statistik Stadt Jena – Quartals-bericht III 2015 und III 2014

9 http://www.statistik.thueringen.de/datenbank, Baufertigstellungen - Jahresdaten nach Gemeinden, erfüllenden Gemeinden und Verwaltungsgemeinschaften ab 1995 in Thüringen

10 http://www.jena.de

11 https://www.arbeitsagentur.de, 2015 - Jahresrückblick auf den Arbeitsmarkt im Bezirk der Agentur für Arbeit Jena

12 https://www.arbeitsagentur.de, Der Arbeitsmarkt im Jahr 2015: Positive Arbeitsmarktentwicklung bei moderatem Wirtschaftswachstum

Die Strategie der Erweiterung des Portfolios in

und außerhalb Jenas wird fortgeführt und prägt

mittelfristig die Unternehmenspolitik. In der mit-

telfristigen Unternehmensplanung ist bis 2018 der

Neubau von 487 Wohnungen, 13 Gewerbeeinhei-

ten und rund 550 Stellplätzen vorgesehen, wobei

in Vorjahren begonnene und teilweise bereits

Ende 2015 fertiggestellte Objekte berücksichtigt

sind. Das Investitionsvolumen für das gesamte in

2013 begonnene Neubauprogramm beträgt € 97

Mio. und umfasst bereits fertiggestellte, laufende

und geplante Projekte:

FERTIGE PROJEKTE EINHEITEN VERMIETUNG

Am Rähmen 3-5 /

An der Tonnenmühle32 Wohnungen, 1 Gewerbe 10 & 11 / 2015

Händelweg /

Himmelreich 53 Wohnungen 01 / 2016

Hermsdorf / Klima-

freundliches Holzhaus 24 Wohnungen 11 / 2015

Wohnen an der

Paraschkenmühle6 Wohnungen 12 / 2015

3.2.2 Geschäftsverlauf und Investitionstätigkeit

jenawohnen beendet das Geschäftsjahr 2015

mit einem Jahresüberschuss nach Steuern in

Höhe von € 15,2 Mio. (Vorjahr: € 16,7 Mio.). Das

Jahresergebnis vor Steuern liegt wie prognosti-

ziert unter dem Vorjahreswert. Der geplante Jah-

resüberschuss von € 15,2 Mio. wurde erreicht.

Im Vorjahr wurde wegen steigender Zinsauf-

wendungen ein leichter Rückgang des Jahres-

ergebnisses vor Steuern prognostiziert. Diese

Entwicklung ist insgesamt eingetreten, auch wenn

die Zinsaufwendungen wegen der sehr günstigen

Konditionen für Neuaufnahmen deutlich weniger

als erwartet angestiegen sind. Andererseits fielen

die Erlösschmälerungen wegen Leerstandes und

Mietminderungen mit 2,5 % der Sollmieten

höher als geplant (1,6 %) aus. Auch für Instand-

haltungen wurde aufgrund von Kostensteigerun-

gen mehr als geplant ausgegeben. Zum Erreichen

des geplanten Ergebnisses trugen auch positive

Einmaleffekte aus Anlagenabgängen sowie

Zuschreibungen und Entschädigungen für Lärm-

beeinträchtigungen durch die Autobahn A 4 bei.

Die Geschäftsleitung beurteilt die Geschäftsent-

wicklung 2015 positiv.

LAUFENDE PROJEKTE

EINHEITEN FERTIGSTELLUNG

Friedensberg-Terrassen 96 Wohnungen 08 / 2016

Camburger Straße /

Immergrün90 Wohnungen 06 / 2016

Blankenhain /

Seniorenwohnanlage34 Wohnungen, 3 Gewerbe 2017

Naumburger Straße /

sozialer Wohnungsbau 45 Wohnungen, 1 Gewerbe 2017

Naumburger Straße /

Familienwohnen 25 Wohnungen 12 / 2016

Neugasse /

Knebelstraße19 Wohnungen, 3 Gewerbe 2017

Schützenhofstraße /

mit Stadtteilzentrum63 Wohnungen, 3 Gewerbe 2018

Salvador-Allende Platz /

Demenzzentrum1 Gewerbe (24 Plätze + 20 Wohnungen) 2018

Paul-Schneider-Str. /

Hospiz1 Gewerbe (14 Zimmer) 2018



4342

JENAW

OHNENJENAWOHNEN

NUR WER SICH SEINER ZEIT

WIDMET, DER GEHÖRT AUCH DEN

SPÄTEREN ZEITEN AN

Zitat von

Karl Gutzkow

1811-78 gelebt

Deutscher Schriftsteller



4544

JENAW

OHNENJENAWOHNEN

Balkone

Aufzüge

Elektrosteig-

leitungen

Von den für 2015 prognostizierten Investitio-

nen für den Neubau in Höhe von € 36,8 Mio.

konnten € 33,9 Mio. realisiert werden. Die nicht

abgerufenen Investitionsmittel betreffen im

Wesentlichen mit € 2,4 Mio. den Händelweg,

mit € 1,6 Mio. die Neugasse/Knebelstraße, mit €

1,3 Mio. die Schützenhofstraße und mit € 1,1 Mio.

Blankenhain. Ursächlich sind zeitliche Verschie-

bungen im Bauablauf. Höhere Abrufe ergaben

sich ebenfalls aus Verschiebungen im Bauablauf in

der Camburger Straße und für den Friedensberg.

Die geplanten Investitionen für die Sanierungen

des Bestandes umfassen in der mittelfristigen

Unternehmensplanung 280 Wohnungen sowie

mehrere Feuerwehrzufahrten und Freiflächen

und betragen insgesamt € 8,0 Mio. Die für 2015

prognostizierten Investitionen im Bestand in

Höhe von € 4,1 Mio. wurden mit € 3,9 Mio. fast

vollständig abgerufen

Bei den Baumaßnahmen zur Instandsetzung im Geschäftsjahr 2015 standen

vor allem die Bestandserhaltung sowie sicherheitstechnische Maßnahmen im

Vordergrund.

Instandsetzungen 2015

• Erneuerung der Aufzüge in der Fritz-Ritter-Straße 2 bis 6 und 8 bis 14

• Balkonsanierung in der Binswanger Straße 2 bis 6 in Lobeda

• Sanierung der Heizleitung im Musäusring 61-69 in Lobeda

• Sanierung der Elektrosteigleitungen in der Zitzmannstraße 1-7,

Werner-Seelenbinder-Straße 12 bis 14, Felix-Auerbach-Straße 2 bis 6

und in der Fritz-Ritter-Straße 8 bis 14• Sanierung der Grundleitungen in der Ottogert-Mühlmann-Straße 2-8• Rückbau des Gasnetzes in der Fritz-Ritter-Straße 1 bis 13, 2 bis 6, 8 bis 14, 16

bis 24, 15 bis 27, in der Werner-Seelenbinder-Straße 12 bis 14,

in der Felix-Auerbach-Straße 2 bis 6 und in der Stauffenbergstraße 1-13• Sanierung und Erneuerung der Fassade in der Christian-Speck-Str. 78

in Blankenhain

• Erneuerung der Treppenanlage in der Erfurter Straße 46• Erneuerung der Stützmauer in der Otto-Schott-Straße 54

Investitionen 2015

• Sanierung der Fritz-Ritter-Straße 29 bis 41: Fertigstellung Dezember 2015

• Sanierung der Binswangerstraße 1 bis 33, Stauffenbergstraße 37 bis 43: Fertigstellung

der Binswangerstraße 3 bis 7 und Stauffenbergstraße 37 bis 43: Dezember 2015

• Neubau Am Rähmen: Fertigstellung November 2015

• Neubau Paraschkenmühle: Fertigstellung Dezember 2015

• Ankauf Neubau Hermsdorf: Fertigstellung November 2015

• Ankauf Neubau Händelweg: Fertigstellung Januar 2016

• Neubau Friedensberg-Terrassen: Roh- und Ausbau (75 %)

• Neubau Camburger Straße: Roh- und Ausbau (75 %)

• Neubau Familienwohnen Naumburger Straße: Erschließung und Rohbau (95 %)

• Neubau sozialer Wohnungsbau Naumburger Straße: Erschließung und Rohbau (50 %)

SANIERUNGBalkone Binswanger Straße 2 bis 12

2015 Sanierung von

Wohneinheiten

Fassade

280


46JENAW

OHNEN

Lage der GesellschaftLAGEBERICHT

47

JENAW

OHNEN

3.2.3 Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Die durchschnittliche Leerstandsquote der

Wohnungen stieg im Vergleich zum Vorjahr um 0,4

Prozentpunkte an, befindet sich jedoch weiterhin

auf niedrigem Niveau.

Die Fluktuation stieg mit 1.712 gekündigten

bzw. beendeten Wohnraummietverträgen gegen-

über dem Vorjahr an (Vorjahr: 1.568).

3.3 LAGE DER GESELLSCHAFT

3.3.1 Ertragslage

Das Jahresergebnis setzt sich aus den folgenden Ergebnisbereichen zusammen:

ERGEBNISBEREICHE IST 2015 IST 2014

T€ T€

Betriebsergebnis 21.413,4 22.285,6

Zinsaufwendungen -2.501,4 -2.471,8

Betriebsergebnis der Hausbewirtschaftung 18.912,1 19.813,8

Zuschreibungen, außerplanmäßige Abschreibungen

(saldiert)1.800,1 1.135,9

Sonstiger und außerordentlicher Bereich -2.589,8 -2.541,8

Jahresergebnis vor Steuern vom Einkommen und Ertrag 18.122,3 18.407,9

Steuern vom Einkommen und Ertrag -2.889,4 -1.721,8

Jahresüberschuss 15.232,9 16.686,1

Auf der Grundlage der Beschlussfassung der Gesell-

schafterversammlung der wohndienstjena vom

03.09.2014 hat die jenawohnen das Grundstück

Bibliotheksweg 2 in Jena in das Sachanlagever-

mögen der wohndienstjena eingebracht. Der

Übergang erfolgte zum 01.01.2015, wodurch

sich die Kapitaleinlage (Stammkapital einschließ-

lich Kapitalrücklage) in die wohndienstjena von

T€ 300 auf T€ 1.930 erhöhte und ein Buchgewinn

von T€ 298,2 realisiert wurde.

Beteiligung

ca. 33 Wohnungen / Woche

Auszug & Neuvermietung

1.712Fluktuation in 2015

LEERSTAND UND FLUKTUATION FÜR WOHNRAUM

IST 2015 PLAN 2015 IST 2014

Ø Leerstandsquote 1,9 % 1,5 % 1,5 %

Ø Leerstandsquote

vermietbarer Bestand1,5 % 1,2 % 1,2 %

Fluktuationsquote 12,2 % 11,0 % 11,2 %

Im Unternehmensbereich Sozialmanagement engagieren wir uns persönlich für die Belan-

ge unserer Mieter. jenawohnen trug aber auch finanziell als Sponsor und Spendengeber

zum gesellschaftlichen Leben der Stadt Jena bei. So unterstützten wir mit T€ 200,0 die Arbeit

verschiedener Kultur- und Sportinstitutionen.


49

JENAW

OHNEN


48JENAW

OHNEN

Der Rückgang beim Betriebsergebnis (T€

-872,0) resultiert hauptsächlich aus gestiegenen

Erlösschmälerungen (T€ -275,9) und höheren Auf-

wendungen für Instandsetzungen (T€ -1.053,7).

Die gestiegenen Personal- und sonstigen betrieb-

lichen Aufwendungen verursachen einen Anstieg

der Verwaltungskosten (T€ -338,8) um 4,8 %.

Gegenläufig wirken sich gestiegene Sollmieten

(T€ +995,3) aus.

Dem sonstigen Bereich wurden im Wesentli-

chen die sonstigen betrieblichen Erträge und die

sonstigen betrieblichen Aufwendungen zugeord-

net, die nicht die Hausbewirtschaftung betreffen

oder einmaligen Charakter aufweisen. Das sind

hauptsächlich Erträge aus der Auflösung von

wertberichtigten Forderungen (T€ 947,9; Vorjahr:

T€ 426,2) sowie Gewinne aus Anlageabgängen

(T€ 425,3; Vorjahr: T€ 438,6). Aufwendungen

betreffen Zuführungen zu Wertberichtigungen

und Abschreibungen auf Mietforderungen (T€

1.185,5; Vorjahr: T€ 821,9). Außerdem wurden

dem sonstigen Bereich die Personalaufwendun-

gen zugeordnet, die nicht unmittelbar der Haus-

bewirtschaftung zuzurechnen sind (Technisches

Management, Marketing/Vertrieb, Controlling,

Sozialmanagement, Auszubildende).

Die Umsatzerlöse aus Mieten für Wohnungen,

Gewerbeeinheiten, Garagen und Stellplätze

stiegen insgesamt um 1,4 %. Die erhöhten

Erlösschmälerungen resultieren aus leicht

erhöhten Leerständen und Mietminderungen,

die vorwiegend bei Baumaßnahmen gewährt

werden.

UMSATZERLÖSE AUS MIETEN IST 2015 PLAN 2015 IST 2014

T€ T€ T€

Sollmieten 53.381,1 53.389,0 52.385,8

Erlösschmälerung -1.317,4 -828,0 -1.041,5

Ist-Mieten 52.063,7 52.561,0 51.344,3

Der Anteil der gesamten Erlösschmälerungen an

der Jahressollmiete steigt auf 2,5 % (Vorjahr: 2,0 %).

jenawohnen erfüllt zum 31.12.2015 mit den

Mietpreisen für 11.218 Wohnungen in Jena

die Bedingungen des „Angemessenen Wohn-

raumes“ für die Kosten der Unterkunft nach den

Festlegungen der Stadt Jena. Das entspricht ei-

nem Anteil von 81 % aller Wohnungen, die jena-

wohnen in Jena betreut. Lediglich 19 %, das sind

2.551 Wohnungen, liegen über dieser Grenze für

die Angemessenheit. Über 35 % des Bestandes

liegen im Mietpreisniveau ≤ 5,00 €/m2 Kaltmiete.

Das Mietpreisniveau für alle Wohnungen zeigt

folgende Aufteilung:

MIETPREISNIVEAU DER WOHNUNGEN 31.12.2015 31.12.2014

bis 3 €/m² 108 124

3 bis < 4 €/m² 792 997

4 bis < 5 €/m² 4.053 4.678

5 bis < 6 €/m² 6.230 5.676

6 bis < 7 €/m² 2.341 2.242

ab 7 €/m² 517 279

Gesamt 14.041 13.996

Die durchschnittliche Wohnungsmiete für das Geschäftsjahr 2015 beträgt

5,25 €/m² (Vorjahr: 5,14 €/m²). Das entspricht einer Steigerung um 2,1 %. Realisiert

wurde der Anstieg durch Anpassung der Mieten an den Mietspiegel bei Folge-

vermietung und Vergleichsmietenerhöhungen bei Bestandsmieten, außerdem durch

den Zugang der Neubauten Am Rähmen, Hermsdorf und Paraschkenmühle.


50JENAW

OHNEN


51

JENAW

OHNEN

Über 35 % des Bestandes liegen im

Mietpreisniveau ≤ 5,00 €/m2 Kaltmiete.

Die durschnittliche

Wohnungsmiete bei

jenawohnen beträgt 5,25 €/m2.

LOBEDA & WINZERLA

WOHNGEBIETE

6.2304.053792108 2.341 517

MIETNIVEAU

Anzahl der

5-6€m2

4-5€m2

3-4€m2

< 3€m2

6-7€m2

ab 7€m2

WOHNEINHEITEN

35%des Bestandes 2015



5352

JENAW

OHNENJENAWOHNEN

m2 GrüneAußenanlage

CAMBURGERGartenstadt Immergrün

7moderneEinzelhäuser

8,90€ /m2Durchschnittsmiete

PKW und Carsharing Stellplätze106

9.000

90 2-5 Raum-

Wohnungen

STRASSE



5554

JENAW

OHNENJENAWOHNEN

Die wesentlichen Aufwandpositionen, die laut Gewinn- und Verlustrech-

nung in das Jahresergebnis eingeflossen sind, entwickelten sich wie folgt:

WESENTLICHE AUFWENDUNGEN

IST 2015 PLAN 2015 IST 2014

T€ T€ T€

Personalaufwand 8.783,7 8.521,00 8.191,8

Abschreibungen auf immaterielle

Vermögensgegenstände des Anlage-

vermögens und Sachanlagen

10.575,6 10.834,00 10.520,3

Aufwendungen für Instandhaltung 9.772,1 9.475,00 8.718,6

Sonstige betriebliche Aufwendungen 5.461,9 3.909,00 4.755,5

Zinsen und ähnliche Aufwendungen 2.599,5 3.669,00 2.521,0

Neben den dargestellten laufenden Instandhal-

tungskosten leistete jenawohnen Zuführun-

gen zur Instandsetzungsrücklage für die Eigen-

tumswohnungen und Gewerbeeinheiten in den

Wohneigentumsanlagen von € 1,2 Mio. (Vorjahr: €

1,2 Mio.). Dies betrifft 1.572 Einheiten.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen

haben sich durch einmalige ungeplante Maßnah-

men im Vergleich zum Vorjahr wie folgt erhöht:

automatisierte Einzelwertberichtigungen und

Ausbuchungen auf Mietforderungen (T€ +363,5),

Beratungskosten (T€ +271,3), Abrisskosten Neu-

gasse/Knebelstraße und Blankenhain (T€ +60,8).

Weitere Kostensteigerungen ergeben sich aus

höheren Aufwendungen für Unternehmenswer-

bung und Kommunikation (T€ +145,9) sowie

Schulungen (T€ +56,4).

Die Zinsbelastung aus Krediten ist gegenüber

dem Vorjahr um T€ 66,9 gestiegen. Der Anteil

der Fremdkapitalzinsen an der jährlichen Ist-Miete

(Zinsdeckung) beträgt 4,9 % (Vorjahr: 4,8 %).

ZINSBELASTUNG IST 2015 PLAN 2015 IST 2014

T€ T€ T€

aus Altverbindlichkeiten 1.258,1 1.300,0 1.458,6

aus sonstigen Krediten 777,1 800,0 887,0

aus neuen Krediten 399,2 1.300,0 59,1

aus Kapitalpoolaufnahme 69,2 201,0 31,9

Gesamt 2.503,6 3.601,0 2.436,6

Die gegenüber dem Plan niedrigeren Zinsauf-

wendungen ergeben sich aus der Verschiebung

geplanter Neuvalutierungen sowie der Verein-

barung niedrigerer Zinsen bei Umschuldungen

und Neuabschlüssen. Auch wegen vorwiegend

variabel abgeschlossener Vorfinanzierungen

während der Bauzeit für die Neubauvorhaben

liegen die tatsächlichen Zinsbelastungen aus

neuen Krediten deutlich unter dem Planansatz.

Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT)

ging gegenüber dem Vorjahr infolge höherer In-

standsetzungskosten und sonstiger betrieblicher

Aufwendungen leicht zurück.

Die Personalaufwendungen erhöhten sich

bedingt durch Tarifsteigerungen (+2,4 % ab

1. Juli 2015) und infolge der Aufstockung des

Mitarbeiterbestandes.

Die Abschreibungen bewegen sich auf dem

Vorjahresniveau, da der Zugang der Neubauten

erst ab Oktober 2015 realisiert wurde. Außerplan-

mäßige Abschreibungen wurden wie im Vorjahr

nicht vorgenommen.

Die von jenawohnen zu tragenden laufenden

Instandhaltungskosten (Fremdleistungen ab-

züglich Versicherungserstattungen) betragen €

8,9 Mio. (Vorjahr: € 8,1 Mio.) und enthalten Auf-

wendungen für den Rückbau des Gasnetzes in

Lobeda-West (T€ 428,7). In 2015 zugeflossene

Entschädigungen für Lärmbeeinträchtigungen von

Außenwohnbereichen in Lobeda durch die Auto-

bahn A 4 (T€ 250,1) entlasten die Kennzahl. Die

durchschnittlichen Instandhaltungskosten pro Jahr

und m² Nutzfläche liegen mit 10,62 €/m² über

dem Niveau des Vorjahres (Vorjahr: 9,66 €/m²).

Ursache für den Kostenanstieg sind höher geplante

Instandsetzungsbudgets und Preissteigerungen im

Bereich der Kleininstandsetzung.



5756

JENAW

OHNENJENAWOHNEN

EBIT IST 2015 PLAN 2015 IST 2014

T€ T€ T€

Jahresergebnis 15.232,9 15.155,0 16.686,1

+ Zinsen und ähnliche Aufwendungen 2.599,5 3.669,0 2.521,0

+ Steuern vom Einkommen und Ertrag 2.889,4 2.845,0 1.721,8

EBIT 20.721,8 21.669,0 20.928,9

+ Abschreibungen auf immaterielle

Vermögensgegenstände94,1 80,0 86,0

+ planmäßige Abschreibungen auf

das Sachanlagevermögen10.481,5 10.754,0 10.434,3

EBITDA 31.297,4 32.503,0 31.449,2

3.3.2 Finanzlage

Die Bilanzsumme zum 31.12.2015 beträgt € 418,6 Mio. (Vorjahr: € 392,9 Mio.).

Das bilanzielle Eigenkapital verringerte sich gegenüber dem Vorjahr um € 1,4

Mio. auf € 286,0 Mio. (-0,5 %). Durch die bereits im Geschäftsjahr 2014 abge-

schlossenen und in 2015 abgerufenen Darlehen erhöhen sich die Verbindlichkei-

ten gegenüber Kreditinstituten um € 20,0 Mio. Die bilanzielle Eigenkapitalquo-

te verringert sich leicht auf 68,3 % (Vorjahr: 73,2 %).

KAPITALSTRUKTUR IST 31.12.2015 PLAN 2015 IST 31.12.2014

T€ % T€ % T€ %

Eigenkapital (abzüglich

Ausschüttung)270.757,9 64,7 269.665,0 63,3 270.757,9 68,9

Langfristiges Fremdkapital 92.986,9 22,2 103.166,0 24,2 73.205,5 18,6

Sonstige kurzfristige Passiva 54.885,4 13,1 52.912,0 12,5 48.953,8 12,5

Gesamtkapital 418.630,2 100,0 425.743,0 100,0 392.917,2 100,0Der deutliche Anstieg der Ertragsteuern ge-

genüber dem Vorjahr ist darauf zurückzuführen,

dass im Vorjahr letztmalig vortragsfähige Verluste

verrechnet werden konnten.

Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass

die Gesellschaft im Geschäftsjahr 2015 ein gutes

Jahresergebnis erreicht hat. Die Geschäftsleitung

beurteilt die Ertragslage als zufriedenstellend.

JAHRESÜBERSCHUSSin T €

2009 2011 2012 2014

2010 2013 2015

11.903,6 13.048,0 15.841,4 16.681,114.449,8 17.219,6 15.232,9



5958

JENAW

OHNENJENAWOHNEN

Die Eigenkapitalrentabilität vor Ertragsteuern blieb fast konstant bei 6,3 %.

FINANZIELLE LEISTUNGS-INDIKATOREN

IST 2015 PLAN 2015 IST 2014

Eigenkapitalrendite 6,3 % 6,3 % 6,4 %

Gesamtkapitalrendite 4,9 % 5,1 % 5,3 %

Umsatzrendite 34,0 % 34,0 % 35,2 %

Im langfristigen Fremdkapital sind im Wesent-

lichen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstitu-

ten und der Sonderposten aus Investitionszula-

ge zusammengefasst. Bei den Verbindlichkeiten

gegenüber Kreditinstituten handelt es sich über-

wiegend um Darlehen mit annuitätischer Tilgung,

die durch Grundschulden und Bürgschaften

gesichert sind. Die kurzfristigen Passiva enthalten

im Kapitalpool der Stadtwerke Jena GmbH für 12

Monate aufgenommene Mittel in Höhe von T€

10.000,0 zuzüglich der abgegrenzten Zinsaufwen-

dungen (T€ 40,0).

Im Geschäftsjahr 2015 erfolgten Neuvalutierun-

gen in Höhe von T€ 32.276,8. Davon entfallen T€

3.487,5 auf Umschuldungen aufgrund variabler

Vorfinanzierungen für die Bauprojekte Am

Rähmen und Hermsdorf.

Die durchschnittliche Verschuldung erhöhte

sich auf 117 €/m² und beinhaltet erstmalig die

im Kapitalpool aufgenommenen Mittel. Der

dynamische Verschuldungsgrad liegt weiterhin

niedrig bei rund 4 Jahren.

TILGUNGEN IST 2015 PLAN 2015 IST 2014

T€ T€ T€

Planmäßige Tilgung 8.841,2 10.709,0 9.666,1

Umschuldung, Prolongation 3.487,5 790,8

Neuvalutierung inkl. Umschuldung 32.276,8 41.558,0 9.475,8

Über die Finanzlage der Gesellschaft gibt die folgende

Kapitalflussrechnung Auskunft.

KAPITALFLUSSRECHNUNG IST 2015 IST 2014

T€ T€

Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit 26.654 24.663

Cash Flow aus Investitionstätigkeit -37.199 -18.136

Cash Flow aus Finanzierungstätigkeit 7.762 -11.910

Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestands -2.783 -5.383

Finanzmittelbestand zum 01.01. des Geschäftsjahres 5.658 11.041

Finanzmittelbestand zum 31.12. des Geschäftsjahres 2.875 5.658

jenawohnen nimmt seit dem 16.05.2006 am

Cash- und Kapitalpool der Stadtwerke Jena

GmbH teil. Im ausgewiesenen Finanzmittelbe-

stand zum 31.12.2015 sind T€ 58,2 im Cash-

pool angelegte Mittel enthalten. Der bilanzielle

Ausweis erfolgt unter dem Posten „Forderungen

gegen verbundene Unternehmen“. 2015 nahm

jenawohnen für die Dauer von 12 Monaten T€

10.000,0 aus dem Kapitalpool der Stadtwerke

Jena GmbH auf. Der Ausweis erfolgt unter dem

Posten „Verbindlichkeiten gegenüber verbunde-

nen Unternehmen“.

jenawohnen war und ist zu jeder Zeit in der

Lage, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukom-

men. Die Finanzlage ist geordnet.

NachtragsberichtLAGEBERICHT

61

JENAW

OHNEN


60JENAW

OHNEN

3.3.3 Vermögenslage

VERMÖGENSSTRUKTUR IST 31.12.2015 PLAN 2015 IST 31.12.2014

T€ % T€ % T€ %

Langfristige Investitionen 393.737,8 94,1 399.534,0 93,8 364.425,4 92,7

Sonstige kurzfristige Aktiva 24.892,4 5,9 26.209,0 6,2 28.491,8 7,3

Gesamtvermögen 418.630,2 100,0 425.743,0 100,0 392.917,2 100,0

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden € 37,9

Mio. (Vorjahr: € 19,5 Mio.) in das Sachanlage-

vermögen investiert, davon € 3,9 Mio. (Vorjahr:

€ 1,8 Mio.) in die Modernisierung von Gebäu-

den und € 33,9 Mio. (Vorjahr: € 17,6 Mio.) in

den Neubau inklusive Grundstücksankäufe. Die

Investitionen überstiegen die Abschreibungen

deutlich, weshalb der Buchwert des langfristigen

Vermögens zunahm.

Das langfristige Vermögen der jenawohnen ist

zum 31.12.2015 ebenso wie zum vorangegange-

nen Stichtag nicht vollständig fristenkongruent

durch Eigenkapital und langfristiges Fremdkapital

gedeckt. Für die Folgejahre ist die weitere

Aufnahme langfristiger Kredite zur Finanzierung

der Investitionen vorgesehen. Insgesamt liegen

zum Bilanzstichtag bereits Darlehensverträge oder

verbindliche Angebote in Höhe von € 59,1 Mio.

zur Finanzierung der Neubauvorhaben vor, von

denen bis zum Bilanzstichtag € 22,6 Mio. noch

nicht abgerufen waren.

Die kurzfristigen Aktiva umfassen unfertige

Leistungen in Form noch nicht abgerechneter

Betriebskosten, kurzfristige Forderungen und

Guthaben bei Kreditinstituten. Die kurzfristigen

Forderungen bestehen im Wesentlichen aus

Mietforderungen. Im Zusammenhang mit den

Auszahlungen für die Investitionen wurden die

Einlagen im Cash Pool abgebaut, was insgesamt

zu einem deutlichen Rückgang der kurzfristigen

Aktiva führte.

Die Vermögenslage ist geordnet.

3.4 NACHTRAGSBERICHT

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag, die sich wesentlich auf die Vermögens-,

Finanz- und Ertragslage auswirken, sind nicht eingetreten.

IN JENA

13.769 WOHNUNGEN

jenawohnen vermietet und verwaltet

insgesamt 14.041 Wohnungen und ist damit

Thüringens größtes Wohnungsunternehmen.

Chancen- & RisikoberichtLAGEBERICHT


6362

JENAW

OHNENJENAWOHNEN

3.5 CHANCEN- UND RISIKOBERICHT

3.5.1 Risiken der künftigen Entwicklung

Entsprechend dem Risikokatalog der Stadtwer-

ke Jena Gruppe wurden die für jenawohnen

unternehmensrelevanten Risiken, die bei ihrem

Eintritt negative Auswirkungen auf die Vermö-

gens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft

haben könnten, identifiziert und bewertet.

Die Risikoberichterstattung als Bestandteil des

Risikomanagements wird laufend an veränderte

Rahmenbedingungen angepasst. Im Geschäfts-

jahr 2015 wurden 20 Risiken als berichtsrelevant

eingestuft und bewertet. Die entsprechende Ri-

sikoberichterstattung umfasst die zehn mit dem

größten Netto-Risikopotenzial eingestuften Risi-

ken. Die Eintrittswahrscheinlichkeit wird als „vor-

stellbar“ oder „möglich“ bewertet. Die relevanten

Risiken stellen sich wie folgt dar (gemäß Risikobe-

richt): (siehe unten)

Im Ergebnis sind keine existenzbedrohenden

Risiken identifiziert worden. Die größten Risiken

werden derzeit im Bereich der Steigerung der

Baukosten im Neubau und in der Sanierung der

Gebäude gesehen. Diese Risiken werden durch

ein aktives Baucontrolling und durch neue Aus-

schreibungsverfahren reduziert.

Dem Mietausfallrisiko durch steigenden Leerstand

begegnen wir durch Vermarktungskonzepte im

Neubau und unser Vertriebscontrolling im

Bestand und im Neubau. Um den Forderungsaus-

fall der Mieten weiter zu reduzieren, organisieren

wir bis 2016 ein zentrales Forderungsmanage-

ment, das alle Aktivitäten in diesem Bereich in

einer Abteilung bündelt.

Nach heutigem Kenntnisstand bestehen keine

den Bestand oder die Entwicklung des Unter-

nehmens gefährdende Risiken. Gegenüber

dem Vorjahr hat sich die Risikosituation nicht

grundsätzlich verändert.

Marktrisiken

• Baukostensteigerungen

• Mietausfall durch Leerstand

• Forderungsausfall (Mietausfallrisiko)

Organisatorische Risiken

• Sicherheit der Informationstechnik

(IT Sicherheit)

• Bauzeitenrisiko

3.5.2 Chancen der künftigen Entwicklung

Wichtige Parameter für die weiteren Aktivitäten der jenawohnen sind die

wirtschaftliche Entwicklung der Stadt Jena, verbunden mit der Schaffung

neuer Arbeitsplätze, und die positive Entwicklung der Jenaer Bevölkerung.

Im Ergebnis der Jenaer Bevölkerungsprognose (erstellt mit wissenschaftli-

cher Begleitung von Analyse & Konzepte) wird Jena bis 2030 weiter wachsen:

„Die Zahl der Wohnberechtigten wird bis zum Ende des Prognosezeitrau-

mes gegenüber dem Ausgangsjahr 2013 um +2,7 % auf 114.891 Wohn-

berechtigte ansteigen. Noch etwas stärker steigt die Zahl der Einwohner mit

Hauptwohnsitz (105.282), und zwar um 3,6 % auf 109.030. Diese Zunahme

verläuft allerdings nicht linear, sondern leicht wellenförmig, so schwankt der

Anstieg zwischen 0,1 % und 0,5 % pro Jahr.“13 Bis 2018 geht die Prognose

von steigenden Geburtenraten aus, erst ab 2022 wird nicht mehr mit einem

Geburtenüberschuss gerechnet.

Das Thüringer Landesamt für Statistik prognostiziert 2015 in der ers-

ten regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung eine Zunahme der

Bevölkerung Jenas um 3,5 % im Zeitraum von 2014 bis 2035. Die Bevöl-

kerung Jenas wächst in den nächsten 20 Jahren um rund 3.800 Einwohner.

Dies ergibt einen durchschnittlichen jährlichen Zuwachs von 190

Personen.14

Mit dieser positiven Bevölkerungsentwicklung ist für jenawohnen die

Chance auf eine weiterhin gute Vermietungsquote der vorhandenen

und neu zu errichtenden Wohnungen und eine positive Entwicklung der

Mieterlöse verbunden.

Trotz des anhaltend hohen Anteils an Studierenden werden die Auswirkun-

gen des demografischen Wandels auch die Altersstruktur der Stadt Jena

betreffen. So geht das Thüringer Landesamt für Statistik von einem steigen-

den Anteil der Personen über 65 Jahre an der Gesamtbevölkerung aus.15

13 www.jena.de/fm/1727/Jena%20Bev%C3%B6lkerungsprognose%202014%20Kurzbericht.pdf

14 1. regionalisierte Bevölkerungs-vorausberechnung TLS, http://www.statistik.thueringen.de/webshop/pdf/2015/01113_2015_01.pdf

15 www.tls.thueringen.de - Voraus-sichtliche Bevölkerungsentwicklung 2009 bis 2030 nach ausgewählten Altersgruppen. Eigene Berechnung

Strategische Risiken

• Strategische Ausrichtung des

Unternehmens, Geschäftspolitik

• Imageschäden

Technische Risiken

• Mietersicherheit (Brand und Schäden durch

technisches oder menschliches Versagen)

PLUS 3.800 EINWOHNER BIS 2035

3,5% WACHSTUM



6564

JENAW

OHNENJENAWOHNEN

ZUKUNFT BISSCHEN MEHR, UND DIE PFLICHTUND EIN TU DEINE

WIRD SICH VON SELBST ERGEBEN.

Bis 2035 rechnet die Stadt Jena mit einem Zuwachs von

ca. 190 Einwohnern pro Jahr.

Quelle: TLS (2015)

6.704Wohneinheiten in der Großwohnsiedlung Lobeda

MIETERbezahlbarer Wohnraum für

Architekten

Fachleute aus der

Wohnungswirtschaft

Soziologen

Zitat von

Andrew Carnegie

1835-1919 gelebt

Geschäftsmann & Mäzen


6766

JENAW

OHNENJENAWOHNEN


QUELLHOF

Dem Bereich der betreuten Wohnformen und Dienstleistungen für

ältere und pflegebedürftige Menschen wird deshalb zukünftig steigen-

de Bedeutung zukommen.

jenawohnen versteht die sich verändernde Altersstruktur als Chance für

zukünftige Wohnmodelle. Dabei muss das Thema Altersarmut jedoch

im Blickfeld bleiben, wenn Investitionsentscheidungen vorbereitet werden.

Unser Anspruch besteht darin, bezahlbaren Wohnraum im Bestand zu erhal-

ten, der dennoch die notwendige technische Ausstattung und Hilfsmittel für

ältere Menschen bereithält.

Gemeinsam mit Soziologen, Architekten, Mietern und Fachleuten aus der

Wohnungswirtschaft werden wir für die Großwohnsiedlung Lobeda im

Rahmen eines Werkstattprozesses tragfähige Strategien überprüfen und

weiterentwickeln und neue Projekte in Lobeda voranbringen. Ein Hospiz und

ein Demenzzentrum in Lobeda befinden sich bereits in der Planungs-

phase. Ein Architektenwettbewerb für den Neubau eines Verwaltungs-

gebäudes mit neuen Wohnungssegmenten im Dachgeschoss findet im

Frühling 2016 statt.

In Lobeda-Ost entsteht derzeit das größte Krankenhaus in Thüringen und

einer der modernsten Klinikneubauten Deutschlands. Bauherr ist das Uni-

versitätsklinikum Jena. Bis 2018 werden mit rund € 300 Mio. Operationssäle,

medizinische Zentren, Forschungsgebäude, Kliniken und Institute errichtet.16

Bereits jetzt planen die ansässigen Händler und Gewerbe Vergrößerungen

der Verkaufsflächen und verzeichnen steigende Umsätze. Das Bauvorhaben

gibt so kontinuierlich positive Impulse in unsere Großwohnsiedlung Lobeda

ab und belebt die Nachfrage nach Wohnungen vor Ort.

Im Januar 2016 konnte jenawohnen eine Absichtserklärung für den Bau

eines mehrstöckigen Verwaltungsgebäudes in Lobeda mit dem Universitäts-

klinikum Jena abschließen. Der Architekturwettbewerb für dieses Projekt

startet im Frühjahr 2016. Die Realisierung ist bis Ende 2018 geplant.

16 www.uniklinikum-jena.de/Startsei-te/Neubau+des+UKJ.html

NEUE STRATEGIEN

Architekten

Soziologen

Fachleute der

Wohnungswirtschaft

Werkstatt in LobedaGROSSWOHNSIEDLUNG

Mieter

Karree Stauffenbergstraße / Binswanger Straße


69

JENAW

OHNEN

68JENAW

OHNEN


jenawohnen begegnet dem prognostizierten Wandel der Jenaer Bevölke-

rungsstruktur und dessen möglichen Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt

– parallel zu den Neubauvorhaben – durch besondere Aufmerksamkeit und

sensiblen Umgang mit den Großwohnsiedlungen. Die Großwohnsiedlungen

machen fast drei Viertel des Bestandes der jenawohnen aus. In Lobeda

betreut jenawohnen ca. 6.700 Wohnungen und in Winzerla ca. 3.500 Ein-

heiten. Das Management sowie die Sanierungsstrategie in den Großwohn-

siedlungen werden weiterhin die sozioökonomische und demografische

Entwicklung berücksichtigen. Der Bestand an angemessen sanierten und

instandgesetzten Objekten muss sich stark an der Einkommensentwicklung

der Haushalte und am Bedarf an preiswertem Wohnraum orientieren.

Im Januar 2016 liegen über 90 % unserer Bestandswohnungen im Bereich

des „Angemessenen Wohnraumes“ für die Kosten der Unterkunft der Stadt

Jena. Selbst in der Folgevermietung beträgt der Anteil des „Angemessenen

Wohnraumes“ 82 %. Ursächlich dafür sind unsere angemessene Politik der

Sanierung und Instandhaltung der Objekte, sozialverträgliche Mieterhöhun-

gen und die Erhöhung der Kostensätze für die Kosten der Unterkunft ab

01.01.2016.

0 bis unter 20 Jahre

20 bis unter 65 Jahre

65 Jahre und mehr

201520252035

15 % 64 %

21

%

18 % 60

%

2

2 %

19 % 59

%

22

%

ALTERSGRUPPEN

Flüchtlinge

Musterwohnung

der jenawohnen GmbH

im Himmelreich

/ Händelweg 10

PrognoseberichtLAGEBERICHT


7170

JENAW

OHNENJENAWOHNEN

jenawohnen profitiert in erheblichem Maße vom positiven Werdegang

Jenas. Der wirtschaftliche Erfolg und die Perspektiven der jenawohnen sind

eng mit der weiteren Entwicklung der Stadt Jena verbunden und gründen

auf einer angemessenen Geschäftspolitik, die stets Handlungsoptionen

offenhält.

Die größten Arbeitgeber Jenas, darunter die Friedrich-Schiller-Univer-

sität, das Universitätsklinikum, die Stadt Jena selbst, Zeiss, Jenoptik

und die Stadtwerke Jena Gruppe beschäftigen über 20.000 Menschen.

Die Zahl der Erwerbstätigen wuchs in der gesamten Stadt seit 2002 um 15 %

auf 66.400 Menschen. Das Bruttoinlandsprodukt pro Erwerbstätigem betrug

für das Jahr 2013 € 55.963 und stieg um 20 % seit 2003. Deutschlandweit

beträgt diese Steigerungsrate nur 17 %. Die höchsten Zuwächse an sozi-

alversicherungspflichtig Beschäftigten verzeichnen die Dienstleistungsberei-

che, die öffentliche Verwaltung, das Gesundheits- und Sozialwesen und das

produzierende Gewerbe.17 Wir erwarten für diese Branchen überwiegend

gute Bedingungen, die zur Stabilität und zum Wachstum der Stadt beitragen.

Jena wächst – wir wachsen mit. Wir gehen davon aus, dass sich die

Stadt Jena weiterhin auf Wachstumskurs befindet und dass die wirtschaft-

liche, kulturelle und soziale Attraktivität Jenas auch in Zukunft Fach- und

Führungskräfte anziehen wird. Großprojekte wie der Neubau des Univer-

sitätsklinikums in Lobeda oder die zukünftige Gestaltung des Inselplatzes

als Campus der Friedrich-Schiller-Universität sind Vorboten einer fortgesetzt

positiven Entwicklung unserer Stadt.

Für die Geschäftsjahre 2016 bis 2020 rechnet jenawohnen mit einer wei-

terhin hohen Nachfrage nach Wohnraum in allen Preissegmenten. Diese

Tendenz ergibt sich aus dem anhaltenden Zuzug von Beschäftigten, aus der

hohen studentischen Nachfrage und dem voraussichtlich weiter steigenden

Anteil älterer Single- und Paarhaushalte. Der hohe Nachfragedruck nach

Wohnraum im Bereich der Innenstadt wird ebenso bestehen bleiben.

3.6 PROGNOSEBERICHT

17 Wirtschaftsförderungsgesellschaft Jena mbH: Jena Daten und Fakten, Januar 2016

Die Strategie der Bestandsentwicklung sieht

daher eine Erweiterung des Portfolios an Wohn-

immobilien und Gewerbeimmobilien durch wei-

tere Projektentwicklung vor. Im Herbst 2015

und Januar 2016 haben wir in Jena und

Hermsdorf insgesamt 115 Wohnungen er-

folgreich fertiggestellt und an die Mieter

übergeben. Die verabschiedete Unternehmens-

planung beinhaltet den Neubau von weiteren

372 Wohnungen und 13 Gewerbeeinheiten

bis 2018, davon werden 211 Wohnungen 2016

fertiggestellt sein. Unter den weiteren Projekten

befinden sich ein Demenzzentrum und ein

Hospiz in Lobeda, zwei besondere Neubaupro-

jekte, die vorhandene Wohnformen ergänzen und

erweitern. Außerdem investiert jenawohnen ganz

bewusst in Blankenhain und Hermsdorf in den Seg-

menten „Seniorenwohnen“ und „Ökologisches

Wohnen“. Mit dem geplanten Neubau eines

Verwaltungsgebäudes für das Universitätskli-

nikum Jena werden wir unser Profil erweitern und

einen Beitrag für den Standort Lobeda erbringen.

Seit 2015 beschäftigt uns die Herausforderung,

die in Jena ankommenden Flüchtlinge angemes-

sen unterzubringen und sie bei der Integration in

die Gesellschaft zu unterstützen. Dabei war und

ist viel Flexibilität und hohe Einsatzbereitschaft

gefragt, um auf die unsicheren Prognosen ange-

messen reagieren zu können. Vorausschauend

bieten wir geeignete Wohnungen an, um Men-

schen mit Migrationshintergrund zu integrie-

ren und unsere Wohnquartiere weiterhin stabil

zu halten. So konnten wir im vergangenen Jahr

140 privatrechtliche Mietverträge mit Menschen

abschließen, die ihre Anerkennung zum Verbleib

in Deutschland bereits erhielten. Zusätzlich ver-

pflichten wir uns in einem Kooperationsvertrag

mit der Stadt Jena zu Unterbringung von geflüch-

teten Menschen. jenawohnen stellt hier sukzes-

sive weitere 100 Wohnungen zu Verfügung. Die

Zusammenarbeit zwischen unserem Unternehmen

und der Stadt verläuft eng und vertrauensvoll.

Um die Stadtentwicklung in Jena aktiv mitzuge-

stalten, beschäftigen wir uns neben der Entwick-

lung unserer Bestände mit der Akquise neuer

Grundstücke und Areale. Mittel- bis langfristig

wird der Erwerb geeigneter neuer Grundstücke

in Jena eine Herausforderung darstellen, da das

Angebot durch die geografische Lage und hohe

Preise begrenzt ist.

Mit dem Erwerb des Objektes Saalstraße 8a gewin-

nen wir einen wichtigen Baustein für die Entwick-

lung der östlichen Innenstadt. Beflügelt durch

die anstehende Bebauung des Inselplatzes kann

an dem Standort Saalstraße 8 / 8a ein neues „Ein-

gangstor“ zur Stadtmitte geschaffen werden. Auch

die Entwicklungen in der westlichen Innenstadt lie-

gen im Fokus. Der Umzug des Universitätsklinikums

aus dem Bachstraßenareal nach Lobeda schafft

neue Entwicklungspotenziale, mit denen wir uns

zukünftig intensiv auseinandersetzen werden. Die-

se und zahlreiche weitere Projekte sind Bestandteil

einer aktiven Expansionsstrategie, die wir auch

über die Stadtgrenzen Jenas hinaus verfolgen. So

knüpfen wir neue Verbindungen in Stadtroda

und Camburg und erweitern unser Engagement

in Hermsdorf und Blankenhain.



7372

JENAW

OHNENJENAWOHNEN

zur Sanierung der elektrischen Anlagen, der Bal-

kone und der Aufzüge kontinuierlich fortgeführt.

Laut Unternehmensplanung wächst der Woh-

nungsbestand um rund 3,5 % auf 14.700 Ein-

heiten bis 2018. Die durchschnittliche Miete

für Wohnungen steigt von 5,25 €/m2 in 2015

auf 5,56 €/m2 in 2020 ohne Berücksichtigung

der Mietenzuwächse für den Neubau. Im Mittel

beträgt die jährliche Steigerung 1,2 %. Die

Neubaumieten liegen zwischen 6,00 €/m2 im

sozialen Wohnungsbau und 10,00 €/m2 im

freifinanzierten Wohnungsbau. Die Kalkulati-

on des Leerstandes geht mit entsprechenden

Mietausfällen in die Planungsrechnung ein. Die

Erlösschmälerungen werden im Planungszeitraum

mit -2,1 % bis -2,2 % konstant kalkuliert.

Die Fremdkapitalaufnahme beträgt von 2016

bis 2020 in der Planrechnung rund € 46,9 Mio.

zuzüglich einer Aufstockung des konzerninternen

Kapitalpools um € 3 Mio. Die Verbindlichkeiten

reduzieren sich von geplanten € 100,8 Mio. zum

Jahresende 2015 auf € 100,3 Mio. in 2020. Die

Tilgungen im Planungszeitraum entsprechen in

etwa den Neuaufnahmen, da ab 2019 bisher

keine Investitionen in der Planung berücksichtigt

wurden.

Die für das Geschäftsjahr 2016 geplanten Er-

weiterungsinvestitionen in Höhe von € 27,7

Mio. enthalten € 24,2 Mio. für die Neubaupro-

jekte, darunter die Projekte Friedensberg-Terras-

sen, Camburger Straße sowie Schützenhofstraße,

sozialer Wohnungsbau und Familienwohnen

in der Naumburger Straße, Neugasse / Knebel-

straße, die Seniorenwohnanlage in Blankenhain,

Demenzzentrum und Hospiz.

Für Bestandssanierungen werden € 3,4 Mio.

bereitgestellt. Die durchschnittliche Sollmiete für

2016 wird voraussichtlich bei 5,45 €/m2 (5,33 €/

m2 ohne Neubau) liegen.

Für das Geschäftsjahr 2016 erwarten wir einen

leichten Anstieg des Jahresergebnisses vor Steu-

ern, der im Wesentlichen aus höheren Mieterlö-

sen für die Neubauten resultiert. jenawohnen

rechnet mit einem entsprechend positiven wei-

teren Geschäftsverlauf im Planungszeitraum.

Jena, den 16. März 2016

Geschäftsführung, Stefan Wosche-Graf

Von 2016 bis 2018 sind weitere Bauinvestitio-

nen in Höhe von € 45,5 Mio. vorgesehen. Da-

von entfallen auf den Neubau rund € 42,1 Mio.

und auf die Sanierung des Bestandes rund € 3,4

Mio. Die Investitionen für den gesamten Projekt-

zeitraum seit 2013 werden bis 2018 insgesamt

€ 106 Mio. betragen, davon für den Neubau € 97

Mio. und für den Bestand € 8,0 Mio.

Für die Instandsetzung des Bestandes werden

jährlich € 8,6 Mio. bis € 9,0 Mio. kalkuliert. Darin

enthalten sind Aufwendungen für die Sanierung

der sicherheitstechnischen Anlagen der Hochhäu-

ser in Lobeda und in Jena-Nord. Die Sicherheit

der Gebäude nimmt weiterhin einen hohen

Stellenwert in der Unternehmenspolitik ein.

Deshalb werden die Instandsetzungsprogramme

Akquise neuer

Grundstücke und Areale

bis 2018

erweitertes Engagement

Investitionen

Blankenhain

Hermsdorf45 Mio. €

neue Konzepte

Integration von

Flüchtlingen

KapitelüberschriftJAHRESABSCHLUSS


7574

JENAW

OHNENJENAWOHNEN

JAHRESABSCHLUSS

4.1 Bilanz zum 31. Dezember 2015

4.2 Gewinn- und Verlustrechnung

4.3 Anhang

4.4 Anlagenspiegel

JAHRESABSCHLUSS

BilanzJAHRESABSCHLUSS

77

JENAW

OHNEN

AKTIVSEITE

Anhang € € Vorjahr €

A Anlagevermögen 1

I Immaterielle Vermögensgegenstände

Entgeltlich erworbene Software und

Lizenzen272.039,02 327.349,05

II Sachanlagen

1. Grundstücke mit Wohnbauten 333.661.260,39 325.084.674,48

2. Grundstücke mit Geschäfts- und

anderen Bauten9.667.406,46 11.274.807,10

3. Grundstücke ohne Bauten 2.827.555,84 6.661.633,52

4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 109.644,75 109.644,75

5. Technische Anlagen 11.228,40 17.353,08

6. Betriebs- und Geschäftsausstattung 400.396,80 467.113,31

7. Anlagen im Bau 33.741.508,19 11.970.553,98

8. Bauvorbereitungskosten 1.015.998,26 413.086,38

9. Geleistete Anzahlungen 10.100.750,45 391.535.749,54 7.799.219,58

III Finanzanlagen

1. Anteile an verbundenen Unternehmen 2 1.930.000,00 300.000,00

2. Wertpapiere des Anlagevermögens 0,00 1.930.000,00 0,00

Anlagevermögen insgesamt 393.737.788,56 364.425.435,23

B Umlaufvermögen 3

I Andere Vorräte

1. Unfertige Leistungen 19.350.899,74 19.056.762,40

2. Andere Vorräte 8.022,13 19.358.921,87 9.468,89

IIForderungen und sonstige

Vermögensgegenstände

1. Forderungen aus Vermietung 443.021,72 387.835,85

2. Forderungen aus Verkauf von

Grundstücken313,74 1.991,48

3. Forderungen gegen verbundene

Unternehmen58.147,28 2.055.597,32

4. Sonstige Vermögensgegenstände 2.213.247,06 2.714.729,80 2.325.995,27

III Flüssige Mittel

Kassenbestand, Guthaben bei

Kreditinstituten2.817.266,61 4.651.520,85

C Rechnungsabgrenzungsposten

Rechnungsabgrenzungsposten 4 1.528,66 2.592,70

Bilanzsumme 418.630.235,50 392.917.199,99

PASSIVSEITE


A Eigenkapital

I Gezeichnetes Kapital 5 20.000.000,00 20.000.000,00

II Kapitalrücklage 6 233.264.084,36 233.264.084,36

III Gewinnrücklagen 6

1. Sonderrücklage gemäß § 27

Abs. 2 Satz 3 DMBilG169.312,75 169.312,75

2. Andere Gewinnrücklagen 17.324.562,12 17.493.874,87 17.324.562,12

IV Jahresüberschuss 15.232.906,23 16.686.138,54

Eigenkapital insgesamt 285.990.865,46 287.444.097,77

BSonderposten für Investitionszulagen

zum Anlagevermögen7 5.478.363,48 5.649.681,65

C Rückstellungen 8

1. Rückstellungen für Pensionen 155.727,00 151.064,00

2. Steuerrückstellungen 119.182,00 105.000,00

3. Sonstige Rückstellungen 1.319.581,18 1.594.490,18 2.010.924,27

D Verbindlichkeiten 9

1. Verbindlichkeiten gegenüber


2. Erhaltene Anzahlungen 22.600.147,56 21.936.189,05

3. Verbindlichkeiten aus Vermietung 610.458,76 538.370,63

4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen

und Leistungen2.549.805,57 1.137.225,99

5. Verbindlichkeiten gegenüber

verbundenen Unternehmen11.886.472,82 6.274.462,00

6. Sonstige Verbindlichkeiten davon aus 351.822,28 125.566.516,38 99.298,10

Steuern: 351.822,28 € (VJ: 99.298,10)

Bilanzsumme 418.630.235,50 392.917.199,99

4.1 BILANZ VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2015

AnhangJAHRESABSCHLUSS

Gewinn- und VerlustrechnungJAHRESABSCHLUSS

79

JENAW

OHNEN


1 Umsatzerlöse 10

aus der Hausbewirtschaftung 73.341.721,07 73.202.109,63

2Erhöhung (im Vorjahr Verminderung) des

Bestandes an unfertigen Leistungen294.137,34 -479.064,51

3 Andere aktivierte Eigenleistungen 372.802,69 213.330,90

4 Sonstige betriebliche Erträge 11 4.714.121,60 3.275.758,71

5Aufwendungen für bezogene Lieferungen

und Leistungen

a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 12 -32.839.019,70 -31.496.223,32

b) Aufwendungen für andere Lieferungen

und Leistungen-385.950,72 -33.224.970,42 -383.921,58

Rohergebnis 45.497.812,28 44.331.989,83

6 Personalaufwand

a) Löhne und Gehälter -7.400.950,74 -6.908.289,56

b) soziale Abgaben und Aufwendungen

für Altersversorgung und Unterstützung-1.382.808,17 -8.783.758,91 -1.283.482,90

davon für Altersversorgung: € 8.446,20 (8.380,00)

7 Abschreibungen

auf immaterielle Vermögensgegenstände des

Anlagevermögens und Sachanlagen-10.575.566,91 -10.520.310,49

8 Sonstige betriebliche Aufwendungen 13 -5.461.904,55 -4.755.467,92

9 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 14 53.549,43 78.153,56

davon aus verbundenen Unternehmen: € 0,00 (11.453,08)

10 Zinsen und ähnliche Aufwendungen 15 -2.599.510,27 -2.599.510,27 -2.520.990,45

davon aus verbundenen Unternehmen: € 69.170,55 (31.881,61)

11 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 18.130.621,07 18.421.602,07

12 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 16 -2.889.423,46 -1.721.761,01

13 Sonstige Steuern -8.291,38 -13.702,52

14 Jahresüberschuss 15.232.906,23 16.686.138,54

4.3 ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2015

[A] Aufstellungsgrundsätze

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2015 der jenawohnen GmbH

wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) für große

Kapitalgesellschaften sowie den ergänzenden Vorschriften des GmbH-

Gesetzes und der Formblattverordnung für Wohnungsunternehmen

aufgestellt.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren

aufgestellt. Von der Möglichkeit, Berichtspflichten im Anhang statt in der

Bilanz / Gewinn- und Verlustrechnung zu erfüllen, wurde aus Gründen der

Übersichtlichkeit Gebrauch gemacht.

[B] Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Aktiva

Entgeltlich von Dritten erworbene immaterielle Vermögensgegen-

stände des Anlagevermögens werden zu Anschaffungskosten aktiviert und

ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer entsprechend linear, im Zugangsjahr

zeitanteilig, abgeschrieben.

Sachanlagen sind mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüg-

lich Abschreibungen bewertet.

Anschaffungskosten beinhalten auch Anschaffungsnebenkosten. Die Her-

stellungskosten umfassen Einzelkosten und angemessene Gemeinkosten-

zuschläge. Fremdkapitalzinsen werden in die aktivierten Herstellungskosten

nicht einbezogen.

4.2 GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG



8180

JENAW

OHNENJENAWOHNEN

Die planmäßigen Abschreibungen werden linear, im Zugangsjahr zeitan-

teilig, unter Zugrundelegung folgender betriebsgewöhnlicher Nutzungs-

dauern vorgenommen:

Immaterielle Vermögensgegenstände

20% bis 25% der AnschaffungskostenWohnbauten

2% bis 10% der Anschaffungs- und HerstellungskostenGeschäftsbauten

2% bis 2,5% der Anschaffungs- und HerstellungskostenGaragen

4% bis 10% der Anschaffungs- und HerstellungskostenTiefgaragen

3,3% der Anschaffungs- und HerstellungskostenAußenanlagen

5,26% bis 11,11% der Anschaffungs- und HerstellungskostenTechnische Anlagen

11,11% der Anschaffungs- und HerstellungskostenBetriebs- und Geschäftsausstattung

6,67% bis 50% der Anschaffungskosten

Soweit die beizulegenden Werte (Ertragswerte) einzelner Grundstücke ihren

Buchwert unterschritten, wurden in Vorjahren zusätzlich außerplanmäßige

Abschreibungen bei voraussichtlich dauernder Wertminderung vorgenom-

men. Soweit der Grund für die außerplanmäßige Abschreibung entfallen

ist, erfolgten Zuschreibungen wegen gestiegener Ertragswerte (in 2015 T€

1.800,1; (Vorjahr T€ 1.135,9).

Für geringwertigen Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten von über

€ 150,00 bis € 1.000,00 netto wurde bis einschließlich 2014 ein so-

genannter Pool gebildet und mit 20 % jährlich abgeschrieben.

Die im Geschäftsjahr angeschafften geringwertigen Wirtschaftsgüter von

über € 150,00 bis € 410,00 netto wurden sofort mit 100% abgeschrieben.

Das Finanzanlagevermögen wird zu fortgeführten Anschaffungskosten

bilanziert.

Als unfertige Leistungen sind noch nicht abgerechnete Betriebskosten

ausgewiesen. Sie sind zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten unter

Beachtung des Niederstwertprinzips bewertet.

Die anderen Vorräte (Heizöl) wurden nach der Fifo-Methode bewertet.

Die Forderungen und Sonstigen Vermögensgegenstände sind zum

Nennwert oder dem niedrigeren beizulegenden Wert bilanziert. Erkennbare

Einzelrisiken werden durch Abschreibungen und Einzelwertberichtigungen

berücksichtigt. Darüber hinaus wurde eine Pauschalwertberichtigung

gebildet.

Die flüssigen Mittel sind mit dem Nennwert angesetzt worden.

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten betrifft Geldbeschaffungs-

kosten, die über die Laufzeit der Zinsbindung aufgelöst werden.

Passiva

Die Eigenkapitalposten sind zum Nennbetrag angesetzt.

Unter dem Sonderposten für Investitionszulage werden Investitions-

zulagen auf 1999 bis 2004 aktivierte nachträgliche Herstellungskosten,

vermindert um die planmäßige Auflösung des jeweiligen Sonderpostens,

ausgewiesen. Der Ausweis erfolgt zur Verteilung der Erträge aus der Investi-

tionszulage auf die Restnutzungsdauer der entsprechenden Gebäude.

Die Rückstellungen werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmänni-

scher Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt.

Die Rückstellungen für Pensionen werden auf der Grundlage

versicherungsmathematischer Berechnung nach der „Projected-Unit-

Credit-Methode“ unter Berücksichtigung der Richttafeln 2005 G von Prof. Dr.

Heubeck bewertet (Vorjahr: nach modifizierten Teilwertverfahren). Die Rück-

stellungen für Pensionen wurden mit dem von der Deutschen Bundesbank

im Monat Januar 2015 veröffentlichten durchschnittlichen Marktzinssatz

der vergangenen sieben Jahre abgezinst, der sich bei einer angenommenen



8382

JENAW

OHNENJENAWOHNEN

Restlaufzeit von 15 Jahren ergibt (§ 253 Abs. 2 Satz 2 HGB). Dieser Zinssatz

beträgt am 31.12.2015 3,89 % (am 31.12.2014 4,66 %). Bei der Ermittlung

der Rückstellungen für Pensionen wurden Rentensteigerungen von jährlich

1,0 % zugrunde gelegt. Fluktuationswahrscheinlichkeiten fanden keine Be-

rücksichtigung.

Für zukünftige Aufwendungen aus der Erfüllung gesetzlicher Aufbewah-

rungspflichten für Geschäftsunterlagen wurden entsprechende Rückstellun-

gen in Höhe des jeweiligen Erfüllungsbetrags, d.h. unter Berücksichtigung

der voraussichtlich im Erfüllungszeitpunkt geltenden Kostenverhältnisse,

gebildet. Bei der Ermittlung der Rückstellungen für Archivierungskosten

wurden eine durchschnittliche Restaufbewahrungsdauer von 5,5 bzw. 3,5

Jahren zugrunde gelegt. Der Teil der Rückstellungen, welcher auf Ausgaben

entfällt, die nach Ablauf des dem Abschlussstichtag folgenden Geschäfts-

jahres anfallen, wird mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnitt-

lichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst.

Die Bewertung der Jubiläumsleistungen erfolgte nach den anerkannten

Grundsätzen der Versicherungsmathematik mittels der „Projected-Unit-Me-

thode“ (PUC-Methode). Der Rückstellungsbetrag gemäß der (PUC-Methode)

ist definiert als der versicherungsmathematische Barwert der bis zum

Bilanzstichtag zeitanteilig erdienten Jubiläumsleistungen. Als biometrische

Rechnungsgrundlagen wurden die Richttafeln 2005 G von Prof. Dr. Heubeck

verwendet. Der verwendete Rechnungszinssatz p.a. beträgt 3,89 %.

Die Verbindlichkeiten sind jeweils zu ihrem Erfüllungsbetrag passiviert.

Aus Abweichungen zwischen handelsrechtlichen und steuerlichen Wert-

ansätzen, insbesondere bei den Grundstücken mit Wohnbauten, bei den

sonstigen Vermögensgegenständen (auf Grund der Aktivierung der Instand-

haltungsrückstellung i.S. des § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG) sowie bei den sonsti-

gen Rückstellungen, ergibt sich insgesamt ein Aktivüberhang der latenten

Steuern. Die Gesellschaft macht von dem Aktivierungswahlrecht des § 274

Abs. 1 Satz 2 HGB keinen Gebrauch, so dass ein Ansatz des Aktivüberhangs

in der Bilanz unterbleibt. Die Latenzen sind mit einer Steuerquote von 16 %

(Vorjahr 6 %) bewertet worden.

[C] Erläuterungen zur Bilanz

1. Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist aus dem Anlagespiegel (Anlage

zum Anhang) ersichtlich.

2. Verbundene Unternehmen

Die unter den Finanzanlagen ausgewiesenen Anteile an verbundenen Unter-

nehmen setzen sich wie folgt zusammen:

STAMM-

KAPITALANTEIL

BUCHWERT

AM

31.12.2015

EIGEN-

KAPITAL ZUM

31.12.2015

JAHRES-

ÜBERSCHUSS

2015

€ % € € €

wohndienstjena GmbH,

Jena (HRB 210.313,

Amtsgericht Jena)

300.000,00 100,0 1.930.000,00 2.538.663,40 45.806,83

3. Umlaufvermögen

Die unfertigen Leistungen enthalten Forderungen aus noch nicht abge-

rechneten Betriebs- und Heizkosten in Höhe von 19.350,9 T€ (Vorjahr T€

19.056,7), denen die von den Mietern geleisteten Vorauszahlungen unter

der Passivposition erhaltene Anzahlungen gegenüberstehen.



8584

JENAW

OHNENJENAWOHNEN

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen (T€ 58,2) betreffen

Forderungen aus dem Cashpool gegen die Stadtwerke Jena GmbH. Der

Posten enthält wie im Vorjahr keine Forderungen gegen den Gesellschafter

Stadtwerke Energie Jena-Pößneck GmbH.

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr (Forderungen

aus Ratenzahlungsvereinbarungen mit Mietern) bestehen in Höhe von T€

113,3 (VJ: T€ 127,9).

4. Rechnungsabgrenzungsposten

Ausgewiesen sind ausschließlich Geldbeschaffungskosten.

5. Gezeichnetes Kapital

Das Stammkapital beträgt mit Beschluss der Gesellschafterversammlung

vom 01.08.2014 € 20.000.000,00. Die Gesellschaftsanteile werden zu 94 %

von der Stadtwerke Energie Jena Pößneck GmbH und zu 6 % von der

Stadt Jena (zugeordnet dem Sondervermögen „Kommunale Immobilien

Jena“) gehalten.

6. Kapitalrücklagen / Gewinnrücklagen

BESTAND AM

ENDE DES

VORJAHRES

EINSTELLUNG

IM GESCHÄFTS-

JAHR

ENTNAHME IM

GESCHÄFTS-

JAHR

BESTAND AM

ENDE DES

GESCHÄFTSJAHRES

€ € € €

Kapitalrücklage 233.264.084,36 0,00 0,00 233.264.084,36

Sonderrücklage

gem. § 27 Abs. 2

Satz 3 DMBilG

169.312,75 0,00 0,00 169.312,75

Andere Gewinn-

rücklagen17.324.562,12 0,00 0,00 17.324.562,12

Laut Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 22.04.2015 wurde der

Jahresüberschuss des Geschäftsjahres 2014 in Höhe von € 16.686.138,54

vollständig an die Gesellschafter ausgeschüttet (davon an die Stadtwerke

Energie Jena-Pößneck € 15.684.970,23 und an die KIJ € 1.001.168,31).



8786

JENAW

OHNENJENAWOHNEN

MAN KANN NICHT HEUTE SCHON IM NÄCHSTEN JAHR

APFELBÄUME PFLANZEN UND

DIE FRÜCHTE ERNTEN.

Zitat von

Berthold Beitz

1913-2013 gelebt

Deutscher Unternehmer



8988

JENAW

OHNENJENAWOHNEN

7. Sonderposten für Investitionszulagen

Die Auflösung des Sonderpostens für Investitionszulage erfolgte im

Berichtsjahr in Höhe von T€ 172,4.

8. Rückstellungen

In den sonstigen Rückstellungen sind folgende wesentliche

Rückstellungen enthalten:

31.12.2015 VORJAHR

€ €

Rückstellung für Aufbewahrung 159.000,00 151.900,00

Rückstellung für Brandschutzauflagen 0,00 505.982,49

Rückstellungen für Jubiläumsaufwendungen 60.496,00 53.434,00

Rückstellung für ausstehende Rechnungen

für Kosten der Hausbewirtschaftung 410.000,00 495.000,00

für erbrachte Bauleistungen 500.310,96 450.000,00

für Instandsetzung 28.000,00 150.000,00

Die Rückstellungen für ausstehende Rechnungen enthalten keine

ungewissen Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen (Vor-

jahr T€ 20,00).

9. Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr:

31.12.2015 VORJAHR

€ €

Verbindlichkeiten gegenüber


Erhaltene Anzahlungen 22.600.147,56 21.936.189,05

Verbindlichkeiten aus Vermietung 610.458,76 538.370,63

Verbindlichkeiten aus Lieferungen

und Leistungen2.549.805,57 1.137.225,99

Verbindlichkeiten gegenüber

verbundenen Unternehmen11.886.472,82 6.274.462,00

Sonstige Verbindlichkeiten 351.822,28 99.298,10

Gesamtbetrag 62.573.810,94 39.933.715,55



91

JENAW

OHNEN

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten stellen sich wie folgt dar:

Restlaufzeit

INSGESAMT BIS ZU 1 JAHR ZWISCHEN 1

UND 5 JAHRENÜBER 5 JAHRE

€ € € €

Verbindlichkeiten

gegenüber

Kreditinstituten

87.567.809,39 24.575.103,95 22.264.469,57 40.728.235,87

Erhaltene Anzahlungen 22.600.147,56 22.600.147,56 - -

Verbindlichkeiten aus

Vermietung610.458,76 610.458,76 - -

Verbindlichkeiten

aus Lieferungen

und Leistungen

2.549.805,57 2.549.805,57 - -

Verbindlichkeiten

gegenüber verbundenen

Unternehmen

11.886.472,82 11.886.472,82 - -

Sonstige Verbindlichkeiten 351.822,28 351.822,28 - -

Gesamtbetrag 125.566.516,38 62.573.810,94 22.264.469,57 40.728.235,87

Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind € 85.071.213,54

durch Grundschulden und € 2.281.570,46 durch Bürgschaften gesichert.

In den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

sind Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von T€ 59,7

gegenüber dem Gesellschafter Stadtwerke Energie Jena-Pößneck

GmbH (Vorjahr T€ 383,1) enthalten. Insgesamt enthält der Posten Verbind-

lichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von T€ 1.846,5 (Vorjahr

T€ 742,6) und Verbindlichkeiten gegenüber den Stadtwerken Jena GmbH

aus einer Geldaufnahme aus dem Kapitalpool in Höhe von T€ 10.040,0

einschließlich Zinsabgrenzung (Vorjahr T€ 5.531,9).

[D] Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

10. Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse in Höhe von T€ 73.341,7 werden ausschließlich aus der

Hausbewirtschaftung innerhalb Thüringens erzielt.

11. Sonstige betriebliche Erträge

Hierunter sind im Wesentlichen Erträge aus Zuschreibungen wegen gestie-

gener Ertragswerte (T€ 1.800,1), Versicherungsleistungen für Schadensfäl-

le (T€ 610,2) und Erträge aus der Verminderung von Wertberichtigungen

auf Forderungen (T€ 948,0) ausgewiesen. Des Weiteren enthält der Posten

Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen (T€ 428,5), Erträge aus der

Auflösung des Sonderpostens für Investitionszulagen zum Anlagevermögen

(T€ 172,4) und sonstige periodenfremde Erträge (T€ 101,3).

12. Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung

In den Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung sind periodenfremde

Aufwendungen für die Wartung und Gerätemiete von Rauchwarnmeldern

in Höhe von T€ 43,6 enthalten.



9392

JENAW

OHNENJENAWOHNEN

13. Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen entfallen im Wesentlichen

auf sächliche Verwaltungskosten (T€ 1.711,8), Aufwendungen für Geschäfts-

besorgung (T€ 959,2) sowie Abschreibungen auf Mietforderungen und Zu-

führungen zu Einzelwertberichtigungen auf Mietforderungen (T€ 1.185,5).

Periodenfremde Aufwendungen sind in Höhe von T€ 59,9 enthalten.

14. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Mit T€ 18,9 sind periodenfremde Zinserträge aus der Abrechnung der

Instandhaltungsrücklage für Wohneigentumsanlagen enthalten.

15. Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Der Posten enthält Zinsaufwendungen für Dauerfinanzierungsmittel für

das Anlagevermögen in Höhe von T€ 2.434,3. Außerdem enthalten sind

Zinsaufwendungen in Höhe von T€ 27,8 (im Vorjahr T€ 16,2) aus der

Aufzinsung von Rückstellungen.

16. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Der Posten enthält Körperschaftssteuer und Solidaritätszuschlag

für das Geschäftsjahr 2015 in Höhe von T€ 2.741,2. Diese Ertragsteuern

belasten ausschließlich das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit.

Weiterhin enthält der Posten Nachzahlungen für periodenfremde Steuern in

Höhe von T€ 148,2.

[F] Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Aus konzerninternen Geschäftsbesorgungsverträgen erwachsen jährli-

che Verpflichtungen gegenüber verbundenen Unternehmen von rund T€

1.004,5. Aus Leasingverträgen ergeben sich finanzielle Verpflichtungen

von ca. T€ 385,0 p.a., davon T€ 230,0 gegenüber verbundenen Unterneh-

men. Der Vertrag über die Ausstattung, Miete und Wartung mit optischen

Rauchwarnmeldern, aus dem sich die jährliche Verpflichtung gegenüber

verbundenen Unternehmen von T€ 230,0 ergibt, hat eine Laufzeit bis zum

31.12.2020. Aus dem Bestellobligo aus Investitionsmaßnahmen ergeben

sich Verpflichtungen in Höhe von T€ 13.435,3 und für Instandsetzungsauf-

träge in Höhe von T€ 388,8.

[G] Derivative Finanzinstrumente und Bewertungseinheiten

Seit 2005 werden zinsbezogene derivative Finanzinstrumente eingesetzt. Im

Geschäftsjahr 2005 wurde ein Cap abgeschlossen, der 2010 verlängert wur-

de und im März 2015 auslief. Im Geschäftsjahr 2006 wurden Zins-Swaps

(Payer-Swap) vereinbart.

Am 31.12.2015 ergeben sich folgende Bewertungen:

Der beizulegende Zeitwert entspricht dem Marktwert. Diese sind abhängig

von der Entwicklung der zugrunde liegenden Marktfaktoren. Die Einzelbewer-

tung wurde unter Berücksichtigung der am Bewertungsstichtag vorliegenden

Marktdaten nach marktüblichen Methoden durch die Nord/LB vorgenommen.

Der Marktwert der Swaps zum Bewertungsstichtag setzt sich zusammen aus

der Bewertung der aktuellen Zinskupons mit den Marktpreisen sowie der bis

zum Bewertungsstichtag aufgelaufenen Stückzinsen. Alle Werte sind vom

Zeitpunkt ihrer Fälligkeit bis zum Bewertungstag auf Barwerte abgezinst.

NOMINALWERT BEIZULEGENDER ZEITWERT

€ €

Zinsswaps 17.461.841 € -2.028.529,86 €



9594

JENAW

OHNENJENAWOHNEN

Finanzverbindlichkeiten mit variabler Verzinsung in Höhe von T€ 17.462 sind

mittels Zinsderivaten gegen Zinsänderungsrisiken abgesichert. Die betref-

fenden Swap-gesicherten Darlehen haben Laufzeiten zwischen zwei und

sechs Jahren. Das Nominalvolumen der Zinsderivate entspricht der Höhe der

Darlehensverbindlichkeiten. Die Zinsderivate stehen in einer Sicherungs-

beziehung (Mikro-Hedge) zu den Darlehen. Die Effektivität der Siche-

rungsbeziehung wird prospektiv und retrospektiv überprüft. Da sich die

gegenläufigen Zahlungsströme jeweils ausgleichen, werden die Zinsderivate

grundsätzlich nicht bilanziert.

[H] Ergänzende Angaben

Geschäftsführung

Als Geschäftsführer ist seit dem 01.04.2002 Herr Stefan Wosche-Graf

bestellt und tätig. Von der Schutzklausel nach § 286 Abs. 4 HGB wurde

sowohl hinsichtlich der Bezüge an derzeitige Organmitglieder als auch an

Ausgeschiedene Gebrauch gemacht.

Beschäftigte

Im Geschäftsjahr 2015 waren durchschnittlich 162 Mitarbeiter, davon 74

männlich und 88 weiblich, sowie 9 Auszubildende beschäftigt.

Konzernabschluss

Die Gesellschaft ist eine Tochtergesellschaft der Stadtwerke Energie

Jena-Pößneck GmbH, Jena (HRB 202.419 Amtsgericht Jena). Oberstes

Mutterunternehmen ist die Stadtwerke Jena GmbH, Jena.

Die Gesellschaft ist nach § 291 HGB von der Aufstellung eines Konzern-

abschlusses befreit, da die Stadtwerke Jena GmbH, Jena, einen Konzern-

abschluss aufstellt. Der Konzernabschluss wird beim Betreiber des elektro-

nischen Bundesanzeigers elektronisch eingereicht und ist unter der HRB Nr.

200.602 (Amtsgericht Jena) über das Unternehmensregister abrufbar.

Gewinnverwendungsvorschlag

Entsprechend dem in der Gesellschafterversammlung am 23.11.2015

beschlossenen Wirtschaftsplan für das Geschäftsjahr 2016 schlägt der

Geschäftsführer eine Vollausschüttung des Jahresüberschusses des

Geschäftsjahres 2015 in Höhe von € 15.232.906,23 vor.

Abschlussprüferhonorar

Das vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2015 berechnete Gesamt-

honorar wird gemäß § 285 Abs. 17 HGB im Konzernanhang der Stadtwerke

Jena GmbH ausgewiesen.

Jena, den 16. März 2016

Geschäftsführung, Stefan Wosche-Graf

AnlagenspiegelJAHRESABSCHLUSS

AnlagenspiegelJAHRESABSCHLUSS

Anschaffungs- und Herstellungskosten Abschreibungen Restbuchwerte

STAND

01.01.2015ZUGANG UMBUCHUNG ABGANG

STAND

31.12.2015

STAND

01.01.2015ZUGANG

UM

BUCHUNGABGANG

ZUSCHREI-

BUNG

STAND

31.12.2015

STAND

31.12.2015

STAND

31.12.2014

€ € € € € € € € € € € € €

I Immaterielle Vermögensgegenstände

1. Software und Lizenzen 936.706,62 38.796,98 0,00 0,00 975.503,60 609.357,57 94.107,01 0,00 0,00 0,00 703.464,58 272.039,02 327.349,05

Summe Immaterielles Vermögen 936.706,62 38.796,98 0,00 0,00 975.503,60 609.357,57 94.107,01 0,00 0,00 0,00 703.464,58 272.039,02 327.349,05

II Sachanlagen

1. Grundstücke mit Wohnbauten 599.821.746,09 1.891.787,97 14.927.922,36 129.351,57 616.512.104,85 274.737.071,61 9.961.910,39 0,00 48.045,42 1.800.092,12 282.850.844,46 333.661.260,39 325.084.674,48

2. Grundstücke mit Geschäfts-

und anderen Bauten16.632.766,74 0,00 120.642,40 1.962.020,60 14.791.388,54 5.357.959,64 332.237,68 0,00 566.215,24 0,00 5.123.982,08 9.667.406,46 11.274.807,10

3. Grundstücke ohne Bauten 6.661.633,52 261.502,97 -4.095.580,65 0,00 2.827.555,84 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.827.555,84 6.661.633,52

4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 109.644,75 0,00 0,00 0,00 109.644,75 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 109.644,75 109.644,75

5. Technische Anlagen 55.121,94 0,00 0,00 0,00 55.121,94 37.768,86 6.124,68 0,00 0,00 0,00 43.893,54 11.228,40 17.353,08

6. Betriebs- und Geschäftsausstattung 1.543.450,20 114.472,64 0,00 308.573,93 1.349.348,91 1.076.336,89 181.187,15 0,00 308.571,93 0,00 948.952,11 400.396,80 467.113,31

7. Anlagen im Bau 11.970.553,98 28.855.614,14 -7.084.659,93 0,00 33.741.508,19 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 33.741.508,19 11.970.553,98

8. Bauvorbereitungskosten 413.086,38 1.123.066,39 -520.154,51 0,00 1.015.998,26 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.015.998,26 413.086,38

9. Geleistete Anzahlungen 7.799.219,58 5.649.700,54 -3.348.169,67 0,00 10.100.750,45 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10.100.750,45 7.799.219,58

Summe Sachanlagen 645.007.223,18 37.896.144,65 0,00 2.399.946,10 680.503.421,73 281.209.137,00 10.481.459,90 0,00 922.832,59 1.800.092,12 288.967.672,19 391.535.749,54 363.798.086,18

III Finanzanlagen

1. Anteile an verbundenen Unternehmen 300.000,00 1.630.000,00 0,00 0,00 1.930.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.930.000,00 300.000,00

2. Wertpapiere des Anlagevermögens 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Summe Finanzanlagen 300.000,00 1.630.000,00 0,00 0,00 1.930.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.930.000,00 300.000,00

Anlagevermögen 646.243.929,80 39.564.941,63 0,00 2.399.946,10 683.408.925,33 281.818.494,57 10.575.566,91 0,00 922.832,59 1.800.092,12 289.671.136,77 393.737.788,56 364.425.435,23

4.4 ANLAGENSPIEGEL

BestätigungsvermerkSONSTIGES

98JENAW

OHNEN

Rechtliche VerhältnisseSONSTIGES

99

JENAW

OHNEN

98JENAW

OHNEN

5.2 RECHTLICHE VERHÄLTNISSE5.1 BESTÄTIGUNGSVERMERK DES ABSCHLUSSPRÜFERS

Firma

jenawohnen GmbH

Anschrift

Löbdergraben 19

07743 Jena

Gründung

19. Dezember 1990

Handelsregistereintrag

9. Oktober 1991

HRB 201.252, Amtsgericht Jena

Ust.-IdNR. DE 150535885

Stammkapital

2,1 Mio. €

Gesellschafter

Stadtwerke Energie Jena-Pößneck GmbH

(mit 94 Prozent der Gesellschaftsanteile)

Kommunale Immobilien Jena

(mit 6 Prozent der Gesellschaftsanteile)

Geschäftsführung

Stefan Wosche-Graf, Geschäftsführer

Tobias Wolfrum, Prokurist

Axel Koch, Prokurist

Cornelia Bergner, Prokuristin

Gesellschafterversammlung

Stadtwerke Energie Jena-Pößneck GmbH,

vertreten durch die Geschäftsführer

Kommunale Immobilien Jena,

vertreten durch den Werkleiter

Stand 31.12.2015

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang

- unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der jenawohnen GmbH, Jena, für das

Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von

Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Ver-

antwortung des Geschäftsführers der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns

durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung

und über den Lagebericht abzugeben. Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter

Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungs-

mäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass

Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beach-

tung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der

Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden.

Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über

das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler

berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen inter-

nen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht

überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der ange-

wandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Geschäftsführers sowie die

Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung,

dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahres-

abschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßi-

ger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und

Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insge-

samt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünfti-

gen Entwicklung zutreffend dar.

Erfurt, den 16.März 2016

PricewaterhouseCoopers

Aktiengesellschaft

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Andreas Kremser

Wirtschaftsprüfer

ppa. Scadi Schrader

Wirtschaftsprüferin

ImpressumSONSTIGES

100JENAW

OHNEN

Herausgeber

jenawohnen GmbH

Löbdergraben 19

07743 Jena

Redaktion

Cornelia Bergner

Annett Hänel

(jenawohnen)

Ina Ortlepp, Reportagen

(grafikerorg.de)

Mit freundlicher Unterstützung der

Fachabteilungen von jenawohnen

Fotos

Christian Häcker (grafikerorg.de)

Jarno Müller (grafikerorg.de)

Portrait Herr Wosche-Graf von Arlene Knipper

Gestaltung & Satz

Jarno Müller, Stefanie Dörr, Ina Ortlepp

(grafikerorg.de)

Druck

SDV – Die Medien AG

Tharandter Straße 23-35

01159 Dresden

grafikerorg.de

Inh. Jarno Müller

Sophienstraße 20

07743 Jena

5.3 IMPRESSUM

Documents

ENGAGEMENT FÜR JENA - jenawohnen.de · kapitelüberschrifl einfÜhrung 02 ohnen vorwort einfÜhrung 03 ohnen 1.1 vorwort man sollte alle tage ein kleines lied hÖren, ein gutes gedicht