Exposé Hankerfeld 8 59602 Rüthen

7/26/2019 Expos Hankerfeld 8 59602 Rthen

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Meier Wertermittlungs-GmbH

Am Turnplatz 833178 BorchenTelefon: 05292 931432Telefax: 05292 931434Internet: meier-wertermittlung.de

E-Mail: [email protected]: 23.05.2016Az.: M-139 Ebbers

K U R Z G U T A C H T E Nber den Verkehrswert (Marktwert)

i. S. d. 194 Baugesetzbuch fr das mit einem

Bro-, Lager- und Produktionsgebude bebaute Grundstckin 59602 Rthen, Hankerfeld 8

Der Verkehrswert des Grundstckswurde zum Stichtag20.05.2016 ermittelt mit rd.

1.100.000,00 .

Ausfertigung Nr. 1Dieses Gutachten besteht aus 37 Seiten inkl. zwei Anlagen mit insgesamt 8 Seiten.Das Gutachten wurde in zwei Ausfertigungen erstellt, davon eine fr meine Unterlagen.


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Bewertungsobjekt:Hankerfeld 859602 Rthen

Erstellt durch: Meier Wertermittlungs-GmbHAm Turnplatz 8, 33178 Borchenwww.meier-wertermittlung.de

Zertifiziert nach:DIN EN ISO 9001:2008DIN EN ISO/IEC 17024

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Inhaltsverzeichnis

Nr. Abschnitt Seite

1 Allgemeine Angaben ...............................................................................................................4

1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt ...............................................................................................41.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentmer .............................................................................4

1.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung ................................ ................................ ....4

1.4 Besonderheiten des Auftrags / Magaben des Auftraggebers ................................ ....................5

2 Grund- und Bodenbeschreibung ............................................................................................5

2.1 Privatrechtliche Situation ...........................................................................................................5

2.2 ffentlich-rechtliche Situation ....................................................................................................5

2.2.1 Baulasten und Denkmalschutz ..................................................................................................5

2.2.2 Bauplanungsrecht .....................................................................................................................5

2.2.3 Bauordnungsrecht .....................................................................................................................5

2.3 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation ........................................................5

2.4 Hinweise zu den durchgefhrten Erhebungen ............................................................................6

3 Beschreibung der Gebude und Auenanlagen ....................................................................6

3.1 Vorbemerkungen zur Gebudebeschreibung .............................................................................6

3.1.1 Brogebude 1..........................................................................................................................6

3.1.2 Brogebude 2..........................................................................................................................7

3.1.3 Halle 2 ......................................................................................................................................9

3.1.4 Halle 3 .................................................................................................................................... 103.1.5 Halle Nr. 4 ............................................................................................................................... 11

3.1.6 Halle 5 .................................................................................................................................... 12

3.1.7 Spnesilo (rund) ...................................................................................................................... 12

3.1.8 Silo.......................................................................................................................................... 12

3.1.9 Trockenkammer ...................................................................................................................... 13


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4 Ermittlung des Verkehrswerts .............................................................................................. 14

4.1 Grundstcksdaten, Teilgrundstcke ................................ ......................................................... 14

4.2 Wertermittlung fr das Teilgrundstck Ebbers Tren GmbH ..................................................... 144.2.1 Verfahrenswahl mit Begrndung .............................................................................................. 14

4.2.2 Bodenwertermittlung ............................................................................................................... 15

4.2.3 Ertragswertermittlung .............................................................................................................. 16

4.2.3.1 Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung ................................ ........... 16

4.2.3.2 Erluterungen der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe ................................ . 16

4.2.3.3 Ertragswertberechnung ........................................................................................................... 19

4.2.3.4 Erluterung zur Ertragswertberechnung................................................................................... 20

4.2.4 Wert des Teilgrundstcks Ebbers Tren GmbH ....................................................................... 23

4.3 Wertermittlung fr das Teilgrundstck Flurstck 677, gesondert verwertbare Teilflche ........... 24

4.3.1 Bodenwertermittlung ............................................................................................................... 24

4.3.1.1 Ertragswertberechnung ........................................................................................................... 25

4.3.2 Wert des Teilgrundstcks Flurstck 677 .................................................................................. 26

4.4 Verkehrswert ........................................................................................................................... 27

5 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software ...................................................... 28

5.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung ........................................................................ 28

5.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur / Marktdaten .................................................................... 29

5.3 Verwendete fachspezifische Software ..................................................................................... 296 Verzeichnis der Anlagen ....................................................................................................... 29


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1 Allgemeine Angaben

1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt

Art des Bewertungsobjekts: Grundstck, bebaut mit Bro-, Lager- und Produktionsgebude

Objektadresse: Hankerfeld 859602 Rthen

Grundbuchangaben: Grundbuch von Hemmern, Blatt 26

Katasterangaben: Gemarkung Rthen, Flur 21, Flurstck 356 (10.000 m);Gemarkung Rthen, Flur 21, Flurstck 658 (6.816 m);Gemarkung Rthen, Flur 21, Flurstck 676 (199 m);Gemarkung Rthen, Flur 21, Flurstck 677 (5.144 m);Gemarkung Rthen, Flur 2, Flurstck 138 (529 m)

1.2 Angaben zum Auftraggeber und EigentmerAuftraggeber:

Eigentmer:

1.3 Angaben zum Auftrag und zur AuftragsabwicklungGrund der Gutachtenerstellung: Veruerung

Wertermittlungsstichtag: 20.05.2016

Tag der Ortsbesichtigung: 16.05.2016

Teilnehmer am Ortstermin: der Sachverstndige mit der Mitarbeiterin

herangezogene Unterlagen, Erkundigun-gen, Informationen:

Vom Auftraggeber wurden fr diese Gutachtenerstellung im We-sentlichen folgende Unterlagen und Informationen zur Verfgunggestellt: unbeglaubigter Grundbuchauszug vom 19.09.2005Vom Sachverstndigen wurden folgende Ausknfte und Unterla-gen beschafft: Flurkartenauszug Berechnung des Bruttorauminhalts und der Wohn- und Nutz-

flchen Marktdatenableitungen des rtlich zustndigen Sprengnetter

Expertengremiums fr Immobilienwerte


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1.4 Besonderheiten des Auftrags / Magaben des Auftraggebers

Es soll eine Verkehrswertermittlung nach 194 BauGB in Kurzform erfolgen. Die Parteien waren sich berfolgende Punkte einig:

1 Der Sachverstndige soll keine Lage- und Baubeschreibung des Objektes erstellen, es wird lediglich aufwesentliche Eigenschaften des Objektes hingewiesen.2 Die Massenermittlungen wurden aus den Bauzeichnungen bernommen und stichprobenartig berprft;

Differenzen wurden hierbei nicht festgestellt.

Die erstelle Wertermittlung bezieht sich auf die derzeitige Nutzung des Grundstcks als Produktionsbetrieb.Wird eine andere Nutzung angedacht sind evtl. anfallende Umbaukosten zustzlich bzw. anteilig zu berck-sichtigen.

2 Grund- und Bodenbeschreibung

2.1 Privatrechtliche Situation

grundbuchlich gesicherte Belastungen: Dem Auftragnehmer liegt ein unbeglaubigter Grundbuchauszugvom 19.09.2005 vor.Hiernach besteht in Abteilung II des Grundbuchs keine wertbe-einflussende Eintragung.

Anmerkung: Schuldverhltnisse, die ggf. in Abteilung III des Grundbuchs ver-zeichnet sein knnen, werden in diesem Gutachten nicht berck-sichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass ggf. valutierendeSchulden beim Verkauf gelscht oder durch Reduzierung desVerkaufspreises ausgeglichen werden.

2.2 ffentlich-rechtliche Situation

2.2.1 Baulasten und Denkmalschutz

Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Das Baulastenverzeichnis wurde auftragsgem nicht eingese-hen. Ggf. bestehende wertbeeinflussende Eintragungen sinddeshalb zustzlich zu dieser Wertermittlung zu bercksichtigen.

2.2.2 Bauplanungsrecht

Darstellungen im Flchennutzungsplan: Der Bereich des Bewertungsobjekts ist im Flchennutzungsplanals gewerbliche Bauflche (G) dargestellt.

2.2.3 Bauordnungsrecht

Die Wertermittlung wurde auftragsgem auf der Grundlage des realisierten Vorhabens und Nutzung durch-gefhrt. Im Falle einer Umnutzung ist der ermittelte Verkehrswert evtl. aufgrund von Umbaukosten anzupas-sen. Diese knnen jedoch erst ermittelt werden, wenn die Drittverwendung feststeht.

2.3 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation

Entwicklungszustand (Grundstcksquali-tt):

baureifes Land (vgl. 5 Abs. 4 ImmoWertV)

abgabenrechtlicher Zustand: Das Bewertungsobjekt ist tlw. bezglich der Beitrge und Abga-


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ben fr Erschlieungseinrichtungen nach BauGB und KAG ab-gabenpflichtig. Die nachfolgend genannten Beitrge bzw. Abga-ben fallen noch an: Abwasser(-bzw. Kanalbau)beitrag i. S. d.KAG.

2.4 Hinweise zu den durchgefhrten Erhebungen

Es wird empfohlen, vor einer vermgensmigen Disposition bezglich des Bewertungsobjekts zu diesenAngaben von der jeweils zustndigen Stelle schriftliche Besttigungen einzuholen.

3 Beschreibung der Gebude und Auenanlagen

3.1 Vorbemerkungen zur Gebudebeschreibung

Grundlage fr die Gebudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie dieggf. vorliegenden Bauakten und Beschreibungen.

Baumngel und -schden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstrungsfrei, d. h. offensichtlich erkennbarwaren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschden und Baumngel aufden Verkehrswert nur pauschal bercksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezglich vertiefendeUntersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schdlinge sowie ber ge-sundheitsschdigende Baumaterialien wurden nicht durchgefhrt.

3.1.1 Brogebude 1

Bauweise und Konstruktion:

Fundamente: Streifenfundamente in Stahlbeton

Auenwnde: Auenwnde Massivbau: EG und OG 30 cm stark; Ausfhrung in Porotonzie-geln, Kalksandstein

Innenwnde: Trockenbauweise mit Metall- / Holzpfosten; beidseitig beplankt mit Gipskarton-platten / Holzverschalung; Gipsdielenwnde 6 - 10 cm stark, Mauerwerk in Zie-gel, Porotonziegeln, je nach Erfordernis 10 - 24 cm stark, verputzt.

Decken: Stahlbetondecke mit Estrich und Trittschalldmmung, Decke im OG als Holzbal-kendecke. Abgehngte Decken, Ausfhrung mit Holzpaneelen.

Dcher: geneigtes Dach: Satteldach; Konstruktion in Holz

Treppen: Treppen einlufig, mit Zwischenpodest. Ausfhrung in Stahlbeton mit Auflage.Handlauf in Holz.

Isolierungen: Isolierglasfenster, Auenwnde verklinkert und verputzt. Dach mit Wrmedm-mung.

Sonstiges: Brogebude: Abmessungen des Gebudes ca. 22,00 m auf 6,00 m, das Ge-bude ist mehrgeschossig. Es verfgt ber zwei Vollgeschosse mit Satteldach.Bauweise dem Baujahr gem, nichttragende Innenwnde in Ziegel ca. 12 cmstark oder in Trockenbauweise. Treppenhauskerne in Stahlbeton massiv, soweitkonstruktiv erforderlich. Decke ber dem EG als massive Stahlbetondecke.

Ausstattung:

Tren: Holztren

Fenster: Holzfenster als Kastenfenster.


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Fubden: Laminat, Textil- oder Kunststoffbelge, sanitre Rume mit Fliesen, Flure mit Na-tursteinbelgen.

Wnde und Decken: Verputzt und gestrichen bzw. tapeziert, teilweise mit Holzverschalung, SanitreRume deckenhoch gefliest, Kche mit Fliesenspiegel.

Sanitre Einrichtungen: Damen und Herren WC, deckenhoch gefliest, Handwaschbecken mit Kaltwasser.

Elektroinstallation: bliche Ausstattung mit Schaltern, Deckenauslssen und Steckdosen, Siche-rung mit Kippschaltern, Leitungen weitgehend in Leerrohren verlegt. Telefon- undNetzwerkanschlsse, Gebude mit DSL-Anschlssen, Leitungen teilweise unterPutz gelegt.

Heizung: Gebude ausgestattet mit holzspnebetriebener Zentralheizung, Stahlradiatorenmit Thermostatventilen in allen Rumen.

Sonstiges: Brandmelder und Brandmeldezentrale mit Aufschaltung zur zustndigen Feuer-wehr, Klimaanlage von Stiebel Eltron im Besprechungsraum, Leitungen zur Er-weiterung der Klimaanlage in die Bros der Verwaltung vorhanden, Sonnen-

schutzanlage von Hppe Minisonic MC, Alarmanlage von ABB in der komplettenVerwaltung mit Aufschaltung zur Firma Siemens.

Auenanlagen: Gelnde berwiegend mit verzinktem Gitterzaun umgeben. Bodenbelge ber-wiegend gepflastert. Restliche Flchen in Teer oder geschottert. Zahlreiche Zier-strucher und heimische Gehlze.

Beurteilung: Das Gebude weist einen guten Bauzustand auf, die laufenden Instandhaltungs-manahmen werden durchgefhrt.

3.1.2 Brogebude 2


Fundamente: Streifenfundamente in StahlbetonAuenwnde: Auenwnde Massivbau: EG und OG 20 / 25 / 30 od. 36,5 cm stark; Ausfhrung

in Porotonziegeln und Kalksandstein

Innenwnde: Trockenbauweise mit Metall- / Holzpfosten; beidseitig beplankt mit Gipskarton-platten / Holzverschalung; Gipsdielenwnde 6 - 10 cm stark, Mauerwerk in Zie-gel, Porotonziegeln, je nach Erfordernis 10 - 24 cm stark, verputzt.

Decken: Stahlbetondecke mit Estrich und Trittschalldmmung, Decke im OG als Holzbal-kendecke. Abgehngte Decken, Ausfhrung mit Mineralfaserplatten und Gips-kartonplatten (F30).

Dcher: geneigtes Dach: Satteldach, Neigung 15 Grad, Pfetten in Leimholz, Trapezble-che mit Dmmung

Treppen: Treppen einlufig mit Zwischenpodest. Handlauf, Ausfhrung in Holz.

Isolierungen: Isolierglasfenster, Auenwnde verklinkert und verputzt. Dach mit Wrmedm-mung.

Sonstiges: Brogebude: Abmessungen des Gebudes ca. 18,00 m auf 10,61 m, das Ge-bude ist mehrgeschossig. Es verfgt ber zwei Vollgeschosse mit Satteldach.Bauweise dem Baujahr gem, nichttragende Innenwnde in Ziegel ca. 12 cmstark oder in Trockenbauweise. Treppenhauskerne in Stahlbeton massiv, soweitkonstruktiv erforderlich. Decken ber dem EG Geschoss als massive Stahlbeton-decke.


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Ausstattung:

Tren: Holztren

Fenster: Kunststofffenster PVC / k =1,10

Fubden: Laminat, Kunststoffbelge, Textil- oder Kunststoffbelge, sanitre Rume mitFliesen, Flure mit Natursteinbelgen.

Wnde und Decken: Verputzt und gestrichen bzw. tapeziert, Decken abgehngt mit Mineralfaserplat-ten(F30), sanitre Rume deckenhoch gefliest, Kche mit Fliesenspiegel.

Sanitre Einrichtungen: Toiletten mit Boden-WC mit Splkasten, Handwaschbecken mit Einhebelmi-schern.

Elektroinstallation: bliche Ausstattung mit Schaltern, Deckenauslssen und Steckdosen, Siche-rung mit Kippschaltern, Leitungen weitgehend in Leerrohren verlegt. Telefon- undNetzwerkanschlsse sowie DSL-Anschlsse vorhanden, Leitungen berwiegendunter Putz gelegt.

Heizung: Gebude ausgestattet mit holzspnebetriebener Zentralheizung, Stahlradiatorenmit Thermostatventilen in allen Rumen.

Sonstiges: RWA Anlage, Brandmeldeanlage mit Aufschaltung zur zustndigen Feuerwehr,Alarmanlage von ABB mit Aufschaltung zur Firma Siemens, Sonnenschutzan-lage von Hppe Minisonic MC(Rolllden), Klimaanlage von Stiebel Eltron im Be-sprechungsraum, Erweiterung der Klimaanlage in einzelne Brorume mglich.


Beurteilung: Das Gebude weist einen guten Bauzustand auf, die laufenden Instandhaltungs-manahmen werden durchgefhrt, es besteht kein erkennbarer Reparaturstau.

Halle Nr. 1


Fundamente: Streifenfundamente in Stahlbeton.

Auenwnde: Auenwnde teilweise in Massivbau: 30 od. 36,5 cm stark; Ausfhrung in Voll-ziegeln. Sonst Skelettbauweise, Ausfhrung in Holzbauweise, uere Verklei-dung mit Trapezblechen.

Innenwnde: Trockenbauweise mit Holzpfosten; Holzverschalung; Mauerwerk in Ziegel,Kalksandstein, je nach Erfordernis 10 - 30 cm stark, verputzt.

Dcher: geneigtes Dach: Pultdach; Konstruktion in Holz, Dachhaut aus Trapezblech, un-gedmmt.

Ausstattung:

Tren: Innentren als Holzschiebetr, Auentren als Metalltren mit Schutzanstrich.

Fenster: Innenfenster aus Holz mit Einfachverglasung.

Fubden: Zementestrich, ohne Schutzanstrich.

Elektroinstallation: bliche Ausstattung mit Schaltern, Deckenauslssen, Steckdosen und Stark-stromsteckdosen, Sicherung mit Kippschaltern, separate Stromkreise fr be-stimmte Maschinen.

Heizung: Beheizung ber die Zentralheizung im Kesselhaus.


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Beurteilung: Das Gebude weist einem dem Baujahr gemen Zustand auf, die laufenden

Instandhaltungen werden durchgefhrt, es zeigen sich jedoch an einzelnen Bau-teilen altersbedingte Abnutzungen, mittelfristig sind folgende Reparaturen bzw.Instandsetzungen vorzunehmen: Ausbesserung der Auenwnde aus Trapez-blechen, da diese teilweise Schden im unteren Bereich aufweisen.

3.1.3 Halle 2



Auenwnde: Auenwnde Massivbau: 20 / 25 / 30 od. 36,5 cm stark; Ausfhrung in Poroton-ziegeln.

Innenwnde: Trockenbauweise mit Metall- oder Holzpfosten; beidseitig beplankt mit Gipskar-tonplatten oder Holzverschalung; Gipsdielenwnde 6 - 10 cm stark, Mauerwerkin Ziegel, Kalksandstein, je nach Erfordernis 10 - 24 cm stark, verputzt und ge-strichen.

Decken: Fachwerkbinder in Stahl- oder Holzkonstruktion bzw. Holzleimbinder.

Dcher: Flachdach: Warmdachaufbau als Hartdach.

Treppen: Treppen einlufig, Ausfhrung in Stahl, verzinkt.

Isolierungen: Dachkonstruktion gedmmt, Isolierglasfenster.

Sonstiges: Hallengebude: Abmessungen des Gebudes ca. 92,00 m auf 14,25 m, das Ge-bude ist eingeschossig. Es verfgt ber ein Vollgeschoss mit Flachdach. Bau-

weise dem Baujahr gem, in Stahlbetonskelettbauweise, nichttragende Innen-wnde in Ziegel ca. 12 cm stark oder Trockenbauweise. Flachdach als Warm-dachaufbau, Dachdeckung mit Bitumen.

Ausstattung:

Tren: Metallzargen, lackiert, Beschlge in Edelstahl, Brandabschnittstren den Bestim-mungen gem ausgefhrt. Tren soweit erforderlich in Stahl.

Fenster: Holz-, Metall-, Kunststofffenster mit Isolierglas, Dreh- und Kippmechanik, Be-schlge in Leichtmetall.

Fubden: Zementestrich, geglttet, ohne Schutzanstrich.

Wnde und Decken: Verputzt und gestrichen, Decken abgehngt mit Holz- bzw. Mineralfaserplatten(F30)


Heizung: Heizung ber Zentralheizung.


Beurteilung: Das Gebude weist einen dem Baujahr gemen Zustand auf, die laufenden In-standhaltungen werden durchgefhrt, es zeigen sich jedoch an einzelnen Bau-teilen altersbedingte Abnutzungen.


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3.1.4 Halle 3



Auenwnde: Skelettbauweise in Stahl / Stahlbeton





Sonstiges: Hallengebude: Abmessungen des Gebudes ca. 108,00 m auf 20,00 m, das

Gebude ist eingeschossig. Es verfgt ber ein Vollgeschoss mit Flachdach.Bauweise dem Baujahr gem, in Stahlbetonskelettbauweise, nichttragende In-nenwnde in Ziegel ca. 12 cm stark oder Trockenbauweise. Flachdach als Warm-dachaufbau, Dachdeckung mit Bitumen.

Ausstattung:



Fubden: Zementestrich, geglttet, mit Schutzanstrich.

Wnde und Decken: Verputzt und gestrichen, Decken abgehngt mit Holz- bzw. Mineralfaserplatten

(F30)


Heizung: Heizung ber lheizung im Kesselhaus.



Baumngel und -schden:

Mauerwerk: Leichte Mauerwerksrisse netzfrmig auf der Rckseite des Gebudes.


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3.1.5 Halle Nr. 4



Auenwnde: Auenwnde Massivbau: 20 / 25 / 30 od. 36,5 cm stark; Ausfhrung in Poroton-ziegeln.




Treppen: Treppen einlufig, Ausfhrung in Stahl, verzinkt.


Sonstiges: Hallengebude: Abmessungen des Gebudes ca. 55,00 m auf 34,00 m, das Ge-bude ist eingeschossig. Es verfgt ber ein Vollgeschoss mit Flachdach. Bau-weise dem Baujahr gem, in Stahlbetonskelettbauweise, nichttragende Innen-wnde in Ziegel ca. 12 cm stark oder Trockenbauweise. Flachdach als Warm-dachaufbau, Dachdeckung mit Bitumen.

Ausstattung:



Fubden: Zementestrich, geglttet, ohne Schutzanstrich.Wnde und Decken: Verputzt und gestrichen, Decken abgehngt mit Holz- bzw. Mineralfaserplatten

(F30)

Sanitre Einrichtungen: Damen und Herren WC.


Heizung: Heizung ber Zentralheizung.

Auenanlagen: Gelnde berwiegend mit verzinktem Gitterzaun umgeben. Bodenbelge ber-wiegend gepflastert. Restliche Flchen in Teer oder geschottert. Zahlreiche Zier-

strucher und heimische Gehlze.Beurteilung: Das Gebude weist einen dem Baujahr gemen Zustand auf, die laufenden In-

standhaltungen werden durchgefhrt, es zeigen sich jedoch an einzelnen Bau-teilen altersbedingte Abnutzungen.


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3.1.6 Halle 5


Fundamente: Fundamentierung mit Einzelfundamenten, Ausfhrung in Stahlbeton.

Decken: Stahltrgerdecke.Dcher: Blecheindeckung in Stahl.

Ausstattung:



3.1.7 Spnesilo (rund)


Fundamente: Bodenplatte in Stahlbeton, Ringfundament

Auenwnde: Stahlbeton- Monolith- Bauweise

Innenwnde: Stahlbeton- Monolith- Bauweise

Decken: Austragungsdecke in Stahlbeton

Treppen: Treppen und Steigleitern in Stahl verzinkt, teilweise mit Korb.

Sonstiges: Auf dem Dach ist eine Absauganlage mit Filter installiert. Das Silo versorgt dieHeizung mit Holzspnen etc. Darber hinaus ist eine Funkenfluglschanlagegem. den Brandschutzvorschriften installiert.

Ausstattung:

Sonstiges: Auf dem Dach ist eine Absauganlage und Filteranlage installiert sowie Zuleitun-gen zur Heizung.



3.1.8 Silo

Bauweise und Konstruktion:Fundamente: Massiv betonierte Bodenplatte und Streifenfundament.

Auenwnde: Skelettbauweise in Stahl / Stahlbeton

Decken: Stahlbetondecke

Dcher: Stahlbetondecke

Treppen: Treppen und Steigleitern in Stahl verzinkt, teilweise mit Korb.

Sonstiges: Auf dem Dach ist eine Absauganlage mit Filter installiert. Das Silo versorgt dieHeizung mit Holzspnen etc. Darber hinaus ist eine Funkenfluglschanlagegem. den Brandschutzvorschriften installiert.

Ausstattung:

Tren: Metallzargen; Beschlge in Edelstahl, Brandabschnittstren den Bestimmungen


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gem ausgefhrt. Tren soweit erforderlich in Stahl.

Fubden: Zementestrich, geglttet ohne Schutzanstrich.

Wnde und Decken: Gestrichen.



3.1.9 Trockenkammer


Fundamente: Streifenfundamente in Stahlbeton.

Auenwnde: Auenwnde teilweise in Massivbau: 30 od. 36,5 cm stark; Ausfhrung in Voll-ziegeln. Sonst Skelettbauweise Ausfhrung in Holzbauweise, uere Verklei-dung mit Trapezblechen.

Innenwnde: Trockenbauweise mit Holzpfosten; Holzverschalung; Mauerwerk in Ziegel,Kalksandstein, je nach Erfordernis 10 - 30 cm stark, verputzt.

Decken: Holzleimbinder

Dcher: geneigtes Dach: Satteldach; Konstruktion in Holz

Isolierungen: Dachkonstruktion ungedmmt.

Ausstattung:

Tren: Trbltter glatt, Metallzargen, lackiert, Beschlge in Edelstahl, Brandabschnitts-tren den Bestimmungen gem ausgefhrt. Tren soweit erforderlich in Stahl.

Fubden: Zementestrich, ohne Schutzanstrich.

Wnde und Decken: Verputzt und gestrichen.


Heizung: Gebude ausgestattet mit holzspnebetriebener Zentralheizung und einer lhei-zung, ltank auf der Freiflche hinter dem Kesselhaus, als Stahltank.

Sonstiges:




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4 Ermittlung des Verkehrswerts

4.1 Grundstcksdaten, Teilgrundstcke

Nachfolgend wird der Verkehrswert fr das mit einem Bro-, Lager- und Produktionsgebude bebaute Grund-

stck in 59602 Rthen, Hankerfeld 8 zum Wertermittlungsstichtag 20.05.2016 ermittelt.Grundstcksdaten:

Grundbuch Blatt

Hemmern 26

Gemarkung Flur Flurstcke Flche

Rthen 21 356 10.000 m

Rthen 21 658 6.816 m

Rthen 21 676 199 m

Rthen 21 677 5.144 m

Rthen 2 138 529 m

Flche insgesamt: 22.688 m

Das Bewertungsobjekt wird zum Zwecke dieser Wertermittlung in Teilgrundstcke aufgeteilt. Bei diesen Teil-grundstcken handelt es sich um selbststndig veruerbare Teile des Gesamtobjekts. Fr jedes Teilgrund-stck wird deshalb nachfolgend zunchst eine getrennte Verkehrswertermittlung durchgefhrt. D. h., es wirdjeweils eine eigenstndige Verfahrenswahl getroffen und ein eigener Verkehrswert aus dem bzw. den Verfah-renswerten abgeleitet. Zustzlich wird jedoch abschlieend auch der Verkehrswert des Gesamtobjekts aus-gewiesen.

Teilgrundstcksbezeichnung Nutzung/Bebauung Flche

Ebbers Tren GmbH Bro- Produktions- und Lagergebude 17.544 m

Flurstck 677 Lagerhalle 5.144 m

Summe der Teilgrundstcksflchen: 22.688 m

4.2 Wertermittlung fr das Teilgrundstck Ebbers Tren GmbH

4.2.1 Verfahrenswahl mit Begrndung

Entsprechend den Gepflogenheiten im gewhnlichen Geschftsverkehr und der sonstigen Umstnde diesesEinzelfalls (vgl. 8 Abs. 1 Satz 2 Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV) ist der Verkehrswertdes Bewertungsgrundstcks mit Hilfe des Ertragswertverfahrens(gem. 17-20 ImmoWertV) zu ermitteln,weil fr Grundstcke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstcks der marktblich erzielbare Ertrag bei der

Kaufpreisbildung im Vordergrund steht.Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert und Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen.

Zudem sind besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale zu bercksichtigen.

Dazu zhlen:

Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltungsaufwendungenoder Baumngel und Bauschden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertragsoder durch eine gekrzte Restnutzungsdauer bercksichtigt sind,

wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z. B. Abweichungen von der ortsblichen Miete),

Nutzung des Grundstcks fr Werbezwecke und

Abweichungen in der Grundstcksgre, insbesondere wenn Teilflchen selbststndig verwertbar sind.


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4.2.2 Bodenwertermittlung

Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstcks

Der Bodenrichtwertbetrgt 10,00 /mzumStichtag 01.01.2016. Das Bodenrichtwertgrundstck ist wie folgtdefiniert:

Entwicklungsstufe = baureifes Land

Art der baulichen Nutzung = G (gewerbliche Bauflche)

abgabenrechtlicher Zustand = frei

Beschreibung des Teilgrundstcks

Wertermittlungsstichtag = 20.05.2016

Entwicklungszustand = baureifes Land



Grundstcksflche = 17.544,00 m

Bodenwertermittlung des Teilgrundstcks

Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhltnisse zum Wertermittlungsstichtag20.05.2016 und die wertbeeinflussenden Grundstcksmerkmale des Teilgrundstcks angepasst.

I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erluterung

abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts (frei) = 10,00 /m

abgabenfreier Bodenrichtwert(Ausgangswert fr weitere Anpassung)

= 10,00 /m

II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts

Richtwertgrundstck Bewertungsgrundstck Anpassungsfaktor Erluterung

Stichtag 01.01.2016 20.05.2016 1,00

III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstcksmerkmalen

lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 10,00 /m

Flche (m) 17.544,00 1,00

Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land 1,00

Art der baulichenNutzung

G (gewerbliche Bau-flche)

G (gewerbliche Baufl-che)

1,00

angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert = 10,00 /m

Werteinfluss durch beim Bewertungsobjektnoch ausstehende Abgaben 0,00 /m

abgabenfreier relativer Bodenwert = 10,00 /m

IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts Erluterung


Flche 17.544,00 m

abgabenfreier Bodenwert = 175.440,00 rd. 175.440,00

Der abgabenfreieBodenwertbetrgt zum Wertermittlungsstichtag 20.05.2016 insgesamt 175.440,00 .


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4.2.3 Ertragswertermittlung

4.2.3.1 Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung

Das Modell fr die Ermittlung des Ertragswerts ist in den 17 20 ImmoWertV beschrieben.

Die Ermittlung des Ertragswerts basiert auf den marktblich erzielbaren jhrlichen Ertrgen (insbesondereMieten und Pachten) aus dem Grundstck. Die Summe aller Ertrge wird als Rohertragbezeichnet. Mageb-lich fr den (Ertrags)Wert des Grundstcks ist jedoch der Reinertrag. Der Reinertrag ermittelt sich als Roher-trag abzglich der Aufwendungen, die der Eigentmer fr die Bewirtschaftung einschlielich Erhaltung desGrundstcks aufwenden muss (Bewirtschaftungskosten).

Das Ertragswertverfahrenfut auf der berlegung, dass der dem Grundstckseigentmer verbleibende Rein-ertrag aus dem Grundstck die Verzinsung des Grundstckswerts (bzw. des dafr gezahlten Kaufpreises)darstellt. Deshalb wird der Ertragswert als Rentenbarwertdurch Kapitalisierung des Reinertrags bestimmt.

Hierbei ist zu beachten, dass der Reinertrag fr ein bebautes Grundstck sowohl die Verzinsung fr den Grundund Boden als auch fr die auf dem Grundstck vorhandenen baulichen (insbesondere Gebude) und sons-tigen Anlagen (z. B. Anpflanzungen) darstellt. Der Grund und Boden gilt grundstzlich als unvergnglich (bzw.unzerstrbar). Dagegen ist die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer der baulichen und sonstigen Anlagenzeitlich begrenzt.

Der Bodenwertist getrennt vom Wert der Gebude und Auenanlagen i. d. R. im Vergleichswertverfahren(vgl. 16 ImmoWertV) grundstzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben wrde, wenn das Grundstck unbe-baut wre.

Der auf den Bodenwert entfallende Reinertragsanteil wird durch Multiplikation des Bodenwerts mit dem Lie-genschaftszinssatz bestimmt. (Der Bodenertragsanteil stellt somit die ewige Rentenrate des Bodenwertsdar.)

Der auf die baulichen und sonstigen Anlagen entfallende Reinertragsanteil ergibt sich als Differenz (Ge-samt)Reinertrag des Grundstcks abzglich Reinertragsanteil des Grund und Bodens.

Der (Ertrags)Wert der baulichen und sonstigen Anlagen wird durch Kapitalisierung (d. h. Zeitrentenbar-

wertberechnung) des (Rein)Ertragsanteils der baulichen und sonstigen Anlagen unter Verwendung des Lie-genschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer ermittelt.

Der vorlufige Ertragswert setzt sich aus der Summe von Bodenwert und Wert der baulichen und sonstigenAnlagen zusammen.

Ggf. bestehende besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale, die bei der Ermittlung des vorlufi-gen Ertragswerts nicht bercksichtigt wurden, sind bei der Ableitung des Ertragswerts aus dem vorlufigenErtragswert sachgem zu bercksichtigen.

Das Ertragswertverfahrenstellt insbesondere durch Verwendung des aus Kaufpreisen abgeleiteten Liegen-schaftszinssatzes einen Kaufpreisvergleichim Wesentlichen auf der Grundlage des marktblich erzielbarenGrundstcksreinertrages dar.

4.2.3.2 Erluterungen der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe

Rohertrag ( 18 Abs. 2 ImmoWertV)

Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemer Bewirtschaftung und zulssiger Nutzung marktblich erziel-baren Ertrge aus dem Grundstck. Bei der Ermittlung des Rohertrags ist von den blichen (nachhaltig gesi-cherten) Einnahmemglichkeiten des Grundstcks (insbesondere der Gebude) auszugehen.

Weicht die tatschliche Nutzung von Grundstcken oder Grundstcksteilen von den blichen, nachhaltig ge-sicherten Nutzungsmglichkeiten ab und/oder werden fr die tatschliche Nutzung von Grundstcken oderGrundstcksteilen vom blichen abweichende Entgelte erzielt, sind fr die Ermittlung des Rohertrags zu-nchst die fr eine bliche Nutzung marktblich erzielbaren Ertrge zugrunde zu legen.

Bewirtschaftungskosten ( 19 ImmoWertV)

Die Bewirtschaftungskosten sind marktblich entstehende Aufwendungen, die fr eine ordnungsgeme Be-

wirtschaftung und zulssige Nutzung des Grundstcks (insbesondere der Gebude) laufend erforderlich sind.


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Die Bewirtschaftungskosten umfassen die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten, das Mietausfall-wagnis und die Betriebskosten.

Unter dem Mietausfallwagnis ist insbesondere das Risiko einer Ertragsminderung zu verstehen, die durchuneinbringliche Rckstnde von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorbergehenden

Leerstand von Raum, der zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nutzung bestimmt ist, entsteht. Esumfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung einesMietverhltnisses oder Rumung ( 19 Abs. 2 Ziffer 3 ImmoWertV u. 29 Satz 1 und 2 II. BV).

Zur Bestimmung des Reinertrags werden vom Rohertrag nur die Bewirtschaftungskosten(anteile) in Abzuggebracht, die vom Eigentmer zu tragen sind, d. h. nicht zustzlich zum angesetzten Rohertrag auf die Mieterumgelegt werden knnen.

Ertragswert / Rentenbarwert ( 17 Abs. 2 und 20 ImmoWertV)

Der Ertragswert ist der auf die Wertverhltnisse am Wertermittlungsstichtag bezogene (Einmal)Betrag, der derSumme aller aus dem Objekt whrend seiner Nutzungsdauer erzielbaren (Rein)Ertrge einschlielich Zinsenund Zinseszinsen entspricht. Die Einknfte aller whrend der Nutzungsdauer noch anfallenden Ertrge ab-gezinst auf die Wertverhltnisse zum Wertermittlungsstichtag sind wertmig gleichzusetzen mit dem Er-tragswert des Objekts.

Als Nutzungsdauer ist fr die baulichen und sonstigen Anlagen die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer anzu-setzen, fr den Grund und Boden unendlich (ewige Rente).

Liegenschaftszinssatz ( 14 Abs. 3 ImmoWertV)

Der Liegenschaftszinssatz ist eine Rechengre im Ertragswertverfahren. Er ist auf der Grundlage geeigneterKaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinertrge fr mit dem Bewertungsgrundstck hinsichtlich Nut-zung und Bebauung gleichartiger Grundstcke nach den Grundstzen des Ertragswertverfahrens als Durch-schnittswert abgeleitet (vgl. 14 Nr. 3 Satz 2 ImmoWertV). Der Ansatz des (marktkonformen) Liegenschafts-zinssatzes fr die Wertermittlung im Ertragswertverfahren stellt somit sicher, dass das Ertragswertverfahrenein marktkonformes Ergebnis liefert, d. h. dem Verkehrswert entspricht.

Der Liegenschaftszinssatz ist demzufolge der Marktanpassungsfaktor des Ertragswertverfahrens. Durch ihnwerden die allgemeinen Wertverhltnisse auf dem Grundstcksmarkt erfasst, soweit diese nicht auf andere

Weise bercksichtigt sind.Restnutzungsdauer ( 6 Abs. 6 ImmoWertV)

Als Restnutzungsdauer wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und sonstigen) Anlagenbei ordnungsgemer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werdenknnen. Sie ist demnach entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des Objekts,nachrangig vom Alter des Gebudes bzw. der Gebudeteile abhngig. Instandsetzungen oder Modernisierun-gen oder unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten knnen die Restnutzungsdauer verln-gern oder verkrzen.

Besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV)

Unter den besonderen objektspezifischen Grundstcksmerkmalen versteht man alle vom blichen Zustandvergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z. B. Abweichun-gen vom normalen baulichen Zustand, eine wirtschaftliche beralterung, insbesondere Baumngel undBauschden (siehe nachfolgende Erluterungen), oder Abweichungen von den marktblich erzielbaren Ertr-gen).

Baumngel und Bauschden ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV)

Baumngel sind Fehler, die dem Gebude i. d. R. bereits von Anfang an anhaften z. B. durch mangelhafteAusfhrung oder Planung. Sie knnen sich auch als funktionale oder sthetische Mngel durch die Weiterent-wicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen.

Bauschden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachtrgliche uere Einwirkungen oderauf Folgen von Baumngeln zurckzufhren.

Fr behebbare Schden und Mngel werden die diesbezglichen Wertminderungen auf der Grundlage derKosten geschtzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden sind. Die Schtzung kann durch pauschale Anstzeoder auf der Grundlage von auf Einzelpositionen bezogenen Kostenermittlungen erfolgen.


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Der Bewertungssachverstndige kann i. d. R. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstellung einesnormalen Bauzustandes nur berschlgig schtzen, da

nur zerstrungsfrei augenscheinlich untersucht wird,

grundstzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines Bauschadens-

Sachverstndigen notwendig).

Es wird ausdrcklich darauf hingewiesen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrundMitteilung von Auftraggeber, Mieter etc. und darauf beruhenden in Augenscheinnahme beim Ortstermin ohnejegliche differenzierte Bestandsaufnahme, technischen, chemischen o. . Funktionsprfungen, Vorplanungund Kostenschtzung angesetzt sind.


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4.2.3.3 Ertragswertberechnung

Gebudebezeichnung Mieteinheit Flche Anzahl marktblich erzielbare Nettokaltmiete

Nutzung/Lage (m) Stck (/m)

bzw.(/Stck)

monatlich

()

jhrlich

()

Brogebude 1 Bro EG 70,00 4,00 280,00 3.360,00

Bro 1. OG 99,00 4,00 396,00 4.752,00

Terrasse 1. OG 9,00 4,00 36,00 432,00

Brogebude 2 Bro EG 126,00 4,00 504,00 6.048,00

Bro 1. OG 126,00 4,00 504,00 6.048,00

Halle 1 mit Kompres-sorraum

Halle 972,00 2,00 1.944,00 23.328,00

Kompressorraum 194,00 1,00 194,00 2.328,00

Halle 2 mit Spnesilo Halle 1.080,00 1,00 1.080,00 12.960,00

Spnesilo 1 1,00 100,00 100,00 1.200,00Spnesilo 2 1,00 200,00 200,00 2.400,00

Holzunterstand 1,00 - 0,00 0,00

Halle 3 mit Trocken-kammern

Halle 2.187,00 1,00 2.187,00 26.244,00

Trockenkammer 2,00 - 0,00 0,00

Freiflche unbe-festigt

6.900,00 0,10 690,00 8.280,00

Freiflche befes-tigt

1.848,00 0,50 924,00 11.088,00

Halle 4 mit ber-

dachung

Halle 1.944,00 2,00 3.888,00 46.656,00

berdachung 171,00 1,00 171,00 2.052,00

Summe 15.727,00 4,00 13.098,00 157.176,00

Das Objekt ist eigengenutzt. Die Ertragswertermittlung wird auf der Grundlage der marktblich erzielbarenNettokaltmiete durchgefhrt.

Rohertrag (Summe der marktblich erzielbaren jhrlichen Nettokaltmieten) 157.176,00

Bewirtschaftungskosten(nur Anteil des Vermieters)(25,00 %der marktblich erzielbaren jhrlichen Nettokaltmiete) 39.294,00

jhrlicher Reinertrag = 117.882,00

Reinertragsanteil des Bodens8,38 %von 175.440,00 (Liegenschaftszinssatz Bodenwert) 14.701,87

Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen = 103.180,13

Barwertfaktor(gem. Anlage 1 zur ImmoWertV)bei p = 8,38 %Liegenschaftszinssatzund n = 25Jahren Restnutzungsdauer

10,337

Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen = 1.066.573,00

Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) 175.440,00

vorlufiger Ertragswert = 1.242.013,00

besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale 224.201,30

Ertragswert = 1.017.811,70

rd. 1.020.000,00


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4.2.3.4 Erluterung zur Ertragswertberechnung

Wohn- bzw. Nutzflchen

Die Berechnungen der Wohn- bzw. Nutzflchen wurden von mir durchgefhrt. Sie orientieren sich an derWohnflchen- und Mietwertrichtlinie zur wohnwertabhngigen Wohnflchenberechnung und Mietwertermitt-

lung (WMR), in der die von der Rechtsprechung insbesondere fr Mietwertermittlungen entwickelten Maga-ben zur wohnwertabhngigen Anrechnung der Grundflchen auf die Wohnflche systematisiert sind, soferndiesbezgliche Besonderheiten nicht bereits in den Mietanstzen bercksichtigt sind (vgl. Literaturverzeichnis[2], Teil 1, Kapitel 15) bzw. an der in der regionalen Praxis blichen Nutzflchenermittlung. Die Berechnungenknnen demzufolge teilweise von den diesbezglichen Vorschriften (WoFlV; II. BV; DIN 283; DIN 277) abwei-chen; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar.

Rohertrag

Die Basis fr die Ermittlung des Rohertrags ist die aus dem Grundstck marktblich erzielbare Nettokaltmiete.Diese entspricht der jhrlichen Gesamtmiete ohne smtliche auf den Mieter zustzlich zur Grundmiete umla-gefhigen Bewirtschaftungskosten.

Die marktblich erzielbare Miete wurde auf der Grundlage von verfgbaren Vergleichsmieten fr mit dem Be-wertungsgrundstck vergleichbar genutzte Grundstcke

aus dem Mietspiegel der Gemeinde oder vergleichbarer Gemeinden,

aus gemeinsamen Mietableitungen im rtlich zustndigen Sprengnetter Expertengremium,

aus der Sprengnetter-Vergleichsmiete fr ein Standardobjekt und/oder

aus anderen Mietpreisverffentlichungen

als mittelfristiger Durchschnittswert abgeleitet und angesetzt. Dabei werden wesentliche Qualittsunterschiededes Bewertungsobjektes hinsichtlich der mietwertbeeinflussenden Eigenschaften durch entsprechende An-passungen bercksichtigt.

Bewirtschaftungskosten

Die vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskostenanteile werden auf der Basis von Marktanalysen ver-

gleichbar genutzter Grundstcke (insgesamt als prozentualer Anteil am Rohertrag, oder auch auf /m Wohn-oder Nutzflche bezogen oder als Absolutbetrag je Nutzungseinheit bzw. Bewirtschaftungskostenanteil) be-stimmt.

Dieser Wertermittlung werden u. a. die in [1], Kapitel 3.05 verffentlichten durchschnittlichen Bewirtschaftungs-kosten zugrunde gelegt. Dabei wurde darauf geachtet, dass dasselbe Bestimmungsmodell verwendet wurde,das auch der Ableitung der Liegenschaftszinsstze zugrunde liegt.

Liegenschaftszinssatz

Der fr das Bewertungsobjekt angesetzte Liegenschaftszinssatz wurde auf der Grundlage

der verfgbaren Angaben des rtlich zustndigen Gutachterausschusses unter Hinzuziehung

der verfgbaren Angaben des Oberen Gutachterausschusses bzw. der Zentralen Geschftsstelle,

des in [1], Kapitel 3.04 verffentlichten Gesamtsystems der bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszins-stze als Referenz- und Ergnzungssystem, in dem die Liegenschaftszinsstze gegliedert nach Objektart,Restnutzungsdauer des Gebudes sowie Objektgre (d. h. des Gesamtgrundstckswerts) angegebensind, sowie

der gemeinsamen Ableitungen im rtlich zustndigen Sprengnetter Expertengremium, insbesondere zu derregionalen Anpassung der v. g. bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinsstze, und/oder

eigener Ableitungen des Sachverstndigen, insbesondere zu der regionalen Anpassung der v. g. bundes-durchschnittlichen Liegenschaftszinsstze und/oder

des Sprengnetter-Liegenschaftszinssatzes

bestimmt.


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Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes

aus Tabelle (kreuzinterpolierter) Wert = 6,98 %

Einflussfaktor Objektgre x 1,20

Einflussfaktor Lage x 1,00

Einflussfaktor Anbauart x 1,00Einflussfaktor Region x 1,00

ermittelter Liegenschaftszinssatz = 8,38 %

Gesamtnutzungsdauer

Die bliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der fr die Bestim-mung der NHK gewhlten Gebudeart sowie dem Gebudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermitt-lungstechnisch dem Gebudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel 3.01.1 entnommen.

Restnutzungsdauer

Als Restnutzungsdauer ist in erster Nherung die Differenz aus "blicher Gesamtnutzungsdauer" abzglich"tatschlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag" zugrunde gelegt. Diese wird allerdings dann verln-gert (d. h. das Gebude fiktiv verjngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmanah-men durchgefhrt wurden oder in den Wertermittlungsanstzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Besei-tigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgefhrt unter-stellt werden.

Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer, insbesondere unter Bercksichtigung von durchgefhrten oder zeit-nah durchzufhrenden wesentlichen Modernisierungsmanahmen, wird das in [1], Kapitel 3.02.4 beschrie-bene Modell angewendet.

Differenzierte Ermittlung der Restnutzungsdauer (und des fiktiven Baujahrs)fr das Gebude: Brogebude 1

Das 1980 errichtete Gebude wurde modernisiert.

In Abhngigkeit von:

der blichen Gesamtnutzungsdauer (50 Jahre) und dem (vorlufigen rechnerischen) Gebudealter (2016 1980 = 36 Jahre) ergibt sich eine (vorlufige

rechnerische) Restnutzungsdauer von (50 Jahre 36 Jahre =) 14 Jahren und aufgrund des Modernisierungsstandards nicht (wesentlich) modernisiert ergibt sich fr das Ge-

bude eine (modifizierte) Restnutzungsdauer von 25 Jahren.

Aus der blichen Gesamtnutzungsdauer (50 Jahre) und der (modifizierten) Restnutzungsdauer (25 Jahre)ergibt sich ein fiktives Gebudealter von (50 Jahre 25 Jahre =) 25 Jahren. Aus dem fiktiven Gebudealterergibt sich zum Wertermittlungsstichtag ein fiktives Baujahr (2016 25 Jahren =) 1991.

Entsprechend der vorstehenden differenzierten Ermittlung wird fr das Gebude Brogebude 1 in der Wer-termittlung

eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 25 Jahren und ein fiktives Baujahr 1991

zugrunde gelegt.

Differenzierte Ermittlung der Restnutzungsdauer (und des fiktiven Baujahrs)fr das Gebude: Brogebude 2


In Abhngigkeit von:


rechnerische) Restnutzungsdauer von (50 Jahre 18 Jahre =) 32 Jahren

und aufgrund des Modernisierungsstandards nicht (wesentlich) modernisiert ergibt sich fr das Ge-bude eine (modifizierte) Restnutzungsdauer von 25 Jahren.


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Entsprechend der vorstehenden differenzierten Ermittlung wird fr das Gebude Brogebude 2 in der Wer-

termittlung eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 25 Jahren und ein fiktives Baujahr 1998

zugrunde gelegt.

Differenzierte Ermittlung der Restnutzungsdauer (und des fiktiven Baujahrs)fr das Gebude: Halle 1 mit Kompressortrakt


In Abhngigkeit von:





Entsprechend der vorstehenden differenzierten Ermittlung wird fr das Gebude Halle 1 mit Kompressortraktin der Wertermittlung


zugrunde gelegt.

Differenzierte Ermittlung der Restnutzungsdauer (und des fiktiven Baujahrs)fr das Gebude: Halle 2 mit Spnesilo


In Abhngigkeit von:


rechnerische) Restnutzungsdauer von (30 Jahre 46 Jahre =) 0 Jahren

und aufgrund des Modernisierungsstandards nicht (wesentlich) modernisiert ergibt sich fr das Ge-bude eine (modifizierte) Restnutzungsdauer von 25 Jahren.


Entsprechend der vorstehenden differenzierten Ermittlung wird fr das Gebude Halle 2 mit Spnesilo in derWertermittlung


zugrunde gelegt.


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Differenzierte Ermittlung der Restnutzungsdauer (und des fiktiven Baujahrs)fr das Gebude: Halle 4 mit berdachung


In Abhngigkeit von:





Entsprechend der vorstehenden differenzierten Ermittlung wird fr das Gebude Halle 4 mit berdachung inder Wertermittlung


zugrunde gelegt.

Besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale

Hier werden die wertmigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsanstzen des Ertragswertverfah-rens bereits bercksichtigten Besonderheiten des Objekts insoweit korrigierend bercksichtigt, wie sie offen-sichtlich waren oder vom Auftraggeber, Eigentmer etc. mitgeteilt worden sind.

besondere objektspezif ische Grundstcksmerkmale Wertbeeinflussung insg.

Unterstellte Modernisierungen -100.000,00

Einbau einer neuen Heizungsanlage -100.000,00 Weitere Besonderheiten -124.201,30

Merkantieler Minderwert aufgrund des Umstandesdes Insolvenzverkaufs; prozentuale Schtzung:-10,00 % von 1.242.013,00

Summe -224.201,30

4.2.4 Wert des Teilgrundstcks Ebbers Tren GmbH

Grundstcke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstcks werden blicherweise zu Kaufpreisen gehan-delt, die sich am Ertragswert orientieren.

Der Ertragswertwurde zum Wertermittlungsstichtag mit rd. 1.020.000,00 ermittelt.Der Wert fr das Teilgrundstck Ebbers Tren GmbH wird zum Wertermittlungsstichtag 20.05.2016 mit rd.

1.020.000,00 geschtzt.


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4.3 Wertermittlung fr das Teilgrundstck Flurstck 677, gesondert verwertbare Teilflche

4.3.1 Bodenwertermittlung

Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstcks

Der Bodenrichtwertbetrgt 10,00 /mzumStichtag 01.01.2016. Das Bodenrichtwertgrundstck ist wie folgtdefiniert:

Entwicklungsstufe = baureifes Land



Beschreibung des Teilgrundstcks

Wertermittlungsstichtag = 20.05.2016

Entwicklungszustand = baureifes Land



Grundstcksflche = 5.144,00 m

Bodenwertermittlung des Teilgrundstcks

Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhltnisse zum Wertermittlungsstichtag20.05.2016 und die wertbeeinflussenden Grundstcksmerkmale des Teilgrundstcks angepasst.

I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erluterung

abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts (frei) = 10,00 /m

abgabenfreier Bodenrichtwert(Ausgangswert fr weitere Anpassung)

= 10,00 /m

II. Zeitliche Anpassung des BodenrichtwertsRichtwertgrundstck Bewertungsgrundstck Anpassungsfaktor Erluterung

Stichtag 01.01.2016 20.05.2016 1,00

III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstcksmerkmalen

lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 10,00 /m

Flche (m) 5.144,00 1,00

Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land 1,00

Art der baulichenNutzung

G (gewerbliche Bau-flche)

G (gewerbliche Baufl-che)

1,00

angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert = 10,00 /m

Werteinfluss durch beim Bewertungsobjektnoch ausstehende Abgaben 0,00 /m


IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts Erluterung


Flche 5.144,00 m

abgabenfreier Bodenwert = 51.440,00 rd. 51.440,00

Der abgabenfreieBodenwertbetrgt zum Wertermittlungsstichtag 20.05.2016 insgesamt 51.440,00 .


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4.3.1.1 Ertragswertberechnung

Gebudebezeichnung Mieteinheit Flche Anzahl marktblich erzielbare Nettokaltmiete

Nutzung/Lage (m) (Stck) (/m)bzw.

(/Stck)

monatlich()

jhrlich()

Halle 5 Halle ge-schlossen

405,00 1,00 405,00 4.860,00

Halle offen 540,00 0,50 270,00 3.240,00

Summe 945,00 - 675,00 8.100,00

Das Objekt ist eigengenutzt. Die Ertragswertermittlung wird auf der Grundlage der marktblich erzielbarenNettokaltmiete durchgefhrt.

Rohertrag (Summe der marktblich erzielbaren jhrlichen Nettokaltmieten) 8.100,00 Bewirtschaftungskosten(nur Anteil des Vermieters)(20,00 %der marktblich erzielbaren jhrlichen Nettokaltmiete) 1.620,00

jhrlicher Reinertrag = 6.480,00

Reinertragsanteil des Bodens7,40 %von 51.440,00 (Liegenschaftszinssatz Bodenwert) 3.806,56

Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen = 2.673,44

Barwertfaktor(gem. Anlage 1 zur ImmoWertV)bei p = 7,40 %Liegenschaftszinssatzund n = 25Jahren Restnutzungsdauer

11,245

Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen = 30.062,83

Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) 51.440,00 vorlufiger Ertragswert = 81.502,83

besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale 4.075,14

Ertragswert = 77.427,69

rd. 77.400,00


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Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes

aus Tabelle (kreuzinterpolierter) Wert = 6,17 %

Einflussfaktor Objektgre x 1,20

Einflussfaktor Lage x 1,00

Einflussfaktor Anbauart x 1,00Einflussfaktor Region x 1,00

ermittelter Liegenschaftszinssatz = 7,40 %

Differenzierte Ermittlung der Restnutzungsdauer (und des fiktiven Baujahrs)fr das Gebude: Halle 5


In Abhngigkeit von:





Entsprechend der vorstehenden differenzierten Ermittlung wird fr das Gebude Halle 5 in der Wertermitt-lung


zugrunde gelegt.

Besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale

Hier werden die wertmigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsanstzen des Ertragswertverfah-rens bereits bercksichtigten Besonderheiten des Objekts insoweit korrigierend bercksichtigt, wie sie offen-sichtlich waren oder vom Auftraggeber, Eigentmer etc. mitgeteilt worden sind.

besondere objektspezif ische Grundstcksmerkmale Wertbeeinflussung insg.

Weitere Besonderheiten -4.075,14

Merkantiler Minderwert durch den Umstand des In-solvenzverkaufs; prozentuale Schtzung:-5,00 % von 81.502,83

Summe -4.075,14

4.3.2 Wert des Teilgrundstcks Flurstck 677

Grundstcke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstcks werden blicherweise zu Kaufpreisen gehan-delt, die sich am Ertragswert orientieren.

Der Ertragswertwurde zum Wertermittlungsstichtag mit rd. 77.400,00 ermittelt.

Der Wert fr das Teilgrundstck Flurstck 677 wird zum Wertermittlungsstichtag 20.05.2016 mit rd.

77.400,00 geschtzt.


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4.4 Verkehrswert

In einzelne Teilgrundstcke aufteilbare Grundstcke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstcks werdenblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich an der Summe der Einzelwerte der Teilgrundstcke orien-tieren.

Die Einzelwerte der Teilgrundstcke und deren Summe betragen zum Wertermittlungsstichtag:

Teilgrundstck Nutzung/Bebauung Wert des Teilgrundstcks

Ebbers Tren GmbH

Flurstck 677

Bro- Produktions- und Lager-gebudeLagerhalle

1.020.000,00

77.400,00

Summe 1.097.400,00

Der Verkehrswert fr das mit einem Bro-, Lager- und Produktionsgebude bebaute Grundstck in 59602Rthen, Hankerfeld 8

Grundbuch Blatt

Hemmern 26

Gemarkung Flur Flurstcke

Rthen 21 356, 658, 676, 677

Rthen 2 138

wird zum Wertermittlungsstichtag 20.05.2016 mit rd.

1.100.000,00 in Worten: eine Million einhunderttausend Euro

geschtzt.

Der Sachverstndige bescheinigt durch seine Unterschrift zugleich, dass ihm keine Ablehnungsgrnde entge-genstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverstndiger nicht zulssig ist oder seinen Aussa-gen keine volle Glaubwrdigkeit beigemessen werden kann.

Borchen, 23.05.2016

Hinweise zum Urheberschutz und zur Haftung

Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur fr den Auftraggeber und den angegebenenZweck bestimmt. Eine Vervielfltigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung ge-stattet.

Der Auftragnehmer haftet fr die Richtigkeit des ermittelten Verkehrswerts. Die sonstigen Beschreibungen undErgebnisse unterliegen nicht der Haftung.

Der Auftragnehmer haftet unbeschrnkt, sofern der Auftraggeber oder (im Falle einer vereinbarten Drittver-

wendung) ein Dritter Schadenersatzansprche geltend macht, die auf Vorsatz oder grobe Fahrlssigkeit, ein-schlielich von Vorsatz oder grober Fahrlssigkeit der Vertreter oder Erfllungsgehilfen des Auftragnehmers


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beruhen, in Fllen der bernahme einer Beschaffenheitsgarantie, bei arglistigem Verschweigen von Mngeln,sowie in Fllen der schuldhaften Verletzung des Lebens, des Krpers oder der Gesundheit.

In sonstigen Fllen der leichten Fahrlssigkeit haftet der Auftragnehmer nur, sofern eine Pflicht verletzt wird,deren Einhaltung fr die Erreichung des Vertragszwecks von besonderer Bedeutung ist (Kardinalpflicht). In

einem solchen Fall ist die Schadensersatzhaftung auf den vorhersehbaren und typischerweise eintretendenSchaden begrenzt.

Die Haftung nach dem Produkthaftungsgesetz bleibt unberhrt.

Ausgeschlossen ist die persnliche Haftung des Erfllungsgehilfen, gesetzlichen Vertreters und Betriebsan-gehrigen des Auftragnehmers fr von ihnen durch leichte Fahrlssigkeit verursachte Schden.

Die Haftung fr die Vollstndigkeit, Richtigkeit und Aktualitt von Informationen und Daten, die von Dritten imRahmen der Gutachtenbearbeitung bezogen oder bermittelt werden, ist auf die Hhe des fr den Auftrag-nehmer mglichen Rckgriffs gegen den jeweiligen Dritten beschrnkt.

Eine ber das Vorstehende hinausgehende Haftung ist ausgeschlossen bzw. ist fr jeden Einzelfall auf maxi-mal 1.000.000,00 EUR begrenzt.

Auerdem wird darauf hingewiesen, dass die im Gutachten enthaltenen Karten (z. B. Straenkarte, Stadtplan,

Lageplan, Luftbild, u. .) und Daten urheberrechtlich geschtzt sind. Sie drfen nicht aus dem Gutachten se-pariert und/oder einer anderen Nutzung zugefhrt werden. Falls das Gutachten im Internet verffentlicht wird,wird zudem darauf hingewiesen, dass die Verffentlichung nicht fr kommerzielle Zwecke gestattet ist. ImKontext von Zwangsversteigerungen darf das Gutachten bis maximal zum Ende des Zwangsversteigerungs-verfahrens verffentlicht werden, in anderen Fllen maximal fr die Dauer von 6 Monaten.

5 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software

5.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung

BauGB:Baugesetzbuch i.d.F. der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt gendertdurch Artikel 118 des Gesetzes vom 31. August 2015 (BGBl. I S. 1474)

BauNVO:Baunutzungsverordnung Verordnung ber die bauliche Nutzung der Grundstcke vom 23. Januar 1990(BGBl. I S. 132), zuletzt gendert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548)

ImmoWertV:Verordnung ber die Grundstze fr die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstcken Immobilienwer-termittlungsverordnung ImmoWertV vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639)

WertR:Wertermittlungsrichtlinien Richtlinien fr die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstckenin der Fassung vom 1. Mrz 2006 (BAnz Nr. 108a vom 10. Juni 2006) einschlielich der Berichtigung vom 1.Juli 2006 (BAnz Nr. 121 S. 4798)

SW-RL:Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie SW-RL) in der Fassung vom 5. September 2012(BAnz AT 18.10.2012)

VW-RL:Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie VW-RL) in derFassung vom 20. Mrz 2014 (BAnz AT 11.04.2014)

EW-RL:Richtlinie zur Ermittlung des Ertragswerts (Ertragswertrichtlinie EW-RL) in der Fassung vom 12. November2015 (BAnz AT 04.12.2015)


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BRW-RL:Richtlinie zur Ermittlung des Bodenrichtwerts (Bodenrichtwertrichtlinie BRW-RL) vom 11. Januar 2011(BAnz. Nr. 24 S. 597)

5.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur / Marktdaten[1] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung Marktdaten und Praxishilfen, Loseblattsammlung,

Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2015

[2] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung Lehrbuch und Kommentar, Loseblattsammlung, Spreng-netter Immobilienbewertung, Sinzig 2015

5.3 Verwendete fachspezifische Software

Das Gutachten wurde unter Verwendung des von der Sprengnetter GmbH, Sinzig entwickelten Softwarepro-gramms Sprengnetter-ProSa Version 33.0 (Stand Dezember 2015) erstellt.

6 Verzeichnis der Anlagen

Anlage 1: FotosAnlage 2: Flchenberechnung


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Anlage 1: Fotos

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Bild 1: Bro Eingangsbereich

Bild 2: Treppenhaus / Empfang


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Anlage 1: Fotos

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Bild 3: Kche

Bild 4: Beispiel fr Broraum


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Anlage 1: Fotos

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Bild 5: Klimaanlage

Bild 6: Halle 1


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Anlage 1: Fotos

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Bild 7: Halle 2

Bild 8: Spnesilo


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Anlage 1: Fotos

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Bild 9: Spnesilo

Bild 10: Trockenkammer


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Anlage 1: Fotos

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Bild 11: Halle 3

Bild 12: Freiflchen


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Anlage 1: Fotos

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Bild 13: Halle 5

Bild 14: Straenansicht Brobereich


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Anlage 2: Flchenberechnung

Flchenaufstellung: Hankerfeld 8, 59602 Rthen

GB von Hemmern, Blatt 26, Flche 22.688 m

Produktions- Lager- Brogebude

Bro Lnge Breite BGF NF

Brogebude, EG BJ: 1980 22,00 6,00 132,00 70,00

Brogebude, OG BJ: 1980 22,00 6,00 132,00 99,00

Brogebude, Terrasse BJ: 1980 7,50 5,00 37,50 9,38

Brogebude, EG BJ: 1998 18,00 10,00 180,00 126,00

Brogebude, OG BJ: 1998 18,00 10,00 180,00 126,00Gesamtflche Bro 661,50 430,38

Produktion Lnge Breite BGF NF

Kompressorhalle 36,00 6,00 216,00 194,40

Halle 1 60,00 18,00 1.080,00 972,00

Halle 2 60,00 20,00 1.200,00 1.080,00

Spnesilo 5,00 5,00 25,00 22,50

Spnesilo rund 4,00 12,50 12,50

Trockenkammern 12,00 5,00 60,00 54,00

Halle 3 90,00 27,00 2.430,00 2.187,00berdachung (zwischen Halle 3und 4)

18,00 10,00 180,00 171,00

Halle 4 108,00 20,00 2.160,00 1.944,00

Halle 5 geschlossen 30,00 15,00 450,00 405,00

Halle 5 einseitig offen 40,00 15,00 600,00 540,00

Trafostation 10kVA 4,00 4,00 16,00 14,00

Gesamtflche Produktion undLager

8.429,50 7.596,40

Auenflchen mFreiflchen unbefestigt 150,00 40,00 6.000,00

Freiflchen unbefestigt 45,00 20,00 900,00

Summe unbefestigt 6.900,00

Freiflchen befestigt 36,00 18,00 648,00



Summe befestigt 1.848,00

Documents

Exposé Hankerfeld 8 59602 Rüthen