KAMMER UNABHÄNGIGER BAUHERRENBERATER

«Formel 0 am Immobilienmarktwie lange noch ?»

KUB Focus - Wissensvorsprung fürBauherrenberater und Immobilienfachleute

vom 18. September 2018

KAMMER UNABHÄNGIGER BAUHERRENBERATER

Sponsoren

18.09.18 KUB/SVIT www.kub.ch info@kub.ch 2

KAMMER UNABHÄNGIGER BAUHERRENBERATER

Referent

• Martin NeffChefökonom der Raiffeisen-Gruppe

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Formel 0 am Immobilienmarkt: wie lange

noch?

Martin Neff

Chefökonom Raiffeisen Gruppe

Zürich, 18. September 2018

Raiffeisenbank Regio Uzwil, Clerici Müller und Partner Architekten AG, St. Gallen

1) Konvergenz setzte lange vor der

Finanzkrise ein

Formel O, Phase 1

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

1991 1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012

Rendite US Staatsanleihen (10 Jahre)

Rendite Schweizer Bundesobligationen (10 Jahre)

Rendite Spanische Staatsanleihen (10 Jahre)

Konvergenz als wundersame Heilung

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010

BIP CH, YoY, real US BIP, YoY, real

Great Moderation

Der Glaube an die «Great Moderation»

80

100

120

140

160

180

200

1985

1987

1989

1991

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

Immobilienpreise (Angebotspreise, Durchschnitt EFH undStWE, 1985 = 100)

Konvergenz treibt die Schweizer

Immobilienpreise

Quelle: BfS, SECO, Thomson Reuters Datastream, Wüest und Partner, Raiffeisen Research

3

Globalisierung und Immobilienmarkt

2) Wohneigentumsboom hat(te) zu aller

erst strukturelle Ursachen

Formel O, Phase 2

Lehren aus der Geschichte

Quelle: SNB, Wüest und Partner, Raiffeisen Research

3) Die Finanzkrise hat den Immo-Boom

verlängert und ausgeweitet

Formel O, Phase 3

Was Subprime so alles nach sich zog

Finanzmarktcrash Rezession und Korrektur von (wenigen) Exzessen in der Realwirtschaft (Erdöl) Erosion des gesamten Bankensektors Weltweite Schuldenkrise, mit Infragestellung der Europäischen Währungsunion Fragen zur Wirksamkeit der «alternativen» Geldpolitik

(1) Globaler Abwertungswettlauf der Zentralbanken mit Schweiz an der Spitze

(2) Niveaus, vor allem aber Spreads geraten erst richtig ins Rutschen

4) Inflations- und Zinsüberblick

Formel O

Die (klassische) Inflationstheorie zieht nicht mehr

Quelle: Bloomberg, Raiffeisen Research

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18

Rendite 10-jähriger Bundesobligationen Konsumentenpreisinflation Overnight Repozins

Die Inflation ist tot (1)

Quelle: Bloomberg, SNB; Raiffeisen Research

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 18

Rendite 10-jähriger Bundesobligationen

Konsumentenpreisinflation

Dreimonatslibor

Die Inflation ist tot (2)

Quelle: Bloomberg, SNB; Raiffeisen Research

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

25.2%

15.3%

9.8%

5.9%

2.4%

Zinswende jein!

Quelle: Bloomberg, Raiffeisen Research

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18

Rendite 10-jähriger US-Treasuries US-Leitzins (Effektive Federal Funds Rate)

5) Mieten als Preistreiber? Bis auf weiteres

Geschichte!

Formel O

Steigende Mieten trotz deutlich tieferem Referenzzins

90

95

100

105

110

115

120

0%

1%

2%

3%

4%

12/06 12/07 12/08 12/09 12/10 12/11 12/12 12/13 12/14 12/15 12/16

Hypothekarischer Referenzzinssatz

Mietpreisindex (LIK), (12/06=100), r.S.

Hypothetischer Mietpreisindex* (1:1 nach Referenzzinssatz), r.S. (12/06=100)

*Hypothetischer Mietpreisentwicklung unter Annahme, dass jede Referenzzinssatzänderung 1:1 weitergegeben wird. Nicht berücksichtigt in dieser Betrachtung sind wertvermehrende Investitionen und die Inflationsentwicklung.

Quelle: BFS, BWO, Raiffeisen Research

Der wahre Preistreiber ist die Geldpolitik

Quelle: Bloomberg, Raiffeisen Research

-1.00%

-0.50%

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

2.00%

2.50%

3.00%

3.50%

4.00%

4.50%80

90

100

110

120

130

140

150

160

170

180

190

200

210

1q00

3q00

1q01

3q01

1q02

3q02

1q03

3q03

1q04

3q04

1q05

3q05

1q06

3q06

1q07

3q07

1q08

3q08

1q09

3q09

1q10

3q10

1q11

3q11

1q12

3q12

1q13

3q13

1q14

3q14

1q15

3q15

1q16

3q16

1q17

3q17

1q18

STWE-Transaktionspreisindex (hedonisch, Raiffeisen)

Rendite 10-jähriger Bundesobligationen

6) Bewertungsprobleme muss die Branche

lösen

Im Nullzinsalter

Problematik bei Abdiskontierung (Bewertung)

Barwert einer Annuität = 𝐶𝑎𝑠ℎ 𝐹𝑙𝑜𝑤

𝑍𝑖𝑛𝑠

Beispiel: Barwert von 100’000: 6.0% = 1’666’667

5.0% = 2’000’000

2.5% = 4’000’000

1.0% = 10’000’000

0.1% = 100’000’000

0.01% = 1’000’000’000

-x = ???

-1% = -10’000’000

Grenzwert für das dividieren durch Null: lim+ 𝑥→0

𝑛

𝑥= +∞ lim

− 𝑥→0

𝑛

𝑥= −∞

Durch 0 zu teilen, ergibt mathematisch kein definiertes Ergebnis (macht keinen Sinn).

Division durch negative Zahlen ist mathematisch möglich, ergibt bei der Abdiskontierung aber kein

sinnvolles Resultat.

Ungelöste Hindernisse in der Bewertung

I. Ist bei Null wirklich fertig?II. Festlegung des risikofreien ZinsesIII. Spreads von Renditeliegenschaften zu Bundesobligationen IV. Makro- und Mikrozuschläge linear anpassen oder proportional (Empfehlung: Finger weg von

den Aufschlägen!) V. Trägheit des Referenzzins – wird er wieder zu einem politischen Zinssatz?VI. Werden die Risiken noch adäquat abgegolten? (Namentlich bei kommerziellen Immobilien,

Klumpen-Wohnüberbauung an peripherer Makro und/oder schwacher Mikrolage, in Italien, Spanien, geschweige denn Griechenland)

Fazit: Die Zinsen werden den Markt nicht «richten»!

Die weiche Landung im Eigenheimmarkt war stets unser Hauptszenario und ist derweil im Gang.

Tiefe Zinsen gewährleisten die effektive Tragbarkeit. Die kalkulatorische Tragbarkeits-rechnung und neue

Regulierungen verbauen hingegen den Traum vom Wohneigentum.

Das gehobene Segment im Eigenheimmarkt weist Bremsspuren auf, die Nachfrage geht stärker Richtung günstigere

Lagen. Abstriche seitens der potenziellen Eigentümer (und mittlerweile auch Mieter) etlicher Form sind heute gang

und gäbe, vor allem, aber nicht nur bei der Makrolage, wo der Hebel am grössten ist.

Im Mietwohnungsmarkt führt der hohe Angebotszuwachs zu einer Entspannung, jedoch nicht da, wo Wohnungen

am begehrtesten sind.

Die Mietwohnungsproduktion hat sich mit dem hohen Zuwanderungsniveau der letzten Jahre hochgeschaukelt und

überschiesst nun den nach unten korrigierten und strukturell veränderten Migrationssaldo.

In etlichen Gemeinden sind bei Mietwohnungen kritische Werte der Leerwohnungsziffer erreicht, was die Absorption

erschwert und einen Verdrängungswettbewerb initiiert. Das Angebot reagiert aber bereits.

Die Anfangsrenditen im Wohnungsmarkt markieren neue historische Tiefs.

Aber auch bei Renditeliegenschaften gilt: nüchterne Rationalität und nicht etwa Gier dominiert den Markt.

Blase ja, Spekulation nein, Landing soft

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