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Frankfurt // Begehrte Shopping-Metropole

In Zahlen

Einwohnerzahl:* 701.350

Bevölkerungsentwicklung:

+2,0 %

Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte:

514.794

Arbeitslosenquote: 7,3 %

Kaufkraftkennziffer: 114,3

Kaufpreisentwicklung:

Zentralitätskennziffer: 105,9

Das weltweit angesehene Finanz- und Dienstleistungszentrum

ist der Kern der Rhein-Main Region, in der über 5,5 Millionen

Menschen leben. Keine andere Stadt in Deutschland verfügt

über mehr Konzernzentralen und ausländische Unternehmens-

sitze. Als Mittelpunkt dieser dynamischen Wirtschaftsregion

zählt Frankfurt zu den führenden europäischen Unternehmens-

standorten. Hier erwirtschaften laut Angaben der Stadt 365.000

Unternehmen ein jährliches Bruttoinlandsprodukt von 200,5

Milliarden Euro und beschäftigen 2,88 Millionen Menschen.

Die zentrale Lage, die exzellente Infrastruktur mit einem der

größten Flughäfen des Kontinents, die Konzentration zukunfts-

orientierter Unternehmen und ihre Internationalität verleihen der

1.200 Jahre alten Stadt eine Spitzenstellung. Als Sitz der

Europäischen Zentralbank und der wichtigsten deutschen

Börse ist die Metropole auch geld- und währungspolitisch von

internationaler Bedeutung.

0

50

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350

2010 2011 2012 2013 2014

1A-Einzelhandelsmieten

80-120m² 300-500m² von 2010-2014 in EUR/m²

10. Dezember 2014

BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT Demzufolge verwundert es nicht, dass die Nachfrage nach Ein-

zelhandelsflächen seitens nationaler wie internationaler Kunden

extrem hoch ist und weder in Frankfurt noch in anderen

Toplagen des Rhein-Main-Gebietes adäquat bedient werden

kann. Entsprechend hoch ist auch das Ineteresse von

Investoren an Einzelhandelsimmobilien, berichtet COMFORT-

Geschäftsführer Jürgen Kreutz.

Aktuell werden auf der Verkaufsfläche in der Frankfurter City

rund 1,35 Milliarden Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil der

Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt fällt mit mehr knapp 32

Prozent relativ hoch aus. Der nur knapp 24-prozentige Anteil an

der Verkaufsfläche der Stadt ist sehr rentabel und hochwertig.

Die Flächenproduktivität der Innenstadt ist mit 5.200 EUR/m²

eine der höchsten in ganz Deutschland und wird nur von

München und Hamburg übertroffen, betont COMFORT.

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Die Einzelhandelskaufkraft von

Frankfurt zählt zu den höchsten in

der gesamten Republik. Die Zent-

ralität im starken Ballungsraum

Rhein-Main liegt allerdings unter

dem Referenzwert von vergleichbar

großen Städten.

Die Modezentralität und der Anteil

der innerstädtischen Verkaufsfläche

nehmen ebenfalls im direkten

Vergleich mit den anderen Metro-

polen Spitzenplätze ein.

Einzugsgebiet

Das Stadtgebiet umfasst knapp 677.000 Einwohner,

das innerstädtische Einzugsgebiet etwa 2,25

Millionen, was sich im Wesentlichen mit dem

Ballungsraum, dem Regionalverband Frankfurt-

RheinMain von Frankfurt über Bad Nauheim, Hanau,

Darmstadt, Mainz, Wiesbaden bis Bad Camberg

deckt.

Verkehrstechnischer Knotenpunkt

Durch die zentrale Lage ist Frankfurt auch ein

europäischer Verkehrsknotenpunkt. Der Flughafen

gehört zu den weltweit größten und der

Hauptbahnhof ist eine zentrale Schnittstelle im

Bahnverkehr. Das Frankfurter Kreuz ist die meist-

befahrene Drehscheibe in Deutschland.

128,7

110,3

97,1 109,1

114,3 112,4 117,7 114,0 110,9

105,3

122,5

105,9

120,9 119,8

0,0

20,0

40,0

60,0

80,0

100,0

120,0

140,0

München Hamburg Berlin Köln Frankfurt Stuttgart Düsseldorf

Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität 2014

Einzelhandelskaufkraft-Index Zentralität

228,8

163,3 143,3

195,1 196,1 190,8 194,2

0

50

100

150

200

250

München Hamburg Berlin Köln Frankfurt Stuttgart Düsseldorf

Modezentralität 2013

27,7

12,8 11,7

19,2 23,7

37,2 37,8

0

10

20

30

40

München Hamburg Berlin Köln Frankfurt Stuttgart Düsseldorf

City Verkaufsflächenanteil 2013 in %

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Zeil

Klassische Konsumlage mit einer der höchs-

ten Passantenfrequenzen Deutschlands

Teuerste Einzelhandelslage Frankfurts

Alle großen Waren- und Textilkaufhäuser

sind hier ebenso vertreten wie zahlreiche

Flagship Stores namhafter Textil- und

Schuhfilialisten

Zwei vertikal orientierte Shopping Center

direkt nebeneinander: MyZeil mit etwa

47.000m² Einzelhandelsfläche und die

Zeilgalerie mit etwa 11.000m²

Sehr breite Fußgängerzone mit mittigen

Platanen und Gastronomie-Pavillons

Neue Mieter: Primark, Fossil, dm, Mango,

Dunkin‘Donuts, Superdry, Skagen Denmark,

Backwerk

aktueller Mietpreis liegt bei 290 €/m²

Steinweg

Relativ kurze 1A-Lage mit durchschnittlicher Frequenz

Niveau- bzw. Trendlage

Verbindung von Hauptwache zum Goetheplatz

Neue Mieter: Robbe & Berking, Boggi Milano, Faber Castell, Thomas Sabo, & Other

Stories

Aktueller Mietpreis liegt bei 140 EUR/m²

CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN

NEUE MIETER UND ENTWICKLUNGEN

Zweite Frankfurter Primark-Filiale: Zeil

Das Traditionsunternehmen Faber Castell wertet die Lage Steinweg weiter auf

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Biebergasse / An der Hauptwache

Verbindung zwischen Zeil und

Fressgass

Frequenzstärkung durch

verkehrsberuhigte Anbindung an

die Zeil

Aktueller Mietpreis liegt bei 195

EUR/m² (Biedergasse) bzw. 125

EUR/m² (An der Hauptwache)

Goethestraße

Klar definierte Luxuslage mit schwacher

Passantenfrequenz

Fahrstraße parallel zur Fressgass

Hohe Dichte an High-End-Luxusanbietern wie

Chanel, Tiffany & Co. und Hermès

Neue Mieter: Twinset Simona Barbieri, Prada,

Wellendorff Juwelier, Michael Kors, Bottega

Veneta

Aktueller Mietpreis liegt bei 245 EUR/m²

Fressgass (Große Bockenheimer Straße)

Gastronomische Prägung (Außenbestuhlung)

und Kleinteiligkeit durch die Fressgass-Satzung

Veränderung durch verstärkte Ansiedlung von

Modeanbietern auf zum Teil neu entwickelten

Großflächen

Verbindungsmeile vom Bankenviertel / Oper zur

Zeil

Verstärkte Mieternachfragen und somit

überdurchschnittliche Mietpreisentwicklung in

den letzten Jahren

Neue Mieter: ICE watch, Apotheke „Pharmacia

Raphel“

Aktueller Mietpreis liegt bei 195 EUR/m²

Rathenauplatz 1 / Ecke Fressgass im Eigentum eines Fonds

der Deutschen Bank

Biebergasse / An der Hauptwache

Der neue BURBERRY-Store

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Viel Dynamik im Einzelhandelssegment Die Stadt Frankfurt hat jüngst ein neues Einzelhandels- und Zentrenkonzept in Auftrag gegeben. Seit

September 2014 werden Einzelhandelsbestandsdaten nach Sortimenten und Verkaufsflächengrößen im

gesamten Stadtgebiet erhoben, das Gutachten wird in 2016 erwartet. Das Konzept soll Stadtverwaltung und

Politik eine fundierte Bewertungsgrundlage für aktuelle Planvorhaben liefern und mögliche

Entwicklungsperspektiven aufzeigen. Besonderes Anliegen der Stadtoberen ist es, die Attraktivität der

innerstädtischen Einkaufslagen zu erhalten und insbesondere inhabergeführte Geschäfte zu schützen. In

Frankfurt herrscht nämlich weiterhin Dynamik im gesamten Einzelhandelssegment. Auch in 2014 war die

Frankfurter Innenstadt wie bereits im Jahr zuvor von großen Projekten und zahlreichen Neuanmietungen

sowie Eröffnungen geprägt.

Insbesondere im Luxusbereich ist eine verstärkte Flächennachfrage und eine damit verbundene deutlich

positive Entwicklung der Luxuslage Goethestraße zu verzeichnen. „Im Zeitraum von 2011 bis 2013 gab es

allein in der Goethestraße insgesamt 21 neue Ladenanmietungen von internationalen Luxus-Filialisten, dies

wurde nur noch vom Neuen Wall in Hamburg getoppt“, berichten die Einzelhandels- und Immobilienexperten

von COMFORT.

Stärkend wirkt auch die Erweiterung der Lage durch das „One Goethe Plaza“. Louis Vuitton hat im

vergangenen Jahr seinen Flagshipstore in dem Objekt eröffnet. Die bisher von Louis Vuitton genutzte Fläche

in der Goethestraße 13 wurde konzernintern an Dior und Loro Piana weitergegeben. Mit der Vermietung von

ca. 960 m² an Prada ist der Anspruch des Projektes „One Goethe Plaza“, die Luxuslage Goethestraße zu

verlängern, aufgegangen. Im Frühjahr 2015 kommt das italienische Luxuslabel Bottega Veneta auf einer 400

m² großen Fläche hinzu, damit ist das One Goetheplaza dann voll vermietet.

Chanel hat zusätzlich zu den bereits existierenden 200 m² im Erdgeschoss der Goethestraße 10 weitere 360

m² im ersten Stock angemietet. In der Nr. 4-8 hat der Juwelier Wellendorff Gold-Creationen einen Laden mit

100 m² eröffnet. Die enorme Nachfrage innerhalb der Goethestraße wird zudem durch Abstandszahlungen

unterstrichen, die inzwischen im siebenstelligen Bereich geleistet werden. So hat der regionale Einzelhändler

Allure sein Geschäft im Objekt Goethestraße 32 nach nur kurzer Zeit für „Key Money“ an Michael Kors

abgegeben. Wenn man bedenkt, dass allein die Investition in den Ladenbau bei der kurzen Laufzeit voll

abgegolten werden muss und dazu noch eine Entschädigung für den entgangenen Gewinn der Restlaufzeit

kommt, kann man sich annähernd vorstellen, in welchen Bereichen sich diese Zahlungen bewegen.

Aus diesem Nachfrageüberhang heraus entstanden die

Überlegungen, die Goethestraße auf das benachbarte

Opernquartier und die Neuen Rothofstraße zu erweitern.

Mit dem Baustart des Maro an der Neuen Rothofstraße

wurden diese Pläne konkret und es entstehen zwei

Eckgebäude mit insgesamt etwa 3.730 m²

Einzelhandelsfläche. Den Lagenachteil gegenüber der

Goethestraße will man mit großzügigen Zuschnitten und

großen Schaufensterfronten ausgleichen. Durch die

Ansiedlung von Brioni an der Alten Rothofstraße und die

Eröffnung von Meissen am Opernplatz wird die

Kompromissbereitschaft der Luxusanbieter hinsichtlich

der Lage deutlich. Wer keine Abstandszahlung leisten

und dennoch kurzfristig eröffnen möchte, weicht in

umliegende Lagen aus. Dazu ist aber bei weitem nicht

jedes Label bereit. Insofern bleibt abzuwarten, ob die Einzelhandelsfläche im Maro auch adäquat vermietet

werden können.

One Goetheplaza

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Weitere Objekte, die im letzten Jahr entwickelt wurden, sind das Basler Haus (jetzt „Goethe 34“) mit Fronten

sowohl zur Fressgass als auch zur Goethestraße sowie der Opernplatz 2. Beide wurden im

Einzelhandelsbereich entmietet, saniert und mit neuen Mietern veredelt. Der erste Mieter im „Goethe 34“ auf

415 m² ist das italienische Modelabel Twin-Set Simona Barbieri.

Die wesentlichsten Neuerungen im konsumigen Bereich sind die Fertigstellung des Neubaus Zeil 123 mit den

Eröffnungen der Ankermieter Fossil und dm-Drogeriemarkt sowie die Eröffnung der bislang größten Mango

Filiale in Europa auf einer Fläche von 3.400 m², die zuvor von Pohland genutzt wurde, im Objekt Zeil 98-104.

Nennenswert ist ebenfalls, dass der polnische Textilfilialist Reserved den Flagship Store von Esprit

übernehmen wird.

Das „MA“ des Entwicklers Ardi Goldmann an der nördlich der Zeil gelegenen Stefanstraße kann nach der

Insolvenz des Hauptmieters „Kaufhaus Lieblings“ mit Habitat wieder einen neuen Ankermieter verkünden. Der

Designmöbelhersteller übernimmt die 1.100 m² des Vormieters.

Weiterhin steht anscheinend die Zeilgalerie vor einem größeren Umbruch. Diverse Mietverträge wurden

gekündigt und neue Mietverträge nur für ein Jahr abgeschlossen, was zu heftigen Spekulationen in der

Branche geführt hat. Der neue Eigentümer, eine Investorengruppe rund um die RFR Holding, hat bestätigt,

dass es zwar Überlegungen gibt, jedoch noch keine konkreten Pläne, das Objekt umzugestalten. Man kann

sich sowohl eine Veränderung der Struktur bis hin zum Neubau vorstellen als auch ein gemeinschaftliches

Projekt mit dem Nachbarn Kaufhof. Zwar wird es noch einige Zeit dauern,

aber das nächste große, innerstädtische Projekt dürfte somit feststehen.

Nachdem die Eröffnung des Skyline Plaza seinerzeit mit großer Sorge

der Einzelhändler beobachtet wurde und man einen Kaufkraftabfluss

befürchtete, kann inzwischen Entwarnung gegeben werden. Nach dem

ersten Jahr des Einkaufszentrums im Europaviertel ist die Resonanz der

Händler sehr verhalten. Einige suchen bereits Nachmieter und die Kritik

reißt nicht ab. Zwar hat das Centermangement reagiert. So ist zum

Beispiel das Parken jetzt in der ersten Stunde kostenlos, allerdings

bleiben die Besucherzahlen mit laut Centermanagement rund 20.000

Personen am Tag weit hinter den Erwartungen. Eine Verbesserung der

Frequenz verspricht sich das Centermanagement durch den Anschluss

an die U-Bahnlinie ins Europaviertel. Das wird nach heutigem Stand

jedoch erst im Jahr 2021 passieren.

Größte Mango-Filiale in Europa: 3.400 m² im Objekt Zeil 98-104

Zeilgalerie

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FAZIT UND PERSPEKTIVE

Frankfurt ist weiterhin im Fokus nationaler und internationaler Retailer und ein gern genutzter Standort, um

neue Konzepte zu testen. Insgesamt wurden und werden in Frankfurt in den Jahren 2013 und 2014 über

50.000 m² Einzelhandelsfläche neu- bzw. wiedereröffnet. Das spiegelt nicht nur die enorme Nachfrage

sondern auch die generelle Bedeutung der Stadt aus Einzelhandelssicht wider. Sowohl im nationalen als

auch im internationalen Vergleich ist Frankfurt gleichermaßen für Mieter und Investoren hochinteressant.

Die Mietpreisentwicklung ist überdurchschnittlich gut. Auch die Frequenz hat sich laut letzten Zählungen

nochmals verbessert. Die Zeil hat mit mehr als 13.000 Passanten pro Stunde an einem Samstag zumindest

temporär die Kölner Schildergasse überholt. Auch die Münchner Kaufingerstraße konnte der Zeil

diesbezüglich nicht den Rang ablaufen. Insgesamt haben sich also die umfangreichen Umgestaltungen in

der Frankfurter Innenstadt gelohnt und attraktive Projektentwicklungen zudem zu diesem positiven Trend

beigetragen. Frankfurt ist und bleibt einer der begehrtesten und teuersten Einzelhandelsstandorte

Deutschlands.

INVESTMENT

Auch im Bereich Investment gibt es nennenswerte Aktivitäten. Der Geschäftsbereich für Immobilienfonds der

Deutschen Asset & Wealth Management (Deutsche AWM) hat Anfang Dezember für rund 800 Mio. Euro die

Immobilie "PalaisQuartier" in Frankfurt am Main gekauft. Damit ist dies bislang der größte Immobiliendeal auf

dem Frankfurter Markt und eine der größten Transaktionen in Europa im laufenden Jahr. ECE beteiligt sich

am Erwerb zu 10 % und übernimmt das Management des Einkaufszentrums MyZeil. Das als Rundschau

Areal bekannte unbebaute Grundstück der Liegenschaft wurde an Strabag Real Estate verkauft und wird

von dieser entwickelt. Verkäufer des Ensembles ist die zur Rabo Real Estate Group gehörende KP

Investments. Das Palaisquartier bestand aus dem Jumeirah-Hotel, dem Büroturm Nextower, dem Thurn-

und-Thaxis-Palais sowie dem freien Baufeld (Rundschau-Areal).

Die RFR Holding hat Anteile an der Zeilgalerie veräußert und hält fortan die 11.220 m² Einzelhandelsfläche

in einem Joint Venture mit der Deutschen Rückversicherung und dem Hamburger Unternehmen Waterkant.

Die Deutsche Rückversicherung hält 10 %, Waterkant 45 %. RFR hatte die Zeilgalerie 2013 von IFM

Immobilien erworben und schon damals angekündigt, die Immobilie nicht allein halten zu wollen.

Der extreme Nachfrageüberhang bezüglich Frankfurter Highstreet-Immobilien drückt sich – wie auch in den

anderen Metropolen – in Anfangsrenditen von 4,9 bis 4,0 Prozent aus. Liebhaberpreise auf der

Goethestraße mit bis zu 3,9 Prozent unterstreichen hier noch einmal den Glauben an die Nachhaltigkeit der

Stadt und ihre unwiederbringbaren Lagen sowie die Überzeugung von der Kraft des Luxussegments im

Einzelhandel.

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Quellenangaben: COMFORT Research & Consulting, Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit, GfK GeoMarketing GmbH

KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EUR

60

50

98

125

67

110

74

165

110

105

195

245

125

195

140

290

Schillerstraße

Kaiserstraße

Große Bockenheimer Straße

Goethestraße

An der Hauptwache

Biebergasse

Steinweg

Zeil

80-120m² 300-500m² 2014 in EUR/m²

Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2014 und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen.

Kontakt

COMFORT Düsseldorf GmbH Jürgen Kreutz Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf Fon: +49 211 9550-0 E-Mail: düsseldorf@comfort.de

Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen deutscher Innenstädte spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Center-management. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich.

Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de

COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg Fon: +49 40 300858-0 E-Mail: hamburg@comfort.de

Unternehmenskommunikation Frank Hinz Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf Fon: +49 211 9550-144 E-Mail: hinz@comfort.de

COMFORT CITY-RANKING Das COMFORT-City-Ranking ist eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64 deutschen Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie/ (Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse bei COMFORT Research & Consulting zu beziehen sind. Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der Zielerreichung bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes (Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat.