Geschäftsbericht 2016 · Empfehlungen des Deutschen Corporate Governance Ko-dex keine Ausschüsse gebildet. Inhalte der Sitzungen des Aufsichtsrates in 2016 waren im Wesentlichen:

Geschäftsbericht 2016

2 ISARIA Wohnbau AG Geschäftsbericht 2016

Operative Kennzahlen in Mio. €

01.01. - 31.12.2016

01.01. - 31.12.2015

Umsatzerlöse 96,8 92,2

Gesamtleistung 111,9 122,2

Rohertrag 33,2 33,1

EBITDA 15,3 29,1

EBIT 13,9 27,8

Finanzergebnis -19,0 -15,4

Konzernjahresergebnis nach Steuern -2,2 8,1

Rohertragsmarge 34% 36%

EBIT-Marge 14% 30%

Umsatzrendite -2% 9%

Bilanzkennzahlen in Mio. €

31.12.2016 31.12.2015

Kurzfristiges Vermögen 304,6 207,8

davon: Zum Verkauf bestimmte Grund stücke und andere Vorräte 168,6 142,5

Eigenkapital 80,6 31,0

Eigenkapitalquote 20,6% 11,1%

Finanzschulden & Abfindungsverbindlichkeiten 251,3 205,6

davon langfristig 135,7 122,9

Bilanzsumme 391,8 279,2

Kennzahlen Verkauf in Mio. €

01.01. - 31.12.2016

01.01. - 31.12.2015

notarielle Verkaufsleistung der Periode 74 23

31.12.2016 31.12.2015

Auftragsbestand * 3 20

Mitarbeiter 31.12.2016 31.12.2015

Anzahl Mitarbeiter 63 62

Q4 2016 Q4 2015

57,0 28,9

28,9 18,6

20,4 12,6

15,0 16,6

15,0 16,2

-4,8 -3,9

9,3 8,1

36% 44%

26% 56%

16% 28%

* Bestand an notariell verbrieften, noch nicht übergebenen, Verkäufen

Kennzahlen im Überblick

3ISARIA Wohnbau AG Geschäftsbericht 2016

Inhalt

An die Aktionäre 05 Bericht des Aufsichtsrats 08

AN UNSERE AKTIONÄRE

S. 0

5 – 1

1

1. Grundlagen des Konzerns 15

2. Wirtschaftsbericht 28

3. Prognosebericht 48

4. Risiko- und Chancenbericht 52

5. Abhängigkeitsbericht 66

6. Angaben gem. § 315 Abs. 4 HGB 67

7. Nachtragsbericht 69

KONZERN LAGEBERICHT

S. 1

3 – 6

9S.

138

– 14

3

Versicherung der gesetzlichen Vertreter 138

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers 140

Impressum 142

WEITERE ANGABEN

Konzerngesamtergebnis- rechnung 73

Konzernbilanz 74

Veränderung des Konzerneigenkapitals 76

Konzernkapitalflussrechnung 78

Konzernanhang 79

1. Allgemeines 79

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 86

3. Erläuterungen zur Konzern- gesamtergebnisrechnung 98

4. Erläuterungen zur Konzernbilanz 107

5. Erläuterungen zur Konzern- kapitalflussrechnung 121

6. Sonstige Angaben 122

KONZERN ABSCHLUSS

S. 7

1 – 1

37


Sehr geehrte Aktionärinnen

und Aktionäre, liebe Freunde

und Geschäftspartner,

im abgelaufenen Geschäftsjahr hat sich unsere Position am Kapitalmarkt deutlich verändert. Mit Ablauf des 30. August 2016 endete für die ISARIA Wohnbau AG nach über fünf Jahren die Zeit an der Börse. Über neunzig Prozent unserer Aktien werden seitdem von einem Lone Star Fonds gehalten.

Für unsere wenigen verbleibenden Aktionäre bedeutet dies, dass ihre ISARIA-Aktie nun an keiner Börse mehr gehandelt werden kann. Wir möchten uns an dieser Stelle nochmals bei all denjenigen Aktionären bedanken und verabschieden, die uns die letzten Jahre treu waren und die im Rahmen des zurückliegenden Übernahmeange-bots ihre Aktien an unseren neuen Großaktionär übertragen haben.

Mit dem Abschied von der Börse fällt auch die bisherige vierteljährliche Berichter-stattung weg. Wir werden Sie, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre der ISARIA Wohnbau AG, aber auch zukünftig durch den Geschäftsbericht und die jährliche Hauptversammlung über den Fortgang der Geschäfte Ihrer Gesellschaft unterrichten.

Wir freuen uns über die Chancen, die wir mit Lone Star eröffnet bekommen. Bereits im Geschäftsbericht 2015 haben wir Wachstum als unsere klare strategische Zielset-zung formuliert. Mit der im Rahmen des Einstiegs von Lone Star bereits erfolgten Kapitalerhöhung in Höhe von € 53 Mio. können wir im ersten Schritt dieses Wachstum schneller und effektiver erreichen. Es liegen nun spannende, aber auch herausfor-dernde Aufgaben vor uns.

An die Aktionäre

Michael HauptVorstandssprecher | CEO

München, im März 2017

Jan von LewinskiVorstand | COO

Auf operativer Seite haben wir in 2016 unser Umsatzziel nahezu erreicht, unser Ergebnisziel jedoch leider nicht. Letzteres lag an mehreren Sondereffekten, auch im Zusammenhang mit den durchgeführten Kapitalmaßnahmen. Dafür sind wir in 2016 in der Projektentwicklung wesentliche Schritte vorangekommen. Dies war ein Schwerpunkt in 2016 und wird es auch in 2017 sein, da die zentralen Großprojekte nach der grundsätzlichen Schaffung des Baurechts nun sehr detailliert und aufwän-dig für den eigentlichen Bauprozess und Vertrieb vorbereitet werden.

Unser besonderer Dank gilt unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für den en-gagierten Einsatz in diesem besonderen Geschäftsjahr 2016 und unseren Geschäfts-partnern für die gute Zusammenarbeit und das entgegengebrachte Vertrauen.


Der Vorstand

Michael Haupt Vorstandssprecher | CEOJan von Lewinski Vorstand | COO


Bericht des Aufsichtsratsgem. § 171 II Satz 1 AktG

der Aufsichtsrat hat im Berichtsjahr die ihm nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung obliegenden Aufgaben wahrgenommen.

Sitzungen des Aufsichtsrats

Der Aufsichtsrat trat in 2016 in insgesamt neun Sitzungen persönlich oder fernmündlich zusammen. Die konstituie-rende Beschlussfassung des neu bestellten Aufsichtsrats im Dezember 2016 fand per E-Mail statt. Daneben gab es zahlreiche telefonische Besprechungen unter Mitgliedern des Aufsichtsrates. Jedes Mitglied hat an allen Sitzungen teilgenommen. Auch im Jahre 2016 wurden, aufgrund der Anzahl von drei Aufsichtsratsmitgliedern, entgegen den Empfehlungen des Deutschen Corporate Governance Ko-dex keine Ausschüsse gebildet.

Inhalte der Sitzungen des Aufsichtsrates in 2016 waren im Wesentlichen:

• die Begleitung des Investmentprozesses zur Unter-stützung des angestrebten Wachstums und zur Stär-kung der Kapitalbasis der Gesellschaft

• die Überwachung der damit zusammenhängenden Maßnahmen, insbesondere im Rahmen der Findung eines neuen Großaktionärs, wie

• die gemeinsame Stellungnahme von Vorstand und Aufsichtsrat zum Übernahmeangebot der LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH & Co. KG

• die Beschlussfassung zur Wahrnehmung des geneh-migten Kapitals im Rahmen der Barkapitalerhöhung mit allen damit verbundenen Rechtsgeschäften

• die Überwachung des Vorstandes insgesamt,

• die Beschlussfassung über zustimmungspflichtige Ge-schäfte und Maßnahmen,

• die Überwachung der Stände der Projektentwicklun-gen und der Liquiditätsplanung,

• die Berichterstattung des Vorstands zu Compliance Management System, Internem Kontrollsystem und Risiko Management System

• der laufende Austausch mit dem bestellten Abschluss-prüfer für die Prüfung des Jahresabschlusses 2015 und des Lageberichts 2015 sowie des Konzernjahresab-schlusses 2015 und des Konzernlagebericht 2015 gem. § 171 AktG,

Überwachung des Vorstandes

Der Aufsichtsrat hat den Vorstand während des Berichts-zeitraums im Rahmen der rechtlichen Vorgaben und Möglichkeiten überwacht und beratend begleitet. Die vom Vorstand übermittelten Berichte und Unterlagen entsprachen den Vorgaben des § 90 AktG und der Ge-schäftsordnung.

Bei wichtigen Anlässen wurde dem Aufsichtsratsvorsit-zenden auch außerhalb der regelmäßigen Berichte nach § 90 AktG und der Geschäftsordnung berichtet.

Der Aufsichtsratsvorsitzende stand darüber hinaus auch zwischen den Sitzungen mit dem Vorstand in regelmä-ßigen Terminen in Kontakt und hat mit ihm Fragen der Strategie, der Planung, der Geschäftsentwicklung, der

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,


Risikolage, des Risikomanagements und der Compliance des Unternehmens erörtert.

Schwerpunkt der Tätigkeiten von Vorstand und Aufsichts-rat waren und sind weiterhin die strategische Projektent-wicklung, Expansion, Finanzierung, Risikocontrolling und Projektarbeit.

Personalia

Die Mitglieder des Aufsichtsrates Herr Robert Unger, Herr Michael Kranich und Herr Prof. Dr. Raimund Bau-mann, haben ihr Amt jeweils mit Wirkung zum Ablauf des 31. Oktober 2016, zum Ablauf des 6. Dezember 2016 sowie zum Ablauf des 7. Dezember 2016 niedergelegt und sind damit aus dem Aufsichtsrat der Gesellschaft ausgeschieden.

Mit Beschluss des Amtsgerichts München vom 6. Dezem-ber 2016 ist Herr Alexander Hesse mit sofortiger Wirkung bis zur Beendigung der Hauptversammlung, die über die Entlastung für das Geschäftsjahr 2016 beschließt, gericht-lich bestellt.

Mit Beschluss des Amtsgericht München vom 12. Dezember 2016 sind Herr Jan-Christoph Düdden sowie Herr Dominique Cressot mit sofortiger Wirkung bis zur Beendigung der Hauptversammlung, die über die Entlastung für das Ge-schäftsjahr 2016 beschließt, neben Herrn Alexander Hesse gerichtlich bestellt.

Der Vorstandsvertrag von Jan von Lewinski lief zum 31. Dezember 2016 aus. Herr von Lewinski informierte den Aufsichtsrat darüber, dass er für eine Verlängerung

seines Vertrages um eine weitere Amtsperiode nicht zur Verfügung steht. Er verständigte sich aber mit dem Aufsichtsrat auf eine Verlängerung seines bestehenden Vertrages bis zum 31. März 2017, um eine reibungslose Übergabe seiner Tätigkeiten sicherzustellen.

Darüber hinaus gab es im Berichtsjahr keine Veränderun-gen im Vorstand oder Aufsichtsrat der Gesellschaft.

Jahres- und Konzernabschluss 2016

Die Nörenberg • Schröder GmbH Wirtschaftsprüfungsge-sellschaft, Hamburg, hat den Jahresabschluss und Lagebe-richt der ISARIA Wohnbau AG, den Konzernabschluss und Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2016 sowie den vom Vorstand erstellten Abhängigkeitsbericht geprüft und jeweils mit einem uneingeschränkten Bestätigungsver-merk versehen.

Der Jahresabschluss und der Lagebericht wurden unter Be-achtung der HGB-Grundsätze aufgestellt. Der Konzernab-schluss und der Konzernlagebericht wurden auf Grundlage der internationalen Rechnungslegungsstandards IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, gemäß der Verordnung EG Nr. 1606/2002 und § 315a HGB aufgestellt. Der Abhängig-keitsbericht wurde gemäß § 312 AktG erstellt.

Der Abschlussprüfer hat die Prüfung unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestell-ten deutschen Grundsätze ordnungsgemäßer Abschluss-prüfung vorgenommen.

Der Aufsichtsratsvorsitzende stand im laufenden Kon-takt mit dem Abschlussprüfer und hat sich dabei u.a.


Alexander Hesse Vorsitzender

München, im März 2017

über die gemeinsam gebildeten Prüfungsschwerpunkte und den Prüfungsverlauf informiert.

Die Abschlussunterlagen und die Prüfungsberichte der Gesellschaft wurden allen Aufsichtsratsmitgliedern rechtzeitig zugeleitet und in der bilanzfeststellenden Aufsichtsratssitzung am 21. März 2017 intensiv beraten.

Der Abschlussprüfer nahm an der Sitzung teil, erläuterte seine Prüfung und stand für Fragen des Gremiums zur Ver-fügung. Der Abschlussprüfer hat weiter bestätigt, dass das vom Vorstand eingerichtete Risikofrüherkennungssystem insgesamt geeignet ist, Entwicklungen frühzeitig zu er-kennen, die den Fortbestand der Gesellschaft gefährden könnten, und dass wesentliche Schwächen des internen Kontroll- und des Risikomanagementsystems bezogen auf den Rechnungslegungsprozess nicht bestehen.

Der Aufsichtsrat hat sich dem Ergebnis des Abschluss-prüfers angeschlossen und aufgrund seiner eigenen Prüfung des Jahres- und Konzernabschlusses sowie der jeweiligen Lageberichte und des Abhängigkeitsberichts festgestellt, dass keine Einwendungen zu erheben sind. Insbesondere sind keine Einwendungen gegen die Er-klärung des Vorstands am Schluss des Abhängigkeitsbe-richts gem. § 312 Abs. 3 AktG zu erheben.

Der Aufsichtsrat teilt insbesondere die im Lagebericht und im Konzernlagebericht enthaltene Beurteilung des Vorstands. Der Aufsichtsrat hat dabei den Vorstand an-gehalten, die im Konzernlagebericht aufgezeigten Risi-ken engmaschig zu überwachen und dem Aufsichtsrat laufend hierüber zu berichten.

Der Aufsichtsrat hat in seiner Sitzung am 21. März 2017 den Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31. Dezember 2016 und den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2016 gebilligt.

Der Jahresabschluss der ISARIA Wohnbau AG ist damit festgestellt.

Dank

Der Aufsichtsrat dankt den Mitgliedern des Vorstands und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihr gro-ßes Engagement im Geschäftsjahr 2016.

Ein abschließender Dank und Anerkennung gilt den bis-herigen Mitgliedern des Aufsichtsrates, Herr Prof. Bau-mann, Herr Kranich und Herr Unger für ihren Einsatz und ihre Verdienste im Aufsichtsrat der Gesellschaft in den vergangenen Jahren.



KONZERN LAGEBERICHT

InhaltKonzernlagebericht

1. Grundlagen des Konzerns 15

I. Geschäftstätigkeit und Konzernstruktur 15

II. Konzernsteuerung 19

III. Konzernstrategie 20

IV. Forschung und Entwicklung 22

V. Nachhaltigkeit 23

2. Wirtschaftsbericht 28

I. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung 28

II. Entwicklung der Immobilienmärkte in Deutschland 28

III. Wesentliche Ereignisse im Berichtszeitraum (Geschäftsverlauf) 32

IV. Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage 37

V. Mitarbeiter 46

3. Prognosebericht 48

4. Risiko- und Chancenbericht 52

I. Risikomanagementsystem 52

II. Risikobewertung und Risikobegrenzung 53

III. Relevante Risiken und Chancen 54

IV. Gesamteinschätzung des Managements zur Risiko- und Chancensituation 65

V. Wesentliche Merkmale des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems 65

5. Abhängigkeitsbericht 66

6. Angaben gem. § 315 Abs. 4 HGB bzw. § 289 Abs. 4 HGB 67

7. Nachtragsbericht 69


1. Grundlagen des Konzerns

I. Geschäftstätigkeit und Konzernstruktur

Geschäftsmodell

Die ISARIA Wohnbau AG (im Folgenden auch „Gesell-schaft“ bzw. in Zusammenhang mit ihren Tochterge-sellschaften und Gemeinschaftsunternehmen „ISARIA Wohnbau Konzern“, „ISARIA Wohnbau Gruppe“ oder nur „ISARIA Wohnbau“ genannt) ist seit über 20 Jah-ren Projektentwickler für Wohnimmobilien im Groß-raum München. Der Konzern kauft Grundstücke über eigenständige Projektgesellschaften (Tochter- und Beteiligungsgesellschaften) in attraktiven Lagen, plant dort Wohnimmobilien, baut diese und verkauft sie anschließend. Teil der Projektentwicklung ist meist die Schaffung von Wohnbaurecht für zuvor gewerblich genutzte Flächen. Dabei konzentriert sich die Gesell-schaft auf Standorte, an denen mindestens einhundert Wohnungen realisiert werden können. Die Geschäfts-tätigkeit der ISARIA Wohnbau Gruppe gliedert sich in die Geschäftsbereiche Neubau von Wohnimmobili-en und Revitalisierung von Bestandsimmobilien. Zu Letzterem zählt auch die Umnutzung von ehemaligen Gewerbeobjekten zu Wohnimmobilien unter der dafür geschaffenen Marke APP.ARTMENTS.

Das Geschäftsmodell der Gesellschaft ist darauf an-gelegt, die errichteten Wohnungen und Häuser voll-ständig zu veräußern. Um die in den Projekten in-vestierten Mittel möglichst renditestark einzusetzen, prüft der Vorstand fortlaufend, in welcher Phase ri-sikooptimiert das beste Verwertungsergebnis erzielt werden kann. Der Regelfall ist der schlüsselfertige Verkauf von Einzeleigentum an private Investoren oder Eigennutzer. In Betracht kommt im Einzelfall auch, dass Projekte bereits vor oder nach Abschluss der Baurechtsentwicklung veräußert werden. Bei der Überprüfung kann sich aber auch ein Fortbestand als Finanzimmobilie als vorteilhaft darstellen. Etwa wenn planungsrechtlich innerhalb unserer Projekte verpflichtend zu errichtende geförderte Wohnungs-bauprojekte oder Gewerbeobjekte vorläufig im Bestand eine wirtschaftlich bessere Realisierung erwarten lassen. Voraussetzung für den Ausweis als Finanzimmobilie ist, dass die (aktuell günstige)

erstrangige Zinssituation ausreichende Bewirtschaf-tungsüberschüsse zur Verzinsung des Eigenkapitals erlaubt und dieses Eigenkapital nicht notwendig im Umlaufvermögen benötigt wird. Dieses kann etwa durch neue Finanzprodukte der konzerneige-nen Finanzierungsplattform sichergestellt werden. Insgesamt können durch Finanzimmobilien stetige Mieteinnahmen zum Ausgleich des vergleichsweise volatilen Projektentwicklungsgeschäfts generiert werden. Auch bei den Finanzimmobilien wird grund-sätzlich die Möglichkeit von Umschichtungen und Verwertungsmöglichkeiten geprüft.

Die Gesellschaft war ursprünglich mit ihren Projekt-gesellschaften ausschließlich im wachstumsstarken Großraum München tätig und ist dort seit Jahren einer der Marktführer. Diese Position kann durch laufende Akquisitionen nur noch gehalten, nicht aber sinnvoll ausgebaut werden. Vor diesem Hintergrund erfolgte 2014 die strategische Entscheidung zur geografischen Ausweitung der Geschäftstätigkeit auf Hamburg als zweiten Standort. Dies auch vor dem Hintergrund, dass in dieser nächstgrößeren deutschen Stadt das Preisniveau für Eigentumswohnungen deutlich nied-riger ist als in München – bei ebenfalls starkem Be-völkerungswachstum und vergleichbarer Kaufkraft der privaten Haushalte. In Hamburg unterhält die Gesellschaft seit 2014 eine Betriebsstätte. München bleibt aber weiterhin Sitz der Gesellschaft mit allen zentralen Funktionen.

Die ISARIA Wohnbau verfügt im Konzern mit der One Group GmbH, Hamburg, und ihren Tochtergesell-schaften (im Folgenden auch „One Group“ genannt) über eine eigene Finanzierungsplattform. Die Ge-schäftstätigkeit der One Group umfasst im Wesent-lichen die Konzeption, Strukturierung und Emission von Projektentwicklungsfonds für Wohnungsbaupro-jekte in Deutschland. Diese Fonds investieren an den Standorten der ISARIA Wohnbau bisher exklusiv in deren Projekte. Daneben können jedoch an anderen Standorten auch Investitionen in externe Projekte erfolgen. Die One Group wird als Teilkonzern inner-halb der ISARIA Wohnbau Gruppe geführt. Der Ge-schäftserfolg innerhalb dieses Teilkonzerns wird im Segment One Group abgebildet.


T 01 | Projekte der ISARIA Wohnbau – Segment Neubau

Projekt Objektgesellschaft Standort Gesamtanzahl Wohneinheiten

Fertigstellung Projekt / Wohnab-schnitte (geplant)

Status

nido

ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 2 GmbH;Wohnabschnitt 10b

Karlsfeld am Prinzenpark

24 09 / 2016

ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 2 GmbH;Wohnabschnitt 10c 38 06 / 2018

ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 3 GmbH;Wohnabschnitt 11c1 (RH) 6 02 / 2016

ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 3 GmbH;Wohnabschnitt 12b 11 12 / 2016

ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 3 GmbH;Wohnabschnitte 11c1 (ETW), 11a2-c2 und 12a

36 04 / 2018

Tübinger Straße ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH & Co. KG

München-Sendling / Westpark 194 12 / 2020

Hansastraße Wohnbau Objekt Hansastraße GmbH & Co. KG

München-Sendling / Westpark 158 12 / 2018

Diamalt Quartier ISARIA Wohnbau Objekt Am Münchfeld GmbH & Co. KG München-Allach 652 2019 – 2022

Gustav- Heinemann-Ring Objekt Gustav-Heinemann-Ring GmbH München-Perlach 140 10 / 2019

Wohnpark Nord ISARIA Holding GmbH & Co. Objekt Hörgensweg KG Hamburg-Eidelstedt 800 2017 – 2020

Graumannsweg ISARIA Wohnbau Objekt Graumannsweg & Co. KG Hamburg-Hohenfelde 27 12 / 2018


Aus den in den Tabellen T01 und T02 aufgeführten Projekten generiert der ISARIA Wohnbau Konzern sein zukünftiges Umsatzvolumen.

Legende | Projekte

Baurecht vorhanden

Baugenehmigung liegt vor

Baurecht geschaffen / Bauvorbescheid liegt vor

Baurechtsentwicklung

Bauvorbereitung

im Bau

fertiggestellt und übergeben

Verkauft

Projekt Objektgesellschaft Standort Gesamtanzahl Wohneinheiten

Fertigstellung Projekt / Wohnab-schnitte (geplant)

Status

Elsenheimerstraße JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Maistraße KG München-Laim 350 12 / 2018

Kapstadtring Objekt Kapstadtring 1 GmbH & Co. KG Hamburg-Winterhude 143 01 / 2018

Tower ISARIA south one GmbH & Co. KG München-Obersendling 266 12 / 2021

T 02 | Projekte der ISARIA Wohnbau – Segment Revitalisierung


Produkte, Vertrieb und Bautätigkeit der ISARIA Wohnbau

Anspruch des ISARIA Wohnbau Konzerns ist es, qua-litativ hochwertige Wohnungen in attraktiven Lagen zum Kauf anzubieten. Der Maßstab sind die Wünsche der typischen eigentumsbildenden Haushalte. Luxus-objekte sind kein Kerngeschäft der Gesellschaft.

Der Vertrieb von Eigentumswohnungen und Häusern wird durch langjährig für die Gesellschaft tätige, provi-sionsvergütete, freie Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter (aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird im Weite-ren nur noch von Mitarbeitern gesprochen) durchge-führt. Die zielgruppenorientierte Produktentwicklung, das Marketing und Bereitstellung von attraktiven Ver-kaufsbüros und Musterwohnungen sind aber zentrale eigene Aufgaben der ISARIA Wohnbau. Wir haben uns auch auf die zunehmende Zahl von Kapitalanlegern als Käufer eingestellt. Die Käufer werden mittlerweile überwiegend über das Internet auf die Produkte der Gesellschaft aufmerksam. Die Betreuung von Investo-ren, die komplette Projekte als Mietobjekt überneh-men, erfolgt direkt durch die Vorstandsmitglieder, die langjährige Verbindungen zur institutionellen Invest-mentwelt haben.

Das Unternehmen verfügt über ein kompetentes und eingespieltes Team von technischen Kundenberatern und kaufmännischen Mitarbeitern, die hunderte von Kunden im Jahr vom „Verkauf vom Plan“ bzw. in der Bauphase bis zur Abnahme begleiten.

Als Projektentwickler deckt die ISARIA Wohnbau die gesamte Wertschöpfungskette sowohl des Entwick-lungsprozesses als auch der Bauphase ab. Sie realisiert ihre Projekte mit externen Architekten, Ingenieuren und Bauunternehmen, die technisch von einem Team aus Projektentwicklern und Projektleitern sowie durch ein kaufmännisches Controlling geführt werden. Die Vergabe der Bauleistungen erfolgt sowohl an Gene-ralunternehmer als auch in sogenannter Einzelvergabe von Gewerken und Gruppen von Gewerken.

Organisationsstruktur

Die ISARIA Wohnbau AG steht an der Spitze der Konzernstruktur. Sie nimmt die Funktion einer ope-rativen Holdinggesellschaft wahr und übernimmt in dieser Eigenschaft konzernübergreifend Aufgaben für die gesamte ISARIA-Gruppe, insbesondere auch die Bereitstellung von Personal für ihre Projektgesell-schaften. Diese Projektgesellschaften sind jeweils Eigentümer von Immobilienprojekten (zum Verkauf bestimmte Grundstücke und unfertige Bauten). Die One Group GmbH mit ihren Tochtergesellschaften bildet innerhalb des ISARIA Wohnbau-Konzerns einen eigenen Teilkonzern. Innerhalb dieses Teilkonzerns nimmt die One Group GmbH ebenfalls die Funktion einer operativen Holdinggesellschaft wahr und über-nimmt in dieser Eigenschaft Aufgaben für ihre Toch-tergesellschaften.

Siehe Tabelle 01 Projekte der ISAIRA Wohnbau –

Segment Neubau

Siehe Tabelle 02 Projekte der ISAIRA Wohnbau –

Segment Revitalisierung

G 01 | Unternehmensstruktur

ISARIA Wohnbau AG

Projektentwicklung

Neubau

laufende Bauprojekte Projektentwicktlungen

Revitalisierung

laufende Bauprojekte Projektentwicktlungen

konzerneigene Finanzierungsplattform

One Group

Eine Gesamtübersicht aller Gesellschaften ist im Anhang dargestellt.


Vorstand und Aufsichtsrat

Die ISARIA Wohnbau wird durch den Vorstand auf Basis gesetzlicher Bestimmungen und der vom Aufsichtsrat beschlossenen Geschäftsordnung geleitet. Der Vor-stand der ISARIA Wohnbau besteht nach der Satzung der Gesellschaft aus mindestens zwei Mitgliedern. Der Aufsichtsrat bestellt die Vorstandsmitglieder. Er berät und überwacht den Vorstand bei der Leitung der Gesell-schaft. Wesentliche Geschäfte des Vorstands benötigen seine Zustimmung. Darüber hinaus kann er einen Vor-standsvorsitzenden bzw. Vorstandssprecher ernennen und dessen Stellvertreter bestellen. Der Aufsichtsrat be-steht laut Satzung der ISARIA Wohnbau aus drei Mitglie-dern, die von der Hauptversammlung gewählt werden.

II. Konzernsteuerung

Um unseren Konzern erfolgreich und nachhaltig zu steuern, müssen wir die Erwartungen aller Interessen-gruppen („Stakeholder“) im Blick haben.

• Die Aktionäre erwarten eine angemessene Wert-steigerung ihres eingesetzten Kapitals.

• Die Fremdkapitalgeber und Fondsinvestoren erwar-ten eine angemessene Verzinsung und die Fähig-keit zur Schuldenrückzahlung.

• Unseren Mitarbeitern müssen wir sichere Arbeits-plätze mit Zukunftsperspektiven bieten.

• Kunden treffen als private Immobilienkäufer re-gelmäßig eine für ihr Leben bedeutsame Investiti-onsentscheidung und erwarten Lebensqualität und Werterhalt.

• Geschäftspartner und Lieferanten rechnen mit un-serer Zuverlässigkeit.

Das Planungs- und Steuerungssystem der ISARIA Wohnbau stellt eine Vieltzahl von Instrumenten bereit, um die aktuelle Geschäftsentwicklung zu bewerten

und daraus zukünftige operative und strategische Entscheidungen abzuleiten. Ziel ist die optimale Aus-schöpfung wirtschaftlicher und unternehmerischer Potentiale.

Finanzielle Kennzahlen

Der Vorstand orientiert sich bei der Steuerung des ISARIA Wohnbau Konzerns vor allem an folgenden finanziellen Kennzahlen:

• Umsatzerlöse• Rohertragsmarge• EBIT• Finanzaufwendungen• Ergebnis nach Steuern• Notariell beurkundete Verkäufe• Auftragsbestand• Kapitalzufluss (Fondsgeschäft One Group)

Die notariell beurkundeten Verkäufe und der Auftrags-bestand bilden dabei die Grundlage für den zukünfti-gen Umsatz. Der Auftragsbestand bietet hierbei eine hohe Planungssicherheit.

Auf Ebene des Teilkonzerns One Group ist das im Fondsgeschäft eingeworbene Kapital die zentrale finanzielle Kenngröße. Sie stellt das konzerninterne Finanzierungspotential für unsere bestehenden sowie zukünftigen Projektentwicklungen dar.

Darüber hinaus steuert der Vorstand das operative Geschäft der einzelnen Projektentwicklungen und Bauvorhaben auf Einzelprojektebene anhand der Kennzahlen Baufortschritt und Verkaufsstand. Meh-rere aufeinander abgestimmte IT-Systeme liefern diesbezüglich tagesaktuelle Daten, die durch Control-ling-Instanzen auf der Basis von Soll-Ist-Vergleichen aufbereitet und dem Vorstand regelmäßig zur Verfü-gung gestellt werden. Dadurch ist der Vorstand jeder-zeit in der Lage, bei Abweichungen Maßnahmen zur Gegensteuerung zu treffen und durch Abweichungs-analysen Ursachen zu prüfen.


Grundsätze und Ziele des Finanzmanage-ments der ISARIA Wohnbau

Der ISARIA Wohnbau Konzern finanziert Immobilien-projekte teils über Eigenkapital und teils über Fremd-mittel, bei denen, neben Bankkrediten, überwiegend Beteiligungen der One Group zur Projektentwicklung herangezogen werden. Grundsätzlich werden die Im-mobilienprojekte durch einzelne Projektgesellschaften gehalten. Die Projektgesellschaften erhalten benötig-te Fremdmittel grundsätzlich direkt von Kapitalgebern bzw. von durch die One Group emittierten Fondspro-dukten. Nach der nun erfolgten Kapitalerhöhung kann die Projektfinanzierung teilweise auch aus diesen Mit-teln durch die Muttergesellschaft erfolgen.

Das Finanzmanagement des ISARIA Wohnbau Kon-zerns umfasst dabei das Kapitalstrukturmanagement, das Cash- und Liquiditätsmanagement, sowie das Management von Zins- und Kreditausfallrisiken. Ziel ist es, die Finanzkraft des Konzerns zu sichern und da-mit die finanzielle Unabhängigkeit des Unternehmens durch die Sicherstellung der Liquidität zu wahren. Zudem sollen die Kapitalkosten durch eine adäquate Kapitalstruktur optimiert werden. Dabei sollen Risiken weitestgehend vermieden werden. Hierfür werden regelmäßig Liquiditätsplanungen erstellt, die laufend auf Soll/Ist- Abweichungen überprüft werden, um bei Eintritt verschiedener Szenarien entsprechende Maß-nahmen ergreifen zu können.

III. Konzernstrategie

Strategische Zielsetzung: Wachstum

Die ISARIA Wohnbau AG zählt bereits heute zu den etablierten großen Projektentwicklungsgesellschaften für Wohnungsbau in Deutschland. Das Ziel der Gesell-schaft ist es, ihre Position im Markt bis zum Jahr 2020 nachhaltig zu stärken und sich bis dahin als der deut-sche Projektentwickler für Wohnimmobilien etabliert zu haben.

In den kommenden fünf Jahren plant die ISARIA Wohnbau, ihre laufenden Projektentwicklungen mit einem Umsatzvolumen von ca. € 1 Mrd. zu realisie-ren. Unter den aktuellen Marktbedingungen schätzt der Vorstand der ISARIA derzeit eine Rohertragsmar-ge von durchschnittlich rund 20% als realisierbar ein. Zugleich soll die bestehende Pipeline durch gezielte Akquisitionen weiter ausgebaut werden, um zusätzli-che Ertragspotenziale zu erschließen. Langfristig plant ISARIA den Projektbestand soweit auszubauen, dass auf Fünfjahressicht durchschnittlich ein Umsatz von zirka € 500 Mio. p.a. realisiert werden kann.

Regionale Expansion

Kernkompetenz der ISARIA Wohnbau AG ist es, nach Baurechtsschaffung – insbesondere in Form der Um-wandlung von Gewerbebaurecht in Wohnbaurecht – Immobilienprojekte für private Erwerber mit mehr als hundert Wohneinheiten p.a. zu entwickeln und zu realisieren. Diese Expertise soll in den kommenden Jahren gezielt ausgebaut und in weitere Zielmärkte übertragen werden. Hierzu prüft die Gesellschaft den Markteintritt in weiteren deutschen Großstädten, vornehmlich in den Top 7 Metropolen. Insbesondere diese Regionen stehen bei bereits heute unzurei-chenden Wohnungsbeständen vor der Herausforde-rung stetig zunehmende Haushaltszahlen bei kaum erhöhbarem Wohnungsbau bewältigen zu müssen. Dies bietet ausgezeichnete Perspektiven für ISARIA als langjährig erfahrenen Immobilienentwickler mit ausgewiesener Expertise bei der Baurechtsbeschaf-fung und der jährlichen Abwicklung von hunderten Neubau-Kaufverträgen.

So konnte sich ISARIA bereits in Hamburg etablieren und erste Projekte akquirieren, die Projektentwicklung vorantreiben und in 2016 das erste Bauprojekt starten. Das Engagement in Hamburg soll über weitere Pro-jektakquisitionen verstärkt werden. ISARIA hat dort über einen Zeitraum von zwei Jahren von der ersten Objektakquisition bis zum personellen Aufbau der Nie-derlassung mit allen prozessualen Schnittstellen zur Konzernzentrale das Muster für weitere Expansionen


geschaffen. Neben dem eigenen Wachstum soll dar-über hinaus künftig auch die Zusammenarbeit bis hin zum Kauf von anderen Projektentwicklern oder deren bestehender Projekte geprüft werden, um weitere Zielmärkte zu erschließen.

Besonders am Heimatmarkt München wird auch eine stärkere regionale Ausweitung in die Metropolre-gion geprüft. ISARIA hat bisher nur mit dem Projekt Karlsfeld die Stadtgrenze um wenige hundert Me-ter überschritten. Alle übrigen Standorte liegen im Stadtgebiet. Durch den starken Bevölkerungsanstieg können nun aber auch Entwicklungen entlang der S-Bahn-Verbindungen oder in Städten wie z.B. Augsburg geprüft werden.

Risikooptimierte Realisierung der Erträge

Bereits mit der Baurechtsschaffung erbringt die ISARIA Wohnbau oft einen wesentlichen Teil ihrer Wertschöpfung. Um die in den Projekten investier-ten Mittel möglichst renditestark einzusetzen, prüft der Vorstand fortlaufend, in welcher Phase risiko-optimiert das beste Verwertungsergebnis erzielt werden kann. Der Regelfall ist der schlüsselfertige Verkauf von Einzeleigentum an private Investoren oder Eigennutzer. In diesem Fall durchläuft ein Pro-jekt die gesamte Wertschöpfungskette vom Ankauf über die Projektentwicklung, die Bauphase bis zur Übergabe mit anschließender Gewährleistung. In Betracht kommt auch, dass Projekte bereits vor oder nach Abschluss der Baurechtsentwicklung ver-äußert werden. Im Einzelfall kann sich aber auch ein Fortbestand als Finanzimmobilie als vorteilhaft darstellen. Etwa wenn planungsrechtlich innerhalb unserer Projekte verpflichtend zu errichtende geför-derte Wohnungsbauprojekte oder Gewerbeobjekte vorläufig im Bestand eine wirtschaftlich bessere Re-alisierung erwarten lassen. Je nach Chancen-Risiko-Profil der einzelnen Projekte können dadurch die zur Verfügung stehenden Eigenmittel möglichst optimal eingesetzt und in anschließenden Folgeprojekten reinvestiert werden.

Klarer Fokus auf Wohnimmobilien bei strikten Investitionskriterien

Auch in Zukunft wird sich ISARIA auf die Akquisition und die Realisierung von Wohnbauprojekten konzentrieren. Hierbei zielt die Gesellschaft auf eine Projektgröße von ca. 100 – 500 Wohnungen pro Projekt bei einem Investitionsvolumen ab ca. € 15 Mio. je Grundstück und erwarteten Rohertragsmargen von mindestens 15%. Die Gesamtinvestitionskosten dieser Projekte belaufen sich in der Regel auf € 50 Mio. aufsteigend.

ISARIA konzentriert sich auf Wohnungen mit attrakti-ver Ausstattung im mittleren Preissegment. Hinsicht-lich der Lage stellen eine gute Nahversorgung und Infrastrukturanbindung in die Zentren entscheidende Kriterien dar. In enger Abstimmung mit den lokalen Behörden erstellt ISARIA nachfrageorientierte Pla-nungen, die auch die Mischnutzung (Kombination aus Wohn- und teilweise Gewerbeimmobilien, wie z.B. Einzelhandel) oder das ISARIA-Konzept APP.ARTMENTS (die Umwandlung von Büroimmobilien in Apartment-Wohnungen) mit einschließt. Im Rahmen der soge-nannten „Sozialen Bodennutzung“ wird bei der Schaf-fung von neuem Wohnungsbaurecht regelmäßig auch der Bau von Sozialwohnungen auf einem Flächenan-teil verlangt. Die Wohnbauprojekte erfolgen vor allem auf bereits versiegelten Flächen mit bestehenden Im-mobilien bzw. auf Konversionsflächen, um möglichst ressourcenschonend neuen Wohnraum zu schaffen. Dabei strebt ISARIA ein Verhältnis von ca. 70% Neubau und 30% Revitalisierung von Bestandsgebäuden an.

Weitere Stärkung der Finanzierungsstruktur

Die Bonität der ISARIA konnte bereits in den Vorjah-ren kontinuierlich verbessert werden. Die im abge-laufenen Jahr 2016 erfolgte Kapitalerhöhung führte aufgrund der deutlichen Stärkung des Eigenkapitals zu einer weiteren und starken Verbesserung der Bo-nität der Gesellschaft. Hierdurch erhält die ISARIA be-reits heute deutlich verbesserte Konditionen bei der Finanzierung ihrer Projekte. So wird der durchschnitt-liche Zinsaufwand in den kommenden Jahren weiter


reduziert und die Profitabilität weiter gesteigert. Dies stärkt wiederum das Eigenkapital und verschafft wei-tere Spielräume für das geplante operative Wachstum. Die Finanzierungsstruktur der Gruppe soll auch in den kommenden Jahren durch geeignete Instrumente wei-ter verbessert werden.

Daneben stellt die im Konzern integrierte One Group, die Projektentwicklungsfinanzierungen konzipiert und an Anleger vertreibt, weiterhin eine wichtige Finanzie-rungsplattform dar. Dadurch erhält die ISARIA erforder-liche Eigenmittel für den Zeitraum der Projektentwick-lungen, um diese gewinnbringend zu investieren.

VI. Forschung und Entwicklung

Die ISARIA Wohnbau betreibt auf Grund der Art ihrer Geschäftstätigkeit keine Forschungs- und Entwicklungs-aktivitäten. Ihre Geschäftstätigkeit ist unabhängig von Patenten oder Lizenzen. Allerdings ist die Gesellschaft

ein stark researchorientiertes Unternehmen.

Im „Top Down“ Ansatz werden von der strategischen Projektentwicklung alle wesentlichen deutschen Woh-nungsmärkte hinsichtlich ihrer Marktchancen beob-achtet und verglichen. Regional werden Expansions-möglichkeiten in Großräumen bis hin zu Ortsteillagen untersucht. Auf neue und geänderte Wohnbedürfnisse wird etwa mit der Produktlinie APP.ARTMENTS und neuen Grundrisstypen reagiert.

Im „Bottom Up“ Ansatz beobachtet die Kundenbe-treuung und der Vertrieb Wettbewerbsprodukte hin-sichtlich Qualität, Preis und Vertriebserfolg und gibt Erkenntnisse aus Kundengesprächen, etwa zu Aus-stattungen, Grundrissen und Sonderwünschen, an die Projektentwicklung weiter.

Wesentliche Wort- und Bildmarken der Gesellschaften, Finanz- und Immobilienprodukte sind für den Konzern geschützt.

G 02 | Nachhaltigkeit

Ökologische Verantwortung

Gesellschaftliche Verantwortung

Werte & Compliance

Ökonomische Verantwortung

Menschen & Arbeitsplatz

N A C H HA

LTIGKEIT


V. Nachhaltigkeit

Die ISARIA Wohnbau verpflichtet sich zum nachhalti-gen Handeln, da unsere Geschäftstätigkeit Auswir-kungen weit über die Grenzen unseres Unternehmens hinaus entfaltet. Wir tragen deshalb Verantwortung dafür, nachhaltige Geschäftspraktiken zu entwickeln und umzusetzen, die sowohl unseren operativen An-forderungen als auch unserer Verpflichtung gegenüber der Gesellschaft und der Umwelt gerecht werden. Wir sind davon überzeugt, dass wir durch soziales und umweltbewusstes Handeln neben unserem Ansehen auch den Unternehmenswert zusätzlich steigern. Die Integration von Nachhaltigkeitsaspekten in unsere Be-triebsführung und Unternehmensstrategie basiert auf fünf zentralen Bausteinen.

Im Fokus unserer Bemühungen um Nachhaltigkeit steht unser Kerngeschäft, die Projektentwicklung. Die ISARIA Wohnbau nimmt als einer der führenden Projektentwickler eine wichtige gesellschaftliche Funktion innerhalb der Metropolregionen, in denen wir aktiv sind, ein, da unsere Projekte im wörtlichen Sinne nachhaltig sind und eine „längere Zeit anhal-tende Wirkung“ entfalten. In Anlehnung an das Bau-gesetzbuch sollen unsere Planungen eine städtebau-liche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen miteinander in Einklang bringt, gewährleisten. Unsere Planungen sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Um-welt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln.

Ökologische Verantwortung

Nachhaltigkeitsaspekte bei Ankauf und Bau

In Anbetracht der Tatsache, dass weltweit etwa 40% der Energie, 30% der Rohmaterialien sowie 20% des Wasserverbrauchs beim Bau, Betrieb und Abriss von Immobilien verbraucht werden, ist eine nachhaltige Projektentwicklung eine Selbstverständlichkeit für uns.

Nachhaltiges Handeln bedeutet für uns nicht die allei-nige Fokussierung auf niedrige und niedrigste Energie-verbräuche während der Bewirtschaftung. Die energe-tische Betrachtung von Immobilien schließt über den gesamten Lebenszyklus vielmehr auch die „Graue Energie“ (zur Herstellung erforderliche Energie) sowie die durch die Lage der Gebäude induzierte Mobilität (ÖPNV, MIV) ein. Der Neubau von Immobilien wurde in der Vergangenheit zunehmend gesetzlich reguliert. Gleichzeitig verschärften sich die energetischen Anfor-derungen, die grundlegend Gebäude im Betrieb er-füllen müssen. Verglichen mit dem deutschen Gebäu-debestand weisen die Projekte der ISARIA Wohnbau weit unterdurchschnittliche Energieverbräuche auf. Im aktuellen Projekt Karlsfeld unterschreiten unsere Wohnungen die zum Zeitpunkt der Bauantragsstellung geltenden gesetzlichen energetischen Anforderungen der Energieeinsparverordnung 2014 (EnEV 2014) um 30% und entsprechen damit dem KfW-70-Standard.

Das nachhaltige Handeln der ISARIA Wohnbau zielt aufgrund der zuvor beschriebenen gesetzlichen Regu-larien nicht nur auf eine weitere Reduzierung des be-

Siehe G 03 Spezifischer Jahres- heizwärmebedarf

Siehe G 02 Nachhaltigkeit

G 03 | Spezifischer Jahresheizwärmebedarf in (kWh / m2a)

vor 1

979

350

vor 1

984

150

WSc

hV19

9510

0

EnEV

200

2 | 2

004

| 200

770

EnEV

201

450

KfW

-70-

Stan

dard

(nac

h En

EV 2

014)

45

EnEV

201

638

Entwicklung der Vorschriften zum zulässigen spezifischen Jahresheizenergiebedarf von Wohnungsneubau-ten in Deutschland.


trieblichen Energieverbrauchs. Nachhaltiges Handeln bedeutet für uns vielmehr das Heben und Identifizie-ren von Potentialen, die mit den im Folgenden näher beschriebenen Begriffen „Graue Energie“, „Nachhalti-ge Mobilität“ oder „Brownland“, das heißt der Inan-spruchnahme von bereits genutzten Flächen für den Bau von Wohnungen, verbunden sind. Der Ankauf von Flächen, Grundstücken und Bestandsgebäuden anhand der nachfolgend aufgezählten Kriterien stellt im Rahmen der Projektentwicklungsaktivitäten der ISARIA Wohnbau das zentrale Steuerungsinstrument für nachhaltiges Handeln dar.

Nachhaltigkeitskriterien beim Ankauf

allgemein

• gute Anbindungsqualität an den (möglichst schie-nengebundenen) ÖPNV

• vorhandene Nahversorgung mit Gütern des tägli-chen Bedarfs

zusätzlich bei Flächenentwicklungen

• vorzugsweise Revitalisierung und Umnutzung von bereits genutzten Flächen („Brownland“)

• nur ausnahmsweise Inanspruchnahme von bislang unbelasteten Flächen („Greenland“)

zusätzlich bei der Revitalisierung von Bestandsgebäuden

• die bisherige Nutzung ist langfristig nicht mehr nachgefragt

• Umgebung und Gebäudestruktur sind für Wohn-zwecke geeignet

Diese Ankaufskriterien sind Leitplanken unseres un-ternehmerischen Handelns und stehen im Einklang mit dem gesellschaftlichen und politischen Diskurs zur „Nachhaltigen Stadt“, die soziale, ökonomische und ökologische Kriterien gleichermaßen beim Bauen beachtet. Nachhaltigkeit ist hierbei kein statischer Zu-stand, sondern erfordert dynamische Anpassungen an sich ändernde Umstände.

Reduzierung der Flächeninanspruchnahme durch die Revitalisierung von Brachflächen

Bei dem Ankauf von Grundstücken und Flächen achten wir darauf, möglichst keine Flächen auf der „Grünen Wiese“ („Greenfield“), sondern bereits baulich genutz-te Flächen („Brownfield“) in Anspruch zu nehmen. Der sparsame und schonende Umgang des Bodens ist ein zentrales Politikanliegen und findet sich beispielswei-se im 30-Hektar-Ziel der Bundesregierung oder in der sog. „Bodenschutzklausel“ im Baugesetzbuch wieder. Der Rat für Nachhaltige Entwicklung (2004) schlussfol-gert: „Das Recycling von […] urbanen Brachflächen ist eine bereits an vielen Beispielen erfolgreich durchge-führte Strategie zur Verminderung der Flächeninan-spruchnahme und zur Revitalisierung von Städten.“ Aufgrund von früheren (gewerblichen) Nutzungen ist das Flächenrecycling oftmals mit umfangreichen Altlastensanierungen verbunden, wobei schädliche Substanzen fachgerecht entsorgt werden. Die ISARIA Wohnbau ist seit Jahren bei vielen großen Konversi-onsflächen aktiv, wie etwa in München-Riem (zuvor: Flughafen), Arnulfpark (zuvor: Containerbahnhof) und Hirschgarten (Bahn- und Postgelände). Die in 2016 fer-tiggestellten und in Entwicklung befindlichen Projekte belegen dies auch für Gegenwart und Zukunft:

Karlsfeld-Projekt nido

Neubau auf einem ehemaligen Freiland-Umspannwerk

Diamalt Quartier Neubau und Revitalisierung von Industrie-denkmälern auf der Industriebrache der ehemaligen Diamalt-Werke

Tower Revitalisierung eines leer stehenden ehemaligen Siemens-Verwaltungshoch-hauses

Hansa-/Tübinger-straße

Abriss und Neubau auf einem leer ste-henden ehemaligen Produktionsstandort

Kapstadtring Revitalisierung eines leer stehenden ehemaligen Bürogebäudes

Gustav-Heine-mann-Ring

Abriss eines leer stehenden Bürogebäu-des und Neubau von Wohneinheiten

Graumannsweg Abriss eines leer stehenden Bürogebäu-des und nachverdichteter Neubau von Wohneinheiten


Erhalt der „Grauen Energie“ durch die Revitalisierung von Bestandsgebäuden

Bei dem Ankauf von Bestandsgebäuden achten wir darauf, dass die vorhandene Gebäudestruktur flexibel auf neue Nutzungen anpassbar ist. Unsere Konzepte basieren darauf, die in der vorhandenen Gebäude-struktur gebundene Energie, die beispielsweise für die Herstellung von Zement und Stahl notwendig war, zu erhalten und weiter zu nutzen. Der Erhalt der sog. „Grauen Energie“ ist bei der Revitalisierung von Be-standsgebäuden neben der Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum in München und Hamburg ein Kernelement unseres nachhaltigen Handels bei Be-standsimmobilien. Gerade der Erhalt des bisherigen Rohbaus erhält in erheblichem Umfang die schon ein-gesetzte „Graue Energie“ bzw. spart deren Einsatz im Vergleich zu Neubauten. Bei den umfangreichen Sa-nierungsarbeiten ist oftmals eine Altlastensanierung (z.B. Asbest) notwendig, da die früher eingesetzten Baumaterialien nach heutigen Standards als gesund-heitsschädlich eingestuft werden. Weiterhin ist eine Infrastruktur wie Medienversorgung und Straßener-schließung zumeist gegeben.

Nachhaltigkeit in der Projektentwicklungsphase

Bei der Realisierung aller Projekte finden intensive Abstimmungsgespräche mit Vertretern der Verwal-tung und Politik statt. Im Rahmen der obligatorischen Öffentlichkeitsbeteiligung werden die Öffentlichkeit sowie Träger öffentlicher Belange in den Planungs-prozess eingebunden. Geäußerte Bedenken oder Anregungen werden während des Bebauungsplan-verfahrens im Abwägungsprozess berücksichtigt. Im Bebauungsplanverfahren gibt die ISARIA Wohnbau Gutachten in Auftrag, um die Auswirkungen der Pla-nungen auf die Schutzgüter Menschen, Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima und Landschaft, Kultur- und Sachgüter beurteilen zu können. Ergeben sich im Rah-men orientierender Untersuchungen Anzeichen schäd-licher Auswirkungen werden diese vertieft untersucht und Lösungsmöglichkeiten eruiert. Von besonderer Bedeutung sind Auswirkungen auf Tiere und Pflanzen,

die durch europarechtliche Vorschriften geschützt wer-den. Bei Eingriffen oder Beeinträchtigungen von deren Lebensräumen sind umfangreiche Ausgleichs- und Kompensationsmaßnahmen erforderlich, die gemein-sam mit den zuständigen Behörden erarbeitet werden.

Nachhaltigkeitskriterien beim Bau

Das klassische Baugeschäft zur Errichtung unserer Wohnungen wird aufgrund unseres Geschäftsmodells von externen Generalunternehmern und Einzelgewer-ken durchgeführt, wobei Planung und Abnahme in unserem Aufgabenfeld verbleiben. Unser nachhaltiges Handeln basiert auf vier Prinzipien, auf die wir unsere Auftragnehmer vertraglich verpflichten:

• Einhaltung und Übererfüllung von Energie- und Ma-terialstandards

• Sicherheit und Arbeitsschutz vor Preis und Zeit

• Einhaltung der unternehmensinternen Compliance-Richtlinien, insbesondere zur Vermeidung von Kor-ruption

• Verpflichtung zur Einhaltung des gesetzlichen Min-destlohns durch Auftragnehmer

Mit diesen Punkten verpflichten wir unsere Auftrag-nehmer und deren Subunternehmer insbesondere zur Einhaltung des gesetzlichen Mindestlohns, zur Zahlung von Steuern und Sozialabgaben sowie zur Einhaltung von gesetzlichen Standards zum Schutz der Natur. Ebenso beinhalten unsere Verträge umfang-reiche Regelungen zur Vermeidung von Korruption und Schwarzarbeit, die durch regelmäßige Kontrollen überprüft werden.

Bei der Abnahme der Wohnungen von unseren Auf-tragnehmern wird überprüft, ob die Vorgaben der Baubeschreibung eingehalten werden und die Woh-nungen den gesetzlichen Standards entsprechen (z.B. Energieeinsparverordnung, Brand- und Schallschutz), bevor diese wiederum für unsere Käufer freigegeben werden. Ziel unseres Unternehmens ist die Übergabe von im Wesentlichen mängelfreien Wohnungen, um unser eigenes Qualitätsverständnis zu erfüllen.


Gesellschaftliche Verantwortung

Reduzierung des durch die Lage induzierten Energieverbrauchs durch Nutzung nachhaltiger Mobilitätsformen

Nach unserer Auffassung stellen in urbanen Räumen nachhaltige Mobilitätsformen (ÖPNV-, Rad- und Fuß-verkehr) zum Erreichen von Arbeitsplätzen, Schulen oder Einkaufsmöglichkeiten, das Rückgrat der zukünf-tigen Stadt dar. Daher sind bei unseren Projekten leis-tungsfähige U- und S-Bahnhaltestellen grundsätzlich in weniger als 15 Minuten fußläufig erreichbar. Die ebenso fußläufige Erreichbarkeit von Lebensmittel-geschäften, Kinderbetreuungseinrichtungen oder Re-staurants ist für uns ein Kernelement von Urbanität. Unsere Auffassung eines nachhaltigen Handelns ist konform mit dem Grundsatzbeschluss „Nahmobili-tät“ der Landeshauptstadt München (2013) oder dem Weißbuch Innenstadt (2011) des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit. Nachhaltige Mobilitätsformen weisen neben der be-kannten ökologischen Komponente auch eine bislang eher weniger beachtete ökonomische Komponente auf, indem Haushalte z.B. durch eine gute Anbindung an den ÖPNV langfristig niedrigere Mobilitätskosten zu tragen haben.

Beteiligung der Städte an den Planungsgewinnen und Schaffung von sozialgebundenem Wohnraum

Die ISARIA Wohnbau ist in München bei fast allen Pro-jekten an die Sozialgerechte Bodenordnung (SoBoN) gebunden, bei der erstens ein Teil des Planungsge-winns zweckgebunden für den Bau von Grundschulen, Kitas, öffentliche Straßen oder Grünflächen an die Stadt München abgeführt wird und zweitens vertrag-lich verpflichtend Wohnungen für Einkommensschich-ten errichtet werden, die ansonsten vom Erwerb im freifinanzierten Wohnungsbau ausgeschlossen sind. Mit Hilfe der Sozialgerechten Bodenordnung wird das gesellschaftliche Ziel erreicht, sozial durchmischte

Quartiere zu realisieren. Wir begrüßen es, dass ver-gleichbare Regelungen mittlerweile auch in anderen Metropolen eingeführt wurden, so etwa an unserem neuen Standort Hamburg.

Soziales Engagement für Flüchtlinge und Waisenkinder

Die gesamtstaatliche Verantwortung hunderttausen-de Flüchtlinge in Deutschland unterzubringen, ist auf kommunaler Ebene – insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten wie München und Hamburg – eine Herkulesaufgabe. Die ISARIA Wohnbau hat bis Mitte 2016 leerstehende Hallen befristet zur Unterbringung von Flüchtlingen zur Verfügung gestellt. Die damit verbundenen Mieteinnahmen verwendeten wir u.a. um fehlende Hilfsangebote in den Unterkünften selbst zu finanzieren. In München boten wir bei-spielsweise mit Hilfe von Lehrern Deutschunterricht an und stellten hierfür auch Unterrichtsräume sowie weitere Büroräume für ehrenamtliches Engagement zur Verfügung.

Bereits seit 2010 unterstützen wir über das Tochterun-ternehmen One Group das „Furaha Phönix Kinderhaus“ in Kenia, das Straßenkindern und AIDS-Waisen in eine bessere Zukunft hilft, indem es ihnen eine Schulausbil-dung und Perspektiven für ihr Berufsleben gibt.

Menschen und Arbeitsplatz

Unsere Mitarbeiter sind das wichtigste Kapital unseres Unternehmens. Aufgrund des engagierten Handelns sowie der Fähigkeit unserer Mitarbeiter können wir auf eine positive Geschäftsentwicklung zurückblicken.

Uns ist es wichtig, das Potenzial der Mitarbeiter früh-zeitig zu erkennen und zu fördern. Mit unterschied-lichen Fort- und Weiterbildungen entwickeln wir die fachlichen Kenntnisse stets weiter und unterstützen unserer Mitarbeiter ebenso bei deren persönlichen Entwicklung. Freude am lebenslangen Lernen ist uns wichtig.


Durch die Verknüpfung von Leistung mit individuellen Boni honorieren wir Top-Leistungen unserer Mitarbei-ter, unabhängig von Position und Funktion. Individuell angepasste Arbeits- und Teilzeitmodelle sowie flexible Arbeitszeiten ermöglichen die Vereinbarkeit von Fami-lie und Beruf.

Zum Thema Diversity bringen unsere Mitarbeiter ihre Erfahrungshorizonte aus verschiedenen Nationali-täten in das Unternehmen mit ein und bereichern damit unsere Unternehmenskultur durch Offenheit, interkulturelle Kompetenz und respektvollen Umgang. Das Verhältnis zwischen weiblichen und männlichen Arbeitnehmern liegt derzeit bei einem Anteil von 59% zu 41%.

Weitere Informationen zu unseren Mitarbeitern finden sich im Kapitel 2.V..

Werte und Compliance

Unsere Compliance-Richtlinie legt die Werte fest, die das Handeln und die Orientierung der ISARIA Wohnbau bestimmen. Wir sind überzeugt, dass ethische und ökonomische Werte voneinander abhängig sind. Die Geschäftswelt muss um einen fairen Umgang mitei-nander bemüht sein und im Rahmen der vorgegebe-nen Normen handeln. Die Compliance-Richtlinie zur Vermeidung von Korruption beinhaltet insbesondere interne Standards zur Vergabe von Aufträgen, der An-nahme und Vergabe von Geschenken und Einladungen sowie Hinweise zur Vermeidung von Interessenskon-flikten. Ebenfalls distanzieren wir uns klar von Diskri-minierung jeder Art.

Das Handeln unserer festen und freien Mitarbeiter orientiert sich stets an der internen Compliance-Richt-linie. Durch klare Leitlinien werden unsere Mitarbeiter dazu angehalten gegenüber Kollegen, Dienstleistern, Aktionären und unseren Kunden fair, respektvoll, pro-fessionell und integer aufzutreten.

Ökonomische Verantwortung

Unsere ökonomische Verantwortung orientiert sich am Leitbild des „Ehrbaren Kaufmanns“, der einen langfristigen wirtschaftlichen Erfolg mit seiner gesell-schaftlichen Verantwortung verknüpft. Mit unseren Geschäftspartnern verbindet uns daher einerseits das Ringen um Preise und Qualität, andererseits blicken wir aufgrund der Prinzipien Fairness und Integrität auf beständige Partnerschaften und gemeinsame Erfolge zurück. Der langfristige wirtschaftliche Erfolg dient nicht zuletzt unseren Mitarbeitern und Anteilseignern, indem wir das Eigenkapital des Unternehmens konti-nuierlich steigern. Hierdurch bleiben wir auch in Zu-kunft handlungsfähig und können Investitionschancen wahrnehmen.


2. Wirtschaftsbericht

I. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Laut Winterprognose des Instituts für Weltwirtschaft (IfW) in Kiel im Dezember 2016 setzt sich der Auf-schwung in Deutschland trotz internationaler Unsi-cherheiten fort. Das Brexit-Votum wird die deutsche Konjunktur nicht spürbar schwächen. Hingegen sind derzeit die langfristigen Auswirkungen der Präsi-dentschaftswahlen in den Vereinigten Staaten und des Verfassungs-Referendums in Italien schwer ab-sehbar; kurzfristig sollten die Folgen hieraus gering bleiben. Die Beschäftigung nimmt weiter, auch wenn zuletzt stark verlangsamt, zu, die Arbeitslosenquote weiter ab, da die Rahmenbedingungen am Arbeits-markt weiterhin günstig sind. Treibende Kraft der ausgedehnten deutschen Aufschwungphase bleibt die Binnenwirtschaft.

Aufgrund steigender Inflation nimmt der private Kon-sum nicht mehr so stark zu. Investitionen hingegen gewinnen auch dank der anhaltend günstigen Finan-zierungsbedingungen stärker an Gewicht, insbeson-dere im Bereich Wohnungsbau.

II. Entwicklung der Immobilienmärkte in Deutschland

Der Markt für Projektentwickler im Wohnungsbau

Von diesen positiven Rahmenbedingungen, insbeson-dere von den weiterhin extrem niedrigen Finanzie-rungskosten, aber auch von dem Mangel an Alterna-tivanlagen profitiert auch der Wohnungsbau an den sogenannten TOP-7-Standorten – Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München.

Die Immobilienkonjunktur in Deutschland (als Indi-kator für die aktuelle Situation) kletterte zum Jah-resende unter dem Strich um 0,9% gegenüber dem Endstand 2015. Unbeeindruckt von Stimmungen und Eindrücken steigt sie im Januar 2017 um weitere 1,4% im Vergleich zum Vormonat an. Das Immobilienklima

(als Indikator für die weiteren Aussichten) hingegen liegt im Dezember 2016 um 1,1% unter dem Stand zum Jahresende 2015. Zum Jahresende kühlte sich die Stimmung in der deutschen Immobilienkonjunktur zum zweiten Mal in Folge ab. Dieser Trend zeich-net sich auch im Januar 2017 durch einen weiteren Rückgang von 1,9% zum Vormonat ab. Bedingt durch die derzeit herrschende kritische Grundstimmung aufgrund aufkommender geänderter Herausforde-rungen, resultiert diese Entwicklung des Immobi-lienklimas im Wesentlichen aus dem Sinken in den Bereichen Investment- und Ertragsklima.

Das Klima im Bereich Wohnungsbau liegt nur knapp, um 0,23% unter dem entsprechenden Vorjahreswert und stellt sich gegenüber den anderen Asset-Klassen weiterhin als die attraktivste Asset-Klasse und damit als „sicherer Hafen“ und wichtigen Stabilitätsanker dar. Der Grund dafür, dass der Wert im Bereich Woh-nungsbau nicht höher liegt, findet sich auf der Ange-botsseite, wo mittlerweile von „Produktarmut“ oder sogar „Produktnotstand“ gesprochen wird, da das Wohnungsangebot zu langsam wächst. Zwar steigt das Bauvolumen derzeit an, wird aber auch mittelfristig in den Wachstumsstädten nicht die Nachfrage bedienen können. Aufgrund dieser Angebotsknappheit mit Un-terstützung vom Niedrigzinsumfeld, steigen die Preise für Wohneigentum in Deutschland weiterhin stark an, wenngleich mit etwas geringfügiger Dynamik.

Zugleich gewinnt der Preisauftrieb an Breite und er-fasst auch zunehmend ländliche Regionen. Seit 2010 ist der Preisindex für Wohnimmobilien in den sieben größ-ten Städten demnach um 45% gestiegen. Allein in 2015 sind Eigentumswohnungen um 6,5% teurer geworden, Reihen- und Einfamilienhäuser um 5%.

Die immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind daher auch und insbesondere für Projektent-wickler im Wohnungsbau weiterhin als sehr gut ein-zuschätzen. Sie haben in allen Wachstumsregionen Deutschlands damit weiterhin ein sehr gutes Umfeld.

Die Wirksamkeit der Mitte 2015 in Kraft getretenen Regelungen zur Mietpreisbremse und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Maklercourtage (Mietrechts-


novellierungsgesetz – MietNovG) wird mittlerweile überwiegend in Frage gestellt. Derzeit ist weder ein Trend bei den Miethöhen noch bei den Immobilienver-käufen im Neubaubereich erkennbar. Eine nachhaltige Auswirkung auf den Immobilienmarkt bleibt weiterhin abzuwarten. Weitere Verschärfungen dieser Regelun-gen sind bereits in der politischen Diskussion.

Seit dem 21. März 2016 greift in Deutschland die sog. Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Im Rahmen der Um-setzung dieser EU-Richtlinie haben Bundesrat und Bundestag einige grundlegende Gesetzesänderungen beschlossen, die zum Teil erhebliche Auswirkungen auf das Baufinanzierungsgeschäft bei Kreditinstituten und Vermittlern haben. Es ist festzustellen, dass es ak-tuell bei den Kreditinstituten erhebliche Unsicherheit über die Folgen dieser Regelungen gibt und darum vielfach die Kreditvergabe erheblich verzögert wird. Es kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass es dauerhaft zu Einschränkungen bei der Kreditvergabe kompletter Käufergruppen kommen wird. Dies würde sich negativ auf unseren derzeit fast ausschließlich genutzten Vertriebsweg des Einzelverkaufs auswirken.

Das Bundeskabinett hat am 21. Dezember 2016 einen weiteren Gesetzesentwurf zur „Ergänzung des Finanz-dienstleistungsaufsichtsrechts im Bereich der Maßnah-men bei Gefahren für die Stabilität des Finanzsystems und zur Änderung der Umsetzung der Wohnimmobili-enkreditrichtlinie“ beschlossen. Der Gesetzesentwurf sieht vor, Instrumente zu schaffen, mit denen die Ba-Fin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) bei Bedarf den Kreditgebern bestimmt Kriterien für die Vergabe von Neukrediten vorgeben kann, wie zum Beispiel eine Obergrenze für das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Immobilienwert. Die weitere Ent-wicklung muss aufmerksam beobachtet werden.

Entwicklung des Wohnungsmarkts in München

München ist einer der Top-Wohnstandorte in Deutsch-land. Dessen Attraktivität hat sich seit unserer letzten ausführlichen Berichterstattung im Geschäftsbericht 2015 nicht verändert. Der Standort München belegt

weiterhin in zahlreichen nationalen Studien im Hinblick auf die für den Immobilienmarkt relevanten Faktoren, wie z.B. ökonomische und strukturelle Indikatoren, Standortstärke und Zukunftsfähigkeit der Standorte, Rang 1. So belegt München zuletzt wieder im „Prognos Zukunftsatlas 2016“ mit dem Landkreis und der Landes-hauptstadt die ersten beiden Plätze unter allen Kreisen und Städten in Deutschland. Diese Studie untersuchte die Zukunftschancen aller 402 Kreise und kreisfreien Städte Deutschlands. Auch in internationalen Ran-kings liegt München regelmäßig auf den vordersten Plätzen, zuletzt z.B. im City Investment Intensity Index von Jones Lang Lasalle (JLL) auf Platz 3 oder in der im Februar 2016 veröffentlichen Studie von Mercer zur Lebensqualität auf Platz 4. Münchens leistungsfähige Wirtschaftsstruktur zeigt sich unter anderem in der größten Zahl an Unternehmenszentralen je Einwohner. Als „Stadt der DAX-Konzerne“ gehört sie zu den pro-duktivsten deutschen Metropolen. München ist zudem folgerichtig weiterhin deutschlandweit der Wohnim-mobilienstandort mit dem höchsten Preisniveau.

Diese nachhaltig sehr positiven Rahmenbedingungen führten in den vergangenen Jahren zu einer anhaltend hohen Nachfrage am Münchner Wohnimmobilien-markt, mit weiterhin klarem Aufwärtstrend bei den Kaufpreisen. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Be-richtes liegen noch keine Zahlen für das Gesamtjahr 2016 des Gutachterausschusses der Stadt München vor. In seinem zuletzt veröffentlichten Quartalsbe-richt für das erste bis dritte Quartal 2016 meldet er aber Kaufpreise für Neubauwohnungen, die in durch-schnittlichen Wohnlagen mit rund € 6.800 pro m² um 13,6% (Vj. 6,2%) und in guten Wohnlagen mit rund € 7.450 pro m² um 10,4% (Vj. 4,7%) über den Preisen zum 30. September 2015 liegen. Eine Differenzierung nach Wohnlagen zeigt, dass gerade in durchschnittli-chen Lagen – dies ist der Bereich, in dem die ISARIA Wohnbau vornehmlich vertreten ist – die Preiselastizi-tät noch am größten ist, d.h. die Wohnungen im Ver-hältnis gesehen noch bezahlbar sind.

Seit 2014 ist auch das Thema „Immobilienblase“ ver-stärkt in der Diskussion. Zwar geht (nicht nur) auf dem Münchner Markt die Schere zwischen Mieten und Kaufpreisen für Wohnimmobilien deutlich auseinan-


der. Eine isolierte Betrachtung der Preisentwicklung allein ist allerdings noch nicht aussagekräftig. Zum Einen darf das verfügbare Haushaltseinkommen bei der Frage der Erschwinglichkeit von Wohneigentum nicht vernachlässigt werden. Setzt man die Miet- bzw. die Selbstnutzerkosten ins Verhältnis zur Kaufkraft-entwicklung, so zeigt sich nach einer Analyse des In-stituts der deutschen Wirtschaft in Köln, dass sowohl der Erwerb von Wohneigentum als auch das Mieten in den deutschen Metropolen, auch in München, seit 2010 insgesamt erschwinglicher geworden ist Darüber hinaus ist der Kauf aber, u.a. auch in München, sogar günstiger als das Mieten. Ursächlich hierfür ist vor al-lem die Zinsentwicklung. Zum Anderen kann die Preis-entwicklung zumindest in München auch weitgehend fundamental begründet werden. So ist die Nachfrage nach Wohnraum in München ungebrochen hoch, täg-lich kommen im Durchschnitt bis zu 80 Menschen nach München, das bedeutet theoretisch 50 neue Wohnun-gen täglich. In den letzten 15 Jahren sind mehr als 300.000 Menschen zusätzlich nach München gekom-men. So konnte die Stadt München bereits im Mai 2015 das Überschreiten der 1,5-Millionen-Einwohner-Marke vermelden. Und nach aktuellen Prognosen soll die Stadt bis 2030 auf über 1,7 Mio. Einwohner anwachsen.

Das führt dazu, dass München von einem Überangebot weit entfernt ist. Im Gegenteil: die anhaltend hohe Nachfrage bei Privatanlegern und Investoren nach Wohnimmobilien in München hat das Angebot am Markt schon länger spürbar ausgedünnt. In den ersten drei Quartalen 2016 konnte der Gutachterausschuss München gegenüber dem Vergleichszeitraum im Vorjahr wieder gestiegene Verkäufe von Eigentums-wohnungen feststellen. Der Anstieg lag bei knapp drei Prozent, der Anstieg beim Geldumsatz sogar bei acht Prozent. Der gestiegene Geldumsatz ist auf die wiederholt gestiegenen Wohnungspreise zurückzu-führen. Diese Entwicklung der nur leicht steigenden Vertragszahlen bei steigenden Preisen dokumentiert das knappe Angebot bzw. den mittlerweile herrschen-den Wohnungsmangel. Das wiederum kann nur durch eine deutliche und nachhaltige Ausweitung der Bau-tätigkeit überwunden werden. Tatsächlich lag aber die Anzahl der Baugenehmigungen in 2015 mit 7.489 leicht unter dem Wert in 2014 (7.627). Damit rückt der

nachhaltige Anstieg der Baufertigstellungen in den nächsten Jahren in weite Ferne und ein weiterer An-stieg der Preise ist so vorprogrammiert. Schon 2014 sanken die Baufertigstellungen auf rund 6.300 Woh-nungen ab und verfehlten damit den von der Stadt München auf 8.500 Wohnungen bezifferten jährlichen Neubaubedarf. In 2015 liegt die Zahl fertiggestellter Wohnungen bei nur noch knapp 5.700 Wohnungen und damit nochmals deutlich niedriger. Darüber hin-aus gehen andere Institute unter Berücksichtigung der bisherigen Bevölkerungsentwicklung und der zusätzli-chen Einwohner durch den Flüchtlingszustrom von ei-nem gegenüber der Einschätzung der Stadt München tatsächlich deutlich höheren Bedarf von mindestens 15.000 bis 20.000 Wohnungen pro Jahr, und damit drei- bis viermal so viele Wohnungen wie heute ge-baut werden, aus. Dadurch fehlen bis 2030 nach der Prognos-Studie „Wohnen in Deutschland 2045“ vom März 2016 insgesamt 158.000 Wohnungen. Daneben nimmt in München, anders als in einigen anderen deutschen Großstädten, zudem der vorhandene Platz zum Bauen weiter ab. So stehen im Stadtgebiet nur noch Flächen für rund 46.000 Wohnungen, zur Verfü-gung. Eine stärkere Kooperation Münchens mit dem Umland wird deshalb von zentraler Bedeutung für die weitere Entwicklung werden.

Derzeit gibt es jedoch grundlegend keine Anzeichen für eine mittelfristige Entspannung der Marktsituation und somit auch nicht für größere Preisrückgänge oder gar das Entstehen einer Preisblase auf dem Münchner Immobilienmarkt. Die Kaufbereitschaft bleibt, trotz steigender bzw. gestiegener Kaufpreise, sowohl bei den Kapitalanlegern als auch bei den Eigennutzern bei einem sehr begrenzten Angebot, nach wie vor groß.

Die ISARIA Wohnbau ist auf diese Entwicklung mit ih-rer vorhandenen Projektpipeline in München von rund 2.000 Wohneinheiten gut vorbereitet.

Das jüngst veröffentlichte Frühjahrsgutachten Immobi-lienwirtschaft 2017 des ZIA Zentraler Immobilien Aus-schuss e.V. warnt hingegen vor einem bevorstehenden Ende des Metropolen-Booms. Insbesondere in Berlin und München sei bald nicht mehr mit steigenden Mieten in Neuverträgen zu rechnen, möglicherweise


auch nicht in Hamburg, heißt es in der Untersuchung. Grund hierfür sei ein bereits erkennbarer nachlassen-der Zuzug bei gleichzeitiger Fertigstellung vieler neuer Wohnungen in naher Zukunft. Die ISARIA Wohnbau beobachtet diese Entwicklung sehr aufmerksam auch anhand von eigenen Analysen.

Entwicklung des Wohnungsmarkts in Hamburg

Der Wohnungsmarkt in Hamburg ist seit Ende 2015 und unserer letzten Berichterstattung ebenfalls unver-ändert. Die Attraktivität des Hamburger Wohnimmobi-lienmarkts ist für Projektentwickler nach wie vor un-gebrochen. Hamburg vereint wie München ein hohes Kaufkraftniveau mit einer großen Einwohnerzahl. Der Immobilienmarkt in der 1,8-Millionen-Einwohner-Stadt ist, gemessen am Neubaubedarf, der Drittgrößte in Deutschland nach Berlin und München. Die Hambur-ger Immobilienpreise zählen mit zu den höchsten in Deutschland. Ähnlich wie München, gehört auch Ham-burg zu denjenigen deutschen Metropolen, für die bis 2030 mit einem deutlichen Anstieg der Bevölkerung gerechnet wird. Bei den Städten mit den besten Zu-kunftschancen für Immobilien bis zum Jahr 2030 liegt Hamburg laut einer aktuellen Studie der Postbank so-gar an der Spitze, noch vor München auf Platz 2. Im „Brandmeyer Stadtmarken-Monitor“ 2015 ist Hamburg ebenfalls vor München die beliebteste Stadt Deutsch-lands. Entsprechend ist auch in Hamburg dauerhaft mit einem Nachfrageüberhang zu rechnen. Nach Einschät-zungen der Stadt fehlen auch hier mindestens 30.000 Wohneinheiten zur Deckung des Bedarfs. Nach der Prognos-Studie „Wohnen in Deutschland 2045“ vom März 2016 fehlen bis 2030 sogar 94.000 Wohnungen. Grund hierfür ist insbesondere die deutlich zu geringe Bautätigkeit aus Vorjahren. Künftig sollen nach dem lokalen „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ Vo-raussetzungen für 10.000 neue Wohnungen pro Jahr geschaffen werden. Der Hamburger Senat plant daher durch vereinfachte Baugenehmigungen und großflä-chigen Siedlungsbau der Nachfrage gerecht zu wer-den. 2016 wurden in Hamburg für 12.471 Wohnungen Baugenehmigungen erteilt und damit das selbstge-setzte Ziel übertroffen.

Im ersten Halbjahr 2016 erreichten die Kaufpreise für Neubauwohnungen in Hamburg rund € 4.450 pro m², was einem Anstieg von € 260 oder 6,0% innerhalb von 12 Monaten entspricht. Im Bestand zeigte sich im zweiten Halbjahr 2016 erstmals eine Stagnation der Preise. Die weitere Preisentwicklung bleibt deshalb abzuwarten. Wegen des gegenüber München niedri-geren Preisniveaus suchen aber immer mehr Mieter bei ähnlicher Belastung eine Eigentumswohnung.

Die Wettbewerbsposition der ISARIA Wohnbau in München

Der Wettbewerb für Wohnungsbau-Projektentwickler ist in Deutschland überwiegend kleinteilig organi-siert. Viele kleinere Anbieter sind am Markt, die in den traditionellen Siedlungsstrukturen wenige klein-teilige Objekte entwickeln. Durch das seit Jahrzehnten starke Bevölkerungswachstum in München haben sich jedoch einige große Adressen etabliert, die im Wesentlichen das städtebauliche Wachstum gewähr-leisten. Zu diesem Kreis zählt seit einigen Jahren auch die ISARIA Wohnbau.

Im Kreis der von bulwiengesa ermittelten führenden Münchner Wohnungsentwickler sind die wichtigsten Player seit Jahrzehnten im Familienbesitz und bereits ebenso lang am Markt erfolgreich. Auf Basis einer ausreichend großen und strategischen Projektpipeline gehört damit die Entwicklung von Wohnungsbau in München offenbar zu den am wenigsten krisenanfälli-gen Geschäftsmodellen der Immobilienindustrie. Nach der im Mai 2016 veröffentlichten Projektentwicklerstu-die 2016 ist die ISARIA Wohnbau unter den TOP 10 der größten Wohnungs-Projektentwickler in München.

Die Wettbewerbsposition der ISARIA Wohnbau in Hamburg

Der Markt für Wohnungsbau-Projektentwickler in Hamburg ist ähnlich strukturiert wie in München. Die zehn größten Hamburger Wohnprojektentwickler ha-ben zusammen einen Anteil von gut 30% am gesam-ten Projektvolumen im Wohnsegment.


Laut der Projektentwicklerstudie 2016 gehört die ISARIA Wohnbau nun auch in Hamburg zu den TOP 10 der Wohnungsbau-Projektentwickler. Nach dem Ver-kauf des Objektes Wohnpark Nord muss diese Position durch verstärkte Akquisitionsaktivitäten wieder ange-strebt werden.

III. Wesentliche Ereignisse im Berichts-zeitraum (Geschäftsverlauf)

Übernahme Nutzen und Lasten für das Grundstück der Projektentwicklung south one (Tower)

Am 4. Januar 2016 übernahmen wir Nutzen und Lasten für das Grundstück der Projektentwicklung south one (Tower) mit Zahlung der letzten Kaufpreisrate. Damit konnten bei dieser großen Münchner Projektentwick-lung die ersten Baumaßnahmen beginnen.

Rückzahlung und Neuaufnahme von Anleihen und Darlehen

Ende Januar 2016 erfolgte die termingerechte Rückfüh-rung der letzten Anleihe an den Stratos Fonds in Höhe von T€ 10.000. Im Juni 2016 erfolgte die Aufnahme ei-nes Darlehens bei einem konzernexternen Mezzanine-Kapitalgeber in Höhe von € 15,0 Mio. Dieses Darlehen hat eine Laufzeit von zwölf Monaten und einen Nomi-nalzins von 8,5% p.a. Dieses Darlehen wurde zur Um-finanzierung einer Projektentwicklung aufgenommen, die bis dahin aus Mitteln des ProReal Deutschland Fonds 2 finanziert war.

Rückführung des ProReal Deutschland Fonds 2

Ende März 2016 wurde der Beschluss gefasst, den von der One Group Ende 2012 aufgelegten ProReal Deutschland Fonds 2 mit einem eingeworbenen Kapi-tal von € 25,4 Mio. zum Ende der prospektgemäßen

Laufzeit am 30. Juni 2016 an die Anleger zurückzufüh-ren. Davor war die Inanspruchnahme einer einjährigen Verlängerungsmöglichkeit geplant. Dieser Fonds sah, im Vergleich zu dem aktuell aufgelegten Fonds, deut-lich höhere laufende Auszahlungen an die Anleger vor. Mit der Rückzahlung dieses Fonds werden sich die Fi-nanzierungsaufwendungen im Konzern weiter verbes-sern. Bilanziell führt diese Entscheidung im Berichts-zeitraum zunächst zu einer zusätzlichen einmaligen Belastung der Finanzierungsaufwendungen aufgrund einer dadurch notwendigen Barwertanpassung der Fondsverbindlichkeiten in Höhe von T€ 1.940. Diesem Einmalaufwand stehen jedoch zukünftige ersparte Auszahlungen an die Anleger in Höhe von T€ 2.147 ge-genüber. Die tatsächliche Rückzahlung erfolgte im Juli 2016. Der Liquiditätsabfluss wurde teilweise gegenfi-nanziert durch die Aufnahme des oben beschriebenen Darlehens. Im Übrigen stammten sie aus umfinanzier-ten Mitteln bisheriger Investments in Projekten der ISARIA Wohnbau Gruppe.

Verlängerung des ProReal Deutschland Fonds 3

Die Gesellschaft hat den Beschluss gefasst, den von der One Group 2013 aufgelegten ProReal Deutschland Fonds 3 mit einem eingeworbenen Kapital von € 75,0 Mio. und einer prospektgemäßen Laufzeit bis zum 31. März 2017 um ein Jahr bis zum 31. März 2018 zu verlängern. Mit Inanspruchnahme dieser vom Prospekt vorgesehenen Verlängerungsmöglichkeit stehen der ISARIA diese € 75,0 Mio. ein Jahr länger für Investitionen zur Verfü-gung. Eine frühere Rückzahlung ist nach Ermessen der Geschäftsführung jederzeit möglich. Mit den Fondsgel-dern des ProReal Deutschland Fonds 3 werden aktuell fünf große Wohnungsbauvorhaben der ISARIA in Mün-chen und Hamburg entwickelt.

Übernahme durch neuen Großaktionär LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH & Co. KG

Die Gesellschaft hat mit dem Private Equity Investor Lone Star einen Investor gefunden, mit dem sie zur Beschleunigung des Wachstums der Gesellschaft in


den nächsten Jahren zusammenarbeiten wird. Im Rah-men dieser Partnerschaft unterstützte die Gesellschaft das Übernahmeangebot der LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH & Co. KG („LSREF4“), eine mit bestimmten Lone Star Funds verbundenes Unternehmen, an die Aktio-näre der Gesellschaft mit dem Ziel des Erwerbs einer Mehrheitsbeteiligung an der Gesellschaft. LSREF4 hat-te die Absicht der öffentlichen Übernahme der ISARIA am 17. Juni 2016 im Rahmen einer Veröffentlichung gemäß § 10 des Wertpapiererwerbs- und Übernahme-gesetzes bekannt gegeben. Die Veröffentlichung der Angebotsunterlage zum öffentlichen Übernahmean-gebot mit dem Ziel des Erwerbs aller ausstehenden Aktien der ISARIA Wohnbau zum Preis von € 4,50 in bar pro Aktie erfolgte am 28. Juli 2016. Die Annahme-frist (einschließlich gesetzlicher Nachfrist) endete am 13. September 2016.

Kapitalerhöhung

Der Vorstand fasste mit Zustimmung des Aufsichtsrats am 2. August 2016 auf der Grundlage der in § 3 Abs. 4 der Satzung der Gesellschaft enthaltenen Ermäch-tigung den Beschluss, das Grundkapital der Gesell-schaft von € 23.764.000,00 um € 11.882.000,00 auf € 35.646.000,00 durch Ausgabe von 11.882.000 neu-en, auf den Inhaber lautenden Stückaktien mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals von je € 1,00 (die „Neuen Aktien“) gegen Bareinlage zu erhöhen. Die neuen Aktien wurden mit Gewinnanteilberechtigung ab dem 1. Januar 2016 ausgegeben und den Aktio-nären der Gesellschaft zum Bezug angeboten. Das Bezugsverhältnis betrug 2:1, d.h. zwei alte Aktien be-rechtigten zum Bezug einer neuen Aktie. Der Bezugs-preis betrug € 4,50. Die Bezugsfrist betrug vierzehn Kalendertage. Sie begann am 4. August 2016, und lief bis einschließlich 17. August 2016.

Die Kapitalerhöhung wurde aufgrund einer Vereinba-rung zwischen der Gesellschaft, der LSREF4 und der ODDO Seydler Bank AG vom 17. Juni 2016 vollständig gezeichnet. Diese Vereinbarung sah vor, dass LSREF4 eine mögliche Kapitalerhöhung in Höhe der Hälfte des Grundkapitals der ISARIA, d.h. 11.882.000 Aktien, zum Preis von € 4,50 pro Aktie in der Weise unterstützen

wird, dass sie alle nicht von Aktionären im Rahmen der Ausübung von Bezugsrechten gezeichneten Aktien übernehmen wird. Lediglich 3,7% der Bestandsaktio-näre nahmen das Angebot wahr. Der Bruttoerlös an die Gesellschaft aus dieser Kapitalerhöhung vor Kosten und Provisionen bzw. Gebühren betrug € 53,5 Mio. Die Gesellschaft beabsichtigt, den Nettoemissionserlös in einem Umfang von rund € 20,0 Mio. zur Finanzie-rung bereits notariell beurkundeter Akquisitionen von Grundstücken zu verwenden, deren jeweilige Kaufprei-se jedoch noch nicht zur Zahlung fällig sind. Darüber hi-naus plant die Gesellschaft, weitere bis zu € 20,0 Mio. als Eigenmittel zu verwenden, deren Nachweis für eine Darlehensfinanzierung durch Banken in den Objekten Kapstadtring in Hamburg und Hansastraße in München notwendig ist. Damit soll die Realisierung der beiden bereits im Bestand befindlichen und im Geschäftsjahr 2015 in das Anlagevermögen umgegliederten Bauvor-haben ermöglicht werden. Darüber hinausgehende Er-löse sollen zur Finanzierung weiterer, teilweise bereits identifizierter und in der Verhandlung befindlicher, Akquisitionen verwendet werden.

Im Ergebnis verfügt LSREF4 nach diesen Kapitalmaß-nahmen nun über 92,39% der Aktien.

Delisting

Wie bereits im Übernahmeangebot angekündigt, hat der Vorstand der Gesellschaft in Abstimmung mit dem neuen Großaktionär am 19. August 2016 einen Antrag auf Widerruf der Zulassung sämtlicher ISARIA-Aktien zum Börsenhandel am regulierten Markt der Frankfur-ter Wertpapierbörse gestellt (sog. Delisting). Diesem Antrag wurde am 25. August 2016 stattgegeben. Der Widerruf wurde mit Ablauf des 30. August 2016 wirk-sam. Die ISARIA-Aktien sind seitdem nicht mehr an einer Börse handelbar.

Gesellschaftsrechtliche Umstrukturierungen

Zur Sicherung bestehender steuerlicher Verlustvorträ-ge der ISARIA Wohnbau AG und weiteren Konzernge-sellschaften wurden diverse gesellschaftsrechtliche Umstrukturierungen, im Wesentlichen durch Um-


wandlung von bisherigen GmbHs in Kommanditgesell-schaften und Verschmelzungen von Gesellschaften, vorgenommen. Diese Umstrukturierungen erfolgten bzw. wurden wirksam im Juni und Juli 2016. In diesem Zusammenhang sind im Wesentlichen Notarkosten und Grunderwerbsteuern in Höhe von insgesamt T€ 432 angefallen, die im Konzernzwischenabschluss zum 30. September 2016 als Aufwendungen berück-sichtigt wurden.

Abgewiesene Klage der Viktoriastraße KG

Mit erstinstanzlichem Urteil vom 28. September 2016 wurde die von der Konzerngesellschaft J.K. Verwal-tungs AG & Co. Objekt Viktoriastraße KG erhobene Klage auf Löschung einer nachrangig eingetragenen Gesamtgrundschuld über € 2.700.000 vom Landge-richt München I abgewiesen. Die Grundschuld könnte für deutlich über den Nominalbetrag hinausgehende Verbindlichkeiten von Gläubigern haften, die sich mittlerweile in der Insolvenz befinden. Die Gesell-schaft hält das Urteil für falsch und hat Berufung eingelegt. Aufgrund der bestehenden Risiken wurde hierfür im laufenden Geschäftsjahr eine Rückstellung über insgesamt T€ 1.496 gebildet. Dies entspricht 50% des Grundschuldbetrages inklusive möglicher Verfah-renskosten.

Verkauf Objekt Elsenheimerstraße

Für das Gebäude in der Elsenheimerstraße in Mün-chen liegt bereits eine positiv beschiedene Bauvor-anfrage zum Umbau als Boardinghouse/Wohnen vor. Die Gesellschaft konnte nach langen Verhandlungen mit der Landeshauptstadt München im August 2016 einen langjährigen Mietvertrag über die Anmietung des Objekts in der Elsenheimerstraße durch die Stadt München abschließen. Der Mietvertrag begann am 15. August 2016. Mit Kaufvertrag vom 30. Dezember 2016 wurde das Objekt Elsenheimerstraße verkauft, da in den nächsten zehn Jahren keine strategische Entwicklung der Immobilie möglich ist

Verkauf Objekt St. Augustin

Mit Kaufvertrag vom 8. November 2016 wurde das Objekt St. Augustin verkauft. Die Kaufpreiszahlung erfolgte noch im Dezember 2016. Übergang aller Chan-cen und Risiken erfolgte zum 1. Januar 2017.

Grundstückserwerbe

Im Juni 2016 erfolgte die notarielle Beurkundung zweier Grundstückserwerbe in München im Wege von Anteilskaufverträgen an zwei Projektgesellschaften, die noch der Vertraulichkeit unterliegen und unter auf-schiebenden Bedingungen stehen. Daneben erwarb die Gesellschaft ebenfalls im Juni 2016 ein Grundstück im Graumannsweg in Hamburg. Diese drei Akquisitio-nen haben ein Verkaufsvolumen von insgesamt knapp € 240 Mio. für gut 600 Wohneinheiten.

Darüber hinaus hat die Gesellschaft mit Datum 6. Juli 2016 die Mehrheit der Geschäftsanteile an einer Gesellschaft erworben, die ein Grundstück mit Be-standsgebäude im Gustav-Heinemann-Ring in Mün-chen hält. Übergang von Nutzen und Lasten war mit Kaufpreiszahlung am 30. September 2016. Die ISARIA Wohnbau hat in diesem Zuge eine bereits bestehende Darlehensfinanzierung über € 7,0 Mio. übernommen. Das Projekt hat ein kalkuliertes Verkaufsvolumen von rund € 30,0 Mio. Das Bestandsgebäude soll abgerissen werden und einem Neubau weichen.

Entwicklungen bei den Bauprojekten

Im Projekt nido in Karlsfeld West erfolgte im ers-ten Quartal 2016 zunächst nur die Fertigstellung und Übergabe von sechs Reihenhäusern aus einem Bau-abschnitt, der im Übrigen bereits in 2015 fertiggestellt wurde. Im dritten Quartal 2016 erfolgte die Fertigstel-lung eines weiteren Bauabschnitts mit der Übergabe von 23 Wohneinheiten. Im vierten Quartal 2016 kam plangemäß noch ein weiterer Bauabschnitt zur Über-gabe. Dies waren die ersten 10 mynido Einfamilienhäu-ser mit Smart Home-Ausstattung von iHaus. Auf dem 115.000 m2 großen Areal übergibt die ISARIA Wohn-bau seit 2010 in zwölf Bauabschnitten insgesamt 566


Wohneinheiten, von denen zum Berichtsstichtag nun 490 Einheiten übergeben sind. Zum 1. Januar 2017 be-fanden sich nun alle verbleibenden Bauabschnitte mit insgesamt 65 Wohneinheiten im Bau.

Im Rahmen der Branchenmesse Expo Real Anfang Oktober 2016 wurde ISARIA Wohnbau als eines der ersten Wohnungsbauunternehmen in Deutschland für fertiggestellte Bauabschnitte des Projektes nido mit dem Zertifikat der DGNB (Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen) in Gold ausgezeichnet.

Projektentwicklungen München

Für die Projektentwicklung des Tower in München-Obersendling, die zukünftig unter dem neuen Namen south one geführt und vermarktet wird, wurde mit dem Einleitungsbeschluss des Stadtrats der Landes-hauptstadt München am 16. Dezember 2015 auf Basis des Siegerentwurfes des 2-stufigen Planungsverfahren von Meili, Peter Architekten München das politische „JA“ zur geplanten Projektentwicklung gegeben. Am 4. Januar 2016 erfolgte die Übergabe des Gebäudes vom Voreigentümer an uns. Anfang März 2016 wur-de mit der Entkernung des Gebäudes begonnen. Die erforderlichen Rückbaumaßnahmen, die die Tragkons-truktion freistellen, werden nach aktuellem Bauzeiten-stand innerhalb von 18 Monaten durchgeführt. Parallel hierzu werden die Hochbauplanung und die Bauleit-planung in Abstimmung mit der Landeshauptstadt München entwickelt. Auf Basis des Siegerkonzeptes von Meili, Peter Architekten haben die Architekten im Oktober 2016 die Vorentwurfsplanung fertiggestellt. Die geplante Terminierung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens mit der Hochbauplanung sieht den Billigungsbeschluss der Landeshauptstadt München für das dritte Quartal 2017 vor. Mit Erhalt des Billigungsbeschlusses soll dann zeitnah der Antrag zur Baugenehmigung gestellt werden.

Im Projekt Diamalt-Quartier in München-Allach wurde am 29. Juli 2015 der Eckdaten- und Aufstellungsbe-schluss vom Stadtrat gefasst. Im Dezember 2015 wur-de in einem Wettbewerbsverfahren der städtebauliche und landschaftsplanerische Siegerentwurf ermittelt.

Anfang März 2016 fasste der Ausschuss für Stadtpla-nung und Bauordnung den Beschluss, auf Grundlage des Siegerentwurfes das Bebauungsplanverfahren weiterzuführen. Im Juni 2016 wurde die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung von Bürgern und Behörden abgeschlossen. Im ersten Quartal 2017 werden die Träger öffentlicher Belange erneut im Bebauungs-planverfahren beteiligt. Im zweiten Quartal 2017 wird der Beginn der Altlastensanierung avisiert. Im dritten Quartal 2017 wird bauplanungsrechtlich der Billigungs-beschluss erwartet.

Das Objekt Tübinger Straße umfasst einen aufgegebe-nen Produktionsstandort in München-Westpark. Die Projektgesellschaften Wohnbau Objekt Hansastraße GmbH Co. KG und ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH Co. KG teilen sich diesen Standort, d.h. diese verfügen über die an den jeweiligen Parallelstraßen gelegenen Grundstücke, die rückwärtig aneinandergrenzen. Die Grundstücke waren bisher einheitlich überbaut und die mit Vorbescheid aus dem Mai 2014 in Aussicht gestellte Neubebauung sieht ebenfalls eine einheit-liche Entwicklung mit überwiegend Wohnen und zu einem geringeren Anteil Gewerbe (überwiegend Ein-zelhandel) vor. Im Mai 2016 wurde für das Grundstück Hansastraße der Bauantrag eingereicht. Auf diesem Grundstück sind entlang der Hansastraße ein Boar-dinghouse und im rückwertigen Teil des Grundstücks Wohnen, sowohl frei finanzierter Wohnungsbau als auch Sozialwohnungen, geplant. Mit einer Bauge-nehmigung wird im zweiten Quartal 2017 gerechnet. Für das Grundstück Tübinger Straße wurde das Archi-tekturbüro Meili Peter mit den Architekturleistungen beauftragt. Auf diesem Grundstück soll freifinanziertes Wohnen und Einzelhandel konzentriert werden. Hier ist der Bauantrag für das zweite Quartal 2017 vorge-sehen. Ein Teil der leer stehenden Produktionshallen auf beiden Grundstücken wurde der Stadt München bis zum 31. Juli 2016 zur Unterbringung von Flüchtlingen vermietet. Die Bewirtschaftung oblag ausschließlich der Stadt München. Auf dem Gesamtareal haben seit August 2016 die Rückbauarbeiten begonnen. Die Fer-tigstellung der Baugrube für den ersten Bauabschnitt ist für April 2017 vorgesehen.


Insgesamt liegen damit für alle unsere bis 2015 erwor-benen Münchner Projektentwicklungen Stadtratsbe-schlüsse oder Bauvorbescheide für die jeweils ange-strebte Wohnbaunutzung vor.

Projektentwicklungen Hamburg

Die Planung für das ehemalige Bürogebäude im Kapstadtring in Hamburg sieht das Konzept eines Boardinghouse als künftige Nutzung vor. Mit einem namhaften Betreiber wurde bereits ein entsprechen-der Managementvertrag abgeschlossen. Nachdem die Gesellschaft im Mai 2016 die Baugenehmigung erhal-ten hatte, wurde im Juni 2016 mit dem Rückbau des Gebäudes begonnen. Der Bauplan sieht die Fertigstel-lung im ersten Quartal 2018 vor.

Für das Grundstück in Hamburg-Nord wurde zusammen mit der Bezirksverwaltung und dem Senat der Freien Hansestadt Hamburg die Schaffung des Baurechts im Rahmen eines dem B-Planverfahren vorgeschalteten Workshop-Verfahrens vorangetrieben. Ziel war die Vorabgenehmigung für einen „Expressbau“ nach § 246 BauGB, die für das dritte Quartal 2016 erwartet wurde. Das B-Planverfahren soll Ende 2017 zum Abschluss kom-men. Die Besonderheit des im Jahr 2015 neu geschaffe-nen § 246 BauGB zur Unterbringung von Flüchtlingen besteht darin, dass Wohnbauten auf Gewerbegrund-stücken erstellt werden. Die Gesellschaft hat sich dazu entschlossen, dieses Projekt mit dem bis dahin erreich-ten Baurechtsstand mit einem deutlichen Mehrwert an einen Projektentwickler und Bestandshalter vor Ort zu veräußern. Die Beurkundung des Verkaufs erfolgte am 14. Juli 2016. Übergabe von Nutzen und Lasten erfolgte ebenfalls noch im dritten Quartal 2016.

Die Gesellschaft hat im zweiten Quartal 2016 eine klei-ne Projektentwicklung für 27 Wohnungen in Hamburg in sehr guter Lage (Graumannsweg) erworben. Der Bauantrag wurde in Q4 2016 eingereicht, mit der Bau-genehmigung wird im ersten Quartal 2017 gerechnet. Das Objekt wird im Einzelvertrieb verkauft und soll 2018 fertiggestellt werden. Der Kreditvertrag für die Bankfinanzierung des Projekts wurde im August 2016 genehmigt.

Personelle Veränderung im Vorstand

Der Vorstandsvertrag von Jan von Lewinski lief zum 31. Dezember 2016 aus. Herr von Lewinski informierte den Aufsichtsrat darüber, dass er für eine Verlängerung seines Vertrages um eine weitere Amtsperiode nicht zur Verfügung steht. Er verständigte sich aber mit dem Aufsichtsrat auf eine Verlängerung seines bestehenden Vertrages bis zum 31. März 2017, um eine reibungslose Übergabe seiner Tätigkeiten sicherzustellen.

Neubesetzung des Aufsichtsrats

Die bisherigen Aufsichtsratsmitglieder haben nach der Übernahme der Gesellschaft durch den neuen Großak-tionär ihre Ämter niedergelegt. Herr Prof. Dr. Raimund Baumann legte sein Amt mit Wirkung zum Ablauf des 7. Dezember 2016 nieder, Herr Michael Kranich zum Ablauf des 6. Dezember 2016 sowie Herr Robert Unger zum Ablauf des 31. Oktober 2016.

Mit Antrag durch den Vorstand der ISARIA und der LSREF4 beim Amtsgericht München am 10. November 2016 und Beschluss durch das Amtsgericht München am 6. Dezember 2016 ist Herr Alexander Hesse, Senior Management Director Lone Star Germany Acquisitions GmbH, Frankfurt am Main mit sofortiger Wirkung bis zur Beendigung der Hauptversammlung, die über die Entlastung für das Geschäftsjahr 2016 beschließt, gerichtlich zum Mitglied des Aufsichtsrats der Gesell-schaft bestellt.

Mit Antrag durch den Vorstand der ISARIA und der LSREF4 beim Amtsgericht München am 8. Dezember 2016 und Beschluss durch das Amtsgericht München am 12. De-zember 2016 sind Herr Jan-Christoph Düdden, Managing Director Asset Management Hudson Advisors Germany GmbH, Frankfurt sowie Herr Dominique Cressot, Direc-tor Asset Management Hudson Advisors France S. à r.l., Paris, (vormals Director Asset Management der Hudson Advisors Spain S.L.U., Madrid) mit sofortiger Wirkung bis zur Beendigung der Hauptversammlung, die über die Entlastung für das Geschäftsjahr 2016 beschließt, neben Herrn Alexander Hesse gerichtlich zu Mitgliedern des Aufsichtsrats der Gesellschaft bestellt.


IV. Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

Im Geschäftsjahr 2016 war der Fokus, neben einer weiteren Verbesserung der Finanzierungskosten ins-besondere weitere Fortschritte im Bereich der Projekt-entwicklungen zu erzielen. Diese Aktivitäten spiegeln sich aufgrund der Aktivierung der damit verbundenen Kosten allerdings grundsätzlich nicht im laufenden Er-gebnis wider. Sie bilden aber das Fundament für den Erfolg in zukünftigen Perioden.

In 2016 wurde eine notarielle Verkaufsleistung im Einzelverkauf von insgesamt € 10,9 Mio. (Vorjahres-zeitraum: (€ 23,2 Mio.) generiert. Die Höhe der Ver-kaufsleistung beruht einerseits auf dem nur noch sehr beschränkten Angebot im Großprojekt nido in Karlsfeld und einer größeren zeitlichen Brücke bis zum Vertriebsstart der nächsten Projektentwicklungen. Andererseits wurde auch bei nido der Vertriebsstart der letzten Bauabschnitte verzögert. Durch die immer besser sichtbare Qualität des Standortes und die all-gemeine positive Marktentwicklung verspricht sich die Gesellschaft dadurch „unterm Strich“ eine Steigerung der erzielbaren Erträge. Hinzu kam im Geschäftsjahr der Globalverkauf von jeweils drei Objekten mit einem Gesamtumsatz von € 63,4 Mio.

Aus der notariellen Verkaufsleistung abzüglich bereits übergebener Einheiten ergibt sich zum 31. Dezember 2016 aufgrund der Übergaben in 2016 ein gegenüber dem Vorjahr deutlich niedrigerer Auftragsbestand von nur noch € 2,5 Mio. (31. Dezember 2015: € 19,9 Mio.). Dieser Auftragsbestand führt zu zukünftigem Umsatz.

Ertragslage

Aufgrund der mehrjährigen Realisierungsphase un-serer Projekte unterliegt der Umsatzausweis starken abrechnungsbedingten Schwankungen, die die Ver-gleichbarkeit mit Vorjahren beeinflussen.

Die Ertragslage der ISARIA Wohnbau in 2016 ist ge-prägt von planmäßig geringeren Umsatzerlösen aus Einzelverkäufen. Die Umsatzerlöse konnten jedoch insbesondere aufgrund von drei Globalverkäufen insgesamt leicht zum Vorjahr gesteigert werden. Der daraus resultierende Rohertrag liegt auf Vorjahres-niveau. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind jedoch durch Einmalaufwendungen belastet. Zum Einen schlagen sich darin die Kosten für den im dritten Quartal abgeschlossenen Investmentprozess. Zum An-deren sind in dieser Position die Aufwendungen aus der oben beschriebenen Bildung einer Rückstellung für die mögliche Inanspruchnahme einer Grundschuld

G 04 | Notarielle Verkaufsleistung (Einzel- und Globalverkauf)

110,

6

90,3

126,

7

23,2

74,3

in Mio. €

2012

2013

2014

2015

2016

2012

2013

2014

2015

2016

G 05 | Auftragsbestand

55,7

112,

9

83,6

19,9

2,5

in Mio. €

Siehe G 04 Notarielle Verkaufsleistung (Einzel- und Globalverkauf)

Siehe G 05 Auftragsbestand

Siehe G 06 Konzernergebnis nach Steuern

Siehe T 03 Ertragslage


enthalten. Des Weiteren liegt der Ertrag aus der Neube-wertung der Finanzimmobilien um T€ 8.519 unter dem Vorjahreswert, was insbesondere aus der erstmaligen Anwendung der Bewertung der Finanzimmobilien zum Marktwert im Vorjahr liegt. Diese Effekte führten dazu, dass das EBIT um rund 50% unterhalb des Vorjahres-wertes liegt. Zudem sind die Finanzierungsaufwendun-gen durch einen Einmalaufwand aus der oben bereits beschriebenen Barwertanpassung von Fondsverbind-lichkeiten belastet. Das Ergebnis vor Steuern fällt da-nach negativ aus. Im Vorfeld der Mehrheitsübernahme durch die LSREF4 wurden durch die Gesellschaft diverse gesellschaftsrechtliche Umstrukturierungen mit dem Ziel der Sicherung bzw. Nutzung bestehender steu-erlicher Verlustvorträge durchgeführt. Dies führte im Konzern in Summe zu einem Ertrag aus der Aktivierung weiterer aktiver latenter Steuern in Höhe von T€ 8.694. Gegenläufig ergab sich hieraus aber auch ein tatsächli-cher Steueraufwand in Höhe von T€ 5.064.

Das Umsatzvolumen (Umsätze aus dem Verkauf von Objekteinheiten, aus der Vermietung sowie aus ande-ren Lieferungen und Leistungen) beträgt im Geschäfts-jahr 2016 T€ 96.788 (Vj. T€ 92.170). Da bilanziell die Umsatzrealisierung für Verkäufe regelmäßig erst bei Fertigstellung (Übergabe) und nicht kontinuierlich mit dem Baufortschritt erfolgt, hängt die Höhe der jährlich ausgewiesenen Umsatzerlöse aus Verkäufen von den jeweiligen Fertigstellungsterminen einzelner Bauob-jekte ab und unterliegt entsprechend starken Schwan-kungen.

Die Umsatzerlöse sind vor allem durch die Erlöse aus den im jeweiligen Zeitraum übergebenen Wohnein-heiten bestimmt. Diese stammen im Berichtszeitraum 2016 im Wesentlichen aus Übergaben von Wohnein-heiten aus drei weiteren Bauabschnitten (WA 11c, WA 10b und 12b) im Neubau-Projekt nido (ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 2 GmbH und ISARIA Wohnbau Objekt

01.01. - 31.12.2016T€

01.01. - 31.12.2015T€

VeränderungT€

Umsatzerlöse 96.788 92.170 4.618

Gesamtleistung 111.931 122.216 -10.285

Materialaufwand -78.776 -89.147 10.371

Rohertrag 33.154 33.069 85

Rohertragsmarge 34% 36% --

Neubewertung der Finanzimmobilien 2.503 11.022 -8.519

Personalaufwand -6.599 -6.644 45

sonstige betriebliche Erträge 3.514 4.335 -821

sonstige betriebliche Aufwendungen -17.320 -12.637 -4.683

EBIT 13.931 27.766 -13.835

Finanzergebnis -18.952 -15.362 -3.590

EBT -5.020 12.404 -17.424

Ertragsteueraufwand/-ertrag 2.850 -4.274 7.124

Konzerngesamtergebnis -2.171 8.130 -10.301

T 03 | Ertragslage

Siehe G 07 Umsatzrendite

Siehe G 08 Umsatzerlöse


Karlsfeld 3 GmbH). Daneben wurde mit Übergang Nut-zen und Lasten im Berichtszeitraum das Grundstück in Hamburg-Nord, das von der One Group gehaltene und ursprünglich als Projektentwicklung gekaufte Grund-stück in der Herbartstraße in Berlin verkauft und das Objekt in der Elsenheimerstraße in München.

In die Gesamtleistung fließt neben den Umsatzerlösen die Bestandsveränderung der laufenden Bauobjekte gemäß dem Baufortschritt (Bestandserhöhung) und den Übergaben (Bestandsverminderung) sowie – in untergeordnetem Umfang – die Bestandsveränderung aus der Vermietung der aktuellen Berichtsperiode ein. Per Saldo weist der ISARIA Wohnbau Konzern im Ge-schäftsjahr 2016 eine Bestandserhöhung in Höhe von T€ 15.142 (Vj. T€ 30.046) aus. Sowohl im Berichtszeit-raum als auch im Vergleichszeitraum des Vorjahres trugen Grundstückserwerbe maßgeblich zu dieser Bestandserhöhung bei. In der Berichtsperiode hat der Übergang von Nutzen und Lasten des Grundstücks im Projekt south one auf die Projektgesellschaft sowie der Erwerb zweier Grundstücke zu einer Bestandser-höhung von insgesamt T€ 42.770 geführt. Im Vorjah-reszeitraum trugen im Rahmen der Erstkonsolidierung zweier Projektgesellschaften erstmalig einbezogene Grundstücke zu einer Bestandserhöhung in Höhe von T€ 47.276 bei. Die jeweilige Gegenposition findet sich in den Materialaufwendungen. Gegenläufig wirkten sich insbesondere die sich aus den zuvor genannten Verkäufen resultierenden Bestandsminderungen aus.

Die Materialaufwendungen sind in 2016 mit T€ 78.776 gegenüber 2015 (T€ 89.147) um T€ 10.371 gesunken. Dieser Rückgang resultiert in Höhe von T€ 4.506 aus geringeren Kaufpreisen für Grundstücke (vgl. oben). Die übrige Veränderung spiegelt das im Vergleich zum Vorjahreszeitraum etwas geringere Bauvolumen wider.

Die absolute Rohertragsmarge (Rohertrag in Relation zum Umsatz) lag in 2016 bei knapp 34% (Vj. 36%).

Der Ertrag aus der Neubewertung der Finanzim-mobilien in Höhe von T€ 2.503 (Vorjahreszeitraum: T€ 11.022) resultiert aus der Neubewertungen von bereits im Vorjahr unter den Finanzimmobilien aus-gewiesenen Objekten zum Marktwert. Diesem Ertrag

G 06 | Konzernergebnis nach Steuern

in Mio. €

2012

2013

2014

2015

2016

1,2

1,1

9,3

8,1

-2,2

G 07 | Umsatzrendite

2012

2013

2014

2015

2016

2 3

6

9

-2

in %

G 08 | Umsatzerlöse

2012

2013

2014

2015

2016

79,2

37,7

160,

2

92,2

96,8

in Mio. €

Siehe G 09 Rohertrag

Siehe G 10 Rohertragsmarge


steht ein Aufwand aus latenten Steuern in Höhe von insgesamt T€ 761 gegenüber.

Die Personalaufwendungen sind im Berichtszeitraum mit T€ 6.599 gegenüber T€ 6.644 im Vorjahreszeit-raum fast unverändert. Im Jahresmittel waren in 2016 im ISARIA Wohnbau Konzern 61 Mitarbeiter beschäf-tigt (Vj: 59 Mitarbeiter). Hiervon entfallen 10 (Vj: 11) Mitarbeiter auf die One Group. Der Anstieg des durch-schnittlichen Personalstamms um gut 3% führte per Saldo zu keinen nennenswerten Veränderungen der Personalkosten.

Die sonstigen betrieblichen Erträge des Berichtsjahres mit T€ 3.514 (Vorjahreszeitraum: T€ 4.335) beinhal-ten in Höhe von T€ 704 Erträge aus der Ausbuchung einer Verbindlichkeit, in Höhe von T€ 312 (Vorjahres-zeitraum: T€ 0) einen Ertrag aus der im Rahmen eines gewonnenen Rechtsstreits gegen einen ehemaligen Mitarbeiter zugesprochenen Forderung, sowie Erträ-ge aus dem Verkauf von Finanzanlagen in Höhe von T€ 175. Daneben sind in dieser Position im Wesentli-chen T€ 712 Erträge aus der Auflösung von Rückstel-lungen enthalten (Vorjahreszeitraum: T€ 842) sowie die Auflösung einer Grunderwerbsteuerrückstellung mit T€ 859 (Vorjahreszeitraum: T€ 0).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind mit T€ 17.320 in 2016 im Vergleich zum Vorjahr (T€ 12.637) um T€ 4.683 gestiegen. Maßgeblicher Treiber hierfür sind die Rechts- und Beratungskosten, die um T€ 3.342 über dem Wert des Vorjahreszeitraums liegen. Dieser Anstieg resultiert im Wesentlichen aus dem im dritten Quartal 2016 abgeschlossenen Investmentprozess, der zu der bereits oben beschriebenen Übernahme und Kapitalerhöhung geführt hat. Des Weiteren sind in dieser Position Aufwendungen in Höhe von T€ 1.496 aus der oben beschriebenen Bildung einer Rückstel-lung für die mögliche Inanspruchnahme einer Grund-schuld und entsprechender Nebenkosten enthalten. Zudem liegen die Vertriebsprovisionen insbesondere aufgrund einer im Rahmen des Verkaufs des Objek-tes Elsenheimerstraße angefallenen Maklerprovision um T€ 1.964 über dem Wert des Vorjahreszeitraums. Dagegen sind die Gewährleistungs- und Nachlaufkos-ten um T€ 1.433 zurückgegangen. Hierin spiegelt sich auch eine analog zu den geringeren Umsatzerlösen

aus Einzelverkäufen geringere Erhöhung der Gewähr-leistungsrückstellungen für die im Berichtszeitraum übergebenen Einheiten wider. Die übrigen sonstigen betrieblichen Aufwendungen blieben in Summe nahe-zu konstant.

Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) hat sich in 2016 mit T€ 13.937 verglichen mit dem Vorjahres-zeitraum (T€ 27.766) um T€ 13.829 bzw. gut 50% ver-schlechtert. Bezogen auf die Umsatzerlöse ergibt sich hieraus eine EBIT-Marge von 14% (Vj. knapp 30%).

Das negative Finanzergebnis erhöhte sich in 2016 mit T€ -18.952 gegenüber T€ -15.362 im Vorjahr um T€ 3.590 bzw. 23,4%. Die Finanzerträge fielen mit T€ 118 in 2016 gegenüber dem Vorjahr (T€ 229) niedriger aus. Die Fi-nanzaufwendungen erhöhten sich in 2016 gegenüber dem Vorjahr (T€ 15.930) um 20,5% auf T€ 19.199. Sie betreffen im Wesentlichen mit T€ 2.254 Zinszahlungen an Kreditinstitute und mit T€ 6.012 Ausschüttungen an Anleger der Projektentwicklungsfonds sowie mit T€ 8.838 Barwertanpassungen von Fondsverbindlich-keiten. Darin enthalten ist jedoch der weiter oben bereits beschriebene Einmaleffekt aus der Barwert-anpassung von Fondsverbindlichkeiten in Höhe von T€ 1.940. Die durchschnittlichen zinstragenden Ver-bindlichkeiten stiegen im Berichtszeitraum gegenüber dem Vorjahreszeitraum dagegen um rund 22% an. Letz-teres resultiert direkt aus dem entsprechend höheren zu finanzierenden Projektvolumen. Der im Verhältnis hierzu niedrigere Anstieg der Finanzierungsaufwen-dungen spiegelt die weiter verbesserte Finanzierungs-struktur des Konzerns wider. Der durchschnittliche Zinssatz aller zinstragenden Verbindlichkeiten konnte in 2016 – vor obigem Einmaleffekt -weiter auf nun 7,5% p.a. (Vj: 7,9% p.a.) gesenkt werden. Das Ergebnis aus At-Equity-Beteiligungen betrug im Berichtszeitraum T€ 130 (Vj. T€ 339).

Das Konzernergebnis vor Steuern für 2016 ist mit T€ -5.020 negativ, gegenüber dem mit T€ 12.404 deutlich positiven Vorsteuerergebnis des Vorjahres-zeitraums. Ein Ertrag aus Ertragsteuern in Höhe von T€ 2.850 (Vorjahreszeitraum: Aufwand in Höhe von T€ 4.274) führt zu einem Nachsteuerergebnis in Höhe von T€ -2.171 (Vorjahreszeitraum: T€ 8.130). Ursächlich für den Steuerertrag sind die oben bereits beschrie-

Siehe G 11 EBIT

Siehe G 12 EBIT-Marge

Siehe G 13 Finanzaufwendungen

Siehe G 14 Ø Zinssatz auf zinstragende

Verbindlichkeiten


G 09 | Rohertrag

21,8

13,0

42,7

33,1

33,1

in Mio. €

2012

2013

2014

2015

2016

G 10 | Rohertragsmarge

28

34 34

27

36

in %

2012

2013

2014

2015

2016

G 11 | EBIT

12,6

3,0

21,6

27,8

13,9

in Mio. €

2012

2013

2014

2015

2016

G 12 | EBIT-Marge

16 14

8

13

30in %

2012

2013

2014

2015

2016

G 13 | Finanzaufwendungen

-21,

3

-13,

2

-15,

6

-15,

9

-19,

2

in Mio. €

2012

2013

2014

2015

2016

G 14 | Ø Zinssatz auf zinstragende Verbindlichkeiten

14,2

10,4

9,5

7,9 7,5

in %

2012

2013

2014

2015

2016


benen Maßnahmen zur Sicherung steuerlicher Verlust-vorträge.

Der Geschäftsverlauf auf Gesamtkonzernebene lag in 2016 hinsichtlich Umsatzerlöse, Finanzierungs- und Overheadkosten grundsätzlich im Plan. Nicht geplant waren jedoch die oben beschriebenen Einmalaufwen-dungen in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen für den durchgeführten Investmentprozess und die Rückstellungsbildung für die mögliche Inanspruchnah-me einer Grundschuld sowie innerhalb der Finanzauf-wendungen aus der Anpassung der zugrunde gelegten Restlaufzeit im ProReal Deutschland Fonds 2.

Marktwerte der Vorräte

Bei einem Projektentwickler wie der ISARIA Wohnbau werden die zentralen Vermögenswerte – die zum Ver-kauf bestimmten Grundstücke und Vorräte im Bau – zu Anschaffungskosten bilanziert. Dies unterscheidet die Bilanz des ISARIA Wohnbau Konzerns grundlegend von derjenigen eines Immobilien-Bestandshalters, bei dem die zentralen Vermögenswerte zu Markt-werten bilanziert werden. Um dennoch eine gewis-

se Vergleichbarkeit mit Immobilien-Bestandshaltern herstellen zu können, wurde der Fair Value dieser Vorräte deshalb von der Gesellschaft mittels markt-gängiger Residualwertberechnungen selbst ermittelt und von einem externen Sachverständigen bestätigt. Bei dieser Bewertungsmethode werden die Ertrags-werte durch einen Gutachter in Abstimmung mit den Projektentwicklern geschätzt. Die budgetierten Fertigstellungskosten inklusive eines angemessenen Entwicklergewinns werden von den Ertragswerten in Abzug gebracht. Das Residuum dieser Bewertungs-methode ergibt dann den Verkehrswert unserer Pro-jektentwicklungen. Die Werthaltigkeit der Verkehrs-werte wurde zuletzt 2016 durch einen Verkauf über Buch- und Residualwert belegt.

Nach dieser Methodik ergaben sich zum 31. Dezem-ber 2015 in den Vorräten stille Reserven in Höhe von T€ 89.989. Zum 31. Dezember 2016 reduzierten sich die-se auf T€ 58.670. Dies liegt im Wesentlichen an dem Abgang von zwei im Stadium der Projektentwicklung verkauften Objekten sowie längeren Laufzeiten in ei-nigen Projektentwicklungen, die zu höheren Finanzie-rungskosten und einem stärkeren Abzinsungseffekt und damit zu einer Reduzierung der stillen Reserven führen.

T 04 | Vermögenslage

31.12.2016 T€

31.12.2015 T€

Verändernung T€

Langfristige Vermögenswerte 76.390 71.340 5.050

Kurzfristige Vermögenswerte 304.590 207.833 96.757

davon: Zum Verkauf bestimmt Grundstücke und andere Vorräte 168.586 142.495 26.091

Eigenkapital 80.591 30.955 49.636

Eigenkapital-Quote 20,6% 11,1% --

Langfristige Schulden 145.304 131.328 13.976

Kurzfristige Schulden 165.885 116.890 48.995

Bilanzsumme 391.781 279.174 112.607


Vermögenslage

Die Vermögenslage ist maßgeblich geprägt durch ei-nen starken Anstieg der kurzfristigen Vermögenswer-te. Die Bilanzsumme ist zum 31. Dezember 2016 mit T€ 391.781 gegenüber T€ 279.174 zum 31. Dezember 2015 um gut 40% gestiegen.

Die langfristigen Vermögenswerte haben sich mit T€ 76.390 zum Berichtsstichtag im Vergleich zum 31. Dezember 2015 (T€ 71.340) erhöht. Wesentlich hierfür ist der deutliche Anstieg des latenten Steuerguthabens aufgrund der bereits oben beschriebenen Maßnahmen im Rahmen der gesellschaftsrechtlichen Umstruk-turierungen. Gegenläufig wirkten im Wesentlichen planmäßige Abschreibungen auf immaterielle Vermö-genswerte sowie der Rückgang im Bereich der Finan-zimmobilien. Dieser Rückgang wiederrum resultiert aus Umgliederung einer Immobilie in Höhe von T€ 10.800. in das Zur Veräußerung bestimmte langfristige Vermö-gen und den gegenläufigen Werterhöhungen durch Baufortschritt in den Entwicklungsprojekten und der positiven Neubewertung von in Summe T€ 7.787.

Die kurzfristigen Vermögenswerte sind mit T€ 304.590 zum 31. Dezember 2016 im Vergleich zum 31. Dezember 2015 (T€ 207.833) in Summe um 46,6% angestiegen. Wesentlich haben sich die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und andere Vorräte um T€ 26.091 auf T€ 168.586 erhöht. Davon entfallen T€ 28.000 auf die Übernahme von Nutzen und Lasten für das Grund-stück im Projekt Tower im Januar 2016 nach Zahlung der letzten Kaufpreisrate. Weitere T€ 11.300 resul-tieren aus dem erworbenen Grundstück im Gustav-Heinemann-Ring. Die übrigen Veränderungen der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderen Vorräte resultiert aus der laufenden Aktivierung von Herstellungskosten gemäß Baufortschritt abzüglich übergebener Einheiten sowie global verkaufter Grund-stücke. Im Zusammenhang mit der Übernahme des Grundstücks Tower wurden die bisher in den sonsti-gen Forderungen ausgewiesenen geleisteten Anzah-lungen auf die Vorräte umgebucht, so dass sich die sonstigen Forderungen hieraus um T€ 14.000 verrin-gerten. Des Weiteren haben sich die Forderungen aus Grundstücksverkäufen um T€ 42.109 stark erhöht auf

Siehe T 04 Vermögenslage

T€ 48.316 im Vergleich zum 31. Dezember 2015 (T€ 6.207). Dies resultiert im Wesentlichen aus der zum Stichtag noch offenen Kaufpreiszahlung für den Global-verkauf eines Objektes zum 31. Dezember 2016. Zudem haben sich die Zahlungsmittel um T€ 41.770 deutlich erhöht. Grund hierfür war die im dritten Quartal 2016 erfolgte Kapitalerhöhung.

Finanzlage

Das Eigenkapital ist mit T€ 80.591 am Berichtsstich-tag gegenüber dem 31. Dezember 2015 (T€ 30.955) in Höhe des Nettozuflusses aus der Kapitalerhöhung (T€ 52.017) abzüglich des negativen Konzernergeb-nisses nach Steuern gestiegen. Die Eigenkapitalquote stieg dadurch deutlich von 11,1% auf 20,6%.

Die langfristigen Schulden erhöhten sich von T€ 131.328 zum 31. Dezember 2015 um T€ 13.976 auf T€ 145.304 zum 31. Dezember 2016. Dieser Anstieg resultiert im Wesentlichen aus einer Erhöhung des langfristigen Anteils der Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaf-ten um T€ 17.065. Dieser erhöhte sich durch die vom ProReal Deutschland Fonds 4 im Berichtszeitraum eingeworbenen Gelder. Gegenläufig hierzu wirkt sich die prospektgemäße Rückführung des ProReal Deutschland Fonds 2 an deren Anteilseigner im Juli 2016 aus. Ebenfalls gegenläufig entwickelten sich die

G 15 | Eingeworbenes Kapital One Group Fonds

7,2

43,4

57,6

19,2

41,5

in Mio. €

2012

2013

2014

2015

2016

Siehe G 15 Eingewobenes Kapital One Group Fonds


Siehe G 16 Finanzlage –

Fremdfinanzierungen

langfristigen Finanzschulden gegenüber Kreditinstitu-ten. Sie verringerten sich per Saldo um T€ 4.276, was sich auf der einen Seite aus einer Erhöhung im Zuge des Erwerbs einer Projektgesellschaft in Höhe von T€ 7.000 und auf der anderen Seite aus der Tilgung eines Darlehens für eine Finanzimmobilie im Dezem-ber 2016 ergab. Zudem haben sich die latenten Steu-erschulden um T€ 1.160 erhöht. Dies resultiert im We-sentlichen aus dem positiven Neubewertungsergebnis bei den Finanzimmobilien.

Die kurzfristigen Schulden erhöhten sich von T€ 116.890 zum 31. Dezember 2015 um T€ 48.995 bzw. 42% auf T€ 165.885 zum Berichtsstichtag. Dabei erhöh-ten sich die kurzfristigen Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten im Berichtszeitraum um insgesamt T€ 25.859. Maßgeblich hierfür war die Neuaufnahme zweier weiterer Bankkredite für zwei Projektentwick-

lungen in Höhe von insgesamt T€ 21.287. Zudem er-folgte die Umgliederung eines Darlehens in Höhe von T€ 2.500 in einer Projektgesellschaft aus den lang-fristigen in die kurzfristigen Schulden. Die Tilgungen von Bankverbindlichkeiten in anderen Projektentwick-lungen wirkten sich entsprechend gegenläufig aus. Die kurzfristigen Finanzschulden gegenüber Nicht-Banken erhöhten sich im Berichtszeitraum per Saldo um T€ 4.537. Hierbei wurde einerseits im Januar 2016 die letzte Anleihe an den Stratos Fonds in Höhe von T€ 10.000 zurückgezahlt. Zum Ende des zweiten Quar-tals 2016 erfolgte dagegen die Aufnahme eines neuen Mezzanine-Darlehens in Höhe von T€ 15.000 zur teil-weisen Refinanzierung einer Projektentwicklung, de-ren bisherige Mezzanine-Finanzierung zur Bedienung der Rückführung der Anlegergelder aus dem ProReal Deutschland Fonds 2 zurückgezahlt wurde. Die Ver-bindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen erhöh-

G 16 | Finanzlage – Fremdfinanzierungen

Mio

. €

300

250

200

150

100

50

0

erhaltene Käufer-Anzahlungals ´Quasi´-EK-Komponente

Finanzierung durch One Group

Sonstige Mezzanine- Finanzierungen

Bankfinanzierungen

50%

5%

40%

5%

2015

218

265

111

10

85

12

2014

229

95

35

60

39

2013

181

48

58

28

47

2012

135

2

88

30

15

2016

131

14

106

14


ten sich im Wesentlichen durch noch nicht abgerech-nete Baukosten um T€ 6.021. Des Weiteren erhöhten sich die Verbindlichkeiten aus Anzahlungen der Käufer um T€ 2.413. Darin enthalten ist die Anzahlung für die am 1. Januar 2017 vollzogene Übergabe einer Finan-zimmobilie an den Käufer. Gegenläufig wirkten sich die Anzahlungen der Käufer gem. MaBV aufgrund der im Berichtszeitraum erfolgten Übergaben aus. Eben-falls erhöhten sich die sonstigen Rückstellungen um T€ 2.878 auf T€ 10.979 sowie die übrigen Schulden um T€ 4.492 auf T€ 7.541. Für die Erhöhung der sonstigen Rückstellungen ist im Wesentlichen ursächlich eine Er-höhung der Rückstellungen für Risiken aus Prozessen in abgeschlossenen Bauprojekten um T€ 2.695. Bei den übrigen Schulden resultiert der Anstieg im We-sentlichen aus der Anzahlung von Investoren in den Fonds 4 in Höhe von T€ 2.491, deren Widerspruchsfrist zum Bilanzstichtag noch nicht abgelaufen war, sowie aus der Abgrenzung von abzuführenden Kapitalertrag-steuern in Höhe von T€ 1.778.

Die flüssigen Mittel des Konzerns haben sich gegenüber dem 31. Dezember 2015 (T€ 32.011) um T€ 41.770 erhöht und betragen am Berichtsstichtag T€ 73.781. Über die-se Mittel kann der Konzern zum 31. Dezember 2016 in Höhe von T€ 46.860 (Vorjahr: T€ 17.119) frei verfügen.

Siehe T 05 Finanzlage

Der Anstieg der frei verfügbaren Zahlungsmittel setzt sich zusammen aus dem Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit in Höhe von T€ -33.323 (Vorjah-reszeitraum: T€ 29.357), dem Cashflow aus Investiti-onstätigkeit in Höhe von T€ -7.916 (Vorjahreszeitraum: T€ 957) sowie dem Cashflow aus Finanzierungstä-tigkeit in Höhe von T€ 70.980 (Vorjahreszeitraum: T€ -30.198).

Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit beträgt im Berichtszeitraum T€ -33.323 nach T€ 29.357 im Vorjahr und resultiert im Wesentlichen aus dem Konzernergeb-nis vor Ertragssteuern in Höhe von T€ -5.020 zuzüglich der Abschreibungen (T€ 2.503) und dem Finanzergebnis (T€ 18.952), abzüglich dem Neubewertungsergebnis der Finanzimmobilien (T€ 2.503), dem Anstieg der zum Verkauf bestimmten Grundstücke um T€ 14.338, dem Anstieg der Forderungen aus Grundstücksverkäufen und sonstigen Forderungen und finanziellen Vermögenswer-ten um T€ 40.503, dem Anstieg der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und der sonstigen kurz-fristigen Verbindlichkeiten (T€ 10.969) und der sonstigen Rückstellungen (T€ 2.853) sowie aus den gezahlten Ertragsteuern in Höhe von T€ 5.237. Der wesentliche An-stieg der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und der sonstigen Forderungen resultiert im Wesent-

T 05 | Finanzlage

31.12.2016 T€

31.12.2015 T€

Verändernung T€

Zahlungsmittel 46.860 17.119 29.740

01.01. - 31.12.2016 T€

01.01. - 31.12.2015*T€

Verändernung T€

Cashflow aus

Laufender Geschäftstätigkeit -33.323 29.357 -62.680

Investitionstätigkeit -7.916 957 -8.873

Finanzierungstätigkeit 70.980 -30.198 101.178


lichen aus dem erfolgten Verkauf einer Projektgesell-schaft zum Jahresende 2016.

Der Cashflow aus Investitionstätigkeit beträgt in 2016 T€ -7.916 (Vorjahr: T€ 957) und resultiert im Wesent-lichen aus aktivierten Kosten auf im Bau befindliche Finanzimmobilien in Höhe von T€ -5.210 und aus Zah-lungen für den Rückkauf der Minderheitsanteile an zwei Projektgesellschaften in Höhe von T€ 1.031. Des Weiteren wurde für den Erwerb der Anteile an einer Projektgesellschaft T€ 1.700 bezahlt und damit gegen-läufig noch Bankguthaben in Höhe von rund T€ 140 mit übernommen. Im Vorjahreszeitraum resultierte dieser Cashflow im Wesentlichen aus im Rahmen der Erstkonsolidierung zweier Projektgesellschaften über-nommenen Zahlungsmitteln in Höhe von T€ 1.510 ab-züglich Auszahlungen für den Erwerb von Sachanlagen in Höhe von T€ 519.

Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit beträgt in 2016 T€ 70.980 nach T€ -30.198 im Vorjahr. Er resul-tiert im Wesentlichen aus dem Nettozufluss in Höhe von T€ 52.017 aus der im dritten Quartal 2016 durch-geführten Kapitalerhöhung. Des Weiteren überstie-gen die Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanz-schulden für die laufende Bautätigkeit in Höhe von T€ 100.572 (Vorjahreszeitraum: T€ 34.368) die Tilgung von Finanzschulden in Höhe von T€ 71.105 (Vorjahres-zeitraum: T€ 59.483) und Zinszahlungen in Höhe von T€ 10.345 (Vorjahreszeitraum: T€ 5.083).

Gesamteinschätzung zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der ISARIA Wohnbau

Mit Umsatzerlösen auf Vorjahresniveau konnte auch in 2016 eine zufriedenstellende Rohertragsmarge von über 30% erwirtschaftet werden. Darin spiegelt sich die anhaltend positive Marktentwicklung der letzten Jahre wieder. Diverse Sondereffekte haben jedoch ver-hindert, dass das Jahresergebnis 2016 besser ausfiel. Dafür konnten in unseren Projektentwicklungen in 2016 erneut deutliche Fortschritte in der Baurechtsschaffung erzielt werden. Diese helfen, die zukünftigen Erträge zu sichern. Die durchschnittlichen Finanzierungskos-

ten konnten ebenfalls erneut gesenkt werden. Damit konnte die Finanz- und Ertragskraft des ISARIA Wohn-bau Konzerns im Geschäftsjahr 2016 weiter und nach-haltig verbessert werden. Auch die Vermögenslage hat sich durch die deutliche Stärkung des Eigenkapitals nochmals spürbar verbessert. Insgesamt sieht dies der Vorstand als sehr gute Voraussetzungen für das ange-strebte weitere Wachstum des Unternehmens an.

V. Mitarbeiter

Die Mitarbeiter sind für die ISARIA Wohnbau einer der entscheidenden Erfolgsfaktoren. Ihre vielfältigen Kompetenzen, ihre Erfahrungen, ihre Leistungsfähig-keit und ihr Engagement fördern die weitere Entwick-lung des Konzerns.

Entwicklung der Mitarbeiterzahl

Die Belegschaft der ISARIA hat sich auf Jahressicht um 1 (Vj. 3) Mitarbeiter erhöht. Dabei standen 14 (Vj. 11) Neueinstellungen einer Fluktuation von 13 (Vj. 8) Mit-arbeitern gegenüber. Im Vergleich zum Personalaufbau im Vorjahr haben wir uns in 2016 nur leicht verstärkt. Der Personalaufbau der letzten sowie der künftigen Jahre ist Ausdruck des bereits erfolgten sowie des wei-teren geplanten Wachstums der Gesellschaft.

Zum Stichtag am 31. Dezember 2016 waren damit innerhalb des ISARIA Wohnbau Konzerns 63 (Vj. 62) Mitarbeiter beschäftigt. Davon waren in München 23 (Vj. 22) Mitarbeiter im Bereich Management und Admi-nistration, 15 (Vj. 14) Mitarbeiter im Bereich Projektent-wicklung (Technik) und 15 (Vj. 15) Mitarbeiter in den Bereichen Verkauf, Marketing und Kundenbetreuung tätig. Bei der One Group waren 10 (Vj. 11) Mitarbeiter angestellt. Daneben beschäftigt der ISARIA Wohnbau Konzern, vornehmlich im Bereich Vertrieb und Projekt-management, freiberufliche Mitarbeiter. Die ISARIA Wohnbau AG selbst beschäftigte in 2016 durchschnitt-lich 51 (Vj. 49) Mitarbeiter. Im Konzern liegt das Ver-hältnis zwischen weiblichen und männlichen Arbeit-nehmern derzeit bei einem Anteil von 59% zu 41%.


Förderung von Mitarbeitern und Führungskräften

Die ISARIA fördert und unterstützt gezielt die Weiter-entwicklung ihrer Mitarbeiter und Führungskräfte. Hierbei werden die Weiterbildungsmaßnahmen indi-viduell auf die Bedürfnisse der einzelnen Mitarbeiter abgestimmt.

Die ISARIA Wohnbau übernimmt auch bei der Nach-wuchsförderung gesellschaftliche Verantwortung. Unser Unternehmen ist Ausbildungsbetrieb. Wir beschäftigen aktuell einen Auszubildenden im Ausbildungsberuf Industriekaufmann/-frau. Daneben beschäftigen wir mehrere Mitarbeiter als Werkstudenten bzw. im Rah-men eines Trainee-Programms.


3. Prognosebericht

Die im Konzernabschluss 2015 berichtete Prognose hinsichtlich des Geschäftsverlaufs in 2016 bein-haltete Aussagen zur Höhe der Umsatzerlöse, zur Rohertragsmarge und zum EBIT, zur Entwicklung der Finanzierungskosten, zum operativen Ergebnis des Teilkonzerns One Group, zum Konzernergebnis

nach Steuern, sowie zur notariellen Verkaufsleistung und zum geplanten Kapitalzufluss durch die Fonds der One Group. Die Zielerreichung hinsichtlich der einzelnen finanziellen Kennzahlen ist in der Tabelle T 06 „Soll-Ist-Vergleich der Konzernerwartungen“ dargestellt.

Siehe T 06 Soll-Ist-Vergleich der Konzernerwartungen

Finanzielle Kennzahl Ist 2015 Prognose 2016 Ist 2016 Erläuterung

Umsatzerlöse € 92,2 Mio. rund € 110,0 Mio., davon rund € 30,0 Mio. aus dem Einzelverkauf im Projekt nido

€ 96,8 Mio., davon € 27,7 Mio. aus dem Einzelverkauf im Projekt nido

In der Prognose war ein pauschal angesetzter Wert für Verkaufserlöse aus Verkäufen von Pro-jektentwicklungen und oder Handelsprojekten in Höhe von € 80,0 Mio. angesetzt. Tatsächlich konnten mit drei Projekt- bzw- Objektverkäu-fen € 63,4 Mio. erlöst werden.

Rohertragsmarge 36% 29% 34%

EBIT € 27,8 Mio. rund € 23,0 Mio. € 13,9 Mio. Wesentlicher Treiber sind die sonstigen betrieblichen Aufwendungen, die um rund 9,2 Mio. über dem prognostizierten Wert liegen.

Finanzierungs- aufwendungen

€ 15,9 Mio. € 18,0 Mio. bis € 18,5 Mio.

€ 19,2 Mio. Hierin enthalten sind € 1,9 Mio. Einmalaufwand aus der frühzeitigen Rückführung des ProReal Deutschland Fonds 2 enthalten.

Ergebnis nach Steuern

€ 8,1 Mio. Geplant ist ein mittlerer einstelliger Millionen-Betrag. Darin enthalten sind neben der plan- mäßigen Fertigstellung bestimmter Bauab-schnitte im Großprojekt nido in Karlsfeld verschiedene Einzeleffekte wie der Verkauf mindestens einer Projektentwicklung. Die hieraus erzielbaren Ergebnisbeiträge sind zum jetzigen Zeitpunkt jedoch schwer vorher-sehbar, woraus ein relativ breiter Korridor möglicher Ergebnisabweichungen resultiert.

€ -2,2 Mio.

Notarielle Verkaufsleistung

€ 23 Mio. rund € 30 Mio. aus dem Einzelverkauf in Karlsfeld

€ 10,9 Mio. In der Prognose war davon ausgegangen worden, dass alle Baufelder spätestens mit Baustart in den Vertrieb gehen. Zur Optimierung der erzeilbaren Erträge wird aktuell jedoch der Vertriebsstart weiterer Baufelder noch zurückgehalten.

Auftragsbestand zum 31.12.

€ 20 Mio. rund € 20 Mio. € 2,5 Mio. Dies ist eine direkte Folge der niedrigeren notariellen Verkaufsleistung.

Kapitalzufluss One Group Fonds

€ 20 Mio. bis zu € 55 Mio. € 52 Mio.

T 06 | Soll-Ist-Vergleich der Konzernerwartungen


Die nachfolgenden Aussagen zum zukünftigen Ge-schäftsverlauf und zu den dafür als maßgebend beur-teilten Einflussfaktoren Markt, Branche und Unterneh-men basieren auf den Einschätzungen des Vorstands. Grundsätzlich bergen Prognosen das Risiko, dass die Entwicklungen weder in ihrer Tendenz noch ihrem Ausmaß tatsächlich eintreten. Die wesentlichen Risi-ken sind im Risiko- und Chancenbericht erläutert.

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung sowie die Wohnungsmärkte München und Hamburg

Nach Ansicht des Instituts für Weltwirtschaft in Kiel (IfW) setzt sich in Deutschland zum Jahreswechsel 2016/2017 der Aufschwung fort. Auch wenn der pri-vate Konsum derzeit nicht mehr so stark zunimmt, ziehen Beschäftigung und Löhne, als auch Investi-tionen weiter an. Für 2017 rechnet das IfW demnach in Deutschland mit einem Wirtschaftswachstum um 1,7%, verglichen mit 1,9% in 2016. Auch die Weltwirt-schaft wird laut IfW-Prognose in den Jahren 2017 und 2018 jeweils 3,5% bzw. 3,6% hinzugewinnen, nach-dem der Zuwachs im Geschäftsjahr bei nur rund 3,1% liegen dürfte.

Bezogen auf den Wohnungsmarkt in den sieben größten deutschen Städten und insbesondere die Märkte in München und Hamburg sind die Aussich-ten für Projektentwickler weiterhin sehr gut. Eine hohe Nachfrage, eine zu geringe Bautätigkeit und das unverändert sehr niedrige Zinsumfeld sprechen nach Ansicht führender Analysten für weiter steigen-de Wohnungspreise. Steigende Bevölkerungszahlen in den Ballungsgebieten sorgen für eine weiterhin hohe Nachfrage. Die Bautätigkeit wird nach Ansicht von Branchenexperten auch in 2017 weiter unter dem Bedarf bleiben. Deutschlandweit steht mit 247.000 in 2015 fertiggestellten Wohneinheiten ein Neubaube-darf für 2016 – 2020 von rund 361.000 Wohnungen pro Jahr gegenüber. Auch wenn die Baugenehmigungen in 2016 nach vorläufigen Zahlen auf deutlich über 300.000 Wohnungen gestiegen sind, bleibt bis auf Weiteres ein spürbarer Nachfrageüberhang beste-hen. Der Preisanstieg in vielen deutschen Städten ist

deshalb weiterhin zu einem guten Teil fundamental begründet.

Die niedrigen Finanzierungszinsen halten dabei den Wohneigentumserwerb trotz steigender Preise wei-terhin erschwinglich. Auch mangelnde Alternativan-lagen begünstigen den Erwerb von Wohneigentum zusätzlich. Dies spricht dafür, dass die Preise auf dem Wohnungsmarkt der sieben größten deutschen Städte auch in 2017 weiter steigen. Dennoch warnen einige Experten mittlerweile vor einer Überhitzung zumin-dest in einigen Teilmärkten.

Dieser Trend war auch in 2016 ungebrochen und führte, gepaart mit dem Trend zu mehr Haushalten im Verhältnis zur Bevölkerung, zu einer weiter star-ken Nachfrage nach Wohnraum. Auf dem Hypothe-kenzinsmarkt ist keine wesentliche Veränderung zu erwarten. Damit wird der Wohnimmobilienerwerb auch für die Zukunft positiv unterstützt. Vor diesem Hintergrund kann von weiter steigenden Mieten und Kaufpreisen ausgegangen werden, an denen der ISARIA Wohnbau Konzern mit seinem Geschäftsmo-dell partizipieren wird.

Künftige Entwicklung der Geschäftstätigkeit

Die künftige Ausrichtung der Gesellschaft folgt aus der weiter oben im Kapitel „Konzernstrategie“ beschriebe-nen Wachstumsstrategie. Dies bedeutet, dass der klare Fokus auf Wohnimmobilien bei strikten Investitionskri-terien konsequent beibehalten wird. Die beschlossene Wachstumsstrategie soll durch eine regionale Expan-sion auf weitere deutsche Großstädte sowie auf das Münchner Umland erfolgen.

In den kommenden fünf Jahren plant die ISARIA Wohn-bau, ihre laufenden Projektentwicklungen in München und Hamburg mit einem Umsatzvolumen von ca. € 1 Mrd. zu realisieren. Zugleich soll die bestehende Pipeline durch gezielte Akquisitionen weiter ausge-baut werden, um zusätzliche Ertragspotenziale zu er-schließen. Langfristig plant ISARIA die Pipeline soweit auszubauen, dass auf Fünfjahressicht durchschnittlich ein Umsatz von zirka € 300 Mio. bis € 500 Mio. p.a. realisiert werden kann.


Alle bis 2015 erworbenen Münchner Projektentwick-lungen haben spätestens seit 2015 gesichertes Wohn-baurecht. In zwei dieser Projektentwicklungen wurde bereits in 2016 mit der Umsetzung begonnen, ebenso in einer der beiden Projektentwicklungen in Hamburg. In 2017 erfolgen die ersten bauvorbereitenden Maß-nahmen in zwei weiteren Projektentwicklungen in München sowie der Baubeginn in der zweiten Projekt-entwicklung in Hamburg. Für letztere soll auch bereits in 2017 der Vertriebsstart erfolgen. Für 2018 ist dann der Vertriebsstart im nächsten Großprojekt, dem Dia-malt-Quartier, sowie für weitere Projektentwicklungen in München geplant. Die nächsten Fertigstellungen in den aktuellen Münchner Projektenwicklungen werden nach derzeitiger Planung ab den Jahren 2019 erwartet. Diese werden dann plangemäß wieder und nachhaltig im dreistelligen Millionenbereich pro Jahr liegen. In Hamburg soll das erste Projekt Anfang 2018 fertigge-stellt werden. Dabei handelt es sich um ein Boarding-house, das in 2018 in die Betriebsphase starten soll.

Entwicklung der Finanz- und Ertragslage 2017

2017 wird, nach 2016, ein weiteres Übergangsjahr werden. Nachdem in 2016 in unserem aktuellen Groß-projekt nido in Karlsfeld der Fertigstellungsgrad des Gesamtprojekts auf mittlerweile rund 87% angestie-gen ist, verteilt sich das verbleibende Umsatzvolumen aus diesem Bauvorhaben in Höhe von rund € 44 Mio. auf die Jahre 2017 (rund € 21 Mio.) und 2018 (rund € 23 Mio.). Weitere nennenswerte Fertigstellungen un d damit Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Objektein-heiten sind für 2017 nicht geplant.

Der Auftragsbestand von € 2,5 Mio. zum 31. Dezember 2016 bezieht sich auf die für 2017 geplanten Umsätze aus dem Einzelverkauf. Die Bauleistungen für diese geplanten Fertigstellungen sind bereits komplett oder weitgehend vergeben.

Insgesamt erwarten wir deshalb für das Geschäfts-jahr 2017 ein negatives Konzernergebnis nach Steu-ern im mittleren einstelligen Millionen-Euro-Bereich. Globalverkäufe im Stadium der Projektentwicklung,

wie in 2016 realisiert, sind für 2017 nicht eingeplant. Diese würden das Ergebnis entsprechend positiv be-einflussen.

Die ISARIA Wohnbau AG als Einzelgesellschaft hat selbst nur in unwesentlichem Umfang eine eigene operative Geschäftstätigkeit. Sie ist mit ihren Toch-ter- und Beteiligungsgesellschaften durch zahlreiche Unternehmensverträge und Haftungsverhältnisse eng verbunden. Damit ist für die Gesellschaft die wirtschaftliche Entwicklung ihrer Tochter- und Be-teiligungsgesellschaften von zentraler Bedeutung. Die Ergebnisse dieser Unternehmen werden auch für 2017 der maßgebliche Faktor für die wirtschaftliche Entwicklung der ISARIA Wohnbau AG sein. Auf Basis der für 2017 in den Tochter- und Beteiligungsgesell-schaften geplanten Ergebnisbeiträge erwarten wir für die ISARIA Wohnbau als Einzelgesellschaft für das Geschäftsjahr 2017 auf Basis des HGB-Jahresabschlus-ses ein negatives Ergebnis nach Steuern im mittleren einstelligen Millionen-Euro-Bereich. Im Vorjahr be-inhaltete die Prognose für die Einzelgesellschaft für das Geschäftsjahr 2016 Aussagen zum Ergebnis nach Steuern auf Basis des HGB-Jahresabschlusses. Dieses wurde im negativen mittleren einstelligen Millionen-Euro-Bereich prognostiziert. Im Einzelnen gelten für eine Abweichungsanalyse für die Einzelgesellschaft die gleichen Aspekte, die oben bereits für die Abwei-chungsanalyse auf Konzernebene ausgeführt wur-den. Im Einzelabschluss der ISARIA Wohnbau wirken sich diese Aspekte entsprechend im Beteiligungser-gebnis aus.

Gesamteinschätzung

Gegenwärtig sind keine Anzeichen für einen kurz- oder mittelfristigen Nachfragerückgang auf den Woh-nimmobilienmärkten in München und Hamburg zu erkennen. Mit seinen langjährigen Marktkenntnissen, der gesicherten Projektpipeline, der konzerneigenen Finanzierungsplattform sowie einer deutlich verbes-serten Eigenkapitalausstattung und Bonität kann der ISARIA Wohnbau Konzern überproportional an der positiven Entwicklung insbesondere des attraktiven Münchner Immobilienmarkts partizipieren.


Der prognostizierte Bevölkerungszuwachs in den deutschen Ballungszentren bis zum Jahre 2025 so-wie die stetig steigende Anzahl an Haushalten sind wichtige Indikatoren für den Konzern, dass der Absatz mittelfristig gesichert ist und die prognostizierten mittel- und langfristigen Wachstumsziele erreicht werden können.

Zusammenfassend sieht der Vorstand gesicherte Chancen, nach einem weiteren Übergangsjahr 2017, in dem aufgrund geringer planmäßiger Fertigstellungen kein positives bilanzielles Ergebnis erreicht werden wird, mit den im Bau befindlichen und mit den zum Teil bereits weit fortgeschrittenen im Bestand befindli-chen Projektentwicklungen zukünftig das angestrebte Wachstum des Konzerns erfolgreich umzusetzen und die Finanz- und Ertragslage, mit dann deutlich posi-tiven Ergebnissen spürbar verbessern zu können. Die Liquiditätslage ist auch in der Übergangsphase durch-gehend gesichert.


4. Risiko- und Chancenbericht

I. Risikomanagementsystem

Der ISARIA Wohnbau Konzern ist im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit zahlreichen Unsicherheiten, Verän-derungen, und damit einhergehenden Risiken ausge-setzt. Um in diesem Umfeld erfolgreich zu agieren und seine Position als erfolgreicher Anbieter attraktiver Wohnimmobilen weiter zu entwickeln und zu stärken, muss das Unternehmen mögliche Entwicklungen früh-zeitig antizipieren und daraus resultierende Risiken systematisch erfassen, bewerten und steuern. Ebenso wichtig ist es, Chancen zu erkennen und zu nutzen. Ein funktionierendes Risiko- und Chancenmanagement-system ist daher zentrales Element einer wertorien-tierten Unternehmensführung.

Neben der betriebswirtschaftlichen Notwendigkeit resultiert das Erfordernis eines Risiko-Management-Systems auch aus Vorschriften und gesetzlichen Rege-lungen (z.B. § 91 Abs. 2 Aktiengesetz und Bilanzrechts-modernisierungsgesetz).

Das konzernweite Risikomanagementsystem erfasst die externen, strategischen, operativen, finanziellen und Reputationsrisiken und Chancen unserer vollkon-solidierten Unternehmen. Inhaltlich ähnliche Risiken werden zu Risikoarten, zum Beispiel Risiken im re-gulatorischen Umfeld, finanzwirtschaftliche Risiken oder Projektrisiken zusammengefasst. Diese werden durch den Risikobeauftragten aufbereitet, ausge-wertet und regelmäßig an die zuständigen Entschei-dungsträger kommuniziert, welche die Risikosteue-rung wahrnehmen. Die Überwachung und Steuerung der identifizierten Risiken bilden den Schwerpunkt des internen Kontrollsystems, für das auf Konzer-nebene der Vorstand verantwortlich ist. Das interne Kontrollsystem ist integraler Bestandteil des Risiko-managementsystems.

Das Risikomanagement wird als kontinuierlicher Pro-zess durchgeführt, der in die Phasen Identifikation, Bewertung, Steuerung und Berichterstattung unter-teilt ist.

Identifizierung und Bewertung

Gesa

mtri

siko

Rest

risiko

Berichterstattung

Risiken

Steuerung

Ziele

vermeidenvermindern

verlagern

Erw

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Chan

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inne

r- ha

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lanu

ng

Chancen

ergreifen

vergrößernkooperieren

G 17 | Kontinuierlicher Prozess des Risiko- und Chancen-Management-Systems

Siehe G 17 Kontinuierlicher Prozess

des Risiko- und Chancen-Management-Systems


Das System wurde auch im abgelaufenen Geschäfts-jahr stetig weiterentwickelt und aktualisiert. Dies ist eine laufende, mit hoher Priorität verfolgte Manage-mentaufgabe.

Der Abschlussprüfer prüft im Rahmen seines Prüfungs-auftrages für die Jahres- und Konzernabschlussprü-fung, ob das Risikofrüherkennungssystem geeignet ist, unternehmensgefährdende Risiken und Entwick-lungen frühzeitig zu erkennen. Das System entspricht den gesetzlichen Anforderungen an ein Risikofrüher-kennungssystem.

II. Risikobewertung und Risikobegrenzung

Bewertungsmethodik

Zur Gewährleistung einer einheitlichen Bewertung der Risiken im Unternehmen und damit der Vergleichbar-keit der Ergebnisse werden die Risiken nach einem festen Scoring-Schema und nach festgelegten, nach-folgend dargestellten Kriterien bewertet.

G 18 | Risikobewertung

X X

Punkte 0 – 100

Situationsbedingte RelevanzErwartungswert

XEintrittswahrscheinlichkeit

Schadenshöhe

Punkte 0 – 1

VoraussagbarkeitXX

Eintrittsgeschwindigkeit

Beeinflussbarkeit

Punkte 0 – 1

Risiko-Handling

Siehe G 18 Risikobewertung

Der Erwartungswert ist dabei das Produkt aus mögli-chem Schaden und Eintrittswahrscheinlichkeit. Dabei gelten folgende Beurteilungsmaßstäbe:

Eintrittswahr-scheinlichkeit

Bewertung Punkte

1 > 0 % bis 5 % fast ausgeschlossen 0,05

2 > 5 % bis 20 % unwahrscheinlich 0,2

3 > 20 % bis 60 % möglich 0,6

4 > 60 % bis 100 % wahrscheinlich 1

mögliche Schadenshöhe

Bewertung Punkte

1 gering 0 – 100 T€ 0,01

2 mittel 100 – 1.000 T€ 0,1

3 hoch mehr als 1.000 T€ 1

Die risikospezifischen Möglichkeiten des Risiko-Handlings werden nach den Komponenten Eintritts-


geschwindigkeit, Voraussagbarkeit und Beeinfluss-barkeit bewertet. Diese Komponenten werden jeweils qualitativ mit den Kategorien „niedrig“, „mittel“ und „hoch“ bewertet. Die Gesamtbeurteilung der Risiko-Handlingsmöglichkeiten ist das Ergebnis der jeweili-gen Fallkonstellation der drei Komponenten insgesamt und wird in einer sogenannten Risiko-Handling-Matrix zusammengestellt.

Die situationsbedingte Relevanz trägt der Tatsache Rechnung, dass grundsätzlich erfasste und generell vorhandene Risiken in der aktuellen Situation in Ab-hängigkeit von der aktuellen Umfeldsituation und den ergriffenen Maßnahmen mehr oder weniger relevant sein können. Beherrschbare Risiken sind daher weni-ger relevant als solche, mit denen in vollem Umfang zu rechnen ist. Die situationsbedingte Relevanz kann sich für dasselbe Risiko im Zeitablauf ändern.

Situationsbedingte Relevanz Punkte

1 geringe Relevanz 20

2 unterdurchschnittliche Relevanz 40

3 mäßige Relevanz 60

4 überdurchschnittliche Relevanz 80

5 voll relevant 100

Maßnahmen zur Risikobegrenzung

Soweit es möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist, werden versicherbare Risiken von uns durch entspre-chende Versicherungen auf externe Risikoträger trans-feriert. Voraussetzung hierfür ist, dass das mögliche Risikoausmaß eine konzernrelevante Größe erreicht oder anderweitig zur Wahrung der Interessen des Kon-zerns erforderlich ist (opportune Gründe/Kostenopti-mierung/Risikoreduzierung).

Für die übrigen Risiken werden von den jeweiligen Risikoverantwortlichen je nach Ausprägung und Art weitere Gegenmaßnahmen festgelegt. Dazu steht je nach Risikoart, eine Vielzahl von Maßnahmen zur Ver-

fügung, von denen einige nachfolgend exemplarisch beschrieben werden:

• Marktrisiken begegnen wir mit einem umfassen-den Vertriebscontrolling und einem intensiven Re-search.

• Operativen Risiken wirken wir durch eine Vielzahl an Maßnahmen entgegen:

• standardisierte Due Diligence-Prüfungen bei Objekt- und Grundstücksankauf

• Beauftragung leistungsfähiger Baufirmen / Ge-neralunternehmer nach definierten Prozessen für die Auftragsvergabe

• Einsatz von internen und externen Spezialisten bei der Baurechtsschaffung

• Risiken aus dem politischen und regulatorischen Umfeld steuern wir durch einen intensiven und konstruktiven Dialog mit Behörden.

• Risiken in Verbindung mit Rechtstreitigkeiten steu-ern wir durch eine geeignete Verfahrensbetreuung.

III. Relevante Risiken und Chancen

Wir stellen im Folgenden alle für den Konzern iden-tifizierten wesentlichen Risiken und Chancen, die aus heutiger Sicht entweder direkt oder über die Ereignis-se der Tochtergesellschaften die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage und/oder die Reputation der ISARIA Wohnbau beeinflussen könnten, dar.

Gegenwärtig wurden von uns keine Risiken identifi-ziert, die einzeln oder zusammengenommen den Fort-bestand unseres Unternehmens gefährden könnten.

Um die Verständlichkeit und die Auswirkungen der Ri-siken zu fördern, haben wir die Risiken den folgenden Kategorien zugeordnet:

Siehe T 07 Unternehmensrisiken


Risikokategorie Eintrittswahr-scheinlichkeit

mögliche Schadenshöhe

Risikobedeutung

Branchen- und marktbezogene Risiken

Konjunkturelle Risiken mittel hoch mittel

Wettbewerb, Diversifikations- und Akquisitionsrisiko mittel hoch mittel

Regulatorische Rahmenbedingungen

Immobiliengeschäft der ISARIA Wohnbau Gruppe hoch mittel mittel

Fondsgeschäft der One Group mittel hoch mittel

Operative Risiken

Projektrisiken mittel mittel hoch

Beteiligungsrisiken gering gering gering

Organisatorische Risiken mittel gering hoch

IT-Risiken gering gering gering

Personalrisiken mittel gering gering

Fondsgeschäft der One Group mittel hoch mittel

Reputationsrisiken

Mediale Berichterstattung mittel gering gering

Nachhaltigkeit gering gering gering

Rechtliche Risiken siehe dazu Seite 64 f.

Finanzwirtschaftliche Risiken

Liquiditätsrisiken gering hoch mittel

Zinsrisiken gering gering gering

Zahlungsausfallrisiko gering gering gering

Steuerliche Risiken gering mittel mittel

Sonstige Risiken siehe dazu Seite 66 f.

T 07 | Unternehmensrisiken


Branchen- und marktbezogene Risiken und Chancen

Konjunkturelle Risiken und Chancen

Die Entwicklung des Wohnimmobilienmarkts ist von vielfältigen sich fortlaufend ändernden und gegen-seitig beeinflussenden Faktoren abhängig, auf wel-che die ISARIA Wohnbau Gruppe keinen Einfluss hat. Hierzu gehören etwa das Marktniveau von Immobili-en- und Grundstückspreisen, das Verhältnis von An-gebot und Nachfrage nach Immobilien in bestimm-ten Lagen und Preisklassen, die Entwicklung des lokalen Arbeitsmarktes, die gesamtwirtschaftliche konjunkturelle Entwicklung sowie daraus resultie-rende zyklische Schwankungen des Wohnimmobili-enmarktes. Bei der Kaufentscheidung von Wohnun-gen werden konjunkturelle Faktoren von privaten Marktteilnehmern regelmäßig auch sehr subjektiv auslegt. Sie neigen dazu, bestimmte Entwicklungen zu ignorieren oder zu erhöhen. Das ist verständlich, da der Kauf einer Wohnung für private Haushalte regelmäßig eine der wichtigsten wirtschaftlichen Entscheidungen des Lebens ist. Der Konzern kann konjunkturelle Risiken lediglich antizipieren und hie-rauf steuernd einwirken. Treten hohe Diskrepanzen zwischen den erwarteten Werten und der tatsäch-lich konjunkturell bedingten Nachfrage auf, könnte dies zu damit verbundenen Risiken führen. Zu den Gewichtigsten zählen die Absatzrisiken aufgrund sinkender Nachfrage und die damit verbundenen Er-lösrisiken. Bei steigender Nachfrage besteht insbe-sondere das Beschaffungsrisiko beim Projekteinkauf und für Bauleistungen.

Demgegenüber kann eine deutliche Verbesserung der konjunkturellen Lage auf unseren Märkten und eine damit einhergehende weiter steigende Nachfrage die Chance bieten, weitere Steigerungen bei den Ver-kaufspreisen durchzusetzen.

Wesentliche Änderungen konjunktureller Risiken und Chancen waren in 2016 nicht ersichtlich. Die Immo-bilienpreise und Wohnraummieten sind in den soge-nannten A-Städten (7 größte deutsche Städte) und insbesondere im Münchner Markt aufgrund der hohen

Nachfrage, der niedrigen Zinssätze und des knappen Angebots weiter gestiegen.

Die ISARIA unternimmt eine ständige Feinjustierung der Verkaufspreise der Immobilien, um den sich verän-dernden Märkten gerecht zu werden. Die hohe Nach-frage führt jedoch auch dazu, dass es bei der Vergabe von Bauleistungen im Rahmen einzelner Projekte bei Gewerken oder qualifizierten Generalunternehmern immer wieder zu Angebotsengpässen kommt. Die Folge der hohen Nachfrage nach Handwerksleistun-gen sind Preissteigerungen und Qualitätsprobleme. So könnte es der ISARIA Wohnbau in Zukunft nicht ge-lingen, die steigenden Herstellungskosten im Rahmen ihrer Projekte wie bisher durch noch stärkere Preisstei-gerungen bei der Veräußerung von Immobilien an ihre Kunden weiterzugeben. Wir versuchen dieses Risiko durch die langfristige oder partnerschaftliche Bindung mit Bauunternehmen zu minimieren. Zunehmenden Qualitätsproblemen begegnen wir insbesondere durch eine höhere Fertigungstiefe bei der Bauüberwachung unter Einsatz neuester IT-Systeme.

Um den Marktentwicklungen gerecht zu werden, strebt die ISARIA weiterhin eine Diversifizierung der Produktpalette und überregionales Handeln an. Des Weiteren wird ein Projekteinstieg in allen Entwick-lungsstadien forciert.

Wettbewerb, Diversifikations- und Akquisitionsrisiko

Der Markt für Projektentwickler ist in den A-Städten von intensivem Wettbewerb und einer Vielzahl etab-lierter mittlerer und großer Unternehmen geprägt, die wie die ISARIA Wohnbau Gruppe primär regional tätig sind. Darüber hinaus steht die ISARIA Wohnbau Gruppe zunehmend Wettbewerbern gegenüber, die deutsch-landweit oder international agieren und sich verstärkt um Wohnbauprojekte in den deutschen Ballungszent-ren und insbesondere im Großraum München bemü-hen. Um diesem Risiko zu begegnen, hat der Konzern bereits in 2008 den Geschäftsbereich Revitalisierung gegründet. Damit kann das Risiko neben dem Neubau von Wohnimmobilien auch auf die Sanierung und Um-nutzung von Bestandsimmobilien, insbesondere von


ehemaligen Bürogebäuden, als zweiten Produktbe-reich verteilt werden.

Die ISARIA Wohnbau Gruppe ist angesichts der unver-änderten Enge am Grundstücksmarkt im Großraum München auch zukünftig darauf angewiesen, fort-laufend ihre Kompetenz zur Identifikation geeigneter Grundstücke und Immobilien einzusetzen und zu ent-wickeln und diese Grundstücke dann zu angemesse-nen Konditionen zu erwerben. Aktuell ist festzustellen, dass Wettbewerber am Münchner Markt spekulativ einkaufen, d.h. mit Verkaufspreisen über den aktu-ellen Marktpreisen kalkulieren und damit mit einer Fortsetzung der Preisentwicklung der letzten fünf Jahre rechnen. So wurde die ISARIA Wohnbau Gruppe auch in 2016 in mehreren Bieterverfahren mit gesichertem Baurecht von entsprechenden Marktteilnehmern über-boten. Lediglich in Hamburg ist es gelungen, eine klei-nere Neubau-Projektentwicklung für ca. 30 Apartments zu akquirieren. In München ist es dennoch über per-sönliche Netzwerke und eigene Recherchen gelungen, zwei Wohnbaugrundstücke und ein Bestandsgebäude zu erwerben. Letzteres soll abgerissen werden und es ist geplant, einen Neubau mit 30% reinem Wohnanteil und 70% Boardinghausflächen zu erstellen. Die Diver-sifikation in der Produktpalette hin zu gewerblichem Wohnen macht sich damit bereits bezahlt.

Die ISARIA Wohnbau Gruppe konzentrierte ihre Ge-schäftstätigkeit bisher auf den Großraum München. Aus diesem Grund ist sie stark abhängig von lokalen Markt-entwicklungen. Die Wohnimmobilienpreise in München sind bereits heute die höchsten in ganz Deutschland. Trotz der sonst günstigen Bedingungen könnte dieser Umstand in Zukunft die weitere Entwicklung des Immo-bilienmarktes in der Stadt beschränken, da die Bezahl-barkeit für durchschnittliche Erwerberkreise nicht mehr gegeben sein könnte.

Die in 2014 getroffene strategische Entscheidung zur Ausweitung der Geschäftstätigkeit der ISARIA Wohn-bau Gruppe auf Hamburg als zweiten regionalen Markt trägt auch zur Reduzierung dieser dargestellten Risiken bei. Bei vergleichbarer Kaufkraft der Haushalte liegt das Preisniveau für Neubauwohnungen in Hamburg etwa ein Drittel unter den Münchner Preisen. Weiter-hin hat die ISARIA Wohnbau Gruppe ebenfalls schon in

2014 begonnen, attraktive Märkte in der Region Mün-chen zu identifizieren.

Seit dem Einstieg des neuen Großaktionärs Lone Star und der erfolgten Kapitalerhöhung liegt der Fokus insbesondere auf der Ausweitung der Geschäftstä-tigkeit auf weitere Standorte. Zwar können die damit verbundenen Markteintrittsbarrieren und -kosten die Ertragslage des ISARIA Wohnbau Konzerns zunächst negativ beeinflussen, eröffnen aber mittelfristig mehr Chancen als Risiken.

Regulatorische Rahmenbedingungen

Immobiliengeschäft in der ISARIA Wohnbau Gruppe

Die Geschäftstätigkeit der ISARIA Wohnbau Gruppe ist von bestimmten rechtlichen Bedingungen abhängig. Der schlüsselfertige Verkauf von Wohneinheiten an Privatpersonen und die Entgegennahme von Raten-zahlungen ist eine in Deutschland gewerberechtlich genehmigungspflichtige Tätigkeit und unterliegt ins-besondere den Regelungen der Makler- und Bauträ-gerverordnung. Eine Änderung dieses Regelwerkes ist aktuell erkennbar nicht in der Diskussion.

Andere Änderungen der nationalen oder europarecht-lichen Vorschriften oder Veränderungen in der gericht-lichen Rechtsprechung könnten aber die Geschäftstä-tigkeit beeinträchtigen. Der deutsche Wohnungsmarkt hatte sich seit Anfang der Neunziger Jahre des letzten Jahrhunderts über zwanzig Jahre weitgehend ent-spannt und war deshalb nicht im politischen Fokus. Doch auch in dieser Zeit hat sich die rechtliche und steuerliche Situation für Immobilieninvestitionen in Deutschland in der Vergangenheit vielfach verschlech-tert. In vielen Bereichen (Abschreibungszeiten, Fristen für Veräußerungsgeschäfte, Erbschaftsteuer, Grund-erwerbsteuer, Eigenheimzulage) wurden gravierende Änderungen vorgenommen.

In 2012 begann verstärkt eine politische Diskussion über die Wohnungsknappheit in Ballungsräumen, in deren Verlauf verschiedene gesetzliche Initiativen dis-kutiert wurden.


2015 wurde das Gesetz zur Einführung der Mietpreis-bremse und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Maklercourtage eingeführt (Mietrechtsnovellierungs-gesetz – MietNovG). Die Mietpreisbremse soll den An-stieg der Mieten in angespannten Wohnungsmärkten eindämmen. In diesem Gesetz sind jedoch Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, von der Mietpreisbegrenzung aus-genommen. Das könnte Neubauwohnungen sowohl für private als auch für institutionelle Investoren noch attraktiver machen. Sowohl in München als auch in Hamburg gelten die Regelungen zur Mietpreisbremse seit 2015 jeweils im gesamten Stadtgebiet.

Deren vom Gesetzgeber gewünschte Wirkung scheint sich bisher nach überwiegender Meinung jedoch nicht eingestellt zu haben. Aktuell wird deshalb bereits eine Mietrechtsnovelle II politisch diskutiert, die weitere Eingriffe in die Vertragsfreiheit plant.

Insgesamt besteht ein erhöhtes Risiko, dass durch ver-schiedene Maßnahmen auf allen politischen Ebenen eine zunehmende Regulierung des freien Wohnungs-baus und der Mieten erfolgt. Diese können letztlich auch positiv sein, etwa durch neue Förderprogramme für Wohneigentum.

Allgemein könnten auch schärfere gesetzliche Anfor-derungen an die Energieeffizienz die Baukosten erheb-lich erhöhen. So trat am 1. Januar 2016 die EnEV 2016 in Kraft, die eine Senkung des Energiebedarfs neuge-bauter Wohnhäuser um 25% bei der Anlagentechnik und eine um 20% verbesserte Wärmedämmung des Gebäudes im Vergleich zur EnEV 2014 vorsieht. Bisher sind jedoch im Konzern keine Bauvorhaben in der Ausschreibung oder Realisierung von den neuen EnEV-Regelungen betroffen, da alle laufenden Vorhaben vor 2016 genehmigt oder die Genehmigung noch nach der vor 2016 geltenden EnEV beantragt wurde.

Der Konzern kann diese Risiken lediglich antizipieren und hierauf steuernd einwirken. Nachdem es sich um gesetzliche Bestimmungen handelt, die für alle Marktteilnehmer gleichermaßen Gültigkeit haben, sieht sich der Konzern hier aber keinem besonderen Risiko ausgesetzt.

Fondsgeschäft der One Group

Die Initiierung, das Management und die Verwaltung geschlossener Fonds sind in Deutschland in verschie-dener Hinsicht reguliert:

Seit 2013 ist in Deutschland das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) als nationale Umsetzung der Alternative Invest-ment Fund Manager (AIFM)-Richtlinie in Kraft getreten. Danach müssen geschlossene Fonds, deren Anteile nach dem 22. Juli 2013 neu ausgegeben werden, von einer Ka-pitalverwaltungsgesellschaft (KVG) emittiert, vertrieben und verwaltet werden. An die KVG werden verschiedene Anforderungen hinsichtlich der Ausstattung mit Eigen-mitteln, der Einrichtung und Ausgestaltung eines Risiko-management- und Kontrollsystems sowie dem Vorhalten eines umfassenden Berichtswesens gestellt. Die Zulas-sung als KVG obliegt der Bundesanstalt für Finanzdienst-leistungsaufsicht (BaFin). Weitere Regelungen des KAGB beeinflussen auch die Produktkonzeption; so müssen etwa bei Publikums-AIFs wie dem ProReal Deutschland Fonds 4 Investitionen dem Grundsatz der Risikomischung entsprechen. Für jeden geschlossenen Fonds müssen Anlagebedingungen vorgelegt werden, die die Anlage-strategie beschreiben und inhaltlich begrenzen. Die Anla-gebedingungen müssen durch die BaFin genehmigt wer-den. Ebenso muss vor dem Beginn des Vertriebs von der BaFin eine Vertriebserlaubnis eingeholt werden muss. Im Rahmen der Erteilung dieser Vertriebserlaubnis wird die BaFin auch den für Publikumsfonds vorzulegenden Prospekt – wie davor auch schon – prüfen.

Die One Group, die auch Mitglied des Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen e.V. (bsi) ist, ver-folgt die gesetzlichen Rahmenbedingungen kontinu-ierlich im permanenten Austausch mit den rechtlichen Beratern und dem bsi, um notwendige Änderungen bei Bedarf zu implementieren und die regulatorischen Risiken zu minimieren.

Auf Grundlage der bisherigen unter dem KAGB ge-sammelten Erfahrungen hat die Gesellschaft ent-schieden, das in 2017 startende Folgeprodukt aus der ProReal Deutschland-Serie nicht unter dem KAGB, sondern unter dem Vermögensanlagengesetz (VermAnlG) aufzulegen.


Operative Risiken

Projektrisiken und Projektchancen

Der ISARIA Wohnbau Konzern hält als klassischer Projektentwickler für Wohnimmobilien seine Objek-te in der Regel nicht dauerhaft im Bestand, sondern verkauft die Wohneinheiten vielfach bereits während der Bauphase an die Kunden. Der Konzern ist in sei-nen Segmenten Neubau und Revitalisierung deshalb darauf angewiesen, fortlaufend neue, für seine Pro-jekte erforderliche, Genehmigungen zu erhalten. Soll-ten öffentlich-rechtliche Genehmigungen nicht, nicht rechtzeitig oder nur unter wesentlichen Auflagen und/oder Nebenbestimmungen erteilt werden, kann dies die geplante Bebauung und Entwicklung ausschließen, beeinträchtigen oder verzögern, den Wert des Grund-stücks mindern, die Baukosten nach oben treiben sowie die Vermarktung wesentlich beeinflussen. Die-sem Risiko aus der Baurechtsschaffung wird durch die langjährige Erfahrung in der Projektplanung begegnet.

Die Geschäftstätigkeit unterliegt Schwankungen, die im Wesentlichen dadurch geprägt werden, in welchem Realisierungsstand sich das jeweilige grundsätzlich mehrjährige Projekt befindet. Der Abschluss der nota-riellen Verträge über die Wohnimmobilien, der sich in der so genannten notariellen Verkaufsleistung der ISA-RIA Wohnbau Gruppe widerspiegelt, ist dabei von der erfolgswirksamen Berücksichtigung der Umsätze in der Gewinn- und Verlustrechnung zu unterscheiden. Die Um-satzrealisierung erfolgt erst im Zeitpunkt der Abnahme des Sondereigentums durch den Wohnungskäufer und der (Schlüssel-)Übergabe an ihn. Dieses Risiko versucht der ISARIA Wohnbau Konzern dadurch zu minimieren, dass sich die Projekte aus dem Portfolio möglichst in unterschiedlichen Realisierungsstadien befinden.

Die Bautätigkeit ist im Außenbereich den natürlichen Wettereinflüssen ausgesetzt. So kann ein strenger und kalter Winter ebenso wie ein Ansteigen des Grund-wasserspiegels nach anhaltenden Regenperioden zu zeitlichen Verzögerungen im Bauablauf und damit zu Verschiebungen von Umsatzerlösen in spätere Peri-oden führen. Solche Verzögerungen können in der Folgezeit nur mit größeren Anstrengungen und Mehr-

aufwand aufgeholt werden. Solche witterungsbeding-ten Einflüsse können zu deutlichen Ergebniseinbußen führen. Ihnen kann auch nur sehr bedingt durch Ge-genmaßnahmen, wie eine entsprechende Zeitplanung unter Berücksichtigung der Winterperiode, begegnet werden.

Nicht planmäßige Abverkäufe von Wohneinheiten so-wie Störungen im Bauablauf, insbesondere länger als geplant dauernde Vorbereitungs- und Baumaßnahmen und sonstige Fehlentwicklungen bei der Durchführung von Projekten können ebenfalls zu erheblich höheren Kosten führen.

Als Projektentwickler für qualitativ hochwertige Woh-nimmobilien ist die ISARIA Wohnbau Gruppe darauf angewiesen, ihre Bau- bzw. Sanierungsvorhaben innerhalb des geplanten Zeitrahmens und zu den kal-kulierten Kosten zu realisieren. Die Einhaltung des projektierten Zeit-, Kosten- und Abverkaufsplans ist von vielen Unsicherheiten und Faktoren abhängig. Soll-te es während der Bau- bzw. Sanierungsphase etwa zu unvorhergesehenen Schwierigkeiten, wie z.B. der Insolvenz eines beauftragten General- oder Subunter-nehmers, erheblichen Mängeln in der Leistung dieser Unternehmen oder Einschränkungen auf den Baustellen kommen, kann dies erhebliche zeitliche Verzögerungen sowie nicht kalkulierbare Mehrkosten verursachen. Bei der Entwicklung bestehender Objekte kann es zu ver-gleichbaren Risiken kommen. Zudem besteht das Risi-ko, dass die Produkte der ISARIA Wohnbau Gruppe auf dem Markt nicht oder nicht vollständig angenommen werden, weil z.B. die von uns geplanten Standards nicht der Marktnachfrage entsprechen, und es deshalb zu Leerständen kommt oder Erwerber Änderungen durch-setzen, etwa weil eine Immobilie von der ISARIA Wohn-bau Gruppe unzutreffend eingeschätzt wurde, sodass der projektierte Verkaufspreis der Wohneinheiten im Verkauf nicht, nicht vollständig oder nicht sofort erreicht werden kann. Dies kann dazu führen, dass Änderungen in der Planung und Umsetzung während des Baus oder der Sanierung oder neue öffentlich-rechtliche Genehmi-gungen erforderlich werden, was wiederum zu deutli-chen Mehrkosten und zeitlichen Verzögerungen führen kann. Um diesen Risiken zu begegnen, werden bereits große Teile der Einheiten während der Planungsphase,


bevor mit dem Bau begonnen wird, oder in einer frühen Bauphase verkauft. Dieses Vorgehen ist insbesondere dann möglich, wenn es wie aktuell in München einen Nachfrageüberhang nach bezahlbaren hochwertigen Neubaueinheiten gibt und die Gesellschaft entspre-chend attraktive Produkte anbieten kann.

Das Projektentwicklungsgeschäft ist mit Investitionen verbunden, die normalerweise zu einem wesentlichen Teil mit Fremdkapital finanziert werden. Sollten die Banken ihre Kreditkonditionen in Zukunft verschärfen, oder sich das Zinsniveau signifikant erhöhen, hätte dies einen negativen Einfluss auf die Geschäftstätig-keit. Zudem stellen die Kapitalmarktbedingungen für die Projektentwicklungsaktivitäten eine besondere Herausforderung dar. Die zukünftigen Projektfinan-zierungsbedingungen werden einen entscheidenden Einfluss haben, ob und wann neue Projekte realisiert werden können.

Die aktuell niedrigen Renditen in anderen Anlagefor-men sind eine Chance für die Immobilie als interes-sante Investitionsmöglichkeit. Großinvestoren zeigen im Nachgang der Finanzkrise vermehrt das Bedürfnis nach sicheren Wertanlagen. Bei Wohnprojekten sind Bruttoanfangsrenditen von ca. 3% bis 4% im Groß-raum München realisierbar, was angesichts des niedri-gen Zinsniveaus in Kombination mit der nachhaltigen Wertsteigerungsperspektive der Wohnungen eine attraktive Rendite für Investoren ist. Allerdings sind die im Einzelverkauf aktuell realisierbaren Preise und Abverkaufsgeschwindigkeiten für Bauträger und Pro-jektentwickler derzeit so attraktiv, dass Globalkäufer kaum wettbewerbsfähig sind. Die Gesellschaft hat seit 2012 kein selbst entwickeltes und realisiertes Objekt mehr global an einen Investor verkauft.

Bei dem Projektgeschäft von Immobilien könnten aufgrund von Bauschäden oder Baumängeln Scha-densersatzklagen von Wohnungskäufern auftreten. In einem solchen Fall trägt der ISARIA Wohnbau Konzern das Ausfallrisiko, wenn er nicht seinerseits Rückgriff nehmen kann. Der ISARIA Wohnbau Konzern begegnet diesem Risiko, indem er Gewährleistungsbürgschaften der beauftragten (General-) Unternehmer verlangt und erhält. Der ISARIA Wohnbau Konzern trägt zudem ge-

nerell das Risiko, von Behörden oder Dritten aufgrund von Altlasten oder anderen Bodenrisiken sowie we-gen Gebäudeschadstoffen in Anspruch genommen zu werden. Die ISARIA Wohnbau Gruppe versucht regel-mäßig, durch entsprechende vertragliche Regelungen sowie durch die Einholung von Gutachten vor dem Kauf eines Grundstücks die Altlasten- und sonstigen Bodenrisiken zu reduzieren.

Die ISARIA Wohnbau Gruppe bildet Rückstellungen für erwartete Rechtsstreitigkeiten in Zusammenhang mit Altobjekten. Diese betreffen insbesondere Rückstellun-gen für Gewährleistungen in der Größenordnung von rund € 3,6 Mio. (Vj. rund € 3,6 Mio.) sowie Rückstel-lungen für Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit möglichen Nachlaufkosten in Höhe von rund € 9,1 Mio. (Vj. rund € 6,5Mio.). Dagegen wurden entsprechende Regressansprüche in Höhe von € 3,1 Mio. aktiviert (Vj. € 4,6 Mio.).

Beteiligungsrisiken

Die einzelnen Bauvorhaben werden zur Risikomini-mierung in Projektgesellschaften geführt. Bei Ge-sellschaften, bei denen kein beherrschender Einfluss ausgeübt wird, resultiert hieraus grundsätzlich ein Beteiligungsrisiko. Der ISARIA Wohnbau Konzern übt derzeit jedoch über alle Gesellschaften, an denen er beteiligt ist, einen beherrschenden Einfluss aus. Grundsätzlich überwacht ein zentrales Beteiligungs-controlling die Entwicklung der Beteiligungen und erkennt dadurch Risiken rechtzeitig. Im Rahmen des Beteiligungscontrollings erfolgen für die jeweiligen Projektgesellschaften periodische Soll-/Ist-Vergleiche für den gesamten Kostenbereich sowie eine laufende Überwachung des Verkaufsstandes und der Erlössei-te. Alle Mitarbeiter des Projektentwicklungsgeschäfts sind in der ISARIA Wohnbau angestellt und steuern von dort aus die Beteiligungen.

Organisatorische Risiken

Die internen Organisationsstrukturen des ISARIA Wohnbau Konzerns, insbesondere das Risikomanage-


ment und das Compliance-System, müssen laufend weiterentwickelt werden.

Im Jahr 2015 wurde die Betriebsstätte in Hamburg auf-gebaut und neues Personal eingestellt. Die Integration der Betriebsstätte in den ISARIA Wohnbau Konzern mit umfassenden Schnittstellen und Prozessen ist grund-sätzlich gut gelungen.

Das Sicherstellen einer mit dem geplanten weiteren Wachstum Schritt haltenden Entwicklung und Wei-terentwicklung angemessener Organisations-, Risi-koüberwachungs- und Risikomanagementstrukturen, die Fehlentwicklungen, Fehlverhalten und Risiken frühzeitig erkennen lassen, ist eine ständige Her-ausforderung an den ISARIA Wohnbau Konzern. Im abgelaufenen Geschäftsjahr hat die Gesellschaft eine externe Unternehmensberatung damit beauftragt, die Prozesse der bestehenden Aufbau- und Ablauforgani-sation zu analysieren und im Hinblick auf das geplante weitere Unternehmenswachstum zu optimieren. Aus diesem Auftrag heraus wurden bereits neue SOLL-Prozesse definiert und Vorschläge zur Änderung der Aufbauorganisation unterbreitet. Die Umsetzung und Implementierung dieser Änderungen ist für das erste Halbjahr 2017 vorgesehen.

IT-Risiken

Der Großteil unserer Geschäftsprozesse wird mit Hil-fe leistungsfähiger und moderner IT-Lösungen un-terstützt. Hierbei kommt überwiegend gängige und bekannte Standardsoftware zum Einsatz, um unsere Prozesse mit großer Zuverlässigkeit abzubilden. Die wesentlichen IT-Komponenten für das Planungs- und Rechnungswesen und die immobilienwirtschaftliche Verwaltung von Objekten werden auf einer eigenen EDV-Anlage ausgeführt. Die Wartung der Anlage wur-de an kompetente Dienstleistungsunternehmen über-tragen. Die Verfügbarkeit der Daten und der Schutz vor unerlaubtem Zugriff wird durch den Einsatz von mo-derner Hard- und Softwaretechnologie gewährleistet. Sämtliche relevanten Daten werden regelmäßig ge-sichert. Für unerwartete IT-Systemausfälle existieren entsprechende Notfallpläne und -szenarien. Sollte es

dennoch zu einem solchen Ausfall kommen, könnte dies zu vorübergehenden Leistungseinschränkungen und Kostensteigerungen durch notwendige Ersatz-maßnahmen führen.

Personalrisiken

Der Wettbewerb um hochqualifizierte Fach- und Füh-rungskräfte ist nach wie vor sehr hoch. Der Erfolg des ISARIA Wohnbau Konzerns hängt maßgeblich davon ab, inwiefern es gelingt, die entsprechenden Mitarbeiter einzustellen, zu integrieren und dauerhaft zu binden. Auch bei der ISARIA Wohnbau sind das Wissen und die Fähigkeiten der Mitarbeiter wesentliche Einflussfakto-ren für die positive Entwicklung. Qualifizierte Mitarbei-ter zu gewinnen und diese an den Konzern zu binden, wird auch in Zukunft von zentraler Bedeutung sein. Aus diesem Grund werden der Nachfolgeplanung, der Motivation der Mitarbeiter und der Fluktuation beson-dere Aufmerksamkeit geschenkt. Die ISARIA Wohnbau befindet sich aktuell in einer Wachstumsphase, in der die Gewinnung neuer Mitarbeiter besonders wichtig ist. Sollte es der Gesellschaft nicht gelingen, in dem benötigten Umfang und der geforderten Qualifikation neue Fach- und Führungskräfte für sich zu gewinnen, wäre das angestrebte Wachstum der Gesellschaft ge-fährdet. Allerdings gelang es der Gesellschaft auch in 2016, 14 neue Mitarbeiter einzustellen, und damit sowohl die Abgänge zu kompensieren als auch das weitere Unternehmenswachstum zu sichern.

Fondsgeschäft der One Group

Die One Group ist von der künftigen Entwicklung der Nachfrage nach und der wirtschaftlichen Attraktivität ihrer vertriebenen Finanzprodukte abhängig. Der Plat-zierungserfolg hängt auch vom Erfolg der Projekte und deren Marktkommunikation ab, in die die One Group investiert ist. Ein Rückgang bei der Platzierbarkeit der Produkte der One Group könnte zu einem erhöhten Fi-nanzierungsaufwand und Einschränkungen im Wachs-tum bei der ISARIA Wohnbau führen. Demgegenüber kann die Steigerung der Platzierbarkeit zu einer Re-duzierung des Finanzierungsaufwands und zu erwei-


terten Wachstumsmöglichkeiten des ISARIA Wohnbau Konzerns führen.

In 2016 waren alle verfügbaren Mittel der One Group vollständig in Projekten des ISARIA-Konzerns inves-tiert. Die prospektgemäße Rückzahlung des Fonds 2 Mitte des Jahres an die bestehenden Anleger konnte durch ein geeignetes Liquiditätsmanagement sicher-gestellt werden. Durch die Reinvestition vieler Anle-ger in den Fonds 4 konnten Risiken aus dem Vertrieb minimiert werden. Marktrisiken werden insbesondere durch von anderen Marktteilnehmern verursachte Branchenskandale gesehen.

Die Platzierungsphase des Fonds 4 lief zum 31. De-zember 2016 aus. Das Nachfolgeprodukt befindet sich bereits in der Genehmigungsphase. Bei einer kurz-fristig erwarteten Genehmigung durch die BaFin und einem bereist vorbereiteten Vertriebsstart werden aktuell keine Risiken in der Verfügbarkeit von Pro-dukten gesehen.

Reputationsrisiken

Negative mediale Berichterstattung

Eine unvorhersehbare negative mediale Berichterstat-tung über unsere Produkte und Dienstleistungen oder unsere unternehmerische Tätigkeit und Verantwor-tung kann einen großen Einfluss auf die Reputation unseres Unternehmens, unseren Ruf und Image un-serer Produkte haben. Durch das Internet und soziale Netzwerke kann es dabei zu einer noch schnelleren und umfangreicheren Verbreitung solcher Informatio-nen und Meinungen kommen, als dies noch vor eini-gen Jahren der Fall war.

Eine negative Berichterstattung kann sich letzten En-des auf den Umsatz und damit auch auf das Ergebnis unserer Geschäftstätigkeit auswirken. Um negative Berichterstattung zu vermeiden, suchen wir den stän-digen, intensiven und konstruktiven Dialog vor allem mit unseren Kunden, den Medien und der Finanzwelt. Es hat für uns höchste Priorität, unsere Stakeholder zufriedenzustellen.

Nachhaltigkeit

Zu einem umfassenden Risiko- und Chancen-Manage-ment gehört für den ISARIA Wohnbau Konzern auch die Berücksichtigung von Risiken und Chancen der Corporate Responsibility. Hierzu hat die ISARIA Wohn-bau bereits im Vorjahr ein Projekt zur systematischen Erfassung von Nachhaltigkeitsthemen im Konzern ge-startet. Über die in diesem Rahmen im ISARIA Wohn-bau Konzern bereits erfolgten Initiativen berichten wir im vorliegenden Lagebericht in Kapitel 1.V.

Rechtliche Risiken

Die ISARIA Wohnbau ist Partei in gerichtlichen und außergerichtlichen Verfahren mit Behörden, Kunden, Wohnungseigentümergemeinschaften, Baufirmen, Nachbarn sowie anderen Beteiligten. Das Projekt-entwicklungsgeschäft ist generell streitbehaftet, da es regelmäßig um hohe Summen und einmalige Geschäftsbeziehungen geht. Die Gesellschaft arbeitet mit zahlreichen Rechtsanwaltskanzleien zusammen und versucht durch das Vertragswesen sowie hohe Transparenz und Qualität künftige Streitigkeiten zu vermeiden.

Das im Berichtsjahr ergangene Gerichtsurteil mit der Abweisung der Klage der Viktoriastraße KG haben wir bereits oben unter 2. III. „Wesentliche Ereignisse im Berichtszeitraum“ beschrieben.

Zur Begrenzung des Risikos von Verstößen gegen be-stehende Regelungen, Gesetze und Richtlinien besteht ein Compliance Management System und ist ein Com-pliance Beauftragter benannt. Dieses System wird fort-laufend den sich aus dem laufenden Geschäftsbetrieb sowie dem geplanten weiteren Wachstum ergebenden Anforderungen angepasst.

Es erfolgten keine Zuwendungen (Geldzuwendungen und Zuwendungen von Sachwerten) an Parteien, Poli-tiker und damit verbunden Einrichtungen.

Die Gesellschaft hat einen Datenschutzbeauftragten benannt, der regelmäßig an den Vorstand berichtet.


Es sind im abgelaufenen Geschäftsjahr keine Ver-stöße gegen Datenschutzbestimmungen bekannt geworden.

Es gibt aktuell und gab bisher keine Verfahren aufgrund wettbewerbswidrigem Verhalten oder Kartell- und Mo-nopolbildung gegen die Gesellschaft, ihre Organe oder eine ihrer Tochtergesellschaften.

Finanzwirtschaftliche Risiken

Der ISARIA Wohnbau Konzern ist durch seine Ge-schäftstätigkeit verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt. Dies sind insbesondere das Liquiditäts-risiko, aber auch das Zinsänderungsrisiko sowie das Zahlungsausfallrisiko der Geschäftspartner. Ziel des finanziellen Risikomanagements des Konzerns ist es, diese Risiken durch die laufenden operativen und finanzorientierten Aktivitäten zu begrenzen. Hierzu gehört eine laufende detaillierte Liquiditätsplanung ebenso wie der Einsatz von Simulationsrechnungen unter Verwendung von Worst-Case-Szenarien.

Liquiditätsrisiko

Ein zentrales finanzwirtschaftliches Risiko des ISARIA Wohnbau Konzerns birgt die kapitalintensive Tätigkeit als Projektentwickler für Wohnimmobilien. Bisher wurden verschiedenste Finanzierungsformen genutzt. Ein Teil des für die Entwicklung der jeweiligen Pro-jekte erforderlichen Kapitals wurde in der Form von Darlehen von Kreditinstituten zur Verfügung gestellt. Daneben wurden alternative Finanzierungsinstrumen-te (sogenannte Mezzanine-Finanzierungen) mit wei-teren Kapitalgebern abgeschlossen, um gegenüber den Kreditinstituten die notwendigen Eigenmittel nachweisen zu können oder um die Projekte vorüber-gehend vollständig auf diese Weise zu finanzieren. Die Vergütung erfolgt als Zinszahlungen oder in Form der Ausschüttung von fixen, nicht rückzahlbaren Vor-abgewinnen aus den jeweiligen Projekten. Aufgrund des Risikoprofils liegen die Vergütungen dieser Mittel deutlich höher als die Zinsen von erstrangig besicher-ten Darlehen.

Branchenspezifisch werden Bauträgerfinanzierungen in der Regel nur mit kurzen Laufzeiten im Ein-Jahres-bereich ausgegeben, obwohl die Laufzeiten der Pro-jektentwicklungen und Baumaßnahmen teils deutlich länger sind. Deshalb müssen Finanzierungen während einer Maßnahme regelmäßig prolongiert werden. Sei-tens der Kreditgeber werden in die Entscheidungen zur Verlängerung von Faktoren wie Vertrauen in den Bau-träger und in die Projektentwicklungen eingebracht. Weiterhin spielen die allgemeine Marksituation und die prognostizierten Entwicklungen eine Rolle bei der Kreditprolongation. In diesem Bereich hat sich unser Risiko im abgelaufenen Geschäftsjahr weiter verrin-gert, wie auch die erfolgreich neu abgeschlossenen Bankfinanzierungen in 2016 belegen. Das Interesse von Banken an einer Geschäftsbeziehung mit der ISARIA hat nochmals spürbar zugenommen. So konn-ten im abgelaufenen Geschäftsjahr zwei neue Geldin-stitute als Kreditgeber gewonnen werden.

Durch die im August 2016 erfolgte Kapitalerhöhung der ISARIA Wohnbau AG hat sich die Liquiditätssituation im Konzern erheblich verbessert. Es steht nun auch erst-mals „echtes“ Eigenkapital, sowohl für bestehende Projektfinanzierungen als auch für geplante weitere Grundstücksakquisitionen, zur Verfügung.

Daneben verfügt die ISARIA Wohnbau mit der One Group über eine konzerneigene Finanzierungsplatt-form. Dies bedeutet eine deutliche Absenkung der finanzwirtschaftlichen Risiken in vielfacher Hinsicht. Verschiedene jeweils komplexe Finanzinstrumente konnten so durch eine einheitliche Struktur ersetzt werden. Zuflüsse sind verlässlich und kalkulierbar. Auch die Kosten liegen zum Teil deutlich unter alterna-tiven Engagements. Die Gesellschaft geht davon aus, dass aus den über die Plattform bereits zur Verfügung stehenden Mittel sowie über die Einwerbung weiterer Mittel in 2017 die anstehenden Prolongationen und bestehenden Projektentwicklungen vollständig finan-ziert werden können und die allgemeine Liquidität gesichert ist.

Von der One Group aufgenommene Fondsmittel müssen, nach der Verlängerung des ursprünglich zum 31. März 2017 endenden ProReal Deutschland


Fonds 3 um maximal ein Jahr, spätestens 2018 an die Investoren in Höhe von T€ 78.750 zurückgezahlt werden. Der Liquiditätsplan sieht vor, dass jeweils revolvierend neue Mittel eingeworben werden und damit langfristig die Projektfinanzierung auf einem bestimmten Niveau erhalten bleibt. Hier liegen Risi-ken in der allgemeinen Markt- und Zinsentwicklung.

Die wesentlichen Liquiditätsabflüsse bestehen insge-samt in den laufenden Verbindlichkeiten des ISARIA Wohnbau Konzerns, den Finanzierungskosten und den planmäßigen Ausschüttungen an die Gesellschafter der ProReal Deutschland Fonds. Liquiditätszuflüsse sind insbesondere durch eingeworbene Fondsmittel der One Group (ProReal Deutschland-Serie) sowie durch die anstehenden Übergaben aus Projektgesell-schaften zu erwarten.

Alle im Geschäftsjahr 2016 fälligen Anleihen und Kre-dite konnten abgelöst oder verlängert werden.

Zinsrisiken und -Chancen

Einige Kreditverträge sehen einen variablen Zinssatz vor, der regelmäßig an die jeweils aktuelle Zinsent-wicklung angepasst wird. Risiken aus Zinsänderungen treten durch marktbedingte Schwankungen der Zins-sätze auf. Ein Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus könnte die Finanzierungskosten des Konzerns in Zukunft erhöhen bzw. zukünftige Finanzierungen er-schweren. Ein höheres Zinsniveau könnte außerdem zur Folge haben, dass sich die Nachfrage nach Woh-nimmobilien und damit deren Verkaufsmöglichkeiten verschlechtern, da Käufer den Kaufpreis regelmäßig teilweise über Fremdkapital finanzieren, bei höheren Finanzierungskosten gegebenenfalls den Kauf einer Immobilie verschieben, auf weniger teure Objekte ausweichen oder ganz von einem Kauf Abstand neh-men und alternative Investitionen bevorzugen. Ein Anstieg des Zinsniveaus könnte sich daher negativ auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des ISARIA Wohnbau Konzerns auswirken. Ein Rückgang des Zins-niveaus könnte dagegen sowohl die Nachfrage nach Wohnimmobilien weiter fördern als auch die eigenen Zinskosten reduzieren, und sich damit positiv auf

die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des ISARIA Wohnbau Konzerns auswirken. Da jedoch der weit überwiegende Teil der Finanzierungsverträge feste Zinssätze vorsieht, erfolgt im Konzern ein Einsatz von derivativen Finanzinstrumenten, z.B. zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken, nicht.

Zahlungsausfallrisiko

Dem Zahlungsausfallrisiko wird durch ein entspre-chendes Management der offenen Posten sowie durch die Bildung von Wertberichtigungen Rechnung getragen. Die Erfassung und Berichterstattung dieser Risiken erfolgt durch entsprechende Berichtseinheiten des ISARIA Wohnbau Konzerns. Schuldner der Gesell-schaft sind im Wesentlichen eine Vielzahl von privaten Wohnungskäufern, die beim Kauf ihrer Immobilie ihre Finanzierung nachweisen.

Steuerliche Risiken

Wesentliche steuerliche Risiken können sich aus Änderungen der lokalen Steuergesetze bzw. der Rechtsprechung und unterschiedlicher Auslegung existierender Vorschriften im Rahmen laufender oder zukünftiger Betriebsprüfungen ergeben. So laufen gegenwärtig außergerichtliche Rechtsbehelfsverfah-ren im Hinblick auf Prüfungsfeststellungen für Vorjah-re mit einem steuerlichen Risiko von rund € 1,5 Mio. (Vj. rund € 1,3 Mio.), für die keine Rückstellungen gebildet wurden, da nicht mit einer Inanspruchnah-me gerechnet wird. Die Aussetzung der Vollziehung wurde gewährt. Gleichwohl ist der Ausgang dieser Verfahren ungewiss.

Sonstige Risiken

Neben den bereits beschriebenen Risiken bestehen allgemeine Einflüsse, die schwer oder gar nicht ab-sehbar und damit kaum beeinflussbar sind. Einige dieser Risiken sind unvorhergesehene politische Umgestaltungen, soziale Umbrüche, verheerende Naturkatastrophen oder Terroranschläge. Diese sind


nicht Bestandteil unseres Risikomanagementsystems. Derartige Entwicklungen könnten sich in Zukunft mit-telbar und unmittelbar auf den ökonomischen Verlauf des ISARIA Wohnbau Konzerns auswirken.

IV. Gesamteinschätzung des Managements zur Risiko- und Chancensituation

Die Einschätzung der Gesamtrisikosituation ist das Ergebnis der konsolidierten Betrachtung aller wesent-lichen Risikofelder bzw. Einzelrisiken. Die Gesamtrisiko-situation hat sich 2016 gegenüber dem Vorjahr weiter verbessert. Aus Sicht des ISARIA Wohnbau Konzerns sind gegenwärtig auf der Basis der getroffenen Annah-men keine bestandsgefährdenden Risiken erkennbar und zwar weder aus der Vergangenheit, noch aus ak-tuell absehbaren Entwicklungen. Der ISARIA Wohnbau Konzern ist gegenwärtig und zukünftig fähig, im Markt für Wohnungs-Projektentwicklungen ertragsreich zu wachsen und die sich bietenden Chancen und Heraus-forderungen zu nutzen, ohne dabei unvertretbar hohe Risiken eingehen zu müssen.

V. Wesentliche Merkmale des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems

Das rechnungslegungsbezogene interne Kontrollsys-tem (IKS) der ISARIA Wohnbau dient dazu, Risiken im Rahmen der Finanzberichterstattung zu minimieren und Falschdarstellungen in Jahres- und Zwischen-berichten, die einen wesentlichen Einfluss auf die Entscheidungen der Informationsadressaten haben, zu vermeiden. Mit Hilfe des IKS sollen mögliche Fehlerquellen identifiziert und die Risiken der Be-richterstattung im ISARIA Wohnbau Konzern begrenzt werden. Die Ausgestaltung des rechnungslegungsbe-zogenen IKS ist eng mit den internen Prozessen zur Rechnungslegung und Finanzberichterstattung und den vorhandenen Strukturen zur Steuerung der Ge-schäfts- und Zentralbereiche verknüpft. So wird die

Erstellung von den gesetzlichen Vorgaben entspre-chenden Quartals-, Jahres- und Konzernabschlüssen mit hinreichender Sicherheit gewährleistet.

Die für die Finanzberichterstattung relevanten Teile des IKS einschließlich des IT-Systems werden vom Ab-schlussprüfer im Rahmen eines risikoorientierten Prü-fungsansatzes auf Wirksamkeit geprüft. Über etwaige Schwächen und Verbesserungsmöglichkeiten werden Vorstand und Aufsichtsrat durch den Abschlussprüfer informiert.

Das Rechnungswesen im ISARIA Wohnbau Konzern ist zentral organisiert. Die Abschlüsse aller wesentlichen Konzerngesellschaften werden durch eigene Mitar-beiter in der Konzernzentrale in München erstellt. Auch für den Fall, dass Teile der Buchhaltung, wie die Personalabrechnung, an externe Dienstleister verge-ben sind, verbleibt die finale Verantwortung bei der Finanzbuchhaltung der ISARIA Wohnbau.

Konkret stellte sich der Rechnungslegungsprozess für den Jahres- und Konzernabschluss 2016 wie folgt dar: Die nach deutschem Handelsrecht aufgestellten Jahresabschlüsse wurden intern durch das Rechnungs-wesen der ISARIA Wohnbau anhand der zentralen Buchhaltungssoftware der DATEV eG erstellt. Die Be-rechnung der Steuern erfolgt anschließend durch eine Steuerberatungsgesellschaft. Die beizulegenden Zeit-werte unserer Finanzimmobilien werden durch exter-ne, unabhängige Bewertungsgutachter ermittelt. Die handelsrechtlichen Jahresabschlüsse sind die Grundla-ge für die Übernahme in das datenbankbasierte Kon-solidierungssystem der LucaNet AG. Sämtliche Anpas-sungsbuchungen und Konsolidierungsmaßnahmen für die Erstellung des IFRS-Konzernabschlusses werden in diesem System abgebildet. Der IFRS-Konzernabschluss wird durch den Abschlussprüfer geprüft. Im Rahmen dieser Konzernabschlussprüfung werden die Ab-schlüsse der einbezogenen Tochterunternehmen auf ihre Ordnungsmäßigkeit geprüft. Der handelsrecht-liche Jahresabschluss der ISARIA Wohnbau sowie der Tochtergesellschaften, für die eine gesetzliche Prü-fungspflicht besteht, werden einer eigenständigen Abschlussprüfung unterzogen.


5. Abhängigkeitsbericht

Schlusserklärung zum Bericht des Vor-stands über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen gemäß § 312 AktG

Die ISARIA Wohnbau AG war im Geschäftsjahr 2016 ein von der LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH & Co. KG („LSREF4“), eine mit bestimmten Lone Star Funds ver-bundenes Unternehmen, abhängiges Unternehmen i. S. d. § 312 AktG. Der Vorstand der ISARIA Wohnbau AG hat deshalb gemäß § 312 Abs. 1 AktG einen Bericht des Vorstands über Beziehungen zu verbundenen Un-ternehmen aufgestellt, der die folgende Schlusserklä-rung enthält:

„Wir erklären, dass die Gesellschaft bei den im Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgeführten Rechtsgeschäften und Maßnahmen nach den Umständen, die uns in dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen oder Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegen-leistung erhalten hat. Dadurch, dass Maßnahmen ge-troffen oder unterlassen wurden, ist die Gesellschaft nicht benachteiligt worden.“


6. Angabengem. § 315 Abs. 4 HGB bzw. § 289 Abs. 4 HGB

Zusammensetzung des gezeichneten Kapitals

Das Grundkapital der ISARIA Wohnbau AG betrug am 31. Dezember 2016 T€ 35.646 und war eingeteilt in 35.646.000 nennwertlose Stückaktien. Jede Aktie ge-währt in der Hauptversammlung ein Stimmrecht.

Beschränkungen, die Stimmrechte oder die Übertragung von Aktien betreffen

Das Bestehen von Beschränkungen im Sinne von § 315 Abs. 4 Nr. 2 HGB auf Grund von Vereinbarungen zwi-schen der Gesellschaft und Aktionären oder auf Grund von Vereinbarungen zwischen Aktionären hinsichtlich der Stimmrechte oder der Übertragung von Aktien der Gesellschaft ist dem Vorstand nicht bekannt.

10% der Stimmrechte überschreitende Kapitalbeteiligungen

Zum 31. Dezember 2016 bestanden nach Kenntnis der Gesellschaft Beteiligungen am Kapital der ISARIA Wohnbau, die 10% der Stimmrechte überschreiten, mit 92,39% durch die LSREF4 (siehe Ausführungen oben). Es bestehen keine Aktien mit Sonderrechten, die ih-rem Inhaber Kontrollbefugnisse verleihen. Darüber hinaus besteht keine Art der Stimmrechtskontrolle, durch Arbeitnehmer, die am Kapital beteiligt sind und ihre Kontrollrechte nicht unmittelbar ausüben.

Gesetzliche Vorschriften und Bestimmun-gen der Satzung über die Ernennung und Abberufung der Mitglieder des Vorstands und über die Änderung der Satzung

Die Bestellung und Abberufung der Vorstandsmitglie-der folgt den §§ 84 und 85 AktG. Es bestehen keine Sonderregelungen in der Satzung der Gesellschaft. Die Bestellung und Abberufung unterliegt alleinig dem Aufsichtsrat der ISARIA Wohnbau AG. Die wie-derholte Bestellung oder Verlängerung der Amtszeit

von Vorstandsmitgliedern ist zulässig. Nach § 5 der Satzung kann der Vorstand aus zwei oder mehr Per-sonen bestehen; die Entscheidung darüber fällt der Aufsichtsrat.

Satzungsänderungen richten sich nach den §§ 179, 133 AktG und den Regeln der Satzung. Jede Satzungsän-derung bedarf eines Beschlusses der Hauptversamm-lung. Jedoch ist der Aufsichtsrat der Gesellschaft gem. § 11 Nr. 4 der Satzung befugt, Satzungsänderun-gen zu beschließen, die nur die Fassung der Satzung betreffen. § 17 Nr. 3 der Satzung sieht entsprechend § 179 Abs. 2 Satz 2 AktG vor, dass – soweit nicht zwin-gende gesetzliche Vorschriften dagegenstehen – ein satzungsändernder Hauptversammlungsbeschluss grundsätzlich mit der einfachen Mehrheit der ab-gegebenen Stimmen und des bei Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals gefasst wird. Eine größere Kapitalmehrheit in Höhe von Dreiviertel des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals sieht das Gesetz an mehreren Stellen vor. So z.B. für be-stimmte Kapitalmaßnahmen und den Ausschluss von Bezugsrechten.

Befugnisse des Vorstands, Aktien auszugeben

Der Vorstand war durch Beschluss der Hauptversamm-lung vom 23. Mai 2014 ermächtigt, das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrates bis zum 22. Mai 2019 einmalig oder mehrfach um bis zu insgesamt T€ 11.882 zu erhöhen. Dies erfolgt durch die Ausgabe von bis zu 11.882.000 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen. Die neuen Aktien sind den Aktionären grundsätzlich zum Bezug anzubieten. Der Vorstand war ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionäre mit Zustimmung des Aufsichtsrats ein- oder mehrmalig in bestimmten Fällen auszuschließen. Der Vorstand fasste mit Zustimmung des Aufsichtsrats am 2. August 2016 auf der Grundlage der in § 3 Abs. 4 der Satzung der Gesellschaft enthaltenen Ermächtigung den Beschluss, das Grundkapital der Gesellschaft von € 23.764.000,00 um € 11.882.000,00 auf € 35.646.000,00 durch Ausga-be von 11.882.000 neuen, auf den Inhaber lautenden


Stückaktien mit einem anteiligen Betrag des Grund-kapitals von je € 1,00 (die „Neuen Aktien“) gegen Bareinlage zu erhöhen. Die Neuen Aktien wurden mit Gewinnanteilberechtigung ab dem 1. Januar 2016 ausgegeben und den Aktionären der Gesellschaft zum Bezug angeboten. Das Bezugsverhältnis betrug 2 : 1, d.h. zwei alte Aktien berechtigten zum Bezug einer Neuen Aktie. Der Bezugspreis betrug € 4,50. Die Be-zugsfrist betrug vierzehn Kalendertage. Sie begann am 4. August 2016, und lief bis einschließlich 17. August 2016. Die Kapitalerhöhung wurde aufgrund einer Ver-einbarung zwischen der Gesellschaft, LSREF4 und der ODDO Sydler Bank AG vom 17. Juni 2016 vollständig gezeichnet. Diese Vereinbarung sah vor, dass LSREF4 eine mögliche Kapitalerhöhung in Höhe der Hälfte des Grundkapitals der ISARIA, d.h. 11.882.000 Aktien, zum Preis von € 4,50 pro Aktie in der Weise unterstützen wird, dass sie alle nicht von Aktionären im Rahmen der Ausübung von Bezugsrechten gezeichneten Aktien übernehmen wird. Die vorstehende Ermächtigung ist damit durch vollständige Ausübung erloschen.

Das Grundkapital der Gesellschaft ist ferner durch Beschluss der Hauptversammlung vom 23. März 2012 um bis zu T€ 10.382 bedingt erhöht. Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 22. März 2017 auf den Inhaber lautende Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen oder eine Kombi-nation dieser Instrumente im Gesamtbetrag von bis zu T€ 100.000 mit oder ohne Laufzeitbegrenzung auf insgesamt bis zu 10.382.000 auf den Inhaber lautende Stückaktien der ISARIA Wohnbau zu begeben.

Vereinbarungen für den Fall eines Wechsels der Unternehmenskontrolle

Ändern sich die Beteiligungsverhältnisse der ISARIA Wohnbau AG derart, dass eine natürliche oder ju-ristische Person oder Personengruppe die ISARIA Wohnbau AG gemäß § 17 AktG beherrscht („Change of Control“), hat Herr Michael Haupt das Recht, seinen Anstellungsvertrag innerhalb von acht Wochen nach Kenntnis dieses Umstandes mit Frist von zwei Wochen zum Monatsende zu kündigen und als Entschädigung für den Verlust des Arbeitsplatzes eine Abfindung in

Höhe von 80% der durch die gegenüber dem Been-digungszeitpunkt vorfristigen Beendigung des Vor-standsverhältnisses nicht mehr zur Entstehung und Auszahlung gelangende Bezüge, maximal jedoch zwei Jahresbezüge, zu verlangen. Im Rahmen des in 2016 erfolgten „Change of Control“ wurde von diesem Recht jedoch nicht Gebrauch gemacht.

Im Konzern der ISARIA Wohnbau bestanden zum 31. Dezember 2016 abgeschlossene Kreditverträge, die die Zustimmung der Banken zur Änderung des Gesellschafterkreises erfordern oder die Fälligstel-lung der Darlehen zur Folge haben können. Zum 31. Dezember 2016 betrifft dies einen Darlehensver-trag der ISARIA GmbH & Co. Objekt Metropolis KG über rund € 15,0 Mio., einen Darlehensvertrag der ISARIA Wohnbau Objekt Am Münchfeld GmbH & Co. KG über bis zu € 55,0 Mio., einen Darlehensvertrag der ISARIA Objekt Graumannsweg GmbH & Co. KG über rund € 6,5 Mio., einen Darlehensvertrag der Objekt Gustav-Heinemann-Ring GmbH über € 7 Mio. und einen Dar-lehensvertrag der ISARIA south one GmbH & Co. KG über rund € 28,1 Mio.

Während der Darlehensvertrag der ISARIA GmbH & Co. Objekt Metropolis KG ein solches Recht bei Unter-schreiten der Beteiligungsquote der ISARIA von 75% vorsieht, ist im Vertrag mit der ISARIA Wohnbau Ob-jekt Am Münchfeld GmbH & Co. KG jeglicher Wechsel der Stimmrechte an der Darlehensnehmerin durch die Bank zustimmungspflichtig. Der Darlehensvertrag der ISARIA south one GmbH & Co. KG sieht das Kündi-gungsrecht der Bank bei jeglicher Änderung der Ge-sellschaftsanteile vor, sofern die Bank der Änderung nicht im Vorfeld zugestimmt hat. Dem in 2016 erfolg-ten Kontrollwechsel (Übernahme durch einen Fonds von Lone Star) haben alle Banken zugestimmt bzw. es erfolgten keine Kündigungen.

Daneben existieren bei der ISARIA Wohnbau keine wesentlichen Vereinbarungen des Mutterunterneh-mens, die unter der Bedingung eines Kontrollwech-sels infolge eines Übernahmeangebots stehen oder eine entsprechende Entschädigungsvereinbarung mit den Mitgliedern des Vorstands oder Arbeitneh-mern.


7. Nachtragsbericht

Mit Kaufvertrag vom 8. November 2016 wurde das Objekt St. Augustin für € 10,8 Mio. verkauft und mit Übergang der wesentlichen Chancen und Risiken am 1. Januar 2017 übertragen.

Darüber hinaus sind zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Konzernlageberichtes keine wesentlichen Er-eignisse bekannt, die nach dem Bilanzstichtag ein-getreten sind und wesentliche Auswirkungen auf die wirtschaftliche Entwicklung des Konzerns haben.



München, 24. Februar 2017


KONZERN ABSCHLUSS

InhaltKonzernabschluss

Konzerngesamtergebnisrechnung für das Geschäftsjahr 2016 73

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2016 74

Veränderung des Konzerneigenkapitals im Geschäftsjahr 2016 76

Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2016 78

Konzernanhang 79

1. Allgemeines 79

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 86

3. Erläuterungen zur Konzerngesamtergebnisrechnung 98

4. Erläuterungen zur Konzernbilanz 107

5. Erläuterungen zur Konzernkapitalflussrechnung 121

6. Sonstige Angaben 122


Anhang

01.01. - 31.12.2016 T€

01.01. - 31.12.2015 T€

Umsatzerlöse

a) aus dem Verkauf von Objekteinheiten 7 91.665 87.640

b) aus der Vermietung 8 5.111 4.510

c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 12 20

96.788 92.170

Bestandsveränderungen von zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen oder unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen 9 15.142 30.046

Gesamtleistung 111.931 122.216

Materialaufwand 10

a) Aufwendungen für den Verkauf von Objekteinheiten -75.606 -85.620

b) Aufwendungen für die Vermietung -3.170 -3.527

-78.776 -89.147

Rohertrag 33.154 33.069

Personalaufwand 11 -6.599 -6.644

Abschreibungen 18 | 20 -1.321 -1.378

Neubewertung der Finanzimmobilien 19 2.503 11.022

Sonstige betriebliche Erträge 12 3.514 4.335

Sonstige betriebliche Aufwendungen 13 -17.320 -12.637

EBIT 13.931 27.766

Finanzerträge 14 118 229

Finanzaufwendungen 15 -19.199 -15.930

Ergebnis von at equity einbezogenen Unternehmen 16 130 339

Finanzergebnis -18.952 -15.362

Konzernergebnis vor Ertragsteuern -5.020 12.404

Ertragsteueraufwand (-) / -ertrag (+) 17 2.850 -4.274

Konzernergebnis nach Ertragsteuern -2.171 8.130

davon zurechenbar den Gesellschaftern der ISARIA -2.174 7.812

davon zurechenbar den Minderheitsgesellschaftern 3 318

Direkt im Eigenkapital erfasste Ergebnisse 0 0

Konzerngesamtergebnis -2.171 8.130

davon zurechenbar den Gesellschaftern der ISARIA -2.174 7.812

davon zurechenbar den Minderheitsgesellschaftern 3 318

Ergebnis je Aktie in €

unverwässert 44 -0,08 0,33

verwässert 44 -0,08 0,33

Konzerngesamtergebnisrechnungfür das Geschäftsjahr 2016


Konzernbilanz zum 31. Dezember 2016

Aktiva Anhang

31.12.2016 T€

31.12.2015 T€

I. Langfristige Vermögenswerte 76.390 71.340

1. Immaterielle Vermögenswerte 18 6.243 7.362

2. Finanzimmobilien 19 45.078 48.165

3. Sachanlagen 20 642 687

4. Finanzielle Vermögenswerte

a) Anteile an at equity einbezogenen Unternehmen 21 909 779

5. Latente Steuerguthaben 17 23.493 14.247

6. Sonstige langfristige Vermögenswerte 26 26 101

II. Kurzfristige Vermögenswerte 304.590 207.833

1. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte

a) Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten 22 167.921 142.323

b) Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten 23 665 172

c) Andere Vorräte 24 527 0

2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen 25 48.316 6.207

3. Ertragsteuererstattungsansprüche 17 5.196 3.317

4. Sonstige Forderungen und finanzielle Vermögenswerte 26 8.185 23.804

5. Zahlungsmittel 27 73.781 32.011

III. Zur Veräußerung bestimmtes langfristiges Vermögen 28 10.800 0

Summe Aktiva 391.781 279.174


Passiva Anhang

31.12.2016 T€

31.12.2015 T€

I. Eigenkapital 80.591 30.955

1. Gezeichnetes Kapital 29 35.646 23.764

2. Rücklagen 29 108.943 68.967

3. Bilanzverlust -64.269 -62.096

Konzerneigenkapital der Mehrheitsgesellschafter 80.319 30.635

4. Anteile der Minderheitsgesellschafter 272 320

II. Langfristige Schulden 145.304 131.328

1. Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften 30 121.312 104.247

2. Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten 32 14.373 18.650

3. Latente Steuerschulden 17 6.098 4.938

4. Sonstige Rückstellungen 36 3.521 3.493

III. Kurzfristige Schulden 165.885 116.890

1. Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften 30 9.270 6.718

2. Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen 31 14.537 10.000

3. Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten 32 91.812 65.953

4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 34 13.095 7.043

5. Verbindlichkeiten aus Anzahlungen 35 14.485 12.072

6. Tatsächliche Ertragsteuerschulden 17 4.197 3.954

7. Sonstige Rückstellungen 36 10.948 8.101

8. Übrige Schulden 33 7.541 3.050

Summe Passiva 391.781 279.174


Gezeichnetes Kapital

T€

Rücklagen

T€

Bilanzverlust

T€

Konzerneigenkapital der Mehrheitsgesellschafter

T€

Anteile der Minderheits- gesellschafter

T€

Gesamtkonzern- eigenkapital

T€

Stand zum 01. Januar 2015 23.764 137.120 -137.532 23.352 -3 23.349

Konzerngesamtergebnis 0 0 7.812 7.812 318 8.130

Veränderung Konsolidierungskreis 0 -529 0 -529 5 -524

Auflösung und Zuführung 0 -67.624 67.624 0 0 0

Stand zum 31. Dezember 2015 23.764 68.967 -62.096 30.635 320 30.955

Stand zum 01. Januar 2016 23.764 68.967 -62.096 30.635 320 30.955

Konzerngesamtergebnis 0 0 -2.174 -2.174 3 -2.171

Kapitalerhöhung 11.882 41.587 0 53.469 0 53.469

Transaktionskosten 0 -1.611 0 -1.611 0 -1.611

Übernahme Minderheitenanteile 0 0 0 0 -323 -323

Erstkonsolidierung 0 0 0 0 271 271


Veränderung des Konzerneigenkapitalsim Geschäftsjahr 2016


Gezeichnetes Kapital

T€

Rücklagen

T€

Bilanzverlust

T€

Konzerneigenkapital der Mehrheitsgesellschafter

T€

Anteile der Minderheits- gesellschafter

T€

Gesamtkonzern- eigenkapital

T€

Stand zum 01. Januar 2015 23.764 137.120 -137.532 23.352 -3 23.349

Konzerngesamtergebnis 0 0 7.812 7.812 318 8.130

Veränderung Konsolidierungskreis 0 -529 0 -529 5 -524

Auflösung und Zuführung 0 -67.624 67.624 0 0 0


Stand zum 01. Januar 2016 23.764 68.967 -62.096 30.635 320 30.955

Konzerngesamtergebnis 0 0 -2.174 -2.174 3 -2.171

Kapitalerhöhung 11.882 41.587 0 53.469 0 53.469

Transaktionskosten 0 -1.611 0 -1.611 0 -1.611

Übernahme Minderheitenanteile 0 0 0 0 -323 -323

Erstkonsolidierung 0 0 0 0 271 271



Konzernkapitalflussrechnungfür das Geschäftsjahr 2016

Anhang2016

T€2015

T€

Konzernergebnis vor Ertragsteuer -5.020 12.404

Anpassungen bei der Überleitung von Konzernergebnis vor Ertragsteuern auf den Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit

Abschreibungen 18 | 20 1.321 1.378

Neubewertung der Finanzimmobilien 19 -2.503 -11.022

Wertberichtigungen (+) / Wertaufholungen (-) 22 | 23 | 25 183 -31

Finanzergebnis 14 | 15 |16 18.952 15.362

Sonstige nicht zahlungswirksame Aufwendungen/Erträge 37 0 463

Rückgang (+) und Anstieg (-) der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderer Vorräte 22 | 23 -14.338 17.442

Rückgang (+) und Anstieg (-) der Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Liefe-rungen und Leistungen und der sonstigen Forderungen und finanziellen Vermögenswerte -40.503 65.710

Anstieg (+) und Rückgang (-) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und der sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten 33 | 34 | 35 10.969 -77.325

Anstieg (+) und Rückgang (-) der sonstigen Rückstellungen 36 2.853 5.538

Erstattete/Gezahlte Ertragsteuern 17 -5.237 -561

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit -33.323 29.357

Erwerb von immateriellen Vermögenswerten 18 -47 -24

Erwerb/Herstellung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien 19 -5.210 0

Erwerb von Sachanlagen 20 -125 -519

Einzahlungen aus dem Verkauf von Sachanlagen 14 0

Ein-/Auszahlungen von finanziellen Vermögenswerten 26 -1.031 0

Erwerb von Tochterunternehmen 3 -1.563 1.485

Abgang von Zahlungsmitteln aufgrund von Kontrollverlust von Tochterunternehmen 3 -17 -51

Erhaltene Zinsen 14 62 66

Cashflow aus Investitionstätigkeit -7.916 957

Nettoeinzahlungen aus der Aufnahme von Finanzschulden 30 | 31 | 32 100.572 34.368

Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen 29 51.858 0

Auszahlung aus der Tilgung von Finanzschulden 30 | 31 | 32 -71.105 -59.483

Gezahlte Zinsen 15 -10.345 -5.083

Cashflow aus Finanzierungstätigkeit 70.980 -30.198

Zahlungswirksame Veränderung der Zahlungsmittel 29.740 117

Anfangsbestand der Zahlungsmittel 27 17.119 17.003

Endbestand der Zahlungsmittel 27 46.860 17.119


01Geschäftstätigkeit

Konzernanhang1. Allgemeines

Die ISARIA Wohnbau AG (im Folgenden auch „Gesellschaft“, „ISARIA“ bzw. in Zusammenhang mit ihren Tochtergesellschaften und Gemeinschaftsunternehmen „ISARIA Wohnbau Konzern“ genannt) ist eine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht. Die ISARIA Wohnbau AG ist die Muttergesell-schaft des Konzerns. Sie ist beim Amtsgericht München unter der Nummer HRB 187909 registriert. Der Sitz der Gesellschaft befindet sich in der Leopoldstraße 8, 80802 München, Deutschland.

Der Konzernabschluss ist in Euro (€) dargestellt, da allen Konzerntransaktionen diese Währung zugrunde liegt und der Euro damit die funktionale Währung des Konzerns darstellt. Sofern nicht anders angegeben, erfolgt der Ausweis in Tausend Euro (T€). Wir weisen darauf hin, dass bei der Verwendung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben aufgrund kaufmännischer Rundung Differenzen auch innerhalb einzelner tabellarischer Darstellungen auftreten können. Dies betrifft auch die dargestellten Summen und Zwischensummen des Konzernabschlusses.

Die Konzerngesamtergebnisrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Das Ge-schäftsjahr der ISARIA Wohnbau AG und ihrer in den Konzernabschluss einbezogenen Tochter- und Gemeinschaftsunternehmen entspricht dem Kalenderjahr.

Der ISARIA Wohnbau Konzern ist Projektentwickler für Wohnimmobilien. Der Konzern kauft Grund-stücke über eigenständige Projektgesellschaften/Tochtergesellschaften in attraktiven Lagen, plant dort Wohnimmobilien, baut diese und verkauft sie anschließend. Die Geschäftstätigkeit des ISARIA Wohnbau Konzerns gliedert sich in die Geschäftsbereiche Neubau von Wohnimmobilien und Revitalisierung von Bestandsimmobilien. Zu Letzterem zählt auch die Umnutzung von ehema-ligen Gewerbeobjekten zu Wohnimmobilien unter der Marke APP.ARTMENTS.

Das Geschäftsmodell der Gesellschaft ist darauf angelegt, die errichteten Wohnungen und Häu-ser vollständig zu veräußern. Um die in den Projekten investierten Mittel möglichst renditestark einzusetzen, prüft der Vorstand fortlaufend, in welcher Phase risikooptimiert das beste Verwer-tungsergebnis erzielt werden kann. Der Regelfall ist der schlüsselfertige Verkauf von Einzeleigen-tum an private Investoren oder Eigennutzer. In Betracht kommt im Einzelfall auch, dass Projekte bereits vor oder nach Abschluss der Baurechtsentwicklung veräußert werden. Bei der Überprüfung kann sich aber auch ein Fortbestand als Finanzimmobilie als vorteilhaft darstellen. Etwa wenn planungsrechtlich innerhalb unserer Projekte verpflichtend zu errichtende geförderte Wohnungs-bauprojekte oder Gewerbeobjekte vorläufig im Bestand eine wirtschaftlich bessere Realisierung erwarten lassen. Voraussetzung für den Ausweis als Finanzimmobilie ist, dass die (aktuell güns-tige) erstrangige Zinssituation ausreichende Bewirtschaftungsüberschüsse zur Verzinsung des Eigenkapitals erlaubt und dieses Eigenkapital nicht notwendig im Umlaufvermögen benötigt wird. Dieses kann etwa durch neue Finanzprodukte der konzerneigenen Finanzierungsplattform sichergestellt werden. Insgesamt können durch Finanzimmobilien stetige Mieteinnahmen zum Ausgleich des vergleichsweise volatilen Projektentwicklungsgeschäfts generiert werden. Auch bei den Finanzimmobilien wird grundsätzlich die Möglichkeit von Umschichtungen und Verwertungs-möglichkeiten geprüft.


02Grundlagen der Erstellung des Abschlusses

Die Gesellschaft war ursprünglich mit ihren Projektgesellschaften ausschließlich im wachstums-starken Großraum München tätig und ist dort seit Jahren einer der Marktführer. Diese Position kann durch laufende Akquisitionen nur noch gehalten, nicht aber sinnvoll ausgebaut werden. Vor diesem Hintergrund erfolgte 2014 die strategische Entscheidung zur geografischen Ausweitung der Geschäftstätigkeit auf Hamburg als zweiten Standort. Dies auch vor dem Hintergrund, dass in dieser nächstgrößeren deutschen Stadt das Preisniveau für Eigentumswohnungen deutlich nied-riger ist als in München – bei ebenfalls starkem Bevölkerungswachstum und vergleichbarer Kauf-kraft der privaten Haushalte. In Hamburg unterhält die Gesellschaft seit 2014 eine Betriebsstätte. München bleibt aber weiterhin Sitz der Gesellschaft mit allen zentralen Funktionen.

Die ISARIA Wohnbau verfügt im Konzern mit der One Group GmbH, Hamburg, und ihren Tochterge-sellschaften (im Folgenden auch „One Group“ genannt) über eine eigene Finanzierungsplattform. Die Geschäftstätigkeit der One Group umfasst im Wesentlichen die Konzeption, Strukturierung und Emission von Projektentwicklungsfonds für Wohnungsbauprojekte in Deutschland. Diese Fonds investieren an den Standorten der ISARIA Wohnbau bisher exklusiv in deren Projekte. Daneben können jedoch an anderen Standorten auch Investitionen in externe Projekte erfolgen. Die One Group wird als Teilkonzern innerhalb der ISARIA Wohnbau Gruppe geführt. Der Geschäftserfolg innerhalb dieses Teilkonzerns wird im Segment One Group abgebildet.

Der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2016 wurde unter ergänzender Anwendung der Bestim-mungen des § 315a HGB in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) und den diesbezüglichen Interpretationen des International Accounting Standards Board (IASB) erstellt, wie sie gemäß der Verordnung Nr. 1606/2002 des Europäischen Parlamentes und des Rates über die Anwendung internationaler Rechnungslegungsstandards in der Europäischen Union (EU) anzuwenden sind.

Die Berichterstattung für das Geschäftsjahr 2016 erfolgt nach den verpflichtend anzuwendenden Standards und vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermö-gens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns.

Der vorliegende Konzernabschluss wurde durch den Vorstand der ISARIA Wohnbau AG am 24. Fe-bruar 2017 aufgestellt und, vorbehaltlich der Billigung durch den Aufsichtsrat, zur Veröffentlichung freigegeben.

Neu anzuwendende bzw. geänderte und anzuwendende Standards und Interpretationen

Im Geschäftsjahr kamen folgende neue oder überarbeitete IFRS Standards und Interpretationen zur Anwendung:


Standard/Interpretation Stichtag Anwendungspflicht

Datum EU-Endorsement

Änderung des IAS 16 und IAS 41, Landwirtschaft: Fruchttragende Pflanzen 01.01.16 23.11.2015

Änderung des IFRS 11, Erwerb von Anteilen an einer gemeinschaftlichen Tätigkeit 01.01.16 24.11.2015

Änderung des IAS 16 und IAS 38, Klarstellung akzeptabler Abschreibungsmethoden 01.01.16 02.12.2015

Jährliche Verbesserungen der International Financial Reporting Standards (Zyklus 2012 - 2014) 01.01.16 15.12.2015

Änderung an IAS 1, Disclosure Initiative 01.01.16 18.12.2015

Änderungen des IAS 27, Einzelabschlüsse (Equity-Methode) 01.01.16 18.12.2015

T 01 | Neu anzuwendende bzw. geänderte und anzuwendende Standards und Interpretationen

T 02 | Bereits veröffentlichte, aber noch nicht angewandte Standards und Interpretationen

Standard/Interpretation Stichtag Anwendungspflicht

Datum EU-Endorsement

Änderungen an IFRS 10, IFRS 12 und IAS 28 - Investmentgesellschaften - Anwendung der Ausnahme von der Konsolidierungspflicht 01.01.16 22.09.2016

IFRS 15, Umsatzerlöse aus Kundenverträgen inkl. Änderung des Erstanwendungszeitpunkts 01.01.18 22.09.2016

IFRS 9 Finanzinstrumente 01.01.18 22.11.2016

Änderungen an IAS 7 - Angabeninitiative 01.01.17 offen

Änderung an IAS 12 - Ansatz aktiver latenter Steuern auf unrealisierte Verluste 01.01.17 offen

Klarstellung zu IFRS 15, Umsatzerlöse aus Kundenverträgen 01.01.18 offen

Änderungen an IAS 40 - Übertragung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien 01.01.18 offen

IFRS 16, Leasing 01.01.19 offen

Jährliche Verbesserung der IFRS (Zyklus 2014 - 2016) 01.01.17 offen

IFRIC 22, Vorauszahlungen im Zusammenhang mit Fremdwährungstransaktionen 01.01.18 offen

Änderungen an IFRS 4 - Anwendung des IFRS 9 mit IFRS 4 01.01.18 offen

Änderungen des IFRS 10 und IAS 28 - Veräußerung von Vermögenswerten eines Investoers an bzw. Einbringung in sen assoziiertes Unternehmen oder Gemeinschaftsunternehmen

auf einen vom IASB noch zu bestimmenden Zeitpunkt verschoben


03Konsolidierungskreis

Aus der künftigen Anwendung der neuen Rechnungslegungsvorschriften erwartet die Gesellschaft derzeit keine signifikanten Auswirkungen auf den Konzernabschluss. Die Erstanwendung dieser Standards soll zum verpflichtenden Termin erfolgen.

Der vorliegende Konzernabschluss umfasst zum Bilanzstichtag neben der ISARIA Wohnbau AG 42 (Vj. 37) Tochtergesellschaften sowie drei (Vj. drei) at equity konsolidierte Gemeinschaftsunter-nehmen. Der Konsolidierungskreis hat sich während des Geschäftsjahrs 2016 wie folgt verändert:

Neugründungen bzw. -erwerbe

Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2016 wurden folgende Gesellschaften neu gegründet, bzw. er-worben:

• ISARIA Objekt Graumannsweg GmbH & Co. KG, München• ISARIA Objekt Graumannsweg Komplementär GmbH, München• ISARIA south one GmbH & Co. KG, München• ISARIA Tower Beteiligungs GmbH, München• ISARIA Tübinger Straße Beteiligungs GmbH, München• ISARIA Hörgensweg Beteiligungs GmbH, München• Objekt Gustav-Heinemann-Ring GmbH, München• ProReal Deutschland 5 GmbH, Hamburg

Diese Gesellschaften werden im laufenden Geschäftsjahr erstmalig in den Konzernabschluss der ISARIA AG im Wege der Vollkonsolidierung einbezogen.

Konzerninterne Verschmelzung

Mit Vertrag vom 16. Juni 2016 wurde die ISARIA GmbH & Co. Objekt Metropolis KG, München auf die JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Maistraße KG, München rückwirkend auf den 1. Januar 2016 verschmolzen. Die sich aus der Verschmelzung ergebenen Effekte wurden als konzerninterner Vorgang eliminiert.

Mit Vertrag vom 20. Juli 2016 wurde die Wohnbau Objekt Tübinger Straße GmbH, München auf die gindiwo Gesellschaft für individuelle Wohnungsbauprivatisierung Objekt St. Bonifatius Straße mbH, München rückwirkend auf den 1. Januar 2016 verschmolzen. Mit Umwandlungsbeschluss vom 28. Juli 2016 wurde die Gesellschaft in eine Kommanditgesellschaft umgewandelt und fir-miert zukünftig auf ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH & Co. KG. Die sich aus den beschriebenen Vorgängen ergebenen Effekte wurden als konzerninterner Vorgang eliminiert.


Name Sitz 31.12.2016 Stimmrechtsanteil

31.12.2015 Stimmrechtanteil

App.artments GmbH München 100% 100%

GINDIWO Gesellschaft für individuelle Wohnprivatisierung mbH München 100% 100%

ISARIA Bau GmbH München 100% 100%

ISARIA Holding GmbH München 100% 100%

ISARIA Holding GmbH & Co. Objekt Hörgensweg KG München 100% 100%

ISARIA Hörgensweg Beteiligungs GmbH München 100% –

Isaria III Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG München 100% 100%

Isaria Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG München 100% 100%

ISARIA Objekt Graumannsweg GmbH & Co. KG München 100% –

ISARIA Objekt Graumannsweg Komplementär GmbH München 100% –

ISARIA Objekt Tübinger Straße Beteiligungs GmbH München 100% –

ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH & Co. KG (vormals gindiwo Gesellschaft für individuelle Wohnungsprivatisierung Objekt St. Bonifatius Straße mbH) München 100% 100%

ISARIA Tower Beteiligungs GmbH München 100% –

ISARIA south one GmbH & Co. KG München 100% –

ISARIA Tower GmbH München 100% 100%

ISARIA Verwaltungs AG & Co. Objekt Viktoriastraße KG München 100% 100%

ISARIA Wohnbau Objekt Am Münchfeld GmbH & Co. KG München 100% 100%

T 03 | Vollkonsolidierte Tochterunternehmen

Entkonsolidierung wegen Liquidation von Tochtergesellschaften

Im Berichtszeitraum erfolgte zum 31. Dezember die Entkonsolidierung der in Liquidation befindli-chen Gesellschaft ProReal Deutschland Fonds 2 GmbH & Co. KG. Ein Ergebniseffekt sowie ein Abgang von wesentlichen Vermögenswerten und Schulden ergaben sich aus diesem Sachverhalt nicht.

Übersicht über die voll konsolidierten Tochterunternehmen

Es wurden alle Tochtergesellschaften, die von der ISARIA Wohnbau AG beherrscht werden, sofern sie für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns von Bedeutung sind, voll konsoli-diert. Aus nicht konsolidierten Gesellschaften erwartet der Konzern keine wesentlichen Risiken bzw. wesentlichen Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage. In den Konzernab-schluss zum 31. Dezember 2016 wurden demnach folgende Gesellschaften auf Basis der Vollkon-solidierung einbezogen:




ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 2 GmbH München 100% 100%

ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 3 GmbH München 100% 100%

ISARIA Wohnbau Objekt Willy-Brandt-Allee GmbH München 100% 100%

J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Hohenwaldeck KG München 100% 100%

JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Maistraße KG München 100% 100%

JK Wohnbau Objekt Karlsfeld 1 GmbH München 100% 100%

JK Wohnbau Objekt Stahlstraße GmbH München 100% 100%

Living Bogenhausen GmbH München 100% 100%

Wohnbau Objekt Hansastraße GmbH München 100% 90%

Objekt Kapstadtring 1 GmbH & Co. KG München 100% 100%

Objekt Gustav-Heinemann-Ring GmbH München 94% –

One Capital Emissionshaus GmbH Hamburg 100% 100%

One Consulting GmbH Hamburg 100% 100%

One Group GmbH Hamburg 100% 100%

One Komplementär GmbH Hamburg 100% 100%

One Komplementär 2 GmbH Hamburg 100% 100%

One Project Development AIF 4 GmbH Hamburg 100% 100%

One Project Development GmbH Hamburg 100% 100%

One Real Estate GmbH Hamburg 100% 100%

One Residential 1 GmbH Hamburg 100% 100%

OPD Objekt St. Augustin GmbH Hamburg 100% 100%

One Group Objekt Herbartstraße 23 GmbH Hamburg 100% 94,80%

ProReal Deutschland Fonds 3 GmbH & Co. KG Hamburg <0,01% <0,01%

ProReal Deutschland Fonds 4 GmbH & Co. geschlossene InvKG Hamburg <0,01% 0,02%

ProReal Deutschland 5 GmbH Hamburg 100% –

T 03 | Vollkonsolidierte Tochterunternehmen


Bei der ProReal Deutschland Fonds 3 GmbH & Co. KG und der ProReal Deutschland Fonds 4 GmbH & Co. geschlossene InvKG beträgt der Stimmrechtsanteil jeweils nur weniger als 0,01%. Diese Gesellschaften werden jedoch voll konsolidiert in den Konzernabschluss einbezogen, da der Konzern auch ohne Stimmrechtsmehrheit über diese Gesellschaften Verfügungshoheit besitzt, Risikobelastungen bzw. Anrechte auf schwankende Renditen bestehen und der Konzern die Fähigkeit hat, die Verfügungsgewalt zu nutzen, um die Höhe der Renditen zu beeinflussen.

Gemeinschaftsunternehmen

Ein Gemeinschaftsunternehmen ist eine gemeinsame Vereinbarung, bei der die beteiligten Par-teien (Partnerunternehmen), die gemeinschaftlich die Führung über die Vereinbarung ausüben, Rechte am Nettovermögen der Vereinbarung besitzen. Gemeinschaftsunternehmen werden at equity in den Konzernabschluss einbezogen. Der Konzernabschluss umfasst drei (Vj. drei) Gemein-schaftsunternehmen:



JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH München 50% 50%

JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH & Co. Wilhelm-Hale-Straße 35 KG München 50% 50%

JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH & Co. Wilhelm-Hale-Straße 45 KG München 50% 50%

T 04 | Gemeinschaftsunternehmen

In den Gemeinschaftsunternehmen werden zusammen mit einem Projektpartner Immobilienpro-jekte in München entwickelt, errichtet und veräußert. Zum Bilanzstichtag sind diese Projekte in den wesentlichen Teilen abgeschlossen, entsprechend erwartet die ISARIA keine wesentlichen Chancen und Risiken aus den Gemeinschaftsunternehmen.


2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Im Folgenden werden die im Konzernabschluss angewandten Bilanzierungs- und Bewertungs-grundsätze dargestellt. Darüberhinausgehende Informationen zu einzelnen Posten der Konzern-Gesamtergebnisrechnung und der Konzernbilanz sowie entsprechende Zahlenangaben ergeben sich aus den nachfolgend dargestellten Erläuterungen. Die Erstellung des Konzernabschlusses erfolgt unter Beachtung des Going-Concern-Prinzips und grundsätzlich unter Anwendung des Anschaffungskostenprinzips (ausgenommen die Folgebewertung der Finanzimmobilien unter An-wendung der Neubewertungsmethode zum beizulegenden Zeitwert).

Umsatzrealisierung und Umsatzausweis

Die Umsatzerlöse enthalten alle Erlöse, die aus der typischen Geschäftstätigkeit des Konzerns resultieren. Die Umsatzerlöse werden ohne Umsatzsteuer ausgewiesen. Umsatzerlöse werden grundsätzlich zu dem Zeitpunkt realisiert, zu dem die Erzeugnisse oder Waren geliefert bzw. die Leistungen erbracht worden sind und der Gefahrenübergang an den Kunden stattgefunden hat. Die Höhe der Umsatzerlöse muss verlässlich bestimmbar sein und von der Einbringlichkeit der Forderung muss ausgegangen werden können. Gewährte Preisnachlässe vermindern die Um-satzerlöse. Die Umsatzrealisierung erfolgt im Zeitpunkt der Abnahme des Sondereigentums durch den Wohnungskäufer. Dabei wird auch anteilig der Umsatz für das Gemeinschaftseigentum mit erfasst. Die Gesellschaft begründet dies damit, dass die Abnahme für die wesentlichen Teile des Gemeinschaftseigentums durch entsprechend beauftragte Stellen (z.B. TÜV Süd) verpflichtend vor der Abnahme des Sondereigentums durch den Wohnungskäufer zu erfolgen hat. Die Erfassung des Umsatzes für das Sondereigentum und das anteilige Gemeinschaftseigentum im Zeitpunkt der Abnahme des Sondereigentums entspricht der gängigen Praxis der Branche in Deutschland und steht den Regelungen des IFRIC 15 nicht entgegen, wenn die wesentlichen Teile des Gemeinschaftsvermögens zu diesem Zeitpunkt bereits fertig gestellt sind.

Sofern sich der Konzern dazu verpflichtet, zusätzlich zur Errichtung einer Immobilie auch Güter zu verkaufen oder Dienstleistungen zu erbringen (z.B. ein Grundstück bzw. noch im Bau befindliche Gebäude zu verkaufen oder Verwaltungsdienstleistungen zu erbringen), wird nach den Regelungen in IFRIC 15 geprüft, ob ein solcher Vertrag in einzeln identifizierbare Bestandteile aufgeteilt werden muss, bei denen dann unabhängig voneinander die Umsatzrealisierung vorzunehmen ist. Die Um-satzrealisierung erfolgt dann durch Aufteilung des Gesamterlöses auf die einzelnen Bestandteile in Abhängigkeit der individuell zuzuordnenden beizulegenden Zeitwerte dieser Bestandteile.

Gegenwärtig bestehen im Konzern keine Fertigungsaufträge im Sinne des IAS 11. Nur für den Ausnahmefall, dass dem Käufer mit zunehmenden Baufortschritt die Verfügungsmacht sowie die maßgeblichen Chancen und Risiken aus der veräußerten Immobilie übertragen werden, erfolgt dennoch nach den Regelungen des IFRIC 15 eine laufende Umsatzrealisierung nach der Percen-tage-of-Completion Methode und zwar im Verhältnis der schon angefallenen zu den insgesamt entstehenden Kosten.

Realisierung von sonstigen Erträgen und Zinserträgen

Sonstige Erträge werden entsprechend ihrer Realisierung erfasst. Zinserträge werden effektivzins-gerecht erfasst.

04Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze


Aufwandsrealisierung

Aufwendungen werden mit Inanspruchnahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt ihrer Verursachung als Aufwand erfasst. Zinsen werden effektivzinsgerecht als Aufwand erfasst.

Geschäfts- oder Firmenwerte

Geschäfts- oder Firmenwerte („Goodwill“) aus einem Unternehmenszusammenschluss werden bei erstmaligem Ansatz zu Anschaffungskosten bewertet, die sich als Überschuss der übertragenen Gegenleistung (Anschaffungskosten) über die identifizierbaren Vermögenswerte und übernom-menen Schulden bemessen. Nach dem erstmaligen Ansatz werden Geschäfts- oder Firmenwerte zu Anschaffungskosten abzüglich kumulierter Wertminderungsaufwendungen bewertet.

Geschäfts- oder Firmenwerte werden nicht planmäßig abgeschrieben, sondern mindestens einmal jährlich – bei Vorliegen von Anhaltspunkten auch unterjährig – entsprechend der Regelungen des IAS 36 auf Betrachtungsebene zahlungsmittelgenerierender Einheiten („cash-generating units“) auf Wertminderungen überprüft. Die Zuordnung von neu entstandenen Geschäfts- oder Firmen-werten erfolgt jeweils zu den cash-generating units, von denen erwartet wird, dass sie aus dem Zusammenschluss Nutzen ziehen. Die cash-generating units entsprechen dabei grundsätzlich operativen Segmenten, da Geschäfts- oder Firmenwerte nur auf dieser Ebene gesteuert werden.

Zur Ermittlung einer möglichen Wertminderung wird der erzielbare Betrag einer zahlungsmittel-generierenden Einheit mit ihrem Buchwert verglichen. Der erzielbare Betrag ergibt sich aus dem höheren Wert aus Nutzungswert („value in use“) und Fair Value abzüglich Veräußerungskosten („fair value less cost to sell“). Eine Wertminderung liegt nur dann vor, wenn der erzielbare Betrag kleiner als der Buchwert ist. Eine spätere Zuschreibung infolge Wegfalls der Gründe für einen in vergangenen Geschäftsjahren erfassten Wertminderungsaufwand erfolgt nicht.

Sonstige immaterielle Vermögenswerte

Sonstige immaterielle Vermögenswerte werden zu Anschaffungskosten, vermindert um plan-mäßige Abschreibungen und Wertminderungen, bewertet. Selbst geschaffene immaterielle Vermögenswerte und immaterielle Vermögenswerte mit unbegrenzter Nutzungsdauer liegen, mit Ausnahme des Geschäfts- oder Firmenwerts, gegenwärtig nicht vor. Die folgenden Abschrei-bungsmethoden und Nutzungsdauern werden von der Gesellschaft angewandt:

T 05 | Immaterielle Vermögenswerte

Abschreibungsmethode Nutzungsdauer

Software linear 3 – 5 Jahre

Sonstige entgeltlich erworbene immaterielle Vermögenswerte linear 3,5 – 10 Jahre

Andere Schutzrechte linear 6 Jahre


Die Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte werden mit den Abschreibungen auf Sachan-lagen zusammengefasst unter den Abschreibungen in der Gesamtergebnisrechnung ausgewiesen.

Finanzimmobilien

Die ISARIA klassifiziert Immobilien bei erstmaligem Ansatz entsprechend der zu dem Zeitpunkt be-absichtigten Nutzung entweder als Finanzimmobilien oder als Sachanlagevermögen. Immobilien, die langfristig gehalten werden sollen, jedoch nicht die Voraussetzungen einer Finanzimmobilie nach den Kriterien in IAS 40 erfüllen, werden unter den Sachanlagen ausgewiesen. Finanzimmobi-lien umfassen hingegen alle Immobilien, die zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zur langfristi-gen Wertsteigerung gehalten und nicht vom Konzern selbst genutzt werden. Für diese Immobilien bestehen keine aktiven Vertriebsaktivitäten. Sie sollen mittel- bis langfristig im Bestand gehalten und vermietet bzw. zu Wertsteigerungszwecke gehalten werden.

Finanzimmobilien werden bei erstmaliger Bewertung zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten einschließlich Nebenkosten angesetzt. Im Rahmen der Folgebewertung werden sie zu ihren bei-zulegenden Zeitwerten angesetzt, die die Marktbedingungen am Bilanzstichtag widerspiegeln. Ein Gewinn oder Verlust aus der Änderung der beizulegenden Zeitwerte wird in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Nachträgliche Kosten für den Aus- und Umbau der Immobilien werden be-rücksichtigt, soweit diese zu einer Steigerung des beizulegenden Zeitwerts der Immobilie beitragen. Bei der Bewertung wird zudem auf die bestmögliche Verwendung des jeweiligen Objektes abge-stellt. Folglich werden Nutzungsänderungen bei der Bewertung berücksichtigt, sofern die technische Durchführbarkeit, die rechtliche Zulässigkeit und die finanzielle Machbarkeit gegeben sind.

Die Bewertung der Finanzimmobilien erfolgt jährlich zu einem Zeitpunkt in der zweiten Jahreshälf-te. Ergeben sich zum Abschlussstichtag wesentliche Veränderungen in den relevanten Inputfak-toren, so erfolgt eine entsprechende Anpassung. Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts der Finanzimmobilien erfolgt auf Grundlage von Gutachten unabhängiger, externer Sachverständiger mit Hilfe anerkannter Bewertungsverfahren. Die beauftragten unabhängigen Sachverständigen verfügen über entsprechende berufliche Qualifikationen und Erfahrungen zur Durchführung der Bewertung. Die Gutachten basieren im Wesentlichen auf den Informationen, die durch die Gesell-schaft zur Verfügung gestellt werden, z.B. aktuelle Mieten, Instandhaltungs- und Verwaltungskos-ten oder der aktuelle Leerstand sowie Annahmen des Gutachters, die auf Marktdaten basieren und auf Basis seiner fachlichen Qualifikation beurteilt werden, z.B. künftige Marktmieten, typisierte Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, strukturelle Leerstandsquoten oder Diskontierungs-und Kapitalisierungszinssätze.

Die dem Gutachter zur Verfügung gestellten Informationen und die getroffenen Annahmen sowie die Ergebnisse der Immobilienbewertung werden durch den Vorstand analysiert, bevor sie ihre Berücksichtigung finden.

Zur Veräußerung bestimmtes langfristiges Vermögen

Finanzimmobilien werden als zur Veräußerung gehalten klassifiziert, wenn die Gesellschaft einen Entschluss zum Verkauf der betroffenen Immobilie trifft, diese sofort veräußerbar sind und ab


diesem Zeitpunkt mit einer Umsetzung des Verkaufsvorhabens innerhalb eines Jahres zu rechnen ist. Die Bewertung erfolgt unverändert mit dem beizulegenden Zeitwert.

Sachanlagen

Sachanlagen werden zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen und Wertminderungen, bewertet. Abgänge werden sowohl bei den historischen Anschaffungskosten als auch bei den kumulierten Abschreibungen erfasst. Gewinne oder Verluste aus dem Abgang von Sachanlagen werden in den sonstigen betrieblichen Erträgen oder Aufwendungen ausgewie-sen. Die folgenden Abschreibungsmethoden und Nutzungsdauern werden von der Gesellschaft angewandt:

Abschreibungsmethode Nutzungsdauer

Betriebs- und Geschäftsausstattung linear 3 – 23 Jahre

T 06 | Sachanlagen

Wertminderungen von sonstigen immateriellen Vermögenswerten und Sachanlagen

Ein Werthaltigkeitstest wird bei immateriellen Vermögenswerten mit begrenzter Nutzungsdauer sowie bei Sachanlagen bei Vorliegen konkreter Anhaltspunkte durchgeführt. Eine Wertminderung wird ergebniswirksam erfasst, soweit der erzielbare Betrag des Vermögenswerts den Buchwert unterschreitet. Der erzielbare Betrag wird für jeden Vermögenswert grundsätzlich einzeln ermit-telt. Sofern dies nicht möglich ist, erfolgt die Ermittlung auf Basis einer Gruppe von Vermögens-werten, die weitgehend unabhängige Cashflows generieren. Der erzielbare Betrag ist der höhere Betrag aus beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten und Nutzungswert. Jede Wert-minderung wird sofort erfolgswirksam erfasst. Bei Entfall des Grundes für eine in den Vorjahren erfasste Wertminderung erfolgt eine Wertaufholung bis maximal zur Höhe der fortgeführten An-schaffungskosten.

Anteile an at equity einbezogenen Unternehmen

Die Anteile an Gemeinschaftsunternehmen werden nach der Equity-Methode bilanziert. Die Anteile werden in der Bilanz zu Anschaffungskosten zuzüglich nach dem Erwerb eingetretener Änderungen des Anteils des Konzerns am Reinvermögen erfasst. Der mit einem at equity ein-bezogenen Unternehmen verbundene Geschäfts- oder Firmenwert ist im Buchwert des Anteils enthalten und wird nicht planmäßig abgeschrieben. Bei der Anwendung der Equity-Methode stellt der Konzern fest, ob hinsichtlich der Nettoinvestition des Konzerns die Berücksichtigung ei-nes zusätzlichen Wertminderungsaufwands erforderlich ist. Die Gesamtergebnisrechnung enthält den Anteil des Konzerns am Erfolg der Unternehmen im „Ergebnis von at equity einbezogenen Unternehmen“.


Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke sowie andere Vorräte werden mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder mit dem niedrigeren Nettoveräußerungswert angesetzt. Die Anschaf-fungskosten umfassen hierbei die direkt zurechenbaren Erwerbs- und Bereitstellungskosten, d. h. insbesondere Anschaffungskosten für das Grundstück sowie Anschaffungsnebenkosten. Die Her-stellungskosten umfassen die dem Immobilienentwicklungsprozess direkt zurechenbaren Kosten sowie Fremdkapitalkosten, soweit diese auf den Zeitraum der Herstellung entfallen. Der erwartete Nettoveräußerungswert entspricht dem im normalen Geschäftsgang voraussichtlich erzielbaren Verkaufserlös abzüglich noch anfallender Vertriebs- und noch anfallender Herstellungskosten.

Fremdkapitalkosten

Fremdkapitalkosten, die direkt dem Erwerb, Bau oder Herstellung eines qualifizierten Vermögens-wertes zugeordnet werden können, werden als Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten aktiviert. Alle anderen Fremdkapitalkosten werden in der Periode, in der sie angefallen sind, er-folgswirksam erfasst.

Rückstellungen

Rückstellungen werden gebildet, soweit gegenüber Dritten eine gegenwärtige Verpflichtung aus einem vergangenen Ereignis besteht, die künftig wahrscheinlich zu einem Abfluss von Ressourcen führt und deren Höhe zuverlässig geschätzt werden kann. Die Eintrittswahrscheinlichkeit hinsicht-lich des Abflusses von Ressourcen muss über 50% liegen. Rückstellungen werden nur für rechtli-che oder faktische Verpflichtungen gegenüber Dritten gebildet. Rückstellungen werden mit ihrem voraussichtlichen Erfüllungsbetrag angesetzt. Rückstellungen, denen eine große Zahl gleichartiger Ereignisse zugrunde liegt, werden mit ihrem Erwartungswert bilanziert. Regressforderungen wer-den aktiviert, wenn der Anspruch hinreichend sicher ist.

Ertragsteuern (tatsächliche und latente Steuern)

Der Ertragssteueraufwand stellt die Summe des laufenden (tatsächlichen) Steueraufwands und der latenten Steuern dar. Der tatsächliche Steueraufwand wird auf Basis des zu versteuernden Einkommens für das Jahr ermittelt. Die Verbindlichkeit des Konzerns für den tatsächlichen Steuer-aufwand wird auf Grundlage der geltenden Steuersätze berechnet.

Die Bewertung der latenten Steuern erfolgt entsprechend der „Liability Method“ nach IAS 12 „Er-tragsteuern“. Dies bedeutet, dass mit Ausnahme der Geschäfts- oder Firmenwerte aus Unterneh-menserwerben und dem erstmaligen Ansatz von Vermögenswerten und Schulden, die aus keinem Unternehmenserwerb resultieren und im Zeitpunkt des Geschäftsvorfalls weder das bilanzielle Ergebnis noch das zu versteuernde Ergebnis beeinflussen, für sämtliche temporären Unterschiede zwischen den Wertansätzen von Vermögenswerten und Schulden in der IFRS- und Steuerbilanz latente Steuern gebildet werden, unabhängig von dem Zeitraum, innerhalb dessen sich diese Differenzen ausgleichen. Latente Steueransprüche und -schulden werden anhand der Steuersätze


bemessen, deren Gültigkeit für die Periode, in der ein Vermögenswert realisiert oder eine Schuld erfüllt wird, erwartet wird. Dabei werden die Steuersätze (und Steuervorschriften) zu Grunde ge-legt, die zum Bilanzstichtag gültig sind oder in Kürze gelten werden.

Latente Steuern, die sich auf unmittelbar im Eigenkapital erfasste Posten beziehen, werden eben-falls unmittelbar im Eigenkapital erfasst. Auf steuerliche Verlustvorträge werden aktive latente Steuern gebildet, soweit deren Realisierbarkeit wahrscheinlich ist.

Erfolgsunsicherheiten (Eventualschulden und -forderungen)

Erfolgsunsicherheiten sind mögliche Verpflichtungen oder Vermögenswerte, die aus Ereignissen der Vergangenheit resultieren und deren Existenz durch das Eintreten oder Nichteintreten eines oder mehrerer unsicherer künftiger Ereignisse bedingt ist, die nicht vollständig unter Kontrolle des Konzerns stehen. Eventualschulden sind zudem gegenwärtige Verpflichtungen, die aus Ereignissen der Vergangenheit resultieren, bei denen der Abfluss von Ressourcen, die wirtschaftlichen Nutzen verkörpern, unwahrscheinlich ist oder bei denen der Umfang der Verpflichtung nicht verlässlich geschätzt werden kann. Eventualschulden werden zu ihrem beizulegenden Zeitwert angesetzt, wenn sie im Rahmen eines Unternehmenserwerbs übernommen wurden. Eventualforderungen werden nicht angesetzt. Sofern ein Abfluss von wirtschaftlichem Nutzen nicht unwahrscheinlich ist, werden im Konzernanhang Angaben zu Eventualschulden gemacht. Gleiches gilt für Eventual-forderungen, sofern deren Zufluss wahrscheinlich ist.

Finanzinstrumente

Finanzinstrumente sind nach IAS 39 Verträge, die bei einem Unternehmen zu einem finanziellen Vermögenswert und bei einem anderen Unternehmen zu einer finanziellen Verbindlichkeit oder einem Eigenkapitalinstrument führen. Sofern bei finanziellen Vermögenswerten Handels- und Erfüllungstag zeitlich auseinander fallen, ist für die erstmalige Bilanzierung der Erfüllungstag maßgeblich. Die erstmalige Bewertung eines Finanzinstruments erfolgt zum jeweiligen beizu-legenden Zeitwert. Für die Bewertung unterscheidet IAS 39 finanzielle Vermögenswerte in die Kategorien:

• Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bilanzierte Finanzinstrumente

• Bis zur Endfälligkeit gehaltene Finanzinvestitionen

• Kredite und Forderungen

• Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte

Die finanziellen Vermögenswerte des Konzerns umfassen Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläqui-valente, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, Forderungen aus ausgereichten Darlehen, Beteiligungen und sonstige Forderungen sowie finanzielle Vermögenswerte. Der Konzern legt die Klassifizierung seiner finanziellen Vermögenswerte mit dem erstmaligen Ansatz fest. Der Konzern hat keine finanziellen Vermögenswerte als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet eingestuft. Der Konzern verwendet gegenwärtig keine derivativen Finanzinstrumente, um sich z.B. gegen Zinsrisiken abzusichern.


Finanzielle Verbindlichkeiten sind den folgenden beiden Kategorien zuzuordnen:

• Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert designierte Finanzinstrumente und zu Handels-zwecken gehaltene Finanzinstrumente

• Übrige finanzielle Verbindlichkeiten

Der Konzern legt die Klassifizierung seiner finanziellen Verbindlichkeiten mit dem erstmaligen Ansatz fest. Die finanziellen Verbindlichkeiten des Konzerns umfassen Verbindlichkeiten aus Lie-ferungen und Leistungen und übrige Schulden, Kontokorrentkredite, Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften, Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen, Darlehen und Finanzgarantien. Der Konzern hat keine finanziellen Verbindlichkeiten als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet eingestuft.

Je nach Kategorisierung der Finanzinstrumente erfolgt die Folgebewertung entweder zum beizule-genden Zeitwert oder zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsme-thode. Der beizulegende Zeitwert wird dabei nach folgenden Bewertungsstufen ermittelt:

• Stufe 1: auf aktiven Märkten für identische Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten notierte (unverändert übernommene) Preise

• Stufe 2: Inputfaktoren, bei denen es sich nicht um die auf Stufe 1 berücksichtigten notierten Preise handelt, die sich aber für den Vermögenswert oder die Verbindlichkeit entweder direkt oder indirekt (d.h. in Ableitung von Preisen) beobachten lassen

• Stufe 3: nicht auf beobachtbaren Marktdaten basierende Faktoren für die Bewertung des Ver-mögenswerts oder der Verbindlichkeit (nicht beobachtbare Inputfaktoren)

Gegenwärtig beruhen alle für Finanzinstrumente ermittelten beizulegenden Zeitwerte auf Infor-mations- und Inputfaktoren der oben umschriebenen Stufe 2.

Die fortgeführten Anschaffungskosten entsprechen den Anschaffungskosten abzüglich Tilgungen, Wertminderungen und der Auflösung einer Differenz zwischen den Anschaffungskosten und dem bei Endfälligkeit rückzahlbaren Betrag.

Derzeit werden für aktivische Finanzinstrumente ausschließlich die Kategorien „Kredite und For-derungen (Loans and Receivables, kurz: LaR)“ und „zur Veräußerung verfügbare finanzielle Ver-mögenswerte (Available for Sale, kurz: AfS)“, für passivische Finanzinstrumente ausschließlich die Kategorie „finanzielle Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten (Financial Liabilities Measured at Amortised Costs, kurz: FLAC)“ genutzt.

Kredite und Forderungen sind nicht derivative finanzielle Vermögenswerte mit festen oder be-stimmbaren Zahlungen, die nicht in einem aktiven Markt notiert sind. Nach der erstmaligen Erfas-sung werden die Kredite und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode abzüglich etwaiger Wertminderungen bewertet. Gewinne und Verluste werden im Periodenergebnis erfasst, wenn die Kredite und Forderungen ausgebucht oder wertge-mindert sind sowie im Rahmen von Amortisationen.


Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte sind Vermögenswerte, die weder zu Handelszwecken noch zu den bis zur Endfälligkeit zu haltenden finanziellen Vermögenswerten eingestuft werden und keine Kredite und Forderungen sind. Nach dem erstmaligen Ansatz wird der Vermögenswert zum beizulegenden Zeitwert – sofern verlässlich bestimmbar – bewertet, wo-bei Gewinne und Verluste in einer separaten Position innerhalb des Eigenkapitals erfasst werden. Sofern der beizulegende Zeitwert nicht verlässlich ermittelbar ist (z.B. bei nicht börsennotierten Anteilen an Kapital- oder Personengesellschaften) erfolgt der Ansatz zu historischen Anschaf-fungskosten. Bei Abgang des Vermögenswerts oder falls eine Wertminderung festgestellt wird, wird der zuvor im Eigenkapital erfasste Betrag in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte bestehen gegenwärtig ausschließlich in Form von nicht börsennotierten Anteilen an Kapital- oder Personengesellschaften. Aktuell beste-hen keine konkreten Pläne, diese Beteiligungen zu veräußern. Verlässliche Marktpreise für diese Anteile bestehen zum Bilanzstichtag nicht.

Bei finanziellen Vermögenswerten erfolgt ein Wertminderungstest, falls Anhaltspunkte für eine Wertminderung erkennbar sind. Stellt der Konzern fest, dass für einen einzeln untersuchten finan-ziellen Vermögenswert, sei er bedeutsam oder nicht, kein objektiver Hinweis auf Wertminderung besteht, nimmt er den Vermögenswert in eine Gruppe finanzieller Vermögenswerte mit vergleich-baren Ausfallrisikoprofilen auf und untersucht sie gemeinsam auf Wertminderung. Vermögens-werte, die einzeln auf Wertminderung untersucht werden und für die eine Wertberichtigung neu bzw. weiterhin erfasst wird, werden nicht in eine gemeinsame Wertminderungsbeurteilung einbe-zogen. Bestehen objektive Anhaltspunkte dafür, dass eine Wertminderung eingetreten ist, ergibt sich die Höhe des Wertminderungsverlusts als Differenz zwischen dem Buchwert des Vermögens-werts und dem Barwert der erwarteten künftigen Cashflows (mit Ausnahme erwarteter künftiger, noch nicht eingetretener Kreditausfälle). Der Barwert der erwarteten künftigen Cashflows wird mit dem ursprünglichen Effektivzinssatz des finanziellen Vermögenswerts abgezinst. Ist ein Kredit mit einem variablen Zinssatz ausgestattet, entspricht der zur Bewertung eines Wertminderungsauf-wands verwendete Abzinsungssatz dem aktuellen effektiven Zinssatz. Der beizulegende Zeitwert aller kurzfristigen Finanzinstrumente entspricht, soweit nicht anders angegeben, den Buchwerten.

Ein finanzieller Vermögenswert (bzw. ein Teil eines finanziellen Vermögenswertes oder ein Teil einer Gruppe ähnlicher finanzieller Vermögenswerte) wird ausgebucht, wenn eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt ist:

• Die vertraglichen Rechte auf den Bezug von Cashflows aus einem finanziellen Vermögenswert sind erloschen.

• Der Konzern hat seine vertraglichen Rechte auf den Bezug von Cashflows aus dem finanziellen Vermögenswert an Dritte übertragen oder eine vertragliche Verpflichtung zur sofortigen Zah-lung des Cashflows an eine dritte Partei im Rahmen einer Vereinbarung, die die Bedingungen in IAS 39.19 erfüllt (Durchleitungsvereinbarung), übernommen und dabei entweder (a) im We-sentlichen alle Chancen und Risiken, die mit dem Eigentum am finanziellen Vermögenswert verbunden sind, übertragen oder (b) zwar im Wesentlichen alle Chancen und Risiken, die mit dem Eigentum am finanziellen Vermögenswert verbunden sind, weder übertragen noch zu-rückbehalten, jedoch die Verfügungsmacht an dem Vermögenswert übertragen.


Eine finanzielle Verbindlichkeit wird ausgebucht, wenn die dieser Verbindlichkeit zugrunde liegen-de Verpflichtung erfüllt, aufgehoben oder erloschen ist. Wird eine bestehende finanzielle Verbind-lichkeit durch eine andere finanzielle Verbindlichkeit desselben Kreditgebers mit substanziell ver-schiedenen Vertragsbedingungen ausgetauscht oder werden die Bedingungen einer bestehenden Verbindlichkeit wesentlich geändert, wird ein solcher Austausch oder eine solche Änderung als Ausbuchung der ursprünglichen Verbindlichkeit und Ansatz einer neuen Verbindlichkeit behandelt. Die Differenz zwischen den jeweiligen Buchwerten wird erfolgswirksam erfasst.

Finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden nur dann saldiert und als Nettobetrag in der Bilanz ausgewiesen, wenn zum gegenwärtigen Zeitpunkt ein Rechtsanspruch besteht, die erfassten Beträge miteinander zu verrechnen, und beabsichtigt ist, den Ausgleich auf Nettobasis herbeizuführen oder mit der Realisierung des betreffenden Vermögenswerts die dazugehörige Verbindlichkeit abzulösen. Bankverbindlichkeiten werden mit Forderungen gegen dieselbe Bank verrechnet, wenn die Forderungen den Verbindlichkeiten durch Abtretung als Sicherheit dienen und die Fälligkeiten der Forderungen und Verbindlichkeiten nahezu identisch sind.

Leasingverhältnisse

Leasingverhältnisse, bei denen im Wesentlichen alle mit dem Eigentum verbundenen Risiken und Chancen eines Vermögenswerts bei dem Leasinggeber liegen, werden als operatives Leasingver-hältnis klassifiziert. Die geleisteten Leasingzahlungen werden direkt erfolgswirksam in der Ge-samtergebnisrechnung als Aufwand erfasst. Finanzierungsleasingverhältnisse liegen gegenwärtig innerhalb des Konzerns nicht vor.

Klassifizierung des Gesellschaftskapitals bei Personenhandelsgesellschaften

Finanzinstrumente, die für den Halter einen Anspruch auf Rückzahlung des der Gesellschaft zur Verfügung gestellten Kapitals begründen, sind gemäß IAS 32 als Fremdkapital zu klassifizieren. Die Tochterunternehmen der ISARIA Wohnbau AG sind zum Teil in der Rechtsform einer Personenhan-delsgesellschaft organisiert, bei der durch den Gesellschaftsvertrag nicht ausgeschlossen werden kann, dass Gesellschafter kündigen und so die Gesellschaft zur Auszahlung von Abfindungsguthaben verpflichten. Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften werden zum Zugangszeitpunkt mit ihrem Zeitwert angesetzt und anschließend als finanzielle Ver-bindlichkeit zu fortgeführten Anschaffungskosten („FLAC“) über die Restlaufzeit derart bewertet, dass über die Effektivverzinsung der Rückzahlungsbetrag zum Fälligkeitszeitpunkt erreicht ist. So-fern sich die geschätzte Höhe der Verpflichtung gegenüber diesen Gesellschaftern ändert, werden die voraussichtlichen Zahlungsströme mit dem ursprünglichen Effektivzins abdiskontiert und ein entstehender Gewinn oder Verlust erfolgswirksam in der Berichtsperiode vereinnahmt.

Leistungen an Arbeitnehmer

Aufwendungen an staatliche Rentenversicherungsträger für beitragsorientierte Pläne zur Renten-versicherung werden im Personalaufwand erfasst. Leistungsorientierte Vorsorgepläne liegen im ISARIA Wohnbau Konzern derzeit nicht vor.


Unternehmenserwerbe (Unternehmenszusammenschlüsse im Sinne des IFRS 3) werden unter An-wendung der Erwerbsmethode bilanziert. Danach werden die Anschaffungskosten des Unterneh-menserwerbs auf die erworbenen, einzeln identifizierbaren Vermögenswerte und Schulden und Eventualschulden entsprechend ihren beizulegenden Zeitwerten zum Erwerbszeitpunkt verteilt. Ein verbleibender aktiver Unterschiedsbetrag wird als Geschäfts- oder Firmenwert angesetzt, ein nach nochmaliger Überprüfung verbliebener passiver Unterschiedsbetrag wird erfolgswirksam vereinnahmt. Anschaffungsnebenkosten werden aufwandswirksam erfasst. Werden Anteile an bereits zuvor bzw. danach voll konsolidierten Unternehmen erworben bzw. veräußert (Unterneh-menserwerb ohne Statuswechsel), werden die Unterschiedsbeträge zwischen dem Kaufpreis und dem Buchwert des erworbenen bzw. veräußerten Reinvermögens erfolgsneutral innerhalb des Eigenkapitals erfasst. Bei sukzessiven Unternehmenserwerben, z.B. beim Übergang eines assozi-ierten Unternehmens zur Vollkonsolidierung als Tochterunternehmen, wird der bisher bilanzierte Buchwert dieses Unternehmens als Teil der Anschaffungskosten des Unternehmenserwerbs mit seinem beizulegenden Zeitwert neu bewertet und ein daraus entstehender Gewinn oder Verlust ergebniswirksam erfasst.

Umsätze, Aufwendungen und Erträge sowie Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen den einbezogenen Gesellschaften werden eliminiert. Zwischenergebnisse werden, soweit wesentlich, eliminiert.

Im Rahmen der Erstellung des Konzernabschlusses müssen vom Vorstand Schätzungen und An-nahmen vorgenommen werden, die einen Einfluss auf die Posten des Konzernabschlusses und die Erläuterungen zum Konzernabschluss haben. Die tatsächlichen Entwicklungen können von den vorgenommenen Schätzungen und Annahmen abweichen. Nachfolgend werden wesentliche Schätzungen und Annahmen weiter erläutert.

Geschäfts- oder Firmenwert und sonstige immaterielle Vermögenswerte

In Bezug auf den Geschäfts- oder Firmenwert und der sonstigen immateriellen Vermögenswerte sind Annahmen und Schätzungen insbesondere im Hinblick auf zukünftige Cashflows, Renditen und Kapitalisierungszinssätze erforderlich.

Der Buchwert der gesamten immateriellen Vermögenswerte, einschließlich des Geschäfts- oder Firmenwerts, beträgt zum Stichtag T€ 6.243 (Vj. T€ 7.362), aufgeteilt in Geschäfts- oder Firmenwert T€ 4.301 (Vj. T€ 4.301) und sonstige immaterielle Vermögensgegenstände T€ 1.942 (Vj. T€ 3.061).

Finanzimmobilien

Die beizulegenden Zeitwerte der Finanzimmobilien wurden für das Geschäftsjahr 2016 in Bezug auf Mietwohnungen und Ladeneinheiten mittels Ertragswertverfahren und für die sich noch in Entwicklung befindlichen Objekte nach Residualwertverfahren von unabhängigen Sachverständi-gen ermittelt und belaufen sich auf T€ 45.078 (Vj. T€ 48.165). Für Zwecke der Bewertung müssen Faktoren, wie zukünftige Mieterträge und anzuwendende Kalkulationszinssätze, bzw. mögliche

05Konsolidierungs-

grundsätze

06Verwendung von Schätzungen und

Annahmen


Gesamtverkaufserlöse und anzusetzende Kosten zur Errichtung der Objekte geschätzt werden, die einen unmittelbaren und erheblichen Einfluss auf den beizulegenden Zeitwert haben.

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke sowie andere Vorräte werden mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder mit dem niedrigeren Nettoveräußerungswert angesetzt. Dabei werden produktionsbezogene Gemeinkosten in die Herstellungskosten mit einbezogen. Die Abgrenzung der produktionsbezogenen Gemeinkosten, die dem Projektentwicklungsprozess einzelner Projek-te zuzuordnen sind, unterliegt Schätzungen und Annahmen, die Einfluss auf die Höhe der einzube-ziehenden Herstellungskosten haben.

Ebenso müssen bei der Bestimmung des Nettoveräußerungswertes im Rahmen der verlustfrei-en Vorratsbewertung Annahmen und Schätzungen hinsichtlich der im normalen Geschäftsgang erzielbaren Verkaufserlöse und der zum Zeitpunkt der Bilanzierung noch erwarteten Herstellungs- und Vertriebskosten getroffen werden. Der Buchwert der gesamten zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderen Vorräte beträgt zum Stichtag T€ 169.113 (Vj. T€ 142.495).

Rückstellungen

Die Bestimmung von Rückstellungen ist in erheblichem Maß mit Einschätzungen verbunden. Der Konzern bildet eine Rückstellung für Nachlaufkosten aus bereits abgerechneten Aufträgen. Diese Einschätzungen können sich infolge neuer Informationen ändern. Der Konzern bildet Rückstel-lungen für Gewährleistungen, wenn der Betrag oder der Zeitpunkt der Gewährleistungszahlung unsicher ist. Sonstige Rückstellungen werden für Einzelrisiken gebildet, deren Zahlungszeitpunkte oder Beträge unsicher sind. Zur Bildung der Rückstellungen sind Schätzungen nötig. Dies betrifft in besonderem Maße auch Rückstellungen, die für Prozessrisiken gebildet wurden. Der Ausgang der Prozesse ist in zahlreichen Fällen ungewiss. Die tatsächlichen Beträge und Zeitpunkte der Zahlun-gen können von den ursprünglichen Einschätzungen abweichen. Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2016 beträgt der Buchwert der gesamten Rückstellungen T€ 14.470 (Vj. T€ 11.595).

Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften

Die Bewertung der Abfindungsverbindlichkeiten der Kommanditbeteiligungen zum beizulegenden Zeitwert erfolgt mittels eines Discounted Cashflow Modells unter Verwendung von aus Marktdaten abgeleiteten Bewertungsparametern. Hierzu werden Schätzungen und Annahmen über die künf-tigen Rückzahlungsverpflichtungen vorgenommen. Die tatsächlichen Beträge und Zeitpunkte der Zahlungen können von den ursprünglichen Einschätzungen abweichen. Der Buchwert der langfris-tigen Abfindungsverbindlichkeiten beträgt zum Stichtag T€ 121.312 (Vj. T€ 104.247), der Buchwert der kurzfristigen Abfindungsverbindlichkeiten beläuft sich auf T€ 9.270 (Vj. T€ 6.718).


Umsatzrealisierung

Sofern sich der Konzern dazu verpflichtet, zusätzlich zur Errichtung einer Immobilie auch Güter zu verkaufen oder Dienstleistungen zu erbringen (z.B. ein Grundstück bzw. noch im Bau befind-liche Gebäude zu verkaufen oder Verwaltungsdienstleistungen zu erbringen), wird geprüft, ob ein solcher Vertrag in einzeln identifizierbare Bestandteile aufgeteilt werden muss, bei denen dann unabhängig voneinander die Umsatzrealisierung vorzunehmen ist. Die Umsatzrealisierung erfolgt dann durch Aufteilung des Gesamterlöses auf die einzelnen Bestandteile in Abhängigkeit der individuell zuzuordnenden beizulegenden Zeitwerte dieser Bestandteile. Diese beizulegenden Zeitwerte müssen durch den Konzern geschätzt werden. Im Geschäftsjahr wurden auf dieser Basis keine Umsatzerlöse realisiert (Vj. T€ 0).

Ertragsteuern

Für die Bildung von Steuerrückstellungen müssen Schätzungen vorgenommen werden. Außer-dem ist zu bestimmen, ob eine Wertberichtigung oder ein Nicht-Ansatz bei den aktiven laten-ten Steuern notwendig ist. Die Wahrscheinlichkeit, dass aktive latente Steuern, die aus zeitlichen Unterschieden und Verlustvorträgen herrühren, in Zukunft gegen zu versteuernde Gewinne ver-rechnet werden können, ist zu beurteilen. Es bestehen Unsicherheiten hinsichtlich der Auslegung komplexer Steuervorschriften sowie der Höhe und des Zeitpunktes künftiger zu versteuernder Einkünfte. Zur Beurteilung der Frage, ob latente Steuern aus steuerlichen Verlustvorträgen nutzbar, d.h. werthaltig sind, wird auf die Ergebnisplanungen der Gesellschaft zurückgegriffen. Grundlage hierfür ist eine wie im Vorjahr vierjährige Mittelfristplanung. Da die Prognosesicherheit abnimmt, je weiter der Realisierungszeitraum in der Zukunft liegt, wurden Verlustvorträge, die erst in dem Zeitraum jenseits der ersten vier Jahre der Planungsrechnungen nutzbar werden, nicht angesetzt. Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2016 betrugen die Vermögenswerte aus laufenden Ertragsteu-ern T€ 5.196 (Vj. T€ 3.317) sowie die Verbindlichkeiten aus laufenden Ertragsteuern T€ 4.197 (Vj. T€ 3.954). Die aktiven latenten Steuern betrugen T€ 23.493 (Vj. T€ 14.247) und die passiven laten-ten Steuern T€ 6.098 (Vj. T€ 4.938).


3. Erläuterungen zur Konzerngesamtergebnisrechnung

Die Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Objekteinheiten teilen sich auf die einzelnen Objekte wie folgt auf:

T 07 | Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Objekteinheiten

2016T€

2015T€

Objekt Elsenheimer (Vj. Maistraße) 44.444 0

Objekt Hörgensweg 16.819 0

Objekt Karlsfeld 2 14.297 27.392

Objekt Karlsfeld 3 13.329 39.358

Objekt Vogelweidestraße 558 6.731

Objekt Karlsfeld 1 77 11.492

Sonstige Objekte 2.141 2.667

Summe 91.665 87.640

Die Umsatzerlöse aus der Vermietung in Höhe von T€ 5.111 (Vj. T€ 4.510) beinhalten im Wesentli-chen Erlöse aus der Vermietung von Finanzimmobilien in Höhe von T€ 1.336 (Vj. T€ 1.398) sowie Erlöse aus der Untervermietung von Immobilien von T€ 2.102 (Vj. T€ 2.355).

07Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Objekteinheiten

08Umsatzerlöse aus der Vermietung

09Bestandsveränderungen von zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen oder unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen

T 08 | Bestandsveränderungen von zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen oder unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen

2016T€

2015T€

Erhöhung des Bestandes im Zuge der fortschreitenden Bautätigkeit 89.749 97.056

Verminderung des Bestandes durch Verkauf (75.133) (67.010)

Bestandsveränderung aus Vermietung 527 0

Summe 15.142 30.046


10Materialaufwand

11Personalaufwand

Der Personalaufwand setzt sich wie folgt zusammen:

T 10 | Personalaufwand

2016T€

2015T€

Löhne und Gehälter 5.958 6.061

Soziale Abgaben und Altersversorgung 641 583

Summe 6.599 6.644

Die Aufwendungen für Altersvorsorge betragen T€ 295 (Vj. T€ 270) und betreffen Leistungen an staatliche Versicherungsträger. Die Zahlungen an staatliche Versicherungsträger sind in den Auf-wendungen für soziale Abgaben und Altersversorgung enthalten.

T 09 | Materialaufwand

2016T€

2015T€

Aufwendungen für den Verkauf von Objekteinheiten

Kaufpreis Grundstücke 42.770 47.276

Nebenkosten Grundstücke 2.492 1.653

Bau- u. Baunebenkosten 30.345 36.692

75.606 85.620

Aufwendungen für die Erzielung von Mieteinnahmen 3.170 3.527

Summe 78.776 89.147


Die Zusammensetzung der sonstigen betrieblichen Erträge stellt sich wie folgt dar:

T 11 | Sonstige betriebliche Erträge

2016T€

2015T€

Auflösung Grunderwerbssteuerrückstellung 859 0

Auflösung von sonstigen Rückstellungen 712 842

Ausbuchungen von Verbindlichkeiten 704 0

Ertrag aus Einstellung Forderung aus Urteilsverkündung 312 0

Erträge aus dem Verkauf von langfristigen Vermögenswerten 175 488

Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen auf Forderungen 46 70

Entschädigungen 35 2.641

Ausbuchung von Verbindlichkeiten 14 0

Sonstige Erträge 658 294

Summe 3.514 4.335

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:

2016T€

2015T€

Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten 5.987 3.457

Verkaufsprovisionen und sonstige Vertriebskosten 2.470 439

Gewährleistungs- und Nachlaufkosten 1.464 2.897

Raumaufwendungen 1.085 1.007

Werbe- und Reiseaufwendungen 1.033 785

Wertberichtigung Forderungen 711 0

Versicherungen, Beiträge und Abgaben 458 355

Vorfälligkeitsentschädigung 342 0

Grundsteuer 186 442

Nutzungsausfallentschädigungen 168 436

Kfz-Kosten 149 145

Sonstiges 3.265 2.673

Summe 17.319 12.637

T 12 | Sonstige betriebliche Aufwendungen

12Sonstige betriebliche Erträge

13Sonstige betriebliche Aufwendungen


Die Finanzerträge setzen sich wie folgt zusammen:

T 13 | Finanzerträge

2016T€

2015T€

Finanzerträge aus finanziellen Vermögenswerten 67 156

Andere Finanzerträge 50 73

Summe 118 229

Die Finanzerträge aus finanziellen Vermögenswerten resultieren hauptsächlich aus Zinserträgen aus Bankguthaben und Darlehen.

14Finanzerträge

15Finanzaufwendungen

T 14 | Finanzaufwendungen

2016T€

2015T€

Zinsen und ähnliche Aufwendungen aus Finanzschulden 17.104 14.795

Finanzierungskosten 1.842 826

Zinsaufwendungen aus sonstigen Rückstellungen und nicht-finanziellen Verbindlichkeiten 134 162

Sonstige 119 147

Summe 19.199 15.930

Zinsen und ähnliche Aufwendungen aus Finanzschulden sowie die Finanzierungskosten beinhal-ten hauptsächlich gezahlte Zinsen auf Finanzschulden und die Effekte aus der Anwendung der Effektivzinsmethode.

Zinsaufwendungen aus sonstigen Rückstellungen und nicht-finanziellen Verbindlichkeiten bein-halten vor allem die Effekte aus der Bewertung langfristiger Rückstellungen mit dem Barwert und Zinsen auf nicht-finanzielle Verbindlichkeiten, wie zum Beispiel Steuerschulden.

Von den gesamten Finanzierungsaufwendungen in Höhe von T€ 19.199 (Vj. T€ 15.930) sind T€ 11.529 (Vj. T€ 14.220) als Herstellungskosten in den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit unfertigen bzw. mit fertigen Bauten aktiviert worden. Der jeweilige Finanzierungskostensatz lag zwischen 1,25% und 8,50% (Vj. zwischen 1,22% und 10,0%).


Das Ergebnis von at equity einbezogenen Unternehmen in Höhe von insgesamt T€ 130 (Vj. T€ 339) entfällt in voller Höhe (Vj. T€ 339) auf die anteiligen ergebniswirksamen Eigenkapitalveränderun-gen des Geschäftsjahres der nach der at equity Methode in den Konzernabschluss einbezogenen Gemeinschaftsunternehmen.

Die in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen unterliegen, je nach Rechtsform und Tätigkeit, teilweise der deutschen Körperschaftssteuer (einschließlich des Solidaritätszuschlags) und der Gewerbesteuer. Bei der Ermittlung der steuerlichen Bemessungsgrundlagen kommt es dabei regelmäßig zu Hinzurechnungen und Kürzungen bestimmter Aufwendungen und Erträge. Die Höhe der Ertragsteuern bemisst sich an dem so ermittelten zu versteuernden Einkommen bzw. am so ermittelten Gewerbeertrag. Latente Steuern wurden aufgrund von temporären Abweichun-gen zwischen Steuerwert und dem Wertansatz in der IFRS-Bilanz berechnet. Ist die Realisierung aktiver latenter Steuern unwahrscheinlich, erfolgt eine Wertberichtigung bis zur Höhe der für das jeweilige Steuersubjekt gebildeten passiven latenten Steuern.

Aus Vorjahren sind latente Steueransprüche auf steuerliche Verlustvorträge in Höhe von insgesamt T€ 8.582 (Vj. T€ 14.637) auf Ebene verschiedener Gesellschaften aktiviert. Die Unternehmenspla-nung für die Geschäftsjahre 2017 bis 2020 liefert hierzu deutlich positive Ergebnisse, die einen kon-kreten Verbrauch der steuerlichen Verlustvorträge aufzeigt. Die Gesellschaft sieht die Realisierung des Steueranspruchs insoweit als wahrscheinlich an. Auf körperschaftsteuerliche Verlustvorträge von rund € 8 Mio. (Vj. rund € 24 Mio.) und gewerbesteuerliche Verlustvorträge von rund € 11 Mio. (Vj. rund € 19 Mio.) wurden weiterhin keine aktiven latenten Steuern gebildet, da von einer Nutz-barkeit dieser Verlustvorträge aufgrund des langfristigen Prognosezeitraums der diesbezüglichen Planungsrechnungen nicht mit hinreichender Sicherheit ausgegangen werden kann.

Bei der Berechnung latenter Steuern wurde in der Regel der gültige zusammengefasste Steuersatz in Höhe von 32,98% (Vj. 32,98%) angewandt. In Bezug auf die One Group, Hamburg, beträgt der zusammengefasste Steuersatz 32,28% (Vj. 32,28%).

16Ergebnis von at equity einbezogenen Unternehmen

17Ertragsteuern


T 15 | Zuordnung latenter Steuern

T€ Aktive latente Steuern 31.12.2016

Passive latente Steuern 31.12.2016

Langfristige Vermögenswerte 0 6.799

Immaterielle Vermögenswerte 0 602

Anteile an at equity einbezogenen Unternehmen 0 36

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 0 6.161

Kurzfristige Vermögenswerte 15.970 181

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten 15.970 181

Forderungen aus Grundstücksverkäufen 0 0

Sonstige Forderungen 0 0

Langfristige Schulden 9 159

Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften 0 147

Gewährleistungsrückstellungen 9 12

Kurzfristige Schulden 0 27


Sonstige Rückstellungen 0 0

Übrige Schulden 0 27

Verlustvorträge 8.582 0

Körperschaftsteuerliche Verlustvorträge 6.673 0

Gewerbesteuerliche Verlustvorträge 1.909 0

Zwischensumme 24.561 7.166

davon langfristig 24.561 6.958

Saldierungen (1.069) (1.069)

Latente Steuern laut Konzernbilanz 23.493 6.098

Die aktiven und passiven latenten Steuern entfallen auf folgende wesentliche Bilanzposten und steuerliche Verlustvorträge:


T 16 | Zuordnung latenter Steuern (Vorjahr)

T€ Aktive latente Steuern 31.12.2015

Passive latente Steuern 31.12.2015

Langfristige Vermögenswerte 0 4.951

Immaterielle Vermögenswerte 0 964

Anteile an at equity einbezogenen Unternehmen 0 36

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 0 3.951

Kurzfristige Vermögenswerte 75 245

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten 75 245

Langfristige Schulden 1 227


Gewährleistungsrückstellungen 1 41

Kurzfristige Schulden 0 0

Verlustvorträge 14.656 0

Körperschaftsteuerliche Verlustvorträge 8.834 0

Gewerbesteuerliche Verlustvorträge 5.822 0

Zwischensumme 14.732 5.423

davon langfristig 14.658 5.178

Saldierungen (486) (486)

Latente Steuern laut Konzernbilanz 14.247 4.938


Die tatsächlichen Steuern in der Konzernbilanz lassen sich wie folgt darstellen:

T 18 | Tatsächliche Steuern in der Konzernbilanz

31.12.2016T€

31.12.2015T€

Laufende Ertragsteuerforderungen 5.196 3.317

Laufende Ertragsteuerverbindlichkeiten 4.197 3.954

Die Körperschaftsteuerguthaben betreffen in Höhe von T€ 3.081 (Vj. T€ 3.154) die One Project De-velopment GmbH und in Höhe von T€ 1.959 (Vj. T€ 9) die ISARIA Wohnbau AG und resultieren im Wesentlichen aus Überzahlungen in Form von anrechenbarer Kapitalertragsteuer und Vorauszah-lungen.

Die tatsächlichen Ertragsteuerschulden betreffen insbesondere Gewerbesteuerverpflichtungen in Höhe von T€ 4.002 (Vj. T€ 2.054) sowie Körperschaftsteuerverpflichtungen in Höhe von T€ 0,7 (Vj. T€ 1.033).

Tabelle 19 zeigt die steuerliche Überleitungsrechnung von dem im Geschäftsjahr erwarteten Ertragssteueraufwand zum tatsächlich ausgewiesenen Steuerertrag bzw. Steueraufwand. Zur Ermittlung des erwarteten Steuerertrags wird der analog zum Vorjahr im Geschäftsjahr 2016 gültige Konzernsteuersatz von in der Regel 32,98% mit dem Ergebnis vor Steuern multipliziert.

T 17 | Tatsächliche und latente Steuern

2016T€

2015T€

Tatsächlicher Steueraufwand (+) / -ertrag (-) 5.064 351

Latenter Steueraufwand (+) / -ertrag (-) (7.913) 3.923

Summe Steueraufwand (+) / -ertrag (-) (2.850) 4.274

Die latenten Steuern und tatsächlichen Aufwendungen für Steuern vom Einkommen und Ertrag stellen sich für die Geschäftsjahre wie folgt dar:


T 19 | Steuerüberleitung

2016T€

2015T€

Ergebnis vor Steuern (5.020) 12.404

Konzernsteuersatz (%) 32,98% 32,98%

erwarteter Steueraufwand (+)/ -ertrag (-) (1.655) 4.090

Wertberichtigung auf latente Steuern und Nutzung bislang nicht erfasster Verlustvorträge (7.821) 910

Permanente Differenzen 5.200 (637)

Steuern aus früheren Perioden 1.341 (20)

Verlustabzug (879) (206)

Ergebnisse assozierte Unternehmen 0 0

Steuerliche Organschaft 854 302

Steuersatzdifferenzen 0 0

Sonstige Differenzen 110 (166)

Gesamtsteueraufwand (+)/ -ertrag (-) (2.850) 4.273

Effektive Steuerbelastung 56,78% 34,45%

Die Vortragsfähigkeit steuerlicher Verlustvorträge ist zeitlich unbegrenzt.

Latente Steuern in Zusammenhang mit Anteilen an Tochterunternehmen wurden nicht gebildet. Diese würden bei Veräußerung von Kapitalgesellschaftsanteilen aufgrund der 95%igen Freistel-lung grundsätzlich nur in Höhe von 5% anfallen und wären demzufolge nicht von wesentlicher Bedeutung. Der Konzern erwartet aus latenten Steuern in Zusammenhang mit der Veräußerung von Anteilen an Tochtergesellschaften derzeit keine Belastung.


4. Erläuterungen zur Konzernbilanz

Die im Rahmen von Unternehmenserwerben entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögens-werte umfassen im Wesentlichen Kundenbeziehungen und eine Marke und werden über die vor-aussichtliche Nutzungsdauer von 3,5 bis 9 Jahren abgeschrieben.

Der ausgewiesene Geschäfts- oder Firmenwert resultiert aus dem Unternehmenszusammen-schluss mit der One Group im Geschäftsjahr 2013, und wurde für Zwecke des Impairmenttests dem berichterstattungspflichtigen Segment One Group (als relevante zahlungsmittelgenerierende Einheit) zugeordnet.

Im Rahmen des Impairmenttests wurde der Nutzungswert dieses Segments bestimmt, der über dem Buchwert lag. Die Berechnung basiert auf prognostizierten Cashflows, die aus einer durch das Management genehmigten Planung für die nächsten 5 Jahre abgeleitet wurden und die bisher für die One Group vorliegenden Erfahrungswerte berücksichtigen. Der Diskontierungssatz betrug vor

18Immaterielle

Vermögenswerte

T€

Geschäfts- oder

Firmenwert

Im Rahmen von Unter- nehmenserwerben

entgeltlich erworbene immaterielle Vermö-

genswerte

Übrige immaterielle Vermögens-

werte

Gesamt

Anschaffungskosten Stand 01.01.2015 4.301 5.278 757 10.336

Zugänge 0 0 24 24

Abgänge 0 0 -330 -330

Stand am 31.12. 4.301 5.278 452 10.031

Abschreibungen Stand 01.01.2015 0 1.133 648 1.781

Zugänge 0 1.133 84 1.217

Abgänge 0 0 -330 -330

Stand am 31.12. 0 2.266 403 2.669

Nettobuchwert am 31.12.2015 4.301 3.012 49 7.362

Anschaffungskosten Stand 01.01.2016 4.301 5.278 452 10.031

Zugänge 0 0 47 47

Abgänge 0 0 0 0

Stand am 31.12. 4.301 5.278 499 10.078

Abschreibungen Stand 01.01.2016 0 2.266 403 2.669

Zugänge 0 1.133 33 1.166

Abgänge 0 0 0 0

Stand am 31.12. 0 3.399 435 3.835

Nettobuchwert am 31.12.2016 4.301 1.879 64 6.243

T 20 | Entwicklung der Immateriellen Vermögenswerte


Steuern 10,0% (nach Steuern 6,4%) für die Detailplanungsphase sowie für die ferne Planungsphase und reflektiert die spezifischen Risiken dieser zahlungsmittelgenerierenden Einheit. Der Diskontie-rungszinssatz wurde nach dem CAPM-Modell auf Basis aktueller Marktdaten und Einschätzungen ermittelt. Aus dem Impairmenttest ergab sich zum Stichtag kein Wertminderungsaufwand. Der Werthaltigkeitstest würde auch bei einer Erhöhung oder Verringerung bei den für den Prognose-Zeitraum zugrunde gelegten Netto-Cashflows, Diskontierungszinssätzen oder der Wachstumsrate um jeweils 0,5 Prozentpunkte zu keiner Wertminderung führen.

Für die ausgewiesenen immateriellen Vermögenswerte bestehen keine Eigentums- und Verfü-gungsbeschränkungen.

Die Finanzimmobilien werden zum beizulegenden Zeitwert angesetzt.

T 21 | Finanzimmobilien

2016T€

2015T€

Stand 01.01. 48.165 13.828

Zugänge 5.210 0

Abgänge 0 0

Umgliederung aus dem Vorratsvermögen 0 23.315

Umgliederung in Zur Veräußerung bestimmte langfristige Vermögenswerte 10.800 0

Neubewertung Finanzimmobilien 2.503 11.022

Stand am 31.12. 45.078 48.165

In dem Posten „Finanzimmobilien“ werden Mietwohnungen und Ladeneinheiten in Höhe von T€ 12.688 (Vj. T€ 24.165) sowie noch in Entwicklung befindliche Objekte in Höhe von T€ 32.390 (Vj. T€ 24.000) ausgewiesen. Im Periodenergebnis wurden insgesamt Mieteinnahmen in Höhe von T€ 1.336 (Vj. T€ 1.397) erfasst. Für den Unterhalt der vermieteten Immobilien fielen Aufwen-dungen in Höhe von T€ 451 (Vj. T€ 846) an. Aufwendungen für den Unterhalt für in Entwicklung befindliche Objekte sind im Geschäftsjahr wie im Vorjahr von untergeordneter Bedeutung.

Die im Rahmen der Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte verwendeten Inputfaktoren entspre-chen gem. IFRS 13 Stufe 3 der Fair-Value-Hierarchie auf Basis der nachfolgenden Bewertungs-modelle. Es werden keine Finanzimmobilien auf Grundlage von Operating-Leasingverhältnissen ausgewiesen.

Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts der Finanzimmobilien erfolgt für die sich in der Ent-wicklung befindlichen Objekte nach dem Residualwertverfahren. Der Residualwert ergibt sich da-

19Finanzimmobilien


bei aus der Differenz zwischen den kalkulatorischen Gesamtverkaufserlösen und den angesetzten Kosten zur Errichtung des Projektes. Die kalkulatorischen Veräußerungserlöse wurden auf Basis von sachgerecht geschätzten Nettokaltmieten und Renditen ermittelt. Die insgesamt für die Her-stellung der Immobilie anfallenden Kosten werden durch die Gesellschaft sachgerecht kalkuliert und geschätzt. Die ermittelten Kosten werden für den Zeitraum zwischen Wertermittlungsstich-tag und dem prognostizierten Fertigstellungsdatum entsprechend diskontiert. In Tabelle 22 sind die wesentlichen Annahmen, die im Rahmen der beschriebenen Bewertungstechnik verwendet werden, dargestellt. Bei einer Erhöhung der kalkulierten Verkaufserlöse um 1% würde sich der beizulegende Zeitwert um rund € 0,9 Mio. (Vj. um rund € 0,8 Mio.) erhöhen, eine Verringerung der kalkulierten Verkaufserlöse um 1% führt zu einer Reduzierung in gleicher Höhe. Eine Erhöhung der kalkulierten Kosten um 1% würde zu einer Reduzierung des beizulegenden Zeitwerts um rund € 0,7 Mio. (Vj. um rund € 0,6 Mio.) führen, eine Verringerung der kalkulierten Kosten um 1% zu einer entsprechenden Erhöhung.

T 22 | Annahmen Residualwertverfahren

2016 2015

Buchwert zum Stichtag (T€) 32.390Mittelwert Spanne

24.000 Mittelwert Spanne

kalkulierte Veräußerungserlöse

Nettokaltmiete in €/m² 17,23 8,50 bis 30,00 15,11 8,50 bis 27,50

Pkw-Stellplatz in €/Stellplatz 85,00 70 bis 100 100,00 100,00

Rendite in % 4,23 3,70 bis 4,75 4,50 3,25 bis 5,75

kalkulierte Herstellungskosten

Baukosten in €/m² 1.187,50 975,00 bis 1.500,00 1.250,00 700,00 bis 1.800,00

Abriss-/Freilegungskosten/Zusätzliche Kosten in €/m² 99,00 51,00 bis 204,00 – –

Baukosten in €/Spl. 21.000,00 21.000 – –

Außenanlagen in % von Baukosten 3,50 3,00 bis 4,00 – –

Baunebenkosten und Außenanlagen in % von Summe Baukosten 22,50 22,00 bis 23,00 21,50 20 bis 23

kalkulierte Entwicklung- und Vertriebskosten

Finanzierung der Baukosten in % von Herstellungskosten – – 2,00 2,00

Finanzierungskosten durchnittlicher Zinssatz 3,20 3,20 – –

Vertriebskostensatz in % von Erlösen 0,60 0,52 bis 0,67 3,38 1,00 bis 5,75

Entwicklermarge, Wagnis und Gewinn in % von Erlösen 11,25 10,00 bis 12,50 – –

Weiter geschätzte Kosten in % (circa) – – 15,00 15,00

Diskontierungszinssatz – – 4,00 4,00

Erwerbsnebenkosten (Transaktionskosten) in % 5,50 5,00 bis 6,00 5,50 5,00 bis 6,00


T 23 | Annahmen Ertragswertverfahren

2016 2015

Buchwert zum Stichtag (T€) 12.688Mittelwert Spanne

24.165Mittelwert Spanne

Bodenwert

Bodenrichtwert in €/m² 7.103 45 bis 12.050 4.535 45 bis 8.300

Ertragswert

Nettomietertrag in €/m² (Jahresrohertrag) 14,56 4,55 bis 24,25 15,68 4,17 bis 26,48

Liegenschaftszins in % 3,80 2,20 bis 5,00 3,45 2,50 bis 4,50

Verwaltungskosten in % vom Jahresrohertrag 2,51 1,95 bis 5,00 4,47 4,00 bis 5,00

Instandhaltungskosten in % vom Jahresrohertrag 6,42 4,50 bis 10,00 7,58 4,50 bis 15,86

Mietausfallwagnis in % vom Jahresrohertrag 3,54 2,14 bis 6,00 4,55 2,00 bis 6,00

Restnutzungsdauer in Jahren 51 42 bis 70 57 45 bis 71

Für die Mietwohnung und Ladeneinrichtungen erfolgt die Ermittlung des beizulegenden Zeitwer-tes nach dem Ertragswertverfahren. bzw. als gewogenes Mittel aus dem Ertragswert- und dem Vergleichswertverfahren gemäß ImmoWertV. In Tabelle 23 sind die wesentlichen Annahmen, die im Rahmen der beschriebenen Bewertungstechnik verwendet werden, dargestellt. Bei einer Er-höhung der Nettomieterträge um 1% würde sich der beizulegende Zeitwert um rund € 0,1 Mio. (Vj. um rund € 0,2 Mio.) erhöhen, eine Verringerung der Nettomieterträge um 1% führt zu einer Reduzierung des beizulegenden Zeitwerts in entsprechender Höhe. Zudem ergeben sich auch bei einer Veränderung der Verwaltungs-, Instandhaltungs-, Betriebs- und sonstigen Kosten Auswir-kungen auf den Wertansatz. Eine Erhöhung dieser Kosten um 1% führt zu einer unwesentlichen Reduzierung des beizulegenden Zeitwerts (Vj. um rund € 0,1 Mio.), bei Reduzierung um 1% zu einer entsprechenden Erhöhung des beizulegenden Zeitwerts.

Die zur Bewertung der Finanzimmobilien verwendeten Annahmen wurden durch unabhängige Gutachter auf Basis ihrer fachlichen Erfahrung getroffen und sind grundlegend mit Unsicherheiten behaftet.


T 24 | Sachanlagen

2016T€

2015T€

Anschaffungskosten Stand 01.01. 2.238 1.719

Zugänge 110 517

Abgänge (40) (2)

Stand am 31.12. 2.388 2.238

Abschreibungen Stand 01.01. 1.551 1.391

Zugänge 142 160

Abgänge (53) 0

Stand am 31.12. 1.746 1.551

Nettobuchwert am 01.01. 687 328

Nettobuchwert am 31.12. 642 687

Für die ausgewiesenen Sachanlagen bestehen keine Eigentums- und Verfügungsbeschränkungen.

Aufgrund der Anteilsquote an Gemeinschaftsunternehmen sind dem Konzern die in Tabelle 25 dargestellten Werte zuzurechnen:

T 25 | Zuzurechnende Werte von Gemeinschaftsunternehmen

31.12.2016T€

31.12.2015T€

Langfristige Vermögenswerte 0 0

Kurzfristige Vermögenswerte 1.180 1.421

Kurzfristige Verbindlichkeiten 828 796

Langfristige Verbindlichkeiten 19 29

Umsatzerlöse 0 0

Erträge 153 25

Aufwendungen -21 -313

Im Geschäftsjahr liegen wie im Vorjahr keine nicht erfassten anteiligen Verluste von nach der at-equity-Methode bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen vor. Ebenso liegen zum Bilanzstichtag wie im Vorjahr keine kumulierten nicht erfassten Verluste vor.

20Sachanlagen

21Anteile an at equity

einbezogenen Unternehmen


Die Entwicklung des Wertansatzes bei Gemeinschaftsunternehmen lässt sich folgendermaßen darstellen:

T 26 | Gemeinschaftsunternehmen

2016T€

2015T€

Anschaffungskosten Stand 01.01. 779 1.040

Anteiliges Jahresergebnis 130 339

Ausschüttungen 0 600

Stand am 31.12. 909 779

Nettobuchwert 01.01. 779 1.040

Nettobuchwert 31.12. 909 779

Die anteiligen Eigenkapitalveränderungen der at equity bewerteten Gemeinschaftsunternehmen werden unter dem anteiligen Jahresergebnis und den Ausschüttungen ausgewiesen.

Der Ausweis betrifft die im Bau befindlichen Projekte der Unternehmensgruppe im Großraum München und Hamburg.

In der Berichtsperiode wurden wie im Vorjahr keine Wertminderungen (Vj. T€ 0), aber auch keine Wertaufholungen (Vj. T€ 768) vorgenommen. Die Erfassung erfolgte im Vorjahr in den Bestands-veränderungen

Von den Vorräten werden nach Schätzungen der Gesellschaft Buchwerte von voraussichtlich rund € 150 Mio. (Vj. rund € 117 Mio.) erst nach mehr als zwölf Monaten realisiert.

Die ausgewiesenen Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte mit fertigen Bauten betreffen mehrere Kfz-Stellplätze in Höhe von insgesamt T€ 665 (Vj. T€ 172) und im Vergleich zum Vorjahr noch zusätzlich zwei Wohnungen aus bereits abgeschlossenen Projekten.

In den anderen Vorräten sind ausschließlich umlagefähige Aufwendungen für die Versorgung der im Konzern gehaltenen Finanzimmobilien ausgewiesen. Analog erfolgt auf der Passivseite unter den übrigen Schulden der Ausweis der Mieterguthaben aus Vorauszahlungen und Betriebskosten-abrechnungen (siehe Tz. 33).

22Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten

23Grundstücke und grund-stücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten

24Andere Vorräte


25Forderungen aus

Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen

und Leistungen

T 27 | Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen

31.12.2016T€

31.12.2015T€

Bruttowert Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen 48.799 6.507

Einzelwertberichtigungen (483) (300)

Summe 48.316 6.207

Die Wertberichtigungen auf Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen haben sich wie folgt entwickelt:

T 28 | Entwicklung der Wertberichtigungen auf Forderungen aus Grundstücksverkäufen

2016T€

2015T€

Stand 01.01. 300 331

Zuführungen 193 42

Verbrauch 0 3

Auflösung 9 70

Stand 31.12. 483 300

Die Buchwerte der wertgeminderten Forderungen betragen zum 31. Dezember 2016 wie im Vor-jahr T€ 0.

T 29 | Die Altersstruktur der Forderungen aus Grundstücksverkäufen stellt sich wie folgt dar:

Analyse der nicht wertberichtigten Forderungen aus Grundstücksverkäufen

Buchwert weder Wert gemindert noch überfällig

davon überfällig und nicht wertgemindert

< 90 Tage 90 – 180 Tage

180 – 360 Tage

> 360 Tage

T€ T€ T€ T€ T€ T€

31.12.2016

Forderungen ausGrundstücksverkäufen 48.316 48.284 0 6 0 25

31.12.2015

Forderungen ausGrundstücksverkäufen 6.207 6.060 60 61 17 9


Hinsichtlich des weder wertgeminderten noch in Zahlungsverzug befindlichen Bestands der Forde-rungen aus Grundstücksverkäufen deuten zum Abschlussstichtag keine Anzeichen darauf hin, dass die Schuldner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen werden.

Die Forderungen aus Grundstücksverkäufen sind zum Teil durch Bankbürgschaften besichert. Dem ISARIA Wohnbau Konzern ist es nicht gestattet, diese ohne Vorliegen eines Zahlungsverzugs ihres Eigentümers zu verkaufen oder als Sicherheit weiterzureichen.

31.12.2016T€

31.12.2015T€

Regressansprüche 3.141 6.033

Kautionen 1.412 1.420

Debitorische Kreditoren 938 1.082

Geleistete Anzahlungen für Immobilienerwerbe 654 14.476

Forderungen aus Umsatzsteuer 379 298

Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen, nicht konsolidiert 211 53

Sonstige 1.476 544

Summe 8.211 23.905

T 30 | Sonstige Forderungen und finanzielle Vermögenswerte

Die Kautionen setzen sich im Wesentlichen aus in bar hinterlegten Sicherheitsleistungen für Miet-verträge und Gewährleistungsbürgschaften zusammen.

In den sonstigen Forderungen und finanziellen Vermögenswerten sind finanzielle Vermögenswer-te in Gesamthöhe von T€ 5.585 (Vj. T€ 7.135) enthalten.

31.12.2016T€

31.12.2015T€

Bank 73.780 31.997

Kasse 0 14

Summe 73.780 32.011

T 31 | Zahlungsmittel

26Sonstige Forderungen und finanzielle Vermögenswerte

27Zahlungsmittel


28Zur Veräußerung

bestimmtes langfristiges Vermögen

29Gezeichnetes Kapital

und Rücklagen

Die Zahlungsmittel setzen sich aus Guthaben bei Kreditinstituten mit einer Restlaufzeit von höchs-tens drei Monaten und dem Kassenbestand zusammen.

In den Zahlungsmitteln sind Zahlungsmittel in Höhe von T€ 20.750 (Vj. T€ 2.954) enthalten, die der ProReal Deutschland Fonds 3 GmbH & Co. KG, der ProReal Deutschland Fonds 4 GmbH & Co. geschlossene InvKG und der ProReal Deutschland 5 GmbH (im Vorjahr zudem der ProReal Deutsch-land Fonds GmbH & Co. KG) zuzurechnen sind und über die der Konzern nur projektbezogen verfü-gen kann, da diese Mittel ausschließlich für Investitionen in Projektentwicklungen dieser Fonds-gesellschaften zur Verfügung stehen.

Im Zusammenhang mit der Finanzierung von Finanzimmobilien und Projektgesellschaften, war zum 31. Dezember 2016 ein Guthaben in Höhe von T€ 1.240 (Vj. T€ 1.238) an die darlehensge-benden Banken für die Dauer des Darlehensvertrags verpfändet. Zudem bestehen weitere Ver-fügungsbeschränkungen für die Besicherung von Avalen. Zum Bilanzstichtag konnte der Konzern über liquide Mittel in Höhe von T€ 46.860 (Vj. T€ 17.119) frei verfügen.

Die zum Bilanzstichtag ausgewiesenen zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswer-te betreffen in voller Höhe Finanzimmobilien und beinhalten ausschließlich die in der St. Augustin gehaltene Immobilie in Höhe von € 10,8 Mio. Diese Immobilie wurde zum 1. Januar 2017 mit einem Kaufvertrag vom 8. November 2016 mit Übergang der Chancen und Risiken auf den Verkäufer am 1. Januar 2017 verkauft. Der Verkaufspreis lag bei rund € 10,8 Mio und wurde bereits in 2016 beglichen.

Das Grundkapital beträgt zum 31. Dezember 2016 T€ 35.646 (Vj T€ 23.764). Es ist eingeteilt in 35.646.000 (Vj. 23.764.000) voll eingezahlte Aktien ohne Nennwert.

Die ordentliche Hauptversammlung der ISARIA Wohnbau AG vom 23. Mai 2014 hatte beschlossen, den Vorstand zu ermächtigen, das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 22. Mai 2019 durch einmalige oder mehrmalige Ausgabe von bis zu 11.882.000 neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage um bis zu € 11.882.000 zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2014).

Der Vorstand fasste mit Zustimmung des Aufsichtsrats am 2. August 2016 auf der Grundlage der in § 3 Abs. 4 der Satzung der Gesellschaft enthaltenen Ermächtigung den Beschluss, das Grundkapital der Gesellschaft von € 23.764.000,00 um € 11.882.000,00 auf € 35.646.000,00 durch Ausgabe von 11.882.000 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals von je € 1,00 (die „Neuen Aktien“) gegen Bareinlage zu erhöhen. Die Neuen Aktien wurden mit Gewinnanteilberechtigung ab dem 1. Januar 2016 ausgegeben und den Aktionären der Gesellschaft zum Bezug angeboten. Das Bezugsverhältnis betrug 2:1, d.h. zwei alte Aktien berechtigten zum Bezug einer Neuen Aktie. Der Bezugspreis betrug € 4,50. Die Bezugsfrist betrug vierzehn Kalendertage. Sie begann am 4. August 2016, und lief bis einschließlich 17. August 2016.


Die Kapitalerhöhung wurde aufgrund einer Vereinbarung zwischen der Gesellschaft, der LSREF4 und der ODDO Seydler Bank AG vom 17. Juni 2016 vollständig gezeichnet. Diese Vereinbarung sah vor, dass die eine mögliche Kapitalerhöhung in Höhe der Hälfte des Grundkapitals der ISARIA, d.h. 11.882.000 Aktien, zum Preis von € 4,50 pro Aktie in der Weise unterstützen wird, dass sie alle nicht von Aktionären im Rahmen der Ausübung von Bezugsrechten gezeichneten Aktien überneh-men wird. Lediglich 3,7% der Bestandsaktionäre nahmen das Angebot wahr.

Im Geschäftsjahr wurden Transaktionskosten aus der Kapitalerhöhung in Höhe von T€ 1.611 er-folgsneutral vom Eigenkapital in Abzug gebracht. In Bezug auf diese Transaktionskosten waren Er-tragssteuervorteile von T€ 0 zu berücksichtigen, so dass in der Eigenkapitalveränderungsrechnung ein Gesamtbetrag von T€ 1.611 ausgewiesen wird.

Das Grundkapital der Gesellschaft ist ferner zum Stichtag durch Beschluss der Hauptversammlung vom 23. März 2012 um bis zu T€ 10.382 bedingt erhöht. Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustim-mung des Aufsichtsrats bis zum 22. März 2017 auf den Inhaber lautende Wandel- und/oder Opti-onsschuldverschreibungen oder eine Kombination dieser Instrumente im Gesamtbetrag von bis zu T€ 100.000 mit oder ohne Laufzeitbegrenzung auf insgesamt bis zu 10.382.000 auf den Inhaber lautende Stückaktien der ISARIA Wohnbau AG zu begeben (Bedingtes Kapital 2012).

Den Aktionären steht grundsätzlich ein Bezugsrecht zu. Der Vorstand ist jedoch ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionäre mit Zustimmung des Aufsichtsrats nach näherer Maßgabe des mit der Einladung zur Hauptversammlung der Gesellschaft am 15. April 2014 im Bundesanzeiger unter Tagesordnungspunkt 6 bekanntgemachten Beschlussvorschlages auszuschließen.

Die Kapitalrücklage des ISARIA Wohnbau Konzerns resultiert im Wesentlichen aus dem Agio aus durchgeführten Kapitalerhöhungen im Geschäftsjahr und aus Vorjahren.

Die gesamten lang- und kurzfristigen Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften setzten sich zum Bilanzstichtag wie folgt zusammen:

31.12.2016T€

31.12.2015T€

Verbindlichkeiten gegenüber Kommanditisten der ProReal Deutschland Fonds 130.581 110.964

Summe 130.581 110.964

T 32 | Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften

30Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften


31Finanzschulden aus stillen

Beteiligungen, partiarischen Darlehen und anderen Kapitalüberlassungen

Bei den Verbindlichkeiten gegenüber Kommanditisten der ProReal Deutschland Fonds 3 GmbH & Co. KG und der ProReal Deutschland Fonds 4 GmbH & Co. geschlossene InvKG handelt es sich um Kommanditbeteiligungen der Fondsanleger. Die Restlaufzeiten der Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften lassen sich wie folgt darstellen:

T€31.12.2016 Restlaufzeit

< 1 JahrRest laufzeit

1 – 5 JahreRest laufzeit

> 5 Jahre

Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften 130.581 9.270 121.312 0

31.12.2015 Restlaufzeit< 1 Jahr

Rest laufzeit1 – 5 Jahre

Rest laufzeit> 5 Jahre

Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften 110.964 6.718 104.247 0

T 33 | Finanzielle Verbind lichkeiten

In diesem Zusammenhang werden bei den Restlaufzeiten die für das kommende Geschäftsjahr ge-planten Ausschüttungen an die Fondsanleger als kurzfristige finanzielle Verbindlichkeit dargestellt.

Die gesamten langfristigen und kurzfristigen Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiari-schen Darlehen und anderen Kapitalüberlassungen setzen sich wie folgt zusammen:

31.12.2016T€

31.12.2015T€

Mezzanine Finanzierung 14.537 10.000

T 34 | Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und anderen Kapitalüberlassungen

Die ausgewiesenen Finanzschulden betreffen objektbezogene Finanzierungen. Sämtliche Ver-bindlichkeiten werden ausschließlich der Kategorie „sonstige finanzielle Verbindlichkeiten“ zuge-ordnet. Der nominale Zinssatz für die ausgewiesenen Finanzschulden zum 31. Dezember 2016 liegt bei 8,5% (Vj. bei 10%). Zudem war ein Disagio in Höhe von 5,5% vereinbart. Die Rückzahlung wird im Mai 2017 in Höhe von T€ 15.000 erfolgen. Die Mezzanine-Finanzierung zum 31. Dezember 2015 wurde im Januar 2016 zurückgeführt.


Die Restlaufzeiten der Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und ande-ren Kapitalüberlassungen lassen sich wie folgt darstellen:




> 5 Jahre

Finanzschulden aus partiarischen Darlehen, stillen Beteiligungen und sonstigen Kapital-überlassungen

14.537 14.537 0 0




Finanzschulden aus partiarischen Darlehen, stillen Beteiligungen und sonstigen Kapital-überlassungen

10.000 10.000 0 0


Die gesamten lang- und kurzfristigen Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten haben folgende Restlaufzeiten:




> 5 Jahre

Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten 106.186 91.812 8.095 6.278




Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten 84.603 65.953 4.455 14.195


Die kurzfristigen Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten bestehen im Wesentlichen für objekt-bezogene Projektentwicklungsvorhaben. Die langfristigen Finanzschulden bestehen zum Stichtag sowohl zur Finanzierung der Finanzimmobilien als auch für objektbezogene Projektentwicklungs-vorhaben.

Am Bilanzstichtag stehen dem Konzern ungenutzte Kreditlinien in Höhe von T€ 59.374 (Vj. T€ 40.926) zur Verfügung, die zweckgebunden für Projektentwicklungen genutzt werden können. Der Konzern bezahlt keine Bereitstellungsgebühr für ungenutzte Kreditlinien. Der Zinssatz für in Anspruch genommene Kreditlinien liegt für die fix verzinslichen Darlehen zwischen 1,70% und 4,85% (Vj. zwischen 1,22% und 5,25%) bzw. für ein variabel verzinsliches Darlehen der Referenz-zinssatz Euribor zuzüglich 2,50%-Punkte (Vj. Euribor zuzüglich 3,00%-Punkte).

32Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten


33Übrige Schulden

Für die im Konzern vorhandenen finanziellen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten wurden Vermögenswerte mit den folgenden Nettobuchwerten mit Grundpfandrechten oder die Abtretung von Mieteinnahmen besichert:

31.12.2016T€

31.12.2015T€

Gesicherte finanzielle Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 82.203 76.605

Nettobuchwert des beliehenen Vorratsvermögen 153.565 124.310

Nettobuchwert der beliehenen Finanzimmobilien 12.688 40.635

T 37 | Als Sicherheit verpfändete Vermögenswerte

Die als Sicherheiten verpfändeten Vermögenswerte können von den Kreditgebern verwertet wer-den, falls der Konzern seinen Verpflichtungen aus den Zins- und Tilgungszahlungen der finanziel-len Verbindlichkeiten nicht nachkommt.

Die übrigen kurzfristigen Schulden setzen sich wie folgt zusammen:

31.12.2016T€

31.12.2015T€

Steuern und Abgaben 2.720 910

Kreditorische Debitoren 2.684 386

Rechnungsabgrenzungsposten 1.421 44

Mieterguthaben aus Vorauszahlungen und Betriebskostenabrechnungen 553 0

Umsatzsteuerverbindlichkeiten 27 87

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen, nicht konsolidiert 6 710

Abgegrenzte Zinsverbindlichkeiten und Sondervergütungen 0 55

Sonstige Verbindlichkeiten 130 857

Summe 7.541 3.050

T 38 | Übrige Schulden

Die übrigen kurzfristigen Schulden enthalten finanzielle Verbindlichkeiten in Höhe von T€ 2.690 (Vj. T€ 1.152). Die Restlaufzeit der übrigen Schulden beträgt wie im Vorjahr weniger als ein Jahr.


Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind innerhalb eines Jahres fällig und betra-gen zum Stichtag T€ 13.095 (Vj. T€ 7.043).

Die Verbindlichkeiten aus Anzahlungen betreffen Anzahlungen von Käufern für noch nicht überge-bene Wohneinheiten. Zum 31. Dezember 2016 bestanden Verbindlichkeiten in Höhe von T€ 14.485 (Vj. T€ 12.072).

Die gesamten lang- und kurzfristigen sonstigen Rückstellungen haben sich wie folgt entwickelt:

T 39 | Sonstige Rückstellungen

Gewährleistungen T€

Übrige Rückstellungen T€

Summe T€

Stand 01.01.2016 3.596 7.999 11.595

Zuführungen 333 3.374 3.706

Verbrauch 0 135 135

Auflösung 395 317 712

Zinseffekte 46 0 46

Stand 31.12.2016 3.579 10.921 14.500

davon kurzfristig 58 10.921 10.979

davon langfristig 3.521 0 3.521

Rückstellungen für Gewährleistungsansprüche werden unter Zugrundelegung des bisherigen bzw. des geschätzten zukünftigen Schadensverlaufs und der geschätzten zeitlichen Inanspruchnahme gebildet. Garantie- bzw. Gewährleistungsverpflichtungen, die über die geschäftsüblichen Garan-tie- bzw. Gewährleistungsverpflichtungen hinausgehen, bestehen nicht. Die übrigen Rückstellun-gen enthalten zum ganz überwiegenden Teil Rückstellungen für Prozessrisiken. Etwaige geltend gemachte Erstattungsansprüche wurden in Höhe von € 3,1 Mio. (Vj. € 4.6 Mio.) unter den sonstigen Forderungen und finanziellen Vermögenswerten bilanziert.

34Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

35Verbindlichkeiten aus Anzahlungen

36Sonstige Rückstellungen


37Konzernkapital-

flussrechnung

5. Erläuterungen zur Konzernkapitalflussrechnung

Die Kapitalflussrechnung zeigt, wie sich die Zahlungsmittel des Konzerns im Laufe des Berichts-jahres durch Mittel zu- und -abflüsse verändert haben. Hierbei wird zwischen Zahlungsströmen aus laufender Geschäftstätigkeit aus Investitions- und aus Finanzierungstätigkeit unterschieden. Der Zahlungsmittelfonds der Kapitalflussrechnung umfasst ausschließlich die frei verfügbaren Zahlungsmittel. Addiert man zu diesen die verfügungsbeschränkten Zahlungsmittel in Höhe von T€ 26.921 (Vj. T€ 14.891) hinzu, erhält man die in der Bilanz ausgewiesenen Zahlungsmittel.


6. Sonstige Angaben

Der Vorstand hat für Risiken aus Rechtsstreitigkeiten und Steuerrisiken, soweit erkennbar, Rück-stellungen in ausreichender Höhe gebildet. Insgesamt wurden Rückstellungen für Prozessrisiken in Höhe von rund € 9,1 Mio. (Vj. rund € 6,5 Mio.) gebildet Gegenwärtig laufen außergerichtliche Rechtsbehelfsverfahren im Hinblick auf Prüfungsfeststellungen aus steuerlichen Betriebsprüfungen für Vorjahre mit einem steuerlichen Risiko von rund € 1,5 Mio. (Vj. rund € 1,3 Mio.), für die keine Rückstellungen gebildet wurden, da nicht mit einer Inanspruchnahme gerechnet wird. Die Ausset-zung der Vollziehung wurde gewährt. Gleichwohl ist der Ausgang dieser Verfahren ungewiss.

Zum 31. Dezember 2016 bestehen wesentliche finanzielle Verpflichtungen im Zusammenhang mit noch nicht vollzogenen Grundstückserwerben in Höhe von T€ 15.000 (Vj. T€ 25.650). Die Fälligkei-ten dieser verbliebenen Kaufpreisraten hängen von Bedingungen ab, deren Eintritt vom Erreichen gewisser Baurechts-Entwicklungsstufen abhängt. Mit der Erreichung dieser Stufen wird im Laufe des Jahres 2017 gerechnet.

Darüber hinaus besteht eine finanzielle Verpflichtung aus einer Kaufpreismehrung für ein bereits erworbenes Grundstück in Höhe von T€ 2.500 (Vj. T€ 2.500), die nach Vorlage des neuen Bebau-ungsplans fällig wird. Mit der Fälligkeit wird nicht vor Ende 2017 gerechnet.

Sale-And-Lease-Back Transaktionen

Das Objekt Schillerstraße wurde mit Vertrag vom 21. Dezember 2011 an einen institutionellen Investor veräußert. Im Rahmen des Verkaufs hat sich der ISARIA Wohnbau Konzern verpflichtet, das Objekt für einen Zeitraum von fünf Jahren zu vertraglich geregelten Mietzinsen zurück zu mieten und seinerseits unterzuvermieten. Für den Käufer bestand zudem eine Option auf Ver-längerung dieses Generalmietvertrags über weitere fünf Jahre. Von der dieser Option machte die Württembergische Lebensversicherung AG als Vermieter im November 2016 Gebrauch. Der ISARIA Wohnbau Konzern vermietet das Objekt über eine dafür eingerichtete Projektgesellschaft auf ei-gene Rechnung und tritt in dieser Ausgestaltung damit sowohl als Leasingnehmer wie auch als Leasinggeber auf. Der zu marktüblichen Konditionen abgeschlossene Generalmietvertrag ist als Operating Leasingverhältnis zu klassifizieren. Die hieraus vertraglich fixierten Mietverpflichtungen und Mieteinnahmen werden im Weiteren in den nachfolgenden Tabellen zu den Leasingverhält-nissen einbezogen.

Der Konzern als Leasingnehmer

Die Verpflichtungen des Konzerns aus unkündbaren Operating-Leasingverhältnissen betreffen, neben dem bereits beschriebenen Generalmietvertrag, im Wesentlichen angemietete Büroräume sowie sonstige Geschäfts- und Betriebsausstattung. Die erfolgswirksam erfassten Aufwendungen aus Operating Leasing betragen im Geschäftsjahr insgesamt T€ 3.070 (Vj. T€ 2.864), davon entfal-len T€ 2.133 (Vj. T€ 2.091) auf ein Untermietverhältnis (Generalmietvertrag).

38Eventualverbindlichkeiten und sonstige finanzielle Verpflichtungen

39Angaben zu Leasingverhältnissen


Es ergeben sich die in Tabelle 40 darstellten zukünftigen Verpflichtungen aus unkündbaren Ope-rating-Leasingverhältnissen:

31.12.2016T€

31.12.2015T€

Fälligkeit innerhalb eines Jahres 3.071 2.961

Fälligkeit zwischen einem und fünf Jahren 9.896 2.092

Fälligkeit nach mehr als fünf Jahren 1.001 0

Summe 13.969 5.053

T 40 | Mindestleasing zahlungen

Der Käufer des Objektes Schillerstraße hat im November 2016 von seiner Verlängerungsoption um weitere fünf Jahre für den Generalmietvertrag Gebrauch gemacht. Aus diesem Grund erhöhen sich gesamten zukünftigen Mindestleasingzahlungen.

Der Konzern als Leasinggeber

Der Konzern tritt als Leasinggeber im Rahmen von Operating-Leasingverhältnissen auf. Im We-sentlichen handelt es sich dabei um die Vermietung von Wohn- und Ladeneinheiten von ange-mieteten sowie Finanzimmobilien. Aus unkündbaren Leasing- und Mietverträgen erwartet der Konzern in den nächsten Jahren die in Tabelle 41 dargestellten Zahlungen:

31.12.2016T€

31.12.2015T€

Fälligkeit innerhalb eines Jahres 941 1.485

Fälligkeit zwischen einem und fünf Jahren 0 995

Fälligkeit nach mehr als fünf Jahren 0 0

Summe 941 2.480

T 41 | Mindestleasing zahlungen

Darüber hinaus erwartet der Konzern in den nächsten Jahren weitere Zahlungen aus der Verlän-gerung bestehender Verträge sowie aus Anschlussverträgen. Wesentliche Verlängerungs- bzw. Kaufoptionen sowie Sonderkündigungsrechte sind nicht vorhanden.


Buchwerte, Wertansätze, beizulegende Zeitwerte nach Bewertungskategorie

Die Tabelle 42 zeigt Buchwerte und beizulegende Zeitwerte der im Konzernabschluss erfassten finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten je Bewertungskategorie nach IAS 39:

IFRS 7.25 fordert für jede Klasse von Finanzinstrumenten die Angabe des beizulegenden Zeitwerts, so dass ein Vergleich mit dem entsprechenden Buchwert ermöglicht wird. Der beizulegende Zeit-wert wurde in diesem Zusammenhang wie folgt ermittelt:

• Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, Forderungen und Verbindlichkeiten aus Liefe-rungen und Leistungen sowie sonstige Forderungen und Verbindlichkeiten haben überwiegend kurze Restlaufzeiten, daher entsprechen deren Buchwerte zum Abschlussstichtag näherungs-weise dem beizulegenden Zeitwert.

• Für die variabel verzinslichen Darlehen wird, unter der Prämisse unveränderter Kreditbonität aufgrund des sich regelmäßig an den Marktwert anpassenden Zinses der Darlehen, auf ei-nen Marktwertvergleich verzichtet. Im Falle der festverzinslichen Darlehen mit kurzfristiger Restlaufzeit wird ebenfalls auf eine explizite Darstellung verzichtet, da hier der Buchwert einen Näherungswert für den Marktwert darstellt. Bei den festverzinslichen Darlehen mit langfristiger Restlaufzeit wird, sofern eine signifikante Abweichung zum Buchwert besteht, ein beizulegender Zeitwert zum Vergleich ermittelt. Dabei werden die aktuellen Zinsparame-

40Zusätzliche Angaben zu den Finanzinstrumenten

T€

Bewertungs-kategorie

nach IAS 39

31.12.2016Buchwert

31.12.2016Beizu legender

Zeitwert

31.12.2015Buchwert

31.12.2015Beizu legender

Zeitwert

Aktiva

Forderungen aus Grundstücksverkäufen LaR 48.316 48.316 6.207 6.207

Sonstige Forderungen und finanzielle Vermögenswerte LaR 5.702 5.702 7.135 7.135

Zahlungsmittel LaR 73.781 73.781 32.011 32.011

Passiva

Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften FLAC 130.581 135.127 110.964 118.753

Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und anderen Kapitalüberlassungen FLAC 14.537 14.537 10.000 10.000

Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten FLAC 106.186 106.565 84.603 84.737

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen FLAC 13.095 13.095 7.043 7.043

Übrige finanzielle Verbindlichkeiten FLAC 2.690 2.690 1.152 1.152

T 42 | Buchwerte und beizulegende Zeitwerte


ter und individuellen Bonitäten in Form von marktüblichen Bonitäts- bzw. Liquiditätsspreads berücksichtigt.

• Die Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und anderen Kapitalüber-lassungen bestehen im Wesentlichen aus Verbindlichkeiten aus atypisch stillen und typisch stillen Beteiligungen, aus Schuldverschreibungen in Form von Nachranganleihen sowie aus Darlehen für einzelne Objektgesellschaften. Für diese Finanzschulden hat die Gesellschaft ei-nen Marktwertvergleich erstellt und auf dieser Basis Abweichungen zum Buchwert ermittelt.

• Die Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften betreffen im Wesentlichen die Verbindlichkeiten gegenüber Kommanditisten der ProReal Deutschland Fonds 3 und 4.

Nettoergebnisse aus Finanzinstrumenten

Die Nettoergebnisse je Bewertungskategorie sind in Tabelle 43 dargestellt:

Nettogewinne bzw. Nettoverluste aus Darlehen und Forderungen enthalten Veränderungen in den Wertberichtigungen, Gewinne oder Verluste aus der Ausbuchung sowie Zahlungseingänge und Wertaufholungen auf ursprünglich abgeschriebene Darlehen und Forderungen. Die Ergebnisse aus Zinsen bei den finanziellen Verbindlichkeiten (FLAC) betreffen in Höhe T€ 14.850 (Vj. T€ 10.273) die Effektivverzinsung der Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personen-handelsgesellschaften. Wertaufholungen erfolgten in Bezug auf Finanzinstrumente analog zum Vorjahr nicht. Im Berichtszeitraum wurden wie im Vorjahr keine Zinserträge aus wertberichtigten Forderungen aus Lieferungen und Leistungen vereinnahmt.

aus Zinsen aus der Folgebewertung aus Abgang Nettoergebnis

Änderungen bei zulegender Werte Wertminderung

T€ 2016 2015 2016 2015 2016 2015 2016 2015 2016 2015

Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte AfS)

0 0 0 0 0 0 0 445 0 445

Darlehen und Forderungen (LaR) 67 156 0 0 -102 -42 5 29 -30 143

Finanzielle Ver-bindlichkeiten, zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet (FLAC)

-19.066 -15.768 0 0 0 0 0 0 -19.066 -15.768

Summe -18.998 -15.612 0 0 -102 -42 5 474 -19.095 -15.180

T 43 | Nettoergebnisse aus Finanzinstrumenten je Bewertungskategorie


Das Risikomanagementsystem der ISARIA Wohnbau Konzern ist ein integraler Bestandteil der Ge-schäftspraxis des ISARIA Wohnbau Konzerns und umfasst die einzelnen organisatorischen Prozesse auf verschiedenen Ebenen und sämtliche Risikoarten. Ein wesentlicher Bestandteil sind dabei die Geschäftsplanungs- und Controlling-Prozesse. Die Aufgaben der Risikoidentifikation und -bewer-tung werden von jeder Organisationseinheit wahrgenommen. Inhaltlich ähnliche Risiken werden zu Risikoarten, zum Beispiel Risiken im regulatorischen Umfeld, finanzwirtschaftliche Risiken, Risi-ken im technischen Umfeld oder Projektrisiken zusammengefasst. Diese werden dann regelmäßig an die zuständigen Entscheidungsträger kommuniziert, welche die Risikosteuerung wahrnehmen.

Gesamtwirtschaftliche Risiken

Aufgrund der regionalen Ausrichtung der Geschäftstätigkeit sind für den Konzern die wirtschaftli-che Lage Deutschlands sowie die Lage auf dem Immobilienmarkt, insbesondere in München und Hamburg, von hoher Bedeutung. Binnenwirtschaftliche Risiken ergeben sich durch die rechtlichen und steuerrechtlichen Rahmenbedingungen, das Zinsniveau, die allgemeine Preisentwicklung so-wie die Entwicklung von Angebot und Nachfrage auf dem Miet- und Immobilienmarkt. Diese Fak-toren kann der Konzern nicht beeinflussen, sondern lediglich antizipieren und steuernd einwirken.

Finanzielles Risikomanagement

Der Konzern ist verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt, die sich aus den betrieblichen Geschäftstätigkeiten und den Finanztätigkeiten des Konzerns ergeben. Die für den Konzern be-deutendsten finanziellen Risiken ergeben sich aus der Kreditwürdigkeit und Zahlungsfähigkeit der Gegenparteien des Konzerns, dem Liquiditätsrisiko sowie der Änderung der Zinssätze. Die Grundzüge der Finanzpolitik werden vom Vorstand festgelegt und vom Aufsichtsrat überwacht. Die Umsetzung der Finanzpolitik sowie das laufende Risikomanagement obliegt dem Konzern-Controlling. Bestimmte Transaktionen bedürfen der vorherigen Genehmigung durch den Vorstand bzw. den Aufsichtsrat, die darüber hinaus regelmäßig über den Umfang und den Betrag des aktu-ellen Risikoausmaßes informiert werden.

Kreditrisiko (Ausfallrisiko)

Kreditrisiken ergeben sich aus der Möglichkeit, dass Gegenparteien (Kunden und sonstige Schuld-ner) einer Transaktion nicht in der Lage sind, ihre Verpflichtungen zu erfüllen und dem Konzern daraus ein finanzieller Schaden entsteht. Das maximale Kreditrisiko (Ausfallrisiko) entspricht ohne Berücksichtigung von Verrechnungsvereinbarungen und ohne Berücksichtigung jeglicher zusätz-licher Sicherheiten oder sonstiger Kreditverbesserungen maximal dem Buchwert der finanziellen Vermögenswerte des Konzerns zuzüglich der bereits dargestellten Eventualverbindlichkeiten. Der Konzern trägt dem Kreditrisiko durch die Bildung von entsprechenden Wertminderungen Rech-nung. Das Kreditrisiko wird in der Regel durch Diversifikation reduziert, welche durch eine Vielzahl von Schuldnern erreicht wird. Weiterhin wird das Kreditrisiko durch Einholung von Käuferanzah-lungen gemindert.

41Risikomanagement des Konzerns


Hohe Forderungsausfallrisiken sieht die Gesellschaft historisch bedingt nicht. Zweifelhafte For-derungen werden wertberichtigt. Im Falle von uneinbringlichen Forderungen werden diese voll-ständig abgeschrieben. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, die innerhalb des Konzerns im Wesentlichen Forderungen aus Grundstücksverkäufen betreffen, unterliegen einem aktiven Risikomanagement mit Fokussierung auf die Überwachung der laufenden Forderungen. Ziel des Forderungsmanagements ist die Verbesserung der Konzernliquidität durch eine optimierte Vermö-gensverwendung unter gleichzeitiger Einhaltung eines annehmbaren Risikoniveaus. Die Gefahr von Risikokonzentrationen ist im Konzern grundsätzlich als gering anzusehen, da in der Regel der Großteil der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen gegenüber Erwerbern von Wohnein-heiten besteht. Große Kaufpreisforderungen insbesondere aus Globalverkäufen sind in der Regel zusätzlich notariell abgesichert. Diese Forderungen zeichnen sich durch eine große Zahl verschie-dener Schuldner aus.

Liquiditätsrisiken

Liquiditätsrisiken ergeben sich, wenn die kurzfristig fälligen finanziellen Verpflichtungen die kurz-fristig verfügbaren finanziellen Vermögenswerte übersteigen. Die Steuerung des Liquiditätsrisikos erfolgt durch konzernweite Finanzplaninstrumente und wird laufend überwacht.

Branchenspezifisch werden Bauträgerfinanzierungen in der Regel nur mit kurzen Laufzeiten im Ein-Jahresbereich ausgegeben, obwohl die Laufzeiten der Projektentwicklungen und Baumaßnahmen teils deutlich länger sind. Deshalb müssen Finanzierungen während einer Maßnahme regelmäßig prolongiert werden. Seitens der Kreditgeber werden in die Entscheidungen zur Verlängerung von Faktoren wie Vertrauen in den Bauträger und in die Projektentwicklungen eingebracht. Weiterhin spielen die allgemeine Marksituation und die prognostizierten Entwicklungen eine Rolle bei der Kreditprolongation. In diesem Bereich hat sich unser Risiko im abgelaufenen Geschäftsjahr weiter verringert, wie auch die erfolgreich neu abgeschlossenen Bankfinanzierungen in 2016 belegen. Das Interesse von Banken an einer Geschäftsbeziehung mit der ISARIA hat nochmals spürbar zu-genommen. So konnten im abgelaufenen Geschäftsjahr zwei neue Geldinstitute als Kreditgeber gewonnen werden.

Durch die im September 2016 erfolgte Kapitalerhöhung der ISARIA Wohnbau AG hat sich die Liqui-ditätssituation im Konzern erheblich verbessert. Es steht nun auch erstmals „echtes“ Eigenkapital, sowohl für bestehende Projektfinanzierungen als auch für geplante weitere Grundstücksakquisi-tionen, zur Verfügung.

Daneben verfügt die ISARIA Wohnbau mit der One Group über eine konzerneigene Finanzierungs-plattform. Dies bedeutet eine deutliche Absenkung der finanzwirtschaftlichen Risiken in vielfacher Hinsicht. Verschiedene jeweils komplexe Finanzinstrumente konnten so durch eine einheitliche Struktur ersetzt werden. Zuflüsse sind verlässlich und kalkulierbar. Auch die Kosten liegen zum Teil deutlich unter alternativen Engagements. Die Gesellschaft geht davon aus, dass aus den über die Plattform bereits zur Verfügung stehenden Mittel sowie über die Einwerbung weiterer Mittel in 2017 die anstehenden Prolongationen und bestehenden Projektentwicklungen vollständig finan-ziert werden können und die allgemeine Liquidität gesichert ist. Von der One Group aufgenom-mene Fondsmittel müssen, nach der Verlängerung des ursprünglich zum 31. März 2017 endenden


ProReal Deutschland Fonds 3 um maximal ein Jahr, spätestens 2018 teilweise an die Investoren zurückgezahlt werden. Der Liquiditätsplan sieht vor, dass jeweils revolvierend neue Mittel ein-geworben werden und damit langfristig die Projektfinanzierung auf einem bestimmten Niveau erhalten bleibt. Hier liegen Risiken in der allgemeinen Markt- und Zinsentwicklung.

Die wesentlichen Liquiditätsabflüsse bestehen insgesamt in den laufenden Verbindlichkeiten des ISARIA Wohnbau Konzerns, den Finanzierungskosten und den planmäßigen Ausschüttungen an die Gesellschafter der ProReal Deutschland Fonds. Liquiditätszuflüsse sind insbesondere durch einge-worbene Fondsmittel der One Group (ProReal Deutschland-Serie) sowie durch die anstehenden Übergaben aus Projektgesellschaften zu erwarten.

Alle im Geschäftsjahr 2016 fälligen Anleihen und Kredite konnten abgelöst oder verlängert werden.

Aus den Tabellen 44 und 45 sind die vertraglich vereinbarten bzw. erwarteten (undiskontierten) Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen Verbindlichkeiten des Konzerns ersichtlich. Die Werte in der Tabelle geben nicht diskontierte Zahlungsströme wieder. Die Zinszahlungen von Finanzinstrumenten mit variabler Verzinsung werden auf Basis des zum Bilanzstichtag aktuellen Zinssatzes bestimmt. Einbezogen wurden alle Instrumente, die am 31. Dezember 2016 im Bestand waren und für die bereits Zahlungen vertraglich vereinbart waren. Planzahlen für zukünftige neue Verbindlichkeiten gehen nicht ein. Jederzeit rückzahlbare finanzielle Verbindlichkeiten sind immer dem frühesten Zeitraster zugeordnet.

31.12.2016 Cashflows 2017 Cashflows 2018 – 2021 Cashflows > 2022

T€Buch-wert

Zinsfix

Zinsvariabel Tilgung

Zinsfix


Zinsfix


Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschafter

130.581 0 0 9.270 0 0 121.312 0 0 0

Finanzschulden aus parti-arischen Darlehen, stillen Beteiligungen und sonstigen Kapital überlassungen

14.537 584 0 14.537 0 0 0 0 0 0

Verbindlichkeiten gegen-über Kreditinstituten 106.186 1.097 890 69.027 980 88 30.881 2.217 0 6.278

Verbindlichkeiten gegen-über nahe stehenden Unter-nehmen und Beteiligungs-unternehmen

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten 2.690 0 0 2.690 0 0 0 0 0 0

Summe 253.994 1.681 890 95.524 980 88 152.192 2.217 0 6.278

T 44 | Vertraglich vereinbarte Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen Verbindlichkeiten


Die bei den Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaf-ten ausgewiesenen Cashflows aus der Tilgung betreffen die geplanten Ausschüttungen über die Laufzeit der Fondsgesellschaften sowie die zum Ende der Laufzeit prognostizierte Rückzahlung des Kommanditkapitals. Zusätzlich zu den hier angegebenen Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen Verpflichtungen bestehen die bereits in Tz. (38) beschriebenen möglichen Zahlungsverpflichtungen aus Eventualverbindlichkeiten.

Marktrisiko (Zinssatzrisiken)

Ein Marktrisiko resultiert aus Marktpreisänderungen der finanziellen Vermögenswerte und Ver-bindlichkeiten des Konzerns. Ein Marktrisiko kann das Finanzergebnis sowie das Eigenkapital des Konzerns beeinflussen. Zur Darstellung von Marktrisiken verlangt IFRS 7 Sensitivitätsanalysen, die Auswirkungen hypothetischer Änderungen von relevanten Risikovariablen auf Ergebnis und Eigenkapital zeigen.

Der Konzern unterliegt keinen Währungsrisiken, da alle Konzerntransaktionen in Euro erfolgen. Der Konzern unterliegt jedoch Zinsänderungsrisiken. Die periodischen Auswirkungen werden be-stimmt, indem die hypothetischen Änderungen der Risikovariablen auf den Bestand der Finanzin-strumente zum Abschlussstichtag bezogen werden. Dabei wird unterstellt, dass der Bestand zum Abschlussstichtag repräsentativ für das Gesamtjahr ist.

31.12.2015 Cashflows 2016 Cashflows 2017 – 2020 Cashflows > 2021

T€Buch-wert

Zinsfix


Zinsfix


Zinsfix


Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschafter

110.964 0 0 6.718 0 0 136.260 0 0 0

Finanzschulden aus parti-arischen Darlehen, stillen Beteiligungen und sonstigen Kapital überlassungen

10.000 83 0 10.000 0 0 0 0 0 0

Verbindlichkeiten gegen-über Kreditinstituten 84.603 2.872 3.644 68.484 1.284 0 1.923 3.377 0 14.195

Verbindlichkeiten gegen-über nahe stehenden Unter-nehmen und Beteiligungs-unternehmen

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten 1.152 0 0 1.152 0 0 0 0 0 0

Summe 206.719 2.955 3.644 86.354 1.284 0 138.183 3.377 0 14.195

T 45 | Vertraglich vereinbarte Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen Verbindlichkeiten (Vorjahr)


Zinssatzrisiken ergeben sich aus Zinssatzänderungen, die negative Auswirkungen auf das Finan-zergebnis und das Eigenkapital des Konzerns haben können. Zinssatzschwankungen können zur Veränderung des Zinsertrags und Zinsaufwands führen. Des Weiteren kann der Marktwert von bestimmten finanziellen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten beeinflusst werden.

Marktwertänderungen aus Zinsrisiken ist die Gesellschaft nicht ausgesetzt, da diese in der Regel nur bei festverzinslichen Darlehen auftreten, welche nicht zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden. Daher verzichtet die Gesellschaft daher auf eine Darstellung der Marktwertsensitivität.

Sensitivitätsanalysen stellen die Effekte von Änderungen der Marktzinssätze auf Zinszahlungen, Zinserträge und -aufwendungen, andere Ergebnisteile sowie gegebenenfalls auf das Eigenkapital dar. Den Zinssensitivitätsanalysen liegen die folgenden Annahmen zu Grunde:

• Marktzinssatzänderungen von originären Finanzinstrumenten mit fester Verzinsung wirken sich nur dann auf das Ergebnis aus, wenn diese zum beizulegenden Zeitwert bewertet sind. Demnach unterliegen alle zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten Finanzinstrumente mit fester Verzinsung keinen Zinsänderungsrisiken im Sinne von IFRS 7.

• Marktzinssatzänderungen wirken sich auf das Zinsergebnis von originären, variabel verzinsli-chen Finanzinstrumenten aus und gehen demzufolge in die Berechnung der ergebnisbezoge-nen Sensitivitäten mit ein.

Wesentliche Teile der Darlehen der ISARIA Wohnbau Konzerns sind festverzinslich. Seitens der Banken gibt es für die festverzinslichen Darlehen die vertraglich zugesicherte Möglichkeit, den Zinssatz an geänderte Rahmenbedingungen anzupassen, wobei dies nicht als variabler Zinssatz aufzufassen ist, da dies eine Änderung der Darlehenskonditionen und keine regelmäßige, un-bedingte, unmittelbare, leitzinssatzabhängige Zinssatzänderung darstellt. Ein verändertes Markt-zinsniveau kann sich daher lediglich auf die variabel verzinslichen Darlehen auswirken. Unter Berücksichtigung von sieben (Vj. fünf) vertraglich mit variablem Zinssatz ausgestatteten Darlehen wurde, bezogen auf den Buchwert (vgl. Tz. (32) Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten), ein Basis Point Shift von ± 100 Basispunkten p.a. berechnet. Ein hypothetisch daraus resultierender Effekt auf die Gesamtergebnisrechnung beträgt +/-T€ 784 (Vj. T€ 681).

Kapital

Die Gesellschaft unterliegt als Aktiengesellschaft den Mindestkapitalanforderungen des deut-schen Aktienrechts. Zusätzlich unterliegt der Konzern üblichen und branchenspezifischen Min-destkapitalanforderungen der Kreditwirtschaft, insbesondere bei der Finanzierung spezifischer Immobilienobjekte. Diese Mindestkapitalanforderungen werden laufend überwacht und wurden im Geschäftsjahr wie auch im Vorjahr erfüllt. Dividenden wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr nicht bezahlt und sind auch für das Folgejahr nicht vorgesehen.

Der Konzern definiert das verwaltete Kapital als das Konzerneigenkapital. Die Ziele der Verwaltung des Kapitals sind:


• Die Möglichkeit des Konzerns, die Unternehmensfortführung sicherzustellen, um den Kunden weiterhin Wohnobjekte und den Investoren Erträge bieten zu können.

• Die finanziellen Mittel bereitzuhalten, um dem Konzern Investitionen in Bereiche zu ermögli-chen, welche den Investoren angemessene Erträge auf Basis der eingegangenen Risiken gene-rieren.

Das Kapital wird mit Hilfe der Eigenkapitalquote und der Netto-Finanzschulden überwacht. Diese ermitteln sich wie folgt in Tabelle 46 dargestellt:

31.12.2016T€

31.12.2015T€

Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Personengesellschaften 130.581 110.964

Finanzschulden 120.723 94.603

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige finanzielle Verbindlichkeiten 15.785 8.195

(Abzüglich) liquider Mittel -73.781 -32.011

Netto-Finanzschulden 193.309 181.751

Eigenkapital 80.591 30.955

Eigenkapital und Netto- Finanzschulden 273.900 212.707

Eigenkapitalquote 20,6% 11,1%

T 46 | Kapitalsteuerung

Als nahestehende Unternehmen und Personen im Sinne des IAS 24 gelten u.a. Unternehmen und Personen, wenn eine der Parteien direkt oder indirekt über die Möglichkeit verfügt, die andere Partei zu beherrschen oder auf diese maßgeblichen Einfluss ausüben kann.

Verbundene Unternehmen

Zum 31. Dezember 2016 hält die LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH & Co. KG insgesamt 92,39 % der Aktien der ISARIA Wohnbau AG. Die ISARIA Wohnbau AG wird mit ihrem Konzernabschluss in den Konzernabschluss der LSREF Aria 4 Beteiligungs GmbH & Co. KG einbezogen.

Die Waltherstraße Komplementär GmbH, München, an der die ISARIA mittelbar über die ISARIA Holding GmbH zu 100% beteiligt ist, wurde bereits im Geschäftsjahr 2015 entkonsolidiert, da sie aus Sicht des Konzerns unwesentlich ist.

42Transaktionen mit

nahestehenden Unter- nehmen und Personen


Gemeinschaftsunternehmen

Als nahestehende Unternehmen wurden zunächst die at equity einbezogenen Gemeinschaftsun-ternehmen identifiziert (in der nachfolgenden Aufstellung als „JK-COR Gesellschaften“ bezeichnet):

• JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH, München

• JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH & Co. Wilhelm-Hale-Straße 35 KG, München

• JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH & Co. Wilhelm-Hale-Straße 45 KG, München

Unternehmen unter maßgeblichem Einfluss eines Großaktionärs

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden keine Gesellschaften als nahestehende Unternehmen identifiziert, auf die ein Großaktionär im Betrachtungszeitraum maßgeblichen Einfluss ausüben konnte.

Nahestehende Personen in Schlüsselpositionen

Als nahestehende Personen in Schlüsselpositionen gelten die Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats, die für das Geschäftsjahr 2016 in Tabelle 47 dargestellt sind:

T 47 | Nahe stehende Personen in Schlüsselpositionen

Vorstand

Michael Haupt, CEO

Jan von Lewinski, COO

Aufsichtsrat

Alexander Hesse (Vorsitzender) (seit 6. Dezember 2016)

Jan-Christoph Düdden (seit 12. Dezember 2016)

Dominique Cressot (seit 12. Dezember 2016)

Prof. Dr. Raimund Baumann (Vorsitzender) (bis 7. Dezember 2016)

Robert Unger (stellvertretender Vorsitzender) (bis 31. Oktober 2016)

Michael Kranich (bis 6. Dezember 2016)


Die Vorstandsmitglieder gehören keinem anderen Kontrollgremium an. Die Aufsichtsräte sind Mit-glieder in folgenden anderen Kontrollgremien:

Herr Alexander Hesse, Senior Management Director Lone Star Germany Acquisitions GmbH, Frank-furt (ab 6. Dezember 2016)

• Globe Trade Center S.A., Warschau, Polen

• Propertize B.V., Utrecht, Niederlande

• Centrice Real Estate GmbH, Wien, Österreich

Herr Jan-Christoph Düdden, Managing Director Asset Management Hudson Advisors Germany GmbH, Frankfurt (ab 12. Dezember 2016)

• Globe Trade Center S.A., Warschau, Polen

• Centrice Real Estate GmbH, Wien, Österreich

Herr Dominique Cressot, Director Asset Management Hudson Advisors France S.à r.l., Paris (ab 12. Dezember 2016

• Keine weiteren Mandate

Herr Prof. Dr. Raimund Baumann, Rechtsanwalt und Steuerberater, Stuttgart (bis 7. Dezember 2016)

• MBS AG – Aufsichtsratsvorsitzender, Sulzbach-Laufen

• LMT GmbH & Co. KG – Aufsichtsratsvorsitzender, Oberkochen

• SEIBT + KAPP Maschinenfabrik GmbH & Co KG – Beiratsmitglied, Oppenweiler

• Jessen Verwaltung GmbH – Beiratsmitglied, Heimsheim

• TESALYS Beteiligungs AG – Aufsichtsratsvorsitzender, Stuttgart

Herr Robert Unger, Rechtsanwalt, Berlin (bis 31. Oktober 2016)

• keine weiteren Mandate

Herr Michael Kranich, Executive Director der aeris CAPITAL, Pfäffikon, Schweiz (bis 6. Dezember 2016)

• Park & Bellheimer AG – Aufsichtsratsvorsitzender, Bellheim

• ZetVisions AG – stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender, Heidelberg

• Leonardo Venture GmbH & KGaA – stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender, Mannheim

• Epple Holding GmbH – Vorsitzender des Beirats, Heidelberg

• VRmagic Holding AG – Aufsichtsrat; Mannheim


Die Tabelle 48 zeigt die Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen und Personen im Be-richtszeitraum und im Vorjahr:

JK-COR Gesellschaften

Die Erträge mit den JK-COR Gesellschaften in Höhe von T€ 130 (Vj. T€ 339) betreffen das im Finan-zergebnis enthaltene anteilige Ergebnis.

Vorstand und Aufsichtsrat

Die Gesamtbezüge für Mitglieder des Vorstands beliefen sich auf T€ 1.331 (Vj. T€ 1.872). Die Ver-gütung der einzelnen Vorstandsmitglieder ergab sich in den jeweiligen Geschäftsjahren und ist in der Tabellen 49 dargestellt:

T€Ertrag

01.01. – 31.12.2016Aufwand

01.01. – 31.12. 2016Forderungen

31.12.2016Verbindlich keiten

31.12.2016

JK-COR Gesellschaften 164 30 0 81

Waltherstraße Komplementär 704 0 0 0

Vorstand und Aufsichtsrat 20 1.651 0 0

Summe 888 1.681 0 81

T€ 01.01. – 31.12.2015 01.01. – 31.12. 2015 31.12.2015 31.12.2015

JK-COR Gesellschaften 339 0 0 81

Waltherstraße Komplementär 0 0 0 704

Vorstand und Aufsichtsrat 2 2.023 0 0

Summe 341 2.023 0 785

T 48 | Transaktionen mit nahe stehenden Unternehmen und Personen


Die Vergütung der ausgeschiedenen Aufsichtsräte betrug im abgelaufenen Geschäftsjahr insge-samt T€ 255 (Vj. T€ 150).

Durchschnittlich waren im Geschäftsjahr 2016 61 Mitarbeiter (Vj. 59 Mitarbeiter) beschäftigt.

31.12.2016 31.12.2015

Mitarbeiteranzahl 63 62

T 50 | Personal

Das Ergebnis je Aktie wird als Quotient aus dem auf die Aktionäre der ISARIA Wohnbau AG entfal-lenden Konzernergebnis und der gewichteten durchschnittlichen Anzahl der sich im Berichtsjahr im Umlauf befindlichen Aktien ermittelt. Wie im Vorjahr standen keine Instrumente aus, die das Ergebnis verwässern konnten. Somit ist das verwässerte Ergebnis je Aktie mit dem unverwässer-ten Ergebnis je Aktie identisch.

2016fixer Bestandteil

T€variabler Bestandteil

T€Nebenleistungen

T€Gesamtbezüge

T€

Michael Haupt 330 330 21 681

Jan von Lewinski 325 305 20 650

Summe 655 635 41 1.331

2015 01.01. – 31.12.2015 01.01. – 31.12. 2015 31.12.2015 31.12.2015

Michael Haupt 330 330 17 677

Christian Dunkelberg 303 266 13 582

Jan von Lewinski 300 300 13 613

Summe 933 896 43 1.872

T 49 | Gesamtbezüge des Vorstandes

43Personal

44Ergebnis je Aktie


In die Ermittlung der gewichteten Anzahl an Stammaktien gehen 23.764.000 Aktien bis August und anschließend 35.646.000 bis 31. Dezember 2016 ein.

Folgende Tochterunternehmen machen für das Geschäftsjahr 2016 von der Befreiung des § 264 Abs. 3 HGB bzw. § 264 b HGB Gebrauch:

• JK Wohnbau Objekt Karlsfeld 1 GmbH

• ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 2 GmbH

• ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 3 GmbH

• App.artments GmbH

• ISARIA Tower GmbH

• ISARIA Wohnbau Objekt Willy-Brandt-Allee GmbH

• ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH & Co. KG

• GINDIWO Gesellschaft für individuelle Wohnungsprivatisierung mbH

• JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Maistraße KG

• ISARIA Verwaltungs AG & Co. Objekt Viktoriastraße KG

• Wohnbau Objekt Hansastraße GmbH & Co. KG

• ISARIA south one GmbH & Co. KG

• ISARIA Wohnbau Objekt Am Münchfeld GmbH & Co. KG

• Objekt Kapstadtring1 GmbH & Co. KG

T 51 | Gewichtete Anzahl an Stammaktien im Umlauf

Grundkapital bzw. Anzahl Aktien (Tausend)

Gewichtete Anzahl Aktien (Tausend)

01.01.2016 23.764 23.764

31.12.2016 35.646 35.646

Gewichtete Anzahl an Stammaktien der ISARIA Wohnbau AG im Geschäftsjahr 2016 (Tausend) 27.833

Berechnung Ergebnis je Aktie 2016 2015

Den Anteilseignern des Mutterunternehmens zurechenbarer Anteil am Konzernergebnis (in T€) -2.174 7.812

Gewichtete durchschnittliche Anzahl an Stammaktien (in Tausend Stück) 27.833 23.764

Unverwässertes Ergebnis je Aktie (in €) -0,08 0,33

Verwässertes Ergebnis je Aktie (in €) -0,08 0,33

45Befreiung nach § 264 Abs. 3 HGB bzw. § 264 b HGB


• ISARIA Objekt Graumannsweg GmbH & Co. KG

• J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Hohenwaldeck KG

• Isaria Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG

• Isaria III Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG

Durch den Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2016, die Nörenberg • Schröder GmbH Wirtschafts-prüfungsgesellschaft, Hamburg, wurden für das Geschäftsjahr 2016 Honorare von insgesamt T€ 474 (Vj. T€ 504) berechnet. Diese betrafen mit T€ 303 (Vj. T€ 290) Abschlussprüfungsleistungen für die Prüfung des Jahres- und Konzernabschlusses und mit T€ 53 (Vj. T€ 24) andere Bestäti-gungsleistungen. Ferner wurden für Steuerberatungsleistungen T€ 99 (Vj. T€ 171) und für sonstige Leistungen Honorare von T€ 19 (Vj. T€ 19) berechnet.

Sämtliche angegebenen Honorare und Auslagen betreffen Nettobeträge ohne die gesetzliche Um-satzsteuer von 19%. Die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer ist für den ISARIA Wohnbau Konzern nicht abziehbar und damit aufwandswirksam zu erfassen.

Mit Kaufvertrag vom 8. November 2016 wurde das Objekt St.-Augustin für € 10,8 Mio. mit Über-gang aller Chancen und Risiken am 1. Januar 2017 verkauft und übertragen. Die Kaufpreiszahlung erfolgte jedoch bereits noch im Dezember 2016.

Darüber hinaus sind zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Konzernlageberichtes keine wesentlichen Ereignisse bekannt, die nach dem Bilanzstichtag eingetreten sind und wesentliche Auswirkungen auf die wirtschaftliche Entwicklung des Konzerns haben.

46Honorare des

Abschlussprüfers

47Ereignisse nach dem

Bilanzstichtag





Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Kon-zernabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Konzernlagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns beschrieben sind.

Versicherung der gesetzlichen Vertreter






Wir haben den von der ISARIA Wohnbau AG, München, aufgestellten Konzernabschluss zum 31. Dezember 2016 – bestehend aus Konzerngesamtergebnisrechnung, Konzernbilanz, Konzerneigenkapitalentwicklung, Konzernkapi-talflussrechnung und Konzernanhang – und den Konzernlagebericht der ISARIA Wohnbau AG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2016 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und den er-gänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschafts-prüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf das durch den Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Konzernlagebe-richt vermittelte Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartung möglicher Fehler berück-sichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsys-tems sowie Nachweise für die Angaben in Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unse-re Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernab-schluss den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Hamburg, den 27. Februar 2017

Nörenberg • Schröder

GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

RöhrmannWirtschaftsprüfer

MichelsWirtschaftsprüfer



Impressum

ISARIA Wohnbau AGLeopoldstraße 880802 MünchenDeutschland

Telefon: +49 89 – 38 99 84 - 0Telefax: +49 89 – 38 99 84 - 780E-Mail: [email protected]

VorstandMichael Haupt (Sprecher), Jan von Lewinski

BerufsaufsichtsbehördeGewerbeamt München, KVR München, Ruppertstr.19, 80466 MünchenHRB München 187909USt-IdNr.: DE 16 92 57 375

Konzeption und ProduktionISARIA Wohnbau AG

FotosIllustration pesch partner architekten stadtplaner GmbH Fotostudio Black Box, Tommy Lösch

DruckDruckerei Vogl GmbH & Co. KG

Der Geschäftsbericht 2016 liegt auch in englischer Fassung vor. Im Zweifelsfall ist die deutsche Fassung maßgeblich.


Dieser Geschäftsbericht enthält zukunftsbezogene Aussagen. Zukunftsbezogene Aussagen sind Aussagen, die sich nicht auf historische Ereignisse und Tatsachen beziehen. Diese Aussagen beruhen auf Annahmen, Prognosen und Einschätzungen künftiger Entwicklungen durch den Vorstand. Die Annahmen, Prognosen und Einschätzungen wurden auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen. Sollten die den Aussagen und Einschätzungen zugrunde gelegten Annahmen zukünftiger Entwicklungen nicht eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit Erwarteten abweichen. Weder der Vorstand noch die Gesellschaft können für den tatsächlichen Eintritt der zukunftsgerichteten Aussagen einstehen. Der Vorstand und die Gesellschaft übernehmen keine Verpflichtung, über ihre gesetzlichen Verpflichtungen hinaus, irgendwelche Aussagen fortzuschreiben oder an zukünftige Ereignisse und Entwicklungen anzupassen. Dieser Geschäftsbericht sowie die darin enthaltenen Informationen stellen weder in der Bundesrepublik Deutschland noch in einem an-deren Land ein Angebot zum Verkauf oder eine Aufforderung zum Kauf oder zur Zeichnung von Wertpapieren der ISARIA Wohnbau AG dar. Die Aktien der ISARIA Wohnbau AG dürfen in den Vereinigten Staaten von Amerika nur nach vorheriger Registrierung oder ohne vorherige Registrierung nur aufgrund einer Ausnahmeregelung von dem Registrierungserfordernis nach den Vorschriften des US Securities Act von 1933 in der derzeit gültigen Fassung verkauft oder zum Kauf angeboten werden. Die ISARIA Wohnbau AG beabsichtigt nicht, ein öffentliches Angebot von Aktien in den Vereinigten Staaten durchzuführen.

Zukunftsgerichtete Aussagen und Prognosen

www.isaria.ag

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Geschäftsbericht 2016 · Empfehlungen des Deutschen Corporate Governance Ko-dex keine Ausschüsse gebildet. Inhalte der Sitzungen des Aufsichtsrates in 2016 waren im Wesentlichen: