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Geschäftsberichte 2015 Wohnungsbaugesellschaft mit beschränkter Haftung Salzgitter
WBV Wohnbau Betreuungs & Verwaltungs GmbH Salzgitter
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Geschäftsberichte 2015
Wohnungsbaugesellschaft
mit beschränkter Haftung Salzgitter
WBV Wohnbau
Betreuungs & Verwaltungs GmbH Salzgitter
Inhalt
Geschäftsbericht Wohnungsbaugesellschaft mbH Salzgitter
Rechtsverhältnisse 2 Gesellschaftsorgane 3 Bericht des Aufsichtsrates 4 Lagebericht 2015 5 Bilanz 15 Gewinn- und Verlustrechnung 17 Anhang für das Geschäftsjahr 2015 19 Bestätigungsvermerk 25
Geschäftsbericht WBV Wohnbau Betreuungs & Verwaltungs GmbH Salzgitter
Rechtsverhältnisse 27 Gesellschaftsorgane 27 Lagebericht 2015 29 Bilanz 37 Gewinn- und Verlustrechnung 39 Anhang für das Geschäftsjahr 2015 41 Bestätigungsvermerk 46
Impressum 47
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Rechtsverhältnisse
Wohnungsbaugesellschaft mit beschränkter Haftung Salzgitter
(WOHNBAU SALZGITTER) Gründung der Gesellschaft 8. Juni 1926
Sitz der Gesellschaft Salzgitter
Handelsregister Amtsgericht Braunschweig HRB Nr. 6045
Beteiligungen WBV
Wohnbau Betreuungs & Verwaltungs GmbH
Salzgitter
Anschrift Windmühlenbergstraße 9-11
38259 Salzgitter (Bad)
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Gesellschaftsorgane
Gesellschafter (Stand 31.12.2015) Stammanteile %(*)
Stadt Salzgitter € 2.882.600,00 59,35%
Salzgitter Mannesmann GmbH € 1.216.900,00 25,05%
Eigene Anteile € 757.800,00 15,60%
Stammkapital € 4.857.300,00 100,00
(* stimmberechtigter Anteil)
Aufsichtsrat
Rolf Stratmann, Richter Vorsitzender
Michael Kiekbusch, Vorstand stellv. Vorsitzender
Renate Conze, Rentnerin
Uwe Cyron, Rentner
Christian Heinrich, Geschäftsführer
Frank Klingebiel, Oberbürgermeister
Elke Streckfuß, Pensionärin
Geschäftsführung
Detlef Dürrast
Salzgitter
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Bericht des Aufsichtsrates Der Aufsichtsrat hat während des Berichtsjahres 2015 die ihm nach Gesetz und Gesellschaftsvertrag obliegenden Aufgaben wahrgenommen und die Geschäfte der Gesellschaft überwacht. Der Aufsichtsrat wurde von der Geschäftsführung u.a. in vier Aufsichtsratssitzungen durch schriftliche und mündliche Berichte über die Lage und die Entwicklung des Unternehmens und der Tochtergesellschaft sowie über Geschäftsvorfälle besonde-rer Bedeutung laufend unterrichtet. Der Jahresabschluss und der Lagebericht für 2015 ist von der GdW Revision AG, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Berlin, Zweigniederlassung Hannover, geprüft und uneingeschränkt bestätigt worden. Der Jahresabschluss und das Prüfungsergebnis ist dem Aufsichtsrat erläutert wor-den. Der Aufsichtsrat hat sich von der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung überzeugt. Der Aufsichtsrat erklärt sich mit dem Jahresabschluss, dem Lagebericht und der von der Geschäftsführung vorgeschlagenen Gewinnverwendung einverstanden. Der Aufsichtsrat empfiehlt der Gesellschafterversammlung die Feststellung des Jahresabschlusses (Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang) und des Lage-berichtes für das Geschäftsjahr 2015. Der Aufsichtsrat spricht der Geschäftsführung und allen Mitarbeitern seinen Dank für die erfolgreiche Arbeit aus. Salzgitter, den 16. Juni 2016
Der Aufsichtsrat der Wohnungsbaugesellschaft mbH Salzgitter
Rolf Stratmann Vorsitzender
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Lagebericht 2015 1. Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf
Diesen Lagebericht erstatten wir unter Anwendung des DRS 20.
Unsere Gesellschaft mit Sitz in Salzgitter verfügt über nachfolgenden Wohnungsbestand in der Region Salzgitter sowie in Peine und Umgebung.
Entwicklung des eigenen Bestandes
31.12.2015 31.12.2014 Veränderungen
Wohnhäuser Anzahl 766 767 -1 Wohnungen Anzahl 4.935 4.937 -2 Wohnfläche qm 303.265 303.517 -252 Gewerbeobjekte Anzahl 19 19 0 Nutzfläche qm 3.670 3.670 0 Sonstige Einhei-ten Anzahl 38 38 0 Nutzfläche qm 1.100 1.100 0 Garagen Anzahl 1.194 1.195 -1
Einstellplätze Anzahl 916 916 0
Geschäftsverlauf der Gesellschaft
Das Geschäftsergebnis konnte auch für 2015 auf hohem Niveau den erfolgreichen Verlauf der Vorjahre fortführen. Trotz der auch weiterhin bestehenden ungünstigeren regionalen Rahmenbedingungen sind wir mit dem Geschäftsverlauf des Unternehmens zufrieden. Das gegenüber der letztjährigen Planungsvorausschau um rd. T€ 640 verbesserte Jahreser-gebnis von T€ 2.537 ist im Wesentlichen auf die um rd. T€ 250 höheren Sonstigen betrieb-lichen Erträge, den gegenüber dem Planansatz um rd. T€ 140 geringeren Erlösschmäle-rungen auf Sollmieten, einem um rd. T€ 100 niedrigeren Zinsauswand sowie einem verbes-serten Ergebnis bei unserer Tochtergesellschaft, der WBV Wohnbau Betreuungs & Verwal-tungs GmbH Salzgitter, zurückzuführen.
Neubau
Im Geschäftsjahr 2015 haben wir aus einer Zwangsversteigerung eine Immobilie in Salzgit-ter-Bad erworben. Die ehemals als Hotel und Gaststätte mit Diskothek und Kegelbahn ge-nutzte Immobilie aus den 50er Jahren steht unter Denkmalschutz. In Abstimmung mit der Stadt Salzgitter werden wir auf der Grundlage eines Nachnutzungskonzeptes mit dem Neubau von 13 öffentlich geförderten Seniorenwohnungen beim Niedersächsischen Lan-desamt für Denkmalpflege die Entlassung aus der Denkmaleigenschaft beantragen. Der Projektzeit-plan sieht einen Abbruch bis zum Ende des Jahres 2016 und einen Beginn der Neubaumaßnahme im Frühjahr 2017 vor.
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Wohnungsbewirtschaftung, Bestandsverwaltung, Erwerb von Wohnungsbeständen
Bestandsveränderungen im Berichtsjahr haben sich durch den Verkauf eines Zweifamilien-hauses in Peine mit einer dazugehörigen Garage ergeben.
Mietenentwicklung
Auch im Berichtsjahr 2015 sind die Mieten entsprechend der Situation am Regionalmarkt nur geringfügig in Verwaltungseinheiten mit vergleichsweise niedrigerem Mietniveau ange-hoben worden. Im Zuge von Modernisierungen wie Fassadenvollwärmeschutz und Woh-nungsmodernisierungen wurden Mietanpassungen vorgenommen. Die Unternehmensmiete der Gesellschaft im Bereich der Wohnungen beläuft sich damit auf durchschnittlich 4,90 €/m² (Vorjahr: 4,83 €/m²).
Instandhaltung und Modernisierung
Im Geschäftsjahr haben wir insgesamt T€ 7.292 (Vorjahr: T€ 7.723) in die Unterhaltung und Verbesserung unserer Häuser, Wohnungen sowie das Wohnumfeld investiert. Schwer-punkt unserer Modernisierungstätigkeit waren erneut Fassadenvollwärmeschutzmaßnah-men zur nachhaltigen Energieeinsparung sowie Fahrstuhlneubau, Balkoninstandsetzungen, Warmwasserzentralisierungen und Treppenhausrenovierungen.
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2. Wirtschaftliche Lage der Gesellschaft
2.1 Vermögenslage
Die Vermögenslage stellt sich zum 31.12.2015 im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:
2015 davon Vorjahr davon Verände- gesamt kurzfristig gesamt kurzfristig rungen
T€ % T€ T€ % T€ T€ %
Anlagevermögen Sachanlagen 120.997 86,9 - 123.997 89,4 - -3.000 -2,4 Finanzanlagen 44 0,0 - 52 0,0 - -8 -15,4
121.041 86,9 - 124.049 89,4 - -3.008 -2,4
Umlaufvermögen Zum Verkauf bestimmte Grundstücke u.a. Vorräte 7.623 5,5 7.623 7.567 5,4 7.567 56 0,7
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 5.281 3,8 281 4.235 3,0 735 1.046 24,7 Flüssige Mittel 5.229 3,8 5.229 3.036 2,2 3.036 2.193 72,2
18.133 13,1 13.133 14.838 10,6 11.338 3.295 22,2
Rechnungs- abgrenzungsposten 14 0,0 14 23 0,0 23 -9 -39,1
Vermögen 139.188 100,0 13.147 138.910 100,0 11.361 278 0,2
Eigenmittel Gezeichnetes Kapital 4.100 3,0 - 4.100 3,0 - 0 0,0 Kapitalrücklagen 606 0,4 606 0,4 - 0 0,0 Gewinnrücklagen 48.464 34,8 - 46.476 33,5 - 1.988 4,3
Bilanzgewinn 2.537 1,8 - 1.988 1,4 549 27,6
55.707 40,0 0 53.170 38,3 0 2.537 4,8
Fremdmittel
Rückstellungen 464 0,3 405 656 0,5 580 -192 -29,3 Verbindlichkeiten 82.900 59,6 10.499 84.955 61,1 10.481 -2.055 -2,4
83.364 59,9 10.904 85.611 61,6 11.061 -2.247 -2,6
Rechnungs- abgrenzungsposten 117 0,1 117 129 0,1 129 -12 -9,3
Kapital 139.188 100,0 11.021 138.910 100,0 11.190 278 0,2
Das Anlagevermögen der Gesellschaft beträgt 86,9 % der Bilanzsumme. Es ist vollständig durch Eigenkapital und langfristige Fremdmittel einschließlich langfristiger Rückstellungen gedeckt. Das Eigenkapital hat durch den Jahresüberschuss des Geschäftsjahres um 2,537 Mio. € zugenommen. Die Eigenkapitalquote beträgt bei um 0,2 % erhöhter Bilanz-summe 40,0 % (Vorjahr: 38,3 %).
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Nach der Aufgliederung der Bilanzzahlen ergeben sich zusammengefasst folgende De-ckungsverhältnisse:
2015 2014 Veränderungen T€ T€ T€
Lang- und mittelfristiger Bereich
Vermögenswerte 126.041 127.549 -1.508
Finanzierungsmittel -128.167 -127.720 -447
Deckung der lang- und mittel-
fristigen Vermögenswerte 2.126 171 1.955
Kurzfristiger Bereich
Vermögenswerte 13.147 11.361 1.786
Finanzierungsmittel -11.021 -11.190 169
Deckung
der kurzfristigen Finanzierungsmittel 2.126 171 1.955
Am Bilanzstichtag sind die lang- und mittelfristigen Vermögenswerte vollständig durch lang- und mittelfristige Finanzierungsmittel (Eigenkapital sowie lang- und mittelfristiges Fremdka-pital) gedeckt.
Entsprechend stehen am 31.12.2015 den kurzfristig fälligen Finanzierungsmitteln ausrei-chend kurzfristig realisierbare Vermögenswerte gegenüber, so dass die Vermögens- und Kapitalverhältnisse, wie auch im Vorjahr, als geordnet zu bewerten sind.
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2.2 Finanzlage
Die Gegenüberstellung kurzfristiger Vermögens- und Schuldteile führt zu folgendem Ergeb-nis:
Verände- 31.12.2015 31.12.2014 rungen Finanzmittelbestand T€ T€ T€ T€ T€ Flüssige Mittel 5.229 3.036 2.193 zuzüglich kurzfristig verfügbare Vermögenswerte 7.918 8.325 abzüglich kurzfristig fällige Finanzierungsmittel 11.021 -3.103 11.190 -2.865 -238 = Liquidität (Netto- geldvermögen) 2.126 171 1.955
Die Erhöhung des Finanzmittelbestands im Geschäftsjahr um T€ 2.193 auf T€ 5.229 zeigt die nachfolgende Kapitalflussrechnung (nach DRS21):
2015 T€ T€ Jahresüberschuss (vor Ergebnisübernahme WBV) 2.680 Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens 3.337 Gewinn aus Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens -26 Abnahme langfristiger Rückstellungen -17 = Cashflow nach DVFA/ SG 5.974 = Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 8.929 = Cashflow aus der Investitionstätigkeit -1.736 = Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit -5.000
= zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestandes 2.193 zzgl. Finanzmittelbestand am 01.01. 3.036
= Finanzmittelbestand am 31.12. 5.229
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2.3 Ertragslage
Die Gewinn- und Verlustrechnung der Gesellschaft schließt mit einem Jahresüberschuss von € 2.537.026,97. Die aus der Gewinn- und Verlustrechnung abgeleitete Ertragslage zeigt in Gegenüberstellung zu den entsprechend gegliederten Vorjahreszahlen folgendes Bild:
2015 in % der Vorjahr in % der Verände-rung
Betriebs- Betriebs- T€ leistung T€ leistung T€
Umsatzerlöse 26.256 98,1 26.555 100,5 -299 Bestandsveränderungen 69 0,2 -497 -1,9 566 Andere Erträge 442 1,7 369 1,4 73
Betriebsleistung 26.767 100,0 26.427,0 100,0 340
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen 14.291 53,4 14.442 54,7 -151 Zinsen und ähnliche Aufwendung für Hausbewirtschaftung 2.313 8,6 2.494 9,4 -181 Personalaufwand 355 1,3 368 1,4 -13 Planmäßige Abschreibungen 3.337 12,5 3.309 12,5 28 Erfolgsunabhängige Steuern 764 2,9 751 2,8 13 Andere Sachaufwendungen 2.917 10,9 2.690 10,2 227
Betriebsaufwand 23.977 89,6 24.054 91,0 -77 0
Betriebsergebnis 2.790 10,4 2.373 9,0 417
Finanzerträge 9 0,0 22 0,1 -13 Finanzaufwendungen 78 0,3 82 0,3 -4 Finanzergebnis -69 -0,3 -60 -0,2 -9
Neutrale Erträge 98 0,4 122 0,4 -24 Neutrale Aufwendungen 139 0,5 160 0,6 -21
Neutrales Ergebnis -41 -0,1 -38 -0,2 -3 0
Gesamtergebnis vor Ertragsteuern und Ergebnisübernahme 2.680 10,0 2.275 8,6 405
Ertragsteuern 0 0,0 0 0,0 0 Aufwand aus Verlustübernahme WBV -143 -0,5 -287 -1,1 144
Jahresergebnis 2.537 9,5 1.988 7,5 549
Der Jahresüberschuss ergibt sich, wie in den Vorjahren, im Wesentlichen aus der Bewirt-schaftung der eigenen Immobilienbestände. Das Betriebsergebnis hat sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 417 auf T€ 2.790 verbessert.
Die Verlustübernahme der Tochtergesellschaft, WBV Wohnbau Betreuungs & Verwaltungs GmbH Salzgitter hat sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 144 auf T€ -143 verringert.
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Beim Finanzergebnis mit T€ -69 (Vorjahr: T€ -60) sowie beim Neutralen Ergebnis mit T€ -41 (Vorjahr: T€ -38) ergeben sich gegenüber dem Vorjahr keine wesentlichen Veränderun-gen.
2.4 Kennzahlen der Gesellschaft im Überblick
Einheit Jahr
v > 2015 2014 2013 2012
Bestandszahlen Eigener Hausbesitz
Wohnungseinheiten* Anzahl 4.935 4.937 4.937 4.938 Gewerbeeinheiten Anzahl 19 19 18 18 Garagen/Einstellplätze* Anzahl 2.110 2.111 2.111 2.111 Vermietungseinheiten (VME) (WE+SME+(Garagen./.7) Anzahl 5.255 5.258 5.257 5.258 Wohn- und Nutzfläche (WE) qm 303.265 303.517 303.517 303.672 Wohn- und Nutzfläche (SME) qm 3.670 3.670 2.755 2.755
qm 306.935 307.187 306.272 306.427
Durchschnittl. Wohnungsgröße qm 61,45 61,48 61,48 61,50 Jahresabschlusszahlen Bilanzsumme T€ 139.188 138.910 142.928 139.717 Anlagevermögen T€ 121.041 124.049 126.026 126.159 Anlageintensität % 86,9 89,4 88,2 90,4 Sachanlagevermögen T€ 120.997 123.997 125.961 126.076 Sachanlagenintensität % 89,4 89,4 88,2 90,3 Investitionen in Sachanlagen T€ 540 1.345 3.152 1.954 Eigenkapital T€ 55.707 53.170 51.182 48.843 Eigenkapitalquote % 40,0 38,3 35,8 34,9 Dauerschulden T€ 69.653 71.980 77.568 76.876 Umsatzerlöse T€ 26.256 26.555 27.237 26.838 Jahresüberschuss T€ 2.537 1.988 2.339 2.604 Jahresergebnis (vor Verlustübernahme) T€ 2.680 2.275 2.852 2.766 Cashflow (vor Verlustübernahme) T€ 5.974 5.578 6.057 5.914 Kapitaldienst
Zinsen T€ 2.358 2.543 2.711 2.857
Tilgungen (einschl. außerplanmäßiger Rückzahlungen)
T€ 3.747 5.588 4.929 4.979
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Einheit Jahr
v > 2015 2014 2013 2012
Kennzahlen zur Rentabilität (vor Verlustübernahme WBV) Gesamtkapitalrentabilität
Jahresergebnis (vor Steuern) + Fk Zinsen Bilanzsumme % 3,5 3,3 3,5 4,0
Eigenkapitalrentabilität Jahresergebnis (vor Steuern)
Eigenkapital % 4,6 3,7 4,4 5,4 Cashflow-Marge
Cashflow Umsatzerlöse % 22,8 21,0 22,2 22,0
Wohnungswirtschaftliche Kennzahlen
Sollmiete pro Jahr T€ 18.862 18.769 18.475 18.324
durchschnittliche Sollmiete je Vermietungseinheit pro Jahr €/VME p.a. 3.589,34 3.569,61 3.514,36 3.484,98 durchschnittliche Sollmiete (VME) je qm Wohn-/Nutzfläche pro Monat €/qm/Monat 5,12 5,09 5,03 4,98 Mieterwechsel Anzahl 742 685 713 753 Fluktuationsrate % 15,0 13,9 14,4 15,2 Erlösschmälerungen Sollmiete T€ 499 533 583 507
je qm Wohn-/Nutzfläche pro Monat €/qm/Monat 0,14 0,14 0,16 0,14 in Relation zur Sollmiete % 2,6 2,8 3,2 2,8
Instandhaltungskosten (Fremdkosten) T€ 6.871 7.037 6.873 6.870 je qm Wohn-/Nutzfläche p.a. €/qm/p.a. 22,39 22,91 22,44 22,42 je qm Wohn-/Nutzfläche pro Monat €/qm/Monat 1,87 1,91 1,87 1,87 in Relation zur Sollmiete % 36,4 37,5 37,2 37,5
Zinsaufwendungen Hausbewirtschaftung T€ 2.307 2.489 2.648 2.787 je qm Wohn-/Nutzfläche pro Monat €/qm/Monat 0,63 0,68 0,72 0,76 in Relation zur Sollmiete % 12,2 13,3 14,3 15,2 planmäßige Abschreibungen des Anlagevermögens T€ 3.337 3.309 3.204 3.146 je qm Wohn-/Nutzfläche pro Monat €/qm/Monat 0,91 0,90 0,87 0,86 in Relation zur Sollmiete % 17,7 17,6 17,3 17,2
Durchschnittliche T€ 119.757 122.846 123.385 125.075 Buchwerte (Wohn-/Geschäftsbauten) €/qm/Monat 390,17 399,91 402,86 408,17
Durchschnittliche Verschuldung: €/qm 226,93 234,32 253,27 250,88
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3. Nachtragsbericht
Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres einge-treten sind, haben sich bis zum Zeitpunkt der Erstattung dieses Lageberichtes nicht erge-ben.
4. Prognose-, Chancen- und Risikobericht
Erfreulicherweise konnte in den letzten Jahren der prognostizierte Bevölkerungsrückgang in Salzgitter gestoppt werden. Vielmehr ist sogar eine, wenn auch geringe, konstante Zunah-me der Bevölkerung zu verzeichnen. Die prognostizierten „Worst-Case-Szenarien“ mit ei-nem dramatischen Bevölkerungsrückgang innerhalb des nächsten Jahrzehnts sind mög-licherweise abwendbar, also nur eingeschränkt zutreffend. Die Wohnungsmarktsituation ist unverändert schwierig und von einem signifikanten Woh-nungsüberangebot am Regionalmarkt gekennzeichnet. Das Unternehmen ist aufgrund sei-nes sehr differenzierten und zielgruppenspezifischen Wohnungsangebotes für Studenten, Auszubildende, Singles und junge Familien, insbesondere aber auch für Senioren der Ge-neration 60+, nach wie vor qualitativer Marktführer in Salzgitter. Die konsequente Fortfüh-rung unserer Modernisierungsaktivitäten sowohl im energetischen, als auch im Bereich der qualitativen Bestandsentwicklung in den Quartieren, führen zu einer hohen Vermietungs-quote und nur fluktuationsbedingt zu einer relativ geringen Leerstandquote. Rund 12% un-seres Wohnungsbestandes ist barrierearm und seniorenfreundlich modernisiert. Damit nimmt unsere Gesellschaft nicht nur in Salzgitter, sondern landesweit eine Spitzenstellung in der unternehmerischen, kommunalen Wohnungswirtschaft ein. Unsere mittelfristige Un-ternehmensplanung sieht auch für die nächsten Jahre eine kontinuierliche Ausweitung des Angebotes an seniorengeeigneten Wohnungen und einen weiteren Ausbau des sozialen Managements im Bereich der Quartiersentwicklung vor. Die wirtschaftlichen Verhältnisse des Unternehmens sind geordnet, außergewöhnliche Ri-siken bestehen auf Grund der guten Positionierung im Wettbewerb, trotz der unbefriedi-genden regionalen Gesamtmarktsituation, auch weiterhin nicht. Die Gesellschaft verfügt über ausreichend Liquidität. Jederzeitige Zahlungsfähigkeit war und ist gegeben. Außerge-wöhnliche rechtliche Auseinandersetzungen mit Kunden, Auftragnehmern, Auftraggebern oder Dritten sind aktuell nicht anhängig.
Zur Sicherstellung und Weiterentwicklung des wirtschaftlichen Erfolges wird die Gesell-schaft, im Einklang mit den Aufsichtsgremien und den Gesellschaftern, die konsequente Modernisierung unserer marktfähigen Wohnungsbestände auch im laufenden Geschäfts-jahr auf Grundlage unserer mittel- und langfristigen Instandhaltungs- und Modernisierungs-planung weiter fortsetzen.
Die aktuelle Zinsentwicklung auf historisch niedrigem Niveau begünstigt die Ertragslage. Das Anlagevermögen selbst ist vollständig langfristig finanziert. Hierbei handelt es sich überwiegend um langfristige Annuitätendarlehn mit mindestens 10jähriger Zinsfestschrei-bung. Für Zinssicherungsgeschäfte wurden in Vorjahren für einen Teil der Fremdmittel zwei Zinssatz-Swapgeschäfte über eine 25jährige Laufzeit abgeschlossen. Da unverändert auf eine „vernünftige“ Streuung der Zinsablauftermine geachtet wird und auf Grund der zuneh-menden Zinsdegression halten sich die Zinsänderungsrisiken für unsere Gesellschaft in einem überschaubaren Rahmen. In Einzelfällen wurden zur Sicherung günstiger Konditio-nen Prolongationen im Voraus abgeschlossen (Forward-Darlehen). Die Ertragslage der Wohnbau Salzgitter zeigt sich auch weiterhin positiv. Das wirtschaftli-che Ergebnis wird sich auf Grundlage unserer Planungsvorausschau für 2016 bei rd. T€
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2.010 bewegen, dies unter der Prämisse, dass sich unsere Tätigkeitsfelder, einschließlich der unserer Tochtergesellschaft, der WBV Wohnbau Betreuungs & Verwaltungs GmbH Salzgitter, nicht wesentlich verändern. Bei unserer Tochtergesellschaft planen wir für 2016 mit einem Jahresfehlbetrag vor Ergebnisabführung von rd. T€ 320. Für unser Kerngeschäft der Bewirtschaftung der eigenen Wohnungsbestände rechnen wir für 2016 mit Umsatzerlö-sen aus der Hausbewirtschaftung von T€ 26.400. Wir planen die Kosten für Instandhaltung mit T€ 6.930 sowie leicht rückläufigen Zinsaufwendungen von T€ 2.292.
Salzgitter, 29. April 2016 Dürrast
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Wohnungsbaugesellschaft mit beschränkter Haftung Salzgitter
Gewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015
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Anhang für das Geschäftsjahr 2015
A. Allgemeine Angaben Bei der Wohnungsbaugesellschaft mbH Salzgitter handelt es sich nach den Größenmerk-malen des § 267 HGB um eine „mittelgroße“ Kapitalgesellschaft. Das für die Rechnungsle-gung der Gesellschaft verwendete Gliederungsschema von Bilanz und Gewinn- und Ver-lustrechnung entspricht den handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsun-ternehmen vom 22. September 1970, zuletzt geändert durch Verordnung vom 25. Mai 2009. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt. B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Im Einzelnen fanden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Anwendung:
Anlagevermögen Das Sachanlagevermögen wird zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet. Abschreibungen auf Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbau-ten werden entsprechend einer Nutzungsdauer von 80 Jahren (Wohnbauten, fertiggestellt vor Eintritt in die Steuerpflicht sowie Neubauvorhaben 2011) und 50 Jahren vorgenommen. Garagen und sonstige Einheiten werden über 25 Jahre und Außenanlagen über 10 Jahre abgeschrieben. Bei den Geschäfts- und anderen Bauten wurde für das Verwaltungs- und Betriebsgebäude eine Nutzungsdauer von 25 Jahren zugrunde gelegt. Bei der zum 1.1.2014 in Betrieb ge-nommenen „Kita Fredolino“ wurde auf Grundlage des langfristig abgeschlossenen Mietver-trages eine insgesamt 30-jährige Nutzungsdauer zugrunde gelegt. Die technischen Anlagen und die Betriebs- und Geschäftsausstattung werden entspre-chend einer betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von fünf bis zehn Jahren abgeschrieben. Geringwertige Anlagegüter mit Anschaffungskosten von bis zu EUR 150,00 werden sofort aufwandswirksam erfasst.
Finanzanlagen sind mit dem Nominalbetrag angesetzt.
Umlaufvermögen
Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderen Vorräte sind zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten unter Beachtung des Niederstwertprinzips angesetzt.
Die unfertigen Leistungen werden zu Anschaffungskosten bewertet. Voraussichtlich nicht abzurechnende Leistungen wurden wertberichtigt.
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden mit den jeweiligen Nomi-nalbeträgen unter Berücksichtigung des Niederstwertprinzips bilanziert. Kassenbestand und Bankguthaben sind zum Nennwert angesetzt.
Rückstellungen
Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen sind auf Grundlage eines versicherungsmathematischen Gutachtens nach dem Teilwertverfahren gemäß § 6a EstG und den Vorschriften des BilMoG unter Zugrundelegung der Heubeck-Richttafeln von 2005
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G sowie eines Rechnungszinsfußes von 3,89 % (Vorjahr: 4,53 %) ermittelt worden. Der Rechnungszinsfuß wurde entsprechend des von der Deutschen Bundesbank veröffentlich-ten durchschnittlichen Marktzinssatzes der vergangenen 7 Jahre für eine Laufzeit von 15 Jahren zugrunde gelegt. Der Bewertung zum Erfüllungsbetrag der Rückstellungen wurde eine jährliche Dynamik der Lohn- und Gehaltsentwicklung von 2,0 % unterstellt.
Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen und sind in Höhe des Betrages gebildet, mit dem die Gesellschaft wahr-scheinlich in Anspruch genommen wird bzw. der zur Risikoabdeckung erforderlich er-scheint.
Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten sind mit dem Rückzahlungsbetrag passiviert. Der Bestand an derivativen Finanzinstrumenten für zinsbezogene Geschäfte setzt sich zum 31.12.2015 wie folgt zusammen:
Grundgeschäft Sicherungsgeschäft Art der Marktwert
Darlehen (T€) Art Zinssatz (var/ fest) Bewertungseinheit Ende 31.12.2015
(T€)
8.465,2 Swap 0,3 %/ 4,29% Hedge 01.12.2034 -2.419,4
4.284,8 Swap 0,458 %/ 4,05 % Hedge 29.06.2035 -1.051,4
12.750,0 -3.470,8 In 2009 und 2010 wurden Zinsswaps zur Absicherung künftiger Zahlungsströme aus varia-bel verzinslichen Darlehen abgeschlossen. Dem Zinsswap liegt ein Grundgeschäft mit ver-gleichbarem, gegenläufigem Risiko zugrunde. Das mit den aus den Grundgeschäften und den Sicherungsgeschäften gebildeten Bewertungseinheiten gesicherte Kreditvolumen be-trägt zum Bilanzstichtag T€ 12.750,0. Die Regelungen zur Bildung einer Bewertungseinheit zur kompensatorischen Bewertung der Sicherungsbeziehung werden angewandt. Aufgrund der Betragsidentität und der Kon-gruenz der Laufzeiten, Zinssätze, Zinsanpassungs- bzw. Zins- und Tilgungstermine glei-chen sich die gegenläufigen Wertänderungen bzw. Zahlungsströme während der Laufzeit von Grund- und Sicherungsgeschäft aus. Der Marktwert der Swaps zum Bewertungsstichtag setzt sich aus der Bewertung der aktuel-len Zinskupons mit Marktpreisen sowie der bis zum Stichtag aufgelaufenen Stückzinsen zusammen. Alle Werte sind bis zum Bewertungsstichtag auf Barwerte abgezinst und erge-ben einen negativen Marktwert in Höhe von T€ 3.471. Die Marktwerte wurden nach dem “Black & Scholes“-Bewertungsmodell ermittelt.
C. Angaben und Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung
Anlagevermögen Gliederung und Entwicklung des Anlagevermögens sowie die Abschreibungen des Geschäftsjahres
sind im Anlagespiegel dargestellt (vgl. Anlage 1 Seite 24).
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Umlaufvermögen
In der Position “Unfertige Leistungen” sind in Höhe von T€ 7.497 (Vorjahr: T€ 7.428) noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten. Der Tochtergesellschaft wurde ein Gesellschafterdarlehen über T€ 5.000 (Vorjahr: T€ 3.500) gewährt. Alle übrigen Forderungen haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.
Gezeichnetes Kapital
Das gezeichnete Kapital beträgt, lt. Eintragung im Handelsregister € 4.857.300,00 (Vorjahr: € 4.857.300,00) und ist mit dem Nennbetrag angesetzt.
Rückstellungen
Die sonstigen Rückstellungen beinhalten mit T€ 386 (Vorjahr: T€ 560) Rückstellungen für unterlassene Instandhaltung gemäß § 249 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 HGB) und mit T€ 20 gegen-über dem Vorjahr unveränderte Rückstellungen für Prüfungs- und Steuerberatungskosten.
Verbindlichkeiten Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten nach Fristigkeit ergibt sich aus dem beigefüg-ten Verbindlichkeitenspiegel (vgl. Anlage 2 Seite 24). In der Position Verbindlichkeiten aus Vermietung sind Kautionsverbindlichkeiten in Höhe von T€ 2.191 (Vorjahr: T€ 1.985) enthalten, die durch eine Bürgschaft der Sparkasse Go-slar/Harz in gleicher Höhe gesichert sind. Zinsen und ähnliche Aufwendungen In den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen sind Zinsaufwendungen für die Aufzinsung von Rückstellungen in Höhe von T€ 6 (Vorjahr: T€ 4) enthalten.
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D. Sonstige Angaben
Gesellschafter
Am 31. Dezember 2015 teilt sich das Gezeichnete Kapital wie folgt auf: Stadt Salzgitter T€ 2.883 (70,32 %) Salzgitter Mannesmann GmbH T€ 1.217 (29,68 %) Eigene Anteile T€ 758 (nicht stimmberechtigt)
Beteiligungen
Name und Sitz: WBV Wohnbau Betreuungs & Verwaltungs GmbH Salzgitter
Anteil am Kapital: 100% Eigenkapital: TDM 50 (Euro 25.564,59) Aufgrund des geschlossenen Ergebnisabführungs- und Beherrschungsvertrages ist das Ergebnis des Geschäftsjahres T€ 0.
Zahl der Arbeitnehmer
Die Gesellschaft beschäftigt außer dem Geschäftsführer und einem Prokuristen im Ge-schäftsjahr einen kaufmännischen (Vorjahr: 1), einen technischen (Vorjahr: 1), sowie seit 2006 zwei gewerbliche Mitarbeiter. Es besteht ein Geschäftsbesorgungsvertrag mit der WBV Wohnbau Betreuungs & Verwaltungs GmbH Salzgitter.
Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern Gegenüber Gesellschaftern bestanden zum Schluss des Geschäftsjahres nicht gesondert in der Bilanz ausgewiesene
Vorjahr T€ T€ Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 103 135 Ergebnisverwendung Die Geschäftsführung schlägt der Gesellschafterversammlung vor, den Jahresüberschuss in Höhe von € 2.537.026,97 in die „Anderen Gewinnrücklagen“ einzustellen.
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Organe der Gesellschaft
Geschäftsführung Alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer ist Detlef Dürrast, Betriebswirt, Salzgitter.
Aufsichtsrat Die Mitglieder des Aufsichtsrates sind: Rolf Stratmann, Richter, Vorsitzender Michael Kiekbusch, Vorstand, stellv. Vorsitzender Renate Conze, Rentnerin Uwe Cyron, Rentner Christian Heinrich, Geschäftsführer Frank Klingebiel, Oberbürgermeister Elke Streckfuß, Pensionärin
Sonstige Angaben
Die Mitglieder des Aufsichtsrates erhielten für ihre Tätigkeit Bezüge von insgesamt T€ 6 (Vorjahr: T€ 6). Auf die Angabe von Geschäftsführerbezügen wurde gemäß § 286 Abs. 4 HGB verzichtet. Für die Witwe eines früheren Mitglieds der Geschäftsführung ist die Pen-sionsverpflichtung von T€ 77 (Vorjahr: T€ 82) in voller Höhe zurückgestellt. In 2015 wurden Pensionsleistungen in Höhe von T€ 23 (Vorjahr: T€ 21) geleistet.
Haftungsverhältnisse Im Geschäftsjahr wurden eigene Grundpfandrechte zur Sicherung von Objekten der Toch-tergesellschaft von T€ 122 (Vorjahr: T€ 166) gestellt. Die Gesellschaft schätzt das Risiko einer Inanspruchnahme aus den Haftungsverhältnissen als nicht wahrscheinlich ein.
Geschäfte mit nahestehenden Personen
Es bestehen keine Geschäfte zu nahe stehenden Personen und Unternehmen nach § 285 Nr. 21 HGB, die nicht zu marktüblichen Bedingungen zustande gekommen sind, die für die Beurteilung der Finanzlage notwendig sind. Salzgitter, 29. April 2016 Dürrast
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Anlage I:
Anlage II:
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Bestätigungsvermerk
„Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlust-rechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebe-richt der Wohnungsbaugesellschaft mit beschränkter Haftung Salzgitter, Salzgitter, für das Geschäftsjahr vom 01.01. bis zum 31.12.2015 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handels-rechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschafts-vertrags liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben. Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ord-nungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu pla-nen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstel-lung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungs-mäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermö-gens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnis-se über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jah-resabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichtes. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Nach unserer Beurteilung, auf Grund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnis-se, entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergän-zenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Ri-siken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.“ Berlin, den 29.04.2016
GdW Revision Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft
Schmidt Günther Vereidigter Buchprüfer Wirtschaftsprüfer
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Rechtsverhältnisse
WBV Wohnbau Betreuungs & Verwaltungs GmbH Salzgitter
Gründung der Gesellschaft 22. Dezember 1989
Sitz der Gesellschaft Salzgitter
Handelsregister Amtsgericht Braunschweig HRB-Nr. 6215
Beteiligungen Vermögensverwaltungsgesellschaft
Thiede GmbH & Co.
Grundschulenvermietungs KG
Anschrift Windmühlenbergstraße 9-11
38259 Salzgitter (Bad)
Gesellschaftsorgane
Gesellschafter Wohnungsbaugesellschaft mit beschränkter Haftung Salzgitter Stammkapital DM 50.000,00
(EUR 25.564,59) Mit der Wohnungsbaugesellschaft mbH Salzgitter ist ein Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag abgeschlossen. Geschäftsführung Detlef Dürrast
Salzgitter
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Lagebericht 2015 1. Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlaufs Diesen Lagebericht erstatten wir unter Anwendung des DRS 20.
Die Geschäftstätigkeit der WBV erstreckte sich im Berichtsjahr im Wesentlichen unverän-dert auf Verwaltungs- und Betreuungstätigkeit im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsver-trages für die Muttergesellschaft sowie auf die Durchführung von Erschließungsmaßnah-men und vorbereitenden Projektentwicklungen. Darüber hinaus wurden eigene Objekte und Pachtobjekte bewirtschaftet sowie die in Vorjahren begonnenen Projektmaßnahmen fortge-führt.
Der Verwaltungsbestand stellt sich zum 31.12.2015 wie folgt dar:
Pachtobjekte Eigentumsobjekte Mietobjekte Eigene Objekte insgesamt
2015 2014 2015 2014 2015 2014 2015 2014 2015 2014
Wohnungen 208 208 1.010 1.005 183 167 11 12 1.413 1.392 Gewerbe 0 0 23 23 25 25 1 1 49 49 Garagen/EP 144 144 206 206 47 47 6 6 397 403
Sonstige Einheiten 0 0 1 1 0 0 4 4 4 5
352 352 1.240 1.235 255 239 22 23 1.863 1.849
Geschäftsverlauf der Gesellschaft
Das Jahresergebnis vor Ergebnisabführung konnte mit T€ -143 gegenüber der letztjährigen Planungsvorausschau um rd. T€ 317 verbessert werden. Im Wesentlichen ist dies auf ge-genüber dem Planansatz um rd. T€ 205 höhere Umsatzerlöse für die Geschäftsbesorgung gegenüber der Wohnungsbaugesellschaft mbH Salzgitter sowie niedrigere Instandhaltungs-leistungen (rd. T€ 107) zurückzuführen.
Aktuelle und geplante Projekt- und Entwicklungsmaßnahmen
Entwicklungsmaßnahme II. BA „ehem. Freibad“ in Salzgitter-Bad
Aktuell werden die Grundstücke für spätere Entwicklungsmaßnahmen vorgehalten.
Projektentwicklungsmaßnahme „Modernisierung und Umbau „Ratskeller“ in Salzgit-ter-Bad
Die Gesellschaft hat mit Wirkung zum 01.04.2010 das „Hotel Ratskeller“ in Salzgitter-Bad
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erworben. Die Fertigstellung dieser Maßnahme erfolgte im Juli 2013. Auf der Grundlage eines langfristigen abgeschlossenen Pachtvertrages mit Umsatz- und Ergebnispacht, ge-hen wir von einer mittelfristig positiven Ertragssituation aus.
2. Wirtschaftliche Lage der Gesellschaft 2.1 Vermögenslage: Die Vermögenslage stellt sich zum 31.12.2015 wie folgt dar:
2015 davon Vorjahr davon Verände-
gesamt kurzfristig gesamt kurzfristig rungen
T€ % T€ T€ % T€ T€ %
Anlagevermögen
Immaterielle
Vermögensgegenstände 28 0,1 - 35 0,1 - -7 -20,0
Sachanlagen 7.074 29,9 - 7.564 29,5 - -490 -6,5
Finanzanlagen
- Ausleihungen aus durchlaufenden Krediten 14.006 59,2 - 15.314 59,7 - -1.308 -8,5
- sonstige 0 0,0 - 4 0,0 - -4 -100,0
21.108 89,2 - 22.917 89,3 - -1.809 -7,9
Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte
Grundstücke u.a. Vorräte 1.399 5,9 459 1.474 5,8 534 -75 -5,1
Forderungen gegen
verbundene Unternehmen 482 2,0 482 425 1,7 425 57 13,4
Flüssige Mittel 488 2,1 488 667 2,6 667 -179 -26,8
übrige Aktiva 173 0,8 173 150 0,6 150 23 15,3
2.542 10,8 1.602 2.716 10,7 1.776 -174 -6,4
Vermögen 23.650 100,0 1.602 25.633 100,0 1.776 -1.983 -7,7
Eigenmittel
Gezeichnetes Kapital 26 0,1 - 26 0,1 - 0 0,0
26 0,1 26 0,1 0 0,0
Fremdmittel
Rückstellungen 1.548 6,6 547 1.940 7,6 530 -392 -20,2
Verbindlichkeiten
- gegenüber Kreditinstituten
u.a. Kreditgebern 16.269 68,8 0 19.297 75,2 10 -3.028 -15,7
- gegenüber verbundenen
Unternehmen 5.000 21,1 0 3.500 13,7 0 1.500 42,9
übrige Passiva 807 3,4 644 870 3,4 712 -63 -7,2
23.624 99,9 1.191 25.607 99,9 1.252 -1.983 -7,7
Kapital 23.650 100,0 1.191 25.633 100,0 1.252 -1.983 -7,7
Die Vermögenslage der Gesellschaft wird im Wesentlichen durch die durchlaufenden Kre-ditverbindlichkeiten zur Vorfinanzierung laufender Projekte der Stadt Salzgitter sowie von in
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Eigenregie durchgeführten Projekten bestimmt. Die für Projekte der Stadt Salzgitter aufge-nommenen durchlaufenden Kredite belaufen sich zum 31. Dezember 2015 auf T€ 14.005. Dem gegenüber stehen im Finanzanlagevermögen in gleicher Höhe ausgewiesene Auslei-hungen gegenüber der Stadt Salzgitter.
Die Eigenmittel einschließlich der mittel- und langfristigen Fremdmittel decken das Anlage-vermögen der Gesellschaft unverändert vollständig ab. Auf Grund des mit der Gesellschaf-terin abgeschlossenen Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrages bleibt die Höhe der Eigenmittel konstant. Eine Gefährdung der Gesellschaft besteht insofern nicht.
Nach der Aufgliederung der Bilanzzahlen ergeben sich zusammengefasst folgende De-ckungsverhältnisse:
2015 2014 Veränderungen T€ T€ T€ Lang- und mittelfristiger Be-reich
Vermögenswerte -22.048 -23.857 1.809
Finanzierungsmittel 22.459 24.381 -1.922
Deckung der lang- und mittel-
fristigen Vermögenswerte 411 524 -113 Kurzfristiger Bereich
Vermögenswerte 1.602 1.776 -174
Finanzierungsmittel -1.191 -1.252 61
Deckung der kurzfristigen
Finanzierungsmittel 411 524 -113
Am Bilanzstichtag sind die lang- und mittelfristigen Vermögenswerte vollständig durch lang- und mittelfristige Finanzierungsmittel (Eigenkapital sowie lang- und mittelfristiges Fremdka-pital) gedeckt.
Entsprechend stehen an den jeweiligen Bilanzstichtagen den kurzfristig fälligen Finanzie-rungsmitteln (Verbindlichkeiten und Rückstellungen) ausreichend realisierbare Vermö-genswerte gegenüber.
Die Vermögens- und Kapitalverhältnisse sind als geordnet zu bezeichnen.
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2.2 Finanzlage
Die Gegenüberstellung kurzfristiger Vermögens- und Schuldteile führt zu folgendem Ergeb-nis:
Verände- 31.12.2015 31.12.2014 rungen Finanzmittelbestand T€ T€ T€ T€ T€ Flüssige Mittel 488 667 -179
zuzüglich kurzfristig verfügbare Vermögenswerte 1.114 1.109 abzüglich kurzfristig fällige Finanzierungsmittel 1.191 -77 1.252 -143 66 = Liquidität (Netto- geldvermögen) 411 524 -113
Die Senkung des Finanzmittelbestandes im Geschäftsjahr um T€ 179 auf T€ 488 zeigt die nachfolgende Kapitalflussrechnung:
2015 T€ T€ Jahresergebnis vor Verlustübernahme -143 Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens 507 Zunahme (+)/Verminderung (-) langfristiger Rückstellungen -409 Gewinn aus Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens -11
= Cashflow vor Ergebnisübernahme -56 = Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit -137 = Cashflow aus der Investitionstätigkeit 279 = Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit -321 = zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestan-des -179 zzgl. Finanzmittelbestand am 01.01. 667 = Finanzmittelbestand am 31.12. 488
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Die Gesellschaft ist ihren Zahlungsverpflichtungen im Geschäftsjahr 2015 jederzeit nach-gekommen. Die Finanzlage ist unter Berücksichtigung der vorhandenen Liquidität geordnet; die Zahlungsfähigkeit war jederzeit gegeben. Auf Grund der vorliegenden Planungsunterla-gen ist auch die Zahlungsfähigkeit für den Planungszeitraum bis zum Geschäftsjahr 2016 jederzeit gegeben; evtl. entstehende Liquiditätsunterdeckungen werden vertragsgemäß durch die Gesellschafterin ausgeglichen.
2.3 Ertragslage
Die Gewinn- und Verlustrechnung des Geschäftsjahres 2015 schließt mit einem Jahres-fehlbetrag vor Ergebnisabführung in Höhe von € 143.399,74, der auf Grund des mit der alleinigen Gesellschafterin, der Wohnungsbaugesellschaft mbH Salzgitter, abgeschlosse-nen Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrages von dieser ausgeglichen wird. Die aus der Gewinn- und Verlustrechnung abgeleitete Ertragslage zeigt in Gegenüberstellung zu den entsprechend gegliederten Vorjahreszahlen folgendes Bild:
2015 in % der Vorjahr in % der Veränderung
Betriebs- Betriebs- T€ leistung T€ leistung T€
Betriebsleistung 6.030 100,0 5.955 100,0 75
Betriebsaufwand 6.096 101,1 6.134 103,0 -38
Betriebsergebnis -66 -1,1 -179 -3,0 113
Finanzergebnis 1 0,0 2 0,0 -1
Neutrales Ergebnis -78 1,3 -110 -1,7 32
Gesamtergebnis vor Ertragsteuern und Verlustübernahme -143 -2,4 -287 -4,7 144
Verlustübernahme -143 -2,4 -287 -4,7 144
Jahresergebnis 0 0,0 0 0,0 0
Die Ertragslage der Gesellschaft weist mit T€ -143 im Vergleich zum Vorjahr ein um T€ 144 verbessertes Ergebnis vor Ergebnisübernahme aus.
Die Ergebnisverbesserung gegenüber dem Vorjahr resultiert im Wesentlichen aus dem gegenüber dem Vorjahr um rd. T€ 113 verbesserten Betriebsergebnis sowie dem um T€ 32 besseren Neutralen Ergebnis.
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Das Betriebsergebnis setzt sich wie folgt zusammen:
2015 2014 Veränderung T€ T€ T€
Hausbewirtschaftung -339 -367 28
Verkaufstätigkeit (Umlaufvermögen) -2 -10 8
Betreuungstätigkeit -63 -87 24
sonstige Geschäftsfelder (u.a. Geschäftsbesorgung) 338 285 53
-66 -179 113
3. Nachtragsbericht
Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres sind nicht eingetreten.
4. Prognose-, Chancen- und Risikobericht
Auch bei der WBV wird die Geschäftsentwicklung analog zur Muttergesellschaft durch die besondere Situation am regionalen Wohnungsmarkt in Salzgitter und hier insbesondere im Stadtteil Lebenstedt „Fredenberg“ geprägt. Die wirtschaftliche Situation eines 1993 für 25 Jahre abgeschlossenen Generalmietvertrages hat sich aktuell durch Vollvermietung deutlich verbessert. Allerdings ist bis zum Auslauf des Vertrages 2018 noch ein deutlicher Verlust aus der Differenz zwischen Staffelpachtvertrag und den erzielbaren Marktmieten in dieser Pachteinheit in den Jahresergebnissen zu berücksichtigen. Die WBV hat in ihrer Bilanz für den noch ausstehenden Vertragszeitraum bereits eine Rückstellung für drohende Verluste aus diesem Geschäft in Höhe von T€ 1.499 gebildet.
Darüber hinaus sind keine weiteren Risiken erkennbar, die die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage unvorhersehbar beeinflussen können. Weitere Aktivitäten im Eigentums- und Bauträgergeschäft sind aufgrund der Marktgegebenheiten in Salzgitter für das laufende Geschäftsjahr nicht vom Unternehmen geplant.
Besondere Finanzinstrumente und insbesondere Sicherungsgeschäfte sind bei der WBV derzeit nicht zu verzeichnen.
Die wirtschaftlichen Verhältnisse des Unternehmens sind unter Berücksichtigung der be-stehenden Organschaft mit der Muttergesellschaft geordnet. Für die Risiken aus den be-stehenden Generalmietverträgen wurde im Hinblick auf die landesweite und regionale Wohnungsmarktentwicklung durch die in den Vorjahren gebildeten Drohverlustrückstellun-gen für die Vertragsrestlaufzeit angemessene Vorsorge getroffen. Die Gesellschaft verfügt über ausreichende Liquidität, um ihren Zahlungsverpflichtungen jederzeit nachkommen zu können.
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Außergewöhnliche rechtliche Auseinandersetzungen mit Kunden, Auftragnehmern, Auf-traggebern oder Dritten sind aktuell nicht anhängig.
Das wirtschaftliche Ergebnis vor Ergebnisabführung an die Muttergesellschaft wird sich auf Grundlage unserer Planungsvorausschau im Folgejahr bei rd. T€ -320 bewegen. Für 2016 rechnen wir mit Umsatzerlösen von rd. T€ 5.340, Pachtaufwendungen in Höhe von rd. T€ 1.240, Zinsaufwendungen von rd. T€ 340 sowie Personalaufwendungen von rd. 2.770.
Salzgitter, 29. April 2016
Dürrast
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Anhang für das Geschäftsjahr 2015
A. Allgemeine Angaben
Bei der WBV Wohnbau Betreuungs & Verwaltungs GmbH Salzgitter, Salzgitter (WBV) han-delt es sich nach den Größenmerkmalen des § 267 HGB um eine „mittelgroße“ Kapitalge-sellschaft. Das für die Rechnungslegung der Gesellschaft verwendete Gliederungsschema von Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung entspricht den handelsrechtlichen Vorschrif-ten unter Berücksichtigung der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jah-resabschlusses von Wohnungsunternehmen vom 22. September 1970, zuletzt geändert durch Verordnung vom 25. Mai 2009. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Ge-samtkostenverfahren gewählt.
B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Gegenüber dem Vorjahr wurden keine Änderungen von Bilanzierungs- und Bewertungsme-thoden vorgenommen. Im Einzelnen sind folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden zur Anwendung ge-langt:
Anlagevermögen
Die Bewertung der immateriellen Vermögensgegenstände erfolgte zu Anschaffungskosten. Zeitanteilige Abschreibungen wurden sowohl einer fünfjährigen als auch einer dreijährigen Nutzungsdauer linear vorgenommen. Das Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungskosten oder Herstellungs-kosten bewertet. In die Herstellungskosten werden die auf den Zeitraum der Herstellung entfallenden Finanzierungskosten einbezogen. Abschreibungen auf Grundstücke mit Wohnbauten werden entsprechend einer Nutzungsdauer von 50 Jahren vorgenommen. Bei den Geschäfts- und anderen Bauten wurde beim “Ratskeller“ eine Nutzungsdauer von 40 Jahren (Vorjahr: 35), bei allen übrigen Objekten eine Nutzungsdauer von 25 Jahren zu-grunde gelegt. Die Betriebs- und Geschäftsausstattung wurde entsprechend einer betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer der Gegenstände von zwei bis zehn Jahren linear abgeschrieben. Gering-wertige Anlagegüter mit Anschaffungskosten von bis zu EUR 150,00 werden sofort auf-wandswirksam erfasst.
Die Beteiligung an der Vermögensverwaltungsgesellschaft Thiede GmbH & Co. Grund-schulen-Vermietungs KG wurde zum 31.10.2015 durch Auflösung der Gesellschaft been-det. Die Gesellschaft ist ohne Liquidation erloschen.
Umlaufvermögen
Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderen Vorräte wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten unter Beachtung des Niederstwertprinzips angesetzt. In die Her-stellungskosten der zum Verkauf bestimmten Grundstücke werden die auf den Zeitraum der Erschließung bzw. Herstellung entfallenden Finanzierungskosten einbezogen.
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Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden zu Nominalbeträgen bi-lanziert. Kassenbestand und Bankguthaben sind zum Nennwert bilanziert.
Rückstellungen
Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen und sind in Höhe des Betrages gebildet, mit dem die Gesellschaft wahr-scheinlich in Anspruch genommen wird bzw. der zur Risikoabdeckung erforderlich er-scheint. Die Rückstellungen für die Hausbewirtschaftung wurden für drohende Verluste aus schwebenden Generalmietverträgen mit der Bavaria Objekt- und Baubetreuung GmbH & Co. Vermögensverwaltung OHG, Erlangen gebildet. Die Rückstellungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr wurden gemäß § 253 HGB zum voraussichtlichen Erfüllungsbe-trag unter Zugrundelegung des der Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins-satzes nach den Vorgaben der Deutschen Bundesbank abgezinst.
Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag passiviert.
C. Angaben und Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrech-
nung
Anlagevermögen
Gliederung und Entwicklung des Anlagevermögens sowie die Abschreibungen des Ge-schäftsjahres sind im Anlagenspiegel dargestellt (vgl. Anlage 1 Seite 45).
Umlaufvermögen
In dem Bilanzposten „Unfertige Leistungen“ sind T€ 424 (Vorjahr T€ 500) noch nicht abge-rechnete Betriebskosten enthalten. Die „Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen“ in Höhe von T€ 482 (Vorjahr: T€ 425) haben eine Restlaufzeit von über einem Jahr. Alle übrigen Forderungen haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.
Gezeichnetes Kapital
Das Stammkapital beträgt lt. Eintragung im Handelsregister DM 50.000,00 (entsprechend T€ 26). Die Anteile werden von der Wohnungsbaugesellschaft mit beschränkter Haftung Salzgitter, Salzgitter gehalten. Mit der Gesellschafterin besteht ein Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag.
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Rückstellungen
Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen: T€ Kosten der Hausbewirtschaftung 1.499 Aufbewahrungskosten 31 Prüfungs- und Steuerberatungskosten 18 _____ 1.548 Verbindlichkeiten Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten nach Fristigkeit ergibt sich aus dem beigefüg-ten Verbindlichkeitenspiegel (vgl. Anlage 2 Seite 45). In dem Bilanzposten „Verbindlichkeiten aus Vermietung“ sind Kautionsverbindlichkeiten in Höhe von T€ 160 (Vorjahr: T€ 150) enthalten, die durch eine Bürgschaft der Sparkasse Goslar/Harz in gleicher Höhe gesichert sind.
Sonstige betriebliche Erträge
Die Sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten keine außerordentliche Erträge, die für die Beurteilung der Ertragslage wesentlich sind. Zinsen und ähnliche Aufwendungen In den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen sind Zinsaufwendungen für die Aufzinsung von Rückstellungen in Höhe von T€ 120 (Vorjahr: T€ 82) enthalten.
D. Sonstige Angaben
Zahl der Arbeitnehmer Die Gesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahr, neben dem Geschäftsführer, im Durch-schnitt unverändert 45 (Vorjahr: 44) Vollzeit- und 10 (Vorjahr: 11) Teilzeitarbeitnehmer, unverändert 6 Auszubildende sowie 27 (Vorjahr: 32) geringfügig beschäftigte Hauswarte.
Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern Die Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen setzen sich ausschließlich aus Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber der Gesellschafterin zu-sammen.
Sonstige finanzielle Verpflichtungen
Es besteht eine arbeitsvertraglich zugesagte Altersversorgung für die Mitarbeiter der Ge-sellschaft bei der Versorgungskasse des Bundes und der Länder in Karlsruhe. Die Summe der umlagepflichtigen Gehälter belief sich im Geschäftsjahr 2015 auf T€ 2.121 (Vorjahr: T€ 2.060).
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Geschäftsführung
Alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer ist Detlef Dürrast, Betriebswirt, Salzgitter.
Auf die Angabe von Geschäftsführerbezügen wurde gemäß § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.
Salzgitter, 29. April 2016 Dürrast
Anlage I:
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Anlage II:
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Bestätigungsvermerk
„Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlust-rechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebe-richt der WBV Wohnbau Betreuungs & Verwaltungs GmbH Salzgitter, Salzgitter, für das Geschäftsjahr vom 01.01. bis zum 31.12.2015 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handels-rechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschafts-vertrags liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben. Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ord-nungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu pla-nen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstel-lung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungs-mäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermö-gens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnis-se über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jah-resabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichtes. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse, entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Ri-siken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.“ Berlin, den 29.04.2016
GdW Revision Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft
Schmidt Günther Vereidigter Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer
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