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015

heimat seit 1896Geschäftsbericht 2015

heim

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Vorwort 4

DatenundFakten 7

Mitglieder 8

BerichtdesVorstands

GesamtwirtschaftlicheEntwicklung 10Immobilien-undBauwirtschaft 10Investitionen 13Eigenbestand 14Quartiersarbeit 16WEG-Verwaltung 16Sparabteilung 17WirtschaftlicheLageundAusblick 19

BerichtdesAufsichtsrats 20

KennzahlenBilanz 22Gewinn-undVerlustrechnung 24Anhang 26

Bestätigungsvermerk 30

Impressum 31

Inhalt

Vorwort

Auchwenn120JahreeinrunderGeburtstagundkeinJubiläumsind–einBlickzurückseierlaubtundhilftunsdabei,dieaktuelleSituationaufdemWohnungsmarktzubewertenunddievorunsliegendenAufgabenzumeistern.1896,imGründungsjahrderulmerheim-stätte,warUlmeineprosperierendeIndustrie-undGarnisonsstadt.WieinallenanderenstarkwachsendenStädtendieserEpoche,herrschteauchinUlmgroßeWohnungsnot.DieStadtwarseitBeginndes19.Jahr-hundertsvonknapp12.000aufüber40.000EinwohnerumeinMehrfachesgewachsen.DerWohnungsbauhinktedieserEntwicklungweithinterher.

DieStadtUlmversuchte,miteinemumfangreichenBauprogrammentgegenzusteuern.ObwohlessichumdasgrößteWohnungsbauprogrammderdamali-genZeitinWürttemberghandelte,konntedadurchalleinedieNachfragenachWohnraumnichtbefriedigtwerden.

DieIdeenvonHuber,RaiffeisenundSchultze-DelitzschunddieErfahrungenausanderenStädtenwareninden1890erJahrenauchinUlmangekommen.DerdamaligeOberbürgermeisterHeinrichvonWagnerregtedaherauchfürUlmdieGründungeinerWohnungsgenossen-schaftan.Am2.Mai1896gründetesichderSpar-undBauverein.DieStadtUlmunterstütztedieneugegrün-deteGenossenschaftdurchdenVerkaufvongünsti-gemBauland.Bereits1897entstandeninderArsenal-straßedieerstenbeidenMietwohnungsbautenmitinsgesamt19Wohnungen.DieMietebetrugzwischen16und25ReichsmarkproWohnung,dasentsprachungefähr25%desNettoverdienstesderMieter.

DieFinanzierungderNeubauvorhabenerfolgtedurchKrediteundSpareinlagen.DieUlmerGewerbebank,VorgängerinderheutigenUlmerVolksbank,vergab1898einenerstenKreditandiejungeGenossenschaft,einweitererKrediterfolgtedurchdieUlmerHospital-stiftung,diebereits1901Mitgliedderulmerheimstättewurde.

AufdiesergesundenfinanziellenBasiskonntemitdemBauderHäuserimheutigenDichterviertelbegonnenwerden.

IndenfolgendenJahrengründetensichnebendemSpar-undBauvereinnochweitereGenossenschafteninUlm,1901derBau-undSparvereinBlauflesch,1904dieUlmerBaugenossenschaft,1919dieHeimstätten-kolonieund1925dieUlmerWohnungsbau.

JededieserGenossenschaftenhatteeineigenstän-digesMitgliederprofil,Arbeiter,Handwerker,BeamteundOffizierewarenihreGründungsmitglieder.AbgrenzungwardurchausgewünschtundzeigtesichauchindenGebäudearten,diediejungenGenossen-schaftenrealisierten.

BisEndederdreißigerJahreentwickeltensichdieGenossenschaftenparallel,1939kameszuersten–nichtzuletztauswirtschaftlichenGründennotwendi-gen–Fusionen.1940wurdenaufpolitischenDruckhinalleUlmerBaugenossenschafteninderUlmerHeimstätteeGmbHzusammengeführt.ZudiesemZeitpunkthattedieGenossenschaft1.806Mitgliederundverfügteüber1.176EigenheimeundWohnungen.

DerzweiteWeltkrieghinterließinUlmverheerendeSpuren,auchdieulmerheimstättewarbetroffen:ZweiDritteldesWohnungsbestandeswarenzerstörtoderstarkbeschädigt.IneinergroßengemeinsamenAnstrengungwurdederWohnungsbestandwiederaufgebautoderinstandgesetzt.Bereits1955,zehnJahrenachEndedesKrieges,verfügtedieheimstätteüber1.578Wohnungen,35%mehralszuBeginndesKrieges.DieserzusätzlicheWohnrauminUlmwardringenderforderlich,lebtendochnochüber10.000FlüchtlingeinderStadt.AuchindenkommendenJahr-zehntenstandendieEntwicklungdesEigenbestandesunddieVersorgungderMitgliedermitWohnraumimFokusderEntwicklungderGenossenschaft.

Heimat, der Titel unseres Geschäftsberichts 2015. Heimat geben, unsere zentrale Aufgabe seit 120 Jahren.

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heimathafen

DieSituationaufdemUlmerWohnungsmarkthatsichindenletztenJahrenwiederdeutlichverschärft.UlmistheutedasZentrumeinerwachsendenWirtschafts-region.Zuwanderung,demografischundmateriellbedingterFlächenmehrverbrauch,diehistorischnied-rigeZinssituationundderRunaufdasalsalternativlosgeltendeBetongold,verursachenDruckaufdenImmobilienmarkt.DiesführtzueinerVerknappungdesbezahlbarenWohnraums.

DieReaktionenvonPolitikundVerwaltungaufBundes-,Landes-undlokalerEbeneüberraschennicht;regulativeEingriffeindenMarktsolleneinerseitsAnreizesetzen,andererseitsaufKosten-undMietpreis-entwicklungdämpfendwirken.DieErgebnissesindeherernüchternd.DerAbschlussberichtderBaukosten-senkungskommissionenthältkeinebisherunbekann-tenMöglichkeiten,Bauengünstigerzugestalten.DieMietpreisbremsekanndieMietentwicklungindenBallungszentrendochnichtbremsen,wieeinemkürz-licherschienenBerichtderFAZzuentnehmenwar.ErfolgreicheristdieRückbesinnungaufdieWohn-raumförderung,geradeinBaden-WürttemberglangeeinStiefkindderLandespolitik.DasProgrammsetztaufattraktiveFinanzierungskonditionen,wirdaberbeieineranhaltendenNiedrigzinsphaseanseinewirt-schaftlichenGrenzenkommen.

DieulmerheimstättereagiertaufdieaktuelleSituationamUlmerWohnungsmarkt.EinBlickinunsereFirmen-historiehilftunsdabei.AusschlaggebendfürdieGrün-dungdesSpar-undBauvereinswar1896dieErkenntnisderGründungsmitglieder,dasssieihreSituationnurverbessernkönnen,wennsieselbstaktivwerden.InderGeschichtederGenossenschaftgabesimmerwiederZeiten,indenenbesondereHerausforderungenzubewältigenwaren:InderGründungszeit,nachdenbeidenWeltkriegen,inderBewältigungderWohnungs-notinderNachkriegszeit.

AuchheutelässtsichWohnungsmangelnichtdurchzusätzlicheRegularienbeseitigen,sondernnurdurchBauen.WirwerdendahereinenSchwerpunktaufdenNeubauvonGenossenschaftswohnungenlegenunddabeiinsbesondereunserAngebotangefördertemWohnraumausbauen.AuchdiefreifinanziertenWohnungenwerdenzuMietenimRahmendesUlmerMietspiegelsangeboten.

UnserZielbleibtauchkünftig,miteinerausgewogenenMietpreisgestaltungunserenMitgliedernzuermög-lichen,Wohnraumzuangemessenen,bezahlbarenPreisenanzumieten.DamitunsereMitgliederauchheute–wievor120Jahren–inunserenWohnungenihreHeimatfinden.

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heimkehr

Unternehmensdaten und Verwaltungsorgane der ulmer heimstätte eG

Gründung2.Mai1896

SitzSöflingerStraße72,89077Ulm

GenossenschaftsregisterNr.35desAmtsgerichtsUlm

DieBeteiligunganderGenossenschaftstehtjedemfrei.JedesMitgliedistverpflichtet,mindestenseinenGeschäftsanteilmit160¤zuübernehmen.EshaftetmitdiesemGeschäftsanteil.

VorstandMichaelLottHauptamtlichesVorstandsmitglied

ChristophNeisHauptamtlichesVorstandsmitglied

AufsichtsratWolfgangKeßelVorsitzender

LutzDittmarGünterGuthanRalfJungingerWilliRötterMonikaSchaffer

Mitgliedschaften

vbwVerbandbaden-württembergischerWohnungs-undImmobilienunternehmene.V.Stuttgart

GdW–BundesverbanddeutscherWohnungs-undImmobilienunternehmene.V.Berlin

ArbeitgeberverbandderWohnungswirtschafte.V.Düsseldorf

DESWOSDeutscheEntwicklungshilfefürsozialesWohnungs-undSiedlungswesene.V.Köln

MarketinginitiativederWohnungsbaugenossen-schaftenDeutschlande.V.Berlin

MehrgenerationenwohnenUlm-Weste.V.Ulm

Vertreter

DieAmtszeitder2015gewähltenVertreterbegannmitdemAbschlussderVertreterversammlungüberdasGeschäftsjahr2014am22.06.2015.VertreterderulmerheimstätteeGsind:

GüntherBartikowski,EdmundBernatzki,HerbertBleile,RaimundBoers,JürgenBraig,JürgenBurdack,DuranaliDabanli,BernhardDambacher,SilviaDaur-Tsaktanis,RalphEggle,PhilippEisenlauer,WolfgangFischer,TobiasFreudenmann,PaulGebhardt,MonikaGrolms,IrisGrötzinger,JürgenGruhler,MartinGrünitz,StefanGürtler,GerhardGutzer,WernerHahner,HanneloreHardy,BrunhildeHaunstetter,FranzHäussler,ChristaHeinl,GeorgHofelich,HelmutKalupa,KarlKiefer,IngeborgKlein,Dr.KurtKöhler,ChristinaKöpf,MonikaKraft,ManfredMack,ThomasMalartschek,OliverMayr,KlausMiller,JörgNagel,UlrikePapenberg,SabinaPlebst,MatthiasSchartmann,BernhardSchenk,VeraSchenk-Ott,RolandSchmid,WalterSchonger,MoritzSeepe,ClaudiaSperfeld,ElviraStolz,CarstenStraub,ChristophTeske,KarlTröster,MarcelUlm,JensWalther,SuseWassermann,MartinaWeiler,ManfredWeller,UtaWidenmann,JürgenWintergerst

Daten & Fakten

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DieMitgliederbildendasFundamentderulmerheim-stätte.SiesindAnteilseignerundNutznießerderGenossenschaft.DabeiistdieHöhederBeteiligungdeseinzelnenMitgliedsunerheblich,alleMitgliedereinerGenossenschafthabendiegleichenRechteundPflichten.DasisteinbesonderesAlleinstellungsmerk-malderGenossenschaftengegenüberallenanderenUnternehmensformen.

ZumJahresende2015hattedieulmerheimstätte5.641Mitglieder.ObwohldieNachfragenachderMitgliedschaftaufGrunddesangespanntenWoh-nungsmarktesunveränderthochist,hatsichdieZahlderMitgliedergegenüberdemVorjahrnurmoderatum37Mitgliedererhöht.

UmeinMissverhältniszwischenwohnungssuchendenundwohnendenMitgliedernzuverhindern,istdieMitgliedschaftandenAbschlusseinesMietvertragesgekoppelt.EineAusnahmestellenunseresparendenMitgliederdar,hiersindauchweiterhinNeuaufnahmenmöglich.

AufgrundderattraktivenVerzinsungderGeschäfts-anteileunddersicherenGeldanlagesinddieGe-schäftsguthabenüberproportionalum202.400€auf5.241.314€angestiegen.UmeinerKapitalver-schiebungindieGeschäftsguthabenvorzubeugen,istdieAnzahlderzuzeichnendenGeschäftsanteiledaheraufdiemaximaleAnzahlderAnteilezurAn-mietungeinerWohnungderulmerheimstättebegrenzt.DadurchbleibtdergenossenschaftlicheGleichbehandlungsgrundsatzgewährleistet.

DieGenossenschaftalsgroßerWohnungsgeberinUlmbliebauchimGeschäftsjahr2015unverändertfüralleBevölkerungsschichtenundAltersklasseninteressant.

DasDurchschnittsalterallerMitgliederistleichtauf52Jahregestiegen,dasderneuenMitgliederhatsichauf34Jahrereduziert.DamitbleibtdieAltersstrukturderulmerheimstätteausgewogen.TrotzdemsindesvorallenDingendieälterenMitglieder,diederulmerheimstättebereitsübervieleJahredieTreuehalten,50-oder60-jährigeMitgliedschaftensindkeineAusnahmebeiderulmerheimstätte.Diedemografi-scheEntwicklungunsererGesellschafthattrotzderausgewogenenAltersstrukturdieulmerheimstättelängsterreicht.DaheristdiebereitsvorJahrengetroffeneEntscheidung,ausschließlichbarrierefreieWohnungenzubaueneinwichtigerBaustein,dieZukunftsfähigkeitderGenossenschaftzusichern.ImMärz2015fandenNeuwahlenzurVertreterversamm-lungstatt.DieVertreterversammlungistdasobersteOrganderGenossenschaftundbestehtinderneuenWahlperiodeaus57Mitgliedern.Satzungsgemäßistaufje100MitgliedereinVertreterzuwählen.Ins-gesamthattensich83Kandidatenumdie57Mandatebeworben.AnderWahlhabensich1.218Mitgliederbeteiligt.DieWahlbeteiligunglagbei21,7%.DieAmts-zeitderneugewähltenVertreterbeginntmitdemEndederVertreterversammlungüberdasJahr2015am22.06.2015.

DieKommunikationmitdenMitgliedernistderVer-waltungeinbesonderesAnliegen.DieMitgliederzeit-schriftzuhause,derInternetauftrittunddieFacebook-SeitederulmerheimstättesindwichtigeKommunikati-onsplattformen,dieimGeschäftsjahraufGrundlageeinesneuenUnternehmensdesignsüberarbeitetwurden.VonbesondererBedeutungfürdieMieterderulmerheimstättesinddieimVorfeldvonModernisie-rungsmaßnahmenangebotenenInformationsveran-staltungen.DanebensindauchGeburtstageundJubiläenguteMöglichkeitenderpersönlichenKontakt-aufnahme.

Mitglieder

Die Gleichbehandlung aller Mitglieder ist ein besonderes Alleinstellungsmerkmal derGenossenschaften gegenüber allen anderen Unternehmensformen.

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DieZusammenarbeitmitderAWOUlmhatsichindiesemUmfeldbewährtundsichertKompetenzen,überwelchedieulmerheimstättealsWohnungsunter-nehmennichtselbstverfügt.

AusderZusammenarbeitmitderAWOistaucheinEhrenamtsprojektentstanden,dasunserenMitgliederneinePlattformfürehrenamtlichesEngagementbietet.InteressierteMitgliederkönnenimRahmendesEhrenamtsprojektsderSozialberatungsstelleälterenundbedürftigenMitgliedernhelfen.Siekönnenz.B.durcheinenBesuchsdienstältereMitgliederregel-mäßigbetreuenoderderenAlltagmitkleinenHilfenerleichtern.

NebendiesenniederschwelligenAngebotenistdieheimstätteinverschiedenenStadtquartiereninderQuartierssozialarbeitengagiert,seiesinStadtteiltreffsoderimRahmenvonMehrgenerationenprojekten.DieseProjektehabeneinewichtigestabilisierendeFunktionfürdenStadtteil.AuchinZukunftwirddieZusammenarbeitmitexternenPartnerneinwesent-lichesMerkmalderMitgliederförderungderulmerheimstättesein.

Mitgliederzahlen zum31.12.

5.300

5.400

5.500

5.600

’11 ’12 ’13 ’14 ’15

heimspiel

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GesamtwirtschaftlicheEntwicklung

DiedeutscheWirtschaftbefindetsichineinemver-haltenenAufschwung.DaspreisbereinigteBrutto-inlandsprodukt(BIP)warimJahresdurchschnitt2015um1,7%höheralsimVorjahr.GestütztwurdediesesWachstumvomprivatenKonsum,dieserprofitiertevonderspürbarenAusweitungderBeschäftigungunddensteigendenReallöhnen.

DasweltwirtschaftlicheUmfeldhatsichimLaufedesvergangenenJahresetwaseingetrübt,insbesondereRusslandundBrasilienerlebeneinestärkereRezessionundChinasWachstumsratenhabensichspürbarver-ringert.DagegenistdiewirtschaftlicheEntwicklungindenUSAundGroßbritannienaufkräftigenWachs-tumskurszurückgekehrt.AngesichtsdiesergemischtenexternenImpulsedürftediedeutscheKonjunkturaufgrundderstarkenBinnennachfrage2016nuretwasstärkerwachsen.DievonführendenWirtschafts-undForschungsinstitutenprognostiziertenRatenbewegensichzwischen1,5und1,8%.

DieInflationbliebauchimVorjahraufeinemaußer-ordentlichniedrigenNiveau.DerPreisanstiegderVerbraucherpreisebetruglediglich0,3%.MaßgeblichhierfüristderstarkeRückgangderEnergiepreise.ImLaufedesJahres2016dürftedieTeuerunglangsamwiederanziehen.Maßgeblichdafürist,dassderVer-braucherpreisauftriebwiederstärkerdurchdenwirt-schaftlichenKostenanstiegbestimmtwird.

ImvergangenJahrhabendieErwerbstätigkeitunddieZuwanderungdenhöchstenWertseitderWieder-vereinigungerreicht.Erstmalsgabesmehrals43MillionenErwerbstätige.DiesbedeuteteinenAnstiegvon329.000Personen(0,8%)gegenüberdemVorjahr.Damitsetztesichderseit10JahrenanhaltendeAuf-wärtstrendfort.EinegesteigerteErwerbsbeteiligungderinländischenBevölkerungsowiedieZuwanderungausländischerArbeitskräfteglichendabeinegativedemografischeEffekteaus.

Immobilien-undBauwirtschaft

DievolkswirtschaftlichenRahmenbedingungenfürdenWohnungsbauwarenundsindpositiv.DieZinsenfürBaugeldbefindensichaufeinemäußerstniedrigenNiveau,gleichzeitigsinddieRenditenfürAnlagealter-nativengering.DieArbeitsmarkt-undEinkommens-aussichtensindpositiv.DiehoheNettozuwanderungsteigertdieNachfragenachWohnraumzusätzlichdeutlich.DennochhabensichdieBauinvestitionenimvergangenJahreherschwachentwickelt(+0,2%).WährenddieInvestitionenimNichtwohngebäudeum1,9%sanken,entwickeltesichderWohnungsbaugegendenGesamttrendderBauinvestitionenundlegteum1,5%zu.AlleIndikatorendeutenderzeitdaraufhin,dassderAufwärtstrend2016deutlichkräftigerfortgesetztwird.InsgesamtistdieNachfragenachqualitativhöherwertigemWohnraumgemäßderBeschäftigungs-undEinkommenssituationweiterhinhoch.HinzukommteinBedarfankostengünstigenWohnungenaufgrundderZuwanderung.AllerdingsistdieKapazitätsauslastungamBauhoch,wasdenPreis-auftriebbegünstigtunddamitdieBautätigkeitdämpft.AngesichtsderinsgesamtgünstigenRahmenbedingun-gendürftendieWohnungsbauinvestitionenindiesemJahrumca.2,7%zunehmen.

ImJahr2015sindnachAngabendesStatistischenBundesamtesGenehmigungenfür309.000neueWoh-nungenerteiltworden,diesentsprichteinerSteige-rungvon8,4%gegenüberdemVorjahr.DerMietwoh-nungsbauwuchswieindenVorjahrenamschnellsten(+15,7%).Mitrund65.000neugenehmigtenWohn-einheitensindfast9.000MietwohnungenmehralsimVorjahrgeplant.ImGeschosswohnungsbauwurdeninsgesamt135.000WohnungenaufdenWegge-bracht.ImJahr2016dürftesichdieWohnungsbau-tätigkeitweiterbeleben,sodassdieZahlderneugenehmigtenWohnungenmitrund330.000deutlichsteigt.DieserZuwachsdürfteweiterhinschwerpunkt-mäßigvoneinerAusweitungdesMietwohnungsbausgetragenwerden.

Bericht des Vorstands

heimarbeit

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DieZahlderFertigstellungenläuftdenBaugenehmi-gungenseiteinigenJahrenaufdeutlichniedrigemNiveauhinterher.Sodürften2015nacherstenSchät-zungen265.000WohnungenneuaufdenMarktgekommensein.AuchimlaufendenJahrdürftedieZahlderFertigstellungdie300.000erMarkenochnichtüberschreiten.InDeutschlandmüsstenindenkommenden5Jahrenallerdingsjährlich400.000Wohnungengebautwerden.DiesgehtauseineraktuellenStudiedesPestelInstituts(Hannover)hervor.EinGrunddafürsinddierasantwachsendenFlücht-lingszahlen.EbensoaberderbestehendeNachholbe-darf,derstarkeZuzugindieStädteunddieZuwande-rungausderEU.

DieserbundesweiteTrendwarderGrunddafür,dassdasLeibnizInstitutfürökologischeRahmenentwick-lungdieWohnungsbedarfsprognosefürBaden-Würt-tembergdeutlicherhöhthat.DieStudiegehtvoneinemjährlichenNachfragepotenzialnachWohnungs-bauinBaden-Württembergvon61.900Wohnungenaus.DieseEinschätzungteiltdieArbeitsgemeinschaftBaden-WürttembergischerBausparkassen,dieineineraktuellenAnalysevoneinemBedarfvonca.60.000WohnungenproJahrausgeht.DemstehenindenvergangenenJahrendeutlichgeringereFertigstellungs-zahlenimLandgegenüber.SeitdemJahr2002bewegensichdiejährlichenFertigstellungszahlenzwischen21.717und34.301.DerWohnungsbedarfwirdimWesentlichendurchdieZuwanderungnachBaden-WürttembergunddiegestiegenenAnforderun-genanWohnraumhervorgerufen.ZusätzlichwirddieserEffektdurcheineerhöhteZuwanderungsten-denzindieBallungsregionenverstärkt.

FürdasStadtgebietUlmgibteskeineneuerestatisti-schePrognose.FrühereBetrachtungengingenvoneinemBedarfvonca.300WohnungenproJahraus.DiesedamaligenPrognosensindaberüberholt.DieStadtUlmhatentgegendieserPrognosengroßeWanderungsgewinneausdemUmland.AußerdemkommenmomentanvieleFlüchtlingenachUlm.Derzeitsindesca.1.500.DieSchutzquotederasylberechtigenundanderer,dienichtabgeschobenwerdenkönnen,beträgtca.40%.DieseFaktorenführendazu,dasseineZahlvon700neuenWohnungenproJahreherdemaktuellenBedarfentspricht.Mitdiesemseit

JahrengestiegenenBedarfszuwachshältdieBautätig-keitbeiweitemnichtSchritt.DieBaufertigstellungenindenJahren2002bis2014lagenzwischen144und498proJahr.DieKluftzwischenBedarfundAngebothateinengroßenRückstauproduziert.HierausfolgenSchwierigkeitenfüreinheimischeHaushalte,Wohnun-genzufinden,diesiesichleistenkönnen.DieseHaus-haltekonkurrierenmitZuwanderern,dieebenfallsgünstigenWohnraumsuchen.IndenkommendenJahrenmussinUlmdeshalbzusätzlicherWohnraumentstehen.Dieserdarfjedochnichtnurimhöherpreisi-genSegmentliegen.DieHaushaltemitmittleremundniedrigeremEinkommenstehenimWettbewerbmitjungenErwachsenen,bessergestelltenWohnungssu-chenden,diemehrbezahlenkönnenundeinensolventengutenEindruckmachen.DiesführtzueinerVerdrängungvonSchlechter-undMittelverdienendenausbestimmtenStadtteilen.

UmdiesemProblemHerrzuwerden,hilftnurderNeubauvonbezahlbaremWohnbaubzw.dieModer-nisierungdesBestandeszuakzeptablenMietkondi-tionen.

DieulmerheimstättewirdalleverfügbarenMitteleinsetzen,umdiesemBedarfgerechtzuwerden.Siewird,sofernwirtschaftlichvertretbar,MitteldesLandeswohnraumförderprogrammesinAnspruchnehmenunddamitsozialgebundenenWohnraumschaffen.DabeiwerdensichdieWohnungsmietendieserWohnungenimmerimRahmendesUlmerMietspiegelshalten.BeiNeubauvorhabenwirdange-strebt,25%sozialgebundeneWohnungenzureali-sieren.

Zahl der Baugenehmigungen

*Hochrechnung150.000

175.000

200.000

225.000

250.000

Deutschland

’11 ’12 ’13 ’14 ’15*

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Investitionen

DieWohnungsbeständesinddasKapitalderulmerheimstätte.IhreWerterhaltungundErgänzungisteinevordringlicheAufgabederGenossenschaft.

AuchimGeschäftsjahr2015hatdieulmerheimstätteinerheblichemUmfanginvestiert,umdieGebäudeundWohnungeninstandzuhaltenoderaktuellenStan-dardsanzupassen.ArtundUmfangderInvestitionenreichenvondereinfachenInstandhaltungsmaßnahmebiszurkomplettenSanierung.DieGrundlageallerInvestitionenbildetdiejährlichfortgeschriebenePort-folioanalyse,aufderenBasisdieHandlungsstrategienfürdieBestandsgebäudeentwickeltwerden.DasdarausentwickelteInvestitionsprogrammwirdinderjährlichenKlausurtagungvonAufsichtsratundVor-standgemeinsambeschlossen.

NebendengeplantenInvestitionenerforderndiekleinenInstandhaltungsarbeitenundEinzelmaßnah-meninVerbindungmiteinemMieterwechselnichtnurinderBearbeitungerheblicheRessourcen,sondernhabenauchfinanzielleinenwesentlichenAnteilamInvestitionsprogrammderulmerheimstätte.InsgesamtwurdenindiesemBereichimGeschäftsjahr2015rund1,5Mio.€verbaut.

EinSchwerpunktderModernisierungsprojekteliegtinderErgänzungundErneuerungderHaustechnik.DefizitegibtesimBereichderBeheizungderWohnun-genundinderQualitätderSanitärbereiche.Dasbe-reits2010beschlosseneSonderprogrammzurNach-rüstungvonZentralheizungenimBestandwurdeimWesentlichenabgeschlossenund2014umdenAus-tauschvonEinrohrheizungenergänzt.

Seit2014wirddieUmsetzungdesBäderprogrammesrealisiert.Insgesamthandeltessichum600Bäder,diebisMittedesnächstenJahrzehntserneuertwerdensollen.EinBausteinausdiesemProgrammistderimGeschäftsjahr2015durchgeführteAustauschderBäderindenGebäudenMarner-Walk-Straße5+7.

NebenderErneuerungderHaustechnikspieltdieenergetischeOptimierungderBeständeeinezentraleRollebeiderumfassendenModernisierungderBe-standsgebäude.ImGeschäftsjahrwurdemitderMaßnahmeImGrund58einbereits2014mitdemNachbargebäudebegonnenesModernisierungsprojektabgeschlossen.Zielwarneben,derenergetischenOptimierungderGebäudehülleundderHaustechnikzueinemEffizienzhaus100,dieBäderzuerneuern.EinTeilderBäderimErdgeschosswurdebarrierefreiumgebaut.DerEinbaubarrierefreierBäderinErdge-schosswohnungensollinHinblickaufdiedemogra-fischeEntwicklungkünftigauchinanderenModerni-sierungsmaßnahmenrealisiertwerden.

MitdenModernisierungsarbeitenvon37WohnungeninderWohnanlageinderFranz-Wiedemeier-Straßewurde2015begonnen.ImerstenvonzweiBauab-schnittenwurden2015dieHeizanlage,dieBäderunddieFenstererneuert.ImlaufendenJahrwerdenineinemzweitenAbschnittFassadeundDachenergetischoptimiert.

DieModernisierungderBeständeinderBiberacherStraßewarauchimGeschäftsjahrdiegrößteEinzelmaß-nahme.Dieulmerheimstättebesitztdortinsgesamt166Wohnungen.Dasbereits2011entwickelteModer-nisierungskonzeptsiehteineRealisierunginfünfBau-abschnittenvorundwirdseitherkonsequentumge-setzt.

ImGeschäftsjahrwurdedervierteundvorletzteBauabschnittmitderModernisierungderGebäudeBiberacherStraße28–32fertiggestellt.AußerdemwurdendiePlanungenzurNeugestaltungderAußen-anlageabgeschlossen.AufBasisderindreiWorkshopsgemeinsammitdenMieternerarbeitetenPlanungs-ansätzewurdeeinPlanungskonzeptentwickelt,daseinegroßzügigeSpielzonestattderbisherdortbefindlichenStellplätzebeinhaltet.DadiebisherigeTiefgaragewirtschaftlichnichtzusanierenwar,isteinneuesParkhauszentralerBausteindesKonzeptes.DerAbbruchderBestandsgarageerfolgteimFrühjahr2016,mitdenArbeitenanderneuenGaragewurdeimAprilbegonnen.NebenderInstandhaltungundModernisierungistderNeubauunverzichtbarerBe-standteilderInvestitionspolitikderulmerheimstätte.

InvestitioneninMio.¤

Instandhaltung/Modernisierung

NeubauMietwohnungen0

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’11 ’12 ’13 ’14 ’15

NurdurchNeubaukönnenaktuelleStandardsherge-stelltunddamiteinzukunftssichererWohnungsmixgarantiertwerden.

ImGeschäftsjahr2015wurden43WohnungeninzentralerLagederWeststadtaufdemGeländederehemaligenNüblinghallefertiggestelltundbezogen.EinViertelderWohnungenwurdemitMittelndesLandeswohnraumförderungsprogrammsgefördertundstehtdamitBeziehernuntererundmittlererEinkommenzurVerfügung.

BereitsEndeder1990erJahrehatsichdieheimstättemitderNeubebauungderParlerstraßeinderWeststadtbeschäftigt.RealisiertwurdenseitherzweiBauabschnit-te,dazugehörtauchderNeubauder2001bezogenenGeschäftsstelle.Mitte2014wurdendiePlanungenwiederaufgenommen.DasdurcheineMehrfachbeauf-tragungausgewählteBebauungskonzeptergänztdie2001und2005erstelltenGebäudeundsiehteineBebauungmit29barrierefreienMietwohnungenvor.IndasProjektwerdenauchwiederzweiWohnungenfürMenschenmitBehinderungenintegriert.NachdemAbbruchderBestandsgebäudewurdeimviertenQuartal2015mitdemBauderWohnanlagebegonnen.

GemeinsammitderUlmerWohnungs-undSiedlungs-gesellschaftwirddieulmerheimstättedasderzeitalsParkplatzgenutzteGrundstückBachstraße/Wichern-straßeinderOststadtmitbezahlbarenMietwohnungenbebauen.DieProjektpartnerschaftmitdemstädti-schenWohnungsunternehmenhatsichinderVergan-genheitbewährt,stehendochbeideUnternehmenfürbezahlbarenWohnrauminguterQualität.InsgesamtsollenindemSchwambergerHofbenanntenWohn-quartier64barrierefreieWohnungenmitca.4.800m²WohnflächeimEnergiestandard„KfW-Effizienzhaus55“realisiertwerden,davon24WohnungenfürdenBestandderulmerheimstätte.AlleWohnungenblei-benimBestandderbeidenWohnungsunternehmenundwerdenvermietet.AuchindiesemProjektwirdeinTeilderWohnungenmitMittelndesLandeswohnraum-förderungsprogrammesgefördertundstehtdaheralssozialgebundenerWohnraumdenBeziehernuntererundmittlererEinkommenzurVerfügung.DerBaube-ginnistfürdiezweiteJahreshälfte2016vorgesehen.

ParallelzudiesenProjektenbeschäftigtsichdieulmerheimstättemitderEntwicklungweitererModernisie-rungs-undNeubauprojekte.MitWohnwertverbesse-rungendurchModernisierungundderErgänzungderBeständesichertdieulmerheimstätteihrenMitglie-dernauchinZukunftattraktivenundbezahlbarenWohnraum.

Eigenbestand

Dieulmerheimstättebewirtschaftet2.414Wohnun-genmiteinerFlächevon161.474m².Hinzukommen22Gewerbeeinheitenmit3.933m².

DieNachfragenachMietwohnungenistinUlmunver-änderthoch.DerfluktuationsbedingteLeerstandkonntedaherweiterhinaufeinemniedrigenNiveauvon0,48%gehaltenwerden.SofernfreiwerdendeWohnungenübereineguteAusstattungundLageverfügen,könnendieseinderRegelnahtlosweitervermietetwerden.

UmMietschuldenaufeinemniedrigenNiveauzuhalten,isteinstraffesForderungsmanagementnotwendig.Persönlichoderberuflichbedingt,steckeneinigeunsererMieterinfinanziellenSchwierigkeitenundkommendaherihrenZahlungsverpflichtungennichtimmervertragsgemäßnach.DaherkönnenMietausfällenichtausgeschlossenwerden.In2015musstenins-gesamt15.023,32€alsuneinbringlichabgeschriebenwerden.InfolgedesintensivenMahnwesenskonntendieRückständeetwasreduziertwerden.SiebetrugenimBerichtsjahr51.148,70€(201459.652,22€).ImVer-gleichbewegensichdieRückständeinSummeaufeinembranchenüblichenNiveau.

DieKündigungennahmenmit222in2015gegenüber248imJahr2014leichtab.DieFluktuationsratebetrugdamit9,14%.UrsächlichfürdieHöhederFluktuationistzumeinendieModernisierungstätigkeitderulmerheimstätte,zumandereneinehoheMobilitätsbereit-schaftundsichveränderndeLebensumstände.DurchdieZusammenarbeitmitderArbeiterwohlfahrtsollgesichertwerden,dassdieMitgliederderulmerheim-stättemöglichstlangeindervertrautenUmgebunglebenkönnen.MitfortschreitendemAlteristjedocheinUmzugoftunausweichlich.

EsistunveränderteinTrendzukleinerenHaushaltenzubeobachten.DarüberhinausistfürvieleunsererMieteraufgrundnurgeringwachsenderEinkommenoderRentenvorallemdieBezahlbarkeitdesWohnraumswichtig.Soweitgewünscht,werdenältereMieterbeiderSuchenacheinerkleinerenfürsiebezahlbarenWoh-nungunterstützt.BeiderEntwicklungvonNeubauvor-habenwirddarüberhinausgroßesAugenmerkaufdiePlanungvonkleinenZwei-bisDrei-Zimmer-Wohnungengelegt.Diesehabenoptimierte,funktionaleGrundrisse,diedurchihregeringeQuadratmeterzahldieBezahl-barkeitderWohnungauchimAltersichernsollen.

AußerdemwerdenVier-Zimmer-Wohnungengeplant,dieesjungenFamilienermöglichen,ihrenWohnortinUlmzubehalten.

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heimflug

Quartiersarbeit

GuteNachbarschaftzwischendenMieternverbessertdieWohnzufriedenheitundstärktdenZusammenhaltimQuartier.Umdieszufördern,hatdieulmerheim-stätteinzwischendreiNachbarschaftstreffsmitunterschiedlichenPartnerninitiiert.DerDichterviertel-treffwestlichdesBahnhofswirdzusammenmitderAGWestundderUlmerWohnungs-undSiedlungs-gesellschaftbetrieben.DenGemeinschaftsraumimMehrgenerationenwohnhausinderSöflingerStraße163betreibtderMehrgenerationenvereinUlm-Weststadte.V..Die„LebensräumefürJungundAlt“amEselsbergimRuländerweg2werdendurchdieGemeinwesenarbeitderStiftungLiebenauinProjekt-partnerschaftmitderStadtUlmundderulmerheimstätteermöglicht.MitdiesenTreffpunktenwirddieKommunikationzwischendenBewohnernver-bessertundeineguteNachbarschaftgefördert.

WEG-Verwaltung

ImJahr2015befandensichinderWEG-Verwaltung14Wohnungseigentumsanlagenmit252Wohnungen,neunReihenhäuser,fünfGewerbeeinheitenund253Stellplätze.AußerdemwurdenzweiseparateGaragen-anlagenmit81Stellplätzenbetreut.DieWEG-Ver-sammlungenverliefenimBerichtsjahrweitgehendreibungslos.DieulmerheimstättewirdsichausdemGeschäftsfeldderWEG-Verwaltungzurückziehen.DieWEG-VerwaltungerfolgtdeshalbseitJuli2012nichtmehrimHausederheimstätte,sondernwirdüberdieAufbauWohnungsverwaltungGmbHimWegederGeschäftsbesorgungdurchgeführt.

heimzahlen

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derEZB-Inflationszielwertvonknapp2,0%erstmittel-fristigerreichtwird.AllerdingsmusstendieSparerdurchdiegeldpolitischenMaßnahmenderEZBweitersinkendeZinsenfürGeldanlagenhinnehmen.Trotz-demhatsichdieSparquotederprivatenHaushalteinDeutschlandimerstenHalbjahr2015auf9,6%erhöht,aufdasJahr2015gesehenrechnetderBundesverbandderDeutschenVolks-undRaiffeisenbanken(BVR)miteinerSparquotevon9,5%.NachAnsichtdesBVRstelltderleichteAnstiegderSparquoteaberkeineTrendwendedar.VielmehrseiderAnstiegaufdenenormenRückgangderEnergie-undTreibstoffkostenzurückzuführen.

DieAlternative,inandereAnlageformenauszuweichen,nutztendiedeutschenSparernuringeringemMaße,konservativeSparerüberhauptnicht;GeldanlagensollenausihrerSichtsichersein.DieseVorliebefürsichereAnlagenverbindetauchvieleMitgliederundSparerderulmerheimstätte.DeshalbschätzensiedieSpareinrichtungalsMöglichkeitderGeldanlagebeiihrerWohnungsgenossenschaft,dieausschließlichindieörtlichenBeständeinvestiert.ImGegensatzzuVollkreditinstitutenlebtdieWohnungsgenossenschaftnichtvonrisikoreichenFinanz-undKreditgeschäften,sondernvondauerhaftenundgesichertenMieterträ-gen.ZudemsinddieGeldanlagenüberdasImmobilien-vermögenabgesichert.

DieKundenderulmerheimstätteverfolgendieEntwick-lungdesZinsniveausstetigundsindgutinformiert.DieZinssätzeorientierensichamlokalenUlmerMarkt,insbesondereandenKonditionenderGenossenschafts-banken.Eswirdbewusstdaraufverzichtet,sichmitüberregionalenGeschäfts-undInternetbankenzuver-gleichen.

AufGrundderbesonderenSituationalsWohnungs-baugenossenschaftistesmöglich,trotzdesinsgesamtniedrigenmarktüblichenZinsniveaus,denSparernderulmerheimstätteeineguteVerzinsungzubieten.DieDurchschnittsverzinsungderSpareinlagenderulmerheimstättelagimGeschäftsjahr2015bei1,37%.Diesistnurmöglich,dadieSparmitteleinenwichtigenBausteinfürdieFinanzierungunsererNeubau-undModernisierungsmaßnahmendarstellen.

DerVorstandrechnetdaherauchfürdaslaufendeGeschäftsjahrmiteinermoderatenEntwicklungdesEinlagenbestandes.

Sparabteilung

StabilitätundKontinuitätderSpareinrichtungsicherndenMehrwertfürdieGenossenschaftundderenMitglieder.

WohnungsgenossenschaftenmitSpareinrichtungsindsowohlimBankenumfeldalsauchinderWohnungs-wirtschafteineBesonderheit.TrotzunbestrittenerVorteilefürdieMitgliederbindungundFinanzierungverfügeninDeutschlandnur47Wohnungsunterneh-menübereineSpareinrichtung.DieGründehierfürliegenvorallemindenstetigzunehmendengesetzli-chenAnforderungen,dieandieZulassungunddenBetriebeinerSpareinrichtunggeknüpftsind.

DieEntwicklungderSpareinrichtungderulmerheim-stättehatauchdiesesJahrdieErwartungenerfüllt.DerEinlagenbestandzum31.12.2015betrug39.593.867€undlagdamitum181.112€überdemVorjahreswertvom31.12.2014.

DieZielederSpareinrichtungorientierensichandenEntwicklungenderGeldmärkteundwurdenimGe-schäftsjahraufGrundderanhaltendenNiedrigzinsphasevonmoderatemWachstuminRichtungderBestands-haltungkorrigiert.DiesesZielkonnteerreichtwerden,dieSpareinrichtungwarauch2015einfesterBestand-teilderUnternehmensfinanzierung.

DieniedrigeInflationimEuroraum,diedamitverbun-deneAngstvorzugeringemWirtschaftswachstumunddergriechischenFinanzkrisesorgtenimBerichts-zeitraumdafür,dassdieEntwicklungandenGeld-undKapitalmärktenvonUnsicherheitengeprägtblieb.UmeinerDeflationentgegenzuwirkenunddieKreditvergabeanzuregen,beschlossdieEuropäischeZentralbank(EZB)imJanuar2015eineReihevongeldpolitischenMaßnahmenmitdemZiel,dieInfla-tionsrateimEuroraumwiederüber2%zuentwickeln.DieeuropäischeZentralbankhältdabeianihrerultralockerenGeldpolitikfest.BereitsseitSeptember2014beträgtderLeitzinsunverändertnur0,05%.ZusätzlichhatdieEZBimJanuar2015einumfang-reichesProgrammzumAnkaufvonStaatsanleihenbeschlossen.Zielistes,auchweiterhindieBankenzurAusgabefrischerKreditezuanimieren.InVerbindungmitdeneingeleitetenStrukturreformensolldadurchEuropasstagnierendeWirtschaftangeschobenwerden.

DurchdieeingeleitetenMaßnahmenkonntesichdasWachstuminderEurozoneaufniedrigemNiveaustabilisieren.EineZinswendeistderzeitnochnichtinSicht.DieEZBerwartet,dassangesichtsderandau-erndenEuro-StärkeundderniedrigenRohstoffpreise SpareinlageninMio.¤

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’11 ’12 ’13 ’14 ’15

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heimaterde

WirtschaftlicheLageundAusblick

DieBilanzsummeistimJahr2015auf115.176.097,57€(Vorjahr110.031.551,24€)angestiegen.DiesesBilanzsummenwachstumistinersterLinieaufdieInvestitionstätigkeitderulmerheimstätteindieModernisierungunddenNeubauzurückzuführen.DasSachanlagevermögenbetrugimVorjahr96.671.818,74€undbeläuftsichnunmehrauf102.910.916,41€.

UmdasBilanzsummenwachstumzufinanzieren,wurdenneueVerbindlichkeiteninHöhevon6.224.500,00€vonKreditinstitutenaufgenommen.DemstehenTilgungenundSondertilgungenvongesamt3.868.868,62€gegenüber.DieVerbindlich-keitengegenüberKreditinstitutenhabensichauf35.177.097,60€(Vorjahr32.784.544,91€)erhöht.

DieSpareinlagensindzum31.12.2015gegenüberdemVorjahrum108.748,73€auf39.671.902,87€(Vorjahr39.563.154,14€)angewachsen.

DerJahresüberschussimJahr2015isthöheralsgeplantundbeträgt1.613.201,31€.NachdemWirt-schaftsplanwird2016miteinemJahresüberschussinHöhevonca.1.200T€gerechnet.

DieLiquiditätslagedesUnternehmensistgeordnet.DieLiquiditätserfordernissewerdendurchmonatlicheMeldungenandieBundesanstaltfürFinanzdienstleis-tungsaufsichtnachgewiesen.DieimLaufedesJahres2016anstehendenInvestitionsmaßnahmensindfinanziellabgesichert.

UnserenMitarbeiterinnenundMitarbeiternsagenwirDanke,siehabenunsdiesenwirtschaftlichenErfolgermöglicht.WirbedankenunsbeidenMitgliederndesAufsichtsratsfürdasehrenamtlicheEngagementinderGenossenschaftundfürdasVerständnisundVertrau-en,dassieunsentgegengebrachthaben.AußerdemdankenwirallenFreundenundPartnernderulmerheimstätte,dieunsereArbeitunterstützthaben;inner-halbderGenossenschaftallenehrenamtlichtätigenMitgliedernundaußerhalbunserenGeschäftspartnerninderBauwirtschaft,beidenBankenundBehörden.

HervorhebenmöchtenwirunsereguteZusammen-arbeitmitunserenPartnerninderQuartiersarbeit.DiessindderMehrgenerationenwohnvereinUlm-West-stadte.V.,dieAGWeste.V.unddieStiftungLiebenau.InderFörderungderNachbarschaftinunserenQuar-tierensehenwireinewichtigeAufgabefürdieZukunft.

BesondererDankgiltauchunserenPartnernbeiderStadtUlm,dieunsereProjekteunterstützenundermöglichen.

WirfreuenunsaufdieZusammenarbeitmitunserenPartnernbeidenanstehendenProjekten.GemeinsamwerdenwirauchindiesemJahrunsereZieleerreichen.

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Bericht des Aufsichtsrats

DerAufsichtsrathatsichvomVorstandüberdiewirt-schaftlicheLageberichtenlassenundsichintensivmitallenfürdasUnternehmenrelevantenFragenderPlanung,derGeschäftsentwicklungunddesRisiko-managementsbefasst.AllenachGesetz,SatzungundGeschäftsordnungdesAufsichtsrateszurPrüfungundZustimmungvorgelegtenBeschlüssewurdengefasst.

ImGeschäftsjahr2015fandeninsgesamtsechsgemeinsameSitzungenvonAufsichtsratundVorstandstatt,daruntereineSitzungimRahmenderKlausur-tagungimNovember2015inBiberach.GegenstandderSitzungenwareninsbesonderederJahresab-schluss,dieMehrjahres-,Wirtschafts-undFinanzpla-nung,dieQuartalsberichtesowiedasInvestitionspro-gramm.DarüberhinaushatsichderAufsichtsratbeieinerBesichtigungdesNeubausimNüblingwegundeinesWohngebietsamKuhbergselbsteinBildüberaktuellePlanungs-undBaustandardsgemacht.

IndasGeschäftsjahr2015fälltauchdieWahlzurVer-treterversammlung,alshöchstemOrganderGenos-senschaft.DerWahlvorstandhatinmehrerenSitzun-gendieWahlvorbereitet,gewähltwurdeAnfangMärz2015.DieAmtszeitderneugewähltenVertreterbegannmitdemAblaufderVertreterversammlungimJuni2015.DerAufsichtsratdankteinderVertreter-versammlungallenbisherimAmtbefindlichenVer-treternfürihrEngagementfürdieGenossenschaftundihrVertraueninAufsichtsratundVorstand.DenneugewähltenVertreterngratuliertederAufsichtsratzuihrerWahl.

AußerhalbderVertreterversammlungdientderjährlicheVertreterinformationsabendimFrühjahrderInformationderVertreterüberdieGeschäftspolitikderulmerheimstätte.DieserAbendbietetzudemdieMöglichkeitdesintensivenAustauschszwischendenGremien.DerVertreterinformationsabendhatsichdaheralsfesterBestandteilderKommunikationskultur

Der Aufsichtsrat hat sich im Geschäftsjahr 2015 umfassend mit der Geschäftspolitik der ulmer heimstätte befasst. Er hat sich in den gemeinsamen Sitzungen, in einer Klausurtagung und vor Ort ein Bild von der Lage der Genossenschaft gemacht.

zwischendenGremienetabliert.DendiesjährigenInformationsabendnutztenAufsichtsratundVorstand,umdieVertreterinihrAmteinzuführen.

DerAufsichtsratistseinersatzungsgemäßenAufgabederFörderungundÜberwachungderGeschäftsfüh-rungauchimGeschäftsjahr2015invollemUmfangnachgekommen.

DerJahresabschluss2015wurdedurchdenVerbandbaden-württembergischerWohnungsunternehmengeprüftunduneingeschränktbestätigt.GemeinsammitVorstandundPrüfernwurdenderaufgestellteJahresabschluss,derLageberichtsowiederVorschlagzurVerwendungdesBilanzgewinnsumfassendbe-handelt.DerAufsichtsratstimmtdemJahresabschluss2015einstimmigzu.ErempfiehltderVertreterversamm-lung,denJahresabschluss2015unddenVorschlagzurGewinnverwendungentsprechendzubeschließenunddenVorstandzuentlasten.

GemäßderSatzungderulmerheimstätteendenindiesemJahrdieAmtszeitenvonGünterGuthanundWilliRötter.BeideHerrenstellensichzurWiederwahl.

DieZusammenarbeitmitdemVorstanderfolgtevertrauensvollundkonstruktiv.DerAufsichtsratdanktdemVorstandundallenMitarbeiternderGenossen-schaftfürihreMotivationundLeistungsbereitschaft.DaswiederumguteJahresergebnisspiegeltdasvertrauensvolleMiteinanderallerBeteiligtenundderKompetenzderGremienundMitarbeiterwieder.

Ulm,April2016

WolfgangKeßelVorsitzenderdesAufsichtsrates

heimatdichter

AKTIVSEITE

ANLAGEVERMÖGEN IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE

SACHANLAGENGrundstückeundgrundstücksgleicheRechtemitWohnbautenGrundstückeundgrundstücksgleicheRechtemitGeschäfts-undanderenBauten

TechnischeAnlagenundMaschinen

AndereAnlagen,Betriebs-undGeschäftsausstattungAnlagenimBauBauvorbereitungskosten

FINANZANLAGENAnteileanverbundenenUnternehmenBeteiligungenAndereFinanzanlagen ANLAGEVERMÖGEN INSGESAMT

UMLAUFVERMÖGEN

ZUM VERKAUF BESTIMMTE GRUNDSTÜCKEUND ANDERE VORRÄTEUnfertigeLeistungenAndereVorräte

FORDERUNGEN UND SONSTIGEVERMÖGENSGEGENSTÄNDEForderungenausVermietungForderungenausanderenLieferungenundLeistungenForderungengegenverbundeneUnternehmenSonstigeVermögensgegenstände

WERTPAPIERE

FLÜSSIGE MITTEL UND BAUSPARGUTHABENKassenbestandundGuthabenbeiKreditinstituten

RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTENAndereRechnungsabgrenzungsposten

BILANZSUMME

GESCHÄFTSJAHR

33.996,60‡

102.910.916,41‡

167.027,25‡

103.111.940,26 ‡

3.599.208,03‡

127.120,28‡

4.383.704,86‡

3.951.625,14‡

2.499,00‡

115.176.097,57 ‡

VORJAHR

17.185,19‡

83.186.661,73‡

4.774.098,30‡

1.410.376,69‡

176.147,50‡6.667.108,12‡

457.426,40‡

25.000,00‡139.527,25‡

2.660,00‡

96.856.191,18 ‡

3.526.449,60‡94.987,40‡

59.652,22‡

26.494,01‡13.555,53‡

394.253,95‡

5.000.192,00‡

4.059.775,35‡

00‡

110.031.551,24 ‡

95.343.538,04‡

4.501.499,21‡

1.319.041,26‡

174.018,75‡973.987,26‡598.831,89‡

25.000,00‡139.527,25‡

2.500,00‡

3.553.752,55‡

45.455,48‡

51.148,70‡

5.793,63‡0,00‡

70.177,95‡

Bilanzzum31.12.2015

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PASSIVSEITE

EIGENKAPITAL

GESCHÄFTSGUTHABENdermitAblaufdesGeschäftsjahresausgeschiedenenMitgliederderverbleibendenMitgliederausgekündigtenGeschäftsanteilenRückständigefälligeEinzahlungenaufGeschäftsanteile:1.595,91‡,Vorjahr1.885,16‡

KAPITALRÜCKLAGE

ERGEBNISRÜCKLAGENGesetzlicheRücklagedavonausJahresüberschussGeschäftsjahreingestellt:€161.400,00‡,Vorjahr254.300,00‡

BauerneuerungsrücklagedavonausJahresüberschussGeschäftsjahreingestellt:1.000.000,00‡,Vorjahr1.600.000,00‡

AndereErgebnisrücklagendavonausJahresüberschussGeschäftsjahreingestellt:260.000,00‡,Vorjahr500.000,00‡

BILANZGEWINNGewinnvortragJahresüberschussEinstellungeninErgebnisrücklagen

EIGENKAPITAL INSGESAMT

RÜCKSTELLUNGENRückstellungenfürPensionenundähnlicheVerpflichtungenSteuerrückstellungenRückstellungenfürBauinstandhaltungSonstigeRückstellungen

VERBINDLICHKEITENVerbindlichkeitengegenüberKreditinstitutenVerbindlichkeitengegenüberanderenKreditgebernSpareinlagenErhalteneAnzahlungenVerbindlichkeitenausVermietungVerbindlichkeitenausLieferungenundLeistungenVerbindlichkeitengegenüberverbundenenUnternehmenSonstigeVerbindlichkeitendavonausSteuern:28.477,56‡,Vorjahr23.726,97‡davonimRahmend.soz.Sicherh.:1.814,20‡,Vorjahr2.504,47‡

BILANZSUMME

GESCHÄFTSJAHR

5.450.724,09‡

161.328,18‡

26.216.985,67‡

247.346,89‡

32.076.384,83 ‡

2.344.283,04‡

80.755.429,70‡

115.176.097,57 ‡

VORJAHR

204.760,02‡5.038.914,84‡

13.600,00‡

155.128,18‡

2.772.883,87‡

16.364.625,13‡

5.658.076,67‡

60.775,98‡2.542.328,39‡2.354.300,00‡

30.456.793,08 ‡

270.427,00‡120.475,84‡150.000,00‡

1.287.407,23‡

32.784.544,91‡428.225,27‡

39.563.154,14‡4.423.999,43‡

57.967,64‡385.870,12‡

0,00‡102.686,58‡

110.031.551,24 ‡

197.280,00‡5.242.404,09‡

11.040,00‡

2.934.283,87‡

17.364.625,13‡

5.918.076,67‡

55.495,58‡1.613.251,31‡1.421.400,00‡

270.676,00‡160.557,34‡150.000,00‡

1.763.049,70‡

35.177.097,60‡420.572,68‡

39.671.902,87‡4.682.213,99‡

59.282,66‡636.822,83‡

1.145,73‡106.391,34‡

23

GESCHÄFTSJAHR

16.011.672,96‡

27.302,95‡

0,00‡442.814,43‡

6.086.243,04‡

10.395.547,30 ‡

2.052.673,93‡

3.806.221,59‡1.511.489,58‡

145.102,59‡1.120.293,67‡

2.049.971,12 ‡

87.308,76‡349.411,05‡

1.613.251,31 ‡

55.495,58 ‡

1.421.400,00‡

247.346,89 ‡

VORJAHR

15.418.373,44‡78.041,83‡

314.128,62‡

83.397,91‡48.904,55‡

709.086,51‡

6.327.609,83‡13.350,02‡

91.868,43‡

10.219.104,58 ‡

1.577.438,03‡

424.269,76‡

3.433.969,71‡690.232,55‡

30,60‡186.983,77‡

9.002,52‡1.300.833,87‡

2.970.372,51 ‡

82.725,34‡345.318,78‡

2.542.328,39 ‡

60.775,98 ‡

2.354.300,00‡

248.804,37 ‡

15.517.774,02‡61.202,38‡

432.696,56‡

6.004.812,95‡0,00‡

81.430,09‡

1.646.444,22‡

406.229,71‡

47,10‡174.932,49‡

28.877,00‡

UMSATZERLÖSE ausderHausbewirtschaftungausBetreuungstätigkeitausanderenLieferungenundLeistungen

ErhöhungdesBestandesanzumVerkaufbestimmtenGrundstückenmitfertigenundunfertigenBautensowieunfertigenLeistungenAndereaktivierteEigenleistungenSonstigebetrieblicheErträge

AUFWENDUNGEN FÜR BEZOGENE LIEFERUNGENUND LEISTUNGENAufwendungenfürHausbewirtschaftungAufwendungenfürVerkaufsgrundstückeAufwendungenfürandereLieferungenundLeistungen

ROHERGEBNIS

PERSONALAUFWANDLöhneundGehälterSozialeAbgabenundAufwendungenfürAltersversorgungundUnterstützungdavonfürAltersversorgung:85.109,10€,Vorjahr108.642,49€

AbschreibungenaufimmaterielleVermögensgegenständedesAnlagevermögensundSachanlagenSonstigebetrieblicheAufwendungen

ErträgeausanderenWertpapierenundAusleihungendesFinanzanlagevermögensSonstigeZinsenundähnlicheErträgeAbschreibungenaufFinanzanlagenundaufWertpapieredesUmlaufvermögensZinsenundähnlicheAufwendungen

ERGEBNIS DER GEWÖHNLICHEN GESCHÄFTSTÄTIGKEIT

SteuernvomEinkommenundErtragSonstigeSteuern

JAHRESÜBERSCHUSSGEWINNVORTRAG

EinstellungenausdemJahresüberschussinErgebnisrücklagen

BILANZGEWINN

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Gewinn-undVerlustrechnungfürdieZeitvom01.01.bis31.12.2015

A. ALLGEMEINE ANGABEN

1. DieGliederungderBilanzundderGewinn-undVerlustrechnungrichtetsichnachdemvorgeschriebenenFormblatt fürWohnungsunternehmen.FürdieGewinn-undVerlustrechnungwurdedasGesamtkostenverfahrengewählt.2. UnsereGenossenschaftisteinemittelgroßeGenossenschaftgem.§267HGB.3. VondengrößenabhängigenErleichterungennach§288HGBwurdeGebrauchgemacht.

B. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN

BeiderAufstellungderBilanzundderGewinn-undVerlustrechnungwurdenfolgendeBilanzierungs-undBewertungs-methodenangewandt:

Bewertungsmethoden:DieVermögensgegenständedesAnlagevermögenssindzudenAnschaffungs-undHerstell-ungskosten,vermindertumdieplanmäßigenundaußerplanmäßigenAbschreibungenbilanziert.

FolgendeAbschreibungssätzewerdenangewandt:DieAbschreibungderWohn-undsonstigenGebäudeerfolgtaufdieRestnutzungsdauer.Dabeiistsichergestellt,dassbeiVollmodernisierungdieRestnutzungsdauerlängstens30Jahrebeträgt.

DieRestnutzungsdauerentsprichtnachfolgendenAbschreibungssätzen:Wohngebäude 2%SonstigeGebäude: Tiefgaragen 2%bzw.5% Betriebs-undGeschäftsausstattung 7bis33%Ladenzeile 4% ImmaterielleVermögensgegenstände 33%Geschäftsstelle 4% TechnischeAnlagenundMaschinen 5%bzw.auf20Jahre Nutzungsdauer

WirtschaftsgütermitNettoanschaffungskostenzwischen150€und1.000€wurdenbiszumJahr2012ineinemjahrgangsbezogenenSammelpostenerfasstundwerdenlinearüber5Jahreabgeschrieben.SeitdemJahr2013werdenWirtschaftsgütermitNettoanschaffungskostenbis410,00€grundsätzlichsofortabgeschrieben.DasUmlaufvermögenwurdezuAnschaffungs-oderHerstellungskostenbewertet.

ZumniedrigerenbeizulegendenWertwurdenangesetzt:ForderungenausVermietung Einzel-undPauschalwertberichtigungWertpapiere NiedrigereKurswerte

DieRückstellungenfürPensionenundähnlicheVerpflichtungenwurdengemäßSachverständigengutachtennachdemmodifiziertenTeilwertverfahrenunterBerücksichtigungvonzukünftigenEntgelt-undRentenanpassungener-rechnet.DieBewertungerfolgtenachversicherungsmathematischenGrundsätzenunterAnwendungderRicht-tafelnvonProf.K.Heubeck(2005G)unddemvonderDeutschenBundesbanknachMaßgabederRückstellungsab-zinsungsverordnungvom18.11.2009ermitteltenAbzinsungssatzvon4,0%RentensteigerungenwurdeninHöhevon1%p.a.,dieFluktuationswahrscheinlichkeitwurdemit0%p.a.berücksichtigt.

DienachdemHGBinderbiszum28.05.2009geltendenFassunggebildetenRückstellungenfürBauinstandhaltung(Bilanzierungswahlrecht)wurdenzumUmstellungszeitpunkt01.01.2010gem.Art. 67Abs.3S.1EGHGBbeibehal-ten.Verbrauchbzw.AuflösungderRückstellungenwerdenunterdemPosten„SonstigebetrieblicheErträge“ausgewiesen.

DieBildungderRückstellungenerfolgteinHöhedesvoraussichtlichnotwendigenErfüllungsbetrages.DieerwartetenkünftigenPreis-undKostensteigerungenwurdenbeiderBewertungberücksichtigt.SonstigeRück-stellungenmiteinerRestlaufzeitvonmehralseinemJahrwurdenmitdenvonderBundesbankveröffentlichtenAbzinsungssätzenabgezinst.

DieVerbindlichkeitensindzuihremErfüllungsbetragbewertet.

25

C. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ UND ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

I. BILANZ1. EntwicklungdesAnlagevermögens

2.InderPosition„UnfertigeLeistungen“sind3.553.752,55€(Vorjahr3.526.449,60€) nochnichtabgerechneteBetriebs-undHeizkostenenthalten.

3.Inden„SonstigenRückstellungen“sindfolgendeRückstellungenmiteinemnichtunerheblichenUmfangenthalten:

Gewährleistung 79.856,86€ Prüfungskosten 34.500,00€ Bonussparen 227.431,97€ UnterlasseneInstandhaltung 443.500,00€ AusstehendeRechnungen 858.950,00€

* UmbuchungausBauvorbereitungskostenundAnlagenimBau** UmbuchungausBauvorbereitungskostenundaufAnlagenimBau*** UmbuchungaufWohnbautenundAnlagenimBau

ABSCHREIBUNGEN DES

GESCHÄFTSJAHRES

12.365,29 ‡

3.362.558,15 ‡

272.599,09 ‡

91.335,43 ‡

67.363,63 ‡

3.793.856,30 ‡

0,00 ‡

3.806.221,59 ‡

IMMATERIELLE VERMÖGENS- GEGENSTÄNDE SACHANLAGEN

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten

Technische Anlagen und Maschinen

Andere Anlagen, Betriebs- und Ge- schäftsausstattung

Anlagen im Bau

Bauvorbereitungs- kosten

FINANZANLAGEN

Anteile an verbun-denen Unternehmen

Beteiligungen

Andere Finanzanlagen

ANLAGEVERMÖGEN INSGESAMT

BUCHWERT ZUM

31.12.2015

33.996,60 ‡

95.343.538,04 ‡

4.501.499,21 ‡

1.319.041,26 ‡

174.018,75 ‡

973.987,26 ‡

598.831,89 ‡

102.910.916,41 ‡

25.000,00 ‡

139.527,25 ‡

2.500,00 ‡

167.027,25 ‡

103.111.940,26 ‡

ABSCHREI- BUNGEN

(KUMULIERTE)

263.180,06 ‡

61.503.915,11 ‡

4.100.722,72 ‡

265.349,99 ‡

587.310,74 ‡

66.457.298,56 ‡

0,00 ‡

66.720.478,62 ‡

ZUSCHREI-BUNGEN

0,00 ‡

0,00 ‡

0,00 ‡

ABGÄNGE

9.934,66 ‡

238.314,98‡

0,51 ‡

111.353,85 ‡

349.669,34 ‡

160,00 ‡

160,00 ‡

359.764,00 ‡

UMBUCHUNGEN

9.959.268,39 ‡

-9.211.394,46 ‡

-747.873,93 ‡

0,00 ‡

0,00 ‡

0,00 ‡

ZUGÄNGE

29.176,70 ‡

5.560.166,07 ‡

65.234,88 ‡

3.518.273,60 ‡

889.279,42 ‡

10.032.953,97 ‡

0,00 ‡

10.062.130,67 ‡

ANSCHAFFUNGS-/HERSTELLUNGS-

KOSTEN

277.934,62 ‡

141.566.333,67 ‡

8.602.221,93 ‡

1.584.391,76 ‡

807.448,46 ‡

6.667.108,12 ‡

457.426,40 ‡

159.684.930,34 ‡

25.000,00 ‡

139.527,25 ‡

2.660,00 ‡

167.187,25 ‡

160.130.052,21 ‡

DES GESCHÄFTSJAHRES (+/-)

*

***

**

26

Anhang

4. VondenVerbindlichkeitenhabeneineRestlaufzeitbiszueinemJahr

VerbindlichkeitengegenüberKreditinstitutenVerbindlichkeitengegenüberanderenKreditgebernErhalteneAnzahlungenVerbindlichkeitenausVermietungVerbindlichkeitenausLieferungenundLeistungenVerbindlichkeitenverbundeneUnternehmenSonstigeVerbindlichkeitenGesamtbetragVerbindlichkeiten

SpareinlagenmitvereinbarterKündigungsfristvon3MonatenZinsabgrenzungSpareinlagenmitvereinbarterKündigungsfristvonmehrals3MonatenGesamtbetragSpareinlagen

GESAMTSUMME

GESCHÄFTSJAHR

2.755.909,15‡9.770,03‡

4.682.213,99‡59.282,66‡

636.822,83‡1.145,73‡

106.391,34‡8.251.535,73 ‡

12.513.598,59‡78.036,07‡

27.080.268,21‡39.671.902,87 ‡

47.923.438,60 ‡

VORJAHR

2.902.818,12‡8.874,87‡

4.423.999,43‡57.967,64‡

385.870,12‡0,00‡

102.686,58‡7.882.216,76 ‡

10.015.037,05‡150.398,68‡

29.397.718,41‡39.563.154,20 ‡

47.445.370,96 ‡

5. DieFristigkeitenderVerbindlichkeitensowiediezurSicherheitgewährtenPfandrechteo.ä.Rechtestellensichwiefolgtdar:

DAVONRESTLAUFZEIT

GESICHERT

35.177.097,60 ‡(32.784.544,91 ‡)

420.572,68 ‡(428.225,27 ‡)

35.597.670,28 ‡(33.212.770,18 ‡)

ÜBER 5 JAHRE

21.032.872,11 ‡(14.408.245,24 ‡)

376.256,22 ‡(385.970,53 ‡)

21.409.128,33 ‡(14.794.215,77 ‡)

1 BIS 5 JAHRE

11.388.316,34 ‡(15.473.481,55 ‡)

34.546,43 ‡(33.379,87 ‡)

11.422.862,77 ‡(15.506.861,42 ‡)

INSGESAMT

35.177.097,60 ‡ (32.784.544,91 ‡)

420.572,68 ‡(428.225,27 ‡)

4.682.213,99 ‡(4.423.999,43 ‡)

59.282,66 ‡(57.967,64 ‡)

636.822,83 ‡(385.870,12 ‡)

1.145,73 ‡(0,00 ‡)

106.391,34 ‡(102.686,58 ‡)

41.083.526,83 ‡(38.183.293,95 ‡)

12.513.598,59 ‡

27.080.268,21 ‡

78.036,07 ‡

39.671.902,87 ‡

80.755.429,70 ‡

UNTER 1 JAHR

2.755.909,15 ‡(2.902.818,12 ‡)

9.770,03 ‡(8.874,87 ‡)

4.682.213,99 ‡ *(4.423.999,43 ‡)

59.282,66 ‡(57.967,64 ‡)

636.822,83 ‡(385.870,12 ‡)

1.145,73 ‡(0,00 ‡)

106.391,34 ‡(102.686,58 ‡)

8.251.535,73 ‡(7.882.216,76 ‡)

VERBINDLICHKEITEN

(Bei den Angaben in Klammern handelt es sich um die Vorjahreszahlen)

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern

Erhaltene Anzahlungen

Verbindlichkeiten aus Vermietung

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenenUnternehmen

Sonstige Verbindlichkeiten

GESAMTBETRAG

Spareinlagen mit vereinbarterKündigungsfrist von 3 Monaten

Spareinlagen mit vereinbarterKündigungsfrist von mehr als 3 Monaten

Zinsabgrenzung

GESAMTSUMME

ART DER

SICHERUNG

GPRGPR

GPRGPR

*stehtzurVerrechnungan

GPR=Grundpfandrecht

27

28

13.708,94€

15.445,28€52.380,00€66.066,99€

270.075,00€8.355,62€9.117,54€

31.980,22€

10.047,82€15.025,32€5.904,89€

1.325T€5.461T€1.268T€

133T€8.187T€

II. GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

1. AusderAbzinsungvonRückstellungenergabensichfolgende

Zinsaufwendungen

2.IndenPostenderGewinn-undVerlustrechnungsind–soweitnichtvorstehenderläutert–folgendewesentlichenperiodenfremdeErträgeundAufwendungenenthalten:

UMSATZERLÖSE AUS ANDEREN LIEFERUNGEN UND LEISTUNGENStromlieferungenfrühereJahre

SONSTIGE BETRIEBLICHE ERTRÄGEErlöseausderAuflösungvonRückstellungenErträgeausZuschreibungenWertpapiereVersicherungsentschädigungenTilgungszuschussErträgeausAnlagenabgängenErträgeausfrüherenJahren

AUFWENDUNGEN FÜR HAUSBEWIRTSCHAFTUNGSonstigeBetriebskosten(nichtumlagefähig)frühereJahre

SONSTIGE BETRIEBLICHE AUFWENDUNGENAufwendungenfrühererJahreAbschreibungenaufMietforderungenAbschreibungenaufsonstigeVermögensgegenstände

VORJAHR19.174,77€

GESCHÄFTSJAHR12.326,75€

D. SONSTIGE ANGABEN1. EingesetzteFinanzinstrumente:

ZINSSWAP-VEREINBARUNGZurAbsicherungvonZinsänderungsrisikenundzurZinskostenoptimierungwurdeeinZinssicherungsgeschäftabgeschlossen.DabeihandeltessichumeinenZinsswap(Bezugsgrößenominal1,3Mio.€;Kurswert-247,4T€;Microhedging).DerSwapbegannam30.11.2013undhateineLaufzeitbis2023.DerMarktwertwurdenachderBarwertmethodeermittelt.

2.Esbestehenfolgende,nichtinderBilanzausgewiesenefinanziellenVerpflichtungen,diefürdieBeurteilungder FinanzlagevonBedeutungsind: ImRahmenderMietverwaltungfürdie„Hospitalstiftung“werdenzumBilanzstichtag 5.055,47€treuhänderischverwaltet. ZurAbwicklungdesBauvorhabensSchwambergerHofderWohnenUlmIGbRwerden zumBilanzstichtag52,57€treuhänderischverwaltet. ImRahmenderMitgliedschaftinderSelbsthilfeeinrichtungzurSicherungvonSpareinlagenbei WohnungsgenossenschaftenwurdeeinZahlungsversprechen(Garantiebetrag)um19.413,79€ erhöht,insgesamtbeträgtes255.105,00€.

SONSTIGE FINANZIELLE VERPFLICHTUNGEN AUS LAUFENDEN BAUVORHABENParkhausBiberacherStraße28–32,IV.BA Parlerstraße11–15Franz-Wiedemeier-Straße107–113Lochäckerweg15Gesamt

Anhang

29

VOLLBESCHÄFTIGTE

115344

27

TEILZEITBESCHÄFTIGTE

31001

5

3. DieZahlderimGeschäftsjahrdurchschnittlichbeschäftigtenArbeitnehmerbetrug:

KaufmännischeMitarbeiterTechnischeMitarbeiterAuszubildendeMitarbeiterimRegiebetriebHausmeister,etc.

4. DieGenossenschafthaftetalsGesellschafterderBauherrengemeinschaft „WileyGbRUlmerHeimstätteundAufbaueG“.

EineInanspruchnahmeausdieserHaftungistbiszurBilanzaufstellungnichterfolgt.

Ander„WileyGbRUlmerHeimstätteundAufbauUlmeG“istdieGenossenschaftzu25%beteiligt, dervorliegendeJahresabschlussfürdasJahr2015ergibteinenJahresüberschussvon322.130,83€und eineBilanzsummevon984.173,95€.

DieGenossenschaftistzu100%anderulmerheimstätteServiceGesellschaftmbHbeteiligt.DasStammkapital beträgt25.000,00€,dasEigenkapitalzum31.12.2015,98.388,25.€.DerJahresabschlusszum31.12.2015schließt miteinemJahresüberschussvon33.808,92€undeinerBilanzsummevon100.126,84€.

5. MITGLIEDERBEWEGUNG Anfang2015 5.604 Zugang2015 276 Abgang2015 239 Ende2015 5.641 DieGeschäftsguthabenderverbleibendenMitgliederhabensichimLaufedesGeschäftsjahresum203.489,25€vermehrt.

6.NAME UND ANSCHRIFT DES ZUSTÄNDIGEN PRÜFUNGSVERBANDES vbwVerbandbaden-württembergischerWohnungs-undImmobilienunternehmene.V., Herdweg52/54,70174Stuttgart

7.VonderSchutzklauseldes§286Abs.4HGBwirdGebrauchgemacht.

8.MITGLIEDER DES VORSTANDES MichaelLott,Rechtsassessor ChristophNeis,Dipl.-Ing.Architekt

9.MITGLIEDER DES AUFSICHTSRATES WolfgangKeßel,Vorsitzender LutzDittmar GünterGuthan RalfJunginger WilliRötter MonikaSchaffer

Ulm,den28.01.2016 DerVorstand

WirhabendenJahresabschluss–bestehendausBilanz,Gewinn-undVerlustrechnungsowieAnhang–unterEinbeziehungderBuchführungunddenLageberichtderulmerheimstätteeG,Ulm,fürdasGeschäftsjahrvom1.Januarbis31.Dezember2015geprüft.DieBuch-führungunddieAufstellungvonJahresabschlussundLageberichtnachdendeutschenhandelsrechtlichenVorschriftenunddenergänzendenBestimmungenderSatzungliegeninderVerantwortungdergesetzlichenVertreterderGenossenschaft.UnsereAufgabeistes,aufderGrundlagedervonunsdurchgeführtenPrüfungeineBeurteilungüberdenJahresabschlussunterEin-beziehungderBuchführungundüberdenLageberichtabzugeben.

WirhabenunsereJahresabschlussprüfungnach§317HGBunterBeachtungdervomInstitutderWirtschafts-prüfer(IDW)festgestelltendeutschenGrundsätzeordnungsmäßigerAbschlussprüfungvorgenommen.DanachistdiePrüfungsozuplanenunddurchzufüh-ren,dassUnrichtigkeitenundVerstöße,diesichaufdieDarstellungdesdurchdenJahresabschlussunterBeach-tungderGrundsätzeordnungsmäßigerBuchführungunddurchdenLageberichtvermitteltenBildesderVermögens-,Finanz-undErtragslagewesentlichaus-wirken,mithinreichenderSicherheiterkanntwerden.

BeiderFestlegungderPrüfungshandlungenwerdendieKenntnisseüberdieGeschäftstätigkeitundüberdaswirtschaftlicheundrechtlicheUmfeldderGenossen-schaftsowiedieErwartungenübermöglicheFehlerberücksichtigt.ImRahmenderPrüfungwerdendieWirksamkeitdesrechnungslegungsbezogeneninternenKontrollsystemssowieNachweisefürdieAngabeninBuchführung,JahresabschlussundLageberichtüber-wiegendaufderBasisvonStichprobenbeurteilt.

DiePrüfungumfasstdieBeurteilungderangewandtenBilanzierungsgrundsätzeundderwesentlichenEin-schätzungendergesetzlichenVertretersowiedieWürdigungderGesamtdarstellungdesJahresabschlus-sesunddesLageberichts.WirsindderAuffassung,dassunserePrüfungeinehinreichendsichereGrundlagefürunsereBeurteilungbildet.

UnserePrüfunghatzukeinenEinwendungengeführt.

NachunsererBeurteilungaufgrundderbeiderPrüfunggewonnenenErkenntnisseentsprichtderJahresab-schlussdengesetzlichenVorschriftenunddenergän-zendenBestimmungenderSatzungundvermitteltunterBeachtungderGrundsätzeordnungsmäßigerBuchführungeindentatsächlichenVerhältnissenent-sprechendesBildderVermögens-,Finanz-undErtrags-lagederGenossenschaft.DerLageberichtstehtimEinklangmitdemJahresabschluss,vermitteltinsgesamteinzutreffendesBildvonderLagederGenossenschaftundstelltdieChancenundRisikenderzukünftigenEntwicklungzutreffenddar.

Stuttgart,19.Februar2016

vbwVerbandbaden-württembergischerWohnungs-undImmobilienunternehmene.V.

gez. gez.

Schwärzle VogelWirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer

30

Bestätigungsvermerk

Impressum

Herausgeber© ulmer heimstätte eG Mai 2016

Zahlen BaugenehmigungenStatistisches BundesamtStatistisches Landesamt Badem-Württemberg

Gestaltung und Illustrationen© Bertsche + Spiegel, Ulm

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